Снять квартиру без посредников из рук в руки: Ошибка 404. Страница не найдена

Надеемся, что после просмотра видеоролика вопрос, как перевести евроокна в зимний режим перестал быть актуальным.

Подведем итоги

Независимо от конструкции оконной пластиковой рамы, настройку произвести несложно. Главное – соблюдать некоторые правила, о которых сегодня говорилось. Если же стеклопакеты установлены недавно и находятся на гарантийном обслуживании, лучше всего вызвать мастеров из фирмы, которая их монтировала. Такое обслуживание выполняется бесплатно. Однако не стоит надеяться на то, что выполнены настройки будут идеально на 100%. Будьте готовы к самостоятельной доводке. Но основные регулировки они выполнят, что избавит домашнего мастера от лишней работы.

Впоследствии, отрегулировав даже одну створку, можно выполнять такие работы полностью самостоятельно.

Если резиновые уплотнители потрескались или порвались, их следует поменять

Надеемся, что читатель нашел информацию в статье, ради которой выходил на наш ресурс. Если интересуют другие темы по строительству или ремонту, предлагаем просмотреть другие статьи нашего ресурса. Обещаем, что читатель найдет много интересной и полезной информации. Если остались вопросы, будем рады ответить на них в комментариях ниже.

А напоследок еще одно короткое видео по сегодняшней теме:

Аренда квартир на длительный срок в Новосибирске с фото – N1.

RU Новосибирск

За все время

Сортировка по умолчанию

СпискомСписком

ТаблицейТаблицей

На картеНа карте

17

2-к, Семьи Шамшиных, 12 Показать на карте

Площадь Ленина, 11 мин

Новосибирск

60 м²

4 / 15 этаж

Кирпич

60 м²

4 / 15 этаж

Кирпич

44 000 /мес.

18

2-к, Вертковская, 40 Показать на карте

Ленинский район, Площадь Станиславского

Новосибирск

45 м²

1 / 6 этаж

Кирпич

45 м²

1 / 6 этаж

Кирпич

22 000 /мес.

19

1-к, Татьяны Снежиной, 25/3 Показать на карте

Октябрьский район, Плющихинский ж/м

Новосибирск, Микрорайон «Плющихинский»

До центра ~ 50 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 50 мин

38 м²

5 / 10 этаж

Панель

38 м²

5 / 10 этаж

Панель

14 500 /мес.

11

1-к, Блюхера, 38 Показать на карте

Студенческая, 5 мин

Новосибирск

До центра ~ 25 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 25 мин

31 м²

3 / 5 этаж

Кирпич

31 м²

3 / 5 этаж

Кирпич

24 000 /мес.

17

3-к, Народная, 26 Показать на карте

Калининский район, Богдана Хмельницкого

Новосибирск

До центра ~ 35 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 35 мин

79 м²

8 / 9 этаж

Кирпич

79 м²

8 / 9 этаж

Кирпич

40 000 /мес.

16

2-к, Некрасова, 63/1 Показать на карте

Маршала Покрышкина, 5 мин

Новосибирск, Жилой комплекс «Некрасовский»

До центра ~ 25 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 25 мин

65 м²

11 / 17 этаж

Кирпич — монолит

65 м²

11 / 17 этаж

Кирпич — монолит

41 500 /мес.

15

2-к, Есенина, 63 Показать на карте

Золотая Нива, 14 мин

Новосибирск

До центра ~ 35 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 35 мин

42 м²

5 / 5 этаж

Панель

42 м²

5 / 5 этаж

Панель

29 500 /мес.

19

1-к, Немировича-Данченко, 148/2 Показать на карте

Студенческая, 8 мин

Новосибирск, Квартал «Панорама»

До центра ~ 30 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 30 мин

32 м²

10 / 17 этаж

Кирпич — монолит

32 м²

10 / 17 этаж

Кирпич — монолит

27 500 /мес.

17

1-к, Немировича-Данченко, 30 Показать на карте

Ленинский район, Станиславский ж/м

Новосибирск

До центра ~ 45 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 45 мин

30 м²

2 / 5 этаж

Панель

30 м²

2 / 5 этаж

Панель

19 000 /мес.

14

1-к, Бронная, 40/6с Показать на карте

Кировский район, Просторный ж/м

Новосибирск, Микрорайон «Просторный»

39 м²

8 / 10 этаж

Панель

39 м²

8 / 10 этаж

Панель

16 000 /мес.

20

2-к, Печатников, 9 Показать на карте

Советский район, ОбьГЭС

Новосибирск

49 м²

1 / 9 этаж

Панель

49 м²

1 / 9 этаж

Панель

24 000 /мес.

22

3-к, Блюхера, 71б Показать на карте

Студенческая, 5 мин

Новосибирск

До центра ~ 25 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 25 мин

95 м²

4 / 16 этаж

Кирпич

95 м²

4 / 16 этаж

Кирпич

47 000 /мес.

15

2-к, Троллейная, 20 Показать на карте

Ленинский район, Троллейный ж/м

Новосибирск

До центра ~ 45 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 45 мин

44 м²

6 / 9 этаж

Панель

44 м²

6 / 9 этаж

Панель

24 000 /мес.

12

1-к, Ядринцевская, 71 Показать на карте

Маршала Покрышкина, 12 мин

Новосибирск, Апартаменты «БонАпарт»

До центра ~ 20 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 20 мин

30 м²

6 / 13 этаж

Кирпич — монолит

30 м²

6 / 13 этаж

Кирпич — монолит

36 500 /мес.

12

1-к, Димитрова проспект, 17 Показать на карте

Красный проспект, 8 мин

Новосибирск

До центра ~ 15 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 15 мин

18 м²

4 / 5 этаж

Кирпич

18 м²

4 / 5 этаж

Кирпич

19 000 /мес.

13

1-к, Кавалерийская, 9 Показать на карте

Заельцовская, 6 мин

Новосибирск, Жилой дом «Чапаев Хаус»

До центра ~ 20 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 20 мин

48 м²

2 / 13 этаж

Кирпич

48 м²

2 / 13 этаж

Кирпич

33 000 /мес.

12

1-к, В. Высоцкого, 51 Показать на карте

Октябрьский район, Восточный МЖК

Новосибирск, Жилой комплекс «Лазурный»

До центра ~ 45 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 45 мин

30 м²

11 / 13 этаж

Кирпич — монолит

30 м²

11 / 13 этаж

Кирпич — монолит

27 500 /мес.

14

1-к, Николая Островского, 60 Показать на карте

Маршала Покрышкина, 10 мин

Новосибирск, Жилой комплекс «Островский»

До центра ~ 20 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 20 мин

50 м²

14 / 22 этаж

Кирпич — монолит

50 м²

14 / 22 этаж

Кирпич — монолит

38 500 /мес.

21

1-к, Адриена Лежена, 9/2 Показать на карте

Золотая Нива, 7 мин

Новосибирск, Жилой комплекс «Камелот»

До центра ~ 35 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 35 мин

44 м²

4 / 17 этаж

Кирпич — монолит

44 м²

4 / 17 этаж

Кирпич — монолит

22 000 /мес.

30

2-к, Дачная, 5 Показать на карте

Заельцовская, 9 мин

Новосибирск, Жилой комплекс «Уют 3D»

До центра ~ 25 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 25 мин

67 м²

19 / 25 этаж

Кирпич — монолит

67 м²

19 / 25 этаж

Кирпич — монолит

52 500 /мес.

21

3-к, Военного городка территория, 774 Показать на карте

Октябрьский район, Военный городок

Новосибирск

До центра ~ 25 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 25 мин

78 м²

5 / 10 этаж

Панель

78 м²

5 / 10 этаж

Панель

27 500 /мес.

13

1-к, Геодезическая, 23 Показать на карте

Студенческая, 5 мин

Новосибирск

До центра ~ 25 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 25 мин

32 м²

3 / 5 этаж

Кирпич

32 м²

3 / 5 этаж

Кирпич

20 000 /мес.

12

1-к, 2-я Миргородская, 9 Показать на карте

Советский район, Шлюз

Новосибирск, Жилой комплекс «Миргород»

43 м²

10 / 10 этаж

Кирпич — монолит

43 м²

10 / 10 этаж

Кирпич — монолит

30 500 /мес.

19

3-к, Коммунистическая, 50 Показать на карте

Площадь Ленина, 10 мин

Новосибирск

До центра ~ 10 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 10 мин

115 м²

16 / 20 этаж

Кирпич — монолит

115 м²

16 / 20 этаж

Кирпич — монолит

46 000 /мес.

16

2-к, Титова, 29 Показать на карте

Ленинский район, Тихвинский

Новосибирск, Квартал «Тихвинский»

До центра ~ 30 мин

Приблизительное время на общественном транспорте до Площадь Ленина – 30 мин

60 м²

10 / 11 этаж

Кирпич — монолит

60 м²

10 / 11 этаж

Кирпич — монолит

37 000 /мес.

