Как приватизировать служебную квартиру. Как приватизировать служебное жилье
Как приватизировать служебную квартиру
Источник фотографииПриватизировать служебную квартиру, переданную на баланс муниципальных органов или оформленную в качестве служебной с нарушением закона, стало проще
Служебное жилье предоставляется для проживания работника (специалиста, служащего) и членов его семьи на период выполнения трудовых или служебных функций.
Согласно действующему законодательству, такое жилье может быть приватизировано, однако оснований для этого не так много. О том, какие категории граждан имеют право приватизировать служебную квартиру и что для этого надо предпринять, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Основания для приватизации служебного жилья
Закон о приватизации устанавливает, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы сами решают, разрешить им приватизацию служебного жилья или нет. Точно такие же полномочия государство предоставляет предприятиям и учреждениям, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд. Иными словами, всё решают собственники и хозяйствующие субъекты.
Из-за существования этой нормы в девяностые годы и в начале двухтысячных многие граждане, проживавшие в служебных квартирах, пытались их приватизировать, но натыкались на отказ собственников жилого фонда, а суды признавали такие отказы законными.
Однако 23 июня 2006 года Верховный Суд России вынес определение № 35-В 06-12, в котором констатировал, что «после принятия решения о включении жилой площади в число служебных… жилое помещение должно быть зарегистрировано в качестве такого в органах государственной регистрации недвижимости».
Эта формулировка фактически указала, что при определенных обстоятельствах (в частности, при отсутствии в Росреестре записи о статусе квартиры) служебное жилье может быть приватизировано. Однако ситуация с приватизацией помещений, уже внесенных в Росреестр в качестве служебных, продолжала вызывать споры. Люди считали, что отказы собственников разрешить приватизацию нарушают их конституционные права.
21 декабря 2004 года Конституционный Суд РФ в определении № 441-О пояснил, что «наделение собственников жилищного фонда или уполномоченных ими органов… правом принимать решения о приватизации служебных жилых помещений — с учетом допустимости общего запрета на приватизацию служебных жилых помещений — само по себе не может рассматриваться как нарушение каких-либо конституционных прав и свобод… граждан». Иными словами, Конституционный Суд России лишний раз подтвердил, что только собственник жилищного фонда решает, разрешить жильцу приватизировать служебную квартиру или нет.
«В настоящее время стало возможным приватизировать служебное жилье, которое ранее находилось на балансе государственного (муниципального) предприятия или учреждения, а потом было добровольно передано органам местного управления в силу каких-либо причин, как то: ликвидации, реорганизации или просто нежелания (невозможности) нести расходы на содержание зданий. В этом случае считается, что гражданин пользуется квартирой по договору социального найма и имеет право на приватизацию. Хотя, как водится, далеко не всегда муниципальные органы идут навстречу гражданам, и тогда дело приходится решать в суде», — рассказывает Олег Сухов.
Порядок приватизации служебного жилья
Оформление бывшего служебного жилья в собственность производится как в досудебном, так и в судебном порядке.
«Перед заключением договора социального найма или приватизацией квартиры необходимо выяснить, кому принадлежало помещение на момент, когда туда вселился гражданин. Для этого следует обратиться в архив и поднять соответствующие документы. После чего нелишним будет уточнить, на основании какого договора вселялись жильцы. Дело в том, что чаще всего граждане въезжают в служебную квартиру на основании договора служебного найма, однако нередко такое жилье предоставляется и по договору социального найма. В последнем же случае появляется шанс приватизировать жилище в досудебном или судебном порядке», — поясняет Олег Сухов.
Если выяснится, что предприятие (организация) не передавало квартиру в муниципальную собственность, отчаиваться не стоит. Следует проверить законность присвоения статуса служебного жилья. Штамп в ордере еще ни о чем не говорит. Прежде всего надо выяснить, как и кем принималось решение о включении жилья в разряд служебного. Присвоение данного статуса производится только уполномоченными на то органами, управляющими государственным, муниципальным или ведомственным жилищным фондом.
Затем необходимо уточнить, когда квартира стала служебной. Такое решение принимается только в период до предоставления ее жильцу. И, наконец, недвижимость должна быть зарегистрирована в качестве служебной в Росреестре.
Если же хотя бы одно из перечисленных условий не соблюдено, то квартира считается занимаемой на основании договора социального найма, а следовательно, можно начинать процесс приватизации. Собственники в большинстве случаев передавать жилье гражданину отказываются, а потому вопрос приходится решать в суде.
