Выгодно ли сдавать квартиру посуточно: плюсы и минусы посуточной аренды для арендодателя

6 моментов, которые стоит учесть

Олеся Власова

сутками изучает истории читателей

Профиль автора

Многим кажется, что сдавать жилье на несколько часов или дней равносильно его «убийству».

Мы собрали истории читатели Т—Ж, которые сдают свое или чужое жилье, и сделали выводы о том, что нужно, чтобы краткосрочная аренда стала выгодной.

Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.

Правильная локация и железные нервы

Аноним
сдает две квартиры в Сочи

Я переехал в Сочи, взял квартиру в ипотеку, а потом встретил свою будущую жену. Мы стали жить в ее ипотечной квартире, а мою сдавать в аренду. Оказалось, что в Сочи это очень выгодно: квартиры быстро окупаются и еще на жизнь остается. Поэтому я уговорил родителей тоже купить здесь квартиру в ипотеку и сдавать ее. Так что теперь я уже почти два года сдаю две 35-метровые однушки с новым ремонтом. Несмотря на изначально хорошее состояние квартир, с каждым днем арендаторы их ушатывают, и периодически приходится делать ремонт.

Летом сдаю квартиры только посуточно: это намного выгоднее, чем долгосрочная аренда, но и более рискованно, потому что все жильцы по-разному относятся к съемному жилью. У некоторых людей в крови везде мусорить и все портить. Хотя были и прекрасные арендаторы, которые оставляли после себя чистую квартиру. Искать жильцов в сезон приходится в среднем каждые 10 дней. Но от сообщений нет отбоя: приток туристов в регион очень большой, в том числе из-за последствий пандемии.

Зимой посуточная аренда не пользуется спросом. Стараюсь найти жильцов, которые снимут хотя бы на пару месяцев. Аренда первой квартиры с бассейном и зеленой территорией в холодное время года стоит от 40 000 до 50 000 Р в месяц, а с мая по октябрь — в среднем по 3000 Р в сутки. Снять у меня вторую квартиру в восьмиэтажном доме стоит от 30 000 до 35 000 Р в месяц зимой и около 2250 Р в сутки летом.

После съезда очередного жильца обязательно делаю генеральную уборку. Можно нанять специалиста, но это стоит 3000 Р, а если жильцы угробили диван или матрас, придется отдать еще 2000 Р за химчистку. Поэтому я делаю все сам, несмотря на то что это довольно отвратительный процесс и мне приходится преодолевать свою брезгливость.

В конце каждого сезона в квартирах нужно делать косметический ремонт. За лето жильцы могут так заляпать стены, что проще не отмывать их, а поклеить хорошие обои. На случай поломок по вине жильцов всегда беру залог. Но если вдруг потек кран или сломался унитаз просто из-за срока эксплуатации, то это довольно сильно бьет по карману — даже с учетом того, что я делаю все сам и никому не плачу за работу.

Если вы сдаете квартиру, нужно иметь железные нервы и уметь находить индивидуальный подход к каждому арендатору. Если один человек живет в квартире и вообще вас не беспокоит, то другой будет писать каждый день по разным глупым вопросам или предъявлять необоснованные претензии.

Например, как-то раз меня попросили разобраться с соседями, которые курили у себя на балконе, а дым от их сигарет летел в окно моей квартиры. Или однажды вместо семейной пары ко мне приехали двое пьяных мужчин: якобы жена в последний момент отказалась от поездки и пришлось взять друга. Оба уверяли меня, что квартира будет в полном порядке и «русские друг друга не обманывают». Само собой, на следующий день они позвали еще одного приятеля и устроили дебош в бассейне. Наряд так и не приехал, и мне пришлось самому выселять трех агрессивных пьяных мужиков, припугивая их перцовым баллончиком, а потом весь вечер драить квартиру.

Многие думают, что сдавать квартиру — легко и не проблематично, но это далеко не так.

Нужно не только купить ее и отремонтировать, но и постоянно поддерживать в презентабельном состоянии, чтобы люди хотели заехать именно к вам. Если вы хотите заработать на сдаче, нужно будет много работать, тратить деньги на объявления и их продвижение, постоянно быть на связи с жильцами, вкладываться в уборку и ремонт.

Если за все это платить из собственного кармана, выйдет круглая сумма и сдача квартиры уже не будет выглядеть таким перспективным занятием. Но если вы готовы решать большую часть проблем своими силами, то получается довольно выгодно, хотя и отнимает много времени. Словом, сдавать квартиру в аренду — это как свой маленький бизнес, который нужно постоянно совершенствовать. Впрочем, этот «бизнес» всегда можно выгодно продать: квартиры на Черном море только растут в цене и стоимость их аренды тоже.

/list/awful-sochi/

Ковер из людей и высокие цены: 10 вещей, которые раздражают в Сочи

Хороший сервис и обратная связь от арендаторов

Аноним
поделил две квартиры в центре Питера на студии

Работаю инженером в нефтегазовой компании в Ямало-Ненецком АО, при этом периодически приезжаю в Санкт-Петербург и снимаю квартиру посуточно. Захотелось самому сдавать таким образом жилье для дополнительного заработка. В 2012 году я взял там однокомнатную квартиру в ипотеку. Спустя несколько лет мы с женой купили другую квартиру в новом ЖК с видом на Финский залив, а однушку сдали за 20 000 Р в месяц. Год спустя, когда жильцы съехали, мы навели красоту, купили постельное белье, полотенца и разместили объявления о посуточной сдаче. Заселяли гостей, убирали и стирали все сами. Но желающих снять квартиру в спальном районе, в 20 минутах транспортом от метро, было довольно мало.

К тому моменту я уже несколько лет сдавал еще одну небольшую студию на окраине Петербурга — сначала за 18 000 Р, потом за 17 000 Р. Стоимость аренды пришлось снизить из-за высокой конкуренции: только в моем доме сдавались еще 12 квартир по цене от 15 до 19 тысяч в месяц. Найти порядочных жильцов тоже было непросто. Казалось, мы не столько зарабатываем, сколько тратим время на организацию процесса.

