Содержание
до точки принятия решения осталось не более трех месяцев
Какой объем площадей в торговых центрах находится в подвешенном состоянии? Можно ли уменьшить неожиданные дополнительные затраты, которые легли на плечи собственников ТЦ?
Фото: Юрий Кочетков/EPA/TASS
К осени все «полуушедшие» арендаторы торговых центров окончательно определятся, остаются они на российском рынке или нет, перестанут «полузанимать» свои места и либо полноценно откроются снова, либо освободят площади для своих сменщиков, которых в Турции, Китае, Белоруссии, Казахстане, Иране и других странах немало. Так что надо продержаться до осени, а там все наладится, и даже замену закрывающимся кинотеатрам можно будет найти — например, разместив на их месте спортивные студии. Это обобщенно-позитивный взгляд на будущее российских торговых центров.
Есть обобщенно-негативный. Никакие турецкие, белорусские и прочие производители не смогут компенсировать уход европейских марок, посещаемость ТЦ продолжит падение, и ситуация в киноиндустрии его только усугубит, владельцы торговых площадей будут нести серьезные убытки, и в будущем нас ждет кладбище торговых центров, самое правильное решение для которых — попросту снести и построить на их месте что-то более востребованное.
Какой из сценариев выглядит сегодня более реалистичным? Какой объем площадей в ТЦ разных форматов находится в подвешенном состоянии и появилась ли хоть какая-то ясность по поводу их будущего? Об этом BFM.ru побеседовал с партнером, руководителем департамента торговой недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP, до апреля 2022 года — компания Cushman & Wakefield) Ольгой Антоновой.
Ольга Антонова: Уже можно констатировать, что в мае-июне ясности о том, что происходит в международных ретейл-компаниях, стало заметно больше. Почти все игроки заинтересованы сохранять активы и персонал, большая часть ищут схемы, которые позволят сохранить бизнес, хоть и под другим именем. Примеров уже достаточно: LPP Poland — продажа российского бизнеса на уровне штаб-квартиры позволила открыть магазины и сохранить персонал, McDonald’s — сделка по продаже бизнеса их многолетнему партнеру-франчайзеру, открытие сети под новым именем, переименование «Локситан», выкуп топ-менеджментом прав на OBI… Мы полагаем, что передача прав на бизнес временно или постоянно с возможностью обратного выкупа — это схема, позволяющая сохранить большую часть товаров, к которым привыкли потребители.
Такое ощущение, что у вас есть какое-то «но»…
Ольга Антонова: Есть. Весь рынок пока еще задается вопросом о центре компетенций: будут ли переданы ноу-хау, будут ли обновляться регламенты — иными словами, похожи ли такие сделки на франчайзинг или мы далее этой лодкой будем управлять локально? В некоторых случаях мы уже понимаем, что подразумевается передача технологий и знаний в моменте, без связей с брендом в будущем. Это, на наш взгляд, является самым серьезным аспектом, который стоит рассматривать, — перспективы развития или заморозка в текущем состоянии? Прогнозов пока делать не хочется. Одно понятно — что сегодня закрыто около 35% площадей, вакансия следующего года ожидается на уровне 18-20%. Кто-то уйдет, как Nike или Starbuck’s. Кто-то сможет сохранить представленность на рынке, какая-то часть брендов полностью перейдут в управление локальных компаний. Весь рынок при этом сходится во мнении, что показательным периодом станет осень — начало зимы 2022 года. Почти все бренды и компании называют этот период точкой принятия решения.
Во что обходится ТЦ простой площадей, которые находятся вот в таком ни живом, ни мертвом состоянии? Я имею в виду как финансовый, так и имиджевый, социальный и прочий ущерб.
