Аренда зданий и сооружений. Аренда здания

Аренда части здания

Планируется заключение договора аренды части нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже в 4-х этажном Торгово-развлекательном комплексе, на срок более года, в наличии имеется кадастровый паспорт и св-во о регистрации прав на здание в целом (с указанием только общей площади здания). Вопрос: необходимо ли получать отдельный кадастровый паспорт на часть нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания ТРК, которое планируется сдавать в аренду, для государственной регистрации договора аренды (сдается не весь этаж, а его часть, этаж свободной планировки, будут установлены временные перегородки). Если да, то, каким нормативным документом это установлено?

Если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Можно ли получить в аренду часть помещения, если да, то как арендатору нужно ее индивидуализировать в договоре

«Да, можно. Закон подобных ограничений не содержит.

Индивидуализировать часть помещения можно, обозначив сдаваемую в аренду площадь на поэтажных планах. Для этого на плане нужно отметить ту часть помещения, которая передается в аренду. И здесь же указать ее площадь. Кроме того, для индивидуализации объекта аренды стороны вправе составить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемой в аренду площади.*

Такая позиция содержится в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред.постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)».

12.02.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.Попробуйте бесплатно

www.law.ru

Аренда отдельно стоящего здания от собственника

Начало большого бизнеса требует серьезных вложений. Но покупка собственной недвижимости не всегда возможна на первом этапе. Деньги требуются для инвестирования в бизнес, да и обслуживание офиса влечет за собой множество проблем. В этом плане единственно верным решением становится аренда отдельно стоящего здания.

Подыскивая аренду помещения, важно учесть следующие нюансы:

территориальное расположение;
транспортную доступность;
уровень инженерных коммуникаций;
качество ремонта;
уровень инфраструктуры.

Всем этим требованиям отвечает здание от компании «Шерлэнд». Мы являемся собственниками здания и готовы предложить максимально выгодные условия.

Заполнить форму

Доступные цены на аренду здания

Долгосрочная аренда здания – это залог стабильности и успешного развития бизнеса. Ведь успех, продуктивность работы и статус компании во многом зависит от места деятельности. Партнеры и клиенты судят о компании по внешнему виду офиса.

Арендуя у нас административное здание, вы получаете:

низкие цены;
комфортный и качественный сервис;
полное юридическое сопровождение;
предоставление юридического адреса;
технически оборудованные офисы «под ключ»;
развитую инфраструктуру.

Являясь собственником здания, компания «Шерлэнд» сдает в аренду помещение без посредников и дополнительных комиссий. Это позволит выгодно снять в аренду офисную площадь и напрямую заключить договор.

Особенности здания

Компания «Шерлэнд» готова сдать в аренду офисное здание общей лощадью 2800 м2, которое полностью готово к въезду.

Современные инженерные коммуникации, развитая инфраструктура и отличная транспортная доступность делают аренду нежилого здания выгодной и удобной.

Здание расположено в нескольких минутах ходьбы от аэропорта. Удобное территориальное расположение здания, стильный внешний вид и современный ремонт позволяет продемонстрировать клиентам высокий уровень компании.

Инженерия здания:

центральная система кондиционирования;
собственная котельная;

круглосуточное горячее и холодное водоснабжение;
несколько отдельных блоков санузлов.

Здание имеет два отдельных входа и собственный вместительный паркинг.

У нас вы можете снять в аренду отдельно стоящее здание, которое обладает всеми преимуществами современного офисного комплекса и имеет красивый презентабельный вид.

Транспортная доступность

Статус компании, ее место на рынке определяет множество факторов. Важное место среди них занимает территориальное расположение офиса, его внешний вид и комфортные условия работы. Мы предлагаем оптимальное решение для бизнеса и создали все необходимые условия для успешной деятельности на территории нашего офисного комплекса.

Транспортная доступность обеспечит комфорт сотрудникам и позволит быстро добраться до вас клиентам, деловым партнерам.

Развитая инфраструктура

Кроме технического оснащения и продуманной современной инженерии, важно снять в аренду офисы, которые обеспечат работникам комфортные условия труда. Круглосуточная охрана и видеонаблюдение гарантируют безопасность для вашего бизнеса и сотрудников. А наличие магазинов, кафе и столовой помогут сотрудникам организовать свое питание в обеденный перерыв, передохнуть и набраться сил.

Красивая обстановка и зоны отдыха в здании способствуют созданию хорошего рабочего настроения.

Инфраструктура:

вместительный подземный паркинг;
кафе;
столовая;
магазины
зона отдыха;
охраняемый паркинг;
вместительный гостевой паркинг;
круглосуточная охрана и видеонаблюдение.