Выводы и перспективы
Приватизировать служебную квартиру, переданную на баланс муниципальных органов или оформленную в качестве служебной с нарушением закона, стало проще. Кроме того, 6 сентября 2013 года в Государственную Думу был внесен законопроект «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и статью 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"». В случае принятия он позволит министерствам и ведомствам не передавать жилье на баланс муниципальных органов, а сразу разрешать его приватизацию.
Планируется, что под эту программу подпадут граждане, имеющие необходимую выслугу лет и не привлекавшиеся к уголовной и дисциплинарной ответственности, а также те, кто не был замечен в ненадлежащем исполнении своих обязанностей. Это педагоги, медики, научные сотрудники, служащие государственных и муниципальных учреждений социальной защиты, спортивных и культурных организаций, а также работники почты. Перечень категорий граждан будет постоянно расширяться, рассказал Олег Сухов.
news.ners.ru
: Автор Олег Сухов :: Дни.ру
Приватизация служебного жилья до сих пор интересует россиян, так как многие из них проживают в ведомственных квартирах. О том, как сегодня оформить в собственность подобные помещения, рассказывает наш колумнист – адвокат Олег Сухов.
Служебное жилье - это недвижимость (квартира или дом), предоставляемая работодателем на основании договора найма служебного помещения работнику (и его семье) для проживания, в связи с выполнением трудовых функций. После окончания трудового договора помещение возвращается работодателю. Как правило, служебное жилье находится в государственной или муниципальной собственности. Оно числится за министерствами, ведомствами и отраслевыми организациями. Встречаются также помещения, принадлежащие коммерческим компаниям.
Самый легкий и распространенный вариант приватизации служебного помещения – это перевод в муниципальную собственность и заключение договора социального найма. В 90-е годы почти все предприятия перевели жилищные фонды на баланс местных властей. Так расстались с основной частью служебных квартир ЗИЛ, ВАЗ, ГАЗ, авиационные предприятия, институты, железные дороги и так далее. В России появились миллионы собственников, владеющих бывшим служебным жильем. Например, некоторые многоэтажки Балашихинского микрорайона "Заря" когда-то входили в специализированные фонды, а сегодня квартиры в этих домах находятся в частной собственности.
Справедливости ради скажу, что массовые волны приватизации служебного жилья по такому способу уже сошли на нет. Их пик пришелся на 90-е и "нулевые" годы.
Согласие собственника на приватизацию
Сегодня нет массового перевода служебных квартир на баланс муниципалитетов. Поэтому осталось только два варианта оформления собственности: согласие предприятия и судебное решение. При этом, согласие может быть получено как во внесудебном порядке, так и в ходе судебного процесса. В первом случае комиссия по приватизации предприятия или организации дает положительное заключение, подписывает договор с нанимателем, а затем направляет в Росреестр заявление о прекращении зарегистрированного права. Но этот вариант уже почти не встречается. В основном окончательное решение принимает суд.
Так в начале этого года семья, проживающая в Новосибирске, подала иск и потребовала приватизировать служебную квартиру, принадлежащую Сибирскому отделению академии наук и закрепленную за ЖКХ Новосибирского научного центра. Представители ЖКХ и академии в судебное заседание не явились. Они просто прислали отзывы, в которых сами же просили удовлетворить заявление и согласились с приватизацией. В этой ситуации судья признал право общей долевой собственности за всеми членами семьи.
Приватизация через суд при возражениях собственника
Тоже распространенный вариант. Предприятие не соглашается на приватизацию, и жильцы подают иск. Положительное решение в этом случае зависит от многих факторов. Возможность стать хозяином квартиры возрастает, если она не зарегистрирована в Росреестре в качестве служебной и жители вселились по договору социального найма. Если же объект числится в ЕГРП, как специализированное помещение, а наниматель подписал договор служебного найма, то шансы на приватизацию резко падают.
Так Западно-сибирское отделение РЖД предоставило служебную квартиру семье Иваниных по договору социального найма (Решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-5431/2015 от 11.12.2015 года). При этом в ЕГРП не было сведений о служебном статусе объекта. Через несколько лет Иванины решили приватизировать жилье, однако работодатель им отказал. Тогда жильцы обратились в суд, который признал за ними право на приватизацию.
Отказы в приватизации служебной квартиры
Если жилище находится на балансе ведомства (министерства или предприятия), а с работником заключен договор служебного найма (или выдан подобный ордер), то такой объект фактически невозможно приватизировать. Например, в 2015 году жительница города Сальска в Ростовской области, обратилась в суд с иском к Министерству обороны и казенным учреждениям Южного военного округа. Она потребовала, чтобы судебный орган разрешил приватизировать служебную квартиру. Однако суд отказал истице. Мотивируя свое решение, судья отметил, что спорное жилище не является муниципальным и находится на балансе военного ведомства. Кроме того, казенные предприятия не заключали с истцом договор социального найма, а предоставили ей помещение в связи с исполнением трудовых обязанностей.
