Сколько стоит моя квартира: Калькулятор недвижимости

Оценка квартиры | «Оценочная компания №1»

Вы узнаете:

Зачем и когда нужна оценка квартиры?
Где и как можно оценить квартиру?
Что необходимо для оценки квартиры?
Что влияет на стоимость квартиры?

В наше время оценка квартиры стала одной из самых популярных услуг. Как минимум раз в жизни большинство людей задается вопросом: «Как определить, сколько стоит моя квартира?» Мы поможем вам разобраться в многообразии предлагаемых на современном рынке услуг и определить, какие из них необходимы.

Зачем нужна процедура?

Ответов на этот вопрос — огромное множество. Самый популярный из них — оценить квартиру необходимо во время бракоразводного процесса. Не всегда развод проходит мирно и спокойно. Зачастую приходится прибегать к услугам юридических фирм, которые помогут добиться честного, справедливого раздела имущества. Соответственно, для вынесения решения юридическим фирмам необходимо знать точную стоимость.

Вторая по популярности причина — вступление в наследство. Тут есть два варианта: или вы — единственный наследник, и вам нужно определить стоимость для вычисления размера нотариальной государственной пошлины, или вы не хотите вступать в право собственности, в результате чего прочие наследники могут заплатить вам «отступные» — стоимость, равную стоимости вашей доли в квартире, для того чтобы стать полноправными владельцами недвижимости.

К нам обращаются для оценки квартиры и для прочих целей: для предоставления отчета о стоимости в банк (например, для получения ипотечного кредита или предоставления своей недвижимости в качестве залога для прочих видов кредита), для обоснования стоимости при продаже недвижимости или для предоставления в опеку.

Где можно оценить недвижимость?

Когда вы столкнетесь с этим, вы, естественно, задумаетесь о том, как и где это можно сделать.

Есть несколько способов:

1. Через Интернет. Если вам нужна цена для продажи, то вы можете воспользоваться и многочисленными онлайн-сервисами. Так целесообразно поступать в том случае, если вы владеете самой типовой недвижимостью, являетесь единственным собственником, и у оцениваемой недвижимости отсутствуют какие-либо обременения (взята ипотека, жилье находится в доме, являющимся объектом культурного наследия, и пр.). Не стоит забывать, что все подобные сервисы могут определить только приблизительную цену. Порой разница между реальной стоимостью и стоимостью, определенной в онлайн-сервисе, может отличаться на десятки, а то и сотни тысяч.
2. Через агентство недвижимости. Зачастую для продажи люди (особенно сильно занятые на работе) обращаются в агентства недвижимости. Оценка, как правило, входит в услуги по продаже и не требует дополнительных затрат. Однако будьте внимательны! Обращаясь в недобросовестное агентство, вы рискуете тем, что стоимость вашего жилья может быть с самого начала сильно занижена. Это делается для максимально быстрой продажи. Поэтому, проводя оценку через агентства, нелишним будет навести справки у бывших клиентов агентства недвижимости или провести параллельно независимую оценку.




3. С помощью независимого оценщика. Для него это — его «хлеб». Только заказывая услугу у профессионалов, вы сможете быть уверены, что получите максимально адекватную стоимость. Как правило, процедура не занимает много времени и в дальнейшем окупается с лихвой. Также заказ оценки квартиры в компании даст то, что вы не сможете получить, воспользовавшись прочими способами оценки: официальный документ, подтверждающий стоимость, — отчет об оценке. Данный отчет требуется для официального обоснования цены в судах, банках, органах опеки и пр.

Что необходимо?

Предположим, вы уже определились с тем, где хотите заказать услугу. Теперь давайте определимся с тем, что для этого нужно. Для примера возьмем процесс работы профессионального оценщика.

Процедура состоит из нескольких этапов.

• Этап первый — осмотр. Приезжая на осмотр, оценщик делает фото. Это в дальнейшем позволит воспроизвести в отчете все плюсы и минусы.
• Этап второй — выявление всех технических особенностей. Большая часть технических данных по квартире берется или из технического паспорта на квартиру, или из кадастрового паспорта. Обратите внимание, что данные по площади в этих документах могут отличаться. Чаще всего это происходит из-за разницы в расчетах площадей балконов и лоджий.




• Этап третий — определение стоимости. Оно чаще всего проводится с помощью сравнительного подхода, в основе которого лежит вычисление стоимости с помощью сопоставления цен на аналогичные объекты, находящиеся в продаже, и внесения корректировок. Суть этого описана в федеральном стандарте оценки № 1. Основным плюсом этого подхода является то, что он позволяет показать стоимость, за которую реально можно купить и продать квартиру, основываясь на нынешнем экономическом положении рынка недвижимости.

