Содержание
Снять дом под выкуп в Хмельницком – Аренда частных домов с правом выкупа
Рекомендованные объявления
ТОП 10
+12 фото
10 000 грн
В избранное
Выставка,
Хмельницкий
1 этаж55 м²
Спокойный район
С мебелью
Новый ремонт
Здам в оренду частину будинку (провулок Мирний)
в дворі є бісєдка.
В будинку є 2 кімнати які повністю укомплектовані необхідними меблями і технікою.
ТОП 10
+12 фото
10 000 грн
В избранное
Выставка,
Хмельницкий
1 этаж55 м²
Выгодная цена
Спокойный район
Евроремонт
Здам в оренду частину будинку на проспекті Миру.
в будинку є всі необхідні меблі і техніка для комфортного проживання.
Шукаємо порядних людей, без тварин!!!!
Тихе спокійне місце зі своїм подвірям, в дворі є біседка для відпочинку, авто можна паркувати біля воріт.
ТОП 10
+11 фото
33 708 грн
В избранное
Выставка,
Хмельницкий
1 этаж120 м²
Спокойный район
С мебелью
Новый ремонт
Здається в оренду котедж
3 кімнати
Загальна площа 120м2
Повністю укомплектований.
Вільний перегляд по домовленості.
Детальніше по телефону.
«>
Опубліковано 29 бер.
Рейтинг риелторов города Хмельницкий
- Олексій Осташевський
Агенство АН «Золотий ключ» - Марія Тарасюк
Агенство АН «Золотий ключ» - Віра Dankova
Агенство АН «Золотий ключ» - Денис Кімаковський
Агенство AURA - Денис
Частный риелтор - Все риелторы города
Хмельницкий
ТОП 10
+11 фото
33 708 грн
В избранное
Выставка,
Хмельницкий
1 этаж120 м²
Выгодная цена
Срочно
Тихий двор
Здається в оренду котедж .
3 кімнати
Повністю укомплектований.
Вільний, перегляд в любий час по домовленості.
Побутова техніка: Пральна машина, холодильник, плита
Детальніше по телефону.
ТОП 10
+4 фото
33 708 грн
В избранное
Выставка,
Хмельницкий
1 этаж120 м²
Выгодная цена
Оперативный показ
Евроремонт
Здам в оренду котетж
Якісний євроремонт
Меблі та техніка, повністю укомплектований
Окремостоячий з закритою територією
Телефонуй!!.
«>
Опубліковано 29 бер.
ТОП 10
+10 фото
33 708 грн
В избранное
Выставка,
Хмельницкий
1 этаж120 м²
Спокойный район
Евроремонт
Индивидуальное отопление
Сдается в аренду современный коттедж.
Полностью укомплектован новой мебелью и техникой.
Ухоженная придомовая территория с беседкой.
Удобный подъезд.
Есть паркомест.
Закрытая территория.
Звоните.
ТОП 10
+10 фото
31 835 грн
В избранное
Дендропарковый,
Хмельницкий
2 этажа115 м²
Выгодная цена
Оперативный показ
Добрые соседи
Здам в оренду Таунхаус
Повністю укомплектований
Є паркомісце
Спокійний район
Деталі за телефоном!.
ТОП 10
+5 фото
24 345 грн
В избранное
Дачный массив Солнечный,
Хмельницкий
2 этажа100 м²
Выгодная цена
Срочно
Оперативный показ
Сдам на длительный срок двухэтажный дом 100 кв. м. Укомплектовано мебелью и техникой, евроремонт.
Первый этаж:
— гостиная: с большим телевизором и комфортным диваном;
— кухня: холодильник, микроволновка, индукционная плита, электрочайник, весь кухонный гарнитур, посуда;
Санузел.
«>
Опубліковано 28 бер.
ТОП 10
+13 фото
31 835 грн
В избранное
Солнечный,
Хмельницкий
2 этажа115 м²
Спокойный район
Современный дизайн
Большая кухня
Сдам укомплектованный коттедж.
Новый ремонт, мебель, техника.
Есть паркоместа, а также возможность арендовать гараж под авто.
Можно с домашними питомцами.
По аренде звоните.
ТОП 10
+4 фото
5 000 грн
В избранное
Лезневое,
Хмельницкий
1 этаж40 м²
Индивидуальное отопление
1к Лезнево Економ частина будинку, 40 кв.
м теплий пол, поряд зупинка, с/у, душ, кухня, меблі, холодильник. 5000 грн, з комунальними.
ТОП 10
+14 фото
31 835 грн
В избранное
Дендропарковый,
Хмельницкий
2 этажа115 м²
Выгодная цена
Оперативный показ
Спокойный район
Сдам на длительный срок двухэтажный дом 115 кв. м. Укомплектовано мебелью и техникой.
