Рынок жилья хуже, чем вы думаете
Реклама
Продолжить чтение основного сюжета
Обзор рынка
Покупателей, продавцов и арендаторов ждут новые повороты событий, поскольку стремительный рост ипотечных ставок и упрямая инфляция сигнализируют о том, что пояс затягивается.
Credit…Mariaelena Caputi
Все чувствуют давление.
«Ипотечные ставки заоблачные, цены заоблачные, а запасов нет», — сказал Марк Занди, главный экономист Moody’s Analytics. «Это может быть худшее время в моей жизни для покупателя дома — это просто не имеет смысла».
Ставки по ипотечным кредитам недавно превысили 7 процентов, самый высокий показатель с 2002 года, и более чем в два раза превысили платежи большинства заемщиков в начале пандемии.
По данным Realtor.com, несмотря на стремительный рост цен и рост ставок, типичный покупатель жилья в октябре ежемесячно платил по кредиту на 77% больше, чем в прошлом году.
При средней запрашиваемой цене по стране в 425 000 долларов и 10-процентном первоначальном взносе это составляет дополнительно 1117 долларов каждый месяц.
По данным Национальной ассоциации риэлторов, число подписаний контрактов на жилье в сентябре четвертый месяц подряд снизилось на 31 процент по сравнению с сентябрем 2021 года. В том же месяце поисковый интерес к фразе «U.S. Жилищный пузырь» достиг 15-летнего максимума, согласно данным Google Trends. Поиски были наиболее популярны в Айдахо, где средняя цена дома в Бойсе составляла 549 долларов.900 — это сногсшибательный рост на 51 процент с сентября 2019 года, по данным Realtor.com.
Времена рекордно низких ставок по ипотечным кредитам прошли, но цены на жилье в натуральном выражении не упали. И продажи застопорились, поскольку и покупатели, и продавцы ждут, когда упадет другая обувь.
Чтобы разобраться в нынешнем рынке жилья, мы поговорили с экономистами, ипотечными брокерами и агентами по недвижимости, чтобы наметить дальнейший курс.
Многое может измениться, особенно в связи с экономическими препятствиями на горизонте, но все они согласились с тем, что рынок быстро остывает. Цены на жилье упадут, но не в той степени, на которую надеялись некоторые покупатели. Продавцам снова придется работать над закрытием. И арендаторы могут, наконец, получить отсрочку от роста цен, даже если цены остаются значительно выше допандемического уровня.
Credit…Mariaelena Caputi
Большинство аналитиков не ожидают свободного падения цен на жилье, как это произошло после кризиса субстандартной ипотеки в 2008 году, отчасти из-за более строгой практики андеррайтинга, резкого скачка цен на жилье и класса всех -наличные инвесторы, ожидающие момента, когда цены упадут. Но сокращения грядут, говорят аналитики, возможно, на 20-30 процентов на рынках, которые испытали наибольшее повышение, особенно в регионе Маунтин-Уэст и на юге. Тем не менее, большинство домовладельцев за последние два года немного прибавили в капитале, даже после падения стоимости жилья.
Существующие цены на жилье выросли на 45 процентов с декабря 2019 года по июнь 2022 года, от начала пандемии до летнего пика цен, что является самым большим скачком, когда-либо зарегистрированным за такой короткий промежуток времени, по данным CoreLogic Case-Shiller от Standard & Poor’s. Индекс цен.
В июле тот же индекс зафиксировал свое первое месячное падение цен с января 2019 года, относительно небольшое снижение на 0,3 процента — признак того, что разворот может начаться, хотя цены все еще выросли на колоссальные 15,8 процента по сравнению с июлем. 2021.
Morgan Stanley, компания по управлению инвестициями, прогнозирует, что цены на жилье упадут на 7 процентов с пика цен в июне 2022 года до декабря 2023 года. , что становится все более вероятным сценарием, цены могут упасть на 20 процентов. Moody’s прогнозирует, что на некоторых рынках с наддувом, таких как Бойсе и Феникс, цены могут упасть более чем на 30 процентов.
Другая фирма, John Burns Real Estate Consulting, в мае предсказала, что, когда ставки по ипотечным кредитам достигнут 5 процентов, цены на жилье в стране упадут на 10 процентов до 2024 года.
., директор компании по исследованиям.
«Доступность была худшей из когда-либо существовавших, и это было до 7-процентной ставки по ипотеке», — сказал г-н Паласиос, добавив, что единственным вариантом для продавцов будет снижение цен.
Другие предсказания менее ужасны. Рик Шарга, исполнительный вице-президент по анализу рынка в ATTOM, компании, занимающейся данными о недвижимости, сказал, что он ожидает, что цены упадут примерно на 5 процентов в течение следующих шести-двенадцати месяцев, прежде чем стабилизируются.