Поэтому в 2018 году мы с женой продали студию и однокомнатную квартиру, купили большую четырехкомнатную квартиру в пяти минутах от Московского вокзала, поделили ее на пять автономных студий и начали сдавать их посуточно через Airbnb, Booking и сайт «Суточно-ру». В конце прошлого года купили еще одну квартиру в соседнем дворе. Эту трешку тоже делим на две студии, сейчас в ней заканчивается ремонт.

Спрос — дело сезонное: в летние месяцы квартиры заняты практически полностью, в октябре-ноябре занятость не превышает 30%. Одна студия для двух человек в зависимости от сезона стоит от 1500 до 2500 Р в сутки. Доплата за третьего — 350 Р. Сайты-агрегаторы берут комиссию: с 1500 Р она составляет примерно 270 Р.

/posutochno/

Как сдавать квартиру посуточно

У нас работает администратор. Она заселяет гостей, занимается уборкой и прочими организационными вопросами, получает 1000 Р за выход. На коммуналку и интернет в месяц уходит 10 000 Р, на средства для уборки — 4000 Р. Для стирки заключили договор с прачечной — берут 45 Р за килограмм белья и 250 Р за доставку. Еще 6000 Р каждый месяц откладываю на непредвиденные обстоятельства: замену постельного или посуды, мелкий ремонт. Например, однажды забился стояк у соседей наверху, две студии затопило. Пришлось делать косметический ремонт, который обошелся в 20 000 Р.

Отношусь к своим гостям так, будто они остановились не в маленькой студии, а в отеле «Гельвеция».

Каждого гостя прошу рассказать, понравилась ли ему студия, что, по его мнению, надо улучшить, и стараюсь учитывать все пожелания. У меня хороший рейтинг на сайтах-агрегаторах, много положительных отзывов, и все реальные. Мне нравится сдавать квартиры, я читаю много литературы на эту тему, блоги менеджеров топовых гостиниц. Стараюсь перенимать их опыт.

В Санкт-Петербурге большая конкуренция в сфере гостеприимства. Привлечь гостей становится все сложнее. Необходимо постоянно развиваться, улучшать сервис, заботиться о своем имидже. Но в долгосрочной перспективе эти старания окупаются.

Сейчас все заработанные на аренде деньги идут на досрочное погашение ипотеки. Основные платежи рассчитываю исходя из своего основного дохода, потому что с квартирой может произойти что угодно — например, в марте 2020 года, когда ввели режим самоизоляции, гостей не было вообще. Словом, я изначально рассматривал доход от аренды как дополнительный. Основной задачей было отбивать коммунальные платежи и перекрывать платеж по ипотеке. А сами квартиры — скорее инвестиция в будущее, жилье для детей или прибавка к пенсии.

/ipoteka-sama-sebya-ne-zaplatit/

Познакомьтесь с человеком, который выплачивает ипотеку за счет арендаторов

Высокий сезон и бдительные соседи

Аноним
сдает три квартиры

Я совершила несколько выгодных сделок купли-продажи. Сначала купила однушку. Мне хотелось жить в красивой, уютной квартире, поэтому на ремонт денег не пожалела — такой редко увидишь в обычных пятиэтажках. Другая двушка в убитом состоянии досталась мне по наследству. Пришлось самостоятельно приводить ее в более-менее достойный вид, чтобы хоть кто-то согласился там жить. Потом у меня появилась трешка с незатейливым косметическим ремонтом, несколькими шкафами, диванами и кухней. Выглядит как типичное объявление о сдаче.

Однажды поселила в одну из квартир семью по знакомству, но, когда попросила их съехать, мне закатили истерику, отказывались платить и уезжать. С тех пор жильцов ищу только через риелтора.

Когда нужны были деньги, сдавала однокомнатную квартиру посуточно: такой формат позиционируется как самый прибыльный.

Перед сдачей купила несколько комплектов постельного белья, подушки, одеяла, полотенца, одноразовые тапочки, салфетки, туалетную бумагу. Квартира выглядела достойно: свежий ремонт, новая мебель, пять минут пешком до метро, рядом парк и магазины. Брала за нее 2000 Р в сутки. Правда, искать клиентов было очень сложно. В основном снять ее хотели студенты для тусовок и любовники. Последние, кстати, оказались самыми адекватными жильцами. Сдать эту же квартиру на долгий срок удалось лишь за 30 000 Р в месяц.

Но не обошлось и без вопиющих случаев. Однажды квартиру снял на сутки дальнобойщик. Ночью мне позвонила соседка и сказала, что из моей квартиры раздаются женские крики о помощи. Я позвонила клиенту, он сказал, что все хорошо и ничего у него не происходит. Но на следующее утро, приехав на уборку, я увидела пятна крови в коридоре и в туалете. Вот и догадайся, что произошло в твоем доме. После этого случая я ее больше не сдавала.

/rentier-expectations/

Сдавать квартиру: ожидания и реальность

Постоянный контроль квартиры и жильцов

Дмитрий Богданович
сдавал квартиры родственников в Беларуси

Сдавал четыре квартиры в Гродно: три двухкомнатные и одну однокомнатную. Начал этим заниматься скорее случайно. Матери нужны были деньги для обучения и содержания сестры в Польше. Она решила снять квартиру, а свою сдавать подороже. Я предложил ей попробовать посуточную сдачу — и так действительно получилось выгоднее. Потом мы с женой тоже выехали из своей квартиры, я стал сдавать посуточно и ее. Затем предложил маминому брату, сдававшему квартиру на длительный срок, платить ему немного больше и сдавать его квартиру в краткосрочную аренду. Он согласился. Наконец, еще одна квартира досталась матери с братом по наследству. Снимавших ее жильцов выселили, я стал платить аренду вместо них и сдал ее посуточно.

Арендаторов для краткосрочного проживания искал через Airbnb, Booking и местный сайт по аренде недвижимости. Клиенты были самые разные: туристы, любовники, быдло, устраивающее попойки (таких не селил), командированные. Последние обычно бронировали жилье на 3—7 дней, а один раз оплатили посуточно почти три месяца.

