Выделение доли в натуре из общедолевой собственности квартиры: Как выделить долю в квартире пошаговая инструкция 2023 — выделение доли в натуре из общей долевой 2023

Выделение доли в натуре. Долевая собственность.

Поиск недвижимости:

Я хочу:

Недвижимость:

Количество комнат:

Цена ОТ: тыс.руб

Цена ДО: тыс.руб

Контактная информация

Мы в социальных сетях:

Присоединяйтесь!

РИАР
/
Юрист
/
Выделение доли в натуре. Долевая собственность.

Выделение доли в натуре. Долевая собственность.

Долевая собственность. Как выделить долю в натуре?

У собственников частных домовладений, расположенных на специально отведенных земельных участках, нередко возникает множество вопросов, связанных с необходимостью оформления земельных участков из аренды либо бессрочного пользования или выделения части своей собственности из общедолевой. С необходимостью выделения доли в натуре, могут столкнуться граждане, проживающие, например, в одноэтажном строении, образующем целостную конструкцию, включающую соседей, и обладающую общей крышей и смежной стеной. В свидетельстве о праве собственности на такие дома, соседи считаются собственниками определенно установленных долей в едином доме.

Чтобы прекратить право общей долевой собственности и стать собственником индивидуально определенного строения можно воспользоваться существующей процедурой выделения доли в натуре. Такая процедура имеет место в случае, если организация выделяемого помещения полностью изолирована, то есть помещение обладает изолированным входом и собственной системой коммуникаций и при этом остается полностью пригодным для проживания.

Долю в натуре проще всего выделить при согласии всех участников долевой собственности. Однако, зачастую, отношения между собственниками являются конфликтными и согласие получить невозможно, что и является причиной необходимости выдела доли в натуре. В таком случае от участника долевой собственности требуется обращение в суд с требованием о выделе в натуре своей доли из общего имущества. В исковом заявлении следует описать жилой дом, доля в праве собственности на который предполагается к выделу в натуре, порядок пользования помещениями в доме и то помещение, которое предполагается к выделу в счет доли. При необходимости, в тексте искового заявления можно указать, что выделяемая в натуре доля в виде индивидуально определенных помещений представляет собой квартиру с определенным номером либо позднее обратиться в Администрацию района с просьбой присвоить выделенным в натуре помещениям номер квартиры.

Выделяя долю в натуре в доме с общей крышей важно понимать нюансы постановки на кадастровый учет образованного объекта недвижимости. Если выдел происходит с присвоением статуса квартиры, то для постановки на кадастровый учет назначение дома должно быть изменено с индивидуального на многоквартирный. Это правило оформления действует при невозможности признать выделяемую в натуре долю индивидуально стоящим зданием.

Специалисты юридической компании РИАР-Холдинг, готовы оказать любую юридическую помощь по вопросам выдела доли в жилом помещении в натуре, сбора и проверки доказательств, подачи искового заявления, дать разъяснения по всем интересующим вопросам. Наши клиенты получают качественный результат в максимально короткие сроки!

По вопросу выдела доли в натуре и другим юридическим вопросам Вы можете проконсультироваться с нашими юристами!

Запись на консультацию по телефонам:

8(8452) 25-08-11 –  Александра Дмитриевна

8(8452) 46-28-69 — Лидия Сергеевна

Темы:  юридическая консультация, юридическая помощь, юридические услуги, юрист в Саратове, выделение доли в натуре, доля в праве собственности, общая собственность, долевая собственность, доля в частном доме, частное домовладение, суд с соседями, судебное представительство, защитить интересы в суде, квалифицированный юрист, заявить исковые требования; представительство в суде; представительство интересов,составить исковое заявление, составление исков.

доля в квартире | Адвокат Санкт-Петербурга

Конфликтные ситуации у владельцев долей случаются довольно часто. При этом «коллеги по несчастью» – долевые собственники – не скупятся на изощренные способы довести соседа по жилплощади до ручки. Разберемся, как разрешить противоречия без суда и что вообще можно сделать с долями, особенно когда они сваливаются как снег на голову.

ДОЛЯ – ЧТО ЭТО?

Как же возникает долевая собственность и почему с ней столько проблем?

Львиная часть долей появилась в нашей стране в результате приватизации жилья. Но получить ее также можно в наследство, в дар или в процессе развода. Кроме того, некоторые покупатели пытаются сэкономить и приобретают жилье в складчину с друзьями или близкими родственниками. Некоторые считают, что можно существенно сэкономить, покупая квартиру по долям. Способов множество, а результат один – так возникает общая долевая собственность, которая принадлежит сразу нескольким лицам.

