Снижение кадастровой стоимости земельного участка: зачем и как это делать? Уменьшение кадастровой стоимости

Снижение кадастровой стоимости земельного участка

Каждый владелец земельного участка обязан иметь кадастровый номер — официально зарегистрировать свои владения. Это дает ему возможность свободно распоряжаться землей. С одной стороны, все отлично, но есть и подводные камни, особенно касающиеся кадастровой стоимости.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость

Один из этапов официальной регистрации земли-оценка. Государство, учитывая все необходимые факторы, определяет стоимость участка, в зависимости от которой будет в дальнейшем начислять налоги и прочие вычеты. Делается это согласно закону, на 1-м/кв., с интервалами через каждых пять лет. Все желающие могут узнать кадастровую стоимость своей земли, зайдя на официальный сайт Роснедвижимости.

От данной оценки земли зависит расчет налога на землю, арендная плата, налоги при продаже и покупке участка, выкупная стоимость земли у государства. Многих не устраивают эти расценки и они, во что бы это ни стало, хотят их изменить. Основная причина – сэкономить, уменьшить свои расходы. Желания вполне нормальные и в последнее время появилось много желающих их реализовать.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Есть 3 основные причины, которые указывают в заявлении о пересмотре кадастровой оценке:

Если что-то изменилось на участке:
- Разделили площадь надвое.
- Ликвидировали постройки.
- Изменилось назначения. К примеру, из сельскохозяйственного производства на на промышленное.
- Земля переведена в иную категорию. (Из места поселения в дачный участок или наоборот).
Если в документах есть ошибки, касающиеся достоверных сведений и госстоимость очень завышена относительно рыночной.
Если рыночная и кадастровая стоимость определялась в одно и то же время, при этом первая оказалась ниже второй.

Законодательная база

Реформы, касающиеся данного вопроса в РФ, постоянно меняются и пока они будут удовлетворять потребности всех землевладельцев придется довольствоваться тем что есть.

Согласно последним законодательным постановлениям:

Все сведения Госкадастра сохраняются на официальном сайте и являются общедоступными. Любые официальные изменения фиксируются в обязательном порядке. Теперь каждый желающий может увидеть отчет оценщика и на протяжении 20 дней, до его утверждения, дать замечания или оспорить. Тот, в свою очередь, должен прокомментировать все заявления и окончательно разобраться с отчетом на протяжении 35 дней с дня подачи отчета на сайт. Если кто-то не успел в отведенное время заявить о недочетах, придется пройти полную процедуру изменения кадастровой стоимости.
Оценка проводится не реже одного раза в 3 года, и не чаще раза 5 лет. Если вы ходите оспорить данные нужно это делать до внесения в реестр новой оценки.
Сделать это могут индивидуальные предприниматели и физические лица в суде, а юридические с помощью комиссии Росеестра. Одними из участников последней обязательно должны быть представители сообщества предпринимателей. Если комиссия не рассмотрела или отклонила заявление, нужно идти в суд.
Отчет оценщика должен быть подтвержден положительным экспертным заключением.
Новая стоимость, утвержденная комиссией или судом, станет действительной с 1 января того года, в котором было принято данное решение.

Все дела, касающиеся государственного кадастра, размариваются на основании Федерального закона с новыми поправками от июля 2015 года.

Способы оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Сегодня решить данный вопрос можно в судебном или административном порядке:

Установить цену равную рыночной. Для этого нужно сделать отчет о второй, затем будет экспертиза показаний отчета и можно идти в кадастр за новой стоимостью равной рыночной.
Физическим лицам надежнее, быстрее обращаться непосредственно в суд. Если найти хорошего адвоката в большинстве случаев дело имеет нужный исход. Заплатив квалифицированному специалисту, вы гарантированно получите достойный результат и сможете неплохо сэкономить ближайшие пять лет точно.
Прибегнуть к помощи специальной комиссии по земельным делам. Ее правда найти трудно, особенно в маленьких населенных пунктах.

Порядок снижения кадастровой стоимости земельного участка

Итак, после очередной переоценки вы обнаружили, что стоимость вашего участка недопустимо завышена. Для начала необходимо подать заявления со всеми прилагающими документами в местные землеуправленческие органы. Затем получить нужное постановление (суда, комиссии, независимой экспертизы) на основании которого будет изменена кадастровая стоимость. Все это нужно делать поэтапно и лучше под чутким руководством грамотного юриста.

Примерно так:

Собрав все документы, включая выписку о действующей стоимости обратитесь в независимую оценочную экспертизу (если нормативная разница не превышает 30%).
Правильно составьте заявление с прошением пересмотреть кадастровую стоимость. Если на протяжении 7 дней его примут, то на протяжении месяца прошение рассмотрят и уведомят заявителя в письменном виде.
Если действовать через суд, нужно максимально грамотно составить иск и предоставить все документы. Обязательно должен быть документально подтвержденный отказ комиссии Госеестра, с указанием причины отказа.
Учтите, что кроме услуг адвоката придется заплатить оценщикам, пошлину и прочие взносы.

<div class="advv"><ins class="adsbygoogle" style="display:inline-block;width:300px;height:600px" data-ad-client="ca-pub-1812626643144578" data-ad-slot="4908081011"></ins> <script> (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); </script></div>

Необходимые документы

Любой спор с государством довольно бюрократический. Прежде чем его начать стоит собрать информацию обо всех документах. Если справок будет больше – не страшно.

Максимально полный и правильно оформленный пакет документов гарантирует быстрое и положительное решение вопроса.

Нужно учесть региональные требования к данному вопросу, о чем стоит спросить местных чиновников по земельным делам.

Для оспаривания кадастровой стоимости главное иметь:

Паспорт гражданина РФ.
Кадастровый паспорт нужного участка.
Документы, которые подтверждают ваши права собственника земельного участка.
Выписка из Госреестра о стоимости участка. Ее можно заказать онлайн и сделать это лучше заранее.
Отчет независимых оценщиков о рыночной стоимости участка.
Экспертное заключение относительно вышеуказанного отчета.
Заявление, составленное по форме, действующей в том регионе, где находится земля. Нужно отметить, что все действия происходят непосредственно на месте расположения участка. Судиться в столице за дачу в Калуге можно, но сложно и долго.

Если данным вопросом не заниматься лично, нужна нотариально заверенная доверенность для юриста, представляющего ваши интересы.
Если основанием для пересмотра является кадастровая ошибка, потребуется ее документальное подтверждение. В других случаях нужны все документы, на основании которых заявитель просит изменить кадастровую стоимость.

Судебная практика

Прежде чем обращаться в суд с иском нужно нанять хорошего оценщика, который учтет все ваши пожелания и составит правильный отчет. После этого, при поддержке профессионала можно смело отправляться к законослужителям и ждать своего решения.

Самый спорный вопрос на сегодняшний день, который касается переоценки стоимости земли — с какого момента вступает в действие положительное решение суда или экспертной комиссии. Некоторые заявители хотят, моментально выйдя из зала суда, платить налоги по согласно новой стоимости и убедительно просят суд установить рыночную цену «задним числом».

