Что такое переуступка права на квартиру. Что такое переуступка прав на квартиру
что это такое, какие риски?
Ситуации, когда строящееся жилье перепродается, а не покупается напрямую, возникают достаточно часто. Инвесторы могут передавать право на покупку недвижимости третьему лицу за определенную плату. Эта схема и называется переуступкой своего права на жилье в новостройке.
Преимущества и недостатки переуступки
По статистике, каждая третья сделка с недвижимостью, которая заключается в Москве, проводится по такому договору. Известны случаи, когда на старте продаж частные инвесторы выкупали квартиры целыми блоками. Затем они продавались по мере готовности объекта. Продаваемое по переуступке жилье всегда дешевле недвижимости, которую предлагает застройщик, или жилья с оформленным правом собственности.
Хотите приобрести квартиру по переуступке? Стоит понимать, что вы становитесь участником долевого строительства и несете риски, которые могут касаться нарушений, допущенных недобросовестными застройщиками. Вот почему важно прочитать договор до конца и заранее оценить планируемые сроки ввода квартирного дома в эксплуатацию. Объективный подход к оценке обстоятельств сделки поможет избежать рисков или хотя бы подготовиться к ним.
Что нужно знать покупателю?
Существует несколько важных моментов, о которых должен знать участник сделки о переуступке права на квартиру:
- Оформление переуступки подразумевает указание типа договора, на основании которого передается право требования собственности.
- В документе фиксируется сумма и порядок расчета. В противном случае, сделку могут признать незаконной.
- Покупатель лично проверяет наличие разрешительных документов на проведение строительных работ у застройщика.
- Необходимо нотариально заверить договор уступки права требования.
- Независимо от условий договора, покупатель обязан известить застройщика о совершении сделки. Желательно также иметь какое-то документальное подтверждение согласия застройщика.
Как относятся к переуступке сами застройщики?
Ограничивать свободу клиентов по заключению договора переуступки застройщики не имеют права. С другой стороны, в реальных ситуациях ничто не мешает им действовать по своему усмотрению. Некоторые застройщики при заключении договора с первичным инвестором прописывают порядок обязательного уведомления компании, если квартира продается по переуступке права требования.
Иногда компания может занять более жесткую позицию и прописать в договоре невозможность переуступки. Демпинг временных игроков-инвесторов исключается, проводится своего рода «фейсконтроль» при реализации объектов премиум-класса. Вероятность допущения ошибок снижается, при оформлении документов не возникает никакой путаницы.
Отметим, что сегодня необходимость согласования переуступки с застройщиком прописывается в большинстве заключаемых договоров.
Как выглядит процесс оформления договора переуступки?
Типичный процесс передачи недвижимости по договору переуступки делится на два этапа.
Этап 1. Заключается договор уступки между первым дольщиком и покупателем. Новому владельцу передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ (договор долевого участия), а также подписанные застройщиком документы, подтверждающие оплату квартиры. В свою очередь, он должен иметь при себе паспорт и письменное согласие супруга на сделку. Всем, кто не состоит в браке, потребуется соответствующее подтверждение нотариуса. Если же клиент совершает сделку не самостоятельно, а через риэлтора, ему также потребуется доверенность на лицо, подающее документы в Росреестр.
Этап 2. Составляется акт приема-передачи документации, который заверен обеими сторонами, заключающими договор об уступке прав требования. После этого нужно обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать ДУПТ, оплатить квартиру. Только после этого вступит в силу право нового покупателя на объект жилой недвижимости. Когда заключен ДУПТ, выплачивается налог по НДФЛ, а по окончании налогового периода выдается декларация.
Финансовые вопросы
Любая сделка по переуступке права на квартиру облагается налогом. По закону, его уплата возлагается на первого инвестора. Размер налога рассчитывается со всей суммы сделки. Известны случаи, когда первый покупатель пытался переложить финансовые обязательства на нового дольщика. В процессе торга можно достигнуть консенсуса – как правило, стороны просто соглашаются поделить расходы поровну.
В договоре уступки нужно указывать реальную цену сделки, поскольку от этого будет зависеть размер налогового вычета, на который сможет рассчитывать дольщик. Отражение реальной цены играет большую роль, если возникнет необходимость предъявить претензии участнику долевого строительства.
Проблемы могут возникнуть и в том случае, если первичный инвестор попытается скрыть факт частичной оплаты квартиры по ДДУ. А еще первый покупатель может не сообщить о том, что недвижимость находится в залоге у банка. Все обременения должны быть сняты еще до регистрации договора.
Таким образом, после подписания договора и его регистрации, новый покупатель квартиры должен иметь на руках такие документы:
- Договор, по которому совершалась уступка.
