Что такое переуступка: Переуступка квартиры в новостройке: основные моменты, нюансы

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Покупка жилья в новостройке обычно проходит с участием двух сторон: собственно покупателя и застройщика. Но иногда случается, что все квартиры с удачными планировками уже проданы. Многие начинают тут же искать другую новостройку, но не всегда это так уж необходимо. Существует так называемый договор цессии или договор переуступки права на квартиру в новостройке. С его помощью можно приобрести квадратные метры, которые застройщик уже продал.

Что такое переуступка

Подробно о договоре переуступки квартиры в новостройке мы писали в отдельной статье. Она называется «Что такое договор цессии простыми словами». Там термину дается определение, а также поясняется, как можно купить и продать квартиру подобным образом.

Автор фото — Alexander Yampolsky, flickr.com

Если говорить кратко, то переуступка или цессия — это передача прав на получение долга от одного лица к другому. Заключая договор с застройщиком, вы покупаете не объект, а права на его получение. Эти же права передаются по договору переуступки жилья. Как именно это делается — читайте в указанной статье. А пока поговорим о плюсах и минусах таких сделок.

Переуступку часто практикуют инвесторы, которые приобретают квартиры на ранних этапах строительства, а потом перепродают их людям, не готовым рисковать и платить за квадратные метры на этапе котлована. Также ей пользуются те, кто купил долю в новостройке, но срочно захотел вернуть вложенные средства. Для таких людей цессия — единственный выход.

Преимущества договора переуступки

В большинстве своем покупка квартиры по договору переуступки — весьма выгодная для покупателя сделка. Если вы ведете дела с инвестором, то ему невыгодно затягивать с продажей. У таких дельцов обычно по несколько квартир и еще определенное количество уже присмотрено. Они готовы продать имеющееся жилье сравнительно недорого, чтобы поскорее получить прибыль. Если же человек продает свою долю по личным обстоятельствам, он тоже больше смотрит на сроки, чем на выгоду. Другие преимущества договора переуступки:

  1. Можно найти квартиру лучше, чем предлагает застройщик. Как правило, инвесторы выкупают жилье на лучших этажах и с самым приятным видом из окна.


  2. Минимальный риск, что стройка остановится и здание не будет сдано.


  3. Нередко продавцы демпингуют, стараясь как можно скорее найти покупателя. В итоге можно приобрести квартиру даже дешевле, чем у застройщика.


  4. На рынке переуступок нет рисков получить квартиру вместе с претендующими на нее наследниками, что на вторичке не редкость. Дополнительные гарантии дает сам застройщик, т. к. он тоже участвует в сделке. Он дорожит своей репутацией и старается не допускать расторжения договоров переуступки.


Автор фото — Alexander Yampolsky, flickr.com

Переуступка весьма популярна, так как она позволяет сравнительно дешево купить квартиру, которая уже точно будет построена. Покупателю не нужно рисковать и вкладываться на этапе котлована, а инвестор зарабатывает свою разницу в цене. Однако у подобного рода сделок есть и неприятные моменты.

Недостатки покупки недвижимости по договору переуступки

Особых подводных камней договор переуступки квартиры в строящемся доме под собой не имеет. Как и в случае с любой новостройкой, существуют риски, что девелопер не справится со своими обязательствами по какой-то причине, то есть просто не построит ваш дом. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо тщательно изучать и сам ЖК (есть ли разрешение на строительство, права на участок и т. д.), и информацию о застройщике. Про большинство питерских компаний есть много подробностей в открытом доступе.

Специфические для покупки квартиры по договору переуступки риски:

  1. Предлагать переуступку может не тот человек, который зарегистрирован дольщиком. Это обязательно нужно проверить. Если кто-то выступает от лица дольщика, у него должна быть нотариальная доверенность.


  2. Застройщик может запрещать переуступки в договоре ДДУ. Обязательно убедитесь, что подобного пункта в нем нет. А желательно вообще получить разрешительное письмо от девелопера, чтобы в будущем точно не было проблем.


  3. Если сделка будет признана незаконной, то все обязательства застройщика перед тем, кто заключил договор цессии, исчезнут. Предъявить претензии можно будет только тому, кто продал вам свое право требования доли в строящемся доме.


  4. Почти всегда у покупателя нет времени подумать. Сделка перестает быть возможной, как только сдается дом, поэтому инвесторы стараются успеть до этого момента. Потом им придется уже оформлять договор купли-продажи.


Некоторые покупатели не задумываются, что при покупке квартиры по договору переуступки также нужно проверять продавца. Если он состоит в браке, потребуется разрешение от супруга. Осложняют сделку и несовершеннолетние дети. Не имеет значения, построены ли уже квадратные метры или нет, семья владельца может оспорить сделку в суде.

Изображение из Public domain

Особого внимания требуют сделки, в которых участвует подрядчик. Застройщики нередко расплачиваются с ними квартирами, а не деньгами. В этом случае нужно не просто изучить деятельность фирмы, с которой вы заключаете договор цессии, но и убедиться, что все обязательства перед девелопером она выполнила в полном объеме. Внимательно читайте ДДУ, а лучше обратитесь к представителям застройщика, которые скажут, нет ли у них претензий к подрядчику.