Это даст возможность не только сэкономить, но и получить возмещение за переплату по предыдущей оценке. Данная практика касается в основном Арбитражных судов. Законослужители общей юрисдикции придерживаются правила, что новые расценки вступят в силу только после судового решения. Да и сегодняшние законы никаких «задних чисел» не признают.

Решив оспорить кадастровую стоимость участка, прежде всего, посоветуйтесь с юристами и учитывайте все советы. На первый взгляд процедура выглядит совершенно безобидно и специальных знаний не требует, но в большинстве случаем самостоятельно довести ее до логического окончания трудно и нереально. Судебные разбирательства — дело не простое и без подготовки его лучше не начинать, какой бы вопрос ни рассматривался. Если вы хотите спокойно пользоваться землей, при этом максимально минимизировать растраты – не скупитесь на проверенного адвоката, имеющего опыт в подобных делах.

Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

consultmill.ru

Уменьшение кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость

В практике современного рынка недвижимости существует такое понятие как оценка объекта.

В оценочной деятельности подразделяют определение следующих видов стоимости:

Рыночная
Инвестиционная
Ликвидационная
Восстановительная
Кадастровая

В этой статье мы подробно поговорим о кадастровой стоимости недвижимости и о способах ее снижения.

Так что же такое кадастровая стоимость? Под этим определением принято понимать цену объекта, установленную в ходе кадастровой оценки, проводимой государством. Она является базой для налогообложения. Не удивительно, что каждый собственник стремится к ее уменьшению. К сожалению, в последнее время кадастровая стоимость только повышается в связи с желанием государственных органов максимально приблизить ее к рыночной. Кроме того, существуют случаи, когда кадастровая оценка превышает реальную в несколько раз.

Кадастровая оценка

Как уже было сказано, для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, необходимо провести соответствующую оценку, которая осуществляется в соответствии со следующими пунктами:

Решение о проведении кадастровой оценки
Составление перечня объектов, оценка которых будет проводиться
Заключение договора со специалистом по проведению кадастровой оценки
Непосредственно установление кадастровой стоимости

Занесение данных в отчет о проведенной оценке
Проверка составленного отчета
Занесение результатов (в соответствии с отчетом) в кадастр недвижимости Российской Федерации.

Способы узнать кадастровую стоимость объекта

Если кадастровая оценка объекта недвижимости уже была проведена, например, предыдущим владельцем, и новый собственник не имеет информации о ней, то благодаря наличию у всех объектов недвижимости собственного кадастрового номера, он может узнать ее двумя способами.

Получить информацию о размере кадастровой стоимости недвижимости можно в Росреестре. При этом нет необходимости идти туда лично- вся операция проводится через официальный вебсайт.

Кроме того, собственник имеет право запросить у кадастровой палаты выписку из кадастрового реестра.

Уменьшение кадастровой стоимости

Зачастую собственники сталкиваются с завышенной государственной оценкой, что приводит к неоправданно высоким налогам. По этой причине, многие пытаются снизить значение кадастровой стоимости своей недвижимости. Иногда оспорить решение кадастровой службы можно и не прибегая к судебному разбирательству, однако, нередко собственникам приходится обращаться за помощью к юристам для уменьшения кадастровой стоимости посредством суда.Оспаривание в досудебном порядке

Существуют специальные комиссии по оспариванию результатов оценки, проведенной государственными органами.

Подать прошение о перерасчете кадастровой стоимости можно по двум причинам:

если сведения об оцениваемой недвижимости не являются достоверными,
если при расчете стоимости не был принят во внимание возраст недвижимости.

При подаче заявления по второму пункту, как правило, кадастровую стоимость объекта попросту приравнивают к его рыночной стоимости. Стоит учитывать, что срок, в течение которого существует возможность оспорить решение кадастровых органов не прибегая к суду, составляет всего 6 месяцев.

Оспаривание в арбитражном суде

Прежде чем принять решение о передачи заявления об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки, следует проанализировать правильность этого решения. Судебные разбирательства-дело непростое. Невозможно с точностью сказать, что ваш иск будет удовлетворен, даже если вы уверены в своей правоте. Разумно будет заранее рассмотреть все возможные варианты судебного вердикта.

Иск в случае несогласия с кадастровой оценкой объекта(ов) подается против местных органов исполнительной власти. Необходимо знать, что подача иска имеет смысл только после обращения в комиссию с требованием снижения кадастровой стоимости, в противном случае иск не имеет правовых оснований и может быть отклонен.

Срок, в течение которого собственник имеет право обратиться за помощью в суд, еще меньше чем у досудебного разбирательства и составляет 3 месяца.

Для судебной экспертизы нанимается независимый оценщик. Кроме того, проводится экспертиза отчета о государственной кадастровой оценке, проведенной ранее.

Необходимые документы

В случае несогласия с оценкой государственных кадастровых органов, собственник, решивший данную оценку оспаривать, будь то посредством комиссии, или же подачей заявления в арбитражный суд, предварительно подготавливает следующие документы:

Кадастровый паспорт объекта оценки
Документы, устанавливающие права, связанные с данным объектом

Вконтакте

Twitter

Мой мир

Google+

Одноклассники

E-mail

petersit.ru

Процедура снижения кадастровой стоимости земли услуги юриста в Москве

Заинтересованное лицо, будь это гражданин, организация, государство или муниципалитет вправе поставить перед судом вопрос о снижении кадастровой стоимости, если посчитают, что по результатам кадастровой оценки произошло необоснованное или неправомерное увеличение кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Несогласие с результатами кадастровой оценки имущества, заявитель может выразить в случае, если произошло увеличение размеров налогов, рассчитываемых из кадастровой стоимости, при уплате арендной платы, при совершении сделок с недвижимым имуществом, а также в иных случаях, когда это прямо отражается на правах и законных интересах лица, имеющего недвижимость.

Во взаимоотношениях «гражданин – государство» реализовать это право не так просто, но специально для этого случая в судебной практике было выработана позиция Верховного Суда России (Постановление № 28 от 30.06.2015). Благодаря положениям Пленума наметился порядок действий для лиц, желающих оспорить кадастровую стоимость.

В этой статье:

Понятие и сущность кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость недвижимости представляет собой цену, установленную решением регионального или местного управленческого органа управления в отношении конкретного объекта недвижимости, прошедшего кадастровый учет, для взимания налогов, предусмотренных законом.

Кадастровая оценка проводится с учетом достоверных сведений об объекте.

Во внимание должны быть учтены:

местоположение объекта, его удаленность от объектов инфраструктуры;
наличие доступности услуг для населения;
цель использования недвижимого имущество;
право на разрешенное использование;
текущее состояние, например, аварийность износ объекта;
нахождение в границах зон с особыми условиями;
все сведения, относящиеся к искомому объекту оценки.

Результаты кадастровой оценки объекта недвижимости подлежат занесению в кадастр. В итоге каждое строение, земля и другие объекты приобретают уникальный номер и получают оценку.

Кадастровая оценка позволяет не только осуществлять взимание налога, но и является базой для проведения сделок с недвижимостью между гражданами или хозяйствующими субъектами. Информационные данные о кадастровой оценке носят открытый характер и содержатся на информационных ресурсах уполномоченных органов.

