Согласие супруга на покупку недвижимости 2018: Согласие супруга на покупку недвижимости – «Правовой Сервис»

Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости

Содержание статьи:

• 1 Правовые нормативы по супружеской недвижимости
• 2 Зачем необходимо согласие второго супруга
• 3 Правила ипотечного кредитования супругов
• 4 Правила оформления супружеского согласия
  • 4.1 Скачать образец согласия супруга на покупку недвижимости
  • 4.2 Согласие супруга на продажу квартиры

Официальные брачные отношения подразумевают наличие у супругов определенных имущественных прав и обязанностей. В первую очередь речь идет об имуществе, приобретенном в браке. При возникшей потребности распорядиться семейной собственностью, потребуется получить согласие второй половины. При продаже, покупке, дарении, завещании или аренде, то есть любой юридической сделке, нотариально заверенное разрешение должно входить в пакет документов на процедуру.

Другими словами, второй собственник в лице супруга должен быть оповещен о действиях с объектом общей недвижимости. Если второй собственник не согласен с действиями, то отсутствие нотариально заверенного документа не позволит совершать сделки с недвижимостью. Требование о согласии при покупке исходит из того факта, что обе стороны должны иметь равные права и обязанности, обладать сведениями о совершенных действиях и нести совокупную ответственность.

Правовые нормативы по супружеской недвижимости

Супруги имеют равные права на имущество, приобретенное в законном браке. При этом не имеет значения, на чье имя оформлены документы на собственность. Не требуется написания и заверения никаких дополнительных согласительных документов, главным является свидетельство о заключении брака. В настоящее время регистрация осуществляется не самой сделки купли-продажи, а перехода права собственности. Купчую можно оформить между заинтересованными лицами без регистрации, уже в дальнейшем обратиться в Росреестр.

Кроме того, с января 2017 года внесены кардинальные изменения в правила регистрации недвижимости, при которых основным документом становится выписка из ЕГРП. Свидетельство на право собственности на недвижимость не выдается новому собственнику, но сроки переуступки права согласно купчей значительно сокращены. Спорные моменты могут возникнуть у супружеской пары, если потребуется произвести раздел совместного имущества.

Для того, чтобы избежать злоупотреблений одной из сторон, реализации без ведома второго владельца, приходится недвижимость подвергать аресту. Например, при разводе и подаче искового заявления на раздел недвижимости истец имеет право ходатайствовать о наложении запрета на операции со спорным имуществом. Конфликтные ситуации возникают из-за спорного момента в законодательстве: договор купли-продажи не требует разрешения второй стороны, поскольку не регистрируется в реестре.

Именно из-за отсутствия нотариально заверенного согласия второй половины возникают судебные тяжбы при разделе совместно нажитого имущества.

Зачем необходимо согласие второго супруга

Недвижимое или движимое имущество может быть приобретено одним из супругов без обоюдного согласия. Но имущество будет разделено в равных долях, если нет особых условий. Встречаются ситуации, когда купленные без согласия второй половины объекты стараются вывести из раздела, скрыть или реализовать в процессе развода.

Противные стороны в судебном процессе заявляют, что операции с собственностью произведены незаконно, без их согласия. Семейные адвокаты рекомендуют все сделки в браке заверять нотариальным согласием второй стороны, чтобы невозможны были злоупотребления. Доказать, что недвижимость приобретена на средства семейного бюджета и при обоюдном желании, можно по нотариальному документу. Существуют исключения, которые потребуют доказательной базы в суде:

• если собственность приобретена, когда граждане проживают врозь, но официально не разведены;
• по условиям брачного договора.

Юристы советуют обязательно заручаться нотариально заверенным согласием второй половины при значительных материальных сделках. Получить подобную справку несложно и не займет много времени. Один экземпляр всегда будет храниться у нотариуса и сыграет важную роль при возможных спорах по недвижимости. Мошеннических поступков может быть действительно много, особенно когда развод и раздел производятся последовательно.

Если процедура расторжения брака произведена первой, затем происходит раздел совместно нажитого имущества, то дело может происходить длительный период и противная сторона постарается изыскать пути незаконной реализации. Поэтому следует постараться внести обременение на собственность и запрет на реализацию. Если продажа совершена в обход второго владельца, то сделку можно признать незаконной. При этом следует понимать, что судебное постановление не всегда легко реализовать, несмотря на обращение к судебным приставам.

Правила ипотечного кредитования супругов

Ипотека прочно вошла в повседневный обиход, многие семьи имеют ипотечную недвижимость. Договора чаще всего имеют длительный период исполнения, поэтому вопрос о разводе и разделе ипотечной квартиры не редкость на практике. При заключении кредитного соглашения заемщику придется предоставить необходимый пакет документов. Кроме прочего, при официальном браке нужно согласие второй половины, которая выступает в качестве поручителя или совместного заемщика.

Ипотечная квартира может быть оформлена на одного из супругов, на обоих, на их детей. Оба они должны быть в курсе предстоящей сделки и подписывать договор, соглашаясь с условиями кредитования. Предоставляется нотариально заверенное разрешение от супруга, который выступает поручителем. Если возникнут форс-мажорные обстоятельства у плательщика, то банк предъявит претензии ко второму супругу. Совместное соглашение трактует, что средства выделяются из семейного бюджета и принадлежат обоим гражданам в равных долях.

Без предоставления нотариального документа от второго совладельца кредитный договор на квартиру не будет заключен. Оба супруга должны быть в курсе, согласны с размером регулярных платежей и готовы погашать обязательства на утвержденный период. Справедливый раздел квартиры при разводе при наличии ипотечных обязательств предусматривает несколько возможных вариантов, которые должны устраивать не только владельцев, но кредитную организацию, как заинтересованную сторону.

Официальное согласие на ипотеку потребуется в случае, когда необходимо подтвердить:

• обоюдное решение о приобретении недвижимости в ипотеку;
• осведомленность о приобретенных финансовых обязательствах;
• отсутствие скрытых операций по недвижимости супругов.

Поскольку в подавляющем большинстве случаев раздел имущества производится в судебном рассмотрении, юристы рекомендуют сохранять все документы, подтверждающие факт совместного приобретения недвижимости. Кроме непосредственно согласия имеет смысл в некоторых ситуациях оформить доверенность на проведение сделки от одного супруга второму. При длительном отъезде или иной ситуации, при которой невозможно личное присутствие, по требованию второй стороны сделки допускается оформление нотариальной доверенности. Например, квартира оформлена на одного супруга, а продает ее второй, поэтому следует сделать доверенность.

Острым является вопрос раздела ипотечной квартиры, поскольку потребуется согласие кредитора на переоформление договора. Банки неохотно идут на изменение соглашения в пользу двух различных заемщиков. Может потребоваться реализация недвижимости и расторжение договора, покрытия банковских обязательств.

Правила оформления супружеского согласия

Скачать образец согласия супруга на покупку недвижимости

Сделки по недвижимости являются важными событиями в жизни каждой супружеской пары. Для избежания возможных претензий и судебных тяжб рекомендуется перед приобретением объекта недвижимости взять у второй половины официальное разрешение на проведение сделки. Юридическое значение документ приобретает только после заверения в нотариате. Бланк документа предоставляется нотариусом, куда заносятся основные положения по предстоящей операции:

• личные данные каждого супруга, адрес регистрации и реквизиты паспорта;
• наименование сделки, на которую выдается согласие.

Нотариус уведомляет клиентов о последствиях предпринятого шага, регистрирует разрешение. Один экземпляр хранится в нотариальной конторе, два других выдается гражданам. При возникновении споров и утере документа, всегда есть возможность взять дубликат в нотариате. При отсутствии согласия, признать покупку недействительной можно в течение года с момента, когда о сделке стало известно.

Согласие супруга на продажу квартиры

Нужна помощь юриста?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-78-67 (Москва, Московская обл.) +7 (812) 425-14-75 (СПб, Ленинградская обл.) +7 (800) 301-67-42 (Федеральный номер)

Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости

Содержание статьи:

• Законодательная база
• Для чего требуется получение согласия?
• Для чего нужно согласие супруга при оформлении ипотеки?
• Что нужно для получения согласия на куплю жилой недвижимости?
  • Согласие супруга на продажу квартиры

В каждой семье периодически возникают вопросы, темой которых становится недвижимость. Эта тема становится особенно актуальной в процессе расторжения брака. Для разрешения проблемы, касающейся раздела имущества, требуется наличие официального согласия одного из супругов приобрести недвижимость и соответствующей правовой информации. Именно необходимость оформления согласия на сделку, вызывает у большинства россиян массу вопросов и сомнений.

Законодательная база

Каждый из супругов обладает равными правами на имущество, которое появилось у них во время совместной жизни. Данные права регулируются Семейным кодексом (в 2017 году дополнения и изменения отсутствуют). Состоя в браке, супруги могут приобретать любую мебель, технику и иные товары, не составляя при этом документов на совместное владение ею.

Если речь заходит о приобретении жилой недвижимости, действующее законодательство рекомендует заранее позаботиться о том, чтобы после совершения сделки, один из супругов не аннулировал её, выразив несогласие. Наличие нотариально заверенного согласия супруга на покупку жилья позволит избежать возможного оспаривания договора и ненужных неприятностей, связанных с этим. В дальнейшем, данный документ будет необходим для всех сделок, требующих заверения нотариусом или регистрации в государственных органах.

Зачастую, супруги пренебрегают получением согласия. Результатом такого отношения становится долгий судебный процесс по разделу имущества. Если во время совместного проживания была куплена жилая недвижимость, а при разводе супруги не могут представить бумаги, подтверждающие согласие на сделку, это становится причиной долгих споров.

Для чего требуется получение согласия?

Любое недвижимое имущество, приобретаемое во время семейной жизни, является собственностью обоих супругов и даёт им право совместного распоряжения ею. Из этого следует, что во время раздела имущества, стоимость дома или квартиры разделяется поровну, принимая в расчёт детей, не достигших совершеннолетнего возраста (при их наличии). Во время бракоразводного процесса не важно, кто из супругов заявлен в документах на недвижимость в качестве владельца.

Говоря иначе, независимо от квадратуры, цены и прочих особенностей, имущество, нажитое в браке, разделяется между супругами поровну. Одновременно с этим, большинство юристов, специализирующихся на решении вопросов, связанных с недвижимостью, настоятельно рекомендуют заручаться документальным подтверждением согласия одного из супругов.

Такой подход позволит гарантировать равноценный раздел имущества, обосновывая это тем, что решение о покупке жилья было принято совместно на финансовые средства, взятые из общих накоплений. Исключение составляют только 2 ситуации, предусматривающие единоличное приобретение и дальнейшее владение недвижимостью:

• Наличие соответствующего пункта в брачном договоре, подписанном обоими супругами;
• Купля дома или квартиры в тот момент, когда бракоразводный процесс не начат, но супруги проживают отдельно друг от друга и ведут раздельное хозяйство.

Практика насчитывает множество случаев, когда заключение сделки купли-продажи недвижимого имущества при отсутствии согласия одного из супругов, зарегистрированного нотариусом, имеет неприятные последствия, сопровождаемые долгими судебными тяжбами и дополнительными финансовыми затратами.

Если супругу удастся доказать, что сделка была совершена без его ведома и участия в принятии решения, договор может быть признан недействительным. Своевременное оформление соответствующего согласия позволит сберечь время, нервы и денежные средства, а также сведёт к нулю риск аннулирования сделки.

Для чего нужно согласие супруга при оформлении ипотеки?

Прежде чем выдать клиенту денежные средства на покупку жилой недвижимости, все кредитные организации требуют представить определённый перечень документов. Только изучив их досконально, специалисты принимают решение об одобрении или неодобрении заявки.

Среди документов, которые нужны банку, помимо подтверждения платежеспособности клиента, должна присутствовать бумага, способная гарантировать своевременное погашение кредита, даже если заёмщик потеряет источник дохода. Таким документом может стать заверенное нотариусом согласие одного из супругов. При его наличии, банковская организация получает следующие гарантии:

• Денежные средства, предназначенные для расчётов по ипотечному договору, будут регулярно выделяться из общего бюджета семьи;
• Если один из супругов станет неплатежеспособным, потеряв источник дохода или по иной причине, второй супруг будет обязан соблюдать график платежей, и своевременно погашать задолженность по кредиту.

Если в дальнейшем, жизнь сложится так, что супруги решат развестись, наличие официального согласия на оформление ипотеки позволит подтвердить, что выплата кредита производилась из семейного бюджета и оба супруга были согласны с условиями договора. Регистрация согласия у нотариуса, является одним из способов доказать факт приобретения жилья на финансовые средства семьи. Также, этот документ сможет гарантировать справедливый раздел имущества, если под сомнение попадают следующие факты:

• Участие обоих супругов в принятии решения о купле квартиры или дома;
• Осведомлённость обоих супругов о заключении договора купли-продажи жилого имущества;
• Отсутствие скрытых данных, касающихся покупки жилой недвижимости, без ведома одного из супругов.

Если имеет место бракоразводный процесс, сопровождаемый разделом совместно приобретённого имущества, оба участника находятся в стрессовом состоянии. В этот момент, каждый документ, способный подтвердить покупку жилья в период совместной жизни в законном браке, имеет большое значение. Хотя действующим законодательством не регламентируется наличие документального разрешения одного из супругов на куплю жилья, квалифицированные специалисты рекомендуют позаботиться о получении этого документа.

При покупке жилого имущества в 2017 году, рекомендуется учесть один немаловажный нюанс. Альтернативой официальному согласию супруга купли дома или квартиры, может стать только один документ. Это доверенность на куплю жилья, выданная одним супругом другому. Она подобна согласию, хотя и имеет иное назначение.

Наличие доверенности позволяет подтвердить тот факт, что супруги совместно приняли решение о покупке жилья на деньги из общего бюджета. Если доверенность есть, но выписана она на третье лицо, получение согласия необходимо.

Что нужно для получения согласия на куплю жилой недвижимости?

Наличие документального подтверждения тому, что один из супругов согласен на покупку жилья, станет определённой страховкой отсутствия спорных вопросов, касающихся имущества, нажитого в браке. Такой подход к формированию семейных взаимоотношений, можно назвать не только корректным, но и цивилизованным, потому что, ни один из супругов не знает, как сложится их жизнь в будущем.

Чтобы согласие на куплю жилья имело юридическое значение, оно должно выдаваться с соблюдением определённых правил и быть зарегистрировано нотариусом. Хотя, в 2017 году, законодательством не предусмотрен чёткий шаблон данного документа, в согласии должна быть отражены полные и достоверные данные о договоре купли-продажи, а также индивидуальные данные обоих супругов:

• Достоверные ФИО;
• Паспортные данные;
• Дата рождения;
• Место регистрации;
• Гражданство каждого из супругов.

Корректное определение согласия сформулирует сотрудник нотариальной конторы, основываясь на условиях сделки по приобретению жилой недвижимости. Содержание документа и личную подпись автора документа, нотариус закрепляет своей личной печатью и подписью. Далее, согласие вносится в реестр и только после этого становится официальным документом, имеющим юридическую силу.

Принимая во внимание статью 253 Гражданского кодекса РФ, у одного из супругов есть возможность аннулировать договор купли-продажи дома или квартиры. Это возможно осуществить в первые 24 часа после того, как ему стала известна информация о приобретении жилья, и только в случае, если разрешение на подобную сделку дано не было.

Согласие супруга на продажу квартиры

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры?

Сделки с недвижимостью являются одной из наболевших тем для многих, особенно если вопрос касается приобретения жилья.

Давайте разберемся:

• Обязательно ли нужно оформлять у нотариуса согласие второй половины при покупке квартиры.
• В каких ситуациях отсутствие подобного рода документа чревато неприятными последствиями.

Содержание статьи

○ Когда получение согласия является обязательным?

○ Случаи, при которых оформление согласия не требуется.

○ В каких случаях сделки, оформленные без согласия супруга, может быть признана недействительной?

○ Нотариальное удостоверение.

○ Получение согласия бывшего супруга.

○ Способы оспаривания сделки.

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли обязательно личное присутствие супругов?
✔ Нужно ли заверение согласия нотариусом?

○ Видео.

○ Когда получение согласия является обязательным?

Поскольку речь идет о согласии одного из супругов приобрести недвижимость, которая, естественно по своей стоимости имеет довольно значимую величину, следовательно, обратимся к нормам Семейного кодекса РФ (Федерального закона № 223- ФЗ, действующего с 29.12 1995 года в последней редакции от 01.05. 2017 года).

Одним из аспектов СК РФ является регулирование имущественных отношений между членами семьи.

В соответствии с понятиями о правах и обязанностей, возникающих между людьми, заключившими брачные отношения, в разделе III, выделено отдельными главами:

• Режим имущества супругов по закону (нажитое за время совместной жизни принадлежит поровну при любых обстоятельствах, даже, если, например, жена не была официально трудоустроена и вела домашнее хозяйство).
• Режим имущества согласно условиям брачного договора (заключенного, как до регистрации брачных отношений, так и прожив, не имеет значения, сколько лет вместе).

Понятно, что в обычных семейных отношениях, даже если второй супруг ничего не знал о покупке новой квартиры, в конечном итоге, права имеет на нее такие же, как и совершивший сделку.

В условиях брачного договора могут быть оговорены изначально все условия, что на приобретаемое имущество вторая половина имеет право на незначительную ее часть, либо вообще не может претендовать.

Говоря о необходимости нотариально заверенного согласия супруга при покупке квартиры, юристы ссылаются на нормы п. 3 ст. 35 СК РФ:

«Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».

Так, покупая квартиру за счет средств, взятых в кредит, при оформлении ипотечного займа, подлежащего государственной регистрации, нельзя обойтись без нотариально удостоверенного согласия жены (мужа).

Вернуться к содержанию ↑

○ Случаи, при которых оформление согласия не требуется.

С принятием 30. 12. 2012 года Федерального закона № 302, уже начиная с 2013 года, не регистрируется приобретение недвижимости, в том числе и квартир (не путайте с оставшейся обязательной регистрацией права собственности, уже после свершившейся сделки).

Следовательно, если квартира покупается без оформления ипотеки, никаких доказательств о том, что второй супруг не возражает, предоставлять не надо.

Естественно, не нужно удостоверять согласие второй половины в случае:

1. Приобретения квартиры по выписанной доверенности, что уже предполагает, что второй супруг информирован о предстоящей сделке и совершает ее от лица своей половины.
2. Если при оформлении права собственности указываются долевые части супругов.
3. Когда один из супругов покупает квартиру по выписанной доверенности третьим лицом, то есть она изначально будет принадлежать не семье.

Вернуться к содержанию ↑

○ В каких случаях сделки, оформленные без согласия супруга, может быть признана недействительной?

В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ, если вторая половина сможет доказать, что покупка квартиры совершена при том, что супруг или Продавец недвижимости знали о категорическом возражении по поводу такого приобретения, сделка при обращении в судебные органы, вероятнее всего будет признана недействительной по закону.

Аналогично, если покупка совершена после развода, не разделив вместе нажитое имущество, второй супруг может претендовать на долю в приобретенной квартире, либо признание сделки недействительной, поскольку не давал согласия.

При совершении сделки требующей государственной регистрации, вторая половина может обратиться с иском о признании ее недействительной в течение года после момента, например, когда стало известно об оформлении ипотеки на приобретение жилья.

Вернуться к содержанию ↑

○ Нотариальное удостоверение.

Покупку квартиры обязательно нужно заверить нотариально (в соответствии с изменениями, принятыми ст. 2 ФЗ № 172), если вы ее приобретаете:

• У одного или всех долевых собственников.
• У опекуна собственника, не достигшего совершеннолетия.
• У несовершеннолетнего или признанного недееспособным лица.
• У одного из супругов в период развода и раздела имущества.

Для оформления договора купли — продажи необходимо:

1. Личное присутствие или нотариально заверенное ранее согласие на продажу доли квартиры, находящейся в их собственности.
2.  Согласие органов опеки, если речь идет об интересах, касающихся несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Вернуться к содержанию ↑

○ Получение согласия бывшего супруга.

Для оформления письменного согласия на совершение сделки, достаточно прийти к нотариусу:

• С паспортом, для возможности удостоверить личность.
• Со свидетельством о регистрации брака.

В тех ситуациях, когда можно двояко расценивать требования закона об обязательном наличии подтверждения факта, что супруг знал и не возражал против приобретения квартиры, документ, заверенный нотариусом, станет дополнительной страховкой, что в будущем не придется ходить по судебным инстанциям, доказывая правомерность сделки.

Покупая недвижимость даже на имя жены, например, нет никакой гарантии, что она не обжалует эту сделку:

• Не зная о ней предварительно и не давая согласия.
• Либо вообще возражая против траты денег.
• Тем более, оформляя на многие годы кредит, который повлияет на бюджет семьи.

Вернуться к содержанию ↑

○ Способы оспаривания сделки.

Оспорить законность покупки квартиры можно только, обратившись с иском в суд.

Само собой разумеющимся является факт, что если совершение сделки требовало обязательного согласия второй половины, да еще и нотариально заверенное, отсутствие подтверждающего документа явиться достаточным основанием для признания покупки недействительной.

