Порядок и этапы строительства частного загородного дома, коттеджа. Срок строительства жилого дома
Строительство новостройки: сколько ждать
Источник фотографииПри покупке квартиры в новостройке всегда есть риск, что дом может быть не достроен из-за внезапно наступившего кризиса, банкротства компании и других причин. Но если быть оптимистично настроенным, выбрать компанию, хорошо зарекомендовавшую себя на рынке, то можно быть уверенным, что получите долгожданные ключи от своей квартиры. Однако вопрос в том, сколько времени уходит на строительство одного дома.
Всегда существует некий средний показатель, исходя из которого, можно понять, когда тот или иной дом будет построен. В первую очередь следует обратить внимание на то, что сроки будут зависеть не только от масштабов самого объекта, но и от технологии строительства, которую использует девелопер. «Для сравнения за месяц можно построить три этажа панельного комплекса или только один – монолитного, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - В Новой Москве на текущий момент более 60% жилых корпусов возводятся по монолитной и монолитно-кирпичной технологии. Средний срок строительства подобного многоэтажного дома составляет 1,5-2 года».
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» в свою очередь отмечает, что панельный многоэтажный жилой комплекс строится в среднем за один год. «Хотя опытные застройщики могут управиться и за меньший срок, например, за 8 месяцев, - подчеркивает он. - А вот малоэтажные дома, пусть даже и монолитные или монолитно-каркасные, можно построить всего за полгода». Заметим, что столь высокая скорость в малоэтажных домах обусловлена, прежде всего, упрощенной технологией – здесь нет лифтов, сложностей с логистикой и тяжелой строительной техники.
Стратегии девелоперов
Если говорить о процентном соотношении покупки квартир на начальном этапе строительства в Новой Москве, и когда уже дом построен, то, по словам Марии Литинецкой, цифры разнятся от проекта к проекту. «Здесь все зависит от стратегии застройщика, - говорит она. - Если деньги дольщиков нужны девелоперу как воздух (например, в случае, когда нет ни собственных, ни заемных средств), он может открыть продажи сразу же после соблюдения всех формальностей и выставить на реализацию практически весь объем квартир. После того, как необходимые средства будут получены, застройщик может урезать продаваемый объем до минимума либо просто зарезервировать самые ликвидные варианты, чтобы реализовать их в дальнейшем по более высокой стоимости».
Однако стоит отметить, что есть и другие застройщики, которые придерживают квартиры. Обычно это относится к небольшим, точечным проектам. Девелоперы делят весь объем и продают партиями по мере повышения стадии строительства, постепенно увеличивая цену. Таким образом, им удается выдержать определенную среднюю цену за весь период реализации. При этом девелоперы могут даже не открывать продажи на начальном этапе. Например, если у них есть собственные или кредитные средства. Они могут вывести квартиры на «продвинутом» этапе, когда будут построены нижние этажи комплекса. В данном случае и цена квадратного метра будет уже выше.
Заметим, что, как правило, на старте проекта всегда сложно привлечь первых покупателей. По словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, в связи с этим, застройщик может существенно снизить стартовые цены (демпинг), провести активную рекламную кампанию до начала официальных продаж или предложить уникальные условия покупки первым клиентам. Но если проект малоликвидный или, того хуже, проблемный (и об этом уже известно многим), то вполне вероятно, что доля проданных на начальном этапе квартир окажется минимальной. Даже если застройщик изначально выставит их все. И наоборот, если известно, что благодаря своим качественным характеристикам проект, скорее всего, покажет высокую динамику продаж уже на старте, то застройщик, как уже было выше сказано, может существенно ограничить объем выставленных на реализацию квартир. То есть в таком случае доля жилья, проданного на начальном этапе строительства, уже будет зависеть от конкретной стратегии девелопера – нужны ли ему деньги в большом количестве прямо сейчас или же он хочет растянуть процесс, но при этом получить более высокую прибыль.
Реализация проекта
Темпы реализации предложения зависят, в первую очередь, от качественных характеристик самого проекта и цен. Наиболее ликвидные объекты реализуются в течение одного, максимум двух месяцев.
Как показывает практика, на первоначальном этапе в Новой Москве пользуются особым спросом проекты масштабного освоения территорий, на котором бывает, что доля сделок в отдельных корпусах составляет до 55-60%, из которых до 25% составляют покупатели-инвесторы.
По словам Елены Ржавской, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, в настоящее время покупатели достаточно активны в отношении предложений на начальных этапах строительства. «Однако, несмотря на более привлекательные цены в начале строительства, все-таки основная часть покупательского спроса направлена на менее рискованные покупки в новостройках – на этапах возведения наземных этажей и внутренних работ», - утверждает она.
Александр Зубец отмечает, что если проект на протяжении всего срока реализации показывал хорошие темпы продаж, то к моменту ввода в эксплуатацию жилого комплекса нераспроданными могут остаться лишь 10-15% квартир. - А в некоторых случаях застройщику удается реализовать весь объем полностью еще до окончания строительства. Особенно если речь идет о высоколиквидном продукте с адекватным ценником».
По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», хорошим темпом продаж, особенно на ранней стадии можно считать темпы 100-150 квартир в месяц.
Мария Литинецкая отмечает, что при высоких темпах реализации к моменту ввода объекта в эксплуатацию, как правило, бывает распродано примерно 70-80% от общего объема квартир, а в некоторых случаях уже вообще ничего не остается.
В качестве примера рекордных продаж можно привести малоэтажный квартал Южный, который входит в состав ЖК «Новые Ватутинки». Подобные проекты обычно показывают невысокие темпы реализации – 15-40 квартир в месяц. Однако Южный установил своего рода рекорд: в нем продажи идут на уровне 70-150 квартир в месяц. Далеко не каждый многоэтажный комплекс может «похвастаться» аналогичной динамикой реализации.
Также из наиболее успешных проектов можно упомянуть ЖК «Николин Парк», где на сегодня свободных квартир в продаже уже нет, несмотря на то, что дом еще не сдан в эксплуатацию. Еще один жилой комплекс, где фиксировались рекордные темпы продаж - «Новое Бутово» (150-180 квартир в месяц).
Ближайшие десятилетия
По данным Московского правительства, в Новой Москве за первый квартал построено и введено в эксплуатацию 520,9 тыс. кв.м. недвижимости всего, из них 394 тыс. кв.м. жилой многоквартирной недвижимости. Поскольку всего в плане на 2014 год стоит показатель 1 582,8 тыс. кв.м., то получается, что ввести необходимо 1 188,8 тыс. кв.м. жилья. «Возьмем для расчета средний корпус, например шестисекционный жилой дом 12-16 этажей (около 500 квартир), с площадью 43 150 кв.м., - говорит Софья Лебедева. - Тогда получается, что необходимо в 2014 году построить примерно 28 таких домов».
