Кадастровая стоимость квартиры как рассчитывается: что это, как узнать по адресу бесплатно?

Содержание

Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница — Недвижимость

У любой недвижимости есть две стоимости: рыночная и кадастровая. По одной ее продают или покупают, другая нужна для расчета налогов. Рассказываем, от чего зависит оценка и на что она влияет.

Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет

Рыночная стоимость или, как ее еще называют, оценочная стоимость квартиры — это цена, за которую ее продают и покупают. Ее указывают в объявлениях о продаже недвижимости и договорах купли-продажи.

На рыночную стоимость влияет много факторов: город, район, инфраструктура, возраст дома, качество отделки, этаж, вид из окон и даже соседи. Также имеет значение ситуация в экономике и на рынке недвижимости. Даже у двух одинаковых по планировке квартир в одном доме рыночная стоимость может быть разной.

Рыночную стоимость квартиры обычно определяет продавец или риелтор. Иногда рыночную цену недвижимости определяет оценщик. Его привлекают, если нужно заключение — например, для банка, который выдает покупателю ипотеку.

Определить адекватную цену на квартиру поможет услуга Рыночная стоимость недвижимости — она позволит не продешевить и в то же время не затянуть продажу квартиры

Кадастровая стоимость: что это и кто ее определяет

Кадастровую стоимость жилья определяют государственные органы. Ее используют в качестве налоговой базы при расчете налога на имущество, дарение и на доход при продаже квартиры. Кадастровая стоимость может не совпадать с рыночной — быть меньше или больше.

Кадастровую стоимость считают без осмотра квартиры. Учитывают город, район, возраст дома, площадь. Не учитывают ремонт, вид из окон или престижность ближайшей школы.

Кадастровая стоимость у квартир с одинаковой планировкой в одном доме обычно равная, даже если в одной сделан дорогой дизайнерский ремонт, а в другой сыплется с потолка штукатурка.

Органы власти пересчитывают кадастровую стоимость жилья раз в 3-5 лет. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — могут переоценивать квартиры и дома раз в 2 года. Если кадастровую стоимость оспорили больше 30% собственников жилья в регионе, переоценку проводят раньше.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно сформировать запрос на сайте Росреестра или найти свою квартиру на публичной кадастровой карте. Понадобится только адрес или кадастровый номер — его указывают в выписках из ЕГРН.

На что влияет кадастровая стоимость квартиры

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и некоторые другие виды платежей.

✅ Налог на имущество платят ежегодно. Его ставка зависит от региона и иногда — от стоимости квартиры. Она составляет до 0,3%. Сумму налога рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости на 1 января того года, за который платят налог.

✅ Налог на дарение тоже считают по кадастровой стоимости, если в договоре не прописана рыночная. Для налоговых резидентов РФ ставка составляет 13%. Платить налог не нужно, если квартиру подарили близкие родственники: муж или жена, родители, бабушка или дедушка, ребенок, брат или сестра.

✅ Налог на доход от продажи квартиры рассчитывают от 70% кадастровой стоимости, если рыночная ниже этой суммы, и от стоимости по договору, если она больше 70% кадастровой. Ставка налога — 13%. Его считают, исходя из разницы между стоимостью покупки и продажи. От налога освобождаются сделки с недвижимостью, которая была в собственности 3-5 лет.

Также кадастровая стоимость влияет на некоторые другие расходы — например, на нотариальные пошлины при сделках с недвижимостью.

Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью

От кадастровой стоимости зависят многие расходы владельца квартиры. Если собственник считает, что при оценке допустили ошибку, он имеет право оспорить кадастровую стоимость.

Если, например, неверно указана площадь квартиры — достаточно обратиться в МФЦ и подать обращение. К нему нужно приложить документы на квартиру и пояснение, почему вы не согласны с расчетом.

Если очевидной ошибки нет, но собственник не согласен с кадастровой стоимостью, у него есть два пути: обратиться в комиссию при Росреестре или сразу в суд.

В большинстве случаев в комиссию при Росреестре обращаться не обязательно. Этот этап проходят только компании, если раньше стоимость принадлежащей юридическому лицу недвижимости оценивалась по старому закону «Об оценочной деятельности». Компании, у которых недвижимость уже оценили по новым правилам, и физические лица могут сразу обращаться в суд.

Для суда нужно подготовить следующие документы:

выписку о кадастровой стоимости
выписку из ЕГРН
договор купли-продажи, дарения или свидетельство о о праве на наследство
отчет от независимого оценщика

Их прикладывают к исковому заявлению и подают в суд общей юрисдикции. Затем суд рассматривает заявление и выносит решение. Для подачи иска и защиты интересов в суде может понадобиться помощь юриста.

что это, как она определяется и от чего зависит

Рассказываем, что такое кадастровая стоимость и где ее можно узнать.

Что такое кадастровая стоимость
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и инвентаризационной
Как узнать, кто и как оценивал кадастровую стоимость
Как узнать кадастровую стоимость
Главное в статье

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это сумма, в которую регион оценивает недвижимость в границах своей территории. Ее устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершенного строительства, гаражей, машино-мест и других объектов недвижимого имущества.

О государственной кадастровой оценке — закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ

На кадастровую стоимость влияют площадь, материал, год постройки, разрешенное использование, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе и еще много других факторов.

Определение кадастровой стоимости нужно при расчете:

налогов: на имущество и землю, НДФЛ при продаже недвижимости;
арендной платы или цены продажи объекта, если арендодатель либо продавец — государство, регион или муниципалитет;
штрафов — например, за нецелевое использование земли;
госпошлины при наследовании недвижимости.

Кадастровую стоимость устанавливают на определенный срок — от трех до пяти лет по решению региональных властей. С 2022 года земельные участки будут оценивать раз в четыре года, а с 2023 года с такой же периодичностью — здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости проводят раз в два года.

Если на рынке недвижимости цены выросли больше, чем на 30%, проводят внеочередную государственную кадастровую оценку.

Если кадастровая стоимость определена некорректно, ее можно оспорить в комиссии при региональном учреждении, которое отвечает за оценку и в суде. Для этого потребуется внеочередная оценка. Собственник недвижимости заказывает определение кадастровой стоимости у независимых оценщиков и оплачивает их услуги самостоятельно.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и инвентаризационной

Отличие от рыночной. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной: при расчете рыночной стоимости учитывают индивидуальные характеристики объекта недвижимости, а при расчете кадастровой стоимости берут целый массив объектов и статистически выводят среднюю стоимость. Это называется методом массовой оценки.

Методика оценки кадастровой стоимости

Два офисных помещения в соседних домах с евроремонтом и со старым ремонтом могут иметь одинаковую кадастровую стоимость. При этом их рыночная стоимость будет отличаться: на нее влияет состояние помещений.

Отличие от инвентаризационной. Инвентаризационная стоимость — это себестоимость постройки объекта недвижимости со сходными характеристиками минус износ. Ее рассчитывает бюро технической инвентаризации — БТИ. Стоимость учитывает площадь объекта, материал постройки и износ, но не учитывает цены на аналогичные объекты на рынке.

Инвентаризационная стоимость магазина в здании старого фонда Санкт-Петербурга или Москвы будет существенно ниже кадастровой, так как стоимость изношенных материалов, из которых оно построено, невысокая. При этом здание может находиться в проходном месте и иметь историческую и архитектурную ценность — все это увеличивает ее кадастровую и рыночную стоимости.

Чаще всего кадастровая стоимость выше, чем инвентаризационная. А по сравнению с рыночной может быть как выше, так и ниже.

Как узнать, кто и как оценивал кадастровую стоимость

В Фонде данных государственной кадастровой оценки хранится полный отчет по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости. В нем указаны:

региональный орган власти, который заказал оценку;
эксперт, который проводил оценку;
дата, когда отчет об оценке был утвержден.

Эти сведения можно получить на сайте Росреестра. Чтобы найти свой объект недвижимости, необходимо ввести его кадастровый номер. Он указан в выписке из ЕГРН.

Фонд данных кадастровой оценки

Если выписки нет, его можно узнать на сайте Росреестра по адресу объекта недвижимости.

Сайт Росреестра

Зная кадастровый номер объекта недвижимости, можно скачать полный отчет по проведению оценки в заархивированной папке

Как узнать кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать одним из трех способов:

На сайте Росреестра.
В сервисе «Публичная кадастровая карта» Росреестра.
Заказать выписку из ЕГРН.

На сайте Росреестра. На сайте Росреестра можно узнать стоимость объекта недвижимости на момент запроса или на дату, с которой начал рассчитываться налог на имущество организаций либо физлиц или НДФЛ.

Раздел «Электронные услуги и сервисы» на сайте Росреестра

Чтобы узнать кадастровую стоимость, зайдите на сайт Росреестра в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Сервисы» → «Справочная информация по объектам недвижимости».

В сервисе несколько вариантов поиска: по адресу, кадастровому номеру или по номеру права. Номер права указан в правоустанавливающих документах на недвижимость

Кадастровая стоимость указана во вкладке «Сведения об объекте».

Кроме кадастровой стоимости, можно узнать дату ее определения и внесения данных в Росреестр

На публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы узнать кадастровую стоимость на карте, надо ввести в строку поиска адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Этот способ больше подходит для определения кадастровой стоимости зданий и земельных участков. Кадастровую стоимость квартиры придется считать самостоятельно — на карте показана только стоимость многоквартирного дома целиком.

Сервис «Кадастровая карта Росреестра»

Во вкладке «Информация» указана кадастровая стоимость, дата ее определения, дата внесения в Росреестр и дата начала применения

В выписке из ЕГРН. Заказать выписку о кадастровой стоимости можно онлайн на сайте Росреестра или в центре госуслуг. Услуга платная, стоит около 300 ₽. Срок — до трех рабочих дней.

Чтобы заказать выписку на сайте Росреестра, зайдите в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Представление сведений ЕГРН» и выберите «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта».

Представление сведений ЕГРН на сайте Росреестра

В сервисе можно заказать различные варианты выписки ЕГРН

Главное в статье

Кадастровая стоимость — это сколько стоит объект недвижимости по расчетам региона. Ее определяют методом массовой оценки: берут много однотипных объектов и выводят среднюю стоимость. В первую очередь кадастровая стоимость нужна для расчета налога на имущество организаций и физлиц, а также для расчета земельного налога.
Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной как в большую, так и в меньшую сторону: она не учитывает индивидуальные характеристики объекта недвижимости.
Кадастровую стоимость устанавливают на срок от трех до пяти лет. В городах федерального значения — раз в два года.
Полный отчет по проведению кадастровой оценки объекта недвижимости хранится в Фонде данных государственной кадастровой оценки.
Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать одним из трех способов: бесплатно посмотреть на сайте Росреестра и в сервисе «Публичная кадастровая карта» Росреестра или платно заказать выписку из ЕГРН.

Что должен знать о кадастровой стоимости каждый владелец недвижимости

https://realty.ria.ru/20191202/1561836031.html

Что должен знать о кадастровой стоимости каждый владелец недвижимости

Что должен знать о кадастровой стоимости каждый владелец недвижимости — Недвижимость РИА Новости, 02.12.2019

Что должен знать о кадастровой стоимости каждый владелец недвижимости

Для чего нужна кадастровая стоимость, почему иногда она посчитана ошибочно и что нужно сделать для ее исправления? Специалисты Росреестра рассказали читателям… Недвижимость РИА Новости, 02. 12.2019

2019-12-02T11:25

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

f.a.q. – риа недвижимость

жилье

недвижимость

кадастр

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/147970/21/1479702182_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_7f76bf02a04467f6f022868bf92269e5.jpg

Для чего нужна кадастровая стоимость, почему иногда она посчитана ошибочно и что нужно сделать для ее исправления? Специалисты Росреестра рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость» главные моменты, которые нужно знать о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

https://realty.ria.ru/20191007/1559503915.html

https://realty.ria.ru/20191126/1561627828.html

https://realty.ria.ru/20180206/1514064449.html

https://realty.ria.ru/20190326/1552117042.html

Недвижимость РИА Новости

4. 7

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2019

Недвижимость РИА Новости

4.7

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

4.7

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

1920

1080

true

1920

1440

true

https://cdnn21.img.ria.ru/images/147970/21/1479702182_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_058f7b21e4cb0cfc4e3942553308a6e1.jpg

1920

true

Недвижимость РИА Новости

4. 7

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

4.7

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), f.a.q. – риа недвижимость, жилье, недвижимость, кадастр

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), F.A.Q. – РИА Недвижимость, Жилье, Недвижимость, Кадастр

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна?

