Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования (Воронецкий П.М.). Судебная практика коммерческий найм жилого помещения

проблемы правового регулирования (Воронецкий П.М.)

Все статьи Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования (Воронецкий П.М.)

Заключение договоров коммерческого найма жилых помещений довольно широко распространено на практике, в особенности в крупных российских городах, и в то же время представляется, что в его правовом регулировании наблюдается ряд проблем, требующих своего разрешения.

Во-первых, термин "коммерческий наем жилого помещения" разработан исключительно в теории <1> и не упомянут законодателем, в отличие от договора социального найма, которому посвящена глава 8 Жилищного кодекса Российской Федерации <2> (далее - ЖК РФ), и договора найма жилого помещения жилого фонда социального использования (также именуемого как некоммерческий наем <3>), который появился благодаря дополнениям в ЖК РФ, внесенным Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ (далее - ФЗ N 217) <4>. Глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации <5> (далее - ГК РФ) именуется "Наем жилого помещения", и в соответствии с пп. 3 и 4 ст. 672 ГК РФ ряд положений статей вышеуказанной главы распространяет свое действие на социальный наем, некоммерческий, а также на коммерческий наем. В связи с данным обстоятельством предлагается четко разграничить данные три вида договоров. В частности, представляется необходимым переименовать главу 35 ГК РФ, сменив название на "Коммерческий наем жилого помещения", а также убрать из главы нормы, регулирующие социальный и некоммерческий наймы. Таким образом, коммерческий наем будет регулироваться гражданским законодательством, а социальный и некоммерческий - жилищным. Представляется, что такое разделение необходимо, поскольку договоры социального и некоммерческого найма не преследуют цели извлечения прибыли и содержат в себе больше элементов публичного, нежели частного права.--------------------------------<1> См., например: Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. N 1. С. 22.<2> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.<3> См., например: Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. 2013. N 6. С. 36.<4> СЗ РФ. 2014. N 30 (ч. 1). Ст. 4218.<5> СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

Далее следует рассмотреть вопросы формы договора коммерческого найма. В литературе критикуются существующие на сегодняшний день минимальные требования к форме договора <6>. Так, в п. 1 ст. 674 ГК РФ указано, что договор заключается в письменной форме. При этом в законе не указываются последствия несоблюдения письменной формы, следовательно, заключая договор коммерческого найма в устной форме, стороны впоследствии рискуют столкнуться с действием п. 1 ст. 162 ГК РФ <7>, в соответствии с которым несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Недействительным такой договор признать будет нельзя, поскольку в ст. 674 ГК РФ об этом не говорится прямо.--------------------------------<6> Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право. 2012. N 6. С. 73.<7> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

То есть, по сути, государство создает ситуацию, при которой письменная форма договора коммерческого найма может вообще не соблюдаться сторонами. Но представляется, что соблюдение письменной формы договора крайне важно, причем для обеих сторон, в особенности если речь идет о договоре долгосрочного найма, то есть заключенного на срок свыше одного года. Следует также согласиться с мнением о том, что правовая ценность письменно оформленного договора коммерческого найма несколько выше, чем социального, поскольку письменных подтверждений соглашения в данном случае значительно меньше <8>.--------------------------------<8> Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. С. 193.

Поэтому совершенно справедливым представляется мнение, согласно которому договор коммерческого найма жилого помещения по аналогии с положением п. 1 ст. 651 ГК РФ должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение указанной формы договора коммерческого найма должно повлечь его недействительность. Такой порядок заключения договора коммерческого найма, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, станет дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной.В литературе также высказывается мнение о том, что бланки примерных договоров коммерческого найма жилого помещения должны быть разработаны и утверждены соответствующим постановлением Правительства РФ в целях эффективного регулирования отношений коммерческого найма с учетом различных форм собственности на жилые помещения <9>. С этим также необходимо согласиться.--------------------------------<9> Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право. 2012. N 6. С. 72.

Совершенно справедливым представляется мнение о законодательном закреплении обязанности составлять передаточный акт жилого помещения, поскольку в интересах обеих сторон следует дать каждой вещи подробное письменное описание <10>.--------------------------------<10> Там же. С. 75.

Большинство авторов, рассматривающих вопрос заключения договора долгосрочного коммерческого найма, склоняются к тому, чтобы предусмотреть в законодательстве его обязательную государственную регистрацию <11>. В настоящее время регистрация самого договора не предусмотрена ни положениями ГК РФ, ни главой IV Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ "О государственной регистрации") <12>. Однако законодатель предусмотрел некоторые нововведения в смежной сфере. В частности, п. 2 ст. 674 ГК РФ и ст. 26.1 ФЗ "О государственной регистрации" предусматривают государственную регистрацию ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года. Следовательно, при краткосрочном найме такой регистрации не требуется.--------------------------------<11> См., например: Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. 2007. N 7. С. 35; Кириченко О.В. Государственная регистрация договоров коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. N 7. С. 87.<12> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Следует еще раз отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор, а обременение, возникшее на его основе. В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ <13> права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Следовательно, без государственной регистрации эти права у нанимателя не возникают. Но здесь стоит задуматься о практической значимости данного законодательного нововведения.--------------------------------<13> СЗ РФ. 2012. N 53 (ч. I). Ст. 7627.

Авторы, предлагавшие ввести государственную регистрацию, указывали, что такая потребность вызвана не только частными, но и публичными интересами, а именно необходимостью четкого и эффективного правового регулирования отношений возмездного пользования чужими жилыми помещениями со стороны государства, а также производством учета заключения подобных договоров, в частности в целях налогообложения <14>. Однако автору представляется, что правоотношения по уплате налога на доход наймодателя или правоотношения по регистрации нанимателя по месту пребывания могут и должны реализовываться в рамках соответствующих отраслей права. Более того, в настоящее время ничто не мешает сторонам каждый раз заключать договор коммерческого найма на срок менее года, чтобы, с одной стороны, не регистрировать обременение, а с другой - чтобы это обременение было законным. Представляется, что на практике стороны зачастую будут придерживаться именно этой процедуры, поскольку законодатель предоставляет такую лазейку. Хотя здесь нанимателю нужно помнить, что при краткосрочном найме у него в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК РФ не возникнет преимущественное право на заключение нового договора по истечении срока предыдущего. Но представляется, что на практике наймодатель, несомненно, будет учитывать факт того, как нанимателем будет исполняться прежний договор, соответственно, в случае добросовестности нанимателя наймодатель едва ли откажет ему в заключении нового договора и вряд ли будет искать нового нанимателя.--------------------------------<14> Кириченко О.В. Государственная регистрация договоров коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. N 7. С. 87.