В конце 2018 и в 2019 году занятость квартир составляла около 90% дней в месяц. Про 2020, думаю, и говорить нечего. С одной квартиры я ежемесячно получал примерно 500 $⁣ (36 748 Р). Платил за аренду своим родственникам по 120 $⁣ (8819 Р), примерно по 40 $⁣ (2939 Р) отдавал за коммуналку и интернет, покупал постельное белье, полотенца и остальные мелочи вроде чая и кофе — это еще по 20 $⁣ (1469 Р) в каждый объект. Кроме того, платил налоги в размере 5% от выручки — примерно по 25 $⁣ (1837 Р) — и отдавал часть денег в качестве комиссии сайтам по поиску арендаторов.

Сложность заключалась в том, что все квартиры находились в разных районах города. Для меня стало нормой в день проезжать километров 50. На бензин уходило примерно 200 $⁣ (14 699 Р) в месяц. Итого чистый доход с одной квартиры получался около 250 $⁣ (18 374 Р) в месяц.

С кем бы я ни общался, абсолютно все уверены, что посуточная сдача квартир равносильна их убийству. Это не так.

Квартира больше «убивается» от длительной аренды. При посуточной сдаче жилье всегда находится под контролем, в нем постоянно убираются и следят за ним.

Конечно, если никто не заселяет в квартиру малолетних алкоголиков. Однажды меня не было на месте и одну из квартир таким персонажам сдал на сутки вместо меня другой человек. Мне позвонили соседи, сказали, что собираются вызывать милицию, потому что из квартиры доносятся какие-то вопли. Поехал разбираться. Мне долго не открывали дверь и не хотели пускать внутрь. В итоге в квартире оказались три парня и одна девушка 18—23 лет, воняло сигаретами и перегаром, а один из юношей сидел на унитазе с открытой дверью и при этом спокойно со всеми общался. Выселил ребят минут за 15 — обиделись.

«Рента — это работа»: 8 трудностей, которые поджидают арендодателей

Предпринимательский подход и цепляющие объявления

Елена Дроздова
организовала бизнес на субаренде в небольшом городе

Семь лет назад мне по наследству от бабушки досталась квартира. Сделала в ней косметический ремонт и сдала за 11 000 Р в месяц. Спустя пару лет взяла у родственника в аренду квартиру получше и начала пересдавать ее посуточно в субаренду. Так начался мой маленький бизнес на квартирах. За пять лет сдавала посуточно от одной до шести квартир одновременно. Сейчас сдаю четыре: одна из них своя, остальные взяла в аренду. Две из этих квартир в новостройках и со свежей отделкой, одна — в старом жилом фонде с ремонтом, сделанным 10—12 лет назад.

Сама за длительную аренду трех квартир плачу 54 000 Р в месяц. В своей квартире оплачиваю коммунальные услуги, интернет с ТВ и охрану, все вместе выходит 3000—3500 Р в месяц. Плюс каждый год плачу налог на недвижимость: в 2019 вышло 1700 Р. Ежемесячные расходы на посуточную сдачу квартир — содержание, рекламу, транспорт и прочее — составляют 5—12 тысяч в месяц. С 2015 года я ИП, но работаю без наемных сотрудников. У меня нет уборщицы, администратора, менеджера соцсетей, бухгалтера — только иногда пользуюсь аутсорсингом. Отчетность через интернет, онлайн-касса. До 2021 года платила ЕНВД. С 2021 перешла на УСН «Доходы» — вероятно, теперь придется платить больше налогов. В итоге моя чистая прибыль на посуточной сдаче четырех квартир — 30—60 тысяч в месяц.

Семь лет назад сдать квартиру в нашем провинциальном промышленном городке с населением около 250 тысяч человек было несложно. Один год квартиру арендовало предприятие для своих сотрудников, затем ее сняла молодая семейная пара. При такой аренде состояние квартиры, особенно кухни, быстро становится удручающим. Арендаторы могут переклеить обои и сделать еще ряд изменений без ведома хозяина.

Известно много историй, когда жильцы «убивают» за 3—6 месяцев даже отличные новые квартиры.

Когда я как предприниматель арендую квартиры под посуточную пересдачу, то не просто поддерживаю их состояние на должном уровне, а даже улучшаю его. Например, в съемной квартире из старого фонда периодически делаю ремонт с частичной компенсацией от собственника — до 50% затрат.

Посуточная сдача квартир в российских регионах отличается от сдачи в самых востребованных городах России — Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Казани. Маржинальность меньше, окупаемость квартир дольше. Из-за пандемии стало намного меньше сотрудников в командировках, а ведь на них в основном и держится посуточный бизнес в промышленных городах. Сдавать через Airbnb или Booking сейчас практически не удается. В основном гости находят меня на «Авито», «Юле» и в соцсетях. Отбор арендаторов проходит на этапе телефонного разговора.

Чтобы сдавать квартиры дороже, чем большинство конкурентов в моем городе, я даю максимально цепляющие объявления и предлагаю отличный сервис: хорошее наполнение квартир, приятные мелочи в интерьере, качественную уборку.

За пять лет работы в посуточной аренде было всего два вопиющих случая. Один раз по неопытности сдала квартиру двум парням, которые устроили вписку толпы малолеток, все прокурили, стреляли из травматического оружия, испортили мебель, стены и вдобавок украли всю бытовую технику. Ущерб никто не покрыл, главного преступника поймали еще не скоро. Да и договора найма не было, чтобы можно было через суд получить компенсацию. А в другой раз вполне приличный гость, который повторно снял у меня квартиру, проломил стену из гипсокартона. Но тогда уже был договор найма и сбежавшего арендатора — он оказался сотрудником Росгвардии — нашли и заставили возместить ущерб.

Умение делегировать и грамотные субарендаторы

Владимир Бабарыкин
сдает в субаренду квартиру-студию в провинции

Купил жилье случайно: попалась 39-метровая студия с мебелью, техникой и всем необходимым по очень выгодной цене. Думал жить в ней, но переехал в другой город. А квартира осталась.

