Судьба строительной аренды после завершения строительства нежилого здания. Земля в аренде у застройщика риски
В какой момент арендованная застройщиком земля переходит дольщикам?
Застройщик построил на арендованном у муниципалитета земельном участке, после чего уже передал часть квартир по актам приемки-передачи и несколько дольщиков уже зарегистрировали право собственности на свои квартиры. С какого момента у Застройщика прекращается право аренды земельного участка и возникает право на землю у дольщиков и нужно ли для этого сначала расторгать договор аренды участка и как-то оформлять свое право на долю в праве на участок?
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"
Вопрос о том, в какой момент прекращается действие договора аренды предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома.
В силу правил ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на помещение в многоквартирном доме происходит одновременно с неразрывно связанным с ним правом собственности на общее имущество.
Исходя из указанных норм, а также учитывая разъяснения, содержащиеся в п.п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. При этом соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, что означает автоматическое прекращение прав муниципального образования на такой участок.
Указанный вывод подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.11.2012 года № 11642/11 по делу № А55-17896/2010. В рамках указанного дела застройщиком обжаловался отказ Управления Росреестра по Самарской области в регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Указанное соглашение было заключено после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, передачи квартир и регистрации некоторыми участниками долевого строительства права собственности на помещения. Президиум указал, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок, договор аренды этого участка, заключенный ранее застройщиком должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
В связи с изложенным для прекращения права аренды застройщика и возникновения права собственности участников долевого строительства на земельный участок, занимаемый многоквартирным домом достаточно регистрации права собственности на помещение первым участником долевого строительства, а заключения какого – либо соглашения для погашения регистрационной записи об аренде участка не требуется.
xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai
Земля под новостройкой - в аренде или в собственности ?
1. Покупая квартиру в новостройке, возникает почти у каждого покупателя вопрос, что лучше для него, земля в аренде у застройщика или в собственности.
3. Что выгоднее для застройщика покупать землю под застройку или арендовать?
4. Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить арендную плату за землю?
Почти каждый, кто покупал или покупает квартиру, заглядывал в проектную декларацию.
В этом документе множество фактов, которые важно знать о проекте, застройщике и, конечно, о земельном участке.
Одним из наиболее важных пунктов является пункт о статусе земельного участка, на котором возводится объект.
Что лучше для собственников жилья – земля в собственности у застройщика или арендованная у государства?
Как отмечают эксперты, с 1 марта 2015 года застройщики в принципе не имеют право оформлять земельный участок в собственность.
Под строительство можно взять землю в аренду.
Одним из немногих исключений из правил является вариант, когда девелопер возводит объект на месте снесенных жилых объектов, например, при расселении ветхого или аварийного жилья.
В этом случае, строительная компания покупает старый фонд и получает землю в собственность как общедомовое имущество.
«Земельный фонд перестал быть исключительно государственным и стал оформляться в частную собственность всего 25 лет назад, поэтому в подавляющем большинстве застройщики арендуют, а не владеют землей».
Как же быть собственникам жилья, что для них предпочтительней ?
По мнению экспертов, большой разницы, с точки зрения дальнейшего использования, для собственников жилья нет.
Ведь в обоих случаях земля по окончании строительства перейдет в общую долевую собственность.
«Если земля в собственности, то она юридически более защищена, но это, скорее, важнее для застройщика.
C арендой дела обстоят иначе – ее срок может закончиться (особенно, если это «короткий» договор на 3-10 лет), и застройщику надо будет либо продлить договор, либо оформлять его в собственность.
На собственниках квартир это вряд ли каким-то образом отразится.
«Если говорить об аренде земельных участков, то у дольщиков существует небольшой риск, что в случае невнесения арендной платы строительные объекты могут быть признаны самостроем.
Кроме того, право аренды может передаваться другому лицу по договору уступки, а также в субаренду».
«Наличие земельного участка у застройщика на праве собственности – дополнительная гарантия для дольщика, что дом будет достроен.
В случае же возникновения проблем со строительством, это ценный актив, на который может быть обращено взыскание.
Наличие прав аренды на земельный участок означает, что у этой земли другой собственник (арендодатель), чаще всего государство.
Таким образом, в случае нарушения сроков реализации инвестиционного контракта, истечения срока договора аренды земельного участка или неуплаты по нему арендных платежей, риск стать «обманутым дольщиком» повышается»
«Чаще всего, дольщики обходят стороной дома, построенные на арендованной площади из-за риска потерять собственность по истечении срока аренды.
Но, если вы уверены в репутации компании-застройщика и в грамотности процессов заключения сделки, то опасаться этого не стоит.
Важно проверить срок договора аренды – он не должен быть краткосрочным, а также уточнить, кто является собственником и статус участка».
Таким образом, нахождение земли в собственности у застройщика является более предпочтительным вариантом, однако и аренда не будет чем-то криминальным.
