Содержание
Стоит ли вам ввязываться в ипотеку?
Накопить «с нуля» на квартиру мало кому удается не только в России, но и во всем мире. Для этого и придумана ипотека, однако брать ли ипотечный кредит – вопрос непростой. Ведь это обязательство на несколько лет, а то и на десятилетия, и предугадать, что может произойти за это время и будет ли возможность выплачивать кредит, – дело сложное, если вообще выполнимое.
Безусловно, решение каждый принимает сам. Но есть несколько общих советов, когда брать ипотеку не стоит.
Если у вас слишком маленький доход. Как правило, банки выдают ипотечный кредит в размере не более 80% от стоимости квартиры, т. е. 20% вам нужно накопить самостоятельно. Рассчитайте на ипотечном калькуляторе, какую максимальную сумму кредита вы можете получить, исходя из вашего дохода. Если на квартиру не хватает – значит, придется еще копить, а еще лучше инвестировать в свое образование, повышение профессиональных навыков или в получение новой специальности, которая даст возможность зарабатывать больше.
Нагрузка, когда на кредитные выплаты уходит 50-60% заработка, считается предельной
Если вам, наоборот, не хватает нескольких процентов до полной стоимости квартиры. В таком случае лучше взять обычный, потребительский кредит. Хотя ставка по нему выше, чем по ипотечному, оформление ипотеки потребует дополнительных затрат на услуги банка, оценку квартиры, страховку, госпошлины.
Если у вас уже есть другой кредит: потребительский, на покупку автомобиля и т. п.
Во-первых, об этом придется сказать банку (он все равно проверит вашу кредитную историю). Выплаты по такому кредиту будут вычтены из вашего дохода, на основании которого принимается решение о размере ипотечного кредита.
Во-вторых, посчитайте сами, какую долю дохода вам придется платить по двум кредитам и готовы ли вы продержаться в режиме жесткой экономии год-два, а то и больше.
Если вам предстоят серьезные изменения в жизни или в семье – смена работы или угроза ее потери, развод, рождение ребенка.
Изменения могут потребовать либо увеличения расходов, либо перехода в режим экономии. Лучше подождать более спокойной ситуации.
В периоды экономических кризисов, сопровождающихся резким ростом инфляции, банки повышают проценты по кредитам (так было, например, в конце 2014–2015 годов). В такое время ипотеку лучше не брать, а подождать, когда пик кризиса пройдет и процентные ставки снизятся.
Решение может быть принято однозначно в пользу ипотечного кредита, если вы уже накопили значительную сумму (около половины стоимости квартиры) или если выплаты по кредиту не будут превышать трети вашего дохода.
Если вы арендуете жилье и сумма ипотечного платежа будет сопоставима с арендной платой или немного ее превышать, то в таком случае тоже выгоднее взять кредит и платить за собственную квартиру.
Можно ли взять ипотеку, если уже есть ипотека?
Потребность взять вторую ипотеку даже если не выплачена первая, появляется у многих граждан.
Реализовать покупку второго жилья таким образом можно, однако на этом пути есть свои сложности. Любая финансовая организация всегда старается минимизировать любые риски, поэтому она проводит самые тщательные проверки финансового благосостояния клиента и его кредитной истории. Это как раз и является причиной того, что второй ипотечный кредит оформляется намного дольше.
У банков разработаны критерии соответствия заёмщика для второго займа, далеко не все граждане им соответствуют. Заявитель должен иметь сумму для первоначального взноса, высокие доходы и не иметь просрочек по первой ипотеке. Если общей месячной суммы дохода заёмщика хватает на погашение обоих кредитов, а также их достаточно на содержание его семьи, тогда банк может одобрить вторую ипотеку.
Кредитная история должна быть хорошей: никаких просрочек и штрафов. Это показывает надёжность гражданина и его обязательность. Наличие иждивенцев тоже учитывается. Рассчитывается их прожиточный минимум, который потом вычитается из общей суммы доходов.
