Содержание
Чего хотят арендаторы квартир и где они этого хотят? Cities vs. Suburbs — Zell/Lurie Real Estate Center
Интервью
Брэд Корман, со-генеральный директор Korman Communities
18 мая 2016 г.
Со-генеральный директор Korman Communities Брэд Корман обсуждает тенденции на городских и пригородных рынках аренды
Обзор
- Городские многоквартирные дома растут быстрее, чем пригородные, благодаря миллениалам, но маятник в конечном итоге качнется обратно в пользу пригородов
- Жители как городских, так и пригородных квартир ищут возможности для прогулок, удобные удобства и открытые площадки
- Городские жители также хотят, чтобы в зданиях были созданы удобства, компенсирующие меньшие квартиры
- Жители пригородов также хотят легкого доступа к транспорту, открытым пространствам и хорошим школам
Жители многоквартирных домов сегодня ищут лучшие черты как городской, так и пригородной жизни, независимо от того, где они живут, говорит Брэд Корман из Korman Communities. Поскольку вкусы жителей на данный момент склоняются к городской жизни, удовлетворение требований жителей представляет собой сложную задачу для застройщиков.
За последние пять-десять лет вкусы арендаторов сместились в сторону городской жизни, в основном за счет миллениалов. Эта тенденция к городам не является постоянной, говорит Корман, и в конечном итоге она изменится, когда цены на городскую землю и затраты на строительство вырастут, а доходность упадет, вслед за развитием пригородов. Кроме того, Корман считает, что как только у миллениалов появятся семьи, они вернутся в пригород в поисках большего пространства и лучших возможностей для получения образования. Корман отмечает, что и сегодня абсолютное количество новых квартир в пригородах растет быстрее, чем в городах.
По словам Кормана, задача девелоперов состоит в том, чтобы предоставить городскому арендатору некоторые удобства в пригороде, а арендатору в пригороде — некоторые городские удобства. И городские, и пригородные жители хотят пешеходных прогулок, открытых площадок, удобной доставки и хранения посылок, совместного использования велосипедов и автомобилей, а также качественной отделки квартир. Но городские арендаторы, как правило, хотят жить рядом со своей работой и ценят пешеходную доступность. В городской недвижимости застройщики могут компенсировать небольшие квартиры удобствами, которые дают жильцам возможность заниматься за пределами своих квартир, такими как рестораны, балконы, террасы на крыше и заряжающие энергией вестибюли.
Большинство арендаторов пригородов сегодня больше не ищут отдаленные, пасторальные места. Вместо этого они все чаще предпочитают городское расположение в пригороде и тяготеют к центрам городов для жизни/работы/игр, пешеходным районам и районам с легким доступом к общественному транспорту или автомагистралям.
Тем не менее, жители пригородов по-прежнему ищут больше места и часто ищут определенные районы или школьные округа.Корман говорит, что независимо от того, находитесь ли вы в пригороде или в городе, важно иметь недвижимость в хорошем месте. В краткосрочном бизнесе Кормана по продаже роскошных меблированных квартир этот мандат выражается в сосредоточении внимания на рынках, которые обслуживают временных посетителей и международных путешественников, таких как Манхэттен, Беверли-Хиллз, Вашингтон, округ Колумбия, Филадельфия, Майами, Сан-Франциско и Лондон. На этих рынках Корман выбирает места, где люди больше всего хотят жить, например, Центральный парк, Саттон-плейс, Таймс-сквер или Риттенхаус-сквер.
Резюме
Тем не менее, жители пригородов по-прежнему ищут больше места и часто ищут определенные районы или школьные округа.Стенограмма
Zell/Lurie: Сегодня мы здесь с Брэдом Корманом, со-генеральным директором Korman Communities.
Брэд, спасибо, что поговорили с нами.Брэд Корман: С удовольствием. Спасибо, Тодд.
Zell/Lurie: Brad, Korman Communities владеет недвижимостью как в городских, так и в пригородных районах. Как вы думаете, им нужны разные продукты? Например, дизайн или удобства? И ориентируетесь ли вы на разных арендаторов на этих рынках? Или ваш подход одинаков в обоих местах?
Корман: Что ж, различия есть, но есть и сходства. Понятно, что когда вы строите что-то в городе, вы платите больше за свою землю, и ваши затраты на строительство выше. Таким образом, вы помните о каждом квадратном футе — единицы обычно меньше. У них по-прежнему великолепная отделка, но вы не даете столько квадратных метров людям в их подразделении, поэтому вы пытаетесь компенсировать это в других областях: большие балконы; отличные террасы на крыше; действительно заряжает энергией и активизирует пространство вестибюля; арендаторы торговых площадей, предоставляющие услуги общественного питания, занимающиеся спортом или иные развлечения; фитнес-центры; кинотеатр; кабинеты лечебного массажа; или симуляторы гольфа.
