Трудности перевода: как сделать из апартаментов квартиру. Апартаменты перевести в квартиру
Закон о переводе апартаментов в квартиру
Минстрой разработал законопроект о регулировании рынка апартаментовДокумент дает определение апартаментам и регулирует право собственности на такую недвижимость
Минстрой РФ подготовил законопроект о регулировании рынка апартаментов. Документ, включающий ряд поправок в Жилищный кодекс РФ, размещен на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.
Авторы проекта определяют апартаменты как «структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».
Жилищные отношения применительно к таким помещениям, а также к общему имуществу в многофункциональных зданиях, будут регулироваться Жилищным кодексом. Земельный участок, на котором расположено многофункциональное здание, является общей долевой собственностью владельцев апартаментов, говорится в документе.
Согласно проекту закона, собственники помещений в многофункциональном здании должны выбрать один из способов управления: самостоятельно, через товарищество собственников недвижимости либо с помощью управляющей организации. При этом стоимость управления, содержания и текущего ремонта общего имущества в таких домах будет устанавливаться решением общего собрания товарищества собственников недвижимости или общего собрания собственников помещений на срок не менее года.
Законопроект также разрешает собственникам перевод нежилых помещений в апартаменты. Если они расположены в здании, введенном в эксплуатацию до 1 января 2019 года, сделать это можно до 31 декабря 2021 года.
Напомним, в начале сентября фонд «Институт экономики города» внес в Минстрой законопроект о предоставлении апартаментам юридического статуса жилья. Документ предлагает сделать апартаменты отдельным типом жилой недвижимости и установить для них простую процедуру перевода из жилого помещения в нежилое. Если желающих жить в апартаментах не найдется, их в упрощенном порядке можно будет перевести в статус офисных помещений.
По данным Москомстройинвеста, сейчас в столице возводится около 800 тыс. кв. м апартаментов. Из них почти 30% строят на землях, отведенных под гостиницы, а 20% — на участках, выделенных под здания для временного проживания.
pronovostroy.ru
как перевести апартаменты в жилье
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBREСуществует только один законный способ сменить статус нежилого помещения на жилое. Прежде всего, апартаменты должны быть свободны от каких-либо обременений (скажем, залогов) и соответствовать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. В этом, собственно, и состоит главная проблема, потому что критериев отнесения объекта к числу жилых очень много, и прописаны они иногда смутно.
На этот счет есть специальное Положение Правительства о признании помещения жилым. В частности, оно гласит: «Размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения». Понятие удобства крайне субъективное, поэтому у чиновников есть широкие возможности отказать заявителю в переводе помещения. Требований по другим параметрам тоже очень много – они затрагивают размеры вспомогательных помещений, шумо-, гидро- и виброизоляцию помещений, инсоляцию, естественное освещение комнат и кухонь и т.п. Заявитель должен либо привести свое жилье в соответствие с норами, либо быть готов к этому. Поэтому, если перевод апартаментов в жилье требует технических работ или перепланировку, то собственнику потребуется проект переустройства. Это первый документ, который необходим для подачи на перевод.
Помимо этого, необходимо подготовить заявление на госуслугу по переводу нежилого помещения в жилое, паспорт, документы на апартаменты (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.п.), заключение о соответствии переводимого помещения жилью.
Все остальные бумаги, а именно – поэтажный план, выписка из техпаспорта, справка о техническом состоянии здания, поэтажный план дома, выписка из ЕГРН и т.п. – специалисты по госуслугам запрашивают сами. Впрочем, эти документы может предъявить по желанию собственник.
Комплект документов подается в Департамент городского имущества Москвы (ДГИ), через МФЦ или в режиме онлайн. Услуга бесплатная, а ее максимальный срок – 48 рабочих дней. Собственник получает выписку о принятии его документов, а также перечень бумаг, которые чиновники запросят самостоятельно. В течение трех рабочих дней ДГИ уведомляет о своем решении. Если оно положительное, то собственник начинает переустройство согласно составленному плану. После завершения работ их результаты оценивает приемочная комиссия, которая составляет акт. Именно этот документ становится прямым основанием для переведения апартамента в статус жилого помещения.