Очередность проведения оценки имущества закрепляется в законе об оценочной деятельности. Согласно его предписанию допускается переоценка не более одного раза в три года и не реже одного раза за пять лет с последней даты проведенной кадастровой оценки, за исключением городов федерального значения, где очередная оценка проводится не больше одного раза в два года.

Куда и в какой орган заявителю направлять обращение

Результаты проведенной оценки объектов недвижимости, при несогласии собственника или пользователя данными объектами может быть оспорена на предмет уменьшения ее стоимости. Для этого нужно обратиться к уполномоченным органам.

По правилам процессуального законодательства заявитель – гражданин может обратиться в верховный суд субъекта Федерации, например, областной или краевой по месту нахождения органа, принявшего решение по кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Подобная категория дел не рассматривается в городских (районных), а также мировых судах.

В сентябре 2015 года вступил в действие Кодекс административного судопроизводства, который будет напрямую рассматривать дела по обжалованию нормативно-правовых актов государственного, регионального и местного значения.

На данный момент дела рассматриваются с учетом положений Кодекса административного судопроизводства.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости организация или предприниматель подает в суд общей юрисдикции, а не в арбитражный суд, не в районный или городской суд, а в областной или краевой суд либо суд города федерального значения (п. 3 постановления). Ведь споры о пересмотре кадастровой стоимости подведомственны именно этим судам общей юрисдикции (подп. 8 п. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Обязательность досудебного порядка обжалования

Если заявителем выступает организация, то по требованиям процессуального законодательства, заявитель обязан пройти процедуру обжалования в комиссии, образуемой в целях выяснение обстоятельств измененной стоимости недвижимости в ходе проведенной оценки.

Данное требование не распространяется на физических лиц. По истечении сроков на рассмотрение Комиссией вопросов о пересмотре кадастровой стоимости должно быть сформулировано решение, которое либо изменяет и вносит коррективы в государственный реестр сведений о недвижимом имуществе, либо остается без удовлетворения.

Впоследствии, заявитель не согласный с решением Комиссии или не получивший ответа в установленный сроки, может следующим шагом направить заявление в суд об оспаривании стоимости недвижимого имущества, определенного в кадастре.

Лица, имеющие право на обращение о снижении кадастровой стоимости

Направить заявление или административный иск о снижении стоимости кадастровой оценки недвижимости могут следующие лица:

Собственники недвижимого имущества, граждане, организации, государственные или муниципальные органы.
Пользователи и владельцы имущества обладающих правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
Иные лица, например, арендаторы, если посчитают, что кадастровая оценка ущемляет их права и законные интересы при исчислении арендной платы.
Бывшие собственники, которые осуществляя оплату налога за налоговый период, когда имущество находилось в собственности налогоплательщика, с учетом сроков исковой давности.
Гражданин, владеющих долевой собственностью на объекты недвижимости, выступающий как самостоятельный заявитель, так как он имеет право на процедуру оспаривания в части принадлежащей ему доли в общей собственности. При этом получения согласия от остальных сособственников или дольщиков на проведение действий по оспариванию стоимости по кадастру не требуется.
Прокурор, при условии осуществления защиты прав и законных интересов граждан, государства, региона или муниципалитета.

Основание для снижения, оспаривания кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости объекта осуществляется в случае допущения в ходе кадастровой оценки ошибок в результате использования недостоверных или искаженных сведений об объекте оценки.

Это может выражаться в ошибочном использовании данных о перечне объекта, либо неточным определением условий, которые могут повлиять на стоимость недвижимости, например, неправильное соотнесение с местоположением объекта, с целевым и разрешенным использованием, износа объекта, нахождения его на территории, имеющей особые условия эксплуатации.

В итоге при проведении перерасчета кадастровой стоимости используются данные, не относящиеся к характеристике искомого объекта оценки. Зачастую, специалист по оценке не учитывает аварийное состояние объекта недвижимости.

Таким образом, может быть допущена кадастровая ошибка, влияющая на определение размера стоимости объекта и ошибка технического рода, вследствие которой применялись сведения, не относящиеся к объекту оценки, то есть недостоверная информация об имущественном объекте.

Срок давности, учитываемый заявителем при обращении в суд

С учетом указанной в законодательстве периодичности выполнения переоценки, направление обращения допускается не позднее пятилетнего срока, когда было произведена переоценка стоимости недвижимого имущества.

Если заявитель пропустил указанный срок, то он может быть восстановлен при условии, что уполномоченный орган не провел новую кадастровую оценку и не внес изменения в государственный кадастр.

Для восстановления срока нужно указать уважительные причины, которые приемлемы для суда, например, нахождение на лечении в стационаре, в командировке и другие. Вопрос о пропуске срока решается судом на судебном заседании и его восстановление будет отражено в судебном акте.

Порядок оформления административного иска о снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости

При появлении подозрения о неправомерном увеличении установленной стоимости, лицо должно подать административное исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости по установленной форме, согласно процессуальному законодательству.

Простому обывателю перед составлением заявления нужно ознакомиться с положениями ГПК РФ, законом об оценочной деятельности, законом о кадастре объектов недвижимости, Налоговым кодексом для оплаты госпошлины и конечно решением госоргана или местного самоуправления об изменении установленной стоимости.

Отдельно для организации требуется соблюдение досудебного порядка оспаривания кадастровой стоимости и приложение соответствующих документов. Досудебный порядок не обязателен для граждан, также лиц, имеющих статус индивидуального предпринимателя.

Далее лицо, составившее заявление в суд, изучив требования законодательства должен приложить следующие документы:

выписка из реестра кадастра объектов недвижимости в виде справки, в которой будет указана дата последней кадастровой оценки с указанием оспариваемой стоимости, а также сведения об объекте недвижимости;
копии документов на недвижимое имущество (например, дом, квартира, дачный участок, земля, доля в праве общей собственности), заверенные нотариусом;
важным является документ или информация о том, что уполномоченным органом при проведении оценки была допущена кадастровая или техническая ошибка;
если интересы заявителя представляет иное лицо, то нотариальная доверенность на представление интересов лица в суде по оспариванию кадастровой стоимости.

Последствием не предоставления указанных документов является оставление заявления об оспаривании кадастровой стоимости без движения до того срока, указанного судом чтобы можно было устранить данные замечания. Если заявитель проигнорирует или не выполнит в указанный срок предписания суда, заявление будет оставлено без рассмотрения и последующее возвращение.

Таким образом, на этапе составления заявления, если это гражданин, не имеющий практики подобного рода, необходимо определиться в своих возможностях для достижения положительных результатов по снижению кадастровой стоимости.

И если, действуя самостоятельно таких шансов немного, то однозначно рекомендуется обратиться за квалифицированной юридической помощью, желательно к юристам, имеющим необходимую практику по таким делам.

Дата определения кадастровой стоимости недвижимости

Процесс установления кадастровой стоимости проходит по правилам, регламентированным законодательством. Важным моментом кадастровой оценки является четкое установление очередной даты ее проведения.

На указанную дату происходит формирование новых сведений по установленному перечню объектов недвижимости в конкретном регионе или муниципальном образовании.

Эти сведения могут изменять стоимость недвижимого имущества или оставлять их в неизменном виде. Следовательно, полученные данные об объектах недвижимости подлежат занесению в государственный кадастр объектов недвижимого имущества.

