Арендатор не платит и не освобождает помещение: что делать? Арендатор квартиры не платит и не освобождает помещение

Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры

Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» — каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.

Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.

Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?

Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.

Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!

Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.

Как выгнать арендатора

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.

Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:

- предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,

- если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.

Выселение через суд может затянутся. В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.

Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.

Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.

Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.

Ограничение доступа арендатора и отключение электричества

Будучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.

Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.

Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.

Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.

Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.

Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.

Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.

Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.

С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.

Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным

Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.

Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.

Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.

Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.

В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение. То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст. 328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение

В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.

Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.

Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.

Вопросы по спорам, вытекающим из договора аренды, можно задавать в комментариях и не забывайте подписываться на рассылку публикаций.

www.advokat-mugin.ru

Арендатор не платит и не освобождает помещение: что делать?

Вполне распространена ситуация, когда занимающий принадлежащее вам помещение арендатор внезапно перестает вносить арендную плату и при этом не спешит его покидать. Вариантов воздействия на недобросовестного арендатора немного и все они не являются достаточно быстрыми в результате.

Арендатор не платит арендную плату. Что делать?

В задержке платежей за один месяц ничего страшного нет – обычно такая проблема решается переговорами, а вот когда плата не поступила за 2 и более периодов – это повод бить тревогу и сомневаться в дальнейших добросовестных намерениях арендатора.

Чаще всего арендодателями используются следующие способы «достучаться» до арендатора и заставить его или же оплатить долг, или же покинуть помещение:

Досудебное урегулирование в виде направления претензий, писем, уведомлений о необходимости погасить долг;
Переговоры с представителем арендатора;
Ограничение доступа в арендуемое помещение;
Отключение электричества, водоснабжения, канализации;
Обращение в суд с требованием о принудительном освобождении занимаемого помещения.

Если с досудебным урегулированием, переговорами и судебным порядком все более-менее понятно, то вот с ограничением доступа в помещение и прекращением оказания эксплуатационных услуг не все так гладко.

Законно ли отключение электроэнергии, водоснабжения?

Лишить нерадивого арендатора доступа к коммунальным услугам – весьма действенная мера заставить его задуматься о накопившихся долгах. Ведь в подавляющем большинстве случаев нормальное функционирование бизнеса невозможно без электричества.

Но здесь важно выполнить два условия:

Право на ограничение коммунальных услуг должно быть прописано в договоре аренды;

Арендатор должен быть уведомлен о том, что в случае неисполнения обязательства ему будет прекращена поставка коммунальных услуг.

В противном случае у арендодателя есть риск оказаться виновным в причинении убытков, несоразмерных с допущенным нарушением.

Пример: Арендатор, использовавший нежилое помещение для торговли полуфабрикатами, допустил невнесение арендной платы за два месяца. Арендодатель, без какого-либо уведомления, отключил ему электричество, что привело к отключению холодильных камер и порче всей имеющейся продукции. В этой ситуации у арендатора есть все шансы взыскать понесенные вследствие действий арендодателя убытки, особенно если их величина многократно превышает размер арендной платы.

Поэтому дать однозначный ответ на вопрос о том, законно ли отключение электроэнергии для неплательщика арендной платы может дать лишь опытный юрист и лишь после изучения договора аренды. При этом у суда, если до него все же дойдет дело, может быть совершенно другое мнение на этот счет.

Арендатор не платит и не съезжает – можно ли ограничить доступ в помещение?

Теоретически, ст. 328 ГК РФ (а именно ч. 2) дает арендодателю право односторонне прекратить предоставление помещения, если вторая сторона, обязанная во встречном порядке исполнить положенное по договору, нарушает условия этого самого договора.

Вместе с тем в тексте указанной статьи содержится каверзная формулировка «…отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению», что при судебном разбирательстве арендаторы часто стараются обернуть не в пользу арендодателя.

Типичная ситуация: Арендатор третий месяц не платит аренду за помещение, в котором занимается оказанием парикмахерских услуг, а арендодатель желает ограничить ему доступ в помещение. Имеет ли он на это право?

Для максимально точного ответа на этот вопрос нужно знать:

Было ли право арендодателя на ограничение доступа в помещение включено в договор?
Уведомлялся ли арендатор о предстоящем ограничении доступа?
Является ли соразмерным ограничение доступа в помещение допущенному арендатором неисполнению обязательства?