Но и те ситуации, когда однозначно закон не требует письменно выраженного согласия от второго супруга при покупке недвижимости, сторона, считающая, что нарушены ее права, может при наличии доказательств выиграть спор, обратившись в судебные органы о признании сделки ничтожной.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:   

✔  Нужно ли обязательно личное присутствие супругов?

Закон нигде не оговаривает, что покупая квартиру, или совершая другую сделку с недвижимостью должна присутствовать вся семья.
И все же, если нет письменного согласия второй половины, заверенного нотариусом, когда вы вместе выбираете квартиру, общаетесь с Продавцом, это в будущем избавит от риска, что начнутся судебные тяжбы по вопросам признания покупки недействительной, затрагивающей интересы супруга.

✔ Нужно ли заверение согласия нотариусом?           

Поскольку, как говорится: «два юриста – три мнения», то лучше не пытаться в последующем доказывать, что законом не предусмотрена обязательная процедура оформления у нотариуса доверенности на покупку недвижимости или письменное разрешение на заключение подобного рода сделок, а оформить, как положено согласие у нотариуса.
Поверьте, это займет намного меньше времени и будут значительно меньшие материальные затраты, чем в перспективе ходить по судам, и в конечном итоге остаться без купленной квартиры.

Вернуться к содержанию ↑

Видео

Специалист Алексей Комаров расскажет о необходимости согласии супругов при покупке квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

о чем не рассказал Росреестр

23 Сентября 2021

Новости

Росреестр объяснил, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Адвокаты дополнили базовые правила полезными советами

Росреестр рассказал, какие документы собрать и какую информацию проверить при продаже и покупке квартиры. Адвокаты по просьбе «АГ» дополнили разъяснения ведомства и дали советы продавцам и покупателям недвижимости.

(Полезные рекомендации вы найдете также в статье «Риски продавца и покупателя недвижимости».)

Росреестр: что делать, если вы продавец

• Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
• Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети, совершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
• Если в квартире кто-то прописан, нужно решить вопрос о снятии человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Потом там же следует заказать выписку из домовой книги, которая позволит покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
• Приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены. Поэтому потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

На сайте Росреестра доступен сервис «Жизненные ситуации». Ведомство советует воспользоваться им при подготовке пакета документов. Сервис подскажет, какие документы необходимы в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Обязательно проверьте покупателя

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Продавцу необходимо установить личность и финансовое положение покупателя. Эта несложная процедура может сэкономить силы и время в случае, если покупатель окажется «проблемным».

Если покупатель – гражданин РФ, рекомендуем проверить, действителен ли его паспорт, с помощью сервиса МВД России.

Если покупатель – юридическое лицо и договор купли-продажи предусматривает рассрочку оплаты, нужно внимательно проверить документы, в частности устав юрлица, и получить выписку из ЕГРЮЛ. В выписке должна насторожить информация о наличии недостоверных сведений об учредителях компании-покупателя или о ее юридическом адресе. Налоговая инспекция может начать процедуру исключения юрлица из реестра уже через полгода после внесения сведений о недостоверности. При пропуске трехмесячного срока на представление возражений в случае начала такой процедуры восстановить покупателя в реестре и получить оплату будет крайне проблематично (ст. 21.1 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).

Устав юридического лица может предусматривать необходимость получения согласия учредителей на совершение сделок по приобретению недвижимости или сделок, превышающих определенную сумму. На основании финансовой отчетности компании можно установить, не является ли такая сделка крупной (является, если стоимость квартиры превышает 25% балансовой стоимости активов компании). Если указанные критерии соблюдаются, крайне важно получить письменное согласие учредителей на совершение сделки в виде заверенной копии протокола общего собрания участников или акционеров. В противном случае сделка может быть оспорена (см., например, п. 4 ст. 46 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ), а продавец должен будет вернуть полученные денежные средства покупателю и вновь оформлять на себя квартиру.

Также желательно через сайт ЕФРСБ удостовериться, что в отношении покупателя – физического или юридического лица не возбуждено дело о банкротстве. Если это все-таки случилось, он, скорее всего, не сможет купить у вас квартиру без согласия арбитражного управляющего. А база судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов покупателя и существенно затруднить расчеты по сделке.

Отнеситесь серьезно к выбору способа расчета по сделке

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Хотелось бы обратить внимание продавцов недвижимости на ситуацию, когда денежные средства по договору купли-продажи квартиры передаются после регистрации перехода права собственности на имущество и когда покупка оплачивается не посредством аккредитива или использования банковской ячейки, а путем передачи наличных или перевода средств со счета покупателя на счет продавца. В таком случае у продавца нет никаких гарантий, что покупатель передаст денежные средства в срок, установленный договором купли-продажи. Если же для расчетов по сделке используется аккредитив или банковская ячейка, то продавец уже до передачи документов в уполномоченный орган на регистрацию уверен, что нужная сумма ждет его в банке и он без проблем сможет получить деньги при предоставлении договора с отметкой о регистрации перехода права собственности.

В случае продажи недвижимости с оплатой наличными или путем банковского перевода средств после регистрации перехода права собственности я бы рекомендовала пользоваться п. 5 ст. 488 ГК РФ и прописывать в договоре купли-продажи условие о том, что до момента полной оплаты недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца. Лучше потратить день на снятие залога после оплаты, чем остаться без денежных средств и недвижимости. Может быть такое, что деньги покупатель вам не отдаст, а имущества, кроме приобретенной у вас квартиры, у него не окажется. Тогда получить от него средства не получится. В таком случае можно требовать расторжения договора купли-продажи через суд, но, возможно, придется дойти до Верховного Суда, защищая свои права, и прилично потратиться на адвоката (например, как в ситуации, изложенной в Определении ВС РФ от 15 мая 2018 г. № 4-КГ18-27). При этом никто не даст гарантии, что суд вам не откажет в возврате квартиры. Иная ситуация с залогом: если вы не получите деньги по договору купли-продажи, сможете инициировать процесс обращения взыскания на заложенное имущество. Так защитить свои права будет куда проще.

Помните о налогах

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

Я бы советовала покупателям подумать о вопросах налогообложения. Со ст. 217.1 Налогового кодекса знакомы не все, а потому многие не знают об особенностях освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости с учетом сроков владения ею. Налог не придется платить, если вы продали недвижимость, которой владеете не менее 5 лет, а в некоторых случаях – не менее 3 лет. Сейчас многие во избежание начисления налога ждут 5 лет, хотя это не всегда нужно. Так, если квартира подарена, перешла по наследству, приватизирована или на дату продажи является единственным жильем, то трехлетнего срока владения будет достаточно, чтобы налог не платить (читайте об этом в материале «Продали недвижимость или получили ее в дар – не забудьте уплатить налог»).

Расскажу еще об одном поучительном случае из практики: сделку купли-продажи сопровождал риелтор, и она была нотариальной. Но никто не объяснил продавцу, что он не является налоговым резидентом РФ, так как более 6 месяцев в году проживает на Кипре. В итоге для продавца стало неожиданностью, что он должен уплатить налог с дохода от продажи недвижимости в размере 30%. Продавец потерял 1/3 стоимости квартиры. Причем он мог этого избежать, просто въехав в Россию раньше.

Росреестр: что делать, если вы покупатель

• Убедитесь, что продавец является законным собственником квартиры. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Получить выписку можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале госуслуг. Дополнительно попросите у продавца правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения или получения квартиры в собственность: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
• Уточните семейный статус продавца. Если на момент приобретения недвижимости он состоял в браке, требуйте согласие супруга на продажу квартиры. Если оно не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в ЕГРН внесут отметку, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
• Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от конфликтов и необходимости обращаться в суд.
• Узнайте, нет ли у продавца долга по коммунальным платежам. Справку об отсутствии задолженности по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в управляющей компании или на портале госуслуг.
• Проверьте, была ли в квартире перепланировка. Для этого нужно запросить у продавца технический паспорт. Все изменения в квартире должны быть узаконены, иначе после ее покупки это придется делать вам.
• Для составления договора купли-продажи и представления его на государственную регистрацию потребуются в числе прочего документы, удостоверяющие личность сторон договора (их представителей), и свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний. Если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи понадобится кредитный договор.
• Имейте в виду, что в отдельных случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. Например, если продавцом или одним из них является ребенок, не достигший 14 лет, недееспособный или находящийся под опекой гражданин; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора.

Обязательно проверьте продавца

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Порядок действий при покупке квартиры зависит от того, у кого она приобретается – у застройщика или на вторичном рынке. Процедуры проверки продавца в первом и во втором случаях существенно разнятся.

Если квартира приобретается не у застройщика, важно установить личность и финансовое положение продавца, не ограничиваясь проверкой правового статуса квартиры и права собственности продавца на нее. Если продавец – гражданин РФ, рекомендуем убедиться, что его паспорт действителен, с помощью сервиса МВД России. Но следует понимать, что даже такая проверка не дает 100-процентной гарантии благонадежности контрагента. Так, в нашей практике мы столкнулись с необходимостью признания в судебном порядке незаключенными договоров залога квартиры. Сделки были совершены от имени доверителя по украденному паспорту, в который была вклеена чужая фотография. Все спорные сделки без проблем прошли удостоверение нотариусом, МФЦ и Росреестром, а сам гражданин-«продавец» узнал о них только после получения претензии о возврате долга.

Проверить продавца – юридическое лицо можно так же, как и покупателя (см. выше).

Также крайне важно удостовериться, что в отношении продавца – физического или юридического лица – не возбуждено дело о банкротстве (информация доступна на сайте ЕФРСБ) и отсутствуют сведения о намерении лица обратиться в суд с заявлением о банкротстве продавца. Необходимо проверить картотеку арбитражных дел на предмет поданных заявлений о банкротстве или крупных исков в отношении продавца, которые могут привести к возбуждению такого дела. Перед сделкой мы также осуществляем поиск по делопроизводству районных судов по всем адресам, где был когда-либо зарегистрирован продавец¹, на предмет удовлетворенных или находящихся в производстве исковых заявлений, которые могут повлиять на его платежеспособность. База судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов продавца и в дальнейшем привести к банкротству. К чему такая тщательная проверка? Если цена квартиры будет признана существенно ниже рыночной, то в случае банкротства продавца сделка может быть оспорена, и квартира перейдет в конкурсную массу должника. Вернуть деньги за нее будет проблематично: покупателя включат в реестр требований кредиторов, и вряд ли он получит всю сумму, уплаченную за квартиру.

Также мы рекомендуем выяснить, не обременена ли квартира правами третьих лиц (аренда, залог, рента и проч.), не является ли предметом судебного разбирательства. Следует понимать, что обременения не обязательно будут отражены в выписке из ЕГРН. Некоторые обременения, например право пожизненного проживания третьих лиц в квартире, могут фигурировать только в тексте документов ¬– оснований перехода прав на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения и проч.).

Если квартира приобретается у застройщика, необходимо не только удостовериться в его правовом статусе, но и проанализировать лицензию, проектную документацию на объект, сроки сдачи дома в эксплуатацию, проверить наличие в базах судебных дел исков к застройщику о защите прав потребителей (многочисленность подобных исков может свидетельствовать о недобросовестном отношении застройщика к срокам передачи квартир в собственность дольщиков).

(Полезные советы для участников долевого строительства вы найдете в подборке статей на тему «Защита прав дольщиков». )

Проверьте бывших жильцов и не торопитесь с покупкой наследственного имущества

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

В разъяснениях Росреестра указано, что нужно проверить цепочку прежних владельцев квартиры, но не сказано, что должно вызвать опасения. Если среди собственников или просто зарегистрированных ранее в квартире есть лица, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, находящиеся в местах лишения свободы или проходящие срочную военную службу, то следует заручиться дополнительными гарантиями, что эти лица не претендуют на проживание в квартире. Такие случаи судебной практике известны. Стоит пообщаться с соседями – возможно, они знают о прежних жильцах квартиры.

Также с осторожностью стоит отнестись к квартире, которая получена последними собственниками по наследству, если прошло менее 3 лет. Я бы не рекомендовала заключать договор, так как всегда возможно появление нового наследника, который не знал о смерти наследодателя (например, родственники не захотели ему об этом сообщить или не смогли, так как он живет за границей). Суды часто восстанавливают в правах таких наследников. В этом случае вам придется вернуть квартиру.

Проверьте наличие жильцов, которых выселить из квартиры не получится

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Я бы рекомендовала быть осмотрительнее при покупке ранее приватизированных квартир. Следует проверить, не отказался ли кто из жильцов участвовать в приватизации.

По закону такие лица сохраняют право пользования квартирой даже в случае смены собственника. Если по условиям договора купли-продажи жильцы обязаны сняться с регистрационного учета по месту жительства уже после перехода права собственности, то могут всплыть неожиданные проблемы: лицо, отказавшееся от приватизации, передумает выписываться из квартиры, а судебная практика по таким делам не в пользу покупателя.

Оксана Оноприенко

¹ Поиск судов по территориальной подсудности доступен на сайте ГАС РФ «Правосудие».

Требуется ли оформлять согласие супруга при покупке квартиры

Как получить материнский капитал?

Получите в ЗАГСе свидетельство о рождении или об официальном усыновлении ребенка, в котором будет указано его гражданство. Возьмите паспорт (в него должны быть вписаны дети), свидетельство о заключении или расторжении брака и отправьтесь в Пенсионный фонд. Заполните заявление на материнский капитал и получите расписку в его приеме от ответственного лица. В течение 45 дней придет уведомление от Пенсионного фонда. Отправьтесь туда и получите сертификат.

Как оспорить штраф ГИБДД?

Если по каким-то причинам вы получили штраф ГИБДД и не согласны с этим, оспорьте его в суде в течение 10 дней. По истечении этого срока приговор вступит в силу. Составьте жалобу и расскажите в ней, за что получили штраф. Отправьте ее в суд и приложите к ней копию протокола, постановление о лишении водительского удостоверения и другие необходимые документы.

Как вернуть деньги по расписке?

Отправьте в суд исковое заявление. Соберите доказательства того, что человек должен вам деньги. Укажите сумму основного долга, процентов, подлежащих возврату, ваши расходы на суд и юристов.

Что делать, если уволили?

Вас уволили незаконно и уже отдали на руки трудовую книжку или приказ? У вас есть месяц, чтобы оспорить решение работодателя. Подготовьте все необходимые документы, сделайте их заверенные копии и отправьте грамотно составленный иск в суд.

Как потребитель может защитить свои права?

Установите фaкт нapyшeния – соберите доказательства того, что товар нe cooтвeтcтвyeт нopмe или услуга была оказана некачественно. Cocтaвьте пиcьмeннyю пpeтeнзию и перечислите в ней свои требования. Отправьте ее по тому адресу, где вы купили товар или воспользовались услугой. Если заказчик не выполнит ваши требования, обратитесь в cyд.

Как правильно оформить договор?

Убедитесь, что условия договора не противоречат законодательству и не нарушают чьих-либо прав. В вводной части укажите стороны, между которыми заключается договор. Если одна из сторон получит плату за выполнение обязательств, отразите это в документе и обозначьте цену. Напишите дату или события, которые будут определять исполнение договора. Если конкретного срока исполнения нет, договор будет действовать до тех пор, пока стороны полностью не выполнят обязательства.

Как собственнику выписать человека из квартиры?

Несобственник должен прийти в паспортный стол по месту проживания или будущей прописки и подать заявление о снятии с регистрационного учета. Если он откажется сделать это, обратитесь в суд. Докажите суду свое право собственности, соберите документы, которые подтверждают факт прописки в вашем жилище постороннего.

Как лишить отца родительских прав?

Ознакомьтесь со статьями 69 и 70 Семейного кодекса РФ, в которых перечислены причины для лишения родительских прав. Соберите пакет документов и предоставьте их в суд. Составьте исковое заявление и отправьте его в суд по месту жительства отца ребенка. Приложите документы, которые подтверждают то, что отец не исполняет родительские обязанности.

Что делать, если задерживают зарплату?

Если вы работаете и не получаете заработную плату, обратитесь с коллективным или индивидуальным заявлением в трудовую инспекцию. По нему будет проведено служебное расследование, при котором определят сроки задержки по выплатам и общую сумму задолженности. Если принятые вами меры не приведут к успеху и заработную плату вам по-прежнему не выплатят, обратитесь с исковым заявлением в суд.

Как заключить брачный договор?

Вы можете заключить договор как до свадьбы, и он вступит в силу после регистрации, так и после получения свидетельства о браке. Составьте черновой вариант брачного договора с супругом. Обратитесь с ним к юристу. После этого придите к нотариусу. После этого брачный договор вступит в силу.

Как вернуть деньги за тур?

Обратитесь в ее офис турфирмы, с которой вы заключили договор. Предъявите свои обоснованные претензии. Составьте претензию на имя директора турфирмы с просьбой вернуть деньги за тур. Если он откажется решить проблему мирным способом, отправьте жалобу в Роспотребнадзор. Подайте исковое заявление в суд.

Как вступить в наследство?

Откройте наследственное дело в течение полугода после смерти наследодателя. Возьмите паспорт, свидетельство о смерти, завещание или документ, который подтверждает родственные отношения с покойным. Подготовьте перечень наследуемого имущества. Обратитесь в нотариальную контору по месту жительства умершего. По истечении полугода со дня открытия наследства получите у нотариуса заверенное свидетельство.

Как оспорить завещание?

Выясните, правильно ли было составлено и подписано завещание. Придите к нотариусу и узнайте, когда будет объявлена воля наследодателя. Соберите доказательства своей правоты. Найдите юриста, который будет отстаивать ваши права в суде. В этом случае дело быстрее передадут в суд, и возрастут шансы добиться желаемого.

Как развестись?

Если вы и ваш супруг согласны развестись, у вас нет общих несовершеннолетних детей, отправьтесь в ЗАГС и подайте заявление. Через месяц заберите свидетельство о расторжении брака. Если у вас есть несовершеннолетние дети, подготовьте необходимые документы и подайте исковое заявление в суд. Если у вас с супругом есть неразрешенные вопросы, касающиеся совместных детей, имущества, долгов и т.п., обратитесь к юристу. Он подготовит и подаст документы в суд и будет представлять ваши интересы.

Что делать, если сокращают на работе?

Работодатель должен уведомить вас о сокращении за два месяца. Если он хочет, чтобы вы незамедлительно покинули рабочее место, смело требуйте неустойку в размере вашей средней зарплаты за два месяца. Также вы должны получить оплату за неиспользованный отпуск. Если работодатель не выплатит вам деньги, обратитесь в суд.

Что делать, если страховая компания не выплачивает страховку?

Если страховая компания не возмещает вам ущерб в сумме, указанной в вашем договоре, подайте на нее в суд. Составьте исковое заявление. Перечислите права, которые были нарушены страховой организацией. Укажите свои требования, которые вы предъявляете к ней, обстоятельства, при которых были нарушены ваши права. Предъявите доказательства, которые являются основанием для иска.

Как оформить банкротство физического лица?

Уточните, соответствует ли размер ваших текущих долгов и финансовое состояние требованиям законодательства. Сделайте опись своего имущества и передайте его в Арбитражный суд. Представьте общую сумму долгов и перечислите причины, по которым вы не можете погасить задолженность. Соберите необходимые документы и составьте заявление.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Ознакомьтесь с оригиналами всех документов, устанавливающих право собственности продавца. Изучите записи в домовой книге, чтобы убедиться, что в квартире не прописаны несовершеннолетние дети. Посмотрите запись о семейном положении продавца. Если квартира была куплена во время брака, то она принадлежит обоим супругам. Запросите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в том, что на недвижимости нет обременений. Если документы в порядке, осмотрите квартиру и дом, в котором она находится.

ТЕОРИЯ И ПРАВОПРИМЕНЕНИЕ – тема научной статьи по праву читайте бесплатно текст научно-исследовательской работы в электронной библиотеке КиберЛенинка

УДК 347

DOI: 10.23683/2313-6138-2020-7-3-14

Шалакина Юлия Евгеньевна,

преподаватель кафедры гражданского права, юридический факультет, Южный федеральный университет, 344007, г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, д. 88, e-mail: [email protected]

Shalakina, Yulia E. ,

Lecturer,

Department of Civil Law,

Law Faculty, Southern Federal University,

88 M. Gorkogo St., Rostov-on-Don,

344007, Russian Federation,

e-mail: [email protected]

СОГЛАСИЕ СУПРУГА НА ОТЧУЖДЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДРУГИМ СУПРУГОМ:

ТЕОРИЯ И ПРАВОПРИМЕНЕНИЕ

♦

CONSENT OF A SPOUSE TO THE ALIENATION OF IMMOVABLE PROPERTY BY ANOTHER SPOUSE: THEORY AND LAW ENFORCEMENT

АННОТАЦИЯ. Статья посвящена правовому анализу норм Гражданского кодекса РФ и Семейного кодекса РФ в части, касающейся согласия супруга на сделки с недвижимым имуществом, совершаемые другим супругом. В рамках статьи автор анализирует отдельные ситуации, в которых требуется либо не требуется нотариально удостоверенное согласие одного супруга на сделку с недвижимостью, совершаемую другим супругом. В статье дана правовая оценка необходимости предоставить согласие другого супруга, удостоверенное нотариально, в целях осуществления регистрации договора аренды недвижимости, договора об отчуждении доли в праве общей долевой собственности на недвижимость и договора купли-продажи недвижимости.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: согласие на совершение сделки; супруг; недвижимое имущество; нотариальное удостоверение; распоряжение имуществом.