Что влияет на стоимость?

Как ни странно, многие считают, что на стоимость влияет только тип дома, в котором находится жилье. Но это в корне не так! На стоимость влияет огромное количество факторов. Давайте рассмотрим самые значимые из них:

• Общая площадь. Чем больше площадь, тем меньше у нее стоимость квадратного метра. Это связано с особенностью рынка недвижимости в России. На жилье меньшей площади, как правило, спрос гораздо больше, чем на большие квартиры.
• Тип санузла. Раздельный санузел — это большой плюс! Такой «плюс» может увеличить стоимость квартиры сразу на 1–3 %.
• Кухня. Все мы любим удобство, и мало кто по этой причине любит маленькие кухни. Больше кухня — больше стоимость, все просто.
• Местоположение. Тут факторы можно перечислять долго: район нахождения, удаленность от метро (причем учтите, что каждая лишняя минута от метро — это минус четверть процента стоимости. Казалось бы, не так и много, но, если подсчитать в сумме, — выходит немаленькая цифра), этаж (если ваша квартира находится на первом или последнем этаже, то ее стоимость сразу понизится примерно на 3–5 %!).
• Вид из окна. Да, даже такая мелочь может изменить стоимость. Больше всего ценятся помещения с выходом окон на 2 и более сторон, меньше всего — на улицу.

Это — далеко не полный список того, что нужно знать, чтобы оценить недвижимость!

Оценивая квартиру, вы можете выбрать любой способ, сделать все самостоятельно или обратиться в любую компанию! Но не забывайте, что, обратившись не к профессионалу, вы всегда рискуете: меньшее — временем, большее — крупными суммами, которые вы можете потерять на покупке или продаже, оценив площадь неверно!

Вы можете заказать оценку у нашей команды опытных квалифицированных оценщиков по номеру +7 (812) 450-90-90 или через электронную форму заявки.

Сколько стоит моя квартира, или Основы оценочной математики

Если вы решили продать квартиру и хотите самостоятельно определить ее примерную стоимость, нужно знать, на что ориентироваться.

В данной статье мы расскажем о трех простых правилах, которые помогут собрать более-менее объективную информацию для оценки недвижимости, и о том, на какие факторы обращают внимание специалисты. Реальной стоимости сделок с недвижимостью в нашей стране не знают даже профессиональные оценщики, так как доступ к этой информации закрыт. Поэтому не остается ничего другого, как ориентироваться по ценам предложения (газеты, Интернет).

Как изменятся цены на квартиры из-за перехода на тенге? >>>

Правило № 1: ищите похожие объявления. Начните с мониторинга объявлений. Ищите квартиры с параметрами, максимально совпадающими с вашей квартирой, то есть расположенные в том же районе, на таком же этаже, с аналогичной планировкой. Важно, чтобы и состояние взятых в качестве ориентира объектов было схожим. Идеально, если совпадает площадь, так как правильнее оперировать стоимостью одного квадратного метра, а не всей квартиры. На основании этого уже можно составить ориентировочную начальную стоимость вашего жилья. Для этого нужно вычислить среднее арифметическое из цен взятых объектов. Предположим, ваша квартира имеет площадь 28 квадратных метров, а три ее точных аналога оценены в 45000, 46000 и 50000 у. е. Тогда ориентировочная начальная стоимость вашего жилья 47000 у.е.: (45000+46000+50000) /3. Значит, один квадратный метр, по предварительной оценке, стоит 1679 у.е. (47000/28). Чем больше схожих объявлений вы найдете, тем точнее будет цифра.

Правило №2: наводите справки. Однако взятой из открытых источников информации еще недостаточно для объективной оценки. Полученная цифра нуждается в корректировке. Поэтому нужно будет обзвонить эти объявления, чтобы навести справки и узнать подробности. Необходимо уточнить, что входит в цену, помимо самих «квадратов»: в каком состоянии находится квартира, имеется ли ремонт, мебель и бытовая техника. Случается, что в объявлении заявлен евроремонт, а при разговоре выясняется, что в отделке квартиры использованы потолочная плитка и линолеум, что не отвечает требованиям евроремонта. Если хозяин неохотно рассказывает подробности, то это тоже наводит на сомнения в адекватности запрашиваемой цены. В подобных случаях придется делать поправки, о чем речь ниже.