Если на все 3 пункта ответ «Да», то опасаться нечего – даже суд станет на сторону арендодателя.

Судебная практика в этой части почти однозначна – при наличии соответствующего условия (точнее – права ограничить использование помещения в случае невнесения арендной платы) в договоре действия арендодателя признаются законными (см. постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 N 18АП-3400/13). Также правомерным считается отключение электричества и прекращение оказания прочих эксплуатационных услуг (водоснабжение, сигнализация, вывоз мусора и т.д.). Для подтверждения сказанного - постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/15 по делу N А40-61284/2014).

Но во всех этих и других случаях, когда суд стал на сторону арендодателя, указанное право было включено в договор! Как поведет себя суд при отсутствии такого права у арендодателя – неизвестно.

Если меры не дали результата

Если ни отключение электричества и прочих благ, ни ограничение доступа не дали результата – обращайтесь в суд.

Заставить арендатора принудительно освободить занимаемое помещение можно лишь в судебном порядке. Любые самостоятельные действия в этой части являются незаконными и могут попасть под самоуправство.

Подготовку обращения в суд лучше всего поручить опытному юристу, как и сопровождение дела о понуждении освободить занимаемое помещение.

Иск в суд - это крайняя мера, к тому же при длительном неисполнении арендатором обязательств по оплате заставить его в судебном порядке освободить помещение удастся в самом лучшем случае через 4-5 месяцев и при условии, что и суд сработает идеально, и сам арендатор не будет мешать процессу рассмотрения дела. Если арендатор не съезжает и не платит, то сперва придется потратить месяц на досудебное урегулирование, 3-4 месяца на сам суд и далеко не факт, что вам будут выплачены задержанные средства – ведь он вполне может быть банкротом.

В заключение

Итак, что нужно сделать, чтобы подстраховаться на случай невнесения арендатором арендной платы и оставить для себя законную возможность воздействия на неплательщика?

Включить в договор условия о том, что при невнесении арендных платежей за определенный период (например, 2 и более месяца подряд), арендодатель имеет право:
1. Ограничить фактический доступ арендатора в помещение;
2. Прекратить оказание коммунальных услуг и иных эксплуатационных услуг, попросту говоря – отключить электричество, воду и т.д.
Прописать в договоре порядок и способы уведомления арендатора об ограничении доступа в помещение, а также об отключении электричества и т.д.
Отразить в договоре порядок предоставления доступа арендатору к остающемуся в помещении имуществу, если доступ в помещение был ограничен вследствие неуплаты арендных платежей.

А еще лучше - доверить составление договора аренды и последующие урегулирование всех возможных споров грамотному юристу, что минимизирует риски неполучения арендной платы и существенно упростит ее взыскание как в досудебном, так и в судебном порядке.

Есть вопросы по исполнению договора аренды? Обращайтесь за консультацией прямо сейчас!

Возможно вас заинтересуют следующие статьи:

lawpractik.ru

Арендатор не платит арендные платежи: ЧТО ДЕЛАТЬ ?

Арендатор не платит арендные платежи! что с этим делать? На сегодняшний день достаточно трудно найти арендодателя, который бы не сталкивался с такой ситуацией, при которой арендатор не платит арендную плату. Более того в некоторых случаях арендатор не освобождает помещение и игнорирует арендодателя. Причины такого поведения арендатора могут быть различны. Хороший вариант, при котором арендатор пытается договориться с арендодателем об отсрочке платежа. Но не редки случаи, когда арендаторы просто на просто смываются. О том, что же делать если арендатор не платит аренду? Что делать если арендатор не платит и не освобождает помещение? как быть и куда следует обращаться? об этом и расскажет наша статья…

Арендатор не платит арендные платежи ?

Так, у Вас стандартная ситуация — Определенный арендатор, неопределенная задолженность по арендной плате и вопрос поставленный известным классиком: ЧТО ДЕЛАТЬ?

В ситуации, когда удалось найти точки соприкосновения и договориться об отсрочке или рассрочке арендных платежей все не так уж и плохо. Но бывает, что арендатор не исполняет условия по договору.

В таких случаях порядок действий арендодателя должен выглядеть следующим образом:

составление и отправка претензии арендатору;
по истечению установленного срока одностороннее расторжение договора аренды;
определить, что делать с имуществом оставленном в арендованном помещении;
взыскание задолженности по арендной плате в суде, а также штрафа за отказ выполнить условия договора добровольно.