Перед домом есть место для парковки своего автомобиля. Закрытая территория, круглосуточная охрана и видеонаблюдение, детские спортивные площадки, освещение улиц, зеленые насаждения, брусчатка.
«>
Опубліковано 28 бер.
ТОП 10
+11 фото
33 708 грн
В избранное
Выставка,
Хмельницкий
1 этаж120 м²
Выгодная цена
Оперативный показ
С мебелью
Сдается в аренду коттедж.
3 комнаты
Полностью укомплектован.
Первая сдача.
Свободный, просмотр в любое время по договоренности.
Детальнее по телефону, звоните.
ТОП 10
+10 фото
20 000 грн
В избранное
Юго-Западный,
Хмельницкий
2 этажа120 м²
С мебелью
Большой балкон
Большая кухня
Сдам в аренду 2 этажный дом.
Район Юго-Запад. Ориентир Танк.
Оборудован всей необходимой мебелью и техникой.
До остановки 5 минут. Для порядочной семьи без животных.
ТОП 10
+3 фото
187 266 грн
В избранное
Выставка,
Хмельницкий
3 этажа410 м²
Спокойный район
С мебелью
Добрые соседи
Сдам в аренду Дом в экологичном районе возле леса.
Закрытая территория. Большой кирпичный забор.
По периметру видеонаблюдение и сигнализация.
Ланшавдный дизайн территории с насаждением плодовых и декоративных деревьев и кустарников.
Крытый паркинг на 2 машины и гараж на 1 авто.
ТОП 10
+8 фото
6 500 грн
В избранное
Центр,
Хмельницкий
1 этаж36 м²
В центре
С мебелью
Индивидуальное отопление
1 к. Частина будинку в центрі вул. Ланова 6500грн індивідуальне опалення, косметичний ремонт, меблі та техніка можна з дитиною від 4 років.
ТОП 10
+7 фото
37 453 грн
В избранное
Выставка,
Хмельницкий
2 этажа165 м²
Выгодная цена
Оперативный показ
Спокойный район
Сдам на длительный срок двухэтажный дом 165 кв.
м. Вся необходимая мебель и техника доставится 1-2 дня, евроремонт. Очень крутая территория отдельный дом-коттедж.
Закрытая территория, круглосуточная охрана и видеонаблюдение, освещение улиц, зеленые насаждения, брусчатка.
ТОП 10
+7 фото
37 453 грн
В избранное
Автовокзал №1,
Хмельницкий
2 этажа165 м²
Оперативный показ
Добрые соседи
Красивый вид
Сдам отдельно стоящий двухэтажный дом.
Мебель и техника по договоренности под арендатора завезут.
Можно с домашними питомцами.
Договориться можно по телефону.
.jpg)
«>
Опубліковано 26 бер.
ТОП 10
+12 фото
31 835 грн
В избранное
Дендропарковый,
Хмельницкий
2 этажа115 м²
Тихий двор
Красивый вид
Таунхаус
Сдам на длительный срок двухэтажный
дом 115 кв. м. Укомплектовано мебелью
и техникой.
Перед домом есть место для парковки своего автомобиля. Закрытая территория, круглосуточная охрана и видеонаблюдение, детские спортивные площадки, освещение улиц, зеленые насаждения, брусчатка.
ТОП 10
+14 фото
31 835 грн
В избранное
Дендропарковый,
Хмельницкий
1 этаж115 м²
С мебелью
Новый ремонт
Индивидуальное отопление
Здам на тривалий термін двоповерховий будинок — 115 кв.
м.
Укомплектовано меблями та технікою.
Гарний світлий ремонт
Перед будинком є місце для паркування свого автомобіля.
ТОП 10
+14 фото
28 090 грн
В избранное
Дендропарковый,
Хмельницкий
2 этажа115 м²
Спокойный район
Тихий двор
Красивый вид
Сдам на длительный срок двухэтажный
дом. Укомплектовано
мебелью и техникой.
Перед домом есть место для парковки своего автомобиля. Закрытая территория, круглосуточная охрана и видеонаблюдение, детские спортивные площадки, освещение улиц, зеленые насаждения, брусчатка.
Свободный, детали по телефону.
«>
Опубліковано 25 бер.
