Как оформить квартиру в собственность после покупки: Что делать после покупки квартиры

Что делать сразу после покупки квартиры

Если вы стали владельцем квартиры, не спешите продумывать интерьер и расставлять мебель по всем комнатам. Сначала необходимо уладить некоторые бюрократические вопросы, чтобы избежать возможных проблем в будущем.

Что делать после покупки квартиры

Собственная квартира – это серьезное приобретение, поэтому важно соблюсти все этапы правильного вступления в права собственности. Мы расскажем все, что вам нужно знать и сделать, если вы только что купили квартиру.

Документы на собственность

Начать лучше всего с проверки пакета документов, которые должны быть у вас на руках:

• договор купли-продажи – это основной документ, который отражает ваше право на владение данной недвижимостью;
• акт передачи квартиры;
• выписка из БТИ;
• справка, где подтверждается отсутствие задолженностей за квартиру;
• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт – техническая документация, где прописывается общая площадь квартиры.

Эти документы являются основными, и они должны быть у каждого собственника. Для всех последующих действий нужно предъявлять именно этот список документов, и лучше хранить их в одном месте.

Помимо перечисленных свидетельств, вам нужно оформить еще ряд документов при покупке квартиры на вторичном рынке. В первую очередь получите выписку с лицевого счета и заключите договоры с обслуживающими организациями на подключение к сети электроснабжения, водоканалу и общий договор на обслуживание. Далее следует зарегистрироваться по новому месту жительства и получить выписку о прописке.

Как правильно оформить квартиру с вторичного рынка

После приобретения квартиры на вторичном рынке, необходимо выполнить ряд действий, чтобы комфортно обустроиться на новом месте. Сначала получите выписку с лицевого счета – для этого нужно отправиться в Расчетный кассовый центр и обратиться на правах собственника жилья. Выписка может подтвердить, что на момент вступления в право собственности у вас нет долгов.

Смена прописки – это следующий шаг, который нужно совершить после переезда на новое место. С этой целью нужно отправиться в Федеральную миграционную службу и подать уведомление о смене месте жительства. Важно уложиться в семидневный срок после выписки со старой квартиры. Если вы не успеваете посетить миграционное отделение, можно сделать это в МФЦ, в отделении почты России или использовать ресурс Госуслуги.

Следующий этап заключается в том, что вам нужно заключить новые договоры с обслуживающими компаниями. Найдите компанию, за которой закреплен ваш дом, и обратитесь к ней для заключения такого договора. Как правило, для оформления подключения к сети энергоснабжения нужно посетить другую инстанцию. Водоканал отвечает за поставку горячей и холодной воды, так что для подключения к этой сети также придется заключить отдельный договор. Советуем выполнить все эти действия в семидневный срок после регистрации договора купли-продажи. При необходимости вам нужно перезаключить договор с провайдером интернета, подключить телефон или поставить квартиру на охрану.

Что делать, если вы купили квартиру в ипотеку

Процесс переоформления квартиры на вторичном рынке, которая была куплена в ипотеку, не отличается от сценария для покупок за собственные средства. Однако в этом случае добавляется еще один пункт – документация от банка.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, вы обращаетесь в банк, и именно это учреждение становится третьим лицом в вашей сделке. После оформления ипотеки нужно обязательно взять в отделении банка договор и график платежей – это основные документы, в которых закреплены ваши отношения с финансовым учреждением.

Далее поступаем по инструкции, которая дана выше, и обходим все инстанции, заключая нужные договоры. Кстати, если у вас газовая плита, нужно посетить учреждение, отвечающее за подачу газа, и заключить договор с предприятием отдельно от других обслуживающих контор.

Полезный совет – после покупки квартиры вы можете претендовать на получение налогового вычета. Эта возвратная сумма, которая поможет покрыть часть расходов и окупить покупку. Для оформления вычета необходимо обратиться в отделение налоговой службы по месту регистрации и подать заявление с пакетом требуемых документов.