Теперь рассмотрим каждое из данных действий по порядку

Составление и направление претензии

Данный пункт не является обязательным.

Прежде чем что-то предпринимать необходимо сначала внимательно изучить условия договора — предусмотрен ли договором претензионный порядок решения конфликта. О том, как составлять претензию, а также пример претензии арендатору вы можете посмотреть в этом разделе: ПРАВОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Даже если договором не предусмотрено решение конфликтных ситуаций в претензионном порядке мы вам рекомендуем воспользоваться данным порядком. Это не будет лишним, уж поверьте. Во-первых, потому что арендатор прочтет адресованную ему претензию и узнает о вашем намерении (расторжение договора аренды или обращение в суд для взыскания арендных платежей). Во-вторых, в большинстве случаев арендатор погасит задолженность по аренде убедившись в серьезности ваших намерений.

Можно передать претензию лично в руки арендатору, в этом случае не забудьте, что бы он поставил на копии, претензии которая останется у вас свою подпись и дату принятия. А можно направить претензию почтой заказным письмом с описью и уведомлением о вручении. В таком случае претензия направляется по адресам, которые указаны в договоре аренды.

При верном соблюдении всех вышеизложенных процедур претензионный порядок будет признаваться соблюденным и подтверждаться документально даже в случае, если арендатор отказался от получения претензии.

Одностороннее расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке обычно предусматривается в самом договоре аренды. Так, в договоре зачастую указано на право арендодателя отказаться от обязательств в случае систематического (два и более) либо длительного (более двух месяцев) неисполнения договорных обязательств по уплате арендной платы арендодателем.

Между тем расторжение договора аренды должно происходить в определенном порядке. Прежде всего о расторжении договора аренды должна быть уведомлена вторая сторона договора. Так, например в тексте претензии в самом конце (там, где выдвигаются требования) необходимо указать, что в том случае если требования настоящей претензии не будут соблюдены, арендатор оставит за собой право на расторжение договора аренды.

Не стоит забывать, что в законе указано — расторжение договора происходит в том же виде в каком договор заключался. Так, в случае заключения договора аренды в письменной форме он расторгается также в письменной форме и не иначе. Таким образом пишем о расторжении договора и уведомляем контрагента в письменном виде, в том же порядке что и направление претензии. С момента, когда контрагент получит ваше уведомление о расторжении договора аренды договор прекращает свое действие в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

В случае, когда в договоре отсутствует данный пункт арендодатель оказывается в непростом положении. Всякого рода попытки действий в отношении арендуемого помещения со стороны арендодателя в таком случае будут являться неправомерными, поскольку закон охраняет права арендатора даже в ущерб собственнику сдающему, в аренду помещение.

Существует еще один вариант расторжения. Это расторжения договора по соглашению сторон. Сделать это можно в любое удобное для сторон время. Статьей 450 ГК РФ предусматриваются основания расторжения договора по инициативе одной из сторон. Одним из оснований является значительное нарушение условий одной из сторон. В данном случае расторгать договор придется в судебном порядке. Ну или ждать время окончания договора. Ждать, когда договор прекратит свое действие возможно в случае, если договор краткосрочный.

Но в большинстве своем будет необходимым обратиться с исковым заявлением о расторжении договора аренды в суд. Когда имеются опасения за сохранность имущества суд может по заявлению заинтересованной стороны принять неотложные временные обеспечительные меры.

Что делать с оставленным в арендованном помещении имуществом ?

Довольно редки ситуации, когда в арендованных помещениях остается имущество. Итак, разберемся что с ним делать? До момента прекращения (расторжения) договора имущество трогать нельзя. Всякие действия будут нарушать права арендатора, а его интересы как мы уже указывали охраняются.

с момента прекращения (расторжения) договора аренды право владение и пользования имуществом находящемся в помещении возвращается арендодателю. В том случае если на момент прекращения договора аренды в помещении осталось имущества, то есть следующие варианты:

удержание имущества;
продажа вещей;
передача на хранение третьим лицам;
вещи расцениваются как брошенные.

Перед определением варианта действий во всех случаях имущество подлежит оценке. В этих целях должна быть создана инвентаризационная комиссия, которая произведет расчет имущества и его стоимости.

