Трудности перевода: как сделать из апартаментов квартиру. Апартаменты как перевести в жилой фонд

Как перевести апартаменты в жилое помещение

При покупке недвижимости в комплексной застройке важно предварительно выяснить у продавца, к какой категории принадлежит помещение. Это позволит заранее оценить траты времени и средств на его дальнейшее оформление. Изначально реализуемое помещение может принадлежать к жилому или нежилому фонду. В последнем случае перед подписанием договора долевого участия стоит узнать, можно ли будет беспрепятственно осуществить перевод квадратных метров в статус жилья. Чаще всего для этого не существует серьезных препятствий, особенно если помещение не задумывалось как офис или цех. Чтобы перевести апартаменты в статус жилья, потребуется отдельный пакет документов.

Почему апартаменты могут продаваться в составе нежилого фонда?

В некоторых случаях застройщик предлагает под поселение помещения, формально принадлежащие к нежилому фонду. Они имеют все необходимые инженерные коммуникации, современный интерьер и выгодное расположение. Изначально апартаменты часто создаются как часть бизнес-центра, в котором первые этажи заняты офисами. В этом случае человеку будет удобно купить жилье несколькими этажами выше от рабочего места. Кроме того, в МФК MatchPoint и подобных комплексах уже есть все необходимое для жизни: магазины, фитнес-центры, рестораны и т.д. Поэтому такой вариант проживания по-настоящему практичен.

Одновременно с этим, строительной компании не приходится соблюдать строгие правила при возведении здания, хотя предусматривается возможность в дальнейшем получить статус жилого помещения. Существенный недостаток такой покупки только один – владелец не может там зарегистрироваться официально (прописаться). Это не имеет значения для тех, в чьей собственности в Москве или области находится стандартное жилье. Последнее обычно просто сдают в аренду, переезжая на новое место. Но это не вариант для иногородних клиентов, которые хотели бы получить прописку в ЖК MatchPoint.

Возникает вопрос – почему таким покупателям не подобрать квартиру в обычном доме. Ответ на него прост: проживание в центре города около Филевского паркаудобно и престижно, отыскать подобные варианты в стандартных домах невозможно. Формально нежилая апартаментная недвижимость стоит на 15-25% меньше, нежели обычное жилье в Москве аналогичных параметров.

Порядок перевода апартаментов в квартиру

Интересоваться, как перевести апартаменты в фонд жилой недвижимости необходимо еще до покупки, чтобы решить для себя, стоит ли игра свеч. Осуществить такую операцию в жилом комплексе MatchPoint может владелец помещения или его представитель по доверенности. Для перевода квадратных метров в жилое помещение потребуется небольшой пакет документов:

стандартное заявление на соответствующую операцию;
техническая документация на квартиру;
поэтажные планы всего здания;
проект перепланировки, если вы собираетесь изменить устройство квартиры по собственному желанию или для соответствия жилым нормам;
оплата государственной пошлины.

Пакет бумаг о переводе в жилой фонд можно подать в Росреестр или через многофункциональный центр (МФЦ). Ожидание решения официальных органов относительно адреса ул. Василисы Кожиной, вл. 13 продлится около 45 дней, после чего собственник получит соответствующее уведомление. В нем будет указано, возможен ли перевод помещения у метро «Фили» в новый статус. На данный момент недвижимость около парка «Фили» можно купить по договору долевого участия. Но переоформление статуса помещения будет возможно только после введения дома в эксплуатацию, выдачи всех документов и получения официального права собственности, т.е. в 2019-2020 годах.

matchpointhouse.ru

как перевести апартаменты в жилье

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE

Существует только один законный способ сменить статус нежилого помещения на жилое. Прежде всего, апартаменты должны быть свободны от каких-либо обременений (скажем, залогов) и соответствовать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. В этом, собственно, и состоит главная проблема, потому что критериев отнесения объекта к числу жилых очень много, и прописаны они иногда смутно.

На этот счет есть специальное Положение Правительства о признании помещения жилым. В частности, оно гласит: «Размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения». Понятие удобства крайне субъективное, поэтому у чиновников есть широкие возможности отказать заявителю в переводе помещения. Требований по другим параметрам тоже очень много – они затрагивают размеры вспомогательных помещений, шумо-, гидро- и виброизоляцию помещений, инсоляцию, естественное освещение комнат и кухонь и т.п. Заявитель должен либо привести свое жилье в соответствие с норами, либо быть готов к этому. Поэтому, если перевод апартаментов в жилье требует технических работ или перепланировку, то собственнику потребуется проект переустройства. Это первый документ, который необходим для подачи на перевод.