Если у Вас по первой ипотеке погашено хотя бы 70% от общей суммы долга, тогда увеличиваются Ваши шансы на одобрение второй жилищной ипотеки.
Если у претендента на жилищную ипотеку есть предмет залога, который застрахован, и если стоимость залога покроет сумму долга — это повышает шансы получить вторую ипотеку.
Это были основные критерии финансовых организаций, о которых следует знать гражданам, желающим оформить вторую ипотеку. Однако существуют дополнительные требования к заемщику. Он должен иметь российское гражданство, возрастом от 21-го года до 65-ти лет. Нужен высокий доход и постоянная регистрация в том городе, где клиент намеревается взять кредит. Банк ещё требует наличие стажа работы у гражданина на одном месте не менее полугода.
Теперь обсудим способы повышения Ваших шансов получить вторую жилищную ипотеку.
Если возраст заявителя до 35-ти лет — это большой плюс, так как в этом возрасте заработки стабильны и человек строит карьеру.
Плюсом для Вас станет наличие поручителей и созаемщиков, у которых тоже высокие стабильные доходы. Важно, чтобы они были не пенсионного возраста, иначе шансы на получение второй ипотеки наоборот уменьшатся.
Длительность трудового стажа на одном месте у одного работодателя тоже повысит Ваши шансы.
Обращаться за второй жилищной ипотекой надо в тот банк, где Вы являетесь зарплатным клиентом.
Если Вы владеете машиной, земельным участком, дачей, коммерческой недвижимостью — это положительно повлияет на решение финансовой организации. Можно предоставить в залог свою недвижимость.
Оформлять вторую ипотеку целесообразно только тогда, если у Вас имеется стабильный высокий доход, есть обеспеченные родственники, готовые Вас поддержать при непредвиденных обстоятельствах (потеря дохода, болезнь, инвалидность). Перед принятием этого важного шага надо хорошо взвесить все «за» и «против».
Как получить ипотечный кредит: пошаговое руководство
Когда у вас есть все документы в порядке, пора приступать к поиску кредита.
Вот что вы можете ожидать, когда подаете заявку на ипотечный кредит в Rocket Mortgage®.
Шаг 1: Подача заявки на предварительное одобрение ипотеки
Предварительное одобрение — это процесс определения суммы, которую кредитор готов предоставить вам взаймы. Когда вы подаете заявку на предварительное одобрение, кредиторы смотрят на ваш доход, активы и кредит и сообщают вам, сколько они могут вам одолжить. Они также определят вашу процентную ставку.
Несмотря на сходство названий, предварительное одобрение не следует путать с предварительной квалификацией. Предварительные квалификации менее точны, чем предварительные утверждения, потому что они не требуют проверки активов. Хотя предварительная квалификация может быть полезной, она не даст вам наиболее конкретного представления о том, сколько денег вам дадут взаймы, в отличие от предварительного одобрения. Это связано с тем, что кредиторы требуют от вас предоставить документы для предварительного одобрения, которые помогают подтвердить ваш доход и долговые обязательства, чтобы гарантировать, что вы имеете право на ипотеку.
Получение предварительного одобрения на получение кредита и знание суммы денег, которую вы получите, поможет вам сузить поиск недвижимости и сделать вас более привлекательным как для продавцов, так и для агентов по недвижимости.
Проверьте свой кредитный рейтинг
Первое, что вы должны сделать, подав заявку на предварительное одобрение, это ответить на ряд вопросов о себе, своем доходе, своем имуществе и доме, который вы хотите купить. Затем вы дадите своему кредитору разрешение просмотреть ваш кредитный отчет.
Ваш кредитный отчет — это запись вашей истории заимствований от любых кредиторов и кредиторов, с которыми вы работали в прошлом, включая компании-эмитенты кредитных карт, банки, кредитные союзы и т. д.
Индивидуальные решения по ипотеке
После того, как мы подтвердим вашу кредитоспособность, Rocket Mortgage предложит вам несколько вариантов ипотеки, которые вы можете настроить в соответствии со своими потребностями.