Если вы уже выплатили ипотеку, необходимо снять обременение с жилья. Дело в том, что пока квартира находится в ипотеке, вы не можете совершать с ней определенные действия и не являетесь ее собственником в полной мере. Как только долг перед банком погашен, вы можете спокойно продать квартиру, использовать в качестве залога или подарить. Обременение снимается только после выплаты всей суммы кредита, и для этого необходимо обратиться в Росреестр. В регистрирующее отделение может обратиться сам собственник или представитель банка, в котором была оформлена ипотека. Процесс запускается предоставлением пакета документов, в который входят стандартные бумаги и справка из банка о полном погашении долга. Как только специалисты Росреестра проведут проверку всех сведений, в Свидетельстве о праве собственности появляется отметка о снятии обременения. Данная процедура не требует оплаты государственной пошлины и осуществляется в течение трех дней после обращения. После снятия обременения можно заказать новое свидетельство, но за эту услугу уже придется доплачивать.

Принимаем квартиру в новостройке

Если вы покупаете квартиру в новостройке, добавляется несколько дополнительных этапов оформления. Сначала необходимо оформить акт приема-передачи с застройщиком. Этот документ подписывается после того, как вы внимательно осмотрите квартиру и будете согласны на дальнейшее оформление. Подпись на таком документе означает, что вы осмотрели жилье и согласны со всеми особенностями этой недвижимости. Внимательно пройдитесь по квартире и обращайте внимание на любые мелочи, которые кажутся вам возможными дефектами. Если вас что-то смущает, не бойтесь говорить об этом и указывайте на то, с чем вы не согласны.

Следующий шаг – это обращение в БТИ, где нужно составить кадастровый паспорт жилья. Предварительно необходимо составить заявление на получение такого технического документа и передать пакет требуемых документов. Как правило, от вас потребуется предоставить договор ДДУ при его наличии, акт приема и копию паспорта собственника.

После получения кадастрового паспорта необходимо обратиться в Росреестр, где регистрируется ваше право собственности. Вам выдадут свидетельство, которое является основным документом, подтверждающим право владения. При обращении в Росреестр также потребуется предоставить пакет документов, и через месяц квартира будет внесена в общую базу данных.

Подробно об имущественном вычете

Покупка квартиры – это значительное денежное вложение, поэтому государство предлагает вернуть часть денег за квартиру в качестве имущественного налога. Размер вычета высчитывается индивидуально и зависит от стоимости недвижимости. Если вы покупаете квартиру за собственные деньги, вы можете вернуть 13% от ее стоимости, подтвердив оплату жилья соответствующими документами. В случае жилья, оформленного в ипотеку, вернуть можно 13% от суммы, которая выплачивается по договору. Кстати, при покупке квартиры с черновой отделкой или в строящемся доме можно компенсировать 13% от ремонтных работ.

На получение имущественного вычета имеют право все граждане России, которые ранее не воспользовались такой услугой и платили все налоги после приобретения жилья. Существует ряд ситуаций, когда получение имущественного вычета невозможно. Например, вы не сможете получить эту сумму, если строительство дома велось из средств федерального бюджета или за счет материнского капитала. Под данный закон также не попадают сделки, заключенные между родственниками – когда один супруг продает квартиру другому супругу.

Для получения налогового вычета необходимо предоставить следующие документы:

• справка 3НДФЛ;
• паспорт и ИНН владельца;
• договор купли-продажи жилья;
• акт приема-передачи;
• свидетельство о регистрации права собственности;
• заполненное заявление на налоговый вычет.

Владельцы квартир, оформленных в ипотеку, должны предоставить кредитный договор и справку из банка, в которой будут прописаны все выплаты и проценты. Налоговый вычет может выдаваться в форме освобождения от налогов на доходы в течение определенного периода. Если вы выбрали этот способ выплат, оформлять справку 3НДФЛ не нужно.

Как позаботиться о безопасности жилья

Если вас волнует вопрос безопасности, можно обратиться в охранное агентство и заключить договор на охрану квартиры. В зависимости от того, в каком районе вы живете и как привыкли выстраивать свой рабочий график, охранное агентство предложит несколько вариантов защиты. Оптимальное решение – это подключение сигнализации, которая активируется в то время, когда вас нет дома.

Разумно обратиться в страховую компанию и заключить договор страхования, чтобы обезопасить себя в случае возможных неприятностей. Страховые компании готовы предложить множество пакетов, которые учитывают разные ситуации и опасности. В случае наступления страхового случая вы можете претендовать на финансовое возмещение, что поможет быстрее решить проблемы.

