Выделение доли в квартире в натуре: Как выделить долю в квартире пошаговая инструкция 2023 — выделение доли в натуре из общей долевой 2023

Содержание

Как выделить долю в квартире – порядок выделения доли в натуре из долевой собственности?

Для не юристов может быть весьма сложно понять значение процедуры по выделу доли в натуре. Поэтому в данной статье мы попытаемся максимально просто и в то же время подробно рассказать, что же это всё означает и в каких случаях используется. А также на примере из нашей практики мы расскажем, как можно разделить квартиру в натуре.

Долевая собственность

Начнём с того, что собственность может быть нескольких видов:

Индивидуальная собственность, когда один человек является собственником одного объекта недвижимости.

Общая совместная собственность, когда несколько лиц имеют права на объект недвижимости, но их доли не определены. Самый типичный пример – это покупка супругами в браке квартиры. В документах может быть указан лишь один собственник жилья, однако второй супруг имеет на недвижимость в соответствии с семейным законодательством точно такие же права. Поэтому он может требовать разделить это имущество через суд.

Общая долевая собственность означает, что в правоустанавливающих документах чётко закреплено, что квартира принадлежит трём собственникам в равных долях. Например, трое детей получили в наследство квартиру после смерти отца, и за каждым их них было зарегистрировано право собственности на долю.

В данном случае доля выделяется только по документам, физического раздела жилья между собственниками не происходит.

Порядок пользования квартирой

Если собственники жилья конфликтуют и не могут договориться, как пользоваться вместе квартирой, они могут в судебном порядке определить порядок пользования. В решении суда будет чётко прописано: кто какой комнатой пользуется. Также в судебном порядке можно обязать проживающих в квартире лиц не чинить препятствия в пользовании жильём.

Более того, можно даже разделить между всеми жильцами оплату жилищно-коммунальных платежей, и возложить на управляющую компанию обязанность разделить лицевые счета и выдавать каждому отдельную квитанцию на оплату.

Читайте в нашем блоге:
Как разделить коммунальные платежи между жильцами квартиры через суд

С правовой точки зрения, это не означает, что один получает право собственности на одну комнату, а другой – на другую. Определение порядка пользования – это процедура по урегулированию разногласий жильцов по распоряжению имуществом и не более.

При этом, если жильцы договорились мирно, определить порядок пользования можно и без суда. Для этого достаточно обратиться к нотариусу и подписать соответствующее соглашение.

Следует учитывать, что определение порядка пользования относится именно к конкретным жильцам. Если один из них продаст свою долю, прежний порядок пользования фактически перестанет действовать, так как он был закреплён за определёнными людьми, а не комнатами квартиры. Новый собственник жилья при желании может также в судебном порядке или по соглашению с другим собственником урегулировать данный вопрос.

Читайте в нашем блоге:
Как жить после развода в одной квартире с бывшим мужем?

Можно ли выделить долю в натуре

Процедура выдела доли в натуре имеет совершенно другие правовые последствия.

Согласно статье 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Это допускается, если в результате раздела не будет нарушен закон и причинён ущерб имуществу.

Выделение доли в натуре означает физический раздел одного жилого помещения на несколько самостоятельных. По итогу данной процедуры общая долевая собственность на один объект недвижимости прекращается, и появляется индивидуальная собственность на несколько разных объектов. У каждого объекта появляется свой кадастровый номер и адрес.

Например, две семьи решили построить дом и совместно в нём проживать, одна семья в одной половине, а другая семья в другой. Они зарегистрировали право собственности на дом по 1/2 за каждым. Потом семьи поссорились и решили совсем разделить дом, каждый сделал себе отдельный вход, построил собственную кухню и необходимое количество санузлов. При таких обстоятельствах один из собственников имеет полное право подать иск в суд с требованием о разделе дома натуре. Если никаких нарушений закона при этом суд не усмотрит, а также установит, что с точки зрения строительно-технических характеристик физический раздел дома на два объекта возможен без причинения ущерба строению, дом будет поделен.