Если говорить о том, сколько времени еще будет застраиваться Новая Москва, то, по словам Владимира Богданюка, руководителя Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, окончательного варианта генерального плана застройки для Новой Москвы пока нет. «Сейчас только идет процесс его обсуждения, поэтому делать какие-то прогнозы еще рано, - считает он. - Однако, исходя из большого объема пригодных под застройку площадок и планов по развитию транспортного сообщения, присоединенные территории обретут более или менее завершенный облик не раньше 2030 года».
Аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки» также считают, что Новая Москва станет полноценным и удобным городским массивом примерно через 20 лет и за этот период в ней будут построены все транспортные и инфраструктурные объекты, обустроены зоны отдыха и закончена комплексная жилая застройка.
По мнению Людмилы Цветковой, финансового директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», процесс застраивания новой Москвы займет около 70-80 лет, причем застройка на территориях с более развитой инфраструктурой будет уплотняться дольше.
Александр Зубец говорит, что территория Новой Москвы имеет настолько богатый земельный ресурс, что предсказать момент, когда здесь закончатся свободные участки, пригодные под застройку, невозможно, так как расширение столицы – более чем амбициозный и масштабный проект и его реализация потребует не одно десятилетие.
Подытоживая вышесказанное экспертами рынка недвижимости, можно сказать, что в любом случае застраивание территории Новой Москвы - это длительный процесс. Ведь развитие новых территорий предполагает не только строительство жилой недвижимости, но и создание рабочих мест, строительство и развитие транспортной инфраструктуры.
news.ners.ru
Порядок и этапы строительства частного загородного дома, коттеджа - Страница 2 из 2
Страница 2 — продолжение. Начало — на странице 1
Подготовка участка к строительству дома
Разработайте план организации строительства.
Для этого, на плане участка заранее продумывают и намечают места складирования материалов, размещения строительных механизмов, подъезда автотранспорта и строительных машин, трассы подвода временной электросети и водопровода.
Есть два варианта складирования материалов на участке:
- Подрядчики или поставщики материалов могут подвозить их постепенно, по мере необходимости для данного этапа работ. В этом случае размер площадок для хранения материалов минимален.
- Бывает выгодно закупать и завозить материалы заранее, когда поставщики предоставляют сезонные скидки. Большое количество материалов уже сложнее разместить на участке, в зоне свободной от застройки. Размеров участка может не хватить. Не редко приходится искать резервные площадки за пределами участка.
На строительной площадке необходимо предусмотреть место для размещения бетономешалки. Рядом должны находиться площадки для хранения песка, щебня, а также склад с цементом и сухими смесями. К бетономешалке следует подвести электроэнергию и воду.
Стеновые материалы (кирпич, блоки, брус, бревно и др.), которые применяются на стройке в большом количестве, складируют поближе к строящемуся дому, чтобы их не пришлось далеко носить.
На стройплощадке удобно иметь навес — рабочее место для подготовки материалов и изготовления конструкций, применяемых на стройке. Например, такая подготовка требуется при работе с арматурой, деревянными деталями, а также сантехникам, кровельщикам.
Большое количество материалов при хранении необходимо защищать от влаги или солнца. Это пиломатериалы и другие детали из дерева, минераловатные изделия, сухие смеси, гипсокартон, рубероид и т.п. Другие материалы легко повреждаются или их легко потерять или унести. Хранение таких материалов требует сооружения или наличия закрытых складов.
При закупке впрок материалов и оборудования, оцените стоимость организации их хранения. Возможно, что закупка материалов заранее окажется не выгодной.
Строительство обычно начинают с устройства заезда на участок. С учётом того, что заезд будет использоваться многотонными грузовиками для завоза на участок песка, гравия, бетона и других строительных материалов, то к обустройству надо подойти основательно и сделать хорошо и надолго. Заезд на стройплощадку выгодно разместить на месте будущего постоянного подъезда к дому.
Заранее продумайте вопрос отвода дождевых и талых вод со стройплощадки. Котлован, траншеи под фундамент не должны затапливаться. На раскисший от воды грунт ставить фундамент нельзя. Для отвода воды до начала работ выкапывают водоотводные канавы.
Привозим и устанавливаем на участок бытовку — вагончик, где строителям можно спрятаться от дождя, хранить инструменты. Некоторые для этого строят на участке времянку из досок.
Если есть возможность, то проводим работы по подаче электроэнергии от электросети в бытовку. Если нет, то приобретаем и устанавливаем генератор для снабжения электричеством электроинструментов, насосов для откачки воды и других устройств. Генератор пригодится и после подключения к электросети, как резервный источник электроснабжения в доме. Рекомендуемая электрическая мощность генератора не менее 5-7кВт.
Следующим шагом может быть установка забора вокруг участка для обеспечения сохранности материалов и другого имущества во время строительства.
Решаем вопрос обеспечения стройки водой. Выгодно сразу соорудить постоянный источник водоснабжения предусмотренный проектом — скважину или колодец, или подключиться к центральной сети водопровода поселка. Но этот процесс требует времени. Для ускорения, устанавливают на участке емкость и заполняют её привозной водой.
Покупаем строительные материалы
Покупку строительных материалов можно поручить подрядчику, выполняющему работу — Вам меньше забот.
Но если хотите сэкономить, то возьмите эту работу на себя. Исследуйте рынок, соберите всю возможную информацию о ценах и качестве строительных материалов в регионе строительства. Надежнее покупать материалы известных производителей, но дешевле бывает найти материалы менее известных марок, но не уступающие по качеству первым.
Не покупайте слишком дешевые материалы. Помните основное правило рынка — качество стоит денег.
При покупке крупных партий товара обязательно торгуйтесь с продавцами. В период снижения спроса (обычно с ноября по февраль), часто предоставляются скидки с цены. Покупайте материалы в это время заранее. Добивайтесь от продавцов скидок на покупку оптовой партии товара, бесплатной доставки, разгрузки, рассрочки платежа.
Договоритесь или узнайте условия возврата материалов на случай, если на стройке останутся лишние, не использованные материалы.
Относитесь с осторожностью к рекомендациям продавцов, их задача — продать товар. Да и о товаре они часто знают далеко не все.
Выбираем подрядчика для строительства дома
Строительство дома лучше поручить строительной организации. Добросовестный солидный подрядчик избавит Вас от многих хлопот по организации строительства, закупке и доставке материалов, от необходимости искать и договариваться с бригадами строителей, контролировать их и решать с ними разные спорные вопросы.
Строительная организация будет отвечать перед Вами за сроки и качество работ, сохранность материалов и охрану стройки. Но за все это Вам придется заплатить.
В целях экономии многие застройщики решают взять часть работы по строительству дома на себя. Некоторые работы застройщик выполняет силами своей семьи. Для выполнения других работ нанимает бригаду строителей — работников, работающих по договору подряда, как физические лица или как индивидуальные предприниматели.
При выборе подрядчика следует ориентироваться прежде всего на рекомендации его предыдущих заказчиков. Добросовестному подрядчику не составит труда предоставить такие рекомендации. Рекомендации могут быть как письменные, так и устные.
Рекомендации должны подтверждать умение выполнять те виды работ и применять те материалы, которые будут на вашей стройке. Постарайтесь посмотреть объекты и пообщаться с заказчиками, у которых подрядчик уже работал до Вас.