- Подтверждение расчетов, которые производились по основному договору.
- Акт передачи документов, упомянутых выше.
- Подтверждение того, что застройщик согласен на переуступку.
- Оригинал договора.
Уступки бывают разные
Помимо основной уступки по ДДУ, иногда встречаются другие разновидности этого процесса. Например, уступка по договору инвестирования или соинвестирования. Правда, она возможна до введения объекта в эксплуатацию.
Другой вариант – перемена лица по ПДКП (предварительный договор купли-продажи). Основным документом для конечного покупателя в данном случае будет являться договор, по которому и состоялась уступка (со всеми дополнениями и приложениями). Встречаются также сделки, при которых сначала погашается ипотека, а затем оформляется договор уступки права собственности. В таком случае оформляются два договора, первый из которых – договор займа. Согласно документу, покупатель передает деньги продавцу. Тот погашает ипотеку, снимая все «обременения». Квартира переоформляется на покупателя. После ввода дома в эксплуатацию покупатель оформляет свидетельство о праве собственности.
Как видите, покупка квартир по договору переуступки вряд ли потеряет свою актуальность в ближайшее время. Это объясняется большим количеством инвесторов, которые извлекают выгоду из покупки недвижимости на начальном этапе строительства. Велик процент покупателей, меняющих решение о покупке после того, как строительство завершено – в силу различных причин.
Подписывайтесь на каналы "Informatio.ru" в TamTam или присоединяйтесь в Facebook, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.
informatio.ru
Что Такое Переуступка Прав На Квартиру ~ Повседневные вопросы
Переуступка прав на квартиру.
Сейчас на первичном рынке недвижимости самой всераспространенной сделкой, через которую приобретаются квартиры, является переуступка прав на квартиру либо, если выражаться юридически хорошо, цессия.
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ В НОВОСТРОЙКЕ ПО ПЕРЕУСТУПКЕ - ПОДВОДНЫЕ КАМНИ
Но эта сделка таит внутри себя огромное количество угроз, ведь клиент приобретает не готовую квартиру, а квадратные метры в еще недостроенном здании. И чем больше времени до окончания строительства, тем рискованнее сделка.
Юристы компании ЮрПрофБюро имеют большой опыт в заключении сделок. Они посодействуют для вас оценить опасности и принять верное решение относительно приобретения недвижимости.
Как это работает?
На первом шаге строительства, когда только получены 1-ые разрешительные документы, у застройщика нередко не хватает средств на реализацию проекта, потому он прибегает к помощи инвесторов.
Инвесторы, вкладывая в строительство, получают квартиры по значительно сниженным ценам, время от времени на 50-60%. Потом по мере строительства стоимость жилплощади вырастает, инвесторы хотят получить прибыль и реализовать квартиры по договору переуступки права принадлежности.
На этом моменте нужно объяснить, что контракт цессии предоставляет для вас право добиваться у застройщика право принадлежности на квартиру, а не само право принадлежности.
В чем опасность?
Приобрести квартиру значительно дешевле рыночной цены желают многие, но, как и у каждой прибыльной сделки, у этой имеются значимые опасности.
К примеру, нередко инвесторы, зная о надвигающемся банкротстве застройщика, стремятся избавиться от квартир как можно резвее. Что любопытно, даже если инвестор знает о скором банкротстве и не предупреждает вас при подписании контракта переуступки прав, он не несет никакой ответственности. Так что, если застройщик начнет затягивать строительство, конкретно для вас придется судиться с ним и добиваться выплаты неустойки.
В согласовании с Законом Об участии в долевом строительстве цессия вероятна только при заключении контракта долевого роли и регистрации у нотариуса.
Мошенники могут попробовать переуступить права на квартиру нескольким лицам, воспользовавшись так именуемыми договорами инвестирования либо подготовительными договорами купли-продажи. В таком случае судебная практика показывает, что право перейдет к тому лицу, которое заключило договор цессии ранее.
Виды переуступки права на квартиру.
Сейчас совершить цессию можно последующим образом:
1. Уступка по договору долевого роли.
В этом случае стоит отметить, что должны быть выплачены все деньги за квартиру. В неприятном случае обязанность выплатить оставшиеся средства перейдет к приобретателю жилплощади. Этот контракт должен пройти муниципальную регистрацию. После чего до получения права принадлежности цессия может осуществляться неограниченное число раз.
2. Уступка по подготовительному договору купли-продажи.
Контракт подготовительной купли-продажи подразумевает, что торговец и клиент условились о том, что в назначенный срок и по назначенной стоимости они заключат основной контракт купли-продажи квартиры. Данный контракт не надо регистрировать у нотариуса.