За каждым из собственников будет зарегистрировано право собственности только на его часть, у каждого появится свой собственный кадастровый номер и адрес. И, например, при продаже обязательно предлагать сначала соседу купить вашу часть дома уже будет не нужно. Так как у каждого теперь по документам свой отдельный объект недвижимости в индивидуальной собственности, и он имеет полное право распоряжаться им по своему усмотрению. Естественно без причинения своими действиями ущерба собственнику второй половины дома.

Теоретически такой иск о разделе объекта недвижимости в натуре может быть заявлен и собственником квартиры в многоквартирном доме. Однако, как показывает практика, суды отказывают в удовлетворении подобных требований.

Для выдела доли необходимо существенно переоборудовать квартиру или предъявить доказательства возможности в будущем переоборудовать её без причинения ущерба строению. Должна иметься техническая возможность оборудования отдельного входа и передачи истцу изолированной части не только жилых комнат, но и подсобных помещений. К таким помещениям относятся кухня, коридор, санузел. Если такая возможность отсутствует, суд может по заявлению истца лишь определить порядок пользования жильём.

Наличие технической возможности переоборудования помещения будет оцениваться строительно-техническим экспертом.

Одна из главных причин отказа суда в удовлетворении исков о разделе квартир в натуре – это невозможность технически переоборудовать для каждого отдельный вход, сделать отдельные кухни и санузлы. В этом случае может потребоваться переносить мокрые зоны в квартире, затрагивать несущие стены и производить другие изменения, которые могут нанести ущерб многоквартирному дому в целом и другим собственникам жилья.

Собственникам долей в квартирах в многоквартирных домах мы рекомендуем всё же не прибегать к таким радикальным способам, вероятнее всего суд откажет в выделении доли в натуре. Лучше ограничиться определением порядка пользования жильём. Суд решит, кто из жильцов какими комнатами будет пользоваться, разделит оплату коммунальных платежей, и каждый сможет проживать в квартире вполне себе обособленно. Или же можно просто продать свою долю и приобрести новое жильё.

Когда можно выделить долю в квартире в натуре

Если же дом является малоэтажным, в нём нет помещений общего пользования, то шансы выделить долю в натуре и зарегистрировать индивидуальное право собственности на квартиру довольно велики.

Рассмотрим это на конкретном примере из нашей практики.

Квартира располагалась в одноэтажном доме и принадлежала долгое время двум собственницам в равных долях. За это время они полностью обособили свои части помещения друг от друга, сделали отдельные входы, у каждой был отдельный санузел и собственная кухня. Никаких разногласий по порядку пользования у них не возникало. Коридором, кухней, столовой, санузлом и встроенным шкафом пользовалась одна собственница, а двумя другими жилыми комнатами, кухней и санузлом другая собственница.

Женщины даже разделили оплату коммунальных платежей, каждая оплачивала по отдельной квитанции и у каждой стоял свой собственный прибор учёта.

При таких обстоятельствах, вполне возможно было разделить данную квартиру фактически на две отдельные квартиры.

В суд от имени одной из собственниц нами было подано исковое заявление в отношении другой собственницы, в котором мы указали, что просим прекратить право общей долевой собственности, разделить квартиру в натуре, признать право собственности каждой из сторон на те помещения, которыми она фактически пользуется.

Для обоснования данных требований в иске мы указали:

Собственницы родственниками не являются.

У каждой из них собственный лицевой счёт для оплаты коммунальных платежей.

У каждой собственницы стоят собственные приборы учёта.

Между сторонами сложился порядок пользования квартирой, который устраивает каждую из сторон.

Квартира оборудована отдельными входами.

У каждой из собственниц имеется в пользовании своя отдельная кухня и отдельный санузел.

Вторая собственница также была заинтересована в разделе квартиры, поэтому исковое заявление она признала.

Представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру подал в суд заявление, в котором против удовлетворения иска не возражал.

Строительно-технический эксперт исследовал спорную квартиру и установил, что её возможно разделить на 2 квартиры, без причинения ущерба помещению. Квартиры уже изолированы, имеют свои инженерные сети, в каждой квартире установлены свои приборы учёта электроэнергии и водоснабжения.