дом в аренду с последующим выкупом Бишкек ᐈ Куплю дом ▷ 120 объявлений ➤ lalafo.kg
Для бизнеса
Войти•Регистрация
Район
3 мкр
4 мкр
5 мкр
6 мкр
7 мкр
8 мкр
9 мкр
10 мкр
11 мкр
12 мкр
110 квартал
1000 мелочей (Карпинка)
Азамат авторынок
Азия Молл
Ак-Бата ж/м
Ак-Босого ж/м
Ак-Жар ж/м
Ак-Кеме (старый аэропорт)
Ак-Орго ж/м
Ак-Ордо 1 ж/м
Ак-Ордо 2 ж/м
Ак-Ордо 3 ж/м
Ак-Ордо ж/м
Ак-Тилек ж/м
Ала-Арча ТРЦ
Ала-Арча ж/м
Ала-Тоо ж/м
Аламедин-1 мкр
Аламединский рынок / базар
Алтын-Казык ж/м
Алтын-ордо ж/м
Анар ж/м
Арча-Бешик ж/м
Асанбай мкр
Аска-Таш ж/м
Ата-Журт ж/м
Ата-Тюрк парк
Аэропорт Манас
БГУ
Бакай-Ата ж/м
Баткенский рынок / базар
Баят рынок / базар
Бета Сторес
Бета Сторес 2
Биримдик-Кут ж/м
Бишкек Парк ТРЦ
Ботанический сад
Бугу-Эне-Багыш ж/м
Бугу-Эне-Сай ж/м
Военный городок
Восток-5 мкр
Восточный (старый) автовокзал
Газ Городок
Гоин
Городок Энергетиков
Городок строителей
Городская больница №4 (ул.
Айни)Городское ГАИ
Дворец спорта
Джал мкр (в т.ч. Верхний, Нижний, Средний)
Джунхай рынок
Дордой-1 ж/м
Дордой-2 ж/м
Дордой Моторс рынок
Дордой рынок / базар
Достук мкр
ЖД вокзал
Западный (новый) автовокзал
Интрегельпо
КНУ
Калыс-ордо ж/м
Кара-Жыгач ж/м
Караван ТРЦ
Карагачевая роща
Келечек ж/м
Керемет ж/м
Киргизия 1
Киркомстром
Кирпичный Завод
Кожомкул стадион
Кок-Жар ж/м
Кок-Жар мкр
Колмо ж/м
Красный Строитель ж/м
Кудайберген авторынок
Кызыл Аскер
Кырман ж/м
Мадина рынок
Мега Комфорт ТЦ
Мед Академия
Моссовет
Мурас-Ордо ж/м
Орок ж/м
Ортосайский рынок / базар
Оскон-ордо ж/м
Ошский рынок / базар
Панорама
Пишпек
Политех
Полицейский городок ж/м
Рабочий Городок
Рухий Мурас ж/м
Рынок Баят
Салам-Алик ж/м
Сары-Озон Дыйкан рынок
Сары-Челек ж/м
Совмина мкр
Старый толчок рынок / базар
ТЭЦ
Таатан ТЦ
Таш-Добо ж/м
Таш-Рабат ТРЦ
Тендик ж/м
Токольдош
Тунгуч мкр
Тынчтык ж/м
Улан мкр
Умут ж/м
Учкун мкр
Физприборы
Филармония
Центральная мечеть
Церковь
Цум
Чекиш-Ата рынок
Шлагбаум
Шоро завод
Ынтымак ж/м
Эне-Сай ж/м
Юг-2 мкр
парк Фучика
Айни)Валюта
Тип дома
Тип дома
Времянка
Дача
Дом
Полдома
Количество комнат
Количество комнат
1 комната
2 комнаты
3 комнаты
4 комнаты
5 комнат
6 комнат
7 комнат
8 комнат
9 комнат
10 комнат
11 комнат
12 комнат
13 комнат
14 комнат
15 комнат
Студия
Площадь (м2)
Площадь участка (соток)
Количество этажей
Дополнительно
Дополнительно
Балкон застеклен
Бассейн
Бронированные двери
Видеонаблюдение
Евроремонт
Забор, огорожен
Кондиционер
Лоджия
Парковка
Подвал, погреб
Сарай
Теплый пол
Утепленный
Отопление
Отопление
Автономное отопление
Газовое отопление
Комбинированное отопление
Центральное отопление
Электрическое отопление
Ремонт
Ремонт
Без ремонта
Свежий ремонт
Старый ремонт
Требуется ремонт
Мебель
Мебель
Без мебели
Кухонная мебель
С мебелью
Коммуникации
Коммуникации
Водопровод
Газ
Газовое отопление
Другие коммунальные линии
Канализация
Центральное отопление
Электрическое отопление
Электричество
Тип предложения
Тип предложения
Сортировать
По умолчанию
По умолчанию
Сначала новые
Сначала дешевле
Сначала дороже
- 1 комната
- 2 комнаты
- 3 комнаты
- 4 комнаты
- 5 комнат
- 6 комнат
- 7 комнат
- 8 комнат
- 9 комнат
- 10 комнат
- 11 комнат
- 13 комнат
- 15 комнат
- Студия
- Lalafo
- Объявления — Кыргызстан
- Объявления — Бишкек
- Недвижимость
- Дома
- Куплю дом
Начните продавать сейчас!ПОДАТЬ БЕСПЛАТНОЕ ОБЪЯВЛЕНИЕ
Например:
3 типа и использование основы стоимости для сдаваемой в аренду недвижимости
Некоторые инвесторы в недвижимость ошибочно полагают, что «основой стоимости» собственности является ее покупная цена.