Данная схема может поставить покупателя в нерентабельное положение, ведь в случае расторжения подготовительного контракта, даже если он выплатил все деньги, он не имеет права на квартиру, а только может востребовать от торговца возврата денег. Обычно конкретно эту схему употребляют мошенники, которые позже просто скрываются с средствами.
Основания для признания цессии недействительной.
Для того чтоб заключенный договор переуступки прав на квартиру был реальным, он должен отвечать последующим требованиям:
дольщик должен уплатить все денежные средства; застройщик должен одобрить договор цессии; если квартира приобретается в кредит или ипотеку, то сделку обязан оценить банк, выдавший деньги.
Нарушение любого из этих условий влечет за собой недействительность цессии. Это означает, что квартира вернется к первоначальному владельцу, а он, в свой очередь, будет обязан вернуть вам все полученные денежные средства и к тому же выплатить вам процент за пользование ими.
Как заключить легальную сделку?
Важно помнить, что тот объем прав, который есть у первоначального владельца, в полном объеме переходит новому владельцу. На первоначальном этапе заключение сделки лучше всего доверить юристам, ведь их знания и опыт позволят вам не встретиться с мошенником, и существенно ускорят процесс заключения договора.
После того как договор уступки заключен, у вас должны быть следующие документы:
договор цессии в двух экземплярах; справка из банка, подтверждающая передачу средств; собственно сам договор, по которому вы получили возможность требовать право собственности на квартиру.
Если вы соблюли все вышеперечисленные правила, то можете рассчитывать, что в скором времени станете владельцем новой квартиры, при этом заплатив существенно ниже рыночной стоимости.
Тезисы
Переуступка права на квартиру. Что такое переуступка. Переуступка прав на квартиру | Переуступка права. О плюсах и минусах переуступки прав на квартиру в новостройке. Переуступка Что такое. Что такое переуступка права при. Что такое переуступка права при Будущему покупателю прав на квартиру сделка по. Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав. Переуступка прав: что это такое и Переуступка права по на квартиру. Риски при покупке квартиры по переуступке, с. Так что же такое переуступка? камни для продавца при переуступке прав на квартиру. Что такое переуступка квартиры в новостройке. Переуступка права собственности на квартиру - что это такое? Как купить квартиру в. Какие особенности при продаже квартиры по. Что такое переуступка? переуступка прав по договору что запрет на уступку пая в. Что такое переуступка при продаже или покупке. Переуступка прав собственности на квартиру - что это, какие выгоды и риски для продавца. Продажа квартиры по переуступке права — что это такое. Что такое переуступка права при продаже квартиры? Переуступка прав на квартиру в. Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое. Для Покупателя риски переуступки прав на квартиру в новостройке несколько выше, чем риск.
Похожие вопросы
kartaklada.ru
Переуступка права на квартиру: что это такое?
В Российской Федерации достаточно часто приобретение объектов жилой недвижимости осуществляется на основании процедуры переуступки прав собственности. Стоит сразу же подчеркнуть, что в большинстве случаев потенциальным клиентам рассказывают только лишь о выгодах такого рода сделок, тогда как о присутствующих здесь рисках предпочитают умолчать. Давайте рассмотрим более детально, что такое переуступка права на квартиру, и изучим особенности оформления соответствующих договоров.
Суть сделки в данном случае заключается в том, что одно продавец передает за определенное финансовое вознаграждение покупателю имеющиеся у него обязанности и права перед третьим лицом. В качестве последнего в большинстве случаев выступает компания-застройщик. При этом вид первоначально заключенного договора не имеет здесь никакого значения.
В чем выгода продавца и покупателя
В большинстве случаев переуступка прав собственника – это единственная возможность приобрести жилую недвижимость в многоквартирном доме, когда их продажа приостановлена или все уже распродано. Главным преимуществом здесь является цена объекта. Ведь стоимость квартиры, устанавливаемая застройщиком на уже готовое к эксплуатации жилье всегда более высокая, чем при покупке жилья на основании договора переуступки прав.
Однако такая схема выгодна не только для покупателя, но и для продавца. Способом переуступки прав, в подавляющем большинстве случаев, продаются объекты жилой недвижимости, приобретенные еще на стадии, когда закладывался фундамент многоквартирного дома. Иными словами, первоначальная сделка была осуществлена на основании договора инвестирования. Квартира, приобретаемая в доме, который только начинают возводить, всегда будет более дешевой, чем на финальной стадии строительства. В некоторых случаях доход от такого рода операций с объектами жилой недвижимости может составлять до 100 процентов первоначально вложенных средств, то есть, инвестор получает в 2 раза больше, чем он заплатил ранее.