Помимо этого, необходимо подготовить заявление на госуслугу по переводу нежилого помещения в жилое, паспорт, документы на апартаменты (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.п.), заключение о соответствии переводимого помещения жилью.

Все остальные бумаги, а именно – поэтажный план, выписка из техпаспорта, справка о техническом состоянии здания, поэтажный план дома, выписка из ЕГРН и т.п. – специалисты по госуслугам запрашивают сами. Впрочем, эти документы может предъявить по желанию собственник.

Комплект документов подается в Департамент городского имущества Москвы (ДГИ), через МФЦ или в режиме онлайн. Услуга бесплатная, а ее максимальный срок – 48 рабочих дней. Собственник получает выписку о принятии его документов, а также перечень бумаг, которые чиновники запросят самостоятельно. В течение трех рабочих дней ДГИ уведомляет о своем решении. Если оно положительное, то собственник начинает переустройство согласно составленному плану. После завершения работ их результаты оценивает приемочная комиссия, которая составляет акт. Именно этот документ становится прямым основанием для переведения апартамента в статус жилого помещения.

Затем собственник обращается к кадастровому инженеру, который составляет новый технический план помещения. Он подготавливается в электронной форме и передается в Росреестр, который вносит изменения в Единый государственный реестр недвижимости. С этого момента в течение 15 рабочих дней Росреестр вносит изменения в запись об объекте.

www.loft-apart.ru

как сделать из апартаментов квартиру

Источник фотографии

Поменять статус апартаментов на жильё сложно, но можно, однако те девелоперы, кому удалось это сделать, стараются детали не афишировать.

Сами мы не местные

Для начала разберёмся, зачем покупателям дорогих апартаментов переводить их в жилой фонд. Игроки рынка элитного жилья без устали твердят, что клиенты не видят никакой разницы между жилым и нежилым фондом, так как у каждого богатого человека уже есть по несколько квартир и коттеджей, а следовательно, возможность прописки не имеет значения. Но как обстоят дела в реальности?

«Согласно нашей статистике прописка в апартаментах важна для 15–25% их потенциальных покупателей, – делится руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Юлия Кравчук. – Как правило, это люди, переезжающие в столицу из других городов или стран СНГ, и апартаменты в таком случае являются их единственным жильём в Москве».

В частности, по данным директора департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игоря Быченка, в комплексе «IQ-квартал», расположенном в «Москва-Сити», около 20% покупателей – это жители других городов. Причём при подсчете в графу «иногородние» попадают не все, а только те, кто впервые приобретает недвижимость в столице, замечает управляющий партнёр компании ZIP Realty Евгений Скоморовский.

Шаг за шагом

Сегодня пошаговая схема перевода выглядит следующим образом: сначала, рассказывает гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, нужно написать заявление в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а потом получить выписку из распоряжения о переводе помещения из нежилого фонда в жилой. К этому документу необходимо приложить аналогичную выписку из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Далее – предоставить акт о завершенном переустройстве или перепланировке.

БТИ вносит соответствующие изменения в учётно-техническую документацию по объекту. При удачном исходе копию распоряжения департамент отправляет в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для внесения изменений в ЕГРП.

«Официально перевод выглядит несложно и осуществляется в режиме «одного окна», – добавляет Елизавета Некрасова. – Однако процесс может затянуться на годы, поскольку существуют десятки поводов для отказа в переводе».

Под угрозой сноса

Тем не менее прецеденты перевода существуют. Первый случай, рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, произошёл ещё до появления термина «апартаменты». В середине «нулевых» на рынок вышел проект «Остров фантазий», расположенный в Татаровской пойме района Крылатское. Юридически земля, на которой он был построен, предназначалась для спорта и рекреации, а помещения – «для временного проживания».

Несоответствие объектов недвижимости назначению земельного участка привело к трудностям с регистрацией права собственности. И покупателям пришлось действовать через суд, переводя свою недвижимость в статус постоянного жилья, а уже после этого регистрировать права на собственность.

Причём, добавляет эксперт, у покупателей был особый стимул получить статус полноценного жилья: московские власти оспаривали законность постройки, вплоть до требований сноса незаконно возведенных сооружений. А снести построенное жильё, находящееся на учете Росрегистрации, гораздо сложнее.

