Чем отличается договор аренды от субаренды. Аренда субаренда и

Чем отличается договор аренды от субаренды

Понятия аренда и субаренда

Аренда и субаренда — два похожих понятия с одинаковым принципом действия. Оба вида юридических сделок имеют свои особенности, которые необходимо знать перед заключением договора.

Аренда – недвижимое имущество, передаваемое во временное пользование за определенную сумму; наем одним лицом у другого лица имущества, земли, домов, предприятий и т.д. во временное пользование на определенный срок и за определенную плату.

Документ, определяющий взаимоотношения арендатора и арендодателя, в котором прописываются основные условия предоставления имущества во временное пользование.

Субаренда – передача арендатором арендованного имущества полностью или частично в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора.

Субаренда — это вид взаимоотношений двух лиц, при которых в аренду сдается часть имущества, уже находящегося в аренде.

Читайте также статью ⇒ Как выселить квартирантов, которые не платят

Чем отличается аренда от субаренды

Аренда занимает основную долю рынка. С юридической стороны она безопаснее. Схема взаимоотношений арендатора и собственника имущества налажена на законодательном уровне. Это основное отличие от субаренды.

Субаренда выгодна начинающим бизнесменам, которым требуется небольшое помещение для развития предпринимательской деятельности. Снимать целое помещение в финансовом плане невыгодно, поэтому данный вид юридической сделки распространен.

Аренда напрямую от собственника обходится дешевле. Субарендодатель всегда делает надбавки для собственной выгоды, поэтому оплачивать придется на 10-20% больше.

Разница между данными видами сделок:

Аренда	Субаренда
можно оформить помещение любого типа, независимо от местонахождения	предоставляются помещения в небольших торговых и бизнес центрах, многоквартирных домах, бывших общежитиях и других зданиях
аренда напрямую безопаснее	при нарушении условий договора можно добиться справедливости в судебном порядке
арендатор сотрудничает с одним	субарендатор с двумя лицами

Аренда или субаренда – что выбрать?

Арендой называют владение имуществом в течение определенного срока за плату. Субаренда – это передача арендованного имущества арендатором другому лицу с согласия собственника. Аренда офисных помещений, аренда складов, иных объектов коммерческой недвижимости подразумевает использование обоих вариантов. В настоящее время не все компании готовы позволить себе приобрести собственное помещение для офиса или склада. Поэтому такое широкое распространение получили аренда и субаренда коммерческой недвижимости.Основным преимуществом «прямой» аренды является более низкая ставка. Именно поэтому агентства недвижимости предпочитают такой вариант. При субаренде размер арендной платы может вырасти на 10-20%.

Еще один распространенный вариант – фирма-арендатор переезжает в новый офис до завершения срока контракта с владельцем помещения. Компания использует субаренду, чтобы не платить неустойку за нарушение договора, а также не оплачивать пустующее помещение.Распространение субаренды связано, прежде всего, с дефицитом офисных площадей. Компании, представляющие малый и средний бизнес, нуждаются в небольших офисах и чаще других соглашаются на субаренду, так как не могут найти подходящую офисную недвижимость в аренду.

Аренда и субаренда объектов недвижимости относятся к распространенным сделкам, при которых права сторон защищаются на законодательном уровне, однако имеют множество сложностей.

Что выгодней — аренда или субаренда, зависит от поставленных целей:

Аренда	Субаренда
Выгодна бизнесменам, планирующим расширять свою деятельность, а на время становления бизнеса неиспользуемое имущество можно сдавать в субаренду	Выгодна в плане получения дохода за аренду неиспользуемых помещений
Арендатор может сдать в аренду помещения, если планируется преждевременный отъезд, что по условиям договора подразумевает отсутствие возврата денег за неиспользуемый период	Для третьей стороны субаренда выгодна в финансовом плане, для открытия бизнеса требуется юридический адрес, им может стать часть помещения, оформленного в субаренду
Арендуя напрямую у собственника, при соблюдении условий договора сделка будет продолжаться весь оговоренный период	В крупных городах субаренда жилых помещений является неплохим средством заработка, компании или бизнесмены арендуют квартиры на месяц, приводят их в порядок и сдают посуточно.

