Аренда с правом выкупа квартиры: Аренда квартиры с последующим выкупом: как это работает

Содержание

Аренда с правом выкупа: а есть ли смысл?

Нехватка денег на первый взнос – это одна из главных проблем, мешающих жителям Латвии купить квартиру в ипотеку. Выходом из этой ситуации может стать особый вид покупки недвижимости – аренда с правом выкупа. Сегодня воспользоваться этой услугой предлагают некоторые девелоперы и даже владельца частного жилья. При этом у аренды с правом выкупа есть свои подводные камни, о которых стоит знать заранее.

Такой вид продажи недвижимости, как аренда с правом выкупа, девелоперы в шутку называют кризисным вариантом продажи жилья. Действительно, 10 лет назад, когда цены на недвижимости рухнули на 50-70%, и рынок фактически остановился и банки прекратили кредитование, нужно было искать варианты, каким образом можно продать остатки недвижимости. Сейчас у аренды с правом выкупа – другие причины. А именно – слишком строгая банковская политика и отсутствие средств для первого взноса.

Эксперты сразу предупреждают: не следует путать аренду с правом выкупа и покупку в рассрочку. Аренда с правом выкупа подразумевает право арендатора в определенный срок приобрести жилье, но имущественные права нового собственника фиксируются в Земельной книге только в тот момент, когда прежний владелец жилья получит всю сумму. При покупке же в рассрочку собственность сразу регистрируется на нового владельца.

Выгода для покупателя заключается не только в то, что ему не надо сразу же оформлять банковский кредит, но еще и в том, что он начинает жить в квартире еще до покупки. У него есть возможность присмотреться к ней, оценить все плюсы и минусы и спустя время – принять решение. Как правило, наиболее распространенный срок аренды 1-3 года. Будущий владелец жилья должен внести минимальный первый взнос за квартиру – 5-7% от суммы продажи. Затем он начинает платить ежемесячную аренду. Она складывается из двух частей: арендной платы и небольшого накопительного взноса. То есть покупателю сразу стоит рассчитывать на то, что в эти годы он будет платить за аренду с правом выкупа больше денег, чем он бы просто снимал такую же квартиру. То есть удовольствие получается отнюдь не дешевое. Зато все накопленные средства не пропадают, а засчитываются в конечную суммы покупки.

Через 2 года у арендатора обычно находятся какие-то варианты, чтобы упорядочить свое финансовое положение и найти остальную сумму. Все это время ответственность за собственность лежит на продавце. Если же покупатель за указанный срок не нашел нужную сумму (например, не оформил кредит в банке), то он лишается права выкупа жилья. Получается, что он просто арендовал квартиру по завышенной цене.
Кроме того, всегда есть риск, что через два-три года аренды, когда придет срок заключать сделку по заранее оговоренной цене, эта цена не будет отвечать рыночной ситуации. Либо продавцу окажется невыгодно, либо покупателю. В новых проектах покупатель рискует еще и тем, что девелопер может стать за эти пару лет неплатежеспособным. И такое на рынке также бывало.

Много ли в Латвии проектов, квартиры в которых можно купить с помощью аренды с правом выкупа?

К примеру, пару лет назад группа предприятий HANNER разработала программу поддержки «Арендопокупка», которая должна облегчить процесс приобретения жилья в новом проекте Jaunā Teika. Используя услугу «Арендопокупка», компания дает возможность зарезервировать квартиру, внеся всего 5% от общей стоимости жилья. Услуга предусматривает, что с момента заселения клиента в новую собственность он ежемесячно платит за аренду 0,5% стоимости жилья, а договор о приобретении жилья заключается в течение двух лет. Все платежи в стопроцентном объеме направляются на первый взнос.

Частные дома в Пиньках – еще один объект для тех, кто не готов покупать квартиру сразу. Правда срок аренды предлагается меньший – всего год. За это время арендатор должен платить по 1350 евро в месяц, и через год заключить договор купли-продажи. Накопленные средства будут учитываться как первый взнос.

Есть объекты рядных домов в Марупе в проекте Veczariņi с особняками от 123 до 309 м². Для них разработано особое предложение «Нанимай и копи». Условия таковы: первый взнос при заключении договора составляет до 9 % от стоимости жилья, а объем ежегодного платежа по договору найма с правом выкупа составляет 6 % от стоимости жилья. Заключив договор на 1−3 года, арендатор получает право самому решать, как ему распорядиться жильем: оформлять дом в собственность, расторгнуть договор или даже передать третьему лицу право найма вместе с накопленной на депозите суммой.

Интересно, что компания Apella можно сказать специализируется на таком виде покупки жилья, как аренда с правом выкупа. Совместно с банком Rietumu в свое время было разработано предложение накопительной аренды «Арендуй и копи». Условия – примерно такие же, что и по рынку в целом: первоначальный платеж составляет 5-7% от стоимости арендуемой квартиры; размер ежегодной платы по договору аренды с правом выкупа – 6% от стоимости квартиры. В реальном примере это выглядит так.

Предположим, покупатель присмотрел себе квартиру за 85 тысяч евро. Ее стоимость фиксируется в момент заключения договора, и как изменится эта стоимость через 2-3 года – уже не имеет значения. Ему придется внести первый взнос за квартиру (5% от стоимости арендуемого жилья) – 4 250 евро. Далее ежемесячный платеж составит 426 евро (из них арендный платеж – 213 евро и взнос на накопительный депозит – 213 евро). В итоге сумма, накопленная за 36 месяцев действия договора аренды с правом выкупа составит 11 918 евро (14% от стоимости арендуемого жилья). Остаток суммы покупатель должен будет внести после окончания аренды, например, оформив кредит в банке.

О чем предупреждают эксперты рынка недвижимости, так это о рисках при оформлении аренды с правом выкупа. Например, юрист Arco Real Агнесе Бролиша напоминает: несмотря на то, что покупка недвижимости во время срока аренды кажется простым процессом, в основе успешной сделки лежит консенсуальное соглашение о возможности выкупа жилья и его нюансах. Когда стороны пришли к соглашению, между ними заключается письменный договор аренды, подготовленный юристом или нотариусом, в содержании которого отражается срок договора, размер ежемесячной арендной платы и покупная стоимость жилья, в счет которой зачисляется внесенная арендная плата, если покупатель во время срока аренды принимает решение приобрести имущество.

После заключения договора и уплаты арендатором депозита для обеспечения безопасности сделки в земельной книге желательно закрепить ограничения на обременение и отчуждения предмета договора – жилья – собственником. Если недвижимое имущество заложено в банке, для внесения отметки в земельную книгу необходимо согласие кредитного учреждения.

Одним из главных аспектов, о которых нужно договориться, является момент перехода права собственности. Будут ли права покупателя на собственность зарегистрированы уже в самом начале, или же только в конце сделки? Будет ли для обеспечения прав владельца зарегистрирована ипотека? Какая из сторон и при каких условиях имеет право подать в Земельную книгу документы для регистрации прав собственности на недвижимость?

Если права на собственность сохраняются за продавцом, у покупателя будут весьма ограниченные права на распоряжение имуществом – для большей части действий над недвижимостью, например, строительства, потребуется разрешение владельца. В таком случае нужно описать определенный порядок и сроки для получения необходимых согласований.

По словам эксперта, чтобы придать смене собственника юридическое основание, стороны в срок, оговоренный в договоре аренды, например, после уплаты покупной стоимости в полном размере или раньше, должны заключить договор купли-продажи. Это необходимо для того, чтобы оформить прошение о закреплении права собственности у нотариуса и подачи в земельную книгу.

