Снять квартиру в перми без посредников от хозяина недорого: Ошибка — Циан

Аренда без посредников Пермь, снять квартиру. Жилье от собственника, хозяина

Комната, Плеханова, 3

10 м², 3/4 э.

• 30/12 14:45
• Снять без посредников:
• 11 р.

В хорошем состоянии

1-к Пермь

43 м², 3/23 э.

• 30/12 14:25
• Снять без комиссии:
• 16,500 р.

Сдаётся пустая квартира новая
Отличный вид из окна на детскую площадку

1-к Героев Хасана, 155

34 м², 4/10 э.

• 30/12 13:58
• Жилье без риэлторов:
• 18,000 р.

Сдам Уютную Квартиру С Лоджей На 4эт /10эт Панельного дома, Доя Хорошей Пары Или Доя Одного Человека,…

2-к Посуточно, Пермь

51 м², 4/5 э.

• 30/12 13:05
• Аренда на сутки, ночь:
• 1,600 р.

В каартире 4 спальных места, места хранения. Возможен торг.

Комната в 3-к, Гашкова, 13

17 м², 7/9 э.

• 30/12 13:04
• Жилье долгосрочно:
• 8,000 р.

Сдам чистую, светлую, уютную комнату секционного типа.

Комната, Пермь

14 м², 12/13 э.

• 30/12 12:57
• без посредников:
• 12,000 р.

Сдам квартиру-студию по адресу Черниговская 5, в новом доме, платежеспособным и чистоплотным людям, в…

1-к Милиционера Власова, 33А

32 м², 2/9 э.

• 30/12 09:55
• Жилье без комиссии:
• 15,000 р.

Сдам 1-комнатную квартиру в Индустриальном районе на два, три года от собственника порядочным людям,…

Малосемейка, Пермская, 126

20 м², 6/12 э.

• 30/12 09:13
• без комиссии:
• 15,000 р.

Центр города. Комфортные условия для проживания с помесячной оплатой. Хорошая транспортная развязка….

Комната в общежитии, Героев Хасана, 91

17 м², 6/9 э.

• 30/12 06:33
• Снять без посредников:
• 10,000 р.

Просторная комната в общежитии блочного типа. С душевой кабиной в комнате, раковина в комнате. Шкаф….

1-к Пермь

35 м², 4/5 э.

• 30/12 04:53
• Жилье без агентов:
• 12,000 р.

Сдам квартиру на длительный срок, квартира чистая с мебелью и техникой, 12000+ку. стиральная машина и…

1-к 1-я Гиринская, 23

36 м², 3/4 э.

• 30/12 04:49
• Снять без посредников:
• 20,000 р.

Сдается уютная, светлая и просторная 1-комнатная квартира в тихом уголке Индустриального района г. Перми…

1-к Мира, 136

41 м², 15/25 э.

• 30/12 03:04
• без посредников:
• 20,000 р.

Квартира находится в ЖК Полёт. Красивый вид из города. Развитая инфраструктура: ТЦ Планета, Лента, Столица,…

1-к Пермь

30 м², 1/5 э.

• 30/12 02:15
• Жилье без посредников:
• 15,000 р.

Имеется все необходимое для проживания. 15тр+свет, вода. Без животных, для одного двух человек, кровати…

2-к Лядовская, 113

39 м², 1/3 э.

• 30/12 02:02
• Аренда долгосрочно:
• 12,000 р.

Сдам квартиру на длительный срок русской семейной паре.

Комната в 3-к, Пермь

12 м², 8/9 э.

• 30/12 01:23
• Жилье без риэлторов:
• 7,500 р.

Сдаётся комната студия в районе цирка со своей раковиной и плитой в квартире на длительный срок. Рядом…

Студия, Уинская

23 м², 1/4 э.

• 30/12 00:30
• Жилье без посредников:
• 14,000 р.

Квартира теплая, чистая, есть холодильник, стиральная машина, телевизор, плита, мебель. Рядом магазины…

3-к Пермь

68 м², 8/10 э.

• 30/12 00:02
• без комиссии:
• 60,000 р.

Сдаётся 3х комнатная квартира после ремонта.
60000+ коммунальные услуги. Залог 60000

2-к Пушкина, 7

43 м², 6/9 э.

• 29/12 23:05
• без посредников:
• 24,000 р.

ПРОСЬБА ПИСАТЬ СЮДА, ОТВЕЧУ ВСЕМ. НА ЗВОНОК МОГУ НЕ ОТВЕТИТЬ, ПЕРЕЗВОНЮ ПО ВОЗМОЖНОСТИ.
????2х комнатная…

2-к Пермь

34 м², 17/25 э.

• 29/12 22:08
• без посредников:
• 25,000 р.

Сдам квартиру- формат 2Е. Сделан новый ремонт, вся мебель новая! Есть новый холодильник, стиральная машина….

1-к Посуточно, Революции, 52Б

53 м², 13/25 э.

• 29/12 21:35
• посуточно:
• 1,600 р.

Евро двушка в центре Перми в ЖК Гулливер, заселяем 24 часа, отчетные документы. В 2 минутах от остановки…

2-к Пермь

54 м², 7/26 э.

• 29/12 20:32
• долгосрочно:
• 20,000 р.

Сдам двухкомнатную квартиру на длительный срок. В квартире имеются двуспальные кровать и диван, шкаф…

Комната в 2-к, Пермь

18 м², 9/9 э.

• 29/12 17:08
• Аренда без агентов:
• 10,000 р.

