Рынок недвижимости под давлением: можно ли на нем заработать в 2022 году
Высокие ставки по ипотеке, рекордная инфляция с 2015 года, неопределенность в экономике отразились и на рынке жилья. Покупатели ожидают снижения цен
В 2022 году цены на новостройки и вторичное жилье продолжают расти.
Высокая инфляция, рост ключевой ставки, а вместе с ней и ставок по ипотеке поставили перед инвесторами вопрос, сохранит ли недвижимость статус актива, защищающего от обесценивания денег, а перед теми, кто собирался покупать жилье на всю жизнь, ждать падения цен.
Какие цены на недвижимость в начале 2022 года?
За прошедший год 1 кв. м первичного жилья в Москве подорожал на 25,3% — с 251,8 тыс. руб. до 315,5 тыс. руб., на вторичном рынке столицы цены выросли на 14,8% — с 266,0 тыс. руб. до ₽305,4 тыс. В регионах России жилье дорожало в два-три раза быстрее: на 44,6% на рынке новых квартир — от 9 ₽от 7,5 тыс. до 141 тыс. руб. за 1 кв.м. м, а на вторичном рынке на 46,1% — с 81,1 тыс. руб. до 118,5 тыс. руб. Такую динамику зафиксировала ЦИАН.Аналитика с апреля 2021 по апрель 2022 года. 7% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года, составив 132,9 тыс. руб. за тот же период снизился на 3%, до 267,6 тыс. руб. за 1 кв.м. м.
Резкое ускорение роста цен на жилье началось в 2020 году на фоне низких ставок (6,5-7%) по льготной ипотеке на новостройки, роста цен на стройматериалы, которые ожидались еще выше после отмены запрет на вывоз металла с начала 2022 г.
, рост инфляции, достигший 8,39% в годовом выражении на конец 2021 г., а также отложенный спрос.
Я хочу инвестировать в недвижимость. Что мне нужно знать?
Что будет с ценами на жилье в 2022 году
Среди ключевых факторов, которые повлияют на стоимость квадратных метров в 2022 году, эксперты называют геополитическую ситуацию, инфляцию и ставки по ипотеке, стоимость строительства и спрос.
Как инфляция повлияет на цены на недвижимость в 2022 году
Инфляция в России выросла до 17,62% годовых по состоянию на 15 апреля 2022 года (Фото: Sutterstock)
Санкционное давление, с которым столкнулась российская экономика весной 2022 года, вызвало резкое ослабление рубля, за которым последовал скачок инфляции — в годовом выражении она составляет 17,62%, стройматериалы подорожали на 9,95% с начала года.
начало 2022 года, по данным Минэкономразвития на 15 апреля.
Читайте: «Угроза №1»: Почему дорожают стройматериалы и как они будут сдерживать цены
После резкого скачка цен в марте (на 7,61%, с 9с 0,16% в феврале до 16,7% в марте в годовом исчислении), темпы инфляции хотя и начали замедляться, но все же значительно превышают уровень предыдущих лет. «Это указывает на дальнейший рост годовой инфляции в ближайшее время», — отмечают аналитики ЦБ в отчете «Что говорят тенденции. Макроэкономика и рынки». Согласно апрельскому опросу профессиональных аналитиков, они ожидают, что к концу года инфляция достигнет 22% (вместо прогнозируемых в марте 20%).
Что такое инфляция и как защитить от нее свой доход Инфляция , Хеджирование , Облигации , Недвижимость , Акции
Наиболее вероятным сценарием изменения цен на жилье в 2022 году является рост номинальных цен на уровне инфляции, считает Алексей Попов, руководитель Cyan.
Analytics. «Это будет более выражено для первичного рынка, где вновь запущены меры поддержки, но коснется и вторичного рынка. Вторичный рынок неразрывно связан с сегментом новостроек – осуществляется огромное количество альтернативных сделок, когда новостройки приобретаются на средства от продажи вторичного жилья. Поэтому владельцы вторичного жилья продолжат повышать цены на фоне роста цен в новостройках. Снижение номинальных цен (в рублях) пока маловероятно. В условиях высокой инфляции, продолжающегося роста цен на стройматериалы и сложностей с логистикой более вероятным выглядит сценарий продолжения роста цен. Правда, на фоне сокращения спроса она будет ниже,
Как ставки по ипотеке повлияют на цены на жилье в 2022 году
Фото: Саттерсток
Повышение ЦБ в феврале ключевой ставки до рекордных 20% привело к росту ипотечных ставок.