Правило №3: лично осматривайте квартиры. Найдя несколько вариантов, схожих по параметрам с вашей, и переговорив с хозяевами по телефону, договоритесь о встрече и лично осмотрите квартиры, дабы иметь более точное представление, за что продавцы просят свою цену.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке? >>> 

Профессиональные оценщики обычно сразу скидывают 5-7% от стоимости, указанной в объявлениях. Помимо этого, существует ряд факторов, при наличии которых в цену предложения нужно внести дополнительные поправки.

• Минус за отсутствие заявленного ремонта. Если при беседе с хозяевами или осмотре квартиры, аналогичной вашей, выяснилось, что из «европейского» в ремонте только название, смело отнимайте от заявленной цены 3-5%. Применить эту поправку придется и к своей квартире, если, к примеру, в ней только косметический ремонт, а сравнивали вы ее с объектами, в которых произведен улучшенный ремонт.
• Минус за крайние этажи. Если ваша или взятая для анализа квартира находится на первом или последнем этаже, отнимите еще 2% от средней стоимости ее «квадрата».
• Минус за неузаконенную перепланировку. На цену квартиры сильно влияет ситуация, когда документы не приведены в порядок. Наиболее частое нарушение — неузаконенная перепланировка. Если изменения незначительные (к примеру, снесена только стенка в кладовке), специалист убавил бы среднюю стоимость одного квадратного метра на 1%. При более серьезных изменениях от цены можно отнять 3%.
• Минус за угловое расположение квартиры. Также важную роль в формировании цены играет расположение квартиры. Если она угловая, то смело отнимайте еще 2% от стоимости «квадрата».
• Плюс за меньшую площадь. Бывает, что параметры анализируемых объектов подобраны хорошо, но есть расхождение в площади. Если эта разница составляет не больше 10 квадратных метров, корректировку можно не делать. Но предположим, что вы смогли найти аналог площадью не 28 «квадратов», а 40. В этом случае к стоимости одного квадратного метра меньшей по площади квартиры прибавляем 1-2%. Почему в меньшей квартире «квадраты» стоят дороже? Потому, считают профессиональные оценщики, что меньшую площадь жилья легче обслуживать, платежи за коммунальные услуги ниже и такую квартиру легче реализовать.
• Плюс за транспортную доступность, близость остановки, развитость инфраструктуры. По словам оценщиков, разница в цене квартир, расположенных возле оживленных дорог и внутри микрорайонов, до которых от остановки нужно идти минут 15-20, может достигать от 7% до 25%! Жилье вдоль магистралей стоит дороже, даже несмотря на шум. В целом же за район, где до социально значимых объектов рукой подать, можно добавить к цене 3-5%.

Информационная служба kn.kz

10 отличных советов по недвижимости для продавцов жилья

Когда вы покупали свой первый дом, вы, вероятно, чувствовали волнение с оттенком нервозности и, возможно, у вас даже возник вопрос: «Во что я ввязался?» тип момент. Однако эти эмоции прошли, и вы поселились и сделали этот дом своим домом. Независимо от того, прожили ли вы в этом доме пару лет или пару десятилетий, когда вы решите, что пора его продавать, вы можете испытать очень похожие эмоциональные американские горки, особенно на сегодняшнем рынке жилья. Чтобы снять стресс, вот 10 отличных советов по недвижимости, которые помогут вам начать работу и, возможно, даже избавят вас от эмоций во время поездки.

Совет № 1. Найдите идеального агента по недвижимости 

Вероятно, лучший совет по недвижимости: найдите преданного, отзывчивого и знающего агента по недвижимости, которому вы можете доверять, и который поможет вам на каждом этапе продажи вашего дома. Агент хорошего продавца даст обоснованные рекомендации по цене листинга, посоветует, какой ремонт поможет вам продать дом, и даст рекомендации по расхламлению, организации и максимизации вашей привлекательности.

Хороший агент продавца проявляет себя лучше всего, когда приходит время обсудить предложение. Цель состоит в том, чтобы убедиться, что вы зарабатываете больше денег за свой дом и быстро его продаете. Этот процесс начинается с определения правильной цены листинга.

• Если стоимость вашего дома слишком высока, он, скорее всего, продержится на рынке и, возможно, дольше, чем большинство домов в вашем районе. Это может заставить потенциальных покупателей сомневаться в его ценности.
• Если цена вашего дома слишком низкая, вы можете оставить деньги на столе и уменьшить капитал, который вы вложите в покупку вашего следующего дома.