Кстати, не всегда можно приватизировать и помещения, принадлежащие местным властям. Так, семья Швец из города Пущино Московской области обратилась в суд с требованием признать право собственности на служебную квартиру. Супруги получили ее в связи с работой в горбольнице. Какой-то "специалист" внушил истцам идею, что раз квартира находится в муниципальной собственности, то она подлежит приватизации. Однако суд отказал в иске. Оказалось, что хоть квартира и стоит на балансе местной администрации, но она имеет в ЕГРП статус служебной и находится в специализированном жилищном фонде. Подобное жилье предоставляется квалифицированным кадрам на время трудовых отношений с больницами, школами и другими социальными объектами города. Кстати, на стороне истцов в интересах их несовершеннолетних детей выступали представители опеки и попечительства. Но даже это не помогло.
Краткие выводы
Итак, служебное жилье можно приватизировать. При этом дело упрощается, если предприятия в чьем управлении находится помещение согласно на приватизацию. Если же представители собственника отказывают жильцам, то проблема может быть решена в судебном порядке. Правда здесь вступают в силу различные нюансы: дата заключения договора найма и его вид, характеристика сведений о квартире в ЕГРП, тип балансодержателя объекта, регион приватизации и так далее. Поэтому не стоит доверять рекламе некоторых юридических и риелторских компаний, гарантирующих стопроцентную приватизацию жилья. Каждый случай сугубо индивидуален. Лучше обратиться к адвокату для предварительной консультации. В противном случае можно потерять время и деньги.
www.dni.ru
Порядок приватизации служебного жилья
Содержание статьи:
Вопрос о приватизации служебного жилья всегда решался сложно, чаще всего требовалось судебное рассмотрение проблемы. Поскольку бесплатная приватизация в очередной раз продлена на два года, у заинтересованных граждан появилось дополнительное время для решения своего вопроса. В настоящее время служебную недвижимость можно перевести с собственность, если она передана на баланс муниципалитета или статус служебной квартиры оформлен с нарушением правил.
Основные вопросы по приватизации служебного фонда
Служебная квартира предоставляется работнику на время выполнения трудового договора. Возможность перевода в собственность решается владельцем хозяйствующего субъекта. До 2006 года подавляющее большинство попыток приватизировать недвижимость натыкалось на официальный отказ юридического владельца. Затем был принят закон о приватизации служебного жилья, согласно которому объект должен быть зарегистрирован в данном статусе в государственном регистрационном органе. Отсутствие сведений о служебном статусе объекта равносильно признанию его муниципальным.
Подобная формулировка указала на то, что при отсутствии записи граждане имеют право стать собственниками занимаемой недвижимости. Ситуация с квартирами, внесенными в реестр, намного сложнее. Существует возможность стать владельцем, если первоначально объект был муниципальным, затем передан городом во владение хозяйствующего субъекта, в таком статусе был внесен в реестр.
В таком случае считается, что объект занимается гражданами по договору социального найма и может стать собственностью. В любом случае, при досудебном или судебном рассмотрении вопроса, начинать решение вопроса следует с выяснения истории квартиры, что можно сделать с обращения к городским архивам.
Постановление о приватизации служебного жилья принимает суд, который может обязать администрацию города принять на баланс спорный объект. Иногда граждане имея на руках ордер на жилплощадь, больше никаких договоров не заключали, не знают, кому принадлежит занимаемая площадь, по какому устанавливающему документу они оплачивают коммунальные услуги. Бывает, что квартира принадлежит организации, но жильцы платят по договору социального найма с муниципалитетом.
Многие запутанные ситуации связаны с тем, что до приватизации существовал закон, по которому, проработав 10 лет и не имея взысканий, работник не мог быть выписан с занимаемой площади. Гражданин сохранял за своей семьей право на проживание и после реорганизации, упразднения предприятия. Поэтому все сложные случаи следует разбирать с точки зрения первичной принадлежности объекта. Гораздо больше шансов на положительно решение имеют семьи, состоящие на учете в очереди на улучшение жилищных условий, поскольку они имеют право получить социальное жилье.
Порядок приватизации служебной площади
Разрешение на передачу квартиры в собственность решает жилищный департамент, куда следует первоначально обратиться. Если объект будет признан муниципальным, то приватизация проводится на общих основаниях. Если же в ордере на объект указано, что это служебная площадь, то следует проверить документы, поскольку штамп в ордере не всегда соответствует действительности.