На пике ставки в Сбербанке поднимались выше 18%, в ВТБ — выше 23%.
Средняя ставка по ипотеке на первичное жилье на 1 апреля составила 21,41% годовых (с 13,8% до 27,7%), на вторичном рынке — 21,22% (с 13,8% до 24,5%), по данным Frank RG, оценивающего ипотечные программы около 30 банков.
После снижения ключевой ставки до 17% Сбербанк и ВТБ снизили ставки по ипотеке до 16,9% (данные на 22 апреля 2022 г.).
ЦБ понизил ставку. Что это значит для экономики, кредитов и курса рубля Банки и финансы, Ключевая ставка, ЦБ
«С такими ставками — более 15% — ипотеку никто брать не будет, поэтому необходимо сделать ипотеку доступной для поддержания спроса и предложения, для поддержки строительной отрасли.
Этот вопрос понимается и обсуждается в правительстве, решения будут приниматься», — сказал Дмитрий Лебедев, председатель совета директоров Инвестиционной компании «Базис», экс-совладелец «Миэль-Недвижимость».
Льготные ставки по ипотеке пересмотрены в сторону повышения: с 7% до 12%, при этом размер лимита снова увеличен для регионов до 6 млн руб., а для Москвы, Московской области, ул. регионов, что практически лишило москвичей, петербуржцев и жителей крупных городов возможности пользоваться программой, поскольку квартиры в них стоят дороже). По трем видам льготных ипотечных программ ставки остались на прежнем уровне: семейная — 6%, сельская — 3% и Дальневосточная — 2%.
Пять основных стратегий инвестирования в жилую недвижимость
В марте выдача ипотечных кредитов стала единственным растущим сегментом в розничном кредитном портфеле банков, благодаря льготным программам.
Аналитики ЦБ ожидают существенного изменения спроса и структуры ипотечных кредитов по сравнению с 2021 годом в сторону субсидируемых кредитов на первичном рынке недвижимости.
Застройщики также рассчитывают на льготную ипотеку, которая совместно с банками также субсидирует ставки по ипотеке. Так, магистральные разработчики — группы компаний «ПИК» и «Самолет» — предлагают клиентам тарифы 6,9.9% и 5,99% соответственно на весь срок кредита. «Такие программы будут поддерживать спрос со стороны покупателей, так как для значительной их части они становятся единственным способом приобрести новое жилье. Предпосылок для падения цен нет», — считает Илья Витковский, директор по аналитике и оценке группы «Самолет».
Читайте на РБК-Недвижимость Ипотека под 0%: как работает субсидирование ставок от застройщиков
Каким будет спрос на недвижимость и как это повлияет на цены
Доходность недвижимости в Москве как объекта инвестирования — самая низкая в России (Фото: Sutterstock)
Другим фактором, влияющим на цены, является спрос.
Отложенный спрос во время карантина во время пандемии внес значительный вклад в раскрутку маховика цен на жилье.
Экономику и, соответственно, спрос и предложение на рынке недвижимости будет определять геополитика, считает Дмитрий Лебедев. «Цена будет в первую очередь определяться платежеспособным спросом — он сейчас находится в зоне риска. Посмотрим в ближайшее время, как экономика выдержит санкции и смогут ли люди успешно зарабатывать деньги. Пока перспективы хорошие: цены на сырье высокие, денег в страну поступает больше, чем уходит, и больше, чем раньше, часть денег доходит до кошельков людей, поэтому есть спрос на жилье. В случае серьезных проблем в экономике цены поползут вниз, потому что спрос рухнет. Сейчас нет причин повышать стоимость жилья. Думается, наиболее вероятный сюжет — небольшие колебания стоимости вокруг сегодняшних значений», — пояснил свое мнение эксперт.
«Спрос будет расти, ведь низкая обеспеченность россиян собственным качественным жильем никуда не исчезла.
Опыт прошлых лет показывает, что цены на недвижимость постоянно растут, вне зависимости от экономической ситуации и любых других внешних факторов», — уверены в Группе ПИК.
Илья Витковский говорит, что девелоперы будут внимательно относиться к выводу новых объектов на рынок, что поможет избежать перенасыщения предложения.