Удержание имущества

Данное право закреплено в ст. 359 ГК РФ которая предоставляет арендодателю право удерживать имущество должника в случае неисполнения последним требований в установленный срок. При этом удерживать имущество можно до того времени пока обязательство не исполнится. Важно помнить, что грубым нарушением будет удержание имущества арендатора во время действия договора, до того, как договор прекратит свою юридическую силу. Удержанию подлежит лишь имущество которое оказалось у арендодателя на законных основаниях!

Продажа имущества

Иногда есть возможность реализовать оставленное арендатором имущество и тем самым если не покрыть убытки, то хотя бы покрыть какую-то их часть. В соответствии со статьей 360 ГК РФ кредитор который удерживает вещь имеет право удовлетворить свои требования путем продажи этой вещи в объеме и порядке, необходимых для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Нужна помощь опытного юриста? Нужно составить исковое заявление в суд? Хотите составить претензию?

Арендатор не платит арендную плату что делать — если арендатор не платит арендную плату

Арендатор не платит – что делать?

Кризис, обрушившийся на страну, привёл к росту проблем в секторе аренды. Значительная часть офисных и торговых помещений пустует, многие арендодатели вынуждены снижать ставки, а число неплательщиков по договорам аренды резко увеличилось. В последнее время владельцы помещений всё чаще сталкиваются с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату. Проблема может возникнуть и по объективным причинам, заключающихся в трудностях ведения бизнеса, и по субъективным – из-за явной недобросовестности неплательщика. Что делать в этом случае?

Ситуация усугубляется, если арендатор не платит и при этом не желает освобождать помещение. решить эту проблему без привлечения «тяжёлой артиллерии» в лице опытного юриста будет крайне непросто.

Рассмотрим алгоритм действий по отношению к недобросовестному арендатору и возможные сценарии разрешения конфликта.

Предъявление письменной претензии

Итак, вас утомили «завтраки», которыми вас кормит арендатор, его устные заверения и жалобы на кризис в стране. Возможно, он вообще не выходит на связь, и, попросту говоря, прячется от вас – но, тем не менее, продолжает занимать арендуемое помещение. Нет смысла затягивать с решением этого вопроса и ждать экономического расцвета. Пора обратиться к адвокату и составить письменную претензию неплательщику.

Перед тем, как Вы приступите к досудебному порядку урегулирования спора необходимо внимательно изучить положения договора аренды в этой части. Договором аренды может быть предусмотрен определенный порядок направления претензии и ее рассмотрения. В случае несоблюдения данного порядка впоследствии Ваше исковое заявление может быть оставлено судом без рассмотрения.

Следует подчеркнуть, что составление претензии – это ещё не обращение в суд. Это попытка достичь мирного, досудебного урегулирования конфликта, но при этом ваши действия укладываются в чёткие юридические рамки. Предъявляю официальную претензию по поводу невыплаты арендной платы, вы даёте понять, что разговоры закончились: следующим этапом станет обращение в суд.

Как правило, после получения претензии многие арендаторы решают не испытывать судьбу и выплачивают деньги. Шансы на подобный исход дела увеличиваются, если адвокат лично примет участие в досудебных переговорах, обрисовав перед неплательщиком дальнейшее развитие ситуации с привлечением суда и судебных приставов, что может быть чревато даже потерей бизнеса. И не стоит удивляться, если окажется, что деньги на погашение долга немедленно найдутся!

В том случае, если у арендатора действительно серьёзные проблемы с финансами, он, возможно, направит вам письменные заверения о выплате долга, обозначив срок погашения задолженности. Это, конечно, не стопроцентное решение проблемы, но и не устные обещания. Возможно, вы сочтёте нужным продолжить переговоры.

Если же ваше терпение лопнуло окончательно, составление письменной претензии позволит перейти к этапу судебного разбирательства. Этот этап обязателен в том случае, если договор аренды можно расторгнуть только в судебном порядке. Кстати, если в договоре зафиксирован именно данный порядок решения конфликтов, письменную претензию следует направлять как можно быстрее, чтобы начался отсчёт срока её рассмотрения контрагентом – это позволит вам сэкономить время.