До начала переговоров с подрядчиком постарайтесь узнать диапазон (вилку) стоимости в регионе строительных работ, которые будут выполняться на вашей стройке.
Хороший специалист, профессиональная бригада:
- Специализируется на выполнении определенного вида работ.
- Умеет и не забывает читать чертежи проекта. До заключения договора осмотрит место работы, ознакомится с проектом и сметой (если есть), чтобы узнать и оценить условия, объем и характер работ, а также то, с какими материалами придется иметь дело. Только после этого заводит разговор о цене работы.
- Не назначает за свою работу поразительно дешевую цену, не просит аванса.
- Готов подписать письменный договор подряда на выполнение работ с оплатой по смете (или другой, договорной цене) и не заводит разговор «об оплате дополнительных расходов».
- Имеет свой инструмент, в том числе электроинструмент и малые строительные машины, используемые для работы — бетономешалку, сварочный аппарат, электрогенератор и т.п.
К сожалению, большинство предлагающих свои услуги подрядчиков нельзя отнести к добросовестным профессионалам.
Подрядчики, с которыми лучше не иметь дел:
- Одни и те же работники готовы выполнять любые работы от фундамента до крыши и электрики.
- Не умеют и не хотят смотреть проект. Они «лучше знают, как надо» и делают как проще для них. В результате окна оказываются не на том месте, вентиляционных каналов не хватает, а проем для лестницы мал по размеру.
- При заключении договора готовы не глядя в проект выполнить любую работу, назначают низкую цену своих услуг, а затем, в процессе работы, используют разные способы получения дополнительных денег от заказчика.
- Просят аванс, а после получения денег исчезают. Хорошо — если не навсегда. Часто выясняется, что они еще не закончили работу на соседней стройке и продолжают работу там.
- Заявляют, что работа оказалась сложнее или объемнее, чем они думали и поэтому надо доплатить.
- Утверждают, что использовали больше материалов, чем планировали. Чтобы запутать застройщика доставляют материалы на объект мелкими партиями, так чтобы отследить общее количество завезенного материала было невозможно.
- Завышают цены на закупаемые подрядчиком материалы.
- Убеждают заказчика сделать что-то быстрее и проще, чем это принято проектом и технологией работ, как правило, в ущерб качеству.
- Под разными предлогами стараются не показывать заказчику (инженеру технадзора) результаты работ, которые затем будут скрыты. Например, облицуют стену гипсокартоном не показав, как и сколько уложено утеплителя под ним.
Застройщик может нанять для организации строительства отдельного специалиста — прораба. Прораб готов взять на себя работу по организации строительства, поиску работников и заключению с ними договора, по закупке и доставке материалов и другие работы. Услуги прораба освобождают застройщика от многих забот, и обходятся дешевле, чем если бы строительством дома занималась строительная организация.
Не попадитесь на удочку «прорабу — мошеннику». Такой «шеф» с хорошим мобильным телефоном, автомобилем среднего класса, громким уверенным голосом, готовый без проблем решать любые вопросы строительства, постарается получить от Вас хороший аванс. После получения аванса, в лучшем случае пришлет на стройку только что набранных по объявлению в газете случайных людей. После этого его телефон станет недоступным, а он сам неуловимым.
Все, описанные выше, не честные действия могут иметь место, как со стороны частных специалистов и бригад, так и со стороны строительных фирм с громким названием, офисом и секретаршей. Дорогой подрядчик не всегда самый лучший, а дешевые работники заставят Вас потратиться еще.
Советы застройщику — как правильно построить взаимоотношения с подрядчиком:
- Заключайте с подрядчиком письменный договор подряда на основе проекта и сметы.
- Договор подряда заключайте на отдельные короткие этапы работ, чтобы можно было быстро избавиться от недобросовестного подрядчика. Угроза с Вашей стороны, отказаться от продолжения сотрудничества, дисциплинирует подрядчика.
- Нанимайте специализированные бригады. Одну — для устройства фундаментов и кладки стен, другую — для монтажа крыши, третью — для установки окон и т.д.
- В договоре подряда четко укажите, что должно быть сделано, в какой срок и размер оплаты.
- В договоре обязательно определите штрафные санкции к подрядчику за нарушение сроков выполнения работ.
- Старайтесь избежать уплаты аванса. Предусмотрите договором поэтапную оплату выполненных работ.
- По завершении работ выплатите подрядчику не более 90% оговоренной суммы. Оставшиеся 10% заплатите, например, через три месяца, после устранения скрытых дефектов, которые могут быть выявлены за это время. Укажите это условие в договоре.
- Пользуйтесь услугами профессионального инженера технадзора или опытного строителя, которому вы доверяете. Чем может помочь инженер технадзора смотрите в начале статьи. Подрядчики часто используют вашу неопытность в вопросах строительства в свою пользу.
- Старайтесь не выходить за рамки деловых отношений с подрядчиками. Это дисциплинирует подрядчика и не позволит ему манипулировать вами.
- Решительно рвите взаимоотношения с не умелым и не добросовестным подрядчиком. Пойдете у него на поводу, поверите уговорам и обещаниям все исправить — потеряете еще больше времени и денег.
- Продумайте и оговорите с подрядчиком алгоритм контроля его работы. Инженер технадзора или Вы сами должны обязательно осматривать и принимать результаты скрытых работ, которые затем станут не видимы. Разрешайте продолжение работ только после устранения недостатков и повторного осмотра.
- Предложения подрядчика по изменению проекта, замене материалов или сделать что-то быстрее и проще не принимайте без обсуждения с проектировщиком и(или) инженером технадзора.
Строим дом
Только после получения разрешения на строительство, можно приступать к строительству дома.
На участке размечают, руководствуясь чертежом из проекта, место расположения фундамента дома и места ввода в дом подземных коммуникаций — труб водопровода, канализации и грунтового теплообменника системы вентиляции.
Затем роют траншеи и укладывают трубы (или футляры для последующего монтажа в них труб) подземных коммуникаций под фундаментом будущего дома.
Приступают к сооружению фундамента. Для ленточного фундамента копают траншеи необходимой конфигурации и глубины. На дно траншей насыпают и трамбуют песок для устройства подушки. На песчаную подушку устанавливают опалубку, укладывают туда арматуру и заливают в опалубку бетон.
Залитый в опалубку бетон должен схватиться, затвердеть и набрать необходимую прочность для того, чтобы на него можно было ставить стены. Для этого бетон выдерживают в опалубке не менее 20 дней.
Пока бетон фундамента набирает прочность можно выполнить работы по устройству септика, водозаборного колодца, очистных сооружений. Дело в том, что в результате строительства этих объектов остается довольно много свободного грунта, который надо куда-то девать.
Проще всего этот грунт заложить внутрь фундамента (если нет подвала) для устройства полов по грунту. Или поднять уровень земли снаружи, чтобы обеспечить хороший отток ливневых вод от дома.
Далее выполняют гидроизоляцию фундамента и цоколя, приступают к строительству стен, монтажу перекрытий и крыши дома. После чего вставляют окна, устанавливают входную дверь. Строительство каркаса, коробки дома можно считать завершенным.
