Определение рыночной стоимости земельного участка. Цена земельного участка

Как узнать стоимость земельного участка 2018

Чтобы узнать, сколько стоит земельный участок, достаточно обратиться за помощью к риэлторам или посмотреть цены в объявлениях о продаже недвижимости. Это будет рыночная цена. Кадастровая цена указывается в кадастровых документах и выписке из ЕГРН и, как правило, меньше рыночной.

Общие сведения

При совершении сделки купли-продажи, кадастровая цена на участок фигурирует лишь в документации. Ее указывают с остальными характеристиками объекта, наряду с кадастровым номером, площадью и т. д.

Рыночная цена — это количество денег, которое покупатель передает продавцу. Как рыночная, так и кадастровая цена зависит от нескольких факторов. В их числе: расположение участка, категория и множество других причин.

Цены на земельный участок зависят в первую очередь от категории. По закону все участки РФ разделены на 7 категорий.

В собственности у граждан, то есть — физических лиц, находится земля 2-х категорий: земли населенных пунктов и с/х назначения. Первые стоят дороже, их кадастровая стоимость также выше по сравнения с с/х землями. Кадастровая стоимость обновляется один раз в 3-5 лет.

Между кадастровой и рыночной ценами очень много общего. Они определяются зачастую по одному и тому же алгоритму. Но рыночная цена чаще всего выше кадастровой, хотя в последнее время обе цены стремятся к тому, чтобы уравняться.

Нужно сказать, что рыночная цена чаще колеблется, чем кадастровая. Разница между ними в том, что рыночная цена находится в зависимости от конъюнктуры и способна изменяться под воздействием субъективного фактора. Проще говоря, если продавец захочет, то сможет увеличить или уменьшить цену на свою собственность.

Нормативная база

Кадастровая стоимость является налоговой базой для взимания налогов с земельных участков. Согласно Налоговому кодексу (статья 389, 390) участки являются объектами налогообложения.

Определение «участок» дается в статье 1.11 Земельного кодекса РФ. Постановления Правительства, решения Верховного Суда, Минфин России определили, что земельным участком, как объектом налогообложения, может быть только внесенная в государственный кадастр земля.

Для того, чтобы определить кадастровую стоимость, в определенном порядке, установленном Земельным кодексом (статья 66), проводится кадастровая оценка земель. Результаты доводятся до налогоплательщиков.

Сейчас оценка земельного участка производится согласно ПП №316 «О правилах оценки земель». Этот закон будет действовать в настоящем виде до 2020 года.

Согласно новому закону вся кадастровая деятельность будет взята с 2020 года под государственный контроль. Оценка будет происходить по соответствующим индексам, которые получит каждый субъект РФ.

Пока кадастровая оценка определяется при помощи коммерческих негосударственных структур. Это касается тех, кому нужна переоценка или первоначальная постановка на учет. В этом случае у физических и юридических лиц будет выбор между местными подразделениями Росреестра и частными фирмами.

По Федеральному закону №360, который вступил в силу с 2018, кадастровая стоимость до 2020 года не будет меняться.

Исключения составляют случаи, когда собственник сам захочет провести переоценку. В остальных случаях будет применяться кадастровая стоимость, которая действовала в 2014 году.

Как узнать стоимость земельного участка?

Как узнать стоимость земельного участка? Оценить участок можно в одной из специализированных фирм, либо в местном отделении Росреестра. Еще один вариант — это риелторская компания. В этом случае будет путем сравнения будет выяснена рыночная цена вашего участка.

Можно прибегнуть к помощи объявлений о продаже недвижимости и рассчитать цену на свой участок, исходя из площади и учитывая цены на похожие наделы.

Кадастровую

Для того, чтобы узнать кадастровую стоимость земельного участка, можно воспользоваться несколькими способами. Практически все данные кадастрового учета, которые хранятся в Росреестре, находятся в открытом доступе. Эти сведения могут получить все граждане как по онлайн запросу, так и при личном визите в отделение Росреестра.

Информацию предоставляют не только собственникам, но и всем, кто обратился за ней. Бесплатно сведения можно получить на публичной кадастровой карте.

Для этого нужно кликнуть на участок, который вас интересует. В левом верхнем углу появится следующая информация:

Поиск намного упростится, если вы будете искать не вручную, а воспользуетесь функцией поиска по кадастровому номеру. Это намного быстрее и проще.

С другой стороны, именно по кадастровой карте можно узнать номер участка, чтобы получить о нем расширенные сведения.

Рыночную

Цены на участки генерирует рынок. Конечно, они не беспорядочны, как думают некоторые, когда речь заходит о рыночных ценах. А имеют прямую зависимость от кадастровой стоимости и множества других факторов. По сути, рыночная — это разумная цена, по которой можно достаточно быстро продать участок.