Права и обязанности арендатора и субарендатора схожи:

Права арендатора и субарендатора	Обязанности арендатора и субарендатора
Использовать имущество по назначению в течение обговоренного периода, требовать проведение ремонтных работ	Использование имущество по назначению, жилое помещение нельзя использовать в предпринимательской деятельности, а в коммерческой недвижимости не допускается проживание людей
	Своевременное внесение оплаты в установленном размере, если есть веские основания для задержки оплаты, то собственник или арендатор должен быть предупрежден заблаговременно
	Своевременная оплата коммунальных услуг и других платежей, если это обговорено условиями договора
Пользоваться коммунальными услугами, интернетом и телефоном, если производится оплата, а также пользоваться имуществом, переданным по акту	Сдача имущества по акту, в целостности, если это обговорено условиями договора, после проведения косметического ремонта, в установленные сроки
	Соблюдение санитарных и гигиенических норм, поддержание чистоты, уважение к соседям, уведомление собственника или арендатора о произошедших авариях и чрезвычайных происшествиях
	Проведение ремонтных работ, если это указано в договоре иные обязанности, предусмотренные соглашением

Плюсы и минусы договор аренды и субаренды

Главным преимуществом договора аренды является возможность общения с собственником помещения, где на прямую можно задать интересующие вопросы и получить подробную информацию. Лично можно удостовериться в том, что помещение принадлежит арендодателю, запросив у него соответствующий документ. И лично обговорить сумму аренды, эксплуатацию помещения, ремонт и т.д.

Вторым и не менее важным преимуществом является экономия денежных средств. Поскольку помещение принадлежит арендодателю, и между ним и компанией нет посредников, и цену завышать не имеет смысла, не требуя каких-либо комиссий.

Поскольку сдаваемое помещение принадлежит арендодателю, то и выглядеть оно будет соответствующе, в хорошем состоянии, и с ремонтом.

При субаренде помещения арендатор по согласию арендодателя передает на определенный срок часть или все помещение в пользование субарендодателю. Так же, как и договор аренды, договор субаренды является платным и заключается в простой письменной форме.

В договоре аренды обязательно должно быть указано, о праве сдачи помещения в субаренду. Договор субаренды заключается с согласия собственника помещения. Если такого пункта нет, то договор субаренды аннулируется и считается не действительным. Срок договора субаренды не может превышать срок аренды. В случае досрочного прекращения договора аренды одновременно с ним прекращается договор субаренды.

В отличие от договора аренды, где собственник и арендатор могут решить все вопросы лично, субарендатор не имеет такой возможности. И, как правило, цена договора субаренды выше, чем у договора аренды.

Прежде, чем заключить договор аренды или субаренды, надо внимательно ознакомиться с условиями сдачи помещения.

1000meters.ru

Понятия субарендодатель и субарендатор | Юридическая Энциклопедия

Кто такой субарендатор и субарендодатель?

Отношения в области аренды имущества иногда довольно сложны. Например, вокруг одного и того же помещения, которое сдаётся в аренду, могут возникать двойные арендные отношения.

То есть лицо, которое снимает недвижимость у собственника, само сдаёт такую недвижимость в аренду. Такие действия вполне одобрены законом. Какие отношения между участниками таких соглашений возникают при субаренде, рассмотрим в статье.

Аренда

Своей собственностью можно распоряжаться как угодно – это аксиома. Можно, например, сдать в аренду. Арендатор пусть по своему усмотрению использует имущество собственника, а за это платит хозяину деньги.

Обе стороны, обычно, получают желаемое и довольны. Собственнику, например, помещения, совершенно без разницы, как его будет использовать арендатор. Главное, чтобы имущество находилось в должном порядке.

Раз разницы нет, то почему бы не разрешить арендатору самостоятельно сдавать кому-либо ещё это помещение. Для собственника при этом не будет никаких особых изменений. Арендную плату он всё также будет получать.

За сохранность помещения отвечает тот, с кем у хозяина заключён арендный договор. Такая возможность, если стороны предусмотрели её в договоре, называется субарендой.

Стороны субаренды (субарендодатель и субарендатор) и заключение соглашений

При субаренде, лицо, которое арендует имущество не у его собственника, а у лица, которое само взяло такое имущество в аренду, называется субарендатором. Соответственно, и тот, кто сдаёт внаём имущество, которое он сам взял в аренду, зовётся субарендодателем. Но такие понятия не относятся к обязательным в закреплении документально, и вот почему.

Собственник имущества, передавая такое имущество арендатору, просто выражает своё согласие на то, чтобы арендатор самостоятельно мог сдавать это же имущество в субаренду.

После подписания соглашения субарендодателем и субарендатором, собственник получает свою плату за аренду, а арендатор по-своему распоряжается предметом и отвечает за него перед собственником.

Заключая договор с субарендатором, арендатор имущества по договору с собственником сам становится арендодателем в этих новых отношениях. Теперь он получает плату от субарендатора и требует от него надлежащей сохранности имущества.

Но ответственность перед хозяином вещи будет нести именно субарендодатель, так как он, по первичному договору, взял в пользование имущество у собственника. Договор аренды и субаренды – это два совершенно отдельных документа, кроме сторон, и указанной в основном договоре возможности субаренды, отношения к друг другу не имеющие.