У вашего идеального агента по продажам должно быть хорошо развито чутье на то, что происходит на рынке недвижимости в вашем районе. Не торопитесь и поговорите с несколькими агентами, чтобы найти кого-то, с кем вам будет комфортно работать и кто будет усердно работать в ваших интересах.

Совет № 2 Определите наилучшее время для выставления вашего дома на продажу

Надежная мудрость в сфере недвижимости подсказывает, что с весны до лета большинство людей начинают охоту за новым домом. Покупатели, как правило, изучают недвижимость в Интернете за несколько месяцев до того, как лично приедут в свой первый дом. Таким образом, они могут понять, сколько жилья они могут позволить себе в районах, которые им нравятся больше всего.

Обычно началом сезона покупки жилья считается конец марта или начало апреля. Тем не менее, сезон покупки жилья в этом году, похоже, начался рано, поскольку почти половина домов, выставленных на продажу с середины января по февраль, были заключены по контракту менее чем за две недели. Даже в декабре 2021 года цены на жилье достигли рекордно высокого уровня: в течение недели были заключены контракты на 33% домов. Это означает, что в настоящее время мы находимся на рынке продавца, и вам не нужно ждать, чтобы получить максимальную цену за свой дом.

Совет № 3 Профессиональная фотография и 3D-просмотры имеют ключевое значение

Многие агенты по недвижимости теперь предлагают 3D-туры по своим объявлениям. Виртуальные пошаговые руководства — огромное преимущество как для покупателей, так и для продавцов. Покупатели могут «покупать» в любое время дня и ночи, а продавцы могут «показывать» свой дом 24/7. Это также сокращает количество показов только серьезным покупателям. Если покупатель действительно заинтересован, он просмотрит виртуальное руководство (вероятно, несколько раз), а затем запросит показ.

Профессиональная фотография — еще один отличный способ показать свой дом в лучшем свете. Известно, что дома с высококачественными профессиональными фотографиями продаются быстрее и дороже. Профессиональный фотограф недвижимости запечатлит каждую комнату в лучшем ракурсе и выделит ее лучшие черты. Вы также можете запросить фотографии, сделанные в сумерках, с подсветкой как внутри, так и снаружи. Все дело в том, чтобы нарисовать эти особые картинки в сознании вашего покупателя.

Если вы продаете роскошную недвижимость с видом или большой участок земли, рассмотрите возможность съемки с дрона, чтобы полностью запечатлеть все, что может предложить ваша собственность.

Совет № 4 Выполняйте ремонт после предварительной проверки дома

Может возникнуть соблазн отложить мелкий ремонт и предоставить его следующему владельцу. К сожалению, если вы перечислите дом с очевидным и необходимым ремонтом, потенциальные покупатели также будут более внимательно изучать вашу собственность на предмет более крупных проблем с отложенным ремонтом. Если вы хотите проявить инициативу, один из лучших советов по продаже вашего дома — это организовать предварительную проверку дома.

Если вы решите отремонтировать все, что найдет инспектор, прежде чем перечислить свой дом, вы обретете ценное спокойствие во время процесса закрытия. Ваш покупатель, скорее всего, захочет провести собственную инспекцию в рамках договора купли-продажи, но когда этот инспектор обнаружит, что все в полном порядке, ваш покупатель будет уверен в продаже.

Совет № 5. Повысьте свою привлекательность

Может показаться нелогичным работать снаружи дома, когда вы готовитесь к продаже. Но когда вы будете ухаживать за газоном, выдергивать сорняки, чинить забор, мыть сайдинг и убирать паутину, ваша собственность будет выделяться и действительно удивит потенциальных покупателей.

Вспомните, когда вы в последний раз ездили в поисках домов, выставленных на продажу. Если снаружи дом выглядел в грубой форме, большую часть времени вы, вероятно, не удосужились попросить его показать. Хорошая привлекательность привлечет покупателей в ваш дом. Они начнут представлять себя играющими в баскетбол, жарящими на заднем дворе или отдыхающими на крыльце. Вы хотите помочь покупателям влюбиться в ваш дом, и ограничение привлекательности поможет вам в этом.

Совет №6 Наведите порядок… и наведите порядок еще раз 

Ни для кого не секрет, что все мы накапливаем вещи. Однако вы хотите, чтобы потенциальные покупатели смотрели на ваш дом, а не на ваши вещи. Так что еще один отличный совет по недвижимости — сделать так, чтобы ваш дом выглядел готовым к заселению, чтобы покупатели могли видеть себя и свои вещи в вашем пространстве. Для этого вам нужно будет неустанно снимать как можно больше личных вещей и вести минималистский образ жизни, по крайней мере, до тех пор, пока вы не заключите контракт на свой дом.