• 1
• 2
• 3
• 4
• 5
• Следующая

Распечатать

Как арендовать квартиры в Нью -Йорке и самые большие ошибки, чтобы избежать

, пропустить до основного контента

• Нью -Йорк
• Образ жизни

от Melanie Lieberman

Обновлено 21.02.2017 в 3:59

Daniel Fishel// Thrillist

‌

«Аренда жилья в Нью-Йорке не похожа ни на что другое, — рассказывает Thrillist Уди Элиаси, брокер из агентства недвижимости Compass.

Процесс аренды здесь невероятно запутанный, и новички обычно перегружены. Вы можете часами просматривать списки квартир в Интернете (в любой день на CityRealty.com может быть от 20 000 до 50 000 активных объявлений) только для того, чтобы обнаружить, что вы даже не имеете права на квартиру, которую хотите. Многие начинающие арендаторы также предпочитают не работать с брокером, чтобы не платить комиссию, но затем быстро понимают, насколько утомительным является процесс переговоров напрямую с арендодателями и управляющими недвижимостью о просмотре квартир. И это не говоря уже о документах, необходимых для получения вашей первой нью-йоркской квартиры.

Даже давние жители Нью-Йорка — опытные арендаторы, жившие в нескольких районах и имеющие дело с десятками арендодателей и брокеров — могут улучшить опыт аренды квартиры.

«Рынок недвижимости Нью-Йорка безумно конкурентный, — говорит директор по исследованиям CityRealty.com Габби Уоршавер. «Чувство юмора и отношение дзен могут помочь вам сохранить здравомыслие, но это не обязательные условия».

Так что же такое требование? Мы поговорили с несколькими нью-йоркскими профессионалами в сфере недвижимости — лицензированными агентами и другими авторитетными лицами на городском рынке аренды — чтобы выяснить, какие самые большие ошибки совершают жители Нью-Йорка при поиске квартиры. И, самое главное, как избежать этих слишком распространенных ловушек.

Не готов

Все, с кем мы разговаривали, говорили, что самый простой способ не ошибиться при поиске квартиры — это быть готовым подать заявку в тот момент, когда вы найдете понравившееся место.

«Подготовьте подтверждающие документы, которые можно легко распечатать, — говорит Джейсон Эрнандес, агент Douglas Elliman.

По словам Хэла Гавзи, руководителя отдела аренды в Douglas Elliman, это означает наличие на руках письма с места работы, двух последних платежных квитанций, последних двух банковских выписок, налоговой декларации и удостоверения личности с фотографией, независимо от того, подаете ли вы заявку на аренду. , кооператив или кондоминиум. Все документы должны быть не старше 30 дней.

Есть и другие вещи, о которых следует помнить, например, стандартное правило Нью-Йорка, согласно которому арендаторы должны вносить как минимум 40-кратную месячную арендную плату. И арендаторам, вероятно, потребуется внести арендную плату за первый и последний месяц, а также гарантийный депозит, равный как минимум арендной плате за один месяц. Также будет взиматься комиссия брокера (минимум арендная плата за один месяц) и различные сборы за обработку заявок, сборы за ключ и многое другое. По сути, вам нужно иметь много денег наперед.

А если у вас нет активов или необходимого дохода, «приготовьте другие стимулы», — говорит агент Compass Грант Брасуэлл. Найдите поручителя, который зарабатывает как минимум в 40 раз больше месячной арендной платы, или достаточно наличных денег, чтобы внести залог за дополнительный месяц.

Кристин Мариани, агент Compass, говорит, что нужно убедиться, что все эти средства доступны на счете в американском банке, потому что вам нужно будет очень быстро выписать чек. На самом деле нет ничего хуже, чем узнать, что квартира, которую вы любили больше всего, уже сдана в аренду. «Вы должны быть готовы наброситься на хорошую квартиру, когда она попадется вам на глаза», — говорит Габби Уоршавер из CityRealty.com. «Я видел слишком много людей, которые теряли квартиры из-за того, что тянули время», — добавляет Элиаси.

Триллер ТВ

Непонимание вашего кредитного рейтинга

«Я удивлен, узнав, как много арендаторов не знают о своей кредитной истории», — говорит Элиаси. «Это один из основных определяющих факторов в процессе утверждения, и очень важно быть в курсе этого».

Прежде чем приступить к поиску квартиры, обязательно составьте свой собственный кредитный отчет. Скорее всего, вы можете сделать это бесплатно с помощью своей кредитной карты, хотя, по данным Федеральной торговой комиссии, каждый имеет право на один бесплатный кредитный отчет каждые 12 месяцев. Его можно заказать онлайн на сайте AnnualCreditReport.com.

Как отмечает Элиаси, «вы можете лишиться квартиры» из-за чего-то такого незначительного и поправимого, как медицинский счет в размере 50 долларов или штраф за парковку.

Не зная точно, что вы ищете

«Я советую всем [моим клиентам] сузить поиск до одного или двух районов», — говорит Джейсон Берк, агент Citi Habitats. «Когда вы не уверены на 100% в том, где хотите жить, вы делаете этот процесс еще более напряженным для себя».

Берк — не единственный агент, который подчеркивает важность учета конкретных требований, прежде чем вы начнете просматривать списки или работать с агентом. «Не просматривайте ничего, что выходит за рамки вашего бюджета», — говорит Эрнандес. На самом деле, он рекомендует дать вашему брокеру ценовой диапазон ниже вашего бюджета, «чтобы получить перспективу». Как он отмечает, «ваш бюджет в 3000 долларов выглядит великолепно, когда вы знаете, что вы получите за 2500 долларов», но если вы посмотрите на устройства выше вашего ценового диапазона, вы не будете в восторге от того, что вы на самом деле можете себе позволить.

Одним из ключевых факторов успешного, а не ужасающего поиска квартиры является поддержание реалистичных ожиданий. «Будьте осведомлены о том, как далеко ваши деньги могут пойти в районе, в котором вы хотите жить», — напоминает Уоршауэр.

Аренда летом

Лето — пиковый сезон аренды в Нью-Йорке. Это время года, когда студенты заканчивают колледжи, стажировки подходят к концу, а многие договоры аренды истекают. «Менее чем благоприятные погодные условия также не помогают», — добавляет Берк. «Я думаю, что большинство людей застает врасплох, так это общее повышение арендных ставок на доступные квартиры при смене сезона. Мы можем увидеть рост почти на 20% в период с 1 февраля по 1 апреля».

Берк также отмечает, что арендодатели могут предлагать специальные льготы в зимний период, например, несколько месяцев бесплатного проживания или компенсацию брокерской комиссии, что может быть огромным преимуществом для клиентов, желающих отправиться в поход по снегу и слякоти, чтобы увидеть квартиры. Поиск квартиры зимой также может стать более расслабляющим процессом. Гавзи отмечает, что пиковый сезон может разочаровать подающих надежды арендаторов, которые наблюдают, как квартиры сдаются в головокружительном темпе. «Зимой дела идут медленно, — повторяет Брасуэлл. «Но летом вы можете подать заявление против 1-3 человек в конце дня».

Не начать охоту в нужный день

Слишком ранний поиск квартиры означает, что вы увидите варианты, которые не соответствуют дате вашего въезда. И, по словам Эрнандеса, на самом деле существует магическое число для точного дня, когда вы должны увидеть свободные квартиры. «[Поиск] за 25 дней до даты переезда — вот как вы выигрываете», — говорит он. «Сделайте два тура на целый день, чтобы у вас был выбор для размышления, и у вас было три [квартиры], в которых вы могли бы увидеть, как живете. Это идеальный способ принять решение».

Подача заявки на слишком много квартир одновременно

Вместо того, чтобы увеличивать ваши шансы получить новое место, подача заявки на несколько квартир одновременно может сделать вашу заявку менее привлекательной для арендодателей. «Арендодатели могут видеть, сколько раз ваш кредит использовался специально для жилья, — рассказывает Мариани. «Они относятся к этому негативно, особенно когда все они выполняются в течение короткого промежутка времени. Он кричит: «Никто не хочет сдавать вам в аренду».

Не удается найти риелтора, который действительно понимает ваши потребности

Может возникнуть соблазн отправить электронное письмо дюжине агентов, которых вы нашли прикрепленными к дюжине разных квартир. Но по ряду причин имеет смысл работать только с одним брокером. «Инвентарь, который [брокеры] могут показывать перекрытия на 85%-90%», — говорит Брасуэлл, который указывает, что в комиссионной индустрии кто-то определенно работает за то, за что ему не заплатят. «Большинство арендаторов также не стали бы работать с 50-процентной вероятностью получения оплаты».

Это также много лишних усилий для арендаторов. Берк предлагает позвонить нескольким агентам, обсудить ваши критерии и работать с агентом, который «лучше всего понимает ваши потребности и лучше всего знает» квартиры в желаемом вами районе. «В противном случае вы рискуете потратить время, энергию и увидеть одни и те же квартиры несколько раз», — добавляет Берк.