Как раз, заявителю и нужна дата внесения в реестр соответствующих изменений по стоимости имущества. Если новые сведения кадастра не меняют количественных или качественных характеристик об объекте недвижимости, то дата считается не изменой.

Процедура рассмотрения дел о снижении кадастровой стоимости

Заявление лица, о снижении кадастровой стоимости будет рассмотрено в двух месячный срок, с момента его подачи по действующему процессуальному законодательству и в трех месячный срок согласно требованиям ст. 219 КАС РФ с сентября 2015 г.

Задача суда состоит в том, чтобы исследовать недостоверность сведений, учтенных при совершении кадастровой оценки имущества, то есть использование искаженных данных об объекте.

Благодаря этому суд может сделать вывод, что кадастровая или техническая ошибка повлекла неправильный взгляд на формирование новой кадастровой стоимости недвижимого имущества и внесение в государственный реестр недостоверных сведений по имуществу заявителя.

При рассмотрении судом дел по оспариванию стоимости из архивных источников, дело будет рассмотрено по существу при условии, что за судом сохраняется возможность на проведение пересмотра кадастровой стоимости в целях установленных законом.

В противном случае, архивная кадастровая стоимость не будет подлежать оспариванию, и дело подлежит прекращению по основаниям процессуального законодательства.

Дело по оспариванию кадастровой стоимости будет продолжено к рассмотрению, несмотря на внесение в этот период новых сведений с государственный реестр кадастра недвижимости, так как заявитель выполнил все предъявляемые требования.

Но заявитель, оспаривающий утвержденные ранее сведения о стоимости имущества, узнавший о внесении новых сведений, не может поменять требования и оспаривать новые результаты кадастровой стоимости. Для этого потребуется новое обращение с заявлением по установленной форме.

На заявителя полностью ложится обязанность в представлении доказательств на обстоятельства неправомерного или ошибочного применения новых сведений кадастровой оценки в отношении принадлежащего недвижимого имущества.

При оспаривании в суде стороной – ответчиком, сведений заявителя, при подаче возражения на иск, на ответчика также возлагается обязанность в представлении доказательств о достоверности и точности применяемых сведений при проведении очередной кадастровой оценки.

Стороны вправе прийти к мировому соглашению по разногласиям, возникшим во время определения кадастровой стоимости на основе появившихся в деле доказательств. При этом, стороны должны подготовить документально, условия примирения и порядок распределения судебных расходов.

Решение суда по иску о снижении кадастровой стоимости

Суд проводит исследование всех представленных доказательств и отчеты по кадастровой оценке. Указанные сведения соотносятся с требованиями действующего законодательства, а именно с учетом существующих федеральных стандартов кадастровой оценки.

Также суд выясняет полномочия лица проводившего оценочную деятельность и соотносит с требованиями, предъявляемыми к оценщикам.

Например, если суд установит, что оценщик не указал в отчете сведения о страховании своей гражданской ответственности, то суд посчитает о недопустимости проведении оценщиком действий, связанных с кадастровой оценкой. А представленный отчет указанного оценщика не будет рассматриваться как надлежащее доказательство.

Суд может вынести на обсуждение между сторонами вопросы соотнесения кадастровой оценки имущества с текущей ее рыночной стоимости. Для установления точных позиций, суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для консультирования и оказания помощи по техническим вопросам, а при необходимости поставить вопрос о проведении экспертизы.

Заключение по экспертизе заранее не может иметь большего значения, поэтому расценивается наравне с имеющимися доказательствами в деле. Цель экспертизы – соотнесение с действующими рыночными условиями и проверка отчета об оценке на достоверность представленных сведений.

Таким образом, исследовав материалы в деле, заключения эксперта, доводы сторон суд может вынести следующее решение:

Об удовлетворении требований заявителя по оспариванию результатов кадастровой стоимости и установить действующую рыночную стоимость имущества, представленную заявителем или экспертом.
Отказать в удовлетворении и оставить без изменения текущую кадастровую стоимость имущества.

При этом если в резолютивной части решения суда фигурирует новая кадастровая стоимость, то она подлежит занесению в государственный реестр объектов недвижимости, а заменяемая стоимость подлежит исключению из реестра.

Если в момент указания судом новой кадастровой стоимости произошла очередная кадастровая оценка, то суд должен обозначить период действия той кадастровой стоимости, которая была определена в решении.

При отказе в удовлетворении требований заявителя, лишает его заново обращаться по поводу пересмотра кадастровой стоимости по той же дате и в отношении того же недвижимого имущества.

Только новая кадастровая стоимость, установленная судом, будет использоваться в дальнейшем, в том числе при исчислении налоговой базы для целей налогообложения, при расчете арендной платы, совершения сделок с недвижимостью.

Распределение судебных расходов после вынесения решения по делу

Заявитель при подаче заявления должен оплатить госпошлину по каждому объекту, чью стоимость по кадастровой оценке он оспаривает. Судебные расходы в деле распределяются по правилам процессуального законодательства.

Если заявление лица было удовлетворено судом, то понесенные расходы в суде возлагаются на орган, проводивший очередную кадастровую оценку, оспоренную судом. Однако, в том случае, когда в суде ответчиком не оспаривалась стоимость заявителя, который требовал ее прировнять к рыночной стоимости, то расходы, возникшие в деле, возлагаются на заявителя.

В данной ситуации решение было принято в пользу заявителя, но не против ответчика или иного заинтересованного лица, которые не высказывали в суде возражений по этому поводу.

При установлении в суде кадастровой или технической ошибки, допущенной при очередной оценке, расходы возлагаются на орган, проводивший очередную оценку, так как на него возлагается внесение исправлений в результаты кадастровой стоимости.

Если оспаривалось решение или бездействие Комиссии образуемой при досудебном порядке обжалования организацией сведений кадастровой стоимости, то расходы, понесенные в суде передаются в государственный орган создавший данную Комиссии из федерального бюджета.

sud-isk.ru

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка: инструкция

Случаи, когда землевладельцы обращаются в суд за уменьшением кадастровой стоимости своих угодий, встречаются все чаще и чаще. С изменениями Налогового кодекса, не так давно вступившими в силу, не исключено, что подобные ситуации будут происходить и с собственниками квартир. Причина тому — принятие кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве расчетной базы при исчислении налогов. Чтобы обезопасить себя от переплат, лучше заранее узнать, в каких случаях можно уменьшить данную налоговую базу и как это сделать.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость?

С прошлого, 2014-го года кадастровая стоимость объектов недвижимости используется государством для расчета не только земельного налога, но также и налога на имущество физических лиц.

Данный вид стоимости объектов недвижимости зачастую сильно отличается в большую сторону от их рыночной цены, которую обычно используют при сделках купли-продажи и которая ранее являлась базой для вышеуказанных видов налоговых отчислений. Переход на новую налоговую базу сильно ударил по кошельку многих россиян, так как в некоторых случаях размер налогов увеличился в 2−3 раза. Такое положение дел заставило многих искать способы уменьшить кадастровую стоимость находящейся в их собственности недвижимости.

