Что такое долевое строительство квартир: Долевое строительство: что это такое?

Плюсы и минусы участия в долевом строительстве

Долевое строительство объектов недвижимости давно стало популярным у наших граждан. Этот вид приобретения имеет свои положительные и отрицательные стороны. Важнейшим плюсом является стоимость приобретённого жилья, она значительно ниже, чем готовое. Проблема «обманутых дольщиков» всеравно остаётся в России, хотя пострадавших людей стало намного меньше. В этой статье мы рассмотрим, как граждане могут себя обезопасить от рисков долевого строительства.

Дольщики — это инвесторы в строящееся жильё. Заключение договора долевого участия (ДДУ) гарантирует человеку получение квартиры в строящемся доме. Основная проблема — недостроенная недвижимость, банкротство застройщика либо его непорядочность в отношении дольщиков. Например, застройщик знает, что скоро объявит себя банкротам, но всеравно собирает деньги с новых дольщиков, заведомо их обманывая. Застройщиком может быть только юридическое лицо. По закону дольщик приобретает не право собственности, а право требования. Это главнейший риск, ведь вкладчик имеет право потребовать оформить квартиру на себя, только после сдачи новостройки в эксплуатацию.

Рассмотрим плюсы приобретения такой квартиры. Кроме выгодной цены, приятным дополнением является более современная и удобная планировка жилья в отличие от старых многоэтажек, которым уже по 20-30 лет. Это жильё не имеет юридической истории, поэтому продать его будет проще.

Рисков немного больше. Например, ДДУ не может Вам гарантировать быстрого заселения. Дольщики могут прождать 1-2 года, иногда и больше, пока завершится строительство. Нет никакой гарантии, что здание будет достроено — это самое неприятное.

Регулируются отношения застройщика и дольщика Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Это самый безопасный способ приобретения «первички». Есть другие схемы — «серые», но там ещё более высокие риски.

Подписать ДДУ надо внимательно, изучить все абзацы и то, что написано мелким шрифтом. Что же должно быть в договоре?

1.  Инвестору предоставляется вся проектая документация, адрес новостройки, её серия,     

     Этажность здания, этаж Вашей квартиры, её планировка и площадь.

2.  Оплата – разовый платёж или дольщик частями будет оплачивать свою будущую квартиру.

3.  Внимательно ознакомьтесь со сроками введения жилья в эксплуатацию. Также должно в

     В договоре быть указано, когда квартиры будут поставлены на кадастровый учёт и будут    

     зарегистрированы на новых собственников.

4. В ходе строительства застройщик обязан публиковать отчёты о том, как идут работы, о стадиях

     готовности объекта недвижимости.

5. Важно прописать ответственность каждой стороны, если ДДУ будет нарушен.

Минимизировать риски можно и дополнительными методами, напрмер, найти добросовестного застройщика с хорошей репутацией. Проверка репутации состоит из следующих шагов. Изучение всей недвижимости, которую застройщик построил и сдал. Осмотрите эти объекты, пообщайтесь с теми, кто был там дольщиком и узнайте, как это было, возникали ли сложности с застройщиком и какого рода они были. Не обманул ли застройщик с планировкой, с коммуникациями, с детскими площадками, озеленением и пр. Выдержал ли он сроки сдачи объекта?

Изучите партнёров, у которых застройщик покупает стройматериалы. Серьёзные партнёры уже о многом говорят. Поинтересуйтесь, долгосрочное ли у них сотрудничество, если многолетнее – это указывает на активную и надёжную работу застройщика.

Проверьте проектную декларацию у застройщика, ведь там содержатся сведения не только о сданных домах, но и о финансовом состоянии застройщика, о его текущих задолженностях, если таковые имеются. Это даст Вам более глубокое понимание, куда Вы хотите вложить деньги и кому доверяетесь. При всей благонадёжности строительной компании риски есть всегда, даже надёжные застройщики разорялись, хотя сами вели деятельность честно и не хотели никого обманывать. Перед принятием решения взвесьте все «за» и «против», и помните – это Ваше решение, и основная ответственность на Вас, ведь именно Вы решили приобрести жильё именно таким методом, а не уже готовое вторичное жильё.