Впрочем, далеко не всегда сделки по переуступке прав проводятся с целью получения материальной выгоды. Бывают ситуации, когда владельцы жилья принимают решение пойти на такой шаг в связи с изменившимися жизненными обстоятельствами – например, в случае невозможности выполнять собственные долговые обязательства перед третьим лицом. Кроме того, иногда квартира в недостроенном доме может оказаться ненужной собственнику – он мог получить в наследство какое-то иное жилье, или же развестись со своей второй половиной.
Возможные риски при покупке жилья по договору переуступки прав собственности
Продажа прав собственности из-за недобросовестности компании-застройщика – это, к сожалению, также достаточно часто встречающийся вариант. Продавец здесь, конечно же, не будет сообщать потенциальным покупателям об истинных причинах, подтолкнувших его к принятию такого решения, и придумает какую-то правдоподобную версию. Поэтому, прежде чем соглашаться на покупку недвижимости на условиях переуступки прав, следует учитывать все возможные при таком варианте риски.
Главным из них как раз и является недобросовестность компании-застройщика. Покупатель, совершая такую сделку, получает не только права, имевшиеся у продавца, но и все те риски, которые содержит первоначальный договор. В России зафиксировано множество случаев, когда дома так и остаются недостроенными на той или иной стадии, либо срок сдачи их в эксплуатацию переносился на год и более.
Следует отметить, что уровень риска здесь не имеет прямой зависимости от типа первоначального договора. Учитывая это, следует помнить о необходимости тщательно проверять перед заключением сделки всю информацию о компании-застройщике – используйте все доступные вам способы для того, чтобы убедиться в ее добросовестности. В ином случае вы можете впоследствии получить достаточно серьезные проблемы, как материальные, так и моральные – как известно, нет ничего более утомительного, чем ожидание.
Читайте также: Как восстановить утерянные документы на квартиру
Хотелось бы отметить еще один, очень важный момент, связанный с переуступкой прав собственности на объект жилой недвижимости. Закон позволяет продавать квартиры по таким договорам неограниченное количество раз, иными словами, жилье может сменить нескольких владельцев. Для того чтобы обезопасить себя от связанных с данным обстоятельством рисков, следует заранее получить информацию о предполагаемом объекте покупки. В частности, нужно узнать, не переуступалась ли квартира до этого кому-то еще. В случае когда жилье успело сменить уже нескольких собственников, следует задуматься, почему прежние хозяева не желают оставлять квартиру себе, а пытаются ее продать.
Наиболее распространенными рисками являются:
- банкротство компании-застройщика – владельцы квартир, почуявшие неладное, просто пытаются избавиться от жилья;
- двойная переуступка – недобросовестный продавец проводит сделку сразу с двумя и более покупателями;
- недейственность договора – действия осуществляются с нарушением действующих норм российского законодательства.
Для того чтобы обезопасить себя, и не попасться на крючок мошенникам, следует придерживаться одного простого правила. Сделку нужно заключать только лишь на основании регистрируемого в Росреестре договора долевого участия. В таком случае вы действительно обезопасите себя, и не станете жертвой обмана. Категорически не рекомендуется совершать такого рода сделки по инвестиционным соглашениям, не требующим государственной регистрации.
Существует здесь еще и такой риск, как неуведомление застройщика. В данном случае нарушаются требования законодательства. Компания-застройщик обязательно должна быть уведомлена о совершении сделки по переуступке прав, причем в письменной форме. В ином случае появляется достаточно высокий риск аннулирования заключенного договора.
Приобретение объекта жилой недвижимости по переуступке прав собственности в ипотеку
Достаточно распространенным в Российской Федерации является вариант покупки жилья по переуступке прав собственности в ипотеку. Нормы действующего законодательства предоставляют такую возможность. Залогодержатель, в частности, может передавать свои права иному лицу на основании договора об ипотеке или по обеспеченному ею обязательству.
Здесь следует помнить один, весьма важный момент. При переуступке объекта жилой недвижимости по такому варианту наличие согласия на осуществление сделки от банка, выдавшего ипотечный кредит, является обязательным условием. Вместе с тем финансовые учреждения оставляют за собой право вносить изменения в условия ипотеки при переуступке права собственности на квартиру, в том числе и потребовать оплаты 50 процентов стоимости жилья.
Резюмируя вышесказанное, хотелось бы особо подчеркнуть тот факт, что сделки по переуступке прав собственности на объект жилой недвижимости относятся к категории наиболее рискованных. Прежде чем принимать окончательное решение, следует тщательно изучить все плюсы и минусы. Помимо этого, обязательно проверяйте, насколько надежной является компания-застройщик, оплату по предыдущим уступкам (если они были) и по договору долевого участия, заключенного продавцом квартиры.