Можно предположить, что законодатель, введя государственную регистрацию указанного обременения, помимо прочего, преследовал цель дополнительно защитить интересы нанимателя, который в случае возникновения спора о факте заключения договора сможет предоставить более весомые доказательства. Но представляется, что в случае подобного спора можно было бы, как и раньше, обойтись договором в простой письменной форме без регистрации обременения, поскольку наниматель в любом случае владеет и пользуется жилым помещением временно, в большинстве случаев не претендуя на последующий выкуп данного помещения. В итоге представляется, что гражданско-правовая регистрация как договора, так и обременений, возникающих на его основе, не требуется, следовательно, законодателю предлагается отменить указанное нововведение.Далее следует рассмотреть такой элемент договора коммерческого найма, как размер платы за жилое помещение, или цену. В соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Нужно при этом отметить, что ни в указанной статье, ни в главе 35 ГК РФ не указаны последствия случая, если цена в договоре не будет определена. Следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.В литературе справедливо отмечается, что "зачастую бывает очень сложно определить цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество. Применительно к коммерческому найму плата за наем жилых помещений значительно различается не только в зависимости от площади сдаваемого жилья, но и от его местоположения, других факторов, например этажности" <15>.--------------------------------<15> Кириченко О.В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2011. N 16. С. 18 - 19.

В п. 54 Постановления ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" <16> указывается, что "наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным".--------------------------------<16> Российская газета. 1996. 13 августа.

Удивительно, что законодатель в случае с коммерческим наймом не предусмотрел ситуацию, схожую с договором аренды здания или сооружения, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.Разумеется, на практике цену сдаваемого внаем жилья определяет наймодатель и сам договор коммерческого найма является договором присоединения, соответственно, нанимателю зачастую остается лишь согласиться заключить такой договор или не согласиться.Однако представляется, что в договоре найма в интересах нанимателя обязательно должны быть указаны цена и порядок ее изменения. Подобный порядок следует закрепить законодательно, а также указать, что договор коммерческого найма жилого помещения в случае неуказания в нем цены будет считаться незаключенным.Наконец, следует остановиться на проблемах, связанных с прекращением анализируемого договора. В литературе высказывается мнение о том, что права наймодателя явно ущемляются положениями ст. 684 и абзаца четвертого п. 2 ст. 687 ГК РФ <17>. Дискриминационный характер правовых норм по отношению к наймодателю выражается в обременении собственников дополнительными юридическими обязанностями (не сдавать жилье внаем в течение года) и продолжительной процедурой расторжения договора в судебном порядке. Более того, в настоящее время соответствии с ч. 6 ст. 26.1 ФЗ "О государственной регистрации" требуется государственная регистрация не только возникновения обременения права собственности на жилое помещение, основанного на факте заключения договора долгосрочного найма жилого помещения, но и государственная регистрация прекращения данного обременения, основанная на факте расторжения договора или истечения срока его действия.--------------------------------<17> Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. N 7. С. 45 - 51.

В научной литературе высказывается мнение о том, что целесообразно по аналогии со ст. 90 ЖК РФ предоставить наймодателю право требовать в судебном порядке расторжения договора коммерческого найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение без уважительных причин <18>. Исходя из положения третьего абзаца п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" <19> к таким уважительным причинам могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.--------------------------------<18> Кириченко О.В. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон // Современное право. 2013. N 11. С. 63.<19> Российская газета. 2009. 8 июля.

Безусловно, если подобное предложение было бы реализовано законодателем, то оно облегчило бы участь нанимателя, но, с другой стороны, на практике могло бы привести к злоупотреблениям с его стороны. Более того, как уже отмечалось выше, цель договора коммерческого найма принципиально отличается от целей договоров некоммерческого и социального найма. Коммерческий наем нацелен в первую очередь на извлечение наймодателем прибыли. Поэтому представляется, что подобное предложение не стоит предусматривать в законе. А нанимателю, оказавшемуся в сложной жизненной ситуации, предлагается все же расторгнуть договор коммерческого найма и искать на практике другие варианты решения своих жилищных проблем, например заключив договор некоммерческого найма.В итоге нужно сделать вывод о том, что вышеуказанные предложения по изменению законодательства о договоре коммерческого найма жилого помещения помогут сторонам договора избежать на практике различных проблем.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014.2. Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. N 7.3. Кириченко О.В. Государственная регистрация договоров коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. N 7.4. Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право. 2012. N 6.5. Кириченко О.В. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон // Современное право. 2013. N 11.6. Кириченко О.В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2011. N 16.7. Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. N 1.8. Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. 2007. N 7.9. Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. 2013. N 6.

xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai

Договор коммерческого найма жилого помещения - Гражданское право (ч. 2 Обязательственное право)

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотрен­ного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Отличие коммерческого найма от социального найма:

• коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
• договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:

• консенсуальный;
• двусторонний;
• возмездный;
• срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Стороны договора коммерческого найма:

1) наймодатель;

Наймодатель - собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:

• частному,
• государственному,
• муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

Закон устанавливает, что в договоре коммерческо­го найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия най­модателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допус­кать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое поме­щение слишком большое число жильцов безотносительно к их лич­ным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймо­дателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопоряд­ка и правил общежития.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кро­ме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймо­дателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необ­ходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.

Объект договора коммерческого найма:

• квартира, жи­лой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера;
• в многоквартирных домах - не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудо­вание и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. п. 1 ст. 36 ЖК).

Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, раз­мер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие «по­мещение, пригодное для постоянного проживания». Закон в данном слу­чае определяет минимум требований к жилому помещению как объ­екту договора. Таким образом, объек­том договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. «такое, в котором возможно прожи­вание человека без угрозы для его здоровья».

 Содержание и исполнение договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма может заключаться на срок, не пре­вышающий пять лет. Если стороны договора не определили его, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687ГК РФ, если договором не предусмотрено иное (в том числе о правах членов семьи нанимателя, о возможностях вселения временных жиль­цов, сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя, а также о преимуще­ственном праве нанимателя на заключение договора на новый срок).

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наймодатель обязан

• передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
• обеспечивать предостав­ление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ре­монт общего имущества дома (ст. 676 ГК).

Если иное не предусмот­рено договором, на наймодателе лежит также обязанность по про­изводству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно из­менит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК). Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными пра­вовыми актами.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наниматель обязан

• использовать жилое помещение только для про­живания,
• обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежа­щем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (ес­ли только иное не предусмотрено договором),
• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

При этом размер пла­ты в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по согла­шению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам со­циального найма и найма специализированного жилья.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого по­мещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в от­ношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.

Права нанимателя, а также постоянно проживающих с ним граж­дан в обязательстве коммерческого найма жилья также в значительной мере определяются конкретным договором. Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможно­сти проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых воз­можностях распоряжения им. Так, согласно ст. 685 ГК с согласия най­модателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается также вселение нанима­телем в используемое им по договору жилое помещение других граж­дан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя.

Действующий закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого и социального найма (ст. 72 ЖК).

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия, если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

• по истечении срока действия договора;
• по одностороннему решению нанимателя;
• по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе — и особенно — по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
• в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
• нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого поме­щения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помеще­нии к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соот­ветствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое ре­шение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

jurkom74.ru

Договора коммерческого найма жилых помещений — курсовая работа

 

Имеют ли право граждане, проживающие по договорам найма в жилых домах, участвовать в делах о признании права собственности на указанные дома, либо о признании недействительными сделок с этими жилыми домами?