что такое долевое строительство, как вступить, договор и его условия

Покупка недвижимости всегда сопряжена с некоторым риском. Когда же вы платите за дом, который ещё даже не построен, – опасения только увеличиваются. Как уберечь себя и не связаться с мошенниками при участии в долевом строительстве?

Собственная квартира – мечта каждого. Но все усилия сводятся лишь к ежедневному просмотру объявлений о продаже и поискам выгодного кредита. Ведь купить однокомнатную квартиру в Минске – уже удар по карману. Что уж говорить о комфортной трёшке для большой семьи!

Вот вы листаете очередную порцию подержанных квартир и постоянно натыкаетесь на рекламу о долевом строительстве. И тогда вы понимаете, что помимо мечтаний и кредитов есть и другой выход. Но перед тем, как ввязываться во что-то непонятное, необходимо узнать, что же значит «долевое строительство»?

Что такое долевое строительство?

В Беларуси долевое строительство квартир – это инвестиционная форма строительства жилых зданий, при котором застройщик привлекает денежные средства участников. Простыми словами, долевое строительство – это строительство дома за счёт его будущих жильцов.

Наряду с приобретением жилищных облигаций и доли в жилищно-строительном кооперативе, долевое строительство считается одной из эффективных инвестиций в недвижимое имущество.

Сторонами сделки выступает организация-застройщик, а также физические или юридические лица (дольщики).

Процесс не сильно отличается от обычной покупки недвижимости. Однако главный плюс долевого участия – стоимость жилья получается ниже, чем при покупке готового. Денежные средства на строительство выплачиваются не целиком, а вносятся частично за весь период строительства. Фактически предоставляется рассрочка на жильё.

Какие плюсы и минусы долевого строительства?

Такая форма строительства выгодна как застройщику, так и дольщикам. Для возведения многоквартирного дома организации требуется огромная сумма. Как вариант – взять кредит в банке, но тогда компании придётся выплачивать большие проценты. Привлечение средств будущих жильцов упрощает весь процесс.

С другой стороны выступают люди, мечтающие обзавестись жильём. Для них такие денежные вложения тоже удачны, так как имеют массу преимуществ:

• Экономия. Долевая недвижимость реализуются по более низким ценам, чем уже готовые квартиры в новостройках. На начальных этапах застройки некоторые строительные компании предлагают цену даже ниже, чем на вторичном рынке.
• Надёжность. Государство ужесточило контроль за застройщиками*. Так как расходы на застройку контролируют банковские учреждения, снижаются риски мошенничества и недостроя.
• Рассрочка. Внести всю сумму сразу – задача не из лёгких. При покупке доли в строительстве выплаты можно растянуть. За это время можно подкопить необходимую сумму.
• Соседи. В процессе участвуют только заинтересованные дольщики. Так как дом построен буквально на деньги жильцов, риск обзавестись неблагоприятным соседом минимален. Все жильцы будут заинтересованы в том, чтобы дом был ухоженным и опрятным.

Однако любые сделки с недвижимостью и крупными денежными вложениями имеют и опасную сторону:

• Риск. Каждый может столкнуться с недобросовестным застройщиком, который не сдаст жильё в срок или окажется мошенником.
• Период ожидания. Чтобы переехать в новую квартиру, придётся подождать. Несмотря на то, что современные новостройки вырастают как грибы, стройка может затянуться на неопределённый срок.
• Увеличение цены. Если индексы цен в строительстве возрастут или в законодательстве появятся новые положения об уплате косвенных налогов, цена за квадратный метр может вырасти.