При покупке квартиры на вторичном рынке обязательно поменяйте замки на входной двери. У подобного жилья уже были владельцы, и надеяться только на совесть других людей неразумно. Лучше поменять замки и обезопасить свою квартиру от нежелательного вторжения.

Оцениваем стоимость ремонта

Квартиры на вторичном рынке имеют множество плюсов и минусов, но такая категория жилья продолжает пользоваться большим спросом на рынке. Одна из особенностей квартиры на вторичном рынке заключается в том, что вам придется потратить свое время и деньги на ремонт. Конечно, можно найти квартиру, где вам не придется ничего делать, но некоторые планомерно разыскивают жилье, в котором можно «развернуться» в вопросе интерьера.

Если вы выбрали именно последний вариант, вот несколько советов, которые вам пригодятся:

• Проверьте состояние сети электроснабжения. Электричество – это важная составляющая комфорта, и именно сеть питания часто доставляет множество проблем. Необходимо проверить состояние проводки, целостность и работоспособность розеток и обратить внимание на то, как работают приборы освещения. Если проводка в порядке, и ей можно пользоваться далее, смело приступайте к ремонту. Однако наличие износившихся отрезков или искрящиеся розетки становятся важной причиной для замены всей проводки.
• Продумайте теплоизоляцию. В квартирах на вторичном рынке может быть множество источников потери тепла, которые необходимо обнаружить и исправить. Это может быть открытый балкон и неутепленная лоджия, плохая теплоизоляция пола или старые окна. Эти вопросы следует решить перед началом основного ремонта, чтобы в каждой комнате создать комфортабельную обстановку.
• Подумайте над планировкой. Вносить большие изменения в планировку квартиры нельзя, но некоторые вольности допустимы. Советуем внимательно присмотреться к жилому пространству и решить для себя, в какой квартире вы хотите жить.

Ремонт – это дорогостоящее предприятие, но вы можете создать такой интерьер, который будет отвечать всем вашим эстетическим требованиям, и сохранить его на длительное время.

Подводим итоги

Итак, мы рассказали обо всех тонкостях оформления квартиры после покупки, чтобы вы могли в полной мере почувствовать себя ее владельцем. Важно провести все эти мероприятия в ближайшее время после покупки, чтобы потом спокойно заняться ремонтом и перевозкой вещей. Если вы упустите некоторые детали на первом этапе владения, позже придется оплачивать штрафы или разбираться с задолженностями.

Напомним еще раз, что вам нужно сделать, когда вы купили квартиру:

• Закрепить право собственности. Первым делом необходимо обратиться в Росреестр и получить свидетельство о регистрации права собственности на ваше имя.
• Оформить лицевой счет. Так как вы становитесь новым владельцем квартиры, необходимо перезаключить все договоры и открыть лицевой счет, который будет привязан к вам и к новому жилью.
• Прописаться в квартире. Наличие прописки – это важная составляющая права собственности, так что в течение семи дней после выписки со старого места жительства нужно посетить местный регистрационный орган.
• Заключить договоры с обслуживающими компаниями. Необходимо заключить договоры со всеми коммунальными службами, которые будут оформлены на ваше имя.
• Оформить имущественный вычет. Можно обратиться в местное отделение налоговой службы и получить налоговый вычет, чтобы у вас появились деньги на проведение ремонта.

Если вы не готовы самостоятельно сражаться с бюрократической машиной, можно обратиться к специалистам и поручить им выполнение всех этих действий.

Что делать после покупки квартиры?

Статьи › Что делать если после

Вы купили квартиру — что делать дальше

• Оформить собственность При этом неважно, как вы купили квартиру: за собственные средства или в ипотеку.
• Поменять регистрацию
• Посетить офис УК
• Воспользоваться налоговым вычетом
• Не забудьте про соседей!

1. Что делать сразу после покупки квартиры?
2. Куда идти после оформления квартиры?
3. Как оформить жкх после покупки квартиры?
4. Где нужно зарегистрироваться после покупки квартиры?
5. Нужно ли обращаться в налоговую после покупки квартиры?
6. Когда можно въезжать в квартиру после сделки?
7. Как правильно принять квартиру после покупки?
8. Когда отдают ключи после сделки?
9. Сколько должно пройти времени после покупки квартиры чтобы не платить налог?
10. Какие документы нужны в жэк после покупки квартиры?