Результат раздела квартиры в виде создания двух отдельных квартир с индивидуальными входами соответствовал строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим требованиям, правилам пожарной безопасности, предъявляемым к зданиям и помещениям.

На основании заключения эксперта было установлено, что техническая возможность раздела объекта с учётом сложившегося порядка пользования на две квартиры, имеющие отдельные входы, имеется. В результате проведённого раздела не будут нарушаться права и законные интересы граждан, не возникнет угрозы их жизни и здоровью.

Суд решил разделить квартиру в натуре и выделил в собственность каждой из женщин те помещения, которыми они пользовались.

Право общей долевой собственности на квартиру прекратилось. За каждой из собственниц на основании данного решения суда было зарегистрировано индивидуальное право собственности.

Далее со вступившим в силу решением суда следовало обратиться в местную администрацию для внесения изменений в правоустанавливающие документы, присвоения квартирам отдельных адресов и кадастровых номеров.

Решение суда о разделе квартиры в натуре между собственниками

Если у вас остались вопросы, вы можете проконсультироваться с нашим юристом по номеру: +7 (495) 722-99-33 или через WhatsApp.

Выделение доли в натуре в квартире, доме, земельном участке Санкт-Петербург и Ленинградская область

Выделение доли в натуре – востребованный инструмент для решения имущественных споров разного рода. В случае нахождения недвижимости в долевой собственности необходимо согласование порядка пользования ею. Он позволит определить, к примеру, время приезда родственников на дачу или время приготовления еды на общей кухне. В случае затянувшихся конфликтов и невозможности договориться мирным путем проводится разделение имущества. Для этого оформляется соответствующее соглашение. Нередко дело заканчивается в суде.

Нюансы законодательства

В соответствии со ст. 252 Гражданского Кодекса РФ доля имущества, выделяемая в натуре, может быть заменена денежной или другой компенсацией. Подобное решение доступно в следующих ситуациях:

истец согласен на подобное решение на добровольной основе;
доля собственности слишком мала для выделения.

После получения определенной выплаты совладелец больше не может претендовать на часть собственности. Другие заинтересованные лица могут продолжить определение способов владения имуществом.

Выделение доли в натуре земельного участка

Процедура возможна только в тех ситуациях, когда вновь создаваемый объект соответствует земельным участкам определенного назначения. При оформлении земли под индивидуальное жилищное строительство нужно соблюсти следующие требования:

учитывать требования градостроительного регламента;
создавать подъезд к земельному участку;
не нарушать интересы соседей;
оформлять документы, необходимые для планировки границ участка.

В нашей стране процедура оформления участков сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года.

Выделение доли в натуре в квартире

Подобная необходимость возникает достаточно редко, однако, такая возможность технически есть. Для этого каждый из заинтересованных лиц получает изолированное жилое помещение, кухонную зону, санитарную зону и прихожую. Кроме того, требуется организация отдельного входа для каждого из собственников. При соблюдении подобных условий судебная инстанция определяет порядок пользования имуществом либо предлагает определенный размер компенсации.

Выделение доли в натуре в частном доме

Самый быстрый способ решения проблемы – подписание договора. Если кто-либо из собственников возражает против этого, нужно решать вопрос в судебной инстанции. Кроме того, можно действовать следующим образом:

произвести раздел – изменить инженерные коммуникации, создать дополнительный вход;
узаконить изменения, если была проведена перепланировка помещений;
назначить компенсацию, когда нет возможности выделить часть.

При подаче иска в суд нужно также представить технический паспорт на объект недвижимости, документы на собственность, заключение эксперта о невозможности раздела, квитанцию оплаченной государственной пошлины.

Преимущества нашего юридического центра

При необходимости выделения доли в натуре нужно привлекать к работе юриста. Он окажет юридическую помощь в этом сложном процессе и поможет законодательно закрепить права. Почему обращаться нужно в нашу компанию:

быстрое решение самых сложных споров;
досудебное окончание конфликтов;
бесплатные консультации;
опытные узкопрофильные юристы;
конкурентные цены на услуги.