Мы покажем вам несколько различных ипотечных решений и покажем, на какую сумму вы можете претендовать. Вы также можете узнать больше о своих индивидуальных процентных ставках, типах кредитов, на которые вы можете претендовать, ежемесячных платежах и требованиях к первоначальному взносу.
Шаг 2: Получите письмо-подтверждение
Как только вы найдете наилучшее ипотечное решение для ваших нужд, вы сможете узнать, одобрено ли ваше решение онлайн. Если да, мы вышлем вам предварительно квалифицированное письмо об утверждении, которое вы можете использовать, чтобы начать поиск дома. Если вы хотите еще более сильное одобрение, вы можете рассмотреть вопрос о том, чтобы связаться с экспертом по жилищному кредиту и подать заявку на проверенное одобрение.
Шаг 3: Найдите недвижимость и сделайте предложение
Теперь самое интересное – найти дом, который подходит именно вам. Чтобы помочь вам в поиске, попробуйте связаться с агентом по недвижимости в вашем районе, когда вы начинаете просматривать недвижимость, особенно если вы покупаете свой первый дом.
Агент по недвижимости может помочь вам сузить область поиска и показать объекты, соответствующие вашему бюджету и потребностям.
Как только вы найдете подходящий дом, ваш агент по недвижимости также поможет вам отправить предложение и, возможно, начать переговоры с продавцом. Как только продавец примет ваше предложение, пора переходить к заключительным этапам процесса покупки дома.
Шаг 4: Проверка сведений
В процессе проверки андеррайтер внимательно изучает ваши активы и финансы. Вы предоставите документацию и документы, подтверждающие информацию, которую вы предоставили при подаче заявки.
Ваш кредитор также должен будет подтвердить информацию о вашей собственности. Обычно это включает в себя заказ оценки, проверку права собственности на дом и планирование любых других государственных проверок. Как только завершится андеррайтинг, вы получите документ под названием «Заключительное раскрытие информации».
В заключительном отчете содержится вся необходимая информация о вашем кредите, включая ежемесячный платеж, первоначальный взнос, процентную ставку и затраты на закрытие.
Убедитесь, что ваше заключительное раскрытие информации аналогично вашей оценке кредита, которую вы должны были получить от своего кредитора через 3 дня после подачи заявки на кредит.
Шаг 5: Закрытие сделки
После того, как ваш кредит будет одобрен, пришло время посетить заключительное собрание. При закрытии у вас будет возможность задать любые вопросы, которые могут возникнуть в последнюю минуту о вашем кредите. Не забудьте взять с собой заключительную информацию, действительное удостоверение личности с фотографией, авансовый платеж и чек на оплату закрытия. Как только вы подписываете свой кредит, вы официально становитесь домовладельцем.
Ипотечный процесс, объяснение
Получение ипотечного кредита может быть сложной и пугающей задачей. Существует широкий выбор ипотечных кредитов, вам нужно будет собрать много документов, чтобы подать заявку на них, и даже определить ежемесячную стоимость вашей будущей ипотеки может быть сложно.
Тем не менее, ипотечный процесс можно разбить на ряд четко определенных этапов.
Большинство людей проходят шесть различных этапов, когда они ищут новую ипотеку: предварительное одобрение, покупка дома, заявка на ипотеку, обработка кредита, андеррайтинг и закрытие.
В этом руководстве мы объясним все, что вам нужно знать о каждом из этих шагов.
Key Takeaways
- Процесс получения ипотечного кредита сложен, но его можно разбить на несколько этапов: предварительное одобрение, покупка жилья, заявка на ипотеку, оформление кредита, андеррайтинг и закрытие.
- Рекомендуется получить предварительное одобрение ипотечного кредита до того, как вы начнете искать недвижимость, чтобы вы знали, что можете себе позволить.
- После того, как вы нашли недвижимость и разместили предложение, ожидайте, что процесс закрытия ипотечного кредита займет до 45 дней.
- Внимательно проверьте все документы. Вы будете платить за ипотеку в течение длительного времени, поэтому мелкий шрифт может стоить вам больших денег.
