Что должен знать любой арендатор коммерческой недвижимости. Где искать арендаторов на коммерческую недвижимость

Если не удается найти арендаторов в торговые центры, бизнес центры

В рамках данной статьи мы рассмотрим ситуацию, когда собственникам торговых центров, бизнес-центров и других объектов коммерческой недвижимости не удается найти арендаторов в силу сложившейся экономической ситуации.

На сегодняшний день в России и СНГ возникла ситуация, когда даже одни из самых лучших объектов коммерческой недвижимости не могут похвастаться 100%-ой заполняемостью арендаторами, а что уж говорить про обычные торговые центры и бизнес-центры, расположенные в небольших городах, или проблемные объекты недвижимости, где уровень вакантных площадей растет высокими темпами. В такой ситуации стандартные методы поиска арендаторов и продвижения объектов не работают и необходимо прибегать к новым методам работы.

Существует несколько вариантов действий в данной ситуации:

Привлечение арендаторов на невыгодных для собственника условиях

Развитие собственных бизнес направлений
Работа по франчайзингу
Консервация части площадей

Остановимся на каждом из них более подробно:

Привлечение арендаторов на невыгодных для собственника условиях – это допустимая стратегия работы, но только в том случае, если собственник понимает, что сдаваемые в аренду площади достаточно хороши, и дела арендатора постепенно пойдут в гору, что позволит владельцу недвижимости зарабатывать вместе с арендатором (ситуация, когда аренда платится в виде % с оборота), или арендатор убедится в эффективности работы на данном объекте недвижимости и будет готов платить более высокую арендную плату. Однако, как показывает практика, часто даже на очень гибких условиях не удается найти арендаторов и приходится действовать другими способами.

Второй вариант – это развитие собственных бизнес направлений на имеющихся объектах недвижимости. Это наиболее интересный для собственника вариант использования площадей. Он подходит как самым современным и лучшим объектам недвижимости, так и старым проблемным зданиям. Существует множество различных бизнес направлений, которые могут развиваться в кризис, часть из них требует больших вложений, а часть может быть запущена с минимальными капиталовложениями. Также важно отметить, что для некоторых объектов недвижимости (торговых центров, рынков, ТРЦ) наличие большого количества вакантных площадей может привести к фатальным последствиям для всего объекта, а не просто к потере части дохода собственником. Такие объекты ввиду низкой заполняемости становятся не интересны потенциальной аудитории, падает посещаемость, и вскоре начинают съезжать даже те арендаторы, у которых раньше дела шли неплохо, в итоге объект окончательно "загибается".

Третий способ – это работа по франчайзингу. Он актуален лишь в том случае, если нет уверенности в успешном открытии собственного бизнеса на имеющихся площадях, и хочется воспользоваться проверенной бизнес моделью – франшизой. Но и здесь надо действовать очень аккуратно, так как практически 90% франшиз продающихся в России это «пустышки», где нет ни сильного известного бренда, ни каких-либо технологий. Соответственно, покупая такую франшизу, собственник площадей рискует ничуть не меньше, а даже больше, чем открывая бизнес самостоятельно.

Четвертый способ – это консервация площадей и объектов. Такой вариант допустим только в том случае, если это оказывает отрицательное влияния на общее состояние дел собственника или не приводит к ухудшению ситуации на самом объекте. Консервация допустима только в том случае, если известно, что кризис носит краткосрочный характер и вскоре ситуация будет улучшаться. Применительно к текущему кризису в России, на наш взгляд, резкий подъем, как в 2008-2009 годы, практически исключен.

Наша компания оказывает следующие услуги для собственников недвижимости, которым не удается найти арендаторов и приходится искать другие способы развития:

Открытие бизнеса «под ключ» на собственных площадях
Консультирование по открытию бизнеса на собственных объектах
Содействие в выборе франшиз для собственных объектов
Разработка стратегии развития и использования собственных площадей

Более подробно об этих услугах читайте в разделе открытие бизнеса на собственных объектах.

concept-development.ru

Что должен знать любой арендатор коммерческой недвижимости

Материал подготовили Станислав Солнцев и Зоя Филозоп

Источник фотографии

Позиции арендатора и арендодателя на рынке весьма противоречивы. Специально для читателей портала Arendator.ru Станислав Солнцев, управляющий партнер юридической фирмы "Солнцев и партнеры" (Калининград) и Зоя Филозоп, начальник корпоративного отдела юридической компании "Центральный округ" (Воронеж), подготовили серию специальных материалов для арендаторов о правовых особенностях и подводных камнях процесса аренды коммерческой недвижимости.

Баланс позиций

Арендатор, с одной стороны, хочет иметь предсказуемые в долгосрочной перспективе условия аренды, а с другой - возможность быстро и без последствия в случае необходимости расторгнуть такой договор и вернуть помещение. Арендодатель хочет иметь гарантии того, что его помещение не только будет приносить ему постоянный рыночный доход, но и останется в целости и сохранности, а сам арендодатель может повышать арендную плату и при необходимости выселить из помещения арендатора.