ABSTRACT. The article is devoted to the legal analysis of the norms of the Civil Code of the Russian Federation and the Family Code of the Russian Federation in the part concerning the consent of the spouse to transactions with real estate made by the other spouse. Within the framework of the article, the author analyzes individual situations in which a notarized consent of one spouse is required or not required for a real estate transaction carried out by the other spouse. The article provides a legal assessment of the need to provide the consent of the other spouse, certified by a notary, in order to register the real estate lease agreement, the agreement on the alienation of a share in the right of common shared ownership of real estate and the real estate purchase and sale agreement.

KEYWORDS: consent to the transaction; spouse; real estate; notarial certification; disposal of property.

ОБРАЗЕЦ ЦИТИРОВАНИЯ: Шалакина Ю.Е. Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества другим супругом: теория и правоприменение // Вестник Юридического факультета Южного федерального университета. 2020. Т. 7, № 3. С. 87-92. БОТ: 10.23683/2313-6138-2020-7-3-14

FOR CITATION:

Shalakina, Yu.E. Consent of a spouse to the alienation of immovable property by another spouse: theory and law enforcement. Bulletin of the Law Faculty, SFEDU. 2020. Vol. 7, No. 3. P. 87-92 (in Russian). DOI: 10.23683/23136138-2020-7-3-14

© Ю.Е. Шалакина, 2020

Современное российское гражданское законодательство содержит значительное количество норм, предусматривающих получение согласия одних участников гражданского оборота на совершение юридически значимых действий другими участниками гражданского оборота. Одним из самых распространенных видов согласий является согласие супруга.

Статья 157.1 ГК РФ, содержащая общие положения о согласии, не устанавливает каких-либо требований к форме и содержанию согласия. Указанная норма применительно к отдельным видам согласий дополняется нормами иных нормативных актов.

Применительно к содержанию согласия супруга Семейный кодекс РФ не устанавливает никаких требований, что уже отмечалось как недостаток действующего законодательства [7, с. 21]. По нашему мнению, любое согласие на совершение сделки (в том числе и согласие супруга) должно содержать в себе указание на предмет и иные существенные условия совершаемой сделки. При этом желательно наличие указания на срок действия согласия и порядок его отзыва, если таковой предполагается.

К специальным нормам, регулирующим форму согласия, можно отнести ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласно которой установлены повышенные требования к согласию в тех случаях, когда отчуждается имущество, права на которые требуется государственная регистрация, либо если сделка с данным имуществом имеет обязательную нотариальную форму, либо если сама сделка подлежит государственной регистрации. Такое согласие должно иметь нотариальную форму. При отчуждении иного имущества согласие супруга предполагается.

Учитывая ограниченный объем, в рамках данной статьи будут проанализированы отдельные проблемы, касающиеся необходимости получения согласия либо отдельных требований к форме согласия супруга в отношении сделок с недвижимостью, совершаемых другим супругом.

К одной из сделок, которым необходимо придание обязательной нотариальной формы, относится договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ (далее — ФЗ № 218) [4]).

Законным режимом имущества супругов признается право общей совместной собственности (ст. 253 ГК РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ). Право общей долевой собственности у супругов может возникнуть в случае заключения брачного договора либо при расторжении брака.

Другим случаем возникновения у супругов права общей долевой собственности могут служить ситуации приобретения недвижимости (а именно жилого помещения) с использованием материнского капитала. Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ [5] жилое помещение приобретается в совместную собственность родителей и детей с определением долей по соглашению сторон.

Если доля родителей в праве общей долевой собственности на приобретаемый объект недвижимости оформляется на одного из супругов, а следовательно, не происходит изменения законного режима имущества, согласие второго может потребоваться при отчуждении такого объекта. Также в тех случаях, когда другие доли в праве принадлежат несовершеннолетним детям, то помимо согласия супруга необходимо будет получить разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей, принадлежащих несовершеннолетним.

В то же время, поскольку указанная норма предполагает заключение соглашения о распределении долей между членами семьи, то может произойти изменение законного режима собственности супругов. В этом случае такое соглашение будет иметь элементы брачного договора (ст. 42 Семейного кодекса РФ) и будет подлежать нотариальному удостоверению.

Отдельно следует упомянуть о ситуациях, когда один из супругов обладает долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, которая была им получена в результате наследования, дарения или по иному основанию, подразумевающему безвозмездную передачу имущества в собственность (например, в порядке приватизации).

В таких случаях при отчуждении доли в праве на недвижимое имущество правильнее уже говорить не о согласии супруга на совершение сделки, поскольку необходимость получения такового отсутствует в силу изменения правового режима имущества, а о соблюдении права

преимущественной покупки доли другими со-собственниками.

К сделкам, для которых необходима государственная регистрация, следует отнести, в первую очередь, договор аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Исключение сделано для договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), и для некоторых иных случаев.

Узкое толкование п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, очень часто имеющее место на практике, приводит к выводу о том, что согласие одного супруга, удостоверенное нотариально, необходимо для заключения другим супругом любой сделки по распоряжению имуществом, переход прав на которое подлежит государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

В то же время комплексный анализ действующего законодательства и складывающейся судебной практики опровергает подобный вывод.

Основываясь на узком толковании указанной выше нормы соответствующим подразделением Росреестра РФ было отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка. Отказ в государственной регистрации был обжалован в судебном порядке.

При этом позиция арендатора в суде была основана на том, что буквальное толкование п. 3 ст. 35 Семейного кодекса говорит о случаях распоряжения имуществом супругов, а не о любой сделке, в результате заключения которой возникают права, подлежащие государственной регистрации, или сделке, которая подлежит государственной регистрации.

Следует отметить правомерность и обоснованность занятой арендатором позиции.

В юридической литературе распоряжение традиционно понимается как возможность определять юридическую судьбу вещи, в том числе и путем отчуждения ее другим лицам [2, с. 354].

Заключение договора аренды не может быть расценено как акт распоряжения имуществом. В силу прямого указания п. 1 ст. 606 ГК РФ арендатору передаются только правомочия владения и пользования или только пользования. Передача такого правомочия собственника как распоряжение по договору аренды не предполагается.

В научной литературе при классификации договоров по признаку направленности договор аренды относится к группе договоров, направленных на передачу имущества, которая в свою очередь может быть подразделена еще на две подгруппы: направленные на передачу права собственности на имущества и направленные на передачу права пользования имуществом без передачи права собственности на него [1, с. 229].

В качестве дополнительного аргумента в пользу высказанной позиции можно привести также то обстоятельство, что право аренды вносится в такой раздел ЕГРН, как обременения объекта недвижимости в соответствии п. 61 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее — Порядок ведения ЕГРН) [8].

Вышеизложенное подчеркивает характер договора аренды как зависимого от основного права на объект недвижимости, что в свою очередь приводит к выводу, что заключение подобного договора фактом распоряжения имуществом не является.

Таким образом, арендатор обоснованно полагал, что на заключение договора аренды п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ не распространяется, поскольку передача имущества в аренду не может быть приравнена к распоряжению имуществом.

Указанный спор был рассмотрен всеми судебными инстанциями, судебными актами которых отказ был признан правомерным.

Определением Верховного Суда РФ от 24.06.2016 по делу № 304-КГ16-369 судебные акты первой, апелляционной и кассационной инстанций были отменены, по делу вынесено новое решение, которым отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка был признан незаконным [6].

Отменяя решения нижестоящих инстанций, Верховный суд РФ указал на то, что п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ имеет в виду случаи именно распоряжения совместным имуществом супругов, а не любую сделку, которая подлежит государственной регистрации. Высшей судебной инстанцией был сделан вывод о том, что иное толкование норм способно привести к злоупотреблению правом и невозможности исполнить свои обязанности по договору аренды.

В дальнейшем указанная позиция нашла и свое отражение в Письме Министерства экономического развития РФ (Минэкономразвития России) от 12.04.2017 № ОГ-Д23-4249 [7], в котором, отвечая на конкретное обращение граждан, департамент недвижимости Минэкономразвития совместно с Росреестром указал со ссылкой на п. 15 ч. 1 ст. 26 Закона № 218, что отсутствие в представленном на регистрацию пакете документов согласия (в том числе и согласия супруга) может являться основанием для приостановления государственной регистрации только в случаях, когда из положений федерального закона следует, что сделка, совершенная в отсутствие согласия, ничтожна. Поскольку действующим законодательством установлена презумпция оспоримости сделки, совершенной одним супругом без согласия другого, то делается вывод о том, что отсутствие согласия супруга не может служить основанием для приостановления либо отказа в государственной регистрации договора аренды.

Полагаем, что данные правила следует распространять на подлежащий государственной регистрации договор аренды любого недвижимого имущества, а не только земельного участка.

Нами уже упоминалось, что аналогичные правила установлены и для случаев отчуждения недвижимого имущества по договору купли-продажи [1, с. 20]. При этом при отсутствии представленного в пакете документов согласия на совершение сделки в ЕГРН лишь вносится отметка о том, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа (п. 58 Порядка ведения ЕГРН). Выяснение вопроса о наличии такого согласия в обязанности государственного регистратора при проведении правовой экспертизы не входит.

Как представляется, отсутствие предоставления согласия одного супруга в рассматриваемой ситуации и проведение государственной регистрации перехода права собственности за другим лицом без выяснения наличия согласия супруга вступает в противоречие с принципом достоверности данных ЕГРН, закрепленным в ст. 8.1 ГК РФ.

Ограничение права государственного регистратора на приостановление процедуры государственной регистрации только ничтожными сделками представляется необоснованным, поскольку в соответствии с нормами ст. 168-179

ГК РФ и иных нормативных актов большинство недействительных сделок является оспоримыми, а не ничтожными.

По этой причине отсутствие проверки согласия другого супруга на отчуждение общего имущества неизбежно приводит к тому, что в реестре содержатся в качестве достоверных данные о сделках, которые в любой момент могут быть оспорены другим супругом как совершенные без его согласия.

Такая ситуация подрывает доверие к системе регистрации прав на недвижимое имущество в целом. Как представляется, юридическая ценность государственной регистрации возникновения, изменения и прекращения перехода права собственности состоит именно в достоверности данных, содержащихся в реестре, в том, что любое лицо вправе ознакомиться с данными реестра и полагаться на них при заключении сделки с недвижимостью. В противном случае следует сделать вывод, что записи в ЕГРН не выполняют своих юридических функций.

Современная российская регистрационная система основана на том, что регистрация права носит правоподтверждающий, а не правопо-рождающий характер. Это означает, что запись в ЕГРН может быть исключена из реестра, если отпало юридическое основание записи (например, сделка признана недействительной). Помимо этого, существуют отдельные проблемы, касающиеся недостаточной последовательности законодателя, например в вопросах о правовых последствиях отсутствия государственной регистрации сделки (например, договора аренды) либо правовой регистрации перехода права.

Отдельными учеными отмечается, что по указанной причине отсутствует доверие со стороны третьих лиц к записям ЕРГН, вынужденных дополнительно проводить юридическую экспертизу оснований возникновения права и правомерности его переходов, а также предлагается ввести принцип бесповоротности данных ЕГРН. По предложению указанных ученых принцип бесповоротности будет означать, что по прошествии определенного количества времени запись в ЕГРН нельзя будет оспорить даже при наличии к тому оснований [3].

Не останавливаясь подробно на спорности высказанной позиции, представляется правильным заострить внимание на следующих

моментах. Действующим законодательством (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) установлены повышенные требования к согласию супруга в случае отчуждения недвижимого имущества в виде обязательного нотариального удостоверения такого согласия. Полагаем, что это было сделано не случайно, а с целью предотвратить нарушение прав одного супруга другим, отчуждающим общее имущество.

В настоящее же время по изложенным выше причинам складывается ситуация, когда действие анализируемой нормы парализовано и она не выполняет своих юридических функций. Государственный регистратор, проводя правовую экспертизу, лишен права запросить такой документ, как согласие. По указанной причине пределы проверки правомерности сделки с недвижимостью ограничены только текстом письменного документа (договора), представленного на государственную регистрацию. Следовательно, возможно провести юридическую проверку сделки только на наличие существенных условий договора, которые должны быть согласованы сторонами.

Представляется уместным сравнить пределы правовой экспертизы, проводимой государственным регистратором, и пределы правовой экспертизы, проводимой нотариусом. Нотариус как лицо, которое несет ответственность за действительность сделки, проводит проверку не только существенных условий, но и соответствия воли сторон их волеизъявлению, а также наличия необходимых согласий на совершение сделки.

В то же время представляется, что юридическая экспертиза сделки с недвижимостью должна проводиться в одинаковых пределах и при нотариальном удостоверении и последующей государственной регистрации перехода права, и при государственной регистрации перехода права по сделке, совершенной в простой письменной форме. Следует отметить, что нотариус вправе отказать в нотариальном удостоверении сделки, если ему не будут представлены необходимые для совершения сделки согласия третьих лиц. Государственный же регистратор такого права лишен, что, по нашему мнению, совершенно необоснованно.

Сокращенный объем экспертизы в последнем случае представляется неоправданным, прежде всего, с точки зрения достоверности данных, включаемых в ЕГРН.

Современная российская регистрационная система имеет большое количество недостатков, в связи с чем более правильным кажется расширение объема правовой экспертизы, а не ее сокращение.

Кроме того, пределы юридической экспертизы при нотариальном удостоверении сделки с недвижимостью и при государственной регистрации перехода права по сделке, совершенной в простой письменной форме, должны быть одинаковыми.

Следует отметить, что при рассмотрении вопроса об отчуждении доли уставного капитала одним супругом без согласия другого с использованием косвенных сделок, таких как увеличение уставного капитала путем принятия решения единственным участником либо общим собранием участников, судебными инстанциями высказывалось мнение о том, что отсутствие нотариально удостоверенного согласия другого супруга в этом случае должно быть приравнено к нарушению нотариальной формы сделки и в силу положений ст. 163 ГК РФ должно влечь ничтожность, а не оспори-мость совершенной сделки [9].

Полагаем, что принцип стабильности гражданского оборота и достоверности данных ЕГРН требуют внесения дополнений в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, изменив последствия отсутствия согласия супруга на совершение сделки, установив последствием отсутствия согласия супруга на отчуждение недвижимого имущества не оспоримость, а ничтожность сделки.

ЛИТЕРАТУРА

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения о договоре. М.: Статут, 2001 // СПС «КонсультантПлюс».

2. Гражданское право: общая часть: учебник / под ред. И.В. Бакаевой. Ростов-на-Дону: Феникс, 2018. 573 с.

3. Николаева Ю.Н. Согласие супруга на совершение сделки: вопросы теории и правоприменения // Жилищное и семейное право. 2019. № 2. С. 18-21.

4. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 20.07.2015. № 29 (часть 1). Ст. 4344.

5. О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 01.01.2007. № 1 (часть 1). Ст. 19.

6. Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2016 по делу № 304-КГ16-369. Документ опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс».

7. Письмо Министерства экономического развития РФ (Минэкономразвития России) от 12.04.2017 № ОГ-Д23-4249 [Электронный ресурс] // URL: http://old. economy.gov.ru/minec/documents/vostrebdocs

8. Порядок ведения единого государственного реестра недвижимости (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943) // Документ опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс».

9. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 9913/13 от 21.01.2014. Документ опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс».

Что твое, то наше с твоим согласием или без него

Опубликованные работы | Без предрассудков | Апрель 2019 г.

В соответствии с южноафриканским режимом супружеской собственности все браки заключаются на совместное имущество. Это так, если, среди прочего, до брака не был заключен действительный брачный контракт, исключающий общность имущества и общность прибыли и убытков.

Если пара заключает брак без действительного брачного контракта, юридическими последствиями является слияние двух отдельных имуществ пары. Слияние раздельного имущества означает, что все имущество, которое супруги имели до брака, и все, что они приобрели во время брака, по закону попадает в совместное имущество.

Наличие совместного имущества приводит к тому, что один из супругов не может на законных основаниях совершать юридические действия, затрагивающие совместно нажитое имущество, без согласия другого. В таком случае возникает вопрос, должен ли арендатор, состоящий в совместном имущественном браке, получить согласие другого супруга перед заключением договора аренды? Если договор аренды предполагается зарегистрировать, потребуется ли согласие другого супруга для нотариального заключения договора аренды? Может ли арендатор после регистрации уступить такие права без согласия супруга?

Раздел 15 Закона о супружеской собственности № 88 от 1984 года предусматривает, что супруг, состоящий в совместном имуществе, не может совершать определенные юридические действия в отношении совместного имущества без письменного согласия другого супруга. В соответствии с разделом 15(1)(f) Закона о супружеской собственности одним из юридических действий, которое не может быть совершено без согласия другого супруга, является заключение «кредитного соглашения», как оно определено в Национальном законе о кредитах. 34 от 2005 г.

В случае договора аренды арендная плата выплачивается в течение определенного периода, и никто не может ошибиться в заключении, что такое соглашение является своего рода кредитным соглашением. Это особенно верно при единственном чтении определения «потребитель» — арендатор по договору аренды — и «поставщик кредита» — арендодатель по договору аренды — с точки зрения раздела 1 Закона о национальном кредите. Однако при дальнейшем чтении Закона о национальном кредитовании раздел 8(2)(b) конкретно предусматривает, что договор аренды, независимо от его формы, не является кредитным договором.

В случае, когда договор аренды, а именно нотариальный договор аренды, предполагается зарегистрировать, можно сделать вывод о том, что требуется согласие другого супруга. Тем не менее, регистраторы Бюро актов гражданского состояния издали Резолюцию 19/2018 Конференции регистраторов, постановляющую, что согласие в соответствии с разделом 15 Закона о супружеской собственности не требуется до того, как один из супругов, состоящих в совместном браке, заключит нотариальное соглашение об аренде.

По существу, один из супругов, состоящих в совместном имущественном браке, может без согласия другого заключить договор аренды, а также нотариально регистрируемый договор аренды без согласия другого супруга. Верно ли то же самое, когда зарегистрированный нотариальный договор аренды передается супругом, на имя которого он зарегистрирован?

Определение «недвижимого имущества» в Законе о регистрации сделок № 47 от 1937 года включает зарегистрированную долгосрочную аренду. Один из супругов в браке на совместное имущество может заключить долгосрочный нотариальный договор аренды самостоятельно и без согласия другого, и с момента его регистрации он будет считаться недвижимым имуществом. Как таковое, когда-то рассматриваемое как недвижимое имущество, в силу закона оно является частью совместной собственности. Раздел 15(2) Закона о супружеской собственности предусматривает, что ни один из супругов, состоящих в совместном браке, не может без согласия другого супруга отчуждать права на «недвижимое имущество», являющееся частью совместного имущества. Если один из супругов пожелает уступить свои права по зарегистрированному нотариальному договору аренды, то потребуется письменное согласие другого супруга, поскольку уступка зарегистрированного договора долгосрочной аренды будет рассматриваться как отчуждение «недвижимого имущества», которое Супружеский союз Закон о собственности юридически не разрешает без письменного согласия другого супруга.

Супруг может самостоятельно заключить договор аренды и нотариальный договор аренды, при этом зарегистрированный долгосрочный нотариальный договор аренды становится недвижимым имуществом при регистрации, но не может отчуждать его без согласия другого супруга. На практике арендодатели и нотариусы всегда настаивают на том, чтобы супруг дал согласие на заключение другого супруга нотариального договора аренды, даже если это не требуется по закону, особенно когда такой договор подлежит регистрации. Настаивание на согласии другого супруга становится тем более важным, когда нотариальный договор аренды должен быть заключен одновременно с его регистрацией. Раздел 8(4)(d) Закона о национальном кредите предусматривает, что соглашение, независимо от его формы, представляет собой кредитную сделку и, следовательно, кредитное соглашение, если оно является ипотечным соглашением или обеспеченным кредитом.

Загрузить PDF Вернуться к списку

Устав штата Нью-Мексико Раздел 40-3-13 (2018)

40-3-13. Передача, передача, ипотека и аренда недвижимого имущества; когда требуется соединение.

A. За исключением ипотечных кредитов на покупку и за исключением случаев, предусмотренных в этом подразделе, супруги должны участвовать во всех передачах, передачах или ипотечных кредитах или контрактах для передачи, передачи или залога любой доли в совместном недвижимом имуществе и отдельном недвижимом имуществе. супругами в качестве соарендаторов в совместной или общей собственности. Супруги должны присоединяться ко всем договорам аренды общего недвижимого имущества или отдельного недвижимого имущества, принадлежащего супругам в качестве соарендаторов в совместной аренде или совместной аренде, если первоначальный срок аренды вместе с любым вариантом или расширением, содержащимся в аренде или предусмотренным одновременно , превышает пять лет или если аренда заключена на неопределенный срок.