Недостаточное рассмотрение договора аренды — и квартиры

Итак, вам удалось избежать подводных камней и найти квартиру по душе. Поздравляю! Тем не менее, это еще не конец. Проверка вашего договора аренды (да, даже этот очень тонкий юридический жаргон) так же важна, как и проверка вашей квартиры, прежде чем что-либо подписывать.

«Если арендодатель на словах обещал отремонтировать или заменить что-то в квартире, а в договоре аренды указано «как есть», у вас нет оснований настаивать», — говорит Берк. Новую бытовую технику, например, следует установить до того, как вы завезете один предмет мебели. И если ваш арендодатель пообещал профессиональную уборку квартиры, это также должно быть указано в письменной форме и выполнено до вашего приезда.

Договор аренды также может содержать условия, нарушающие условия сделки (например, договор аренды на два года вместо одного, или без отопления и горячей воды) и важную информацию о прошлом заражении постельными клопами.

Не бойтесь попросить своего брокера изучить договор аренды и отметить что-нибудь необычное или вызывающее беспокойство. «Арендодатели в Нью-Йорке гораздо более защищены, чем в других местах», — отмечает Элиаси. По этой причине агенты по недвижимости играют большую роль в переговорах, консультациях и руководстве потенциальными арендаторами через темный, совершенно безумный процесс аренды квартиры в Нью-Йорке.

Подпишитесь здесь на нашу ежедневную рассылку по Нью-Йорку и получайте первыми всю еду, напитки и развлечения, которые может предложить Нью-Йорк.

Мелани Тэрин Либерман совершила почти все эти ошибки и — по доброте душевной — хочет, чтобы вы меньше мучились, снимая квартиру.

© Group Nine Media Inc., 2022 г. Все права защищены.

Закон Эллиса: Закон штата, ограничивающий изменения в использовании сдаваемой в аренду собственности

В извечной борьбе между правами арендодателей владеть и использовать свою собственность по своему усмотрению и правами арендаторов сохранять свою аренду без «вмешательства» арендодателя, Калифорния и, в частности, район залива Сан-Франциско на протяжении десятилетий был полем битвы.

Подпитываемый высоко оцененным рынком недвижимости, который поощряет инвестиции в недвижимость и растущее население, нуждающееся в жилье, нехватка доступного жилья стала постоянным рефреном правительств, групп арендаторов и сторонников ограничения арендной платы («контроль арендной платы») и субсидирования. Корпус.

Собственники недвижимости отмечают, что в тех местах, где правительство стремится контролировать доступ к арендованному имуществу или его стоимость, собственники либо бегут, либо не в состоянии содержать имущество, гораздо чаще вовлекаются в ожесточенные споры с арендаторами, а жилой фонд для арендаторов фактически уменьшается, а не увеличивается.

Как видно из нашей статьи о Совместной аренде, , ограничения на преобразование в кондоминиум привели к возникновению нового динамичного рынка для совместного проживания в одном и том же здании, которое не является кондоминиумом, а несколькими арендаторами, проживающими совместно в одном и том же здании. Более дешевая и менее подверженная государственному контролю, общая аренда резко увеличилась в количестве за последнее десятилетие и в настоящее время перемещается за пределы района залива Сан-Франциско.

Многие арендодатели сталкиваются с тем фактом, что для преобразования своей собственности в кондоминиумы или совместную аренду им приходится каким-то образом иметь дело с арендаторами, уже проживающими в их зданиях, и с различными группами арендаторов, и многие местные органы власти стремились сохранить арендное жилье, ограничивая возможности собственности. собственников выселить существующих арендаторов или переоборудовать многоквартирные дома для других целей.

В ответ правительство штата установило, что арендодатели имеют право отказаться от участия в рынке аренды, но только в рамках определенных правил, и закон, называемый ЗАКОНОМ ЭЛЛИСА, заменяет собой противоречащее местному законодательству и теперь является законом этого штата.

В этой статье очень кратко описаны требования ELLIS ACT. Прежде чем предпринимать какие-либо действия, которые могут рассматриваться как возможные нарушения Закона, следует обратиться за юридической консультацией, поскольку наказания могут быть суровыми. Любой, кто собирается изменить назначение многоквартирного дома, должен обязательно ознакомиться с последствиями ELLIS ACT, прежде чем предпринимать какие-либо шаги, которые могут быть истолкованы как его нарушение.

 

2. Закон Эллиса

а. Резюме

«Закон Эллиса» (раздел 7060-7060. 7 Правительственного кодекса Закона Эллиса) — это закон штата, который предусматривает, что арендодатели имеют безусловное право выселять арендаторов, чтобы они «ушли из бизнеса». Для выселения Эллиса арендодатель должен удалить все помещения в здании с рынка аренды, т. е. арендодатель должен выселить всех арендаторов и не может выделить одного арендатора (с низкой арендной платой) и/или удалить только одного единица с рынка аренды. Когда арендодатель применяет закон Эллиса, квартиры могут , а не , не подлежит повторной аренде, за исключением той же арендной платы, которую платил выселенный арендатор, в течение пяти лет после выселения и должна быть сначала предложена выселенному арендатору в течение десяти лет после выселения.    Несмотря на то, что существуют ограничения на повторную аренду квартир, таких ограничений на преобразование их в единицы собственности (например, при аренде общих или кондоминиумов) нет.

Закон Эллиса о выселении обычно используется для «изменения использования» здания. Большинство выселений Ellis используются для преобразования арендуемых единиц в кондоминиумы или аренду общего имущества. Кроме того, Закон Эллиса используется для преобразования многоквартирных домов в дома на одну семью — особняки.

Как правило, арендодатель должен предпринять два одновременных действия: (1) законно и должным образом выселить жильцов и (2) законно убрать здание с рынка аренды.

Суды постановили, что срок уведомления арендатора о выселении не может истечь до того, как здание будет считаться «снятым» с рынка аренды. Здание «изымается» через 120 дней после подачи арендодателем «Уведомления о намерении изъять квартиры ». В течение 120-дневного периода снятие остается «намерением», и арендодатель сохраняет за собой возможность передумать. Через 120 дней намерение становится фактом, и здания «Эллизируются» или «изымаются» с ограничениями Эллиса, а затем подаются в Регистратор округа. Обратите внимание, что если арендатор является инвалидом или старше шестидесяти двух лет, период уведомления в сто двадцать дней увеличивается до года.

 

б. Процедура

Процедура следующая:

1. Арендодатель направляет арендатору уведомление о выселении, вступающее в силу через 120 дней после подачи арендодателем Уведомления о намерениях (см. пункт 2 ниже).

2. Арендодатель подает Уведомление о намерении изъять жилье с рынка аренды в Совет по аренде. Обратите внимание, как они работают рука об руку: если арендодатель вручает уведомление о выселении и подает уведомление о намерении одновременно (например, в тот же день), то уведомление о выселении может составлять 120 дней. Если уведомление о выселении подано 1 июля, а уведомление о намерениях подано 10 июля, оно должно быть отправлено за 130 дней. Арендаторам следует рекомендовать определить, когда подается Уведомление о намерениях, поскольку несоответствия могут вызывать возражения. Другими словами, срок действия уведомления о выселении не может истечь до того, как здание будет отозвано. Также обратите внимание, что адекватность Уведомления о намерениях больше не будет оцениваться Советом по аренде, а вместо этого будет определяться судами в рамках процесса о незаконном задержании, если такой судебный иск станет необходимым. Суды довольно строго следят за соблюдением требований об уведомлении.

3. В течение 15 дней после подачи Уведомления о намерениях арендодатель в письменной форме информирует арендаторов о том, что Уведомление о намерениях было подано, и о том, что арендаторы права на повторное проживание и переселение. Арендодатель обычно указывает это в самом уведомлении о выселении. Совет по аренде в какой-то момент процесса также проинформирует арендаторов о регистрации, правах на переселение и правах на повторное владение (а также форму).

4. В течение 120 дней после подачи Уведомления о намерениях арендодатель регистрирует в Регистраторе округа Меморандум, резюмирующий Уведомление о намерениях.

5. Через 120 дней после подачи Уведомления о намерениях в Совет по аренде здание считается законно снятым с рынка аренды.

6. После того, как здание законно изъято с рынка аренды (т. е. через 120 дней после подачи Уведомления о намерениях), арендодатель может инициировать процедуру незаконного задержания.

7. Комиссия по аренде регистрирует ограничения Эллиса в Регистраторе округа в течение 30 дней после отказа (в течение 150 дней после подачи арендодателем Уведомления о намерениях).

 

3. ОСНОВНЫЕ ПРАВА АРЕНДАТОРОВ ПОСЛЕ ELLIS

ПРИМЕЧАНИЕ, ЧТО МЕСТНЫЕ ПОСТАНОВЛЕНИЯ ВО МНОГИХ РЕГИОНАХ МОГУТ ТРЕБУТЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЗАЩИТЫ ДЛЯ ВЫСЕЛЕНИЯ АРЕНДАТОРОВ.