Главное убедиться, что участок принадлежит муниципальным органам власти, а договор действует до окончания строительства и может быть продлен в случае необходимости.
Кроме того, эксперты отмечают, что ничего не страхует дольщиков от изъятия участка для государственных нужд.
Земля, находящаяся в собственности, равно как и арендуемая, может быть изъята для государственных целей.
Например, для строительства дорог или объектов инфраструктуры.
Информация о том, находится участок в аренде или собственности, можно найти в проектной декларации жилого комплекса.
Также получить информацию об обременениях можно, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН).
«Следует отметить, что в случае отсутствия записи в реестре, всегда есть возможность возникновения «дополнительных» обременений.
Но наличие или отсутствие прав, ограничений и обременений, существующих на момент формирования запроса, вы увидите в полученной выписке в полном объеме».
Одним из видов дополнительных обременений является сервитут, что в переводе с юридического означает обязанность предоставить проход или проезд по земельному участку в установленных законом случаях.
Эксперты уточняют, что ключевое значение имеет информация о нахождении земельного участка в залоге.
Поскольку за счет залогового имущества будут удовлетворяться требования кредитора, в случае невыполнения должником-застройщиком своих обязательств.
Правда ли, что для застройщика выгоднее арендовать землю для строительства дома, чем её покупать?
Да, это действительно так.
Стоимость аренды существенно ниже цены выкупа земли.
В среднем, эти затраты составляют около 10-15% от стоимости всего проекта.
Помимо этого, в крупных городах существуют определенные сложности с получением прав собственности на земельный участок из-за непростой бюрократической процедуры.
«С момента получения прав собственности на земельный участок собственник, а до завершения строительства дома, это почти всегда застройщик, платит ежегодный налог на землю.
А после завершения строительства – продажа земельного участка под домом невозможна ни юридически, ни фактически.
Выход – заложить стоимость земли в стоимость строительства одного квадратного метра, что, в свою очередь, повышает цену объекта».
«И в том, и в другом случае девелоперы заинтересованы как можно быстрее построить и сдать проект.
Это позволяет снизить арендные и налоговые платежи.
Ведь если земля, находящаяся в собственности у застройщика, не используется, то по истечении нескольких лет девелопер вынужден платить повышенные налоги.
Кроме того, эксперты отмечают, что нет никакой разницы в цене между жильем в новостройке на арендуемой земле и на участке, оформленном в собственность.
Причина проста: поскольку и в том, и в другом случае затраты девелопера сопоставимы».
Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить за аренду земли на которой стоит их дом (ренту)?
Пользование землей в Российской Федерации платное, в соответствии с законом.
В случае аренды земельного участка – это стоимость аренды, разделенная на всех собственников.
В случае собственности – ежегодный земельный налог.
Пусть эта статья вам будет полезной !
Центр недвижимости г-к. Анапа "Авантаж-Юнион"
Телефон горячей линии 8 800 350 76 78 (звонок по России бесплатный)
avantage-union.ru
Если земля в аренде у застройщика риски
Если земля в аренде у застройщика риски
Решили купить дом или квартиру на первичном рынке — как не ошибиться в выборе застройщика? Не всегда бывает время изучать всю аналитику и новости рынка недвижимости.
Группа компаний «Виктория» поможет Вам держать руку на пульсе и безошибочно выбрать момент, когда покупка будет максимально выгодной и безопасной. Несколько советов для тех, кто собирается инвестировать средства в недвижимость на первичном рынке.
О чем нельзя забывать, покупая таунхаус?
При покупке таунхауса потенциальные собственники могут не знать обо всех трудностях и проблемах, с которыми им придется столкнуться. RealEstate.ru собрал воедино юридические, земельные, коммунальные, строительные вопросы, ответы на которые покупателям стоит получить, прежде чем отдать деньги продавцу Таунхаус – это, по сути, многоуровневые квартиры в сблокированных домах.
«Это компромиссный вариант между полноценным загородным жильем и квартирой.
Новостройки: чем рискует покупатель почти готовой квартиры
Новостройки: чем рискует покупатель почти готовой квартиры. Учимся отстаивать свои права.
Решаем проблемы мирно; привлекаем на свою сторону власти; идем в суд Покупка новостройки – дело рисковое, даже когда дом почти достроен или сдан в эксплуатацию, покупатели могут столкнуться с самыми разнообразными проблемами.
Но если знать о возможных неприятностях заранее, то можно попытаться их предупредить.
Покупка квартиры в новостройке: как распознать долгострой
Те, кто собирается вложить деньги в первичный рынок недвижимости.
задаются вопросом, как не купить квартиру в потенциальном долгострое. ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, как отличить потенциальный долгострой от «нормальной» новостройки и как можно обезопасить себя, покупая жилье в доме на стадии строительства.
По словам экспертов, не всегда долгострой является результатом деятельности мошенников, иногда вполне надежные с виду компании могут стать авторами новостройки, строительство которой может растянуться на долгие годы.