На завершающем этапе строительства выполняют отделку помещений и монтаж коммуникаций внутри дома. Делают утепление стен снаружи и отделку фасада.
После этого, можно получить паспорт дома в бюро технической инвентаризации и зарегистрировать объект недвижимости в Регистрационной палате.
Как долго строится дом?
После возведения коробки дома (фундамента, стен, крыши) работы прекращают на несколько, обычно зимних, месяцев. За это время стены и другие конструкции дома должны просохнуть. Из-за потери воды многие строительные материалы сжимаются. Например, особенно сильно сжимаются дерево, пенобетон.
Грунт под фундаментом уплотняется и не всегда равномерно. В результате всех этих процессов дом дает усадку. На стенах появляются небольшие трещины, обычно не опасные для прочности дома. Если отделку стен снаружи и внутри дома выполнить сразу, без перерыва на усадку, то трещины появятся на отделке.
В следующий летний строительный сезон в доме прокладывают инженерные коммуникации, делают бетонные стяжки, штукатурку и покраску стен, монтаж окон. Строительные и отделочные работы опять вносят в дом много влаги. Да и из стен вода испарилась еще не до конца.
По окончании отделочных работ необходимо просушить дом в течении нескольких месяцев. Заселяться и жить в сыром холодном доме не комфортно.
Затем выполняют утепление стен дома снаружи и отделку фасада. Слой утеплителя затрудняет испарение строительной влаги из стен. Если утепление и отделку фасада сделать на ранних этапах строительства, то влага в стенах задержится надолго и может испортить отделку.
Новоселье справляют обычно на третий год с начала стройки.
Как построить дом за один год
Если ждать заселения три года нет сил, то дом можно построить за один год. Но для этого необходимо выбрать соответствующие технологии и этапы строительства.
Например, стены дома выполнить из автоклавного газобетона (газосиликата) с кладкой блоков на клей. Стены из крупноформатных блоков возводятся довольно быстро. Тонкий слой клеевого раствора 2 мм. добавляет минимум воды в кладку стены. Газобетон — материал с открытыми порами, легко теряет влагу. Стена быстро высыхает.
Газобетон на всех этапах, пока он не окажется под крышей дома, защищают от атмосферной влаги. При перевозке, хранении на стройплощадке, при кладке в стене укрывают сверху пленкой, оставляя боковые поверхности открытыми для испарения влаги.
Для устройства полов используют пол с сухой сборной стяжкой или деревянные полы по лагам. Изнутри стены отделывают гипсокартоном. Эти технологии позволяют выполнить работы быстро и с минимальным количеством растворов, содержащих воду.
Стены из газобетона достаточно теплые для того, чтобы начать жить в доме не дожидаясь их утепления снаружи (если оно предусмотрено проектом). Для утепления стен лучше использовать минеральную вату, хотя это и дороже — стены высохнут быстрее.
Для ускорения сушки и уменьшения влажности в новом доме в каналы естественной вентиляции обязательно устанавливают электрические вентиляторы.
Строительный рынок предлагает и другие технологии строительства быстро возводимых домов. Например, каркасные, из SIP — панелей, из клееного бруса. Но это дома, как говорится, на любителя.
Три подхода к строительству дома — выбери свой
На практике можно видеть три подхода людей к строительству собственного дома.
Первые — строят дом для жизни. Они хотят наслаждаться жизнью в комфорте и уюте построенного дома. Такие хозяева четко планируют сроки строительства, размеры и источники финансирования, привлекают для строительства подрядчиков на всех этапах строительства, выполняют сразу весь комплекс работ по инженерному обеспечению и благоустройству. Дом строится за один — три года.
Вторые — живут для строительства. Начинают стройку по принципу — сегодня залью фундамент, а там видно будет. Эдакие самоделкины, испытывающие кайф от процесса строительства. Дилетанты строительства, которые, тем не менее, по мере сил изучают строительные технологии и стараются делать все сами. Имеют туманные представления о сроках окончания своей стройки, размерах и источниках денег, которые необходимы для строительства. Их строительное хобби растягивается на десятилетия.
Существует, естественно, и золотая середина, когда разумное участие в строительстве членов семьи и родственников, изучение строительного рынка и подбор строительных технологий и материалов, эффективных именно для вашей стройки, а также квалифицированный контроль работы подрядчиков, позволяют заметно сократить стоимость строительства, не растягивая существенно его продолжительность.
Бюджет стройки рассчитывайте, ориентируясь на стоимость строительства одного квадратного метра полезной площади в 1000 USD (под ключ с благоустройством). При активном собственном участии в строительстве эту сумму можно уменьшить на 20-40%.
Определите приемлемые для вас сроки и источники финансирования стройки.
Помните, самые выгодные вложения не в недвижимость, а в собственное здоровье и развитие, в здоровье, воспитание и развитие детей.
Здоровая, дружная семья, успешные дети — лучший капитал!
На участке какого размера строите дом Вы?
Голосуйте!Узнайте, что выбрали другие.
Размер участка, на котором Вы строите дом?.
Читать страницу: Страница 1, Страница 2Еще статьи на эту тему
domekonom.su
Порядок и этапы строительства частного загородного дома, коттеджа
Строительство дома своими силами без опыта строительства
Конечно же, к этому непростому делу — строительству своего дома, как говорится «с нуля», на всех этапах строительства необходимо привлекать специалистов.
Но вопрос в том, что почти всегда существует несколько вариантов решения той или иной задачи строительства. Выбор вариантов всегда за Вами.
Поручая работу солидным подрядчикам, а тем более нанимая бригаду строителей-шабашников, необходимо постоянно контролировать правильность выбранных конструктивных решений и технологий, качество работ и применяемых материалов.
Очень часто члены семьи сами выполняют строительные работы, выбирают материалы, конструкции и технологии.
Знать как – необходимое условие успешного завершения строительства дома для себя.
 |
| Наши деды рубили избы и строили хаты держа проект в голове.А как надо строить дом сейчас? |
Строительство дома следует начать с получения знаний:
- Читайте книги, журналы, сайты и форумы, смотрите видеоклипы, посвященные строительству частных загородных домов и коттеджей. Обязательно найдите журналы, сайты и форумы местного регионального уровня на эту тему.
- Выставочные центры крупных городов — областных центров, регулярно проводят региональные выставки на тему малоэтажного строительства. Обязательно посетите такие выставки. Там Вы найдете информацию о доступных в регионе строительных технологиях, материалах, услугах и ценах, а также посмотрите и потрогаете разные варианты технологий, конструкций и материалов.
- Общайтесь с друзьями, знакомыми, заводите новые знакомства на выставках и форумах — выуживайте из них их опыт строительства частного дома.
Уже на этом этапе собирайте информацию и отзывы о работе местных организаций, частных предпринимателей, бригад и отдельных работников, специализирующихся на выполнении тех или иных работ по строительству малоэтажных домов.
В первую очередь выберите проектировщика, которому Вы поручите корректировку, привязку проекта дома к условиям места строительства.