Ольга Антонова: В апреле 2022 года трафик в ТЦ снизился на 20-22%. Это говорит о том, что клиент не готов ходить по темным коридорам. А также это подтверждает факт, что закрытые ретейлеры — это основные драйверы принятия решения о шопинге. Мы не зря ведь всегда считали их якорями в торговых центрах. Уже сегодня, если сравнить среднюю выручку ретейла в общей корзине с прошлым годом, она снижена на 30-35% за счет закрытых магазинов. Это при том, что большая часть компаний продолжает частично платить арендные платежи и заработные платы. Это серьезная нагрузка как на операторов, так и на арендодателей. В любом случае большая часть девелоперов готовы ждать своих якорей, поскольку это основные элементы притяжения потребительского внимания. Важно отметить, что это фиксация текущей ситуации. Мне кажется важным то влияние, которое мы увидим в средней и долгосрочной перспективе: останется ли у нас возможность связи с внешним миром для потребления инновационных решений, для понимания трендов и лучших практик. Ведь если мы застынем без возможности интеграции визионерских решений этих брендов, то последует отставание рынка. Это главный ущерб для индустрии, который пока никто не может оценить.
Что бы вы как консультант посоветовали сегодня делать владельцам ТЦ, какую позицию занимать — вести ли жесткий диалог с «полуушедшими» арендаторами или быть помягче?
Ольга Антонова: Безусловно, ждать: их квалификация определяет спрос. Честно говоря, почти все девелоперы так и поступают. Все, кто является специалистом в этой индустрии и знакомы с рынком, сложностью устройства этого бизнеса и всех его звеньев, все понимают, что о полном замещении этих брендов (еще и оперативном) речи не идет. Пока наш прогноз на следующий год — 18-20% вакансии в среднем по рынку ТЦ в сравнении, например, с прошлогодними 12%. Но поскольку этот кризис управляется геополитическими решениями, то любой поворотный момент, положительный политический сигнал сможет все мгновенно изменить.
Еще один аспект, о котором, конечно же, говорят между собой все девелоперы и владельцы ТЦ, но который нечасто попадает в поле зрения СМИ, связан с эксплуатационными расходами. Несут ли их приостановившие свою деятельность арендаторы наряду с работающими магазинами? И если все неожиданные допзатраты легли на плечи собственника ТЦ, можно ли их как-то сократить? Своим опытом с BFM.ru поделился операционный директор компании MD Facility Management Борис Мезенцев.
Борис Мезенцев: Конечно, помещения временно ушедших с российского рынка брендов в ТРЦ невозможно полностью исключить из эксплуатации. На них также распространяются расходы по охране и работе сигнализации, технической эксплуатации всех инженерных систем здания, уборке общественных пространств, освещению и отоплению (в холодное время года). Кто несет эти расходы в случае, когда магазин не работает, но формально арендует площадь, зависит от условий договора. Если эксплуатационные расходы входят в фиксированную арендную ставку, то их, скорее всего, несет арендатор. Если не входят (например, арендная плата рассчитывается как процент от оборота магазина, и эксплуатация оплачивается отдельно), то в данной ситуации они могут лечь на плечи собственника.
И что тогда делать собственнику?
Борис Мезенцев: В некоторых случаях он может сэкономить часть затрат. Это зависит от числа арендаторов, которые приостановили свою работу, их расположения в ТРЦ и графика работы. Например, если работу приостановили достаточно большое число арендаторов, собственник может закрыть часть парковки и таким образом снизить затраты на клининг. В зависимости от расположения закрывшихся арендаторов можно сократить периодичность уборки в отдельных зонах или даже отказаться от нее, уменьшить число постов охраны. Кинотеатры в ТРЦ обычно закрываются позже остальных арендаторов, и для выхода гостей нужно было обеспечивать дополнительное присутствие охраны — при закрытии кинотеатров от этого можно отказаться. При закрытии отдельных помещений и сокращении трафика собственник может сэкономить на коммунальных услугах, которые в общих затратах на эксплуатацию объекта составляют 10-15%. Экономия возможна за счет снижения затрат на потребление воды и электроэнергии. Так, при снижении числа посетителей будет сокращаться потребность в электроэнергии для функционирования систем вентиляции и кондиционирования, грузоподъемных механизмов и снизится расход воды. Но если по услугам клининга, охраны, коммунальных услуг экономия возможна, то в части технической эксплуатации необходимо выполнение всего комплекса работ, и здесь говорить об оптимизации нельзя.