Затем собственник обращается к кадастровому инженеру, который составляет новый технический план помещения. Он подготавливается в электронной форме и передается в Росреестр, который вносит изменения в Единый государственный реестр недвижимости. С этого момента в течение 15 рабочих дней Росреестр вносит изменения в запись об объекте.
www.loft-apart.ru
Как перевести апартаменты в жилое помещение
При покупке недвижимости в комплексной застройке важно предварительно выяснить у продавца, к какой категории принадлежит помещение. Это позволит заранее оценить траты времени и средств на его дальнейшее оформление. Изначально реализуемое помещение может принадлежать к жилому или нежилому фонду. В последнем случае перед подписанием договора долевого участия стоит узнать, можно ли будет беспрепятственно осуществить перевод квадратных метров в статус жилья. Чаще всего для этого не существует серьезных препятствий, особенно если помещение не задумывалось как офис или цех. Чтобы перевести апартаменты в статус жилья, потребуется отдельный пакет документов.
Почему апартаменты могут продаваться в составе нежилого фонда?
В некоторых случаях застройщик предлагает под поселение помещения, формально принадлежащие к нежилому фонду. Они имеют все необходимые инженерные коммуникации, современный интерьер и выгодное расположение. Изначально апартаменты часто создаются как часть бизнес-центра, в котором первые этажи заняты офисами. В этом случае человеку будет удобно купить жилье несколькими этажами выше от рабочего места. Кроме того, в МФК MatchPoint и подобных комплексах уже есть все необходимое для жизни: магазины, фитнес-центры, рестораны и т.д. Поэтому такой вариант проживания по-настоящему практичен.
Одновременно с этим, строительной компании не приходится соблюдать строгие правила при возведении здания, хотя предусматривается возможность в дальнейшем получить статус жилого помещения. Существенный недостаток такой покупки только один – владелец не может там зарегистрироваться официально (прописаться). Это не имеет значения для тех, в чьей собственности в Москве или области находится стандартное жилье. Последнее обычно просто сдают в аренду, переезжая на новое место. Но это не вариант для иногородних клиентов, которые хотели бы получить прописку в ЖК MatchPoint.
Возникает вопрос – почему таким покупателям не подобрать квартиру в обычном доме. Ответ на него прост: проживание в центре города около Филевского паркаудобно и престижно, отыскать подобные варианты в стандартных домах невозможно. Формально нежилая апартаментная недвижимость стоит на 15-25% меньше, нежели обычное жилье в Москве аналогичных параметров.
Порядок перевода апартаментов в квартиру
Интересоваться, как перевести апартаменты в фонд жилой недвижимости необходимо еще до покупки, чтобы решить для себя, стоит ли игра свеч. Осуществить такую операцию в жилом комплексе MatchPoint может владелец помещения или его представитель по доверенности. Для перевода квадратных метров в жилое помещение потребуется небольшой пакет документов:
- стандартное заявление на соответствующую операцию;
- техническая документация на квартиру;
- поэтажные планы всего здания;
- проект перепланировки, если вы собираетесь изменить устройство квартиры по собственному желанию или для соответствия жилым нормам;
- оплата государственной пошлины.
Пакет бумаг о переводе в жилой фонд можно подать в Росреестр или через многофункциональный центр (МФЦ). Ожидание решения официальных органов относительно адреса ул. Василисы Кожиной, вл. 13 продлится около 45 дней, после чего собственник получит соответствующее уведомление. В нем будет указано, возможен ли перевод помещения у метро «Фили» в новый статус. На данный момент недвижимость около парка «Фили» можно купить по договору долевого участия. Но переоформление статуса помещения будет возможно только после введения дома в эксплуатацию, выдачи всех документов и получения официального права собственности, т.е. в 2019-2020 годах.
matchpointhouse.ru
как сделать из апартаментов квартиру
Источник фотографииПоменять статус апартаментов на жильё сложно, но можно, однако те девелоперы, кому удалось это сделать, стараются детали не афишировать.
Сами мы не местные
Для начала разберёмся, зачем покупателям дорогих апартаментов переводить их в жилой фонд. Игроки рынка элитного жилья без устали твердят, что клиенты не видят никакой разницы между жилым и нежилым фондом, так как у каждого богатого человека уже есть по несколько квартир и коттеджей, а следовательно, возможность прописки не имеет значения. Но как обстоят дела в реальности?
«Согласно нашей статистике прописка в апартаментах важна для 15–25% их потенциальных покупателей, – делится руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Юлия Кравчук. – Как правило, это люди, переезжающие в столицу из других городов или стран СНГ, и апартаменты в таком случае являются их единственным жильём в Москве».
В частности, по данным директора департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игоря Быченка, в комплексе «IQ-квартал», расположенном в «Москва-Сити», около 20% покупателей – это жители других городов. Причём при подсчете в графу «иногородние» попадают не все, а только те, кто впервые приобретает недвижимость в столице, замечает управляющий партнёр компании ZIP Realty Евгений Скоморовский.