В действительности аренда недвижимости, а тем более коммерческой - это не просто юридически обязывающий документ, но и долгосрочное, часто многолетнее партнерство. Оно не может быть гармоничным без четкого, понятного и прозрачного договора аренды, который каждый из сторон не только понимает, но и разделяет, без договора в котором описаны возможные пути решения наиболее типичных и предсказуемых проблем.

Памятка арендатору

Арендатору стоит всегда держать в уме несколько основополагающих особенности своего юридического статуса. Так, арендатор не является плательщиком земельного налога ни в отношении арендуемого земельного участка, ни в отношении участка, на котором стоит арендуемое здание. Кроме того, арендатор не уплачивает налог на имущество, а также нее обязан давать согласие на сдачу в субаренду и понудить его к этому нельзя. Но: после заключения такого договора субаренды отзыв согласия считается несостоявшимся.

Стоит также отметить, что смена собственника недвижимости согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это означает, что никакие условия не подлежат изменению, если это не предусмотрено самим договором, обеспечительный платеж повторно не уплачивается. Помимо этого, арендатор обязан платить арендную плату, если договор закончился, хотя он не выехал из помещения.

Наконец, важно отметить, что договор на обслуживание с управляющей компанией или на вывоз мусора со специализированной организацией заключать не требуется, если это сделал собственник.

Типичные ошибки и как их не допускать

Первая часто возникающая ошибка - это отсутствие договора. Безусловно, доверие очень важный элемент бизнес-отношений, но стабильный бизнес не может строиться только на этом. По крайней мере, ваш, в качестве арендатора точно. Отсутствие договора означает, что в любой момент вас могут попросить покинуть помещение и заплатить неосновательное обогащение, как в размере арендной платы, так и в ином непредсказуемом размере.

Универсальная ошибка - отсутствие своего экземпляра договора, который остался у арендодателя, не подписание приложений к договору или подписание лишь одной стороной. Также важно отметить противоречивость, двусмысленность формулировок договора. К примеру, когда в одном пункте вы говорите одними словами про один срок, а в другом про тот же, однако другими словами.

Часто ошибкой является еще и отсутствие предмета аренды или факт того, что он прописан нечетко. Однако современная судебная практика такие договоры более не признает незаключенными, если возможно установить объект аренды, который фактически используется. Арендатору необходимо обязательно ссылаться на кадастровый или условный номер объекта, его можно найти на публичной кадастровой карте по его адресу или в документах собственника (что, конечно, предпочтительней).

Отсутствие срока аренды означает, что договор заключен на неопределенный срок, и может быть расторгнуть по требованию арендодателя за три месяца до предполагаемой даты выселения. При этом Срок аренды необходимо указывать “включительно”, когда формулируете срок исполнения какой-либо обязанности по договору (аренды, уведомления о чем-либо). К примеру, если арендатор укажет срок до 25 декабря, то в случае спора это может быть истолковано, и как до 25 включительно, так и ограничиваясь 24 декабря.

В зоне особого внимания

При аренде также часто возникает проблема лже-собственников и представителей без доверенности. Так, нередки случаи, когда помещение сдает лицо, которое в действительности его собственником не является. В России очень ревностно относятся к тому, когда просят посмотреть чужой паспорт, но очень хотят увидеть "свидетельства", к слову, которые больше не выдают. С вами может подписать договор и представитель "по доверенности", которую вам никто не покажет или по доверенности, которая содержит полномочия на оплату коммунальных услуг, участие в общих собраниях собственников многоквартирного дома или заключения договора с управляющей компанией, но никак не на сдачу в аренду помещения. Такое полномочие должно быть прямо указано - "заключать договоры аренды" или "распоряжаться моим имуществом по своему усмотрению". В последнем случае такую доверенность у не юристов называют "генеральная", когда лицо может даже продать имущество по своему усмотрению и на своих условиях. "Без документов" сдают помещение от неграмотности, а иногда - это способ мошенничества с целью получить от вас "гарантийный платеж" и попросту исчезнуть. Если сособственников несколько и право собственности оформлено в долях, то каждый из сособственников должен заключить договор и впоследствии от каждого из них, если в общем договоре аренды не указано иное, нужно получать любое необходимое согласие, вносить каждому в отдельности арендную плату и другое. Поэтому перед сделкой необходимо заказать выписку из ЕГРП. Сейчас ее можно получить даже онлайн через сайт Росреестра. В этом вопросе не стоит рисковать, а необходимо выяснить, кто является собственником актива на момент подписания договора.

Также недвижимость может находиться в залоге у банка или иного кредитора или инвестора. В этом случае нужно получить письменное согласие залогодержателя (или даже нескольких) на заключение договора аренды. Однако договором залога может быть предусмотрено, что спрашивать такое согласие не нужно. Собственник помещения должен вам показать ту часть договора залога, где сообщается об этом. При возникающих сомнениях необходимо заказать выписку из ЕГРП, найти залогодержателя и написать ему письмо о том, необходимо ли такое согласие и согласен ли он его дать.