Вред, причинённый имуществу, собственнику возместит арендатор. А тот в свою очередь может потребовать возмещения уже своих расходов от субарендатора, если в возникновении ответственности субарендодателя перед хозяином вещи виновен именно он.

uristhome.ru

что это такое: договор субаренды

Аренда нежилых и жилых помещений, а также земельных участков имеет различные формы. Всё зависит от того, какие цели имеют участники такого договора, и какие условия они заранее в нём установили. При помощи такого инструмента заключения сделки, арендатор вправе использовать имущество собственника на определённых правах. По установленным обстоятельствам лицо, получившее в право пользования такую недвижимость, может его сдать в аренду. Отсюда возникает вопрос, что такое субаренда и по каким условиям может заключаться подобная сделка между лицами.

Понятие

Субаренда подразумевает под собой передачу собственности на основании действующего договора аренды. Осуществить подобные условия можно только на основании действующего законодательства и наличия прямо установленных условий в договоре.

Такая форма сделки имеет несколько этапов:

заключение соглашения между собственником недвижимости или земельного участка и лицом, желающим воспользоваться на определённый промежуток времени данным имуществом;
оформление договора между лицами по установленной законом форме и составление условий, на основании которых данные действия по передаче в пользование имущества будут осуществляться;
передача арендатором полученной в пользование недвижимости в аренду другому лицу на основании действующего соглашения с собственником.

Само действие по передаче недвижимости в пользование должно быть чётко регламентировано. В договоре должен быть указан срок, на который предоставляется имущество, и форма оплаты за его временное использование.

Нормы законодательства

Договор субаренды относится к действиям гражданского правового направления. Согласно данному законодательству стороны соглашения прописывают определенные условия, на основании которых будет происходить передача собственности.

Также, если основные условия не будут обозначены, то к такому договору будут применяться условия, прописанные в 615 статье Гражданского кодекса.

Такая форма сделки между лицами заключается в простой письменной форме. Устное составление соглашения не имеет юридической силы.

Воспользоваться правом субаренды можно только с согласия арендодателя. Это должно быть прямо прописано в документе соглашения. Закон запрещает вести скрытую деятельность по пересдаче помещения в аренду другому лицу без разрешения самого владельца. В противном случае, если это происходит, сделка по субаренде признаётся недействительной.

Все денежные средства по такому решению лицо будет обязано вернуть нанимателю, которые он получил при сдаче недвижимости по договору субаренды.

Правила заключения договора

При составлении данного договора, лица должны придерживаться общих установленных правил, по которым такая сделка будет признаваться действительной:

Первое правило заключается в самой форме составления сделки. Она должна быть оформлена обязательно в письменной форме. Кроме этого, каждая страница договора должна быть подписана собственноручно каждой стороной.
Второе правило заключается в прописывании условий по осуществлению данного типа сделки. Здесь необходимо указать пункт о том, что собственник разрешает арендатору пользоваться недвижимым имуществом и сдавать его по договору субаренды другому лицу.
По третьему правилу необходимо обозначать сроки аренды каждым лицом. Арендатор по субаренде не может сдать имущество на срок, превышающий тот, который был установлен по договору аренды с собственником.

Также важным условием заключения такого типа договора является арендная плата. Арендатор вправе расплачиваться с владельцем недвижимости помесячно либо вносить сразу всю сумму за период аренды. В случае ежемесячных расчётов необходимо указать точную дату, по которой будут производиться расчёты с собственником. Нарушение данного условия по оплате влечёт к расторжению сделки.

Условия

Договор субаренды может быть осуществлён только с согласия самого собственника недвижимого имущества. При заключении такого типа сделки у прямого арендатора на руках должен быть документ, подтверждающий данный факт. Согласие либо запрет на пересдачу недвижимости носит императивный характер и не может быть изменён в других договорах пользователя.

Если в договоре аренды не будет прописано данного условия, это не будет означать то, что арендатор вправе пересдать недвижимость другому лицу.

Все действия по заключению договора по субаренде должны быть составлены аналогичным образом, что и по договору аренды. При заполнении условий лица, участники сделки должны руководствоваться теми положениями, что были прописаны в первом документе.

Нарушение установленных правил будет означать, что сделка не имеет юридической силы и через суд может быть признана недействительной.

Необходимые для оформления документы

В зависимости от формы собственности, которая будет сдаваться в субаренду, перечень бумаг может изменяться:

документ, подтверждающий личность арендатора;
документ, подтверждающий факт аренды между собственником и арендатором недвижимости;
чек об уплаченной государственной пошлине;
если сделка совершается через представителя одного из лиц, то необходимо наличие нотариальной заверенной доверенности по осуществлению данных действий;
бумаги, подтверждающие право владения и пользования недвижимым имуществом, данная категория документов относится к правоустанавливающим, они предоставляются для заключения договора аренды собственником.