Шаг за шагом
Сегодня пошаговая схема перевода выглядит следующим образом: сначала, рассказывает гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, нужно написать заявление в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а потом получить выписку из распоряжения о переводе помещения из нежилого фонда в жилой. К этому документу необходимо приложить аналогичную выписку из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Далее – предоставить акт о завершенном переустройстве или перепланировке.
БТИ вносит соответствующие изменения в учётно-техническую документацию по объекту. При удачном исходе копию распоряжения департамент отправляет в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для внесения изменений в ЕГРП.
«Официально перевод выглядит несложно и осуществляется в режиме «одного окна», – добавляет Елизавета Некрасова. – Однако процесс может затянуться на годы, поскольку существуют десятки поводов для отказа в переводе».
Под угрозой сноса
Тем не менее прецеденты перевода существуют. Первый случай, рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, произошёл ещё до появления термина «апартаменты». В середине «нулевых» на рынок вышел проект «Остров фантазий», расположенный в Татаровской пойме района Крылатское. Юридически земля, на которой он был построен, предназначалась для спорта и рекреации, а помещения – «для временного проживания».
Несоответствие объектов недвижимости назначению земельного участка привело к трудностям с регистрацией права собственности. И покупателям пришлось действовать через суд, переводя свою недвижимость в статус постоянного жилья, а уже после этого регистрировать права на собственность.
Причём, добавляет эксперт, у покупателей был особый стимул получить статус полноценного жилья: московские власти оспаривали законность постройки, вплоть до требований сноса незаконно возведенных сооружений. А снести построенное жильё, находящееся на учете Росрегистрации, гораздо сложнее.
История первая: плотность застройки
Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв. метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.
История вторая: соблюдая нормативы
Нечто похожее произошло с проектом «Богословский, 12», возведённым в 2010 году в рамках ЖК «Сытинский». Семь этажей этого дома изначально получили статус жилья, а восьмой – апартаментов. Однако, как замечает руководитель блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, ещё на стадии строительства застройщик анонсировал покупателям, что в будущем появится возможность перевода апартаментов в жильё. И после сдачи объекта госкомиссии сдержал свое обещание.
Директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба» Наталья Немчанинова добавляет, что в этом проекте при проектировании апартаментов изначально соблюдались технические требования для жилых помещений: нормативы по звукоизоляции, освещённости, минимальному метражу комнат, ширине несущих проемов, требования к тепловому контуру, пожарной безопасности и инженерным системам.
История третья: по законам рынка
Когда речь заходит о переводе из апартаментов в жильё, чаще всего риэлторы вспоминают комплекс «Легенды Цветного», построенный в 2010 году компанией Capital Group. Изначально этот проект вышел на рынок как бизнес-центр с апартаментами. Но на этапе окончания строительства, говорит Наталья Немчанинова, апартаменты в нем получили статус нежилых помещений. В Capital Group отказались комментировать историю перевода, но участники элитного рынка полагают, что к изменению юридического статуса застройщика подтолкнула рыночная ситуация.
«Апартаменты в этом комплексе были большой площади и плохо продавались, поскольку проект ориентирован на luxury-сегмент, – объясняет управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. – А после перевода в жилой фонд привлекательность квартир значительно увеличилась, и они стали ликвидны».
История четвёртая: дань истории
Изначально особняк в Пречистенском переулке, построенный в 1912 году по проекту немецкого архитектора Густава Гельриха, был жилым домом. Однако в советское время его статус изменили. Несколько лет назад компания Vesper реконструировала особняк. Площади проекта, получившего название «Дом Гельриха», распродавались как апартаменты, на 10–15% ниже стоимости жилых аналогов. Однако в 2013 году, к моменту завершения строительных работ, покупатели вышли к застройщику с предложением поменять юридический статус недвижимости, а расходы за перевод в жильё взяли на себя. На эту операцию у компании Vesper ушло четыре месяца. Правда, никаких подробностей у застройщика узнать не удалось.
Назад в будущее
В ближайшее время правительство Москвы, скорее всего, ужесточит нормы для апартаментов, и тогда число девелоперов, желающих перевести их в жилую недвижимость, увеличится.
«Пока апартаменты находятся в более выгодном положении с точки зрения себестоимости строительства и девелоперу выгоднее продать их на 10–15% дешевле, чем менять проект, – рассуждает Ирина Могилатова. – Однако после нововведений ситуация в корне изменится».
То есть всё вернётся к стандартной схеме: застройщики будут возводить жильё. А апартаменты постепенно уйдут с рынка.
news.ners.ru
Перевод апартаментов в квартиру. Особенности апартаментов
По поводу инсоляции. Основного параметра, который преимущественно определяет возможность перевода апартаментов в квартиру.