Любая передача, передача, ипотека или аренда или договор о передаче, передаче, ипотеке или аренде какой-либо доли в совместно нажитом недвижимом имуществе или в отдельном недвижимом имуществе, принадлежащем супругам как соарендаторам в совместной аренде или совместном аренде, попытка совершения любой из супругов в одиночку в нарушение положений настоящего раздела считается недействительным и не имеет силы, за исключением того, что любой из супругов может передавать, передавать, закладывать или сдавать в аренду непосредственно другому без присоединения другого к этому.

За исключением случаев, предусмотренных в настоящем разделе, любой из супругов может передавать, передавать, закладывать или сдавать в аренду отдельное недвижимое имущество без присоединения другого супруга.

B. Ничто в настоящем разделе не затрагивает права одного из супругов на передачу, передачу, закладывание или аренду или заключение договора на передачу, передачу, закладывание или аренду любого общего недвижимого имущества или отдельного недвижимого имущества, принадлежащего супругам в качестве соарендаторов в совместная аренда или совместная аренда без присоединения другого супруга в соответствии с надлежащим образом оформленной и зарегистрированной доверенностью, как предусмотрено в Разделе 47-1-7 NMSA 1978. Ничто в этом разделе не влияет на право супруга, не присоединившегося к передаче, передаче, ипотеке, аренде или договору, в любое время подтверждать силу документа путем ратификации в письменной форме.

История: 1953 Comp., § 57-4A-7, введен в действие Законами 1973 г. , гл. 320, § 8; 1975, гл. 246, § 5; 1993, гл. 165, § 1.

АННОТАЦИИ

Перекрестные ссылки. — О необходимости объединения супругов в договорах возмещения убытков, см. 40-3-4 NMSA 1978.

Поправка 1993 г., , вступившая в силу 18 июня 1993 г., внесла стилистические изменения в подраздел А; а в подразделе B заменено «47-1-7 NMSA 1978» на «70-1-6 NMSA 1953» в конце первого предложения и добавлено второе предложение.

Последствия перехода в товарищество. — После того, как совместное имущество передано товариществу, его статус не меняется с общего на отдельное или товарищеское имущество. Хотя община больше не имеет права на конкретный объект собственности, у общины все еще есть интерес. Сообщество просто обменивает свою долю в конкретном активе на долю сообщества в партнерстве. Dotson v. Grice , 1982-NMSC-072, 98 N.M. 207, 647 P.2d 409.

Конфликт между этим разделом и 14-9-3 NMSA 1978 должен быть разрешен в пользу последнего закона, который защищает права невиновных покупателей на стоимость незарегистрированных инструментов без предварительного уведомления. Джефферс против Мартинеса , 1979-NMSC-083, 93 NM 508, 601 P.2d 1204; Jeffers v. Doel , 1982-NMSC-116, 99 N.M. 351, 658 P.2d 426.

Нет ограничений на получение пособия. — Этот раздел посвящен самой передаче, а не личности лица, утверждающего, что передача недействительна. Он не содержит ограничений относительно того, в чьих интересах он может быть использован. C&L Lumber & Supply, Inc. против Texas Am. Bank/Galeria , 1990-NMSC-056, 110 N.M. 291, 795 P.2d 502.

Муж и жена должны участвовать во всех сделках и ипотеках , затрагивающих недвижимое имущество сообщества. Пикетт против Миллера , 1966-NMSC-050, 76 N.M. 105, 412 P.2d 400.

«Присоединиться» означает «подписать». — В соответствии с этой статьей договор купли-продажи доли в совместно нажитом недвижимом имуществе, не подписанный мужем и женой, является неисполнимым, недействительным и недействительным при отсутствии надлежащим образом оформленной и зарегистрированной доверенности, поскольку слова «Присоединиться» в данном разделе означает «подписать». Ханна против Теннанта , 1979-NMSC-009, 92 N.M. 444, 589 P.2d 1035.

Ни муж, ни жена не могут передавать недвижимое имущество без другого. — Поскольку в настоящее время суд толкует статью в ее простых терминах, ни муж, ни жена не могут осуществлять передачу или передачу недвижимого имущества сообщества без участия другого в такой передаче или передаче, и если такая передача или передача предпринимается попытка завладеть таким недвижимым имуществом сообщества только мужем или женой, такая передача или передача являются недействительными и не имеют никакой силы. Маркес против Маркеса , 1973-NMSC-084, 85 N.M. 470, 513 P.2d 713.

Требуются подписи обоих супругов. — Контракты на передачу доли в совместном недвижимом имуществе недействительны и не имеют силы, если они не подписаны мужем и женой. Hannah v. Tennant , 1979-NMSC-009, 92 N.M. 444, 589 P.2d 1035.

Федеральные договоры аренды угля являются реальной общественной собственностью, и муж не может передать их без подписи жены. Падилья против Роллера , 1980-NMSC-037, 94 NM 234, 608 P.2d 1116.

Соединение обоих супругов. — Если оба супруга не вступают в брак, попытка одного из супругов передать, отдать или заложить совместную недвижимую собственность является недействительной. Swink v. Sunwest Bank (In re Fingado) , 113 Bankr. 37 (Банк. Д.Н.М., 1990).

Раздел не применяется к исполнительному контракту на продажу общины. — Отсутствие подписи жены продавца не делает соглашение недействительным или неисполнимым, но этого было достаточно, если она была указана в соглашении и была готова, желала и могла выразить свои общественные интересы. Этот раздел, требующий от жены подписывать документы и ипотечные кредиты, затрагивающие общее имущество, не применяется к иску о возмещении убытков по исполнительному контракту мужа на продажу общественной недвижимости, и не имеет значения, исходит ли иск от продавца или продавца. Пикетт против Миллера , 1966-NMSC-050, 76 NM 105, 412 P. 2d 400.

Вклад сообщества и улучшение отдельной собственности. — Пожертвования сообщества и улучшения недвижимого имущества не влияют на право отдельной собственности; право сообщества на возмещение суммы залога не меняет характера имущества из раздельного в общее, и раздельное имущество может быть передано собственником без присоединения супруга. Хики против Григгса , 1987-NMSC-050, 106 N.M. 27, 738 P.2d 899.

Никаких конкретных действий, к которым не присоединилась жена. — Контракт, предполагающий продажу общественной недвижимости, не будет предписано исполнять специально, если жена не присоединилась к соглашению мужа о продаже. Пикетт против Миллера , 1966-NMSC-050, 76 NM 105, 412 P.2d 400.

Требования по преодолению презумпции мошенничества при передаче имущества по месту жительства. — На наследников мужа легло бремя преодоления презумпции мошенничества в действии, чтобы аннулировать передачу общего имущества для мошенничества. От них требовалось продемонстрировать (а) выплату надлежащего возмещения; (b) полное раскрытие жене информации о ее правах, а также стоимости и размерах общего имущества; и (c) что у жены был компетентный и независимый совет в предоставлении льгот ее мужу. Trujillo v. Padilla , 1968-NMSC-090, 79 NM 245, 442 P.2d 203.

Недействительность контракта в качестве положительной защиты. — Недействительность договора в соответствии с этим разделом, в котором говорится, что договор о продаже земли, находящейся в совместной аренде мужа и жены, недействителен, если только жена не подпишет договор или не передаст мужу доверенность на продажу земли, является утвердительная защита, которую ответчик несет бремя доказывания, показывая, что он предпринял некоторые усилия для установления наличия доверенности. Отеро против Бусли , 695 F.2d 1244 (10-й округ 1982 г.).

Неспособность супруга подписать банкноту не исключает последующего обременения. — Подраздел A не следует толковать как требующий, чтобы оба супруга присоединились к созданию общего долга только потому, что более позднее судебное решение по долгу может обременять совместное недвижимое имущество. В той мере, в какой общее право Нью-Мексико предполагает иное, эти решения отменяются. Соответственно, суд первой инстанции не ошибся, распорядившись о судебной продаже дома супруги, чтобы удовлетворить решение банка-кредитора о невыполнении обязательств мужем в индивидуальном порядке. Huntington Nat’l Bank v. Sproul , 1993-NMSC-051, 116 N.M. 254, 861 P.2d 935.

Последствия подписи одного из супругов на векселе могут не более чем передать его отдельное имущество и его долю общего движимого имущества в погашение обязательства, указанного в примечании, поскольку он не имеет права обременять совместное недвижимое имущество для его выкупа без присоединения другого супруга. Шадден против Шаддена , 1979-NMCA-078, 93 N.M. 274, 599 P. 2d 1071, удостоверение. отказано, 93 NM 172, 598 P.2d 215; отменено постановлением Huntington Nat’l Bank против Sproul , 1993-NMSC-051, 116 N.M. 254, 861 P.2d 935.

Независимо от формулировки гарантийного договора, если его жена не присоединяется к исполнению гарантии, муж может обременять только свое отдельное имущество и свою долю в совместно нажитом недвижимом имуществе. Первый государственный банк против Муцио , 1983-NMSC-057, 100 N.M. 98, 666 P.2d 777, отменено Huntington Nat’l Bank v. Sproul , 1993-NMSC-051, 116 N.M. 254, 861 P.2d 935.

Мошеннически оформленный вексель. — Основное обязательство, представленное мошеннически оформленным векселем, было отдельным долгом жены, и полученные доходы не принесли пользы обществу, когда жена совершила мошенничество в отношении своего мужа, позволив своему брату выдать себя за мужа и подделать его имя на финансовые документы. Выгодный фин. Ко против Аларкона , 1991-NMSC-074, 112 N. M. 420, 816 P.2d 489.

Средства правовой защиты потерпевшей стороны ограничены, если договор недействителен из-за отсутствия подписи супруга. — Если опционный договор на передачу общего имущества является недействительным из-за отсутствия подписи одного из супругов, потерпевшая сторона не может получить конкретное исполнение или возмещение убытков за нарушение договора. Симс против Крейга , 1981-NMSC-046, 96 NM 33, 627 P.2d 875.

Альтернативные средства правовой защиты. — Если потерпевшая сторона не может подать в суд на договор о передаче общего имущества, поскольку он недействителен из-за отказа воссоединиться с одним из супругов, может быть поддержан иск о небрежном искажении фактов. Sims v. Craig , 1981-NMSC-046, 96 N.M. 33, 627 P.2d 875.

Хотя искажение правового статуса собственности может быть основанием для других теорий взыскания, чем нарушение договора, истец не может утверждать иск о возмещении убытков по соглашению об обмене недвижимостью или дополнению к нему, поскольку они были недействительными и не имеющими исковой силы в соответствии с этим разделом. Arch, Ltd. против Ю , 1988-NMSC-101, 108 N.M. 67, 766 P.2d 911.

Влияние на приобретенное имущество. — Договор купли-продажи недвижимости, действительный и имеющий полную юридическую силу, заключенный одним супругом, не был признан полностью недействительным в соответствии с Подразделом А, поскольку актив позже был приобретен сообществом. Договор был недействителен в отношении послеприобретенного общего имущества, но был действителен в отношении послеприобретенного недвижимого имущества, когда оно было преобразовано и принадлежало продавцу как его отдельное имущество. English v. Sanchez , 1990-NMSC-064, 110 N.M. 343, 796 P.2d 236.

Раздел не применим к передаче отдельного имущества. — Если муж и жена перед смертью мужа заключили соглашение о единоличном и раздельном имуществе, в соответствии с которым совместное имущество пары было преобразовано в отдельное имущество мужа, а затем муж заключил обратную ипотечную сделку в отношении этого отдельного имущества, которое было передано истцу. ипотечной компании, и когда муж впоследствии передал имущество обратно мужу и жене, и когда после смерти мужа истец подал жалобу, требуя судебного решения о лишении права выкупа его обеспечительного интереса в имуществе жены в соответствии с обратной ипотекой, окружной суд допустил ошибку. в удовлетворении ходатайства жены о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства на том основании, что обратная ипотека, заключенная мужем, была недействительна, поскольку жена также не исполняла ее, поскольку соглашение о единоличном и раздельном имуществе превращало имущество в отдельное имущество мужа, и он имел право в одностороннем порядке предоставить ипотеку. ипотека. Обратная ипотека не была недействительной в соответствии с этим разделом. Национстар Морт. ООО против О’Мэлли , 2018-NMCA-029, удостоверение. отклонен.

Долг сообщества, подлежащий выплате из фондов сообщества даже после развода. — Общий долг, возникший до расторжения супружеской общности и в его пользу, должным образом подлежит оплате из «общинных» фондов, несмотря на тот факт, что такая совместная собственность была преобразована в отдельную собственность в силу декрета развод. Моука против Виндхэма , 483 F.2d 914 (10-й округ 1973 г.).

Подписи на кредитных обязательствах, а не на контракте. — Не говоря уже о том, что подписи обоих супругов на кредитном обязательстве недостаточно для преодоления утвердительной защиты, согласно которой оба супруга не исполняли фактический договор о передаче недвижимого имущества. Arch, Ltd. против Ю , 1988-NMSC-101, 108 N.M. 67, 766 P.2d 911.

Если жена не присоединилась к акту о добыче полезных ископаемых, а доказательства не свидетельствовали о отдельной покупке. — В тех случаях, когда истец утверждал, что предшествующее право предшественника на добычу полезных ископаемых другому лицу было недействительным из-за того, что жена предшественника не присоединилась к делу, бремя предшествующего правообладателя доказывать путем преобладания доказательств, что рассматриваемая доля была приобретена за отдельные средства, а не в общую собственность. встретились, и дело было недействительным. Маунси против Штала , 1956-NMSC-110, 62 NM 135, 306 P.2d 258.

Соглашение о сервитуте недействительно, если жены не присоединились. — Если соглашение 1918 года между женатыми мужчинами направлено на установление права сервитута на совместное имущество без присоединения к нему их соответствующих жен, считается недействительным в соответствии с этим разделом, использование такого сервитута до 1959 года является допустимым. Batts v. Greer , 1963-NMSC-037, 71 NM 454, 379 P.2d 443.

Неправомерные документы об отказе от прав, если жена не присоединилась к соглашению о продаже. — Предложенное соглашение о смещении границ собственности сторон, заключенное актами об отказе от права собственности, явно неправомерно, поскольку и муж, и жена должны участвовать во всех сделках и ипотеках, затрагивающих недвижимое имущество сообщества, а договор о продаже недвижимого имущества не будет издан. конкретно выполнено, где жена не присоединилась к договору мужа о продаже. Санчес против Скотта , 1973-NMSC-115, 85 NM 695, 516 P.2d 666.

Соглашение о листинге недвижимости, не связанное с передачей общего имущества. — Соглашение о листинге недвижимого имущества не является передачей, передачей, ипотекой или договором о передаче, передаче или ипотеке общего имущества по смыслу настоящего раздела. Execu-Systems v. Corlis , 1980-NMSC-121, 95 N.M. 145, 619 P.2d 821.

Нарушение со стороны мужа договора о листинге привело к тому, что община оказалась в долгах без согласия жены. — Тот факт, что в случае нарушения мужем соглашения о листинге недвижимости агент по листингу может подать иск, получить судебное решение и взыскать имущество без подписи жены на соглашении, не является нарушением этого раздела, поскольку муж может подвергнуть общину определенным долгам без согласия своей жены. Execu-Systems против Corlis , 1980-NMSC-121, 95 NM 145, 619 P.2d 821.

Презумпция не опровергнута. — Слова и поведение неискреннего супруга, представившего в ложном свете, что недвижимость является его отдельной собственностью, были недостаточны для опровержения презумпции того, что имущество находилось в собственности общества. Arch, Ltd. против Ю , 1988-NMSC-101, 108 NM 67, 766 P.2d 911.

Юридические обзоры. — Для комментариев по делу Thaxton v. Thaxton, 75 NM 450, 405 P.2d 932 (1965), см. 6 Nat. Ресурсы J. 298 (1966).

Статью «Закон о совместной собственности 1973 года: комментарий и квазизаконодательная история» см. в 5 N.M.L. Версия 1 (1974).

Для примечания «Аренда угля, удерживаемого недвижимым имуществом», см. 21 Nat. Ресурсы J. 415 (1981).

Для примечания «Затуманенные титулы в штатах с общей собственностью: Нью-Мексико делает новый шаг», см. 21 Nat. Ресурсы J. 593 (1981).

Статью «Обзор закона Нью-Мексико, 1979-80: коммерческое право» см. в 11 N.M.L. Откр. 69(1981).

Статью «Обзор закона штата Нью-Мексико, 1979–1980 годы: поместья и трасты» см. в 11 N.M.L. 151 (1981).

Статью «Обзор закона штата Нью-Мексико, 1979–1980 годы: собственность» см. в 11 N.M.L. 203 (1981).

Ежегодный обзор законов штата Нью-Мексико, касающихся семейных отношений, см. в 12 N.M.L. 325 (1982).

Для примечания: «Общественная собственность — будущие пособия супруга по инвалидности на федеральной государственной службе являются совместной собственностью в той мере, в какой община вносила вклад в фонд государственной службы во время брака: Hughes v. Hughes», см. 13 N.M.L. Откр. 193 (1983).

Обзор коммерческого права 1990–1991 годов см. в 22 N.M.L. 661 (1992).

Ам. Юр. 2д, А.Л.Р. и C.J.S. использованная литература. — 41 утра. Юр. 2d Муж и жена § 49 и след.

Возмещение убытков за нарушение договора о передаче усадьбы, если договор подписал только один из супругов, 5 A.L.R.4th 1310.

Доходы или производные от недвижимого имущества, находящегося в полной собственности, как сами находящиеся в полной собственности, 22 A. L.R.4th 459.

41 C.J.S. Муж и жена § 168.

Закон о приданом штата Огайо: оставить его или отменить?

В июне 2018 года Палата представителей штата Огайо приняла законопроект № 407 № 407 об отмене установленного законом приданого. Этот закон сейчас находится на рассмотрении Сената Огайо. Если законное приданое будет отменено в Огайо, это упростит многие сделки с жилой недвижимостью, но может оставить некоторых супругов без защиты.

Что такое Довер?

Приданое — это (условное) право супруга на одну треть совместно нажитого имущества до его или ее смерти, развода или расторжения брака. Доуэр по общему праву Огайо восходит к аграрным временам 1800-х годов, когда фермы были основным (или единственным) источником дохода для большинства семей. При этом патриархальном режиме предполагалось, что работающий (и владеющий собственностью) муж умрет первым, а приданое давало жене права на ферму на всю ее жизнь. Приданое было эффективным способом обеспечить оставшегося в живых супруга, чтобы он мог извлечь выгоду из плодородия земли. Общий закон Огайо о приданом был в конечном итоге принят в качестве закона в 1953.

С точки зрения неспециалиста, приданое представляет собой законную долю, предоставленную одному из супругов, которая предотвращает передачу имущества, принадлежащего другому супругу, без согласия обоих супругов на сделку или иного отказа от своих прав. Эффект приданого заключается в том, что всякий раз, когда супруг передает или закладывает долю в недвижимом имуществе, он или она также должны подписать документ о передаче или залоге, чтобы освободить права на приданое; в противном случае приданое затуманит право собственности и, по-видимому, предотвратит передачу.

За прошедшие годы развитие социальных норм и изменение правового ландшафта привели к отмене приданого в большинстве штатов; однако установленное законом приданое в Огайо остается в силе. Предлагаемая отмена приданого носит только предполагаемый характер — она ​​не повлияет на права приданого супруга, которые уже были переданы. Приводятся веские аргументы как в пользу сохранения приданого, так и его отмены.

Аргумент в пользу сохранения

Хотя назначение приданого изменилось, оно по-прежнему служит ценным инструментом в рамках закона о защите супругов. Вдова запрещает супругу передавать или обременять (через ипотечные кредиты и кредитные линии) недвижимое имущество без ведома и согласия другого супруга. В большинстве браков семейный дом является самым ценным активом семьи как в денежном, так и в эмоциональном плане. В горячо оспариваемых бракоразводных процессах, разделении или проблемном браке приданое является важной защитой от того, чтобы один из супругов скрылся с этим ценным имуществом или взял на себя огромные суммы долга без согласия другого супруга.

Аргумент в пользу аннулирования

Доуэр затмевает многие титулы собственности в Огайо. Супруг, чье имя не фигурирует в цепочке титулов, должен подписать акты, ипотечные и другие документы, чтобы отказаться от приданого. Часто отсутствует подпись супруга, и выследить человека через много лет после предполагаемой передачи для оформления новых документов невозможно. Вот почему многие акты содержат формулировки, описывающие дарителя такими терминами, как «Джон Доу, 9 лет».0049 неженатый мужчина », чтобы исключить любые подозрения в браке.