Важно понимать и назначение арендуемого помещения. Так, необходимо сравнить, то, какое назначение указано в свидетельстве, и которое явствует из местоположения и обстановки. В жилом многоквартирном доме нужно учитывать, что есть ограничения в силу закона по времени работы и тем видам деятельности, которые могут там размещаться. Также важно если дом не имеет нужных подъездов, фактически реконструирован или площадь явно не соответствует указанной в документах. Самовольная реконструкция может привести к искам собственников квартир в многоквартирном доме, а значит, есть шанс потерять пригодное помещение и уйти в спор с собственником о выплате вам убытков. Типичная формулировка в договоре о том, что вы должны "использовать помещение по назначению", может стать для арендатора основанием для выселения, когда этого захочет собственник, даже при условии, что он устно разрешил использовать его, к примеру, под производство мебели. Всегда важно конкретно формулировать цели или способы использования недвижимости, что впоследствии позволит избежать споров о том, что недвижимость непригодна для такого использования и у арендатора останется право требовать убытки с арендодателя.

Важно обратить внимание на то, что приёмка помещения должна осуществляться человеком, который разбирается в строительстве или технической эксплуатации здания, а при аренде земельных участков могут привлекаться кадастровые инженеры для выноса границ участка в натуре, иные специалисты для обследования грунта и подземных коммуникаций. Все это зависит от целей использования и определения пригодности для таких целей арендуемой недвижимости, а также необходимости отражения технического состояния недвижимости при приёмке.

Отдельным пунктом нужно осветить особенности аренды части помещения или участка земли. Закон не запрещает арендовать часть недвижимости, но в этом случае арендатору потребуется план помещения, на котором он отобразит эту часть. В этом вопросе не следует пренебрегать услугами кадастровых инженеров, которые помогут качественно начертить такой план и рассчитать реальную площадь арендуемой части. Если планируется арендовать площади под деятельность, которая подпадает по "вмененку" (ЕНВД), то нужно сразу указать графически, где расположен торговый зал, а где находится склад или иные помещения. Впоследствии это сэкономит как время арендатора, так и проверяющих из налоговой.

Не стоит забывать и то, что арендная плата после истечения договора и до момента возврата объекта не может уплачиваться в двукратном размере, так как это создает неосновательное обогащение у арендодателя. Но такое требование может быть законным, если это будет указано в договоре как неустойка в размере арендной платы.

Случается, что собственник согласен на размещение рекламы и прочих вывесок на фасаде здания. Однако тут нужно определиться с тем, что именно арендуется, и если это отдельно стоящее здание, то проблем нет. Тогда можно оформлять паспорт рекламного места и начать размещать рекламу. Если это встроенное, пристроенное помещение в многоквартирном доме, то согласия собственника не достаточно, требуется получить 23 голосов всех собственников многоквартирного дома, а не просто тех, кто на него пришел, как это обычно бывает.

В следующем материале серии мы озвучим полезные советы по “механизму” подписания договора, комплексно разберем вопросы, связанные с арендной платой, а также внимательно расскажем о том, что собой представляют такие понятия, как предварительный и договор из “прошлого”.

news.ners.ru

Где искать помещение для небольшого производства или склада

Я могу назвать четыре ситуации, когда предприниматель или компания начинают искать помещения под аренду:

открытие нового бизнеса, начало составления бизнес-плана или уже более поздние стадии формирования новой компании;

производство, склад – одним словом, бизнес – вырос и необходимо физическое расширение пространства, откуда ведется деятельность, причем, существующий арендодатель не может предложить помещение для расширения. К этой же группе относится переезд при увеличении требований к потребляемым энергоресурсам;
компании необходим переезд из-за изменившихся коммерческих условий аренды, то есть перестала устраивать ставка, график оплаты, стоимость энергоресурсов или другой параметр условий аренды;
бизнес открывает филиал, когда компании необходимо географическое присутствие в другом районе города, регионе, административной единице и т.п.

Главный источник информации по аренде – интернет

Если у предпринимателя лично или у компании есть «свой» агент по недвижимости, то он и он и будет подбирать помещение во всех вышеозвученных ситуациях. Однако, услугами знакомых агентов пользуются не все. Чаще физическое лицо (это могут быть сам, руководитель, начальник производства или простой административный сотрудник) ведет поиск новых помещений в аренду самостоятельно в общедоступных источниках информации. Надо заметить, что в коммерческой недвижимости, особых баз данных специально для агентов, как это практикуется в жилой недвижимости, нет. Арендодатели стараются сделать доступ к сведениям о своих объектах наиболее открытым, и в этом случае самым главным источником информации является интернет.

Сайт объекта, сайт-агрегатор или доска объявлений?

Как арендодатель, я разделяю сайты, где можно разместить информацию о свободных помещениях в аренду, на три группы. Основные плюсы и минусы каждого и них для потенциального арендатора описаны ниже.