а. Отпуск арендаторов

Закон Эллиса. Для выселения Эллиса требуется уведомление за год для пожилых и нетрудоспособных арендаторов s, 120 дней для всех остальных. Правительственный кодекс, раздел 7060.4. (б)

б. Расходы на переезд

Закон Эллиса. В соответствии с местным Законом о контроле за арендной платой к квартирам могут применяться льготы по переселению в случае выселения владельца или семьи. Ознакомьтесь с местными постановлениями.

в. Содержание уведомления о намерениях

Ellis Act-Owner вручает арендаторам уведомления о прекращении аренды, требующие, чтобы арендаторы покинули помещение в дату расторжения договора, которая наступает через 120 дней после подачи Уведомления о намерениях в Совет по аренде.

Во многих местных юрисдикциях, если имущество должно быть преобразовано в кондоминиумы или совместную аренду, могут потребоваться дополнительные права, предлагаемые существующим арендаторам, такие как преимущественное право на покупку кондоминиума или совместной аренды и т. д. Часто в Уведомлении должны быть указаны те права.

 

4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ:

Один клиент сравнил сложные процедуры, необходимые для преобразования квартир в кондоминиумы или совместную аренду, с игрой в шахматы на большие деньги между группами арендаторов, правительствами и арендодателями. Это упрощение, поскольку многие арендаторы не обеспокоены и действительно приветствуют преобразование, если они могут купить квартиру, а правительства часто хотят, чтобы количество домовладений в их регионах увеличилось.

Но что очень верно, так это то, что процедура сложна и должна быть освоена владельцами недвижимости, поскольку, как показано выше, некоторые решения являются безотзывными, и этот офис видел более одного клиента, желающего вернуться на рынок аренды после «Эллизинга» здания. и, к своему шоку, обнаружив, что процедура ни в коем случае не является легкой или недорогой, особенно в районе залива. Кроме того, при условии надлежащего уведомления выселенные арендаторы имеют право снова арендовать ту же квартиру по прежней арендной плате, если арендодатель попытается снова выставить квартиру на продажу, и это ограничение является обязательным для владельцев-преемников.

Сделайте свою домашнюю работу, проведите тщательный анализ затрат и результатов и найдите время, чтобы тщательно определить, соответствует ли план требованиям среднесрочного и долгосрочного планирования ваших собственных активов. И если вы являетесь арендатором, который получил уведомление, немедленно определите, можете ли вы купить квартиру, поскольку это действительно может оказаться очень хорошей инвестицией. Прежде всего, каждая сторона должна тщательно изучить и соблюдать различные требования к уведомлению, поскольку права истекают навсегда после истечения периода уведомления.

Что нужно знать начинающему арендатору в Нью-Йорке

На рынке аренды в Нью-Йорке есть множество подводных камней, которые могут сбить с толку новичка. Например, есть мошенничество с поддельными списками. Или арендодатели, которые игнорируют (или не знают) законы, защищающие арендаторов. Лучше всего знать, как избежать плохой ситуации, поскольку в наши дни у арендаторов очень мало рычагов воздействия.

Это потому, что рынок в настоящее время благоволит арендодателям благодаря невероятному спросу, а арендная плата непомерна — средняя арендная плата за квартиру на Манхэттене достигла 5000 долларов в июне, согласно отчету Эллимана, — и щедрые уступки, которые раньше видели арендаторы, ушли, по крайней мере, на данный момент. .

Поиск жилья в городе требует компромиссов, независимо от вашего бюджета. Арендодатели предъявляют строгие требования к доходам и кредитам — если вы не можете их выполнить, вам нужно найти способ их обойти. Вот почему важно сделать домашнее задание в районе, где вы хотите жить, и держать свои ожидания под контролем.

Один из лучших способов избежать ошибки — просто быть как можно лучше подготовленным — отправиться на просмотр квартир, имея при себе все документы, необходимые для подачи заявления на получение квартиры. Проверьте квартиры, которые находятся в пределах вашего бюджета, и узнайте, что нужно, чтобы претендовать на квартиру здесь. Если вам понадобятся дополнительные соседи по комнате, чтобы позволить себе жить здесь, убедитесь, что домовладелец не против создания дополнительной спальни.

Чтобы демистифицировать этот процесс, вот что вам нужно знать, чтобы вы могли эффективно ориентироваться на рынке аренды в Нью-Йорке с широко открытыми глазами.

---

[Примечание редактора: более ранняя версия этого поста была опубликована в августе 2021 года. Мы представляем ее снова с обновленной информацией на август 2022 года.]

---

1. Отсутствующие документы динамичный город, желаемые объекты аренды, как правило, раскупаются, как только они появляются в списке. Конкуренция жесткая, а предложения мало, и могут быть другие люди с такой же квалификацией, которые ищут ту же квартиру, что и вы.

Подготовка документов и соблюдение требований арендодателя к доходам важнее, чем когда-либо. Чтобы действовать быстро, вы не можете позволить себе иметь какие-либо дыры в своих документах, однако большинство управляющих компаний поймут, если вы не можете отправить письмо от предыдущего арендодателя, потому что вы жили в общежитии кампуса или дома в течение последних нескольких лет. лет, например.

Так что же влечет за собой эта бумажная работа? Хотя это может немного отличаться в зависимости от арендодателя, есть некоторые стандартные документы, которые применяются повсеместно. Джо Тарталья-Малтер, агент Real NY Properties, отправляет по электронной почте каждому новому клиенту следующий список после первого телефонного звонка, отмечая, что арендодатели захотят увидеть объекты от всех, кто будет арендовать, включая поручителей и соседей по комнате.

• Выданное государством удостоверение личности с фотографией (лучше всего четкая фотография с телефона)

• Письмо с места работы; или письмо-предложение; или из CPA, если вы работаете не по найму, в котором указан ваш годовой доход

• Три самые последние выписки из банковского счета (только сводные страницы)

• Три самые последние платежные квитанции

• Две самые последние налоговые декларации (только первые две страницы) )

• Плата за подачу заявления, которая не превышает 20 долларов США на человека (невозвратная)

• Текущее рекомендательное письмо арендодателя (если имеется, или объясните, если не было ранее арендованных помещений)

• Страхование арендаторов (иногда требуется)

• Возвращаемый гарантийный залог (не более эквивалента арендной платы за один месяц).

Tartaglia-Malter также выделяет еще одно критическое препятствие: когда дело доходит до ваших первоначальных средств, включая плату за подачу заявления, арендную плату за первый месяц, комиссионные брокера и залог, вам потребуются твердые средства в виде сертифицированного чека, денежный перевод или, возможно, онлайн-оплата кредитной картой. (Он говорит, что Stuy Town — одно из таких зданий, которое принимает последнее.) Никаких личных чеков.

Лиз Лоутон, агент Compass, призывает всех, у кого есть портфель акций или другие активы, поддающиеся количественной оценке, предоставить доказательства того, что они входят в первоначальный пакет. «Это, безусловно, помогло нескольким клиентам стать более успешными, поднявшись над остальными», — говорит она.

И чтобы вы не опасались, что ваша личная информация будет скомпрометирована посредством электронной передачи (что является общей проблемой, особенно среди родителей-поручителей), знайте, что признанные брокерские компании ежедневно обрабатывают десятки таких транзакций, используя новейшие технологии онлайн-безопасности. «Помогите нам помочь вам, передав всю необходимую информацию, чтобы мы могли предоставить вам эту квартиру», — говорит Наталья ДиСарио, агент Corcoran. «Никаких скриншотов ваших банковских выписок или вычеркнутой информации из налоговых деклараций», — говорит она.

Действительно, это одна из областей, где наличие брокера на вашей стороне может дать вам преимущество. Как говорит Тарталья-Мальтер: «Я как личный тренер в тренажерном зале, который приведет вас туда, где вы хотите быть, самым эффективным и действенным образом».

Профессиональный совет

Профессиональный совет:

Чтобы снять квартиру в Нью-Йорке, большинство арендодателей требуют, чтобы вы получали годовой оклад, по крайней мере, в 40-45 раз превышающий месячную арендную плату. Если вы этого не сделаете — или если вы работаете за границей, работаете не по найму, не имеете активов, пенсионер, иностранный студент или студент из США — вам нужно найти поручителя по аренде, который зарабатывает в минимум в 80 раз больше месячной арендной платы и живет в Нью-Йорке, Нью-Джерси или Коннектикуте. Или вы можете обратиться в страховую гарантию аренды. Страховая гарантия аренды принимается в более чем 4700 зданиях по всему городу, представляющих более 475 000 квартир. Это быстрый и простой способ получить квартиру, которую вы хотите. Кликните сюда, чтобы узнать больше.

2. Недостаточно средств

Получить право на первоначальную аренду в Нью-Йорке может быть сложнее, чем получить квартиру в другом месте. Во-первых, вы должны получать годовую зарплату, равную (или превышающую) 40-50-кратную месячную арендную плату. Это составляет 120 000 долларов за квартиру за 3 000 долларов (средняя арендная плата за квартиру в Бруклине в наши дни составляет 3 300 долларов).