Мы кратко обсудили, что такое договор переуступки права на квартиру, и подробно разобрали плюсы и минусы такого подхода. Надеемся, что наш материал поможет вам приобрести жилье мечты, даже если его уже успел кто-то купить у застройщика. А если будут сложности с поиском подходящей квартиры, загляните в наш каталог новостроек. Огромное количество самого разного жилья ждет вашего внимания!

Переуступка квартиры в новостройке – что это такое? Риски, права, нюансы

Последнее обновление: 27.01.2022

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования.  Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

 

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

 

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав. 

 

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

 

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

 

 

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы. 

 

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

 

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

 

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

 

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

 

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

 

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

 

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст. 390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

 

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

 

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

 

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

 

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

 

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

 

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

 

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

 

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

 

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

 

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

 

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

 

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

 

Что такое компенсационный фонд застройщиков? Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.

 

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

 

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

 

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

 

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей .

Определение и значение присвоения — Merriam-Webster

назначение ·​​подпись ·​​

ə-ˈsīn-mənt 

1

: акт присвоения чего-либо

назначение задачи

2

а

: должность, пост или должность, на которую назначен

Ее назначение было в посольство в Индии.

б

: определенная задача или объем работы, назначенный или выполненный, как если бы он был назначен уполномоченным органом

домашнее задание

3

закон

: передача имущества

особенно

: передача имущества в доверительное управление или для использования в интересах кредиторов

Синонимы

  • рутинная работа
  • долг
  • задание
  • задача

Просмотреть все синонимы и антонимы в тезаурусе 

Примеры предложений

Студенты получили домашнее задание присвоение .

Задание репортера состоит в том, чтобы взять интервью у кандидата.

Репортер находится здесь по заданию .

Репортер находится здесь по заданию .

В статье рассматриваются последние назначение сенаторов в некоторые из наиболее влиятельных комитетов.

ее назначение в посольство в Индии

присвоение компьютером номера каждому изображению

Она спросила, может ли она поменять свое место присвоение .

Узнать больше

Недавние примеры в Интернете

«Тигры» держали Дель Посо в списке из 40 человек на протяжении всего прошлого межсезонья, но в апреле он был назначен на 9-е место.0057 присвоение .

Эван Петцольд, Detroit Free Press , 28 октября 2022 г.

Фармер, призванный 9 июля после того, как ранее в этом сезоне он был назначен на задание , за последние три месяца сезона имел 2,83 ЭРА с 37 аутами и 18 прогулками в 35 подач.

Бобби Найтингейл, The Enquirer , 19 октября 2022 г.

Роджерс пошел 3-3 с 5,48 ЭРА и тремя сейвами в 24 матчах за Милуоки, Ламет был назначен на задание и проиграл на отказах, и КПЗ изо всех сил пытался найти свою опору со сменой многих ролей.

Тодд Розиак, Journal Sentinel , 12 октября 2022 г.

Чтобы освободить место для Гамильтона в списке из 40 человек, аутфилдер Авраам Альмонте был назначен на задание .

Питер Абрахам, BostonGlobe.com , 11 октября 2022 г.

Кливленд надеялся добавить 34-летнего правша Брайана Шоу, который был назначен на присвоение 1 октября и сразу назначен Triple-A Columbus два дня спустя.

Крег Стивенсон | [email protected], al , 11 октября 2022 г.

«Кливленд» может заменить Сэндлина в списке плей-офф Аароном Сивейлом, Коди Моррисом или даже Брайаном Шоу, который на прошлой неделе был назначен на задание перед первым матчем плей-офф против «Тампы».

Джо Нога, 9 лет0057 Кливленд , 10 октября 2022 г.

Буквально в прошлом месяце Моронта был назначен Доджерс на задание .

Тео Маки, , Республика Аризона, , 25 сентября 2022 г.

Кратко: аутфилдер Льюис Бринсон, назначенный на задание в начале недели, получил отказ и был переведен в Сакраменто. …

Сьюзан Слассер, 9 лет0057 Хроники Сан-Франциско , 24 сентября 2022 г.

Узнать больше

Эти примеры предложений автоматически выбираются из различных онлайн-источников новостей, чтобы отразить текущее использование слова «назначение». Мнения, выраженные в примерах, не отражают точку зрения Merriam-Webster или ее редакторов. Отправьте нам отзыв.

История слов

Этимология

см. присвоение записи 1

Первое известное использование

14 век, в значении, определенном в смысле 1

Путешественник во времени

Первое известное использование присвоения было
в 14 веке

Посмотреть другие слова того же века

Словарные статьи Около

назначение

правопреемник

назначение

назначить

Посмотреть другие записи поблизости

Процитировать эту запись
«Назначение.

» Словарь Merriam-Webster.com , Merriam-Webster, https://www.merriam-webster.com/dictionary/assignment. По состоянию на 4 ноября 2022 г.