Конечно, у вас есть предметы, которые вы используете ежедневно и еженедельно. Держите их доступными, но вне поля зрения, если можете. Уберите все сезонные вещи, например, украшения, лишние одеяла или все, что вы не будете использовать в течение нескольких месяцев. Аренда складского помещения или контейнера для хранения на месте может быть полезной и позволит вам избавиться от лишней мебели и других предметов из вашего дома, пока вы не переедете в новое место. Все дело в восприятии. Дом с минимумом мебели, пустыми шкафами, со вкусом оформленными произведениями искусства и общим отсутствием беспорядка на поверхности будет выглядеть чистым, просторным и привлекательным.

Совет № 7. Обустройте свой дом

Один из самых важных советов по недвижимости — это обустройство вашего дома. Ключевая тактика постановки включает в себя расстановку мебели и декоративных подушек. Также можно установить обеденный или кухонный стол. А разместить вазу или две со свежими цветами по всему дому — приятное прикосновение. Цель постановки — показать покупателям потенциал дома. Вы хотите, чтобы все основные комнаты — кухня, столовая, гостиная, ванные комнаты и главная спальня — создавали ощущение, что они уже дома.

Совет № 8 Всегда будьте готовы к показу

Когда вы выставляете свой дом на продажу, агенты могут в течение нескольких часов звонить вам и сообщать о потенциальных покупателях, которые хотят увидеть ваш дом. Отвечать на эти звонки будет легче, если вы сделаете все возможное, чтобы ваш дом был «готов к выступлению». Конечно, это предполагает поддержание чистоты в доме как минимум. Прежде чем перечислять дом, сделайте хорошую генеральную уборку в каждой комнате.

Уделите особое внимание вентиляционным отверстиям и воздуховодам, очистив их от пыли и мусора. Вытрите пыль со всей оставшейся мебели и произведений искусства. Вымойте окна и стеклянные двери, чтобы они засверкали, и включите пылесос, чтобы освежить ковры.

Наконец, используйте средство для удаления запахов, чтобы устранить любые запахи домашних животных или остаточные запахи вчерашнего ужина. Вы можете произвести невероятно положительное впечатление, если единственным запахом, который запомнит покупатель, будет запах свежеиспеченного печенья или свежих цветов.

Совет № 9 Удовлетворяйте запросы на показы в последнюю минуту

К сожалению, покупатели не всегда могут посмотреть дом в удобное для вас время. Вот список, чтобы вы могли легко привести себя в порядок и выйти из дома через 20 минут.

• Поместите любую посуду в посудомоечную машину.
• Протрите столешницы в ванной и на кухне.
• Протрите сиденья унитаза.
• Возьмите мусорное ведро и положите в него любые игрушки или книги.
• Бросьте лишнюю одежду в корзину для белья.
• Закройте все двери шкафа.
• Если у вас есть документы или другой беспорядок на столешнице, спрячьте их в ящик стола или, в худшем случае, сложите в организованную кучу. Организованно лучше, чем разрозненно.
• Заправить кровати.
• Подмести полы.
• Уходя, вынесите мусор и возьмите с собой домашних животных.

И совет по недвижимости №10. Своевременно отвечайте на предложения

Уважительно относитесь ко всем разумным предложениям. Вы знаете, какую цену вы примете и на каких условиях, включая то, о чем вы готовы договориться, если вас спросят. Большинство контрактов предполагают ответ в течение 48 часов, но зачем ждать? Ответьте встречным предложением или примите его, как только поступит хорошее предложение. 

Продать свой первый дом непросто. Но с этими 10 советами по недвижимости переход к следующей главе вашей жизни может быть таким же захватывающим.

3 лучших способа точно оценить многоквартирный дом

Как я могу оценить свой многоквартирный дом? Если вы владелец недвижимости, желающий продать многоквартирный дом, важно получить справедливую и точную оценку. Многие факторы влияют на определение стоимости имущества, и может быть сложно определить ее правильно. В этом сообщении блога мы обсудим три лучших способа точной оценки многоквартирного дома.

Оценка недвижимости поможет вам принять более правильное инвестиционное решение. Узнайте, что такое ставка капитализации и как оценить недвижимость.