Судебная практика отвечает на этот вопрос отрицательно. В качестве примера можно привести такие дела:

1) Заявитель обратился в суд с заявлением об установлении юридического факта - факта владения зданием общежития на праве собственности. Решением суда первой инстанции заявление было удовлетворено. Один из жильцов общежития обратился в вышестоящий суд с жалобой на указанное решения, ссылаясь при этом, что заявление удовлетворено незаконно. Окружной суд указал, что так как в силу ст. 675 ГК изменение права собственности на жилое помещение не влечет за собой изменения отношений по найму жилья, то у нанимателя жилого помещения отсутствует право на обжалование состоявшегося судебного акта, так как этим актом не затрагиваются его имущественные права16.

2) Прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки по приватизации государственного предприятия в части передачи приватизируемому предприятию здания общежития. Ответчик возражал против удовлетворения иска, указывая, в частности, что дело неподведомственно арбитражному суду, так как решением по делу могут быть затронуты права граждан, проживающих в общежитии; дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. Окружной суд признал этот довод несостоятельным и указал, что прокурором оспаривается действительность приватизации жилого здания юридическим лицом, отношения по использованию занимаемых помещений гражданами предметом иска не являются, так как исходя из смысла ст. 675 ГК переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет для нанимателя каких-либо правовых последствий.

 

Приводит ли к  прекращению договора коммерческого найма прекращение семейных отношений нанимателя и членов его семьи?

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения в соответствии с пунктом 4 статьи 31 ЖК РФ право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Подобный случай в отношении жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем, был рассмотрен в определении ВС РФ от 27.04.2010 N 58-В10-5, в котором суд отказал в удовлетворении иска, так как договор коммерческого найма прекратился по вышеуказанным основаниям.

Выселения в данной ситуации, конечно, можно избежать, однако в суде придется доказывать следующие обстоятельства:

- отсутствие другого жилья.  В случае перемены места жительства  физическое лицо не должно  умышленно ухудшить свои жилищные  условия;

- отказ от участия в  целевой федеральной программе  по предоставлению жилья должен  быть обоснованным, при этом наниматель  жилья - физическое лицо должен  доказать, что его право на  приобретение по установленным  нормам жилого помещения было  нарушено.

Фактически необходимо оспорить в суде выселение в связи с  отсутствием другого жилья, а  также в связи с наличием оснований  на проживание в спорном помещении.17

 

Выселении некоторых из проживающих на площади граждан.

К сожалению, в законодательстве еще не найдено решение вопроса о выселении некоторых из проживающих на площади граждан без расторжения договора найма. В данный момент необходим дифференцированный подход к выселению отдельных лиц, нарушающих права соседей или использующих помещение не по назначению. Другим примером является выселение граждан, лишенных родительских прав, которое предусмотрено п. 2 ст. 91 ЖК. Выселение из жилого помещения лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано судом невозможным, допустимо не только при социальном, но и при коммерческом найме. При этом сам договор найма не прекращается, а продолжает действовать в отношении других проживающих на площади лиц.

 

Приведенные выше вопросы, которые  касаются договора коммерческого найма  жилья, показывают наличие некоторой  неоднозначности и отчасти отсутствия полноты урегулирования данного договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

В процессе работы были рассмотрены  вопросы, связанные с договором коммерческого найма жилых помещений и правоотношениями по этому договору. Также были изучены различные случаи применения законодательства РФ о коммерческом найме жилья на практике, что вызвало некоторые затруднения по нахождению и последующему анализу информации по судебной практике.

Особый интерес вызвало  подробное изучение договора и его  условий, которые в значительной степени устанавливаются соглашением  сторон.

Отношения по найму жилых помещений должны стать неотъемлемой частью в решении многих проблем, связанных с передачей во владение и пользование жилого помещения для проживания в нём, ведь цель найма - упрощение механизма получения жилого помещения. В настоящее время, несмотря на то, что жилье является первой необходимостью, жилые помещения – это объекты очень дорогостоящих покупок,  которые не может себе позволить среднестатистический гражданин Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиография.

1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" , 2009 г., N 14. п. 4. 

2 Гражданское право: В 4 т. /Под ред.  Е.А. Суханова Т. 3: Обязательственное право. - "Волтерс Клувер", 2008 г.

3 См., напр.:  Обзор кассационной и надзорной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за 2007 год от 7 февраля 2008 г. //определение от 13 ноября 2007 г., 2008г., N 33-5453; Обзор судебной практики Читинского областного суда по гражданским делам за 1 полугодие 2008 года, 2009г., п. 6; определение Президиума Московского областного суда от 2 апреля 2003 г. по делу N 44г-308, 2003, N 295.

4 Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ//

Система Гарант, 2009г.

5 Крашенинников П. Не так страшен новый Жилищный кодекс, как его малюют // Московский комсомолец, 2005, N 046 (23.810), с. 5.

6 Комментарий к Конституции Российской Федерации / Сост. В.Д. Зорькина, Л.В. Лазарева.  "Эксмо", 2010 г., гл.2.

7 Постановление Пленума ВС РФ "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" от 31 октября 1995 г., N 8, п. 13.

8 определение ВС РФ от 03.10.2006, N КАС06-368.

9 Постановление ФАС УО от 22.05.2006, N Ф09-4027/06-С2.

10 Постановление ФАС ВВО от 30.06.2004, N А29-6709/2003-3Э.

11 Постановления ФАС СКО от 12.12.2006, N Ф08-6335/06

12 Постановление ФАС МО от 16.06.2009, N КГ-А40/4823-09.

13 Постановление ФАС ЦО от 10.01.2007, N А14-7547/2006-367/14.

14 Постановление ФАС МО от 20.03.2007, N КГ-А40/10816-06.

15 Маронин Е.Ю. Понятие юридической фикции //URL: http://img.superinf.ru/view_helpstud.php?id=1391.

16 Постановление ФАС СКО от 30.03.2006, N Ф08-1050/06.

17 См., напр.: Определение ВС РФ от 28.12.2010, N 205-В10-34; Определение ВС РФ от 06.07.2010, N 25-В10-4.

 

 

