Особенности залога недвижимого имущества для получения ссуды. Залог на недвижимость
Как проверить недвижимость на залог
Финансовые структуры, в том числе банки оформляют ипотечное кредитование квартиры или земли гражданина, при этом все имущество находится в залоге у банка. Гражданский кодекс РФ, в статье 131 предусматривает обязательное условие внесения информации о залоге в официальные Единый государственный реестр недвижимости, и через выписку ЕГРН вы можете узнать, как проверить недвижимость на залог. В свою очередь, процедура залога является одним из видов обременения или ограничения права собственности гражданина до тех пор, пока не будут устранены препятствия.Заказать выписку ЕГРН о наличии недвижимости в залоге, вы можете здесь.
Что подразумевает собой институт залога недвижимости
Законодатель дал чёткое определение, что такое залог недвижимости, и какие при этом наступают ограничения и выполнение обязанностей лиц, на которых распространяется действие залога. Чаще всего под залогом подразумевается ипотечное кредитование, которое распространяется на недвижимость.
Сама ипотека или жилищное кредитование имеют следующие характеристики:
- Кредит носит в себе целевой характер использования денежных средств, исключительно на покупку жилья.
- На весь период, пока действует ипотека, или пока не полностью погашена задолженность, распространяется действие обременения (запрет продажи и передачи имущества другим лицам).
- Ипотечное кредитование, как самостоятельный финансовый продукт приобретения жилья действует в виде залога до тех пор, пока всеми сторонами не будут выполнены условия в полном объёме.
- Запрещено осуществлять какие-либо действия с недвижимостью до тех пор, пока не будут принимать участие заинтересованное лицо, в данном случае банк.
Если вы все же решили продать имущество, которое находится в залоге у банка, то вам обязательно нужно посетить вашу финансовую структуру, которая разработает специальную программу продажи в рамках действующего ипотечного законодательства, в том числе с соблюдением условия заключённого договора на обслуживание кредита.
Почему необходимо заказать выписку ЕГРН
Чтобы чистота сделки была на достойном уровне, потребуется заказать выписку ЕГРН, чтобы убедиться в том, что объект имущественного права не числится в залоге. Известны случаи, что некоторые собственники квартиры продавали жилье со скрытыми ограничениями, которые проявлялись после того, как сделка состоялась. К числу скрытых ограничений относятся:
- Наличие скрытых собственников имущественного права, которые остаются даже после перехода жилья к другому собственнику.
- Наличие граждан, которые снялись с регистрационного учета, но оставили право пользования, например, осуждённые.
- Ограничение в приватизации квартиры, после чего собственник сохраняет право пользования недвижимостью.
Заказывая выписку ЕГРН, вы можете получить исчерпывающую информацию, относительно искомого объекта права. В настоящее время единым регистрационным органом, который содержит всю информацию об объекте права, является Росреестр.
Как проверить недвижимость на залог через выписку ЕГРН
На нашем сайте вы можете заказать выписку ЕГРН, которая поможет вам ответить на вопрос, как проверить недвижимость на залог, через указанный тип документа.
Обратите внимание, информация о залоге находится во 2 разделе выписки в подпункте 4.
kadastrmap.ru
Залог недвижимости или передача собственности: основные действия
Процедура приватизации жилья, действующая в рамках Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», стала основанием для вовлечения жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в полноценный гражданско-правовой оборот. То есть, квартиру или дом после приватизации можно продать, обменять, передать в залог, оформить дарственную, передать пользование на праве пожизненного наследуемого владения.
Одной из наиболее актуальных программ в области кредитования, которые предлагают сегодня финансовые организации, является займ под залог недвижимости с оформлением сделки по купле-продаже. Основная суть этой программы заключается в следующем: между собственником жилого помещения, который нуждается в заемных средствах, и кредитором, готовым предоставить данное финансовое обязательство, оформляется договор купли-продажи квартиры с правом ее выкупа заемщиком при полном погашении долга.
Стоит отметить, что действующее российское законодательство не предусматривает выдачу денег под залог недвижимости таким способом, равно как и не предусматривает никакого обеспечения кредитных обязательств, а значит, по сути, данный метод никак не защищен никакими правовыми нормами. Соответственно, граждане, рискнувшие получить деньги под недвижимость таким образом, допускают немало ошибок, стоящих им в результате потери своей недвижимости безвозвратно. В судебной практике довольно часто встречаются случаи мошеннических действий со стороны кредиторов, которые используют для обогащения посредством обмана неосторожных граждан специальные тщательно продуманные схемы действий, в основе которых грамотно заложены юридические аспекты.
Ошибка 1. Получение денег под недвижимость через заключение договора купли-продажи квартиры/дома с последующим выкупом.