Ключевые выводы

• Получите профессиональную оценку, если у вас есть какие-либо сомнения относительно стоимости вашей собственности.
• Три метода — метод оценки дохода   , метод затратного подхода   и метод сравнительных продаж — могут быть эффективными способами расчета стоимости многоквартирного дома.
• NOI представляет собой сумму всех доходов от собственности за вычетом всех разумно необходимых текущих расходов.

Основы определения стоимости многоквартирного дома?

Три метода — мультипликатор валовой арендной платы, коэффициент капитализации и сравнительные продажи — могут быть эффективными способами расчета стоимости многоквартирного дома. Однако каждый метод имеет свои преимущества и недостатки. В результате важно понять все три метода, прежде чем выбрать, какой из них использовать.

Вариант 1: Метод оценки доходов

Подход, основанный на доходах, рассматривает прошлые, текущие или прогнозируемые будущие денежные потоки бизнеса, а также риск того, что компания может не получить ожидаемую прибыль. Капитализация — это процесс оценки потоков налогооблагаемого дохода.

Поэтапный процесс оценки многоквартирного дома

Оценка многоквартирного дома — это сложный процесс, который включает множество факторов. Здесь мы шаг за шагом проведем вас через процесс оценки многоквартирного дома, чтобы вы могли понять, как он работает.

Во-первых, нам нужно получить представление о рынке и узнать, по какой цене продаются другие подобные объекты в вашем районе. Мы рассмотрим несколько различных показателей, включая цену за квадратный фут, заполняемость и арендную плату, а также другие показатели стоимости.

Далее мы посчитаем, сколько будет стоить ремонт или реконструкция объекта в зависимости от его текущего состояния. (Это называется оценкой текущей стоимости.) Мы также рассмотрим, какой доход вы сможете получить от сдачи в аренду каждой квартиры (это называется оценкой будущей стоимости).

Наконец, мы сравним эти оценки с тем, что происходит на других рынках, чтобы определить, является ли это имущество недооцененным или переоцененным по сравнению с его конкурентами.

Пример оценки многоквартирного дома с использованием доходного подхода

Доходный подход — это метод оценки, при котором стоимость имущества оценивается на основе его потенциала для получения дохода. Этот подход обычно используется для объектов, приносящих доход, таких как коммерческие здания и объекты, сдаваемые в аренду. Стоимость имущества определяется путем дисконтирования будущей стоимости ожидаемой арендной платы по ставке капитализации. В финансах эта стратегия очень похожа на метод дисконтированных денежных потоков (DCF).

Техника получения дохода является ценным инструментом для инвесторов, желающих приобрести недвижимость для сдачи в аренду. Оценивая сумму дохода, приносимого недвижимостью, инвесторы могут получить представление о том, за сколько недвижимость может быть продана в сегодняшних рыночных условиях. В дополнение к анализу того, получит ли инвестор выгоду от аренды имущества, кредиторы также рассмотрят, существует ли риск погашения, если инвестору будет предоставлен кредит.

Стратегия дохода является широко используемым методом оценки недвижимости. Он основан на предпосылке, что стоимость имущества равна его потенциальной доходной способности. Чтобы рассчитать стоимость имущества с помощью доходной стратегии, необходимо сначала определить его ставку капитализации. Это делается путем рассмотрения цен продажи сопоставимых объектов недвижимости в одном и том же месте.

После расчета ставки капитализации ее можно использовать для определения стоимости имущества путем деления NOI собственности на ставку.

Например, если недвижимость имеет NOI в размере 700 тысяч долларов и оценивается с использованием метода ставки капитализации 8%, она будет стоить 8,75 миллиона долларов.

Хотя нет никаких гарантий, что имущество действительно будет продано по его оценочной стоимости, стратегия получения дохода обеспечивает надежную основу для оценки стоимости имущества.

Учитывать операционные расходы и резервные фонды

Стоимость = NOI / ставка CAP

Ставка капитализации (capital) — это отношение чистого операционного дохода (NOI) недвижимости за первый год к цене ее покупки. Например, актив с NOI в размере 80 000 долларов США и стоимостью 1 миллион долларов США имеет ставку капитализации 8% (80 000 долларов США, разделенные на 1 000 000 долларов США).

NOI = GOI – Операционные расходы

NOI – это сумма всех доходов от собственности за вычетом всех разумно необходимых текущих расходов. NOI — это показатель до налогообложения, который появляется в отчете о доходах и движении денежных средств домовладельца и исключает процентные платежи по кредиту и основные платежи, капитальные расходы, истощение и амортизацию.

Улучшения с добавленной стоимостью

Стоимость собственности может быть увеличена за счет улучшений, которые увеличивают общий денежный поток. Например, инвестор может приобрести недвижимость за 500 000 долларов и вложить дополнительные 100 000 долларов собственных денег в ремонт.