- Получить максимальную информацию о застройщике
Опыт работы застройщика, в т.ч.
в строительстве жилой недвижимости. Большой опыт в жилищном строительстве – плюс в оценке застройщика.
Как застройщик пережил прошлые кризисы. Если ему удалось завершить свои проекты в срок, ну или хотя бы просто завершить, то вероятность, что он достроит и сейчас, высока, поскольку он имеет хороший опыт работы в форс-мажорных условиях.
Земельный участок под МКД и договор аренды данного участка
Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом. (ч. 1 ст. 36 ЖК). И вот у меня возник интересный вопрос: как быть с арендатором такого земельного участка, который не предусмотрел прекращение обязательств (расторжение через ст. 620 ГК, например) после возникновения общей собственности?
Например, ООО «А» (собственник ЗУ) предоставил ООО «Б» в аренду для целей жилищного строительства данный ЗУ сроком на 3 года.
Земля под новостройкой аренда или собственность
До вступления в силу 214-ого федерального закона серые строительные компании давали старт продажам квартир, даже если по документам за фирмой не числился земельный участок под возведение объекта.
В 2010 году застройщикам Санкт-Петербурга дали возможность осуществлять работы при аренде (а не собственности) участка строительства. В нынешнее время считается вполне нормальным, если з/у принадлежит частным лицам и сдается в аренду девелоперу.
У застройщика многоквартирного дома имеется Свидетельство о государственной регистрации права на собственность, где зарегистрировано наличие обременения в виде ипотеки.
Продажу квартир застройщик выполняет по ДДУ.
Подскажите, 2. в проектной декларации — вид разрешенного использования земельного участка, как и в свидетельстве о государственной регистрации права на собственность — объект права, указано — для общественно-деловых целей и строительства, такая формулировка является достаточной для строительства жилого дома?
Застройщик взял кредит под залог указанного земельного участка у кредитной организации? Ну так это нормально, в принципе.
Как выбирать застройщика при покупке жилья в новостройке
Чем сильнее девальвировала гривня в этом году, тем активнее украинцы переключались с покупок жилья на вторичном рынке на новостройки.
Причина в цене: в первом квартале хозяева б/у жилья наотрез отказывались (многие отказываются до сих пор) «отвязать» стоимость своих квартир от курса доллара. Так что когда тот вырос на 45% (до 11,85 грн/$), то ровно настолько же подскочили и расценки на вторичке.
vigor24.ru
Земля в аренде у застройщика в 2017 году — риски, если, что это значит, собственность, у города, взял |
Покупка квартиры – дорогостоящая сделка, которая детально урегулирована гражданским законодательством (ст. 549-558 ГК РФ).
Очень важно соблюсти все формальности для того, чтобы в будущем не возникло споров и вопросов относительно заключенного договора.
Такие затруднения могут повлечь за собой серьезные расходы для покупателя. Приобретение квартиры в новостройке обладает рядом преимуществ, в том числе это реальная возможность сэкономить.
В то же время покупателю необходимо очень ответственно подойти к такой процедуре, потому что есть множество нюансов, которые надо учесть.
Такая покупка – это риск. Для того чтобы обезопасить себя от негативных последствий и сохранить свои деньги следует внимательно изучить договор купли-продажи, а также документы застройщика.
Один из моментов, который должен быть учтен – статус земли. Здесь возможно два варианта — земля находится в собственности у застройщика либо на праве долгосрочной аренды.
Иногда подобные компании заключают соглашение о краткосрочном предоставлении земли в пользование.
По окончании строительства такая аренда заканчивается. В этой ситуации покупатели не смогут оформить квартиру в собственность. Обычно, им приходится решать вопрос через суд.
В соответствии с гражданским правом земля под домом может принадлежать застройщику либо на праве собственности, либо по договору аренды.
При совершении сделки купли-продажи квартиры вместе с самим объектом передают и права на земельный надел. Данное правило содержится в п.1 ст. 552 ГК РФ.
Если у продавца право собственности на данный надел, то покупатель также получает его после оформления договора.
Когда он владеет участком на иных законных правах, то они переходят покупателю после совершения сделки.
Причем условия будут идентичны тем, что действовали между собственником участка и продавцом недвижимости.
Данный принцип утвержден в пункте 3 ст. 552 ГК РФ. Обязательно ли получать согласие собственника на производство сделки купли-продажи?
Законодатель определил, что это несущественное условие заключения договора, если оно не противоречит условиям применения такого участка.
Таким образом, покупателя при покупке недвижимости не должен пугать тот факт, что у продавца нет права собственности на надел.
Это нормальная практика, которая часто используется застройщиками. Однако в такой ситуации необходимо учитывать ряд нюансов, в том числе уточнить срок, на который земля предоставлена в аренду.
Договор продажи недвижимости – это соглашение, которое предусматривает обязанность продавца вручить покупателю объект недвижимости, за который последний вносит определённую плату (ст. 549 ГК РФ).