Ну и, конечно же, следует убедиться в том, что в данном случае нет никаких видимых нарушений действующего законодательства. Помните, что халатность или невнимательность в конечном итоге могут обернуться достаточно крупными неприятностями. Чтобы избежать появления впоследствии проблем, отнеситесь к сделке со всей серьезностью. С другой стороны, если никаких подводных камней нет, продавец искренен в своих намерениях, а компания-застройщик не находится на грани банкротства, вы приобретете квартиру по достаточно выгодной цене. Во всяком случае заплатить придется дешевле, чем при покупке квартиры в уже построенном доме.
estto.ru
Что такое переуступка квартиры в новостройке?
Что такое переуступка квартиры в новостройке? Если коротко, то это покупка недвижимости в недостроенной новостройке по договору долевого участия ( ДДУ). Покупка - продажа по переуступке проходит, чаще всего, между физическими лицами. Продавец в свое время купил квартиру у застройщика и теперь перепродает её не дождавшись, пока достроится дом.
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке широко практикуется в Москве и области. Сегодня одним из распространенных видов приобретения жилой площади является долевое строительство. Будущий собственник недвижимости заключает договор с застройщиком, согласно которому по окончании строительных работ, после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию он получает в собственность квартиру.
Поскольку строительство процесс достаточно длительный, за то время, пока оно продолжается, обстоятельства могут сильно измениться. Обладатель права покупки может изменить свои намерения и захотеть передать это право третьему лицу. В этом случае совершается особая сделка, называемая переуступкой права требования или цессией.
Продажа по переуступке
Продажа по переуступке - что это? Переуступка прав требования по договору цессии имеет ряд особенностей, которые регулируются специально принятым федеральным законом – №214 ФЗ.
При продаже, чаще всего, требуется письменное разрешение застройщика, а также письменное согласие супругов обоих участников сделки.
Покупатели. Причина, по которой соглашаются на уступку в недостроенном здании вполне понятна: цена квадратного метра в такой квартире существенно ниже, чем аналогичной в готовом к эксплуатации здании.
Купить квартиру по переуступке в новостройке можно на очень выгодных условиях. Застройщики еще на начальном этапе строительства стремятся распродать в собственность строящиеся площади, нередко прибегая к демпингу, при котором скидки могут составлять до 25 %, поэтому к концу строительства свободной площади просто не остается.
Продать. А вот причины, побуждающие продавца недостроенной недвижимости, могут быть различными. Установить истинную цель чрезвычайно важно, поскольку от этого напрямую зависит рискованность такой сделки.
Так, если продажа в новостройке происходит по причине невозможности выплачивать ее стоимость застройщику, стоит обязательно уточнить сумму текущей задолженности, сроки ее выплаты и другие условия непосредственно у застройщика.
Стремление продавца также может быть вызвано изменениями обстоятельств, нежеланием долго ждать, необходимостью сменить место жительства или получением более выгодного предложения. По мере приближения срока сдачи жилья в эксплуатацию цена существенно вырастает и выгода вполне очевидна.
Возможны и неблагоприятные варианты, когда причиной продажи является информация о существенных технических недостатках строящегося объекта, замораживании строительства или других подобных обстоятельствах.
Собирайте побольше информации о застройщике, а лучше у покупателей в этом доме. Наверняка есть социальные сети, группы и форумы, на которых все это обсуждается.
Договор переуступки прав
Где почитать примерный договор переуступки прав? Что нужно знать о уступке прав?
Прежде всего, это передача прав требований от одного лица другому. И долги в том числе. И продавцу и покупателю полезно полностью прочитать все пункты договора с застройщиком. Эталонного образца договора нет, у каждого застройщика он свой. Договор в обязательном порядке регистрируется в государственных органах.
А надо ли покупать?
При покупке недостроенной недвижимости необходимо просчитать целесообразность. Выгоднее всего приобретать жилье на начальных стадиях строительства. Цены в почти достроенных домах почти не отличаются от сданных. К тому же, чаще всего, новостройки продаются вообще без отделки, на которую в дальнейшем придется потратить немало денег. Поэтому нужно трижды подумать и возможно присмотреться к покупке вторичного жилья.
Нужна консультация, но не сейчас?
Сохраните сайт в закладках (Ctrl+D), чтобы долго не искать, когда понадобится помощь риэлтораВажная информация и полезные статьи
mgn495.ru
Переуступка права собственности на квартиру что это такое
toggle menu
pravonedv.ru