• Головные боли при сделках с недвижимостью. Dower создает головную боль для титульных компаний и специалистов по недвижимости, занимающихся вопросами, связанными с правовыми титулами. Когда супруг хочет продать недвижимость, которая зарегистрирована исключительно на имя одного из супругов, другой супруг должен подписать акт, передающий право собственности покупателю, чтобы отказаться от прав на приданое в собственности. Часто административные хлопоты во время передачи могут превратиться в более серьезную проблему 50 лет спустя, когда обязательство по титулу обнаруживает, что собственность не была передана должным образом с отказом от приданого. В этом сценарии у покупателя есть по существу три варианта: (1) разыскать супруга, который не подписал акт, и попросить его или ее подписать отказ или подтвердить, что супруг умер, (2) забрать имущество, подлежащее пожизненному заключению. имущество в супруге, или (3) уйти.
   
• Снижение пособия и применимость Dower. Сегодня некоторые тенденции в области владения недвижимостью и кредитования привели к тому, что приданое стало менее актуальным, что привело к снижению уровня защиты супругов. Например, когда супруг, владеющий недвижимостью, хочет получить ипотечный кредит или кредитную линию под залог дома, банк часто требует, чтобы другой супруг подписал ипотечный кредит, предоставляя банку дополнительную ответственную сторону, которая будет нести ответственность за ипотеку. долг. В этих ситуациях приданое никогда не вступает в игру. Эта распространенная практика кредитования уменьшила выгоду, которую дает приданое, поскольку супруг реже обременяет имущество долгами без ведома другого супруга.

  Кроме того, приданое чаще всего применяется, когда имущество принадлежит супругу в индивидуальной собственности – на имя одного из супругов; однако в настоящее время супруги чаще совместно владеют имуществом в коммерческих организациях, таких как компании с ограниченной ответственностью или в трастах. Эти формы собственности обычно предпочтительнее индивидуальной собственности по таким причинам, как избежание завещания, налоговое планирование и / или защита кредиторов. Индивидуальное владение недвижимостью становится все менее распространенным явлением, что делает приданое менее действенной формой супружеской защиты.
   

• Доступность информации. Dower также стал менее актуальным, поскольку доступ к информации со временем расширился. Например, многие записи о недвижимости доступны через Интернет в качестве общедоступных записей, что затрудняет сокрытие собственности от супруга и передачу собственности без ведома супруга.

Дебаты в Сенате Огайо, несомненно, будут жаркими, с сильными лоббистскими организациями с обеих сторон.

Просмотреть в формате PDF

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

За дополнительной информацией обращайтесь:

Это уведомление клиента было подготовлено Tucker Ellis LLP для использования нашими клиентами. Несмотря на то, что он подготовлен профессионалами, его не следует использовать в качестве замены юридической консультации в конкретных ситуациях. Читатели не должны действовать в соответствии с содержащейся здесь информацией без профессионального руководства.

Характеристика собственности в Техасе

Завещания

Часто задаваемые вопросы о завещаниях

16 апреля 2020 г.
Рания Комбс

Я уже писал ранее, что характеристика собственности как отдельной или общей диктует, кто наследует собственность, когда женатый человек умирает без завещания в Техасе. Это также влияет на то, каким имуществом вы можете распоряжаться в завещании после своей смерти.

Но как отличить, какое имущество является общим, а какое раздельным? Ниже приводится объяснение того, как Техас характеризует собственность.

Характеристика собственности

Техас классифицирует собственность, принадлежащую супругу, как совместную или отдельную собственность в зависимости от того, когда и как она была приобретена.

Имущество, приобретенное супругом до брака, является раздельным имуществом. В Техасе предполагается, что имущество, приобретенное супругом во время брака, является совместной собственностью, за исключением случаев, когда супруг получил имущество в дар или по наследству.

Например, если вы владели домом до брака, этот дом будет вашей отдельной собственностью. Или, если вы унаследовали дом от своих родителей, даже во время вашего брака, этот дом также будет вашей отдельной собственностью.

Имущество сохраняет классификацию как отдельное или совместное независимо от того, конвертируете ли вы его в наличные деньги или обратно. Так, например, если вы продаете дом, который был вашей отдельной собственностью, выручка от продажи будет отдельной собственностью. Это верно, даже если вы продали недвижимость, когда были женаты. Кроме того, если вы реинвестируете выручку от продажи в другой дом, оформленный на ваше имя, этот дом также будет вашей отдельной собственностью, даже если вы приобрели его во время брака.

Однако, если вы хотите, чтобы собственность оставалась отдельной собственностью, важно, чтобы вы не смешивали ее с общей собственностью. В противном случае может быть сложно «отследить» имущество таким образом, чтобы доказать, что это отдельное имущество.

Также важно, чтобы вы приобретали недвижимость таким образом, чтобы не возникло подозрение, что вы намеревались сделать подарок своему супругу. Например, предположим, что вы приобрели дом во время брака с вашей отдельной собственностью. Дом будет вашей отдельной собственностью. Однако, если вы укажете имя своего супруга в документе, можно утверждать, что вы намеревались подарить половину имущества своему супругу.

Различие между совместной собственностью и отдельной собственностью

Техас классифицирует как совместное имущество следующее:

• Доход, который один из супругов зарабатывает во время брака
•  Имущество, приобретенное на доход, полученный во время брака
•  Дивиденды, проценты и прирост капитала, полученные от совместной собственности
• Индивидуальные взносы на пенсионные, 401K или другие пенсионные счета со дня вступления в брак
• Дивиденды и проценты, полученные на отдельное имущество любого из супругов во время брака
• Пособие по безработице и компенсация за потерянную заработную плату

Техас классифицирует следующее как Отдельное имущество :

• Доход, полученный одним из супругов до брака
• Имущество, принадлежавшее одному из супругов до брака
• Прирост капитала на отдельном имуществе, таком как оцененные акции
• Любое имущество, полученное в дар или по наследству
• Пенсионные отчисления на пенсионный счет супруга до вступления в брак
• Возмещение телесных повреждений для компенсации телесных повреждений, даже во время брака (за исключением потери заработной платы, которая является совместной собственностью)

Так, например, если вы владели кондоминиумом до брака и сдавали его в аренду во время брака, доход от аренды будет являться общей собственностью. Однако, если вы продали кондоминиум во время брака, выручка от продажи будет отдельной собственностью.

Может ли имущество быть одновременно раздельным и общим?

Имущество может быть охарактеризовано как отдельное, так и совместное. Например, предположим, что вы купили дом во время брака за 200 000 долларов. Предположим далее, что внесенный вами первоначальный взнос в размере 50 000 долларов был вашей отдельной собственностью. В этом случае 25 процентов вашего дома будет вашей отдельной собственностью, а оставшаяся часть будет общей собственностью.

Что произойдет, если один из супругов вносит первоначальный взнос за дом до брака, а пара оплачивает дом во время брака? Является ли имущество сочетанием отдельного имущества и совместной собственности?

Нет. Техас характеризует собственность как отдельную или совместную при «начале права собственности». Если первоначальный взнос внесен до вступления в брак, недвижимость характеризуется как отдельная собственность. Тот факт, что супруги используют общественные фонды для улучшения или погашения раздельного имущества, может послужить основанием для требования о возмещении расходов; однако это не меняет классификацию имущества.

Как штат Техас классифицирует имущество, если каждый из супругов вносит равную долю первоначального взноса до вступления в брак? Так как собственность классифицируется в начале права собственности, каждый из супругов будет владеть 1/2 долей как своей отдельной собственностью.

Могут ли супруги договориться о том, какое имущество является раздельным или общим?

Будущие супруги могут подписать брачный договор, чтобы определить, какое имущество будет раздельным или общим имуществом во время их брака.

Супружеские пары могут заключать послебрачные соглашения, определяющие характер их имущества. Супружеские пары также могут договориться об изменении характера недвижимого или личного имущества с общего на раздельное или наоборот.

Различие между отдельной и общей собственностью иногда может сбивать с толку; однако это очень важно для определения того, как имущество будет разделено после смерти. Каждый из супругов имеет право контролировать только то, кто получит его или ее отдельную собственность и их долю в общем имуществе после смерти. Соглашения о совместном имуществе супругов могут снизить вероятность конфликта, четко устанавливая, какое имущество принадлежит какому из супругов.

Первоначально эта статья была опубликована 26 сентября 2011 г. и обновлена ​​16 апреля 2020 г. хотите, чтобы он отображался в отчете, затем используйте кнопку «Создать отчет» в нижней части страницы, чтобы создать отчет. После создания отчета у вас будет возможность загрузить его в формате pdf, распечатать или отправить по электронной почте.

14.09.2022

Статья 1. Избирательная доля пережившего супруга наследодателя, умершего до 1 января 2017 года.

§ 64.2-300. применимость; определения.

A. Положения настоящей статьи применяются к определению выборной доли пережившего супруга для лиц, умерших до 1 января 2017 года.

B. В настоящей статье термины «имущество» и «имущество» включают страховые полисы, пенсионные пособия, исключая федеральные пособия по социальному обеспечению, аннуитеты, пенсионные планы, механизмы отсроченной компенсации и планы вознаграждений работникам в той мере, в какой они принадлежат умершему, принадлежат ему или находятся под его контролем на дату его смерти или дата безотзывной передачи им при жизни. Все такие страховые полисы и другие льготы включены в термины «имущество» и «имущество», несмотря на наличие формулировок, содержащихся в любом законе, предусматривающих, что ни они, ни их доходы не подлежат аресту, аресту, взысканию, исполнению или иным судебного процесса или быть конфискованы, изъяты, присвоены или применены любым законным или справедливым процессом или действием закона или любым другим подобным языком.

1990 г., гр. 831, §§ 64.1–16.1, 64.1–16.2; 1992, сс. 617, 647; 1998, с. 234; 1999, с. 38; 2007, с. 308; 2012, с. 614; 2016, cc. 187, 269.

§ 64.2-301. Приданое или реверанс отменены.

Проценты приданого и реверанса отменены. Однако отмена приданого и реверанса в соответствии с настоящим разделом не меняет и не уменьшает характер или право (i) любого приданого или приданого пережившего супруга, чье приданое или приданое было передано до 1 января 1991 г., или (ii) кредитор или другая заинтересованная третья сторона в любой недвижимости, на которую распространяется право приданого или реверанса.

Права всех таких сторон, а также процедуры обеспечения таких прав, по-прежнему регулируются законами, действовавшими до 1 января 1991 г.

1990 г., c. 831, § 64.1-19.2; 2012, с. 614.

§ 64.2-302. Когда и как переживший супруг может претендовать на выборную долю.

A. Оставшийся в живых супруг может претендовать на выборную долю независимо от того, (i) в завещании умершего есть какое-либо положение о пережившем супруге или (ii) умерший умер, не оставив завещания.

B. Оставшийся в живых супруг наследодателя, который умирает в Содружестве, может претендовать на выборную долю в расширенном имуществе наследодателя в течение шести месяцев с более поздней даты (i) момента принятия завещания наследодателя к завещанию или (ii ) квалификация управляющего наследственным имуществом наследодателя. Претензия на выборную акцию должна быть подана либо лично в суд, обладающий юрисдикцией в отношении управления имуществом наследодателя, либо в письменной форме, зарегистрированной в суде или в его канцелярии, после такого подтверждения или доказательства, которые разрешают письменное признание. допущен к записи в соответствии с Главой 6 (§ 55.1-600 и далее) Раздела 55.1.

C. Право, если таковое имеется, пережившего супруга наследодателя, который умирает за пределами Содружества, на выборную долю, основанную на стоимости имущества в Содружестве, регулируется законом места жительства наследодателя на момент смерти.

Кодекс 1950 г., § 64-13; 1968, с. 656, § 64.1-13; 1990, с. 831; 1995, с. 211; 2012, с. 614.

§ 64.2-303. Продление срока до момента принятия решения о создании завещания или расширении имущества.

Если (i) завещание имеет сомнительное значение в отношении суммы или стоимости имущества, которое оставшийся в живых супруг наследодателя должен получить по нему, или (ii) состав или стоимость увеличенного имущества неопределенны, и иск по разрешению такие вопросы находятся на рассмотрении, суд, в котором находится иск, должен по заявлению пережившего супруга, поданного в течение шестимесячного периода, указанного в § 64. 2-302, издать приказ о продлении срока, в течение которого переживший супруг может сделать претензия на выборную акцию. Такой дополнительный срок, в течение которого может быть предъявлено требование о выборной акции, не может превышать 90 дней после вынесения окончательного решения по такому иску либо судом первой инстанции, либо любым апелляционным судом, в который оно было обжаловано.

Кодекс 1950 г., § 64-14; 1968, с. 656, § 64.1-14; 1990, с. 831; 2012, с. 614.

§ 64.2-304. Права при требовании выборной доли.

В случае подачи требования об избирательной доле переживший супруг имеет право на (i) одну треть приумноженного имущества наследодателя, если наследодатель оставил в живых детей или их потомков, или (ii) половину приумноженного имущества наследодателя если умерший не оставил в живых детей или их потомков. Оставшийся в живых супруг имеет право на проценты по законной ставке, указанной в § 6.2-301, с даты смерти наследодателя до даты удовлетворения выборной доли.

Кодекс 1950 г., § 64-16; 1968, с. 656, § 64.1-16; 1978, с. 647; 1986, с. 526; 1990, с. 831; 2012, с. 614.

§ 64.2-305. Расширенное поместье; исключения; оценка.

A. Дополнительным имуществом является все имущество наследодателя, перешедшее по завещанию или наследованию без завещания, недвижимое и личное, после выплаты пособий и освобождений в соответствии со статьей 2 (§ 64.2-309 и последующие) настоящей главы, расходы на похороны, сборы администрирование, которое не должно включать федеральные или государственные налоги на передачу и долги, и к которому добавляются следующие суммы:

1. Стоимость имущества, за исключением материального личного имущества, полученного в дар, и доходов от него, принадлежащего пережившему супругу или приобретенного им на момент смерти наследодателя, в той мере, в какой это имущество получено от наследодателя любыми способами, кроме завещание или правопреемство без завещания без полного рассмотрения в деньгах или стоимости денег;

2. Стоимость имущества, за исключением материального личного имущества, полученного в дар, и доходов от него, полученного пережившим супругом от наследодателя без полного денежного вознаграждения или денежной стоимости любыми способами, кроме завещания или наследования по закону, и переданное пережившим супругом в любое время во время брака лицу, не являющемуся умершим, которое могло бы быть включено в увеличенное имущество пережившего супруга, если оставшийся в живых супруг умер раньше умершего; и

3. Стоимость имущества, переданного наследодателем кому-либо, кроме добросовестного приобретателя, в любое время во время брака с пережившим супругом, любому лицу, кроме пережившего супруга, или в его пользу, в той мере, в какой наследодатель не получил полного денежного или денежного вознаграждения за перевод, если перевод был одним из следующих видов:

a. Любая передача, в соответствии с которой наследодатель сохраняет за собой на всю жизнь, на любой период, который не может быть установлен без ссылки на его смерть, или на любой период, который фактически не заканчивается до его смерти, владение или пользование, или право на доход от имущество;

б. Любая передача в той мере, в какой наследодатель сохранял за собой на протяжении всей своей жизни, в течение любого периода, который не может быть установлен без ссылки на его смерть, или в течение любого периода, который фактически не заканчивается до его смерти, полномочия, как единолично, так и совместно с любым другим лицом , отзывать или потреблять, вторгаться или распоряжаться принципалом в его собственной выгоде;

в. Любая передача, при которой имущество находится во владении на момент смерти наследодателя наследодателем и другим лицом с правом наследования; или

д. Любая передача, сделанная одаряемому или в его пользу в течение календарного года после смерти наследодателя или любого из пяти предшествующих календарных лет в той мере, в какой совокупная стоимость передачи одаряемому превышает сумму, указанную в § 2503(b) Налогового кодекса 1986 года с поправками за этот календарный год, независимо от того, применяется ли к передаче федеральное освобождение от налога на дарение.

B. Невзирая на положения настоящего раздела, приумноженное имущество не должно включать (i) стоимость любого имущества, переданного наследодателем во время брака с письменного согласия или присоединения пережившего супруга; (ii) стоимость любого имущества, его доход или доходы, полученные наследодателем до или во время брака с пережившим супругом, путем дарения, завещания, наследования по завещанию или любым другим способом или формой передачи в той мере, в какой это было (a) получено без полного возмещения в деньгах или в денежном эквиваленте от лица, кроме пережившего супруга, и (b) сохранено наследодателем как отдельное имущество; (iii) любая передача, сделанная кому-либо, кроме пережившего супруга, до 1 января 19 г.91, если такая передача была безотзывной на эту дату; или (iv) стоимость любого имущества, исключенного из расширенного имущества в соответствии с § 64.2-317.

C. Имущество оценивается на момент смерти наследодателя, за исключением того, что имущество, безвозвратно переданное при жизни наследодателя, оценивается на дату, когда правопреемник вступил во владение или пользование имуществом, если такая дата предшествует дате смерти наследодателя .

1. Пожизненное имущество и оставшиеся проценты оцениваются в порядке, установленном в Главе 5 (§ 55.1-500 и последующие) Раздела 55.1, а отсроченные платежи и имущество в течение многих лет дисконтируются до текущей стоимости с использованием процентной ставки, указанной в § 55.1-500.

2. Стоимость страхового полиса, безвозвратно переданного при жизни умершего, равна стоимости аналогичного полиса на дату передачи или, если такой полис недоступен, интерполированному терминальному резерву полиса. Стоимость любых премий, уплаченных по страховому полису, принадлежащему другому лицу, представляет собой только сумму уплаченных премий, а не страховку, приобретенную или поддерживаемую за счет таких премий.

3. Первоначальная доля в собственности, находящейся в собственности в качестве совместного арендатора с правом дожития, оценивается на момент приобретения доли, а дальнейшая доля, полученная после смерти соарендатора, оценивается на момент смерти соарендатора. Имущество, находящееся в совместной собственности лиц, состоящих в браке друг с другом, опровержимо предполагается, что оно было приобретено за счет взносов равной стоимости каждым арендатором. Само по себе создание долга, обеспеченного имуществом, находящимся в совместной собственности, не является вкладом в его приобретение, но вкладом является всякое погашение такого долга. Доля в аренде в целом оценивается так, как если бы это была доля в совместной аренде с сохранением жизни. Совместные счета в финансовых учреждениях оцениваются в соответствии с положениями статьи 2 (§ 6.2-604 и далее) главы 6 раздела 6.2.

1990 г., гр. 831, § 64.1-16.1; 1992, сс. 617, 647; 1998, с. 234; 1999, с. 38; 2007, с. 308; 2012, с. 614; 2014, с. 532.

§ 64.2-306. Взыскание с супругом стоимости полученного имущества; ответственность других за остаток выборной доли.

A. При определении выборной доли стоимость имущества, включенного в расширенное имущество, которое переходит или перешло к пережившему супругу или которое должно было перейти к супругу, но от которого отказались, применяется в первую очередь для удовлетворения выборной доли в чтобы уменьшить любые взносы, причитающиеся с других получателей переводов, включенных в увеличенное имущество.

B. Получатели оставшейся части приумноженного имущества обязаны внести остаток выборной доли и любые проценты по ней пропорционально стоимости их долей.

C. Единственными лицами, подлежащими внесению вклада для составления выборной доли, являются (i) первоначальный правопреемник или назначенное лицо умершего, а также любой последующий безвозмездный одаряемый in vivo или лицо, претендующее на правопреемство по завещанию или без завещания, в той мере, в какой лицо владеет имуществом или доходами от него на дату или после даты смерти наследодателя, и (ii) доверенное лицо в отношении имущества, находящегося под контролем доверенного лица, в момент или после того, как доверенное лицо получает уведомление о том, что оставшийся в живых супруг потребовал выборную долю в имении наследодателя. Корпоративный фидуциарий не считается получившим уведомление до тех пор, пока он не получит уведомление по своему адресу, указанному в документах о наследовании умершего, в офисе клерка или, если таких документов нет или в них не указан адрес, в офисе его зарегистрированного агента. .

Никакая другая сторона не обязана вносить взнос для получения выборной доли, даже если эта сторона производит платеж или передает объект собственности или другую выгоду любому лицу, которому фактически известно, что оставшийся в живых супруг потребовал выборной доли в наследственном имуществе .

D. По ходатайству пережившего супруга, личного представителя наследодателя или любой заинтересованной стороны суд, обладающий юрисдикцией в отношении управления имуществом наследодателя, определяет размер выборной доли и оцениваемую часть выборной доли. причитающиеся каждому лицу, обязанному внести вклад. Такое ходатайство может быть подано против меньшего числа лиц, от которых можно было бы требовать помощи, но ни одно лицо не подлежит взносу в размере, превышающем ту сумму, которую он получил бы, если бы помощь была обеспечена против всех лиц, подлежащих выплате.

E. В течение 30 дней после того, как решение суда о взносах, причитающихся в соответствии с подразделом D, становится окончательным и не подлежит дальнейшему обжалованию, любое лицо, ответственное перед пережившим супругом за взносы, может подать в суд письменное заявление с указанием любого из следующих способов. для удовлетворения своего вклада и процентной ответственности:

1. Передача пережившему супругу части имущества, включенного в приумноженное имущество, равной стоимости его обязательств на дату подачи декларации о взносах, или если на дату подача заявления о том, что стоимость имущества, входящего в приумножаемое имущество, меньше его ответственности, передача пережившему супругу всего имущества, вошедшего в приумножаемое имущество, в полном удовлетворении;

2. Оплата стоимости своего обязательства деньгами или, по соглашению пережившего супруга, другим имуществом; или

3. Частичная передача и частичная оплата в соответствии с подразделами 1 и 2, при условии, что переданная и уплаченная стоимость равна его ответственности.