В прошлом арендодатели часто просили арендаторов платить арендную плату за последний месяц в дополнение к арендной плате за первый месяц плюс залог, но в 2019 году закон изменился.и мешает им это сделать. «Кроме того, они больше не могут просить в качестве гарантийного залога ничего, кроме эквивалента месячной арендной платы, что делает первоначальные расходы менее помехой», — говорит адвокат Сэм Химмельштейн, партнер Himmelstein McConnell Gribben & Joseph, который представляет жилые и коммерческие арендаторы и ассоциации арендаторов (и является спонсором Brick, FYI).

Арендодатели также обязаны вернуть залог в течение 14 дней после окончания срока аренды, что важно, учитывая, насколько трудно было получить эти средства в прошлом.

Что делать, если ваша зарплата не проходит проверку? В эту эпоху гиг-экономики плюс пандемия предсказуемая зарплата раз в две недели не всегда является нормой. Или у вас может отсутствовать какой-либо опыт работы до вашей текущей должности начального уровня. У вас есть несколько вариантов.

Во-первых, вы можете разделить расходы с одним или несколькими соседями по комнате. Вам все равно придется соответствовать минимальному порогу, основанному на вашем совокупном доходе, и вы должны будете привести все соседи по комнате в порядок свои документы. (Подробнее о соседях по комнате см. ниже.)

Если вы предпочитаете жить в одиночестве, лучший (и, возможно, единственный) вариант — найти поручителя. Личные поручители, безусловно, наиболее распространенный сценарий, должны показывать годовой доход, по крайней мере, в 80 раз превышающий ежемесячную арендную плату каждый год. Почему так высоко? Мысль заключается в том, что поручитель должен быть в состоянии покрыть ваши расходы на жилье, а также свои собственные.

«Даже если вы арендатор, которому урезают зарплату, но вы являетесь новым сотрудником без трудового стажа, некоторые арендодатели все равно потребуют от вас поручителя», — говорит ДиСарио. Около 85 процентов ее клиентов, которым нужны поручители, обращаются к своим родителям (или бабушкам и дедушкам), а некоторые полагаются на случайные отношения, такие как бойфренд или начальник.

Те, кто не может найти квалифицированного поручителя (включая иностранных студентов, родители которых не проживают в США), могут нанять институционального поручителя, такого как Insurent Lease Guaranty (спонсор Brick Underground). Эти сторонние поручители взимают в среднем около 85 процентов месячной арендной платы для граждан США и 110 процентов для иностранных граждан.

Наконец, если ни соседи по комнате, ни поручители не подходят, вам нужно уменьшить бюджет и скорректировать приоритеты (о них подробнее см. ниже)

Совет профессионала

Совет профессионала:

Нужна помощь в поиске идеальной квартиры для начинающих в нужном районе — или арендодатель склонен быть гибким в отношении поручителей, трудового стажа, истории аренды или «изгибания» вашего пространства с помощью временных стен? Доверьте поиск в умелые руки Агентства, технически подкованной брокерской компании по недвижимости, основанной парой выпускников Йельского университета в ответ на разочаровывающий опыт поиска квартиры одноклассниками и коллегами. Агентство будет взимать комиссию брокера в размере 10 процентов от годовой арендной платы за открытые объявления вместо обычных 12–15 процентов, если вы зарегистрируетесь здесь. Бонус: с агентами Агентства приятно иметь дело.

3. Отсутствие кредитной истории

Своевременная оплата счетов является важным шагом к получению хорошей кредитной истории, однако часто это происходит только после окончания учебы или выхода на рынок труда. Имейте в виду, что арендаторы, проживающие за границей, не переносят кредитную историю из другой страны в США, а поручители должны находиться в зоне трех штатов.

Тем не менее, «нет кредита лучше, чем плохой кредит, если у вас есть причина, почему», говорит Лоутон.

ДиСарио отмечает, что все еще есть арендодатели, которые разумны и готовы немного согнуться и взять кого-то с нулевым или меньшим кредитным рейтингом, если вы получаете требуемую зарплату. «Часть моей работы заключается в том, чтобы обучать арендодателей и арендаторов, чтобы они понимали, что происходит на рынке, и структурировала сделку, которая устраивала бы обе стороны», — говорит она.

В качестве альтернативы, это еще одна ситуация, которую можно решить с помощью личного поручителя или институционального поручителя, такого как страховщик

Brick Underground’s

Калькулятор валовой арендной платы

Чистая объявленная месячная арендная плата

В месяц 900 месяцев

Срок аренды

Количество месяцев бесплатного проживания Months

Если арендодатель предлагает частичные месяцы бесплатного проживания, введите его с десятичной точкой. Например, 6 недель бесплатной аренды следует ввести как 1,5 месяца.

Ваша реальная месячная арендная плата:

В месяц

4. Нереалистичные ожидания

Помимо всего прочего, брокеры говорят, что больше всего времени и энергии они тратят на обучение новичков этому вопросу. Донести это сообщение становится экспоненциально труднее, когда на картинке присутствует более одного человека, например, соседи по комнате или родители-поручители.

Tartaglia-Malter всегда начинает с того, что говорит людям, которые переезжают сюда из других мест: «Вы будете платить гораздо больше, а получать намного меньше, но жить вы будете в Нью-Йорке». По его словам, разница между заработком арендаторов и квартирами, на которые они претендуют, часто противоречит их мечтам.

Лоутон говорит, что преобладание поддельной рекламы и слухи заставляют людей тосковать по тому, что она называет «квартирой-единорогом», например, площадью 900 квадратных футов, с двумя спальнями, террасой, швейцаром и стиральной машиной. сушилка в Вест-Виллидж за 3000 долларов. (Достаточно сказать, что таких квартир по такой цене в этом районе не существует.)

В этих случаях Лоутон советует клиентам получить представление о том, что они могут себе позволить, с помощью поиска на таких сайтах, как StreetEasy, и обратить пристальное внимание фотографиям и объективным критериям. «Если вы не видите того, что хотите в рамках своего бюджета, это не рынок, а вы», — говорит она.

Если вы обнаружите, что тянетесь за идеальной квартирой, вы можете пропустить, потому что квартиры, которые вы видели, которые были хорошими, но не совсем соответствовали вашим стандартам, будут раскуплены другими арендаторами.

Постарайтесь найти квартиру, которая отвечает трем вашим основным требованиям, таким как расположение, площадь в квадратных футах, качество здания или швейцар, и при этом не выходите за рамки вашего бюджета.

К сожалению, брокеры говорят, что часто нужно увидеть квартиру из первых рук, чтобы действительно понять, что вы можете себе позволить, особенно если ваше сердце настроено на конкретный район.

5. Раздражение агента по продаже недвижимости

Агент по продаже недвижимости является ключом к показу квартиры, а на конкурентном рынке брокеры получают сотни запросов. Раздражение агента по недвижимости поставит под угрозу ваши шансы на показ или получение квартиры. Так что не вымещайте свое разочарование на брокере: будьте вежливы и уважайте его время.

Лоутон рекомендует подготовить продуманное электронное письмо агенту по недвижимости в примечании на вашем телефоне, чтобы скопировать и вставить его, как только появится свойство, которое вы хотите просмотреть. В вашей записке должно быть указано, что вы зарабатываете в 40 раз больше ежемесячной арендной платы, что ваши документы готовы к отправке, а также поделитесь тремя деталями, которые вам нравятся в собственности. По словам Лоутона, это показывает, что вы действительно просматривали спецификации в Интернете, и говорит агенту, что вы серьезный претендент. Вы также хотите действовать быстро.

«С таким сумасшедшим наплывом запросов вы хотите быть в первой группе, которую просматривает агент по листингу, потому что это не единственное их объявление, и они обычно отвечают на первую горстку показов», — говорит Лоутон.

Для агента по недвижимости отвечать на сотни электронных писем и размещать сотни показов за одну аренду — непосильная и ненужная задача.

Лоутон говорит по своему опыту: «Не пишите им, звоните им, пишите им без перерыва, спрашивая о показе или о вашем заявлении в любое время дня».

6. Встревоженные родители 

Преступность является постоянной проблемой, и некоторым родителям может потребоваться некоторое убеждение в отношении района, особенно когда речь идет о безопасности их отпрысков.

Брокерам не разрешается комментировать безопасность какой-либо конкретной части города, но они могут указать, что сами живут там, что часто делала Лоутон (она живет в Алфавит-сити).

«У меня была мама, которая говорила, что ее сыну никогда не позволят жить рядом с «Ангелами ада», пока я не укажу, что всем им сейчас за 50-60», — говорит она. «Я также склонен возвращать разговор к таким преимуществам, как близость к транспорту и недорогим ресторанам».

Лоутон считает, что родители могут быть нереалистичны в том, что действительно нужно их детям, говоря, что они «должны» иметь швейцара и лифт, даже если это не вписывается в их бюджет.