Тем не менее, базовая стоимость не так однозначна, как может показаться.
Понимание разницы между ними может иметь значение между уплатой слишком больших налогов или выплатой справедливой доли.
Ключевые выводы
- Три типа основы стоимости аренды имущества: первоначальная, скорректированная и амортизационная.
- База первоначальной стоимости используется для расчета налога на прирост капитала.
- База скорректированных затрат используется для прогнозирования суммы налога на прирост капитала, подлежащей уплате при продаже сдаваемого в аренду имущества.
- База затрат для амортизации используется для расчета налога на возврат амортизации.
Какова стоимость аренды недвижимости?
На самом деле инвесторы в сфере недвижимости используют три типа основы затрат на аренду имущества:
- База первоначальной стоимости
- База скорректированных затрат
- База амортизационных отчислений
В следующих разделах мы объясним различия и приведем примеры того, как рассчитать различные типы основы затрат для арендуемого имущества.
Первоначальная стоимость сдаваемого в аренду имущества
Первоначальная стоимость сдаваемого в аренду имущества представляет собой цену покупки плюс определенные затраты на закрытие, которые должны быть капитализированы, а не отнесены на расходы.
Как поясняет IRS, обычно единственными расходами на аренду имущества, которые могут быть отнесены на расходы или вычтены из дохода от аренды, являются проценты, определенные ипотечные баллы и вычитаемые налоги на недвижимость.
Прочие расходы на закрытие должны быть добавлены к первоначальной стоимости аренды имущества, в том числе:
Вот пример того, как рассчитать первоначальную стоимость аренды недвижимости.
Предположим, инвестор в недвижимость купил дом для одной семьи с 3 спальнями и 2 ванными комнатами в Мемфисе, выставленный на продажу на рынке инвестиционной недвижимости Roofstock за 130 000 долларов.
Начальным числом для расчета первоначальной стоимости является покупная цена дома, независимо от того, платит ли покупатель наличными или финансирует покупку с 25% первоначальным взносом и получает кредит на аренду имущества для баланса.
Согласно калькулятору стоимости закрытия Freddie Mac, примерная стоимость закрытия составляет около 6 346 долларов. Стоимость 975 долларов за дисконтные баллы и 164 доллара за предварительно оплаченные проценты — это единственные две комиссии, которые могут быть отнесены на расходы, поэтому оставшиеся затраты на закрытие в размере 5 207 долларов должны быть добавлены к первоначальной основе затрат:
- 130 000 долларов покупной цены + 5 207 долларов затрат на закрытие = 135 207 долларов. База стоимости аренды имущества
Основа скорректированной стоимости для сдаваемого в аренду имущества
Капитальные затраты, повышающие стоимость имущества, затем добавляются к исходной основе стоимости арендованного имущества для расчета основы скорректированной стоимости.
Общие капитальные затраты на аренду имущества могут включать такие расходы, как:
- Установка новой крыши
- Замена системы отопления и охлаждения
- Крупные электрические или сантехнические работы
- Ремонт кухни и ванной комнаты
- Значительные улучшения ландшафта, такие как установка террасы на заднем дворе или новой подъездной дороги
- Создание дополнительных арендуемых квадратных метров, например, строительство еще одной спальни или преобразование подвала или чердака в квартиру-студию
Как правило, капитальные затраты увеличивают или корректируют первоначальную стоимость сдаваемой в аренду недвижимости, поскольку они представляют собой долгосрочные улучшения, повышающие стоимость. С другой стороны, обычное техническое обслуживание, такое как устранение протечки в водопроводе или починка разорванного ковра, сохраняет имущество в его первоначальном состоянии.
В реальном мире капитальные затраты на аренду имущества могут происходить в течение всего периода владения. Это означает, что скорректированная база затрат может варьироваться от года к году.
Для целей этого примера предположим, что инвестор потратил 10 000 долларов на новую крышу сразу после закрытия условного депонирования. База скорректированных затрат будет выглядеть примерно так:
- Первоначальная цена покупки 130 000 долларов США + 5 207 долларов США на закрытие + 10 000 долларов США на новую крышу = 145 207 долларов США на основе скорректированных затрат
Основа амортизационных отчислений для сдаваемого в аренду имущества
Амортизация – это ежегодный вычет подоходного налога, который инвесторы в недвижимость принимают в качестве поправки на износ, порчу или устаревание сдаваемого в аренду имущества. Срок амортизации жилой недвижимости составляет 27,5 лет или 3,636% от стоимости объекта в год.