В случае, если заявление о взносах не подано в течение 30 дней, суд выносит постановление, определяющее способ погашения ответственности лица перед пережившим супругом.

1990 г., с. 831, § 64.1-16.2; 1992, куб.см. 617, 647; 2007, с. 308; 2012, с. 614.

§ 64.2-307. Права на семейное проживание.

До тех пор, пока права пережившего супруга на основное семейное жилище не будут определены и удовлетворены соглашением между сторонами или окончательным решением суда, в случаях (i) когда основное семейное жилище переходит в соответствии с положениями § 64.2-200 и умершего остались дети или их потомки, один или несколько из которых не являются детьми или их потомками пережившего супруга, или (ii) если оставшийся в живых супруг претендует на выборную долю в увеличенном имуществе умершего в соответствии с настоящей статьей, оставшийся в живых супруг может владеть, занимать и пользоваться основным семейным жилищем и приусадебным участком без платы за аренду, ремонт, налоги или страховку. Если оставшийся в живых супруг лишается права собственности на основное семейное жилище и придомовую территорию, при подаче жалобы на незаконное проникновение или задержание он имеет право взыскать право владения этим жилищем и убытки, понесенные им в связи с таким лишением в течение времени он был так лишен. Ничто в этом разделе не может быть истолковано как нарушающее залоговое право или задерживающее исполнение такого залогового права Содружества или любой местности в отношении налогов, начисленных на имущество.

1990 г., гр. 831, § 64.1-16.4; 2012, с. 614.

§ 64.2-308. Установленные законом права запрещены дезертирством или оставлением.

A. Если супруг умышленно покидает другого супруга или отказывается от него, и такое оставление или оставление продолжается до смерти другого супруга, сторона, бросившая умершего супруга, лишается всех прав на имущество умершего по закону о наследовании по завещанию, выборному доля, освобождение от собственности, семейное пособие и пособие на подворье.

B. Если родитель умышленно бросает или бросает своего несовершеннолетнего или недееспособного ребенка, и такой дезертирство или оставление продолжается до смерти ребенка, родитель лишается всех прав на имущество ребенка в результате наследования по закону.

1990 г., гр. 831, § 64.1-16.3; 1992, с. 795; 2012, с. 614.

Статья 1.1. Избирательная доля пережившего супруга умершего умершего 1 января 2017 г. или после этой даты.

§ 64.2-308.1. применимость; определения.

A. Положения настоящей статьи применяются к определению выборной доли пережившего супруга для умерших 1 января 2017 года или позднее.

B. Как используется в настоящей статье, если контекст не требует иного значения:

«Передача наследника другим лицам без завещания» означает суммы, которые включены в расширенное имущество в соответствии с § 64.2-308.6.

«Долевая доля в имуществе, находящемся в совместной аренде с правом наследования», независимо от того, является ли дробная доля отделимой в одностороннем порядке или нет, означает дробь, числитель которой равен единице, а знаменатель которой, если наследодатель был совместным арендатора, равно единице плюс количество совладельцев, оставшихся после наследодателя, и которое, если наследодатель не был совладельцем, является числом совладельцев.

«Брак», поскольку он относится к передаче имущества умершим во время брака, означает любой брак умершего с пережившим его супругом.

«Непротивная сторона» означает лицо, не имеющее существенного бенефициарного интереса в доверительном управлении или другом имущественном соглашении, на которое могло бы неблагоприятно повлиять осуществление или неиспользование полномочий, которыми он обладает в отношении траста или другого имущества. договоренность. Считается, что лицо, имеющее общее право распоряжаться имуществом, имеет бенефициарный интерес в этом имуществе.

«Полномочие» или «полномочие назначать» включает право назначать бенефициара в результате назначения бенефициара.

«Осуществляемое в настоящее время общее право назначения» означает право назначения, в соответствии с которым в рассматриваемое время наследодатель, независимо от того, был ли он в то время способен осуществлять полномочия, обладал полномочиями создавать настоящее или будущее право в себе, своих кредиторах, своем имуществе или кредиторах его имущества, и включает в себя право отозвать или вторгнуться в основную часть траста или другого имущественного соглашения.

«Имущество» включает ценности, подлежащие назначению бенефициара.

«Право на доход» включает право на выплаты в рамках коммерческого или частного аннуитета, аннуитетного траста, унитраста или аналогичного соглашения.

«Передача», поскольку она относится к передаче умершим или от него, включает (i) осуществление или освобождение от действующего в настоящее время общего права назначения, принадлежащего умершему, (ii) прекращение действия в связи со смертью действующего в настоящее время общее право назначения, принадлежащее наследодателю, и (iii) осуществление, освобождение или прекращение действия общего права назначения, которое наследодатель создал в себе, и права, описанного в подразделе 2b § 64.2-308.6, которое наследодатель предоставил на непротивной стороне.

2016, коп. 187, 269.

§ 64.2-308.2. Приданое или реверанс отменены.

Проценты приданого и реверанса отменены. Однако отмена приданого и реверанса в соответствии с настоящим разделом не меняет и не уменьшает характер или право (i) любого приданого или приданого пережившего супруга, чье приданое или приданое было передано до 1 января 1991 г. , или (ii) кредитор или другая заинтересованная третья сторона в любой недвижимости, на которую распространяется право приданого или реверанса.

Права всех таких сторон и процедуры обеспечения таких прав продолжают регулироваться законами, действовавшими до 1 января 1991 года.

2016, cc. 187, 269.

§ 64.2-308.3. Размер выборной доли; влияние выборов на установленные законом льготы; не по месту жительства.

A. Оставшийся в живых супруг наследодателя, который умер в этом штате, имеет право избрания, в соответствии с ограничениями и условиями, указанными в этой статье, на выборную долю, равную 50 процентам стоимости супружеского имущества. имущественная часть расширенного имущества.

B. Если право избрания осуществляется пережившим супругом или от его имени, пособие пережившего супруга, освобожденное от налогообложения имущество и семейное пособие, если таковые имеются, не взимаются, а добавляются к сумме выборной доли. .

C. Право, если таковое имеется, пережившего супруга наследодателя, который умер за пределами этого штата, на выборную долю в собственности в этом штате регулируется законом места жительства наследодателя на момент смерти.

2016, коп. 187, 269.

§ 64.2-308.4. Состав дополненного сословия; часть имущества супругов.

A. В соответствии с § 64.2-308.9 стоимость увеличенного имущества в пределах, предусмотренных в §§ 64.2-308.5, 64.2-308.6, 64.2-308.7 и 64.2-308.8, состоит из суммы значений все имущество, недвижимое или личное, движимое или недвижимое, материальное или нематериальное, где бы оно ни находилось, которое составляет:

1. Чистое наследственное имущество умершего;

2. Перевод умершего без завещания другим лицам;

3. Передача умершего без завещания пережившему супругу; и

4. Имущество пережившего супруга и его передача другим лицам без завещания.

B. Стоимость доли имущества супругов в расширенном имуществе состоит из суммы стоимости четырех компонентов расширенного имущества, как определено в подразделе А, умноженной на следующий процент:

Если наследодатель и супруг были женаты друг на друге: Процент:

9 10 лет.

4496741445 40619 40616 40616 40616 40616 40616 40616 40616 20164916 40619. 187, 269.

§ 64.2-308.5. Чистая наследственная масса умершего.

Стоимость увеличенного имущества включает стоимость наследственного имущества умершего, уменьшенную на похоронные и административные расходы (исключая федеральные или государственные налоги на передачу), пособие на подворье, семейное пособие, освобожденное имущество и требования, подлежащие исполнению.

2016, коп. 187, 269.

§ 64.2-308.6. Перевод умершего без завещания другим лицам.

Стоимость приумноженного имущества включает в себя стоимость переводов наследодателя другим лицам без завещания, не включенных в § 64.2-308.5, любого из следующих видов, в сумме, предусмотренной соответственно для каждого вида передачи:

1. Имущество, принадлежавшее или находящееся в собственности наследодателя непосредственно перед смертью, которое вышло за рамки завещания после смерти наследодателя. Имущество, включенное в эту категорию, состоит из:

a. Собственность, в отношении которой наследодатель единолично непосредственно перед смертью обладал действующим в настоящее время общим правом назначения. Включенная сумма представляет собой стоимость имущества, находящегося под властью, в той мере, в какой имущество перешло после смерти наследодателя, в результате осуществления, освобождения, истечения срока действия, по умолчанию или иным образом, к или в пользу любого лица, кроме наследодателя. имущества или пережившего супруга.

б. Долевая доля наследодателя в имуществе, принадлежащем наследодателю в совместной аренде с правом наследования. Включенная сумма представляет собой стоимость доли умершего в той мере, в какой доля доли переходит по праву наследования после смерти умершего к пережившему совместному арендатору, не являющемуся пережившим супругом умершего.

в. Доля умершего в имуществе или на счетах, находящихся в разделе «Оплата при смерти» или «Передача при смерти», или регистрация в совместном владении с правом наследования. Включенная сумма представляет собой стоимость доли собственности умершего в той мере, в какой доля собственности умершего перешла в случае смерти умершего к любому лицу или в пользу любого лица, кроме имущества умершего или пережившего супруга.

д. Доходы от страхования жизни наследодателя, включая выплаты в случае смерти в результате несчастного случая, если наследодатель владел страховым полисом непосредственно перед смертью или если и в той мере, в какой наследодатель единолично и непосредственно перед смертью обладал действующим в настоящее время общим правом назначения в отношении этого полиса или его доходы. Включенная сумма представляет собой стоимость доходов в той мере, в какой они подлежали выплате в случае смерти умершего любому лицу или в пользу любого лица, кроме имущества умершего или пережившего супруга.

2. Имущество, переданное умершим во время брака в любой из следующих форм:

a. Любая безотзывная передача, при которой умерший сохраняет за собой право владения или пользования имуществом или на доход от него, если и в той мере, в какой право умершего прекращается или продолжается после смерти умершего. Включенная сумма представляет собой стоимость части имущества, к которой относилось право наследодателя, в той мере, в какой часть имущества перешла за пределы завещания любому лицу или в пользу любого лица, кроме имущества наследодателя или пережившего супруга.

б. Любая передача, при которой наследодатель создал право на доход или имущество, осуществляемое наследодателем единолично или совместно с любым другим лицом, или осуществляемое непротиворечивой стороной, наследодателю или в его пользу, кредиторам наследодателя, наследственное имущество или кредиторы наследственного имущества. Сумма, включенная в отношении власти над имуществом, представляет собой стоимость имущества, на которое распространяется власть, а сумма, включенная в отношении власти в отношении дохода, представляет собой стоимость собственности, которая производит или производила доход, в той мере, в какой власть в любом случае подлежало обращению в случае смерти наследодателя в пользу или в пользу любого лица, кроме пережившего супруга наследодателя, или в той мере, в какой имущество переходило после смерти наследодателя путем осуществления, освобождения, истечения срока действия, по умолчанию или иным образом к или в пользу любого лица, кроме имущества умершего или пережившего супруга. Если власть является властью как над доходом, так и над собственностью, а предыдущее предложение дает разные суммы, включенная сумма является большей суммой.

3. Имущество, перешедшее во время брака и в течение двух лет, предшествующих смерти наследодателя, в результате передачи наследодателем, если передача была любого из следующих видов:

a. Любое имущество, перешедшее в результате прекращения права или интереса или полномочий в отношении имущества, которое было бы включено в расширенное имущество в соответствии с подразделом 1 a, b или c или в соответствии с подразделом 2, если право, интерес или власть не прекратились до смерти наследодателя. Включенная сумма представляет собой стоимость имущества, которое было бы включено в эти подразделения, если бы имущество оценивалось на момент прекращения действия права, доли или полномочий, и включается только в той мере, в какой имущество перешло при прекращении к или для пользу любого лица, кроме умершего или имущества умершего, супруга или пережившего супруга. Как используется в этом подразделе, «прекращение» в отношении права или гарантии в отношении собственности происходит, когда право или гарантия прекращаются в соответствии с условиями регулирующего документа, или наследодатель передает или отказывается от права или гарантии, и, в отношении полномочия в отношении собственности имеют место, когда полномочия прекращаются в результате осуществления, освобождения, прекращения действия, невыполнения обязательств или иным образом, но в отношении полномочий, описанных в подразделе 1а, «прекращение» происходит, когда полномочия прекращаются в результате осуществления или освобождения, но не в противном случае.

б. Любая передача или относящаяся к страховому полису жизни наследодателя, если выручка была бы включена в увеличенное имущество согласно подразделу 1d, если бы передача не произошла. Включенная сумма представляет собой стоимость страховых поступлений в той мере, в какой эти поступления подлежали выплате в случае смерти наследодателя любому лицу или в пользу любого лица, кроме имущества наследодателя или пережившего супруга.

в. Любая передача собственности, в той мере, в какой она не включена в увеличенное имущество, совершенная в пользу или в пользу лица, не являющегося пережившим супругом умершего. Включенная сумма представляет собой стоимость переданного имущества в той мере, в какой передача любому одному одаряемому в любой из двух лет, следующих за датой смерти умершего, превышала сумму, исключаемую из налогооблагаемых дарений в соответствии с 26 U.S.C. § 2503(b) или его преемник, на дату подарка.

2016, коп. 187, 269.

§ 64.2-308.7. Переход умершего без завещания пережившему супругу.

За исключением имущества, перешедшего к пережившему супругу в соответствии с федеральной системой социального обеспечения, стоимость увеличенного имущества включает стоимость переводов наследодателя пережившему супругу наследодателя без завещания, которые состоят из всего имущества, переданного вне наследства в наследстве наследодателя смерть наследодателя пережившему супругу по причине смерти наследодателя, в том числе:

1. Долевая доля наследодателя в собственности, находящейся в собственности в качестве совместного арендатора с правом наследования, в той степени, в которой доля наследодателя перешла к пережившему супругу как пережившему совместному арендатору;

2. Доля наследодателя в имуществе или на счетах, находящихся при регистрации в совместном владении с правом наследования или с отметками «Оплачивается в случае смерти» или «Передача в случае смерти» в той мере, в какой доля владения наследодателя перешла к пережившему супругу в качестве пережившего совладельца. владелец; и

3. Все другое имущество, которое было бы включено в расширенное имущество в соответствии с подразделом 1 или 2 § 64.2-308.6, если бы оно перешло к лицу или в пользу лица, кроме супруга умершего, пережившего супруга, умершего или кредиторы наследодателя, наследственное имущество или кредиторы наследственного имущества.

2016, коп. 187, 269.

§ 64.2-308.8. Имущество пережившего супруга и передача другим лицам без завещания.

A. За исключением части, включенной в увеличенное имущество в соответствии с § 64.2-308.5 или 64.2-308.7, стоимость увеличенного имущества включает стоимость:

1. Имущество, находившееся в собственности пережившего супруга наследодателя на момент смерти наследодателя, в том числе:

а. Долевая доля оставшегося в живых супруга в имуществе, находящемся в совместной аренде с правом наследования;

б. Доля пережившего супруга в имуществе или счетах, зарегистрированных в совместном владении с правом наследования; и

в. Имущество, перешедшее к пережившему супругу в связи со смертью наследодателя, но не включая право супруга на пособие на подворье, семейное пособие, освобожденное имущество или выплаты в рамках федеральной системы социального обеспечения.

2. Имущество, которое было бы включено в передачу оставшегося в живых супруга без завещания другим лицам, за исключением долевых и имущественных долей супруга, включенных в подраздел 1 a или b, если бы супруг был умершим.

B. Имущество, включенное в этот раздел, оценивается на момент смерти наследодателя, принимая во внимание тот факт, что наследодатель умер раньше супруга, но для целей подразделения A 1 a или b стоимость долей и долей собственности супруга составляет определяется непосредственно перед смертью наследодателя, если наследодатель был в то время совместным арендатором или совладельцем имущества или счетов. Для целей подраздела A 2 страховые поступления, которые были бы включены в передачу супруга другим лицам без завещания в соответствии с подразделом 1 d § 64. 2-308.6, не оцениваются так, как если бы супруг умер.

C. Стоимость имущества, включенного в этот раздел, уменьшается за счет подлежащих исполнению требований к пережившему супругу.

2016, коп. 187, 269.

§ 64.2-308.9. Исключения, оценка и перекрывающееся применение.

A. Стоимость любого имущества исключается из передачи наследодателя другим лицам без завещания:

1. В той мере, в какой наследодатель получил адекватное и полное денежное вознаграждение или денежное вознаграждение за передачу имущества; или

2. Если имущество было передано с письменным присоединением или если передача была дана в письменной форме до или после передачи пережившим супругом.

B. 1. Стоимость любого имущества, в ином случае включенного в § 64.2-308.5, 64.2-308.6 или 64.2-308.7, а также его доход или выручка исключаются из чистой наследственной массы наследодателя, передачи наследодателя другим лицам без завещания , а также передачи наследодателя пережившему супругу без завещания в той степени, в которой такое имущество было передано наследодателю или в его пользу до или во время брака с пережившим супругом путем дарения, завещания, передачи в доверительное управление, наследования без завещания, или любой другой метод или форма передачи в той степени, в которой оно было (i) передано без полного возмещения в деньгах или денежной стоимости от лица, отличного от пережившего супруга, и (ii) сохранено умершим как отдельное имущество.

2. Стоимость любого имущества, в ином случае включенного в § 64.2-308.8, а также его доход или выручка исключаются из имущества пережившего супруга и передачи другим лицам без завещания в той степени, в которой такое имущество было передано в пользу или в пользу пережившего супруга до или во время брака с наследодателем путем дарения, завещания, передачи в доверительное управление, наследования без завещания или любым другим способом или формой передачи в той мере, в какой она была (i) передана без полного возмещения в деньгах или денежная стоимость от лица, отличного от умершего, и (ii) оставшаяся в живых супруга как отдельное имущество.

C. Стоимость имущества:

1. Включенное в расширенное имущество в соответствии с § 64.2-308.5, 64.2-308.6, 64.2-308.7 или 64.2-308.8 уменьшается в каждой категории за счет подлежащих исполнению требований к включенному имуществу; и

2. Включает компенсированную стоимость любых настоящих или будущих процентов и коммутированную стоимость сумм, подлежащих выплате по любому доверительному управлению, варианту расчета по страхованию жизни, договору аннуитета, государственной или частной пенсии, компенсации по инвалидности, пособию в случае смерти или пенсионному плану, или любой аналогичное соглашение, за исключением федеральной системы социального обеспечения. За исключением случаев, предусмотренных в настоящем документе для процентов, переходящих к пережившему супругу, пожизненное имущество и оставшиеся проценты оцениваются в порядке, установленном в Главе 5 (§ 55.1-500 и последующие) Раздела 55.1, а отсроченные платежи и имущество за годы дисконтируются до текущей стоимости. с использованием процентной ставки, указанной в § 55.1-500. При оценке частичных и условных долей, переходящих к пережившему супругу, и выгодных долей, находящихся в доверительном управлении, применяются следующие специальные правила:

а. Стоимость бенефициарного интереса супруга должна быть полной справедливой рыночной стоимостью любого имущества, находящегося в доверительном управлении, если умерший был учредителем траста, если траст держится исключительно в интересах пережившего супруга в течение жизни пережившего супруга. , и если условия траста соответствуют следующим требованиям:

(1) В течение жизни пережившего супруга, траст контролируется пережившим супругом или одним или несколькими попечителями, которые не являются противными сторонами;

(2) Доверительный управляющий распределяет в пользу или в пользу пережившего супруга весь чистый доход траста не реже одного раза в год;

(3) Доверительному управляющему разрешается распределять оставшемуся в живых супругу или в его пользу из основной суммы траста такие суммы и в такие сроки, которые доверительный управляющий по своему усмотрению определяет для здоровья, содержания и поддержки пережившего супруга; и

(4) По своему усмотрению доверительный управляющий может быть уполномочен или обязан принимать во внимание все другие доходные активы и другие средства поддержки, доступные пережившему супругу.

б. В той степени, в которой частичные или условные проценты зависят от возникновения каких-либо непредвиденных обстоятельств, которые не находятся под контролем пережившего супруга и не подлежат оценке со ссылкой на таблицы смертности и аннуитета, изложенные в §§ 55.1- 501–55.1-506, предполагается, что непредвиденные обстоятельства приведут к передаче наименьшей возможной стоимости оставшемуся в живых супругу.

в. В той мере, в какой оценка частичного или условного интереса зависит от ожидаемой продолжительности жизни пережившего супруга, эта ожидаемая продолжительность жизни окончательно предполагается равной не менее 10 годам, независимо от фактического достижения возраста пережившего супруга на момент смерть наследодателя.