Тонкостей в разделении имущества очень много и затягивать конфликт, откладывая решение на потом, не стоит. Правильная стратегия действий позволит произвести выделение доли в натуре на самых выгодных условиях. Специалист поможет провести сделку в правовом поле, чтобы гарантировать ее легитимность и невозможность оспаривания.

Распределение расходов — общая картина — NRTA

Рик Берк; Lease Administration Solutions, LLC

Нам часто задают вопрос: «Какие наиболее распространенные завышенные цены арендаторами обнаруживаются во время аудита аренды?» Ответ на этот вопрос: все расходы. Звучит запутанно? Ну это совсем просто. Они часто обнаруживаются в распределении расходов, а не в самих расходах. Переплаты, связанные с распределением расходов, часто имеют волнообразный эффект через несколько расходов в выставленном арендатором счете, что создает для арендатора большие риски в долларах. Помимо того, что они оказывают наибольшее влияние, перераспределение расходов может быть аккуратно спрятано в отдельных учетных записях и остаться незамеченным, если рецензент недостаточно квалифицирован, чтобы обнаружить их. Большинство аналитиков по аренде обучены анализировать отчеты арендодателя о переплатах по традиционным счетам-фактурам, отличным от CAM. Однако, как и в случае с подводной частью айсберга в океане, большие переплаты связаны с распределением расходов, которые часто остаются незамеченными и остаются незамеченными.

Перерасчет распределения расходов может иметь место как до, так и после записи в главную книгу. Труднее всего выявить перерасходы по распределению расходов до записи в Главную бухгалтерскую книгу. В этой статье мы начнем с наиболее распространенных и простых форм перераспределения расходов, а затем перейдем к менее прозрачным и более сложным вопросам распределения расходов.

Пропорциональное распределение доли арендатора: Наиболее распространенная и простая форма перераспределения расходов начинается с пропорциональной доли основного арендатора. Пропорциональная доля – это доля расходов арендатора на торговый центр или офисное здание в процентах. В большинстве договоров аренды пропорциональная доля рассчитывается как доля сдаваемой арендатором площади квадратных метров, деленная на общую площадь торгового центра или здания. В некоторых договорах аренды действительно указывается пропорциональная доля, но в большинстве договоров аренды допускается изменение пропорциональной доли в соответствии с увеличением или уменьшением площади центра или здания.

Первым шагом проверки пропорциональных долей является проверка площади арендатора в договоре аренды (числитель) и общей площади в торговом центре, здании или проекте (знаменатель). Определение или описание имущества в договоре аренды должно служить ориентиром для понимания того, что входит в состав имущества. Наряду с языком аренды рецензент может использовать Google Earth, онлайн-статьи об объекте недвижимости и веб-сайт арендодателя, чтобы создать веские доводы в отношении неправильной пропорциональной доли.

При расчете квадратных метров, используемых в знаменателе, важно знать, указано ли в договоре аренды «Общая арендованная и занимаемая площадь» (GLOA) вместо «Общая арендуемая площадь (GLA)». GLA является предпочтительным методом расчета пропорциональной доли, поскольку он включает всех арендаторов, независимо от того, свободны они или нет. GLOA удаляет свободные места из знаменателя до расчета пропорциональной доли, тем самым увеличивая пропорциональную долю арендатора и увеличивая его стоимость. GLOA также намного сложнее проверить, потому что рецензенту нужны даты начала и окончания всех арендаторов за этот период времени, чтобы определить фактический GLOA.

Еще одна ситуация, возникающая при аренде розничной торговли, которая создает завышенные расходы по распределению расходов, — это вычет взносов якоря или крупной компании и связанных с ними квадратных метров. В договоре аренды может быть указано, что арендодатель может вычесть основные взносы, а затем определить основную сумму, например, как любой магазин площадью более 20 000 квадратных футов. Критерий основной площади в аренде с годами значительно сократился, так что 20 000 кв. сейчас довольно распространено. Извечная проблема вычета арендодателем уменьшенных взносов начинается со слова «взносы». Напрашивается вопрос; сколько стоит вклад? Слово «вклад» — расплывчатый термин, который может означать один доллар или один миллион долларов. Некоторые арендодатели пользуются формулировкой, вычитая очень низкую стоимость квадратного фута, если таковая имеется, в качестве взноса, оставляя остальных арендаторов бременем дополнительных затрат.