Очень важно детально согласовать обязательства сторон и порядок решения различных вопросов, ведь и в случае покупки в рассрочку, и при аренде с правом выкупа договор заключается на длительное время. Не исключено, что ситуации, персоны и их представители могут меняться, а в случае спора отзываться на устные договоренности и общепринятые нормы не имеет смысла.

Обеим сторонам нужно договориться о последствиях, возникающих при задержке платежей. Так, например, в Гражданском праве предусмотрено, что в случае задержки хотя бы двух платежей, продавец имеет право потребовать расторжение договора, а также компенсацию за пользование имуществом и возмещение убытков.
У аренды с правом выкупа есть свои плюсы и минусы. Как правило, арендная плата, при аренде недвижимости с правом выкупа, несколько выше, чем при простой аренде. В некоторых случая, цену объекта продавцы заявляют более высокую – до 10% по сравнению с ценой при покупке без аренды. Таким образом, владельцы недвижимости перестраховываются от возможных рисков, так как арендатор может передумать и отказаться от покупки жилья.

Но есть и положительные моменты. Например, для арендатора-покупателя подобная услуга – это возможность провести своеобразный «тест-драйв» жилья и за время аренды появляется возможность ответить на многие вопросы: нравится ли ему данный район, нравятся ли конкретный дом и квартира, насколько удобна инфраструктура и т. д. . Также положительной стороной для арендатора является возможность, фактически проживая в квартире, накопить средства для первого взноса по кредиту за счет выплачиваемой арендной платы.

По этой причине аренда с правом выкупа лучше всего подойдёт для молодых семей, которые хотят иметь свое жилье, но их возможности не настолько велики, чтобы сразу купить квартиру, а накопления небольшие. Как известно, банки требуют на первый взнос для получения ипотечного кредита 15% от стоимости недвижимости, что составляет в среднем 10 тыс. евро, и молодой семье приходится копить эту сумму по 5-10 лет.

Накопительная аренда позволит фактически уже заплатить нужные 15% за 2-3 года. И тогда семья сможет пойти в банк с подтверждением того, что такое накопление уже имеется, чтобы получить кредит.

Конечно, за этот срок может случиться всякое. Например, изменятся финансовые условия, могут случиться другие, непредвиденные кризисные ситуации, банки могут выдвинуть дополнительные условия, которые через несколько лет не позволят продолжить выкуп жилья. И с этим риском тоже надо считаться.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Договор аренды с правом выкупа жилого помещения. Аренда квартиры с правом выкупа. Пошаговая инструкция по оформлению договора аренды с правом выкупа недвижимости, особенности и порядок.

Юридическая сторона вопроса

Довольно часто случается так, что у организаций и частных лиц нет необходимых средств для выкупа арендуемого объекта или участка. И тогда заключается договор аренды с последующим выкупом.

Как происходят выплаты

Выплаты по аренде идут в стоимость оплаты последующего выкупа объекта. Изначально данные процедуры производили только предприниматели, но в последнее время мы замечаем тенденцию при которой всё чаще такой возможностью пользуются частные лица. Чаще всего это касается аренды земельных участков с последующим выкупом.

В законодательных нормах, конкретно в гражданском кодексе говорится, что частное лицо или организация, по обоюдному согласию могут указать в договоре аренды возможность последующего выкупа. Или можно просто заключить дополнительный договор. Такой возможностью могут воспользоваться все кроме государственной власти и лиц представляющие её.

Также стоит отметить, что незначительные задолжности или просрочка выплат по аренде не является поводом для расторжения договора
и соответственно отказа в выкупе помещения. Очень спорные ситуации регулируются через суд при рассмотрении всех обстоятельств.

Для арендодателей действует закон № 159-ФЗ,
который гласит, что:

Минимальный непрерывный срок аренды помещения для возможного последующего выкупа должен составлять не менее 2 лет.
Также предприниматель должен осуществить выкуп в строго обозначенный срок. Законы относительно этих сроков часто меняются. Важно рассмотреть законы конкретно данного времени, чтобы возможно было воспользоваться своим правом.

Также в законодательстве имеется перечень помещений, которые не могут быть выкуплены при аренде.
К ним относятся помещения, которые могут быть в собственности только у государства или у власти субъектов. Также это лесные, водные ресурсы и объекты государственного значения. Выкуп помещений при аренде является для предпринимателя или частника заведомо выгодным и по этой причине такая масса ограничений.

Что из себя представляет аренда квартиры с последующим выкупом

На сегодняшний день есть огромное количество способов приобретения жилья. Самыми распространенными является покупка квартиры в новостройке либо во вторичном фонде жилья. Но также есть менее популярный, но при этом набирающий обороты способ приобретения жилья. В нашей стране есть возможность аренды жилья у государства с последующим выкупом.

Чаще всего используют два способа приобретения жилья: первый это договор купли-продажи и второй это ипотечный кредит.

Данные способы не всем подходят по той причине, что требуют единовременной выплаты большой суммы денег. Ну а аренда квартиры будет выгодна обеим сторонам при условии соблюдения всех юридических нюансов.

Всё же этот договор особенно выгоден арендатору. Он освобождается от необходимости оформлять в банке кредит, и при этом также освобождается от банковских процентов.

Арендатор имеет право жить в квартире и получает на неё все права,
при этом нет необходимости сбора огромного количества справок. Он может обустраивать жилище, делать перепланировку и ремонт на своё усмотрение. И что особенно важно он может расторгнуть договор на законных основаниях, при этом обе стороны не будут в минусе.

Если говорить о преимуществах человека сдающего квартиру внаем с последующим выкупом. Он ставит цену на свою недвижимость несколько выше цены на рынке. Также он застрахован от мошенников, так как полные права собственности арендатор получает только, когда полностью выкупит жильё.

Стоит напомнить, что аренда жилья с последующим правом выкупа является законным правом арендатора,
но не как не его обязанностью. Полностью сделка будет завершенной только тогда, когда арендующий человек вступит в права собственника. По закону любая аренда жилья может стать арендой с последующим правом выкупа недвижимости.

Как же на практике работает данная схема

В законодательстве Российской Федерации по этому поводу говорится, что в договор аренды может быть вписаны пункты о последующем выкупе имущества, после окончания срока аренды либо если арендатор заранее выплатит оговоренную сумму стоимости жилья.

Это значит, что при составлении договора аренды прописывается возможность последующего выкупа квартиры, при этом важно учесть следующие особенности:

В договоре не должно быть фраз, которые можно толковать в нескольких смыслах, это может привести к расторжению договора и последующем отказе в выкупе.
Договор последующего выкупа арендуемого жилья составляется в форме договора купли-продажи, об этом читайте ниже.
Главным условие в договоре последующего выкупа является размер цены выкупаемого жилья.

Для того чтобы выкупить жильё необходимо составить договор аренды и уже после выплаты всей необходимой суммы производится оформления договора купли-продажи.

Все нюансы относительно стоимости, размера и частоты платежей регулируются по обоюдному согласию арендатора и лица, сдающего жильё.

Данную процедуру можно рассматривать как инвестицию своих средств в покупку жилья. В настоящее время существует ряд организаций, которые предоставляют возможность аренды жилья с последующим выкупом, но срок такой аренды ограничивают в 15 лет
.

Оформляем аренду квартиры с последующим выкупом

Данный договор пока не приобрел особой популярности и на то следующие причины:

Владельцу жилья гораздо выгоднее сдавать жильё без возможности выкупа, так как это неплохой стабильный доход.
Стоимость данного жилья значительно выше рыночной. Это страхует продавца от убытков из-за инфляции.
В законодательстве на данный момент нет четких законов, регулирующих данную процедуру.
В отличие от рассрочки время выплаты увеличивается, что является минусом для продавца.
Жильё становится собственностью только при полной выплате всей суммы.
Большим риском является нестабильность цен на жильё.