D. В случае частичного применения к одному и тому же имуществу подразделов или подразделов § 64.2-308.6, 64.2-308.7 или 64.2-308.8, имущество включается в увеличенное имущество в соответствии с положением, дающим наибольшую ценность, и только по одному перекрывающемуся положению, если все они дают одинаковую стоимость.

2016, коп. 187, 269; 2018, с. 301.

§ 64.2-308.10. Источники, из которых выплачивается избирательная доля.

A. В разбирательстве по выборной акции сначала применяются следующие условия для удовлетворения суммы выборной доли и уменьшения или исключения любых взносов, причитающихся от наследственной массы умершего и получателей переводов умершего, не связанных с завещанием, другим лицам:

1. Суммы, исключенные из приумноженного имущества в соответствии с подразделом B 1 § 64.2-308.9, которые перешли к пережившему супругу, и суммы, которые перешли к пережившему супругу после смерти наследодателя в соответствии с осуществлением наследодателем права распоряжения имуществом, не включены в дополненное имущество;

2. Суммы, включенные в увеличенное имущество в соответствии с § 64.2-308.5, которые переходят или перешли к пережившему супругу по завещанию или правопреемству без завещания, и суммы, включенные в увеличенное имущество в соответствии с § 64.2-308. 7; и

3. Доля имущества супругов в суммах, включенных в увеличенное имущество в соответствии с § 64.2-308.8.

B. Доля имущества супругов в разделе A 3 рассчитывается путем умножения стоимости сумм, включенных в увеличенное имущество в соответствии с § 64.2-308.8, на процент увеличенного имущества, указанный в приложении в подразделе B § 64.2- 308.4 в зависимости от продолжительности брака супруга и умершего.

C. Если после применения подраздела A размер выборной доли не будет полностью удовлетворен, суммы, включенные в чистую наследственную массу наследодателя, за исключением активов, перешедших к пережившему супругу по завещанию или по завещанию, а также в — передача наследства другим лицам в соответствии с подразделами 1, 2 и 3 b § 64.2-308.6 применяется в первую очередь для удовлетворения неудовлетворенного остатка суммы выборной доли. Чистая наследственная масса умершего и та часть ненаследственной передачи умершего другим лицам применяются таким образом, что ответственность за неудовлетворенный остаток суммы выборной доли распределяется между получателями чистой наследственной массы умершего и той части ненаследственной доли умершего. — передачи завещания другим лицам пропорционально стоимости их доли в нем.

D. Если после применения подразделов A и C сумма выборной доли не удовлетворена полностью, оставшаяся часть переводов умершего без завещания другим лицам применяется таким образом, что ответственность за неудовлетворенный остаток суммы выборной доли распределяется между получателями оставшейся части переводов умершего, не связанных с завещанием, другим лицам пропорционально стоимости их доли в нем.

E. Неудовлетворенный остаток суммы выборной доли, как определено в соответствии с подразделом C или D, рассматривается как общее денежное завещание.

2016, коп. 187, 269; 2018, с. 301.

§ 64.2-308.11. Личная ответственность получателей.

A. Только первоначальные получатели переводов умершего без завещания другим лицам и одаряемые получателей переводов умершего без завещания другим лицам в той мере, в какой одаряемые владеют имуществом или доходами от него, обязаны совершить пропорциональный вклад в удовлетворение суммы выборной доли пережившего супруга. Лицо, обязанное внести вклад, может отказаться от пропорциональной части переводов умершего, не связанных с завещанием, или выплатить стоимость суммы, за которую он несет ответственность, наличными или, по соглашению пережившего супруга, другим имуществом. .

B. Если какой-либо раздел или часть любого раздела настоящей статьи имеет преимущественную силу в соответствии с федеральным законом в отношении платежа, объекта имущества или любой другой выгоды, включенной в передачу наследодателя другим лицам без завещания, лицо, которое, не за стоимость, получает платеж, предмет имущества или любую другую выгоду, обязан вернуть платеж, предмет имущества или выгоду или несет личную ответственность за сумму платежа или стоимость этого предмета имущества или выгоды. , как предусмотрено в § 64.2-308.10, лицу, которое имело бы право на это, если бы этот раздел или часть этого раздела не были вытеснены.

2016, коп. 187, 269.

§ 64.2-308.12. Производство по выборной доле; лимит времени.

A. Избрание оставшимся в живых супругом наследодателя, который умирает в Содружестве, должно быть сделано не позднее, чем через шесть месяцев после более позднего из (i) момента признания завещания умершего наследодателем или (ii) квалификация управляющего имуществом наследодателя, оставшегося без завещания, в письменной форме, зарегистрированной в суде или в его канцелярии, после такого признания или доказательства, которые разрешают допустить запись в запись в соответствии с Главой 6 (§ 55.1-600 и след.) Раздела 55.1. Секретарь регистрирует такое избрание в книге завещаний суда. Копия такого выбора должна быть предоставлена ​​личному представителю, если таковой имеется, обычной почтой США или вручена лично в течение 30 дней после подачи.

B. Оставшийся в живых супруг должен подать жалобу для определения выборной доли не позднее, чем через шесть месяцев после подачи заявления о выборе, как указано в подразделе A. Не позднее, чем через 30 дней после подачи жалобы, оставшийся в живых супруг должен предоставить копию жалобы всем известным лицам, заинтересованным в имуществе, а также распределителям и получателям частей увеличенного имущества, чьи интересы будут неблагоприятно затронуты получением выборной доли. Переводы умершего без завещания другим лицам не включаются в расширенное имущество для целей расчета выборной доли, если жалоба подается более чем через 12 месяцев после смерти умершего.

C. Несмотря на положения § 8.01-380, выбор выборной доли может быть отозван пережившим супругом в любое время до вынесения судом окончательного решения, и такой выбор аннулируется.

D. После уведомления и слушания суд должен определить размер выборной доли и распорядиться о ее выплате из активов приумноженного имущества или за счет вклада, как это представляется целесообразным в соответствии с §§ 64.2-308.10 и 64.2-308.11. Если выяснится, что средства или имущество, входящие в состав приумноженного имущества, не перешли во владение личного представителя или были распределены личным представителем, суд, тем не менее, устанавливает ответственность любого лица, имеющего какую-либо заинтересованность в этом фонде. или собственностью, или кто владеет ею, будь то в качестве доверительного управляющего или иным образом. Судебное разбирательство может быть продолжено в отношении меньшего числа лиц, против которых может быть запрошена помощь, но ни одно лицо не подлежит взносу в большей сумме, чем это лицо было бы в соответствии с §§ 64.2-308.10 и 64.2-308.11, если бы помощь была обеспечена против всех лиц, подлежащих взносу.

E. Приказ или решение суда может быть приведено в исполнение по мере необходимости в иске о взносе или выплате в других судах этого штата или других юрисдикций.

2016, коп. 187, 269.

§ 64.2-308.13. Право личного избрания пережившему супругу; недееспособный переживший супруг.

A. Право выбора может осуществляться только пережившим супругом или от его имени, который живет, когда выбор выборной доли подается в суд в соответствии с подразделом A § 64.2-308.12. Если выбор не сделан пережившим супругом лично, он может быть сделан от имени пережившего супруга его или ее опекуном или агентом на основании долговременной доверенности.

B. Если выбор сделан от имени пережившего супруга, который является недееспособным лицом, и суд издает распоряжение об определении сумм, причитающихся пережившему супругу, суд должен отложить часть суммы выборной доли, причитающейся от завещательное имущество умершего и получатели переводов умершего без завещания другим лицам в соответствии с подразделами C и D § 64. 2-308.10 и должны назначить доверенное лицо для управления этим имуществом для поддержки пережившего супруга. Для целей настоящего подраздела предполагается, что выборы от имени пережившего супруга опекуном или агентом на основании долговременной доверенности проводятся от имени пережившего супруга, который является недееспособным лицом. Доверительный управляющий должен управлять трастом в соответствии со следующими условиями или такими другими условиями, которые суд сочтет целесообразными:

1. Расходы дохода и основной суммы могут производиться в порядке, когда и в той мере, в которой опекун сочтет это подходящим и надлежащим для содержания пережившего супруга, без постановления суда, но в отношении другого содержания, дохода и имущества пережившему супругу и преимуществах медицинской или других форм помощи от любого правительства штата или федерального правительства или правительственного учреждения, на которые оставшийся в живых супруг должен претендовать на основании потребности.

2. Во время недееспособности пережившего супруга ни оставшийся в живых супруг, ни кто-либо, действующий от имени пережившего супруга, не имеет права прекратить траст; но если оставшийся в живых супруг восстанавливает дееспособность, оставшийся в живых супруг затем получает право прекратить траст и получить полное право собственности на доверительное имущество без доверительного управления, передав доверенному лицу письменное заявление, подписанное пережившим супругом, объявляющее о прекращении.

3. После смерти пережившего супруга доверительный управляющий должен передать неизрасходованное доверительное имущество в следующем порядке: (i) в соответствии с остаточной оговоркой, если таковая имеется, воли умершего супруга, против которого была отобрана выборная доля, как если этот умерший супруг умер сразу после пережившего супруга; или (ii) наследникам умершего супруга в соответствии с Главой 2 (§ 64.2-200 и последующие).

4. Траст должен рассматриваться как завещательный траст с учетом положений, регулирующих завещательных попечителей в соответствии с Разделом 64. 2.

2016, коп. 187, 269.

§ 64.2-308.14. Отказ от права избирать и других прав; защиты.

A. Право избрания пережившего супруга и права пережившего супруга на пособие по дому, освобожденное от налогообложения имущество и семейное пособие или от любого из них могут быть полностью или частично отменены до или после брака письменный договор, соглашение или отказ, подписанный пережившим супругом.

B. Отказ пережившего супруга не подлежит исполнению, если переживший супруг докажет, что:

1. Отказ не был оформлен добровольно; или

2. Отказ был недобросовестным, когда он был оформлен и до исполнения отказа, потому что:

a. Не было предоставлено справедливое и разумное раскрытие информации об имуществе или финансовых обязательствах наследодателя;

б. От какого-либо права на раскрытие информации об имуществе или финансовых обязательствах умершего, помимо предоставленного раскрытия информации, не было добровольно и явным образом в письменной форме отказаться; и

в. Оставшийся в живых супруг не имел или по разумным причинам не мог иметь достаточных знаний об имуществе или финансовых обязательствах умершего.

C. Вопрос недобросовестности отказа решается судом в соответствии с законом.

D. Если не предусмотрено иное, отказ от всех прав или равнозначная формулировка в отношении собственности или имущества настоящего или будущего супруга или полное соглашение об имуществе, заключенное после или в ожидании раздельного проживания или развода, является отказом всех прав на выборную долю, пособие на подворье, имущество, освобожденное от налогообложения, и семейное пособие каждым из супругов в собственности другого, а также отказ каждого из всех прав, которые в противном случае перешли бы к одному супругу от другого в результате наследования по закону или в силу любое завещание исполнено до отказа или урегулирования спора о собственности.

E. Если супруг умышленно покидает другого супруга или отказывается от него, и такое оставление или оставление продолжается до смерти другого супруга, сторона, которая покинула или бросила умершего супруга, лишается всех прав на имущество наследодателя в результате наследования по закону. , выборная доля, освобожденное имущество, семейное пособие и пособие на подворье.

2016, коп. 187, 269.

§ 64.2-308.15. Защита плательщиков и иных третьих лиц.

A. Хотя в соответствии с § 64.2-308.6 платеж, предмет имущества или другая выгода включены в передачу наследодателя другим лицам без завещания, плательщик или другое третье лицо не несет ответственности за совершение платежа или передачу предмета собственности или другой выгоды бенефициару, указанному в регулирующем документе, или за совершение любых других действий, добросовестно полагаясь на действительность регулирующего документа, по запросу и при наличии достаточных доказательств смерти наследодателя перед плательщиком или другой третьей стороной. получил письменное уведомление от пережившего супруга или представителя супруга в соответствии с требованиями § 64.2-308.12 о том, что жалоба на выборную долю была подана. Плательщик или иное третье лицо несет ответственность за платежи или иные действия, совершенные после получения плательщиком или иным третьим лицом письменного уведомления о подаче жалобы на выборную акцию.

B. Письменное уведомление о подаче жалобы на выборную акцию должно быть отправлено в главный офис или на дом плательщика или другого третьего лица заказным письмом или заказным письмом с уведомлением о вручении или вручено плательщику или другому третьему лицу в том же порядке, что и повестка в гражданском иске. После получения письменного уведомления о подаче жалобы на выборную акцию плательщик или другое третье лицо может уплатить любую причитающуюся сумму или передать или сдать на хранение любой объект имущества, находящийся в его в имение наследодателя. Суд удерживает денежные средства или объект имущества и, приняв решение в соответствии с подразделом D § 64.2-308.12, распорядится о выплате в соответствии с определением. Если в течение установленного срока в соответствии с подразделом A § 64.2-308.12 в суд не подается жалоба или, если она подана, выбор выборной акции отменяется в соответствии с подразделом C § 64.2-308.12, суд издает распоряжение о выплате назначенному бенефициар. Платежи или переводы в суд или депозиты, внесенные в суд, освобождают плательщика или другую третью сторону от всех требований в отношении уплаченных таким образом сумм или стоимости имущества, переданного или депонированного таким образом.

C. По жалобе бенефициара, указанного в регулирующем акте, в суд по наследственным делам, суд может распорядиться о выплате бенефициару всего имущества или его части в размере и на условиях, соответствующих настоящей статье.

2016, коп. 187, 269.

§ 64.2-308.16. Права на семейное проживание.

До тех пор, пока права пережившего супруга на основное семейное жилище не будут определены и удовлетворены соглашением между сторонами или окончательным решением суда, в случаях (i) когда основное семейное жилище переходит в соответствии с положениями § 64.2-200 и умершего остались дети или их потомки, один или несколько из которых не являются детьми или их потомками пережившего супруга, или (ii) если оставшийся в живых супруг претендует на выборную долю в увеличенном имуществе умершего в соответствии с настоящей статьей, оставшийся в живых супруг может владеть, занимать и пользоваться основным семейным жилищем и приусадебным участком без платы за аренду, ремонт, налоги или страховку. Если оставшийся в живых супруг лишается права собственности на основное семейное жилище и придомовую территорию, при подаче жалобы на незаконное проникновение или задержание он имеет право взыскать право владения этим жилищем и убытки, понесенные им в связи с таким лишением в течение времени он был так лишен. Ничто в этом разделе не может быть истолковано как нарушающее залоговое право или задерживающее исполнение такого залогового права Содружества или любой местности в отношении налогов, начисленных на имущество.

2016, коп. 187, 269.

§ 64.2-308.17. Установленные законом права запрещены дезертирством или оставлением.

Если родитель умышленно покидает или бросает своего несовершеннолетнего или недееспособного ребенка, и такой дезертирство или оставление продолжается до смерти ребенка, родитель лишается всех прав на имущество ребенка в результате наследования по закону.

2016, коп. 187, 269.

Статья 2. Освобожденное имущество и льготы.

§ 64. 2-309. Семейное пособие.

A. В дополнение к любому другому праву или пособию в соответствии с настоящей статьей, в случае смерти умершего, который проживал в Содружестве, оставшийся в живых супруг и несовершеннолетние дети, которых умерший был обязан содержать, имеют право на разумное денежное пособие имущества на их содержание в течение периода управления, причем такое пособие не может продолжаться более одного года, если имущества недостаточно для удовлетворения всех разрешенных требований. Семейное пособие может выплачиваться в виде единовременной суммы, не превышающей 24 000 долларов США, или периодическими платежами, не превышающими 2 000 долларов США в месяц в течение одного года. Он выплачивается пережившему супругу за использование пережившим супругом и несовершеннолетними детьми или, если переживший супруг отсутствует, лицу, осуществляющему уход и опеку над несовершеннолетними детьми. Если какой-либо несовершеннолетний ребенок не проживает с пережившим супругом, семейное пособие может выплачиваться частично супругу и частично лицу, осуществляющему уход и попечительство над ребенком, в зависимости от их потребностей. При отсутствии несовершеннолетних детей пособие выплачивается пережившему супругу.

B. Семейное пособие имеет приоритет над всеми требованиями к имуществу.

C. Семейное пособие выплачивается в дополнение к любому пособию или доле, переходящей к пережившему супругу или несовершеннолетним детям по воле умершего, в результате наследования по закону или в виде выборной доли.

D. Смерть любого лица, имеющего право на семейное пособие, прекращает право этого лица на любое еще невыплаченное пособие.

1981 г., с. 580, §§ 64.1-151.1, 64.1-151.4; 1987, с. 222; 1990, с. 831; 1996, с. 549; 2001, с. 368; 2012, с. 614; 2014, с. 532.

§ 64.2-310. Освобожденное имущество.

A. В дополнение к любому другому праву или привилегии в соответствии с этой статьей, переживший супруг умершего, который проживал в Содружестве, имеет право из имущества на сумму, не превышающую 20 000 долларов США сверх любых обеспечительных интересов в нем в домашней мебели, автомобилях , мебель, бытовая техника и личные вещи. При отсутствии пережившего супруга несовершеннолетние дети наследодателя имеют право в равных долях на такое имущество той же стоимости. Если стоимость освобожденного имущества, выбранного сверх любых обеспечительных интересов в нем, составляет менее 20 000 долларов США, или если в наследственном имуществе отсутствует освобожденное имущество стоимостью 20 000 долларов США, супруг или несовершеннолетние дети имеют право на другие активы наследственного имущества, если таковые имеются. , в той мере, в какой это необходимо для компенсации стоимости в 20 000 долларов.

B. Право на изъятие имущества и других активов наследственного имущества, необходимых для восполнения недостатка изъятого имущества, имеет приоритет перед всеми требованиями к наследственному имуществу, за исключением семейного пособия.

C. Право на освобождение от собственности предоставляется в дополнение к любой выгоде или доле, переходящей к пережившему супругу или несовершеннолетним детям по воле наследодателя, в порядке наследования по закону или в виде выборной доли.

1981 г., с. 580, § 64.1-151.2; 1990, с. 831; 1996, с. 549; 2001, с. 368; 2012, с. 614; 2014, с. 532.

§ 64.2-311. Усадебное пособие.

A. В дополнение к любому другому праву или пособию в соответствии с этой статьей, оставшийся в живых супруг умершего, который проживал в Содружестве, имеет право на пособие на проживание в размере 20 000 долларов США. Если в живых нет супруга, каждый несовершеннолетний ребенок умершего имеет право на пособие на проживание в размере 20 000 долларов США, разделенное на количество несовершеннолетних детей.

B. Пособие на приусадебный участок имеет приоритет над всеми требованиями к имуществу, за исключением семейного пособия и права на освобождение от собственности.

C. Пособие на приусадебный участок выплачивается вместо любой доли, переходящей к пережившему супругу или несовершеннолетним детям по завещанию наследодателя или в результате наследования по закону; при условии, однако, что сумма, переходящая к пережившему супругу и несовершеннолетним детям по завещанию умершего или в результате наследования без завещания, составляет менее 20 000 долларов, то оставшийся в живых супруг или несовершеннолетние дети имеют право на пособие на приусадебное хозяйство в размере, который при добавлении к имуществу переходящая к пережившему супругу и несовершеннолетним детям по завещанию наследодателя или в порядке наследования по закону, составляет сумму в размере 20 000 долларов США.

D. Если оставшийся в живых супруг претендует и получает выборную долю в имуществе наследодателя в соответствии с §§ 64.2-302–64.2-307, оставшийся в живых супруг не имеет права на какое-либо пособие на проживание. Если оставшийся в живых супруг требует и получает выборную долю в имуществе умершего в соответствии со статьей 1.1 (§ 64.2-308.1 и последующие), надбавка за приусадебное хозяйство добавляется к любому пособию или доле, переходящей к пережившему супругу в качестве выборной доли.

1981 г., с. 580, § 64.1-151.3; 1990, с. 831; 2001, с. 368; 2012, с. 614; 2014, с. 532; 2016, cc. 187, 269; 2017, cc. 32, 82.

§ 64.2-312. Источник, определение и документация семейного пособия, освобожденного имущества и пособия на приусадебный участок; ходатайство о послаблении.

A. Имущество, специально завещанное или завещанное, не должно использоваться для удовлетворения права на освобождение от собственности и пособия на подворье, если в наследственном имуществе достаточно активов для удовлетворения таких прав. С учетом этого ограничения оставшийся в живых супруг или опекун несовершеннолетних детей может выбрать наследственную собственность в качестве освобожденного имущества и пособия на подворье. Личный представитель может сделать этот выбор, если оставшийся в живых супруг или опекун несовершеннолетних детей не может или не может сделать это в разумные сроки, или если у несовершеннолетних детей нет опекуна. Личный представитель может оформить акт о распределении, чтобы установить право собственности на имущество, взятое в качестве пособия на приусадебное хозяйство, или имущество, освобожденное от налогообложения, которое, если оно оформлено, должно (i) описывать имущество с разумной точностью и (ii) указывать стоимость каждого актива. включены в него. Личный представитель может определить семейное пособие единовременно или периодическими платежами в соответствии с § 64.2-309.. Личный представитель может распределять средства, принадлежащие имуществу, в счет выплаты семейного пособия и в счет выплаты любой части освобожденного имущества или пособия на подворье, подлежащего выплате наличными.