То есть дополнительные затраты собственнику гарантированы?
Борис Мезенцев: Да, в любом случае сложившаяся ситуация приводит к дополнительным затратам для собственника. Ведь закрытые магазины крайне отрицательно влияют на общий имидж торгового объекта и, как следствие, на трафик. Поэтому владельцы вынуждены разрабатывать различные маркетинговые стратегии, чтобы закрытые двери и темные торговые залы не бросались в глаза посетителям. Например, используется дополнительная «маскирующая» подсветка, драпировка, на закрытых дверях и витринах устанавливаются плазменные панели и другое оборудование для Digital Signage. Все это требует дополнительных инвестиций, обслуживания и затрат электроэнергии. В случае если арендатор совсем съехал, это проблема собственника, если приостановил свою деятельность — вопрос решается совместно.
Ну, витрины — это ладно, а вдруг в закрытом магазине… не знаю, трубу прорвало? И тогда как?
Борис Мезенцев: Техническая сторона вопроса также зависит от конкретного ТРЦ и конкретного арендатора. Например, если в помещении закрытого магазина, как вы говорите, вдруг прорвало трубу, а арендатор или представитель недоступен, это может вызвать как технические сложности, так и юридические. В частности, придется вскрывать помещение, чтобы получить доступ. Если на объекте присутствует представитель арендатора или собственник имеет право постоянного доступа в помещение, проблем быть не должно. Собственник несет ответственность за эксплуатацию инженерных систем «до периметра помещения арендатора». Таким образом, с технической точки зрения для собственника не важно, открыто или закрыто какое-то помещение. В свою очередь арендатор, заезжая в помещение, подписывает акт его приемки и дальше несет всю ответственность за его содержание. Соответственно, прорыв трубы в первую очередь является его проблемой. К тому же у ретейлеров, приостановивших свою деятельность, закрыты только магазины, руководители функциональных направлений (в том числе и отвечающие за эксплуатацию торговых точек) находятся на местах, и такие вопросы могут решаться в обычном режиме. По этой же причине с финансовой точки зрения вопрос эксплуатации помещения арендатора никак не касается собственника.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Вызовы времени © Кира Канаян, Рубен Канаян, Армен Канаян Аннотация | Оглавление | Отзывы | Предисловие Предисловие Уважаемые читатели! Перед вами наша новая книга о торговле и коммерческой недвижимости. К моменту написания книги наш опыт работы на рынке консалтинговых услуг составил 15 лет, и мы были очевидцами и активными участниками в процессе становления современной, «цивилизованной» розничной торговли и коммерческой недвижимости в России и странах ближнего зарубежья. За эти годы российский розничный рынок пережил несколько стадий развития. Опыт отечественных компаний очень богат, но неоднозначен. Есть впечатляющие достижения и неудачи, и мы будем рассказывать о реальных проблемах и возможных решениях, о проектах, в которых мы участвовали. Эта книга – наш взгляд на отечественный рынок коммерческой недвижимости. В ней мы представили ряд методик, которые мы сами разработали и использовали в работе над проектами, и, конечно, осветили основные законы и модели, разработанные известными специалистами с XIX века по наше время. Читателям будет интересен зарубежный опыт (США, стран Европы и Азии), без которого понимание ситуации в своей стране и своем регионе просто невозможно, картина получится слишком узкой и однобокой. Страны и города, где мы работали, имели свои уникальные особенности, и мы считаем особенно важным рассказать, как технология может быть адаптирована к условиям конкретного рынка. Проводимые нашей компанией маркетинговые исследования постоянно давали нам актуальную статистическую информацию «с полей» и данные о том, как потребители воспринимают и оценивают торговые центры, развлечения и услуги, места работы и проживания. Некоторые ситуации мы рассмотрели на примерах и цифрах конкретных городов, действующих торговых центров и многофункциональных комплексов. Торговые объекты мы будем рассматривать не только изнутри, но и снаружи – их место в структуре города, взаимодействие торговых объектов и окружения в процессе развития района, транспортных и пешеходных потоков. Первые главы книги посвящены современным проблемам девелопмента и комплексному