Когда я решил ее сдавать, оказалось, что у моих друзей есть знакомые, которые арендуют квартиры и сдают их посуточно в субаренду. Этот вариант оказался для меня прекрасным. Во-первых, мои арендаторы сами присматривают за квартирой, заселяют и выселяют гостей, убираются, делают мелкий ремонт. Во-вторых, я абсолютно не переживаю за состояние ремонта. Он нормальный, но меня как раз совершенно не устраивал. Кроме того, в городе много командированных, а мои арендаторы специализируются как раз на таких квартиросъемщиках.

И даже когда оказалось, что в квартиру нужно докупить всякие мелочи вроде телевизора и постельного белья, мы договорились с арендаторами, что они сами все купят и просто заберут, если мы когда-нибудь расторгнем договор. Получается, что я не потратил ничего на подготовку квартиры к сдаче.

/rentier-rules/

Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости

При этом я сдаю ее выше рыночной стоимости — за 20 000 Р, хотя средняя цена аренды в городе — от 12 000 до 16 000 Р. Коммунальные платежи лежат на арендаторах. Чтобы платить налоги — 600 Р в месяц, — зарегистрировался как самозанятый. Плюс раз в год оформляю страховку за 6—7 тысяч.

Станьте героем Т—Ж. Поделитесь своей историей финансового успеха, провала или выживания

Поделиться историей

Посуточно VS долгосрочно: как выгоднее сдавать квартиру

Ни для кого не секрет, что сдавать свободные квадратные метры в аренду – это выгодно и прибыльно, особенно в курортных городах и мегаполисах. Как рационально распорядиться жилплощадью? Сдавать квартиру посуточно или долгосрочно? Какой вариант более прибыльный, а какой наименее трудоемкий? Какие условия должны быть между арендодателем и арендатором в обоих случаях?

Эти вопросы в топе среди новичков на форумах арендодателей. Давайте попробуем найти ответы и рассмотрим все преимущества и подводные камни данного бизнеса.

Посуточная аренда: риск оправдан сверхприбылью

Если цены на проживание в квартире и в гостиничном номере приблизительно одинакового уровня, то стоимость в первом случае значительно ниже. Это первая причина, по которой посуточная аренда квартир пользуется спросом. Жилье зачастую снимают краткосрочно для мероприятий, романтических встреч и в туристических целях. Для арендаторов важен комфорт, хорошие условия, ремонт, наличие бытовой техники, конфиденциальность и простой процесс бронирования.

Величина прибыли за месяц от сдачи жилья посуточно может быть в десятки раз выше, чем от долгосрочной аренды, – это факт. Рассмотрим, в каких случаях теория работает на практике:

1. Выгодное месторасположение: центр города, курортная зона, небольшое расстояние к туристическим объектам и достопримечательностям, недалеко от вокзала или аэропорта, хороший район с развитой инфраструктурой;

2. Вы проживаете в том же городе, располагаете свободным временем и ресурсами, желательно личным транспортом, чтобы заниматься посуточной арендой как бизнесом;

3.  Готовность к финансовым вложениям в обустройство и ремонт, а также к дополнительным затратам на поддержания чистоты, порядка и состояния квартиры в надлежащем виде;

4. Вы легко находите общий язык с разными людьми, умеете быстро решать текущие задачи и споры, чувствуете в себе предпринимательскую жилку.

Сдача квартир посуточно: тонкости бизнеса

Если у вас и квартира хорошая и район подходящий, а от туристов отбоя нет – краткосрочная сдача жилья именно то, что вам нужно. Но приготовьтесь трудиться постоянно, чтобы зарабатывать больше. Ведь, чтобы сдать квартиру посуточно, вам будет необходимо встречать и провожать гостей, общаться с потенциальными клиентами, заниматься рекламой, обустройством жилья, стиркой и уборкой.

Благо, сейчас есть много сервисов, которые облегчат ваши усилия и сэкономят время: объявление разместите на сайте Doba.ua и арендаторы будут сами вас находить; для стирки и уборки можно периодически пользоваться услугами клининговой компании и прачечной. Чтобы избежать возможных рисков, берите частичную предоплату за аренду, страховой залог при въезде и работайте официально, тогда закон будет на вашей стороне.

Когда можно хорошо заработать?

Однозначно, на новогодние праздники и в разгар туристического сезона, ведь цены всегда «скачут» в 2-3 раза и больше, при этом спрос не падает. Уютные коттеджи, квартиры с дизайнерским ремонтом и дополнительными «плюшками» в виде джакузи, мини-бара, необычного оформления, красивых террас также стоят значительно дороже на рынке и пользуются хорошим спросом у соответствующей аудитории. «Однушки» среднего ценового диапазона – одна из самых популярных категорий для стабильного дохода.

Долгосрочная аренда – синица в руках

Если у вас есть источник постоянного заработка и сдачу квартиры в аренду вы не рассматриваете, как бизнес – выбирайте долгосрочную аренду. Найдя хороших постояльцев, вы будете иметь стабильный доход без лишних хлопот. Можно сдавать квартиру без мебели, техники или в полной комплектации – на каждый из вариантов есть спрос. Забота о чистоте и порядке ложится на плечи арендаторов. Но учтите, что прибыль будет в разы ниже, чем при посуточной аренде.

Мы рассмотрели все возможные при сдаче квартир посуточно плюсы и минусы, ответили на вопрос кто такой арендодатель и какие трудности его ждут. Решение, как сдавать квартиру, остается за вами. Если вы намеренны построить бизнес в сфере краткосрочной аренды жилья, загляните в нашу рубрику «Для владельцев квартир» – здесь мы публикуем советы, лайфхаки и полезную информацию. 

Плюсы и минусы покупки комплекса

Агнес А. Гэддис

• Последнее обновление: 25 июля 2022 г.

Инвестиции в многоквартирные дома — это проверенный временем способ получения пассивного дохода. Многоквартирные дома обычно несут меньший риск и предлагают гораздо более высокую отдачу от инвестиций, чем дома на одну семью. С другой стороны, ими может быть сложно управлять, и они требуют больше времени и усилий, чем другие виды сдаваемой в аренду недвижимости. Но выгодно ли владеть квартирами?

Многоквартирные дома (или многоквартирные дома) определяются как многоэтажные жилые дома, в которых три или более единиц жилья находятся в одном строении. Многоквартирные дома делятся на малоэтажные, среднеэтажные и многоэтажные в зависимости от количества этажей и общей высоты.