Кроме того, причиной необходимости уменьшения кадастровой стоимости зелельных участков и квартир для многих является арендная плата. Государство использует указанную в Росреестре стоимость объектов недвижимости для определения величины арендных выплат, а значит, чем выше данный показатель, тем дороже будет обходиться аренда земельного участка.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Чтобы уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, его владелец или арендатор должен обратить внимание на федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», а точнее — на статью 24.18. В соответствии с ней существует два вида оснований пересмотра кадастровой стоимости:

Недостоверность предоставленных об оцениваемом объекте недвижимости сведений. В данном случае роль играет характер использования объекта недвижимости и устанавливаемый в соответствии с ним удельный показатель кадастровой стоимости. В отношении земельного участка оценщики, например, должны определить, используется ли данная земля в качестве дачных угодий, для сельскохозяйственных нужд или же отдана в пользование промышленному предприятию;
Определение рыночной цены объекта недвижимости на ту же дату, что и установление его кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость в этом случае оказывается ниже кадастровой, то на основании этого владелец или арендатор могут оспорить налогооблагаемую стоимость квартиры или земельного участка, тем самым уменьшив размер взимаемого с них налога.

Социальный статус владельца объекта недвижимости не является основанием для проведения пересмотра кадастровой стоимости. То есть один и тот же объект недвижимости с одинаковыми характеристиками использования и для обычного работающего человека, и для пенсионера будет иметь единую кадастровую стоимость.

Способы оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

В первую очередь стоит сказать, что оспорить кадастровую стоимость имущества можно не позднее, чем после 5 лет с момента внесения соответствующей информации в Росреестр.

Решившим уменьшить кадастровую стоимость своего земельного участка стоит учесть, что дело это хлопотное и долгоиграющее: опытные оценщики предупреждают, что на рассмотрение дела вместе с проведением работ по переоценке и разбирательством уходит порядка полугода. Читайте также статью о том, как оформить земельный участок в собственность.

Определенную ранее кадастровую стоимость объекта недвижимости можно оспорить двумя способами:

В досудебном порядке через обращение в комиссию, рассматривающую споры о налогооблагаемой стоимости имущества. Такие комиссии созданы при всех управлениях Федеральной службы государственной регистрации недвижимости по регионам;
Оспаривание кадастровой стоимости земли и недвижимости в суде с помощью поданного соответствующего уровня искового заявления.

Желающему оспорить результаты ранее проведенной оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества физическому лицу в комиссионный орган можно не обращаться, подавая заявление сразу в суд. Несколько иная ситуация складывается с юридическими лицами: они обязаны сначала отдать дело на рассмотрение в Росреестр и только в случае неудовлетворительного результата могут оспорить его решение в суде.

Необходимые документы

Как правило, споры о кадастровой стоимости недвижимости вызваны тем, что рыночная цена объектов значительно ниже, так как учитывает ряд дополнительных факторов, влияющих на реальную стоимость имущества: полезность использования, наличие неблагоприятных условий и другие. Поэтому наиболее распространенным основанием является все же несоответствие кадастровой и рыночной стоимости недвижимости.

Пакет документов, которые могут понадобиться при попытке уменьшить кадастровую стоимость находящегося в собственности объекта недвижимости, включает в себя:

Документ, удостоверяющий право владения данным имуществом;
Кадастровая справка на рассматриваемый объект недвижимого имущества;
Независимый отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости;
Экспертное заключение о соответствии отчета законодательству РФ;
Само заявление на пересмотр кадастровой стоимости объекта имущества.

Без всех вышеперечисленных документов заявление комиссией Росреестра рассмотрено не будет.

Также необходимо отметить, что оценку рыночной стоимости земельного участка или квартиры необходимо проводить как можно раньше. Это нужно, чтобы в последствие избежать ситуации переплаты по налогам. Самый оптимальный случай, который, кстати, оговорен в ФЗ «Об оценочной деятельности» — проведение рыночной оценки сразу после кадастровой. В таком случае две эти стоимости сопоставимы между собой, и факт неправильной оценки объекта недвижимого имущества будет на лицо.

Читайте также: как заказать кадастровый паспорт через интернет.

Все о переуступке права аренды земельного участка найдете в нашей статье.

Сроки действия дачной амнистии в России: http://upravdomik.ru/dacha/registr/sroki-deystviya-dachnoy-amnistii.html

В заключение стоит еще раз повторить ключевые моменты уменьшения кадастровой стоимости:

Кадастровая стоимость лежит в основе расчетов земельного налога и налога на имущество;
Уменьшить ее можно в случаях недостоверности данных об объекте недвижимого имущества или на основании рыночной цены, сопоставимой с кадастровой стоимостью по срокам;
Оспорить величину кадастровой стоимости можно через соответствующую комиссию при региональном управлении Росреестра либо через суд;
К составлению пакета документов для снижения кадастровой стоимости чаще всего приходится привлекать независимого оценщика.

upravdomik.ru

Как уменьшить кадастровую стоимость? | Deutsche Bewertung

Как уменьшить кадастровую стоимость? - вопрос, на который несколько лет искали ответ тысячи владельцев земельных участков по всей России.

На сегодняшний день с учетом изменений, внесенных в закон об оценочной деятельности в Российской Федерации, а также Земельный кодекс Российской Федерации, уменьшение кадастровой стоимости возможно с использованием инструмента расчета справедливой рыночной стоимости земельного участка в качестве кадастровой стоимости и оспаривания текущей кадастровой стоимости в суде.

Когда необходимо уменьшение кадастровой стоимости?

Завышенная кадастровая стоимость земли - в том случае, когда кадастровая стоимость земельного участка была чрезмерно завышена в процессе государственной кадастровой оценки земель, мы можем уменьшить кадастровую стоимость земли и, как следствие платежи по земельному налогу, на основании 66 статьи Земельного кодекса Российской Федерации. Предполагается, что снижение кадастровой стоимости может быть произведено в тех случаях, когда реальная рыночная стоимость земельного участка ниже кадастровой стоимости, определенной в процессе кадастровой оценки. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка обычно происходит в результате судебного решения.
Изменение категории земель - часто в случае изменения категории земель, например, с земель сельского хозяйства на земли промышленности или земли поселений, расчетная кадастровая стоимость земельного участка существенно увеличивается. При этом рыночная стоимость земли может быть существенно ниже текущей кадастровой стоимости. В данном случае уменьшение кадастровой стоимости через механизм независимой оценки рыночной стоимости земельного участка является отличным решением.
Изменение назначения земельного участка - в ситуации изменения назначения земельного участка, например, в рамках сельскохозяйственной категории земель, на участки предназначенные для дачного строительства, оценочная кадастровая стоимость земельного участка существенно увеличится. При этом возможно уменьшить кадастровую стоимость земли за счет оценки текущей рыночной стоимости земельного участка уже после внесения изменений в назначение земельного участка.
Изменение предполагаемого использования земельного участка - в случаях, когда Вы только предполагаете изменить использование земли (с юридической точки зрения), процесс уменьшения кадастровой стоимости земельного участка необходимо начинать уже после вступления в силу кадастровых изменений, так как после изменения предполагаемого использования, обстоятельства оценки изменятся, и процесс придется повторять.