Кадастровую стоимость можно считать «официальной»: то есть именно столько с точки зрения государства стоит конкретный объект недвижимости. Она прежде всего используется для расчета налогов. Однако применяется также для определения госпошлины при судебных разбирательствах; госпошлины при наследовании объекта недвижимости; при определении ставки арендной платы за объект недвижимости.

Кадастровая стоимость в Российской Федерации устанавливается с начала 2000-х годов, при этом активно применяться для целей налогообложения она начала с 2005 года.

Законом о кадастровой оценке № 237-ФЗ дано определение кадастровой стоимости, как стоимости объекта недвижимости, полученной в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии со специальными методическими указаниями по кадастровой оценке.

Может ли так быть, что у объекта недвижимости нет кадастровой стоимости?

В едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) могут присутствовать объекты без кадастровой стоимости. Это может быть связано, например, с отсутствием важных характеристик объектов. Например, земельные участки, у которых не определена категория земель или вид разрешенного использования, не включаются в перечни объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Кто и как определяет кадастровую стоимость?

Для определения кадастровой стоимости недвижимости созданы бюджетные учреждения, специально сформированы для этого субъектами РФ. Порядок проведения государственной кадастровой включает совокупность следующих действий:

— принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

— определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

— утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

По результатам определения кадастровой стоимости бюджетное учреждение составляет отчет об итогах государственной кадастровой оценки, который содержит порядок определения кадастровой стоимости и результаты ее определения.

Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Почему кадастровая стоимость иногда так сильно отличается от рыночной?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной, определяется методами массовой оценки. Оценка проводится на основе сегментации и группировки объектов недвижимости в зависимости от их вида использования, а также учета влияния ценообразующих факторов. Кроме того, она определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.

При этом если кадастровая стоимость, определенная такими методами, будет существенно отличаться от рыночной, собственник вправе заявить об ошибке. Если это подтвердится, кто кадастровая стоимость будет изменена.

Недавно были приняты поправки, после которых принцип определения кадастровой стоимости изменился. Что именно поменялось и как это отразится на собственниках недвижимости?

Одно из главных изменений состоит в том, что процесс исправления ошибок в определении кадастровой стоимости существенно упростился.

Например, теперь появилась возможность массово исправить ошибки. Предположим, есть многоквартирный дом, в котором 50 одинаковых однокомнатных квартир. И если один заявитель говорит об ошибке, например, неправильно посчитана площадь, то появляется необходимость пересчета в отношении всех одинаковых объектов. Таким образом, не надо каждому из 50 собственников по этому поводу отдельно обращаться.

Второй важный момент – это возможность корректировки стоимости. Появилось такое понятие как «индекс рынка недвижимости», которое учитывает отношение оспоренных результатов к неоспоренным на определенном участке или объекте. Если этот индекс становится выше определенных значений, то пересчет осуществляется автоматически. Эти правила должны заработать со следующего года. По сути, в случае, если индекс выше установленной нормы, то должно автоматом пересчитаться у всех. При этом если рыночная стоимость выросла, а кадастровая стоимость осталась прежней, пересчет не предусмотрен.

Как собственник может узнать, что кадастровая стоимость определена ошибочно?

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Такая выписка предоставляется бесплатно в течение трех рабочих дней. Собственники недвижимости могут оперативно узнать кадастровую стоимость принадлежащих им объектов и в личном кабинете, который расположен на главной странице сайта Росреестра.

Если собственник знает кадастровый номер своего объекта, он может зайти на сайт, в онлайн-режиме получить сведения, в том числе, о стоимости. Причем справка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно.

Поводом же для пересчета может быть неверная оценка состояния здания, материалов, площади и другие данные. Все эти сведения можно использовать для требования снижения кадастровой стоимости.

На сайте Росреестра также можно ознакомиться с результатами массовой кадастровой оценки, которая проведена органами власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Для этого надо воспользоваться сервисом «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Узнав кадастровую стоимость своего объекта недвижимости, собственник может обратиться за разъяснениями того, как она была определена, в государственное бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости. После обращения его должны предоставить в течение 30 дней.

Как исправить кадастровую стоимость, если ее определили с ошибками?

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена с ошибками, то за исправлением следует обратиться все в то же бюджетное учреждение или многофункциональный центр, как лично, так и по почте или через интернет.

Такое обращение должно содержать:

— фамилию, имя и отчество физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение;

— кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается обращение;

— суть обращения с указанием (по желанию) номеров страниц отчета, на которых содержатся соответствующие ошибки;

— информацию о необходимости предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.

К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие наличие технической и (или) методологической ошибок, а также может быть приложена декларация о характеристиках объекта недвижимости и следующие документы:

— выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

— копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

— отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление не принимается к рассмотрению без приложения указанных документов. К заявлению об оспаривании могут также прилагаться иные документы.

Рассмотреть такое обращение должны в течение 60 дней, и по результатам либо осуществить пересчет кадастровой стоимости, либо отказать в нем. Причем если ошибка выявлена, то пересчитать кадастровую стоимость могут только в сторону понижения.

Если решение бюджетного учреждения собственника не устраивает, он может оспорить его в суде.

Ошибки в оценке кадастровой стоимости обещают трактовать в пользу собственника, причем за весь срок владения. Как именно собственник недвижимости может вернуть излишне уплаченные налоги?

С 2019 года для собственников недвижимости действует правило, согласно которому если кадастровая стоимость определена неверно, и после обращения была изменена, то новая кадастровая стоимость должна применяться для целей налогообложения за весь период с момента установления кадастровой стоимости.

То есть, к примеру, если изначально кадастровая стоимость была установлена в 2016 году, а изменена в 2019, то налоги нужно пересчитать начиная с 2016-го года. Это справедливо и в том случае, если ошибочная кадастровая стоимость была изменена судом или комиссией до 2019 года.

По закону, налогоплательщик вправе пересчитать свои налоговые обязательства по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц не более чем за три года, предшествующие календарному году (пункт 2.1 статьи 52 Налогового кодекса РФ).

Излишне уплаченный налог можно вернуть или засчитать в счет уплаты других налоговых обязательств. Для этого нужно обратиться в налоговый орган с письменным заявлением, либо с электронным заявлением, заверенным усиленной квалифицированной электронной подписью, либо через личный кабинет налогоплательщика. Решение о зачете или возврате излишне уплаченных налогов налоговый орган должен принять в течение месяца со дня обращения.

Можно ли изменить кадастровую стоимость недвижимости, если существенно изменилась ее рыночная стоимость?

Да, это возможно. Законом о кадастровой оценке № 237-ФЗ предусмотрена возможность проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Так, начиная с 2020 года, в случае снижения индекса рынка недвижимости в субъекте Российской Федерации на 30% и более со дня проведения последней государственной кадастровой оценки принимается решение о проведении внеочередной оценки.

Также может быть изменена кадастровая стоимость недвижимости, расположенной на всей территории субъекта РФ. Это происходит в случае, если результаты предыдущей кадастровой оценки были оспорены для 30 и более процентов объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость, полученная в ходе проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, не может превышать кадастровую стоимость, содержащуюся в ЕГРН на дату проведения такой оценки.

Читайте также:

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости: квартиры, участка, объекта?

Что такое кадастровая стоимость? Как узнать кадастровую стоимость квартиры, земельного участка, объекта недвижимости? Разбираемся в тонкостях расчета кадастровой стоимости.

Михаил Самарин

генеральный директор юридического центра

«Де факто»

Instagram*: @defacto_stav

+79624433143

Сайт: https://www.ooodefacto.ru/

Что такое кадастровая стоимость

Кто проводит кадастровую оценку?

Зачем нужна кадастровая оценка?

Как определяется кадастровая стоимость: процесс расчета и утверждения

Зачем нужно знать кадастровую стоимость и на что она влияет

Отличия стоимости выкупа от кадастровой стоимости

Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно

Где можно узнать кадастровую стоимость?

Как узнать кадастровую стоимость – инструкция

Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно

Как рассчитывается налог на имущество?

Как пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости

Ответы на часто задаваемые вопросы

Что такое кадастровая стоимость

В России понятие «кадастровая стоимость» возникло относительно недавно, а именно в 90-х годах XX века. В отношении зданий, жилых домов, сооружений и т д. – впервые понятие кадастровая стоимость появилось в ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В отношении земельных участков – впервые понятие «кадастровая стоимость» появилось в Постановлении Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации.

Рассмотрим более подробно, что такое стоимость объекта и какая она была и есть на территории РФ в юридической плоскости.
С декабря 1991 г. в РФ появилась инвентаризационная стоимость.

Инвентаризационная стоимость – это оценочная стоимость жилья, согласно заключению оценщика из БТИ. Она рассчитывается, исходя из следующих показателей:

площадь квартиры (основной показатель),
коммунальные удобства,
год постройки сооружения, в котором находится квартира.

Фактически это стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты.

Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта. Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.

Простыми словами, Инвентаризационная стоимость является стоимостью «кирпичей» с учетом их износа, она не учитывает местоположение, инфраструктуру, положения на рынке и иные важные показатели. Данная стоимость была установлена лишь в отношении таких объектов как: квартира, помещение, жилой дом, здание и.т.д., но данная стоимость не применяется, и никогда не применялась в отношении земельных участков.

На сегодняшний день данная стоимость практически не применяется, а с января 2020 года и вовсе будет упразднена. Ранее (до принятия Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03. 07.2016 N 237-ФЗ) ее использовали для исчисления налога на имущества, правда ее не пересчитывали с 1 марта 2013 г. (ст. 404 НК РФ). Теперь согласно вышеуказанному федеральному закону, налог на имущество исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. Законодатель также предусмотрел переходный период с 2017 по 2020 год. Во время этого периода каждый субъект РФ обязан принять решения, в котором укажет, с какой даты для исчисления налога будет использоваться кадастровая стоимость вместо инвентаризационной. В 2020 году все субъекты РФ должны перейти на расчет налога, на имущество исходя из его кадастровой стоимости.

Главное отличие инвентаризационной стоимости от кадастровой

В способах расчета, простыми словами при определении инвентаризационной стоимости определяют стоимость «кирпичей», а при определении кадастровой стоимости определяют стоимость этих «кирпичей» + условия в которых находятся эти «кирпичи» (то есть месторасположение, инфраструктура, ситуация на рынке и многие иные факторы). Таким образом, кадастровая стоимость более объективно оценивает стоимость объекта в условиях рыночной экономики, в отличие от инвентаризационной.

В настоящее время, стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки (согласно федеральному стандарту оценки «общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20.05.2015 N 297).

Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО №2) утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №298 «Цель оценки и виды стоимости»: При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. Простыми словами, существуют разные виды стоимости объектов, потому что каждый из них используют для разных целей. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; v (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО №2) утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №298 «Цель оценки и виды стоимости»:

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кто проводит кадастровую оценку?

Кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Бесплатно рассчитаем, насколько можно снизить кадастровую стоимость вашей недвижимости. Звоните прямо сейчас!

Тел: 8-962-443-31-43

получить консультацию

Зачем нужна кадастровая оценка?

Кадастровая оценка недвижимости необходима в целях установления кадастровой стоимости объектов. Для чего же нужна кадастровая стоимость? В действующем законодательстве предусмотрены различные цели использования результатов кадастровой оценки, то есть кадастровой стоимости, рассмотрим основные и наиболее популярные цели использования:

Для расчёта имущественного (п.1 ст.403 НК РФ) и земельного налога (п.5 ст. 65 ЗК РФ)

Почему же со временем меняется размер уплачиваемого налога на один и тот же объект недвижимости, если все время считают из кадастровой стоимости объекта? Следует понимать, что кадастровая стоимость – это не раз и навсегда зафиксированная цена объекта или земельного участка. Она может меняться (как правило, в сторону увеличения) в зависимости от общего роста цен на недвижимость и инфляции.

Государственная кадастровая оценка позволяет выявить и официально зафиксировать стоимость земельного участка или объекта недвижимости. Именно эта стоимость будет учитываться для расчета налога на имущество. Таким образом, государство получает возможность вести учет земель, которые находятся в государственной или частной собственности, а также максимально эффективно начислять налоги и пополнять бюджет.