Существует множество факторов, которые влияют на рыночную цену. Вот некоторые из них:

Положение участка. Чем ближе земельный участок расположен к городу, тем он дороже, чем дальше от всей инфраструктуры — тем дешевле. В городе также есть разница в ценах на землю. Участок, находящийся в элитном районе, ценится дороже, чем аналогичный — на окраине.
Наличие инфраструктуры и коммуникаций. Этот фактор связан с предыдущим. Обычно наличие и возможность их подключения тесно связано с расположением надела. Есть и исключения, когда участок расположен вдалеке от основного комплекса нужных объектов: школ, больниц, магазинов. Но рядом может находиться несколько многоквартирных домов с газом и центральной водой. Такая близость способствует повышению стоимости участка на рынке недвижимости.

Категория и разрешенное использование. Земли, которые продаются на рынке недвижимости в подавляющем большинстве принадлежат к категории — «земли населенных пунктов». И лишь небольшая часть относится к категории сельскохозяйственных земель. Ничтожно мало земель остальных, разрешенных для продажи населению категорий. В основном, это те, что можно перевести в другую категорию. Территории населенных пунктов — самые дорогие участки, сельскохозяйственные — всегда дешевле. Если можно/нельзя изменить целевое назначение, то это сказывается на цене.
Грунт и рельеф. Выше всего ценится ровный участок с плодородной почвой. Прежде, чем покупать землю, обязательно исследуйте этот параметр.
Близость красивых видов. Расположение участка вблизи уникальных природных памятников способствует повышению цены. Речка, красивый лес, озеро — если объект находится рядом с ними, то это отразится на цене.

Рыночная цена складывается из мелких и крупных обстоятельств. Одно небольшое обстоятельство может перевесить ряд значительных. К примеру, дорогие участки могут находиться в элитных поселках, но в отдалении от города.

Продаваться такие участки могут на стадии отсутствия коммуникаций. В целом, здесь не будет особо влиять ни отсутствие «нужной» категории, ни подходящего грунта. Цена в таких районах может быть приравнена к ценам на участок в центре города.

Реальная цена надела

Реальная цена может отличаться от кадастровой в разной степени. От рыночной отличия будут намного меньше.

Однотипные объекты недвижимости в определенных районах должны стоить примерно одинаково.

Есть факторы, которые не сможет увидеть оценщик, но они существенно повлияют на цену земельного участка. Например, возможность изменения вида разрешенного использования (ВРИ). Для того, чтобы иметь возможность построить дом, граждане покупают земельный участок дешевле.

Низкая стоимость обусловлена ВРИ. После регистрации права собственности на участок меняют разрешенное использование и строят дом. Таким образом, повышается цена на участок, который возможно переоформить в дальнейшем.

При продаже

При продаже земли не всегда пользуются реальной ценой. Иногда ее завышают, но в целом она зависит от:

решения продавца;
независимой оценки;
взаимной договоренности сторон.

В первом случае речь идет о субъективной оценке продавца. Если покупатель согласен, то подписывается соглашение купли-продажи. Если нет, то возможен последний вариант, когда продавец и покупатель путем взаимных уступок договариваются об определенной цене.

Необходимость в независимой оценке возникает в том случае, когда обе стороны не знают реальной стоимости участка.

При аренде

Часто земля оформляется в собственность через аренду этого же надела. Это связано с тем, что у многих нет денег на покупку участка. Поэтому они пишут заявление в администрацию с просьбой выделить участок в аренду. Указывается предпочтительное направление и использование надела.

Согласно Гражданскому и Земельному кодексам в дальнейшем возможен выкуп арендованной земли. При покупке арендованной земли есть свои особенности.

Если участок не подлежал ранее кадастровому учету, то арендатор самостоятельно заказывает эту процедуру у кадастрового инженера.

После проведенного межевания специалист собирает все документы и передает их в Росреестр. После регистрации участку присваивается номер и устанавливается кадастровая стоимость, которая будет основой при продаже земли.

В последнее время процедура выкупа у государства или муниципалитета арендованной земли претерпела следующие изменения:

отменены торги, как непременное условие выкупа участка под ИЖС, ЛПХ, СНТ, фермерское и дачное хозяйство;
продолжительность договора аренды должна быть не меньше 3-х лет;
выкуп земли производится не по рыночной цене, а по кадастровой.

Если раньше расчет стоимости производился, исходя из рыночной стоимости, то в настоящее время определяется кадастровой ценой. Выражается он в определенном проценте от нее. Чаще всего цена на земли сельскохозяйственной категории равна кадастровой стоимости, но иногда региональное законодательство предусматривает льготы для определенных слоев населения.

В некоторых регионах после продолжительной аренды (10-15 лет) цена на арендованный участок приближается к нулю. Некоторые области предоставляют для фермерской деятельности землю бесплатно.

Проведение оценки

Кадастровая оценка — это деятельность, которая направлена на определение кадастровой стоимости. До 2020 года, когда будет окончательно сформирована система государственной оценки, у граждан есть выбор, к кому можно обратиться. Это может быть частный оценщик, а может — государственная структура.