История первая: плотность застройки

Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв. метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.

История вторая: соблюдая нормативы

Нечто похожее произошло с проектом «Богословский, 12», возведённым в 2010 году в рамках ЖК «Сытинский». Семь этажей этого дома изначально получили статус жилья, а восьмой – апартаментов. Однако, как замечает руководитель блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, ещё на стадии строительства застройщик анонсировал покупателям, что в будущем появится возможность перевода апартаментов в жильё. И после сдачи объекта госкомиссии сдержал свое обещание.

Директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба» Наталья Немчанинова добавляет, что в этом проекте при проектировании апартаментов изначально соблюдались технические требования для жилых помещений: нормативы по звукоизоляции, освещённости, минимальному метражу комнат, ширине несущих проемов, требования к тепловому контуру, пожарной безопасности и инженерным системам.

История третья: по законам рынка

Когда речь заходит о переводе из апартаментов в жильё, чаще всего риэлторы вспоминают комплекс «Легенды Цветного», построенный в 2010 году компанией Capital Group. Изначально этот проект вышел на рынок как бизнес-центр с апартаментами. Но на этапе окончания строительства, говорит Наталья Немчанинова, апартаменты в нем получили статус нежилых помещений. В Capital Group отказались комментировать историю перевода, но участники элитного рынка полагают, что к изменению юридического статуса застройщика подтолкнула рыночная ситуация.

«Апартаменты в этом комплексе были большой площади и плохо продавались, поскольку проект ориентирован на luxury-сегмент, – объясняет управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. – А после перевода в жилой фонд привлекательность квартир значительно увеличилась, и они стали ликвидны».

История четвёртая: дань истории

Изначально особняк в Пречистенском переулке, построенный в 1912 году по проекту немецкого архитектора Густава Гельриха, был жилым домом. Однако в советское время его статус изменили. Несколько лет назад компания Vesper реконструировала особняк. Площади проекта, получившего название «Дом Гельриха», распродавались как апартаменты, на 10–15% ниже стоимости жилых аналогов. Однако в 2013 году, к моменту завершения строительных работ, покупатели вышли к застройщику с предложением поменять юридический статус недвижимости, а расходы за перевод в жильё взяли на себя. На эту операцию у компании Vesper ушло четыре месяца. Правда, никаких подробностей у застройщика узнать не удалось.

Назад в будущее

В ближайшее время правительство Москвы, скорее всего, ужесточит нормы для апартаментов, и тогда число девелоперов, желающих перевести их в жилую недвижимость, увеличится.

«Пока апартаменты находятся в более выгодном положении с точки зрения себестоимости строительства и девелоперу выгоднее продать их на 10–15% дешевле, чем менять проект, – рассуждает Ирина Могилатова. – Однако после нововведений ситуация в корне изменится».

То есть всё вернётся к стандартной схеме: застройщики будут возводить жильё. А апартаменты постепенно уйдут с рынка.

news.ners.ru

Как перевести апартаменты в жилое помещение?

— Перевод апартаментов в жилой фонд законодательно конечно урегулирован. Апартаменты – это помещения, функционально предназначенные для проживания, но имеющие статус нежилых помещений, в связи с чем, порядок и основания перевода апартаментов (нежилых помещений) давно уже существует. Этот порядок урегулирован Жилищным кодексом РФ, в пункте 4 статьи 22 которого говорится, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержится в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». В нем содержится много требований об инсоляции, вентиляции и прочей жизненно-необходимой безопасности. Учитывая, что в большинстве своем, апартаменты строятся для проживания, то собрать документы, подтверждающие возможность использования апартаментов для проживания, реально.

Но самое главное и проблематичное требование, которое трудно преодолеть при переводе апартаментов, это то, что для перевода апартаментов в жилые помещения, они должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Здесь основным словом является «преимущественно», что позволяет чиновникам на местах самостоятельно определять, можно или нельзя осуществить перевод апартаментов в жилой фонд. Для перевода апартаментов в жилое помещение необходимо обратиться в соответствующие муниципальные органы (в Москве это Департамент городского имущества города Москвы через МФЦ), где Вам подскажут список необходимых документов.