Это главная ошибка, которую допускают заемщики. Договор займа и способ его обеспечения (договор залога) регулируются Гражданским кодексом РФ, а именно главой 42 и параграфом 3 главы 23.
Содержание таких сделок включает в себя условия получения заемщиком денежных средств от кредитора с обязательством из возврата в срок, определенный договором. В данном случае объект недвижимости, переданный в залог кредитору, является обеспечением возврата займа, оставаясь при этом собственностью заемщика. Согласно договору, в случае невозврата своевременно долга, заложенная недвижимость должна быть реализована по решению суда через открытые торги по продаже имущества должника. Далее, денежными средствами, полученными в результате реализации имущества, погашают долг в полном объеме и оставшиеся средства уже возвращаются заемщику.
На практике, при оформлении договора купли-продажи квартиры вместо договора займа и залога, полностью исключается правовой механизм по возврату средств через суд и торги, то есть, при данной сделке кредитор приобретает права на залоговое имущество, и в случае просрочки платежей заемщиком вправе потребовать от него немедленного освобождения недвижимости. Соответственно, такая схема взаимоденежных и залоговых отношений полностью отдает заемщика во власть кредитора, практически исключая необходимость в судебных разбирательствах, поскольку суд скорее всего вынесет решение в пользу займодавца.
Ошибка 2. Отсутствие или неправильно оформленное соглашение о займе и праве его обратного выкупа после полного погашения долга.
Если все-таки между заемщиком и кредитором был оформлен договор купли-продажи недвижимости с правом обратного выкупа, данные денежные взаимоотношения должны быть оформлены двумя соглашениями: отдельно составляется договор займа и договор обратного выкупа имущества. Иначе, в случае судебного процесса относительно данной сделки, суд констатирует факт совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости, не принимая в учет уже совершенные заемщиком выплаты по договору займа.
Ошибка 3. В договоре купли-продажи имущества указана его стоимость, не соответствующая реальным договоренностям между заемщиком и кредитором.
Одна из опасных схем получения денег под залог недвижимости – с указанием в договоре купли-продажи суммы, не соответствующей стоимости, отвечающей реальным договоренностям, и чаще всего, эта сумма является завышенной, чем на руки получает заемщик. Как итог, если судом сделка купли-продажи будет признана недействительной, заемщик должен будет вернуть кредитору сумму, прописанную в договоре.
Как показывает практика, встречается немало случаев, когда в договоре сумма указана выше, чем требовалось и была выдана заемщику. Данная схема часто используется опытными кредиторами из следующих побуждений:
- во-первых, сделка имеет абсолютную законность и сводит к нулю исполнение любых требований заемщика, который в суде может заявить, что ему на руки была выдана сумма меньше рыночной стоимости залогового имущества;
- во-вторых, в случае, если сделка будет признана судом недействительной, заемщику придется возвращать сумму, прописанную в договоре.
Оформляя договор купли-продажи с последующим выкупом объекта недвижимости заемщику необходимо помнить, что он не может позволить допущение даже малейшей просрочки по кредитному обязательству, в противном случае он просто-напросто может лишиться жилья. По этой причине, в первую очередь, заемщик должен правильно оценивать свои финансовые возможности.
Важно! В п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» предусмотрены исключения, когда кредитор не может требовать продажи залогового имущества заемщика, допустившего просрочки платежей.
Займ под залог недвижимости: судебная защита
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, одним из способов защиты для заемщика, получившего деньги под недвижимость с оформлением договора купли-продажи, является подача иска с требованиями о признании сделки недействительной и возвращении утраченной собственности заемщику. Основанием для иска, как правило, являются доводы о кабальности сделки, которая была заключена на неблагоприятных для заемщика условиях, и применение последствий недействительности сделки.Подводя итог всему вышесказанному, специалисты рекомендуют все-таки для получения займа под залог недвижимости лучше оформлять договоры займа и залога, которые оформляются в письменной форме и подлежат государственной регистрации (ст. 808 ГК РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).
В случае, если все же стороны договорились о выдаче займа на условиях оформления договора купли-продажи и соответственно передачи права собственности на объект недвижимости на кредитора, необходимо дополнительно заключить договор о праве выкупа заемщику своей собственности и обязанности кредитора продать это имущество заемщику (оформляется предварительным договором купли-продажи или иным соглашением, носящим обеспечительный характер). Условия обеспечения должны быть также прописаны в договоре займа.
pravovedus.ru
Залог недвижимости. Снятие залога. Основные шаги и понятия.
I. ЧТО ТАКОЕ ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ?
Залог недвижимости (ипотека) - квартиры, дома, земельного участка и пр. недвижимого имущества которое уже существует или которое лицо (залогодатель) приобретет в будущем – это обременение, которое обеспечивает право лица, которое дает деньги на приобретение квартиры и пр. недвижимости и принимающего имущество в залог (залогодержателя) получить удовлетворение своих требований по возврату выданных в кредит или по договору займа денег из стоимости заложенного недвижимого имущества.