Объекты или арендодатели, как, например, «Восков Технопарк» или «YIT Greenfield», делают хорошие и понятные собственные сайты. Если есть интерес к какому-то конкретному индустриальному комплексу, то лучше искать у него на сайте напрямую. Плюс в том, что вы получаете информацию напрямую от арендодателя. Минус – при обширном поиске отсмотреть придется большое количество сайтов объектов.
Большое развитие получили в последнее время сайты, посвященные только объявлениям о покупке или аренде недвижимости. Я буду называть их «сайты-агрегаторы». Они представляют из себя базу данных объявлений о продаже или аренде объектов жилой и коммерческой недвижимости. Большинство допускают бесплатное размещение информации об объекте. То есть, теоретически, там должна содержаться наиболее полная база данных по помещениям в аренду. Однако, необходимо уточнить, что сайты-агрегаторы зарабатывают за счет рекламы конкретных объектов баннерами, продвижением их в начало списков или выдачей по поиску, поэтому сразу найти объект бесплатного размещения там довольно трудно. Не хочу сказать, что коммерческое продвижение на первые позиции в списках – это что-то отрицательное или негативное. Важно знать об этом, и для полноты картины «копаться» и перебирать объекты в выдаче более тщательно. Для примера назову самые популярные сайты-агрегаторы: realty.dmir.ru, theproperty.ru, arrendator.ru, bn.ru, arrendator.ru, restate.ru, rent.ru. Агрегаторы являются удобным инструментом поиска, так как информация на них касается только недвижимости без тематических отклонений. Минус – это проплаченное размещение, которое лоббирует интересы определенных арендодателей.
Объявления о продажи и аренде недвижимости так же размещаются на общетематических досках объявлений типа avito.ru или irr.ru (на базе издания «Из рук в руки»). Там тоже есть схемы продвижения объявлений, и минусом является отсутствие узкой специальной темы объявлений. Хотя это может стать основным плюсом: к сайту, на котором ты сам продал неиспользуемую бытовую технику, например, больше доверия и больше шансов, что такой же обычный человек, без рекламных бюджетов и кампаний, ищет арендатора в свой промышленный ангар.

Поисковики Яндекс и Гугл

Как действовать, если вы начинаете искать помещение, просто открыв страницу поисковых систем Яндекс или Гугл? Вы вводите текстовый запрос в строку – «производственные помещения», «склад в аренду» или что-то подобное. Результат выдачи делится на рекламные объявления (они отмечены словом «Реклама» в Яндексе и «Ad» в Гугле) и собственно страницы, отобранные поисковой «машиной».

Мой совет: в рекламных объявлениях стоит кликать на ссылки на конкретные объекты, а не на объявления «сайтов-агрегаторов». А в результатах поисков как раз смотреть их. Если у конкретного объекта есть рекламные средства оказаться в верхних строках выдачи поиска – у меня это вызывает подозрение. И столь же неодобрительно я отношусь к агрегатору, который предпочитает тратить бюджеты на кратковременное продвижение в программах контекстной рекламы и не работает над долгосрочным продвижением в поиске. В то время, как для объекта и прямого арендодателя контекстная реклама – полезный инструмент поиска нового арендатора на свободные площади.

Самые эффективные сайты по недвижимости. Рекомендации.

Theproperty.ru

«Интернет-портал о коммерческой недвижимости» - так они себя называют. Специализируются на коммерческой недвижимости. Базируются в Санкт-Петербурге, хотя занимаются и Москвой, и регионами. Баннеры, размещения по категориям. Основной упор делают на офисную и торговую недвижимость. Однако, большой выбор предложений по складам, производственная база меньше и представлена вместе со складами, но часто можно найти объекты, не представленные на других порталах.

Cian.ru, он же realty.dmir.ru

ЦИАН ГРУПП - мощный игрок на рынке рекламы недвижимости, московский портал с очень внушительной аудиторией. Основной сайт cian.ru работает в основном с жилой недвижимостью. Его «дочка» - realty.dmir.ru - является разделом «доски объявлений», но работает по принципу сайта-агрегатора. Содержит объявления по жилой и коммерческой недвижимости, продаже и аренде. Большая аудитория, хорошее продвижение в поисковиках, большая база данных бесплатных объявлений, так как платное размещение довольно дорогое (и отмечено соответствующим маркером, что это реклама), потенциальному арендатору можно искать удобное помещение по приемлемой цене.

Spb4rent.ru

Агентство коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге сумело собрать большую базу данных о свободных площадях. На сайте грамотное произведено разделение на типы площадей: складские площади, которые могут служить только складом, никогда не будут показаны в разделе «Производства». Так как условием размещения объявления для арендодателя является заключение агентского соглашения, то можно быт уверенным в надежности компании и серьезности намерений. То есть площади проходят некоторый предварительный отбор, оценку и проверку перед тем, как вы как потенциальный арендатор его увидите. Для арендаторов большая база помещений без комиссии.

Rent.ru

Позиционирует себя как информационный ресурс, но это такой же агрегатор. Очень дорогое платное размещение объявление для арендодателя, с длительным сроком размещения и т.п. Что говорит о том, что небольшие, скромные по запросам конторы не могут размещать на нем свои объекты. Недорогие производственные помещения рекламировать там не выгодно. Поэтому количество объектов, предлагаемых к рассмотрению посетителю сайта невелико. Например, в разделе «производственные помещения Санкт-Петербург» всего 31 объявление. Это крайне мало.