1.
Получите предварительное одобрение
Первые шаги в получении ипотечного кредита — это выяснить, какой ипотечный кредит лучше всего подходит для вас, сколько вы можете позволить себе заплатить, и получить предварительное одобрение для этого кредита. Чтобы найти правильный вид ипотеки, ознакомьтесь с различными видами ипотеки и найдите тот, который подходит именно вам. При выборе ипотечного кредита вам необходимо учитывать ряд факторов, но наиболее важным является точное представление о ваших ежемесячных расходах. Это будет включать не только погашение «основного» кредита, но и процентные платежи. И если вы не можете внести 20% первоначальный взнос за недвижимость, вам также нужно будет заплатить за частное ипотечное страхование (PMI). Ипотечный калькулятор может показать вам влияние различных ставок на ваш ежемесячный платеж.
Как только у вас появится представление о типе ипотечного кредита, вы можете обратиться к ипотечным кредиторам за предварительным одобрением. Предварительное одобрение — это документ, в котором указывается максимальная сумма, которую ваш ипотечный кредитор готов предоставить вам взаймы.
Вы можете получить предварительное одобрение довольно быстро — вашему ипотечному кредитору просто нужно будет запустить кредитный отчет трех бюро (называемый тройным слиянием), который показывает ваш кредитный рейтинг и кредитную историю, как сообщается сторонними кредитными бюро.
Предварительное одобрение ценно, когда дело доходит до поиска недвижимости. Это указывает на то, что вы серьезный покупатель, и означает, что вы готовы быстро перейти к собственности, когда найдете ту, которая вам нравится.
Предупреждение
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).
2. Найти недвижимость
Большинство людей начинают искать недвижимость задолго до того, как им будет предварительно одобрена ипотека, и, возможно, даже до того, как они подумают о покупке дома. Но если вы выполнили описанные выше шаги и получили предварительное одобрение, теперь вы готовы начать поиски всерьез.
Есть много способов сделать это. Вы можете использовать онлайн-порталы недвижимости, такие как Zillow или Trulia, купить дом на аукционе или даже поискать дом вне рынка. Просто убедитесь, что вы не совершаете некоторые из распространенных ошибок, которые совершают люди при поиске дома.
Предложение
После того, как вы нашли подходящую недвижимость, вам нужно будет разместить на ней предложение. Ваш агент по недвижимости должен помочь вам в этом, так как разные продавцы и недвижимость требуют разных предложений.
На этом этапе вам, как правило, придется внести задаток, депозит, который указывает на то, что вы серьезно заинтересованы в собственности.
Типичный задаток составляет от 1% до 2% от продажной цены. Если вы закрываете недвижимость, эти деньги идут на первоначальный взнос.
Как правило, ваше предложение также будет содержать непредвиденные обстоятельства, которые позволят вам выйти из сделки. Они предназначены для защиты вас и ваших денег, если выбранный вами дом не совсем то, чем кажется. К общим непредвиденным обстоятельствам относятся:
- Оценка должна быть близкой к сумме кредита, но не ниже
- Домашняя инспекция не находит серьезных проблем с недвижимостью
- Вы можете получить окончательное одобрение ипотеки
3. Подать заявку на ипотеку
На этом этапе вы готовы подать заявку на окончательную ипотеку. Для этого вам нужно обратиться к ипотечному кредитору — скорее всего, к тому, который дал вам предварительное одобрение, но вам также следует присмотреться, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение.
Каждый ипотечный кредитор будет нуждаться в информации, чтобы дать вам предложение.
Возможно, у них уже есть часть этой информации, но им, возможно, потребуется собрать больше. Но вам также нужно будет предоставить кредитору пакет документов. Ваш агент по недвижимости может получить некоторые из труднодоступных предметов, таких как налоги на недвижимость.