Стоимостная база, используемая для амортизации сдаваемого в аренду имущества, отличается от первоначальной стоимостной базы и скорректированной базы, поскольку земля не амортизируется.
Чтобы определить базовую стоимость арендованного имущества для целей амортизации, стоимость земли или участка необходимо вычесть из скорректированной базы.
Например, предположим, что стоимость участка, на котором расположен дом на одну семью, составляет 15 000 долларов, по данным окружного заседателя. Это означает, что базовая стоимость для амортизации составляет 130 207 долл. США:
- 145 207 долл. США – стоимость лота в размере 15 000 долл. США = 130 207 долл. США базовая стоимость амортизации
Чтобы рассчитать ежегодные расходы на амортизацию, просто разделите базу амортизационных отчислений на 27,5 лет или умножьте базу амортизационных отчислений на 3,636%:
- 130 207 долл.0013
- 130 207 долл. США на основе амортизационных отчислений x 3,636% = 4 734 долл. США в год на амортизацию
Когда сдаваемое в аренду имущество продается, инвестор в недвижимость должен «погасить» расходы на амортизацию, понесенные в течение периода владения.
Возвратная амортизация рассматривается как обычный доход и облагается налогом в соответствии с федеральной налоговой ставкой инвестора, но не более чем до 25%.
Если инвестор владел арендованной недвижимостью в течение пяти лет перед продажей, налог, уплачиваемый на возврат амортизации, составит 5,9 долл. США.18, при условии максимальной налоговой ставки:
- 4 734 долл. США годовой амортизации x 5 лет = 23 670 долл. США общей суммы амортизации для восстановления
- 23 670 долл. США x максимальная ставка налога 25% = 5 918 долл. США налога, уплаченного при возврате амортизации
Основа затрат для прироста капитала от продажи сдаваемого в аренду имущества
При продаже сдаваемого в аренду имущества для расчета прибыли от продажи и налоговых обязательств по налогу на прирост капитала используется метод скорректированной стоимости.
Для иллюстрации предположим, что наш инвестор владеет сдаваемым в аренду домом на одну семью в течение 5 лет, прежде чем продать его по чистой продажной цене 165 430 долларов после вычета затрат продавца на закрытие сделки и комиссии за недвижимость.
Прирост капитала рассчитывается путем вычитания скорректированной стоимости сдаваемой в аренду недвижимости из чистой продажной цены:
- 165 430 долл. США чистой продажной цены
- $145 207 на основе первоначальной стоимости
- $20 223 прироста капитала
Ставка налога на долгосрочный прирост капитала для собственности, которой владеют более одного года, составляет 0 %, 15 % или 20 % в зависимости от федеральной налоговой ставки, в которой находится инвестор.
Если предположить, что инвестор в этом примере находится в верхней налоговой категории, налог на прирост капитала, подлежащий уплате при продаже сдаваемого в аренду имущества, составит 4 045 долларов США:
- 20 223 долларов США прироста капитала x 20% налога на прирост капитала = 4 045 долларов США обязательство по налогу на прирост капитала
Отслеживание стоимости аренды недвижимости
Точное отслеживание стоимости аренды недвижимости может быть намного сложнее в реальном мире инвестиций в недвижимость.
Например, поскольку сдаваемое в аренду имущество редко покупается или продается в первый или последний день года, амортизация в первый год рассчитывается в месяцах, а не за весь год. Капитальные затраты не всегда происходят сразу после закрытия условного депонирования, и разные улучшения арендуемой недвижимости имеют разные графики амортизации.
В то время как сдаваемая в аренду жилая недвижимость и большинство улучшений амортизируются в течение 27,5 лет, другие периоды возмещения амортизации наступают гораздо быстрее:
- Приборы, такие как плиты и холодильники. . . . . . 5 лет
- Ковры и мебель, используемые в сдаваемом в аренду помещении. . . 5 лет
- Офисная мебель, такая как письменные столы и папки. . . . . . . . . . 7 лет
- Ландшафтный дизайн и озеленение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 лет
- Дороги. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 лет
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 лет
Заключительные мысли
Несмотря на то, что можно отслеживать изменения в стоимости сдаваемой в аренду недвижимости, многие инвесторы выбирают более простую и точную систему. Stessa упрощает отслеживание инвестиций в недвижимость, поскольку программное обеспечение было разработано инвесторами в недвижимость для других инвесторов в недвижимость.
Stessa автоматизирует отслеживание доходов и расходов и записывает каждую транзакцию в правильную позицию в плане счетов аренды имущества.