Что-то, что дает городскому жителю занятие за пределами своего пространства, потому что его пространство и его квадратные метры очень ценны. В этом разница для городского арендатора.В пригороде можем дать больше места. Мы можем разложить их немного больше. У нас все еще есть отличные удобства. Многие из этих удобств — это открытые пространства: бассейны, кострища, фитнес-маршруты и другие вещи, которые подходят для пригородной обстановки.
Интересно то, что некоторые удобства, которые вы предоставляете, вы пытаетесь предоставить пригородным удобствам городскому арендатору, а городские удобства — пригородному арендатору. Таким образом, вы даете городскому жителю некоторые ощущения на свежем воздухе, а арендатору из пригорода — некоторые городские ощущения, такие как прогулка.
Что касается одинаковых вещей? Хранилище пакетов в обоих объектах прямо сейчас огромно для арендаторов. Люди делают покупки в Интернете, так как же доставить посылки из грузовика в ваше здание и вашим жильцам? Совместное использование велосипедов, совместное использование автомобилей.
Отличные удобства и отличная отделка важны для обоих секторов. Так что есть некоторые сходства, но есть и некоторые различия.Zell/Lurie: Похожа ли база городских арендаторов на базу арендаторов пригородов или это разные клиенты?
Корман: В зависимости от необходимости, это действительно по-разному. Мы видим меньше семей в городах, чем в пригородах. Часто человек в городе идет на работу пешком. Они хотят быть где-то рядом со своей работой, и они ищут удобство пешеходной доступности. Житель пригорода ищет немного больше места. У них может быть машина. Они могут работать далеко, но хотят жить в определенном районе. Поэтому они готовы пожертвовать близостью ради других удобств и удобств поблизости.
Zell/Lurie: Одна вещь, которая всегда возникает, когда я разговариваю со студентами Уортона, заключается в том, качается ли маятник в долгосрочной перспективе от жизни в пригороде к жизни в городе. Что вы видите в своих свойствах? И как вы думаете, как выглядит будущее?
Корман: Ваши ученики совершенно правы.
В краткосрочной перспективе маятник качнулся в сторону городской жизни. Мы видели это за последние пять-десять лет с количеством многоквартирных домов: процентный рост сильно зависит от городских районов. Тем не менее, абсолютное количество новых квартир по-прежнему в значительной степени благоприятствует пригородам, хотя бы только по размеру. Но произошел сдвиг, и это было то, над чем работали, и я думаю, что это будет продолжаться еще некоторое время. Это будет происходить до тех пор, пока предложение не начнет превышать спрос. По мере того, как цены на землю растут, затраты на строительство растут, а доходы падают, капитал будет гнаться за доходами обратно в пригороды, и мы увидим сдвиг обратно вовне.И я также думаю, что как только вы увидите своих миллениалов, которые являются большой движущей силой городского движения, — как только вы увидите, как они женятся, заводят семьи, они вдруг хотят либо больше места, либо, может быть, им нужны варианты образования, которые они думают.
в пригороде лучше, чем в центре города. Это те вещи, которые начнут перемещать вещи обратно в пригород. Но в то же время прямо сейчас наблюдается толчок к городской жизни.Zell/Lurie: Ваша городская недвижимость находится на очень избранном наборе рынков. Как вы решаете, на каких городах сосредоточиться?
Korman: Наше городское портфолио AKA сосредоточено на роскошных обслуживаемых резиденциях, меблированных квартирах. Мы действительно ориентируемся на те рынки, которые обслуживают временных посетителей, международных путешественников. Эти рынки, как правило, немного дороже, чем в других городских районах, поэтому они подходят для выхода на рынки. В этом месяце мы откроем наш пятый отель на Манхэттене. У нас есть недвижимость в Беверли-Хиллз, в Вашингтоне, в Филадельфии, в Лондоне. Мы проводим некоторое время в Сан-Франциско и Майами. Это виды рынков, которые работают для нас, потому что мы хотим быть там, где люди приходят и уходят — не обязательно жить в одной и той же квартире годами, но на самом деле там месяцами.
На этих рынках, каковы отличные места? Будь то Центральный парк, или Саттон-плейс, или Таймс-сквер, или Риттенхаус-сквер, или Вашингтон, или Беверли-Хиллз, мы хотим быть там, где люди хотят жить. Это позволяет нам платить больше за продукт, больше инвестировать в актив, а затем получать более высокую отдачу от этих свойств. Вот на чем мы сосредоточимся. Это отличные места. Но это сделано специально, и оно действительно ориентировано на временных пользователей.
Zell/Lurie: Так что это объясняет выбор города. Что делает хорошее пригородное местоположение для Вас?