Источник: http://www.bpn.ru/publications/mozhno-li-perevesti-apartamenty-v-zhiloe-pomeshenie/

kdzp.madfox.agency

как перевести апартаменты в жилой фонд

Апартаменты — сравнительно новый формат недвижимости на первичном рынке России. Потенциальные покупатели готовы вложиться в необычное жилье, но их интересует вопрос: апартаменты и квартира — в чем разница? Формально такой вид помещений относится к нежилому фонду. Ряд норм, существующих в законодательстве для жилых помещений, в случае апартаментов недействителен.

Что такое апартаменты и как в них «прописаться»

Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 No 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии…» юридически определяет этот тип недвижимости. Это 2 и более жилые комнаты с кухней и санузлом общей площадью не более 40 кв.м. Подобные помещения рассматриваются законом исключительно как комфортабельный номер в гостинице, пансионате или санатории, предназначенный для временного проживания.

На практике существуют кондо-отели, помещения в которых можно приобрести в собственность. Кондо-отели, часть номеров в которых арендуется, а часть продается, управляются менеджерами под сетевым брендом. Инвесторы отеля могут приобрести не акции, а юниты в виде студий или квартир. Однако существующее отличие апартаментов от квартиры способно ввести в замешательство граждан, заинтересованных в новинке.

Поскольку такой объект юридически относится к нежилым, его владелец не может в нем прописаться. Можно оформить только временную регистрацию, но лишь в том случае, если помещение закреплено за гостиницей. Что можно, а что нельзя с временной регистрацией?

Таблица значений Гостиничная регистрация нуждается в возобновлении через 5 лет.

Другие отличия

Разница между квартирой и апартаментами заключается также в особом подходе к налогообложению. Главная проблема — невозможность получить возмещение 13% налога на покупку квартиры. Кроме того, если здание является торговым комплексом или административно-деловым центром, то налог достигнет 2% (ст. 1 Закона г. Москвы от 23 октября 2002 г. No 47 «О ставках налога на имущество физических лиц», пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). В ином случае (к примеру, если жилье находится в гостинице) жилищный налог составит 0,5%. Для сравнения, налог для обычной квартиры — 0.1% согласно пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ.

Кадастровая стоимость апартаментов в среднем ниже, чем у обычной квартиры, разница составляет около 20%. Такое жилье интересно для инвесторов с целью сдачи в аренду. В среднем доходность подобного проекта колеблется от 5 до 9%. Различие сдачи в аренду апартаментов и площади в стандартном доме заключается в быстрой окупаемости первых.

Компания, которая управляет зданием, где расположены апартаменты, устанавливает тарифы самостоятельно. Платежки за услуги ЖКХ в нестандартном и стандартном жилье могут значительно разниться — до 15%.

Выбирая, апартаменты или квартира, нужно учесть множество нюансов. Не в последнюю очередь владельцев «нежилого жилья» может разочаровать, что на их покупку не влияют нормы СанПиН, регламентирующие освещенность, шумоизоляцию и инсоляцию. За стеной у семьи с маленькими детьми может находиться «громкий» офис или спортзал. Но если для покупателя важна близость к месту работы, то проживание в одном комплексе с офисом — идеальный вариант.

Иногда продажа помещений (лофтов) производится в реконструированных промышленных зданиях. В чем отличие лофтов от другого типа апартаментов? В потенциальной опасности. Если в здании размещалось вредное или химическое предприятие, стоит помнить, что ядовитые вещества могут сохраняться во всей конструкции и иметь период распада до нескольких сотен лет.

В худшую сторону может отличаться и инфраструктура здания и района — санитарные нормы не требуют должным образом благоустраивать территорию, относящуюся к не приспособленным для проживания зданиям. Поэтому при покупке такого объекта следует быть предельно внимательным к деталям.

Что можно делать с апартаментами

С апартаментами возможно провести ряд манипуляций, которые регулируются законодательством РФ.

Перепланировка потребует минимума согласования. Поскольку правила и нормы для нежилого помещения не столь жесткие, как для обычной квартиры, фантазия архитектора и дизайнера ограничена только регламентом управляющей компании.
Регистрация по данному адресу юридического лица (ст. 54 ГК РФ) предоставляет широкие возможности для бизнесменов, желающих сэкономить. Однако некоторые девелоперы ограничивают жильцов в этом, в частности, выдачей лимитированного количества автомобильных пропусков на территорию комплекса.
Продажа не потребует согласия дольщиков — как любой коммерческий объект, апартаменты могут быть проданы или обменяны.
Возможен также перевод апартаментов в жилой фонд.