Два года назад я разбирался по какому принципу MR Groop переводит или нет апартаменты в квартиры.
Рисовал на схеме где продаются апартаменты застройщиком. Прикладываю весьма наглядную диаграмму по Водному.
Очень показательно видно на Водном, что 4 и 5 корпус с самой плохой инсоляцией. Солнце успевает только в половину помещений попасть по нормам (не менее 2 часов в день). Остальные помещения (выделено красным) не зависимо от этажа остаются апартаментами.
Для лучшего понимания как солнце освещает нас в течении года дополнил картинкой с изображением домика, окна которого смотрят с картинки на север. Это понятно по глубокой тени в которой находятся окна в течении всего года. Поэтому жилые дома строго на север окнами ориентируют только в крайнем случае. Когда выбора нет или плохой проект.
В то же время в Н21 ориентация по сторонам света продуманная. С юго-запада на северо-восток. По форме сверху здание Н21 напоминает магнитную стрелку компаса. Взаимное расположение с Лотосом и его плоскостями остекления позволяет допустить, что результат экспертизы по инсоляции могут пройти все площади. Учитывая также огромную площадь остекления и высоту потолков.
Вопрос только насколько этот перевод в квартиры будет интересен крупным инвесторам, застройщику и городу. И будет ли компромисс интересов. Мелких инвесторов, вроде меня, в Н21 не так много. Наверное, в районе 5-7% от общего числа апартаментов. Нас и спрашивать не будут. Но и доплачивать за перевод очень маловероятно, что не попросят.
Если перевод произойдет, то выиграют почти все. Кроме тех, кто еще только предполагал купить в Н21 именно апартаменты. И кто непременно хотел именно апартаменты из тех кто уже купил.
Тот же MR Groop сейчас завершает комплекс апартаментов Басманный переулок 5. Всего 264 апартамента. Застройщик решил не переводить в квартиры. Наверное, посчитал, что слишком мало помещений в результате получится, чтобы в такую сложную историю ввязываться.
Двинцев 14 тоже MR Groop не переводил. Но там всего 52 апартамента.
pronovostroy.ru
Перевод апартаментов в жилой фонд (корпус Южный) - Страница 3 - Общие вопросы ЖК Ясный
В начале февраля 2018 года мы решили расторгнуть ДДУ на "нежилое помещение" в 3-м корпусе.
Подали в офисе ЖК Ясный соответствующее заявление.
Четвертый раз нам пообещали перевод "нежилого помещения" в "жилое".
Первый раз - при заключении ДДУ в июле 2017-го, второй раз - к Новому 2018 году, третий раз - к началу февраля месяца, четвертый раз - к концу марта 2018....
Понимая то, что, что то не получается у застройщика по этому вопросу, решили дальше не рисковать.
Не готовы мы получить статус "апартаментов" и в дальнейшем не иметь ни прописки в Москве ни чего другого, соответственно.
Понимаем, что после ввода в эксплуатацию и выдачу ключей-так и останемся ни с чем. Потом мы вообще "на фиг" ни кому не будем нужны!!!
Что называется - ПОПАЛИ....
Вы уже подали заявление о расторжении?
Я вчера разговаривала со своим менеджером - они уже переносят срок перевода до конца мая! Предложила подъехать в очередной раз переподписать доп. соглашение! Я отказалась.
Я просила, чтобы мне хотя бы скан прислали предыдущего допа. Менеджер "в грудь себя била", что вышлют, в итоге скана нет и не будет!
Ещё она сказала, что все письма и претензии необходимо направлять непосредственно застройщику - по почте, в противном случае, они входящие документы у себя не регистрируют и не отвечают ((
Так что если вы передали письму менеджеру, вряд ли получите на него ответ от застройщика ((
У меня аналогичная ситуация с апартаментами в 3 корпусе - Допсоглашение не выдали на руки. При этом менеджер обещала, что при передаче ключей мне будут передавать квартиру, а не апартаменты, ссылаясь на позитивный опыт застройщика в таких переводах, например в ЖК Перовский. Сегодня решила проверить, как же обстоит дело с ЖК Перовский. Посмотрела Проектную декларацию 18-77-000188-01 от 29.03.2018 http://p-sky.ru/docs/pd-29-03-2018.pdf (т.е. самую последнюю) и увидела следующее - у корпуса 3 (изначально апартаменты) назначение объекта - жилое (п. 9.2.17, стр. 29), также начиная со стр. 129 декларации перечислены все помещения по 3 корпусу с указанием их назначения - они все жилые. В декларации от 31.01.2017 по 3 корпусу было указано назначение - нежилое. Отсюда могу сделать вывод, что действительно был успешный перевод по этому ЖК. И менеджер в этом примере меня не обманула. Остается только надеятся, что и по нашему ЖК все пройдет также и апарты будут переведены в жилые помещения.