В ситуации, когда предметом аренды является земельный участок, к договору аренды и субаренды должен быть приложен кадастровый паспорт. Если на участке присутствуют здания и иные типы сооружений, то по ним должен быть представлен технический паспорт.

Если собственниками сдаваемого в аренду имущества являются оба супруга, тогда необходимо приложить документы о том, что второе лицо согласно с проведением данной сделки. Документ должен быть заверен нотариально.

При наличии несовершеннолетних детей, прописанных на данной территории, необходимо представить справку из органов опеки, что ребёнок хоть и прописан на данной площади, но проживает в другом месте.

В случае, когда участником сделки является юридическое лицо, то помимо подписи исполнителя в документе необходимо проставить на всех листах печать организации.

На видео об оформлении субаренды

Виды собственности

Сдаваться в субаренду могут:

нежилое помещение;
квартира;
земельный участок.

Каждый из представленных объектов имеет свои нюансы в оформлении сделки. Нежилое помещение и квартира подчиняются общим правилам при оформлении субаренды. Для этого собственнику необходимо внести документы, свидетельствовавшие о праве на данные объекты недвижимости.

Земельный участок отличается по форме субаренды от вышеперечисленных типов недвижимости. Воспользоваться данным правом может арендатор и без получения письменного согласия лица. Если в договоре аренды прямо не прописано, что данному лицу запрещается передавать землю в субаренду, тогда можно сдавать участок.

Единственное условие для оформления заключается в уведомлении владельца о том, что его собственность будет передана в аренду на установленный договором срок другому лицу.

При соблюдении условий и включении в договор всех требуемых документов сделка будет иметь юридическую силу. Каждая из сторон данного типа договора должна иметь на руках копии всех оформляемых документов и быть осведомлена о деятельности, которая ведётся в данной форме собственности.

ru-act.com

Может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду

Субсубаренда нежилого помещения… Возможна?

ГК РФ специально предусматривает возможность передачи имущества в субаренду (ст.

Antananarivo

ст. 615, 618, 638, 647, 660) либо запрета таковой (ст. 631). Но практика коммерческого оборота диктует необходимость передачи субарендатором имущества (зачастую нежилых помещений) в пользование иным лицам. Так возникает субсубаренда (или вторичная, последующая субаренда), для существования которой имеются все правовые основания.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченным им (или законом) лицам. Учитывая закрепляемую в ст. 421 ГК РФ свободу участников гражданских правоотношений в заключении договора, полагаем, что последующая делегация прав владения и пользования за пределами указанного в законе уровня (аренда, субаренда) возможна.

Поэтому возможны субсубарендные отношения, субсубсубарендные отношения и т.д. Число последующих делегаций права аренды будет определяться хозяйственными устремлениями субъектов.

Материалы судебной практики свидетельствуют о возможности субсубарендных отношений. Довод о том, что п. 2 ст. 615 ГК РФ не оговорена возможность сдачи недвижимого имущества во вторичную субаренду, был отклонен судом как основанный на неправильном толковании указанной правовой нормы (Постановление ФАС ЦО от 09.02.2006 N А68-ГП-103-104-246/4-04).

Примечание. Субарендатор обязан до истечения срока договора аренды обратиться с соответствующим предложением (офертой) к арендодателю.

Заключенные лицом на основании договора субаренды последующие договоры субаренды суд оценил как незаключенные в контексте ст. 607 ГК РФ, поскольку в них отсутствуют данные, позволяющие определенно установить объект субаренды, но не в качестве недействительных по причине субсубарендных отношений (см. Решение АС г. Москвы от 11.09.2008 N А40-31232/08-82-298, Постановлением ФАС МО от 26.01.2009 N КГ-А40/13110-08 данное Решение оставлено без изменения).

Наличие согласия обязательно

Также не вызвало нареканий у суда и сторон заключение договора субсубаренды между субарендатором (передающим помещение в субсубаренду) и субсубарендатором (см. Постановление ФАС МО от 22.12.2008 N КГ-А40/11703-08).

Рассматривая отношения субсубсубаренды, суд отметил, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду лишь с согласия арендодателя. Анализируемый договор субсубсубаренды недействителен по основаниям ничтожности, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, поскольку собственник нежилых помещений, составивших предмет договора, не предоставил истцу права сдачи спорного имущества в субаренду (см. Постановление Девятого ААС от 29.08.2006, 05.09.2006 N 09АП-10131/2006-ГК).