По закону, статус служебного жилья мог быть присвоен до заселения, более позднее обозначение статуса является незаконным. Затем следует проверить, существует ли решение исполкома о передаче муниципального жилья в собственность хозяйствующему субъекту. Такое постановление должно находиться в городском архиве, при отсутствии постановления жилью в судебном порядке возвращается статус городского.
Узнавать историю жилплощади с момента ввода в эксплуатацию предстоит в любом случае, при судебных разбирательствах или обращении в городскую администрацию. На руках у соискателя должен быть технический паспорт на квартиру, выписка из государственного реестра, справка о лицевом счете. Первоначально следует обратиться в департамент, при отказе в приватизации пишется исковое заявление в суд.
Следует учитывать, что при разводе бывший супруг или супруга могут быть выписаны, невзирая на то, что прожили в квартире более 10 лет. Право на приватизацию сохраняется за детьми, даже в том случае, если они в последние шесть месяцев были выписаны.
Иск может быть обращен владельцу объекта, отказывающемуся передавать жилье на баланс города, или к муниципалитету, отказывающемуся его принять. Третий вариант искового требования предусматривает указания на неверное оформление и присвоение статуса служебного жилья. В последнем случае шансов на положительное решение вопроса больше всего. Согласно закону, одного желания проживающих недостаточно, право на приватизацию придется отстаивать с привлечением всех доказательств и участии в процессе заинтересованных лиц.
Приватизация служебного жилья в Москве облегчена после принятия постановления № 711 в редакции от 2011 года. Согласно закону, граждане, прожившие на площади более 10 лет, имеют право на перевод квартиры в собственность. При этом учитываются нормативы занимаемой площади, все что выше разрешенного, может быть выкуплено по договору с жилищным департаментом.
Разрешено оформлять рассрочку платежа и использовать ипотечное кредитование. В случае отказа от оплаты превышающей норматив площади, гражданам предоставляется иная недвижимость, соответствующая разрешенным нормам на одного члена семьи.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
Консультация бесплатна!
alljus.ru
Как приватизировать служебную квартиру
Основания для приватизации служебного жилья
Закон о приватизации устанавливает, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы сами решают, разрешить им приватизацию служебного жилья или нет. Точно такие же полномочия государство предоставляет предприятиям и учреждениям, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд. Иными словами, всё решают собственники и хозяйствующие субъекты.
Из-за существования этой нормы в девяностые годы и в начале двухтысячных многие граждане, проживавшие в служебных квартирах, пытались их приватизировать, но натыкались на отказ собственников жилого фонда, а суды признавали такие отказы законными.
Однако 23 июня 2006 года Верховный Суд России вынес определение № 35-В 06-12, в котором констатировал, что «после принятия решения о включении жилой площади в число служебных… жилое помещение должно быть зарегистрировано в качестве такого в органах государственной регистрации недвижимости».
Эта формулировка фактически указала, что при определенных обстоятельствах (в частности, при отсутствии в Росреестре записи о статусе квартиры) служебное жилье может быть приватизировано. Однако ситуация с приватизацией помещений, уже внесенных в Росреестр в качестве служебных, продолжала вызывать споры. Люди считали, что отказы собственников разрешить приватизацию нарушают их конституционные права.
21 декабря 2004 года Конституционный Суд РФ в определении № 441-О пояснил, что «наделение собственников жилищного фонда или уполномоченных ими органов… правом принимать решения о приватизации служебных жилых помещений — с учетом допустимости общего запрета на приватизацию служебных жилых помещений — само по себе не может рассматриваться как нарушение каких-либо конституционных прав и свобод… граждан». Иными словами, Конституционный Суд России лишний раз подтвердил, что только собственник жилищного фонда решает, разрешить жильцу приватизировать служебную квартиру или нет.
«В настоящее время стало возможным приватизировать служебное жилье, которое ранее находилось на балансе государственного (муниципального) предприятия или учреждения, а потом было добровольно передано органам местного управления в силу каких-либо причин, как то: ликвидации, реорганизации, или просто нежелания (невозможности) нести расходы на содержание зданий. В этом случае считается, что гражданин пользуется квартирой по договору социального найма и имеет право на приватизацию. Хотя, как водится, далеко не всегда муниципальные органы идут навстречу гражданам, и тогда дело приходится решать в суде», — рассказывает адвокат Олег Сухов.
