Долевое участие в строительстве многоквартирных домов: Страница не найдена \ КонсультантПлюс

Содержание

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

14 Января 2021

Советы

Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

В чем особенность договора участия в долевом строительстве?

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т. д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Какие документы необходимы для сделки?

Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор. Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов. Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ. Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

Регистрация договора ДДУ и передача денег

Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию. До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор. В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е. право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику. В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись. Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия. Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия. Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

Как выбрать квартиру в строящемся доме?

Главная

Жизненные ситуации от Владей Легко

Оформление недвижимости

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

28/04

2020

вверх

Новая квартира — заветная мечта многих! Так называемый «квартирный вопрос» всегда был актуален в нашей стране: и в советское время, и в современной действительности. Но если в СССР строительство велось на уровне государственного заказа, то с приходом «эпохи рыночной экономики» строительство жилья резко сократилось, что неблагоприятно отразилось на развитии рынка недвижимости.

В своё время долевое участие в строительстве многоквартирных домов стало перспективным методом оптимизации рынка недвижимости за счёт привлечения средств граждан в строительную отрасль.

Однако в настоящее время законодательство о долевом строительстве претерпевает серьезные изменения. Связано это с выявившимися по прошествии определенного времени проблемами в регулировании данной сферы деятельности.

Содержание:

1. Договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов в свете последних изменений законодательства

2. Застройщик — каким требованиям должна соответствовать строительная организация?

3. Ищем надежную строительную фирму

1.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов в свете последних изменений законодательства

Практически любое долгосрочное вложение денег — всегда связано с определенными рисками. Долевое участие в строительстве является очень заманчивым способом приобретения жилья в новостройке, но в то же время и достаточно рискованным мероприятием. Проблема «обманутых дольщиков», существующая и неразрешенная до настоящего времени во многих регионах России, является основной причиной нежелания граждан вкладывать деньги в строительство жилых домов.

Поиск решения данной проблемы осуществляется на всех уровнях власти. Именно с этой целью в 2018-2019 годах были приняты ряд изменений в законодательство о долевом строительстве.

Что же изменилось? Теперь долевое строительство по сути трансформировалось в проектное финансирование возведения таких объектов, как жилой дом. Строительство при этом осуществляется не за счет средств граждан, привлекаемых ранее напрямую на счет застройщика, а за счет кредитных средств банков. Деньги дольщиков до момента ввода дома хранятся на специальных счетах (счетах эскроу) и передаются строительной компании только после выполнения принятых ею обязательств по строительству. Это значит, что, если вдруг застройщик будет признан банкротом, либо строящийся дом по каким-то причинам не будет введен в эксплуатацию, деньги, хранящиеся на таких счетах, будут возвращены гражданам.

Специалисты говорят о наличии как плюсов, так и минусов данных новшеств. Основной плюс — минимизация риска граждан при вложении денег в строительство, существенный минус — прогнозируемый рост цен на квартиры в новостройках.

2. Застройщик — каким требованиям должна соответствовать строительная организация?

Изменения законодательства коснулись не только способов обеспечения строительства, но и затронули требования, предъявляемые непосредственно к организациям, осуществляющим строительство.

Чтобы вести деятельность в сфере долевого строительства, организация — застройщик многоквартирного дома должна обладать совокупностью следующих признаков:

наличие опыта на рынке строительства многоквартирных домов (МКД) не менее 3 лет, при этом общая площадь выстроенных объектов должна составлять не менее 5 тыс. кв. м;

наличие на праве собственности либо на праве аренды (субаренды) земельного участка, в границах которого планируется возведение МКД на основании имеющегося разрешения на строительство;

наличие в наименовании слов «специализированный застройщик».

Кроме этого, на счете такой организации должны быть средства, составляющее не менее 10% средств от стоимости застройки, а также отсутствовать долги по кредитам и налоговым платежам.

Строительство может осуществляться только при:

наличии у застройщика проектной декларации на объект строительства;

отсутствии сведений о данной строительной компании в реестре недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников государственных аукционов;

отсутствии информации о привлечении к уголовной или административной ответственности руководителя и главного бухгалтера компании за экономические преступления.