Что делать сразу после покупки квартиры?

После покупки квартиры новый собственник должен получить документы, подтверждающие его право собственности из Росреестра, перевести на себя лицевой счет и переоформить договоры с ресурсоснабжающими организациями. Приобретение недвижимости — трудоемкий процесс, требующий проверки множества аспектов.

Куда идти после оформления квартиры?

Первым делом необходимо обратиться в Росреестр и получить свидетельство о регистрации права собственности на ваше имя. Оформить лицевой счет. Так как вы становитесь новым владельцем квартиры, необходимо перезаключить все договоры и открыть лицевой счет, который будет привязан к вам и к новому жилью.

Как оформить жкх после покупки квартиры?

Алгоритм действий:

• Обратиться в ЕРКЦ и оставить заявление о переводе счета на нового владельца.
• Запросить выписку с лицевого счета, чтобы быть в курсе имеющейся задолженности.
• Посетить управляющую компанию и подписать соглашение об обслуживании.
• Перезаключить соглашение с энергетическим учреждением.

Где нужно зарегистрироваться после покупки квартиры?

Оформить собственность на квартиру

Для этого нужно подать договор купли-продажи и все сопутствующие документы в Росреестр. Это можно сделать с помощью банка или через ближайший МФЦ.

Нужно ли обращаться в налоговую после покупки квартиры?

До 31 декабря нужно сообщить в ФНС о приобретенных объектах недвижимости или машинах. С января этого года действуют новые правила, касающиеся неуплаты налога на имущество.

Когда можно въезжать в квартиру после сделки?

Можно ли заехать в новую квартиру сразу после сделки

Да, можно. Все зависит от ваших договоренностей с продавцом. Когда продается свободная от проживания квартира, продавец может передать ключи и подписать акт приема-передачи квартиры в день сделки.

Как правильно принять квартиру после покупки?

О том, что строительство закончено и квартиру можно принимать, Застройщик сообщает дольщику письменным уведомлением о передаче квартиры не менее, чем за две недели до начала процесса передачи (п. 4, ст. 8 ФЗ-214). Уведомление отправляется по почте заказным письмом с подтверждением о вручении.

Когда отдают ключи после сделки?

На практике если квартира жилая (и тут не важно собственник живет или квартиранты) то обычно это около 30 дней с момента сделки. Если же сделка ипотечная и продавец ждет денег, то этот срок может исчисляться и с момента полного расчета.

Сколько должно пройти времени после покупки квартиры чтобы не платить налог?

Через три года после регистрации права собственности продажа квартиры будет без налога. С 1 января 2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 01.01.2016, сокращен до 3 лет.

Какие документы нужны в жэк после покупки квартиры?

Потребуется приложить документы:

• заявление о смене собственника;
• документы, подтверждающие право собственности, например договор купли-продажи;
• паспорт;
• выписку из ЕГРН.

• Где нужно зарегистрироваться после покупки квартиры?
• Как оформить жкх после покупки квартиры?
• Как правильно принять квартиру после покупки?
• Какие документы нужны в жэк после покупки квартиры?
• Куда идти после оформления квартиры?
• Сколько должно пройти времени после покупки квартиры чтобы не платить налог?

Как купить дом у арендодателя

Купить дом, который вы сейчас арендуете

Если вы снимаете дом и вам особенно нравится собственность и окрестности, вполне естественно мечтать о том, чтобы полностью владеть домом и оставаться на месте в обозримом будущем. Проблема в том, что вы не хотите оставаться арендатором навсегда. Так почему бы не подумать о том, чтобы сделать предложение домовладельцу о покупке дома?

Это можно сделать несколькими способами. Вы можете пойти традиционным путем, заключив договор купли-продажи и получив основной ипотечный кредит. Или вы и ваш арендодатель можете договориться об альтернативном соглашении, например о покупке или финансировании продавца. Вот что вы должны знать о своих вариантах и ​​о том, как работает этот процесс.

В этой статье (Перейти к…)

• Покупка у арендодателя
• Как купить арендуемое жилье
• Варианты ипотеки
• Этапы покупки
• Аренда домов с выкупом

Могу ли я купить дом, который снимаю, у арендодателя?