Данная сделка – это разновидность договора купли-продажи. В силу особенностей объекта, она выделена в отдельный вид соглашения.
Застройщик – гражданин или организация, обеспечивающие постройку, переустройство, капитальный ремонт, а также производство инженерных изысканий, формирование проектной документации для этих действий (п.16 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).
Договор аренды – соглашение, по которому арендодатель должен вручить арендатору объект во временное владение или пользование за какую-либо стоимость (ст.606 ГК РФ).
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть представлены земельные наделы.
Договор аренды регулируется главой 34 ГК РФ. Понятие данного соглашения мы уже рассмотрели, теперь определим порядок оформления сделки.
В соответствии со ст. 609 ГК РФ соглашение об аренде должно быть составлено в письменной форме в следующих случаях:
- одной из сторон сделки является организация;
- договор аренды будет подписан на период, превышающий 12 месяцев.
Данное соглашение подлежит регистрации, если оформляется в отношении недвижимого объекта (п.2 ст. 609 ГК РФ). Таким образом, договор на землю должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Более того, данное правило является обязательным и до прохождения такой процедуры права считаются не переданными надлежащим образом.
Другие признаки этого соглашения об аренде:
Земля предоставляется в аренду государством или частным лицом. В первом случае сделка может быть оформлена только после проведения торгов.
Желающие подают заявки и участвуют в аукционе. Договор заключается с победителем.
Если участок принадлежит частному лицу, то после согласования всех условий оформляется соглашение, которое подписывают арендодатель и арендатор. Затем оно регистрируется в Росреестре.
ГК РФ регулируется вопросы, которые связаны с процессом продажи недвижимости. В числе прочих законодатель определяет основные моменты перехода прав на земельный участок, на котором возведен дом (ст. 552 ГК РФ).
Именно данная норма определяет, что покупатель получает на надел те же права, которые имел и продавец.
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры, читайте здесь.
Мнение владельца участка не учитывается, а его согласие не требуется, если иное не предусмотрено в законодательстве РФ.
В данном кодифицированном акте закреплены и вопросы, посвящённые аренде (гл. 34).
В частности, сказано о необходимо регистрировать соглашение о передачи во временное владение объектов недвижимости.
Несоблюдение данного требование влечет за собой недействительность акта. Порядок прохождения процедуры регистрации урегулирован в ФЗ №122 от 1997 года.
Особенности договора аренды земельного участка, который пребывает в государственной или муниципальной собственности, закреплены в ЗК РФ.
Например, в ст.39.6 данного кодифицированного рассмотрены ситуации, когда они предоставляются на торгах или без их проведения.
Стоимость арендной платы за такой надел – ст. 39.7 ЗК РФ. Специфика договора – ст. 39.8 ЗК РФ.
Стоит ли отказывать от покупки недвижимости, если землей застройщик пользуется на праве аренды? В соответствии с законодательством РФ данные действия не запрещены.
Застройщик имеет право реализовывать недвижимость, даже если он не является собственником земли, расположенной под ней.
Однако в такой ситуации нужно учитывать риски и внимательно знакомиться с документацией, в том числе договором аренды, который заключён между ним и собственником.
Такой подход позволит решить многие проблемы. Для застройщика приобретение земельного участка в аренду – серьезная экономия.
Она также скажется и на стоимости квартиры. Покупатель сможет приобрести такой объект по сниженной стоимости.
Это еще связано и с тем, что многие потенциальные участники сделки отказываются от нее, если узнают о праве аренды на земельный участок.
Итак, покупка недвижимости предполагает передачу надела, на котором расположен объект во владение покупателя. Если продавец имеет право собственности на него, то он передает его на том же праве.
Когда на землю заключён договор аренды, такое соглашение перерегистрируется на покупателя, который принимает на себя права и обязанности арендатора. Данные операции соответствуют закону.
Мы упоминали о том, что покупка недвижимости предполагает некоторые риски.
Если земля под объектом принадлежит застройщику на праве аренды, то в первую очередь надо обратить внимание на период договора.
Видео: как взять в аренду земельный участок
Рекомендуем заключать договор только в том случае, если у застройщика земля в аренде у города. В такой ситуации соглашение оформляется на 49 лет с правом продления.
Самая опасная ситуация, когда земля получена во владение на непродолжительный срок. Некоторые застройщики заключают договор аренды надела на период строительства.
В такой ситуации Росреестр отказывается проводить регистрацию прав собственности на квартиры, которые приобретают граждане-соинвесторы.
Это влечет за собой необходимость обращаться в суд для урегулирования спорного момента и продления договора аренды.
Если вы желаете избежать подобных последствий, то не оформляйте соглашение о купле-продаже недвижимости, когда у застройщика имеется только краткосрочная аренда.
На практике встречается еще одна распространенная проблема, когда соглашение заключено незаконно. Например, договор аренды подписало неуполномоченное должностное лицо.