Сдается комната в двухкомнатной квартире. С мебелью и бытовой техникой (телевизор, пылесос, стиральная. ..

Комната в 3-к, Веры Фигнер, 6

12 м², 4/16 э.

• 29/12 12:08
• Жилье на длительный срок:
• 7,500 р.

Сдаётся комната студия со своей раковиной и плитой в квартире на длительный срок. В комнате имеется всё…

1-к Луначарского, 54

47 м², 4/12 э.

• 29/12 10:33
• на длительный срок:
• 7,000 р. + сч

номер для связи 89655489835 ватсап, залога нет, агент, комиссия 4000р, по вопросам звоните или пишите,…

Студия, Пермь

28 м², 15/16 э.

• 29/12 08:30
• длительно:
• 28,000 р.

Свободна с 15 января 2023! !!
Квартира новая, 15 этаж, 28 кв. м., южная сторона света. Вместительность…

3-к Пермь

55 м², 7/9 э.

• 29/12 08:06
• без агентов:
• 22,000 р.

Сдаётся на длительный срок отличная квартира в микрорайоне Парковый. Солнечная сторона, квартира очень…

1-к Пермь

39 м², 5/10 э.

• 29/12 08:03
• Снять без агентов:
• 21,000 р.

Я Собственник. Покажу паспорт и свидетельство (выписка) квартиры при просмотре. Фото соответствуют. В…

1-к Пермь

39 м², 3/5 э.

• 29/12 06:01
• Жилье без риэлторов:
• 16,000 р.

Сдам 1ком квартиру, 3 этаж, монастырская 159. В квартире диван с французской раскладушкой и кровать с…

Снять квартиру 🏢 в Перми без посредников, недорого сдача квартир от хозяина

1. Главная
2. Пермский край
3. Пермь
4. Недвижимость
5. Квартиры
6. Аренда

3539 объявлений

Нетрудно снять квартиру в Перми без посредников с необходимыми параметрами по доступной цене в огромной базе недавних объявлений. Легкая сдача в аренду квартир Пермь от хозяина предложения с фото интересующих за короткий срок.

РегионЛюбой    Москва    Санкт-ПетербургАлтайский крайАмурская областьАрхангельская областьАстраханская областьБелгородская областьБрянская областьВладимирская областьВолгоградская областьВологодская областьВоронежская областьЕврейская автономная областьЗабайкальский крайИвановская областьИркутская областьКабардино-Балкарская РеспубликаКалининградская областьКалужская областьКамчатский крайКарачаево-Черкесская РеспубликаКемеровская областьКировская областьКостромская областьКраснодарский крайКрасноярский крайКурганская областьКурская областьЛенинградская областьЛипецкая областьМагаданская областьМосковская областьМурманская областьНенецкий автономный округНижегородская областьНовгородская областьНовосибирская областьОмская областьОренбургская областьОрловская областьПензенская областьПермский крайПриморский крайПсковская областьРеспублика АдыгеяРеспублика АлтайРеспублика БашкортостанРеспублика БурятияРеспублика ДагестанРеспублика ИнгушетияРеспублика КалмыкияРеспублика КарелияРеспублика КомиРеспублика КрымРеспублика Марий ЭлРеспублика МордовияРеспублика СахаРеспублика Северная ОсетияРеспублика ТатарстанРеспублика ТываРеспублика ХакасияРостовская областьРязанская областьСамарская областьСаратовская областьСахалинская областьСвердловская областьСеверная Осетия — АланияСмоленская областьСтавропольский крайТамбовская областьТверская областьТомская областьТульская областьТюменская областьУдмуртская РеспубликаУльяновская областьХабаровский крайХанты-Мансийский автономный округЧелябинская областьЧеченская РеспубликаЧувашская РеспубликаЧукотский автономный округЯмало-Ненецкий автономный округЯрославская область

РайонДзержинскийИндустриальныйКировскийЛенинскийМотовилихинскийОрджоникидзевскийСвердловский

Любой

Тип домаЛюбойКирпичныйКирпично-монолитныйМонолитныйПанельныйБлочныйДеревянный

Год постройки от и до

СделкаЛюбойКупитьСнятьПродатьСдать

ОбъектЛюбойКомнатаКвартираДомКоттеджДачаОфисПроизводствоСкладМагазинТорговая площадьНежилое помещениеГаражЗемельный участокБизнес

Срок арендыЛюбойНа длительный срокПосуточно

Вид объектаЛюбойВторичкаНовостройка

Количество комнат

• Студия
• 1
• 2
• 3
• 4+

ОтоплениеЛюбойИндивидуальноеЦентральноеАвтономноеСкважинаКолодец

ЭтажЛюбойНе первый и не последнийНе первыйНе последнийПервыйВторойОт второго до четвертогоТретийЧетвертыйПятыйОт шестого и вышеПредпоследнийПоследний

Этажность от и до

Площадь от и до

Цена от и до

ВладелецЛюбойСобственникРиэлторАгентствоЗастройщик

Ключевое слово

Время размещенияЛюбойЗа сегодняЗа неделюЗа месяцЗа квартал

Очистка Еще фильтры

Сортировка

Сдается 1 комн. квартира

• Пермский край, Пермь, Уинская, 3
• Показать на карте
• ^{Панельный6 / 10135 м²}

• 8 000 /мес.
• 1 м² = 229
• Собственник

+7 911 XXXXXXX Добавить заметку

• 22 дек 2022

Сдаю 1 комнатную квартиру с мебелью

• Пермский край, Пермь, Челюскинцев, 21
• Показать на карте
• ^{Панельный6 / 14136 м²}