В обиходном понимании «ипотека» чаще всего понимается как кредит банка, полученный «под» квартиру, дом, земельный участок. Но это – хотя и наиболее употребимое, но «узкое» понимание. Ипотекой могут обеспечиваться и иные гражданско-правовые обязательства (купля-продажа, поставка, займ и т.д.).
В нашей статье мы, в основном, коснемся темы ипотеки жилой недвижимости, когда квартира или жилой дом передаются в залог в обмен на предоставление банковского кредита или денежного займа.
II. ВИДЫ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ)
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (далее по тексту - ФЗ об ипотеке) содержит понятия только этих двух видов ипотеки:
- в силу договора (договорной ипотеки)
и
- в силу закона (легальной ипотеки)
1) Договорная ипотека возникает по соглашению сторон. При этом, кредитор (банк или любое лицо, которое дает деньги на приобретение недвижимости) получает преимущественное право на получение возмещения своих потерь, в случае, если должник не возвращает вовремя денежную сумму или проценты по кредиту (займу).
В сделках купли-продажи квартиры чаще всего ипотекой обеспечивается исполнение покупателем обязательства по оплате покупаемой квартиры (ипотека до момента полной оплаты).
2) Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает в случае, когда договор об ипотеке, отсутствует. Ипотека возникает в силу указания в законе на условия ее возникновения.
Этот вид ипотеки имеет большие преимущества:
- небольшое количество документов,
- малый срок государственной регистрации ( 5 дней),
- отсутствие расходов на составление договора ипотеки и его государственную регистрацию,
- максимально снижаются риски признания сделок, обеспеченных ипотекой, недействительными, а, следовательно, и риски потери имущества банками и иными кредиторами.
III. КОГДА ВОЗНИКАЕТ ЗАЛОГ (ИПОТЕКА).
В соответствии с действующим российским законодательством ипотека в силу закона (применительно к жилью) возникает:
1. Жилое помещение (квартира, дом, комната, доля), приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). (п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»).
2. Жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге у Российской Федерации с момента государственной регистрации права собственности на него ( п. 4 ст. 77 ФЗ)
3. Если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку, ипотека в силу закона может возникнуть в соответствии со ст. 488 и ст. 489 ГК РФ («Оплата товара, проданного в кредит», «Оплата товара в рассрочку»).
Если Вы когда-нибудь сталкивались с покупкой или продажей квартиры на собственные средства (без привлечения кредита), Вы вероятно обращали внимание на фразу « по соглашению сторон, в соответствии со ст. 488 и 489 ГК РФ, залог на квартиру (или иное имущество) не возникает. Если эту фразу не указать, и не указать, что денежные средства оплачены на момент подписания договора, служба Росреестра зафиксирует в свидетельстве о праве на собственность залог в силу закона.
Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях, например, залог при долевом строительстве жилого дома (у застройщика) и пр. (например: п.1, п.2. п.3. ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, п. 1 ст. 58 Закона Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 г. N 2872-1).
Важно отметить, что ФЗ об ипотеке предусматривает возможность залогодателю – должнику передавать одно и то же имущество в ипотеку другим залогодержателям неограниченное число раз, при условии, что на это согласны предшествующие залогодержатели.
IV. КАК РЕГИСТРИРУЕТСЯ ЗАЛОГ (ИПОТЕКА)
Регистрация ипотеки – это внесение записи в ЕГРП (Росреестр) о том, что у кредитора возникло право залога (ипотека) на квартиру и иное недвижимое имущество .
Запись об ипотеке в ЕГРП содержит сведения:
- о первоначальном залогодержателе
- предмете ипотеки
- о сумме обеспеченного ею обязательства ( кредите, займе, пр)
- если договор об ипотеке предусматривает, составление специального документа - закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре (штамп). Эта надпись содержит:
- полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав
- дату государственной регистрации ипотеки
- место государственной регистрации ипотеки
- номер, под которым она зарегистрирована.
Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество (например, договора купли-продажи), обременяемое ипотекой.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.
V. ЧТО ТАКОЕ ЗАКЛАДНАЯ?
Закладная - именная ценная бумагой, удостоверяющая право ее законного владельца (банка или иного кредитора) на получение исполнения по кредиту, без представления любых других доказательств.
Закладная может быть продана (поменяна, пр.) кредитором третьему лицу, о чем должник по кредиту должен быть уведомлен, поскольку в случае продажи закладной, исполнение по кредитному договору ( займу, ссуде) должник должен уже осуществлять тому, кто ею владеет.