В этой статье мы рассмотрим, сколько денег вы можете ожидать от владения жилым комплексом, и стоит ли владение квартирой потраченного времени и усилий или нет.

Быстрые ссылки

• Выгодно ли владеть квартирами?
• Сколько зарабатывают владельцы квартир в месяц?
• Плюсы и минусы владения жилым комплексом
• Является ли покупка жилого комплекса хорошей инвестицией?

Выгодно ли владеть квартирами?

Да. Квартиры, как правило, более выгодны, чем аренда на одну семью. Они предназначены для максимизации прибыли с многочисленными единицами, доступными для предоставления арендаторам временного жилья. Если вы готовы потратить время и силы, есть несколько причин, по которым владение многоквартирным домом может быть выгодным вложением:

• Меньшая конкуренция по сравнению с арендой на одну семью. С SFR вы не только конкурируете с другими инвесторами, но и делаете ставки против покупателей, которые ищут только жилое помещение.
• Большее количество квартир в многоквартирном доме позволяет вам получать больший доход от аренды в зависимости от объема.
• Кроме того, многоквартирные дома, как правило, дорожают с течением времени, обеспечивая высокую отдачу от инвестиций за счет пассивного повышения стоимости.

Сколько зарабатывают владельцы квартир в месяц?

Итак, сколько вы можете заработать на многоквартирном доме? Давайте посмотрим на цифры.

Согласно отчету Realtor.com, средняя арендная плата в Соединенных Штатах составляет 1827 долларов в месяц как для одной семьи, так и для нескольких семей. Допустим, после расходов — ипотеки, обслуживания, ремонта — у вас есть ежемесячный денежный поток в размере 150 долларов США за единицу в вашем жилом комплексе. В квартире с 50 единицами доход от аренды составит 7500 долларов в месяц по сравнению со 150 долларами для SFH.

Но это всего лишь гипотетическая ситуация. В реальной жизни все не так идеально. Ответ на вопрос, сколько вы можете ожидать от владения квартирой, зависит от многих факторов, таких как:

• Размер здания
  Количество квартир на этаже
• Насколько близко он находится к общественному транспорту и/или местным предприятиям
• Удобства, доступные в здании и поблизости
• Тип района, в котором он расположен. Например, владелец жилого комплекса в Санта-Кларе, Калифорния, скорее всего, заработает больше денег, чем владелец жилого комплекса в Морган-Сити, штат Луизиана.
• Расходы на управление недвижимостью и содержание.
• Тип арендаторов и процесс проверки арендаторов.

По данным ZipRecruiter, средний чистый доход многоквартирного дома составляет 49 977 долларов в год. Самые высокооплачиваемые получают годовой доход в размере 97 500 долларов в год и более. Другими словами, владение квартирами может быть весьма прибыльным делом.

Плюсы и минусы владения многоквартирным домом

Владение многоквартирным домом имеет свои преимущества, но не лишено и недостатков. Преимущества в основном связаны со способностью жилых комплексов приносить довольно высокую отдачу от инвестиций. Минусы связаны со сложностью управления арендой многоквартирных домов и арендаторами, проживающими в них.

Плюсы покупки многоквартирных домов

1. Увеличение денежного потока

Когда люди спрашивают, выгодно ли владеть многоквартирными домами, они действительно хотят знать о денежных потоках. Многоквартирные дома дают вам доступ к регулярному доходу от аренды всех квартир. Кроме того, вы можете взимать плату за удобства, такие как парковочные места, тренажерные залы, прачечную и парковые зоны, увеличивая свою прибыль.

Инвестиции в многоквартирные дома с меньшей вероятностью окажутся абсолютно вакантными. Таким образом, денежный поток вряд ли будет полностью прекращен. Аренду многоквартирного дома можно сравнить с получением нескольких потоков дохода каждый месяц. Общая сумма ежемесячного дохода, генерируемого многоквартирными домами, полностью превосходит сумму, полученную от сопоставимых инвестиций в акции, облигации и аренду на одну семью.

2. Более четкие цены на аренду и продажу

Квартиры оцениваются не на основе цены аналогичной недавно проданной недвижимости, а на основе дохода, который они приносят по сравнению с квартирами в том же районе.

Comparables может сообщить вам, сколько брать за аренду, а также дополнительные удобства, такие как парковочные места, фитнес-центры и бассейны. Вы можете использовать comps для определения чистого операционного дохода (NOI) и ставки рыночной капитализации недвижимости. Эти показатели позволяют оценить текущую стоимость недвижимости и потенциальную рентабельность инвестиций.

3. Возможности для синдицирования/ партнерства

Квартиры предлагают возможности для синдицирования и партнерства с другими инвесторами, в отличие от недвижимости для одной семьи. Синдикация, также известная как краудфандинг для недвижимости, позволяет людям объединять капитал и другие ресурсы для достижения общей цели, например, для инвестирования в многоквартирный дом.

В соглашении о синдикации обычно участвуют две стороны: синдикатор (генеральный партнер) и пассивный инвестор в недвижимость. Синдикация дает вам доступ к большему капиталу, увеличивает поток сделок и предоставляет налоговые льготы без хлопот, связанных с управлением недвижимостью.

Жилые комплексы подходят для группового инвестирования. Объединение с другими инвесторами дает вам доступ к большему капиталу и позволяет максимизировать отдачу от инвестиций.

4. Рост собственного капитала

Помимо регулярного дохода от аренды, многоквартирные дома со временем дорожают. Этот ежегодный рост делает жилые комплексы надежной инвестицией для зарабатывания денег — от дохода от аренды в краткосрочной перспективе, а также от повышения стоимости в долгосрочной перспективе.

Если ваше имущество со временем подорожает, накопленный капитал можно использовать в качестве залога для кредитов. Например, если ваша недвижимость стоит 800 000 долларов, а ваша ипотека составляет 500 000 долларов, остается 300 000 долларов в виде собственного капитала, который вы могли бы взять под залог (с процентами), если это необходимо.