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства очень важно в договоре учесть все нюансы. Сам документ представляет собой слияние договора купли-продажи и договора аренды жилья.

В договоре прописываются следующие условия:

Сумму выплат по аренде жилья, производимые раз в месяц или через другой удобный промежуток времени.
Указывается сумма при выплате которой квартира или иное жиль считается выкупленной, если этого не сделать, то договор последующего выкупа будет недействителен согласно статье ст.555 ГК РФ.
Указывается срок внесения арендной платы, прописывается число не позднее которого должна быть внесена сумма ежемесячной аренды.
Прописываются все условия на которых квартира переходит в собственность арендатору.
Прописывается условия ухода за квартирой, решается кто будет производить ремонтные работы во время аренды жилья.
Определяется кто берет под свою ответственность расходы по оформлению бумаг.
Прописываются условия относительно инфляции.

Данный договор частично регулируется ст. 624. ст. 554. ст. 555 ГК РФ. Но стоит помнить, что этот договор не имеет полной юридической силы.
Во избежание обмана возможно попросить собственника прописать вас в квартире, но он имеет полное право этого не делать. Этот договор чаще всего выгоден лишь одной стороне. Но если всё как следует продумать, то возможно прийти к общему соглашению.

Можно прописать получение собственником аванса. При продаже квартиры третьим лицам он будет обязан возместить двойную сумму. Данный договор весьма сложный и имеет массу нюансов и по этой причине стоит обратиться к профессиональным юристам.

Договор аренды жилища с последующим выкупом

В составлении договора найма вполне может справиться человек без профессионального образования, проштудировав законодательные акты и бланки договоров. Но всё же лучше для этого обратиться к профессионалу. Особенно если у вас есть сомнения в честности собственника и в том, что эта квартира может быть вам продана без особых сложностей.

Нюансы договора.

Отсутствие прямых законов, которые будут регулировать данный процесс.
Есть лишь косвенные законодательные акты, которые можно использовать в этом вопросе, по этой причине обе стороны рискуют.
Риск падения или роста цен на жильё.
Эта процедура занимает много времени и во время этого процесса можно сильно проиграть из-за резких ценовых скачков.
Арендатор рискует быть обманутым по той причине, что такой договор не регистрируется.

Данная статья призвана понятным языком рассказать людям об этой теме, для избегания массы неприятных моментов.

Договор аренды имущества с последующим выкупом является достаточно сложным документом с точки зрения юриспруденции. В нашей статье мы подробно расскажем о том, как правильно оформить договор аренды квартиры, автомобиля и другого имущества, какие сведения в него следует внести и другие нюансы.

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто — оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические. При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать:

Право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в договоре, в виде заключения будущего договора купли-продажи имущества. То есть, договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….».
Основным отличием договора аренды с выкупом от договора купли-продажи с рассрочкой платежа является оплата — в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором — только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости, переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества.
В договоре прописывается полное описание предмета аренды, а в последующем, приобретаемого имущества.
Также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно!
Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом — достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом — есть сочетание соглашений об аренде и купле-продажи недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов.

Важно!
Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения — родственниками, друзьями и т.д., что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу.

Важно!
Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договора, уплаченные суммы не возвращаются — они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов . Регистрируется договор только в момент перехода права собственности от наймодателю к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения:

Полное описание предмета договора

— адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование.

Важно!
Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности. То есть, даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

Переход права собственности по договору

— этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора — факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
Цена аренды жилья и выкупная стоимость

— без указания данных сведений договор будет считаться незаключенным.
Сроки и порядок оплаты

— одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.

Положения об аренде квартиры

— данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
Ответственность сторон
— еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

С точки зрения юриспруденции, при составлении документа о том, что был заключен договор аренды с правом выкупа, могут возникнуть некоторые трудности. Ведь этот документ сам по себе является сложным. Поэтому, прежде чем заключить договор и оформить документ о том, что был совершен данный акт, необходимо для начала ознакомиться со всеми особенностями этого процесса. Вы должны ознакомиться подробно с тем, как правильно заключать соглашения об аренде квартиры, автомобиля или любого другого имущества, а также знать о том, какие именно сведения вносятся в документ и ряд других нюансов. Вы можете найти и ознакомиться с образцами договоров аренды для последующего выкупав интернете в свободном доступе.

Аренда с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа

Договор аренды для выкупа недвижимости имеет массу преимуществ. Например, достаточно представить ситуацию, когда покупатель не имеет в наличии необходимую сумму денег на покупку недвижимости, автомобиля или другого имущества. Тогда можно поступить куда проще, чем, казалось бы – заключить сделку с владельцем имущества, которая заключается в аренде этого же имущества, но при условии последующего выкупа. Отличный выход из ситуации, причем не только для физических лиц, но и для юридических. Только прежде чем вы заключите подобную сделку, необходимо ознакомиться с нюансами, которые следует учесть при составлении договора.

Итак, заключая контракт на аренду имущества любого типа с возможностью выкупа, следует учесть
следующее:

В договоре об аренде имущества необходимо отметить то, что в дальнейшем у арендатора есть право на выкуп этого имущества. С законодательной стороны иногда отторгается приоритетное право арендатора на выкуп имущества, как и возможность, указать это право в договоре, в связи с заключением соглашения о купли-продажи. Таким образом, в договоре на аренду имущества необходимо уточнить этот вопрос, включив в него фразу следующего типа, в которой говориться о том, что: «Арендатор имеет полное право на последующий выкуп имущества, по окончанию срока аренды…».
Отличие между соглашением на аренду и соглашением на куплю-продажу заключается в способе оплаты. В первом варианте оплата происходит за аренду и стоимость выкупа, а во втором оплачиваются только платежи выкупного характера. Это значит, что в контракте необходимо указать стоимость выкупа и стоимость. Если эти сведения не будут указаны, то имущество не станет собственностью человека являющегося арендатором.
В контракте необходимо указать полное описание имущества, которое берется в аренду, а в дальнейшем перейдет во владения арендатора.
Кроме этого также фиксируются обязанности арендодателя, включающие передачу владения в собственность арендатору, по окончанию взносов выкупной стоимости.

Важно отметить тот факт, что арендатор не имеет обязанностей вносить стоимость выкупа, это его право, от которого он может и отказаться. То есть он имеет возможность и просто платить за аренду, не приобретая в дальнейшем имущество.

Акт заключения сделки на аренду недвижимости с последующим выкупом. Особенности

Несмотря на то, что соглашение об аренде недвижимости с возможностью выкупа хоть и является известным видом правоотношений, но это явление случается крайне редко. Чаще всего такая сделка заключается между предприятиями или в случае, когда сделка заключается с представителями государственной власти. Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения заключается по тем же правилам.

Заключение подобной сделки имеет ряд особенностей. Такое соглашение объединяет в себе заключение сразу двух документов: договора о найме недвижимости и о купле, а также продаже. В документе, который подтверждает то, что было заключено такое соглашение, нужно брать во внимание нюансы, касающиеся этих двух сделок.

Важно!
С учетом того, что закон не предусматривает точную трактовку данного контракта, то подобную сделку лучше заключать между теми, кто доверяет друг другу. То есть между родственниками, друзьями и так далее. Это позволит обойтись без разбирательств в суде, если вдруг возникнут спорные вопросы.