Довольно жесткие требования к строительным компаниям, предъявляемые новыми положениями закона, вынудили покинуть рынок нового строительства ряд мелких организаций-застройщиков.

3. Ищем надежную строительную фирму

Выбирая квартиру на рынке новостроек, необходимо обратить внимание не только на планировку квартиры или район, в котором строится жилой дом, но и удостовериться в надежности организации, осуществляющей строительство МКД.

Даже с учетом последних изменений, ужесточивших требования к застройщику, прежде чем подписать договор, проверьте соответствует ли организация, ведущая строительство, требованиям закона. Конечно, доверить данное мероприятие можно, а в некоторых случаях, нужно специалистам (например, риэлторам или юристам, осуществляющим деятельность в данной сфере). Но сделать это можно и самостоятельно, предприняв следующие шаги:

Закажите выписку из ЕГРЮЛ об организации-застройщике. С помощью информации, содержащейся в данном документе Вы сможете узнать, когда была создана строительная фирма, какой размер ее уставного капитала, кто является ее руководителем, какие виды деятельности, кроме строительства, она может осуществлять, не внесены ли сведения о ликвидации или банкротстве и др.

На сегодняшний день сервисы Федеральной налоговой службы позволяют получить данный документ любому заинтересованному лицу бесплатно.

Проверьте, включена ли организация, договор о строительстве с которой Вы планируете подписать, в Единый реестр застройщиков. Сделать это также можно онлайн на соответствующем информационном ресурсе.

Проверьте застройщика в Единой информационной системе жилищного строительства.

Попросите застройщика предоставить Вам возможность ознакомиться со строительной документацией (разрешением на строительство, проектной декларацией). Проанализируйте информацию, содержащуюся в данных документах. Обратите внимание на соответствие наименования организации и ее реквизитов в указанных документах и в заключаемом с Вами договоре, на срок действия разрешения и наличия информации о его продлении.

Удостоверьтесь в отсутствии в отношении организации исполнительных производств, воспользовавшись »
банком данных исполнительных производств», а также судебных разбирательств в арбитражных судах — с помощью
сайта Федеральные арбитражные суды Российской Федерации.

Проверьте, не признана ли организация недобросовестным поставщиком (подрядчиком). Данную информацию можно отследить на
сайте Единой информационной системы в сфере закупок.

Конечно это далеко не полный перечень всех тех шагов, которые помогут Вам проверить информацию о благонадежности организации-застройщике. Но обладая перечисленной информацией, Вы сможете сделать более обоснованный вывод о наличии либо отсутствии рисков при заключении договора с той или иной строительной организацией.

Согласитесь, не всегда есть возможность по крупицам собирать сведения о застройщике и объекте самостоятельно. Именно в таком случае рекомендуем Вам заказать на нашем сайте паспорт объекта, с помощью которого Вы сможете получить всю информацию из одного документа.

Надеемся, что с помощью наших советов покупка квартиры в многоквартирном доме на этапе строительства станет для Вас радостным событием, а не поводом для разочарования.

#долевое строительство
#квартира в новостройке
#выбор застройщика
#проектное финансирование

Оформление недвижимости

Список рекомендуемых статей

Комментарии

Для того чтобы оставить комментарий, войдите или зарегистрируйтесь

Как структурировать сделку с акционерным капиталом в многоквартирном доме

Привет, ВР! На прошлой неделе я разместил видео из одного из наших 18-квартирных жилых домов в Филадельфии. Поскольку я получил так много отзывов о видео, я решил более подробно рассказать о том, как мы структурировали сделку, и провести более глубокий разговор о заключении сделок с многоквартирными домами среднего размера. Звучит неплохо? Хорошо, давайте начнем!