Сдам уютную квартиру со всей необходимой мягкой мебелью и бытовой техникой. В квартире произведен капитальный ремонт, квартира просторная, чистая. Рассмотрю любую кандидатуру на…

• 10 000 /мес.
• 1 м² = 278
• Собственник

+7 909 XXXXXXX Добавить заметку

• 14 дек 2022

Сдается однокомнатная квартира ремонт по авторскому проекту посуточно

• Пермский край, Пермь, Революции, 52в (вика)
• Показать на карте
• ^{Кирпично-монолитный8 / 28145 м²}

Уютная 1 квартира на сутки, посуточно у ТЦ Семь Пятниц и Авто вокзала (диван +. ..

• 1 300 /сут.
• 1 м² = 29
• Собственник

+7 912 XXXXXXX Добавить заметку

• 12 окт 2022

Сдам трешку с мебелью

• Пермский край, Пермь, Генерала Доватора, 36
• Показать на карте
• ^{Кирпичный2 / 1-3385 м²}

Теплая, светлая, чистая кв. Есть холодильник, стиральная машина и газ плита и мягкая мебель. коммуналка отдельно…

• 7 000 /мес.
• 1 м² = 82
• Собственник

+7 912 XXXXXXX Добавить заметку

• 5 окт 2022

Сдается 1 комн. квартира с мебелью на длительный срок

• Пермский край, Пермь, Малкова, 16
• Показать на карте
• ^{4 / 5135 м²}

Сдаю однокомнатную квартиру в г. Перми (Индустриальный р-н, Гознак) ул. Малкова 16. Мебель и бытовая техника есть. Остановка, магазины, парикмахерская, все в шаговой доступности…

• 15 000 /мес.
• 1 м² = 425
• Собственник

+7 982 XXXXXXX Добавить заметку

• 4 мар 2022

Сдаю 3 комнатную квартиру свежий ремонт с мебелью

• Пермский край, Пермь, Борчанинова, 5
• Показать на карте
• ^{4 / 5358 м²}

НА ДЛИТЕЛЬНЫЙ СРОК сдается просторная и светлая квартира в самом центре города.Все что нужно для комфортной жизни в шаговой доступности от дома! Любые магазины, аптеки, больницы…

• 30 000 /мес.
• 1 м² = 522
• Собственник

+7 912 XXXXXXX Добавить заметку

• 4 мар 2022

Сдается двухкомнатная квартира красивый

• Пермский край, Пермь, Ш Космонавтов
• Показать на карте
• ^{21 / 25267 м²}

Сдаётся просторная двухкомнатная квартира. В квартире выполнен дизайнерский ремонт. Кухонная зона объединена с гостиной. Кухня оборудована встроенной немецкой бытовой техникой:…

• 30 000 /мес.
• 1 м² = 448
• Собственник

+7 912 XXXXXXX Добавить заметку

• 4 мар 2022

Сдаю трешку

• Пермский край, Пермь, Серебрянский проезд, 13
• Показать на карте
• ^{5 / 5368 м²}

В квартире есть всё для проживания. Сдам семье можно с детьми. За воду и за электричество оплата отдельно, сколько набежит по…

• 15 000 /мес.
• 1 м² = 221
• Собственник

+7 919 XXXXXXX Добавить заметку

• 4 мар 2022

Сдается однокомнатная квартира на длительный срок

• Пермский край, Пермь, Космонавта Леонова, 50
• Показать на карте
• ^{1 / 5131 м²}

Сдам 1 комнатную квартиру на длительный срок. Арендная плата 11500р в месяц + ком услуги .Залог 5…

• 11 500 /мес.
• 1 м² = 377
• Собственник

+7 919 XXXXXXX Добавить заметку

• 4 мар 2022

Сдаю 2 комнатную квартиру на длительный срок с мебелью

• Пермский край, Пермь, Бульвар Гагарина
• Показать на карте
• ^{4 / 5245 м²}

Собственник. Сдается на длительный срок, порядочным и чистоплотным людям. Вся мебель и техника есть. Иностранных студентов прошу не…

• 15 000 /мес.
• 1 м² = 333
• Собственник

+7 982 XXXXXXX Добавить заметку

• 4 мар 2022

• снять студию в перми без посредников
• снять однокомнатную квартиру в перми без посредников
• снять двухкомнатную квартиру в перми без посредников
• снять трехкомнатную квартиру в перми без посредников
• снять четырехкомнатную квартиру в перми без посредников
• снять квартиру в перми
• снять квартиру в перми на длительный срок без посредников
• снять квартиру в перми посуточно без посредников

Страницы

Отображено

Цена по курсу ЦБ

Оформите бесплатную подписку, чтобы получать на почту новые объявления по запросу

• В самых свежих объявлениях недорого сдача квартир Пермь от собственника на сайте можно посмотреть фотографии, объект на карте, краткое описание, параметры сделки, цену за квадратный метр и арендодателя, укажите район. Также, чтобы легче было подбирать, используйте функцию добавления объявления «Избранное».

  Если вы не смогли найти необходимое объявление у нас, тогда стоит попробовать снять квартиру на авито, циан, домклик или 59 ру.