Важно соблюсти императивное требование ГК РФ о необходимости наличия согласия арендодателя на передачу нежилого помещения в субсубаренду и последующие делегации права аренды, что прямо вытекает из п. 2 ст. 615 ГК РФ. В противном случае соответствующий договор (субсубаренды и пр.) будет ничтожным по ст. 168 ГК РФ.

Пункт 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено или в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), или путем подписания арендодателем документа, в котором будет содержаться его согласие.

Право субсубаренды при прекращении субаренды

Договор аренды и договор субаренды соотносятся между собой как основной и производный, в силу чего судьба договора субаренды определяется судьбой договора аренды. Поэтому и существование договора субаренды возможно только в пределах срока существования договора аренды и ничтожность договора аренды вызывает ничтожность договора субаренды.

По общему правилу (ст. 618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенных в соответствии с ним и договора субаренды, и договора субсубаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Бездействие субарендатора влечет для него неблагоприятное последствие в виде прекращения договора субаренды. Поэтому субарендатор либо должен предъявить требование о заключении договора аренды (см. Постановление ФАС МО от 22.12.2008 N КГ-А40/9720-08), либо арендодатель, истребуя у субарендатора имущество, должен доказать, что субарендатор не воспользовался правом на заключение с истцом договора аренды, иначе договор субаренды нельзя считать прекратившим свое действие (Определение ВАС РФ от 24.09.2009 N ВАС-9521/09).

Требование о заключении договора аренды должно быть оформлено в виде проекта договора аренды. В целях реализации предусмотренного п. 1 ст. 618 ГК РФ права субарендатор обязан до истечения срока договора аренды обратиться с соответствующим предложением (офертой) к арендодателю. Поскольку оферта должна быть достаточно определенной и выражать намерение лица, сделавшего предложение, а также содержать все существенные условия договора (ст. 435 ГК РФ), договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), то направленное арендодателю письмо с просьбой заключить договор аренды не может быть признано офертой. В этом случае необходимо направлять проект договора аренды, который и будет являться надлежащей офертой. Если на эту оферту (проект договора) от стороны, для которой заключение договора обязательно, не последует извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях в течение 30 дней со дня получения оферты, то у субарендатора в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ возникнет право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор (Постановления ФАС СЗО от 24.04.2009 N А56-9570/2008, ФАС ПО от 04.02.2004 N А55-2641/03-24).

Поскольку ГК РФ прямо закрепляет право субарендатора требовать заключения договора аренды, то способом защиты права субарендатора будет предъявление требования о понуждении заключить договор аренды, что подтверждается материалами судебной практики (Постановление ФАС ДВО от 25.12.2007 N Ф03-А73/07-1/5921).

Вместе с тем ни ГК РФ, ни другой закон прямо не предусматривают право субсубарендатора на заключение договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды, влекущего прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды и всех последующих договоров субсубаренды.

Поэтому субсубарендатор в силу формального толкования нормы п. 4 ст. 445 ГК РФ не имеет права предъявить требование о заключении с ним договора субаренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субсубаренды, если субарендатор реализовал свое право на заключение с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям договора аренды. Не будет такого права у субарендатора и в том случае, если субарендатор не реализовал свое право, предусмотренное п. 1 ст. 618 ГК РФ, и не заключил договор аренды.

Примечание. Заключение договора аренды дает право на заключение договора субаренды, субсубаренды и т.д.

Однако заключение договоров субсубаренды действующим законодательством не запрещено, а такое формальное толкование в значительной мере ограничивает права субсубарендатора. ГК РФ регламентированы права сторон на втором уровне делегации права пользования (отношения между арендатором (субарендодателем) и субарендатором). Досрочное прекращение договора аренды (делегации права аренды первого уровня) влечет право субарендатора (пользователя при делегации второго уровня) требовать заключения договора аренды на условиях прекращенного договора аренды. Приобретая право аренды при делегации первого уровня, субарендатор становится на место арендатора, а право субаренды (делегация второго уровня) прекращается.

Вместе с тем отношения делегации права аренды третьего (субсубаренда) и последующего уровней (субсубсубаренда и т.д.), непосредственно не запрещаемые гражданским законодательством и допускаемые судебной практикой, гражданским законодательством прямо не урегулированы. Отсутствует и обычай делового оборота, применимый к таким отношениям.

Если отношения по делегации права аренды второго уровня трансформируются в отношения делегации первого уровня с соответствующим изменением условий (как правило, условия права аренды первого уровня имеют более льготный характер), то представляется несправедливым полагать наличие запрета для субсубарендатора на предъявление требования о заключении с ним договора субаренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субсубаренды.

Статьей 6 ГК РФ оговорено, что в случае, когда гражданские правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к подобным отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Исходя из этого можно предположить, что в порядке аналогии закона субсубарендатор имеет право предъявить требование о заключении с ним договора субаренды (на условиях прекращенного договора субаренды), если субарендатор реализовал свое право на заключение с ним договора аренды.