Также в контракте следует обратить особое внимание на указанную выкупную стоимость недвижимости. Ведь пока будет действовать договор, стоимость недвижимости может несколько измениться, в связи с этим интересы одной стороны могут пострадать. Поэтому необходимо установить собственный порядок индексации и указать в соглашении правильную стоимость на жилье. Или же можно доверить это дело опытному юристу. Образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом также можно взять у него.

Важно!
Жилье может перейти в собственность арендатора только при условии, что будет выплачена полная стоимость за недвижимость, а до того, как закончится срок действия договора, он является только лишь арендатором. Если же возникнет ситуация, которая требуется расторгнуть сделку, то уплаченная сумма не будет возмещена. В таком случае эта сумма будет приравнена к стоимости за аренду.

Нюансы заключения сделки

Документ о заключении сделки необходимо составить в письменном виде. Предоставляется он в трех экземплярах. Форма договора об аренде недвижимости с возможностью выкупа напоминает традиционный договор об аренде. Только к нему еще прилагаются некоторые элементы соглашения купли-продажи. Регистрация документа, который указывает о том, что была заключена сделка, будет произведена, когда недвижимость будет переходить в собственность арендатору. Лишь тогда вступают в силу правила купли-продажи.

Аренда недвижимости с правом выкупа

Основные положения

В соглашении должны быть учтены следующие положения:

Все сведения о предмете соглашения. Конкретно говоря – это адрес, по которому расположена недвижимость, занимаемая площадь, количество комнат и так далее. В акте о приеме-передаче имущества указывается текущее состояние недвижимости.
Важно!
Такое соглашение не исключает рисков. Одним из них можно считать то, что арендатор имеет право распоряжаться недвижимостью до того, как она превратиться в его собственность. Не исключено то, что квартира, которая не была под залогом или арестом до того, как была заключена сделка, может запросто по истечению срока действия договора оказаться там.
Привилегии на собственность переходит лишь, когда договор прекращается или истекает его срок действия. Но при условии, что была выплачена сумма стоимости выкупа. Стоит отметить, что такой договор заключается сроком до пяти лет. При этом соглашение следует зарегистрировать в случае передачи привилегий на собственность.
Стоимость за найм недвижимости и стоимость выкупа необходимо указывать в контракте в обязательном порядке. В случае, когда эти данные не будут указаны, тогда сделка окажется недействительной.
Одним из важнейших моментов в документе является указание сроков. Необходимо указать период «с» и «до» какого действует договор и порядок, в котором выполняется оплата. Если между сторонами не был уточнен момент, касающийся изменения цен на рынке недвижимости, то позже они имеют возможность оформить контракт, в котором будет указан момент, касающийся индексации цен. Но лучше, если это будет сразу указано в соглашении, как и окончательная стоимость недвижимости.
Важно!
Для того чтобы были доказательства осуществления платежей, лучше всего делать платежи в банке. Расчетный счет необходимо указать в договоре. Тогда не возникнет проблем с предъявлением доказательств о том, что выплаты происходили регулярно.
Правила, касающиеся аренды недвижимости. В договоре об аренде необходимо учитывать все моменты, которые касаются аренды. К таким моментам можно отнести: кто является плательщиком коммунальных услуг, когда владелец имеет право проводить осмотры недвижимости и многое другое. Все это обе стороны могут указать в договоре.
Вопрос ответственности является одним из важнейших. Это касается обеих сторон. Ведь каждая из сторон может отказаться от соблюдения пунктов в договоре, поэтому необходимо сразу включить вопрос ответственности.

Заключение

Из всего выше написанного следует подвести черту. Не стоит забывать, что подобные соглашения не исключают рисков, причем для обеих сторон. Поэтому, для начала проконсультируйтесь у профессионалов. В некоторых случаях такая сделка может показаться выгодной, например, когда нет всей суммы для покупки недвижимости.

Аренда квартиры с последующим выкупом не является слишком распространенной сделкой на рынке недвижимости. Каковы же особенности данной сделки, что необходимо предусмотреть перед ее заключением и как правильно составить договор? Попробуем разобраться.

Решение арендодателя внести квартиру в качестве залога для обеспечения кредита

В данном случае, если он не вернет кредит, квартира останется в залоге у банка и после выплат всех оговоренных платежей арендатору не удастся зарегистрировать право собственности на снимаемую недвижимость.

Единственный способ обезопасить себя от подобных ситуаций — попытаться договориться с арендодателем о прописке в квартире арендатора или, что было бы идеальным вариантом, несовершеннолетнего члена его семьи. Вряд ли подобную недвижимость банк будет рассматривать в качестве залога.

Колебания цен на недвижимость

Для того чтобы не попасть в ситуацию, когда из-за колебаний рынка недвижимости или высокой инфляции размер выплат по договору становится невыгодным для одной из сторон, необходимо уделить особое внимание регламентации этого условия.

Можно указать, что выплаты ежемесячно должны индексироваться на коэффициент инфляции или привязываться к среднему уровню рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости.

Как правильно составить договор аренды с последующим выкупом

Рассмотрим основные пункты соглашения, которые должны быть прописаны в каждом договоре аренды с последующим выкупом.

Срок договора

Лучше всего сделать соглашение бессрочным.

Оплата

Ежемесячный взнос арендодателя должен складываться из двух составляющих: арендного платежа и выкупного взноса. Как уже было описано выше, можно расписать индексацию каждого из платежей в зависимости от уровня инфляции и колебаний цен на рынке недвижимости.

Лучше всего предусмотреть возможность досрочного выкупа недвижимости. Также не лишним будет условие о том, что платежи на счет арендодателя должны проводиться через банковское отделение, что позволит обеим сторонам иметь их документальное подтверждение на случай возможного возникновения спорных ситуаций.

Объект аренды

Необходимо отразить адрес, площадь и планировку помещения. Желательно приложить к договору техническую документацию и копии правоустанавливающих документов на него.

Обязанности арендатора и арендодателя

Для того чтобы избежать споров и разногласий в будущем, необходимо четко обозначить, кто будет платить коммунальные платежи, проводить ремонт помещения и т. д.

Ответственность сторон

Важность данного раздела в договоре даже не нуждается в объяснении.

Александр Якунин, рмнт.ру

Аренда квартиры часто представляется нецелесообразной финансовой авантюрой, в которой участвуют граждане, снимающие жилье. Альтернативой варианту является ипотека или приобретение имущества в рассрочку. При этом ипотека зачастую невозможна без уплаты высоких процентов, а рассрочка требует дополнительных денег, сумма которых превышает затраты, связанные с фактической арендой жилья. Разберемся подробнее как составить договор аренды с последующим выкупом.

Сильные и слабые стороны сделки

Аренда квартиры с правом выкупа с условием дальнейшего выкупа не часто встречается на рынке жилья.

Рассмотрим преимущества и риски данной финансовой операции. К негативным моментам относятся
:

отсутствие конкретной формы договора;

слабая правоприменительная практика;

высокая вероятность изменения первоначальных условий;

переход прав собственности планируется в отдаленном будущем;

форма договора аренды с последующей реализацией имущественного объекта не предусмотрена положениями гражданского законодательства. Если владелец собственности решит привлечь для решения личных задач заемные средства, то он может предложить финансовому учреждению залог в виде квартиры.

Если покупатель не имеет регистрации в арендуемом жилье, он не сможет наложить запрет на сделку
. Наличие регистрации позволяет заблокировать сделку по предоставлению недвижимости в качестве залогового объекта по жилищному или ипотечному кредиту и максимально отстоять свои права на спорный объект:

до тех пор как гражданин, заинтересованный в продаже арендуемой квартире не получил права собственности его могут выселить из жилья, обосновав свою позицию изменением финансовых приоритетов;

владелец квартиры может обозначить в договоре фиксированную сумму, которая превысит ценовые значения, установленные на объекты недвижимости в долгосрочной перспективе.