Ваш кредитор должен подсказать вам, что и когда отправлять, но ему, скорее всего, потребуются:0066 • Стаж работы у текущего работодателя
• Должность/должность
• Заработная плата, включая сверхурочные, премии или комиссионные
Доход
• Форма W-2 за два года
• Отчет о прибылях и убытках, если вы работаете не по найму
• Пенсии, социальное обеспечение
• Государственная помощь
• Алименты
• Алименты
900
Активы
• Банковские счета (сберегательные, расчетные, брокерские счета)
• Недвижимость
• Инвестиции (акции, облигации, пенсионные счета)
• Выручка от продажи вашего текущего дома
• Подаренные средства от родственников (например, подарок в качестве первоначального взноса для кредита FHA)
Долги
• Текущая ипотека
• Залоги
• Алименты
• Алименты
• Автокредит
• Кредитные карты
• Недвижимость
Информация о недвижимости
• Адрес
• Ожидаемая цена продажи
• Тип дома (жилье на одну семью, многоквартирный дом и т.
д.)
• Размер собственности
• Налоги на недвижимость (ежегодные)
• Сборы товарищества собственников жилья (ТСЖ)
• Предполагаемая дата закрытия
Кредитная история
• Банкротства
• Коллекционное взыскание
• Обращение взыскания
• Просрочки
Этот последний пункт — ваша кредитная история — является одним из наиболее важных элементов в одобрении ипотеки. Из-за этого рекомендуется заранее проверить свой кредитный отчет, чтобы увидеть, где вы находитесь. По закону вы имеете право на получение одного бесплатного кредитного отчета от каждого из трех основных бюро отчетности каждый год. Будьте готовы объяснить любые ошибки в вашем финансовом прошлом. Хорошо иметь даты, суммы и причины для любой из этих частей вашей истории.
Проверьте свой кредитный рейтинг
Рекомендуется заранее проверить свой кредитный отчет, чтобы понять, на каком уровне вы находитесь. По закону вы имеете право на получение одного бесплатного кредитного отчета от каждого из трех основных бюро отчетности каждый год.
4. Полная обработка кредита
Следующим шагом для кредиторов, к которым вы обратились, является сбор всей информации, которую вы предоставили, для оценки кредита. Оценка кредита представляет собой трехстраничную форму, в которой информация о кредите на жилье представлена в удобном для чтения формате с пояснениями. Эта стандартизация не только облегчает восприятие информации; это также позволяет легко сравнивать предложения среди кредиторов, чтобы увидеть, какой из них предлагает вам лучшее предложение.
Вы получите оценку кредита в течение трех рабочих дней после подачи заявки на ипотеку, если только вы не соответствуете основным требованиям кредитора и ваша заявка не будет отклонена. Если это произойдет, кредитор должен направить вам письменное уведомление в течение 30 дней с указанием причины отклонения вашей заявки. Единственная плата, которую вам, возможно, придется заплатить, чтобы получить оценку кредита, — это плата за кредитный отчет.
Когда вы получаете оценку кредита, она действительна в течение 10 рабочих дней.
Если вы хотите принять предложение о кредите, постарайтесь сделать это в указанные сроки; кредитор может изменить условия и выдать новую оценку кредита, если вам потребуется больше времени для принятия решения.
Если вы примете оценку кредита, ваш кредит начнет обрабатываться. На этом этапе ваш ипотечный кредитор начнет просматривать и проверять информацию, которую вы им предоставили. Это включает:
- Заказ кредитного отчета (если это еще не сделано в рамках вашего предварительного одобрения)
- Проверка занятости (VOE) и банковских вкладов (VOD)
- Заказ осмотра и оценки имущества
- Заказ поиска по названию
5. Пройдите процесс андеррайтинга
На следующем этапе ваша заявка будет рассмотрена андеррайтерами.
Хотя вы вряд ли будете иметь дело с ними напрямую, на самом деле ипотечные андеррайтеры являются ключевыми лицами, принимающими решения в процессе одобрения ипотеки, и именно они дают окончательное одобрение вашей ипотеки.