Базовая стоимость имущества и накопленная амортизация автоматически обновляются в балансовом отчете по недвижимости, а оценочная стоимость сдаваемых в аренду домов на одну семью обновляется ежемесячно на основе множества факторов.
Вместо того, чтобы делать обоснованные предположения, инвесторы в недвижимость, которые регистрируют бесплатную учетную запись в Stessa, получают более точное представление о собственном капитале каждый месяц.
Как финансировать несколько объектов сдаваемой в аренду, чтобы расширить свой портфель
Владение несколькими сдаваемыми в аренду объектами недвижимости может быть хорошим способом получения доходов и накопления богатства в долгосрочной перспективе. Но по мере того, как вы увеличиваете свой портфель недвижимости, иногда может быть трудно финансировать несколько объектов… Если вы не знаете, где искать.
В этой статье мы объясним, почему владение сдаваемой в аренду недвижимостью может быть привлекательной инвестицией, и где найти кредиты для более чем одного дома.
Преимущества владения несколькими сдаваемыми в аренду объектами недвижимости
Если вы владеете акциями, велика вероятность, что вы владеете несколькими. В вашем портфеле, вероятно, есть акции стоимостных и быстрорастущих компаний, а иногда и акции IPO. Перефразируя известную поговорку, вы не хотите класть все яйца в одну акцию.
Аналогичным образом работают инвестиции в недвижимость. Хотя инвестиционная стратегия и долгосрочные цели у всех разные, вот некоторые из потенциальных преимуществ владения более чем одной арендуемой недвижимостью:
Множественные потоки дохода
Одна из основных причин для инвестирования в сдаваемое в аренду имущество — получение дохода. генерируется после сбора арендной платы и оплаты счетов.
Однако доход от аренды не всегда стабилен из месяца в месяц. Поиск подходящего арендатора может занять больше времени, чем ожидалось, или расходы могут оказаться выше ожидаемых из-за необходимости проведения капитального ремонта.
Наличие нескольких потоков доходов от нескольких объектов, сдаваемых в аренду, может помочь компенсировать краткосрочный отрицательный денежный поток от одного дома положительными денежными потоками от других. Кроме того, владея более чем одной сдаваемой в аренду недвижимостью, вы также можете получать большую сумму чистого дохода каждый месяц.
Диверсификация рисков
Диверсификация вашего портфеля недвижимости по географическому положению — это один из способов минимизировать риск. Еще в 2015 году Realtor.com включил Денвер, Сан-Франциско, Сан-Хосе и Бостон в число 20 самых популярных рынков недвижимости. Перенесемся в сегодняшний день, и самые популярные рынки недвижимости Realtor.com включают Кёр-д’Ален в Айдахо, Остин, Биллингс и Спрингфилд, штат Огайо.
Люди переезжают в города, где стоимость жизни более доступна. Это не означает, что большие городские районы обязательно плохи для инвестиций. Но меняющиеся тенденции показывают, что владение сдаваемой в аренду недвижимостью в одном городе может быть не лучшей инвестиционной стратегией.
Повышение налоговых льгот
Налоговое законодательство США дружелюбно к инвесторам в недвижимость. Трудно найти другой класс активов, который предлагает списание налогов, таких как вычет операционных расходов, коммерческих расходов владельца и амортизации вместе взятых.
Из всех налоговых льгот, связанных с владением несколькими сдаваемыми в аренду объектами недвижимости, амортизация может быть самой большой. Согласно публикации IRS 946 «Как амортизировать недвижимость», жилая недвижимость, используемая в инвестиционных целях, обесценивается или изнашивается в течение 27,5 лет. Это означает, что если вы владеете сдаваемым в аренду имуществом стоимостью 150 000 долларов США (исключая землю), вы можете ежегодно вычитать 5 455 долларов США, чтобы уменьшить свой налогооблагаемый чистый доход.
Чем большим количеством сдаваемой в аренду недвижимости вы владеете, тем больше может быть сумма амортизационных отчислений. В конце концов, вы можете даже оказаться в более низкой категории штата и федерального подоходного налога.
Отслеживание амортизации арендованного имущества может быть сложным. Вот почему многие владельцы сдаваемой в аренду недвижимости используют Stessa для отслеживания доходов и расходов, а также для бесплатного составления ежемесячных и годовых финансовых отчетов.
Варианты финансирования нескольких объектов, сдаваемых в аренду
Финансирование вашей первой пары сдаваемых в аренду объектов может быть относительно простым, но по мере роста вашего портфеля недвижимости становится все труднее найти кредиты на инвестиционную недвижимость. Это не значит, что это невозможно, но это означает, что вам нужно мыслить нестандартно.