Среди положительных сторон нужно отметить
:

низкий уровень платежей. Ежемесячные платежи при рассрочке или взносы по ипотечному кредиту существенно выше арендной платы;

возможность проживать в квартире или выполнить ремонтные работы до фактического вселения.

Оформление документов для аренды жилья

При заключении договора основными моментами являются следующие:

цена жилого объекта;
расчет суммы потенциального выкупа;
период и периодичность внесения платежей за квартиру;
момент перехода прав собственности;
условия передачи квартиры арендатору;
сроки передачи имущества;
стоимость квартиры, рассчитанная на основе рыночных показателей;
размер арендной платы;
условие об индексации платежей в зависимости от экономической конъюнктуры;
определение вида валюты для осуществления платежей.

Специфика рассматриваемого договора в том, что он не предполагает внесение корректировок в существенные условия на протяжении периода действия. Такое положение означает, что при изменении рыночных условий одна из сторон сделки может понести серьезные финансовые убытки.

Несмотря на подобные законодательные требования можно обойти, включив в положения договора пункт о возможности корректировки цены выкупа
.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Основные положения договора аренды квартиры с правом выкупа состоят в следующих моментах:

описание сдаваемой в аренду недвижимости
. В данном разделе прописаны технические характеристики жилья – количество жилых и вспомогательных помещений, их размер, наличие инженерных коммуникаций. Кроме того, могут указываться такие характеристики, как наличие косметического ремонта, установка стеклопакетов, дорогостоящего сантехнического оборудования и иные характеристики, позволяющие идентифицировать имущественный объект.

момент перехода прав собственности
. Данный пункт может вызывать разногласия между продавцом и покупателем арендованного имущества. Продавцу выгодно назначить дату, которая олицетворяет окончание периода уплаты арендных платежей. Покупатель заинтересован в более ранних датах, например, с момента визирования договора сторонами.

Переход прав реализуется через процедуру государственной регистрации прав собственности. Факт подписания договора аренды с последующей реализацией не означает арендатора на занимаемое имущество
.

Если владелец жилья будет игнорироваться оформление переданных прав собственности в установленном порядке, то данный шаг может быть произведен на основании вынесенного судебного решения.

оценка стоимости жилья
– является обязательным пунктом взаимных договоренностей. Для ее осуществления чаще всего пользуются помощью эксперта. Профессиональный аналитик рассчитает цену с учетом сопоставимых вариантов, экономических тенденций и прочих факторов влияющих на динамику стоимости квартир.

Выкупная стоимость в любой ситуации должна быть итогом соглашения с владельцем квартиры
. Цена может отталкиваться от инвентаризационной оценки или базироваться на информации, предоставленной независимой оценкой.

Финансовый показатель рассчитывается посредством суммирования рыночной стоимости и потенциальных убытков, к которым относят непосредственно ущерб и материальную выгоду, упущенную по результатам сделки.

сроки договора
— обязательный реквизит для всех гражданских договоров, предметом которых является сделка, направленная на реализацию имущества. Договор может оформляться на краткосрочную (1-2 года), среднесрочную (3-5лет) или долгосрочную перспективу (более 5 лет). Период зависит от заинтересованности покупателя и продавца в оперативной сделке, а продиктован материальными соображениями и нуждой в денежных активах.

оплата и ее сроки
. Расчеты могут реализовываться в безналичной или ой или наличной форме. Безденежные формы в данной ситуации не актуальны.

Безналичный вариант – наиболее популярный. В данной ситуации арендатор перечисляет на счет продавца (банковская карта, депозит) сумму сделки.

Расчет наличными может осуществляться с привлечением свидетелей или банковского учреждения (аренда банковской ячейки). Срок расчетов устанавливается с учетом интересов сторон сделки.

Оплата за квартиру может проходить частями или принимать форму ежемесячных платежей фиксированного размера.

положения об аренде помещения
. В договор, как правило, включают несколько пунктов, которые прописывают порядок использования имущественного объекта.

Вас может заинтересовать возможность как вариант выкупа жилья.

Стоит ли рисковать

Рассматриваемый тип сделок относится к финансовым операциям с максимальным уровнем риска, что связано с отсутствием проработанных механизмов осуществления и общепринятых принципов формирования рыночной стоимости жилья. Сделка очень похожа на процедуру рассрочки, которая также представляет собой выкуп отложенного действия. К этим разновидностям договоров применяются правовые нормы, регламентирующие механизм купли-продажи имущественных объектов.

Процесс выкупа по договору аренды может коротким или длинным
. Данное обстоятельство очень важно, т.к в течение продолжительного временного отрезка выкупная стоимость или ставка платежей может существенно подрасти. Корректировка выкупной стоимости может производиться только посредством заключения дополнительного соглашениями между арендодателем и арендатором.

На практике такой вариант реализуется очень редко, ведь продавец не заинтересован в потере материальной выгоды от сделки.

Самым лучшим временем для заключения договора аренды с правами последующего выкупа считается момент стагнации на рынке жилья, когда в данном сегменте экономике происходят редкие и прогнозируемые изменения
.

Выбирая данный вариант сделки, стоит внимательно отнестись к личности продавца. Кроме того, стоит просчитать итоговую стоимость объекта и провести сравнение полученной суммы с рыночными показателями, актуальными для сегодняшнего дня.

Для уменьшения рисков стоит позаботиться о временной регистрации в арендуемой квартире и заверении договора в нотариальном порядке
.

Можно поинтересоваться вариантом выкупа недвижимости в рассрочку и проанализировать уровень затрат в обоих случаях. Полезным шагом станет консультация юриста, который расставит основные нюансы сделки, а также ознакомит клиента с основными рисками, сопровождающими уплату арендных платежей и окончательные расчеты, связанные с реализацией квартиры.

Аренда с последующей передачей прав собственности представляет собой некий пробный шар, который покупатель забрасывает в «лузу» будущей сделки. Если качество шара соответствует представлениям арендатора о собственном жилье, то арендные отношения завершаются приобретением имущественного объекта, если нет, то арендатор ищет иные варианты обеспечения собственной потребности в квадратных метрах.

Владелец квартиры при этом не может реализовать квартиру по своему усмотрению или превратить ее в залоговый объект. Договор аренды с выкупом может содержать положение о первоначальном взносе, который необходим для покрытия затрат на страхование имущества и уплату налогов собственником недвижимости.

Заключение подобных договоров значительно повышает бережливость арендатора, который заинтересован в сохранении имущественного объекта в привлекательном состоянии.

Видео: Аренда жилья с последующим выкупом, что это такое

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант — заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд. Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляем договор

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый — имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант — арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант — имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами. Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с «нулевой» первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Сергей БАРЫШНИКОВ

Подпишитесь на «Клерк.Премиум»!

Незаменимая и полная информация за смешные деньги!

• Бесплатные вебинары по горячим темам

• Консультации по любым вопросам в день обращения

• Доступ к разборам новых правил и законов

• Курсы повышения квалификации с огромной выгодой

Оставьте заявку сейчас, чтобы получить персональную скидку.

6 вопросов об опционном соглашении об аренде

3 минуты чтения
Опубликовано 03 сентября 2019 г.

Отредактировано

Дебора Кернс

Логотип Bankrate

Банкрейт обещание

В Bankrate мы стремимся помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. При этом мы строго придерживаемся
,
этот пост может содержать ссылки на продукты наших партнеров. Вот объяснение для
.