Правила оценки различных категорий земли различаются между собой. Доходный метод (определяется потенциальная прибыль от использования участка) чаще всего применяют при оценке с/х земель.

Есть несколько причин, по которым проводится кадастровая оценка:

несоответствие рыночной и кадастровой стоимости;
завышенная налоговая база;
предстоящая продажа земельного участка;
ипотека под залог земельного участка.

Оценка может быть плановой и внеплановой. Первая проводится не чаще, чем один раз в 3 года, и не реже, чем раз в 5 лет. Внеплановая проводится, когда цены в регионе упадут на 30 процентов.

На видео о кадастровой стоимости земельного участка

realtyurist.ru

Рыночная стоимость земельного участка (сколько стоит)

Земельный участок является одним из основных видов недвижимости, поэтому со стороны государства уделяется особое внимание в отношении его регистрационного учёта, контроля использования и налогообложения. В связи с этим все операции, связанные с переходом прав на земельную собственность, регламентируются законодательством.

Чтобы совершить сделку купли-продажи земли, обменять её, передать в наследство либо подарить, необходимо установить её стоимость. От оценочной стоимости будет зависеть реальная цена участка, которую может запросить при реализации владелец имущества.

На среднюю рыночную стоимость земельного участка также ориентируются банки при оформлении суды под залог и судебные органы в случае, если необходимо оспорить раздел имущества. Кроме того, по данному показателю государство определяет кадастровую стоимость участка, чтобы установить, какой налог должен быть начислен на недвижимое имущество.

Что это такое

В условиях нерегулируемого рынка цена на землю формируется его участниками. В связи с этим находящиеся в одной и той же местности участки, как правило, стоит одинаково. Иными словами, осуществляется так называемое саморегулирование рынка, несмотря на то что изначально определение цены может показаться хаотичным.

Таким образом, рыночная цена земли – это стоимость, по которой можно её продать в течение приемлемого срока при условии взаимного соглашения сторон. При этом возникает вопрос, а как узнать, какова на данный момент рыночная стоимость земельного участка. В первую очередь сделать это можно при помощи ознакомления с объявлениями о продаже земли в конкретной местности. Если таких предложений в наличии нет, то придется обратиться к услугам оценщиков.

В случае если необходимо заключение эксперта, например, для судебного разбирательства, можно заказать независимую оценку рыночной цены объекта недвижимости. Специалист определит стоимость участка, используя подходящие методы оценки, которые зависит от назначения земли.

Так, при оценке участка, используемого в сельскохозяйственных либо промышленных целях, обычно применяют методику расчёта по потенциальному доходу от хозяйственной деятельности.

Кроме назначения земельного участка при оценке принимается во внимание ещё и ряд других факторов, которые будут перечислены далее.

Центральные условия

Какие факторы влияют на цену

На реальную стоимость земли могут влиять множество факторов.

При этом основополагающими являются:

Местонахождение участка	Этот фактор нужно учитывать в первую очередь, так как именно он влияет на ценообразование. Чем ближе участок расположен к какому-либо населенному пункту, тем дороже он стоит.
Ландшафт и структура грунта	Несмотря на то что участки могут находиться в одной и той же зоне, их цена может быть разной. Она может объясняться рельефом местности, а также тем, насколько почва является плодородной. Грунт, в котором содержится много солей, либо земля, находящаяся в болотистой местности, значительно снижают рыночную стоимость участка. Также нежелательно наличие оврагов и канав непосредственно на участке либо на прилегающей к нему территории.
Наличие сооружений и их состояние	Если на земле имеется жилой дом, то, как правило, рыночная стоимость земельного участка увеличивается. Но многое зависит от состояния постройки. Поэтому если дом ветхий, то такой объект недвижимости вряд ли повлияет на продажную стоимость земли, так как его всё равно придётся сносить.
Коммуникационные сети	Если земля была предоставлена государством под ИЖС, то в большинстве случаев подведение инженерных коммуникаций спонсируется из государственного бюджета. Разумеется, если к участку подведены газовые трубы, электричество и водоснабжение, то они значительно увеличивают рыночную стоимость земли.
Потенциальный доход от использования	Земли, которые могут приносить доход в результате ведения сельского хозяйства либо организации на них промышленного производства ценятся намного выше. При этом также важно их местоположение. Так, участки, расположенные вдоль автомобильных шоссе федерального значения, стоят гораздо дороже.

Выкуп земельного участка регулируется соответствующей статьей Земельного кодекса РФ.

Как происходит передача земельного участка в муниципальную собственность — читайте в этой статье.

Методы и порядок оценивания

Существует несколько методик определения рыночной цены земли:

посредством сравнения продажных цен;
распределительный метод;
метод выделения;
по капитализации ренты;
по потенциальному использованию;
метод затрат.

Наиболее часто используется доходный, сравнительный и затратный методы.