В такой ситуации соглашение признается недействительным, а сам дом – самовольной постройкой. Надеяться на оформление квартир в собственность в этом случае бесполезно.
Единственным решением для покупателей является обращение в суд для узаконивания дома (ст. 222 ГК РФ РФ).
Имейте в виду, что арендодатель может расторгнуть договор аренды досрочно, если застройщик не приступил к строительству в течение 3 лет с момента оформления сделки.
Именно поэтому обращайте внимание на дату заключения соглашения. Чтобы максимально сократить риски при покупке квартиры в новостройке, запрашивайте у застройщика договор на землю.
При внимательном изучении данного документа, покупатель получит представление о тех негативных последствиях, которые могут возникнуть при оформлении квартиры в собственности.
Получить арендованный надел в собственность можно двумя способами:
В ст. 624 ГК РФ определено, что в законе или договоре аренды может быть утверждено, что объект передается в собственность арендатора по истечении периода аренды или до этого момента при условии оплаты арендатором всей определённой договором выкупной стоимости.
Если стороны сразу не включили данное условие, то они могут оформить его путем подписания дополнительного соглашения.
Когда земля пребывает в государственной или муниципальной собственности арендатор обладает преимущественным правом ее покупки после истечения сроков аренды (ст.22 ЗК РФ).
Оформление выкупа производится следующим образом:
- формируется необходимый пакет документов;
- собственнику передается заявления о выкупе;
- между продавцом и покупателем участка согласуются условия проведения сделки;
- договор подписывается сторонами;
- покупатель получает договор и может зарегистрировать свои права в Росреестре.
По договору лизинга арендодатель должен купить указанный арендатором объект у какого-либо продавца и передать арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ).
Сразу стоит оговориться, что в законе нет такого понятия, как «лизинг земли».
Более того в ст. 666 ГК РФ определены объекты данной сделки и сказано о том, что земля не может быть предметом лизинга.
На практике под данным понятие понимают схему, при которой арендатор вносит платежи, которые засчитываются в стоимость земельного участка.
Стоит ли покупать квартиру на последнем этаже с техэтажом, читайте здесь.
Как узнать рыночную стоимость квартиры по адресу, смотрите здесь.
Таким образом, ежемесячно внося арендную плату, он постепенно гасит цену за надел. Данная схема подобной той, что используется в лизинге.
В заключение хотелось бы отметить, что застройщик может владеть землей, на которой возводится многоквартирный дом на праве аренды или собственности.
И в том, и в другом случае закон не будет нарушен. Сам покупателю должен обратить внимание на период аренды. Если земля получена на длительный срок, то беспокоиться не о чем.
Когда застройщик взял землю в аренду на непродолжительный период, то это наверняка повлечет для покупателя судебные тяжбы.
Именно поэтому от такой сделки лучше отказаться, какова бы не была цена недвижимости. Нервы и время, потраченное на судебные разбирательства, будут стоить ему гораздо больше.
mari-a.ru
Судьба строительной аренды после завершения строительства нежилого здания
Вчера Верховный суд рассмотрел одно очень интересное дело, касающееся судьбы земельного участка, предоставленного застройщику для строительства по договору аренды, после завершения строительства (305-ЭС15-16772).
В деле встал такой вопрос: что происходит с земельным участком под возведенным нежилым зданием, если застройщик строил не на собственной земле, а на арендованной? Кроме того, насколько я понял из определения, застройщик осуществлял строительство на участке по модели долевого участия и имел с дольщиками зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве.
Истец (публичное образование) полагал, что невзирая на завершение строительства и регистрацию права собственности на помещения в здании, арендатор должен продолжать уплачивать арендную плату.
О результате рассмотрения дела ВС пока не известно.
Теперь несколько рассуждений по вопросам, которые были подняты в этом деле.
1. Дело хорошо показывает, что строительство на чужой земле всегда приводит к тому, что правовые последствия его (кстати, не только с точки зрения земли) будут крайне непростыми.
С точки зрения вопроса о земельном участке строительство на своей земле юридически в разы проще (см. мой комментарий к другому делу ВС и превосходному определению экономической коллегии по этому вопросу). При строительстве здания на собственной земле участок входит в состав общего имущества собственников помещения и земельный вопрос тем самым закрывается.
PS. Очень странно, что публичная власть этого не понимает и вводит совершенно преступное, на мой взгляд, правило, о том, что земельные участки из состава публичных земель для строительства предоставляются только в аренду. Это вредительство чистой воды...
2. В свое время ВАС РФ пытался решить проблему в пленуме № 64, но не смог - решение о том, что по завершению строительтва земельный участок, который был в аренде у застройщика, уходит из публичной собственности и становится общей собственностью собственникоа помещений в нежилом здании, не прошло и ВАС про участок в ППВАС 64 промолчал.