Также рекомендую найти профессионального инженера технического надзора за строительством или строителя — профессионала, имеющего опыт строительства малоэтажных домов, которому Вы доверяете.
Строительство дома — это сложная, многоплановая деятельность. Даже если вы прочитаете массу материалов на тему строительства, то не имея опыта, все равно не сможете в полной мере контролировать качество и понимать логику строительных работ.
Профессиональный инженер технадзора поможет Вам:
- Подобрать проект, материалы для строительства дома.
- Выбрать подрядчика и составить договор с ним.
- Проверить сметы по составу работ, материалов, расценок и цен.
- Контролировать производство работ на соответствие СНиП и сложившейся практике.
- Контролировать закупку и расходование материалов подрядчиком.
- Принимать выполнение скрытых этапов строительных работ, проверять акты сдачи работ, составленные подрядчиком.
- Быть Вашим представителем на стройплощадке, отстаивать Ваши интересы перед подрядчиком.
Поиск и выбор участка под строительство
Если участок под строительство уже имеется, перейдите к следующему этапу. Если нет, начните поиск участка, имея в виду в первую очередь критерии населенного пункта, в котором Вы хотели бы поселиться.
Если есть возможность, выберите участок с небольшим уклоном для стока воды, не затапливаемый, с водопроницаемым верхним слоем грунта, с низким уровнем грунтовых вод.
Постарайтесь приобрести участок с наличием на улице, как минимум, дороги, пригодной для проезда грузового транспорта, и электрической сети. Такой участок обычно стоит дороже, но наличие коммуникаций заметно сократит дальнейшие затраты на строительство и ускорит начало стройки.
Если этих коммуникаций рядом с участком нет, то в администрации поселка получите информацию о сроках их строительства и сколько это будет Вам стоить. Посмотрите документы, подтверждающие реальность планов строительства коммуникаций. Например, наличие договора администрации поселка с сетевой организацией о технологическом присоединении поселка к электрической сети.
Узнайте, каким образом будут оформлены обязательства администрации перед Вами по строительству дорог и других центральных коммуникаций. Это может быть Ваше членство в кооперативе, товариществе, некоммерческом партнерстве или заключение договора. Оцените риск — купить участок и ждать коммуникаций много лет! Такое не редкость в российской практике.
Выясните у продавца участка или в администрации поселка результаты радиационного контроля интенсивности выделения из почвы радиоактивного почвенного газа радона.
Проектирование дома
Условия присоединения дома к сетям
Сразу после покупки и получения регистрационных документов на участок оформляют разрешение на подключение дома к электросети.
При наличии в поселке других центральных сетей — водопровода, канализации, газопровода, оформите разрешение на подключение и к этим сетям. Владельцы сетей заключат с Вами договор и выдадут технические условия для присоединения дома к сети, требования которых необходимо учесть в проекте.
Правила застройки участка от администрации поселка
В администрации поселка необходимо получить архитектурно — планировочное задание на проектирование и строительство дома. Или это может быть другой документ, содержащий необходимую информацию и требования к строительству на участке (правила строительства и т.п.). Посмотрите проект застройки поселка.
Необходимо узнать планировку улицы возле участка строительства — границы проезжей части, тротуара, газона, места расположения центральных коммуникаций электро- водо- газоснабжения и канализации, уличного освещения.
Документы администрации обычно содержат требования к размещению построек на участке. Располагать на участке дом, гараж, хозпостройки, септик, колодец (скважину) необходимо не так, как хочется, а по типовому плану участка.
Придерживаться определенного плана должны все застройщики в поселке, чтобы, например, септик на вашем участке не оказался рядом с колодцем соседа, соблюдались противопожарные разрывы между постройками на соседних участках и т.п.
Для того, чтобы улицы поселка выглядели привлекательно, устанавливают требования к этажности домов, к внешнему облику фасадов и заборов, к высоте посадок на уличных газонах и возле дома. Фасады всех домов требуют располагать на одной линии.
Обязательно узнайте, как в поселке организован (или будет организован) сбор с участков и отвод поверхностных вод с территории поселка. Устройство дорог, заборов на ленточных фундаментах и другая строительная деятельность перекрывают естественные пути для стока воды. Участки начнут постепенно заболачиваться или периодически затапливаться. Причем, видимые следы заболачивания могут проявиться только через несколько лет.
Для отвода поверхностных вод обычно прокладывают подземные трубы ливневой канализации или устраивают поверхностные лотки (канавы) вдоль улиц или по границам участков.
В Российской практике администрация поселков часто не планирует, а застройщики участков не требуют, устройства организованного ливневого стока в поселке. В результате каждый хозяин пытается решать эту задачу самостоятельно и не всегда удачно.
Свои планы по размещению построек, строительству забора и устройству путей для стока воды согласуйте с владельцами соседних участков.
Требования администрации поселка необходимо учесть, иначе не получите разрешения на строительство дома.
Купите готовый проект дома
Обязательно подберите и купите готовый проект дома. Проект дома подбирают, руководствуясь определенными требованиями — узнать здесь.
Перед покупкой проекта покажите его специалисту (архитектору, строителю с опытом), выслушайте его мнение о проекте. Если возможно, постарайтесь побывать в доме, который построен по выбранному проекту.
Обратите внимание на технологии, применяемые при строительстве дома по выбранному проекту. Подходит ли Вам технология строительства и как она согласуется с планируемым способом возведения дома. Собираетесь ли Вы сами выполнять работы или воспользуетесь услугами частных бригад или солидной строительной фирмы для строительства под ключ.
Убедитесь, что приобретаемый проект достаточно детальный, тогда при строительстве не возникнет дополнительных сложностей.
При покупке уточните климатические условия, для которых сделан проект – температуру наружного воздуха, снеговую и ветровую нагрузки.
Привязка проекта дома
Поручите местным проектировщикам привязать (откорректировать) проект к условиям места строительства.
Серьезные изменения в проекте: замена материала и расположения стен, размеров проемов в стенах, устройство дополнительных окон, замена перекрытий, также необходимо поручать специалистам – проектировщикам.
Обязательно продумайте, какими инженерными системами будет оснащен Ваш дом.
Кроме традиционных и обязательных инженерных систем — электроснабжения, отопления, водопровода, канализации, вентиляции, примите решение о необходимости иметь в доме и на участке:
- Систему кондиционирования воздуха.
- Охранную и пожарную сигнализации.
- Домофон.
- Систему видеонаблюдения.
- Устройства для приема сигнала телевидения и интернет.
- Центральный пылесос.
- Наружное освещение участка и проезда к участку.
- Водопровод на участке.
- Резервный электрогенератор.
- Систему управления въездными воротами на участок.
- Защиту дома от ударов молнии.
Устройство систем необходимо предусмотреть в проекте дома. Часто решение этого вопроса оставляют на потом, а это неизбежно ведет к переделкам, приходится приспосабливать не самые эффективные, удобные и дешевые варианты.
Все изменения в проект вносите до начала стройки. Это позволит избежать необдуманных решений и дополнительных расходов в процессе строительства.