VI. КАК ПРОИСХОДИТ СНЯТИЕ ЗАЛОГА (ПОГАШЕНИЕ ИПОТЕКИ)
Если должник по кредиту (залогодатель) своевременно и полностью исполнит свои обязательства перед залогодержателем (банком), регистрационная запись в ЕГРП об ипотеке должна быть погашена.
Срок для погашения регистрационной записи составляет 3 дня и производится на основании:
- заявления владельца закладной (например, банка)
- совместного заявления залогодателя и залогодержателя
- заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обязательства (должна содержать слова об исполнении обязательства, дате исполнения и быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо)
- решения суда о прекращении ипотеки.
При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется и может быть по желанию, передана залогодателю.
В случае, если должник не исполняет своевременно обязанности по возврату денег по кредиту или ссуде, на предмет залога (ипотеки) кредитор (банк) может обратить взыскание, т.е. проще говоря, «забрать» недвижимость (см. ст. 51 ФЗ об ипотеке).
VII. КАКОВ ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ)
Различают два способа взыскания:
- 1. Внесудебный порядок.
Внесудебный порядок взыскания возможен только в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или закладной (ст. 55 ФЗ Об ипотеке) и ТОЛЬКО по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Однако, такой порядок в настоящее время применяется крайне редко, поскольку договоры не подлежат в обязательном порядке нотариальному удостоверению и стороны по сделке, как правило экономят на услугах нотариуса и заключают сделки в простой письменной форме ( т.е. проставляя на них подпись и печать).
Кроме того, внесудебный порядок взыскания не возможен, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу».
| Таким образом, в случаях, обращения взыскания на жилое помещение, принадлежащее физическому лицу, применяется только судебный порядок взыскания. |
2. Судебный порядок взыскания.
Обращаем Ваше внимание, на то, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. То есть, если сумма задолженности несопоставима с уже выплаченной ценой, то взыскать задолженность для кредитора (банка) невозможно.
В ряде случаев, в том числе, когда залогодателем является физическое лицо, при условии, что залог не связан с осуществлением этим лицом предпринимательской деятельности, суд вправе отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года. Это может произойти, если убедить суд в наличии уважительных причин и в том, что отсрочка не повлечет существенного ухудшения финансового положения залогодержателя. Кроме того, в отношении залогодателя или залогодержателя не должно быть возбуждено дело о признании их несостоятельными (банкротами).
VIII. КАК РЕАЛИЗОВЫВАЕТСЯ (ПРОДАЕТСЯ) ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО
Допустим, что суд принял положительное решение о взыскании предмета залога (ипотеки) в пользу кредитора (банка). Далее, имущество, заложенное по договору об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов (за исключением отдельных случаев) (ст. 56 ФЗ об ипотеке).
Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся Федеральной службой судебных приставов России по месту нахождения этого имущества.
Организатор торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет».
В извещении указываются:
- дата
- время
- место проведения публичных торгов
- характер продаваемого имущества
- его начальная продажная цена.
Для того, чтобы принять участие в торгах, желающие вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указываются в извещении о публичных торгах, при этом размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.
На публичных торгах имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам (см. раздел III).
Выигрывает публичные торги (и имеет, как следствие право на приобтение имущества) тот, кто предложил за него самую высокую цену и он должен в течение 5 дней оплатить это имущество, заключив с организатором торгов договор купли-продажи.
Денежные средства, полученные в результате такой реализации идут на погашение задолженности кредитору, покрытие издержек по проведению публичных торгов, а неизрасходованный остаток возвращается должнику.
IX. ЕСЛИ ПУБЛИЧНЫЕ ТОРГИ НЕ СОСТОЯЛИСЬ
В случае, если торги не состоялись (на публичные торги явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок), то
1) в течение 10 дней после объявления об этом, залогодержатель (банк) вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах (т.е по минимальной цене) и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Ипотека в этом случае прекращается.
2) Если кредитор не выкупил имущество, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. При этом начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, снижается на 15 процентов.
3) В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по прежним причинам, залогодержатель- банк вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
X. МОГУТ ЛИ ВЫСЕЛИТЬ ИЗ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛЬЯ?
В завершение нашей темы коснемся очень важного вопроса: возможно ли выселить должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания жилья, находящегося в залоге у кредитора?
В первом приближении ответ на вопрос выглядит очевидным. Ведь для тех лиц, которых кредитор-залогодержатель выселяет из единственного жилища, законодатель предусмотрел гарантии, содержащиеся в ст. 95 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). В ней говориться, что: «Граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на жилье, которое было приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда». То есть по смыслу ст. 95 ЖК РФ должники и члены их семей должны быть выселены не на улицу, а в помещения маневренного фонда.
| Однако, как показывает практика, данные лица выселяются из заложенных квартир без предоставления иного жилого помещения, поскольку с момента возникновения права собственности на жилое помещение, проданное с публичных торгов новому собственнику, данное жилье перестает быть ипотечным и на лиц, в нем проживающих, более не распространяются специальные гарантии, предусмотренные ст. 95 ЖК РФ. |
Считаем позицию судов относительно лишения граждан права на временное проживание в жилье маневренного фонда неверной. На это указывает статья 106 ЖК РФ, где говорится, что: «Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание».