Для уплаты налога с продажи имущества

Каждый Продавец недвижимого имущества обязан уплатить налог 13% – НДФЛ с полученного от продажи недвижимого имущества дохода, с учетом имущественных налоговых вычетов (на величину которых Продавец может уменьшить свой налогооблагаемый доход). Дело в том, что до 2016 года этот самый «полученный доход от продажи недвижимого имущества» считался от той суммы, которая была указана в качестве цены в Договоре купли-продажи.

А с января 2016 года налоговая инспекция получила право исчислять НДФЛ при продаже недвижимого имущества с ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5, ст.217.1 НК РФ). Это свое право налоговая инспекция использует только в том случае, если цена договора ниже, чем кадастровая стоимость х 0,7. Если же цена договора выше, то налог возьмут именно с нее (то есть с той суммы, которая оказалась больше).

Для определения гос. пошлины и стоимости имущества разделе имущества между супругами

Разделять имущество приходится разное, но в основном жильё (квартиру или дом), земельный участок. Одной из обязательных процедур в процессе прекращения брака является определение стоимости имущества, которое подлежит разделу. Речь идёт о совместном имуществе, которое по общему правилу разделяется поровну между разводящимися (если не был составлен брачный договор). Определять такую стоимость необходимо для:

правильного подсчета государственной пошлины, которую необходимо оплатить при подаче искового заявления в суд.
более верного раздела имущества.

Для определения гос. пошлины при принятии наследства

Оценка стоимости имущества, входящего в наследство, является важным моментом, позволяющим определить размер государственной пошлины, которую потребуется оплатить у нотариуса. При оформлении наследства стоимость будет одним из тех фактов, которые нотариус обязан установить, а от наследника потребуется подать соответствующие документы.

Как определяется кадастровая стоимость: процесс расчета и утверждения

Согласно ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценки» государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Зачем нужно знать кадастровую стоимость и на что она влияет

Необходимо для верного расчета своего финансового положения, поскольку зачастую расходы лица на свое недвижимое (земельные участки, квартиры, жилые дома и т.д.) имущество напрямую зависит от кадастровой стоимости этого имущества. Более подробный ответ читать в ответе на вопрос №3.

Отличия стоимости выкупа от кадастровой стоимости

Ответ на этот вопрос зависит от того, что понимать под словосочетанием «стоимость выкупа».
Юридически верным будет понимать под этим словосочетанием выкупную цену за земельный участок или иной объект недвижимости, которая оплачена:

при выкупе имущества из государственной или муниципальной собственности в частную собственность лица

при выкупе имущества из частной собственности в государственную или муниципальную собственность.
Расчет выкупной цены зависит от объекта недвижимости, подлежащий выкупу (то есть от того, что выкупают: дом, земельный участок, квартиру и т.д.). И при ее расчетах в ряде случаев используют кадастровую стоимость, но далеко не всегда выкупная цена идентична кадастровой стоимости. Таким образом, отличие в том:
кто устанавливает? (выкупную цену – государственный или муниципальный орган,из собственности которого выкупается объект либо который приобретает объект у физического или юридического лица либо суд, кадастровую стоимость – субъекты, осуществляющую государственную кадастровую оценку)
для каких целей устанавливают? (выкупную цену – для выкупа объекта недвижимости из государственной, муниципальной собственности в частную собственность, кадастровую стоимость).
Если автор вопроса имеет в виду цену, указанную в договоре купли-продажи, сторонами которого являются физические и (или) юридические лица, в этом случае:
юридически неверно называть данную цену «выкупной стоимостью», так как эта стоимость именуется как цена договора.
согласно п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Таким образом, при заключении договора купли-продажи, предметом которого является недвижимое имущество, стороны вправе сами устанавливать цену, поскольку действующее законодательство не содержит предписаний о том, что в подобных договорах необходимо указывать именно кадастровую стоимость. Таким образом, в этом случае отличие в том, что цена договора устанавливается по соглашению сторон, и ее полное совпадение с кадастровой стоимостью не является обязательным.
Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно
Нет, не меняется, сроки в которые она изменяется указаны в ответе на вопрос №2.
Где можно узнать кадастровую стоимость?
в МФЦ
электронный ресурс «Публичная кадастровая карта» https://pkk5. rosreestr.ru
электронный ресурс: официальный сайт росреестра https://rosreestr.ru
Как узнать кадастровую стоимость – инструкция
Приходите в любой офис МФЦ и заказываете выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости по кадастровому номеру и (или) адресу местоположения. Данная услуга не облагается госпошлиной, то есть абсолютно бесплатна. Через 5 рабочих дней Вы получите выписку с информацией о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Через электронный ресурс «Публичная кадастровая карта»: https://pkk5.rosreestr.ru
1) Заходите по ссылке
2) Нажимаете на лупу в левом верхнем углу экрана
3) Появится строка, нажмите на слово «участок»
4) Выбираете тип объекта, стоимость которого вы хотите узнать, нажимаете на него
5) Введите в строку кадастровый номер объекта и нажмите «найти», в случае если вам известен только адрес объекта, на предыдущем шаге выберете тип: «Адреса» и введите полный адрес: Субъект, населённый пункт, улица, дом, квартира и нажмите найти. В левой стороне экрана появится окно, в котором указана актуальная кадастровая стоимость.
Через электронный ресурс: официальный сайт росреестра: https://rosreestr.ru
1) Заходите по ссылке и листаете страницу вниз до надписи «Электронные услуги и сервисы»
2) Нажимаете графу «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»
3) Выберите и введите один из критериев поиска (кадастровый номер, условный номер, ранее присвоенный номер , адрес, права / ограничения. Все критерии одновременно вводить не надо, только один. Введите цифры с картинки, нажмите «сформировать запрос»
4) Появится справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн. Нажмите на адрес объекта
5) Появятся развернутые сведения об объекте недвижимости, в которых Вы можете увидеть кадастровую стоимость
Бесплатно рассчитаем, насколько можно снизить кадастровую стоимость вашей недвижимости. Звоните прямо сейчас!
Тел: 8-962-443-31-43
получить консультацию
Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно
Никак. Для расчета необходимы специальные познания в области оценочной деятельности, которыми не обладают юристы и среднестатистические граждане. Формулы и методики расчета см. в ответе на вопрос № 4.
Как рассчитывается налог на имущество?
Если под этим вопросом подразумевается налог на имущество физического и юридического лица и земельный налог (это два разных налога), то ответ такой:
Поскольку налог на имущество физических и юридических лиц и земельный налог – это два разных налога, рассчитываются они соответственно по-разному. Рассмотрим каждый из них.
Налог на имущество физического или юридического лица (далее по тексту – имущественный налог)
Имущественный налог является местным налогом. Таким образом, деньги уплаченные налогоплательщиками по данному налогу отправляются в бюджет муниципального образования (города, поселка, села и т д) в котором расположен объект недвижимости.
Перед тем как перейти к формулам расчета, необходимо понимать, что есть параметр в этих формулах, который определяется местными властями, то есть даже в пределах одного региона, например Ставропольского края, в разных населенных пунктах этот параметр может отличаться друг от друга, именно поэтому налог на аналогичное имущество, например, на объекты недвижимости, с одинаковой кадастровой стоимостью в разных населенных пунктах даже одного субъекта РФ могут отличаться.
Согласно ст. 406 HK PФ, таким параметром является ставка (стоит отметить, что НК РФ установил предельных показатель этого элемента, который регионы и местная власть не вправе превышать, для физических лиц – 2%, для юридических – 2,2 %). Какая ставка установлена в Вашем населенном пункте, можно узнать здесь:
https://www. nalog.ru/rn77/service/tax/
При расчете в формуле учитываются следующие параметры:
Налогоплательщик – лицо (физическое или юридическое), которое вносит отчисления в бюджет.
Oбъeкт нaлoгooблoжeния – это то, за что платится тот или иной налог
Haлoгoвaя бaзa– это сумма, из которой высчитывается налог.
Cтaвкa – это процент из налоговой баз
Haлoгoвый пepиoд – за какой срок уплачивается.
Также Н2 (номинальная величина налога) имеет 2 варианта определения:
Как сумма, рассчитанная к уплате по этому объекту за последний год использования порядка расчета базы от инвентаризационной стоимости. Он может применяться как с расчета за 2015 год (и тогда будет совпадать с вариантом 2 расчета Н2), так и с более поздних лет, в зависимости от того, с какого года субъект РФ выполнил все условия для начисления налога от кадастровой стоимости, предусмотренные п. 1 ст. 402 НК РФ.
Как сумма налога, рассчитанная за 2014 год в соответствии с порядком, установленным прекратившим свое действие законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 № 2003-I. Этот расчет применим для начисления налога от кадастровой стоимости начиная с 2015 года.
К – понижающий коэффициент, последовательно увеличивающийся на 0,2 ежегодно в течение первых 3 лет начала применения расчета от кадастровой стоимости, составляя, таким образом, от 0,2 (в 1 год) до 0,6 (в 3 год). Начиная с 4-го года понижающий коэффициент при расчете налога не участвует.
Земельный налог
Земельный налог также как и имущественный является местным налогом, т.е. он платится в бюджет муниципального образования где он установлен и в котором находится земельный участок.
Кто платит земельный налог? Земельный налог должны платить лица, владеющие участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Если же земельные участки находятся у физических лиц на праве безвозмездного срочного пользования или были им переданы по договору аренды, земельный налог платить не нужно.
Расчёт земельного налога
Какая ставка установлена в Вашем населенном пункте, можно узнать здесь: https://www.nalog.ru/rn77/service/tax/
Как пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости
На официальном сайте органа или организации, осуществивший пересмотр результата определения кадастровой стоимости, например, на официальном сайте Ставкрайимущества: http://gupski.ru/?page_id=2264
Оспаривание кадастровой стоимости
Согласно ст. 245 КАС РФ, оспорить кадастровую стоимость физическим и юридическим лицам можно двумя путями:
через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – подача заявления.
в судебном порядке – подача административного искового заявления.
Бесплатно рассчитаем, насколько можно снизить кадастровую стоимость вашей недвижимости. Звоните прямо сейчас!
Тел: 8-962-443-31-43
получить консультацию
Ответы на часто задаваемые вопросы
1. На сайте Росреестра в графе «Стоимость» не указаны данные. Квартира куплена и оформлена неделю назад. Как и где я могу узнать её кадастровую стоимость?
Узнать кадастровую стоимость можно через МФЦ, «Публичную кадастровую карту» или официальный сайт Росреестра. Можно прийти в любой офис МФЦ и заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости по кадастровому номеру и (или) адресу местоположения. Данная услуга не облагается госпошлиной, то есть абсолютно бесплатна. Через 5 рабочих дней Вы получите выписку с информацией о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
2. Проверяю информацию по своему объекту и там указана дата обновления информация «2016 год». Можно ли доверять таким данным и как часто обновляется кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость – это не раз и навсегда зафиксированная цена объекта или земельного участка. Она может меняться (как правило, в сторону увеличения) в зависимости от общего роста цен на недвижимость и инфляции. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.
3. На какую дату указывается кадастровая стоимость в Росреестре?
На дату проведения последней государственной кадастровой оценки.
4. Может ли быть несколько кадастровых номеров на одном объекте?
В зависимости от того, что имеется ввиду под этим вопросом, если имеется ввиду, что есть один объект недвижимости, например жилой дом, и у него несколько кадастровых номеров – такого быть не может. У одного объекта недвижимости есть лишь один уникальный кадастровый номер, даже если объект снят с регистрационного учета , в нашем примере снесли дом, из-за этого собственник снял его с государственного учета, этот кадастровый номер ни одному объекту недвижимости не присваивается, он остается в архиве. (п.1 ст.5 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: «Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав»).
Если имеется ввиду вопрос: могут ли на одном объекте недвижимости находиться объект недвижимости с другим кадастровым номером? – да, могут. Например, земельный участок – имеет кадастровый номер, дом (жилой или садовый), летняя кухня и иные объекты недвижимости находящийся на этом участке – также имеют кадастровый номер. Так как юридически, это разные, самостоятельные объекты недвижимости у них у всех будет свой кадастровый номер, хоть и фактически один объект стоит на другом (дом стоит на земле, но участок земли под домом и сам дом имеют разные кадастровые номера, так как это два разных объекта недвижимости).
5. Стоимость квартиры превышает кадастровую в несколько раз. Такое возможно?Возможно, согласно п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи, предметом которого является недвижимое имущество, стороны вправе сами устанавливать цену, поскольку действующее законодательство не содержит предписаний о том, что в подобных договорах необходимо указывать именно кадастровую стоимость.
Таким образом, в этом случае отличие в том, что цена договора устанавливается по соглашению сторон, и ее полное совпадение с кадастровой стоимостью не является обязательным.