Проектировщик разработает чертеж — план расположения дома и других сооружений на участке с учетом Ваших пожеланий, требований администрации поселка и СНиП.
На плане участка необходимо заранее выбрать и указать на чертеже место расположения не только дома, но и септика, очистных сооружений, скважины или колодца, хозяйственных построек, проездов, дорожек и площадок для отдыха и стоянки автомобилей, а также трассы труб водопровода, канализации и грунтового теплообменника, место ввода в дом проводов электросети.
Чертеж с планом застройки участка потребуется для получения разрешения на строительство дома.
На этапе проектирования, если рядом уже есть дома соседей, постарайтесь узнать их опыт:
- какая и где у них канализация;
- у кого какой фундамент;
- что лучше скважина или колодец, какой глубины и где они расположены;
- какой уровень на участке грунтовых вод весной и осенью;
- какие грунты залегают и на какой глубине.
Эта информация поможет Вам совместно с проектировщиком выбрать оптимальные решения по расположению и устройству систем водоснабжения и канализации, а также конструкцию фундамента будущего дома.
Вертикальная планировка участка
Советую разработать чертеж плана вертикальной планировки участка. На плане будут указаны вертикальные отметки (расположение по высоте) всех построек и сооружений на участке. Кроме того, будут заданы уклоны поверхности земли, дорожек и проездов на участке, что позволит заранее спланировать и направить сток поверхностных вод в нужном направлении.
Также на плане определяются места на участке, где необходимо срезать или наоборот, насыпать грунт, и какое количество грунта откуда и куда следует переместить. Например, Вы заранее должны знать куда девать грунт, оставшийся после сооружения фундамента, колодца, септика или очистных сооружений канализации.
Отсутствие плана вертикальной планировки обычно приводит к проблемам, для решения которых потребуются дополнительные расходы. Например, дом или другие сооружения в конечном итоге оказываются слишком заглублены в грунт и возникают проблемы с отводом воды.
Грунт, который при рациональном планировании можно было бы оставить на участке, приходится вывозить или наоборот, вдруг выяснится, что грунта не хватает и т.п.
Очень рекомендую сделать смету на строительство дома с разбивкой на отдельные этапы.
Проект, смета — зачем они нужны?
Проект — это план того, что и как сделать, сколько и каких материалов необходимо для этого израсходовать. Наши деды рубили избы и строили хаты держа проект в голове.
Современный дом — это намного более сложный объект, в котором применяется большое количество разнообразных материалов и технологий, насыщенный инженерными коммуникациями. Объект, который должен соответствовать многочисленным нормам и правилам.
Попытка построить современный дом по «проекту в голове» неизбежно приведет к переделкам, к снижению качества и к удорожанию строительства.
На основании проекта выполняется сметный расчет — смета, которая определяет стоимость материалов, машин и рабочей силы, необходимых для выполнения работ. Сметы делаются на отдельные этапы строительства, например, сооружение фундамента, кладку стен, монтаж окон, и в целом на объект.
Смета — это план Ваших расходов на строительство.
Проект и смета должны стать основой договора подряда между заказчиком и подрядчиком строительства. При наличии этих документов каждая сторона четко знает, что должно быть сделано и сколько за это уплачено.
Как правило, работы на строительной площадке начинаются только после того, как на каждом листе проекта появится следующая запись: «Для производства работ», под которой будет стоять Ваша подпись, и подпись подрядчика — бригадира, прораба или директора строительной компании, заверенная печатью.
Не отдавайте проектирование и строительство дома в одни руки – это должны быть разные, независимые друг от друга специалисты или организации. Конкуренция интересов и мнений этих специалистов позволит Вам выбирать оптимальное решение и избегать не оправданных затрат.
А что случается, если застройщик пытается строить взаимоотношения с подрядчиком без проекта и сметы?
Без проекта и сметы
А что случается, если застройщик пытается строить взаимоотношения с подрядчиком без проекта и сметы.
Хорошо если взаимопонимание с подрядчиком, достигнутое на старте проекта, сохраняется до его завершения. А что делать, если в какой то момент желанное понимание исчезло, а, может быть, переросло в отторжение?
Очень часто в таком случае дело доходит до суда, и строительная компания, которая начала и вела строительство дома без проекта, скорее всего, этот суд проиграет. Единственное ее спасение, если Вы в договоре подряда подпишетесь под такой фразой: «Заказчик настаивает на том, что дом будет строиться без проекта, и всю ответственность, включая отрицательные последствия, берет на себя». Я очень сомневаюсь, что вы согласитесь поставить свою подпись под таким договором. Да и добросовестный, ответственный подрядчик на работу без проекта не согласится.
Но совсем наоборот с маленькими конторками и частными бригадами. Они, в отличии от серьёзных компаний, с удовольствием будут строить без проекта, так как понимают, что без проекта и смет можно строить как они хотят, как им быстрей и проще.
А главное, всегда за всё Вам придётся им доплачивать, так как будете постоянно слышать от них фразу: «Мы об этом не договаривались, надо доплатить еще!».
А в последствии, когда поймёте, что идёт перерасход бюджета и вам построили далеко не то, что вам хотелось, услышите в ответ: «Э хазяИн ты сам так хатЭл, мИ так и сдЭлали….».
Судится с ними будет бесполезно, да и что толку — время упущено, а переделки будут стоить еще дороже.
Так что, если у вас много денег и времени, есть возможность «жить» на стройке, чтобы руководить процессом, которой есть у вас в голове, то строительство без чертежей, сметы и проекта — это для вас.
Разрешение на строительство дома
Следующим этапом строительства дома является процедура получения разрешения на строительство. Оно берется в администрации населенного пункта, в котором расположен участок.
Продолжение на следующей странице 2 :
Читать страницу: Страница 1, Страница 2Еще статьи на эту тему
domekonom.su
Сроки строительства многоэтажного кирпичного дома
Опубликованно 2015-07-10 00:27:00
Сегодня, как никогда актуален вопрос покупки жилья и, вряд ли, кто-то захочет тратить огромные деньги на приобретение квартиры в старой Хрущевке или Сталинке. Найти компанию-застройщика не составляет труда. Огромное множество девелоперов предлагают свои услуги на рынке недвижимости. Современное строительство многоэтажных домов очень разнообразно. Существует монолитная, панельная, монолитно-кирпичная и другие технологии возведения. Однако, наиболее традиционными и надежными являются дома из кирпича. Строительство многоэтажного кирпичного дома очень трудоемкий процесс и предполагает большую затрату времени и средств.
Поскольку многоэтажный дом довольно сложная конструкция – главная задача строительных компаний обеспечить безопасность жильцов и создать наиболее комфортные условия для проживания. При выборе застройщика стоит доверять только профессиональным и проверенным фирмам, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке недвижимости.