Имущество может передаваться во владение собственникам в равных долях, например, в ситуациях с дарением квартиры: если получателей несколько, а части не распределены, право на жилье получают все поровну. В большем или меньшем процентном соотношении недвижимость можно унаследовать или получить при разделении площадей согласно брачному договору. То есть сособственники получают 1/2, 1/3, 1/4 долю объекта недвижимости и т. д. Владельцы могут также определить размер долей по обоюдному согласию либо в судебном порядке. 

По закону права собственников долей ограничены, ведь владельцев много, а доли сами по себе четко не обозначены. Даже в тех случаях, когда удается выделить комнату, коридор, кухня и санузел все равно считаются общим имуществом. Поэтому основная проблема жильцов заключается в том, чтобы установить порядок пользования этими помещениями.

ВЛАДЕЛЬЦЫ ДОЛЕЙ И ИХ ОБЯЗАННОСТИ

Собственников у долевой недвижимости может быть сколько угодно. Неважно, физические это лица, или юридические, или и те и другие одновременно. Но все они должны сохранять порядок в помещениях, устранять технические неисправности и регулярно платить по счетам за коммунальные услуги, вносить налоги и т. д.

Кстати, оплата услуг ЖКХ происходит по единому документу. И довольно часто возникают ситуации, когда один из совладельцев не вносит коммунальные платежи, а задолженность при этом взыскивается со всех собственников долевой квартиры. И тогда появляются мысли о разделении лицевого счета. В принципе, это возможно. Владельцу доли нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. В дальнейшем коммунальные расчеты будут производиться в соответствии с размером собственности заявителя.

Наконец, самое неприятное «но». Обладатели доли обязаны согласовывать с другими сособственниками любое действие, связанное с распоряжением имуществом. Продажа квартиры или регистрация родственника так или иначе потребуют согласия жильцов. Без одобрения участников невозможно даже провести ремонт или установить кондиционер. Именно эта несвобода и приводит к многочисленным судебным искам. В юридической практике тьма примеров конфликтных ситуаций, которые так и не удалось разрешить мирным путем.

РЕГИСТРАЦИЯ В КВАРТИРЕ, НАХОДЯЩЕЙСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Как было сказано выше, чтобы прописать человека в квартире, обладатель доли должен получить согласие всех участников долевой собственности. При принятии решения о регистрации нового жильца права граждан равны вне зависимости от размера их доли. Потребуется не только письменное согласие собственников, но и личное присутствие при подаче документов на регистрацию или нотариально заверенные доверенности.

Только в двух случаях допускается возможность регистрации без согласия участников долевой собственности. Получить прописку никого не спрашивая имеет право новый собственник доли, а также его несовершеннолетние дети (до 14 лет). Ребенка обязаны прописать в квартиру к родителям или опекунам, даже несмотря на общее недовольство жильцов.

КАК ПРОДАТЬ СВОЮ ДОЛЮ

Важно! С 2015 года сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения

Совладельцы долевой недвижимости обладают преимущественным правом выкупа реализуемой части квартиры. Таким образом, владелец доли обязан проинформировать сособственников о намерении выставить свою часть на продажу, а также сделать им письменное предложение о покупке, указав в документе условия сделки и стоимость.

Купля-продажа доли в квартире: особенности сделкиКак продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением. Если преимущественное право нарушено, восстановить его можно в судебном порядке. По закону, чтобы обратиться в суд, отводится три месяца с момента, когда стало известно о нарушении. Исковое заявление пишут и в том случае, когда собственник умышленно завысил стоимость доли при извещении совладельцев, а стороннему покупателю предложил более низкую цену.

Чтобы проблем в будущем не возникло, на руках у продавца должно остаться подтверждение того, что сособственники оповещены о грядущей продаже доли. Достаточно получить от них расписку, отправить уведомление через почту заказным письмом или воспользоваться услугами нотариуса.

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью: от А до Я. Если в течение месяца от сособственников нет ответа на оповещение и они не изъявили желания приобрести долю, владелец вправе продать ее кому угодно.

Отдельно стоит вопрос с продажей доли несовершеннолетнего. Для официального оформления сделки потребуется письменное разрешение органов опеки. Родитель или представитель ребенка должен обратиться в местную администрацию с заявлением, а также отчитаться перед чиновниками, где и в каких условиях будет проживать несовершеннолетний. Вопрос о выдаче разрешения на продажу доли решается в течение 15 дней с момента подачи заявления.

ПРОДАТЬ КВАРТИРУ ЦЕЛИКОМ

Выгода от продажи сразу всей долевой квартиры значительно выше, чем при реализации ее по частям. Собственник теряет до 30% возможной прибыли, поскольку сложно найти покупателя доли. Такая недвижимость может быть интересна разве что перекупщикам жилья, а они, как правило, заключают сделки по низкой цене.