«Речь идет о слабом объеме продаж, а не о ценах», — сказал г-н Шарга, добавив, что силы, вызвавшие резкое падение цен после великой рецессии — безответственное кредитование и избыток предложения — не играют роли. По его словам, запасов для продажи очень мало, и, поскольку у типичного домовладельца сейчас есть ипотечный кредит с низкой процентной ставкой в 3,5 процента, мало кто решился бы продать сегодня, опасаясь столкнуться с гораздо более высокими затратами по займам на свою следующую собственность.
«Люди находятся в выжидательном режиме, потому что цифры не работают», — сказала Даниэлла Хейл, главный экономист Realtor.com.
Запасы резко выросли с лета, когда ставки по ипотечным кредитам начали расти, но все еще остаются намного ниже нормального уровня, сказала г-жа Хейл. Активные листинги выросли почти на 27 процентов в сентябре по сравнению с сентябрем 2021 года, но все же на 40 процентов ниже, чем в сентябре 2019 года, до пандемии.
Несмотря на то, что до сих пор лишь немногие рынки отказались от роста цен по сравнению с прошлым годом, по ее словам, резкий скачок предложения может стать предвестником падения цен. В районе метро Феникса в сентябре цены выросли более чем на 4 процента по сравнению с сентябрем 2021 года, но запасы за тот же период выросли на 167 процентов, что является самым большим показателем среди 50 крупнейших метрополитенов. У него также была самая большая доля домов со сниженными ценами: два из каждых пяти предложений были урезаны — средняя скидка составила почти 8 процентов, или около 47 000 долларов.
Credit…Mariaelena Caputi
Сегодняшние процентные ставки далеки от рекордной территории — некоторые кредиты в 1981 году имели процентную ставку более 18 процентов.
Но в конце октября средний 30-летний ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, самый популярный ипотечный кредит, достиг 7,08 процента, что более чем вдвое превышает ставку, на которую рассчитывали миллионы покупателей при расчете своего бюджета. На этой неделе показатель немного снизился до 6,95 процента. По данным Freddie Mac, в январе 2021 года кредит упал до рекордно низкого уровня в 2,65 процента.
Всплеск ставок по ипотечным кредитам в значительной степени был результатом того, что Федеральная резервная система повысила ставки, по которым банки кредитуют друг друга, чтобы снизить инфляцию. Повышение ставок, как правило, приводит к росту курса 10-летних казначейских облигаций, близкого показателя стоимости ипотечного кредита.
Быстрый разворот вызвал головокружение, к тому же давление возросло от роста цен.
44-летняя Тахера Тилсон, преподаватель медсестер, жившая в Нью-Йорке, купила квартиру с одной спальней в Гарлеме за 399 000 долларов в 2019 году с ипотекой под 3,75 процента. После двух лет изоляции во время пандемии она решила купить таунхаус с двумя спальнями в Клифтоне, штат Нью-Джерси, за 425 000 долларов с ипотекой под 5,25% и планировала продать квартиру в Гарлеме.
Но как только она выставила квартиру на продажу в конце весны этого года, ФРС объявила о планах более агрессивного повышения ставок, и ставки по ипотечным кредитам вскоре подскочили до 6 процентов.
«У меня много трафика, но совсем нет предложений», — сказала она о листинге, который она начала с 460 000 долларов, но вскоре упала до 450 000 долларов. «В основном все сводилось к процентной ставке — это то, что отпугивало людей».
Не имея возможности брать два ипотечных кредита одновременно, миссис Тилсон была вынуждена изменить тактику и вместо этого решила сдать ее в аренду. На рынке аренды, который особенно нуждается в доступных предложениях, она быстро нашла арендатора, готового платить 2500 долларов в месяц.
По словам Дугласа Эллимана, брокера по недвижимости, средняя арендная плата на Манхэттене в сентябре составляла почти 4000 долларов.
Федеральная резервная система повысила базовую ставку на три четверти пункта на этой неделе, шестое повышение в этом году, и предположила, что грядут дальнейшие повышения. Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риелторов, сказал, что «может пройти еще год или два», прежде чем ставки по ипотечным кредитам начнут падать.
Ассоциация ипотечных банкиров, крупная торговая группа, настроена более оптимистично: ставки по 30-летней фиксированной ипотеке снизятся до 5,4% к концу следующего года.
Тем временем агенты и ипотечные брокеры стряхнули пыль с предпандемического лозунга: «На свидание со ставкой, выходи замуж за дом». Другими словами, купите дом, который вы можете себе позволить сейчас, и рефинансируйте его, когда ставки по ипотечным кредитам упадут.
«Мы были избалованы — 7 процентов — это не безумие, — сказала Мария Казакос, старший вице-президент по продажам Berkshire Hathaway HomeServices Carolinas Companies.