6. Я хочу получить кадастровую стоимость до момента постановки на учёт. Возможно ли такое?
Нет, невозможно. Кадастровая стоимость рассчитывается только на объекты недвижимости, которые уже поставлены на учет.
Разобраться в вопросе кадастровой недвижимости непросто. Но помня обо всех нюансах, которые мы рассмотрели в материале, можно справиться с любой проблемой в этой сфере. О том, как оспорить кадастровую стоимость, читайте в нашем материале.
*запрещен на территории РФ

От чего зависит кадастровая стоимость квартиры? На вопрос отвечает юрист по жилой недвижимости Артур Пронин
Задайте вопрос юристу
Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

Кадастровая стоимость квартиры влияет прежде всего на сумму налога, которую необходимо заплатить при совершении сделок с квартирой: чем выше кадастровая стоимость, тем больше налог.
Так, например, если в договоре купли-продажи квартиры стороны согласовали цену квартиры, которая меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, для целей НДФЛ будет использоваться кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7.

В случае получения квартиры в дар от лица, не являющегося членом семьи и (или) близким родственником, необходимо заплатить НДФЛ, для расчета которого также используется кадастровая стоимость квартиры. Кроме того, налог на имущество физических лиц (квартиру) тоже рассчитывается исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Что же такое кадастровая стоимость и от чего она зависит?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226.
Где найти эту информацию?
Информацию о кадастровой стоимости можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Также узнать кадастровую стоимость квартиры можно на официальном сайте Росреестра (в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»).

Государственная кадастровая оценка проводится специально созданными для этой цели бюджетными учреждениями (как правило, они называются «Центр кадастровой оценки»). К числу принципов проведения государственной кадастровой оценки относятся экономическая обоснованность и проверяемость результатов определения кадастровой стоимости. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

Иными словами, кадастровая стоимость должна быть максимально близка к рыночной стоимости объекта. Однако при определении кадастровой стоимости индивидуальные особенности квартиры в расчет не берутся. Например, не учитывается стоимость проведенного в квартире ремонта, не учитывается нахождение квартиры в залоге у банка и некоторые другие моменты.

При определении кадастровой стоимости квартир используются методы массовой оценки. Чаще всего используются для этой цели сравнительный и затратный подходы. Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости.

На кадастровую стоимость могут влиять местоположение многоквартирного дома, год его постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, нахождение его в ветхом или аварийном состоянии, нахождение его в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы.
Что делать, если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной?

Определенная в установленном порядке кадастровая стоимость квартиры может оказаться в некоторых случаях выше рыночной. Закон предусматривает ряд механизмов, которые призваны защитить интересы собственников.

Снижение кадастровой стоимости квартиры
Например, кадастровая стоимость подлежит снижению в случае изменения величины индекса рынка недвижимости в сторону уменьшения более чем на 30 процентов. Индексы рынка недвижимости рассчитываются в каждом субъекте Российской Федерации отдельно. Изменения в ЕГРН вносятся в этом случае без каких-либо заявлений со стороны собственника.

Исправление ошибок
Также предусмотрено право собственника на подачу заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (как технических, так и вызванных несоблюдением установленных требований при проведении государственной кадастровой оценки). Такое заявление подается в бюджетное учреждение, проводившее государственную кадастровую оценку.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры
Кроме того, до 01.01.2023 собственник может оспорить кадастровую стоимость в специально созданной комиссии или в суде. Оспаривание кадастровой стоимости квартиры в судебном порядке происходит крайне редко. Дело в том, что расходы на подготовку оценки рыночной стоимости и на оплату услуг юриста, скорее всего, превысят экономию от снижения налоговой нагрузки.

Установление кадастровой стоимости
Закон предусматривает, что с 01.01.2023 собственник сможет обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. К такому заявлению должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости. В настоящее время возможность обращения с таким заявлением имеется не во всех субъектах Российской Федерации.

Артур Пронин
23.04.2021
Что такое кадастровая стоимость, и как она определяется
Кадастровая стоимость — это основа основ для расчета налогов. Как и кем определяется кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость — это оценка недвижимости по определенным правилам, которая используется для расчета налога на имущество и земельного налога, а также определении госпошлины в судебных баталиях. Такая оценка проводится на основании Федерального закона от 03. 07.2016 № 237-ФЗ и Методических указаний, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226.
Кем рассчитывается кадастровая оценка недвижимости?
Кадастровая стоимость определяется государственными бюджетными учреждениями (далее по тексту — ГБУ) в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ст. 14 Закона № 237-ФЗ).
Расчет кадастровой стоимости осуществляется инженерами и специалистами, работающими в региональных бюджетных учреждениях.
К специалистам бюджетного учреждения предъявляются определенные требования. Такие работники должны работать в госучреждении на постоянной основе, иметь российское гражданство. Помимо этого, работники должны иметь опыт «кадастровой» работы не менее трех лет на день приема в госучреждение, высшее образование.
Как определяется кадастровая оценка недвижимости?
Обычному человеку сложно рассчитать точное значение кадастровой стоимости недвижимости.
Кадастровая стоимость, по сути, тождественна усредненной рыночной стоимости. Поскольку такая оценка определяется для целей налогообложения, то, в отличие от рыночной цены, она не учитывает такие факторы, как наличие шикарного ремонта в помещении, прекрасные и добропорядочные соседи, благоустроенный двор с палисадником и т. п.
На 1 этапе осуществляется подготовка к кадастровой оценке недвижимости. Подготовка включает в себя сбор, обработку и учет информации об объектах недвижимости.
В случае необходимости специалистами ГБУ может потребоваться условно объединить несколько объектов недвижимости в один сформированный объект. Например, в единый производственный комплекс. Либо может потребоваться разделение объекта на несколько частей для самостоятельной оценки.
Но, в любом случае, оценка не должна приводить к двойному налогообложению объектов.
На 2 этапе ГБУ собирает так называемые ценообразующие факторы.
Ценообразующие факторы — это различного рода обстоятельства, влияющие на динамику, уровень цен. Ценообразующие факторы систематизированы в зависимости от объекта оценки и приведены в Приложении к Методическим указаниям № 226.
Например, при кадастровой оценке зданий, сооружений, помещений, машино-мест в расчет принимаются следующие факторы:
площадь, а также плотность застройки, т.е. доля застройки всех зданий, сооружений к площади земельного участка;
этажность;
материал основных конструкций;
срок «жизни» объекта;
когда в последний раз проводился капитальный ремонт или реконструкция;
капитальность объекта;
В свою очередь, для этого фактора есть 5 групп:
1 — капитальный или особо капитальный объект с повышенным запасом надежности и прочности;
Например, крупные производственные здания, гидроэлектростанции, административные, торговые комплексы.
2 — капитальный объект из каменных материалов — бетон или кирпич;
Например, многоэтажные жилые здания.
3 — объект из облегченных материалов;
4 — объект из легких каменных блоков и древесины;
5 — легкие дощатые, каркасно-обшивные объекты.
Например, садовые домики, бани, гаражи.
сведения о местоположении и инженерной инфраструктуре;
описание коммуникаций.
Где берется такая информация?
Источниками сведений являются, например, данные Росреестра, адресные цифровые планы и технические карты, архивная информация организаций технической инвентаризации.
То есть вся информация, которая применяется при расчете, должна быть подтверждена.
Специалистами ГБУ проводится так называемое оценочное зонирование, т. е. разделение территории на ценовые зоны. Такое зонирование проводится только в отношении тех объектов, по которым имеется рыночная информация.
Далее для расчета кадастровой стоимости выбирается определенный метод. В основном, для оценки кадастровой стоимости используется массовый подход. Все объекты недвижимости разбиваются на определенные группы, по которым определяется кадастровая стоимость.
Поэтому если объект ошибочно попал в эту группу и по нему проведена оценка массовым подходом, то не исключены ошибки.
В ряде случаев может применяться и индивидуальный подход.
Речь идет об особо сложных объектах недвижимости с уникальными характеристиками. Индивидуальный подход может применяться в случаях, когда нужно определить стоимость конкретных объектов недвижимости для формирования информации об определенном сегменте рынка недвижимости.
Как узнать методику определения кадастровой стоимости?
Как мы уже говорили, на региональное ГБУ возлагается ответственность за расчет и справедливое определение кадастровой стоимости. Например, в Московской области — это Минимущество.
Поэтому для того чтобы получить разъяснения по методике расчета, заинтересованное лицо должно направить заявление. И заявителю в течение 30 дней должен поступить ответ на запрос с указанием методики расчета объекта недвижимости, а также ценообразующие и прочие факторы, влияющие на определение кадастровой стоимости.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости и как ее рассчитать
Всякий раз, когда вы решаете купить недвижимость в Испании, это слово появляется в самом начале процесса. Независимо от того, является ли целью проживание или инвестирование, знать кадастровую стоимость необходимо. И в этой статье мы рассмотрим основные вопросы, связанные с этим понятием. Что такое кадастровая стоимость недвижимости и как ее рассчитать? Если вы хотите узнать реальную цену, которую вы заплатите за свою новую собственность, и все налоги, которые необходимо заплатить… Знание этой суммы будет ключевым моментом!
1
Что такое кадастровая стоимость?
Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это стоимость, которую администрация Испании присваивает каждому объекту недвижимости на основании данных, найденных в земельном кадастре. Следовательно, его можно использовать как довольно хорошую оценку капитальной стоимости имущества .
С другой стороны, это сумма, которую следует учитывать при расчете многих из налогов, связанных с покупкой и владением недвижимостью в Испании.
Это рассчитано по нескольким критериям, утвержденным муниципалитетом , в котором находится недвижимость. Мы увидим их через минуту.
Но, чтобы дать вам общее представление, обычно намного ниже, чем рыночная стоимость имущества . А также учтите, что кадастровая стоимость никогда не может быть больше рыночной стоимости .
Тем не менее, имейте в виду, что он может обновляться каждый год, используя несколько формул, утвержденных в законах о бюджете.

Почему так полезно знать кадастровую стоимость при покупке недвижимости?

Если вы планируете инвестировать в испанскую недвижимость или купить новый дом, знание его кадастровой стоимости будет иметь решающее значение.
Почему?
Поскольку проливает свет на многие сведения, которые вы действительно хотите знать перед транзакцией . По сути, это поможет вам узнать, сколько вы в конечном итоге заплатите:
Покупатели никогда не будут продавать ниже кадастровой стоимости . И это потому, что у них могут быть проблемы с испанским налоговым агентством. Таким образом, вы теперь знаете, за какую минимальную цену продавец готов продать недвижимость (ее кадастровую стоимость). Это будет очень полезно для переговоров и сравнения цен на разные объекты.
Налоги . Это кадастровая стоимость, которую вы принимаете во внимание при уплате налогов как правительству Испании, так и вашей ратуше. Таким образом, расчет кадастровой стоимости позволит вам узнать, какой налог вы будете платить при покупке недвижимости и при владении ею. Вы знаете налоговую ставку, и вы знаете базу. Таким образом, вы также можете сравнивать свойства на основе реальных окончательных чисел.

Кадастровая стоимость и налоги на недвижимость

Как мы уже упоминали, кадастровая стоимость особенно важна, если учесть налоги, которые вы будете платить за свою недвижимость. И это будет верно независимо от того, являетесь ли вы резидентом или нерезидентом Испании.
В этом смысле давайте посмотрим, какие налоги используют кадастровую стоимость в качестве ориентира для расчета :

Подоходный налог с нерезидентов
Если вы проводите в Испании менее 183 дней в году (вы нерезидент), вы должны платить этот налог с доходов, полученных в Испании.
Если вы не сдаете свою недвижимость в аренду, вы все равно будете платить небольшой процент, как если бы вы сдавали ее в аренду. Итак, налоговая служба создает воображаемый доход; доход, который вы получили бы, если бы фактически сдавали недвижимость в аренду , поэтому они могут взимать с вас процент.
Базой, к которой они применяют этот процент, является кадастровая стоимость .
Как именно это работает?
Все просто. Подоходный налог с нерезидентов получается по с применением фиксированной ставки от 24% до 1,1% или 2% от кадастровой стоимости (в зависимости от того, когда была произведена оценка).
Если вы хотите узнать больше о налоге для нерезидентов и о том, как он работает, вы можете сделать это здесь .