В первую очередь, при покупке квартиры, вы обращаете внимание на сроки сдачи дома. Возведение дома из кирпича состоит из нескольких последовательных этапов. Следовательно, и сроки реализации проекта зависят от длительности каждого их них, технологий строительства и других важных параметров. Можно лишь говорить об усредненных цифрах. Специалисты считают, что для возведения многоэтажного кирпичного дома требуется 2 – 2,5 года. Но, для объектов со сложной архитектурой, срок может увеличиваться до 3ех и более лет. Также необходимо время на прокладку коммуникаций к новому дому.Однако, всегда существует риск, что дом не будет сдан в сроки. Вследствие чего, все ваши ожидания и планы по новому ремонту и новоселью будут разрушены. Зачастую, множество застройщиков не выполняют свои обещания, и ожидаемый срок ввода в эксплуатацию – рекламный ход. Можно привести примеры, когда семьи ждут свою квартиру годами. Встречаются случаи, когда люди не дожидаются обещанного вовсе. Чаще всего, это происходит если компания-застройщик становится банкротом и проект не передается другой компании. Компенсации, спустя долгие доги ожидания, становятся практически бессмысленными, ведь суммы, которые вы внесли даже 5 лет назад, зачастую не актуальны для сегодняшнего уровня цен. Большинство вкладчиков продают свое старое жилье для покупки нового. Они переезжают к родственникам или друзьям с надеждой, что скоро заселяться в новую уютную квартиру. В сложившихся ситуациях люди остаются без денег, жилья и определённых перспектив.
В случаях же, когда дом практически возведен, но все никак не вводится в эксплуатацию, вкладчикам приходится легче. Можно встретить множество таких случаев, но тут застройщик обычно выполняет свои обязательства.
Сдвиг сроков сдачи объекта считается обычным явлением. Это происходит по множеству причин, часть которых зависит от компании, а некоторые – нет. Наиболее часто встречаемая проблема – нерешенные юридические вопросы. Бумажная волокита только кажется мелочью, но на деле доставляет огромное количество проблем. Другой причиной является отсутствие инженерных сетей. Это очень замедляет строительство. Обычно, когда девелопер заключает инвестиционный контракт, он рассчитывает, что город подведет коммуникации к новой строительной площадке вовремя и в достаточном объеме. Если говорить о причинах, которые зависят от застройщика, можно назвать: длительный отбор проектировщиков и подрядчиков, слишком затянутый выбор поставщиков, материалов и оборудования. Затянуть сроки строительства может любой из подрядчиков или их подчиненные. Стоит только опоздать с отделочными, земляными или другими видами работ, вовремя не заказать необходимый материал или перенести коммуникации.
Стройка может быть приостановлена из-за обнаружения на строй площадке объектов, которые представляют культурную или историческую ценность. Также на этапе земляных работ внезапно могут оказаться различного рода коммуникации, которые не нанесены на карту, что замедляет строительные работы.
Кроме того, Российское законодательство содержит в себе десятки причин, которые могут служить фактором для приостановления строительства. Такими могут быть: несоблюдение пожарной безопасности, несоответствие стройматериалов техническому регламенту и т.д. Отсутствие профессиональных кадров на трудовом рынке тоже может стать причинной для замедления строительства. Ну и самой, можно сказать, обидной причиной является нечестность компании, которая преднамеренно замыслила обмануть вкладчиков.
Сегодня Федеральным законом №214 девелопер может быть привлечен к ответственности за нарушение сроков, которые указаны в договоре. Это довольно аргументированная мера. Поскольку, какой бы не была причина приостановления стройки, это – вина застройщика. Компания должна рассчитывать все риски в строительстве и свое финансирование. Благодаря этому закону стала налаживаться некая стабильность на рынке недвижимости.
Можно сказать, что реальные сроки строительства многоэтажного кирпичного дома можно подсчитать, если к заявленной дате сдачи дома прибавить еще полгода, что необходимо для всякого рода непредвиденных обстоятельств. Если застройщик работает честно и добросовестно, иногда даже опаздывая, его всегда можно отличить от других. Чтобы избежать ряда неприятных причин, стоит пользоваться услугами наиболее зарекомендовавших себя компаний.
mybk7.ru
Срок строительства жилого дома
В прошлый раз мы обсудили какие этапы в строительстве дома существуют и необходимы. Помимо этапов при строительстве дома будущим домовладельцам хочется иметь представление о том, как скоро дом будет построен и можно будет в нем комфортно и уютно проживать.
Начнем с того, что в зависимости от сложности конструкции дома, а также технологии строительства, срок строительства жилого дома может варьироваться от 2-3х недель (а некоторые технологии 2-3х дней) до 4-5 месяцев.
Быстрее всего возводятся дома по технологии каркасного домостроения, больше времени уходит на строительство капитальных каменных домов.
Почему такая разница? Каркасное домостроение изначально рассчитано на очень скоростное и теплое строительство, но к сожалению не такое теплоэффективное и капитальное (читай надежное) как каменное строительство, из-за чего каркасное домостроение в северных широтах России больше относят как ко временному жилью. В нем применяются легкие конструкции, что позволяет применять "скоростные" винтовые сваи и уже готовые стены - это все очень сильно сокращает скорость строительства, после того как дом поставлен (на что уходит до 2-3х недель, вместе с кровлей) вы можете приступать к отделке.
Еще более быстрое строительство, которое можно также рассмотреть как жильё на период строительства капитального дома - это мобильный дом, он также ставится на винтовые сваи, но его преимущество в том, что его можно со временем продать и перевезти (не разбирая) в отличие от каркасного дома, подробнее про мобильные дома читайте здесь.
Но остановимся более подробно о скорости строительства капитального каменного дома. срок строительства жилого дома соблюдается при оптимальном распределении строительных процессов по времени. Несоблюдение данного срока влечет за собой удорожание строительства. Возведение собственного дома подразумевает возведение коттеджа до трех этажей. Основным объемом работ является строительство коробки дома. Обычно такой жилой дом возводится за сезон.
Если начинать стройку весной, то до наступления холодов дом должен быть возведен, после чего можно приступать к отделке помещения. Здесь есть очень важный нюанс, в том, что отделка в зимнее время должна сопровождаться прогревом помещения - это значит либо должно быть подведено отопление, либо отапливать помещение при помощи тепловых пушек, что конечно очень затратно. Именно поэтому в настоящий момент набирает оборот зимнее строительство, здесь главное обращаться к специалистам, у которых имеется технология зимнего строительства, тем более это выгодно (подробнее в статье "Как построить дом экономично?") с позиции сезонного снижения стоимости материалов. О том как строить зимой фундамент мы уже писали здесь и здесь. Не будем долго останавливаться на теме зимнего строительства.
Срок строительства жилого дома складывается из нескольких основных процессов. На земляные работы затрачивается одна неделя, на фундаментные работы - около месяца, на устройство стен и перекрытий – до двух месяцев, кровли – в течение месяца.
Сроки приведены с учетом того, что занята на объекте будет одна бригада. Не стоит забывать, что очень многое зависит от того, на сколько подготовленными вы подойдете к строительству, будет ли готов проект дома, и окончательно принят. Мы очень часто сталкиваемся с ситуацией, когда будущий домовладелец решает изменить проект дома, но к сожалению даже малые изменения в проекте, такие как перестановка окон, или смещение входа, может сильно отразиться на проекте и соответственно правках в нём.