Доходный метод применяется в случае, если землю можно использовать для какой-либо коммерческой деятельности. Например, при организации гостиницы, зоны отдыха либо ресторанного бизнеса. Такой метод является наиболее сложным, поэтому не рекомендуется его применять при самостоятельной оценке.

Затратный метод учитывает расходы, возникающие при сооружении капитальных объектов на участке. Таким образом делается поправка на затраты, которые вычитаются из планируемого дохода от ведения бизнеса на данном земельном участке.

Затратный метод может применяться и независимо от доходного. Например, если участок был предоставлен государством под ИЖС и к нему не были подведены коммуникации, то при строительстве дома и проведении инженерных сооружений за счёт средств владельца в его оценочной стоимости должны учитываться все понесенные на данные мероприятия расходы.

Особенности расчёта рыночной стоимости земельного участка

Оценка земельных участков состоит из следующих этапов:

Заключение договора на проведение оценки	В нём прописываются такие параметры, как: цель оценки; категория, к которой принадлежит участок; характер собственности; дата оценки; правовые вопросы процедуры и т.д.
Получение исходных данных и их анализ	Исполнитель собирает необходимые сведения об объекте, устанавливает основополагающие его характеристики и анализирует факторы, которые прямо либо косвенно оказывают влияние на рыночную стоимость земли. Такими факторами могут быть: наличие недвижимости на самом участке либо прилегающей территории; окружающая экологическая обстановка; нюансы, оказывающие отрицательное воздействие; присутствие зеленой зоны; потенциальные доходы и расходы, которые может понести новый владелец. Также эксперт прикладывает к отчёту фотографии объекта и карту, на которой обозначается участок.
Выбор методики оценивания и проведение соответствующих расчётов	Как правило, проводятся расчёты по нескольким методам, после чего методом сравнительного анализа выявляются преимущества и недостатки каждого из них.
Определение конечной цены участка	Заключительный этап – это подготовка письменного отчёта, который содержит результаты оценки. Он служит непосредственным доказательством рыночной цены объекта и предназначен для всех заинтересованных лиц, в том числе для самого заказчика. Документ содержит вывод о конечной рыночной цене участка и итоговое заключение.

Важные уточнения по процедуре

Кто и как занимается обзором

Оценку в 2018 году можно заказать у следующих организаций и лиц:

У специальных оценочных бюро	При этом необходимо учитывать, что такие учреждения должны иметь допуск СРО.
У частного оценщика	Закон допускает проведение оценки частными лицами. При этом такое лицо также должно подчиняться нормативному акту об оценочной деятельности.
В агентстве недвижимости	Как правило, крупные агентства имеют своих оценщиков, поэтому одновременно можно воспользоваться не только услугами риэлтора, но и оценщика.
В юридических фирмах	Многие юридические компании помимо предоставления юридических услуг могут оказывать и услуги оценочной деятельности. При этом одновременно с помощью юриста можно решить какой-либо спорный вопрос, связанный с разделом земельного участка.

Документы, отчёт и соотношение

Основная цель обращения к эксперту-оценщику заключается в получении официального отчёта о рыночной цене участка. Он предоставляется в виде справки либо специального акта, в котором содержатся результаты произведённых расчётов.

Данный документ обладает юридической силой и может быть предъявлен потенциальным покупателям при демонстрация объекта.

В случае если оценка производилась самостоятельно, владелец в свободной форме может подготовить собственный отчёт, приложив документы, подтверждающие понесённые расходы. Такая оценка не имеет юридической силы, но может применяться продавцом в целях обоснования ценообразования.

Алгоритм вычисления

О том, сколько стоит ориентировочно земля, можно узнать, даже не обращаясь к посредникам. Для этого необходимо узнать кадастровую стоимость объекта, которая указывается в Росреестре.

Как правило, она приближена к рыночной цене участка. На сайте Росреестра необходимо будет найти участок по его кадастровому номеру либо по адресу, если земля уже официально зарегистрирована.

Если же нужен официальный документ, подтверждающий рыночную цену объекта (например, для заключения соглашения об аренде), то придётся обратиться к профессиональным экспертам.

Для этого нужно выполнить следующие шаги:

Выбрать оценочные фирмы	В первую очередь нужно узнать, какие оценочные компании находятся в районе проживания. Далее необходимо выбрать среди них подходящие по стоимости предоставления услуг. Очень важно также ознакомиться с отзывами об оценщике, которые публикуются в сети.
Постановка вопросов для специалиста	До заключения соглашения нужно определиться со всеми вопросами относительно процесса оценивания. Необходимо узнать: будет ли выезд специалиста на участок либо оценка будет проведена, основываясь на документах; из чего будет складываться стоимость услуг; какие методы будут использоваться при оценке; в течение какого срока будут выполнены работы.
Предоставление требуемой документации	Для оценки эксперту понадобится технические бумаги на участок, а также правоустанавливающие документы на имущество. Необходимо предоставить: справку из кадастра; выдержку из ЕГРН; технические документы на земельный участок. Данные документы можно заказать на сайте ЕГРП-365.
Оплата услуг и подписание соглашения	После подготовки всех документов необходимо заключить соглашение и оплатить стоимость услуг. Перед подписанием рекомендуется ознакомиться со всеми пунктами договора. Особое внимание нужно уделить разделу об ответственности поставщика услуг за некорректный расчёт рыночной цены участка.
Согласование сроков и времени осмотра участка	Для более точной оценки земельного участка обязателен выезд специалиста. Только после него эксперт должен приступить к расчетам. Необходимо также выяснить, входят ли данный выезд в общую стоимость услуг.
Приезд эксперта	Необходимо встретить специалиста в назначенные время и день. При осмотре объекта рекомендуется всё время находиться рядом с экспертом, так как у него могут возникнуть какие-либо вопросы относительно нюансов земельного участка, которые могут повлиять на расчёт рыночной стоимости.
Получение отчёта	В отчёте должна содержаться информация о применяемой методике расчёта и обоснование причины применения именно данной методологии.

Сравнение с кадастровой

Кадастровая стоимость земли необходима в первую очередь для государственных целей, а именно – для налогообложения. Согласно нормативным актам, она меняется раз в 3 года, поэтому может значительно отличаться от рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость утверждается исполнительными органами власти. В каждом субъекте Федерации она устанавливается местными территориальными органами.

В отличие от рыночной стоимости, на кадастровую не влияет возведённые на участке строения.

Несмотря на различия между данными категориями, между ними существует взаимосвязь: при определении кадастровой стоимости обязательно учитывается рыночная цена участка.

Кадастровая стоимость недвижимости, как правило, несколько выше рыночной.

1kvartirka.ru

Стоимость земельного участка (сколько стоит)

Покупка земельных участков, находящихся в собственности государственных или муниципальных органов, на сегодняшний день является достаточно распространенной практикой среди современных граждан и юридических лиц.

В соответствии с действующим законодательством единственный вариант получения земельных участков от государства для лиц, не входящих в льготные категории – это выкуп территории у различных государственных органов за установленную сумму.

При этом стоимость земельного участка может различаться в зависимости от целого ряда факторов, в связи с чем стоит разобраться в том, как она регулируется в 2018 году.

Что включено в оценку

С точки зрения вложения инвестиций на сегодняшний день недвижимость является одним из наиболее выгодных направлений вне зависимости от того, будет использоваться приобретаемое имущество для последующей перепродажи или для передачи в аренду, в связи с чем спрос на земельные участки является постоянно высоким. Однако по той причине, что спрос остается на стабильно высокой отметке, стоимость территорий постоянно подвергается изменениям, в связи с чем в наше время особенной популярностью пользуются оценочные услуги на земельные участки со стороны независимых экспертов.

Оценка стоимости земельных участков во многом сильно будет зависеть от точного месторасположения выбранного надела, а также воздействия множества внешних факторов наподобие наличия в доступной близости шоссе, каких-либо инженерных коммуникаций, внешней инфраструктуры, а также качества подъездных путей.

Помимо этого, во внимание принимается расположение территории, включая наличие поблизости каких-либо водоемов или леса, а также наличие инженерных коммуникаций. Немаловажная роль в вопросе оценки земельных участков отдается тенденциям спроса и предложения, а также экономической ситуации, присутствующей на рынке недвижимости в процессе проведения оценки.

Возможность подключения к инженерным сетям принимается во внимание в том случае, если земельный участок изначально предоставлялся для возведения какой-либо недвижимости.

Сроки и цена выполнения услуги

Категория земельного участка	Стоимость проведения экспертизы (в рублях)	Сроки выполнения заказа (в днях)
Участки садовых товариществ или огороды, имеющие площадь не более 30 соток	6 000	2
Участки садовых товариществ или огороды, имеющие площадь более 30 соток	Более 6 000	От 2 до 3
Участки, предназначенные под индивидуальное жилое строительство и имеющие площадь не более 1 гектара	8 000	3
Участки, предназначенные под индивидуальное жилое строительство и имеющие площадь более 1 гектара	Более 10 000	От 3 до 4
Участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности и имеющие площадь не более 10 гектар	12 000	От 2 до 3
Участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности и имеющие площадь более 10 гектар	Более 15 000	От 3 до 4
Промышленные территории, имеющие площадь не более 10 гектар	12 000	От 3 до 4
Промышленные территории, имеющие площадь более 10 гектар	Более 15 000	От 3 до 4
Участки, предназначенные для ведения лесного хозяйства и имеющие площадь не более 10 гектар	15 000	От 3 до 4
Участки, предназначенные для ведения лесного хозяйства и имеющие площадь более 10 гектар	Более 20 000	От 3 до 4

Лица, которые обращаются в специализированные организации для проведения оценочных мероприятий, по окончанию проведенных мероприятий получают специализированное экспертное заключение, в котором будут указываться обоснованные результаты.