*После того, как в 2018 году Президент Республики Беларусь принял Указ «О долевом строительстве», начали действовать новые нормы, направленные на защиту дольщиков:

• Открытие специальных счетов. Для каждого объекта застройки теперь открывается специальный счёт. Все деньги дольщиков переводятся туда, а не на расчётный счёт застройщика. Ему же банк переводит только прибыль. Таким образом, банк следит за тем, чтобы деньги шли именно на строительство дома. Такая мера защиты была предусмотрена в связи с недобросовестностью некоторых строительных организаций. Зафиксировано много случаев, когда застройщики использовали деньги покупателей не по назначению: пускали на погашение долгов, вкладывали в незавершённые проекты или просто присваивали себе.
• Дополнительные условия в договоре. В каждом договоре долевого строительства необходимо указывать реквизиты банка и номер специального счёта для зачисления средств. Также все договоры должны проходить государственную регистрацию в исполкомах.
• Составление списка дольщиков. Застройщик должен опубликовать проектную декларацию как минимум в одном печатном издании за 7 дней до заключения договора с покупателями. В декларации должны быть указаны: информация о застройщике и объекте строительства, порядок приёма и регистрации заявлений на заключение договоров. Все дольщики включаются в список.
• Цена в рублях. Цена за объект устанавливается только в белорусских рублях и не привязана к доллару. Дольщики вносят платежи в национальной валюте.
• Возврат средств. Если затраты на стройку оказались ниже суммы, прописанной в договоре, дольщикам возвращаются лишние средства. Правило действует только для тех, кто участвует в строительстве при поддержке государства. В течение 2 месяцев застройщик обязан вернуть деньги дольщикам. Сумма возврата рассчитывается пропорционально средствам, внесённым за объект строительства.
• Перенос сроков. Если строительство не может быть завершено в заявленный срок, застройщик обязан уведомить покупателей и предоставить веское обоснование. Уведомление высылается за месяц до завершения застройки. В договор также вносятся изменения путём заключения дополнительного соглашения.

Таким образом, риски вступить в ненадёжное долевое строительство минимальны как в Минске, так и других городах.

Как стать участником долевого строительства?

Принять участие в долевом строительстве может каждый желающий. Взвесьте все за и против и приступайте к поиску надёжного застройщика и места, где хотели бы купить квартиру.

1. Поиск застройщика, дома и квартиры. На порталах недвижимости размещается множество застройщиков, которые предлагают долевое строительство в Минске и других городах. Изучите все варианты и выберите оптимальный для вас.
2. Проверка застройщика. Прежде чем заключать договор со строительной организацией, проверьте данные о застройщике. Опирайтесь на такие показатели, как: опыт компании; объекты, которые она возводила; отзывы инвесторов и покупателей. Зная полное наименование строительной организации, вы можете проверить также и юридическую информацию о ней. Сделать это можно на портале Единого государственного реестра Беларуси. В базе данных ЕГР хранится полная информация о каждой организации: наличие долгов по налогам; право собственности на землю; соответствие проектной декларации и документации нормам государства.
3. Заключение договора. Если вас устраивает застройщик и его условия, смело заключайте договор долевого строительства.
4. Внесение оплаты. После заключения договора, застройщик передаёт вам номер специального счёта в одном из банков. Каждый раз, когда вы перечисляется туда средства, банк следит за тем, чтобы деньги уходили в правильном направлении. Контроль ведётся на всех этапах строительства.
5. Передача квартиры. Когда строительство дома завершено, застройщик обязан измерить метраж каждой квартиры и пересчитать стоимость. В процессе строительства некоторые параметры могли измениться, а, соответственно, и цена. Если в вашей жилплощади насчитается больше «квадратов», то необходимо произвести доплату. В случае нарушений, застройщик устраняет их в течение 3 месяцев за свой счёт. При передаче заключается акт приемки-передачи жилплощади, который подписывается обеими сторонами. Покупателю выдаются ключи, и он получает законное право на владение жильём.