Наличие нескольких источников дохода от сдачи в аренду также поможет вам увеличить капитал, поскольку вы быстрее погашаете ипотеку. Многоквартирное жилье также легче финансировать, потому что кредиторы смотрят на прибыльность здания, а не на вашу кредитную историю.

5. Более высокие налоговые льготы

Многоквартирная недвижимость дает вам несколько налоговых льгот. Вы можете списать любые расходы, связанные с содержанием и управлением недвижимостью, а также амортизационные отчисления и проценты по ипотечным кредитам.

Кроме того, вы можете отсрочить налоги на прирост капитала на неопределенный срок с помощью обмена 1031 — транзакции, которая позволяет вам обменять инвестиционную недвижимость на другую аналогичную недвижимость и отложить налоги на прирост капитала на более позднее время. Нет ограничений на то, как часто вы можете осуществлять этот обмен, и это позволяет инвесторам увеличивать свои инвестиции без уплаты налогов.

6. Снижение доли вакантных должностей

При аренде многоквартирных домов процент вакантных площадей намного ниже, чем при аренде одноквартирных домов. Существует значительный спрос на многоквартирные дома из-за ограниченной доступности многоквартирных домов по сравнению с их спросом.

Кроме того, уровень вакантности в многоквартирных домах оказывает менее сильное влияние на месячный оборот, в отличие от недвижимости на одну семью. В многоквартирных домах уход одного жильца существенно не уменьшит ваш ежемесячный доход. Тем не менее, привлечение и проверка арендаторов по-прежнему должны оставаться важной частью вашей инвестиционной стратегии.

Минусы инвестирования в квартиры

1. Требуется больший первоначальный взнос

Одним из факторов, который делает владение многоквартирным домом потенциально менее прибыльным, чем недвижимость меньшего размера, является первоначальный взнос. Инвестирование в жилой комплекс для продажи требует много денег авансом. Если у вас еще недостаточно накоплений для финансирования жилого комплекса, а также для оплаты других расходов, таких как ремонт и техническое обслуживание, то это может быть не правильным выбором для вас. В зависимости от недвижимости и ваших вариантов финансирования вам может понадобиться от 20% до 50% стоимости здания авансом.

2. Меньше стратегий выхода

Дома на одну семью легко купить и продать. Но при покупке всего комплекса доступно меньше стратегий выхода. Из-за того, как структурированы квартиры, при инвестировании во все здание доступно меньше стратегий выхода.

Возможно, вы сможете продавать отдельные квартиры в вашем здании. Тем не менее, существует не так много вариантов продажи ваших активов, как в других видах сделок с недвижимостью. Следовательно, у вас должен быть четкий план того, чего вы хотите от сделки, прежде чем совершать ее.

3. Сложнее управлять, чем SFR, Duplex, Triplex и Fourplex.

Управление квартирами намного сложнее, чем управление небольшими многоквартирными домами, такими как дуплексы и четырехквартирные дома, из-за их размера и количества арендаторов. В многоквартирном доме с 50 квартирами потребуются отдельные записи об обслуживании для каждой квартиры.

Вам нужно будет рассматривать жалобы арендаторов, собирать арендную плату и следить за тем, чтобы имущество оставалось в хорошем состоянии. Обычно это требует найма различных сотрудников для обслуживания и уборки или выплаты управляющей компании до 12% от вашей валовой ежемесячной арендной платы за надзор за имуществом.

Хотите инвестировать в дома на одну семью, дуплексы, триплексы или квадроциклы? Мы можем помочь! Станьте членом RealWealth сегодня. Это на 100% бесплатно, и вы можете мгновенно просматривать образцы проформ недвижимости на рынках по всей стране!

4. Больше правил и более высокие расходы на страхование

В отношении квартир действует больше правил, чем в отношении аренды на одну семью, в отношении аренды, аренды, содержания и управления недвижимостью. Расходы на страхование также, как правило, довольно высоки и могут сократить вашу прибыль.

5. Высокие затраты на обслуживание, ремонт и улучшения

Большая квартира потребует значительных затрат на содержание, ремонт и благоустройство. Чем больше квартира, тем дороже становится содержание недвижимости. Компании по управлению недвижимостью могут взимать от 8% до 12% от ежемесячной арендной платы.

6. Спрос арендаторов смещается в сторону SFR

Доход от аренды имеет тенденцию колебаться в зависимости от спроса на жилье в этом районе и уровня конкуренции со стороны других близлежащих объектов. Увеличение спроса на аренду на одну семью означает, что в будущем спрос на многоквартирные дома может снизиться.

Является ли покупка жилого комплекса хорошей инвестицией?

Короче говоря, это зависит. Если вы покупаете жилой комплекс в отличном состоянии в отличном месте по доступной цене, это будет выгодное вложение. Старая квартира, которая, кажется, трещит по швам в медленном районе, может быть проблематичной инвестицией.

Определенные факторы определяют, является ли жилой комплекс надежной инвестицией или нет:

• Местоположение : «Место, место, место» — популярная цитата о недвижимости, и на то есть веская причина. Расположение инвестиционной собственности определяет, будет ли она приносить положительный или отрицательный денежный поток. Вы должны учитывать, расположен ли жилой комплекс в развивающемся районе. Кроме того, вы должны учитывать уровень общественной инфраструктуры, доступной поблизости, и тип арендаторов, которые могут привлечь недвижимость.
• Стоимость : Вы также должны учитывать общую стоимость здания, а также варианты финансирования. Сравните сумму дохода от аренды с потенциальными расходами (страхование, управление и плата за обслуживание).
• Состояние объекта : Чтобы решить, является ли жилой комплекс надежной инвестицией, необходимо оценить его состояние. Какой процент квартир готов к заселению? Есть ли место для улучшения? Функционируют ли основные системы — отопление, водопровод, электричество и т. д.? Предстоит ли ремонт, капитальный или мелкий?
• Состояние рынка : Вы всегда должны пытаться понять условия рынка, в который вы инвестируете. Если это рынок покупателя, спрос может быть слишком низким для получения прибыли. Вы также должны попытаться проанализировать местные экономические факторы, которые могут стимулировать спрос. Например, если поблизости есть университет, студенты будут искать доступное жилье. Состояние рынка на разных уровнях стимулирует спрос на жилье.
• Текущий денежный поток : Крайне важно оценить средний денежный поток комплекса, чтобы определить его потенциальный доход и соответствующую цену предложения. Взглянув на текущий денежный поток, вы сможете выявить области для улучшения и неиспользованные возможности.