Но сложившуюся судебную практику следует учесть тем гражданам, которые владея ипотечным жильем, не выплачивают платежи банку-кредитору, надеясь на переселение в другое жилое помещение. Этого может не произойти.
22.10.13
Автор: ООО «Кредит-Эстейт»
| При любом использовании материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на www.creditestate.ru в виде и форме, приведенных в оригинале, обязательна. Сохранение гиперссылок, размещенных в оригинале - обязательно. При использовании материалов в мобильном контенте, печатной, телевизионной или иной "офф-лайн" продукции, письменное разрешение ООО "Кредит-Эстейт" обязательно. Размещение в опубликованных материалах гиперссылок, не содержащихся в оригинале, запрещено. |
ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПОЖАЛУЙСТА, ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ ИМ ТОЖЕ БУДЕТ ПОЛЕЗНО!
Вконтакте
Google+
creditestate.ru
Залог недвижимости - это... Что такое Залог недвижимости?
- см. Ипотека.
Большой юридический словарь. Академик.ру. 2010.
- Залог имущества
- Залоговая передаточная надпись
Смотреть что такое "Залог недвижимости" в других словарях:
Залог недвижимости — см. Ипотека … Энциклопедия права
Ипотека (залог недвижимости) — по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному И., имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому… … Экологическое право России: словарь юридических терминов
Залог (право) — Залог в гражданском праве имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа. Залог может быть передан залогодержателю в физической форме… … Википедия
Залог (Право) — Залог в гражданском праве имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа. Залог может быть передан залогодержателю в физической форме или в… … Википедия
Залог (гражданское право) — У этого термина существуют и другие значения, см. Залог. Залог в гражданском праве имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа или… … Википедия
залог — а, только ед., м. 1) В гражданском праве: способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитору передается какая л. имущественная ценность. Получить деньги под залог. Залог недвижимости. [Нароков] вынимает из кармана часы и подает их… … Популярный словарь русского языка
залог — 1) (или залоговое право) право на чужую вещь, принадлежащее кредитору в обеспечение его права требования по обязательству и состоящее в возможности, преимущественно перед другими кредиторами, получения (в случае невыполнения должником… … Справочный коммерческий словарь
залог ипотечный — 1. Залог земли, недвижимости. 2. В США это залог ценных бумаг в качестве обеспечения ссуды, то есть страхование дебетового остатка на залоговом счете. 3. Залог судовладельцем судна, позволяющий ему брать у банка кредит, используя в качестве… … Справочник технического переводчика
Залог — (лат. pignus; англ. pawn, pledge; нем. Verpfandung, Kaution) по гражданскому праву РФ один из способов обеспечения исполнения обязательств. В силу 3. кредитор по обеспеченному 3. обязательству (залогодержатель) имеет право в … Энциклопедия права
Залог закладной — по гражданскому законодательству РФ передача закладной др. лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и … Энциклопедия права
jurisprudence.academic.ru
В чем отличие ипотеки от кредита под залог недвижимости?
Сегодня в зависимости от контекста слово «ипотека» употребляется в двух основных значениях: бытовом и узкоспециальном.
С начала 2000-х годов в нашей жизни значительную роль играет кредит на покупку жилой недвижимости. Именно с ним большинство наших сограждан связывает слово «ипотека».
Мы часто слышим от друзей, знакомых и коллег, что они платят по ипотеке.
Заемщики знают, что квартира находится в ипотеке у банка, хотя что это значит зачастую не могут толком объяснить даже выпускники многочисленных юридических факультетов. Иногда заемщики даже думают, что квартира принадлежит не им, а банку до полной выплаты кредита, хотя это совсем не так.
В массовом сознании, впрочем, как и в сознании отдельных специалистов финансового рынка, ипотека — это целевой кредит на покупку недвижимости, который оплачивает заемщик, и все, что связано с этим кредитом.
Для юристов и большинства банковских специалистов «ипотека» – это залог недвижимости.
При этом ипотека (залог недвижимости) может обеспечивать как целевой кредит на покупку недвижимости, так и любой другой кредит или вообще другое обязательство (договор поручительства, договор купли-продажи с рассрочкой оплаты, договор ренты и т.п.).