Налог на недвижимость или IBI
IBI («impuesto sobre bienes inmuebles») — это налог, который вы платите в мэрию, в которой находится недвижимость.
Опять же, налоговой базой, в которой применяется процент, является кадастровая стоимость. Этот процент колеблется от 0,405% до 1,166% ; в зависимости от конкретного региона.
Этот налог должен уплачиваться один раз в год законным владельцем недвижимости.

Plusvalía
Plusvalía — это налог , включенный в подоходный налог или корпоративный налог , который должен быть уплачен продавцом .
Взимается с прибыли, полученной в результате увеличения стоимости имущества с момента покупки по сравнению со временем продажи.
Некоторые причины, такие как улучшение дорог вокруг здания, помогают объяснить это увеличение стоимости.
В основном, это зависит от кадастровой стоимости и количества лет собственности .
Подробнее о том, как он рассчитывается и как его не платить, можно узнать здесь.

Налог на имущество
Наконец, налог на имущество — это прогрессивный налог, который применяется к вашим активам по всему миру , если вы являетесь резидентом, или к вашим активам в Испании, если вы не являетесь резидентом. Но только в том случае, если они превышают общую сумму 700.000€.
Идет от 0,2 до 2,5% .
При расчете налога на имущество в отношении вашего имущества налоговые органы принимают во внимание наибольшую сумму кадастровой стоимости, покупной цены, согласованной с продавцом, и стоимости, которую они признают действительной после некоторых расчетов.

Какие критерии используются для его расчета?

Существует несколько факторов, влияющих и определяющих кадастровую стоимость недвижимости . В частности, речь идет о:
Точном местоположении объекта и составе его окружения
Обстоятельства, влияющие на землю, на которой она расположена, например, на ее качество
Прибыль, полученная от коммерческой деятельности
Количество лет
Рыночные условия
Все, что связано с производством собственности и ее стоимостью: затраты на производство, налоги, использование и т. д.
Продления и добавленная стоимость (если применимо)
Как видите, речь идет не о числе, которое можно угадать сразу.
На это влияет множество факторов, поэтому лучшая альтернатива — проверить это в доступных источниках, которые мы рассмотрим сейчас .

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Прежде чем начать, уточним, что доступ к этой информации совершенно бесплатен .
Существует несколько способов доступа к кадастровой информации об объекте недвижимости.
К этой информации может получить доступ кто угодно, если она не содержит какой-либо защищенной части данных. Тем не менее, если вы хотите узнать имя владельца или конкретную кадастровую стоимость объекта, вы сможете это сделать только в том случае, если:
У вас есть разрешение
Вы владелец
Вы можете продемонстрировать наличие особого интереса к собственности
Итак, давайте предположим, что вы столкнулись с одним из 3 упомянутых сценариев. Как получить доступ к этой информации?
В основном у вас есть два варианта.
Прежде всего, вы можете дождаться получения квитанции об уплате налога на недвижимость (IBI) . Там четко прописана кадастровая стоимость.
Тем не менее, если вы не хотите этого ждать, есть и другие доступные варианты. Вы можете обратиться в отдел земельного кадастра и запросить его лично . Имейте в виду, что вам придется идентифицировать себя с действительным паспортом или удостоверением личности.
Наконец, есть и онлайн-способ . Вы можете получить доступ к соответствующему веб-сайту каждого автономного сообщества и проверить его там.
В каждом регионе свои критерии и метод, но основные из них:
Если недвижимость находится в Каталонии, сделать это можно здесь
Если вы находитесь в Мадриде, это ссылка
Кадастровую стоимость недвижимости в Валенсии можно посмотреть здесь

Узнайте больше о процессе недвижимости в Испании

Хотите узнать все, что вам нужно знать о покупке/продаже/владении недвижимостью в Испании?
Тогда хорошие новости!
В нашем блоге есть раздел, в котором будет вся информация, которую вы ищете как эмигрант. От процесса покупки недвижимости в Испании до всех связанных с этим налогов.
Получите доступ к нашим новостям о недвижимости в Испании здесь .