Организаторы сделок и юридические отделы, разрабатывающие договор аренды для арендатора, должны уточнить определение вклада, чтобы придать ему измеримое и сопоставимое значение. Одним из примеров может быть: «Вклад, указанный в договоре аренды, должен составлять не менее 75% стоимости арендатора за тот же год из расчета стоимости квадратного фута». Кроме того, договор аренды должен требовать от арендодателя подтверждать любые крупные или основные взносы исходной документацией по запросу арендатора.

Общее распределение расходов: Следующий уровень перераспределения расходов — это когда отдельные расходы распределяются между несколькими объектами недвижимости или центрами затрат.

Например, ремонтные работы для четырех человек распределены по восьми различным офисным зданиям или торговым центрам. Каждый человек зарабатывает 50 000 долларов в год, что в сумме составляет 200 000 долларов. Однако ассигнования на каждое здание составляют 25 000 долларов США на человека в год на каждую собственность (100 000 долларов США на каждую собственность), что в сумме составляет 800 000 долларов США. В конце года перерасход составляет 600 000 долл. США. Столкнувшись с таким типом распределения, рецензент должен запросить Главную книгу, а также Трудовой журнал и связать записи Журнала с Главной книгой. Если требуется дополнительная информация, следует запросить подробные табели учета рабочего времени и рабочие журналы. Просмотр LinkedIn, чтобы узнать больше о самом работнике, например, о должности и обязанностях, также может оказаться полезным при подаче заявления о переплате.

То же самое можно сказать и о страховке. Общая политика в размере 100 000 долларов США для четырех объектов недвижимости распределяется по 50 000 долларов США на каждый объект при перераспределении 100 000 долларов США в конце года. При рассмотрении этого типа распределения важно запросить у арендодателя страницу страховой декларации и график страховых взносов и проверить страховую сумму имущества, сравнив ее с суммой, которую арендодатель выставляет в счете.

Объединение расходов: Другая форма завышения расходов при распределении расходов — это то, что мы называем объединением затрат. Это когда есть два или более зданий, и несколько расходов от каждого здания объединяются (объединяются), а затем распределяются обратно на каждое здание на основе метода распределения, а не фактически понесенных затрат.

Этот пример взят из реальной ситуации предыдущего аудита аренды. Допустим, есть два торговых центра, расположенных рядом и принадлежащих одному и тому же арендодателю. Один из них представляет собой центр электросетей, а другой — старый торговый центр. Площадь обоих центров одинакова и составляет около 300 000 квадратных футов. Арендодатель объединяет несколько счетов затрат в один пул затрат. Эти счета включают оплату труда, техническое обслуживание, страхование, безопасность и уборку. Эти затраты затем распределяются обратно из пула затрат на каждый центр на основе соответствующей площади в квадратных футах. Таким образом, счета расходов распределяются между каждым центром в соотношении 50/50. Однако такое распределение несправедливо по отношению к арендаторам стрип-центра. Стрип-центр, хотя и имеет ту же площадь, субсидирует стоимость внутренних помещений общего пользования торгового центра. Кроме того, торговый центр представляет собой старое здание, содержание которого требует больше затрат, чем стрип-центр. В этом примере торговый центр был непопулярен и в нем было много вакансий, поэтому накладные расходы владельца торгового центра перекладывались на торговый центр. То же самое верно и для офисного парка с несколькими зданиями. Эксплуатационные расходы могут быть объединены и перераспределены между отдельными зданиями в зависимости от выгодного для арендодателя результата. Объединение затрат и обратное распределение может производиться на процентной основе или на основе счета-фактуры. Процентная основа может быть определена из обзора главной бухгалтерской книги арендодателя.