Залог недвижимости (ипотека) – означает право кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником (например, неплатежей по кредиту) обратить взыскание на заложенную недвижимость и удовлетворить свои требования из ее стоимости, преимущественно перед другим кредиторами должника – собственника предмета залога. При этом обратить взыскание – это не забрать предмет залога, а реализовать его строго в соответствии с процедурой, предусмотренной законом. Если мы говорим о залоге жилой недвижимости, то речь идет только о реализации предмета залога с публичных торгов в рамках исполнительного производства на основании соответствующего решения суда.
Таким образом вопрос «Чем отличается ипотека от кредита под залог недвижимости?» для профессионала не имеет смысла, так как кредит – это деньги, предоставленные должнику на условиях срочности, платности и возвратности, а ипотека – это обеспечение возврата этих денег.
Если же использовать бытовую терминологию, то на него можно ответить следующим образом.
Ипотека или ипотечный кредит – это целевой кредит, предоставленный для приобретения недвижимости под залог этой или другой недвижимости. Именно такие кредиты составляют сегодня основную массу выдаваемых банками кредитов, обеспеченных залогом недвижимости. На них распространяются многочисленные программы государственной поддержки, субсидирования процентной ставки. Для погашения такого кредита можно использовать материнский капитал.
Кредит под залог недвижимости – это кредит под залог имеющегося объекта недвижимости на самые разные цели (развитие бизнеса, приобретение дорогостоящих покупок, рефинансирование долгов, потребительские нужды и т.д.), но не на покупку жилья. Такие кредиты еще не получили большого распространения и только начинают набирать популярность среди населения, поскольку в современных реалиях являются чуть ли не единственным способом для физического лица получить значительную сумму для решения стоящих перед ним финансовых задач.
ВЛАДИМИР НИКИТИН
Автор: ВЛАДИМИР НИКИТИН
www.dengiest.ru
какая недвижимость подходит, как происходит оценка
При оформлении больших по размеру кредитов, банк требует от потенциальных заемщиков различных гарантий того, что средства будут возвращены в установленные сроки. Потому нередко необходима передача определенной недвижимости в залог. В этом случае нередко предлагаются выгодные условия кредитования, так как уменьшаются риски.
Какая недвижимость может использоваться
Для передачи объекта в залог надо определить требования данного учреждения к этому имуществу. Принимаются только те виды недвижимости, которые являются ликвидными, а также могут при необходимости продаваться банком.
Поэтому стоимость такого объекта должна быть больше, чем выдаваемая по договору сумма. Договором оговаривается, будет ли это имущество отчуждаться или оставаться у заемщика для его использования.
Что может быть залогом? Фото:lfkkredit.ru
Какие требования предъявляются к объектам
Недвижимость может использоваться в форме залога, если отвечает некоторым требованиям банка. Обычно у заемщиков имеются в распоряжении только жилые объекты, поэтому они должны отвечать требованиям:
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов с долгами, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам +7 (499) 653-64-91 . Это быстро и бесплатно!
- отсутствие перепланировки или иных изменений, осуществленных без предварительного получения на это разрешения;
- наличие документов, которые подтверждают, что объект действительно принадлежит потенциальному заемщику;
- человек является единственным владельцем недвижимости, так как обычно доля не принимается.
Нередко банки принимают даже земельные участки, принадлежащие потенциальным заемщикам. На них должна иметься необходимая документация, а также земля должна предназначаться для с/х. Желательно, чтобы ее размер был не больше 1 ГА.
Не допускается пользоваться для передачи в залог банку недвижимостью при условиях:
- нет документации на объект;
- сооружение является памятником архитектуры;
- ранее проводилась перепланировка без предварительного согласования;
- предлагается банку недостроенный объект;
- если в квартире прописаны несовершеннолетние, то она не будет принята;
- так же отказ будет получен, если собственником является пенсионер.
Если государственными органами накладывается мораторий на продажу определенного объекта, то им невозможно воспользоваться гражданину для передачи банку в залог.
Какие потребуются бумаги
Передача банку недвижимости в залог непременно сопровождается подготовкой пакета документации. В него включаются бумаги:
- заявление в форме анкеты, которое надо заполнять достоверной и актуальной информацией;
- справка 2-НДФЛ, получить которую можно в бухгалтерии основного места работы гражданина;
- согласие супруга на передачу недвижимости в залог, если она является совместной собственностью;
- если передается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, то предварительно придется получить разрешение на этот процесс от органов опеки;
- справка, полученная из домовой книги;
- правоустанавливающие бумаги на квартиру или дом;
- отчет о проведенной оценке недвижимости, на основании которого можно понять, какова его рыночная стоимость;
- св-во о регистрации данного объекта;
- техпаспорт и некоторые другие технические бумаги при необходимости.
Что такое кредит под залог, расскажет это видео:
На основании этой документации банк сможет оценить целесообразность оформления недвижимости в залог.