student.zoomru.ru

Об обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения

Первый Столичный Юридический Центр Телефон: (495) 776-13-39, (985) 776 13 39 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕот 22 июля 2013 г. по делу N 33-15585/2013 Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании от 22 июля 2013 года апелляционную жалобу администрации городского поселения Раменское на решение Раменского городского суда Московской области от 05 сентября 2012 года по делу по иску администрации городского поселения Раменское к Т.Н.П. о признании недействительным договора коммерческого найма, признании утратившей право пользования, выселении, по встречному иску Т.Н.П. к администрации городского поселения Раменское обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения,заслушав доклад судьи, объяснения представителя администрации городского поселения, Установила: Администрация городского поселения Раменское обратилась в суд с иском к Т.Н.П. о признании недействительным договора коммерческого найма, признании утратившей право пользования жилым помещением, о выселении.В обоснование заявленных требований истец указал, что Т.Н.П. занимает жилое помещение, расположенное по адресу: <…> на основании договора коммерческого найма жилого помещения от 01 марта 2011 г. N 373/03-11, заключенного между ООО «Управление ЖКХ МОС-26» и Т.Н.П. бессрочно. В качестве члена семьи нанимателя жилого помещения был вселен несовершеннолетний сын Т.Н.А., 2003 года рождения. В соответствии с Постановлением Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 21 апреля 2010 г. по делу N А41-312/09 договор купли-продажи от 14 февраля 1994 г. N 351/ВО, заключенный между ГСУ „Фонд имущества <данные изъяты>“ и АОЗТ „Мособлстрой N 26“ в части передачи в собственность АОЗТ „Мособлстрой N 26“ жилого здания общежития, расположенного по адресу: <данные изъяты>, признан недействительным, ЗАО „Мособлстрой N 26“ обязано передать указанное здание общежития <данные изъяты>. Решением Совета депутатов от 1 июня 2011 года утверждена передача здания общежития в собственность городского поселения Раменское.Таким образом, заключенные впоследствии ООО Управление ЖКХ МОС 26 с гражданами договоры коммерческого найма, являются ничтожными, в связи с чем отношения по пользованию гражданами жилыми помещениями подлежат прекращению. Следовательно, отношения по пользованию ответчицей занимаемым жилым помещением также подлежат прекращению.Ответчик Т. Н.П. исковые требования не признала, обратилась в суд со встречным иском к администрации городского поселения Раменское об обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения, указывая на то, что в спорное жилое помещение она вселилась на основании договора коммерческого найма N 30/10-06 от 30 октября 2006 г. по ходатайству работодателя — ЗАО „Мособлстрой N 26“. С этого времени она проживает в спорной квартире, пользуется жилым помещением, производит оплату коммунальных услуг. Договор продлевался и в марте 2011 года с ней был заключен Договор N 373/03-11, когда Управление ЖКХ МОС 26 еще осуществляло управление зданием. Поскольку она проживает в спорном жилом помещении с октября 2006 года, с апреля 2006 года она проживала в комнате, право пользования у нее возникло до перехода права собственности к Администрации городского поселения Раменское, полагала, что у администрации отсутствуют основания для ее выселения.Просила обязать администрацию заключить с ней договор коммерческого найма жилого помещения до 27 апреля 2016 года, поскольку это не противоречит действующему законодательству.Администрация г/п Раменское Раменского муниципального района Московской области со встречными требованиями не согласились, просила в их удовлетворении отказать.Третье лицо — Управление опеки и попечительства Министерства образования Московской области по Раменскому муниципальному району исковое заявление Администрации не поддержало, просило отказать в удовлетворении иска администрации, так как при выселении Т.Н.П. будут ущемлены права ребенка. Не возражало против удовлетворения иска Т.Н.П.Третье лицо — ООО „Управление ЖКХ МОС-26“ — полагало не подлежащими удовлетворению исковых требований администрации, встречные исковые требования Т.Н.П. просило удовлетворить в полном объеме.Решением Раменского городского суда Московской области от 05 сентября 2012 года исковые требования администрации городского поселения Раменское удовлетворены частично, договор коммерческого найма жилого помещения N 373/03-11 от 01 марта 2011 года признан недействительным. В удовлетворении требований о признании Т.Н.П. утратившей право пользования жилым помещением, выселении Т.Н.П., Т.Н.А. из занимаемого жилого помещения отказано. Встречные исковые требования Т.Н.П. удовлетворены, на Администрацию городского поселения Раменское возложена обязанность заключить с Т.Н.П. договор коммерческого найма жилого помещения. Не согласившись с постановленным решением в части отказа в удовлетворении требований о признании Т.Н.П. утратившей право пользования жилым помещением, выселении Т.Н.П., Т.Н.А. из занимаемого жилого помещения и удовлетворения встречных исковых требований Т.Н.П., Администрацию городского поселения Раменское обжалует его в апелляционном порядке и просит отменить как незаконное и необоснованное.Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с нормами материального и процессуального права.Предметом настоящего спора является жилое помещение по адресу: <данные изъяты>.Судом установлено, что общежитие, в котором расположено спорное жилое помещение, являлось государственной собственностью и было передано в управление акционерному обществу закрытого типа „Мособлстрой N 26“ 15 апреля 1993 г.14 февраля 1994 г. между ГСУ „Фонд имущества Московской области“ и АОЗТ „Мособлстрой N 26“ был заключен договор купли-продажи N 351/ВО в отношении жилого здания общежития площадью 7155 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>.Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2010 г. данный договор купли-продажи в части передачи в собственность АОЗТ „Мособлстрой-26“ жилого здания общежития, расположенного по адресу: <данные изъяты>, был признан недействительным (ничтожным). Одновременно ЗАО „Мособлстрой“ N 26» было обязано передать Администрации Раменского района муниципальную собственность здание общежития по указанному адресу.В настоящий момент спорное здание общежития числится в муниципальной собственности на основании решения Совета депутатов городского поселения Раменское с 16.06.2011 г. N 7/6, Постановления Администрации городского поселения Раменское от 18.07.2011 г. N 198, Акта передачи N 1 от 16.06.2011 г.Судом также установлено, что Т.Н.П. и ее несовершеннолетний сын Т.Н.А. проживают в спорной квартире, зарегистрированы в ней по месту пребывания по 27 апреля 2016 года. Т.Н.П. вселилась в спорное жилое помещение на основании договора коммерческого найма N 30/10-06 от 30 октября 2006 г. по ходатайству работодателя — ЗАО „Мособлстрой N 26“. Впоследствии договор с Т.Н.П. продлевался, в том числе и на основании договора коммерческого найма N 373/03-11 от 01 марта 2011 года.Т-кие проживают в спорной квартире с 2006 года, пользуются жилым помещением, производят оплату коммунальных услуг.Соглашаясь выводом суда первой инстанции об удовлетворении требований Т.Н.П. о возложении на Администрацию городского поселения Раменское обязанность заключить с Т.Н.П. договор коммерческого найма жилого помещения сроком до 27 апреля 2016 года и отказе в удовлетворении требований Администрацию городского поселения Раменское о признании Т.Н.П. утратившей право пользования жилым помещением, выселении Т.Н.П., Т.Н.А. из занимаемого жилого помещения, судебная коллегия исходит из того, что Т.Н.П. была вселена в спорное жилое помещение до перехода права собственности на нее администрации городского поселения Раменское на основании соответствующего решения, она и ее сын длительное время проживают в спорном жилом помещении, несут бремя содержания данного имущества, имеют временную регистрацию по указанному адресу по 27 апреля 2016 года. Судебная коллегия также принимает во внимание, что между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения, при этом администрация городского поселения Раменское не против заключения договора коммерческого найма с Т.Н.П., но на иной срок.Поскольку между истцом и ответчиком сложились отношения, вытекающие из договора коммерческого найма, а в силу п. 1 ст. 683 ГК РФ, если в договоре коммерческого найма срок договором не определен, договор считается заключенным на пять лет, то исковые требования Т.Н.П. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.Судебная коллегия полагает, что решение суда соответствует требованиям закона и представленным по делу доказательствам.Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене решения, поскольку правильность выводов суда не опровергают.На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия Определила: Решение Раменского городского суда Московской области от 05 сентября 2012 года оставить без изменения.Апелляционную жалобу Администрацию городского поселения Раменское — без удовлетворения. По всем вопросам, связанным с юридической консультацией по вопросам выселения, выселения из аварийных домов, из домов подлежащих сносу, о выселении из общежитий, о выселении из служебного (специализируемого) жилья, о выселении алкоголика, о выселении неплательщика, о выписке из квартиры, о выселении из жилого помещения, о выселении бывшего члена семьи, о выселении несовершеннолетних, о выселении супруга, о снятии с регистрационного учета можно записаться на прием к специалистам нашего Центра по телефонам: 8 (985) 763 — 90 – 66; 8 (495) 776-13-39, 8 (985) 776 13 39 или по e-mail: [email protected] Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная. Договор найма, Право пользования, Право собственности, Исковое заявление о выселении, Срок пользования 04.10.2013, 2533 просмотра.