Копирование цитирования

Юридическое определение

присвоение

уступка

1

: акт уступки

2

а

: должность, пост или должность, на которую назначен

б

: задача назначена

3

: текущая передача собственности или прав

—
абсолютное присвоение

: уступка, при которой передача завершена и оставляет цедента без интереса в переданном имуществе или праве

—
уступка в пользу кредиторов

: уступка имущества должником правопреемнику для передачи в доверительное управление и использования для погашения долгов должника

—
присвоение дохода

: уступка одним налогоплательщиком другому дохода с целью уклонения от уплаты налогов

—
уступка аренды

: уступка арендатором всех его или ее оставшихся прав на имущество по договору аренды

сравнить субаренду

—
эффективная уступка

: уступка, посредством которой интерес цедента в уступаемом имуществе или праве прекращается и передается цессионарию

—
справедливое назначение

: переуступка (в отношении имущества, в котором имеется доля участия в будущем), которая недействительна по закону, но которая будет подтверждена в суде по справедливости

—
общее задание

: уступка в пользу кредиторов всего имущества должника для справедливого распределения между кредиторами

сравнение предпочтения

—
присвоение заработной платы

: уступка работника, посредством которой часть его или ее заработной платы передается другой стороне (в качестве кредитора) до выплаты заработной платы работнику

сравнение ареста

задание

Английский: перевод задания для говорящих на испанском языке

Английский язык Британника: перевод задания для говорящих на арабском языке

Последнее обновление: 4 ноября 2022 г.

Подпишитесь на крупнейший словарь Америки и получите тысячи дополнительных определений и расширенный поиск без рекламы!

Merriam-Webster без сокращений

ресторан

См. Определения и примеры »

Получайте ежедневно по электронной почте Слово дня!

Странные привычки и причуды

  • Что из следующего лучше всего описывает легко раздражающегося человека?
  • поверхностный
    раздражительный
  • кричащий
    общительный

Проверьте свои знания и, возможно, узнаете что-нибудь по пути.

ПРОЙДИТЕ ТЕСТ

Ежедневное задание для любителей кроссвордов.

ПРОЙДИТЕ ТЕСТ

задание | Векс | Закон США

Переуступка — это юридический термин, в соответствии с которым физическое лицо, «цедент», передает права, имущество или другие выгоды другому лицу, известному как «правопреемник». Это понятие используется как в договорном, так и в вещном праве. Этот термин может относиться либо к акту передачи, либо к передаваемым правам/имуществу/выгодам.

Договорное право

  

В соответствии с договорным правом уступка договора является одновременно: (1) уступкой прав; и (2) делегирование обязанностей при отсутствии доказательств иного. Например, если A заключает контракт с B на обучение B игре на гитаре за 50 долларов, A может переуступить этот контракт C. То есть это переуступка одновременно является: (1) уступкой прав A по контракту на 50 долларов; и (2) делегирование обязанности A обучать игре на гитаре C.  В этом примере A является одновременно «цедентом» и «делегатом», который делегирует обязанности другому (C), C известен как «должник», который должен выполнять обязательства перед цессионарием, а B является «цессионарием», который несет обязанности и несет ответственность перед «должником».

(1) Уступка прав/обязанностей в соответствии с договорным правом

Существует несколько важных правил, касающихся уступок в соответствии с договорным правом. Во-первых, если физическое лицо еще не закрепило договор на выполнение обязанностей другому лицу, оно не может уступить свое будущее право цессионарию. То есть, если A еще не заключил договор с B на обучение B игре на гитаре, A не может передать свои права C. Во-вторых, права не могут быть переданы, если они существенно изменяют обязанности и права должника. В-третьих, должник может предъявить иск непосредственно цессионарию, если цессионарий не платит ему/ей. Следуя предыдущему примеру, это означает, что C (должник) может подать в суд на B (правопреемник), если C обучает B игре на гитаре, но B не платит C 50 долларов взамен.

            (2) Делегирование обязанностей

Если обещанное исполнение требует редкой гениальности или умения, делегированный не может делегировать его должнику. Его можно делегировать только в том случае, если обещанная производительность является более банальной. Кроме того, кредитор может подать в суд, если цессионарий не выполняет свои обязательства. Тем не менее делегированный несет вторичную ответственность, если не было явного освобождения делегированного лица. То есть, если B действительно хочет, чтобы C обучал игре на гитаре, но C отказывается, то B может подать в суд на C. Если C по-прежнему отказывается выступать, то B может заставить A выполнять обязанности по субсидиарной ответственности.

Наконец, родственным понятием является новация, когда новый должник заменяет и освобождает старого должника. Если происходит новация, то обязанности первоначального должника стираются. Однако для новации требуется согласие первоначального кредитора.

Закон о собственности

В соответствии с законодательством о собственности уступка обычно возникает в ситуациях между арендодателем и арендатором. Например, A может арендовать недвижимость у арендодателя B, но хочет, чтобы другая сторона (C) приняла собственность. В этом случае А может выбирать между передачей собственности и субаренде собственности С.