Restate.ru

Один из самых крупных агрегаторов, включает даже объекты загородной недвижимости. Основной трафик приводит на жилые помещения, на которых портал и специализируется. Добавлен поиск риелторов, хорошо работает геотаргетирование. Однако, тарифы на размещение информации об объектах коммерческой недвижимости очень высокие, при неспециальном трафике, поэтому размещаться рекламно/приоритетно невыгодно. Объявлений достаточное количество и по существу. Например, при отборе параметров «производственные помещения», в СПб, арендовать, показано было только 372 объявления.

1000skladov.ru

Сайт агентства недвижимости с одноименным названием. Несмотря на адрес сайта, занимаются всеми видами коммерческой недвижимости, в том числе земельными участками. Складских объектов в базе данных – более 650-ти, производственных – 443 штуки, однако многие пересекаются со складским списком.

Avito.ru

Сайт запустил специальную кампанию для привлечения арендодателей в раздел аренды коммерческой недвижимости. При размещении объявления производится проверка контактного телефона, которой нет при размещении частных объявлений. Неудобства в том, что в поиске офисные, складские и производственные помещения выдаются единым списком.

Особенность поиска на агрегаторах и досках объявлений

Часто агенты-частные лица размещают объявления об объектах аренды от своего имени без согласия на то арендодателя. То есть возможно дублирование объекта на одном и том же портале. Чтобы у потенциального арендатора не было возможности выйти на арендодателя напрямую, указывается неточное местоположение. Подобные действия агентов объяснимы. Чтобы обойти подобную «смекалистость», достаточно проверить по карте и наименованию микрорайона, есть ли еще объявления с такой же площадью и картинками – так как диверсификацией никто особо не занимается.

Агентства недвижимости

Раз мы рассматриваем поиск в интернете, то нельзя упустить из виду объекты, которые не занимаются поиском арендаторов для себя, а перепоручают это агентствам. Как правило, это крупные складские и промышленные объекты, где поиск арендатора постоянная, а не единичная необходимость. Как правило, такие агентства занимаются большими площадями и долгосрочными сделками, мелкий объект найти с их помощью сложно. Однако, уровень сервиса при обращении к ним впечатляет, достаточно озвучить пожелания - и сотрудник подберет несколько вариантов, согласует просмотр, согласует за вас условия сделки и будет помогать в процессе подписания договора.

Анна Куценко«Восков Технопарк»

www.voskov.ru

Все о поиске арендаторов в торговый центр

В данной статье мы рассмотрим основные практические моменты подбора арендаторов в торговый центр, а также ошибки, которые чаще всего допускают собственники.

Начнем с трех самых часто задаваемых вопросов, которые волнуют собственников:

1. За сколько месяцев до открытия необходимо начинать побор арендаторов в ТЦ?

Для большинства торговых центров уместно начинать подбор арендаторов за 6-9 месяцев до запуска объекта, но многое зависит от площади и формата торгового центра. Так большинство крупных объектов начинают поиск арендаторов ещё до начала строительства на этапе предброкериджа, чтобы четко понимать, что к торговому центру гарантированно будет проявлен интерес. Также нужно принимать во внимание, что такие арендаторы, как кинотеатр, боулинг, парк развлечений заказывают оборудование за рубежом и достаточно долго готовят помещение к открытию. Таких арендаторов следует искать в первую очередь.

2. Как искать арендаторов в торговый центр (ТЦ)?

В первую очередь арендаторов нужно искать в соответствии с ранее разработанной концепцией торгового центра, в которой указано, какие категории арендаторов должны быть в торговом центре, кто из них будет якорями, на каких этажах они будут размещаться и какие площади будут занимать. Имея концепцию необходимо преступать к прямым переговорам с потенциальными арендаторами путем выхода на отделы развития управляющих или собственников бизнеса. Часть арендаторов должна быть привлечена с помощью рекламы, размещенной на специализированных площадках.

3. Как привлечь крупных якорных арендаторов?

Чтобы привлечь сильных якорных арендаторов с известным именем нужно, чтобы здание было построено в хорошем месте и было достаточно большим по площади, остальное зависит от грамотной подачи информации об объекте: правильно подготовленной презентации, указывающей на действительно важные для потенциального арендатора моменты. В данном вопросе нужно четко понимать, что у каждого арендатора свои требования, свои приоритеты, важно обозначить те преимущества, которые важны именно данному арендатору.

А теперь обозначим три самых распространенных ошибки собственников торговых центров, допускаемых при поиске арендаторов.

1. Не соблюдение концепции

Отклонение от концепции или заполнение ТЦ без концепции приводит к тому, что ТЦ заполняется слабыми арендаторами, расположенными абсолютно беспорядочно, а это напрямую влияет на качество торгового центра, уровень продаж магазинов и посещаемость ТЦ. Все торговые центры не имеющие концепцию рано или поздно сталкиваются со снижением посещаемости, падением арендных ставок и оттоком арендаторов.