Если вы мечтаете о собственном доме, но у вас недостаточно средств для первоначального взноса или кредита, чтобы воплотить это в жизнь, вариант аренды с выкупом является одним из нескольких вариантов, которые следует рассмотреть.

Что такое опцион на покупку?

Опцион на аренду — это договор, в котором арендодатель и арендатор договариваются о том, что по истечении определенного периода арендатор может купить недвижимость. Арендатор платит авансовый сбор за выбор и дополнительную сумму каждый месяц, которая идет на возможный авансовый платеж. Если вы решите не покупать дом в конце срока действия соглашения, вы потеряете свою плату за опцион, а также любые деньги, которые вы вложили в качестве первоначального взноса, но продавец не может преследовать вас за то, что вы решили не выполнять условия договора. покупка.

Опционы на аренду имеют другие названия, в том числе:

Договоры аренды с выкупом
Вариант аренды
Опцион на аренду с выкупом
Вариант аренды с выкупом
Аренда с правом выкупа
Аренда с правом выкупа

Вопросы об аренде с правом выкупа

Договоры аренды с правом выкупа могут быть сложными, поэтому прежде чем двигаться дальше, убедитесь, что вы ответили на следующие вопросы:

1. Как устроена сделка?

Вам необходимо ознакомиться со всеми условиями сделки, включая срок действия соглашения и сумму вознаграждения за опцион, которая может быть любой, но обычно варьируется от нескольких сотен долларов до 20 процентов от стоимости. дома. Как правило, вы платите арендную плату выше рыночной, при этом часть вашей арендной платы идет на будущий первоначальный взнос за недвижимость. Вы захотите проконсультироваться с юристом по недвижимости, который имеет опыт работы с этими соглашениями, чтобы просмотреть договор, прежде чем подписать его.

2. Каков мой план подготовки к покупке?

Поговорите с кредитором, прежде чем заключать договор об аренде с правом выкупа, чтобы убедиться, что они зачислят деньги, которые вы заплатили домовладельцу в дополнение к арендной плате за вашу покупку. Таким образом, вы будете знать, сколько денег вам понадобится для покрытия первоначального взноса и последующих расходов на закрытие.

«Когда вы оформляете договор аренды, вы делаете ставку на то, что сможете претендовать на получение ипотечного кредита и сможете оформить и купить недвижимость», — говорит Тимоти Макфарлин, адвокат по недвижимости из Лос-Анджелеса. «Убедитесь, что у вас есть способ сделать это».

В дополнение к накоплению первоначального взноса, используйте время аренды, чтобы улучшить свою кредитную историю, чтобы претендовать на наилучшую возможную ставку, когда придет время покупать дом. Другими словами, погасите свой долг, избегайте открытия новых кредитных счетов и вовремя оплачивайте все свои счета.

3. Каков рынок жилья в моем районе?

Вы можете договориться о цене покупки заранее или согласиться с тем, что цена продажи будет зависеть от оценки на момент продажи. Стоимость дома может колебаться в течение периода аренды, поэтому важно знать, может ли цена быть скорректирована до покупки.

На рынке, где цены на жилье растут, покупателю может быть выгодно зафиксировать цену заранее. Но на рынке, где цены падают, вы можете согласиться заплатить больше, чем дом будет стоить на момент покупки. В этом случае вам может быть сложнее получить одобрение на ипотеку или собрать достаточный первоначальный взнос плюс расходы на закрытие.

4. Кто за что отвечает?

В договоре об аренде должно быть указано, кто несет ответственность за содержание и ремонт дома, а также кто будет оплачивать сборы товарищества собственников жилья и коммунальные услуги. Вам понадобится страховка арендатора, а владелец несет ответственность за приобретение страховки арендодателя.

5. Нужна ли мне проверка дома?

Как и при любой покупке дома, очень важно пройти профессиональную инспекцию дома, чтобы убедиться, что вы делаете надежные инвестиции. Это будет стоить несколько сотен долларов авансом, но оно того стоит, чтобы убедиться, что недвижимость не имеет серьезных красных флажков. Если в отчете об инспекции будут обнаружены дорогостоящие проблемы, вы захотите выяснить, когда будет произведен этот ремонт и кто будет за него платить.

6. Рассматривал ли я другие варианты?

Схема аренды с правом выкупа может быть решением для некоторых потенциальных покупателей жилья, но подходит не всем. Если вы не уверены, что сможете приобрести арендуемый дом по истечении срока аренды, возможно, вам лучше будет заключить стандартный договор аренды. Между тем, найдите время, чтобы поработать над своим кредитом, накопить дополнительные деньги и привести свои финансы в лучшую форму, чтобы вы могли нанести удар, когда придет время. В конце концов, было бы напрасно выбрасывать дополнительные деньги на вариант аренды и арендную плату выше рыночной, не добившись сколько-нибудь существенного прогресса в приобретении жилья.

Кимберли Коул, представитель некоммерческой финансовой консалтинговой компании Navicore Solutions, предлагает потенциальным покупателям изучить программу помощи при первоначальном взносе от Министерства жилищного строительства и городского развития США.

«Условия этих программ могут служить вам лучше и дать вам возможность купить сразу, а не быть в долгу у арендодателя в течение года», — говорит Коул.

Итог

После того, как вы определили, что соглашение об аренде с правом выкупа имеет смысл для вас, попросите юриста по недвижимости просмотреть документы, которые могут включать отдельный договор аренды и договор купли-продажи. Попросите вашего адвоката ознакомить вас с соглашением и попросить разъяснений по поводу всего, что вы не понимаете, прежде чем подписать пунктирную линию.

Дополнительная информация:

Советы тем, кто впервые покупает жилье
Ошибки при покупке жилья в первый раз, которых следует избегать
Лучшие и худшие города для тех, кто впервые покупает жилье

Аренда/варианты покупки недвижимости во Флориде

Автор: Эдвард Хейл, сертифицированный поверенный Совета по недвижимости Форт-Майерса

Многие продавцы обращаются к аренде/вариантам продажи своей собственности. Обычно арендаторы/покупатели пользуются большим спросом на варианты аренды, поэтому варианты аренды открывают для продавцов новый рынок потенциальных покупателей. Также есть несколько вопросов по поводу аренды во Флориде.

Наш квалифицированный юрист по недвижимости в Форт-Майерс составил это руководство, чтобы помочь вам разобраться в аренде/вариантах покупки недвижимости во Флориде.

1. Обычно между арендодателем/продавцом и арендатором/покупателем оформляются следующие документы:

A. Договор аренды (хорошая форма FR есть в Интернете)

B. Дополнение к опциону на покупку

. Договор купли-продажи (FR/BAR)

Все эти документы обычно оформляются заранее, до начала срока аренды.

2. Конечный кредитор арендатора/покупателя не может разрешить покупателю забрать кредит в заключительном отчете в счет покупной цены. Таким образом, стороны могут захотеть включить в приложение положение об опционе на покупку, которое требует от них корректировки покупной цены с учетом любых кредитов. Это абсолютно законно и этично. Стороны всегда могут пересмотреть цены продажи, если кредитор полностью информирован.

3. Варианты аренды несколько сложнее, чем просто стандартная аренда или стандартная продажа. Таким образом, агент (и его или ее брокер) потенциально могут быть привлечены к большей ответственности. Я настоятельно рекомендую передать часть этой ответственности адвокату, который поможет составить некоторые документы.

4. Уточните, сколько, как и когда агент получит свою комиссию. Агенты обычно хотят получить деньги вперед.