Следует подчеркнуть, что при претензионном порядке разрешения споров недобросовестному арендатору выгодно «убаюкивать» вас обещаниями, поскольку он знает: судебные действия не начнутся, пока вы не предъявите официальную претензию, а срок её рассмотрения может достигать 1 – 2 месяцев. И всё это время неплательщик сможет спокойно пользоваться помещением, игнорируя необходимость внесения арендной платы.

Досудебные переговоры: досрочная выплата, расторжение или пересмотр договора

В ходе досудебного разрешения конфликта с арендатором, который задерживает арендные выплаты, возможно несколько вариантов развития ситуации:

Жёсткий сценарий заключается в требовании арендодателем не только погашения всего долга за предшествующий период, но и досрочного внесения арендной платы за два и более месяца вперёд. Этот вариант возможен, если арендатор вносит деньги частями или иным образом нарушает условия договора. При положительном исходе вы получите возможность продолжать деловые отношения, причём оказавшись в более выгодном положении, чем на момент заключения договора. Этот вариант предпочтителен в том случае, если вы не хотите искать нового арендатора, но и этого хотите поставить в жёсткие рамки. При негативном развитии ситуации, то есть при отказе неплательщика на данные условия, вы имеете право расторгнуть договор. Если предусмотрен судебный порядок расторжения, отказ должника от выполнения данных требований является аргументом, который будет учтён судом.
При переговорах с недобросовестным арендатором следует чувствовать его истинное намерение: он просто тянет время или действительно хочет договориться и погасить долг?
Мягкий сценарий предусматривает компромиссное решение проблемы. Он заключается в пересмотре условий договора и отсрочке внесения арендной платы, а иногда и снижении её суммы. Казалось бы, зачем арендодателю идти на столь невыгодный шаг? Но альтруизма здесь нет. Как показывает практика последних лет, на пересмотр арендных договоров в пользу арендаторов идут многие владельцы помещений. Это объясняется кризисной ситуацией на рынке недвижимости, особенно в сегменте нежилых помещений. Статистика показывает, что значительная доля площадей в офисных и торговых центрах пустует. Иногда выгоднее пойти на снижение требований, если вы видите, что проблемы с внесением арендной платы возникли не из-за принципиальной недобросовестности должника, а по объективным обстоятельствам.
Ещё один вариант достижения взаимовыгодного компромисса – получение поручительства от лица, которое готово гарантировать выплату долга по аренде юридическим лицом. Бывают случаи, когда вот прямо сейчас у арендатора нет возможности заплатить за аренду, но в целом он показал себя как добросовестный контрагент и вы хотели бы сохранить с ним деловые отношения. В качестве подтверждения добросовестности намерений юридическое лицо может предоставить поручительство. Его может выдать, например, руководитель предприятия (и будет в этом случае отвечать своим личным имуществом).
Расторжение договора аренды – это сценарий, предусматривающий полное завершение дел с недобросовестным арендатором. Он может развиваться несколькими путями: - самый простой – это направление неплательщику письма о расторжении договора с требованием покинуть помещение (но этот вариант возможен только тогда, когда в договоре есть пункт об одностороннем внесудебном прекращении арендных отношений по инициативе арендодателя). - второй путь – заключение соглашения о расторжении договора аренды (в процессе составления письменной претензии неплательщику можно сразу включить этот пункт). - и, наконец, обращение в суд по поводу расторжения договора.
Прощение долгов и поиск нового арендатора. Этот вариант возможен в том случае, если должник освободил помещение, а вы не хотите тратить время на взыскание долга. Если задолженность сравнительно невелика, возможно, вы придёте к выводу, что судебная тяжба нецелесообразна. Такое развитие событий возможно и в ситуации, когда становится ясно, что неплательщик практически разорён и долг взыскать будет очень трудно – попросту нечего взять. Многие арендодатели, столкнувшись с такой проблемой, довольны уже тем, что должник собрал вещи и согласился выехать без суда.
Судебное взыскание задолженности по арендным обязательствам. Долги, разумеется, прощать вовсе необязательно. Даже если арендатор освободил помещение, но остался вам должен, вы имеете право взыскать задолженность по договору аренды через суд..

Расторжение договора аренды по соглашению сторон и в судебном порядке

Некоторые арендодатели стремятся сохранить клиентов даже при проблемах с внесением оплаты за помещение, другие же предпочитают прекратить дела со столь необязательным контрагентом. Если помещение пользуется спросом на рынке аренды, вы, вероятно, предпочтёте второй сценарий.