2. Открытие объекта в полузаполненном состоянии

Когда у собственников возникают сложности с заполнением объекта, они часто принимают решение об открытии объекта в полузаполненном состоянии. Это очень серьезная ошибка, которая может убить объект на начальном стадии, так как у посетивших его людей формируется отрицательное впечатление из-за того, что мало арендаторов мало выбора, невозможно найти товар, который бы хотелось приобрести, в итоге многие больше не захотят посещать данный объект и предпочтут поехать или пойти в другой торговый центр, которых в настоящее время много в любом городе. В итоге вместо того чтобы стремительно наращивать посещаемость в первые месяцы после открытия, происходит обратная тенденция, арендаторы начинают съезжать и эксплуатация объекта становится не рентабельной.

3. Привлечение слишком большого числа мелких арендаторов (индивидуальных предпринимателей, малых фирм).

Мелкие арендаторы обязательно должны быть в любом торговом центре одна их должно быть совсем не много, большую часть арендаторов должны составлять сетевые игроки или франчайзи известных компаний. Большое количество мелких арендаторов при отсутствии якорей превращает торговый центр в крытый рынок, где нет сильных арендаторов, нет требований к оформлению витрин, продается товар низкого качества. Мы рекомендуем размещать мелких арендаторов на площади порядка 5% от общей площади здания.

Далее рассмотрим основные причины, по которым собственнику целесообразно привлечь специализированную компанию для проведения брокериджа торгового центра.

1. Опыт

Профессиональный брокер на рынке коммерческой недвижимости обладает большим опытом и знает, с какими арендаторами нужно вести диалог и как это нужно делать. Как показывает практика, это позволяет увеличить доходность торговых площадей минимум на 7% за счет более высоких ставок, которые способен выторговать хорошо знающий рынок брокер.

2. Скорость

Пользуясь услугами профессиональных брокеров на рынке коммерческой недвижимости, любой торговый центр будет заполнен арендаторами намного быстрее. Допустим, вознаграждение брокерской компании равняется 50% от месячной арендной платы по каждому привлеченному арендатору. А это значит, что компания должна привлечь арендаторов на 15 дней быстрее, чем это сделает собственник самостоятельно, чтобы окупить вознаграждение. Очевидно, что на практике, в ситуации, когда собственник ищет арендаторов сам, это происходит намного дольше, чем 15 дней.

3. Большая база

Собственник не обладает и не может обладать полной базой потенциальных арендаторов, а значит, гарантированно упускает возможности по привлечению арендаторов. База любой профессиональной компании состоит более чем из 1000 потенциальных арендаторов, для собственника формирование такой базы данных потребует значительного времени и займет месяца, а большинство выставленных на продажу баз данных очень низкого качества.

Мы перечислили лишь три основных причины, почему необходимо привлекать профессионалов для поиска арендаторов, на самом деле их гораздо больше. Если Вас заинтересовали услуги по поиску арендаторов для вашего торгового центра, Вы можете связаться с нами, также более подробную информацию можно получить в разделе брокеридж.

Также читайте новую статью: Что делать, если не удается найти арендаторов.

concept-development.ru

Как найти арендатора коммерческой недвижимости?

Пустующее помещение — основной кошмар обладателя коммерческой недвижимости, размеренная и счастливая жизнь которого находится в зависимости от непрерывности арендных платежей. В свою очередь, непрерывность платежей находится в зависимости от арендатора. А поточнее, от возможности обладателя недвижимости избрать для себя подходящего арендатора. Сделать верный выбор и попутно развенчать несколько всераспространенных стереотипов поможет данная статья. В ней будут показаны главные типы арендаторов маленьких коммерческих помещений формата стрит-ритейл и некие особенности работы с ними.

Сетевые компании

К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и остальные компании, имеющие более 10 «точек». Представители сетевых компаний нередко ведут себя так, как будто оказывают услугу обладателю помещения, обратив на него внимание. — «Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!»

Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они отличные арендаторы. По сути: — предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход; — сетевики нередко употребляют только собственный шаблон контракта аренды, лишая вас покоя, т.к. вы теряете все рычаги воздействия на их; — сетевая компания стремится заключить длительный контракт аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя способности стремительно поменять арендатора либо поднять стоимость правильно рыночной ситуации; — даже федеральные сети часто посиживают в помещении не подольше, чем обыденные предприниматели; — по хоть каким дилеммам вам придется разговаривать с безответственным наемными персоналом, а не с обладателем бизнеса.

Но время от времени случается и так, что «сетевик» готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В данном случае он вправду становится вожделенным арендатором.

Неискусные предприниматели

В главном это начинающие предприниматели. У их не достаточно опыта в бизнесе, потому они совершают одну ошибку за другой, все поглубже погружаясь в денежные трудности. Длительное время, после начала аренды, они работают без внешней рекламы. И если в вашем помещении не установлен кодиционер, то конкретно такового типа арендаторы начнут его клянчить.