развитию территории. Этот раздел будет, в первую очередь, интересен тем, кто участвует в стратегическом планировании: на уровне городов и регионов (руководителям и работникам администраций городов и регионов) и на уровне территорий и конкретных участков (инвесторам, владельцам девелоперских компаний, строителям и архитекторам). Затем, во втором разделе, мы осветим вопросы анализа и маркетинговых исследований для оценки конкурентной ситуации и существующих в городе ниш. Третий раздел книги посвящен технологиям эксплуатации объектов торговой недвижимости. Мы расскажем о процессе формирования пула арендаторов для новых торговых центров и его изменении в действующих центрах, о текущих вопросах управления, а также о методах повышения эффективности центров. На управляющих сегодня ложится особая нагрузка: приходится решать множество задач и проблем, с которыми они прежде не сталкивались. Например, определение правильной политики арендных ставок и их корректировка, удержание арендаторов и совершенствование услуг для них, проведение текущего анализа ситуации и поддержание конкурентоспособности торгового центра. И, конечно же, борьба за посетителей, привлечение их в торговый центр. Иногда проблемы в торговом центре так громко заявляют о себе, что приходится прибегать к «операционному вмешательству»: реконструкции или реконцепции объекта. Поэтому тем, кто вчера лихо командовал бригадой уборщиков, техников и охранников, приходится садиться за книжки по маркетингу. В каждой главе книги есть блоки, предназначенные для владельцев и менеджеров компаний, которые работают в торговых центрах: магазинов, кафе и ресторанов, предприятий сектора услуг и развлечений. Мы постарались ответить на вопросы, которые нам часто задавали в процессе работы, и которые являются весьма актуальными: как руководству магазина (торговой сети) спланировать свою работу в перспективе, какие районы и торговые площадки будут иметь хороший потенциал, а от каких помещений лучше избавляться, как работать в различных типах торговых центров и стоит ли открывать в них новые магазины. Бизнесмены и политики, экономисты и религиозные деятельности, банкиры и артисты из разных стран сегодня активно дискутируют о том, по какому пути пойдет развитие экономики, и какой мир ждет нас в будущем. Отметим, что в этой книге мы не принимаем участие в спорах о путях развития общества и грядущем миропорядке. Наша задача – отобрать самые обсуждаемые сценарии и модели развития и предложить наиболее подходящие, на наш взгляд, решения для розничных торговцев и девелоперов. Как говорилось в пионерском призыве: «Будь готов! – Всегда готов!» План действий для любого варианта лучше обдумать заранее, тогда можно будет не тратить лишних сил и не упустить драгоценное время. Итак, рассмотрим вопросы развития коммерческой недвижимости с разных точек зрения – со стороны девелоперов и владельцев, городских властей, арендаторов и покупателей. С уважением, Кира Канаян, Рубен Канаян, Армен Канаян | За 25 лет работы Осуществлены проекты для 240 52 600+ 2100 р. ПРОЕКТИРОВАНИЕ МАГАЗИНОВ «Книга «Проектирование Магазинов и Торговых Центров» редкий по своему содержанию рассказ и детальное последовательное изложение практического опыта как самих авторов, так и многих предпринимателей о создании и управлении торговым предприятием. Книга просто ломится, другое слово просто невозможно подобрать, от конкретных примеров, расчетов, базовых показателей и, буквально пошаговых инструкций. Читая книгу, я постоянно ловил себя на желании отложить ее в сторону – она написана таким образом, что хочется, прочитав один раздел тут же применить его на практике.» Игорь Качалов, генеральный директор, 2100 р. Книга «ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: Книга «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы» рассказывает о стратегиях девелоперов и розничных торговцев, о направлениях и форматах, которые будут востребованы до 2020 года. В книге представлено множество цифр и показателей из практики действующих объектов, результаты маркетинговых исследований и анализа, проведенного по ряду городов России и других стран. Дорогие читатели! В подарок от авторов СКАЧАТЬ БЕСПЛАТНО электронную версию бестселлера деловой литературы, книги «МЕРЧАНДАЙЗИНГ»
| ||
Определение и виды коммерческой недвижимости
Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?