Как заключить договор о долевом строительстве?

При заключении соглашения застройщик обязан соблюдать определённые требования, установленные законодательством. Если условия долевого строительства не были соблюдены, он не имеет право привлекать деньги дольщиков.

Между застройщиком и дольщиком заключается типовой договор. Перед подписанием, убедитесь, что в соглашении прописан весь перечень условий долевого строительства:

• Указание определённых дома и квартиры, которые будут построены и переданы вам, а также их характеристики*
• Реквизиты банков и номера специальных счетов, куда будут переводиться денежные средства
• Сроки строительства и ввода жилья в эксплуатацию
• Общая стоимость квартиры и цена за 1 кв м
• Размер и порядок внесения денежных средств
• Гарантийный срок на квартиру
• Права и обязанности сторон
• Порядок изменений и дополнений соглашения
• Обязательство застройщика передать вам объект после завершения строительства (он должен соответствовать всем техническим и санитарным требованиям, а также нормам договора)
• Порядок приемки-сдачи квартиры
• Порядок досрочного расторжения соглашения
• Порядок возврата денег в случае досрочного расторжения или неисполнения обязательств
• Ответственность сторон за неисполнение обязательств

*В соглашении должны быть прописаны следующие сведения и характеристики объекта строительства:

• Назначение
• Адрес
• Общая и жилая площадь
• Количество комнат и их метраж
• Общая площадь подсобных помещений
• Материал пола, стен
• Наличие дверей, окон, потолков, санитарно-технического и другого оборудования
• Наличие и состояние внутренней отделки
• Вид жилого дома
• Материал дома (блочный, кирпичный и т. п.)
• Серия стройки
• Наличие технического этажа, подвалов, чердаков, лифтов, стоянки, магазинов и т.п.
• Наличие инженерных сетей электро-, газо-, водоснабжения, канализации, связи и т.п.
• Объекты благоустройства и озеленения квартиры

Договор необходимо зарегистрировать в исполкоме. Делает это сам застройщик в течение 3 дней с даты подписания документа. В течение ещё 3 дней исполком проверяет соглашение и регистрирует его. На обоих экземплярах договора проставляется штамп. В течение 3 дней после регистрации застройщик должен выслать один экземпляр зарегистрированного соглашения вам. В случае изменений основных условий договора и заключения дополнительных соглашений, они также подлежат регистрации в исполкоме.

Как расторгнуть договор долевого строительства?

Расторгнуть договор может как застройщик, так и дольщик. Причём, застройщик имеет право сделать это в случаях, если:

1. Покупатель несвоевременно или не в полном объёме вносил денежные средства в течение 2 месяцев подряд.
2. Покупатель не согласен с обоснованным изменением цены (если стоимость индексировалась).

Каждый дольщик в любое время имеет право досрочно расторгнуть соглашение и вернуть уплаченные деньги. Для возврата денег покупатель должен предоставить застройщику следующие документы:

• Копии квитанций об оплате
• Копии предоставленных кредитов
• Справка банка о задолженности по кредиту
• Справка исполкома о субсидии на погашение кредита

Сумма возврата индексируется, т.е. пересчитываются на фактическую дату возврата. Возвращение средств происходит в течение 3 месяцев с даты расторжения договора.

Другие особенности участия в долевом строительстве:

1. Платежи осуществляются в безналичном порядке.
2. При несвоевременном внесении платежа, дольщик обязан выплатить неустойку: 0,02 % или 0,002% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
3. Квартира передаётся дольщику только после полной уплаты квартиры (даже если другие дольщики имеют задолженности).
4. В течение 3 месяцев полученную квартиру необходимо зарегистрировать в БТИ, получить паспорт и свидетельство о регистрации квартиры.

Вступать в долевое строительство или нет – дело каждого. Благодаря государственной защите прав дольщиков, опасность потерять деньги и жильё свелась к минимуму. А список преимуществ только увеличился. Но какие бы гарантии ни давало белорусское законодательство, всегда проверяйте репутацию строительной организации. Так вы обезопасите себя и своё имущество.