Апартаменты и квартира в чем разница Как сделать апартаменты квартирой? Перевод апартаментов в квартиру возможен, но на особых условиях. Чтобы нежилое помещение превратить в квартиру, необходимо соблюдение основных требований.

Развитая инфраструктура или готовность застройщика создать новые социальные объекты.
Соответствие санитарным требованиям, которые выдвигает Жилищный кодекс к стандартному жилью (нормативам по минимальному метражу комнат, ширине проемов в несущих стенах, пожарной безопасности, инсоляции и инженерным системам).
Отсутствие наложенных другими лицами обременений.

Главным критерием перевода специалисты называют двухчасовой интервал ежедневного попадания солнечного света в жилые комнаты. Если окна выходят на атриум или в «колодец», такое помещение не может стать жилым. По вопросу смены статуса апартаментов нужно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда, и предоставить:

правоустанавливающие документы;
заявление о переводе;
технический паспорт БТИ;
поэтажный план здания;
проект перепланировки/переустройства помещения.

Массовое обращение жильцов к застройщику с просьбой осуществить перевод здания в целом позволит сократить срок ожидания события. А некоторые девелоперы решают вопрос перевода апартаментов в жилье еще до ввода дома в эксплуатацию.

sovetyuristov.ru

Перевод апартаментов в жилой фонд

Сегодня на рынке недвижимости появляется все больше проектов, включающих в себя как квартиры, так и апартаменты. Не секрет, что последние более привлекательны для покупателей, так как они значительно дешевле. Многие стараются приобрести апартаменты и впоследствии перевести их в статус жилой недвижимости.

На рынке элитной недвижимости, прежде всего, обращают внимание на стоимость, а так же на сумму налога. Отличие в стоимости эксплуатационных услуг уже не так важно. В этом случае большинство покупателей не заботит вопрос прописки, социальной инфраструктуры – они уже имею жилплощадь, и вопрос со здравоохранением, детскими садами и тд. уже решен.

В сегментах «комфорт» и «эконом» стоит задуматься. Если выгода в стоимости, которую он имеет в момент приобретения, оправдывает его последующие траты и отсутствует необходимость оформления прописки, то апартаменты можно покупать. Стоит учесть так же и выгоду от налогообложения, так как кадастровая стоимость нежилого помещения значительно ниже квартир. Перевод апартаментов в жилье в данном случае не оправдан, иногда сумма перевода перекрывает разницу в стоимости покупки.

Существует ряд требования для перевода апартаментов в жилой фонд. Необходимо, чтобы помещение отвечало требованиям законодательства к жилым помещениям. Наиболее важными критериями являются – необходимый метраж комнат, освещенность (в комнаты должен попадать дневной свет), тепловой контур, инженерные системы. Например, апартаменты с окнами в «колодец» перевести в жилой фонд будет невозможно. Так же, в соответствии с законодательством РФ, невозможно осуществить перевод, если данное помещение имеет обременения, наложенные третьими лицами.

Как это делается

Чтобы осуществить перевод апартаментов в квартиру, необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда, предоставив комплект документов, включающих в себя технический паспорт БТИ и поэтажный план здания, в котором располагается помещение. Если будет осуществляться перепланировка, необходимо предоставить проект переустройства. На первый взгляд все легко, но практика показывает, что на осуществление перевода может уйти достаточно большое количество времени. Собственнику придется предоставить более двух десятков документов из различных госучреждений. При этом успешность проведения данного мероприятия не гарантирована. Больший успех ждут массовые обращения собственников к застройщику. В качестве примеров можно привести компании KR Properties, Vesper и Capital Group. Как правило, ряд девелоперов стараются решить вопрос с переводов еще до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Таким образом, повышается интерес к объекту и растет скорость его продажи.

Можно ли назвать классические квартиры и апартаменты конкурентами в условиях кризиса? Изменение статуса помещения с нежилого на жилое — это не панацея для застройщиков в кризисное время, а, скорее, один из вариантов повышения спроса. В кризисных условиях многие проекты приостановят свое развитие. Продаваться будут только грамотные проекты с правильной концепцией, которая отвечает сегодняшним требованиям.

Проконсультируйтесь со специалистом

На сегодняшний день мы готовы предложить Вам качественную юридическую помощь. Обращайтесь к юристам Агентства недвижимости Московско-парижского банка и мы поможем Вам разобраться с Вашей ситуацией минимизируя затраты и нервы.