Аналогия норм ЖК о прекращении публичной собственности на участок в силу закона и перехода участке в состав общего имущества не была поддержана тогда судьями.
В итоге, проблема, что называется, зависла.
3. Какие есть возможные пути решения проблемы земельных прав при строительстве нежилого здания на арендованном участке?
(а) Первое решение такое. Договор аренды участка для целей строительства прекращается по достижении цели строительства - регистрации первого помещения в нежилом здании. Нормативным обоснованием этого может быть, например, аналогия нормы о том, что юридическое лицо ликвидируется в связи с достижением цели, ради которого оно создано (п. 2 ст. 61 ГК РФ). Кроме того, новая редакция ст. 314 ГК позволяет установить срок в договоре как указание на момент совершения определенного действия одной из сторон договора.
При этом участок должен стать элементом общего имущества здания. Так, кстати, дело решили нижестоящие суды, что в целом довольно смело. Это решение не основано на прямом указании закона, оно следует из аналогии ст. 36 ЖК и в целом самое разумное с политико-правовой точки зрения. Собственники помещений в таком здании станут долевыми сособственниками участка и будут плательщиками земельного налога (в отличие от собственников квартир, которые не платят земельный налог с долевой собственности на участок под многоквартирным домом). Это решение крайне желательно, но оно очень уязвимо с точки зрения его исходной посылки: прекращение права собственности выводится по аналогии, что не укладывается в очень жесткие основания прекращения права собственности, установленные в ст. 235 ГК РФ. Рассматривать передачу участка в аренду под застройку как отчуждение собственником своего имущества было бы явно неверным, хотя бы в свете существования такого феномена как право застройки с временной собственностью застройщика на возведенное здание.
(б) Второе возможное решение: признать, что строительная аренда не прекратилась даже после завершения строительства, а собственники помещений в здании стали в силу ст. 551 ГК РФ арендаторами по договору строительной аренды и должны платить арендные платежи.
Мне это решение не нравится по двум причинам. Во-первых, весьма искусственным выглядит довод о сохранении договора аренды, ведь цель его - строительство - достигнута. Кроме того, строительная аренда как правило, имеет серьезную содержательную специфику - арендная плата может варьироваться в зависимости от срока строительства, площадь участка, арендуемого под строительство, как правило больше площади участка, необходимого для эксплуатации здания и проч. Наконец, это решение закроет проблему на месяцы (ведь срок строительной аренды как правило очень короткий), а не навсегда. А вот правовых проблем, связанных с этим паллиативным решением, возникает масса.
(в) Третье возможное решение таково: считать, что строительная аренда прекратилась с момента достижения цели договора, то есть, государственной регистрации первого помещения в нежилом здании. В связи с этим собственники помещений в здании не приобретают от застройщика никаких земельных прав. По всей видимости, это будет означать, что они будут пользоваться участком, на котором расположено их здание, безосновательно и с них (и только с них, но не с застройщика!) можно взыскивать неосновательное обогащение за это (которое должно соответствовать размеру арендной платы за соответствующий участок). В дальнейшем собственники помещений в здании должны оформить свои земельные отношения либо выкупив участок под зданием в собственность, либо взяв его в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Наверное, сегодня это самый очевидный и наименее болезненный способ разрешить коллизию, связанную с проблемами строительства нежилого здания на арендованном земельном участке.
В целом же, наверное, описанный казус лишний раз подтверждает, что нынешняя двухступенчатая система оформления прав на землю при строительстве (сначала "для строительства объекта", а потом - "под построенным объектом") глубоко порочна и требует замены на другой подход: установление один раз и на длительное время (очень надолго или может быть даже "навсегда") права на чужой участок, которое позволяет застроить и иметь в собственности здание на чужой земле. Такое право называется правом застройки и предлагается проектом поправок в раздел "Вещное право" ГК РФ.
zakon.ru
Если земля в аренде у застройщика
Аренда земли у застройщика 49 лет помогите
далее
1 ответ. Москва Просмотрен 405 раз. Задан 2011-03-23 09:07:54 +0300 в тематике «Другие вопросы» Земля у застройщика в аренде на 5 лет.Сдача дома в декабре.Что будет через 5 лет с землей и жильцами? — Земля у застройщика в аренде на 5 лет.Сдача дома в декабре.Что будет через 5 лет с землей и жильцами. далее
1 ответ. Москва Просмотрен 571 раз. Задан 2012-09-26 11:38:25 +0400 в тематике «Жилищное право» Дом в собственности а земля в аренде 9сот на 49 лет какие нужны документы для продажи!Спасибо! — Дом в собственности а земля в аренде 9сот на 49 лет какие нужны документы для продажи!Спасибо.
Если земля в аренде у застройщика
— Это касается как площадок, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, так и участков для возведения многоквартирных домов».