Быстрый переход

• Комнаты Пермь

• Квартиры Пермь

• Дома Пермь
• Коттеджи Пермь
• Дачи Пермь
• Офисы Пермь
• Производства Пермь
• Склады Пермь
• Магазины Пермь
• Торговые площади Пермь
• Нежилые помещения Пермь
• Гаражи Пермь
• Земельные участки Пермь
• Бизнесы Пермь

Кредиты только на квартиру с низкой процентной ставкой в ​​2022 году

Магазин кредита на квартиру имеет одну из лучших программ кредита на пермь для многоквартирных домов только с лучшими процентами, доступных в Америке. Платежи только по процентам доступны от 1 до 10 лет в зависимости от суммы кредита, DSCR и местонахождения имущества.

Почему стоит выбрать этот вариант?

Ваша цель – увеличить ежемесячный чистый доход после выплаты кредита до максимального уровня.
Ваша цель – изменить положение своей квартиры путем модернизации квартир и постепенного повышения арендной платы. Платежи только по процентам могут значительно снизить платежи по кредиту и, таким образом, дать вам дополнительные денежные средства для вложения в недвижимость.

Сколько можно сэкономить на платеже по кредиту, выплачивая только проценты. Вот пример: вы берете кредит в размере 1 000 000 долларов на покупку многоквартирного дома. При ставке 4,50% и 30-летней амортизации ваши ежемесячные платежи составят 5067 долларов. Выплаты только процентов по той же процентной ставке 4,50% составят 3750 долларов. Ваш платеж по кредиту будет на 1317 долларов меньше только с процентами или 15 805 долларов в год.

В чем преимущества нашей кредитной программы «Только пермский процент» перед другими программами?

1. Ставки ниже, чем в среднем по отрасли
2. Требование о снижении кредитного рейтинга. Оценка FICO может быть всего 650
3. На срок до 20 лет, начиная только с 10-летними процентами
4. Отклонение штрафа за досрочное погашение
5. Запасные резервы не требуются
6. Кредит выдается по начальной ставке на 7 и 10 лет, так что обычно мы можем одолжить вам больше денег.
7. 1.20 DSCR в крупных городах, что означает, что мы можем давать больше денег в долг

Только проценты Руководство по кредитной программе в Перми

Сумма кредита	от 1 000 000 до 6 000 000 долларов От 6 до 7,5 миллионов долларов США для недвижимости с 75 квартирами или менее на лучших и стандартных рынках SBL
Срок кредита	Срок кредита с фиксированной процентной ставкой 5, 7 или 10 лет. Гибридный кредит ARM сроком на 20 лет с фиксированными первоначальными 5, 7 или 10 годами.
Амортизация	До 30 лет. Также доступны варианты только для процентов.
Минимум ДСК	1.20 на лучших рынках; 1,25 на стандартных рынках; 1.30 на малых рынках; 1.40 на очень маленьких рынках.
Максимальный LTV	80% на верхних и стандартных рынках; 75% при приобретении на малых/очень малых рынках; 70% при рефинансировании с обналичкой на малых/очень малых рынках.
Интересуют только пороговые значения DSC/LTV	Полновременный ввод-вывод Минимум DSC 1,35 / Макс LTV 65% на ведущих рынках; Минимум DSC 1,40 / Макс LTV 65% на стандартных рынках Минимум DSC 1,40 / Макс LTV 60% на малых рынках; Минимум DSC 1,50 / Макс LTV 60% в очень малом  Неполный ввод/вывод Срок 5 лет: Минимальный DSC 1,25 / Макс. LTV 80% 1 год I/O 7-летний срок: минимум DSC 1,25/макс. LTV 80% 2 года ввода/вывода 10-летний срок: минимум DSC 1,25/макс. LTV 80% 3 года ввода/вывода *Если 65% LTV или меньше — доступны только проценты за полный срок
Структура ставок	Доступны фиксированные и гибридные условия кредита ARM.
Право собственности	Многоквартирный дом, минимум пять жилых единиц.
Правомочный заемщик	До 75 миллионов долларов – лица, являющиеся гражданами США; пластинки; ООО; САЭ; СЮЛ; TIC, включающие до 5 не связанных друг с другом членов; и трасты (безотзывные трасты и отзывные трасты с теплым телом-гарантом). От 6 до 7,5 миллионов долларов США — юридические лица с одним активом
Требование к размещению	Физическая занятость 90% в течение последних 3 месяцев. Физическая занятость 85 % для среднего показателя за 3 месяца до Андеррайтинга, если объект недвижимости имеет любую из следующих характеристик: Недвижимость недавно построена или отремонтирована на ведущем рынке. Недвижимость менее 30 единиц. Оценочная занятость и/или арендная плата существенно превышают текущую деятельность субъекта; Субъект объекта не испытывал резких колебаний занятости в прошлом; и Нет истории серьезных преступлений в объекте собственности. Депонирование налога на недвижимость откладывается для сделок с LTV 65% или меньше. Страховка отложена. Депонирование запасного резерва отложено.
Резервный запас	Минимум 200 долларов США за единицу в год.
Обращение за помощью	Требуются стандартные исключения без права регресса.
Коммерческое помещение	Разрешено до 40% от общего чистого дохода от аренды; не более 40% площади здания.
Требуемые отчеты	Оценка, Надлежащая оценка состояния, Фаза I Окружающая среда, Зонирование, Насекомые и наводнения
Предоплата	Графики снижения и поддержание доходности доступны для всех типов кредитов. Погашение доступно только для кредитов с фиксированной процентной ставкой. Все варианты досрочного погашения открыты для досрочного погашения без штрафных санкций за 3 месяца до погашения.
Предположительно	При условии одобрения и комиссии 1%.
Цены	Многоуровневая матрица ценообразования. Более выгодные условия доступны для более высокого DSC и более низкого LTV.
Блокировка скорости	Возвращаемый депозит заявки (0,1% от суммы кредита на всех рынках, кроме ведущих рынков) будет взиматься во время блокировки ставки. Доступен период блокировки ставки от 60 до 120 дней.
Ссудный депозит	Варьируется от 2 500 до 10 000 долларов США. Относится к отчетам третьих сторон — оценочному отчету, отчету об окружающей среде и состоянии имущества. Баланс возвращается при закрытии.
Лучшие рынки	Нью-Йорк-Ньюарк-Джерси-Сити (NY-NJ-PA), Бостон-Кембридж-Ньютон (MANH), Вашингтон, округ Колумбия-Арлингтон-Александрия (DC-VA-MD-WV), Чикаго Нейпервилл-Элгин (IL-IN -Висконсин), Лос-Анджелес-Лонг-Бич-Анахайм (Калифорния), Сан-Франциско-Окленд-Хейворд (Калифорния), Сан-Хосе-Саннивейл-Санта-Клара (Калифорния), Сан-Диего-Карлсбад (Калифорния), Денвер-Аврора-Лейквуд ( Колорадо), Бриджпорт-Стэмфорд-Норуолк (Коннектикут), Майами-Форт-Лодердейл-Уэст-Палм-Бич (Флорида), Миннеаполис-Ст. Пол-Блумингтон (Миннесота-Висконсин), Портленд-Ванкувер-Хиллсборо (Орегон-Вашингтон) и Сиэтл-Такома-Белвью (Вашингтон)
ЛИХТК	Жилищная налоговая льгота для малоимущих (LIHTC) (50 единиц или менее) с соглашениями об ограничении землепользования (LURA) в период продленного использования или в последние 24 месяца первоначального периода соблюдения (в обоих случаях, при условии, что налог кредитный инвестор вышел из проекта). Недвижимость с определенными нормативными соглашениями с местными, государственными или федеральными жилищными органами, которые налагают ограничения на доход и/или арендную плату.