Заключительные мысли

Итак, выгодно ли владеть квартирами? Да. Владение жилым комплексом может быть очень эффективным способом расширить свой портфель недвижимости и создать долгосрочный источник регулярного дохода. Они могут быть очень прибыльным вложением, особенно если вы можете приобрести их по правильной цене и поддерживать их, не тратя на это руки и ноги. Однако они требуют большой работы, тщательного планирования и управления.

При планировании приобретения многоквартирного дома вам необходимо располагать фактами, а также опытом людей, которые побывали там и сделали это. Глубокий анализ рынка и тщательные исследования помогут вам сделать правильные инвестиции.

Станьте участником RealWealth сегодня и запланируйте стратегическую сессию с одним из наших опытных инвесторов. Хотя мы обычно не работаем с партнерами, которые продают многоквартирные дома, у нас есть ресурсы, с которыми мы можем вас связать. Мы также можем связать вас с отделами недвижимости, которые продают дуплексы, триплексы и квадроплексы, которыми легче управлять, чем многоквартирными домами, и которые все же могут быть довольно прибыльными.

Как показано на:

2003 г.

Учрежден

69 359

Количество членов

1,1 миллиарда долларов

Общая стоимость активов, приобретенных участниками RealWealth®

949

Произведено бесплатных образовательных вебинаров

RealWealth Foundation

Мы жертвуем 10% всей прибыли, полученной от сделок с недвижимостью. 776 338 долларов пожертвовано и подсчитывается.

Инвестировать

ПРОЧИТАТЬ И ПОСЛУШАТЬ

КОМПАНИЯ

НАШИ САЙТЫ

RealWealth® — это образовательная компания, а не агент по недвижимости. Всегда обращайтесь за услугами лицензированных сторонних оценщиков и инспекторов для проверки стоимости и состояния любого имущества, которое вы собираетесь приобрести. Никогда не отправляйте средства напрямую продавцу, а вместо этого пользуйтесь услугами профессиональных титульных и условно-депозитных компаний.
Проверьте RealWealth® перед покупкой недвижимости, чтобы убедиться, что отделы недвижимости и рынки не изменились по качеству или производительности. RealWealth® не предоставляет юридических, налоговых, бухгалтерских или других профессиональных консультаций. Ничто на этом веб-сайте электронной почты не предназначено для формирования контракта или обязательного юридического обязательства.

Все содержимое здесь защищено авторским правом © RealWealth®, 2023

Какую прибыль вы должны получить от аренды недвижимости в 2022 году?

Потенциальная доходность сдаваемой в аренду недвижимости варьируется от одного дома к другому. Инвесторы с нереалистичными ожиданиями прибыли могут столкнуться с большим разочарованием. С другой стороны, инвесторы, которые тратят время на анализ денежных потоков и точно рассчитывают потенциальную прибыль от аренды недвижимости, могут быть более успешными в долгосрочной перспективе.

В этой статье мы объясним, как рассчитать потенциальную прибыль от сдачи в аренду, и поможем ответить на вопрос, какой может быть для вас хорошая прибыль от сдачи в аренду недвижимости.

Что такое прибыль от аренды недвижимости?

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду — это наличные деньги, которые у вас остаются в конце каждого месяца.

Важно отметить, что прибыль от сдачи имущества в аренду — это не то же самое, что налогооблагаемый чистый доход. Это потому, что существуют неденежные вычеты, такие как амортизация, которые инвесторы в недвижимость используют для уменьшения дохода до налогообложения.

Налоговые вычеты на недвижимость также являются одной из причин, по которой некоторые инвесторы в аренду могут платить очень мало налогов, имея при этом много денег в банке.

Как рассчитать прибыль от сдачи в аренду недвижимости

Большинство инвесторов в недвижимость получают прибыль от денежного потока, который генерирует сдаваемая в аренду недвижимость. Денежный поток определяется множеством факторов, в том числе:

• Цена покупки недвижимости
• Ипотечный платеж (основная сумма и проценты)
• Валовой доход от аренды
• Доля вакансий
• Управление недвижимостью
• Операционные расходы (такие как ремонт, техническое обслуживание, капитальные затраты и благоустройство территории)
• Налоги на недвижимость

Подготовьте отчет о движении денежных средств

Вот как выглядит очень простой отчет о движении денежных средств для расчета потенциальной денежной прибыли от аренды недвижимости:0280 Прогнозируемый валовой доход от аренды = 900 долл. США

Использование проформы

Рекомендуется использовать проформу отчета о прибылях и убытках для прогнозирования и отслеживания фактических доходов и расходов. Если вы в настоящее время владеете сдаваемой в аренду недвижимостью, Stessa — это бесплатная онлайн-система финансового управления сдаваемой в аренду недвижимостью, которая автоматически отслеживает доходы и расходы.

Как измерить прибыль от аренды недвижимости

Существует четыре основных способа измерения прибыли от аренды недвижимости. Регулярный мониторинг каждой из этих метрик может помочь сохранить финансовые показатели вашего арендуемого имущества и обеспечить достижение ваших долгосрочных финансовых целей:

Денежный поток

Денежный поток — это сумма денег. у вас остается прибыль в конце каждого месяца после оплаты всех ваших операционных расходов, включая ипотеку.

Важно отметить, что денежный поток может не всегда быть одинаковым из месяца в месяц. В некоторые месяцы расходы на ремонт могут быть выше или ниже, чем в другие, или недвижимость может оставаться свободной дольше, чем ожидалось, пока вы ищете подходящего арендатора.

Ставка капитализации

Ставка капитализации (ставка капитализации) — это коэффициент, который сравнивает годовой чистый операционный доход (NOI) собственности с ценой покупки недвижимости. NOI не включает ежемесячный платеж по ипотеке, потому что разные инвесторы используют разные суммы кредитного плеча (что приводит к более высоким или более низким платежам по ипотеке).