Коммерческая недвижимость (CRE) – это имущество, используемое исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается в аренду арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от одной витрины до огромного торгового центра.
Коммерческая недвижимость представлена в различных формах. Это может быть что угодно, от офисного здания до жилого дуплекса или даже ресторана или склада. Частные лица, компании и корпоративные интересы могут зарабатывать деньги на коммерческой недвижимости, сдавая ее в аренду или удерживая и перепродавая.
Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничная торговля всех видов: офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.
Key Takeaways
- Коммерческая недвижимость относится к собственности, используемой специально для бизнеса или целей получения дохода.
- Коммерческая недвижимость отличается от жилой недвижимости тем, что она может приносить прибыль владельцу недвижимости за счет прироста капитала или дохода от аренды.
- К четырем основным классам коммерческой недвижимости относятся офисные помещения, промышленные объекты, сдаваемые в аренду многоквартирные дома и торговые помещения.
- Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от аренды, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
- Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют от инвесторов большей изобретательности и больших капиталовложений, чем инвестиции в жилую недвижимость.
- Публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости (REIT) представляют собой реальный способ для частных лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.
Основы коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость и жилая недвижимость включают две основные категории недвижимости. К жилой недвижимости относятся сооружения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома, которые служат жильём для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.
Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:
- Офисное помещение
- Промышленное использование
- Аренда многоквартирного дома
- Розничная торговля
Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, существует несколько различных типов торговой недвижимости:
- Гостиницы и курорты
- Торговые центры
- Рестораны
- Медицинские учреждения
Точно так же офисные помещения имеют несколько подтипов. Его часто называют классом A, классом B или классом C:
- Класс A представляет лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
- Здания класса B обычно более старые и не такие конкурентоспособные по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
- Здания класса C являются самыми старыми зданиями, обычно старше 20 лет, расположенными в менее привлекательных районах и нуждающимися в обслуживании.
Обратите внимание, что некоторые органы зонирования и лицензирования дополнительно выделяют промышленную собственность — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают ее частью коммерческой недвижимости.
Коммерческая аренда
Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако более типичным случаем является то, что коммерческая недвижимость сдается в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и взимают арендную плату с каждого предприятия, которое в нем работает. Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение установленного периода времени — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указываются как годовая сумма или месячная арендная плата.
Коммерческая аренда обычно длится от одного года до 10 и более лет, при этом офисные и торговые помещения обычно арендуются в среднем на срок от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить более краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.
Исследование, проведенное аналитической компанией CBRE Group, занимающейся рынком недвижимости, показало, что срок, то есть продолжительность аренды, был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать долгосрочные договоры аренды, чтобы зафиксировать цены в растущей рыночной среде. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, будут заключать долгосрочные договоры аренды из-за ограниченного количества недвижимости, соответствующей их потребностям.
Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности со стороны арендодателя и арендатора.
- Единая чистая аренда возлагает на арендатора ответственность за уплату налога на недвижимость.
- Двойная чистая (NN) аренда возлагает на арендатора ответственность за уплату налога на имущество и страховки.