Квартира/многоквартирные кредиты/финансирование

Процентные ставки ссуды

Fannie Mulafamily Multifamily Loans

. Ставки по кредитам на коммерческое строительство

Коммерческие кредиты

Freddie Mac Многоквартирные кредиты

HUD Multi-Family Loans and Creats

Ставки по кредитам

Коммерческие ставки ссуды сегодня

Коммерческий кредит Refinance-что вам нужно для знания до того, чтобы знать, что вы знаете, что вы знаете, что вы знаете, что вы знаете, что вы знаете, что вы знаете, что вы знаете, что вы знаете, что вы знаете, что вы знаете, что можно знать, чтобы знать, что можно было знать до версии

. Пермская кредитная программа «Только под проценты»

7 Лучшие кредиты на ремонт многоквартирных домов 2022

Рефинансирование с выплатой наличных – 4 лучшие кредитные программы

Регулируемая ставка ипотека/Коммерческий

Плохая/плохая кредитная квартира/многоквартирные кредиты/финансирование

Коммерческие строительные ссуды

. – Квалификация

Жилье/жилье для пожилых – кредиты/финансирование

Кредиты CMBS

Коммерческие промежуточные кредиты

Mezzanine Financing

HUD Construction Loans/Financing

. Максимальные ставки на многоквартирные квартиры

Финансирование без права регресса

Коммерческие кредиты/финансирование с установленным доходом

Процентные ставки по кредитам без права регресса на сегодняшний день

Ставки по кредитам в парках мобильных домов

Кредиты USDA на квартиру/многоквартирные дома

Финансирование доступного жилья | Институт CCIM

Финансирование

Майкл Дж. Новоградац, CPA |

При рассмотрении способов использования свободных земель и существующих зданий инвесторы и брокеры в сфере коммерческой недвижимости часто упускают из виду жизнеспособную альтернативу — доступное жилье, финансируемое государством.

Инвесторы в недвижимость должны знать о бесчисленных возможностях приобрести незастроенную землю или ветхие здания, воспользовавшись финансированием доступного жилья. Работая в рамках часто сложных правил и норм доступного жилья, коммерческие инвесторы и застройщики могут создавать субсидируемое многоквартирное жилье, которое удовлетворяет как насущные потребности сообщества, так и приносит прибыль своим инвесторам.

При определенных условиях специалисты по недвижимости и инвесторы могут использовать два финансовых инструмента, находящихся в ведении Налоговой службы, для строительства новых квартир или восстановления существующего жилищного фонда: налоговые льготы на жилье для малоимущих и освобожденные от налогов облигации частной деятельности.

Программа LIHTC ежегодно предоставляет около 3 миллиардов долларов по всей стране, что, в свою очередь, может привлечь огромное количество капитальных ресурсов для удовлетворения потребностей в доступном жилье. На данный момент усилия по налоговым кредитам привлекли более 1,2 миллиарда долларов частных инвестиций, ежегодно создавая 60 000 новых рабочих мест, 1,8 миллиарда долларов заработной платы и 650 миллионов долларов федеральных налогов.

По данным исследования государственных облигаций Novogradac & Co. 1998 года и исследования LIHTC , проведенного сертифицированными бухгалтерами, в 1998 году более 3,7 миллиарда долларов США было предназначено для строительства доступного многоквартирного жилья.