«Поскольку большинству моих клиентов нужен поручитель, я чаще общаюсь с родителями, чем с реальными арендаторами, — говорит ДиСарио. Однажды летом у нее была группа родителей, которые настаивали на том, чтобы участвовать в каждом этапе того, что оказалось долгим, затянувшимся поиском идеальной квартиры. Однако по большей части, по ее словам, она может успокоить родителей, которые не знакомы с городом, рассказывая им о процессе и рынке и держа их в курсе событий.

Со своей стороны, вы можете поделиться ссылками на интересующие вас здания со своими родителями, а также путеводителями по районам, которые доступны на многих сайтах объявлений. Если вас беспокоит безопасность, вы можете направить своих родителей в местный полицейский участок за статистикой преступлений и информацией о наблюдении. Или направьте их на новостные сайты сообщества, которые дадут родителям лучшее представление о том, что происходит (и не происходит) в вашем предполагаемом новом районе.

7. Соседи по комнате, которые не согласны

Независимо от того, работаете ли вы в одиночку или пользуетесь авторитетной службой подбора, поиск квалифицированного соседа по комнате требует времени, как и сбор всех документов. У ДиСарио было много клиентов, которые находили соседей по комнате (и быстро) через доску объявлений в Колумбийском университете, Нью-Йоркском университете или других кампусах.

Затем нужно заставить всех расписаться в определенном месте.

«Я видел, как это случалось много раз, когда сделка сорвалась из-за того, что трем людям понравилась квартира, но четвертый — неизбежно тот, кто потратит меньше всего — имеет оговорки», — говорит Лоутон. Еще хуже, когда у одного из группы соседей по комнате нет средств, чтобы заплатить за это. «Это может быть такой напряженной и неудобной ситуацией для всех участников».

Когда на картинке есть родители-поручители, все становится еще сложнее. ДиСарио вспоминает, что ему пришлось взять с собой троих соседей по комнате и их родителей (прилетевших по этому случаю), чтобы посмотреть 15 квартир за пару дней, и все задавали вопросы и высказывали разные мнения. «Это было похоже на реалити-шоу». Каким-то образом ей удалось найти что-то, что понравилось всем за столом, но не без большого количества рук.

8. Недостаточно места для нескольких соседей по комнате

Если вы можете позволить себе арендную плату только за счет соседей по комнате, знайте, что закон Нью-Йорка о соседях по комнате предоставляет арендаторам право жить с соседом по комнате и с детьми-иждивенцами этого соседа по комнате, если они являются единственным лицом, указанным в договоре аренды. Вам не нужно спрашивать разрешения у арендодателя, чтобы добавить соседа по комнате — вам просто нужно сообщить владельцу его имя и тот факт, что он въехал.

с соседом по комнате (один из вас спит в гостиной) и переоборудовать квартиру с одной спальней в квартиру с двумя спальнями. Большинство зданий больше не позволяют устанавливать временные герметичные стены. Они предпочитают такие вещи, как частичные стены «книжного шкафа», а это означает, что у вас будет фут пространства под потолком (и ограниченная конфиденциальность). Также имейте в виду, что если в договоре аренды указаны два или более человек, эти арендаторы технически не могут пригласить соседей по комнате, если только один или несколько арендаторов не съедут. Это связано с тем, что общее количество соседей по комнате и арендаторов не может превышать количество арендаторов, указанных в договоре аренды.

Агенты, скорее всего, могут помочь вам найти здания, подходящие для проживания, или вы можете выполнить поиск квартир с одной спальней или тех, в описаниях которых есть «долевое участие», «отлично подходит для соседей по комнате» и «принимаются поручители». Здания рядом с кампусами также являются сильными соперниками.

Лоутон также сдает клиентов в аренду соседям по комнате, хотя обычно она поощряет людей иметь собственные спальни. «Многие люди говорят, что их устраивает такая гибкая ситуация, потому что это сэкономит им деньги, но на самом деле они не думают о том, как это повлияет на качество их жизни с течением времени», — говорит Лоутон. «Потеря всей этой конфиденциальности, как правило, вызывает раздоры».

9. Кратковременное пребывание в затруднительном положении

Если вы хотите попробовать свои силы в Нью-Йорке — скажем, семестр в городе или временную работу — вам будет сложнее найти место, учитывая, что подавляющее большинство договоров аренды рассчитано на год. Вы также должны соблюдать законы Нью-Йорка при аренде на таких сайтах, как Airbnb и Craigslist: здесь незаконно арендовать квартиру, если владелец отсутствует менее 30 дней.

При этом есть компании, которые предлагают меблированные квартиры на краткосрочной основе, а также коливинги, предлагающие подход к аренде под ключ. По словам ДиСарио, который разместил многих людей в краткосрочной аренде, они, как правило, на срок не менее трех месяцев и часто не имеют таких же требований к заработной плате, как обычные арендуемые здания. Обычно вы будете платить больше в месяц, чем за долгосрочную аренду, но эти дополнительные деньги могут стоить того, если вы хотите жить в элитном здании с множеством удобств (или отказаться от необходимости самостоятельно обставлять свой временный дом).

Вы также можете поискать легальную субаренду или поглощение (чтобы ознакомиться с правилами субаренды, ознакомьтесь с лучшими советами Brick Underground по субаренде квартир в Нью-Йорке). Коэн.

Вам также может понравиться

Информация о районе Как переехать в Нью-Йорк: ускоренный курс по поиску квартиры

Инсайдерские советы Search25 по аренде квартиры в Нью-Йорке

 

Вам нужен брокер по аренде в Нью-Йорке?

Полнотекстовый поиск

ФИЛЬТР РЕЗУЛЬТАТОВ ПО:

Релевантность

Дата

Заказ

Возр. Вот как это сделать

РЕКОМЕНДУЕТСЯ ДЛЯ ПОКУПКИ

Чем покупка недвижимости в Нью-Йорке не похожа ни на что другое

РЕКОМЕНДУЕТСЯ ДЛЯ ПРОДАЖИ

Руководство по использованию бесплатного кредита на ремонт от нью-йоркской фирмы, занимающейся недвижимостью

РЕКОМЕНДУЕТСЯ В IMPROVE

Как сделать ваш ремонт в Нью-Йорке более удобным для домашних животных

ПРАКТИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО

iStock

Какова средняя комиссия брокера за аренду в Нью-Йорке? Нужно ли платить комиссию брокеру?

iStock

Если вы никогда не сдавали жилье в Нью-Йорке, возможно, вас удивит, что многие квартиры представлены агентами по недвижимости, которые берут с вас (а не с домовладельца) изрядную плату, если вы сдаете в аренду. Будьте готовы заплатить комиссионное вознаграждение брокеру в размере от месячной арендной платы за квартиру или местоположение ниже, чем премиум, или за квартиру, которая по какой-то причине отстает на рынке, вплоть до 15% от годовой арендной платы (это 5400 долларов США). на квартиру за 3000 долларов в месяц).

С другой стороны, «бесплатная» квартира — это квартира, которую вы арендуете непосредственно у арендодателя или управляющей компании, или квартира, за которую арендодатель оплачивает брокерское вознаграждение (обычно потому, что квартира нежелательна для некоторых причина, или потому что здание новое и арендодатель хочет заполнить его в спешке).

Существует множество ситуаций, когда имеет смысл обратиться к посреднику, например, когда вы исчерпали все возможности найти квартиру без комиссии. Читайте дальше для подноготной на обоих авеню.

Совет от профессионалов

Совет от профессионалов:

Чтобы снять квартиру в Нью-Йорке, большинство арендодателей требуют, чтобы вы получали годовой оклад, по крайней мере, в 40-45 раз превышающий месячную арендную плату. Если вы этого не сделаете — или если вы работаете за границей, работаете не по найму, не имеете активов, пенсионер, иностранный студент или студент из США — вам нужно найти поручителя по аренде, который зарабатывает в минимум в 80 раз больше месячной арендной платы и живет в Нью-Йорке, Нью-Джерси или Коннектикуте. Или вы можете обратиться в страховую гарантию аренды. Страховая гарантия аренды принимается в более чем 4700 зданиях по всему городу, представляющих более 475 000 квартир. Это быстрый и простой способ получить квартиру, которую вы хотите. Кликните сюда, чтобы узнать больше.

Как найти квартиру для бесплатной аренды

Есть несколько способов найти квартиру для бесплатной аренды в Нью-Йорке. Обычно это сочетание беготни и удачи. Иногда это вопрос бюджета: если вы можете позволить себе арендовать в одном из больших многоквартирных домов в роскошном стиле, вы обнаружите, что многие из них имеют свои собственные офисы по аренде, где вы можете арендовать напрямую, не платя посреднику.

Как найти бесплатную аренду:

1. Нажмите на свои личные сети

iStock

Используйте все имеющиеся в вашем распоряжении ресурсы — Facebook, Twitter, сети выпускников, доски объявлений компаний и т. д. — чтобы весь мир узнал, какой тип квартиры вы ищете, идеальные районы и твой бюджет.