ДРУГИЕ ВАЖНЫЕ СВЕДЕНИЯ, КОТОРЫЕ НУЖНО УЧИТЫВАТЬ:

Срок аренды
Сумма арендной платы по договору аренды
Цена покупки
Условия покупки

Будет ли часть арендной платы применяться2 к арендной плате

Сумма опционных денег
Будет ли часть денег опциона применяться к покупной цене.
Дата истечения срока действия опциона

Может ли дополнение опциона на покупку или меморандум к нему быть зарегистрированы в общедоступных записях. (Запись плохая для продавца, хорошая для покупателя)

Добавление пункта, позволяющего арендодателю/продавцу выселить (в отличие от лишения права выкупа) в случае невыполнения обязательств арендатором/покупателем. (Возможность выселить хорошо для продавца, плохо для покупателя)

ОПРЕДЕЛЕНИЯ:

Право аренды на покупку

Договор, по которому арендодатель/продавец сдает в аренду свое имущество арендатору/покупателю за определенную месячную арендную плату и который дает арендатору право (но не обязательство) купить имущество по истечении или до окончания срока аренды по цене, установленной заранее. «Контракт» обычно принимает форму стандартного договора аренды с «дополнением к опциону на покупку», в котором излагаются условия опциона на покупку.

В момент заключения договора аренды арендатор/покупатель обычно уплачивает арендодателю/продавцу невозмещаемый депозит опциона, который может применяться или не применяться к покупной цене имущества. Затем арендатор/покупатель выплачивает арендодателю/продавцу ежемесячную арендную плату, чтобы компенсировать арендодателю/продавцу использование имущества арендатором/покупателем. Часть ежемесячной арендной платы может быть включена или не включена в цену покупки недвижимости.

До истечения срока опциона арендатор/покупатель имеет эксклюзивное право на покупку недвижимости на условиях, на которые обе стороны предварительно согласились. Опцион обычно истекает, когда истекает срок аренды.

(Примечание. Обычно считается, что арендодатель/продавец владеет как юридическим , так и справедливым (также известным как бенефициарным) правовым титулом в течение срока аренды, но это будет зависеть от фактов, составления договора аренды и документы о праве на покупку. Все зависит от того, решит ли суд, что договор следует рассматривать как ипотеку в соответствии с FS 697.01. Это важное соображение, поскольку оно может иметь значение между арендодателем / продавцом, имеющим средство правовой защиты в виде выселения, и выкупа в случае дефолта арендатора/покупателя).

Договор купли-продажи (также известный как договор купли-продажи, договор купли-продажи в рассрочку, договор купли-продажи, договор купли-продажи в рассрочку или любое другое название)

Этот тип документа позволяет продавцу сохранить право собственности на недвижимость в течение срок действия контракта и соглашается передать право собственности покупателю после осуществления всех платежей по контракту и выполнения всех других обязательств. По сути, продавец финансирует покупку и удерживает законное право собственности на недвижимость в качестве обеспечения, пока покупатель производит платежи. В течение срока действия договора продавец продолжает нести ответственность за оплату любой основной ипотеки.

После того, как Покупатель произведет необходимые платежи, продавец должен предоставить действительное право собственности в виде акта. В течение срока действия договора покупатель вносит платежи в рассрочку в счет покупной цены и имеет право на владение и справедливое (также известное как выгодное) право собственности на недвижимость. Соглашение о деле рассматривается как ипотека в соответствии с F.S. 697.01, и единственным средством правовой защиты продавца является обращение взыскания в случае невыполнения покупателем своих обязательств. Прецедентное право Флориды предельно ясно: продавец не может просто выселить покупателя.

Мы можем помочь составить юридические документы для сдачи в аренду недвижимости во Флориде

Если вы думаете об аренде вашей собственности, мы рекомендуем вам обратиться за помощью к квалифицированному юристу для составления юридических документов.

В Hale Law Services работает сертифицированный юрист , который знает все самое необходимое, когда дело доходит до составления юридических соглашений и актов.

Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с нами по телефону 239-931-6767 .

Читайте также: Вариант аренды и покупка в аренду: Понимание различий

Полезная информация о законе в Вашингтоне.

Должен ли я читать это?
Обдумываете сделку по аренде с выкупом? Подумай еще раз
Как я могу определить, что это договор аренды с выкупом?
Я хочу купить дом. Что такое «опцион на покупку»?
Что может пойти не так с арендой с выкупом?
Я хочу оформить аренду с выкупом. Как я могу защитить себя?
Я уже в RTO Home. Каковы мои права?
Защищает ли контракт мое право на покупку?
Несу ли я ответственность за ремонт?
Может ли продавец меня выселить?
Могу ли я отказаться от сделки?
Получить юридическую помощь

Должен ли я это читать?

Да , если вы хотите разобраться в договорах о покупке жилья с правом выкупа (RTO). Есть два раздела:

Рассматриваете возможность аренды с выкупом? — Прочтите это, если вы думаете о покупке дома для сдачи в аренду. Мы предупреждаем вас о рисках и перечисляем способы обезопасить себя.
Уже в RTO – если вы живете в доме RTO, у вас могут возникнуть проблемы.

* Обновление COVID-19! Закон о выселении быстро меняется. Существуют временные запреты и изменения в том, как суды рассматривают выселения. Все может быть по-разному в зависимости от того, где вы живете. Получите последнюю информацию и узнайте о помощи по выселению в вашем районе на WashingtonLawHelp.org: Коронавирус (COVID-19): существует всего несколько причин, по которым ваш арендодатель может вас выселить прямо сейчас

-Собственная сделка? Think Again

По соглашению об аренде с выкупом (иногда называемому опционом на аренду) арендодатель сдает вам дом и дает вам возможность купить его в будущем. Вы арендатор, а не домовладелец. Лишь немногие из этих сделок когда-либо завершаются. Вы можете в конечном итоге потерять дом и деньги, которые вы вложили.

Рисков много. Ознакомьтесь с ними перед подписанием. Вы можете заплатить большой первоначальный взнос, но вы не можете купить дом до конца периода аренды. Контракт, вероятно, возложит на вас ответственность за весь ремонт и техническое обслуживание.

Продавец может сказать вам, что вы должны заплатить налоги на недвижимость и купить страховку. Вы не получите свои деньги обратно, если не купите дом .

*Вы будете производить платежи как владелец, но только с правами арендатора. Чтобы узнать больше об этом, прочтите «Ваши права арендатора в Вашингтоне».

Как определить, что это договор аренды с выкупом?

Обычно в договоре есть формулировки, говорящие: «аренда с выкупом», «арендный опцион», «арендный выкуп» или «опцион на покупку». Поговорите с юристом (см. ниже), чтобы узнать, как работает ваш контракт.

Я хочу купить дом. Что такое «опцион на покупку»?

Это договор между вами и вашим арендодателем, дающий вам возможность купить дом позже, если вы выполните все условия. Вы не покупатель и не владелец. Вы просто арендатор. Продавцы арендной платы с выкупом иногда обманывают людей, заставляя их думать, что они покупают дом. Они не.

Опционы на покупку бывает трудно превратить в покупку. Если вы не сделаете все, что сказано в договоре аренды, вы не сможете купить дом даже после многолетних платежей. Кроме того, опцион может истечь или закончиться. Арендодателю не придется продавать вам дом после определенного дня или события.

Внимательно прочитайте свое соглашение об аренде с выкупом, чтобы узнать, когда вы можете воспользоваться опционом, а также как и когда он истекает. Вы являетесь арендатором, пока не воспользуетесь опционом. «Когда у меня будет собственный дом?» ниже, подробнее об исполнении опциона.