За редчайшим исключением, такие арендаторы длительно не живут. При этом конкретно они способны вдруг пропасть, либо внезапно объявить, что у их нет средств на аренду. Конкретно от их стоит ожидать неадекватных поступков.

Таким арендаторам ни при каких обстоятельствах нельзя идти навстречу, давая им рассрочки либо прощая несвоевременные оплаты. Во отношениях с ними необходимо строго придерживаться критерий контракта, порядка его заключения и расторжения. Если позволяет выбор, начинающему арендатору лучше отказать в аренде. Но если в не сезон никого не считая него не оказалось, то и им можно «закусить» на несколько месяцев. К моменту его смерти вы уже успеете отыскать более недежного арендатора.

Бывалые предприниматели

Это предприниматели, которые имеют как минимум один удачный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО либо ИП. Они более организованные и удачные. С ними просто решать все возникающие вопросы, так как вы сможете разговаривать впрямую с обладателем. Заняв помещение, бывалые предприниматели сразу устанавливают внешную рекламу и кондюк за собственный счет.

Этот тип арендаторов является более желаемым.

«Ларечники»

Предприниматели, которым не хватает познаний и предпринимательских способностей. Свои деловые недочеты они привыкли восполнить хитростью и враньем. Очень нередко, это представители южных республик плохо обладающих русским языком. — «Давай встрэтимса, пагаварим… Для чего дагавор?… Чё ты всё пищешь?…» и т.д.

Это тип бизнесменов, который приносит только мигрень как для себя, так и окружающим. С ними вообщем не стоит вести дела.

Акции распродажи

Это шустрые ребята, арендующие помещение, обычно, на один денек. Как ваше объявление об аренде возникает в вебе они начинают бомбардировать вас звонками. Некие из их предлагают очень нормальную стоимость за денек аренды. В среднем она составляет 5-10% от месячной цены аренды. Потому, в период поиска арендатора, имеет смысл сдавать помещение распродажам. Не считая того, акции распродажи помогают «раскрутить» помещение. В канун продаж они практически заполоняют район своими объявлениями. В конечном итоге им удается привлечь в ваше помещение хороший трафик.

Так же, как и с обыкновенными арендаторами, с ними необходимо заключить контракт аренды и получить обеспечительный платеж. Но ни при каких обстоятельствах не передавать ключи от помещения. Днем открыть, вечерком закрыть.

Специальные арендаторы

Такими являются те, от кого можно ждать специфичных последствий. Таких, как непобедимый запах либо ужасающие внутренние разрушения. К арендаторам «с душком» относятся рыбные, мясные, пивные и молочные магазины. Кто был в Дрездене, наверное входил в знаменитый молочный магазин Пфунда (Pfunds Molkerei), которому уже более 130 лет. Не смотря на немецкую аккуратность и чистоплотность в магазине таковой запах, что валит с ног.

После ароматных арендаторов не получится стремительно запустить в помещение другого арендатора, вроде цветочного магазина либо банка. Будет нужно длительное время и полный внутренний ремонт, что бы вытравить запах.

Что касается внутренних разрушений, то лидируют в их продуктовые магазины и кафе, имеющие кухню.

Все эти недочеты необходимо учесть в стоимости аренды, значительно повышая ее для таких арендаторов.

iab-link.ru

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости: сдача в аренду, цены

Аренда коммерческой недвижимости – один из основных способов существования бизнеса, особенно на первых этапах его работы. А слишком высокая порой цена на складские, офисные и производственные помещения делает аренду единственным возможным выбором.

В развитие тем про тенденции и перспективы рынка недвижимости в целом и отдельных его сегментов в частности, о которых мы писали в предыдущих статьях, пришло время рассмотреть и один из связанных рынков – рынок аренды коммерческой недвижимости. В России, как и во всем мире, большинство офисов не покупается, а арендуется. Что же ждет нас в этом сегменте в 2012 году и позже?

Офисные помещения сегодня бывают двух видов: в специализированных бизнес-центрах, и квартиры под офисы, расположенные на первых этажах жилых зданий. Последние, понятное дело, строятся одновременно с жилыми помещениями. Только вот строительство и аренда – это два разных бизнеса с по-разному устроенным предложением, и бизнес-цели тоже вносят некоторые изменения в стоимость такого помещения.

Общие тенденции

Как правило, застройщики не хотят связываться с последующей арендой построенных офисных помещений – им интереснее сразу продать, однако сделать это не так-то просто. С одной стороны, малый бизнес на и то называется «малым», что финансовых ресурсов на первоначальном этапе развития немного, и их вряд ли хватит сразу на покупку помещения. Тем более заранее не понятно, будет ли предприятие прибыльным. Во-вторых, банки в последнее время не очень охотно выдают коммерческую ипотеку и нередко требуют от предприятия порядка года успешной работы на рынке.

Поэтому малый бизнес, под который и создаются офисные помещения на первых этажах, больше заинтересован в аренде, чем в покупке недвижимости. Эта тенденция была характерна для всего 2011 года, и сейчас нет никаких причин полагать, что она изменится и в 2012 году. Так что в 2012 году строителям жилищно-офисных помещений придется либо создавать собственные структуры по сдаче в аренду и управлению арендуемой недвижимостью, либо нанимать специализированные управляющие компании.