Вот несколько способов финансирования от одного до десятков сдаваемых в аренду домов:
4 объекта недвижимости или менее
Инвесторы с хорошим кредитным рейтингом обычно могут финансировать до четырех сдаваемых в аренду объектов недвижимости, используя традиционное банковское финансирование или кредит. профсоюз, который предлагает:
- Срок кредита 30 лет
- Низкая процентная ставка
- Требование первоначального взноса в размере 20% или более от стоимости недвижимости.
от 5 до 10 Свойства
Программа Freddie Mac Investment Property Mortgages позволяет квалифицированным инвесторам в недвижимость финансировать до 10 объектов недвижимости при соблюдении следующих требований:
- Заемщики с семью или более финансируемыми объектами недвижимости должны иметь минимальный кредитный рейтинг 720
- Максимальное отношение долга к доходу 45%
- Максимум 10 1 – 4 объекта недвижимости
- Первоначальный взнос от 15% до 25% в зависимости от количества недвижимости
- Шесть месяцев наличных резервов, необходимых для каждого объекта недвижимости
- Заемщики не могут быть связаны с застройщиком, разработчиком или продавцом
10 и более объектов недвижимости
Общие кредиты и портфельные ипотечные кредиты могут быть хорошими вариантами для инвесторов, ищущих финансирование для 10 или более арендных объектов:
- Предлагается частными кредиторами, а не традиционными банками и кредитными союзами.
- Общие ссуды — это единая ипотека, используемая для финансирования нескольких объектов, сдаваемых в аренду.
- Портфельные ипотечные кредиты — это индивидуальные кредиты заемщику, предоставленные тем же кредитором, что и ипотечный портфель.
- Условия кредита, такие как первоначальный взнос, процентная ставка, амортизация и единоразовый платеж, могут быть изменены в соответствии с потребностями заемщика и кредитора.
- Сборы и процентные ставки, как правило, выше по сравнению с обычным финансированием.
- Кредиторы могут потребовать перекрестного обеспечения других активов заемщика (таких как личное жилье) в дополнение к финансируемому имуществу.
Варианты творческого финансирования
В дополнение к использованию обычного кредита или частной ипотеки вы можете использовать активы, которыми вы уже владеете, для получения кредитов на несколько арендуемых объектов:
- Рефинансирование наличными высвобождает накопленный капитал в вашей текущей собственности для использования в качестве первоначального взноса для дополнительной арендной платы.
- Кредитная линия собственного капитала (HELOC) позволяет вам использовать собственный капитал в вашем доме, когда и если вам нужны наличные деньги для новой арендуемой недвижимости, аналогично тому, как работает кредитная карта.
- Самоуправляемый IRA позволяет вам инвестировать в арендованное имущество в рамках вашего пенсионного счета.
- 401(k) для владельцев малого бизнеса обеспечивает контроль чековой книжки, чтобы указать, куда инвестировать.
Изучая варианты финансирования аренды недвижимости, обязательно посетите ипотечный центр Stessa, чтобы узнать больше о покупке или рефинансировании инвестиционной недвижимости.
Как анализировать инвестиционную недвижимость
Инвестирование в несколько сдаваемых в аренду объектов может быть хорошим способом увеличить денежный поток и диверсифицировать инвестиционный риск. Вот несколько советов по анализу потенциальной инвестиционной недвижимости по мере того, как вы расширяете и расширяете свой портфель недвижимости:
Где найти недвижимость для сдачи в аренду
- Торговая площадка Roofstock используется удаленными инвесторами в недвижимость для покупки и продажи сдаваемых в аренду домов на одну семью, многоквартирных домов, больших портфелей сдаваемой в аренду недвижимости, а через Roofstock One аккредитованные инвесторы могут приобретать акции индивидуальный арендный дом.
- Zillow, Realtor.com и HomePath.com — это три онлайн-сайта для поиска домов, выставленных на продажу владельцем, списков агентов по недвижимости и домов, находящихся в залоге.
- Multi-Listing Services (MLS) используются дружественными к инвесторам агентами по недвижимости для поиска активных и просроченных списков, которые могут стать хорошими инвестициями в сдаваемую в аренду недвижимость.
Как анализировать инвестиционную недвижимость
Существует множество финансовых показателей, которые инвесторы в недвижимость используют для анализа потенциальной эффективности арендуемой недвижимости:
Множитель валовой ренты (GRM) потенциальная прибыльность аналогичной сдаваемой в аренду недвижимости на том же рынке путем деления цены недвижимости на валовой доход от аренды.
В целом, чем ниже МРЖ, тем лучше может быть инвестиция, поскольку доход от аренды больше, чем цена покупки. Если дом стоит 100 000 долларов, а валовая годовая арендная плата составляет 12 000 долларов, МРЖ равен 8,3 (стоимость имущества 100 000 долларов / валовой доход от аренды 12 000 долларов).