Что может пойти не так с арендой с выкупом?

Много вещей:

Арендодатель может не иметь намерения отдать вам дом в собственность. Арендодатель может захотеть большой первоначальный взнос, более высокую арендную плату, а также чтобы вы заплатили налоги на недвижимость, страховку и сделали ремонт. Арендодатель может планировать выселить вас до того, как вы сможете купить дом.
Это настраивает вас на проигрыш. Вы можете потерять право на покупку дома и потерять все свои инвестиции, если совершите даже небольшое нарушение, например, несвоевременную уплату арендной платы или нарушение правил аренды.
Вы можете потерять деньги, вложенные в ремонт дома. Многие дома RTO находятся в плохом состоянии. Вам придется платить за улучшения плюс арендная плата. Вы потеряете свои деньги, если не купите дом.
Если дом не соответствует нормам, банки не одолжат вам то, что вам нужно для его покупки. Если вам необходимо внести крупный окончательный платеж, чтобы воспользоваться опционом на покупку, и вы не можете получить кредит в банке, потому что дом не соответствует кодексу, вы, вероятно, потеряете дом. Многие продавцы продают дома как RTO, потому что они не соответствуют строительным, электрическим или сантехническим нормам .
RTO обеспечивает меньше защиты, чем традиционная покупка дома. Продавец/арендодатель может выселить вас как арендатора. Вы не имеете права исправлять (исправлять) дефолт для сохранения дома. Это означает, что если вы нарушите правила, второго шанса не будет. По закону дом принадлежит другому лицу. Вы не получите никаких уведомлений о потере права выкупа. Вы не имеете права наверстать пропущенные платежи. Продавец/арендодатель может выселить вас с уведомлением за 14 дней, если вы однажды опоздали с арендной платой.
Продавец может не иметь полного права собственности на недвижимость. Вы должны проверить записи о собственности округа, чтобы узнать, есть ли совладелец или продавец заложил собственность. Если да, то вы можете совершать все платежи и все равно не стать законным владельцем.
Вы можете лишиться первоначального взноса. Если вы не можете купить квартиру по какой-либо причине, арендодатель удержит ваш первоначальный взнос.
Возможно, вам придется внести крупный последний платеж. Если вы должны внести крупный окончательный или «дополнительный» платеж в конце опциона на покупку, но не можете этого сделать, арендодатель может выселить вас и удержать каждый сделанный вами платеж.
Если продавец/арендодатель теряет дом, вы теряете дом. Если продавец/арендодатель потеряет дом из-за потери права выкупа, потому что он не заплатил налоги или ипотеку, банк выселит вас. Вы потеряете все свои платежи.

Я хочу оплатить аренду с выкупом. Как я могу защитить себя?

Не подписывайте ничего, что вы не можете прочитать или понять . Не доверяйте продавцу или его агенту, чтобы сказать вам, что говорится в договоре аренды.
Поговорите с адвокатом . Наем адвоката по недвижимости или разговор с юристом перед подписанием договора может защитить ваши права, помочь вам заключить более выгодную сделку или уберечь вас от ошибки, которая обойдется вам в тысячи долларов. Смотри ниже.
Осмотреть дом . Убедитесь, что у него нет скрытых проблем. Попросите арендодателя сделать необходимый ремонт до того, как вы подпишетесь или въедете.
Профессиональная оценка имущества. Убедитесь, что вы получаете справедливую цену.
Купите заголовок, найдите перед подписанием. Убедитесь, что на недвижимость нет залогов или залогов.
Действительные варианты покупки земли должны иметь юридическое описание и быть нотариально заверенными . Обе стороны должны подписать его . Чтобы защитить свои инвестиции от кредиторов продавца, вы должны подать право на покупку в офисе аудитора округа. Не полагайтесь на то, что продавец подаст ее . Подача сообщает позже кредиторам, кредиторам (банкам) и другим, что у вас есть возможность купить.
Убедитесь, что вы и домовладелец соблюдаете соглашение . Проверьте, платит ли арендодатель налоги и страховку, если это необходимо. Если вы пропустите платеж или каким-либо другим образом нарушите договор аренды, немедленно догоняйте или устраняйте проблему. Если вы будете действовать быстро, вы можете избежать уведомления о прекращении аренды. Немедленно обратитесь за юридической помощью, если арендодатель не соблюдает соглашение. (См. ниже.)
Сохраните все, что вы подписали , и все квитанции, включая арендную плату, ремонт, улучшения и налоги. Они понадобятся вам, если вам когда-нибудь придется идти в суд.

Я уже нахожусь в RTO Home. Когда я получу свой дом?

Каждое соглашение отличается. Попросите юриста просмотреть вашу. (См. ниже.)

Вы являетесь арендатором, пока не воспользуетесь опционом на покупку. «Упражнение» означает, что вы выполняете правильные шаги, чтобы уведомить арендодателя о том, что вы решили стать владельцем дома. В договоре должно быть указано, как вы реализуете опцион.

Некоторые RTO не позволят вам воспользоваться опционом до конца срока аренды, т. е. через много лет. Тогда более вероятно, что вы потеряете право на покупку из-за просрочки платежа, нарушения условий аренды или необходимости переехать.

Исполнение опциона часто бывает сложным. Многие продавцы делают это именно так. Внимательно прочитайте условия опциона. Ошибка может позволить продавцу заявить, что вам не удалось купить недвижимость. Затем вы должны нанять адвоката, чтобы подать в суд на арендодателя.

Защищает ли договор мое право на покупку?

Только если это соответствует требованиям законодательства. Договор RTO должен содержать все следующие элементы:

Обратитесь к юристу, чтобы ваш договор RTO был составлен в надлежащей письменной форме. Большинство договоров аренды с выкупом не имеют надлежащего юридического описания имущества и не заверяются нотариально. Суд может их не применять.

Если вы заключили сделку с помощью рукопожатия или без соблюдения вышеперечисленных юридических требований, вам будет трудно обеспечить исполнение этой опции. Арендодатель может заявить, что договора об аренде с выкупом нет или что договор не подлежит исполнению.

Суд может обеспечить выполнение сделки RTO, если вы завладели домом, заплатили арендную плату и внесли в него существенные улучшения. Это сложный юридический аргумент. Получите помощь от адвоката . Смотри ниже.

Несу ли я ответственность за ремонт?

В большинстве случаев нет. Вот как много споров RTO возникает. Ваш арендодатель и документы, которые вы подписали, могут указывать на то, что вы должны сделать весь ремонт. Закон гласит, что ваш арендодатель обязан содержать помещение в пригодном для проживания месте, соблюдать все кодексы и выполнять другие виды обслуживания. Если ваш арендодатель указал в договоре аренды, что вы несете ответственность за ремонт, это, скорее всего, незаконно.

Вы можете нести ответственность за капитальный ремонт по договору аренды с выкупом, если у вас есть собственный адвокат или некоторые государственные поверенные, которые одобряют письменное соглашение.

Может ли продавец меня выселить?

*Да, точно так же, как и любой арендатор (если только вы не воспользуетесь опционом на покупку). Чтобы понять процесс выселения, прочтите «Выселение и ваша защита». Если чрезвычайное положение в связи с COVID-19 все еще действует, вы можете быть защищены от выселения. Читать Коронавирус (COVID-19): Есть только несколько причин, по которым ваш арендодатель может выселить вас прямо сейчас

Могу ли я отказаться от сделки?

Знайте свои юридические варианты, прежде чем решить, что лучше для вас. Поговорите с адвокатом. Ваш адвокат может посоветовать, что лучше для вас: съехать, попытаться вернуть свои деньги или попытаться купить дом.