общее здание Определение | Law Insider

Что такое многоквартирное жилье | Плюсы, минусы и примеры

16.11.2022

Для многих домохозяйств в США многоквартирное жилье является решением их жилищных потребностей. В связи с растущим спросом на арендное жилье и стоимостью многоквартирного кредитования, превышающей 487 миллиардов долларов США в 2021 году, рынок многоквартирных домов переживает бум. Этот экспоненциальный рост побудил многих застройщиков и инвесторов задуматься о стоимости строительства новых многоквартирных жилых домов.

Многоквартирное жилье может быть для инвесторов эффективным способом получения пассивного дохода — действительно, будущие перспективы многоквартирного строительства оцениваются хорошо и имеют тенденцию к росту. Если вы планируете построить многоквартирный дом, понимание преимуществ многоквартирного жилья и соображений по строительству может помочь вам решить, стоит ли инвестировать.

Что такое многоквартирное жилье?

Многоквартирный дом представляет собой тип жилого помещения, состоящего из нескольких квартир или нескольких таких зданий в комплексе. Эти резиденции предназначены для размещения нескольких семей на одном участке. Квартиры могут иметь несколько общих внутренних стен и входов, а многоквартирные дома часто предоставляют жильцам такие удобства, как техническое обслуживание, места общего пользования и бассейны. Это жилье может состоять из двух квартир в одном здании, но закон США требует, чтобы на участке было не менее пяти квартир.

Большинство арендаторов считают, что аренда более доступна, чем владение домом, что делает этот тип жилья привлекательным для людей с более низким доходом или тех, кто копит деньги на покупку дома.

Согласно недавнему исследованию Национального совета по многоквартирным домам, 47 % арендаторов моложе 30 лет, а еще 24 % – от 30 до 44 лет. Однако многоквартирное жилье может понравиться широкому кругу людей, включая одиноких людей, молодые семьи, пожилые пары и многих других. Некоторые многоквартирные дома ограничивают жителей определенной возрастной группой или обслуживают только студентов.

Многоквартирный дом в сравнении с домом на одну семью

В то время как многоквартирный дом включает в себя несколько отдельных единиц жилья, дом на одну семью состоит только из одной единицы. Понимание возможных преимуществ и недостатков строительства многоквартирного или индивидуального жилья помогает потенциальным строителям и инвесторам принимать более обоснованные решения.

Плюсы многоквартирных домов

Плюсы строительства многоквартирных домов включают следующее:

• Более высокий денежный поток:  Хотя многоквартирный дом требует больших расходов, чем дом на одну семью, многоквартирный дом потенциально может принести значительно более высокую прибыль за счет ежемесячных арендных платежей от нескольких арендаторов.
• Потенциально более легкое финансирование:  Некоторые банки и кредиторы могут рассматривать многоквартирное жилье как менее рискованное, поскольку оно приносит более предсказуемый денежный поток, чем односемейное жилье, а вакансия меньше влияет на арендный доход.

Минусы многоквартирных домов

Строительство многоквартирного жилья также может вызвать некоторые проблемы:

• Стоимость:  В последнее время растущие затраты на рабочую силу и материалы вызвали резкий рост затрат на строительство многоквартирных домов, часто исчисляемый миллионами долларов.
• Техническое обслуживание:  Техническое обслуживание многоквартирного дома часто требует значительных усилий, поскольку в одном жилом комплексе могут проживать сотни жителей. Жилые комплексы обычно контролируются управляющими недвижимостью и имеют специальную команду по обслуживанию.

Плюсы домов на одну семью

По сравнению с домами на несколько семей, дома на одну семью имеют некоторые преимущества:

• Более низкая стоимость строительства:  стоимость инвестиций и строительства обычно ниже.
• Меньше участия владельца:  Дом на одну семью требует меньше обслуживания, чем многоквартирный, потому что в нем живет только один арендатор.