Таким образом, мы покупаем здания, привлекая инвесторов (с ограниченной ответственностью) для участия в сделке с нами. Мы являемся генеральным партнером и также получаем процент владения зданием. Другие в BP спрашивали о покупке подобных зданий самостоятельно, и это здорово, если вы хотите сделать это таким образом. Мы собираемся купить много зданий (больше, чем у нас есть наличных), поэтому мы привлекаем инвесторов. Это беспроигрышная ситуация, поскольку они получают возврат своих денег в виде стабильного актива, а мы получаем право собственности на здание за небольшие деньги или вообще без денег из своего кармана. Через минуту я расскажу подробнее о структуре сделки, но хотел бы уточнить нашу стратегию заранее.

Что сказать вашим инвесторам

Так что мне не нужно вдаваться в подробности, почему многоквартирные дома — это выгодная сделка, верно? Если вы это читаете, то знаете. Дело в том, что некоторые ваши потенциальные партнеры с ограниченной ответственностью могут не знать, поэтому вкратце вот что я говорю своим инвесторам.

Людям всегда нужно жилье

Если экономика упадет, а фондовый рынок упадет на 15%, некоторые люди могут перестать делать покупки в принадлежащем вам стриптиз-центре или отдать свой пляжный дом в собственность. Но люди, которые снимают в многоквартирных домах (во всяком случае, те, которые я покупаю), будут продолжать платить за аренду, пока они сохраняют свою работу.

Большинство людей, которые арендуют в многоквартирных домах, имеют стабильную работу синих воротничков или работу, ориентированную на обслуживание, которая не исчезает, когда меняется экономика. Хотя у них нет собственного дома, у них есть жилье по разумной цене, и до тех пор, пока вы заботитесь о них и их жизненная ситуация не слишком сильно меняется (рождение ребенка, перевод на работу и т. ), они останутся в вашем здании.

Они позволяют использовать рычаги при техническом обслуживании

Необходимо отремонтировать только одну крышу, одну водопроводную систему, одну площадку для уборки снега и т. д. Хотя затраты могут быть выше, поскольку у вас большая крыша и больше сантехники, вы можете распределить стоимость на большее количество единиц.

Вынужденная оценка

Это могла бы быть целая статья сама по себе, но вкратце: если я подниму арендную плату за все свои квартиры в 18-квартирном доме на 20 долларов, я заработаю еще 7200 долларов в год. Если это здание оценивается по ставке капитализации 8%, я просто увеличил стоимость здания на 90 000 долларов, основываясь только на этом увеличении дохода.

Связанный: Как переплата за многоквартирный дом может помочь вам получить сделку с недвижимостью

Есть масса других причин, но для целей этой статьи давайте остановимся на этом. Вывод: вам нужно получить четкие причины, по которым ваши инвесторы должны вкладывать свои деньги вместе с вами при покупке многоквартирного дома.

Как найти сделку

Чтобы найти хорошие предложения по строительству многоквартирных домов, нужно построить сеть. Вы можете пойти на LoopNet, но не ожидайте найти предложения для покупки. Используйте LoopNet, чтобы найти агентов, которые продают в вашей торговой зоне. Вещи, которые задерживаются в Интернете, — это сделки, которые они не могут продать. Хорошие предложения даже не доходят до массового рынка (их продают людям в агентской сети).

Вам нужно войти в сеть каждого агента и заставить их относиться к вам достаточно серьезно, чтобы дать вам первый доступ к новым сделкам. Вы также можете связаться с местными владельцами и посмотреть, сможете ли вы найти кого-то, кто готов продать. Нестандартная идея состоит в том, чтобы позвонить по объявлениям о сдаче квартир и спросить, не рассматривают ли они возможность продажи. Причина, по которой это может сработать (у нас это было в прошлом), заключается в том, что недвижимость не работает так, как могла бы, из-за вакансии, вызывающей некоторую срочность у владельца.

Структура сделки

Мы используем товарищества с ограниченной ответственностью (LLP) для наших сделок. Я не знаю, сможете ли вы использовать этот автомобиль во всех штатах, но вы можете в наших торговых районах Нью-Джерси и Пенсильвании. Раньше я использовал ООО, но у меня возникла проблема, когда я начал обращаться к более искушенным инвесторам. Каждый банк, с которым я имел дело, хотел видеть личную гарантию от каждого в ООО, которому принадлежит более 20% компании, независимо от того, что написано в вашем операционном соглашении. Мои высокопоставленные инвесторы не были заинтересованы в этом, а также не хотели связываться с исками об ответственности, если кто-то подаст в суд на LLC.