Можно ли заложить долю
Если у человека имеется только некоторая доля в квартире, то у него возникает вопрос, можно ли ею воспользоваться для оформления займа. Если принимается такое решение, то даже если банк примет только часть недвижимости, предварительно придется получать письменные согласия от остальных владельцев данного объекта.
Если же заемщик не будет справляться с платежами, то банк имеет возможность конфисковать весь объект, после чего он продается на торгах. Остальные собственники смогут получить только денежную компенсацию своей доли. Продажа реализуется по сниженным ценам, поэтому люди потеряют большую часть средств.
Поэтому редко люди соглашаются на такое действие, так как это обусловлено многочисленными рисками для них. При оформлении кредита под залог этой недвижимости придется согласовывать это с другими жильцами.
Если они не будут согласны и не предоставят письменное согласие, то взять кредит на таких условиях не получится. Даже сами кредитные учреждения в большинстве случаев отказывают заемщикам в таком кредитовании.
Можно ли взять кредит под залог квартиры, купленной в ипотеку
Если гражданин уплачивает ипотеку, то залоговую недвижимость он больше не сможет применять для оформления другого займа. Это обусловлено тем, что банк потребует многочисленную документацию на объект, в которой будет указано обременение.
Отказ в кредитовании непременно будет получен, если на предлагаемой недвижимости имеется обременение. Так как квартира находится в залоге у другого банка, под нее невозможно оформить еще один кредит.
Зависимость размера кредита от стоимости объекта
Максимальная сумма напрямую зависит от стоимости передаваемой в залог недвижимости. Обычно банки выдают только 80% от данного значения. Именно поэтому требуется предварительно проводить оценку, чтобы определить цену объекта, по которой можно быстро его продать.
Как зависит размер кредита от залога?
Банк не может выдать большую сумму, чем стоимость недвижимости, так как он должен быть уверен, что если заемщик отказывается уплачивать кредит, то после продажи квартиры или иного объекта будут возвращены все средства.
Особенности проведения оценки
Оценка должна проводиться только профессиональными оценщиками, причем они должны быть аккредитованы в банке. Для проведения оценки могут использоваться разные способы, а также учитываются основные характеристики объекта.
Нередко оценщики устанавливают слишком маленькую цену недвижимости. Если владелец не согласен с результатами, он может обратиться к другому независимому специалисту для проверки.
При установке другой цены, значительно отличающейся от первого значения, можно написать претензию в банк, поэтому нередко учитывается именно второй результат.
Риски владельца
Человек, передающий свою собственность в залог, рискует лишиться ее. Если у него по разным причинам возникнут финансовые проблемы, поэтому он больше не сможет уплачивать платежи по займу, то у банка имеется возможность конфисковать объект.
Какие плюсы и минусы получения кредита под залог, смотрите в этом видео:
Он продается на торгах, а большая часть средств направляется на погашение кредита и процентов. Оставшиеся небольшие средства будут возвращаться бывшему владельцу недвижимости. Регулируется процедура выдачи займов ФЗ №102 и ФЗ №353.
Заключение
Таким образом, для повышения вероятности одобрения займа люди часто пользуются своей недвижимостью, которая передается в залог банку. В этом случае она должна соответствовать многим требованиям. Дополнительно учитываются риски владельца, а также оценивается возможность наложения обременения на долю в жилье.
Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:Оценка статьи:
Загрузка... Поделиться с друзьями:
dolg.guru
Залог недвижимого имущества – ипотека
Многие люди на сегодняшний день пользуются такими услугами банков, как ссуды и ипотеки. И чтобы обезопась и подстраховать себя от невыполнения заемщиком финансовых обязательств, банковские учреждения используют такие методы, как залог любого недвижимого имущества. Это является своеобразным гарантом для кредитора.
Общие сведения
Непосредственно, само понятие ипотека, подразумевает сразу несколько определений:
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.
Звоните:
+7(499)755-81-96
Это быстро и бесплатно!- Залог недвижимости, для того чтобы получить у кредитора займ;
- Документ по долговому обязательству, согласно которому удостоверяются права кредитора на имущество, находящееся в залоге.
Любые операции по залогу имущества напрямую связаны с отношениями собственности, являясь определяющими в общественных и экономических связях. И когда заемщик больше не имеет возможности выплачивать свои взносы по кредиту, тогда заложенный объект переходит в собственность кредитора.
Особенности залога недвижимого имущества:
- Заложенное имущество будет признано ипотекой;
- Срок по ипотечному кредитованию может составлять до 30 лет;
- Имущество, которое находится в залоге, все это время фактически будет в пользовании должника;
- Чтобы взять ипотеку, можно закладывать не только то имущество, что находится у гражданина на правах собственности, но и то, которым он владеет на правах хозяйственного ведения;
- Оформить ипотечное кредитование, обычно можно лишь в банках, специализирующихся на данной сфере деятельности.