Сокращение спроса не приведет к радикальному изменению цен на рынке, отмечает Алексей Попов, поскольку с переходом строителей на проектное финансирование за счет средств, полученных от банков, а не от дольщиков, ценообразование в новостройках прекратилось напрямую зависеть от количества транзакций в проекте. «Сейчас застройщики делают прямую скидку только на некоторые наименее
жидкость
много, но чаще предоставляют скидки за счет дополнительного субсидирования льготной ипотеки при сохранении или повышении цен», — уверен Попов.
Читайте на РБК-Недвижимость: Азбука строительства: что нужно знать о проектном финансировании
Насколько выгодно инвестировать в жилье в 2022 году?
В Нижнем Тагиле выгоднее всего покупать квартиру как объект инвестирования (Фото: Sutterstock)
Средняя доходность от сдачи квартир в городах России в последние годы снижается: в 2020 г.
в среднем по стране она составляла 6%, в 2021 г. — 5,5%, на конец апреля 2022 г. она снизилась до 4,9% годовых. Чтобы окупить покупку квартиры за счет сдачи ее в аренду, потребуется не менее 20,3 лет. Такие данные получили аналитики портала «Мир квартир», которые сравнили цены на недвижимость в 70 крупных городах России. Причиной снижения доходности стало то, что цены на вторичном рынке жилья росли быстрее, чем арендная плата.
Топ-5 городов с низкой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 г.):
Москва — доходность 3,5%, средняя цена квартиры — 17,7 млн руб., арендная ставка — 51,9 тыс. руб. в месяц, окупаемость — 28,4 года; Курск – доходность 3,6%, средняя цена квартиры 4,4 млн руб., арендная ставка 13,4 тыс. руб. в месяц, окупаемость 27,5 лет; Санкт-Петербург – доходность 3,8%, средняя цена квартиры 11,9 млн руб., арендная ставка 37,6 тыс. руб. в месяц, окупаемость 26,3 года; Белгород — выход 3,9%, средняя цена квартиры 5,6 млн руб.
, арендная ставка 18,1 тыс. руб. в месяц, окупаемость 25,5 лет; Владивосток – доходность 3,9%, средняя цена квартиры 8,3 млн руб., арендная ставка 27,3 тыс. руб. в месяц, окупаемость 25,3 года.
В нынешних условиях покупать квартиру с целью ее перепродажи или сдачи в аренду невыгодно, считает Владимир Попов. «Спрос на вторичном рынке сокращается, на нем нет льготной программы (как в сегменте новостроек), поэтому найти покупателя будет сложнее. Сдача квартиры в аренду также не принесет большого дохода — в марте и апреле конкуренция на рынке аренды значительно возросла, а арендные ставки снизились. Учитывая, что стоимость жилья растет, а арендные ставки — нет, рентабельность продолжит снижаться», — уверен эксперт.
По данным ЦИАН. Аналитика» в апреле 2022 г. средняя ставка аренды квартиры «однушка» в Москве составляет 45,8 тыс. руб. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке столицы составляет 16,7 млн рублей. «Только для того, чтобы вернуть полную стоимость средств, потраченных на покупку квартиры (предположим, что квартира куплена на «живые деньги» без ипотеки), потребуется более 12 лет (при условии, что квартира будет сдается без простоев).
Доходность всего 3% (год назад — 4,5%)», — привел расчеты Попов.
Топ-5 городов с высокой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 г.):
Нижний Тагил — 8,3% годовых, средняя цена квартиры 2,3 млн руб., арендная ставка 15,6 тыс. руб. в месяц, окупаемость 12 лет; Астрахань – доходность 8%, средняя цена квартиры 3,7 млн руб., арендная ставка 24,7 тыс. руб. в месяц, окупаемость 12,5 лет; Якутск — доходность 7,2%, средняя цена квартиры 6,1 млн руб., арендная ставка 36,3 тыс. руб. в месяц, окупаемость 13,9годы; Мурманск — доходность 7%, средняя цена квартиры 4,7 млн руб., арендная ставка 27,5 тыс. руб. в месяц, окупаемость 14,3 года; Грозный – доходность 6,9%, средняя цена квартиры 4,5 млн руб., арендная ставка 25,9 тыс. руб. в месяц, окупаемость 14,4 года.
Дмитрий Лебедев обращает внимание на то, что в кризисное время нужно помнить, что главное – это денежный поток. «В этом главная ценность недвижимости, в этом она выручает в период турбулентности.