Я провел небольшое исследование и узнал о LLP. Эти организации относятся к партнеру с ограниченной ответственностью (LP) совершенно иначе, чем к генеральному партнеру (GP). LP ОГРАНИЧЕНЫ в своих инвестициях, это все, что они могут потерять. Это то, что вы бы назвали «молчаливым партнером». Они не имеют права голоса в отношении компании, но у них есть доля собственности. GP имеет все полномочия компании и несет финансовую ответственность за компанию. Воздействие терапевта выходит за рамки того, что они вложили; они берут на себя ответственность за компанию в целом, включая личное поручительство по кредитам, а если на компанию подадут в суд, то GP станет первой линией защиты. Короче говоря, LP — это деньги, и GP действует от имени этих денег.

SEC

Многие люди спрашивали меня о SEC (Комиссия по ценным бумагам и биржам) и о том, как они регулируют наши сделки. Я должен сказать об этом подробнее в этой статье, но скажу здесь – я не юрист. Когда вы совершаете сделки такой сложности, вам нужно, чтобы с вами тесно сотрудничал адвокат, чтобы убедиться, что вы никогда не переступите черту.

При этом SEC обычно не регулирует подобные сделки. Они освобождены от правил SEC на основании положения D Закона о ценных бумагах от 19 года.33, при условии, что вы действуете в соответствии с правилами кодекса. Все, что вам нужно сделать, это зарегистрировать свою сделку в SEC и сообщить им, что вы освобождены, что делается через онлайн-форму. Эту форму можно найти на веб-сайте SEC вместе с очень хорошим объяснением кода.

Это несложно. Я слышал о людях, которые платят десятки тысяч долларов, чтобы избежать правил SEC и соблюдать их. Я также пользуюсь услугами адвоката, но обнаружил, что код далеко не так сложен, как его представляют.

Дробление акций

Это еще одна важная тема для обсуждения, которую я видел на BP. Надеюсь, я смогу пролить свет. Генеральный партнер получает долю участия в сделке за свою роль, как я сказал выше. GP может вложить деньги в сделку, но обычно вкладывает эти деньги на стороне Limited Partner, чтобы они также могли получить возврат LP на эти деньги. Партнеры с ограниченной ответственностью получают процент владения в зависимости от того, сколько денег они вложили по сравнению со всей долей LP в сделке.

Так, например, сторона LP составляет 60%, а общая сумма средств, привлеченных от LP, составляет 500 000 долларов США, и Инвестор A вкладывает 300 000 долларов США, а Инвестор B вкладывает 200 000 долларов США. Инвестор А получает $200 000 / $500 000 * 60% = 24% проекта.

Многие люди в BP также спрашивали меня, сколько давать Limited Partners, и простой ответ на этот вопрос заключается в том, что это зависит от сделки и ваших инвесторов. Вам нужно посмотреть на потенциальную прибыль сделки и сравнить ее с прибылью, которую хотят видеть ваши инвесторы, и сделать колл оттуда. Если ваша сделка имеет возврат наличными в размере 15% после ее стабилизации, если вы даете инвесторам 75% владения, они получают 11,25%, что является очень хорошей прибылью. Затем вы получаете 25% от суммы сделки за ваши усилия в качестве терапевта.

Связанный: Пошаговое руководство по размещению предложений по многоквартирным домам

Доля инвестора относится к полученной нами прибыли, а также к доле владения зданием. Если мы получили прибыль в размере 10 000 долларов за один квартал, я обычно выплачиваю около 80% этой суммы и оставляю 20%, чтобы быть консервативным. Выплаты каждому инвестору и GP основаны на процентном владении. Мой основной источник дохода от сделки — это разделение GP. Я также беру плату за управление, которая идет моей команде за управление зданием; Я вообще мало что вижу. В будущем я могу передать управление на аутсорсинг за ту же плату, если захочу.