Сколько стоит доля в квартиреСделки с квартирными долями всегда были непростыми и довольно запутанными. В прошлом году правила игры здесь в очередной. В интересах владельца доли убедить сособственников в продаже квартиры целиком. В большинстве случаев помещение поделено на части между родственниками, и вряд ли они захотят пересекаться на кухне или в ванной комнате с чужими людьми. Поэтому вариант общей продажи при возникшей необходимости был бы наиболее удобным выходом для всех сторон.  

«Если соседи не хотят, чтобы въехал новый человек или целая семья, особенно если в комнате долго никто не жил, при просмотрах устраиваются шоу с симуляцией психопатологий, алкоголизма. Рассказы о клопах, мышах и иных нежелательных “соседях”. Людская фантазия в этих случаях безгранична», – отметила заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство» Людмила Ермолаева.

Споров и конфликтов в долевых квартирах действительно хватает. Родственники или просто соседи из-за совместного владения имуществом могут становиться злейшими врагами. В таких случаях, вероятно, проще было бы продать долю другому сособственнику. Правда, не всегда он готов платить. Кроме того, бывает и так, что хозяину малой доли приходится отдавать свою часть совладельцу буквально за бесценок, лишь бы решить наболевший квартирный вопрос.

Кстати, есть и обратная сторона. Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, собственника малой доли могут даже заставить продать ее против воли. Но происходит это в тех случаях, когда доля незначительна и владелец в квартире не проживает.

ВЫДЕЛЕНИЕ ДОЛИ В НАТУРЕ

Стоит пояснить, что комнаты в коммунальных квартирах – тоже доли, но по Жилищному кодексу РФ они приравниваются к отдельному жилью. То есть собственник может прописать родственника или сдать площадь в аренду не спрашивая разрешения у соседей. Владелец же доли в обычной квартире «без спроса» имеет право только сам проживать в помещении, так как располагает лишь частью общего имущества. Каждый из сособственников может зайти к нему в любой момент и распоряжается этим имуществом на равных правах.

Изолированную комнату собственник доли получает лишь по решению суда или по договоренности с соседями через процедуру определения порядка пользования. При этом превратить квартиру в коммуналку и заполучить комнату как отдельный объект все равно уже не получится.

«Комнату в отдельной квартире как самостоятельный объект не выделить с 2005 года, – уточнила Людмила Ермолаева. – Можно просто определить право пользования. Это право не делает комнату комнатой, в собственности остается именно доля. Сдать комнату можно только с согласия соседей, и, если они будут активно против, долю в отдельной квартире (даже с определением права пользования) сдать не удастся».

Один из способов решения общедолевых проблем – выделение доли в натуре. Но в квартирах (за редким исключением) провернуть такой механизм практически невозможно, потому что у каждой выделенной части должны в результате появиться отдельные кухня, санузел и вход. Метраж рассчитывается пропорционально доле сособственника, а жилье после проведения перепланировки становится абсолютно автономным. 

Выдел доли в натуре, по сути, является прекращением права общедолевой собственности, так как в итоге одно помещение делится на два самодостаточных объекта с разными юридическими адресами.

При выделе доли возникает вопрос, как очертить границы. Иногда стороны договариваются об этом, например, супруги сами определяют, кому достанется какая доля. В конфликтных случаях решение о долях принимает суд.

Несмотря на все сопутствующие сложности, выделение доли в натуре имеет безусловные плюсы. Владелец получает имущество в полноправное личное распоряжение, и для того, чтобы продать, расширить площадь или сделать ремонт, ему больше не потребуется разрешения. Да и продать недвижимость он уже сможет на совершенно других условиях. 

– Купить долю легко, но сейчас сделки с долями требуют обязательного нотариального заверения. При этом у продавца доли остается одна проблема – найти того, кто согласится ее приобрести.

Совет всем собственникам долей всегда был и остается один: договариваться между собой, продавать квартиру целиком и делить деньги на всех участников общедолевой собственности. Сама по себе доля в отрыве от квартиры мало кому интересна. Продавать долю отдельно от квартиры невыгодно. Цена будет намного ниже рыночной стоимости.

Кроме того, даже после того, как определен порядок пользования, доля с проживанием в комнате все равно будет стоить процентов на 30-40 дешевле аналогичной комнаты в коммунальной квартире.

В последнее время стало больше продавцов долей, потому что с них больше взыскивают долгов за коммунальные услуги. Микродоли, непригодные для проживания, дохода не приносят, поэтому их и стали активно продавать. А покупают доли по большей части для того, чтобы прописаться. Так это всегда было, ничего не изменилось. Покупают также инвесторы или профессионалы, которые в дальнейшем хотят всей квартирой завладеть и прибыль получить.