Кто имеет право уменьшить кадастровую стоимость

Уменьшение кадастровой стоимости владельцем земли - уменьшить кадастровую стоимость земли на основании судебного решения или решения комиссии по пересмотру кадастровой стоимости может только владелец земельного участка, так как чрезмерно завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает его права, как налогоплательщика, результируясь в переплате земельного налога.
Уменьшение кадастровой стоимости арендатором земли - в соответствии с последней редакцией "Федерального Закона об Оценочной Деятельности в РФ", статьей 20.19 результаты определения кадастровой стоимости земельного участка "могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц". Таким образом, арендатор земельного участка имеет право оспаривания кадастровой стоимости земли в том случае, когда кадастровая стоимость является базой для расчета арендной платы.

Способы уменьшения кадастровой стоимости

Территориальная комиссия по пересмотру кадастровой стоимости - имея на руках заключение об оценочной стоимости, подготовленное независимым оценщиком, Вы можете обратиться в территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости земли. К сожалению, в настоящий момент комиссии по пересмотру кадастровой стоимости земельных участков созданы далеко не во всех субъектах федерации, соответственно единственным способом уменьшения кадастровой стоимости является судебный процесс.
Арбитражный суд по месту нахождения земельного участка - на сегодняшний день наиболее благоприятная правоприменительная практика по уменьшению кадастровой стоимости земельных участков сложилась именно в арбитражных судах. Поэтому в случаях, когда владельцем земли является физическое лицо, мы рекомендуем нашим клиентам зарегистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей для того, чтобы иметь возможность обратиться именно в арбитражный суд субъекта федерации для целей уменьшения кадастровой стоимости земли.
Суд общей юрисдикции по месту нахождения земли - обращение в суд общей юрисдикции для уменьшения кадастровой стоимости земли возможно в тех случаях, когда владельцем земельного участка является физическое лицо.

Этапы решения по уменьшению кадастровой стоимости

Бесплатный анализ возможности уменьшения кадастровой стоимости - бесплатный анализ возможности уменьшения кадастровой стоимости земли может быть подготовлен сотрудниками Deutsche Bewertung на основании минимального набора информации о земельном участке. Мы подскажем, возможно ли уменьшение кадастровой стоимости земли в Вашем случае и по какому пути лучше пойти.
Оценка рыночной стоимости земельного участка - оценка рыночной стоимости земли является ключевым элементом процесса уменьшения кадастровой стоимости земли, так как суд принимает решение о принятии в качестве кадастровой рыночной оценки земельного участка именно на основании отчета об оценке рыночной стоимости земли, подготовленного сертифицированным независимым оценщиком.
Обращение в территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости - территориальная комиссия по пересмотру кадастровой стоимости должна быть создана в каждом субъекте федерации на основании соответствующего решения правительства. При этом, обращение в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости для целей уменьшения кадастровой стоимости земли возможно далеко не во всех случаях. Например, одним из органичений является расхождение текущей рыночной стоимости и кадастровой оценки не более чем на 30%.
Обращение в суд по месту нахождения земли - уменьшение кадастровой стоимости земельного участка может быть произведено на основании признания судом оценки рыночной стоимости земли в качестве кадастровой стоимости земельного участка.
Экспертиза отчета об оценке - экспертиза отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка может потребоваться в процессе судебного делопроизводства. Мы рекомендуем выполнить экспертизу отчета об оценке, подготовленного Deutsche Bewertung, на этапе судебного процесса.
Вступление судебного решения в силу - вступление в силу судебного решения автоматически будет инструкцией для органов исполнительной власти и налоговых органов об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка и перерасчете земельного налога.

Как быстро можно уменьшить кадастровую стоимость?

В большинстве случаев комплексная процедура по уменьшению кадастровой стоимости земельного участка может занять несколько месяцев. При этом Deutsche Bewertung подготовит отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка для целей уменьшения кадастровой стоимости в течение 3-5 рабочих дней.

Продолжительность судебных процессов может быть индивидуальной, но мы рекомендуем рассчитывать на решение вопросов в течение нескольких месяцев.

Документация для ипотечной оценки

Вы имеете возможность для ознакомления с детальной документацией, необходимой для проведения оценочных работ на нашем сайте.

"Дойче Бевертунг" исходит из стандартов оценки и требований законодательства;и принципа целесообразности и разумности в части документации, которая должна быть представлена для подготовки оценочного заключения. Мы можем выполнить отчет об оценке с минимальным комплектом документации.

Стоимость и сроки оценки для уменьшения кадастровой стоимости

Мы предлагаем минимальные тарифы, разработанные "Национальным советом по оценочной деятельности" для применения в Российской Федерации за профессиональные услуги в области оценки и других активов. Оценочная компания Deutsche Bewertung всегда завершает работы в минимально возможные сроки, предусмотренные контрактом.

Наши специалисты подсчитают стоимость оценки для Вашего проекта в течение 15-30 минут после получения Вашей заявки. Вы можете обратиться в круглосуточный телефонный центр Deutsche Bewertung или оставить заявку на нашем сайте.

www.deubew.ru

Уменьшение кадастровой стоимости 💰 Бизнес Юрист

Индрисова Зара. Уменьшение кадастровой стоимости

Уменьшение кадастровой стоимости с учетом последних изменений в законодательстве

Предпосылки законодательства

С начала 2013 года в нашей стране началась повсеместная переоценка кадастровая стоимость земельных участков. При всем при этом, новая кадастровая стоимость откровенно ввергает правообладателей недвижимого имущества в шок.

Это обусловлено тем фактом, что от размера кадастровой стоимости зависит цена последующего выкупа земельных участков, размер арендной платы за государственную землю, а также размер налоговых платежей.

В настоящий период времени на рассмотрении государственной думы РФ находится законопроект, предусматривающий внесение в налоговое законодательство изменения, согласно которым, размер налога на недвижимость отныне будет начисляться исходя не из балансовой стоимости нежилых помещений, а из кадастровой стоимости таких объектов недвижимости.

Таким образом, в настоящий момент, вопрос необоснованного завышения кадастровой стоимости недвижимости при её пересчете органами государственной власти стоит наиболее остро. Следует отметить, что за защитой своих прав и законных интересов, обладателям недвижимого имущества целесообразнее всего идти в суд.

Сущность процедуры переоценки кадастровой стоимости

Согласно положениям статьи 66 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости, а сама процедура кадастровой оценки практически приравнена к методикам рыночной оценки стоимости имущества. Основным нормативно-правовым актом, регулирующим данный блок правоотношений, в ФЗ РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а именно — гл. III.

Согласно российскому законодательству, государственная кадастровая оценка проводится во исполнение решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или же решения органа местного самоуправления. Также стоит учесть, что формирование списка объектов недвижимого имущества, подлежащего государственной кадастровой оценке, находится в ведении тех же органов исполнительной государственной власти. Отсюда следует, что именно от их волеизъявления зависит включение или не-включение вашего объекта недвижимости в «список переоценки». Главное условием является то, что государственная кадастровая оценка проводится в отношении тех объектов недвижимости, которые учтены в государственном кадастре недвижимости.