Мирное расторжении договора по соглашению сторон происходит в территориальном подразделении регистрирующего органа, куда следует предоставить данное соглашение.

Одностороннее расторжение договора требует соблюдения пунктов, прописанных в документе (это важная причина для составления договора аренды вместе с юристом). Если такое право, согласно условиям договора, у вас имеется, необходимо направить в регистрирующий орган соответствующие документы. Это подтверждение вручения претензии и уведомление о расторжении договора.

И, наконец, расторжение отношений с арендатором возможно в судебном порядке. Это самый невыгодный вариант для арендодателя, поскольку до тех пор, пока решение суда не вступит в законную силу, арендатор сможет продолжать занимать помещение. Но при этом он, конечно, должен вносить арендную плату. А поскольку в этом-то и заключается главная проблема, то параллельно с расторжением договора аренды необходимо будет добиваться и судебного взыскания задолженности.

Тем не менее, с поддержкой адвоката можно решить самые сложные ситуации с арендой. И лучше всего предусмотреть возможные варианты развития событий заранее, грамотно составив арендный договор вместе с опытным юристом: как показывает практика, значительная часть проблем коренится в желании арендодателя сэкономить, использовав типовой договор, дающий массу лазеек для недобросовестного арендатора.

noskov.ru

Как быть если арендатор не платит и не освобождает помещение?

Валерий приветствую Вас! Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды. Первое, что необходимо сделать – вручить квартирантам требование о выселении. Лучше, если такое требование будет вручено лично под подпись. Если же квартиранты отказываются от подписи, то текст требования может быть зачитан им вслух в присутствии двух свидетелей, о чем нужно сделать отметку на документе. Такое требование понадобится в дальнейшем для обращения в суд. Здесь можно пригласить участкового полицейского, и потребовать с него зафиксировать инцидент. Ни в коем случае не пытайтесь попасть в свою квартиру без присутствия нерадивых квартирантов, иначе можно попасть под статью за самоуправство или же вас обвинят в краже личных ценных вещей! Если мирным путем договориться освободить жилплощадь не получается, необходимо обращаться в суд. Скажу сразу, что если наниматель оказался особенно принципиальным и всячески препятствует процессу своего выселения, судебная процедура такого выселения будет нелегкой, долгой и изматывающей. Процесс выселения начинается с составления соответствующего искового заявления. Исковое заявление на выселение из квартиры подается в суд по месту нахождения жилплощади, занимаемой квартирантами. Не стоит пытаться сэкономить на замене замков и оплате рабсилы, призывая квартиранта к порядочности и ждать когда его проснется совесть. Вы больше потеряете. Все расходы возместятся, когда на месте мошенника поселятся честные платежеспособные люди-арендаторы. В исковом заявлении важно отразить такую информацию, как: информация об арендаторе и совместно проживающих лиц – Ф.И.О., паспортные данные, адрес постоянной регистрации; Сведения о заключенном договоре и его копия; Основания для выселения; мотивированное требование к суду. В случае если квартиранты не исполнят уже вступившее в законную силу решение суда о выселении, Вы вправе направить исполнительный документ в подразделение службы судебных приставов.

lp24.ru

Как поступить, если арендатор оставил имущество?

Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату. Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель. В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора. Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ). Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Разберем каждое из этих оснований подробно.

Арендатор прекратил платить за аренду

Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.

Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно будет сэкономить на судебных расходах.

В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.

Удерживаем имущество

В соответствии со ст. 359 ГК РФ при неисполнении должником в срок требования об оплате арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Таким образом, право на удержание можно разделить на общегражданское и специальное (предпринимательское). Общегражданское – право удерживать неоплаченную вещь. Например, химчистка вправе не возвращать клиенту принадлежащее ему пальто до момента оплаты услуг, указанных в договоре. Специальное (предпринимательское) право удержания более широкое. Так, если между арендатором и арендодателем кроме договора аренды заключен еще и договор поставки, арендодатель вправе удержать товар, подлежащий передаче арендатору, до момента оплаты аренды.

Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила в его владение, права на нее приобретены третьим лицом. То есть продажа всего оставшегося в офисе имущества в данном случае не может помочь арендатору вызволить принадлежащее ему имущество.

Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:

имущество должно оказаться у кредитора (в нашем случае это арендодатель) на законных основаниях;
у должника (в нашем случае это арендатор) должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором;
имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.