Налоговые кредиты на жилье для малоимущих

Созданная в 1986 году и ставшая постоянной в 1993 году, LIHTC представляет собой косвенную федеральную субсидию, используемую для финансирования строительства и восстановления жилья для малоимущих. Политики полагали, что без налоговых льгот частные застройщики и инвесторы не смогут обеспечить достаточное количество жилья для малоимущих, поскольку эти проекты обычно не приносят достаточно прибыли, чтобы оправдать инвестиции.

LIHTC предоставляют инвесторам скидку на доллар за доллар их федеральных налоговых обязательств в обмен на предоставление средств для строительства доступного арендного жилья. Вклад инвесторов в акционерный капитал субсидирует строительство жилья для малоимущих, что позволяет арендовать некоторые квартиры по ставкам ниже рыночных. Взамен инвесторы получают налоговые льготы, выплачиваемые ежегодными выплатами, как правило, в течение 10 лет. Проекты, финансируемые LIHTC, должны соответствовать квалификационным требованиям в течение не менее 30 лет после завершения проекта, а это означает, что владельцы должны ограничивать арендную плату и предоставлять арендаторам с низким доходом. По истечении этого срока недвижимость остается под контролем владельца.

Кредит, который запрашивается пропорционально в течение 10 лет, может быть использован как в отношении вновь построенных, так и реконструированных арендных зданий. LIHTC предназначен для субсидирования либо 30 процентов, либо 70 процентов затрат на единицу продукции с низким доходом в проекте. 30-процентная субсидия (известная как автоматический 4-процентный LIHTC, который часто сочетается с освобожденными от налогов облигациями) покрывает новое строительство, которое использует дополнительные субсидии или стоимость приобретения существующих зданий. 70-процентная субсидия (или 9-процентная LIHTC) поддерживает новое строительство без каких-либо дополнительных федеральных субсидий. Новое строительство включает стоимость реконструкции существующего здания, если соблюдается минимальный порог удельных расходов. Минимальная пороговая сумма зависит от штата.

Не облагаемые налогом облигации

В Налоговом кодексе от 1986 г. вновь указано, что процентный доход по любым государственным или местным облигациям исключается из федерального подоходного налога. Государственные и местные органы власти продают не облагаемые налогом жилищные облигации и передают сэкономленные проценты на строительство квартир для малоимущих. Ежегодное предложение жилищных облигаций каждого штата включено в годовой лимит для целого списка проектов, включая промышленное развитие, государственно-частное партнерство для муниципальных служб, реконструированные или пришедшие в упадок районы и студенческие ссуды.

Освобождение от налогов позволяет держателям облигаций удерживать больше своего инвестиционного дохода. Чем выше предельные налоговые ставки, с которыми сталкивается физическое или юридическое лицо, тем больше экономические выгоды от владения муниципальными облигациями. В результате облигации, не облагаемые налогом, выпускаются по процентной ставке ниже рыночной и дешевле для эмитентов облигаций.

Чтобы воспользоваться экономическими преимуществами освобождения от налогов при финансировании за счет облигаций, застройщики должны соблюдать технические требования. Например, разработчики должны использовать не менее 95 процентов поступлений по облигациям идут на оплату земли и строительства. Кроме того, в соответствии с IRC владельцы квартир, финансируемых за счет облигаций, должны выделить либо 40 процентов квартир для жителей, зарабатывающих 60 или менее процентов среднего дохода в районе, либо 20 процентов квартир для жителей, зарабатывающих 50 процентов или меньше. Квартиры, финансируемые за счет облигаций, должны сохранять эти ограничения по аренде не менее 15 лет.

Операции с облигациями недешевы. Принимая во внимание юридические и профессиональные сборы, застройщики доступного жилья обычно платят от 5 до 6 процентов стоимости проекта на профессиональные услуги, такие как андеррайтинг и юридические услуги. Из-за высокой стоимости выпуска облигаций проекты с освобожденными от налогов облигациями менее чем на 5 миллионов долларов, как правило, не имеют экономического смысла.

Объединение LIHTC и облигаций

В 1998 г. спрос на LIHTC превышал предложение в среднем в соотношении 3 к 1, согласно опросу в Новоградаце. В крупных штатах, таких как Калифорния и Техас, спрос превышал предложение примерно в 5 раз. Конкуренция за 9-процентный LIHTC побудила разработчиков рассмотреть возможность финансирования своих проектов с помощью не облагаемых налогом облигаций и автоматического 4-процентного LIHTC.

Каждый раз, когда необлагаемые налогом жилищные облигации используются для финансирования многоквартирного проекта, владелец автоматически получает право на получение 4-процентного распределения LIHTC, если инвестор соблюдает определенные требования штата. Сочетание не облагаемых налогом облигаций и налоговых кредитов может использоваться как для финансирования нового строительства, так и для приобретения и восстановления существующих фондов.

Ключевым преимуществом объединения не облагаемых налогом облигаций и LIHTC является освобождение от ограничения объема, которое представляет собой общее распределение LIHTC, которое каждый штат получает каждый год в зависимости от его населения. Только 9-процентные распределения LIHTC вычитаются из ограничения объема штата, а не автоматические 4-процентные распределения LIHTC. Если 50 или более процентов совокупной базы земли и зданий финансируются за счет не облагаемых налогом облигаций, то весь проект имеет право на получение кредита без снижения ограничения объема LIHTC штата.