Ярославцев напомнил, что ранее у арендаторов было преимущественное право заключать договор пользования земельным участком на новый срок. «Теперь арендатор имеет преимущественное право при проведении торгов, — отметил чиновник и объяснил разницу. — Это означает, что, даже проиграв на торгах или вовсе не участвуя в них, арендатор имеет преимущественно право приобретения участка по цене, которую предложил победитель торгов.
Имеет ли значение, в собственность или в аренду оформил землю застройщик
Это статус земельного участка, на котором ведется строительство.
«Земля, на которой строятся коттеджные поселки, может быть как в собственности, так и в аренде у компании-застройщика. Более того, здесь возможны и комбинированные схемы, когда в границах одного поселка присутствуют обе формы», – сообщает генеральный директор ЗАО «Комфорт» Дмитрий Киреев. Первый случай удобнее и для девелопера, и для покупателей, с точки зрения прозрачности продаж.
Какие документы должны быть у застройщика?
Главное с умом подойти к выбору девелопера.
Для этого полезно изучить всю доступную информацию о застройщике в открытых источниках. Публикации аналитических изданий и сайтов по недвижимости, отзывы риэлторов и, конечно, форумы дольщиков. В Интернете ни одна недобросовестная компания не сумеет сохранить видимость хорошей репутации — пострадавшие клиенты обязательно выведут мошенников на чистую воду.
Сбор мнений интернет-пользователей и экспертов — это предварительный фильтр, который должен убедить вас, что с застройщиком можно иметь дело.
Какие документы требовать от застройщика. Покупателю на заметку
ст. 19, ст. 20, ст. 21, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вам могут и отказать, тогда вас это должно насторожить при выборе застройщика. И еще обязательно проверяйте полномочия лица, фирмы, которые участвуют в переговорах и ставят подписи.
Ловушки от долюшки. Риски при покупке квартир в новостройках.
Новые правила настолько обременительны для застройщиков, что компании уже принимают всевозможные меры для ухода из-под действия этого закона. Например, долевое строительство «маскируется» под куплю-продажу товара, который будет создан в будущем (т.е. квартир в новостройках). При таких сделках возникают дополнительные затраты: налог на добавленную стоимость (18% от цены квартиры), налог на имущество организации-продавца.
Неочевидные риски при покупке квартиры
Выяснилось, что многие опасения покупателей являются надуманными.
Некоторые застройщики предпочитают не создавать собственный отдел продаж, а отдать реализацию квартир в новостройке агентству недвижимости. На уровне цен это никак не отражается, стоимость квадратного метра фиксируется. Но в этом случае стоит дополнительно проверить ряд документов.
Как рассказывает Алексей Оленев, директор департамента новостроек Est-a-Tet, между застройщиком и риелторской компанией обязательно заключается агентский договор, дающий право привлекать третьих лиц для реализации объекта недвижимости.
Новые Ватутинки Форум
В этом случае если участок принадлежит тем же владельцам, что и застройщик, им вряд ли будет интересно эту землю оформлять в собственность застройщика (она по ФЗ сразу попадёт в залог).
Да и сколько смотрел строек — не очень уж и часто застройщики имеют землю в собственности — чаще в аренде (для них это снижает риски, для нас повышает).
Как на самом деле — знает только застройщик и его владельцы из кипра но вряд ли они ответят что то конкретное (иначе бы просто оформил собственность на землю).
Как я понял, участок охватывает большую территорию чем первая очередь застройки, от этого, видимо и желание его «резать» в будущем.
black-lev.ru
Если земля в аренде застройщик потом передаст нам
Скольких сил и денег будет стоить нужное покупателю согласование – предсказать невозможно. А значит, если коттедж захочется продать, то проблем не оберешься. Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.RuСкажем честно: описанные выше «ужастики» пока существуют больше теоретически. «В Московской области еще не было случаев снесения домов, построенных на арендованной земле», — говорит Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). Правда, тут же «обнадеживает»: в Москве такие ситуации уже были. Но если ситуация более-менее спокойная сейчас – это не значит, что она останется таковой и в обозримом будущем. А недвижимость – это все-таки такое приобретение, которое делается лет на 20 минимум. А когда этот срок истечет и понадобится новое жилье – хочется, чтобы старый дом можно было с выгодой продать. Для чего, понятно, нужно, чтобы над ним не висел дамоклов меч сноса.
Земля под новостройкой в аренде или собственности — что лучше для дольщика?
Причем условия будут идентичны тем, что действовали между собственником участка и продавцом недвижимости. Данный принцип утвержден в пункте 3 ст. 552 ГК РФ. Обязательно ли получать согласие собственника на производство сделки купли-продажи? Законодатель определил, что это несущественное условие заключения договора, если оно не противоречит условиям применения такого участка. Таким образом, покупателя при покупке недвижимости не должен пугать тот факт, что у продавца нет права собственности на надел. Это нормальная практика, которая часто используется застройщиками. Однако в такой ситуации необходимо учитывать ряд нюансов, в том числе уточнить срок, на который земля предоставлена в аренду. Основные понятия Договор продажи недвижимости – это соглашение, которое предусматривает обязанность продавца вручить покупателю объект недвижимости, за который последний вносит определённую плату (ст.