Как арендовать здание?

Мы предлагаем долгосрочную аренду от 11 месяцев с ежемесячной оплатой.

Если у вас остались вопросы, и вы хотите снять в аренду здание, звоните по телефону на сайте или заполните заявку. Наши менеджеры оперативно свяжутся с вами, чтобы ответить на все интересующие вопросы и подобрать оптимальный вариант, с учетом бюджета и специфики бизнеса.

Подробнее

www.sherland.ru

Аренда зданий и сооружений

Министерство образования и науки Российской Федерации

Новосибирский Государственный Технический Университет

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

РЕФЕРАТ

Аренда зданий и сооружений

Выполнила: Седова Е.С.

Проверила: Кибанова Л.Р.

Новосибирск 2010

Содержание

Введение

1. Понятие договора аренды зданий или сооружений

1.1 Общее понятие

1.2 Договор аренды в ГК РФ

1.3 Стороны договора

1.4 Цель договора аренды зданий или сооружений

2. Предмет договора аренды зданий или сооружений

3. Существенные условия договора аренды зданий или сооружений

4. Регистрация договора

5. Необходимые приложения и сопутствующие документы к договору

6. Особенности аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности

7. Пример практики разрешения споров

Заключение

Приложения

Введение

Расширение сферы рыночных отношений привело к широкому использованию субъектами имущественного оборота договора аренды как инструмента регулирования хозяйственных связей. Аренда как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств, позволяющих активно применять ее в различных сферах экономики. Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственника этого имущества.

Одним из важнейших факторов является вовлечение в гражданский оборот недвижимого имущества, в частности, таких объектов как здания и иные сооружения. Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.

1. Понятие договора аренды зданий или сооружений

1.1 Общее понятие

Договор аренды зданий и сооружений выделен ГК РФ как отдельный вид договора аренды, это было обусловлено его большой важностью и высокой социальной значимостью. Приоритетный признак выделения договора аренды здания или сооружения является его предмет - разновидность недвижимого имущества.

ГК РФ определяет договор аренды зданий и сооружений как гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование второй стороне (арендатору) здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК РФ).

Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора не допускается. В соответствии со статьей 162 Гражданского кодекса Российской Федерации в общем случае несоблюдение простой письменной формы сделки не делает договор недействительным. Однако это лишает стороны договора права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

1.2 Договор аренды в ГК РФ

Договору аренды зданий или сооружений посвящены положения §4 главы 34 ГК РФ. Данный параграф состоит из шести статей:

· ст.650 ГК РФ ("Договор аренды здания и сооружения"),

· ст.651 ГК РФ (Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения"),

· ст.652 ГК РФ ("Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения"),

· ст.653 ГК РФ ("Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже"),

· ст.654 ГК РФ ("Размер арендной платы"), ст.655 ГК РФ ("Передача здания или сооружения").

Содержание ГК РФ по данному вопросу в Приложении 1.

1.3 Стороны договора

Сторонами в договоре аренды зданий и сооружений являются арендатор и арендодатель.

Арендодатель - сторона договора аренды, предоставляющая арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодателем здания или сооружения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица - как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества. Возможны случаи, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания или сооружения одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Право пользования и владения арендатора пользуется вещно-правовой защитой (ст.305 ГК РФ) и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам.

Арендатор - сторона договора аренды, которая получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. К арендатору ГК РФ или иной закон не предусматривает особых требований. Однако, в статьях ГК РФ, посвященных регулированию договора аренды зданий или сооружений, обеспечивается большая защита интересов арендатора. Это обусловлено тем, что последнему предоставляется право владения и пользования арендованным зданием, а значит продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате использования имущества в соответствии с договором является его собственностью.

1.4 Цель договора аренды зданий или сооружений

Цель: обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений в статьях ГК РФ об аренде зданий и сооружений и содержащихся в том же ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

2. Предмет договора аренды зданий или сооружений

Предметом договора аренды здания и сооружения являются здания или сооружения, то есть разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит причиной выделения договора аренды здания и сооружения в отдельный вид договоров аренды. Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, условие об этом далеко не всегда прописываются сторонами в договоре. В разработанных профессиональными юристами типовых образцах договора аренды здания и сооружения эти условия хорошо проработаны.

Вообще различие между зданием или сооружением ГК РФ прямо не указывает. Однако, исходя из общеупотребительного значении этих слов, можно сделать вывод, что:

· Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы.