Если вы заинтересованы в покупке арендуемого вами дома, сначала спросите своего арендодателя о возможности покупки у него. Нет закона, запрещающего вам спрашивать о продаже, и вы, вероятно, не оскорбите или не разозлите своего арендодателя, спросив. А еще лучше, если недвижимость уже выставлена ​​на продажу, вы можете стать отличным кандидатом на покупку дома. В конце концов, вы уже знакомы с ним и, надеюсь, в хороших отношениях с арендодателем/продавцом.

«Возможна попытка купить арендуемый дом у вашего арендодателя, если недвижимость не выставлена ​​на продажу», — отмечает Джеймс Андерсон, генеральный директор Veritas Buyers в Хантсвилле, штат Алабама. «Вы можете попытаться сделать предложение о доме, но домовладелец может не захотеть его продавать. Если вы заинтересованы в покупке, вы должны поговорить с домовладельцем о своем интересе и попытаться договориться о цене покупки».

Три способа купить дом у арендодателя

Арендаторы могут купить арендуемый дом у своего арендодателя тремя распространенными способами.

1. Купить дом сразу

Первый вариант самый простой. Если вы хотите купить арендуемый дом у своего арендодателя и финансировать его с помощью традиционной ипотеки, вы можете просто сделать предложение. Это проще всего, если дом уже выставлен на продажу, но может сработать, даже если домовладелец не собирается активно его продавать.

«Это было бы похоже на покупку любого другого дома на рынке, но, надеюсь, без необходимости проходить через агентов по недвижимости», — говорит Энтони Мартин, основатель и генеральный директор Choice Mutual и член финансового совета Forbes.

Покупка сдаваемого в аренду дома напрямую означает предложение и переговоры о сделке непосредственно с арендодателем/владельцем. Или, если дом уже выставлен на продажу, это означает работу через агентов по недвижимости, чтобы прийти к соглашению и завершить сделку. Имейте в виду, что это может означать конкуренцию с другими потенциальными покупателями, которые делают предложения.

Лучшее время для попытки покупки арендного жилья у арендодателя, как правило, когда договор аренды подлежит продлению. «На этом этапе вы можете обратиться к арендодателю и выразить свою заинтересованность в покупке недвижимости», — советует Джошуа Хейли, основатель Moving Astute.

2. Изучите вариант покупки

Другая стратегия заключается в том, чтобы договориться о возможности покупки с вашим арендодателем, желательно, когда вы подписываете (или переподписываете) договор аренды. «Здесь вы не обязаны покупать дом, и вам будет предоставлена ​​возможность решить, хотите ли вы это сделать в оговоренное время», — добавляет Мартин.

Это может быть альтернативным вариантом, если вы хотите купить дом, который снимаете, но ваш арендодатель не готов его продать. «Если арендодатель не заинтересован в продаже, вы можете попробовать пересмотреть договор аренды, включив в него возможность покупки. Это даст вам право отказа, если арендодатель решит продать недвижимость в будущем», — добавляет Хейли.

3. Договоры аренды с выкупом

Третий вариант — заключить договор об аренде с выкупом с вашим арендодателем. «При таком соглашении вы и ваш арендодатель заключаете сделку, в которой вы платите определенную сумму выше рыночной арендной платы. Эта сумма будет зачислена на покупку, но только в том случае, если вы в конечном итоге купите недвижимость», — говорит Брюс Эйлион, риелтор и адвокат из Атланты.

По сути, договор об аренде с выкупом позволяет вам вложить капитал в дом, который вы уже занимаете в качестве арендатора, без необходимости получения ипотечного кредита.

Однако соглашения об аренде с выкупом могут быть рискованными. Если вы решите не покупать дом позже, ваш арендодатель может получить всю «дополнительную» арендную плату, которая была бы зачислена на ваш первоначальный взнос. И эти соглашения не сопровождаются защитой прав потребителей, как это делают обычные ипотечные кредиты. Поэтому стоит изучить более традиционный способ покупки, прежде чем переходить к соглашению об аренде с выкупом.