Минусы домов на одну семью

Дома на одну семью также могут иметь несколько недостатков:

• Более низкий доход:  Если вы хотите значительно увеличить поток своих доходов, строительство и аренда многоквартирного дома предлагает больше шансов из-за большего количества арендаторов.
• Вакансии влияют на окупаемость инвестиций:  Свободное место в доме на одну семью означает, что владельцы имеют нулевой доход от аренды, пока они не найдут нового арендатора, тогда как вакантное место в многоквартирном доме по-прежнему оставляет доход от других арендаторов.

Примеры многоквартирных домов

Многоквартирные дома представлены в нескольких стилях, в том числе:

Многоквартирные дома

Квартиры обычно состоят из не менее пяти жилых единиц в одной структуре и часто являются частью многоквартирного комплекса. Некоторые многоквартирные квартиры состоят из сотен квартир в одной структуре. Жильцы могут пользоваться общими входами и другими удобствами, такими как бассейн, детская площадка или места общего пользования.

Дуплексы

Дуплексы состоят из двух отдельных квартир в одном здании и могут иметь общий вход. Эти жилые единицы обычно располагаются друг над другом или имеют только одну стену на одном уровне. Триплексы — это аналогичные конструкции, содержащие три жилых единицы вместо двух.

Таунхаусы

Таунхаусы состоят из нескольких жилых единиц, расположенных в ряд, где каждая единица имеет общую стену с соседними единицами. Эти жилые строения могут иметь два или три этажа и обычно имеют большую площадь в квадратных футах, чем квартира.

Что входит в состав многоквартирных домов?

Компоненты строительства многоквартирных домов аналогичны компонентам других проектов коммерческого строительства. Проект строительства многоквартирного дома обычно проходит пять этапов:

1. Разработка и планирование

Этап разработки и планирования проекта строительства многоквартирного дома создает основу, которая ведет проект к успешному завершению. На этом этапе вы выбираете место, устанавливаете бюджет и выбираете генерального подрядчика или проектно-строительную фирму.

2. Подготовка к строительству

Этап подготовки к строительству включает в себя получение надлежащих документов для строительства. На этом этапе проектно-строительная фирма может создать более конкретные сметы расходов, чертежи и возможные графики, чтобы помочь вам понять объем проекта. Команды проектировщиков и строителей могут завершить окончательную оценку площадки для подготовки к строительству.

3. Проектирование

После завершения окончательной оценки участка архитектурная и инженерная группы создают подробные схемы проекта многоквартирного дома и обеспечивают соответствие здания требованиям нормативных документов. Этот шаг включает в себя планирование водопроводных систем и систем отопления, вентиляции и кондиционирования, электроснабжения и таких систем, как парковка.

Разработчики и архитекторы учитывают несколько элементов на этапе проектирования, в том числе:

• Эстетика
• Эффективность
• Устойчивое развитие
• Доступность

4.

Строительство

На этапе строительства начинается планирование. Строительство может начаться до завершения этапа проектирования, если проектно-строительная фирма уже закупила материалы. На этом этапе особенно полезно сотрудничество с проектно-строительной фирмой. Фирмы, занимающиеся проектированием и строительством, могут продвигать проект по временной шкале значительно быстрее, чем генеральный подряд, потому что они сотрудничают между командами для более эффективного выполнения каждого шага.

5. После завершения строительства

После завершения строительства проектно-строительная фирма предоставляет обзор проекта, чтобы убедиться, что все аспекты были выполнены.

Свяжитесь с JRM Construction Management для оптимизации вашего проекта многоквартирного жилья

Строительство многоквартирного жилья может предложить несколько преимуществ, таких как стабильный поток арендного дохода. Если вы планируете построить многоквартирный дом, выберите JRM Construction Management в качестве партнера на протяжении всего процесса.