– Основная сложность, с которой сталкиваются владельцы долей, – получение отказов сособственников от преимущественного права покупки. Как правило, это происходит или из-за напряженных отношений между соседями, или из-за того, что они не проживают в квартире и связи с ними нет. Приходится обращаться к нотариусу, тратить время и деньги, отправлять уведомления, которые зачастую не получают, и сроки сделки очень затягиваются. Иногда, если покупатели видят, что уведомление не было получено сособственниками, они отказываются от сделки. Сейчас ажиотажа на рынке комнат нет – бывает, у застройщика можно купить студию по цене комнаты, что многие покупатели и предпочитают делать. По стоимости, на мой взгляд, при продаже отдельно взятой комнаты цена будет занижена процентов на 20.

– Если сразу двое соседей хотят купить продаваемую комнату и ни у одного денег нет, в отдельно взятой квартире начинаются такие военные действия – просто страшно становится. Самое неприятное в этом то, что на пустом месте совместно проживающие нормальные ранее люди становятся злейшими врагами, продаже мешают, а сами купить не могут.

Еще есть среди сособственников, да и не только, любители посудиться. Развлекуха у них такая, они цепляются за любую возможность разнообразить себе серые будни. Не идут на почту за уведомлением, почтовые приглашения уничтожают, ждут, пока пройдет сделка, потом подают заявление, что их право нарушено и никаких уведомлений они не получали. Как-то раз суд закончился после вопроса судьи «Вы можете сегодня перевести на счет суда стоимость доли?»

И всегда помните, если Вам трудно самостоятельно разобраться в данном вопросе — Вы всегда можете обратиться к нам за квалифицированной юридической помощью.

Наши телефоны: 8(812) 980-90-00; 8(812) 227-32-12; +7(921) 956-78-33

Совместная аренда (TIC) — Введение – SirkinLaw APC

Совместная аренда (TIC) — Введение

Энди Сиркин

По мере того, как цены на недвижимость продолжают расти, и сообщества принимают все более строгие правила роста и кондоминиума Конверсионные ограничения, все больше и больше людей обращаются к совместной аренде и другим нетрадиционным структурам долевой собственности, чтобы максимизировать свою покупательную и продающую способность. Эти договоренности снижают цены и расширяют выбор для покупателей, позволяя им объединять ресурсы и покупать больше недвижимости, чем они могли бы или хотели бы в противном случае, и в то же время договариваясь между собой о распределении прав и обязанностей, чтобы каждый покупатель не получил больше, чем он / ей нужно. В то же время аренда по общим договоренностям увеличивает цены продажи и маркетинговые возможности для покупки продавцов, позволяя им продавать части своей собственности покупателям по ценам, которые обычно в сумме превышают ту, которую продавец получил бы от одного покупателя. Популярность совместной аренды еще более возросла благодаря недавнему введению дробных кредитов, которые позволяют совладельцам иметь индивидуальные ипотечные кредиты, что существенно снижает риск совместного владения. Сегодня совместная аренда является одним из наиболее распространенных типов домовладения в Сан-Франциско и становится все более популярной в других местах Калифорнии (особенно в Окленде / Беркли, Санта-Монике, Голливуде, Лагуна-Бич, Сан-Диего и в округах Марин и Сонома). и появляются в сообществах за пределами Калифорнии, таких как Нью-Йорк, Бостон, Сиэтл и Портленд.

Что такое общая аренда?

Совместная аренда (также известная как TIC и совместный арендатор и совместная аренда) относится к договоренностям, согласно которым два или более человека совместно владеют участком недвижимости без «права наследования». Этот тип совместного владения позволяет каждому совладельцу выбирать, кто унаследует его долю собственности после смерти. Напротив, тип совместной собственности, называемый совместной арендой, требует, чтобы интерес каждого совладельца переходил к другим совладельцам после смерти.

Аренда в общей структуре стала популярным стилем владения во многих различных контекстах недвижимости. Например, инвесторы в доходную недвижимость и синдикаторы недвижимости все чаще используют совместную аренду в качестве средства для облегчения обмена с отсрочкой подоходного налога, тенденция, которая была вызвана недавними постановлениями IRS, признающими определенную аренду в общих структурах законными средствами для этих обменов. В то же время покупатели домов для отдыха и застройщики курортов все чаще используют совместную аренду (часто называемую «долевой собственностью» в этом приложении), чтобы разделить владение и использование недвижимости для отдыха, чтобы владельцам не нужно было покупать больше, чем они могут использовать и позволить себе, но при этом получить юридическое право собственности на недвижимость (в отличие от традиционной схемы «таймшер»).