Вариант 2: Метод сравнения продаж

Что такое сравнение продаж и как оно работает

Фраза «подход сравнения продаж» относится к методу оценки недвижимости, который сравнивает один объект недвижимости с сопоставимыми объектами или недавно проданными объектами. в области.

Это один из наиболее часто используемых методов оценки, поскольку он обеспечивает точную оценку стоимости с учетом цен на аналогичные объекты. Подход сравнения продаж — это метод, который агенты по недвижимости и оценщики могут использовать для оценки домов для продажи.

Он дает им отличное представление о рыночной стоимости этого типа недвижимости в этом районе. Чтобы точно сравнить свойства, оценщики будут учитывать такие факторы, как размер, возраст, состояние и удобства.

Принимая во внимание все эти факторы, они могут точно определить стоимость имущества и дать рекомендации о том, какая цена будет подходящей для целей листинга.

Каковы источники данных для сопоставимых свойств?

Чтобы принимать обоснованные решения в отношении недвижимости, необходимо иметь доступ к точным данным. Существует множество источников, которые могут предоставить эти данные, в том числе несколько листинговых служб, документы о сделках, налоговые отчеты и агенты по недвижимости. Строители и оценщики также поддерживают файлы, которые могут быть полезны, и есть ряд сторонних поставщиков, которые продают данные. Самое главное — использовать надежные источники, которые являются актуальными и точными. Это поможет убедиться, что вы принимаете наилучшие возможные решения об инвестициях в недвижимость.

Проверить местный рынок

Лучший способ найти точные данные о сопоставимых похожих объектах – проверить местный рынок. Это можно сделать, связавшись с агентом по недвижимости или поискав в Интернете. Вы также можете просмотреть общедоступные записи, чтобы узнать, за сколько продавалась подобная недвижимость в прошлом. Эта информация может дать вам хорошее представление о том, какую цену вы можете ожидать получить за вашу собственную стоимость недвижимости.

Еще один способ найти данные о сопоставимых объектах — это оценить их самостоятельно. Это включает в себя рассмотрение особенностей собственности и сравнение ее с другими подобными свойствами в этом районе. Вы также можете посмотреть на такие вещи, как местоположение, размер и состояние собственности. Эта информация может помочь вам определить справедливую стоимость вашего имущества.

Воспользуйтесь платформами коммерческой недвижимости

При поиске данных о сопоставимых объектах есть несколько различных источников, которые вы можете использовать. Один из вариантов — искать информацию на платформах коммерческой недвижимости, таких как CoStar и LoopNet. Эти веб-сайты обычно имеют базу данных свойств, по которым вы можете осуществлять поиск, что может быть полезно при поиске похожих свойств в вашем районе. Вы также часто можете найти подробную информацию на этих платформах, такую ​​как фотографии, квадратные метры и арендные ставки.

Вариант 3: метод затратного подхода 

Расчет стоимости нового строительства

Любой, кто когда-либо строил дом, скажет вам, что стоимость строительства всегда больше первоначальной сметы. Существует множество факторов, которые могут увеличить стоимость строительства дома, от стоимости материалов до сборов за разрешения и проверки. В результате важно иметь четкое представление о ваших затратах на строительство, прежде чем вы начнете процесс строительства. Один из способов сделать это – рассчитать стоимость квадратного метра.

Это даст вам хорошее представление о том, сколько будет стоить строительство вашего нового дома, и поможет вам составить соответствующий бюджет. Чтобы рассчитать стоимость квадратного фута, просто разделите общие затраты на строительство на общую площадь вашего дома.

Например, если ваш новый дом будет иметь площадь 2000 квадратных футов, и ваш строитель подсчитал, что его строительство будет стоить 350 000 долларов, тогда ваши затраты на квадратный фут составят 175 долларов. Заранее осознав свои расходы, вы сможете избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Расчет амортизации

Амортизация определяется как постепенное снижение стоимости актива в результате нормального износа. Формула, используемая для расчета амортизации, представляет собой количество лет после постройки, деленное на общий срок полезного использования конструкции. Например, если здание было построено 10 лет назад и имеет срок полезного использования 50 лет, амортизация составит 10/50, или 20%. Это означает, что текущая цена продажи здания составит 80% от первоначальной цены продажи.

Однако важно отметить, что это только общие рекомендации, поскольку существует множество факторов, которые могут повлиять на норму амортизации для конкретного имущества. Например, хорошо обслуживаемые здания обычно изнашиваются медленнее, чем те, за которыми не ухаживают должным образом.