Варианты ипотеки при покупке дома у арендодателя

Если вы покупаете дом напрямую, а не используете опцион на покупку или соглашение об аренде с выкупом, вам, вероятно, потребуется финансирование. Это можно сделать с помощью традиционной ипотечной ссуды или, в некоторых случаях, с помощью жилищной ссуды, предоставляемой продавцом. Последнее известно как «финансирование продавца».

Хотя традиционная ипотека, как правило, безопаснее и доступнее, чем финансирование продавца, не все могут претендовать на нее. И есть отдельные сценарии, в которых финансирование продавца может быть лучшей альтернативой.

Использование ипотечного кредита

«Стандартная покупка дома почти всегда связана с ипотечным кредитом, предоставляемым третьей стороной, например банком, кредитным союзом или ипотечным кредитором», — говорит Мартин Орефиче, генеральный директор Rent To Own Labs.

Если вы выбираете традиционный путь покупки, вы можете подать заявку на участие в любой основной ипотечной программе. Правильный тип кредита для вас будет зависеть от вашего кредитного рейтинга, первоначального взноса и других факторов. Вы можете изучить варианты ипотечного кредита здесь.

Использование финансирования продавцом

Финансирование продавца, с другой стороны, предполагает, что арендодатель/владелец предоставляет финансирование непосредственно арендатору/покупателю. В нем не участвует какой-либо сторонний внешний кредитор.

«Часто это будет функционировать так же, как ипотечный кредит в том смысле, что обычно требуется первоначальный взнос, взимается процентная ставка и указывается срок погашения. Но точные условия финансирования зависят от обеих сторон, и ни у одной из сторон нет столько защиты, если сделка не состоится», — добавляет Orefice.

Ailion отмечает, что владелец может предложить финансирование, потому что у вас есть история платежей и уровень комфорта. «Возможно, что владелец также может принять меньший первоначальный взнос, чем требует банк», — говорит он.

Кроме того, финансирование собственником позволяет обеим сторонам сэкономить на закрытии сделки, которая может составлять от 2% до 5% от общей стоимости дома.

«Финансирование владельца может быть отличной идеей, когда процентная ставка, которую хочет взимать продавец, ниже рыночной, а условия выгодны покупателю. Например, если рыночная ставка составляет 7%, а продавец предлагает финансирование от собственника под 5%, покупателю будет лучше взять финансирование от собственника», — предлагает Хейли.

Этапы покупки дома, который вы арендуете

Планируете ли вы сделать арендодателю предложение о сдаче дома, который вы снимаете? Вот как будет выглядеть процесс покупки дома и какие шаги вам следует предпринять:

1. Проверьте свои варианты финансирования . Получите предварительное одобрение ипотечного кредита от предпочтительного кредитора. «Это даст вам представление о том, сколько денег вы сможете занять для покупки», — говорит Хейли
2. . Сделайте предложение об аренде недвижимости. Работайте через агента по недвижимости, чтобы подать официальное предложение, если сдаваемый в аренду дом уже выставлен на продажу. Если нет, свяжитесь с арендодателем и сделайте предложение напрямую. «Узнайте о рыночной стоимости дома, чтобы договориться о разумной или даже выгодной сделке», — рекомендует Айлион. «Вероятно, лучше всего работать с риелтором, который может представлять вас, помогать вам в определении стоимости и, возможно, вести переговоры о продаже, включая составление договора купли-продажи»
3. Согласовать условия продажи . Включите цену покупки, любой запрошенный ремонт или ремонт, а также график транзакции. Эти данные должны быть изложены в письменной форме в виде договора купли-продажи, который должен рассмотреть юрист по недвижимости.
4. Заказать осмотр дома. Профессионально осмотрите недвижимость опытным жилищным инспектором, чтобы убедиться в отсутствии скрытых нарушений, за ремонт которых вам придется платить после того, как вы вступите во владение.
5. Получите страховку домовладельцев . Это потребуется, если вы используете ипотечный кредит
6. Закрыть сделку. Вы подпишете ипотечные документы в день закрытия, оплатите первоначальный взнос и расходы на закрытие, получите документ и вступите во владение недвижимостью

В конечном счете, если вы покупаете дом по традиционному договору купли-продажи, этот процесс выглядит так же, как и для любого другого покупателя дома.