Контакты Первый Столичный Юридический Центр.Наш e-mail: [email protected]Наши телефоны:1. 8  (985) 763-90-662. 8  (495) 776-13-393. 8  (985) 776 13 39Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж Реклама

v-v-r.ru

Коммерческий найм жилого помещения (условия, особенности, риски и др.)

Для того чтобы иметь крышу над головой совсем не обязательно приобретать жилье или становится собственником по иным основаниям. Большое количество граждан, не имеющих средств на приобретение квартиры или дома успешно используют возможность временно вселиться, проживать и пользоваться жилым помещением за соответствующую плату собственнику.

Договоры коммерческого найма и аренды жилого помещения – одни из самых распространенных в гражданско-правовых отношениях, связанных с жилищным законодательством. Имеют общие черты, присущие всем договорам, и особенности, которые следует учитывать, заключая подобный договор.

Специфика договора коммерческого найма жилого помещения

 Известно три типа договоров, которые позволяют оформить временное или постоянное проживание в жилом помещении без оформления права собственности:

• Договор социального найма;
• Коммерческого найма;
• Аренды.

Не смотря на внешнюю схожесть условий этих договоров, они различаются по субъектности: первые два могут быть заключены только между физическими лицами. Договор аренды предусматривает что хотя бы один из участников должен являться юридическим лицом.

Точно так же, отличается от коммерческого социальный найм по субъектам собственников жилья. Собственником должно быть либо государство, либо муниципальное образование.

Таким образом – договор коммерческого найма - в чистом виде коммерческий договор, заключаемый между двумя физическими лицами на основе их свободного волеизъявления. Но в силу специфики жилищно-правовых отношений, высокой стоимости недвижимости, возможности наступления вредных последствий для обеих сторон к данному виду договоров предъявляется ряд условий, без соблюдения которых он может быть признан незаключенным или недействительным.

Особенности договора коммерческого найма

В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны.  Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.

Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:

• Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
• Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.

Велик риск таких договоров:

• Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
• Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
• Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.

Тем не менее, количество граждан, идущие ради экономии средств на подобные кабальные условия велик.

 

Юридическое грамотное оформление договора

Чтобы избежать перечисленных выше проблем законом предусмотрено, что договор коммерческого найма, на любой срок, всегда должен заключаться в простой письменной форме. Эта формулировка допускает изложение условий договора на бумаге и заверение личными подписями участников договора. Нотариального удостоверения договора не требуется. Но, в целях заручится дополнительными гарантиями, он может быть нотариально удостоверен. В случае возникновения спорных ситуаций проще отстаивать свою позицию в суде.

Правила составления договора коммерческого найма жилья стандартные. Договор должен содержать обязательные пункты:

1. Полное наименование сторон: это фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя.

2. Предмет договора – описание жилого помещения: его адрес, площадь, состояние жилого строения, наличие в нем мебели, предметов бытовой техники, других существенных элементов обременения. Например: животных, растений, существующих сервитутов – прав пользования помещением третьими лицами.

3. Срок на который заключается договор. В днях, месяцах, годах. Следует помнить, что максимальный срок такого договора – 3 года. По истечение этого срока договор подлежит перезаключению. Если по истечению срока ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть или изменить условия, договор считается заключенным на такой же срок, на тех же условиях.

Это – очень существенная деталь! Если собственник помещения заявит об изменении размера арендной платы или потребует освободить помещение без объявления причин – наниматель может оспорить эти требования в суде.

4. Размер арендной платы. Не смотря на то, что договор именуется коммерческим наймом, платежи по нему называются арендными платежам. Они могут быть периодическими (помесячными, поквартальными) или единовременный платежом за весь срок найма. Самым выгодным для обеих сторон является единовременный. Владельцу он дает возможность пользоваться денежными средствами, полученными от нанимателя сразу же после заключения договора. Наниматель значительно экономит, так как цена такого договора всегда ниже, чем при периодических платежах и не зависит от роста инфляции.

5. Особые условия. К ним относятся:

Обязательства по содержанию находящегося в квартире/доме имущества;

Обязанность по внесению коммунальных платежей;

Обязательства по текущему ремонту.

Следует знать, что включение в договор условия о капитальном ремонте помещения недопустимо. Его проведение всегда лежит на собственнике имущества

Оговаривается количество лиц, которые будут проживать в наемной квартире.

Возможность содержать в ней животных;

Использовать в производственных целях. Согласно жилищного законодательства использовать жилые помещения в производственных целях запрещается.

6. Ответственность сторон. В ней оговаривается размер материального возмещения, в случае причинения ущерба или уменьшения стоимости.

7. Форс-мажорные обстоятельства. К ним относятся стихийные бедствия и изменения законодательства при изменении спорных ситуаций. общественно-политического строя или объявления войны. Расширенное толкование форс-мажора, часто применяемое сторонами, обычно не удовлетворяется судами при разрешении конфликтных ситуаций.

8. Договор удостоверяется подписями сторон с указанием паспортных данных.

 

Обеспечение права на неприкосновенность частной жизни

Часто наниматели сталкиваются с необоснованным вторжением собственника жилья в их частную жизнь. Наймодатель может без их ведома навестить квартиру в отсутствие жильцов. Или появится в неудобное для жильцов время, например, ночью. Может разместить в сданной внаем квартире какое-либо имущество без согласования с нанимателями. Всё это нарушает права на неприкосновенность частной жизни. В этих случаях на помощь приходит письменный договор. Если в нем четко обозначена периодичность посещения квартиры владельцем (раз в неделю/месяц/квартал), время посещения – обычно в рабочее время, возможность использования находящегося в сданной квартире имущества – проблем обычно не возникает. Обе стороны готовы к тому, что контроль за состоянием и сохранностью недвижимости будет осуществляться.

Если же договор заключен в устной форме – существует масса нарушений со стороны собственника. Он может появиться в квартире в любое время мотивируя это право собственности, без согласования с нанимателем осуществлять в сданном жилом помещении какую-либо деятельность, вселить дополнительных жильцов. Во избежание подобных ситуаций время, периодичность посещений следует прописать в тексте договора.