Андеррайтеры проверят каждый аспект вашей заявки на ипотеку и выполнят ряд других шагов. Например, заемщики должны провести оценку любого имущества, на которое они берут ипотечный кредит. Андеррайтер заказывает эту оценку и использует ее, чтобы определить, достаточно ли средств от продажи имущества для покрытия суммы, которую вы получите в качестве ипотечного кредита.
После того, как андеррайтеры оценят вашу заявку, они сообщат вам свое решение. Это будет означать либо принятие кредита в том виде, в каком он предлагается, либо отказ от него, либо одобрение с условиями. Ваша ипотека может быть одобрена, например, при условии, что вы предоставите больше информации о своей кредитной истории.
Если ваша заявка будет одобрена, вы зафиксируете процентную ставку с вашим кредитором. Это окончательная процентная ставка, которую вы будете платить за оставшуюся часть срока ипотеки.
Затраты на закрытие
Затраты на закрытие обычно составляют от 2% до 5% от покупной цены дома.
6. Закрытие собственности
Если ваша заявка на ипотеку одобрена, пришло время для закрытия. На этом этапе будет распечатана большая стопка документов, и вас пригласят в титульную компанию (или офис адвоката) на заключительную встречу.
Один из самых важных документов, который вы увидите на этом собрании, — это ваша заключительная форма раскрытия информации. В этой форме вы увидите столбец, показывающий первоначальные предполагаемые затраты на закрытие и окончательные затраты на закрытие, а также другой столбец, показывающий разницу, если затраты выросли.
Затраты на закрытие обычно составляют от 2% до 5% от покупной цены дома. Таким образом, если вы покупаете дом за 200 000 долларов, ваши затраты на закрытие могут варьироваться от 4 000 до 10 000 долларов. Плата за закрытие варьируется в зависимости от вашего штата, типа кредита и ипотечного кредитора, поэтому важно уделять пристальное внимание этим комиссиям.
Если вы видите новые сборы, которых не было в первоначальной оценке кредита, или заметите, что ваши затраты на закрытие значительно выше, немедленно обратитесь за разъяснениями к своему кредитору и/или агенту по недвижимости.
Если все в порядке, вы подпишетесь о принятии ипотеки и покинете офис с ключами от своего нового дома. Отличная работа!
Трехдневный период проверки и заключительный осмотр
В этот момент начинается обратный отсчет. Если не будет предпринято никаких дальнейших действий, ваша ипотека станет активной через три дня. Однако на этом этапе вы имеете право потратить три дня на проверку документов, чтобы убедиться, что все в порядке.
Вам следует сравнить раскрываемую информацию при закрытии кредита с оценкой кредита, которую вы получили на этапе 4 выше. Небольшие изменения, неточности или опечатки допускаются, но если вы видите что-то, чего не понимаете, вам следует немедленно обратиться за разъяснениями.
Кроме того, есть определенные изменения, которые могут привести к тому, что ваш ипотечный договор будет приостановлен. Это произойдет, если:
- Годовая процентная ставка по кредиту изменяется более чем на одну восьмую процента (большинство фиксированных кредитов) или на одну четверть процента (большинство кредитов с регулируемой процентной ставкой).
- К ипотеке добавляется штраф за досрочное погашение.
- Изменение кредитных продуктов (например, переход с кредита с фиксированной процентной ставкой на кредит с регулируемой процентной ставкой).
Если все в порядке, ваша ипотека автоматически начнет действовать по истечении трех дней.
Как правило, ипотечные контракты дают вам право на окончательный осмотр имущества не менее чем за 24 часа до закрытия сделки. Вы можете использовать этот визит, чтобы убедиться, что предыдущий арендатор освободил помещение и выполнил ли он необходимый ремонт.
Кто утверждает ипотеку?
Хотя обычно вы имеете дело с ипотечным кредитором, таким как банк, окончательное решение об одобрении вашей ипотеки остается за андеррайтерами.
Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом?
Обычно закрытие дома занимает от 30 до 45 дней, в зависимости от нескольких факторов, таких как скорость осмотра дома и наличие предварительного одобрения на ипотеку.