Мне на днях менеджер показывала скан доп.соглашений, подписанных застройщиком с теми, кто переподписался на перевод до конца мая - копии предыдущих дс так и не прислали.
Говорит, что уже и не знает, чего ждать от застройщика по срокам, но раз начал людям хотя бы сканы допников рассылать, то, наверное, в этот раз в сроках уверен.
Пригласила на показ корпуса - говорит, уже почти всё доделано.
Вот планирую в ближайшее время подъехать посмотреть внутреннюю отделку корпуса, заодно переподписать ДС со сроком до конца мая. Очень надеюсь, что в этот раз хотя бы копию пришлют))
yasny.info
Перевод апартаментов в жилой фонд
Давно известно, что юридический статус апартаментов регламентирован в свидетельстве на право собственности — апартаменты классифицируются как нежилое помещение со всеми вытекающими из этого последствиями. Однако некоторые удачливые девелоперы сумели перевести свои апартаменты в жилой фонд, т.е. присвоить им статус жилья. Тонкости таких манипуляций стараются держать в секрете, однако важнее ответить на другой вопрос:
Зачем вообще это нужно девелоперам и рядовым собственникам апартаментов?
На этот вопрос существует три ответа:
1) Тарифы коммунальных услуг в апартаментах могут превышать квартирные тарифы в 3 и более раз. К тому же после принятия новых поправок к закону «О налоге на имущество физических лиц» владельцы апартаментов будут платить 0,5% от кадастровой стоимости в виде налога на недвижимость, что значительно выше налога на квартиры из жилого фонда (0,1-0,2%).
2) Как это не удивительно, но около 25% покупателей апартаментов заинтересованы в решении вопроса прописки в Москве, а покупка апартаментов, т.е. помещений нежилого фонда дает возможность лишь временной регистрации.
3) Девелоперы хотят перевести свои апартаменты в жилой фонд для повышения статуса продаваемой недвижимости.
Примеры успешной трансформации
Пример первый: остров временного проживания
Десять лет назад, когда термин «апартаменты» был знаком только по произведениям «Голливуда», любопытный казус произошел с жилым кварталом малоэтажных особняков «Остров фантазий». На земле, предназначенной для спортивных сооружений и рекреаций, были построены объекты недвижимости со статусом временного проживания. Проданы — как жилые. Этот юридический диссонанс вызвал у местных чиновников желание снести все возведенные дома, но собственникам апартаментов «временного проживания» удалось вовремя перевести недвижимость в жилой фонд и зарегистрировать права собственности на него через суд.
Пример второй: построили немного лишнего
Возводя «Кутузовскую Ривьеру», компания Mirax Group допустила превышение плотности застройки на одну десятую. Этот избыток был реализован в форме нежилых помещений-апартаментов. Всего за 90 000 долларов Mirax Group превратила их в жилой фонд. Деньги на процедуру перевода отдали сами владельцы нежилой недвижимости.
Пример третий: все по правилам
Распространенная ситуация в сегменте апарт-комплексов на базе старинных особняков: все этажи дома зарегистрированы как жилые, а последний (мансардный) — как апартаменты.
В случае с комплексом «Богословский, 12», застройщик честно сообщал об этом. Но покупателям обещали, что после сдачи объекта нежилые помещения переведут в жилые. Обещание сдержали!
Пример четверый: слишком дорого
Уникальный случай волшебного превращения только что построенных апартаментов был замечен в МФК «Легенды Цветного». Владельцы Capital Group оставляют ситуацию без комментариев.
Игроки рынка элитного жилья делают свои предположения: недвижимость в «Легендах Цветного» ориентировалась на сегмент люкс-премиум. Масштабная площадь апартаментов, их высокая цена не подтвердила возложенных на нее ожиданий. Для возвращения инвестиций пришлось переводить проект в жилой фонд и реализовывать как более привлекательный вариант.
Пример пятый: любители старины
Компания Vesper после реставрации старого особняка в Пречистенском переулке, 14 «Дом Гельриха» продавала его площади как апартаменты. Стоимость их была ниже, чем у жилого фонда. Покупатели обратились с просьбой к руководству Vesper о переводе за их средства. Операция потребовала около четырех месяцев.
Информационный источник: elitnoe.ru
moskvadeluxe.ru