Эта статья познакомит вас с третьим распространенным способом совместной аренды, который представляет собой совместное владение многоквартирной жилой недвижимостью совладельцами, каждый из которых желает иметь исключительные права на использование конкретной жилой единицы. Вы можете найти более полную информацию в статье, озаглавленной «Понимание основных концепций и структуры TIC». Этот тип арендатора в общей совместной собственности не следует путать с юридическим подразделением, известным как кондоминиум. В проекте кондоминиума собственность была юридически разделена на физические части, которыми можно владеть отдельно. Каждому владельцу квартиры принадлежит определенный участок собственности, который обозначен на карте, зарегистрированной в записях округа, и имеет документ, в котором указывается участок, находящийся в индивидуальной собственности. Напротив, при аренде общих владельцев принадлежат проценты, а не отдельные единицы или квартиры. Право конкретного собственника на использование конкретного жилого помещения исходит из письменного договора, подписанного всеми совладельцами (часто называемого соглашением об аренде, договором аренды по общему согласию, соглашением арендаторов по общему согласию или договором о совместной аренде), а не из акта, карты или другого документа, зарегистрированного в окружных записях.

Законна ли сдача в аренду?

Разница между физическим разделением собственности в записях округа (как в кондоминиуме) и незарегистрированным договором о распределении прав пользования (как в TIC) существенна как с нормативной, так и с практической точек зрения. С точки зрения регулирования апелляционные суды Калифорнии признали различие между зарегистрированными и незарегистрированными документами, передающими права пользования, и это различие означает, что местные законы, ограничивающие или запрещающие преобразование многоквартирных домов в юридические подразделения, такие как кондоминиумы, не применяются к созданию аренда в общем порядке. Следовательно, аренда в общем порядке не требует регистрации или согласования с местными государственными органами. С практической стороны отсутствие оформленных прав делает аренду в общей собственности значительно более рискованной, чем собственность в кондоминиуме, даже если владельцы TIC имеют отдельное финансирование. Повышенный риск возникает из-за того, что владельцы полагаются на действительность договора аренды в общем договоре для своих прав пользования, и можно представить правовые обстоятельства, при которых эта действительность может быть подорвана.

Чем отличается долевая аренда от кооператива?

Аренда в общей совместной собственности также должна быть отделена от юридического подразделения, известного как акционерный кооператив или кооператив. В кооперативе собственностью владеет корпорация или другое юридическое лицо, и каждый из владельцев этого юридического лица владеет акциями юридического лица вместе с правами на использование конкретной квартиры (часто, но не всегда выраженное в документе, называемом имущественной арендой). . Акционерный кооператив юридически признан формой подразделения в соответствии с законодательством Калифорнии, и это признание ставит право собственности на кооператив в сферу действия большинства местных ограничений и правил подразделения. В результате законы, которые ограничивают или запрещают преобразование многоквартирных домов в юридические единицы, такие как кондоминиумы, обычно налагают такие же ограничения и запреты на преобразование многоквартирных домов в акционерные кооперативы.

Можно ли получить ипотечный кредит на совместное проживание?

Сегодня большинство арендодателей у общих владельцев имеют собственный индивидуальный кредит TIC. Эти частичные ипотечные кредиты обеспечены только долей TIC одного совладельца в собственности, а это означает, что дефолт по ипотеке одного владельца не ставит под угрозу других владельцев. Индивидуальная аренда в виде общих кредитов теперь легко доступна в районе залива Сан-Франциско и становится все более доступной в других местах в Калифорнии и за ее пределами.

В ситуациях, когда отдельный арендатор по общей ипотеке недоступен, группы TIC делят одну ипотеку. В соответствии с этим соглашением об аренде жилья по общему соглашению указывается процент от суммы кредита, причитающийся каждому совладельцу, который вносит свою долю в каждый платеж по кредиту в качестве части своих ежемесячных взносов в товарищество собственников жилья. Очевидно, что такая схема создает риск того, что совладелец, оплативший свою долю, может, тем не менее, столкнуться с конфискацией права выкупа, поскольку другой совладелец не заплатил. Группы TIC обычно управляют этим риском, сохраняя резервные фонды, которые можно использовать для оплаты расходов, в то время как неплательщик-собственник продается из группы. С практической точки зрения, несмотря на то, что было сформировано более 5000 таких групп, дефолт совладельцев крайне редок, и случаев обращения взыскания на ипотеку по групповой ссуде TIC не было.

Как работает общая аренда?

Аренда в рамках общих групповых расходов, включая страхование здания, налоги на имущество, техническое обслуживание и ремонт мест общего пользования, общие коммунальные услуги, такие как вода и вывоз мусора, и платежи по ипотеке (в случае, если существует общая ипотека, а не отдельные индивидуальные кредиты TIC), выплачивается через банковский счет группы с использованием ежемесячной системы оценки. В рамках этой системы каждый владелец вносит разовый ежемесячный платеж на групповой счет. Ежемесячный платеж основан на общей доле владельца в каждом из ожидаемых групповых расходов. У большинства групп также есть два разных типа резерва или фонда на случай непредвиденных обстоятельств: один для будущего ремонта и замены мест общего пользования, таких как наружная краска и кровля, и один для оплаты общих расходов в случае, если владелец не заплатит свою долю. Каждый владелец обязан поддерживать закрепленные за ним участки и иметь возможность (в установленных пределах) изменять и улучшать такие участки.