 

Обеспечение права собственности

Наниматель не вправе препятствовать собственнику-наймодателю посещать и в разумных пределах, не нарушающих права нанимателя, распоряжаться его собственностью. Нельзя заменять входные двери, устанавливать решетки на окна, менять замки и ключи от входных дверей без согласования с наймодателем.

Препятствовать проведению планового или косметического ремонта в помещении. Устранению аварий или ликвидации чрезвычайных происшествий. Так же как запрещать доступ в помещение сотрудников специальных оперативных служб при исполнении профессиональных обязанностей.

 

Расторжение договора найма

У обеих сторон существует свобода волеизъявления. Это значит, что договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон при взаимном согласии. В договоре найма, заключенном с соблюдением условий большей свободой обладает наниматель. Ему не требуется соблюдать формальных условий для того, чтобы заявить о желании расторгнуть договор.

Единственным условием может быть срок уведомления о расторжении.

У наймодателя, заключившего письменный договор меньше свободы для расторжения договора.

Должны быть веские основания для этого:

• Нарушение сроков внесения платежей;
• Несоблюдение условий договора;
• Причинение ущерба имуществу нанимателем;
• Истечение срока договора и нежелание пролонгации;
• Изменение законодательства или материального положения наймодателя.

При расторжении договора наймодатель обязан вернуть нанимателю внесенные авансовые платежи, из расчета фактически прожитых дней. Одностороннее удержание в счет возмещения арендной платы имущества или денежных средств нанимателя не допускаются. Это является самоуправством. В любом случае, конфликтная ситуация с возмещением материального ущерба должна решаться по взаимной договоренности или через суд.

 Договор коммерческого найма жилого помещения хорошо разработан в практике гражданско-правовых и жилищных отношений. Существует обширная практика разрешения споров в судах и обобщение этой практики Пленумами ВС РФ. Возникающие споры обычно быстро разрешаются в мировых судах.

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

jilishnik.ru

Что такое коммерческий найм жилого помещения? Как заключается договор коммерческого найма жилого помещения? :: BusinessMan.ru

Снимать квартиру можно разными способами. В российском законодательстве закреплено два основных — посредством заключения коммерческих арендных соглашений, а также при подписании контракта социального найма. Чем они отличаются? Какие законодательные источники регулируют соответствующие контракты?

Разные типы наймов

Чем отличается коммерческий найм жилого помещения от других типов сделок с недвижимостью? Можно отметить, что специфика соответствующего типа правоотношений регулируется гражданским и жилищным законодательством РФ. Согласно положениям ГК РФ, контракт на найм жилья подразумевает, что одна его сторона (собственник или иное правомочное лицо) предоставляет другой помещение за плату в законное владение, сопровождающееся правом проживания. Поскольку отношения в рамках такого типа сделки подразумевают денежные расчеты, то это значит, что осуществляется коммерческий найм жилого помещения.

Возможен вариант, при котором владелец помещения — орган государственной власти или же муниципалитет. В этом случае будет идти речь, вероятнее всего, о социальном найме, в рамках которого как таковая арендная плата отсутствует, то есть человек перечисляет органам власти некую сумму в соответствии с установленным тарифом.

Вместе с тем отношения между гражданином и соответствующим органом власти часто подразумевают некие денежные расчеты. И потому в различных юридических источниках закрепился, хотя и неофициальный, но все же регулярно употребляемый термин, характеризующий подобные взаимоотношения — социальный коммерческий найм жилого помещения.

Социальный и коммерческий типы найма

Так или иначе, с точки зрения гражданского законодательства РФ, социальный и коммерческий найм — совершенно разные правовые категории. И это несмотря на то, что договора, оформляющие соответствующие отношения, обладают некоторым общими признаками — такими как, например, консенсуальность, возмездность (хотя некоторые юристы считают этот термин не вполне применимым к социальному найму), а также взаимность.

Имеет, таким образом, значение, кто является собственником помещения. Вместе с тем некоторые юристы отмечают, что владельцем недвижимости при договоре коммерческого, не имеющего социальной природы, найма, все же может быть государство или муниципалитет. И потому, полагают эксперты, важен не столько статус собственника, сколько содержание договора.

Некоторые юристы считают, что принципиально важно также и то, кто наниматель. Коммерческий найм жилого помещения применим только в том случае, если арендует недвижимость физлицо. Субъектом соответствующих правоотношений, попадающих под регулирование аналогичных статей гражданского законодательства, юрлицо, как отмечают юристы, быть не может. Однако есть варианты, при которых организации выступают посредниками между собственником и физлицом, арендующим квартиру.

Так или иначе, в гражданском законодательстве РФ предусмотрено два основных типа арендных соглашений, предмет которых — жилая недвижимость. Во-первых, это собственно договор коммерческого найма жилого помещения, в рамках которого арендодателем может быть юрлицо или физлицо, а нанимателем — только гражданин. Во-вторых, это социально ориентированный контракт. Арендодатель в нем — государство или муниципалитет, наниматель — физлицо.

Один из принципиальных критериев, разграничивающих социальный и коммерческий найм жилого помещения, — приватизация. Она возможна только в том случае, если жилье предоставляется в соответствующем льготном порядке государством. При коммерческих правоотношениях приватизация возможна, если только арендатор выкупит жилье у владельца.

Рассмотрим специфику каждого из договоров.

Социальный найм: специфика договора

Социальный найм жилых помещений регулируется ГК РФ, а также релевантными источниками права в области жилищного законодательства, на которые Кодекс может ссылаться. Сфера, в которой осуществляются подобные правоотношения, согласно положениям Кодекса, в достаточной мере узкая — предметом соответствующих договоров может быть только государственный или же муниципальный жилой фонд. Также имеет значение правовой статус нанимателей квартир.

Наймодатель в рамках контракта социального найма — это орган власти, являющийся собственником помещения, находящегося в жилищном фонде определенного уровня — государственного или муниципального.

В свою очередь, нанимателем может быть только гражданин России — иностранцам жилье в рамках соответствующих договоров, если в законах нет иных положений, не предоставляется.

Человек вправе рассчитывать на заключение с государством или муниципалитетом контракта социального найма, если он будет признан в установленном законом порядке малоимущим, а также нуждающимся в жилье.

Отметим, что нанимателей может быть несколько — как правило, это члены одной семьи. При этом это могут быть и дальние родственники — если доказано, что они ведут с нанимателем общее хозяйство. Возможно, что тот или иной человек будет определен как член семьи гражданина, который нанимает жилье, в судебном порядке.

Все, кто может проживать в квартире по контракту социального найма, имеют одинаковые права и обязанности. Обязательства, возникающие в соответствии с условиями контракта, подлежат выполнению при условии солидарной ответственности всех, кто проживает в арендуемой у государства или муниципалитета квартире.

Вполне возможен, как мы уже отметили выше, также и коммерческий найм жилого помещения у государства. Однако на практике даже такие контракты, пусть и не вполне официально, часто относятся к категории социальных. При этом, как отмечают некоторые юристы, термин «социальный» следует рассматривать прежде всего в контексте обеспечения льготных условий договора - в частности, в аспекте размера арендной платы.

Как должен выглядеть контракт на найм жилого помещения у государства или муниципалитета? Рассмотрим его структуру.