Оформление этого документа осуществляется в полном соответствии с требованиями, установленными различными отечественными и международными стандартами, в связи с чем его можно будет использовать в качестве доказательной базы при обращении в любые инстанции.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Образец договора купли-продажи земельного участка 1

Образец договора купли-продажи земельного участка 2

Примерная стоимость земельного участка

Месторасположение	Категория земли	Площадь (в сотках)	Описание	Стоимость (в рублях)
Сочи (коттеджный поселок в 3 км от моря)	ИЖС	10	Имеется септик, подведение к газоводу и водопроводу, готовый фундамент, электричество.	3 000 000
Сочи (в черте города)	ИЖС	10	Вид на море, качественный подъезд к территории, ограждение, благоустройство, все коммуникации.	10 000 000
Адлер	ИЖС	12	Качественный подъезд с разных сторон, все необходимые коммуникации, частная собственность.	14 000 000
Москва (125 км от МКАД)	ИЖС	15	Все необходимые коммуникации, инфраструктура.	500 000
Анапа	ИЖС	17	Участок под гостиницу	1 000 000

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Как выкупить у администрации

Если земельный участок приобретается у территориальной администрации, то в таком случае наиболее выгодным решением будет оформление сделки без проведения торгов. Это обуславливается тем, что стоимость конкретного участка будет существенно ниже, что обуславливается определенными особенностями используемого механизма формирования цены территорий.

Таким образом, если осуществляется платное приобретение земельного участка, то в таком случае его стоимость будет определяться в соответствии с кадастровой ценой территории. При этом не стоит забывать о том, что в каждой отдельной ситуации сумма будет рассчитываться в зависимости от того, для чего именно осуществляется выкуп земельного участка.

К примеру, если земельный участок предназначен для ведения сельскохозяйственной деятельности, его выкуп будет осуществляться не более, чем за 3% от изначальной кадастровой стоимости, в то время как земельные участки под строительство индивидуального жилья могут выкупаться и за 100% от указанной величины.

Если же участок приобретается на торгах, величина будет устанавливаться в соответствии со средней рыночной стоимостью наделов указанной категории.

Процедура выкупа земельного участка у территориальной администрации проста своим алгоритмом действий, соблюдение которого в конечном итоге приводит к получению интересующего участка.

Стандартный алгоритм включает в себя несколько шагов:

Выбор земельного участка.
Подача соответствующего обращения в территориальную администрацию с заявлением о предварительном согласовании возможности оформления договора.
Получение кадастровой документации на интересующий земельный участок, а также проведение всех требуемых межевых мероприятий, если в этом есть необходимость.
Подача в территориальную администрацию заявления для согласования сделки с последующим оформлением договора купли-продажи территории или же о вынесении постановления главной администрации о безвозмездном предоставлении участка в частную собственность.
Оформление договора купли-продажи после проведения взаимных консультаций сторон между собой, а также после согласования всех необходимых тонкостей.
Получение свидетельства о праве собственности на указанную территорию.

В том случае, если территория будет оформляться на безвозмездной основе, алгоритм будет выглядеть немного иначе, потому что оформление договора купли-продажи уже не потребуется, и вместо него будет фигурировать соответствующее соглашение о безвозмездной передаче.

1kvartirka.ru

Цены на земельные участки – способы оценки

Подробности Создано 06.08.2015 10:22

Участок земли, наравне с абсолютно любым объектом, представленным на рынке недвижимости, выступает в роли товара, а, соответственно, обязан иметь свою номинальную цену.

Существует несколько видов оценки земельных угодий:

Рыночная цена участка земли устанавливается согласно федеральному закону, регламентирующему оценочную деятельность в Российской Федерации. Она в первую очередь зависит от уровня спроса и объёма предложений, существующих на рынке, а так же от характера как продавцов земли так покупателей земельных участков. Наравне с этим рыночная стоимость не должна быть больше совокупной стоимости затрат на покупку другого земельного участка со схожими характеристиками. В случае изменения целевого предназначения участка или его отдельных свойств, рыночная цена может так же измениться, и поэтому, оценку земли необходимо осуществлять на конкретно оговоренную дату;
Нормативная цена земли устанавливается каждый год исполнительными органами власти субъектов РФ. Она рассчитывается согласно целевому назначению по определённым оценочным зонам и поселениям. Местные органы власти на местах по мере возникновения необходимости на основании своих решений имеют полномочия уточнять реальное количество и очевидные крайние границы имеющихся оценочных зон и таким образом повышать или же уменьшать рассчитанную ранее нормативную цену земельного участка, но не больше, чем на двадцать пять процентов. Приоритетным и решающим фактором, влияющим на окончательное установление нормативной цены земельного участка, выступает его доходность;
Кадастровая цена земли находится в прямой зависимости от категории, к которой относится тот или иной участок. При этом такая градация земель осуществляется согласно данным, полученным от государственного земельного кадастра в соответствии с правовыми документами на земельный участок.