Заключение договора по ипотечному кредитованию регламентируется на законодательном уровне. Поэтому очень важно выполнять все обязательства, которые прописаны в составленном и подписанном договоре. Причем в качестве заложенной собственности могут выступать не только квартиры, но и другое имущество, например:
- дома и дачи;
- участки земли;
- предприятия;
- воздушные и морские суда.
Заключение договора о залоге
Начинается все с того, что банк одобряет кредит на выдачу ипотечных средств. И наряду с этим оформляется залоговый договор на недвижимость. В качестве предмета договора может выступать имущество, которое соответствует законодательным статьям и нормативной документации Гражданского Кодекса РФ. Те объекты, которые входят в договор, обязательно должны иметь оценку с финансовой точки зрения. При этом находятся они в пользовании заемщика, и соответствуют требуемым нормам ликвидности.
Любые изменения в действующее соглашение уже внести будет невозможно. Поэтому все нюансы необходимо обсуждать еще в период переговоров, до подписания договора. Если имеют место какие-то дополнения, то они должны быть одобрены банком, и оформляться в виде дополнительного соглашения.
Данный документ должен быть оформлен в четырех экземплярах, каждый из которых отдается участвующим сторонам. А именно кредитору, нотариусу, заемщику, органам, занимающимся регистрацией.
В договоре залогового имущества должны содержаться следующие моменты:
- информация об имуществе;
- оценочные данные на имущество, которое попадает в залог;
- указание точных сроков, когда будут исполнены все ипотечные обязательства;
- информация о кредиторе и заемщике;
- информация о том, как можно пользоваться заложенными объектами.
Когда регистрация залогового договора завершена, вступает в силу право на ипотеку. И действительно оно будет до тех пор, пока заемщик не выполнить своих обязательств по договору, и в полной мере не погасит взятый займ.
Какие бывают виды ипотечного займа?
Все займы, которые получают граждане у банков можно классифицировать по нескольким критериям:
- срок займа: долгосрочный и быстрый;
- сумма займа: большие суммы и малые;
- назначение займа: целевой и нецелевой.
Стоит понимать, что получение ипотеки под залог любого недвижимого имущества, может быть использован как разносторонний кредит. То есть полученная сумма денежных средств может быть потрачена не только на покупку жилища, но и на прочие цели.
То имущество, на которое наложено обременение в виде залога по договору, не может быть перезаложено снова, до того момента, пока не будут исполнены все условия договора. То есть, должник должен полностью выполнить все свои финансовые обязательства.
По своим разновидностям залоги бывают:
- Классический. При заключении залогового соглашения до окончания действия договора недвижимость остается в собственности кредитора. Но пользуется ею все это время заемщик.
- Заклад. Здесь имущество будет находиться в залоге у кредитора до того момента, пока заемщик не выполнит свои долговые обязательства.
Выбранный тип для залога будет зависеть от составленного соглашения, в котором и прописываются все его условия.
Как происходит получение ипотечного займа?
Очень часто физические лица оформляют залог недвижимого имущества для получения ссуды. И чтобы оформить данную процедуру, необходимо произвести следующие действия:
- Физическое лицо обращается в тот банк, в котором его устраивает действующая ипотечная программа. После этого, он должен подготовить необходимые документы для оформления заявки.
- Когда заявка будет одобрена, заемщику предоставляется срок до 60 суток, чтобы выбрать объект, который и станет залоговым. Это может быть как уже жилой объект, так и новостройка.
- Когда документы пройдут проверку, заемщик, по согласованию с банком, должен подписать кредитный договор.
- После этого проводится регистрация залогового объекта и самого договора в Росреестре. И тогда уже заемщик получает денежные средства, и в силу вступают его обязательства перед кредитной организацией.
- Обычно, проверяющему недостаточно одного лишь залогового договора, он может потребовать и оформление страхового полиса. Если от этого пункта заемщик отказывается, то процентная ставка по кредиту может быть увеличена на несколько пунктов.
Снятие всех обязательств с заемщика может быть произведено только после того, как он полностью выплатит всю сумму, обозначенную в соглашении.
Подводим итог
Приобретение собственного жилья для многих граждан представляется возможным лишь при помощи ипотечного кредитования. Но при этом, имущественные права на собственность будут принадлежать кредитору, пока все финансовые обязательства перед ним, заемщиком не будут выполнены. Поэтому данный вид кредита считается довольно рискованным. Ведь нужно быть полностью уверенным в своей платежеспособности, и возможности в срок погасить кредит.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:Звоните:
+7(499)755-81-96 (Москва)
Это быстро и бесплатноconsultantor.ru