После утверждения указанного выше списка и в результате составления отчета об оценке оценщиками, которых в свою очередь, привлекают к этому, органы государственной власти, результаты переоценки недвижимости подлежат утверждению и опубликованию в порядке, который установлен ФЗ РФ «Об оценочной деятельности РФ».

В том случае, если результаты переоценки затрагивают права физических или юридических лиц, последние имеют право подать запрос о предоставлении сведений о кадастровой стоимости в орган, утвердивший результаты ее переоценки, и, как следствие, получить искомые сведения.

Эта стадия предполагает возможность инициации процедуры обжалования результатов переоценки в, так называемую, комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Если вышеуказанная комиссия признает жалобу заинтересованного лица необоснованной, материалы переоценки кадастровой стоимости направляются в Федеральную кадастровую палату Росреестра РФ, в компетенцию которой входит ведение Государственного кадастра недвижимости, содержащего кадастровую стоимость всех учтенных в ГКН объектов недвижимости.

Далее, следствием этого становится появление у Федеральной налоговой службы РФ появляется возможности использования содержащейся в кадастре недвижимости кадастровую стоимость вашего объекта.

В силу того, что в процессе составления оценки кадастровой стоимости оценщики руководствуются методами, применяемыми при расчете рыночной стоимости недвижимости, новая кадастровая стоимость может, мягко говоря, удивить правообладателя недвижимоти.

Касательно земельных участков, в том числе, сельскохозяйственного назначения, изменение кадастровой стоимости происходит еще в более упрощенном порядке, в силу применения расчетных методик, одной из которых является, так называемый, средний/удельный уровень кадастровой стоимости.

Что делать, если вы не согласны с переоценкой?

Итак, существует два основных пути решения проблемы. Первый заключается в возможности оспаривания результатов переоценки объекта недвижимости при обращении в вышеназванную комиссию.

Правом на оспаривание результатов кадастровой переоценки обладают как физические, так и и юридические лица, если результаты этой переоценки затрагивают их права и интересы этих лиц. Также эти правом обжалования наделены органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении тех объектов недвижимости, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Оспорить результаты переоценки возможно только в течение шести месяцев с момента внесения новой стоимости в ГКН.

Основания оспаривания результатов переоценки в Комиссиях следующие:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При обращении в Комиссию необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости с необходимыми приложениями. Именно от основания оспаривания зависит комплектность предоставляемых документов.

Основной проблемой этого пути является то, что по закону Комиссии должны функционировать при каждом управлении Росреестра по субъекту РФ и рассматривать соответствующие заявления. Однако на практике такие Комиссии в большинстве субъектов РФ отсутствуют, что, в свою очередь, лишает правообладателей недвижимости возможности использования данного способа защиты своих прав. У заинтересованных лиц остается только одна возможность отстоять свои права – обращение в суд.

При этом, обращение в суд должно носить не административно-публичный, а именно исковой характер. Согласно с правовой позицией, изложенной Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. В соответствии с позицией ВАС РФ, такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.

В этой связи, срок защиты своих прав заинтересованным лицом исчисляется по правилам общей исковой давности и составляет три года. При этом, данный срок в соответствии с положениями статьи 200 Гражданского Кодекса РФ , может исчисляться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, то есть с момента времени, когда вы узнали о переоценке объекта.

Следует подчеркнуть, что данные требования носят неимущественных характер, следовательно, при обращении в суд, заинтересованное лицо должно оплатить сравнительно небольшую госпошлину.

В соответствии с нормами законодательства, а также, исходя из сложившейся судебной практики и позиции ВАС РФ, при подаче искового заявления стоит заявлять следующие исковые требования:

о признании несоответстствующей рыночной новой кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости;
об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, определенной путем оценки или экспертизы, проведенной на основании решения суда суде;
об обязании Кадастровой палаты внести соответствующие изменения в ГКН.

В силу того, что именно вы обжалуете не угодную вам кадастровую оценку, в соответствии с процессуальным законодательством, обязанность доказывания её несоответствия рыночной стоимости ложится на ваши плечи. В этих целях, до подачи искового заявления, необходимо самостоятельно привлечь оценщиков и осуществить рыночную оценку стоимости вашего объекта недвижимости.

В случае удовлетворения вашего искового заявления вступившее в силу решение суда является основанием для изменения в ГКН кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Судебная практика в отношении земельных участков

В настоящий момент споры по обжалованию переоценки кадастровой стоимости касаются, в основном, земельных участков.

При обжаловании переоценки кадастровой стоимости земли самым противоречивым и спорным до настоящего момента остается вопрос, с какого момента должна быть определена судом кадастровая стоимость земельного участка, в случае, если суд сочтет требования истца обоснованными.

Существует подход, следуя которому, заявители просят установить рыночную цену именно на момент переоценки, иными словами, «задним числом».

В последующем, это дает основание заинтересованным лицам пересчета и взыскания с налоговых органов переплаченные налоговые платежи на землю с момента, когда в ГКН была внесена оспоренная заявителем стоимость земли.

Такая практика характерна для Арбитражных судов. Она отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 по делу N А11-5098/2010, Постановлении ФАС Московского округа от 26.09.2013 по делу N А41-41710/12, Постановлении ФАС Московского округа от 01.10.2013 по делу N А41-18762/12 и др.

Суды общей юрисдикции судьи придерживаются мнения о том, что кадастровая стоимость может быть изменена в случае удовлетворения иска только с момента вступления решения в законную силу (См. Апелляционное определение Московского городского суда от 10.09.2013 по делу N 11-25827/2013).

В целом стоит отметить, что путь обжалования переоценки недвижимости, в том числе земельных участков, при обращении в суд, — является более перспективным. Суды все чаще встают на сторону Истца, а Кадастровая плата, в свою очередь, далеко не всегда противостоит заявленным требованиям по оспариванию кадастровой стоимости.

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Поможем!

+7 (861) 212-54-74, +7 (988) 241-05-75

www.e-romanova.com

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Сопутствующие услуги:

Оспаривание государственной кадастровой оценки с целью уменьшения кадастровой стоимости земельного участка стало актуальным с 2011 года. О причинах этого явления и путях снижения кадастровой стоимости – в данной статье.

В рамках реформирования системы имущественного налогообложения в России были произведены законодательные изменения, повлекшие за собой трансформацию механизма исчисления величины налога на землю. Согласно им, начиная с 2006 года в качестве базы для расчета налога используется кадастровая стоимость земельных участков, определенная в ходе массовой оценки недвижимости.

В идеале налогом должна облагаться реальная рыночная стоимость недвижимости, то есть кадастровая стоимость земли должна совпадать или быть максимально приближенной к ее значениям. На практике же полученные при государственной оценке данные оказались существенно завышены, что привело к неоправданному увеличению налогового бремени и справедливому требованию землевладельцев о переоценке и уменьшении кадастровой стоимости земли.

Об актуальности этого явления свидетельствует резко возросшее число обращений в суд со стороны несогласных с результатами оценки землевладельцев.

По данным счетной палаты, в суды в 2012 году было подано 1200 заявлений об оспаривании (уменьшении) полученной в результате кадастровой оценки стоимости земли. В 2013 году количество аналогичных заявлений возросло до 9000.