Кроме того, рыночные условия также могут влиять на норму амортизации, при этом недвижимость, расположенная в районах с высоким спросом, имеет тенденцию сохранять свою стоимость лучше, чем недвижимость на рынках с меньшим спросом. Поэтому при попытке определить текущую стоимость недвижимости важно учитывать все эти факторы, чтобы получить точную оценку.

Дополнительные сведения, о которых следует помнить 

Остерегайтесь манипуляций

Одна вещь, о которой следует помнить при использовании платформ коммерческой недвижимости, заключается в том, что некоторые владельцы собственности могут попытаться манипулировать системой. Например, они могут искусственно завышать площадь своей собственности или ложно рекламировать свойства, которых у нее нет. В результате важно воспринимать всю информацию, которую вы найдете на этих платформах, с недоверием и проявлять должную осмотрительность, чтобы проверить точность данных.

Различие между реальными и поддельными номерами

Еще одна вещь, о которой следует помнить, — это разница между реальными и поддельными номерами. Реальные цифры — это те, которые были подтверждены независимым источником, например, оценкой имущества. С другой стороны, поддельные номера — это те, которые были составлены владельцем собственности, чтобы его собственность выглядела более ценной, чем она есть на самом деле. В результате важно уметь различать их, чтобы не вводить в заблуждение.

Если вы продаете свою собственность

Если вы продаете свою собственность, также важно осознавать тот факт, что стоимость вашей собственности равна только той сумме, которую кто-то готов за нее заплатить. Тот факт, что платформа коммерческой недвижимости оценивает вашу недвижимость в X долларов, не означает, что вы на самом деле получите за нее именно это. Окончательная цена продажи в конечном итоге будет определяться рыночными условиями на момент продажи и готовностью покупателей платить эту цену.

Не все агенты или брокеры хорошо разбираются в этом

Имейте в виду, что не все агенты или брокеры хорошо разбираются в точной оценке многоквартирных домов. В результате важно провести собственное исследование и проконсультироваться с несколькими источниками, прежде чем принимать какие-либо окончательные решения. Потратив время на изучение различных методов оценки, вы будете в гораздо лучшем положении для принятия обоснованного решения о стоимости вашей коммерческой недвижимости.

Как оценить стоимость многоквартирного дома Часто задаваемые вопросы

От чего зависит рыночная стоимость квартиры?

Рыночная стоимость квартиры определяется рядом факторов, важнейшим из которых является сопоставимость продаж. Этот метод, также известный как подход «рыночных данных», включает в себя анализ недавних продаж аналогичной недвижимости, чтобы получить оценку рассматриваемой недвижимости или квартиры. Эти данные могут быть собраны из ряда источников, включая веб-сайты по недвижимости, общедоступные записи и брокерские компании.

Являются ли многоквартирные дома хорошей инвестицией?

Хорошо управляемый жилой комплекс может быть очень прибыльным вложением. Мало того, что они, как правило, растут в цене более высокими темпами, чем другие типы недвижимости, но они также приносят стабильный поток дохода в виде арендных платежей. Кроме того, многоквартирные дома часто легче финансировать и управлять ими, чем другими типами инвестиций, что делает их хорошим выбором для начинающих инвесторов. Конечно, любые инвестиции сопряжены с некоторыми рисками, но при надлежащем исследовании и должной осмотрительности жилой комплекс может стать хорошим дополнением к любому портфелю.

Что такое правило 2% в сфере недвижимости?

Правило 2% часто используется инвесторами в недвижимость, чтобы определить, будет ли сдаваемая в аренду собственность хорошей инвестицией. Правило гласит, что если ежемесячная арендная плата за данное имущество составляет не менее 2% от покупной цены, это, вероятно, принесет инвестору положительный денежный поток.

Какова стоимость стиральной машины и сушилки в квартире?

Добавление собственной прачечной может существенно повлиять как на арендную плату, которую вы можете взимать за свои апартаменты, так и на качество арендаторов, которых вы сможете привлечь. Как правило, стиральные машины и сушилки добавляют к арендной плате 50-100 долларов в месяц, что делает их ценным дополнением к любой квартире. Они не только предлагают арендаторам высокий уровень удобства, но также могут помочь привлечь и удержать высококлассных арендаторов. В результате инвестиции в стиральные и сушильные машины для ваших устройств, вероятно, будут мудрым решением, которое окупится в долгосрочной перспективе.