Структура контракта социального найма

В первую очередь в соответствующего типа договоре указываются стороны. Одной выступает гражданин или его семья, другой — государство или муниципалитет.

Следующий компонент соглашения — объект. Им может быть жилое помещение, которое входит в состав фонда на соответствующем уровне — государственном или муниципальном.

Следующий пункт — условия оплаты. Как правило, она складывается из трех частей — собственно арендная плата (можно отметить, что при контракте социального найма она чаще именуется платой за помещение), компенсация коммунальных услуг, а также внесение взносов на ремонт и содержание жилья. Если все-таки государство берет плату за социальный найм - чаще всего это происходит, то рассчитывается она, как правило, на основе площади квартиры по установленным в релевантных правовых актах тарифам.

Найм социального жилья предполагает также определенные права и обязанности сторон согласно договору соответствующего типа. Что касается арендодателя, которым выступает государство или муниципалитет, то его обязанности, как правило, связаны с необходимостью предоставить нанимателю помещение, которое свободно от каких-либо обременений, выполнением своевременного ремонта, обеспечением стабильных поставок коммунальных услуг и т. д.

В свою очередь, у арендодателя по социальному найму есть также и права. Они тоже прописываются в договоре, и, как правило, отражают право требовать от нанимателя платы за аренду и коммунальные услуги вовремя, а также обращаться в суд в случае тех или иных нарушений.

Обязанности нанимателя согласно контракту сводятся к следующему: использовать квартиру по назначению, обеспечивать ее сохранность, делать при необходимости ремонт, вовремя платить за аренду и коммунальные услуги.

Права нанимателя, фиксируемые в договорах социального найма следующие: вселять в квартиру других лиц, если это не будет противоречить положениям релевантных законов и не предполагает дискомфорта для соседей. Есть у гражданина также право требовать от собственника своевременного капитального ремонта.

Расторжение контракта социального найма

Договор коммерческого найма жилого помещения включает пункт о расторжении соответствующего контракта. Аналогично обстоят дела и с соглашением социального типа. Расторжение договора возможно в любое время в силу взаимного согласия сторон. Нанимателю для этого достаточно письменно уведомить арендодателя.

Государство или муниципалитет - субъекты владения недвижимостью - имеют право расторгнуть контракт социального найма исключительно в судебном порядке, и только при наличии законных оснований.

Рассмотрев то, каким образом оформляется договор, в котором арендодатель — государство, изучим специфику соглашений, которые не относятся к категории социальных. Что такое, собственно, коммерческий найм?

Специфика частных договоров

Согласно 671-й статье ГК РФ, договора о передаче жилых помещений в аренду могут заключаться между гражданами, а также физлицами и юрлицами, если последние — владельцы объектов недвижимости. Договор коммерческого найма не требует каких-либо административных согласований и не подлежит обязательной регистрации в госструктурах.

Объектом соответствующего соглашения может быть жилье, которое соответствует критериям, определенным на уровне строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных значимых с точки зрения эксплуатации помещения стандартов. Важно, чтобы квартира имела официальный статус жилого помещения, зафиксированный в документах от БТИ.

Договор коммерческого найма, не относимый к категории социальных, является срочным. ГК РФ предусматривает два типа соглашений в зависимости от сроков — до 1 года и до 5 лет. Если в условиях договора стороны не указали срок, то он считается подписанным на 5 лет.

В отличие от соглашения социального найма, при котором в арендуемой у государства или муниципалитета квартире могут проживать только наниматель и члены его семьи, коммерческий найм, как правило, не подразумевает ограничений по проживанию каких-либо людей. В свою очередь, вся ответственность за пользование жильем возлагается на нанимателя.

Вместе с тем возможен вариант, при котором коммерческий найм жилого помещения оформляется при участии нескольких арендаторов. И в этом случае обязательства по договору распространяются на всех, кто будет выступать субъектом правоотношений. Их ответственность становится солидарной, в том числе и в аспекте оплаты жилья. Величина же ее, в отличие от контракта социального типа, определяется в частном порядке, а не на основе норм, зависящих, к примеру, от площади квартиры.

При этом, как только размер арендной платы зафиксирован в договоре, он не может быть изменен в течение срока действия соглашения. Касательно периодичности оплаты — она определяется в частном порядке. Но если стороны не зафиксировали этого пункта в договоре, то, согласно 682-й статье ГК РФ, платежи должны осуществляться ежемесячно.

Если подписывается договор коммерческого найма жилого помещения у государства, то в целом данный документ будет соответствовать рассмотренным выше критериям.

Изучим теперь структуру подобных контрактов.

Структура договора найма

Документ такого типа должен отражать:

• предмет договора;
• вид недвижимости, его адрес;
• права и обязанности арендодателя и нанимателя;
• срок соглашения;
• способы исполнения нанимателем своих обязательств;
• информация о документах, подтверждающих право собственности на жилье;
• паспортные данные арендодателя и нанимателя или иные идентификационные сведения;
• величину арендного платежа, регулярность оплаты;
• перечень имущества, расположенного внутри квартиры;
• условия оплаты коммунальных услуг.

В некоторых случаях в договор включаются иные элементы. Например, существует коммерческий найм жилого помещения с правом выкупа. Правда, в российской практике подобные правоотношения являются редкостью. Однако довольно часто они практикуется в западных странах. Соответствующий термин прямо не закреплен в законодательстве, отмечают юристы.

Как считают эксперты, в действующих правовых актах есть положения, которые можно использовать в контексте регулирования правоотношений, подразумевающих найм квартиры с правом ее выкупа.

Эксперты рекомендуют гражданам, оформляющих коммерческий найм жилого помещения, также подписывать с арендодателем акт приема-передачи жилья, который сопровождает основной договор аренды. В нем должно отражаться состояние стен, пола, окон, сантехники и других значимых с точки зрения внешнего вида и назначения элементов помещений.

Субаренда

Основной источник права, который регулирует такую категорию, как коммерческий найм жилого помещения — ГК РФ, — включает положения о субаренде, то есть о возможности арендатора, получившего в силу соглашения с владельцем квартиры право распоряжаться недвижимостью, заключать дополнительные договора найма с другими лицами.

Правовая природа договоров субаренды в достаточной мере схожа со спецификой соглашений между арендатором квартиры и собственником жилья. Вместе с тем у соответствующих контрактов есть некоторые ограничения. К примеру, такие договора не могут подписываться на срок, который превышает тот, что зафиксирован в контракте между собственником и первым арендатором. Если первый договор будет расторгнут досрочно, то субаренда прекращается.

Специфика договора субаренды состоит и в том, что второй наниматель, как отмечают некоторые юристы, не получает полноценного права пользования жильем, в частности, он не может распоряжаться им. Кроме того, основной наниматель несет ответственность за действия своего «контрагента» перед собственником квартиры.

Для того чтобы основной наниматель мог сдавать квартиру в субаренду, то, согласно положениям 685-й статьи ГК РФ, квартира должна иметь достаточную площадь: 12 кв. м. в расчете на одного человека. Эта норму, в свою очередь, содержит другой важнейший закон, регулирующий коммерческий найм жилого помещения, — ЖК РФ. То есть если при предполагаемом вселении второго нанимателя норматив будет меньше, чем тот, что указан в Жилищном Кодексе, то договор субаренды заключать нельзя.