По мере того, как власть переходит к покупателям в Шарлотте и на близлежащих рынках, она говорит, что видит просьбы к продавцу покрыть стоимость комиссии кредитора, называемой баллами, чтобы снизить процентную ставку по ипотеке покупателя.
Другие покупатели пересматривают ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, или ARM, тип кредита, который привлек пристальное внимание после кризиса субстандартного ипотечного кредитования. Например, 5-1 ARM — это 30-летний кредит с заманчивой фиксированной ставкой в течение первых пяти лет, которая затем переустанавливается один раз в год в течение срока действия ипотеки в зависимости от преобладающей процентной ставки и других рекомендаций. Многие из них предлагаются с начальной процентной ставкой примерно на 1 процентный пункт ниже, чем 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой.
Кредиты с регулируемой процентной ставкой выросли с примерно 4 процентов ипотечного рынка в 2021 году до более чем 12 процентов за последние несколько недель, что является самой высокой долей более чем за десятилетие, сказал Майк Фратантони, главный экономист Mortgage Bankers.
Ассоциация. В 2005 году, когда ставки колебались от 5,5 до 6 процентов, более трети заемщиков имели кредиты с плавающей процентной ставкой.
По словам г-на Фратантони, ссуды, которые широко критиковались за то, что они обременяли заемщиков раздувающимися долгами, сегодня стали более безопасными из-за новых правил, принятых после финансового кризиса.
Но заемщики все равно могут попасть впросак, если процентные ставки будут выше, когда ипотечные обнуляются, увеличивая общую стоимость кредита, сказал Эндрю Пизор, юрист из Национального центра защиты прав потребителей. Он ожидает, что в ближайшие месяцы кредиторы предложат еще более привлекательные варианты регулируемых кредитов, поскольку высокие процентные ставки замедляют ипотечный бизнес.
«Но то, что они говорят, что вы можете себе это позволить, не означает, что это хорошая идея», — сказал он.
Credit…Mariaelena Caputi
Несколько месяцев назад продавцы отклоняли предложения, которые превышали запрашиваемую цену на 100 000 долларов, сказала Жасмин Харрис, агент по недвижимости Redfin в Атланте.
Теперь поступают предложения по прейскурантной цене или даже ниже, и продавцы слышат незнакомое слово: уступки.
«Я все еще в шоке от последних двух лет, поэтому всякий раз, когда я пишу предложение и запрашиваю стоимость закрытия, я затаила дыхание», — сказала она, имея в виду некогда распространенную практику, когда продавцы платили комиссий покупателя за транзакцию. — Но я понял.
Даже на рынках, где цены не снизились, продавцы становятся более открытыми для подсластителей, говорят агенты, например, соглашаясь на непредвиденные расходы в случае финансовых проблем или предлагая заплатить за незавершенные дела, чтобы смазать сделку.
Но лучшая стратегия для продавцов — начать с правильной цены, сказал Стивен Джеймс, президент и исполнительный директор Berkshire Hathaway HomeServices New York Properties. Он ожидает, что цены на Манхэттене снизятся на 5-10 процентов из-за более высоких ставок по ипотечным кредитам, и сказал, что продавцы должны опережать кривую, потому что задержка на рынке сопряжена с риском.
«Последнее, что вам нужно на переменчивом рынке, — это чтобы что-то сидело», — сказал он. «Потребители смотрят и думают: «Это испорчено».
После рекордного уровня спроса на арендное жилье в 2021 году в этом году произошло значительное замедление лизинга, и рост цен также начинает замедляться, по словам Джея Парсонса, главы экономического отдела RealPage, компании-разработчика программного обеспечения для арендного жилья. .
Спрос на рыночную арендную плату в третьем квартале был отрицательным, а это означает, что из квартир выезжало больше людей, чем въезжало в них — впервые за 30 лет это произошло в обычно загруженные летние месяцы, сказал г-н Парсонс.
Замедление привело к первому месячному снижению цен с декабря 2020 года — всего на 0,2% в сентябре. Тем не менее, национальная рыночная ставка аренды — 1797 долларов в месяц — выросла на 9 процентов по сравнению с тем же месяцем год назад, отчасти потому, что запасы остаются низкими.
RealPage прогнозирует, что в следующем году национальная рыночная ставка арендной платы вырастет на 3,3 процента, что больше соответствует типичному росту арендной платы.
Это слабое утешение для арендаторов на рынках с высокими затратами, таких как Нью-Йорк, где рост арендной платы опережал рост заработной платы на 23 процента в августе с поправкой на инфляцию, по словам Кенни Ли, экономиста StreetEasy, веб-сайта листинга. Помимо серьезного сбоя в сфере недвижимости в начале пандемии, это самый большой разрыв со времен финансового кризиса 2008 года.