Денежный поток
Сумма до уплаты налогов, оставшаяся после сбора арендной платы и оплаты всех счетов. Если недвижимость приносит 12 000 долларов годового валового дохода от аренды, а операционные расходы и ипотека составляют 9 долларов.500 долларов США, годовой денежный поток составляет 2500 долларов США.
Чистая операционная прибыль (NOI)
Чистая прибыль равна денежному потоку за вычетом платежа по ипотечному кредиту и используется для расчета ставки капитализации. В приведенном выше примере, если годовой денежный поток составляет 2500 долларов, а годовой платеж по ипотеке (основная сумма и проценты) составляет 3500 долларов, NOI составляет 6000 долларов.
Максимальная ставка
Используется для оценки ожидаемой нормы прибыли от аналогичной сдаваемой в аренду недвижимости на том же рынке путем сравнения NOI со стоимостью недвижимости. Если дом стоит 100 000 долларов, а NOI составляет 6 000 долларов, предельная ставка составляет 6% (6 000 NOI / 100 000 долларов стоимости недвижимости).
Возврат денежных средств
Сравнивает годовой денежный поток до уплаты налогов от сдаваемой в аренду недвижимости с общей суммой вложенных денежных средств. Если дом куплен с первоначальным взносом в размере 25 000 долларов США, а годовой денежный поток составляет 2 500 долларов США, наличные при возврате денежных средств составляют 10% (2 500 долларов США до вычета налогов Денежный поток / 25 000 долларов США вложенных денежных средств).
Простой инструмент для анализа арендной платы на одну семью
Эта простая электронная таблица от Roofstock предоставляет простой способ просмотра потенциальных финансовых показателей данного объекта недвижимости. Вы можете использовать его для прогнозирования потенциальной доходности объекта. Просто введите некоторую информацию, чтобы просмотреть прогнозируемые ключевые показатели рентабельности инвестиций (ROI), включая денежный поток, рентабельность денежных средств, чистую операционную прибыль и ставку капитализации.
Использование ООО для группового инвестирования
Вместо того, чтобы владеть несколькими объектами недвижимости и финансировать их самостоятельно, некоторые инвесторы создают компании с ограниченной ответственностью (ООО) для группового инвестирования. LLC может иметь несколько участников или инвесторов, один из которых наблюдает за повседневными операциями с инвестициями (часто вместе с управляющим недвижимостью).
В зависимости от того, как написано операционное соглашение, прибыль и убытки от LLC могут передаваться каждому участнику на пропорциональной доле, основанной на сумме вложенных денег, или могут варьироваться в зависимости от того, насколько активным или пассивным является каждый участник. Например, активный участник может получить большую долю прибыли в качестве компенсации за то, что он потратил больше времени на поиск сделки и управление инвестициями.
Внося капитал в ООО, инвесторы могут приобретать больше сдаваемой в аренду недвижимости в группе, чем по отдельности.
Другие варианты владения несколькими сдаваемыми в аренду объектами недвижимости
Покупка портфеля сдаваемого в аренду имущества, инвестирование в REIT, вложение денег в краудфандинг и покупка акций отдельного сдаваемого в аренду дома — это другие способы получения дохода от недвижимость:
Портфели арендной недвижимости
Портфолио Roofstock — это хороший способ одновременно купить несколько объектов, сдаваемых в аренду. Многие из домов могут быть уже сданы в аренду арендаторам и генерировать денежный поток, и может быть проведена определенная комплексная проверка, такая как проверка имущества или предварительные отчеты о праве собственности.
REIT
Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) владеют и управляют приносящей доход недвижимостью. REIT часто инвестируют в различные классы активов недвижимости, включая офисы, магазины, недвижимость смешанного использования, дома на одну и несколько семей, а также недвижимость специального назначения, такую как центры обработки данных.
Краудфандинг
Краудфандинговые сайты, такие как Fundrise и CrowdStreet, предлагают возможность инвестировать в самые разные объекты недвижимости всего за 500 долларов. Инвестиционные возможности, доступные через краудфандинговые фонды недвижимости, включают в себя промышленные объекты, квартиры, жилые кварталы для сдачи в аренду на одну семью и коммерческие ремонтные работы.
Индивидуальные доли в домах
Roofstock One предлагает аккредитованным инвесторам инвестиции в аренду жилья всего за 5000 долларов. Вы можете владеть долями в отдельном сдаваемом в аренду доме, получать пассивный доход, в то время как кто-то другой управляет имуществом, и легко диверсифицировать свой доход, используя несколько домов и мест.
Заключительные мысли
Владение приносящей доход недвижимостью может быть хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля. Многие инвесторы обнаруживают, что, приобретя один сдаваемый в аренду дом, они заинтересованы в приобретении большего количества.