Ожидания LP

Больше всего мои LP хотят от меня общения. Они хотят знать, как поживают их деньги, когда они получат свои первые чеки и т. д. У меня запланирована телефонная конференция с несколькими инвесторами, и я также снимаю видео на YouTube с обновлениями и регулярно посылаю их всем им по электронной почте. Я также выплачиваю ежеквартальные дивиденды всем инвесторам, как только проект станет стабильным. Плачу в один и тот же день раз в 3 месяца, как по часам.

Стратегия выхода

Мы говорим инвесторам, что их деньги находятся в сделке на 5-7 лет. Когда приходит время расторгать сделку, самый простой способ избавиться от всех — это продать здание и разбить прибыль на доли владения. Если вы можете это сделать, отличный выход — рефинансировать здание и получить достаточно денег от рефинансирования, чтобы выплатить инвесторам и оставить здание себе! Это идеально, но вам нужно много работать, чтобы поднять стоимость здания за счет увеличения доходов и сокращения расходов.

Итак, ускоренный курс по сделкам с акциями! Я знаю, что не все рассказал, но надеюсь, что у вас все закрутилось. Не стесняйтесь задавать вопросы в полях для комментариев ниже, чтобы мы могли продолжить разговор.

Есть вопросы по структурированию такого рода сделки? Хотите сами добавить несколько советов?

Обязательно оставляйте комментарии, давайте помогать друг другу!

Примечание BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.

Долевое участие в недвижимости — Mohr Partners, Inc.

Долевое участие в недвижимости

Участие в акционерном капитале — это способ, с помощью которого арендатор(ы) здания может разделить более благоприятные аспекты владения долевым участием в собственности, такие как прибыль/проценты и налоговые льготы, в обмен на более мягкую позицию в переговорах по арендной плате. и/или срок аренды. Эти типы сделок часто происходят на рынке арендаторов как способ для арендодателя привлечь крупного стабильного арендатора для долгосрочной аренды.

Как правило, это долгосрочная стратегия для арендатора, поскольку он может согласиться на более высокую арендную плату или более длительный срок в начале срока аренды в обмен на вычитаемые проценты, амортизацию и проценты на будущую прибыль. Благодаря этим другим преимуществам чистая арендная плата эффективно снижается в течение срока действия.

Существует несколько различных механизмов участия, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы. Наиболее распространенной формой является совместное предприятие. В этом случае стороны соглашаются создать новую организацию с договором аренды, который является отдельным от организации, и арендатор будет получать проценты с течением времени. Они могут даже быть в состоянии заработать этот процент только с повышенными арендными ставками, о которых они могут договориться, чтобы минимизировать свои первоначальные капитальные вложения.

Однако арендатор должен быть осторожен в этой ситуации и убедиться, что соглашение тщательно спланировано, прежде чем оно будет приведено в действие. Согласно действующему налоговому законодательству IRS, некоторые специальные положения соглашения могут считаться «существенным экономическим эффектом» и могут повлиять на участие. Арендаторы также должны помнить об условиях, которые арендодатели могут поставить в договоре. Например, арендодатель может указать, что арендатор может принимать участие в оценке имущества только после достижения определенных финансовых показателей.

Другой распространенной формой участия является соглашение о фиктивном долевом участии, при котором арендатор получает право только на будущий прирост стоимости имущества, но не получает никаких налоговых льгот в ближайшем будущем. Эта форма предполагает, что скорость прироста стоимости имущества приведет к более низкой ставке капитализации при продаже здания в будущем по сравнению со стоимостью на момент подписания первоначального договора аренды. Часть стоимости имущества, причитающаяся арендатору, может быть выплачена при продаже имущества, по истечении срока аренды или в заранее согласованную дату. Арендатор сталкивается в основном с теми же рисками в этой форме, что и в соглашении о совместном предприятии, и все равно получит большую выгоду, если уделит внимание деталям сделки, но эта форма, как правило, является предпочтительным методом среди арендодателей из-за ее ограничений на контроль арендатора.

В целом договор долевого участия может быть очень выгодным как для арендатора, так и для арендодателя/застройщика.