- При аренде с тройной сеткой (NNN) арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхование и техническое обслуживание.
- При валовой аренде арендатор платит только арендную плату, а арендодатель оплачивает налоги на имущество, страхование и техническое обслуживание здания.
Управление коммерческой недвижимостью
Владение и содержание арендованной коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны собственника. Владельцы недвижимости могут захотеть нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать варианты аренды и финансирования, а также координировать содержание и ликвидность собственности. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.
Арендодатель часто должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией вакансий и текучести арендаторов. Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей различных арендаторов — например, если ресторан переезжает в собственность, в которой когда-то находилась студия йоги.
Как инвесторы зарабатывают на коммерческой недвижимости
Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть потенциально прибыльными и служить защитой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости недвижимости при ее продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендаторов.
Прямые инвестиции
Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, когда они становятся арендодателями через владение физическим имуществом. Лучше всего для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость подходят те, кто либо обладает значительными знаниями об отрасли, либо может нанять фирмы, которые обладают такими знаниями. Коммерческая недвижимость – это инвестиции в недвижимость с высоким риском и высокой прибылью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.
Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки. Сила местной экономики региона также влияет на стоимость покупки CRE.
Косвенные инвестиции
В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно, либо через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, либо через инвестиции в компании, которые обслуживают на рынке коммерческой недвижимости, таких как банки и риелторы.
Преимущества коммерческой недвижимости
Одним из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости являются привлекательные арендные ставки. В районах, где объемы нового строительства ограничены либо землей, либо законом, коммерческая недвижимость может приносить впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания обычно сдаются в аренду по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.
Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Этот длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежных потоков, пока в здании находятся долгосрочные арендаторы.
В дополнение к стабильному и богатому источнику дохода, коммерческая недвижимость предлагает потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и поддерживается в актуальном состоянии. И, как и все виды недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную диверсификацию сбалансированного портфеля.
Недостатки коммерческой недвижимости
Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механика покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости скрыты под слоями юридических терминов. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют зарплату людей, у которых они есть.
Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где неожиданное закрытие розничных магазинов оставляет помещения незанятыми без предварительного уведомления.
В жилых домах требования к удобствам одного арендатора обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в случае с коммерческой недвижимостью у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен адаптировать пространство для размещения специализированной торговли каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низкой вакантностью, но с высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за затрат на ремонт для новых арендаторов.
Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость. Более того, в то время как недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.
Плюсы
Хеджирование против фондового рынка
Высокодоходный источник дохода
Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов
Потенциал прироста капитала
Обзор коммерческой недвижимости и прогнозы
Рынок коммерческой недвижимости США сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он демонстрирует стабильный ежегодный прирост. Эти успехи помогли восстановить потери эпохи рецессии.
Как сообщает Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался болевой точкой на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовое закрытие магазинов усилилось в 2017 году и продолжалось до 2018 года. Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corp. примерно на 30% с середины 2016 года до конца 2017 года, прежде чем компенсировать некоторые убытки до января 2018 года. Позже в 2018 году Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 миллиарда долларов, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Большинство исследований утверждает, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. JP Morgan в своем обзоре коммерческой недвижимости на 2019 год в значительной степени поддержал эту точку зрения, отметив, что 2019 год стал 10-м годом повышения арендной платы и оценок коммерческой недвижимости.
Обратите внимание, что глобальная пандемия COVID-19, начавшаяся в 2020 году, не привела к существенному падению стоимости недвижимости. За исключением первоначального падения в начале пандемии, стоимость недвижимости оставалась стабильной или даже росла, как и фондовый рынок, который оправился от резкого падения во втором квартале (Q2) 2020 года с таким же резким ралли, которое продолжалось до большую часть 2021 года. В этом ключевое различие между экономическим спадом, произошедшим в 2020 году, и тем, что произошло десятилетием ранее. Что неизвестно, так это то, окажет ли обязательная среда удаленной работы, которая началась в 2020 году для большинства американцев, какое-либо долгосрочное влияние на потребности корпоративного офиса.