Понимание аренды домов с выкупом

Важно понимать, что договоры аренды с выкупом — это не то же самое, что покупка дома напрямую или даже использование финансирования продавца. Эти договоренности имеют свои особые правила и риски.

Orefice говорит, что многие арендодатели будут заинтересованы в продаже недвижимости арендатору только по договорам аренды с выкупом. Он объясняет: «В большинстве соглашений об аренде с выкупом первым шагом является уплата единовременной платы за опцион в начале срока аренды. Это будет от 1% до 5% от стоимости дома и, как правило, не подлежит возврату. По сути, это первоначальный взнос, который позволяет вам взять на себя обязательство купить дом в какой-то момент в течение срока аренды».

Он продолжает: «После использования опциона арендаторы, как правило, продолжают платить арендную плату за недвижимость. Однако вся арендная плата, которую они платят с этого момента, и часто вся или часть арендной платы, которую они заплатили до этого момента, будет учитываться при окончательной покупке дома».

Договор аренды с правом выкупа обычно длится от одного до трех лет, в течение которых арендатор имеет право занимать недвижимость, но не владеет ею. «По истечении срока аренды арендатор может приобрести дом по заранее оговоренной цене или отказаться от его покупки и съехать», — говорит Андерсон.

Имейте в виду, что существуют некоторые риски, связанные с договорами аренды с выкупом.

«Для арендатора всегда существует риск того, что арендодатель не выполнит условия договора или что недвижимость может быть продана кому-то другому до истечения срока аренды», — предупреждает Хейли. «Для арендодателя существует вероятность того, что арендатор может повредить имущество или не вносить вовремя ежемесячные платежи».

Кроме того, при аренде с выкупом вы обычно платите более высокую арендную плату, чем за аналогичный дом, который не собираетесь покупать. И если вы откажетесь купить дом по завершении договора аренды, вам, возможно, придется лишиться всего капитала, который вы накопили в собственности.

«Кроме того, если рынок жилья снизится в течение периода аренды, вы можете застрять с домом стоимостью ниже покупной цены», — предупреждает Андерсон.

Ваши дальнейшие действия

Если вы надеетесь купить дом, который сейчас арендуете, поговорите со своим арендодателем о традиционном договоре купли-продажи. Когда вы покупаете дом сразу, вы обычно можете использовать традиционный ипотечный кредит. В большинстве случаев это будет безопаснее и дешевле, чем альтернативные варианты, такие как договоры аренды с выкупом.

В качестве первого шага тесно сотрудничайте с ипотечным кредитором, чтобы получить предварительное одобрение и выяснить, сколько вы можете позволить себе заплатить. Это поможет вам сделать реалистичное предложение вашему арендодателю и доказать, что вы можете позволить себе финансирование для обеспечения безопасности дома.

Покупка дома с арендаторами: краткое руководство

Если вы заинтересованы в покупке дома для использования в качестве основного места жительства или в качестве инвестиционной недвижимости, вполне возможно, что недвижимость в настоящее время занята арендаторами. Если это так, есть несколько вещей, которые вы должны рассмотреть, прежде чем принять решение о покупке. Ознакомьтесь с кратким введением в права арендаторов, обязанности арендодателя и способы ограничения рисков при покупке дома с арендаторами.

Права арендатора

Для начала важно понимать, что продажа недвижимости не меняет условий аренды арендаторами. Подобно сервитутам (и другим договорам), которые «привязаны к земле» — то есть они привязаны к земле, а не к владельцу, — договоры аренды остаются «привязанными» к дому, даже когда право собственности переходит из рук в руки. Вывод: договор аренды, заключенный до того, как вы купили недвижимость, остается в силе даже после того, как вы его закрыли, поэтому вы не можете на законных основаниях повысить арендную плату, изменить положения или соглашения или выгнать арендатора до окончания срока аренды только потому, что вы новый владелец.

Если вы определенно хотите, чтобы жильцы съехали, у вас есть несколько вариантов. Один из них заключается в том, чтобы представить предложение о доме, которое зависит от того, будет ли дом пустым (то есть в нем не будет жильцов), когда вы закроетесь. Это возлагает на продавца бремя либо разрывать договор аренды, либо побуждает арендаторов уйти раньше срока. Если продавец не может (или не хочет) этого сделать, вы можете уйти и начать искать другой дом. Другой вариант – купить недвижимость, а затем расторгнуть договор(ы) аренды, пересмотреть условия или «выкупить» арендатора(ов) самостоятельно. Но в этом сценарии имейте в виду, что арендатор не обязан принимать какие-либо новые условия, если у него есть действующий договор аренды, и вы можете открыть себя для судебного иска, если нарушите договор аренды или попытаетесь принудительно выселить.