4,4/5
(8 отзывов)
Как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости
Время чтения: 4 минуты
Возможно, вы один из тех, кто в это время года задумывается о том, как сэкономить на декларации о доходах. Или, может быть, вы думаете о покупке или продаже недвижимости. В обоих случаях вы увидите концепцию, о которой вы можете не знать или о которой вы только знаете, но которой вы не владеете. Речь идет о кадастровой стоимости объекта недвижимости . Что это? Как это рассчитывается? Где вы можете найти его? Много вопросов, на которые мы постараемся дать вам все ответы.
Расчет кадастровой стоимости недвижимости
Что такое кадастровая стоимость недвижимости?
Начнем с основ: определение кадастровой стоимости объекта . Это административное значение , определяемое объективно для всех объектов недвижимости, зарегистрированных в кадастре недвижимости . В свою очередь, этот показатель складывается, согласно статье 22 исправленного текста Закона о кадастре недвижимости, из кадастровой стоимости построек жилого помещения и стоимости земли.
Проще говоря, кадастровая стоимость – это цена, которая устанавливается для любого имущества на основании учетной стоимости земли и ее строений. Хотя, если вы собираетесь продать или купить недвижимость и смотрите на ее цену, кадастровая стоимость важна, но вы должны знать, что она не является окончательной. Причина в том, что он не включает многие другие факторы, которые будут увеличивать или уменьшать окончательную цену недвижимости. Таким образом, между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью разницы.0004 .
Однако пригодится в качестве справки или, например, когда речь идет о налоговых вычетах, независимо от того, являемся ли мы арендодателями или арендаторами недвижимости. Например, если вы хотите вычесть налоги из-за того, что платите арендную плату за квартиру, в зависимости от вашего дохода кадастровая стоимость будет влиять на размер вычета.
Как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости?
Но как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости? Вы не можете сделать это сами. Причина в том, что 9Кадастровая стоимость 0003 устанавливается Кадастром исходя из указанных выше кадастровых стоимостей зданий и земельных участков. В этой строке вы должны знать, что критериями оценки земли являются:
глубина рассматриваемого участка и его площадь.
Фасады собственности и их протяженность.
Независимо от того, или нет , эта земля может быть построена на в будущем из-за официальных правил охраны в районе, где она расположена.
Со своей стороны, при оценке построек они будут опираться на:
Использование имущества и его состояние.
Был ли он реформирован и сколько времени прошло с тех пор.
Возраст жилища.
Эти критерии будут ключевыми при оценке, операции, которую будет проводить Кадастр. По этой причине Кадастр является очень полезным источником информации для определения кадастровой стоимости недвижимости. Он предлагает очень обширные и официальные записи, хотя и не всегда репрезентативные, о рыночной или окончательной стоимости имущества.
Что произойдет, если я куплю недвижимость ниже ее кадастровой стоимости?
Ничего, так как в юридических целях возможна купля-продажа недвижимости между двумя физическими лицами по цене ниже кадастровой стоимости недвижимости. Однако очевидно, что обе стороны должны согласиться на такую сделку и должны будут обосновать ее перед налоговыми органами.
Как узнать кадастровую стоимость дома
Хотя Кадастр отвечает за установление кадастровой стоимости недвижимости, вы, как владелец недвижимости, сможете ее узнать. Фактически, вам нужно будет сделать это для определенных финансовых операций. Собственники могут узнать кадастровую стоимость недвижимости тремя способами:
Посетив электронный сайт Кадастра.
С помощью квитанции IBI (налога на недвижимость), так как каждый местный совет при ежегодном требовании этого платежа будет указывать кадастровую стоимость в квитанции.
Обратитесь в Кадастр по телефону или лично в офисе вашего местного совета.
Если вы являетесь арендатором недвижимости, вы не сможете узнать стоимость, но сможете узнать кадастровую привязку (буквенно-цифровой индикатор, который будет указан в договоре аренды). Цифры и буквы, из которых он состоит, представляют собой цифры, которые относятся к самой собственности с такой информацией, как местоположение, территориальное управление или конкретная квартира. Он понадобится вам, чтобы воспользоваться скидками на аренду жилья в определенных регионах.
Для чего нужна кадастровая стоимость?
Мы сказали, что кадастровая стоимость служит для получения приблизительного представления о том, сколько стоит недвижимость. В большинстве случаев она не будет равна рыночной стоимости, по которой была оценена недвижимость. Тем не менее, он может дать вам приблизительное представление о том, сколько это может стоить. Не только это, кадастровая стоимость также используется для определения стоимости некоторых налогов. Они меняются ежегодно в зависимости от различных колебаний и обновляются в Общем законе о государственном бюджете. Поэтому сумма к выплате меняется каждый год.
Самый распространенный налог, с которым мы все сталкиваемся, — это IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) . Однако, если вы владеете недвижимостью, ее кадастровая стоимость будет варьироваться из-за следующих налогов, которые вам также придется заплатить:
IBI
IP (налог на имущество)
Муниципальный налог Plusvalía (муниципальный налог на увеличение стоимости городских земель)
Если, кроме того, вы купили дом или недвижимость, вы также обнаружите:
ITPJD (Налог на передачу имущества и документально подтвержденные юридические действия)
И если вы унаследовали его, вы добавите его к предыдущим:
Наследство и Дарение Налог (ISD )
Большие расходы и сложные финансовые условия? Тем более, если кадастровая стоимость недвижимости или разные налоги — это финансовые понятия, которыми вы не владеете. В этом случае лучше всего воспользоваться услугами специализированных компаний или экспертов по ипотеке или финансовых консультантов. Покупка недвижимости в ипотеку, сдача ее в аренду в качестве арендодателя или арендатора, выполнение налоговых и налоговых обязательств в качестве собственника… Во всех этих случаях кадастровая стоимость недвижимости является еще одним игроком в игре, но не единственным. Поэтому, и вкратце, мы рекомендуем вам позволить себе руководствоваться и советоваться. Ваша экономика в долгосрочной перспективе будет вам за это благодарна.
Несколько практических примеров — Недвижимость на берегу озера
Изображение через Pexels
Классический вопрос, который задают иностранные клиенты, когда они начинают приближаться к рынку недвижимости на озере Комо: каковы связанные с покупкой расходы сверх цены недвижимости?
Эти расходы можно легко обобщить следующим образом:
Налоги на передачу прав: налог на регистрацию, налог на земельный кадастр, налог на ипотеку
VAT (IVA)
Registration fees (stamps and registry tax)
Notary fee
Translator fee
Agency fee
Все сборы обычно уплачиваются по завершении продажи.
Давайте подробно рассмотрим каждую стоимость по отдельности.
Налоги на передачу: основная схема налогообложения
Два критерия, определяющие схему налогообложения:
Покупка в качестве резидента ( переезд фискального резидента в новый дом в Италии) ИЛИ в качестве нерезидента (покупка второго дома без переезда в Италию )
У кого вы покупаете: Строитель (застройщик или конструктор) ИЛИ частное лицо
Ниже вы можете найти обзор схему, с этими двумя ключевыми аспектами, только что упомянутыми:
Два полезных определения перед тем, как перейти к практическому примеру:
Резиденты : это покупатели, которые решили жить постоянно в Италии. У них есть до 18 месяцев после даты покупки, чтобы зарегистрироваться в качестве резидентов Италии. Если вы заявите, что станете резидентом в течение 18 месяцев после покупки, но не сделаете этого, вы будете обязаны уплатить разницу в налогах в размере 2% и 9%, а также штраф в размере 20% от этой суммы. У налоговой инспекции есть 5 лет, чтобы потребовать эти деньги, с момента покупки. Через 5 лет вы можете переехать в другое место жительства без штрафных санкций.
Кадастровая стоимость : это зарегистрированная налогооблагаемая стоимость, установленная Управлением земельного кадастра. Это зависит от таких факторов, как местоположение, год постройки, тип недвижимости, размер (размер комнат, квадратные метры и объем). Это означает, что кадастровая стоимость никогда не будет одинаковой для объектов недвижимости, выставленных на рынок по одной и той же цене продажи. Учтите, что если вы покупаете недвижимость, а затем выполняете проект реконструкции, стоимость изменится после завершения проекта.
Вкратце:
если вы покупаете у частного владельца, налогообложение будет НЕ НА ЦЕНЕ , а на Кадастровой стоимости . Это большое преимущество, так как кадастровая стоимость, как правило, низкая. При покупке у частного владельца ваше налогообложение будет составлять всего 2% от кадастровой стоимости, если вы покупаете в качестве резидента (налоговый стимул, если недвижимость не классифицируется как элитная недвижимость, и в этом случае налог составляет 9%), и 9 %, если вы покупаете как нерезидент (второй дом).
Давайте рассмотрим практический пример: вы влюбляетесь в недвижимость, принадлежащую частному лицу, стоимостью 270 000 евро, вы делаете предложение в размере 250 000 евро, и продавец принимает это предложение. Прохладный!
Кадастровая стоимость дома € 586,77 .
Давайте посмотрим на расчет налогов: вы заметите, что кадастровая стоимость равна , умноженная на фискальный норматив (установленный Правительством), то есть 115,5 для первичных домов и 126 для вторичных домов. Имейте в виду, что минимальное значение налога на регистрацию составляет 1 000 евро, даже если результат расчета равен меньшему значению.
Теперь возьмите калькулятор:
Если вы покупаете в качестве основного дома
Регистрационный налог: (586,77 x 115,5) x 2% = € 1,355,43
Регистрационный налог (эти сборы фиксированы, 50 евро каждый): 100 евро
Итого. € 1,455,43
Если вы покупаете в качестве второго дома
Реестр налог: (586,77 x 126) x 9% = 6,653 97 97
. эти сборы фиксированы, 50 евро каждый): 100 евро
Общ. € 6.753,97
Теперь давайте рассмотрим второй пример: вы решаете сделать предложение в размере € 350.000 на потрясающую квартиру в новом строящемся комплексе ( означает, что вашим продавцом является компания/застройщик ). Ваше предложение принято: посмотрим, что вы заплатите сверх .
В этом случае вы будете платить НДС (IVA) с покупной цены, поэтому:
Если вы покупаете в качестве основного дома
Если вы покупаете дом для отдыха
Наконец, учтите, что если вы запрашиваете ипотечный кредит, вы должны заплатить Imposta Sostitutiva , налог, который был введен Dpr № 601 в 1973 году для кредитов на срок более 18 месяцев. длительностью .
Налог составит 0,25% (от общей суммы высвобождения), если вы покупаете в качестве основного дома, и 2% , если это второй дом для вас.
Предположим, вы просите ипотечный кредит на вышеупомянутую новую квартиру на сумму 350 000 евро.
В Италии иностранные клиенты могут получить до 60% в качестве кредита, поэтому давайте предположим, что сумма, которую вы получите, равна 60%, то есть 210 000 евро.
Изображение через Freepik
Регистрационный сбор
В Италии стоимость регистрации по предварительному согласованию договора взимается с покупателя .
Это то, что вы должны заплатить:
200 евро в качестве регистрационного налога
0,5% налог от внесенного депозита
Печати 16 евро каждые 100 строк договора (зарегистрировать в 2-х экземплярах)
Печати 2 или 16 евро (в зависимости от того) на каждое приложение к договору
Плата за нотариуса
Нотариус является высшим общественным деятелем в Италии .
Нотариальный сбор может составлять от 1.800 до 5.000 евро + НДС (очень приблизительная сумма), но на самом деле он зависит от сделки и покупной цены. Для элитной недвижимости плата может быть значительно выше.
Сумма включает все кадастровые, юридические, исторические проверки, в том числе ипотечные проверки.
Учтите, что если вы запрашиваете ипотечный кредит, необходимо заплатить дополнительный нотариальный сбор, около € 1.800/2.000 + НДС.
Плата за услуги переводчика
Плата за услуги переводчика является обязательной, если вы не являетесь носителем итальянского языка.
Стоимость составляет около 500 евро с учетом НДС.
Агентское вознаграждение
В Италии агентское вознаграждение уплачивается агенту по недвижимости как продавцом, так и покупателем.
Процент обычно составляет 3% (+ НДС) от конечной цены.
Пример:
Другие дополнительные сборы
Вы можете столкнуться с рядом других сборов, особенно на этапе покупки: технические отчеты, опросы, дополнительные регистрационные сборы, судебные издержки и многое другое.
Вдобавок к этим сборам существуют так называемые ежегодные налоги на обслуживание, которые мы уже описали в нашей предыдущей статье, т. е. налог на собственность (IMU), налог на услуги (TASI) и налог на вывоз мусора (TARI). .
Что касается коммунальных услуг, то обычно вы должны платить за новые контракты на подключение к электричеству, газу и воде и, если недвижимость новая, за установку счетчиков.
Знаете ли вы, что на нашем веб-сайте вы можете провести индивидуальное исследование, основанное на вашем образе жизни и личных вкусах? Либо вы поклонник старинных домов, либо вы одержимы современными шедеврами, вы можете искать все. Посмотрите или
Связаться!
покупкаLakeside Real Estate 28 февраля 2020 заключительные расходы, налоги, процесс покупкиCommenta
0 лайков
КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ-КАТАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ – ЧТО ТАКОЕ И КАК РАССЧИТАЕТСЯ
КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ-КАТАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ – ЧТО ТАКОЕ И КАК РАССЧИТЫВАЕТСЯ -VALUE-VALOR-CATASTRAL-–-WHAT-IS-AND-HOW-IS-IT-CALCULATED.png 2000 1315 TLA TLA https://secure.gravatar.com/avatar/1ac851cb6be6750eeaea02b00c65d831?s=96&d=mm&r=g 2 августа 2019 г. 17 мая 2020 г.
«Катастральная стоимость» — это очень важная величина, которая рассчитывается администрацией каждой недвижимости в Испании . Он используется для расчета испанского налога, такого как IBI (советский налог) и IRPF (подоходный налог) и других, а также для расчета ФИСКАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ имущества в случае продажи, например . (Нажмите здесь, чтобы увидеть, как рассчитывается фискальная стоимость)
Этот способ создается с помощью процесса оценки, проводимого в каждой отдельной ратуше/муниципалитете. Этот процесс называется « Ponencia de Valores ».
« Ponencia de Valores » (PV) — это список стоимости каждой отдельной недвижимости, размещенной на муниципальной территории , который составляется ратушей совместно с офисом Catastro провинции, когда:
Утвержден новый Генеральный план или любой другой план развития
Произошло резкое изменение рынка недвижимости
PV также содержит различные критерии, используемые администрацией для проведения оценки, принимая во внимание:
o Точное местоположение объекта, урбанистические соображения и оборудование на окружающую среду.
o Теоретические затраты на материалы, используемые в различных конструкциях, гонорары строителей, электриков и других специалистов, задействованных в процессе строительства, и т. д.,
o Конъюнктура рынка
В общем случае кадастровая стоимость недвижимого имущества не может превышать рыночную стоимость .
Таким образом, при утверждении PV считается, что кадастровая стоимость всех объектов недвижимости в этом районе «пересмотрена/изменена» (по-испански «revisados»).
В регионе Валенсия/Мурсия мэрии, которые «пересматривали» кадастровую стоимость в последние годы 2008-2018
ОБНОВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ :
Кадастровая стоимость может обновляться ежегодно путем применения коэффициентов, утвержденных соответствующим Законом об общем государственном бюджете (« Ley de Presupuestos Generales del Estado »), который ежегодно утверждается правительством. Это решение « увеличивает » или « уменьшает » кадастровую стоимость недвижимости в определенном муниципалитете по прямому решению правительства.
Способ, которым это делается, заключается в назначении определенного « Коэффициент » к Кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Пример : Если решение правительства в 2019 году состоит в том, чтобы увеличить стоимость недвижимости, например, в Бенидорме, на 10 %, то они могут включить в «Ley de Presupuestos» коэффициент 1,1, чтобы увеличить значения свойств Бенидорма.
Итак, в конкретном объекте недвижимости с присвоенной кадастровой стоимостью 35.000 EUR , тогда стоимость может быть увеличена на 10 % с указанием применить формулу: 35.000 *1,1 (коэффициент для Бенидорма) = 38.500 EUR . Таким образом, хотя кадастровая стоимость недвижимости всегда будет составлять 35 000 евро (пока она не будет пересмотрена с помощью инструмента PV), «обновленная» стоимость на 2019 год составит 38 500 евро. Это последнее значение будет использоваться при расчете различных налогов в Испании.
Узнать, какой «коэффициент» присвоен вашему муниципалитету, можно на официальном сайте Catastro: http://www.catastro.meh.es/esp/coeficientes_ponencias. asp
In December 2017, the Spanish Government, in the last Spanish “Ley de Presupuestos”, updated the cadastral values in more than 1.800 municipalities:
MUNICIPALITY PROVINCE REVISION
YEAR
ACTUALISATION VARIATION
Alcoleja Alicante 2011 0,97 -3%
Alfafara Alicante 1989 1,05 5%
Algorfa Alicante 1995 1,03 3%
Almoradi Alicante 2008 0,97 -3%
Almudaina Alicante 1990 1,03 3%
Balones Alicante 1990 1,03 3%
Benasau Alicante 1990 1,03 3%
Benifallim Alicante 1990 1, 03 3%
Benilloba Alicante 1990 1,03 3%
Benillup Alicante 1990 1,03 3%
Benimassot Alicante 1990 1,03 3%
Facheca Alicante 1990 1,03 3%
Famorca Alicante 1990 1,03 3%
Gaianes Alicante 1989 1,05 5%
Gorga Alicante 1990 1,03 3%
Ibi Alicante 2005 0,97 -3%
L’Alqueria D’Asnar Alicante 1989 1,05 5%
Millena Alicante 1990 1,03 3%
Mutxamel Alicante 2010 0,97 -3%
Ondara Alicante 2013 0,93 -7%
Onil Alicante 2008 0,97 -3%
Orba Alicante 1990 1,03 3%
Penaguila Alicante 1990 1,03 3%
Polop Alicante 2000 1,03 3%
Quatretondeta Alicante 1990 1,03 3%
Senija Alicante 1985 1,05 5%
Teulada Alicante 1996 1,03 3%
Tollos Alicante 1990 1,03 3%
Villajoyosa / La Vila Joiosa Alicante 2006 0,97 -3%
Alfondeguilla Castellón 2010 0,97 -3%
Benafer Castellón 2010 0,97 -3%
Benicasim / Benicassim Castellón 2007 0,97 -3%
Castello De La Plana Castellón 2012 0,93 -7%
Chovar Castellón 1988 1,05 5%
Coves De Vinroma Les Castellón 1990 1, 03 3%
Culla Castellón 1989 1,05 5%
La Salzadella Castellón 2009 0,97 -3%
La Vall D’Uixo Castellón 2008 0,97 -3%
Lucena Del Cid Castellón 2007 0,97 -3%
Matet Castellón 2012 0,93 -7%
Moncofa Castellón 2011 0,97 -3%
Pina De Montalgrao Castellón 2012 0,93 -7%
Sant Jordi/San Jorge Castellón 2006 0,97 -3%
Tirig Castellón 1989 1,05 5%
Torreblanca Castellón 2011 0,97 -3%
Traiguera Castellón 2007 0,97 -3%
Vilanova D’Alcolea Castellón 1990 1,03 3%
Vistabella Del Maestrazgo Castellón 2011 0, 97 -3%
Ador Valencia 2007 0,97 -3%
Aielo De Rugat Valencia 2011 0,97 -3%
Alcublas Valencia 2010 0,97 -3%
lfafar Valencia 2006 0,97 -3%
Alfarrasi Valencia 2008 0,97 -3%
Algar De Palancia Valencia 2007 0,97 -3%
Almoines Valencia 2001 1,02 2%
Anna Valencia 1994 1,03 3%
Antella Valencia 2013 0,93 -7%
Aras De Los Olmos Valencia 2005 0,97 -3%
Belgida Valencia 2013 0,93 -7%
Bellreguard Valencia 1997 1,03 3%
Benageber Valencia 2006 0,97 -3%
Benaguasil Valencia 2009 0,97 -3%
Benetusser Valencia 2009 0,97 -3%
Benicolet Valencia 1994 1,03 3%
Benimodo Valencia 2006 0,97 -3%
Benimuslem Valencia 2012 0,93 -7%
Beniparrell Valencia 2008 0,97 -3%
Benissuera Valencia 1994 1,03 3%
Bocairent Valencia 2013 0,93 -7%
Carcaixent Valencia 2012 0,93 -7%
Carlet Valencia 2009 0,97 -3%
Castielfabib Valencia 2013 0,93 -7%
Catarroja Valencia 2003 1,02 2%
Cheste Valencia 2006 0,97 -3%
Chiva Valencia 2013 0,93 -7%
Chulilla Valencia 2008 0,97 -3%
Cofrentes Valencia 1990 1,03 3%
Daimus Valencia 2000 1,03 3%
El Puig De Santa Maria Valencia 2008 0,97 -3%
Estivella Valencia 2012 0,93 -7%
Fontanars Dels Alforins Valencia 2013 0,93 -7%
Fortaleny Valencia 2011 0,97 -3%
Fuenterrobles Valencia 1990 1,03 3%
Gandia Valencia 1997 1, 03 3%
Gatova Valencia 2007 0,97 -3%
Gestalgar Valencia 2008 0,97 -3%
L’Alcudia De Crespins Valencia 1994 1,03 3%
La Llosa De Ranes Valencia 2012 0,93 — 7%
La Pobla De Farnals Valencia 1996 1,03 3%
La Pobla De Vallbona Valencia 2012 0,93 -7%
Marines Valencia 1990 1,03 3%
Massalfassar Valencia 2008 0,97 -3%
Massamagrell Valencia 2013 0,93 -7%
Miramar Valencia 2007 0,97 -3%
Moixent / Mogente Valencia 2013 0,93 -7%
Novele / Novetle Valencia 1994 1,03 3%
Olocau Valencia 2011 0, 97 -3%
Otos Valencia 2008 0,97 -3%
Palmera Valencia 2006 0,97 -3%
Paterna Valencia 2007 0,97 -3%
Pedralba Valencia 2013 0,93 -7%
Picassent Valencia 2000 1,03 3%
Puçol Valencia 2008 0,97 -3%
Quart De Poblet Valencia 2009 0,97 -3%
Quesa Valencia 2007 0,97 -3%
Rafelcofer Valencia 2009 0,97 -3%
Rocafort Valencia 1996 1,03 3%
Rotgla I Corbera Valencia 1994 1,03 3%
Rugat Valencia 2011 0,97 -3%
Sagunto / Sagunt Valencia 2013 0,93 -7%
Sant Joanet Valencia 1989 1,05 5%
Segart Valencia 2010 0,97 -3%
Senyera Valencia 2012 0,93 -7%
Sinarcas Valencia 1990 1,03 3%
Sueca Valencia 2007 0,97 -3%
Tavernes De La Valldigna Valencia 2007 0,97 -3%
Torrent Valencia 2008 0,97 -3%
Tous Valencia 1989 1,05 5%
Tuejar Valencia 2011 0,97 -3%
Valencia Valencia 1998 1,03 3%
Vallanca Valencia 2010 0,97 -3%
Vilamarxant Valencia 2013 0,93 -7%
Xeraco Valencia 2012 0,93 -7%
Archena Murcia 2009 0,97 -3%
Beniel Murcia 2010 0,97 -3%
Cartagena Murcia 1997 1,03 3%
Lorca Murcia 2005 0,97 -3%
Totana Murcia 2001 1,02 2%
Villanueva Del Rio Segura Murcia 2013 0,93 -7%
Таким образом, вывод:
Кадастровая стоимость определяется Управлением Катастрофа совместно с Мэрией местного муниципалитета и может быть изменена Правительство использует ежегодный «Ley de Presupuestos Generales del Estado».
Preguntas frecuentes sobre hipotecas para speciales
Кадастровая стоимость – это денежная стоимость, которую власти присваивают каждому объекту недвижимости . Это значение вносится в Кадастровый регистр административного учета, который находится в ведении Министерства финансов, и содержит физические, экономические и юридические характеристики всех объектов недвижимости. При расчете кадастровой стоимости вашего дома или помещения учитывается ряд факторов, таких как, например, местонахождение объекта, стоимость материального исполнения здания, застроенная площадь, возраст, окружающая среда, использование. земли… Эта фигура
используется для определения экономической состоятельности владельца и, таким образом, используется для расчета некоторых налогов, таких как налог на имущество (IBI) или налог на доходы физических лиц (IRPF).
Поэтому и рассказываем подробнее
что это такое и как посчитать кадастровую стоимость дома.
Что такое Кадастровый регистр
Кадастровый регистр – это независимый реестр Министерства финансов, содержащий все объекты , городские объекты, сельские объекты или объекты с особыми характеристиками (аэропорты, автомагистрали, атомные электростанции и т. д.). Регистрация обязательна и бесплатна, в отличие от Земельной книги.
Некоторые данные этой переписи доступны для широкой публики. Это означает, что любое заинтересованное лицо может получить доступ к электронной версии Кадастрового регистра и узнать для конкретного объекта его тип (городской, сельский или с особыми характеристиками), застроенную площадь, использование, графическое изображение поэтажного плана. , а также кадастровый номер . Это 20-значный код , который идентифицирует дом или помещение и используется в некоторых транзакциях , таких как продажа или наследство, для большей безопасности.
Кадастровый регистр содержит другие данные, доступ к которым может иметь только владелец имущества, органы власти и любые лица, аккредитующие законный интерес. Эта информация включает кадастровую стоимость .
Как читать кадастровый номер
Каждый из 20 знаков (цифр и букв) кадастрового номера объекта недвижимости имеет значение, установленное кадастром. Для городская собственность это будет следующим образом:
Первые семь цифр относятся к местонахождению собственности.
Следующие семь цифр идентифицируют кадастровый план.
Следующие четыре цифры обозначают имущество внутри поместья (например, бетонный пол внутри здания).
Последние два символа — две контрольные цифры.
Для сельская собственность значение 20 символов следующее:
Первые два числа определяют провинцию.
Следующие три цифры относятся к муниципалитету.
Следующая цифра — это сектор или район консолидации земель.
Следующие три цифры идентифицируют комплекс.
Следующие пять цифр обозначают участок внутри комплекса.
Следующие четыре числа определяют собственность на участке.
Последние две цифры — две контрольные цифры.
Как проверить кадастровую стоимость шаг за шагом
Узнать информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости его владелец, его представитель или уполномоченный представитель или любое лицо, доказывающее наличие законного интереса, может это сделать:
веб-сайт кадастра с цифровым сертификатом, национальный идентификационный номер. или cl@ve система.
Обратившись в территориальное отделение (отдел управления) Кадастрового регистра в вашей провинции, запросив встречу, позвонив на горячую линию кадастра (902 37 36 35 — 91 387 45 50) и предоставить документы, подтверждающие, что вы владеете недвижимостью.
И в кадастровых информационных пунктах, которых можно узнать в вашем городском совете.
Для чего используется кадастровая стоимость
Кадастровая информация предназначена в основном для целей налогообложения. Различные органы власти используют кадастровую стоимость для расчета суммы, которую вы должны заплатить в виде определенных налогов, касающихся вашего дома. Например:
Кадастровая стоимость на основе налога на имущество (IBI) , который находится в ведении муниципалитетов.
Это также еще один фактор, который необходимо учитывать в налоговых декларациях . Обычное место жительства или недвижимость, используемая для ведения бизнеса, не приносят дохода, подлежащего обложению подоходным налогом с населения. Для другой городской собственности (например, пустующие дома, не предназначенные для обычного использования, или гаражи, а также неарендованные помещения) Налоговый департамент устанавливает налог на недвижимость, поскольку эта недвижимость приносит доход владельцам.
В некоторых случаях кадастровая стоимость используется для расчета налога на передачу собственности , когда вы продаете или покупаете подержанный дом (обычно это составляет от 6 до 10% реальной стоимости имущества, которую рассчитывают некоторые автономные сообщества). путем применения повышающего коэффициента кадастровой стоимости объекта).
Наконец, кадастровая стоимость учитывается в налоге на увеличение стоимости городских земель (известном как муниципальный прирост капитала), который может взиматься городскими советами..
Что влияет на кадастровую стоимость?
Для налогового департамента кадастровая стоимость – это стоимость вашего дома, независимо от того, сколько вы заплатили за него или суммы ипотечного кредита. Поэтому для определения этой суммы министерство использует Кадастровый регистр. И это принимая во внимание, среди прочего, следующие аспекты, адаптированные для каждого муниципалитета:
местоположение собственности, городские условия, которые влияют на землю и ее пригодность для производства.
стоимость земли, стоимость зданий и расходы и прибыль от производственной деятельности.
Стоимость материального исполнения зданий, их возраст, их качество, историко-художественный характер или иные условия собственности.
Как правило, кадастровая стоимость не может превышать цену дома на рынке. Обновляется путем применения коэффициентов, утвержденных в Общих законах о государственном бюджете, и направлен на приближение кадастровой стоимости к текущей рыночной стоимости недвижимого имущества.
Как рассчитать кадастровую стоимость дома
Как мы видели выше, кадастровая стоимость объекта недвижимости назначается налоговым управлением, но если вы хотите узнать кадастровую стоимость вашего дома, вы можете это сделать следующими способами:
, проверив квитанцию о налоге на недвижимость (IBI), , где также указана стоимость земли и зданий;
в налоговой декларации ;
на сайте Кадастра с использованием цифрового сертификата или национального документа, удостоверяющего личность;
в кадастровых информационных пунктах,
или в территориальном отделении Кадастрового регистра в вашей провинции, , предъявив документы, подтверждающие, что вы владеете недвижимостью.
Если вы не можете проверить кадастровую стоимость ни одним из вышеперечисленных способов, но вы знаете, сколько вы заплатили за налог на недвижимость (IBI), вы можете рассчитать кадастровую стоимость недвижимости, если вы также знаете налоговую ставку, применяется путем деления суммы налога на недвижимость на налоговую ставку. Например, если вы заплатили налог на недвижимость (IBI) в размере 500 евро за свою квартиру, а налоговая ставка, применяемая вашим городским советом, составляет 0,5%, кадастровая стоимость квартиры составит 100 000 евро.
Что делать, если мне нужно изменить кадастровые данные?
Кадастровый регистр содержит такие данные, как владелец дома, застроенная площадь, его возраст и т. д., которые со временем могут меняться. Если возникают какие-либо изменения, вы должны сообщить об этом в Кадастровый регистр, чтобы это было добавлено к переписи, и потому что это может изменить кадастровую стоимость, присвоенную имуществу, которая определяет налог, который вы должны платить за него.