В целях достоверного определения кадастровой стоимости участков земли используется метод государственной кадастровой оценки земли. В случае установления на участок рыночной стоимости кадастровая цена земельного участка определяется в процентах от его рыночной стоимости;

Сравнительный метод определения цены участка

Сравнительный подход определения стоимости оцениваемого участка заключается в сопоставлении ценовых критериев недавних продаж схожих участков на рынке недвижимости, где осуществляют покупку и продажу сопоставляемой собственности покупатели и продавцы, принимая при этом независимые взвешенные решения. В основе такого неординарного подхода находится принцип взаимо замещения: покупатель недвижимости не даст за оцениваемый земельный участок большую денежную сумму, чем ту, за которую возможно получить на рынке схожий по качеству и полезным свойствам участок.

Факторы, влияющие на цену участка земли

Цена земельного участка складывается под воздействием разных факторов. Основными из них являются:

Удобный для будущих владельцев подъезд и наличие обустроенных транспортных развязок;
Наличие законченных инженерных коммуникаций на земельном участке, включая электрическую разводку, газопроводную сеть необходимого давления, водопроводные и канализационные сети, наличие газовой котельной, телефонизация участка;
Характеристика ландшафта и почвы, состояние лесного покрова и близкое расположение водоема;
Наличие различных сооружений, подлежащих сносу. Цена земельного участка значительно повышается при отсутствии такого рода построек;
Наличие древонасаждений, которые необходимо будет искоренить. Конечно, желательно, чтобы их наличие было бы минимально;
Наличие разнообразных юридических обременений. Земельные участки без обременения стоят в разы дороже;
Близость непригодных для жилья, ветхих жилых строений снижает ценовые показатели участка, особенно в том случае, если планируется возведение крупного коттеджного поселка;
Законные права на участок. Приоритетными являются участки с законно оформленными правами собственности;
Категория земель, а так же разрешенное использование участка. Приоритетными являются участки, имеющие статус земель населенных пунктов или земель дачного использования.

Как самостоятельно рассчитать продажную цену участка

Для начала необходимо определить тот факт, есть ли у вас то, что может увеличивать стоимость земельного участка:

Водопроводные сети и центральные канализационные стоки;
Электричество, проведенное на земельный участок;
Газопровод;
Строения и хозпостройки;
Плодовые деревья и хвойные растения на участке;
Приближённость к городу и удобные подъездные пути к вашему участку;
Наличие в близком расположении развитой инфраструктуры и удобных остановок для общественного транспорта;
Расположенные по соседству лесной массив, речные протоки или озеро;
Ваш земельный участок располагается на землях, отданных под возведение индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Данный факт может означать, что, соорудив на нем частный дом, будет возможно оформить там прописку. А это, очень часто важно для потенциального покупателя.

Наличие данных параметров сможет помочь вам реализовать свой земельный участок по наиболее выгодной и высокой цене. И, конечно, чем больший размер имеет площадь земли, тем выше будет ее продажная стоимость.

Для того, чтобы понять, какую именно цену вы можете поставить при продаже земельного участка, нужно проанализировать похожие о продаже объявления в интернете. Необходимо поискать сообщения о продаже близлежащих участков. Станет не лишним проконсультироваться с представителем агентства по продаже недвижимости. Но в том случае, если вы решитесь продать свой земельный участок с их помощью, надо помнить о том, что вам придется отдать агенту данной организации процент от сделки купли-продажи. Обычно он составляет не более 10% от стоимости земельного участка.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод о том что, цена земли может колебаться в зависимости от влияния различных факторов. Не последнее место среди них занимает приближённость к Москве и Московской области. Более высокую цену будет иметь участок, оснащённый всеми коммуникациями. Более дешёвым вариантом станет приобретение земельного участка в не обустроенной зоне.

Видео: Купля-продажа земельных участков

Добавить комментарий

e-brus.ru

Рыночная стоимость земельного участка 2018

Осуществление оценки рыночной себестоимости регулируется российским законодательством, в частности законом “О деятельности оценочных организаций на территории России”.

С помощью получения оценки можно производить различные выгодные сделки с объектом недвижимости.

Что это такое?

Рыночная стоимость земельного участка – это себестоимость, которая была установлена на участок с обязательным учетом рынка недвижимости.

Преимущественно используется в процессе купли-продажи надела либо же иного объекта недвижимости, который находится на участок.

Фиксация рыночной себестоимости земельного надела произвольное, по собственному усмотрению владельца, но исключительно ее актуальное определение сопровождается успешной реализацией.

Повышение рыночной себестоимости может препятствовать совершению имущественной сделки, а ее понижение может привести непосредственно к убыткам реализатора.

Из-за этого можно говорить о целесообразности применять услугу независимого оценщика либо же своими силами ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земельных участков, находящиеся в праве собственности.

Законодательная база

Основными нормативными документами принято считать:

ст. 66 Земельного Кодекса РФ – дает разъяснение рыночной себестоимости земельных наделов;
Федеральный закон № 52 – отображает различные нюансы в период оформления себестоимости.