Арендатор, не реализовав свое право на вывоз принадлежащих ему вещей в пределах срока договора, бездействием выразил свою волю. Поэтому можно говорить о том, что переход вещей от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия. Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными. Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).

Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например, заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество.

Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств. Сроки, в течение которых арендодатель может удерживать имущество должника, законом не определены. Однако коммерсант-арендодатель должен понимать, что удержание - достаточно своеобразный и далекий от идеала способ получить от арендатора надлежащее исполнение обязательств. Прежде всего проблема в том, что удерживать имеет смысл только то, что представляет интерес для арендатора. Если стоимость имущества заведомо ниже размера долга либо имущество хотя и сопоставимо по стоимости с размерами долга, но обладает низкой ликвидностью и не является жизненно необходимым для дальнейшей деятельности, у арендатора нет экономического интереса для его выкупа. А следовательно, арендодатель рискует получить на руки имущество, требующее расходов на его содержание, и судебный процесс против арендатора с неясным в отношении итогового взыскания результатом.

Передаем на хранение третьим лицам

Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению. В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет. Такой позиции придерживаются и судьи (например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Продаем

Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Обращение взыскания на заложенное имущество - достаточно трудоемкий процесс. Он возможен в судебном и внесудебном порядке. Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога. Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной. По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицами. Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов. Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться. Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна. В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации имущества арендатора.

В отношении удержания можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Для этого должен иметься экономический интерес должника в обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл.

Брошенные вещи

Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя - не самый оптимальный вариант действий. Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества. А если этого нет? Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными? На первый взгляд, так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется. Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна. Кроме того, «брошенность» подразумевает полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один – имущество надо будет вернуть. В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей.

«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».

Действия в чужом интересе

Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора. Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции. Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности. При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к сохранению своего имущества.

Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие.

«5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, – Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.

Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».

Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества – дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.

Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. Оставшаяся часть передается арендатору.

Как лучше поступить?

У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?». Данный вопрос приходится слышать достаточно часто. Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное. В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в Примере 3.

«6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество. Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе. Арендодатель вправе, руководствуясь нормами действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного Арендатором».

В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в подобных ситуациях.

Автор: Зуев Сергей

bishelp.ru

Арендатор не платит и не съезжает

Арендодатель желает, чтобы арендатор освободил помещение, но тот отказывается съезжать. Как поступить? Советует адвокат.

Вопрос:

Здравствуйте! Мы сдавали нежилое помещение короткими договорами (по три месяца каждый), в итоге уже более 3 лет. В связи с желанием продать помещение, мы уведомили арендатора, что не будем заключать новый договор и попросили (не официальным письмом) освободить помещение в связи с тем, что срок аренды закончился по последнему трехмесячному договору.

Арендатор отказываться съезжать, требует официального уведомления за три месяца, а также не осуществляет арендные платежи. Какие действия мы должны совершить, чтоб его выселить поскорее? Спасибо.

Отвечает адвокат:

- Вам следует обратиться к адвокату. Адвокат прежде всего ознакомится с Вашим арендным договором.

Арендные договоры на нежилые помещения, заключенные на неопределенный срок заканчивают своё действие в срок оговоренный договором.

Однако если арендатор продолжает пользоваться помещением с ведома арендодателя, а в договоре не оговорено заранее, что арендатор против продолжения договора после окончания срока договора, и арендодатель в течении двух недель узнав об этом не сообщит, что он против этого пользования, ограниченный договор превращается в соответствии с § 545 Гражданского кодекса Германии (BGB) в бессрочный договор.

Вы сообщили, что неофициальным письмом уведомили арендатора о своих намерениях еще до окончания ограниченного по срокам договора, а не после того как узнали о нежелании арендатора выезжать. Думаю, что этого все равно достаточно и договор прекратил свое действие.

Однако если Вы не сможете доказать, что арендодатель получил Ваше письмо, договор превратится в бессрочный и Вам придется разрывать его в письменном виде.

Выселить арендатора Вы сможете, обратившись в суд.

Адвокат С.Гудзь просит принять во внимание, что предоставляемая информация не может без всестороннего изучения деталей конкретного дела заменить индивидуальную консультацию и не может быть предметом для предъявления претензий, за исключением случаев преднамеренных действий.

russkoepole.de