Ниже приведены некоторые изменения, о которых вы должны будете сообщить в Земельный кадастр:
Регистрация покупки недвижимости является обязанностью лица, приобретающего недвижимость, как это предусмотрено законом (статьи 9 и 13 Королевского законодательного указа 1/2004 от 5 марта, которым утверждается пересмотренный текст Закона о недвижимости). кадастра), хотя это мог сделать и продавец (снятие с учета, статья 15 вышеуказанного закона)
Изменения в плате за участие, которая соответствует каждому супругу в общем имуществе.
Реконструкция или расширение имущества (полное или частичное) или создание новых зданий.
Снос (полный или частичный) зданий.
Выделение, разделение, агрегирование и группировка свойств.
Создание положения о разделе кондоминиума на недвижимое имущество.
Изменение использования имущества или помещений, являющихся частью зданий.
В некоторых случаях нормативные акты предусматривают освобождение от обязанности декларировать эти изменения, например, когда действие или бизнес оформлены в виде публичного акта или когда требуется регистрация изменения в Земельном кадастре.
Для внесения изменений в кадастровые данные повторно обратитесь в электронную версию реестра, в территориальное управление или в свою мэрию . Эта ссылка на веб-сайт Кадастрового реестра позволяет вам выяснить , какие изменения вы должны декларировать , а какие нет.
Вас может заинтересовать
как рассчитать, пример. Как узнать кадастровую стоимость имущества
В 2015 году внесены изменения в порядок исчисления налога на имущество физических лиц. Его уплачивают собственники многоквартирных домов, квартир в бюджет муниципального образования по месту нахождения объекта. Подробнее о том, как правильно рассчитать налог по кадастровой стоимости, читайте далее.
Суть
Кадастровая стоимость – это оценочная стоимость жилья, которую рассчитывают независимые оценщики. Полученные данные вносятся в кадастр недвижимости. Переоценка проводится не реже одного раза в 3 года, максимально раз в 5 лет.
С 2015 года в России изменился порядок исчисления налога на имущество. Она будет рассчитываться не по описи, а по кадастровой стоимости, которая близка к рыночной. Чем дороже будет оцениваться объект, тем большую сумму налога он должен будет заплатить своему владельцу. То есть размер комиссии будет достаточно часто меняться в зависимости от ситуации на рынке.
Как рассчитывается налог за 2015 год?
Все расчеты проводит налоговая инспекция, после чего направляет уведомление по месту жительства собственника недвижимости. С 2015 года расчеты ведутся исходя из кадастровой (рыночной) стоимости объекта. Субъектам, не успевшим утвердить сметную стоимость объектов и представить правовой акт до 31 декабря 2015 года, придется рассчитывать плату исходя из инвентаризационной стоимости. Полный переход на новую схему калькуляции будет осуществлен до 2020 г.
Объекты налогообложения:
Жилые здания, помещения;
Здания до 49,99 кв.м. М, предназначенный для ведения сельского хозяйства;
Гаражи;
Объекты незавершенного строительства, которые будут использоваться как жилой дом.
Собственник объекта уплачивает налог на имущество согласно кадастровой стоимости.
Алгоритм
Новый налог на кадастровую стоимость рассчитывается по следующей формуле:
Нк = (Кадастровая стоимость — вычет) х Доля х Ставка.
Плата за стоимость инвентаря рассчитывается иначе:
Ne = Изобретение. Стоимость х Доля х Ставка.
В случае объектов, проданных или купленных в течение отчетного периода, исчисленная сумма налога корректируется на специальный коэффициент. Он определяется отношением месяцев владения имуществом к количеству календарных месяцев в году. Если сделка купли-продажи была зарегистрирована 15 апреля, то для продавца база для начисления размера комиссии будет равна 4, а для покупателя — 9..
Переходный период
В целях снижения налоговой нагрузки разработан специальный переходный порядок расчета, продленный на 4 года. В этот период ставка налога будет корректироваться по специальному коэффициенту: 0,2 — в 1-й год; 0,4 — на второй год; 0,6 — на третьем курсе; 0,8 — на 4-м курсе. Схема перехода применяется только в том случае, если налог на имущество по кадастровой стоимости превышает последний сбор, собранный по инвентаризационной стоимости. В таблице ниже приведены примеры расчета налога на недвижимость в виде квартиры.
Исходные данные
Пример № 1
Пример № 2
Кадастровая стоимость, млн руб.
13.00
8,00
Ставка
0,15%
0,10%
Площадь, м
101,8
58,9
Сумма налога в 2014 г., руб.
9840
7958
Вычет (20 кв.м.)
2554028 (13000000 / 101,8×20)
2716468 (8000000 / 58,9×20)
Налоговая база, руб.
10445972 (13000000 — 2554028)
5283532 (8000000 — 2716468)
Новая сумма налога
15668 (10445972 x 0,15%)
5283 (5283532 x 0,1%)
Сумма налога, руб.
11005 ((15668 — 9840) х 0,2 + 9840))
5283
Примеры расчета налога наглядно показывают, как применяется льгота.
Ставка
Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, напрямую зависит от оценочной стоимости объекта. В таблице ниже приведены налоговые ставки.
Кадастровая стоимость (млн руб.)
Тариф
Жилые дома и строения
до 10
0,10%
10-20
0,15%
20-50
0,20%
50-300
0,30%
От 300
2,00%
Гараж
0,10%
Объекты незавершенного строительства
0,30%
Прочие объекты
0,50%
Имущество, принадлежащее многоквартирному дому, не подлежит налогообложению.
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости? Вы можете сделать запрос в органы Росреестра или посмотреть на официальном сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги».
Вычеты
Налоговая база рассчитывается по каждому объекту за вычетом стоимости определенного количества площади.
Тип объекта
Вычет, кв. м
Квартира
20
Помещение
10
Дом
50
Один комплекс, в котором имеется одно жилое помещение
1 млн руб.
Льготы
Имеется перечень граждан, не уплачивающих налог по кадастровой стоимости. К ним относятся:
Пенсионеры;
Представители творческих профессий;
Инвалиды I и II групп;
Собственники зданий площадью до 49,99 кв. м, расположен на земельном участке, предназначенном для личного хозяйства, садоводства, индивидуального строительства.
Льгота не распространяется на объекты, используемые в хозяйственной деятельности, и на квартиры, находящиеся в частной собственности.
Купля-продажа недвижимости
Большинство сделок с недвижимостью осуществляется по заниженной цене. Квартиры рыночной стоимостью 16 млн руб., судя по документам, продаются за 1 млн руб. Желающих платить большие суммы налога в государстве немного. Снижение стоимости объекта позволило достичь поставленной цели. Чтобы разорвать этот порочный круг, в 2014 году были внесены поправки в Налоговый кодекс. Новый налог на проданное имущество физических лиц исчисляется исходя из большей из двух величин: договорной цены или кадастровой стоимости, скорректированной на понижающий коэффициент 0,7. Эта стоимость равна доходу от продажи объекта.
Пример 1
В 2015 году объект реализован по договорной цене 0,999 млн руб. Кадастровая стоимость объекта составляет 5,4 млн рублей, скорректированная стоимость — 3,78 млн рублей. Поскольку сделка была осуществлена в 2015 году, вознаграждение будет уплачено исходя из цены договора. При этом не имеет значения, на каком основании была получена недвижимость.
Изменения в законе
Налог на кадастровую стоимость при реализации имущества распространяется на объекты, полученные в собственность с 2016 года. Основания перехода права собственности значения не имеют. Налогоплательщик может купить, получить по наследству или в дар, построить объект недвижимости. Отсчет начинается с даты внесения записи в государственный реестр. Для объектов, приобретенных до 01.01.2016, применяется старый порядок расчета налога.
Пример 2
Право собственности на квартиру собственник получил в 2016 году. Через несколько месяцев он решил ее продать. Оценочная стоимость объекта составляет 4,5 млн рублей, уточненная – 3,15 млн рублей.
Вариант 1. В договоре указана цена сделки 4,9 млн руб. Так как стоимость договора больше кадастровой стоимости, она будет принята для исчисления налога.
Вариант 2. В договоре указывается цена сделки 0,999 миллионов рублей. В этом случае придется исчислять налог на недвижимость по кадастровой стоимости, так как она более договорная.
Доля
Если налогоплательщик владеет только частью имущества, расчет будет производиться по следующему алгоритму:
Рассчитать сумму налога по типовой схеме с учетом предусмотренного вычета.
Рассчитанная стоимость делится на площадь квартиры для определения кадастровой стоимости одного метра.
Полученное значение умножается на количество счетчиков, принадлежащих конкретному налогоплательщику.
Рассчитанное значение умножается на понижающий коэффициент, если недвижимость приобретена в середине налогового периода.
Такая практика налогообложения действует во всем мире, но в странах Европы налоговые ставки выше. Во Франции налог на имущество составляет 50 % доходов местных бюджетов, в США — 70 %, в Великобритании — все 100 %. Прежний режим налогообложения обеспечивал не более 20% поступлений в бюджет Российской Федерации.
Уведомление
Квитанции об уплате суммы сбора будут направлены резидентам в период с апреля по ноябрь 2016 года. При отсутствии такового налогоплательщик должен самостоятельно уведомить ИФНС о наличии объекта. К заявлению необходимо приложить копии документов на право собственности и предоставить их в налоговую инспекцию до 31 декабря следующего года. Например, если квартира была куплена в 2015 году, крайний срок подачи отчетов — 31 декабря 1616 года. До 18 октября 1616 года уведомления о сумме платежа направлялись также в электронном виде в «Личный кабинет» на сайте ФНС. .
ГРМ
Уплата налога на имущество должна быть произведена до 1 декабря во всех регионах России. В случае нарушения срока плательщику грозит штраф в размере 20% от суммы сбора, а также начисление пени в размере 1/300 ставки Банка России. Таким образом, неполучение уведомления не освобождает от неуплаты налога.
Электронные платежи
Уплатить налог по кадастровой стоимости можно и через сервис на сайте ФНС. Для этого в специальной форме нужно заполнить реквизиты (ФИО, ИНН), указать вид налога, местонахождение объекта и сумму платежа.
Сервис сформирует квитанцию, которую можно оплатить в отделении банка. Также вы можете выбрать прямо на сайте одну из кредитных организаций и перейти на сайт банка для оплаты.
Завышение
Определение налога на имущество по кадастровой стоимости приведет к увеличению платежей. Оценка имущества зачастую выше даже рыночной цены. Юристы рекомендуют обратиться в суд и оспорить заключение экспертизы. Больше всего от новых правил исчисления налога страдают владельцы элитных квартир, получившие недвижимость в наследство.
Налог на кадастровую стоимость за трехкомнатную «сталинку» площадью 65 кв. м к 2020 году вырастет до 50 тысяч рублей. Экспертиза проводилась до кризиса. Поэтому сегодня она превышает даже рыночную стоимость недвижимости. Это особенно заметно в других регионах, кроме Москвы. Оценка проводилась государственными органами, заинтересованными в увеличении налогооблагаемой базы. Неудивительно, что желающих бросить ему вызов только в 2015 году было 7,6 тысячи человек. По решению суда оценка снижена на 40-70%.
Судебная практика
На оспаривание стоимости отводится пять лет с даты внесения данных в государственный реестр. Первым делом нужно написать заявление в комиссию при территориальном управлении Росреестра. Основанием для ее подачи могут быть:
Недостоверная информация об объекте;
Неверное установление рыночной стоимости.
На рассмотрение заявки отводится месяц. В случае отказа следует обратиться в суд. Предварительно необходимо подготовить исковое заявление и указать конкретное требование: установить в отношении объекта рыночную стоимость или изменить кадастровую оценку в связи с выявлением недостоверных данных. В любом случае суд не будет рассматривать решение комиссии.
Если кадастровая стоимость по кадастровому номеру все-таки изменена в меньшую сторону, то перерасчет будет производиться с 1 января года, в котором рассматривалось заявление, но не ранее даты последней оценки. Также целесообразно самостоятельно уведомить налоговые органы о решении суда или комиссии и предоставить подтверждающие документы. Еще вопрос…
… стоит ли бросать вызов?
Налог на имущество по кадастровой стоимости сейчас в столичном регионе рассчитывается в таком соотношении: 0,3% от стоимости участка и 0,1-0,3% от стоимости помещения. Перед обращением в суд необходимо убедиться, что взысканная сумма действительно завышена.
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости? Первый шаг – обратиться в Федеральную кадастровую палату, получить справку и паспорт. Параллельно необходимо заказать отчет профессионального оценщика по определению рыночной стоимости. К документу должно быть приложено положительное заключение СРО, о том, что представленный отчет соответствует законодательству. Если кадастровая стоимость кадастрового номера выше хотя бы на 30%, можно обращаться в суд.
Ответчик должен указать Федеральную кадастровую палату. К заявлению необходимо приложить отчет оценщика, заключение СРО. Сложнее всего доказать нарушение прав заявителя. Это может быть разница в сумме перечисленного налога.
Если разница в расчетах менее 30%, то для определения цены будет назначена судебно-медицинская экспертиза. Поэтому необходимо заранее определиться с кругом компаний, которые вы можете предложить в ходе разбирательства. В случае принятия положительного решения размер пошлины может быть уменьшен на год, в котором заявление было подано и рассмотрено.
Цена выдачи
— Справка из кадастрового паспорта — 600 руб.
— Оценщик — не менее 80 тыс. руб.
— Заключение СРО — 20 тыс. руб.
— Судебно-медицинская экспертиза — 80 тыс. руб.
— Услуги адвоката — не менее 70 тыс. руб.
— Госпошлина — 6,5 тыс. руб. (включая транспортные расходы).
— Общая сумма расходов не менее 257 тыс. руб.
Через суд вы можете перевести эти расходы на ответчика, но сначала вам придется заплатить самому. То есть снижать кадастровую стоимость имеет смысл, если она приближается к 45 млн руб. И, скорее всего, завышен в 2 раза. В этом случае процесс окупится через несколько лет.
Земельный налог с кадастровой стоимости в 2016 году
Сбор уплачивают лица, владеющие земельными участками на праве собственности в постоянное или пожизненное пользование. Сумма налога рассчитывается по следующему алгоритму:
Зн = Кс х УД х Ст х Кв, где:
Кс — кадастровая стоимость участка.
УД — доля в праве собственности на участок.
ул — налоговая ставка.
Кв — коэффициент владения участком (используется в год покупки или продажи объекта).
Рассмотрим пример. Допустим гражданин владеет участком в столице, кадастровая стоимость которого оставляет 2400 тысяч рублей. Для такого объекта ставка налога составляет 0,3%.