Земля под новостройкой — в аренде или в собственности ?
Президиум указал, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок, договор аренды этого участка, заключенный ранее застройщиком должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
В какой момент арендованная застройщиком земля переходит дольщикам?
ВниманиеКроме того, эксперты отмечают, что нет никакой разницы в цене между жильем в новостройке на арендуемой земле и на участке, оформленном в собственность. Причина проста: поскольку и в том, и в другом случае затраты девелопера сопоставимы». Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить за аренду земли на которой стоит их дом (ренту)? Пользование землей в Российской Федерации платное, в соответствии с законом.
В случае аренды земельного участка – это стоимость аренды, разделенная на всех собственников. В случае собственности – ежегодный земельный налог. Пусть эта статья вам будет полезной ! Центр недвижимости г-к.Новостройка. если у застройщика земля в аренде с правом выкупа?
Оформление выкупа производится следующим образом:
- формируется необходимый пакет документов;
- собственнику передается заявления о выкупе;
- между продавцом и покупателем участка согласуются условия проведения сделки;
- договор подписывается сторонами;
- покупатель получает договор и может зарегистрировать свои права в Росреестре.
Как быть при лизинге По договору лизинга арендодатель должен купить указанный арендатором объект у какого-либо продавца и передать арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ). Сразу стоит оговориться, что в законе нет такого понятия, как «лизинг земли». Более того в ст. 666 ГК РФ определены объекты данной сделки и сказано о том, что земля не может быть предметом лизинга.
Земля в аренде всего на 10 лет
ГК РФ определено, что в законе или договоре аренды может быть утверждено, что объект передается в собственность арендатора по истечении периода аренды или до этого момента при условии оплаты арендатором всей определённой договором выкупной стоимости. Если стороны сразу не включили данное условие, то они могут оформить его путем подписания дополнительного соглашения. Когда земля пребывает в государственной или муниципальной собственности арендатор обладает преимущественным правом ее покупки после истечения сроков аренды (ст.22 ЗК РФ).
Земля в аренде и в собственности: чем рискует и что выигрывает домовладелец
ВажноИ если владелец недвижимости захочет продать коттедж, это будет стоить ему больших нервов, времени и, возможно, денег.Какие документы на землю, если земля в собственности и аренде Основными документами на землю под новостройкой, на аренду или собственность, являются договор аренды или свидетельство о собственности, имеющие регистрационные номера. В любом случае (при аренде или покупке в собственность) лучше всего для оформления документации лучше всего обращаться за помощью к юристам. Так как есть множество нюансов, учесть которые обычному человеку просто невозможно.
Помните, что грамотно совершенная сделка — залог отсутствия каких-либо треволнений в будущем. В связи с этим, если вы планируете покупать квартиру в новостройке и хотите, быть уверенными, что не допустите ошибок, цена которых достаточно высока — проконсультируйтесь с юристом по жилищным вопросам.Что лучше для дольщика — аренда или собственность земли под новостройкой?
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. При этом соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, что означает автоматическое прекращение прав муниципального образования на такой участок.
Земля у застройщика в аренде: риски
Инфо ГК РФ соглашение об аренде должно быть составлено в письменной форме в следующих случаях:- одной из сторон сделки является организация;
- договор аренды будет подписан на период, превышающий 12 месяцев.
Данное соглашение подлежит регистрации, если оформляется в отношении недвижимого объекта (п.2 ст. 609 ГК РФ). Таким образом, договор на землю должен быть зарегистрирован в Росреестре. Более того, данное правило является обязательным и до прохождения такой процедуры права считаются не переданными надлежащим образом.
Судьба строительной аренды после завершения строительства нежилого здания
Застройщик построил на арендованном у муниципалитета земельном участке, после чего уже передал часть квартир по актам приемки-передачи и несколько дольщиков уже зарегистрировали право собственности на свои квартиры. С какого момента у Застройщика прекращается право аренды земельного участка и возникает право на землю у дольщиков и нужно ли для этого сначала расторгать договор аренды участка и как-то оформлять свое право на долю в праве на участок? Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК» Вопрос о том, в какой момент прекращается действие договора аренды предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома. В силу правил ст.До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство. Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке. Поэтому законодательное собрание Нижегородской области недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу, если компания берется завершить какой-либо долгострой.
Бесплатно задать вопрос юристу можно на вкладке «Специалисты» Сегодня мы рассмотрели, варианты статуса земли под многоквартирным домом и плюсы с минусами данных вариантов. Теперь вы точно знаете, что вам предпочесть при покупке квартиры в новостройке, а если и будете сомневаться, то проконсультируйтесь с грамотным юристом. Мне лишь остается пожелать вам удачной покупки.
yuruos.ru