Преимущественное право продления договора

Изучая, что такое коммерческий найм жилья, полезно обратить внимание на такой аспект, как преимущественное право продления договора аренды. Согласно 684-й статье ГК РФ, владелец квартиры за три месяца до установленного срока истечения договора должен предложить арендатору новые условия договора или подтвердить текущие. Если же арендодатель не хочет более сдавать квартиру по истечении контракта, то он обязан предупредить нанимателя об этом. Если он этого не сделает, то договор пролонгируется на тот же срок, на который он заключен изначально.

Еще более интересны положения 684-й статьи ГК РФ в части последующего распоряжения арендодателем его имуществом, когда предыдущий договор выполнен и не продлен. Так, в Гражданском Кодексе, в частности, сказано, что владелец недвижимости не вправе заключать с кем-либо договора о сдаче квартиры в течение года, если он сообщил предыдущему нанимателю, что не собирается сдавать жилье.

Такова специфика законов, регулирующих коммерческий найм жилого помещения, Судебная практика, связанная с реализацией гражданами соответствующих прав, как отмечают некоторые эксперты, неоднозначна. Дело в том, что далеко не всегда нанимателю удается на практике доказать, что он не получал соответствующего предупреждения.

Расторжение коммерческого контракта

Мы изучили основные аспекты такой правовой категории, как коммерческий найм жилого помещения. Что это такое, теперь вы знаете. Полезно будет также рассмотреть нюанс, отражающий расторжение соответствующего типа контрактов. Согласно 687-й статье ГК РФ, прекратить правоотношения в рамках договора коммерческого найма может как арендодатель, так и наниматель.

Правда, у второго в этом смысле гораздо больше возможностей. Наниматель, чтобы расторгнуть договор аренды, может уведомить о своем желании прекратить правоотношения за три месяца до окончания срока действующего контракта без объяснения причин. Закон дает владельцу жилья право расторгнуть договор в судебном порядке.

При этом у арендодателя должны быть веские основания на расторжение договора. Например, систематические задержки во внесении арендатором платежей или пренебрежение нанимателем обязательств по поддержанию квартиры в должном состоянии.

businessman.ru

Коммерческий найм жилого помещения жк рф: наем

Договор коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки: достаточно достигнуть соглашения по всем существенным пунктам.

Объектом договора найма может быть жилое помещение, отвечающее ряду формальных требований. Оно должно соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарным нормам, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д. Кроме того, дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. Такими органами являются бюро технической инвентаризации. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения. Что касается нанимателя, то им может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может переда-

ваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения является срочным договором. В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре найма жилого помещения. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с нанимателем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми помещениями могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, но не несут обязанностей. Как следует из ст. 677 ГК РФ, обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

Однако заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, в котором нормируется размер платы за пользование жилыми помещениями, в договоре коммерческого найма он устанавливается по соглашению сторон. Вместе с тем ГК РФ допускает возможность принятия специального закона, в котором может быть установлен максимальный размер платы за жилое помещение, однако пока такой закон не принят.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Срок внесения платы за пользование жилыми помещениями должен быть указан в договоре. Если это не сделано, то в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ оплата должна производиться ежемесячно.

Участниками жилищных правоотношений, помимо наймодателя и нанимателя, могут быть также поднаниматели и временные жильцы, которые самостоятельных прав пользования жилым помещением не имеют.

Для вселения как тех, так и других требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем лиц. Временные жильцы пользуются жилой площадью безвозмездно в течение ограниченного срока. При этом конкретная часть жилого помещения в пользование им не выделяется и согласия наймодателя не требуется. Нанимателю следует лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов.

Временные жильцы могут вселяться либо на заранее определенный срок, либо на неопределенный срок. Если срок был согласован, то по его истечении пользование жилыми помещениями прекращается. Если же срок проживания временных жильцов не был оговорен, то наниматель либо любой проживающий на данной жилой площади гражданин могут потребовать выселения временных жильцов, которые обязаны выехать с занимаемой площади не позднее семи дней после предъявления требования о выселении.

Что касается поднанимателей, то в отличие от временных жильцов они должны оплачивать пользование предоставленным им жилым помещением. Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.

В отличие от временных жильцов поднаниматель получает во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все жилое помещение). Однако самостоятельного права пользования он не приобретает, и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель. Не обладает он какими-либо полномочиями и по распоряжению переданным ему в пользование помещением.

Как следует из п. 2 ст. 685 ГК РФ, договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Эта норма составляет 12 кв. м жилой площади (ст. 38 ЖК). Поэтому, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы, сдача жилого помещения в поднаем не допускается.

На договор поднайма жилого помещения не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 664). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если же наймодатель по каким-либо причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. В случае если наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещения внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст.

684 ГК РФ).

В ГК РФ (ст. 687) определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор может быть расторгнут по инициативе как наймодателя, так и нанимателя. В частности, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Решение расторгнуть договор найма жилого помещения должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут не все, то договор не прекратит своего действия: права на жилое помещение утратят лишь выбывшие к другому месту жительства.

Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут по инициативе любой из сторон, если санитарное и техническое состояние жилого помещения делают его непригодным для дальнейшего проживания. Такая непригодность определяется специальны-

ми комиссиями, создаваемыми из представителей органов местной администрации (бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, пожарного надзора и т.д.).

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Под использованием не по назначению понимается использование помещения не для проживания (организация производства, создание складов и т.д.) или не только для проживания (жилье используется одновременно для проживания и для других целей).

Нарушающими права и интересы соседей являются любые действия, причиняющие существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем.

К таким действиям относятся скандалы, включение в ночное время громкой музыки и т.д.

Что такое коммерческий найм жилья

Причем закон особо подчеркивает, что эти действия должны быть неоднократными, т.е. носить систематический характер.

Если и после предупреждения наниматель или другие лица, постоянно с ним проживающие, продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей, суд может вынести решение о расторжении договора найма жилого помещения. Вместе с тем и в этом случае суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при повторном обращении к нему расторгнуть договор. Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и все проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя также в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз — по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о

расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Таким образом, нанимателю дается льготный срок для восстановления ранее существовавшего положения. Если и этот срок не будет им использован и не будут приняты даже меры организационного характера (например, заключение договора на ремонт разрушенного жилого помещения), договор с ним может быть расторгнут.

berolux.ru

---

• 
  Непрофильные активы альфа банка
• 
  Авито харовск бесплатные объявления в контакте
• 
  Как написать акт приема передачи написать
• 
  Акт приема сдачи приема квартиры в аренду
• 
  Судебная практика обжалование кадастровой стоимости земельного участка
• 
  Рабочее место дома компактное
• 
  Судебная практика по возврату процентов при досрочном погашении кредита
• 
  Новости ершичи в контакте
• 
  Снт нефтяник 7 в контакте
• 
  Актобе недвижимость
• 
  Коммерческий найм жилого помещения судебная практика