Каждый владелец может продать свою долю в любое время, и, вопреки тому, что предполагают многие люди, не знакомые с долевой собственностью, арендаторы с общими интересами могут быть легко перепроданы, по крайней мере, в течение последних 30 лет. Продажа долей TIC, связанных с групповыми кредитами, обычно регулируется правом преимущественной покупки и одобрением покупателя, чтобы гарантировать, что совладельцы могут проверить потенциальных покупателей и убедиться, что они соответствуют требованиям. Кроме того, очень важно, чтобы вся аренда в общем групповом финансировании допускалась, чтобы перепродажа могла происходить без рефинансирования. Даже если предполагается групповая ипотека, соглашение об аренде в рамках совместной аренды должно предусматривать систему, в соответствии с которой продавцы могут потребовать рефинансирования в случае, если существующая ссуда недостаточно велика для продажи. Положения о «принудительном рефинансировании» должны быть сбалансированы, чтобы гарантировать, что стоимость кредита будет оплачена продавцом или покупателем, и что положение акционерного капитала и ежемесячные платежи непродающих владельцев защищены.

Требуется ли разрешение города на совместную аренду?

Хотя для создания TIC не требуется одобрения властей города или округа, требуется одобрение Департамента недвижимости штата Калифорния (DRE), если собственность, которая будет находиться в совместном владении и занята группой, состоит из пяти или более жилых единиц. Процесс утверждения DRE в настоящее время занимает 6-9 месяцев и приводит к выпуску DRE публичного отчета. Публичный отчет содержит обширную информацию и раскрытие информации об объекте и группе TIC и должен быть предоставлен всем потенциальным покупателям. Перепродажа долей TIC, как правило, разрешена без публичного отчета, но правила, определяющие, что представляет собой настоящая перепродажа (в отличие от фиктивной, призванной обойти требования утверждения), являются строгими.

Есть ли смысл покупать долевое владение?

Устойчивая и неуклонно растущая популярность многоквартирных домов, занимаемых владельцами, в качестве объектов совместной аренды свидетельствует о ценности строения как для покупателей, так и для продавцов. Но совместная аренда предназначена не для всех, и потенциальные покупатели и продавцы должны тщательно взвесить риски и выгоды, прежде чем заключать совместную сделку по аренде. Для владельцев многоквартирных домов наиболее важным фактором, который следует учитывать, является вероятная восприимчивость местного рынка покупателей жилья к собственности TIC и возникающая в результате разница (если есть) между стоимостью здания, если оно будет продано владельцам-пользователям, а не инвестору. Для покупателей жилья ключевым фактором является наличие эквивалентного кондоминиума (с точки зрения удобств и местоположения) и, если да, оправдывает ли разница в стоимости TIC/квартиры повышенный риск, связанный с владением TIC.

Об авторе

Д. Эндрю Сиркин является признанным экспертом в области долевого владения и другого совместного владения. используется вместо раздела собственности, когда настоящий раздел невозможен или слишком дорог. В 1985 году Энди Сиркин создал юридическую и транзакционную структуру, которая стала отраслевым стандартом для этого типа TIC. В последующие годы инновации Энди включали в себя то, что он стал первым одобренным государством инструктором по недвижимости для TIC на основе занятости, первым получил одобрение штата на продажу TIC большого здания, был первым, кто убедил институциональных кредиторов предлагать индивидуальные TIC. финансирования, а также первыми разработали кредитные документы и руководящие принципы андеррайтинга кредиторов для частичного финансирования TIC. В последние годы схема совместного владения, которую Энди задумал почти 30 лет назад, выросла до примерно 1/3 всех продаж пристроенных домов в Сан-Франциско.

SirkinLaw APC подготовила около 3000 соглашений TIC на основе использования для объектов недвижимости любого размера и типа и продолжает оказывать помощь в подавляющем большинстве этих сделок в Калифорнии. Этот непревзойденный уровень опыта позволяет нам предлагать проверенные временем подходы к подавляющему большинству ситуаций совместного владения, быстро и эффективно решать проблемы и создавать четкие, простые для навигации и чтения документы, эффективные и экономичные. для обеспечения. Мы продолжаем улучшать наши документы каждый месяц по мере того, как сталкиваемся с новыми ситуациями и узнаем больше о том, какие механизмы TIC работают лучше всего в реальном мире. Мы также делимся накопленными знаниями и поддерживаем профессионалов в сфере недвижимости и сообщество TIC, постоянно публикуя новые статьи на нашем веб-сайте и предлагая бесплатные образовательные семинары.