Korman: Хорошие пригородные локации на самом деле сосредоточены на нескольких разных вещах. Некоторые люди сосредоточены на школьных округах и транспортных узлах: ориентированных на транзит, вокзалах, крупных перекрестках автомагистралей, где люди могут иметь отличный доступ к своей работе и другим удобствам. Для других это действительно сосредоточено на образе жизни. Итак, жизнь-работа-игра, городские центры.
Мы собираемся заложить фундамент в King of Prussia, который представляет собой тщательно спланированный поселок площадью два миллиона квадратных футов рядом со вторым по величине торговым центром. В нем будут и розничная торговля, и рестораны, и магазины, и офисы, и жилье. И некоторые люди, это то, что они хотят. Именно это городское расположение в пригороде привлекает их. Дни, проведенные в этом пасторальном, отдаленном, отдаленном месте для уединения, на самом деле не то, что ищут сегодня пригородные пользователи, арендаторы. Они хотят быть в пригородах, но действительно ориентированы на пешеходную или транспортную доступность, удобства и образ жизни.Zell/Lurie: Брэд, большое спасибо за сегодняшнюю беседу.
Корман: С удовольствием. Спасибо, что пригласили меня.
Брэд, спасибо, что поговорили с нами.
Что-то, что дает городскому жителю занятие за пределами своего пространства, потому что его пространство и его квадратные метры очень ценны. В этом разница для городского арендатора.
Отличные удобства и отличная отделка важны для обоих секторов. Так что есть некоторые сходства, но есть и некоторые различия.
В краткосрочной перспективе маятник качнулся в сторону городской жизни. Мы видели это за последние пять-десять лет с количеством многоквартирных домов: процентный рост сильно зависит от городских районов. Тем не менее, абсолютное количество новых квартир по-прежнему в значительной степени благоприятствует пригородам, хотя бы только по размеру. Но произошел сдвиг, и это было то, над чем работали, и я думаю, что это будет продолжаться еще некоторое время. Это будет происходить до тех пор, пока предложение не начнет превышать спрос. По мере того, как цены на землю растут, затраты на строительство растут, а доходы падают, капитал будет гнаться за доходами обратно в пригороды, и мы увидим сдвиг обратно вовне.
в пригороде лучше, чем в центре города. Это те вещи, которые начнут перемещать вещи обратно в пригород. Но в то же время прямо сейчас наблюдается толчок к городской жизни.
Мы собираемся заложить фундамент в King of Prussia, который представляет собой тщательно спланированный поселок площадью два миллиона квадратных футов рядом со вторым по величине торговым центром. В нем будут и розничная торговля, и рестораны, и магазины, и офисы, и жилье. И некоторые люди, это то, что они хотят. Именно это городское расположение в пригороде привлекает их. Дни, проведенные в этом пасторальном, отдаленном, отдаленном месте для уединения, на самом деле не то, что ищут сегодня пригородные пользователи, арендаторы. Они хотят быть в пригородах, но действительно ориентированы на пешеходную или транспортную доступность, удобства и образ жизни.
В этом разделе
- Интервью
Исследуйте темы
1010 Доступное жилье Амазонка Архитектура благоустройства Искусственный интеллект Азия Австралия Автоматизация Автономные транспортные средства Облигации Ограничения по заимствованию Brexit Калифорния Канада Капитал Бизнес Китай Коворкинг Окружающая среда прибрежные рынки Холодильное хранилище Колумбия Коммерческий брокер Коммерческая недвижимость Комиссионные заторы Перегруженность предвзятость потребителей covid-19CRE рынок кредитных карт Кредитный дефолт Свопы Кредитное страхование Передача кредитных рисков Культура Аналитика данных Центры обработки данных Технология сбора данных Технологии сбора данных Долговой рынок Спрос Демография Плотность Развитие Дискретный выбор Разрушение Разнообразие беспилотники Электронная коммерция Экономические коридоры экономическая политика экономика образование исследования выборов Фонды акций Фонды акций Рынок акций Этнические факторы Европа Fannie Мэй управление финансовыми активами Выкупа Внешняя политика Франция Фредди Мак общее равновесие Глобальная глобальная экономика Глобальный финансовый кризис Глобализация Великая депрессия Великая рецессия здоровые здания Гедонистическое гостеприимство Жилищный бум Жилье Болезни Цены на жилье Предложение жилья Идентичность Доход Неравенство Инфляция в Индии Мобильность между поколениями процентные ставки Инвестирование вакансии рынок труда отстающие регионы регулирование землепользования язык науки о жизни макроэкономика торговые центры рынок ценообразование мегаполисы микроэкономика миграция минимальные платежи смешанное использование мобильность моральный риск ипотечное страхование ипотечный рынок ипотечные ставки ипотечные ставки ипотечные кредиты многоквартирные нации строительство нетрадиционные ипотечные кредиты офисный рынок офисный сектор пенсионные фонды размещены на основе Политика Политический риск Обнаружение цен Частные инвестиции Бизнес общественное здравоохранение государственная политика Государственные школы брокерские услуги в сфере недвижимости Инвестиции в недвижимость Инвестиции в недвижимость Трасты Рецессия Аренда Розничная торговля Выход на пенсию обратная ипотека Корректировка рисков Управление рисками робототехника с переключением рисков жилье для одной семьи Трущобы Сортировка Южная Америка Пространственные регионы эффект перелива стимул стимул пакет Субстандартные ипотечные кредиты Цепочки поставок Устойчивое развитие Технологии телекоммуникации торговля транспорт безработица США Городская урбанизация Социальные склады Работа на дому
Samuel Zell and Robert Lurie Real Estate Center
The Wharton School,
University of Pennsylvania
4th Floor, Vance Hall, 3733 Spruce Street · Philadelphia, PA 19104
215.