По общему правилу бездействие субарендатора, не потребовавшего заключения договора аренды, приводит к прекращению договора субаренды. Должны считаться прекращенными и договоры субсубаренды.

Тем не менее договоры субсубаренды действительны, если арендодатель дал согласие на их заключение, из чего следует его осведомленность о наличии лиц, заинтересованных в продолжении использования арендованного объекта.

Поэтому, если субарендатор не реализовал свое право и не заключил договор аренды, считаем возможным в порядке аналогии права возникновение у субсубарендатора права при досрочном расторжении договора аренды требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субсубаренды.

Д.Петров

К. ю. н.,

доцент

кафедры коммерческого права

юридического факультета

Санкт-Петербургского

государственного университета

gragdanskii-advokat.ru

Субаренда и уступка аренды недвижимости

Аренда в Гражданском и Коммерческом Кодексе относится к разделу контрактов и, как договор найма имущества, прежде всего является личным контрактным правом арендатора (прекращающимся в случае смерти арендатора) и включающие в себя все аспекты вещного права. По этой причине, согласно тайскому законодательству, субаренда или переуступка договора аренды допускается только в случае, если договор аренды содержит такое право арендатора передачи своих прав аренды или прав распоряжения арендованным имуществом третьему лицу (статья 544). Право арендатора на субаренду или уступки аренды должны быть включены в текст договора аренды, в противном случае арендатору, согласно тайским законам, не разрешается передавать в субаренду или переуступать аренду другому лицу.

Субаренда: Переуступка прав аренды:

1. Права и обязательства по первоначальному договору аренды по-прежнему остаются в силе для первоначального арендатора	1. Новый арендатор занимает место первоначального арендатора
2. Арендатор должен заключить отдельный (новый) новый договор аренды с субарендатором	2. Новому арендатору передаются права и обязательства по договору аренды
3. Новое соглашение не обязательно должно заключаться в письменной форме или иметь иное письменное подтверждение	3. Переуступка должна быть оформлена в письменной форме (статья 306 Гражданского и Коммерческого Кодекса)

Передача (продажа) договора аренды

Уступка или передача договора аренды в Таиланде является трехсторонним соглашением. Владелец должен согласиться на переуступку договора аренды и оказать помощь в регистрации нового арендатора в местном Земельном Департаменте. Субаренда в Таиланде, в отличие от переуступки, как правило, не требует специального разрешения владельца / арендодателя (если такое право изначально было оговорено в контракте). Если изначально недвижимость приобретается иностранцем на правах аренды с целью последующей продажи или сдачи в аренду (получения прибыли), то это должно быть оговорено в договоре аренды и является предметом сотрудничества с владельцем недвижимости. Арендатор не является владельцем недвижимости, у него нет государственного свидетельства на право собственности, а собственность, сдающаяся в аренду в Таиланде (на срок, не превышающий 30 лет, и без гарантированного законом права продления) является уменьшаемым активом.

Пример субаренды

В случае, если арендатор взял в аренду неосвоенный участок земли, и при этом не оговорил с владельцем право на субаренду земли, то у него нет права сдавать такую землю в субаренду (статья 544 306 Гражданского и Коммерческого Кодекса). Но если арендатор построит дом на арендованной земле и сдаст этот дом в аренду, то это не будет рассмотрено, как субаренда земли и не приведет к нарушениям условий договора об аренде земли (решение Верховного Суда 2237/1981). Однако, если в договоре аренды будет указано, что арендатор не имеет права позволить кому-то еще пользоваться арендованной землей, то в этом случае сдача в аренду дома будет рассматриваться как нарушение договора аренды (решение Верховного Суда 6843/1998).

Передача прав аренды в случае смерти арендатора

Так как аренда недвижимости регулируется нормами законодательства о найме имущества, то право аренды здесь рассматривается как личное контрактное право арендатора, которое не является наследуемым правом. Согласно действующему законодательству о найме имущества, договор аренды будет прекращен в случае смерти арендатора, поскольку арендатор является неотъемлемой частью договора аренды (по определению Верховного Суда Таиланда). Со смертью арендатора прекращается и выплата арендной платы. Переход прав аренды к наследникам в случае смерти арендатора должны быть включены в конкретное положение в договоре аренды.

pattayarealty.com

Субаренда и уступка аренды недвижимости

Субаренда: Переуступка прав аренды:

1. Права и обязательства по первоначальному договору аренды по-прежнему остаются в силе для первоначального арендатора	1. Новый арендатор занимает место первоначального арендатора
2. Арендатор должен заключить отдельный (новый) новый договор аренды с субарендатором	2. Новому арендатору передаются права и обязательства по договору аренды
3. Новое соглашение не обязательно должно заключаться в письменной форме или иметь иное письменное подтверждение	3. Переуступка должна быть оформлена в письменной форме (статья 306 Гражданского и Коммерческого Кодекса)

Передача (продажа) договора аренды

Пример субаренды

Передача прав аренды в случае смерти арендатора

pattayarealty.com

Может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду

Сдача имущества в субаренду

Первый Столичный Юридический Центр

г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж

(985) 763-90-66;(495) 776-13-39

Сдача имущества в субаренду

«Финансовая газета. Региональный выпуск», 2010, N 42

СУБАРЕНДА ИМУЩЕСТВА: АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

Зачастую организация не имеет возможностей приобрести в собственность необходимое для ведения хозяйственной деятельности имущество. В этом случае одним из способов выхода из ситуации является аренда либо субаренда указанных ценностей. Порядок сдачи имущества в аренду(субаренду) регулируется гл. 34 ГК РФ.

Аренда — это передача по договору аренды имущества за плату во временное пользование, причем арендодатель остается собственником данного имущества. В свою очередь, субаренда — это передача уже арендованного имущества в аренду третьим лицам на основании договора субаренды.

К договорам субаренды согласно ст. 615 ГК РФ применяются те же правила, что и к договорам аренды.

Если организация решила заключить договор субаренды, необходимо обратить особое внимание на следующие основные моменты первоначального договора аренды:

во-первых, арендодателем должен являться собственник сдаваемого в аренду имущества. При несоблюдении данного требования, установленного ст. 608 ГК РФ, договор будет признан недействительным вследствие несоблюдения императивных норм гражданского законодательства;

во-вторых, в договоре аренды обязательно должно быть оговорено право арендатора предоставлять помещения в субаренду, в противном случае договор субаренды будет признан недействительным;

в-третьих, срок, на который заключен договор субаренды, не может быть больше, чем срок договора аренды. Стоит также обратить внимание на то, что досрочное расторжение договора аренды влечет расторжение договора субаренды.

При заключении договора субаренды рекомендуется тщательно проанализировать юридическую грамотность составления первоначального договора аренды, поскольку допущенные в нем ошибки, например, такие как несоблюдение существенных условий договора, могут стать причиной признания недействительности обоих договоров. В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды в обязательном порядке должны быть отражены данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В случае несоблюдения данного требования ГК РФ договор аренды, а соответственно, и субаренды будут признаны недействительными.

Напоминаем, что недействительность сделки влечет за собой серьезные налоговые и гражданско-правовые последствия. Во-первых, расходы по недействительной сделке нельзя учесть при исчислении налога на прибыль, во-вторых, по недействительной сделке предусмотрена двухсторонняя реституция, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Следует обратить внимание и на продолжительность срока договора субаренды. ГК РФ не содержит указаний о том, подлежит ли договор субаренды, заключенный на срок более года, обязательной государственной регистрации или нет.

Договор субаренды

Статьей 651 ГК РФ для договоров аренды здания или сооружения, заключенных на срок не менее года, предусмотрена обязательная государственная регистрация, договор считается заключенным только с момента такой регистрации. Для договоров субаренды п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрены те же правила, что и для договоров аренды, соответственно, договор субаренды продолжительностью более года также подлежит обязательной государственной регистрации. Однако существует способ, который позволит избежать регистрации указанных договоров. Согласно Письмам ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 и Минфина России от 14.04.2009 N 03-03-06/1/241 достаточно заключить договор аренды(субаренды) на 11 месяцев и указать, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если после истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Расходы по таким договорам правомерно учитываются в расходах по налогу на прибыль.

После того, как договор субаренды заключен, необходимо обратить внимание на то, что арендованное имущество должно быть принято(впоследствии передано) субарендатором по акту приема-передачи, содержащим подписи и печати обеих сторон сделки. В акте, как правило, описывается техническое состояние, в котором было передано имущество.

Следующим шагом является отражение арендованного имущества на забалансовом счете 001«Арендованное имущество».

Многочисленные вопросы вызывает порядок учета и начисления амортизации по неотделимым улучшениям, произведенным в субарендованное имущество. Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ арендатор(субарендатор) имеет право амортизировать указанные неотделимые улучшения в течение срока действия договора аренды, если они произведены с согласия арендодателя и их стоимость не возмещается арендодателем. Суммы амортизации рассчитываются с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации. К субаренде применяются те же правила, что и к арендным отношениям. Однако в ст. 258 НК РФ подразумевается именно арендодатель, собственник помещения. Поэтому, для того чтобы субарендатор имел возможность учесть амортизацию по неотделимым улучшениям при расчете налога на прибыль, необходимо согласие арендодателя, собственника имущества.