Наша обычная практика аренды включает в себя общие советы и рекомендации, подготовку соглашения TIC, кредитные документы и постоянные консультации с застройщиками, продавцами, риелторами и владельцами TIC за фиксированную или почасовую оплату. У нас есть заслуженная репутация, мы быстро отвечаем на звонки и обеспечиваем быстрые сроки выполнения заказов. Но что еще более важно, мы известны тем, что находим творческие решения, успокаиваем страхи и находим точки соприкосновения, чтобы сделки и отношения работали. Хотя наша роль обычно начинается в момент оформления или продажи общей собственности, мы стремимся оставаться доступными для решения проблем на протяжении всего срока действия каждого TIC. Свяжитесь с нами через нашу контактную форму.

Как облагается налогом доход от сдачи в аренду

Инвесторы в недвижимость иногда покупают сдаваемую в аренду недвижимость вместе с другими инвесторами, чтобы быстро увеличить портфель сдаваемой в аренду недвижимости и заключать более крупные инвестиционные сделки, такие как жилищные портфели, которые отдельный инвестор не мог себе позволить.

Прежде чем совместно инвестировать в недвижимость, важно понять, как доходы (или убытки) будут распределяться между каждым партнером-инвестором.

Чтобы помочь ответить на этот вопрос, давайте рассмотрим различные варианты инвестирования в недвижимость с партнером и то, как работает совместное владение доходом от аренды недвижимости.

Ключевые выводы

• Доход от сдачи в аренду включает в себя такие статьи, как обычные и авансовые арендные платежи, а также расходы арендодателя, оплачиваемые арендатором.
• Распространенные варианты совместной собственности на сдаваемое в аренду имущество — с супругом, деловым партнером или в качестве члена компании.
• Хозяйственные организации, используемые для владения недвижимостью, такие как LLC или S Corporation, известны как сквозные организации, поскольку доходы и расходы передаются каждому участнику или акционеру.
• График K-1 используется для представления информации о пропорциональной доле каждого члена в доходах или убытках
• Инвестор, который покупает недвижимость совместно с кем-то еще, может претендовать на получение всего дохода от аренды при условии соблюдения правил IRS для специальных отчислений.

Как рассчитать доход от сдачи в аренду

Прежде чем мы обсудим совместное владение доходом от сдачи в аренду имущества, давайте вкратце рассмотрим, как рассчитать доход от сдачи в аренду имущества. Согласно разделу IRS № 414 «Доходы и расходы от аренды», доход от аренды включает:

• Обычные арендные платежи
• Авансовые платежи по аренде
• Платежи за расторжение договора аренды
• Расходы арендатора, принадлежащие арендодателю (например, перекраска дома)

Возвращаемый гарантийный залог, уплаченный арендатором, не считается доходом от аренды, поскольку предполагается, что залог возвращается арендатору по окончании срока аренды. Однако, если арендодатель удерживает залог частично или полностью для возмещения ущерба, причиненного арендатором, залог учитывается как доход в момент его удержания.

Налоговое управление США отмечает, что большинство физических лиц работают на основе наличных расчетов, что означает, что доходы регистрируются в момент их фактического получения, а расходы вычитаются при их выплате.

Точное отслеживание дохода даже от одной сдаваемой в аренду недвижимости может быстро усложниться, поэтому многие инвесторы в недвижимость регистрируют бесплатную учетную запись в Stessa.

Программное обеспечение Stessa для финансового управления сдаваемой в аренду недвижимостью автоматизирует отслеживание доходов и расходов и предоставляет инвесторам персонализированные рекомендации по максимизации прибыли за счет разумного управления капиталом.

Владельцы домов, сдаваемых в аренду на одну семью, небольших многоквартирных домов и объектов, сдаваемых в краткосрочную аренду, могут составлять многочисленные отчеты, например отчеты о чистом движении денежных средств, капитальных затратах и ​​отчетах о прибылях и убытках, чтобы лучше отслеживать и распределять доход от аренды недвижимости, находящейся в совместном владении.

Варианты совместного владения сдаваемым в аренду имуществом

Для большинства мелких инвесторов в недвижимость совместное владение имуществом осуществляется тремя различными способами:

Владение совместно с супругом

Если супружеская пара совместно владеет сдаваемым в аренду имуществом, доходы от аренды и налоговые вычеты указываются в Приложении E (Форма 1040), Дополнительный доход и убытки.

Если супруги подают совместную налоговую декларацию, доходы и расходы не делятся между физическими лицами. Однако, если супруги подают отдельные налоговые декларации, доходы и расходы делятся, как если бы они были деловыми партнерами.

Право собственности с деловым партнером

Если инвестор в недвижимость владеет сдаваемым в аренду имуществом вместе с одним или несколькими другими инвесторами, каждая сторона указывает свою долю доходов и расходов в своей индивидуальной налоговой декларации, используя Приложение E.