746.8098 · свяжитесь с нами
Copyright © 2000-2023, Попечители Пенсильванского университета.
Все материалы сайта предназначены только для личного пользования.
Сайт разработан Zero Defect Design
Вудворд Недвижимость | Аренда квартир Delco & Montco PA
| Заголовок | Адрес | Описание | ||
|---|---|---|---|---|
Ambassador Terrace | 30 S State Rd, Upper Darby, PA 19082, USA | 30 S. | ||
Апартаменты Бишоп Хилл | 151 S Bishop Ave, Clifton Heights, PA 19018, USA | 151 S. Bishop Ave | ||
Bridgeport Suites | 330 W 3rd St, Бриджпорт, Пенсильвания 19405, США | PA 5 W Bridge 330 St. | ||
Edgehill Court Apartments | 25 Old Lancaster Rd, Bala Cynwyd, PA 19004, USA | 25 Old Lancaster Rd. Bala Cynwyd, PA 19004 View Property | ||
Hardie House | 1 Oakland Terrace, Bala Cynwyd, PA 19004, USA | 1 Oakland Terrace | 7246 Hazel Ave, Upper Darby, PA 19082, USA | 7246 Hazel Avenue |
| 1 Jefferson St, Clifton Heights, 1 2 USA 19000 1 Джефферсон Стрит | ||||
Karen Court | 101 W Baltimore Ave, Lansdowne, PA 19050, USA | 7 | 7 Lansdowne PA 19050 Посмотреть недвижимость | |
| 146 S Lansdowne Ave, Lansdowne, PA 19050, USA | 146 S. Lansdowne Ave. | 1505 Bywood Ave, Upper Darby, PA 19082, USA | 1505 Bywood Avenue | |
| 260 N Wycombe Ave, Лэнсдаун, Пенсильвания, 19050, США | 260 N Wycombe Ave. | |||
Oakwood Apartments | West Chester Pike, Upper USA 1 0809, West Chester Pike, Upper 9 | 8723 Вест Честер Пайк | ||
Patricia Court | 111 N Lansdowne Ave, Lansdowne, PA 19050, USA | 110007 Lansdowne PA 19050 View Property | ||
| 87 S State Rd, Upper Darby, PA 19082, USA | 87-89 S. State Rd. | |||
Ridgeway Court | 436 S Lansdowne Ave, Lansdowne, PA 19050, USA | 436 S. | 5 Apartments 0003 | 50 S State Rd, Аппер Дарби, PA 19082, USA | 50 S. State Road |
Villages of Westbrook | 18 N Oak Height 18 N Oak Height PA 18 N Oak Height 18 США | 18 N. |
State Rd 
19405 
92697″ data-lng=»-75.2910607″ data-title=»Jefferson Court» data-marker-listing-title=»Title» data-pin-custom-image=»on» data-pin-src=»https://woodwardproperties.com/wp-content/uploads/2019/01/woodward-map-marker.png» data-pin-width=»75″ data-pin-height=»75″ data-marker-filter-category=»»>
932696″ data-lng=»-75.2710798″ data-title=»Landon Court» data-marker-listing-title=»Title» data-pin-custom-image=»on» data-pin-src=»https://woodwardproperties.com/wp-content/uploads/2019/01/woodward-map-marker.png» data-pin-width=»75″ data-pin-height=»75″ data-marker-filter-category=»»>
961214″ data-lng=»-75.2743519″ data-title=»Penzel Manor» data-marker-listing-title=»Title» data-pin-custom-image=»on» data-pin-src=»https://woodwardproperties.com/wp-content/uploads/2019/01/woodward-map-marker.png» data-pin-width=»75″ data-pin-height=»75″ data-marker-filter-category=»»>
Lansdowne Ave. 