Застройщики используют освобожденные от налогов облигации, чтобы обеспечить как более низкую процентную ставку на постоянное финансирование, так и источник значительного акционерного капитала. Если застройщик решит соединить облигации с 4-процентными LIHTC, владельцу, возможно, придется выделить дополнительные единицы для использования с низким доходом и / или снизить арендную плату за существующие единицы с низким доходом. Если инвестор рассматривает возможность покупки существующего здания с использованием программы LIHTC и облигаций, предыдущий владелец, как правило, должен владеть недвижимостью не менее 10 лет, чтобы покупатель мог получить кредит на затраты на приобретение.

Администрация программы

С момента запуска программы LIHTC штаты ежегодно получали от федерального правительства 1,25 доллара США на жителя. Например, если в Вайоминге проживает 481 000 жителей, он получит предел объема LIHTC в размере 601 250 долларов (1,25 доллара x 481 000). Бюро переписи населения США определяет численность населения каждого штата в начале календарного года.

В соответствии с общими рекомендациями, установленными IRS, штаты управляют программой LIHTC, устанавливая свои собственные критерии распределения. Государственные органы рассматривают заявки, поданные застройщиками, и распределяют налоговые льготы. Планы распределения штатов должны отдавать приоритет проектам, которые обслуживают арендаторов с самым низким доходом и обеспечивают доступность в течение самого длительного периода. Государственные органы также должны учитывать разумность затрат на разработку и предоставлять минимальную сумму налоговых льгот на проект, которая позволила бы построить проект.

Как только разработчик получает налоговый кредит, он использует финансовые ресурсы для разработки. Типичный проект получает обычный кредит от частного кредитора или государственного агентства, финансирование дефицита из государственного или частного источника и собственный капитал от разработчика или частного инвестора в обмен на поток налоговых льгот.

После завершения проекта штаты должны убедиться, что он соответствует требованиям приемлемости LIHTC. Недвижимость должна соответствовать требованиям в течение 15-летнего периода, иначе инвесторы будут подвергаться риску возврата части налоговых льгот. Государственные агентства по распределению налоговых льгот контролируют владельцев недвижимости LIHTC, требуя от них ежегодного подтверждения того, что они сдают квартиры квалифицированным арендаторам с низким доходом. Если выяснится, что они не соблюдают правила IRS, они могут потерять свои налоговые льготы.

Хотя разработчики могут претендовать на LIHTC, они обычно продают их инвесторам за авансовые платежи, которые направляются на разработку. Разработчик продает LIHTC либо напрямую инвестору, либо синдикатору, который выступает в качестве посредника между разработчиком и инвестором. Чтобы воспользоваться эффектом масштаба, синдикаторы объединяют несколько проектов в один инвестиционный фонд налоговых кредитов. Синдикаторы продают налоговые льготы инвесторам, которые, по сути, покупают часть фонда синдикатора. Это распределяет риск между различными проектами фонда.

Получение субсидий

Чтобы повысить вероятность выделения LIHTC, опытные разработчики должны подать заявку как можно раньше в этом году. Если ежегодное выделение государственных кредитов полностью использовано в данном году, некоторые штаты отдадут приоритет оставшимся заявкам по сравнению с другими проектами в следующем году. Государства часто отдают предпочтение конкретным типам проектов, обслуживающим определенные группы населения, например, большие семьи, обычно состоящие из четырех и более человек, или пожилые люди. Затем разработчики могут подать заявку, отражающую политику и приоритеты штата.

Для размещения облигаций частной деятельности каждый штат различается по своим процедурам и приоритетам. Агентства-эмитенты часто отражают стандарты порога налогового кредита, потому что эти две программы часто используются вместе. В некоторых штатах поддерживается конкурентный процесс, аналогичный процессу подачи заявок в LIHTC, в то время как в других используется стратегия «первым пришел – первым обслужен» или система лотереи. Максимальный объем не облагаемых налогом облигаций составляет 50 долларов США на жителя в каждом штате, при этом минимум 150 миллионов долларов США в штате.

Хотя конкуренция за облигации не такая острая, как за LIHTC, запросы на освобождение от налогов финансирования облигаций увеличились на 32 процента между 1995 и 1996, по данным Национальной ассоциации домостроителей. Опять же, чем раньше будет получена заявка, тем лучше.

Следует помнить: в некоторых штатах, особенно с небольшим количеством городских районов, многоквартирные облигации не выделяются, в то время как в густонаселенных штатах, таких как Калифорния, приоритет отдается многоквартирным проектам. Государства также все чаще сочетают облигации многоквартирных домов с LIHTC; Домашние фонды, предлагаемые Программой жилищного инвестиционного партнерства жилищного строительства и городского развития; гранты блока развития сообщества; и другие федеральные субсидии для обслуживания жителей даже с более низкими доходами в течение более длительных периодов времени. Свяжитесь с агентством штата по размещению облигаций, чтобы определить, поддерживает ли оно выделение многоквартирных домов.