Обязательства арендодателя

Как новый владелец, вы наследуете обязательства арендодателя. Большая часть того, чтобы быть арендодателем, поддерживать безопасную и пригодную для жилья собственность для ваших арендаторов. В общем, вы должны (как минимум):

• Поддерживайте все места общего пользования, такие как коридоры и лестницы, в безопасном и чистом состоянии.
• Убедитесь, что элементы конструкции безопасны и не повреждены (полы, стены, лестницы, лифты, крыши).
• Убедитесь, что электрические, водопроводные, отопительные/кондиционирующие (HVAC), вентиляционные и санитарные системы находятся в надлежащем состоянии.
• Убедитесь, что арендаторы имеют доступ к водопроводу, горячей воде и отоплению в разумных количествах в разумные сроки.
• Предоставить контейнеры для мусора и организовать вывоз мусора.
• Управление известными токсинами окружающей среды, включая пыль свинцовой краски и асбест.
• Уничтожение грызунов и других паразитов.

Ваши местные законы могут требовать дополнительных требований в отношении пригодности для жилья — просмотрите их, чтобы убедиться, что вы их соблюдаете. Кроме того, очень важно, чтобы вы прочитали договор аренды, чтобы узнать о любых других конкретных обязательствах, которые у вас могут быть, например, о стрижке газона или оплате коммунальных услуг.

Изменение или расторжение договора аренды

Как правило, если у арендатора есть помесячная аренда, вы (как новый арендодатель) можете расторгнуть договор аренды или увеличить арендную плату до начала нового месяца, при условии, что вы направите соответствующее уведомление (обычно за 30 дней, но это зависит от штата и количества месяцев, в течение которых арендатор занимал недвижимость). Однако, если действует договор аренды с фиксированным сроком (например, на шесть или 12 месяцев), арендатор имеет законное право (в большинстве случаев) занимать дом до тех пор, пока действует договор аренды, независимо от того, кому принадлежит дом. .

Есть несколько случаев, когда договор аренды может быть расторгнут досрочно. Во-первых, если в договоре аренды есть формулировка, указывающая, что владелец (продавец) имеет право расторгнуть договор аренды, если он продает или передает имущество; в этом случае договор аренды может быть расторгнут на законных основаниях, когда вы покупаете дом. Другое исключение — если вы покупаете недвижимость в результате обращения взыскания, и в этом случае вы можете следовать правилам вашего штата в отношении уведомления об освобождении. В штате Вашингтон, например, вы должны уведомить арендаторов за 60 дней об освобождении арестованного имущества, прежде чем вы сможете начать иск о выселении. В некоторых случаях жильцы соглашаются съехать досрочно с предложением «деньги за ключи» от нового владельца, доверенного лица или банка.

Наконец, если вы планируете использовать дом в качестве основного места жительства (а не в качестве сдаваемого в аренду имущества), вы можете использовать процедуру выселения собственника (OMI), чтобы заставить арендатора съехать. Правила для этого различаются в зависимости от штата, но в целом вы должны переехать в дом в течение установленного количества дней после выселения (часто от 60 до 90 дней) и жить в нем в качестве основного места жительства в течение минимального количества лет (часто один год). до пяти).

Практический результат

Важным первым шагом является просмотр документов об аренде перед закрытием, чтобы вы знали, во что ввязываетесь, и чтобы вы могли убедиться, что договор аренды хорошо написан и структурирован в соответствии с местными законами об аренде. Если что-то кажется неправильным, потребуйте, чтобы продавец исправил формулировку в качестве условия вашего закрытия. Также важно получить не только записи о предоплате арендной платы и гарантийном депозите, но и деньги (они должны быть переведены вам в заключительном отчете). Вам, вероятно, придется хранить залог на доверительном счете (в зависимости от вашего штата), а агент по закрытию должен пропорционально распределить текущий арендный платеж между вами и продавцом.