Знают ли они о наличии мест в их здании? Есть ли у них друзья или родственники, которые владеют квартирами или работают в управляющих компаниях? Знают ли они кого-нибудь, кто скоро переедет, так что вы можете либо обратиться к арендодателю напрямую для переуступки аренды, либо сдать в субаренду до конца срока аренды, а затем договориться о новой аренде с арендодателем, а не через посредника?

Попросите своих контактов также опубликовать ваш запрос в своих сетях.

Наконечник Pro

Наконечник Pro:

Хотите меньше хлопот? Благодаря аренде полностью меблированных квартир всего за 30 дней Blueground предлагает жителям Нью-Йорка идеальное сочетание гибкости и стабильности. Предлагая профессионально управляемые студии и апартаменты под ключ, апартаменты с одной и двумя спальнями в центральных районах, вы можете выбрать удобства (например, аренду с домашними животными), которые вы хотите, а также расположение, которое наилучшим образом соответствует вашим потребностям. Нажмите здесь, чтобы просмотреть цены и фотографии более чем 300 квартир в Нью-Йорке, от Финансового района до Сохо, Вильямсбурга и далее д.

2. Используйте лучшие веб-сайты для поиска квартир

iStock

Существует ряд веб-сайтов, на которых публикуются бесплатные объявления, полученные непосредственно от арендодателей и управляющих компаний. Для получения дополнительной информации см. 8 лучших веб-сайтов для поиска бесплатной квартиры.

3. Обратитесь непосредственно к управляющим компаниям

iStock

Получите список управляющих фирм, которые работают напрямую с арендаторами (список управляющих компаний), и позвоните каждой из них, чтобы узнать о предстоящих возможностях.

4. Прогуляйтесь по окрестностям

Austin Havens-Bowen для Brick Underground/Flickr

Наденьте самую удобную обувь для ходьбы и отправляйтесь на улицы желаемых районов, ищите знаки «сдается в аренду» и болтайте. швейцары в арендованных зданиях, владельцы собак на местном собачьем загоне и почти все, с кем вы столкнетесь, у кого может быть зацепка подходящей квартиры или здания. Для вдохновения «Как я нашел свою бесплатную квартиру».

Когда работать с агентом по аренде

iStock

Если у вас нет времени заниматься беготней самостоятельно и вы хотите получить доступ к более широкому кругу предложений, рассмотрите возможность сотрудничества с брокером по недвижимости.

Другие причины работать с агентом: Вы новичок в Нью-Йорке, вы не можете найти то, что вам нужно самостоятельно, ваш работодатель оплачивает комиссию вашего брокера, вы заинтересованы в субаренде кооператива или квартиры ( как правило, лучше, а иногда и дешевле, чем обычная съемная квартира, и часто представлена ​​брокером), и/или вы планируете жить в своем доме более года (т. фронт, вы можете умственно и эмоционально амортизировать его в течение более длительного периода времени).

Будьте готовы заплатить своему брокеру комиссию, которая может варьироваться от арендной платы за один месяц до 15% годовой арендной платы (чуть меньше арендной платы за два месяца). Вам нужно будет обсудить точную сумму с вашим агентом и получить ее в письменном виде, прежде чем начать поиск.

Имейте в виду, что качество работы агентов по аренде жилья в Нью-Йорке, как известно, неравномерно. Агенты, которых вы хотите избежать, — а их много — склонны привлекать клиентов с помощью техники «заманить и подменить», выставляя на продажу слишком хорошую, чтобы быть правдой, квартиру, которая на самом деле не сдается.

Совет профессионала

Совет профессионала:

Вместо того, чтобы искать агента через список (рулетка, кто-нибудь?), отдайте себя в надежные руки агентов Агентства. Брокерская компания, основанная на технологиях, помогла сотням читателей Brick Underground найти свои идеальные квартиры в Нью-Йорке. Эксперты Агентства по аренде могут быстро направить вас к роскошным арендным зданиям, предлагающим самые ценные концессии, к квартирам рядом с быстрой и надежной транспортной развязкой, к зданиям, в которых разрешено проживание с домашними животными или с соседями, которые позволят вам разделить свое пространство временной стеной, и к арендодателям, которые могут быть гибкость с поручителями, студенты дневного отделения, иностранные арендаторы без кредитной истории в США, недавние выпускники с хорошей работой, но без трудового стажа, или пенсионеры с деньгами, но без работы. Бонус:  Зарегистрируйтесь здесь, чтобы воспользоваться корпоративной ставкой Агентства на переезд в размере 10 % от годовой арендной платы для открытых объявлений по сравнению с обычными 12–15 %.

И последнее замечание о брокерских вознаграждениях: арендодатели, желающие арендовать жилье, могут полностью или частично оплачивать брокерское вознаграждение. На отраслевом языке «плата, уплачиваемая владельцем», известна как «OP». Они чаще встречаются в более медленный сезон аренды с ноября по февраль; если здание новое и нуждается в заполнении; агрегат особенно нежелателен; или арендная плата особенно амбициозна. Вы имеете право знать, может ли ваш брокер получить OP на конкретную квартиру и зачесть его в счет комиссии, которую вы согласились заплатить своему брокеру.

СЛЕДУЮЩИЙ РАЗДЕЛ:
Поиск

→

Как получить квартиру без кредитной истории

Получить квартиру, если у вас нет кредитной истории, может быть непросто. Но помните: отсутствие кредита — это не то же самое, что плохой кредит. Вот несколько идей, как убедить нового арендодателя в том, что вы стоите этого риска.

Снять квартиру может быть сложнее, чем вы думаете, особенно если вы недавно закончили колледж и у вас нет кредита или опыта аренды.

Не волнуйтесь: пока вы готовы, вы сможете найти отличное жилье (с минимальными хлопотами).

Просто следуйте этим рекомендациям:

Что впереди:

Аренда от частного лица, а не жилого комплекса

Когда вы заполняете заявку на аренду в многоквартирном доме или от управляющей компании, велика вероятность, что они будут иметь установленный набор руководящих принципов для арендаторов. Если ваша кредитная или арендная история недостаточно подтверждена, скорее всего, вы не получите одобрение.

Не уверены в своей кредитной истории? Проверьте это бесплатно здесь.

Вы можете обойти это препятствие, полностью избегая многоквартирных комплексов и управляющих компаний, а вместо этого арендуя недвижимость у частных владельцев. У отдельных людей могут быть свои стандарты, но они, скорее всего, будут более мягкими, чем крупные компании. Вы даже можете убедить арендодателя сдать вам аренду на основе личной связи (например, у них может быть просто «хорошее предчувствие» о вас).

Подчеркните очевидное: у вас нет кредита, потому что у вас нет долга

Вы можете использовать отсутствие кредитной истории в своих интересах: заявите потенциальному арендодателю, что у вас нет кредита , потому что у вас нет долга.

Это означает, что у вас нет долговых обязательств и, следовательно, нет ежемесячных платежей по долгам. Чем меньше ежемесячных платежей, тем больше наличных средств для оплаты аренды.

Отсутствие кредитной истории — это не то же самое, что плохая кредитная история .

Будьте готовы к

тщательному документированию вашего дохода

Хотя кредит является важной частью права на аренду, ваш доход будет иметь как минимум равный вес. Добровольно предоставьте последние платежные квитанции, W-2 и даже письмо от вашего работодателя, чтобы помочь повлиять на нервного арендодателя.

Если месячная арендная плата за квартиру или дом не превышает 25–30% вашего ежемесячного дохода от работы по найму, арендодатель может быть рад сдать вам дом в аренду, несмотря на отсутствие у вас кредитной истории. В конце концов, вы соответствуете единственному самому важному критерию — , что вы действительно можете позволить себе ежемесячную арендную плату.

На самом деле это то, что ищет каждый арендодатель, и это может даже убедить жилой комплекс или управляющую компанию в том, что вам стоит сдавать квартиру.

Внесите больший залог

Это может дорого обойтись, но если у вас есть наличные, это может быть отличным способом обойти отсутствие кредитной истории. Деньги говорят!

В качестве примера предположим, что ваш арендодатель требует залог за один месяц. Вы можете предложить предоставить три месяца вместо кредитной истории. Вы можете установить страховой депозит любым удобным для вас способом. Например, вы можете включить в договор аренды формулировку, в которой дополнительный залог за два месяца применяется к арендной плате за последние два месяца аренды.

После добросовестной оплаты первых 10 месяцев аренды арендодатель может чувствовать себя комфортно, применяя дополнительный гарантийный залог к ​​ежемесячной арендной плате.

Найдите соседа по комнате

Если вы одиноки, вы можете обойти отсутствие кредитной истории, пригласив соседа по комнате. Естественно, этот сосед по комнате должен иметь достаточный доход и хорошую кредитную историю, чтобы преодолеть недостаток кредита.