Средняя арендная плата в сентябре, составившая 3982 доллара, выросла почти на 24 процента по сравнению с прошлым годом, хотя и снизилась на 2 процента по сравнению с предыдущим месяцем, согласно отчету Дугласа Эллимана, брокерской компании по недвижимости. Арендаторы могут иметь больше рычагов влияния в обычно более медленные зимние месяцы, сказал Джон Леки, исследователь из Rent, листингового портала.
«Если у вас есть несколько месяцев для работы и вам не нужно подписывать сейчас, я бы просто повременил», — сказал он.
Подпишитесь здесь, чтобы получать еженедельные обновления по электронной почте о новостях в сфере жилой недвижимости.
Следите за нами в Твиттере: @nytrealestate.
Тампа Дома в аренду | Hoffman Realty
ПАКЕТ ПОСОБИЙ ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ
Пакет пособий для жителей составляет 49,00 долларов США в месяц, включен во ВСЕ договоры аренды и предлагает следующие функции: Интернет-услуги — и гарантирует, что вы получите лучшую цену. Это бесплатный консьерж-сервис, который избавит вас от проблем с настройкой коммунальных услуг и Интернета.
Программа «Чистый воздух» – Служба доставки фильтров: заменить фильтры кондиционера так же просто, как открыть входную дверь. Эта услуга доставляет вам новые фильтры каждый месяц и помогает вам сэкономить до 250 долларов США в год, улучшает качество воздуха в помещении и упрощает ремонт.
Кредитное здание: Вам понравится. Каждый раз, когда вы платите арендную плату вовремя, мы сообщаем об этом. Это может повысить ваш кредитный рейтинг на 20 баллов и более.
Программа вознаграждений резидентов: Награды! Зарабатывайте вознаграждения и экономьте на повседневных расходах, получая лучший опыт аренды, который у вас когда-либо был.
Помощь при покупке дома: Для тех, кто хочет купить свой «вечный» дом, мы поможем вам это сделать. Кредитное здание поможет вам претендовать на ипотеку, и, что еще лучше, если вы воспользуетесь услугами одного из наших профессиональных риелторов, вы получите до 1000 долларов США на покрытие расходов на закрытие.
Онлайн-портал: Просматривайте свои документы и оплачивайте аренду через наш простой в использовании онлайн-портал.
Бесплатная оплата аренды через Интернет: Платите онлайн с помощью ACH или автоматической опции ACH и получайте доступ к электронным выпискам. Другие взимают «комиссию» в размере от 5 до 20 долларов в месяц за арендную плату через Интернет.
Единовременное освобождение от платы за просрочку платежа: Иногда случаются задержки с арендой, и когда это происходит, мы будем работать с вами. Вы не будете платить штрафы за просрочку*, если арендная плата и любые другие ежемесячные платежи будут внесены не позднее, чем через 5 дней после установленного срока.
Это экономит вам пени за просрочку платежа (в размере 10% от вашей ежемесячной арендной платы!). Также в стоимость входит единовременный отказ от платы за смену соседа по комнате и сбора NSF.
* Один раз в течение 12 месяцев.
Оперативное техническое обслуживание: Каждому арендуемому имуществу время от времени требуется техническое обслуживание. Вы можете отправить запрос на техническое обслуживание онлайн, а также запланировать и отслеживать встречи непосредственно в сети утвержденных поставщиков с помощью текстовых сообщений. У вас также есть горячая линия обслуживания 24/7, чтобы связаться с живым человеком в нерабочее время для срочных вопросов обслуживания и чрезвычайных ситуаций.
Поставщики, которым можно доверять: Утвержденная сеть поставщиков для поддержания вашего дома в хорошем состоянии. Вы можете быть уверены, что поставщики Hoffman Realty, которые входят в ваш дом, были проверены на качество обслуживания и профессионализм.
Плата за администрирование ремонта не взимается: Другие компании взимают плату за администрирование ремонта или требуют, чтобы их арендаторы платили до 150 долларов США за каждый ремонт.
Смена ключей: Перед тем, как вы въедете, ключи вашего дома сменяются, чтобы предыдущие жильцы (или их горничная, няня, разнорабочий и т. д.) не имели доступа к вашему дому.
Комплексный анализ условий въезда: Вы получите копию инспекции перед вселением, поэтому вам не нужно готовить собственную документацию для въезда для защиты залога.
Бесконтактная самостоятельная инспекция имущества: Выполняйте собственную инспекцию с помощью смартфона. Предоставляется для вашего удобства, поэтому вам не нужно тратить время на встречу с инспектором в течение рабочего дня.
Подробная информация о арендодателе: Когда придет время покинуть нас, вы должны будете иметь возможность документально подтвердить свою хорошую историю аренды новому арендодателю.