· Сооружения предназначены для технических целей, люди находятся в них временно.

Юридического значения разделению зданий и сооружений с точки зрения их аренды ГК РФ не придает.

Образцы договора аренды здания или сооружения со всеми приложениями и сопутствующими документами находятся в Приложении 2.

3. Существенные условия договора аренды зданий или сооружений

Существенными условиями договора являются:

· Предмет договора аренды зданий или сооружений. Значит, при заключении договора его предмет необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание (помещение) сдаётся в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технических характеристик помещения и его состояния.

· Размер арендной платы договора аренды зданий или сооружений. Если размер арендной платы не указан в договоре, то его нельзя определить как размер арендной платы, уплачиваемый за аналогичные здания и сооружения (п.1 ст.654 ГК РФ). Таким образом, если данное условие или порядок его определения в договоре аренды зданий и сооружений не указан, такой договор считается ничтожным.

Так же нужно учесть и дополнительные условия договора аренды зданий или сооружений:

Срок аренды - дополнительное условие договора аренды здания и сооружения. Целесообразно в тексте договора аренды здания и сооружения определить срок действия арендных отношений, ведь договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если же срок аренды в договоре не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор аренды зданий или сооружений, предупредив об этом вторую сторону за 3 месяца. Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменён сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.

Президиум ВАС Российской Федерации в пункте 12 Информационного письма №66 указал, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

mirznanii.com

Аренда зданий и сооружений.

Поиск Лекций

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежат договора аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее года и только с момента государственной регистрации договор аренды считается заключенным. Указанный порядок распространяется и на договора аренды нежилых помещений, что следует из пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений":

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При аренде здания или сооружения арендатору одновременно переходят права и на ту часть земельного участка, которая занята арендуемой недвижимостью и необходима для ее использования, соответственно, переходят и обязанности по уплате соответствующих налогов.

Собственник земельного участка, на котором находится передаваемое в аренду недвижимое имущество, может и не быть арендодателем, то есть может не быть владельцем недвижимости, находящейся на принадлежащем ему земельном участке. В этом случае аренда здания и сооружения допускается без согласия собственника, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником.

Если земельный участок продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендуемым зданием или сооружением.

Существенным условием договора аренды зданий и сооружений является установление размера арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор считается незаключенным. Вопрос арендной платы рассмотрен в Информационном письме Президиума ВАС РФ №66:

Согласно статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, который должен быть подписан обеими сторонами. Если какая-либо из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ стороны от исполнения своих обязательств по договору. Обязательство арендодателя считается исполненным после передачи объекта аренды арендатору и подписания передаточного акта (для организации по форме ОС-1).

Передаточный акт составляется и по окончании срока договора аренды, когда арендатор возвращает имущество арендодателю.

Аренда имущества, находящегося в федеральной собственности, имеет некоторые особенности, касающиеся, в частности, заключения договора аренды и установления арендных платежей[24].

Аренда предприятий

Аренда предприятия представляет собой определенного рода сделку, которая совершается только после заключения сторонами договора, в котором будут заранее обговорены: сроки аренды, обязательства, погашение внешних и внутренних долгов предприятия, а также цена аренды и размеры арендной платы и другие необходимые в данном случае обязательства сторон.

Предметом договора выступает предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Договором аренды определяются порядок, условия и пределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Кроме того, по договору аренды предприятия арендодатель, обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту.

Порядок пользования имуществом арендованного предприятия и внесения арендатором улучшений в арендованное предприятие определяется договором аренды. Если этот порядок не определен, применяются правила ст. 660 и 662 ГК.

Согласно ст. 658 ГК договор аренды предприятия заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность: он считается ничтожным и его исполнение не допускается. Предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, поэтому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 650 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

При прекращении договора предприятие должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту. В этом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Необходимо также провести инвентаризацию материальных ценностей предприятия и составить баланс.

По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Так, согласно ст. 660 ГК он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать других положений договора аренды. Такой порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

К правам арендатора относится также право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. Также в соответствии со ст. 662 ГК арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также уплата платежей по страхованию арендованного имущества возлагается на арендатора, однако договором может быть установлено иное (т. е. арендодатель может взять на себя эти расходы). Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК).

В договоре аренды предприятия необходимо определить размер арендной платы и периодичность внесения арендных платежей. Одностороннее изменение условий договора не допускается.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.

Срок аренды предприятия оговаривается в тексте договора, где также оговаривается цена аренды и внешний/внутренний долг организации, сроки оплаты арендной стоимости и т.д[25].

poisk-ru.ru