К слову об управляющих компаниях. В последние годы крупные застройщики офисных центров разделили деятельность по застройке и управлению построенными объектами. Дело в том, что недостаточно сдать офис в аренду (найти арендаторов, договориться с ними о приемлемых для обеих сторон условиях сотрудничества) – необходимо поддерживать функционирование объекта, например, чинить вентиляцию, обеспечить уборку помещений, мелкий ремонт при возникающих проблемах и т.д. Работы мелкие, но организационно это отнимает достаточно много времени – почему и были приняты решения по «вынесению» бизнеса по аренде и эксплуатации в отдельные структуры под названием «управляющие компании». За последние два-три года эти предприятия выросли настолько, что сегодня готовы брать в управление офисы не только собственной застройки, но и помещения других застройщиков. Так что в 2012 году управляющие компании будут развиваться и сотрудничать с ними застройщикам крупных жилых комплексов придется так или иначе – как минимум в части поиска клиентов (а это – самая главная задача, которую успешно могут решить управляющие компании, имеющие уже широкую клиентскую базу).

Что касается крупных офисных помещений, то сегодня уже есть четкая классификация и зданий, и ценовых параметров, которые зависят и от класса объекта недвижимости, и от местоположения здания, а также от расположения офиса внутри объекта. Немаловажная составляющая – это условия аренды (например, в бизнес-центрах класса «А» необходимо вносить депозит в сумме трехмесячной аренды вперед).

В последнее время наибольшим спросом пользуются небольшие офисные помещения – от 20 до 50 кв. м. Тем не менее, если в 2010 и 2011 годах за такими помещениями «охотились» с 50%–60% потенциальных арендаторов, то к началу 2012 года только 40-50 %. Бизнес растет…

Что касается больших площадей (100-250 кв.м.), структура спроса на них в последнее время изменилась. Если раньше будущие арендаторы ориентировались исключительно на цену, то теперь таких только четвертая часть. Остальных начинают интересовать и местоположение здания, и качество помещений, и инфраструктура: вентиляция, кондиционирование, энерговооруженность, и состояние помещений, и даже внешний облик здания вместе с отделкой фасада. Интересно, что наличие недорогой телефонии и Интернета в последнее время не сильно увеличивает привлекательность объекта – сказывается технологическое развитие возможности получать телефонные и другие коммуникационные услуги без территориальной привязки к объекту недвижимости.

Не меньшее внимание уделяется и наличию дополнительной инфраструктуры в виде точек питания с разумными ценами, отделений банков, банкоматов, салонов красоты, даже туристических фирм и других инфраструктурных объектов. Естественно, важно наличие автостоянки и мест для парковки, как для сотрудников, так и для посетителей. Наличие службы безопасности и контрольно-пропускного пункта в офисном здании также влияет на принятие решения по выбору помещения в аренду.

Но все вышеперечисленное, относилось как правило к финансовым компаниям и тем, кто работает непосредственно с клиентами и для низ в том числе имеет немаловажное значение удобство клиента «добраться» до компании.

Совсем по-другому обстоит дело с компаниями – производителями товаров потребительского спроса, оптовыми компаниями, а также интернет-магазинами. Им необходима аренда офисных помещений в непосредственной близости к производственно-складским площадям. Такие компании, как правило, интересуются офисными помещениями эконом-класса: в отличие от тех, кто работает с клиентами «лицом-к лицу», этим субъектам предпринимательства не важно, как они будут выглядеть в глазах клиентов – клиенты к ним в офис не заходят.

Прогноз арендных ставок

Что касается прогнозов ставок аренды офисной недвижимости в 2012 году, то большинство экспертов сходится во мнении, что в последние годы ставки плавно, но росли (как следствие после падения цен в кризис). И в этом эксперты улавливают признаки определенной «стабильности»: цены плавно, но стабильно будут расти. Это, кстати говоря, одна из причин, по которой данный сегмент рынка недвижимости интересен крупным инвесторам в перспективе ближайших лет. Ежегодный прирост ставок аренды темпами 7%-10 % в год многие эксперты признали вполне реальным.

В частности, в Москве средний диапазон арендных ставок на офисные площади класса А (офисы наилучшего качества) будет составлять $600–1300/кв. м. в год без учета НДС и эксплуатационных расходов (столь значительный разброс, понятно, определяется местоположением). Наиболее высокие арендные ставки – естественно, внутри Бульварного кольца ($1000–1300/кв. м в год). Более экономичные варианты аренды офисов классов «В» и «С» — за пределами Центрального административного округа (300 – 400 долларов за кв.м.).

В целом, рынок аренды офисной недвижимости сейчас растет, и за счет относительно комфортных условий для создания нового бизнеса его росту помешать сможет, пожалуй, лишь вторая волна кризиса, которая приведет к снижению активности предпринимателей.

Роман Носик. 31.05.2012