Понимание программ

Инвестирование в доступное жилье, спонсируемое государством, имеет некоторые недостатки. Как и все инвестиции в недвижимость, LIHTC и не облагаемые налогом облигации несут определенный риск для инвесторов. Принимая решение о том, подавать ли заявку на LIHTC или размещение облигаций, инвесторы должны рассмотреть несколько вопросов:

• Может ли доход от аренды проекта плюс субсидии покрыть его общие затраты на разработку?
• Есть ли у проекта дополнительные государственные субсидии? (Штаты часто хотят обслуживать жителей с самым низким доходом. Эта цель может снизить экономическую жизнеспособность проектов, делая инвестиции в доступное жилье менее привлекательными, если не доступны дополнительные субсидии.)
• Являются ли дизайн и расположение проекта достаточно прочными, чтобы обеспечить высокую посещаемость в течение всего срока реализации проекта?
• Переносимо ли административное бремя соблюдения программы налоговых льгот, например, поддержание необходимого количества арендаторов, имеющих право на доход, и обеспечение того, чтобы соответствующие документы были поданы и хранились? Имейте в виду, что документы, связанные с распределением LIHTC, обширны. Разработчики/владельцы должны сначала бороться с заявкой, переходящим распределением и сертификатами стоимости, а затем должны ежегодно предоставлять множество сведений о соответствии.

Несмотря на эти вопросы, основная причина, по которой брокерам и инвесторам по коммерческой недвижимости следует рассмотреть возможность финансирования с помощью облигаций и/или LIHTC, заключается в том, что на карту поставлена ​​большая сумма денег.

Что дальше?

Перспективы обеих программ доступного жилья блестящие. Законодатели с обеих сторон, а также администрация Клинтона в прошлом году высказались в поддержку расширения программ LIHTC и облигаций.

Президент Клинтон подписал 1999 законопроект о расходах, который включает постепенное увеличение лимита облигаций на частную деятельность. Новый закон повысит текущий лимит облигаций на душу населения в размере 50 долларов на 5 долларов в год в течение пяти лет, начиная с 2003 года, до 75 долларов на душу населения или 225 долларов на штат. Сторонники доступного жилья считают это крупной победой, но надеются ускорить рост в 1999 году.

Тем временем законодатели Палаты представителей и Сената планируют принять закон, чтобы увеличить лимит объема LIHTC с нынешних 1,25 до 1,75 долларов на душу населения. Сторонники доступного жилья утверждают, что покупательная способность налоговых льгот не поспевает за инфляцией. С тех пор как Конгресс установил верхний предел в 1,25 доллара на одного жителя в 1986, инфляция подорвала покупательную способность налогового кредита почти на 46 процентов. Двухпартийные законопроекты об увеличении лимита LIHTC потерпели неудачу отчасти потому, что Конгресс не смог принять всеобъемлющее налоговое законодательство, необходимое средство для изменения действующего налогового законодательства. Но специалисты по доступному жилью сохраняют оптимизм в отношении того, что предел налоговых льгот может быть введен в действие в 1999 году. Законодатели планировали повторно ввести новый закон о пределе LIHTC в начале этого года. Республиканское руководство пообещало внести более широкий налоговый законопроект в 1999.

Изучите возможности

Как программа LIHTC, так и программы освобождения от налогообложения облигаций открывают большие возможности для профессионалов и инвесторов в сфере коммерческой недвижимости. Обе программы используют преимущества рыночной эффективности, предлагая гибкость местной политики. Однако из-за сложности программ разработчикам и инвесторам необходимо серьезно вложиться в изучение того, как работают программы.

Майкл Дж. Новоградак, дипломированный бухгалтер

Майкл Дж. Новоградак, дипломированный бухгалтер, является управляющим партнером расположенной в Сан-Франциско сертифицированной аудиторской фирмы Novogradac & Co. Компания специализируется на вопросах доступного жилья по всей стране. Свяжитесь с ним по телефону (415) 356-8000 или по электронной почте [email protected].Привлекательность доступного жильяEncinas Group является коммерческим застройщиком, который успешно использовал как освобожденные от налогов облигации, так и налоговые льготы на жилье для малоимущих для строительства новых доступных многоквартирных домов по всей Калифорнии и на юго-западе. Застройщик из Сан-Диего планирует в апреле начать строительство жилого комплекса Creek Side Village Seniors Apartments на 176 квартир в Остине, штат Техас. Все квартиры, которые будут зарезервированы для пожилых людей в возрасте 62 лет и старше, будут сдаваться в аренду арендаторам, зарабатывающим от 50 до 60 процентов среднего дохода в этом районе. Финансирование проекта поступило из разных источников. Стоимость земли и строительства составляет около 12 миллионов долларов. После неудачной попытки выиграть начальные 9процента LIHTC от Департамента жилищного строительства и общественных дел Техаса в прошлом году, Encinas Group повторно подала заявку и получила освобожденную от налогов жилищную облигацию на сумму 6,3 миллиона долларов с фиксированной процентной ставкой ниже рыночной, составляющую около 4,37 процента, и 4,3 миллиона долларов в виде налогового кредита. 4-процентное распределение LIHTC). После того, как застройщик получил резервирование залогового/налогового кредита, девелопер получил 12-месячную ссуду на строительство от банка Wells Fargo и постоянную ссуду от национального инвестиционного фонда ипотечной недвижимости. Застройщик приобрел участок площадью 10 акров за наличные. Encinas Group провела исследование рынка, которое показало потребность в доступном многоквартирном доме и жилье для пожилых людей в этом районе. В результате компания решила разделить землю на две фазы — одну для уже завершенного многоквартирного комплекса из 104 квартир Timbers (финансируется за счет 9процентов LIHTC) и 176 единиц, которые будут построены для пожилых людей. Encinas Group использовала долю в земле для укрепления своего партнерства с SunAmerica Affordable Housing. SunAmerica, генеральный партнер проекта, синдицирует 4-процентные налоговые льготы, а Encinas Group выступит в качестве управляющего генерального партнера в сделке. Справедливость налогового кредита будет использоваться для погашения постоянной ипотеки.