B. Личный представитель или любое заинтересованное лицо, пострадавшее в связи с выбором, определением, выплатой, предлагаемой выплатой или бездействием в соответствии с настоящим разделом, может обратиться в окружной суд с ходатайством о надлежащем возмещении, включая присуждение семейного пособия в большем или меньше, чем то, что определил или мог бы определить личный представитель. Такое ходатайство может быть односторонним; при условии, однако, что суд по своему усмотрению может потребовать такого уведомления и созыва заинтересованных сторон, которые он сочтет надлежащими в каждом конкретном случае.

1981 г., гр. 580, § 64.1-151.4; 1996, с. 549; 2001, с. 368; 2012, с. 614.

§ 64.2-313. Когда и как могут быть затребованы освобожденное имущество и пособия.

Любое решение о получении семейного пособия, освобожденного имущества или пособия на подворье должно быть сделано в течение одного года после смерти наследодателя. Выборы должны быть сделаны либо лично в суде, обладающем юрисдикцией в отношении завещания или управления имуществом умершего, либо в письменной форме, зарегистрированной в суде или в его канцелярии, после такого подтверждения или доказательства, которые разрешают допустить письменное заявление. сделать запись в соответствии с главой 6 (§ 55.1-600 и далее) раздела 55.1.

1981 г., гр. 580, § 64.1-151.5; 2012, с. 614.

§ 64.2-314. Отказ.

A. От права пережившего супруга наследодателя на получение приусадебного пособия в наследственном имуществе наследодателя, предусмотренного в § 64.2-311, можно отказаться в течение жизни наследодателя только путем заключения брачного или добрачного договора в соответствии с главой 8 ( § 20-147 и след.) Раздела 20 или посредством оформления отказа при условии, что (i) отказ составлен в письменной форме, (ii) язык отказа содержит упоминание о надбавке на приусадебном участке в заметной форме, и (iii) отказ был подписывается пережившим супругом.

B. От права на семейное пособие и освобожденное от налогообложения имущество, как это предусмотрено в §§ 64.2-309 и 64.2-310, можно отказаться при жизни наследодателя только путем заключения брачного или добрачного соглашения, заключенного в соответствии с главой 8 ( § 20-147 и далее) Раздела 20.

1990, c. 831, § 64.1-151.6; 2012, с. 614.

Статья 3. Закон о единообразном распределении прав общинной собственности на момент смерти.

§ 64.2-315. Заявление.

Настоящая статья применяется к распоряжению в случае смерти следующим имуществом, приобретенным лицом, состоящим в браке:

1. Все личное имущество, где бы оно ни находилось:

а. Которые были приобретены или стали и оставались совместной собственностью в соответствии с законами другой юрисдикции;

б. Которая, вся или пропорциональная часть этого имущества, была приобретена за счет арендной платы, выпусков или дохода, или доходов от этого общего имущества, или в обмен на него; или

в. Который прослеживается до этого общего имущества;

2. Все или пропорциональная часть любого недвижимого имущества, расположенного в Содружестве, которое было приобретено за счет арендной платы, выпусков или дохода, доходов от или в обмен на имущество, приобретенное в качестве или ставшее и оставшееся достоянием сообщества в соответствии с законодательством другой юрисдикции, или имущество, прослеживаемое к этой совместной собственности.

1982 г., гр. 456, § 64.1-197; 2012, с. 614.

§ 64.2-316. Презумпции.

При определении того, применима ли данная статья к конкретному имуществу, применяются следующие опровержимые презумпции:

1. Имущество, приобретенное во время брака супругом, состоящим в этом браке, проживающим в юрисдикции, по законам которой имущество может быть затем приобретено как совместная собственность, считается презумпцией быть приобретенным или стать и оставаться в качестве имущества, к которому применяется настоящая статья; и

2. Недвижимое имущество, расположенное в Содружестве, и личное имущество, где бы оно ни находилось, приобретенное состоящим в браке лицом, проживающим в юрисдикции, по законам которой имущество не могло быть приобретено в качестве совместной собственности, право собственности на которое было получено в форме, которая создавала права дожитие, предполагается, что оно не является имуществом, к которому применяется настоящая статья.

1982 г. , с. 456, § 64.1-198; 2012, с. 614.

§ 64.2-317. Распоряжение после смерти.

В случае смерти лица, состоящего в браке, половина имущества, на которое распространяется действие настоящей статьи, является собственностью пережившего супруга и не подлежит завещательному распоряжению наследодателем или разделу по законам Содружества о наследовании без завещания. Половина этого имущества является собственностью наследодателя и подлежит завещательному распоряжению или распределению в соответствии с законами Содружества о наследовании по закону. В отношении имущества, к которому применяется настоящая статья, половина имущества умершего не подлежит праву пережившего супруга на выборную долю в соответствии с § 64.2-302 или статьей 1.1 (§ 64.2-308.1 и далее), в зависимости от обстоятельств. .

1982 г., гр. 456, § 64.1-199; 1990, с. 831; 2012, с. 614; 2016, cc. 187, 269.

§ 64.2-318. Совершенство титула пережившего супруга.

Если право собственности на какое-либо имущество, к которому применяется настоящая статья, принадлежало наследодателю на момент смерти, право собственности оставшегося в живых супруга может быть закреплено по решению суда или путем исполнения документа личным представителем или наследники или наследники наследодателя с одобрения комиссара по счетам. Ни личный представитель, ни суд, в котором осуществляется управление имуществом наследодателя, не обязаны выяснять или пытаться выяснить, является ли имущество, принадлежащее наследодателю, собственностью, к которой применяется настоящая статья, если только переживший супруг или оставшийся в живых супруг не предъявят письменного требования. правопреемник супруга.

1982 г., гр. 456, § 64.1-200; 2012, с. 614.

§ 64.2-319. Совершенство титула личного представителя, наследника или завещателя.

Если право собственности на какое-либо имущество, к которому применяется настоящая статья, принадлежит пережившему супругу на момент смерти наследодателя, личный представитель или наследник или завещатель наследодателя может возбудить иск о закреплении права собственности на имущество. Личный представитель не несет фидуциарной обязанности выяснять или пытаться выяснить, является ли какое-либо имущество, находящееся в собственности пережившего супруга, собственностью, к которой применяется настоящая статья, если только наследник, завещатель или кредитор умершего не предъявит письменного требования.

1982 г., гр. 456, § 64.1-201; 2012, с. 614.

§ 64.2-320. Покупатель по стоимости или кредитор.

A. Если переживший супруг имеет очевидное право собственности на имущество, к которому применяется настоящая статья, приобретатель стоимости или ссудодатель, получающий обеспечительный интерес в отношении имущества, получает свою долю в имуществе без каких-либо прав личного представителя или наследника. или завещатель наследодателя.

B. Если личный представитель или наследник или завещатель наследодателя имеет право собственности на имущество, к которому применяется настоящая статья, покупатель за стоимость или кредитор, получающий обеспечительный интерес в имуществе, получает свое право на имущество без каких-либо права пережившего супруга.

C. Покупателю за стоимость или кредитору не нужно спрашивать, правильно ли действовал продавец или заемщик.

D. Поступления от продажи или создания обеспечительного интереса должны рассматриваться так же, как имущество, переданное покупателю по стоимости или ссудодателю.

1982 г., с. 456, § 64.1-202; 2012, с. 614.

§ 64.2-321. Права кредитора.

Настоящая статья не затрагивает прав кредиторов в отношении имущества, на которое распространяется действие настоящей статьи.

1982 г., гр. 456, § 64.1-203; 2012, с. 614.

§ 64.2-322. Действия женатых лиц.

Положения настоящей статьи не препятствуют тому, чтобы лица, состоящие в браке, разделяли или изменяли свои доли в имуществе, на которое распространяется действие настоящей статьи.

1982 г., с. 456, § 64.1-204; 2012, с. 614.

§ 64.2-323. Ограничения завещательного распоряжения.

Настоящая статья не дает лицу права распоряжаться имуществом по завещанию, если оно удерживается в соответствии с установленными законом ограничениями, препятствующими завещательному распоряжению этого лица.

1982 г., гр. 456, § 64.1-205; 2012, с. 614.

§ 64.2-324. Единообразие применения и конструкции.

Настоящая статья должна применяться и толковаться таким образом, чтобы достичь своей общей цели — сделать единым законодательство в отношении предмета настоящей статьи в тех штатах, которые ее принимают.

1982 г., с. 456, § 64.1-206; 2012, с. 614.

By the Power of Homestead

Эта статья предназначена для того, чтобы стряхнуть пыль с проверенной временем игры «кто должен подписывать и что нужно подписывать?»

Кто должен подписывать листинг или агентское соглашение с покупателем, юридически отличается от того, кто должен подписывать документ о передаче, например, предложение о покупке. И эта статья будет посвящена тому, когда недвижимость принадлежит супружеской паре.

Сценарий


Пара купила дом во время брака, и этот дом был основным местом жительства пары. Пара подала на развод. Муж съехал из дома пары, а жена осталась в собственности. Жена связалась с вами, чтобы перечислить имущество.


Можете ли вы перечислить имущество только с подписью жены?

Да.

Договор листинга должен быть подписан кем-то, кто соглашается оплатить комиссию. См. Стат. Висконсин. § 240.10(1). Закон не требует, чтобы все владельцы подписывали договор о листинге, чтобы договор о листинге имел юридическую силу в отношении владельца, который подписывает его. Следовательно, технически жена, подписывающая листинг, может нести ответственность за комиссию фирме, которая успешно нашла покупателя.

Перед тем, как принять листинг, подписанный одним из супругов, можно проконсультироваться с юристом по поводу множества потенциальных проблем, включая обязанности по раскрытию информации перед потенциальными покупателями, закон о приусадебном участке, закон о совместном имуществе, а также раскрытие информации агентством клиенту-продавцу и клиенту-продавцу.

Кроме того, агент должен ознакомиться с политикой компании в отношении возможности сознательного подписания договора листинга без всех необходимых подписей. Действия без подписи всех владельцев обычно вызывают потенциальную проблему со стороны продавцов, которые не соглашаются продать недвижимость. Имейте в виду, что закон об усадьбе требует, чтобы оба супруга подписали предложение, независимо от того, являются ли один или оба супруга титулом. Тем не менее, это хорошее эмпирическое правило, чтобы все продавцы подписали список, даже если недвижимость не является усадьбой.

Например, если вы размещаете недвижимость у нескольких продавцов, таких как группа братьев и сестер, унаследовавших семейную собственность, лучше всего, чтобы все продавцы подписали список, чтобы гарантировать, что все в целом готовы продать недвижимость. имущество. Хотя нет никакой гарантии, что продавец согласится с условиями предложения только потому, что продавец подписал договор о листинге, сам факт того, что вы знаете, что продавец с энтузиазмом относится к идее продажи собственности, уменьшает один элемент потенциальной драмы. И уменьшение элемента драмы всегда имеет свои преимущества.

Можно ли продать дом только с подписью жены?

№ 

В соответствии с законодательством штата Висконсин одному из супругов запрещается передавать только приусадебное имущество.

Что такое усадьба? «Усадьба» относится к дому или месту жительства человека, состоящего в браке. В сельской местности усадьба состоит из дома и прилегающего к нему земельного участка, необходимого для использования жилого помещения в качестве жилища, но не менее одной четверти акра и не более 40 акров. Это определение должно быть широким и охватывать имущество, если в нем проживает один или оба супруга.

В Висконсине, штат Висконсин. Стат. § 706.02 предусматривает, что оба супруга должны подписать все документы, свидетельствующие о праве собственности на любую приусадебную собственность, включая предложение о покупке и акт или договор на землю. Вообще говоря, «усадьба» — это дом или жилище женатого человека.

Принятие предложения должно быть оформлено в письменной форме, чтобы удовлетворить требованиям штата Висконсин. § 706.02 требования к письменному договору о праве собственности на недвижимость. Висконсин Стат. § 706.02 требует, чтобы документ о передаче недвижимости, такой как предложение о покупке, должен идентифицировать стороны и быть подписан всеми сторонами или от их имени для создания обязывающего договора.

Таким образом, на всех документах о передаче имущества должны быть подписи обоих супругов. Вообще говоря, это означает все, начиная с предложения и заканчивая актом и каждым промежуточным документом. Даже если право собственности принадлежит только одному супругу, недвижимость является усадьбой и требует подписей обоих супругов.

Если отсутствующий супруг желает отказаться от своих прав на усадьбу, этот супруг может присоединиться к передаче или осуществить отдельную передачу своих прав на усадьбу.

Однако, если один из супругов отказывается подписывать документы о передаче имущества, другому супругу необходимо будет поговорить с юристом о своих юридических возможностях.

Обратите внимание, что статус усадьбы применяется к жилой недвижимости, в которой оба супруга проживают вместе, а также к жилищу, в котором один из супругов проживает один. Например, если один из супругов работает в Мэдисоне и живет в кондоминиуме пары в течение недели, а другой супруг проживает в доме пары в Милуоки, каждая собственность, возможно, считается усадьбой пары.

Может ли один из супругов расписаться за другого?

№ 

Если у супруга нет надлежащих полномочий на подписание за другого, таких как доверенность, оба продавца должны принять предложение в письменной форме, чтобы удовлетворить требования § 706.02 в отношении передачи недвижимости. Супруги не имеют автоматического права расписываться друг за друга.

Как узнать, является ли чья-то собственность усадьбой?

Агент должен задавать вопросы во время листинга, чтобы узнать, состоит ли продавец в браке. Как бы грубо это ни звучало, пара состоит в браке до развода. Кроме того, обращение к титульной компании с подтверждением того, чьи имена указаны в названии, является еще одним способом начать процесс расследования. Учитывая Закон штата Висконсин о семейной собственности, продавец может проконсультироваться с юрисконсультом о последствиях предстоящего развода.

Если имущество не является усадьбой, брокер должен определить, как осуществляется право собственности на имущество, чтобы знать, кто должен подписать предложение и акт. Например, если собственность названа именами «Mr. Продавец или г-жа Продавец, муж и жена, в качестве семейного имущества, оставшегося после потери кормильца», то либо г-н Продавец, либо г-жа Продавец могли осуществлять управление и контроль и индивидуально передавать право собственности. Опять же, если недвижимость представляет собой усадьбу, то оба супруга должны оформить предложение о покупке и все другие соответствующие документы, включая акт.

Кто должен подписать предложение, если супруги покупают недвижимость?

Состоящие в браке лица могут приобретать имущество на имя только одного из супругов. Обязательное предложение будет создано при условии, что предложение о покупке сделано на одно имя, и покупатель подпишет предложение о покупке. Покупатели сами решают, при желании, по совету своего адвоката, хотят ли они владеть титулом от имени только одного супруга.

Предусмотрены ли в законодательстве штата Висконсин исключения в отношении требования о подписи усадьбы?

Да.

Если только один супруг имеет право собственности и документ, который необходимо подписать, представляет собой ипотечный кредит на покупку, даже если собственностью является усадьба, подписать должен только супруг, имеющий право собственности.

Что такое Закон штата Висконсин о семейной собственности?

Закон штата Висконсин о семейной собственности, найденный в штате Висконсин. Глава. 766, исходит из того, что все, что супружеская пара, проживающая в Висконсине, приобретает во время брака, принадлежит им в равной степени. Акт важен при определении:

• Собственность, которая влияет, среди прочего, на то, как имущество пары переходит в случае смерти одного или обоих супругов, а также на права кредиторов.
• Управление и контроль, который определяет, кто имеет право продавать, сдавать в аренду или закладывать недвижимость супругов.

Эти права основаны на формулировке, используемой в документе о собственности.

Закон классифицирует имущество супружеской пары, приобретенное после (1) бракосочетания пары, (2) установления места жительства пары в штате Висконсин или (3) 1 января 19 г. 86, в зависимости от того, что наступит последним. Это называется «дата определения». Имущество, приобретенное супругами до даты определения, называется «имуществом на дату определения» и рассматривается как отдельная категория для целей завещания.

Что делает Закон штата Висконсин о семейной собственности?

Акт классификации имущества. Каждый из супругов, как правило, имеет неделимую половинную долю в каждом объекте совместной собственности независимо от денежной стоимости фактического вклада супруга в актив.

Супруг не может передавать свою половину доли в совместно нажитом имуществе в качестве отдельной доли. Тем не менее, штат Висконсин. § 766.51 предусматривает, что супруг, управляющий и контролирующий имущество, принадлежащее супругу, — например, коттедж, зарегистрированный только на имя одного из супругов, — может продать имущество, но другой супруг будет иметь долю в выручке от продажи, поскольку актив являлась супружеской собственностью. В случае смерти половина всего имущества супругов, за некоторыми исключениями, становится частью имущества умершего супруга и может быть разделено по завещанию умершего супруга.

Как недвижимость классифицируется в соответствии с Законом штата Висконсин о семейном имуществе?

Индивидуальное имущество 

Индивидуальное имущество супруга обычно представляет собой имущество, которым супруг владел до даты определения. Имущество, приобретенное супругом во время брака, также может быть личной собственностью, как это предусмотрено в Законе штата Висконсин. § 766.31, если имущество было приобретено:

• В дар или по наследству от третьего лица или в доверительное управление только одному супругу.
• В обмен на личную собственность супруга или за счет доходов от нее.
• От оценки индивидуальной собственности супруга, за исключением той степени, в которой оценка является результатом применения труда или навыков другого супруга, что может привести к тому, что собственность станет смешанной собственностью, согласно Закону штата Висконсин. § 766.63.
• По решению суда или по договору о совместном имуществе супругов, определяющем его как личную собственность одного из супругов.

Доход от имущества супруга может быть классифицирован как личное имущество, если супруг оформляет одностороннее письменное заявление о такой классификации — в противном случае, как правило, это будет совместное имущество.

Семейное имущество, оставшееся после наследства 

После смерти супруга, семейное имущество, оставшееся после наследства, переходит к пережившему супругу без завещания и не регулируется положениями завещания умершего супруга. Супружеское имущество, оставшееся после наследства, создается, когда в акте или другом документе, передающем право собственности, указаны оба супруга и указано, что это имущество является «супружеским имуществом, находящимся в наследство».

Если муж и жена приобретают усадьбу после даты определения, она автоматически классифицируется Статистическим управлением штата Висконсин как совместно нажитое имущество. § 766.605, если иная классификация не выражена в акте или в соглашении о супружеской собственности.

Соглашения о совместном имуществе

Закон о совместном имуществе разрешает супружеским парам или парам, собирающимся вступить в брак, заключать различные соглашения о совместном имуществе, классифицируя все активы, находящиеся в настоящее время или будущие активы, как индивидуальную собственность, семейную собственность или некоторую комбинацию классификаций. Некоторые соглашения о совместном имуществе супругов используются для изменения прав супругов на управление и контроль над некоторыми или всеми активами недвижимого имущества пары.

Соглашения о супружеской собственности могут быть зарегистрированы в реестре сделок и, следовательно, стать частью цепочки правового титула. Однако соглашения о совместном имуществе супругов могут не регистрироваться, и листинговые агенты могут узнать о них в разное время в ходе сделки.

Если вы перечисляете то, что, по вашему мнению, является усадьбой, а затем продавец сообщает вам, что соглашение о совместном имуществе супругов предусматривает, что усадьба является личной собственностью только одного супруга, то только этот супруг должен подписать.

Однако агенты должны быть проинформированы о том, что некоторые титульные компании могут не признавать такие соглашения о совместном имуществе супругов и по-прежнему могут потребовать от обоих супругов подписать документы о передаче имущества. Титульные компании страхуют закрытие и, таким образом, проявляют осторожность, когда сталкиваются с соглашением о военном имуществе, которое лишает прав на поместье одного из супругов. Поэтому продавцу, возможно, придется работать со своим юрисконсультом и титульной компанией, чтобы определить, кто должен подписать право передачи собственности.

Не будь страусом — игнорирование не поможет

Если вы как агент по недвижимости знаете, что продавцы женаты и вы продаете их жилье, вам нужно как можно скорее выяснить, кто и что подписывает . Если вы решите ничего не делать, а покупатель узнает за несколько дней до закрытия от титульной компании, что другой супруг должен был подписывать все это время, у вас есть проблема. Сделав еще один шаг в этом примере, предположим, что другой супруг не подпишет или не сможет подписать до даты закрытия.

a	Less than 1 year	3%
a	1 year but less than 2 years	6%
b	2 years but less than 3 years	12 %
c	3 years but less than 4 years	18%
d	4 years but less than 5 years	24%
e	5 years but less than 6 лет	30%
f	6 years but less than 7 years	36%
g	7 years but less than 8 years	42%
h	8 years but Менее 9 лет	48%
I	9 лет, но менее 10 лет	54%
J	10 лет, менее чем
J	11 years but less than 12 years	68%
l	12 years but less than 13 years	76%
m	13 years but less than 14 years	84%
N	14 лет, но менее 15 лет	92%
o	15 лет или более	100%