Добавить поручителя

Если вы нашли идеальную квартиру, но она находится в комплексе или под управлением управляющей компании, вы все равно можете получить эту аренду.

Если вы можете найти поручителя с высоким доходом и кредитоспособностью, добавление этого человека в договор аренды должно помочь вам преодолеть недостаток кредита. Родитель, родственник или друг могут подписать договор аренды вместе с вами, фактически гарантируя, что если вы не сможете внести арендную плату, они это сделают.

Единственная опасность заключается в том, что если вы пропустите месячный платеж или даже просто забудете и заплатите с опозданием, это может повредить кредитному рейтингу вашего поручителя (и, возможно, вашим отношениям).

Резюме

Если у вас нет кредитной или арендной истории, рассмотрите следующее:

• Аренда у физического лица, а не у компании
• Подчеркните, что отсутствие кредита лучше, чем плохой кредит
• Подтвердите свою благонадежность с помощью документации по трудоустройству
• Если у вас есть наличные, внесите залог на большую сумму
• Найдите соседа по комнате с хорошей кредитной историей
• Добавьте поручителя к договору аренды

Использование любой из этих стратегий или даже комбинации двух или более должно позволить вам получить квартиру, которую вы ищете. Удачи!

Подробнее:

• Как получить кредит в первый раз
• Почему для создания хорошей кредитной истории требуется 7 лет

Родственные инструменты

Сохраните свой первый — или СЛЕДУЮЩИЙ — 100 000 долларов

Подпишитесь на бесплатные еженедельные советы по деньгам, которые помогут вам зарабатывать и экономить больше

Мы обязуемся никогда не передавать и не продавать вашу личную информацию.

Об авторе

Всего статей: 152

Кевин Меркаданте

Всего статей: 152

-нанятый «слэш-работник» — бухгалтер/блогер/фрилансер веб-контента — на Out of Your Rut.com. Он предлагает карьерные стратегии, от борьбы с неполной занятостью до перехода к самозанятости, и предоставляет «альтернативные стратегии выхода на пенсию» для подавляющего большинства, кто не уйдет на пенсию как миллионер. Он также часто обсуждает масштабные тенденции, которые давят на нижние 9 позиций.0%, предлагая обходные пути и советы по сокращению расходов, чтобы помочь читателям выкроить больше денег, чтобы сэкономить в своем бюджете — также известный как преодолевая «сберегательный барьер» и переходя от должника к вкладчику. Он является постоянным автором/штатным автором для дюжины финансовых блогов и веб-сайтов, включая Money Under 30, Investor Junkie и The Dough Roller.

Подробнее от этого автора

 

арендных брокеров, агентов по аренде и управляющих недвижимостью — какие из них лучше всего подходят для вашего инвестиционного бизнеса?

Автор: ROS Team

Ожидается, что успешный инвестор в недвижимость быстро привлечет потенциальных клиентов и сохранит свою арендуемую недвижимость. Если вы исследуете брокерское управление недвижимостью, вы, вероятно, столкнетесь с такими терминами, как арендные брокеры, лизинговые агенты или управляющие недвижимостью. Но что означают эти термины и как узнать, какой из них лучше всего подходит для вашего инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости?

Управляющих недвижимостью легко спутать с брокерами по аренде и наоборот, поскольку они могут помогать и в аренде арендуемых помещений, и в обслуживании арендуемой недвижимости, и в управлении отношениями с арендаторами, но между ними есть ключевые различия.

Вот некоторые отличительные особенности брокеров по аренде, брокерских компаний по аренде и управляющих недвижимостью, которые помогут вам решить, что подходит именно вам.

Брокеры по аренде

Брокеры по аренде проводят показы недвижимости и заключают договоры аренды недвижимости с новыми арендаторами. Брокеры по аренде также работают с арендаторами, чтобы найти доступные помещения для аренды, изучая списки недвижимости и организуя показы. Они также могут помочь арендодателю в процессе проверки арендаторов. Брокеры взимают с арендатора плату за свои услуги, которая обычно составляет около 15% от арендной платы за первый год и подлежит оплате, когда арендатор вносит залог и арендную плату за первый месяц. Арендодатели, с другой стороны, не должны платить комиссионные за услуги брокера по аренде — они могут пользоваться этой услугой бесплатно.

Иногда собственность представлена ​​исключительно одним брокером по аренде. Если арендатор заинтересован в просмотре квартиры или ее аренде. Потенциальный арендатор должен будет работать с брокером. В некоторых случаях арендодатели также просят нескольких брокеров найти арендаторов или сделать список доступным для всех брокеров.

Брокерские услуги по аренде

Брокерские услуги по аренде или агенты по аренде работают на брокерские фирмы, жилые комплексы и арендодателей. Они несут ответственность за показ потенциальным арендаторам доступных для аренды квартир, проведение проверок арендаторов и координацию процесса подписания договора аренды. Большинство задач лизингового брокера аналогичны задачам арендного брокера.

Одним из существенных отличий является то, что арендатор может не платить брокеру за пользование его услугами; вместо этого брокерская фирма или арендодатель должны заплатить комиссию. Обычно комиссия агента равна арендной плате за один месяц и выплачивается при подписании договора аренды. В зависимости от ситуации комиссия агента может быть выплачена отдельно или разделена между двумя сторонами: арендатором и арендодателем.

Управляющие недвижимостью

Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости нанимают управляющих недвижимостью для управления всеми задачами, связанными с их арендуемой недвижимостью. Они рекламируют свободные помещения и находят потенциальных арендаторов, которые могут их занять. Кроме того, они несут ответственность за управление эксплуатацией имущества, подписание договоров аренды, сбор арендной платы, решение финансовых вопросов, реагирование на запросы на техническое обслуживание и ремонт, написание и устранение нарушений условий аренды, а также обработку выселений.

Управляющий недвижимостью выполняет все задачи агента по аренде. Но арендаторам не нужно платить за услуги управляющих недвижимостью. Вместо этого арендодатели ежемесячно платят управляющим недвижимостью. Их плата обычно колеблется от 7% до 10% от ежемесячного дохода от аренды. Иногда управляющие недвижимостью также взимают с владельцев «арендную плату» за поиск новых арендаторов для сдачи в аренду свободных помещений.

Управляющие недвижимостью должны соблюдать лицензионные требования своего штата. Компании по управлению недвижимостью нанимают агентов по аренде, которые занимаются всеми делами, связанными с арендаторами. Когда арендатор работает с управляющим имуществом, он может называть агента по аренде управляющим имуществом. От лицензионных требований штата зависит, могут ли названия использоваться взаимозаменяемо. Управляющие недвижимостью могут представлять одновременно нескольких арендодателей. Арендодатели с обширными портфелями инвестиций в недвижимость или жилые комплексы будут иметь назначенных управляющих недвижимостью, которые их представляют.

Разница между арендными брокерами и управляющими недвижимостью

Брокеры по аренде или лизинговые брокеры показывают потенциальным арендаторам доступные помещения для аренды. Управляющий недвижимостью, с другой стороны, управляет всеми действиями по аренде, которые происходят после того, как арендатор подписывает договор аренды. Менеджеры по недвижимости, как правило, больше сосредоточены на обслуживании клиентов и обеспечении того, чтобы арендаторы были счастливы и в безопасности. В то время как приоритетом арендного брокера является максимально быстрое заполнение свободных квартир.

Учитывая специфику каждой из своих профессий, управляющие недвижимостью и брокеры по аренде часто работают вместе.

Что нужно вашему инвестиционному бизнесу?

Как инвестору в недвижимость, кто вам нужен больше всего: управляющий недвижимостью или агент по аренде?

Брокеры по аренде лучше всего подходят для инвесторов в недвижимость, у которых нет больших сложных портфелей, или для инвесторов, которые планируют управлять своей недвижимостью в основном самостоятельно, но нуждаются в помощи для определенных аспектов процесса, таких как проверка арендаторов. С другой стороны, управляющие недвижимостью лучше подходят для инвесторов, у которых есть несколько арендных единиц, поскольку управляющие недвижимостью предоставляют более широкий выбор услуг.

Возможно, вам понадобится и то, и другое, особенно если у вас достаточно большое портфолио по аренде жилья с постоянно обновляемым числом вакансий. Брокеры-арендаторы могут быть заняты поиском и проверкой новых арендаторов в течение всего года. В то время как управляющий недвижимостью занимался существующими отношениями с арендаторами. В связи с этим как агент по аренде, так и управляющий недвижимостью могут сотрудничать, чтобы обеспечить арендаторам непрерывность обслуживания, что укрепляет отношения между арендатором и арендодателем. Если вы владелец недвижимости с исключительно большим портфолио, включающим сотни сдаваемых в аренду единиц. Вам может понадобиться несколько управляющих недвижимостью и агентов по аренде.

Если вы, как владелец недвижимости, можете позволить себе работать управляющим недвижимостью полный рабочий день, вы можете выполнять работу по управлению недвижимостью самостоятельно.