Вообще говоря, доходы и расходы распределяются между каждым инвестором на основе его процентной доли в собственности. Например, если четыре инвестора владеют равной долей сдаваемого в аренду имущества, каждый инвестор будет указывать 25% дохода и 25% убытков или вычетов в своих индивидуальных налоговых декларациях.

Право собственности с юридическим лицом

Другим распространенным вариантом для совладельцев сдаваемого в аренду имущества является коммерческое юридическое лицо, такое как компания с ограниченной ответственностью (LLC), товарищество или товарищество с ограниченной ответственностью или S Corporation.

Субъекты, подобные этим, не облагаются налогом на уровне компании, как корпорации C, потому что они считаются сквозными типами бизнеса. Вместо этого доходы или убытки от LLC передаются каждому участнику с использованием Графика K-1 IRS (Форма 1065).

После подготовки годовой налоговой декларации LLC или S Corp. предоставляют каждому участнику Приложение K-1 с подробным описанием пропорциональной доли доходов или убытков компании, причитающихся каждому участнику или акционеру.

Однако доходы или убытки могут распределяться на основе доли участия каждого участника в компании или в порядке, описанном в операционном соглашении компании.

Как поясняет веб-сайт юридического ресурса Nolo.com, большинство операционных соглашений предусматривают, что распределяемая доля участника соответствует его доле владения в компании. Так, если инвестору принадлежит 60% компании, инвестору выделяется 60% доходов или убытков от компании.

Может ли один владелец претендовать на весь доход от аренды?

Операционное соглашение для ООО, владеющего арендуемой недвижимостью, также может быть составлено таким образом, что прибыль или убытки не распределяются в соответствии с долей участия участника, что известно как специальное распределение.

Например, участник LLC с высоким личным доходом может пожелать получать все амортизационные отчисления от арендованного имущества, находящегося в LLC, но не получать от дохода, в то время как другой участник с более низким доходом может предпочесть, чтобы ему распределялись все расходы. дохода.

В ситуациях, когда доходы, убытки и прибыль не распределяются на основе доли собственности каждого участника, LLC должна следовать правилам IRS для специального распределения, и инвесторы могут пожелать проконсультироваться с сертифицированным бухгалтером, зарегистрированным агентом или другим налоговым органом. профессионал за советом.

Как облагается налогом доход от сдачи в аренду имущества, находящегося в совместном владении

Доход от сдачи в аренду имущества, находящегося в совместном владении супругов, деловых партнеров или юридического лица, облагается налогом в соответствии с федеральным доходом инвестора. Налоговые ставки на 2021 год составляют 10%, 12%, 22%, 24%, 32%, 35% или 37% в зависимости от суммы налогооблагаемого дохода.

То, как инвестор регистрирует налоги, зависит от того, в какой собственности находится сдаваемое в аренду имущество. Давайте посмотрим, как подать налоговую декларацию на основе наиболее распространенных форм собственности:

Совместное владение с супругом

Когда женатые супруги совместно владеют сдаваемым в аренду имуществом и подают совместную налоговую декларацию, вычеты из доходов и расходов объединяются. Доходы и расходы указываются в едином Приложении E, при этом сумма общего дохода или убытка от сдаваемого в аренду имущества указывается в Приложении 1 (Форма 1040), а затем в Строке 8 Формы 1040, 1040-SR или 1040-NR.

Совместное владение с двумя или более владельцами

Когда сдаваемое в аренду имущество находится в совместной собственности двух или более владельцев, каждый владелец указывает свою долю доходов и расходов в Приложении E на основе доли собственности в собственности, которые обычно включаются в акт о собственности.

Например, предположим, что трое членов семьи или деловых партнеров владеют сдаваемым в аренду имуществом с долей 50% – 25% – 25%.

Владелец с 50-процентной долей собственности должен указать 50% вычетов доходов и расходов от собственности в Приложении E и уплачивать налог с этой суммы, в то время как остальные два владельца будут сообщать по 25% доходов и расходов и платить налог на эти суммы. Каждый владелец также будет использовать Приложение 1 и применимую версию Формы 1040 для сообщения общего личного налогооблагаемого дохода.

Совместное владение коммерческим предприятием

Инвесторы в недвижимость иногда создают сквозное коммерческое предприятие или компанию для владения сдаваемым в аренду имуществом в юридических целях и для целей налогообложения прибыли.

Однако, в отличие от индивидуальных налогоплательщиков, хозяйствующий субъект, владеющий недвижимостью, не подает Приложение E и не платит налоги на уровне компании.

Вместо этого компания подает ежегодную налоговую форму и сообщает о доле каждого инвестора в доходах и вычетах расходов, используя Приложение K-1.