При отнесении затрат, связанных с текущим, капитальным ремонтом, на расходы при исчислении налога на прибыль, необходимо обратить внимание на то, кто именно по условиям договора должен производить ремонт имущества.

Субарендатор может учесть расходы на ремонт при расчете налога на прибыль только в том случае, если договором(законом) предусмотрена его обязанность проводить данный вид ремонта. В ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу обязанности по проведению капитального ремонта возлагаются на арендодателя, а текущий ремонт — на субарендатора(арендатора). Однако стороны сделки вправе самостоятельно распределить и отразить обязанности сторон по осуществлению ремонта в договоре.

Нередко возникают ситуации, когда субарендатор обязан возместить затраты арендатора в случае нанесения прямого ущерба арендуемому имуществу. Суммы возмещения ущерба рассматриваются законодателями в качестве расходов, связанных с оплатой реализованных товаров и услуг, соответственно, данные денежные средства должны увеличивать у арендатора налоговую базу по НДС(Письмо Минфина России от 25.11.2008 N 03-07-11/366).

Особого внимания заслуживает порядок обложения НДС операций по сдаче имущества в субаренду, когда арендатор применяет один из специальных режимов налогообложения. Например, порой организация, применяющая УСН, заключает договор аренды помещений, а затем частично предоставляет площади в субаренду. Возникает вопрос, подлежат ли обложению НДС операции по передаче имущества в субаренду? В соответствии со ст. 346.26 НК РФ организация, применяющая УСН, освобождена от уплаты налога на прибыль, налога на имущество и НДС. Доходы при расчете единого налога определяются аналогично доходам, учитываемым при традиционной системе налогообложения, т.е. в соответствии со ст. ст. 249«Доходы от реализации» и 250 „Внереализационные доходы“ НК РФ. В ст. 250 НК РФ поименован такой вид дохода, как доход от сдачи имущества в аренду(субаренду). Следовательно, доходы от сдачи имущества в субаренду будут учтены при расчете налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. НДС в данной ситуации исчислять и уплачивать не нужно. Данное мнение подтверждается Письмом Минфина России от 23.06.2010 N 03-11-11/173.

Сложная ситуация возникает, когда организация, применяющая ЕНВД, арендует помещение и частично сдает его в возмездное или безвозмездное пользование другой организации. Согласно п. 4 ст. 346.26 НК РФ плательщики ЕНВД освобождаются от уплаты налога на прибыль, налога на имущество, НДС в рамках видов деятельности, в отношении которых применяется ЕНВД. Сдача помещений в аренду(субаренду), за исключением вариантов, предусмотренных в пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, в указанном перечне видов деятельности не поименована, соответственно, к ним следует применить общую систему налогообложения, исчислив налог на прибыль и НДС.

Особое внимание следует обратить на передачу имущества в безвозмездное пользование. Согласно разъяснениям, изложенным в Письмах Минфина России от 28.11.2008 N 03-07-11/371 и от 08.04.2010 N 03-11-06/3/55, услуги по безвозмездной передаче имущества в пользование подлежат обложению НДС. Так что даже организации, применяющие ЕНВД, при сдаче арендованного имущества в субаренду на безвозмездной основе обязаны заплатить в бюджет НДС.

Таким образом, несмотря на то что имущество было сдано в субаренду и непосредственно пользуется им субарендатор, ответственным перед арендодателем(собственником) является арендатор. Именно он при прекращении договора аренды обязан на основании ст. 622 ГК РФ вернуть арендованное имущество собственнику в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Автор: Е.Ушицина

Аудитор

«Северо-Западного

Юридического Центра»

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

О признании договора аренды недвижимости недействительным.
Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
О взыскании задолженности по арендной плате(ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
О возмещении убытков.

Первый Столичный Юридический Центр.

Наш e-mail: [email protected]

Наши телефоны:

1. 8(985) 763-90-66

2. 8(495) 776-13-39

3. 8(985) 776 13 39

Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Арендодатель, Арендованное имущество, Аренда недвижимости, Аренда имущества, Аренда, Государственная регистрация договора аренды, Договор аренды, Договор аренды помещения, Договор субаренды, Досрочное расторжение, Досрочное расторжение договора, Досрочное расторжение договора аренды, Недействительность договора, Передача помещения в аренду, Порядок аренды помещения, Расторжение договора аренды, Регистрация договора аренды, Сдача в аренду, Сдача имущества в аренду, Согласие арендодателя, Срок договора, Срок договора аренды, Субаренда, Субаренда помещений, Улучшения арендованного имущества

07.12.2010, 4267 просмотров.

advokatnasimov.ru