Именно в этих нормативных документах отображена вся суть определения и целей рыночной себестоимости земельных наделов. Кроме того, отображены все без исключения способы определения и формулы, которые используются в периоде расчетов цен.

Рыночная стоимость земельного участка

Оценка рыночной стоимости земельного участка является обязательной:

в период оформления ипотечного кредитования для физических лиц;
в период принятия решения о приватизации, сдаче в аренду либо же в период передачи объекта недвижимости иному лицу непосредственно по доверенности;
в том случае, если недвижимость будет предоставлена под залог;
проводится в период несогласия суммарной себестоимости сторонами, когда уже идет процедура национализации;
осуществляется в период формирования брачных договоров, если же у супругов есть необходимые сведения объектов;
в период изъятия у граждан имущества;
в период расчетов, которые будут проводиться с целью проверки достоверности уплачиваемых налогов на имущество.

Действие российского законодательства распространяется на все без исключения компании, вне зависимости от того, муниципальные они либо частные, которые вскоре будут совершать сделку, напрямую связанную с конкретным земельным наделом.

Как определить?

Для того чтобы понять, как рассчитать рыночную себестоимость земельных наделов, которые вскоре будут отчуждать, можно:

путем обращения к услугам независимых оценщиков, которые обладают всеми необходимыми знаниями в конкретной сфере и обладают соответствующими разрешениями либо сертификатами;
нанять организацию, в чьи непосредственные обязанности входит купля-продажа объектов недвижимости, и получить соответствующие документы;
путем самостоятельного оценивания земельного надела.

В первой и во вторых ситуациях, непосредственную ответственность за результат оценки возлагается исключительно на сторонних лиц.

В том случае, если выбрать вариант оценки своими силами, то в процессе определения будут использоваться расчеты в обычной форме, которые не требуют специальных знаний, а также иметь соответствующее свидетельство об образовании.

Если же решено осуществлять оценку своими силами, то можно применять один из нескольких вариантов, о которых рассмотрим ниже.

Каждый выбирает для себя наиболее оптимальный вариант, как узнать оценку.

Оценка

В 2018 году распространено несколько способов оценки рыночной себестоимости в период сделки земельных наделов. К ним принято относить следующие.

Метод прямого сравнения рыночных реализаций

Вариант является наиболее распространенным и популярным. Он заключается в том, что сравниваются по себестоимости такие же объекты недвижимости, вследствие чего выводится ориентировочная цена.

В процессе применения будет использовано такую последовательность:

Изначально необходимо сделать анализ себестоимости аналогичных объектов, а после делается проверка факта достоверности установленной цены, не была ли она каким-либо образом вынужденной.
С целью сравнения необходимо взять минимум 3 – 5 земельных наделов.
С учетом всех без исключения коэффициентов следует вывести себестоимость.

Затратный вариант

Используется с целью оценивания машин, различных механизмов и иного оборудования, который расположен на участке земли. Способ был сформирован на принципе замещения, беря во внимание то, что покупатель не приобретет дороже, нежели такой же иной, но с меньшей себестоимостью.

При затратном варианте берутся во внимание все затраты, которые напрямую связаны с конкретным имуществом, а также учитывается и показатель изношенности объектов.

По завершению изучения всех условий будет выставлена себестоимость.

Доходный вариант

Используется в том случае, когда было поставлено на стабильность либо же нестабильность валюты в государстве.

По сути, он заключается в том, что в процессе определения максимальной прибыли, которую будут получать от объекта недвижимости.

Применяется несколько вариантов. Первый заключается в прямой капитализации, которая есть в определении прибыли в конкретный год. Второй – дисконтирование будущей прибыли, которая заключается в том, идет ли подсчет дохода в дальнейшем.

Соотношение с кадастровой стоимостью

Часто возникают вопросы о том, какая именно взаимосвязь имеется у рыночной и кадастровой себестоимости земельного надела.

Некоторые случаи предусматривают нормы, на основании которых, рыночная себестоимость земельных наделов от кадастровой цены примерно на 30% увеличена.

Данные разновидности расчетов ценообразования обладают различным назначением:

кадастровая цена рассчитывается с целью налогообложения;
рыночная себестоимость земельных наделов определяется с целью различных имущественных сделок.

В первой ситуации определение кадастровой себестоимости всегда осуществляется, беря во внимание параметры земельных наделов, на базе формул, которые используются доверенными лицами сформированной специальной комиссии.

Правило действует согласно нормам Федерального закона № 52 от февраля 2008 года, который и регулирует оценочную деятельность на территории России.

Ревизия может быть назначена на любом уровне исполнительной власти, в частности согласно статье 66 Земельного Кодекса России.

Ее оценка позволяет определить фиксированный размер, который сохраниться до периода осуществления очередной ревизии и допускает возможность исключительных ситуаций корректировки кадастровой себестоимости исключительно по решению судебного органа.

На видео о кадастровой стоимости земли