Похожая ситуация возникает, и когда государственное (муниципальное) предприятие было акционировано или иным образом реорганизовано в коммерческое, но при этом, как говорится, «забыло» передать муниципалитету свой жилищный фонд или же сами местные органы власти не желают брать его на баланс. В таком случае человек вправе требовать заключения с ним договора социального найма и дальнейшей приватизации жилого объекта.
Порядок приватизации служебного жилья
Оформление бывшего служебного жилья в собственность производится как в досудебном, так и в судебном порядке.
«Перед заключением договора социального найма или приватизацией квартиры необходимо выяснить, кому принадлежало помещение на момент, когда туда вселился гражданин. Для этого следует обратиться в архив и поднять соответствующие документы. После чего нелишним будет уточнить, на основании какого договора вселялись жильцы. Дело в том, что чаще всего граждане въезжают в служебную квартиру на основании договора служебного найма, однако нередко такое жилье предоставляется и по договору социального найма. В последнем же случае появляется шанс приватизировать жилище в досудебном или судебном порядке», — рассказывает адвокат Олег Сухов.
Если выяснится, что предприятие (организация) не передавало квартиру в муниципальную собственность, отчаиваться не стоит. Следует проверить законность присвоения статуса служебного жилья. Штамп в ордере еще ни о чем не говорит. Прежде всего надо выяснить, как и кем принималось решение о включении жилья в разряд служебного. Присвоение данного статуса производится только уполномоченными на то органами, управляющими государственным, муниципальным или ведомственным жилищным фондом. Затем необходимо уточнить, когда квартира стала служебной. Такое решение принимается только в период до предоставления ее жильцу. И, наконец, недвижимость должна быть зарегистрирована в качестве служебной в Росреестре. Если же хотя бы одно из перечисленных условий не соблюдено, то квартира считается занимаемой на основании договора социального найма, а следовательно, можно начинать процесс приватизации. Собственники в большинстве случаев передавать жилье гражданину отказываются, а потому вопрос приходится решать в суде.
Добровольное согласие собственника на приватизацию служебного жилья
«Обычно этот вариант практикуется с жилищным фондом, который принадлежит Министерству обороны, МВД, МЧС и другим силовым органам, но иногда встречается и в гражданской службе, особенно если человек отработал определенное число лет по специальности, имеющей важное народно-хозяйственное значение, — комментирует Олег Сухов. - Делается это так: гражданин направляет в организацию или ведомство, которому принадлежит жилье, заявление с просьбой передать помещение на баланс местных органов власти. Ведомство соглашается, и квартира уходит в муниципальный фонд, после чего приватизируется».
Выводы и перспективы
Приватизировать служебную квартиру, переданную на баланс муниципальных органов или оформленную в качестве служебной с нарушением закона, стало проще. Кроме того, 6 сентября 2013 года в Государственную Думу был внесен законопроект «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и статью 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"». В случае принятия он позволит министерствам и ведомствам не передавать жилье на баланс муниципальных органов, а сразу разрешать его приватизацию. «Планируется, что под эту программу подпадут граждане, имеющие необходимую выслугу лет и не привлекавшиеся к уголовной и дисциплинарной ответственности, а также те, кто не был замечен в ненадлежащем исполнении своих обязанностей. Это педагоги, медики, научные сотрудники, служащие государственных и муниципальных учреждений социальной защиты, спортивных и культурных организаций, а также работники почты. Перечень категорий граждан будет постоянно расширяться. И, наконец, следует напомнить, что, занимаясь приватизацией служебного жилья, необходимо привлечь квалифицированного юриста, адвоката. Это все-таки сложный процесс, в котором без помощи профессионала никак не обойтись», — комментирует адвокат Олег Сухов.
_______________________________________________________________________________
«Юридический центр адвоката Олега Сухова»
«Юридический центр адвоката Олега Сухова» был основан в 2006 году, когда под руководством одного из ведущих московских адвокатов – Олега Сухова – объединилась команда специалистов, готовых прийти на помощь в самых сложных правовых ситуациях.
«Юридический центр адвоката Олега Сухова» сегодня – это сформировавшийся бренд с высокой профессиональной репутацией и широким спектром предоставляемых услуг (от юридического обслуживания и всестороннего правового сопровождения до финансового консалтинга).
К обслуживанию клиентов привлечены юристы и адвокаты, которые специализируются в различных областях права. В своей работе по защите прав граждан и представителей бизнеса адвокаты тесно взаимодействуют с различными государственными структурами, а также с правоохранительными органами, что помогает быстро находить оптимальные способы решения сложных задач, даваемых клиентом.
web-сайт: http://advokatsuhovoleg.ru/
www.stroyorbita.ru