Однако сложный сценарий аудита возникает, когда стоимость неправильно распределяется между сущностями или зданиями в счете-фактуре на основе счета-фактуры. Это особенно верно, если это большое имущество с большим количеством расходов. В этой ситуации выборочные счета-фактуры могут не точно определить используемый метод распределения. Рецензенту необходимо просмотреть каждый счет, чтобы точно определить, относятся ли расходы к проверяемому зданию или имеет место необъективное распределение.

Смешанное использование Распределения: Наиболее сложные для точной проверки распределения CAM или операционных расходов связаны с недвижимостью смешанного использования. Многофункциональное здание, в котором есть магазины на первом этаже и офисные или жилые помещения на этажах выше, становится кошмаром при распределении. Многим арендодателям трудно справедливо распределить затраты из-за уникальности каждой собственности. Общие расходы, не относящиеся к какому-либо одному типу помещений, такие как парковка, электричество, охрана, страхование, ремонт и техническое обслуживание и многие другие, становятся невозможными для правильного распределения из-за различного использования и часов работы каждого типа арендаторов. Например, торговые площади могут оплачивать электроэнергию за лифты, которыми пользуются офисы, или круглосуточную охрану в вестибюле, используемую только офисами. В свою очередь, офисные помещения могут платить за более высокую страховку из-за ночных заведений, таких как рестораны и бары. Арендодатель может объединить все налоги на недвижимость в один пакет для всех арендаторов. Существует длинный список этих видов расходов, которые могут быть несправедливо распределены между одним или всеми типами арендаторов в многофункциональном здании.

Чтобы провести точную оценку здания смешанного назначения, первым шагом рецензента является понимание здания и состава его арендаторов. В нем преобладает розничная торговля, как в центре образа жизни, или в нем преобладает офисное здание с розничными магазинами внизу? Это отель с магазином и офисом или жилой? Рецензенту необходимо сначала логически проанализировать распределение расходов, чтобы понять, имеют ли они смысл. Следующим шагом будет рассмотрение стоимости квадратного фута по типам расходов, чтобы убедиться, что арендатор не платит больше, чем должен. Если стоимость кажется высокой, то рецензенту необходимо запросить исходную документацию, а также метод распределения для обоснования стоимости. Электронные таблицы, подготовленные арендодателем, не являются исходной документацией. Исходная документация поступает из независимого внешнего источника.

Подводя итог общей картине: завышение расходов при распределении расходов чаще встречается у крупных арендодателей. Возможность перераспределения расходов, скорее всего, произойдет, когда существует соотношение один ко многим или многие ко многим между расходами и пулами затрат. Чтобы увеличить сбережения и уменьшить риск, важно определить и проверить потенциальные области перераспределения расходов и увидеть общую картину.

Рик также будет вести курс по завышенным расходам на конференции NRTA’s Expanding Knowledge 2016 в сентябре.

Важность распределения покупной цены при сделках с недвижимостью

Дженнифер М. Рэй, CPA, Frazier & Deeter LLC, Тампа, Флорида

Редактор: Тодд Миллер, CPA

Ярко-розовый дом для продажи был зрелищем. Этот дом с двумя спальнями и одной ванной, построенный в 1960-х годах, был куплен в 2001 году за 100 000 долларов. В 2019 году запрашиваемая цена составляла 300 000 долларов, но он не был продан. Перенесемся в 2021 год, и во время пандемии тот же дом был продан за 400 000 долларов. Могла ли эта маленькая жемчужина строительства так сильно вырасти в цене за пару лет? Или, возможно, дело было в том, что он находился на очень широком участке набережной?

Предположим, что этот розовый дом был собственностью, приносящей доход продавцу. Когда недвижимость была первоначально приобретена, покупная цена была бы распределена между землей и зданием, чтобы здание можно было амортизировать. Как правило, в этой ситуации владелец хочет иметь возможность выделить как можно большую покупную цену на здание, чтобы затраты могли быть возмещены (хотя и очень медленно) за счет амортизации. Часто это распределение является задним числом и выполняется с использованием эмпирического правила 20/80 (20% покупной цены на землю и 80% покупной цены на здание).