Схематично мы изобразили как может выглядеть скорость строительства и получение результата (готового дома) в зависимости от того, когда вы обратитесь в строительную компанию с намереньем построить капитальный каменный дом.
В целом надо отметить, что следует стремиться к максимально коротким срокам строительства коттеджа. Сегодня это вполне возможно благодаря новейшим технологиям. Возведение дома из трехслойных блоков - вполне подходящий вариант по срокам строительства, так как это сокращает количество работ по возведению стен. Но в тоже время избыточная скорость может очень пагубно повлиять на качество самого жилища, и здесь следует стремиться удерживать баланс, дабы и дом быстрее построился, но и простоял дольше.
xn---72-ndddynlrf5a5i.xn--p1ai
Есть ли нормативные сроки строительства жилого дома и ответственность за их нарушение?
Мы, молодая семья, в прошлом году, в марте, внесли первый взнос на строительство квартиры. Дом обещали сдать в декабре 2010 г., но работы заморозили, а теперь требуют оплатить еще 10% от стоимости квартиры. Вопрос: существуют ли нормативные сроки строительства и ответственность за их нарушение? В. Маталыго, Дзержинский район.
Продолжительность строительства жилого дома зависит от ряда факторов и характеристик здания (особенности конструктивной схемы, этажность, общая площадь, наличие подвала, технического чердака, встроенных или пристроенных нежилых помещений, продолжительность подготовительного периода и возведения подземной части здания, условия проведения работ и др.).
Продолжительность строительства конкретного жилого дома определяется исходя из предельных нормативов продолжительности строительства жилых домов в соответствии с Инструкцией, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 4 апреля 2007 года № 7 (в редакции постановлений от 30 июля 2007 г. № 13 и от 22 декабря 2008 г. № 59) и при наличии соответствующего обоснования устанавливается проектом организации строительства (ПОС), а также указывается в договоре (контракте) строительного подряда, если иное не было предусмотрено условиями торгов по выбору подрядчика.
Например, в соответствии с упомянутой Инструкцией (приложение 2) предельный норматив продолжительности строительства жилых домов из конструкций крупнопанельного и объемно-блочного домостроения составляет для этажного жилого дома общей площадью 9000 тыс. кв. метров серии 90 - 7 месяцев (серии М-464 - 8 месяцев).
Предельный норматив продолжительности строительства этажного жилого дома общей площадью 7000 тыс. кв. метров из стеновых кладочных выборов составляет 11,5 месяца, а такого же дома монолитных систем - 9 месяцев.
Что касается ответственности, то, в соответствии со статьей 12.10 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях, несоблюдение должностными лицами юридического лица или индивидуальными предпринимателями обязательств перед гражданами по договорам на приобретение, строительство, реконструкцию жилых помещений в сроки, предусмотренные указанными договорами, влечет наложение штрафа в размере от пятидесяти до ста базовых величин.
В письме не указаны причины задержки строительства дома. В определенных законодательством случаях установленный договором срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию может продлеваться.
Например, при долевом строительстве многоквартирных жилых домов срок ввода жилого дома в эксплуатацию определяется в договоре с учетом нормативных сроков строительства, предусмотренных проектной документацией, и не может превышать трех лет со дня заключения договора с дольщиком.
В случае, если своевременному исполнению обязательств по договору препятствовали подтвержденные решением суда или других уполномоченных государственных органов чрезвычайные обстоятельства (другие, не зависящие от сторон), которые нельзя предотвратить, то продолжительность срока исполнения обязательств приостанавливается и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается.
Если строительство жилого дома не может быть завершено в определенный в договоре срок (при отсутствии вины застройщика), он не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение о внесении изменений в договор. Изменение предусмотренного договором срока осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору, в котором предусматривается изменение срока строительства и других связанных с этим условий договора.
В любом случае контроль над порядком заключения и исполнения сторонами договоров строительства должен осуществляться местными исполнительными и распорядительными органами, которые выдали застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома.
Споры, возникающие при выполнении договора строительства, решаются также в судебном порядке в соответствии с законодательством.
Виктор САВИЦКИЙ, 13 июля 2011 года.
Газета "Звязда", оригинал на белорусском языке: http://zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=82706
Еще записи по теме
www.bel-jurist.com
Сроки строительства домов и их отдельных конструкций
При строительстве домов, нужно правильно распределять процессы во времени, чтобы сроки строительства домов не сорвались и не привели к удорожанию строительства.
Если говорить о сроках строительства загородных домов, то речь как правило идет о 1-3-х этажном коттедже. Для успешного строительства, необходимо закончить возведение коробки здания (фундамента, стен и крыши) в кратчайшие сроки, так как в процессе строительства неизбежны ежедневные затраты, не зависящие от объемов выполненных работ. Это и электроэнергия, и охрана участка, и собственное времятак же имеет цену. Как правило, коттедж строится за один сезон. То есть строительство начинается весной, а до начала зимы дом должен быть построен. При этом, на земляные работы уходит 1 неделя, на фундамент — 2 месяца, на стены и перекрытия — 3 месяца, строительство крыши длится 1 месяц. Это максимальные сроки при условии ведения работ силами одной бригады.
При профессиональном подходу к делу срок строительства жилого дома закладывается в проекте производства работ. Основанием служат нормы времени на выполнение строительных работ, регламентированные строительной документацией. Имея нормы времени и объёмы работ проектировщик составляет календарный график строительства с указанием сроков выполнения этапов строительства, затрат рабочей силы на каждом этапе. Имея нормативную продолжительность строения здания в зависимости от объёмов и назначения, проектировщик предусматривает движение рабочей силы между процессами, управляя таким образом временем строительства здания.
Следование срокам строительства способно повлиять на общую стоимость строитлеьства дома, так как заложенные в смету строительные материалы и работы могут измениться в цене за время задержки. Для некоторых видов конструкций, задержка сроков строительства может пагубно сказаться на их качестве, так как будеть подвержена экстремальным условиям в зимнее время. Например, сроки строительства дома можно спланировать на 2 сезона если в первый будет построен фундамент дома, а во второй — оставшаяся конструкция.
Если же рассчитывать сроки строительство дома так, что несущие конструкции перекрытия или деревянные элементы дома будут подвергаться экстремальным условиям в зимний период, то это не желательно.
Планируя сроки строительства индивидуального дома, целесообразно стремиться сократить их как можно сильнее. Тем более, современные технологии малоэтажного строительства это позволяют. Строительство дома из бруса измеряется неделями, а срок строительства кирпичного дома растянется на месяцы. Кладка стен займет основной объем времени и от этого не уйти, то сроки строительства деревянных домов существенно меньше. Все что связано со сборкой или монтажом, ускоряет процесс строительства. Если рассматривать строительство из бетона, монолитное бетонирование будет продолжительнее сборного. Этот же принцип работает и на конструкции из других материалов.
Сроки начала строительства дома
axelhouse.ru