Рассмотрим сложившуюся ситуацию подробнее.

Как было

Оплачиваемый гражданами России налог на землю ранее входил в группу налогов на имущество наряду с налогами на постройки (жилые и нежилые) и транспорт. Для исчисления его величины использовалась инвентаризационная стоимость участков, определяемая Бюро технической инвентаризации (БТИ) в соответствии с разработанной в шестидесятые годы прошлого столетия методологией. Согласно ей, при определении налогооблагаемой базы учитывались многочисленные параметры строений и находящихся под ними участков. На результат существенно влиял коэффициент амортизации, зависевший от возраста построек.

Так рождались основные «несправедливости» налогообложения. Например, расположенные в центре Москвы сталинские здания с просторными помещениями, толстыми стенами и высокими потолками оценивались ниже, чем свежие «хрущевки» на окраине столицы.

Что нового

Изменения начались в 2001 году, когда Правительством был утвержден Земельный кодекс России и принято решение создать единую публичную кадастровую карту земель. Параллельно предполагалось провести справедливую оценку всех земельных участков страны.

Новая стоимость нужна была для расчета налогов, арендной платы и цен, по которой земля будет передаваться в частное владение. (Постановление №945 «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.1999 года).

Очевидно, что такая объемная, многофакторная и финансово обременительная работа не могла быть осуществлена единомоментно. Оценка длилась около шести лет (примерно с 1999 по 2005 годы) и проводилась поэтапно, методики ее проведения совершенствовались непосредственно в ходе реализации проекта.

В основе массовой (кадастровой) оценки земли лежали те же принципы, что применяются при ее индивидуальной рыночной оценке. Но для облегчения расчетов использовались методы прикладной математической статистики. В «формулу» вводились различные ценообразующие качества земельных участков, причем в первую очередь те, которые отражали их постоянные и фундаментальные характеристики (такие как вид разрешенного использования, например).

Более мелкие особенности (близость свалки или вредного производства, удаленность от транспортных путей) учитывались в меньшей степени, что было обусловлено срочностью и массовым характером проводимого действия.

В силу таких объективных причин создалась ситуация, когда кадастровая стоимость довольно большого числа участков не совпала с их реальной рыночной ценой. Следовательно, не могут считаться справедливыми и рассчитанные на этой базе налоги или арендная плата.

Новые налоги

К исчислению налогов на основе кадастровой стоимости земли приступили в 2006 году в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации. Ставка налога по видам земель, льготы и освобождения определяются муниципальными властями (в рамках установленных НК максимальных значений). Величину налога рассчитывает местное отделение налоговой инспекции, умножая кадастровую стоимость земли на установленные ставки.

Если владелец земельного участка считает сумму начисленного налога неоправданно высокой, ему потребуется доказать, что кадастровая стоимость его участка определена неверно и должна быть снижена. Рассмотрим подробнее, как это можно сделать.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Действующее законодательство позволяет владельцу земли, а также другим заинтересованным лицам (арендаторам, платящим за использование земли пропорционально ее стоимости) оспорить определенную в ходе массовой оценки кадастровую стоимость земли с целью ее уменьшения. Сделать это можно двумя способами:

Обратившись в специальную территориальную комиссию, занимающуюся переоценкой кадастровой стоимости земли. Это путь имеет свои достоинства и недостатки. К достоинствам можно отнести более короткие (по сравнению с судом) сроки рассмотрения вопроса и отсутствие необходимости оплачивать госпошлину.

К недостаткам следует отнести наличие различных условий, определяемых местными властями и ограничивающих возможность решения вопроса в рамках деятельности указанной комиссии. Например, обращение принимается к рассмотрению лишь в тех случаях, когда расхождение между рыночной и кадастровой стоимостью участка превышает 30%. Либо устанавливаются малые сроки обращения (не позднее шести месяцев с момента опубликования решения кадастра, например). Кроме того, подобные комиссии действуют еще не во всех субъектах федерации.
Обратившись в суд. Если владельцем или пользователем земли является юридическое лицо, иск подается в арбитражный суд. Физические лица обращаются в суд общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка.

Сопутствующие услуги:

Решение об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка принимается в том случае, если собственнику удается доказать, что рыночная стоимость участка ниже, чем установленная в кадастре. Поэтому начинать дело следует с определения справедливой рыночной цены участка в индивидуальном порядке. Производить такую оценку должны независимые сертифицированные специалисты-оценщики.

Кроме того, в суде может потребоваться экспертиза полученной оценки, осуществляемая саморегулируемым обществом оценщиков, ее рекомендуется готовить заранее, до момента обращения в суд.

На основании решения комиссии или вступлении в силу решения суда налоговые органы автоматически осуществляют перерасчет земельного налога в соответствии с новой стоимостью участка. До этого момента уплате подлежит налог, рассчитанный на базе старой кадастровой стоимости.

Практика показывает, что рассмотрение в суде вопросов, связанных с уменьшением кадастровой стоимости земли, занимает несколько месяцев, поэтому чем быстрее будут подготовлены и представлены необходимые документы, тем меньше сумма неоправданных затрат на содержание земельного участка.

Важно также иметь в виду, что, согласно требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации», переоценка налоговой базы (то есть массовая кадастровая оценка земли) должна производиться не реже одного раза в пять лет. Делается это с целью поддержания на справедливом уровне цен на недвижимость, на которые влияют такие факторы как изменения конъюнктуры рынка, инфляция, износ. Таким образом, необходимость уменьшения кадастровой стоимости земли может возникнуть вновь.

Этапы оспаривания кадастровой стоимости земли

Для того чтобы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, определенного в ходе массовой оценки, рекомендуется осуществить следующие действия:

Определить потенциальную возможность снижения кадастровой стоимости земельного участка. Обычно на этом этапе проводят предварительные устные переговоры со специалистами, занимающимися оценкой земли.
Провести оценку рыночной стоимости участка, обратившись в независимую специализированную фирму, обладающую соответствующим сертификатом.
Обратиться в саморегулируемое общество оценщиков для проведения экспертизы отчета об оценке, которая подтвердит, что упомянутый отчет составлен в соответствии с требованиями оценочного законодательства Российской Федерации. Это исключит сомнения суда в правомерности и добросовестности представленной оценки.
Экспертиза отчета об оценке – необязательная опция, ее приходится проводить по настоянию судьи или ответчика. Однако практика показывает, что целесообразно подавать в суд отчет об оценке земли вместе с результатом экспертизы, инициированной истцом.
Оспорить кадастровую стоимость участка в суде или территориальной комиссии, представив результаты независимой оценки и экспертизы отчета по оценке.
Уведомить налоговую инспекцию и органы местной власти об изменении стоимости земельного участка. Внести поправки в кадастр.

Что следует ожидать

Как уже говорилось, массовая оценка земли осуществляется в ходе изменения системы имущественного налогообложения. В прессе обсуждается информация о планах Правительства Российской Федерации провести кадастровую оценку всей недвижимости (не только земли, но и строений). В соответствии с ее результатами будет рассчитываться налог на имущество для юридических и физических лиц.

Следует ожидать, что массовая оценка строений также будет не всегда справедливой, что приведет к необходимости оспаривать ее кадастровую стоимость в судах.