Чем отличается коммерческая недвижимость от жилой?
Жилая недвижимость используется исключительно для личного проживания. Под коммерческой недвижимостью понимается любое имущество, используемое для хозяйственной деятельности. Типы коммерческой недвижимости включают больницы, сборочные заводы, склады, торговые центры, офисные помещения или любое другое место для коммерческого предприятия.
Является ли коммерческая недвижимость хорошей инвестицией?
Может быть. Коммерческая недвижимость может приносить впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки, и доходность хорошо сохранилась во время рыночных потрясений последнего десятилетия. Однако, как и любые инвестиции, коммерческая недвижимость сопряжена с рисками.
Каковы недостатки коммерческой недвижимости?
Правила и положения являются основным сдерживающим фактором для большинства людей, желающих инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механика покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости скрыты за слоями юридических терминов, и их может быть трудно понять без приобретения или найма специалистов.
Практический результат
Коммерческая недвижимость относится к недвижимости, которая используется специально для бизнеса или в целях получения дохода. Он отличается от жилой недвижимости тем, что потенциально может приносить доход от аренды, а также прирост капитала для инвесторов. Четыре основных класса коммерческой недвижимости: офисные помещения, промышленные объекты, многоквартирные дома и торговые помещения.
Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют от инвесторов большей изобретательности и больших капиталовложений, чем в жилую недвижимость, но они могут обеспечить высокую прибыль. Публичные REIT — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость без специальных знаний в этом секторе.
Коммерческий
Перейти к основному содержанию
© Leo Lintang / Fotolia
© Leo Lintang / Fotolia
Коммерческая недвижимость есть везде: в местной кофейне, в индустриальном парке, на главной улице в центре города и даже в офисе, где вы работаете. NAR располагает широким спектром ресурсов, которые помогут вам предоставлять наилучшие услуги вашим клиентам и быть лучшими в своей области. От образования до усилий по защите интересов, от сетей до данных о собственности — NAR работает, чтобы помочь вам увеличить прибыль, защищая отрасль коммерческой недвижимости.
Реклама
Руководство по коронавирусу: коммерческая недвижимость
22 апреля 2021 г.
Ресурсы, которые помогут РИЭЛТОРАМ ориентироваться в изменяющемся ландшафте коммерческой недвижимости в отрасли в условиях COVID-19.
Создать
Ежеквартальное издание для специалистов-практиков, членов Национальной ассоциации риэлторов® и лидеров отрасли коммерческой недвижимости.
Саммит C5
Проверьте информацию о саммите C5 2023 года. Коммерческий. Капитал. Соединять. Торговля. Сообщество.
Реклама NAR в Твиттере
Следите за рекламой NAR в Твиттере и на LinkedIn на @NARCommercial.
Последние обновления
NAR награждает ассоциации, получившие аккредитацию коммерческих услуг. Аккредитация коммерческих услуг NAR помогает ассоциациям развивать коммерческие услуги, привлекать членов и формировать восприятие бренда в сообществе. Программа, состоящая из контрольных показателей, ориентированных на услуги, впервые была запущена в 2008 году в сотрудничестве с коммерческими советами и структурами NAR.
В этом коротком видео рассказывается об основах страхового покрытия и льгот NAR Insurance Program.
Поздравляем лауреатов Национальной коммерческой премии 2022 года! Получите информацию из отчета о рынке метрополитена за третий квартал и присоединяйтесь к NAR на MIPIM и не только!
Доступ к CompStak Exchange в качестве привилегии для новых участников, новых коммерческих журналов и многого другого.
Два основателя обсуждают, как превратить свои разочарования в эффективные решения для коммерческих брокеров и их клиентов.