Как правило, чем выше ставка капитализации, тем более прибыльной может быть инвестиция, потому что создается больший доход по сравнению с ценой покупки недвижимости. Поскольку ставки капитализации различаются от одного рынка к другому, расчет ставки капитализации следует использовать только для сравнения аналогичных свойств на одном и том же рынке или субрынке.

На основании данных из приведенного выше отчета о движении денежных средств предельная ставка рассчитывается следующим образом:

• NOI = 238 долларов ежемесячной денежной прибыли + 320 долларов ипотечного платежа (добавлены обратно для расчета NOI) = 558 долларов в месяц x 12 месяцев = $6,696 годовой НОИ
• 6 696 долларов США NOI / 100 000 долларов США Цена объекта = 0,067 или ставка капитализации 6,7%

Возврат денежных средств

Возврат денежных средств представляет собой соотношение, которое сравнивает годовой доход денежных средств от инвестиций с суммой вложенных денежных средств. В отличие от ставки капитализации расчет возврата денежных средств включает обслуживание долга по ипотечным кредитам.

Если инвестор вносит первоначальный взнос в размере 25 000 долларов США и получает денежную прибыль в размере 2 856 долларов США в год, доход наличными составляет 11,4%:

• Годовой доход наличными в размере 2856 долларов США / первоначальный взнос в размере 25 000 долларов США = 0,114 или 11,4%

ROI

Возврат инвестиций (ROI) сравнивает общую сумму возвращенных денежных средств с общей суммой вложенных денежных средств:

• ROI = прибыль от инвестиций – стоимость инвестиций / стоимость инвестиций

Давайте посмотрим, как рассчитать рентабельность инвестиций. Обратите внимание, что в реальном мире валовой доход от аренды и операционные расходы будут меняться от года к году, но для целей этого примера мы предположим, что они остаются неизменными.

После покупки недвижимости за 100 000 долларов с использованием первоначального взноса в 25 000 долларов дом продается через пять лет за 150 000 долларов. В течение 5-летнего периода владения возвращенные денежные средства составили 14 280 долларов США из чистой денежной прибыли от сдачи в аренду недвижимости (238 долларов США в месяц x 12 месяцев x 5 лет) + прибыль в размере 50 000 долларов США, полученная при продаже дома.

Окупаемость инвестиций составляет:

• (14 280 долл. США чистой прибыли от аренды + 50 000 долл. США прибыли от продажи) / 25 000 долл. США первоначального взноса = 20,79% годовой рентабельности инвестиций

У вас есть свойства, производительность которых вы хотите отслеживать? Проверьте Стессу. Получайте круглосуточную информацию об эффективности вашего портфеля с помощью отчетов, которые автоматически генерируются и обновляются в режиме реального времени. Создавайте отчеты о прибылях и убытках, балансовые отчеты, отчеты о движении денежных средств и многое другое всего за пару кликов. Лучше всего то, что это бесплатно.

Что такое хорошая прибыль от аренды недвижимости?

На этот вопрос нет правильного или неправильного ответа, потому что хорошая прибыль для одного инвестора в недвижимость может быть ужасной для другого. Тем не менее, есть несколько вещей, о которых следует подумать, чтобы определить, какой может быть для вас хорошая прибыль от аренды недвижимости.

Альтернативные варианты инвестирования

Одним из факторов, который следует учитывать, являются ваши варианты инвестирования. Распространенными вариантами инвестирования являются компакт-диски, облигации, акции, драгоценные металлы, недвижимость и, для некоторых, биткойн.

Для каждого из этих активов ваш доход будет варьироваться в зависимости от того, насколько стоимость актива увеличивается (или уменьшается) в течение времени, в течение которого вы удерживаете инвестиции, из-за таких факторов, как инфляция или изменения на рынке.

Потенциал пассивного дохода

Еще одна вещь, о которой следует подумать, это то, предлагают ли инвестиции потенциал для постоянного дохода. По некоторым облигациям и акциям выплачиваются дивиденды, сдаваемая в аренду недвижимость может приносить регулярный пассивный ежемесячный доход за счет арендных платежей, а криптовалюта может приносить доход, если вы сдаете ее взаймы на бирже.

Окупаемость инвестиций

В конце концов, вы должны спросить себя, стоит ли того прибыль от аренды недвижимости.

Некоторые инвесторы используют планку в размере 100 долларов в месяц за недвижимость. Этого недостаточно, чтобы разбогатеть, но такой дополнительный денежный поток может иметь большое значение для увеличения вашего богатства с течением времени, особенно если стоимость недвижимости также увеличивается в долгосрочной перспективе.

Хотя нет никаких гарантий, что цены на жилье будут продолжать расти, медианные цены продажи домов, проданных в Соединенных Штатах, выросли более чем на 66% после последней рецессии 2008/2009 годов, по данным Федеральной резервной системы.

С другой стороны, средняя цена продажи домов также снизилась почти на 24% в период с 1 квартала 2007 года по 1 квартал 2009 года.

Факторы риска, которые необходимо учитывать

Хотя сдаваемое в аренду имущество может приносить прибыль за счет регулярного дохода, роста стоимости имущества и налоговых льгот, необходимо также учитывать некоторые факторы риска.

Например, система отопления и кондиционирования воздуха может выйти из строя и потребовать дорогостоящего ремонта. Или город может отремонтировать дорогу перед вашим домом и взимать специальный сбор. Страховые взносы могут возрасти в случае стихийного бедствия, а налоги на имущество могут существенно сократить вашу потенциальную прибыль.

Из-за этих переменных риска всегда полезно иметь наличные в резерве, когда вы инвестируете в недвижимость. Инвесторы, которые планируют, чтобы доход от аренды постоянно покрывал все расходы, могут быть удивлены, когда все идет не по плану.

Как оценить инвестиции в сдаваемое в аренду имущество

Потенциал получения прибыли варьируется от одного сдаваемого в аренду имущества к другому. Есть несколько моментов, которые следует учитывать при оценке инвестиций в аренду:

• Местоположение : Дома, расположенные в районах с высоким ростом населения и рабочих мест, как правило, лучше подходят для инвестиций, чем дома в городах с высоким уровнем безработицы.