Для расчета прибыли от продажи применяется тот же принцип — цена продажи должна быть распределена между землей и зданием. Опять же, это распределение обычно делается задним числом и, откровенно говоря, во время подготовки возврата, возможно, более чем через 1,5 года после продажи. Именно здесь специалисты по налогообложению обязаны консультировать своих клиентов относительно значения распределения стоимости земли/здания и того, что это значит для налогового счета клиента.

Амортизируемая недвижимость, будь то жилая или коммерческая, которая используется в торговле или бизнесе, является гл. 1231 недвижимость. Продажа сек. 1231 имущество приводит к налогообложению по ставкам прироста капитала, если есть прибыль, и по обычным ставкам дохода, если есть убытки. Владельцы недвижимости, как правило, знают о льготных налоговых ставках, которые им разрешены при продаже, но, как и в правилах грамматики, обычно есть исключения из правил. Для амортизируемого недвижимого имущества исключение установлено в гл. 1250, который предусматривает, что в пределах принятой (или разрешенной) амортизации прибыль от продажи недвижимости облагается налогом по обычной ставке до 25%. Амортизируемое недвижимое имущество облагается налогом по ставке 25% до суммы начисленной амортизации, а затем облагается налогом по ставке прироста капитала. С другой стороны, земля также является сек. 1231 имущество, но поскольку оно не подлежит амортизации, оно не является гл. 1250 собственности.

Вернемся к маленькому розовому домику на очень широком участке набережной, который, как предполагает этот анализ, является сдаваемым в аренду имуществом: этот дом, построенный более 50 лет, был продан в четыре раза дороже его покупной цены через 20 лет после приобретения. Налоговый практик, вероятно, сделал легкое распределение 20/80, чтобы установить стоимость дома для целей амортизации. Было бы достаточно просто сделать то же самое для продажи и на этом закончить. У фирмы есть другие возвраты, которые нужно выполнить, и это всего лишь еще один, который она может вычеркнуть из своего списка.

В соответствии с этим подходом прибыль от продажи сначала будет рассчитываться путем распределения 320 000 долларов выручки от продажи дома и 80 000 долларов на землю. Помните, что первоначальная цена покупки в 100 000 долларов США была выделена на дом и 20 000 долларов США на землю. Если предположить отсутствие затрат на закрытие и накопленную амортизацию в размере 60 000 долларов США (для простоты расчета), гл. 1250 выигрыш составляет 60 000 долларов, а Sec. Прибыль 1231 года составляет 300 000 долларов (240 000 долларов за дом и 60 000 долларов за землю). Используя максимальную ставку прироста капитала, налог на продажу составляет 75 000 долларов (прибыль по разделу 1250 в размере 15 000 долларов (60 000 долларов × 25%) и прибыль по разделу 1231 в размере 60 000 долларов (300 000 долларов × 20%)). Но действительно ли это в интересах клиента? Помните, что налоговый консультант обязан защищать интересы клиента.

На самом деле покупатель этой недвижимости практически не заинтересован в розовом доме в стиле 60-х. Настоящая ценность этой собственности заключается в большом участке набережной (включая закаты). Имея это в виду, налоговый специалист может переосмыслить распределение покупной цены из выручки от продажи в размере 400 000 долларов и, возможно, выделить 20 000 долларов на дом и 380 000 долларов на землю. Используя этот метод, прибыль от дома составляет 0 долларов, а вся прибыль в размере 360 000 долларов (от 380 000 до 20 000 долларов) приходится на землю по ставкам прироста капитала. В результате налог составляет 72 000 долларов (360 000 долларов × 20%), что составляет 3 000 долларов экономии наличных денег по сравнению с методом распределения 20/80. Налоговый консультант не только сэкономил клиенту 3000 долларов (возможно, больше, чем стоимость счета), но он или она также является налоговым героем, обязанным получить многочисленные рекомендации от счастливого клиента.

Обратите внимание, что важно правильно задокументировать распределение стоимости между зданием и землей.