Как правильно выбрать коммерческое помещение для покупки или аренды? Коммерческие помещения
Как правильно арендовать и выбирать коммерческие помещения для бизнеса
Как правильно арендовать и выбирать коммерческие помещения для бизнеса. Советы дает Головкевич Владимир Павлович, руководитель отдела маркетинга компании NewLifeGroup
Как известно, от выбора коммерческого объекта для аренды в значительной степени зависит эффективность, развитие бизнеса, отношение клиентов и сотрудников офиса. И никто не может лучше знать об особенностях коммерческой недвижимости, чем сам собственник. Потому для разъяснений некоторых тонкостей выбора коммерческого помещения был приглашен руководитель отдела маркетинга в компании New Life Group Головкевич Владимир Павлович.
- Владимир Павлович, с чего следует начать выбор коммерческой недвижимости, к примеру, если у предпринимателя нет обширного опыта в данном вопросе?
- Прежде всего, определитесь в главном вопросе, а именно, выборе типа недвижимости, который необходим бизнесу. Это может быть офис, торговое помещение, склад, популярностью пользуются универсальные помещения. Многие предприниматели переоборудуют жилые квартиры, но такой вопрос не всегда эффективен, к тому же требует значительных финансовых и временных затрат, в среднем для переоборудования, переоформления квартиры понадобится около года.
Искать коммерческую недвижимость можно самостоятельно, либо с риелтором. Однако в сотрудничестве с риелтором придется потратить некоторые финансовые средства на оплату его услуг, это определенный процент от сделки. Менее удобно и практично, но более дешево искать свободные объекты коммерческой недвижимости самостоятельно, либо подключив знакомых. Этот вариант также вполне реален, важно правильно определить ценовую политику рынка недвижимости в определенном округе, районе.
- Повлияет ли расположение офиса, торговой точки на продвижение бизнеса?
- Несомненно! Объект должен находиться в месте с большой пешеходной, транспортной проходимостью. Именно потому значительной популярностью пользуются бизнес-центры, к тому же они предполагают узкую специализацию, что удобно клиенту. Рядом с объектом очень рекомендовано наличие места парковки, удобный подъезд, желательна охрана парковки. Если выбираются производственные цеха, где редко появляются клиенты, можно рассматривать удаленные от центра районы, но учитывать удобство проезда для сотрудников, потому хорошим решением станет наличие в непосредственной близости станции метро.
- Расположение и оборудование самого офиса, полагается, тоже вопрос не из последних.
- Действительно, устройство офиса и вид из окна определяет удобство сотрудников, клиентов, возможность контроля за работой для руководителя. При выборе помещения рекомендую руководствоваться штатом сотрудников, направлением деятельности. К примеру, если не предполагается частое посещение офиса клиентами, стоит выбирать проекты, близкие к квадрату, они позволяют на небольшой площади разместить много оборудования и сотрудников. Количество кабинетов не критично, это может быть одно помещение, современные мобильные перегородки помогут легко разделить его на секции. Если же предусматривается частое посещение клиентов, можно выбирать офис с коридором, он позволяет обустроить зону встречи клиента, разделить кабинеты в зависимости от деятельности.
В любом офисе обязательно должна присутствовать телефония, интернет, желательно оптико-волоконная связь, без таких удобств современный бизнес просто невозможен. Инженерные сети должны располагаться так, чтобы обеспечить доступ к соединению любому сотруднику, желательно без удлинителей, переходников, которые ухудшают внешний вид, пожарную безопасность. Не последний по важности вопрос заключается в ремонте офиса. Если ремонт еще не проведен, важно уточнить, кто будет его выполнять, оплачивать, каковы сроки исполнения работы.
Обратите внимание на высоту потолков, от этого зависит качество воздуха в закрытом помещении, наличие кондиционирования. В некоторых случаях собственники самостоятельно устанавливают центральное кондиционирование, вентиляцию, при установке локальных кондиционеров чаще надеются на арендаторов, но и здесь возможны варианты. Обслуживание кондиционеров чаще накладывается на арендатора, либо может быть разделено между арендатором и собственником. Внешний вид, ухоженность двора будет иметь немалое значение для клиента.
- Какие вопросы следует заострять при рассмотрении ценовой политики?
- Таких вопросов очень много. Изначально, конечно же, важна непосредственная стоимость аренды. Также в аренду или в качестве дополнительной услуги может рассматриваться размещение наружной рекламы, здесь важно как место установки, так и размеры, особенности.
Еще один важный момент: оговорите с собственником обязанности сторон и распределение затрат при устранении различных поломок, оплату охранных служб и систем, телефонии, интернета. Положительным моментом становится предоставление скидок собственником при долгосрочном сотрудничестве.
-Владимир Павлович, что бы вы хотели посоветовать предпринимателям, выбирающим помещения для аренды?
- Учтите тот фактор, что коммерческая недвижимость становится одним из основополагающих факторов в бизнесе и его развитии. Потому обязательно ответственно подходите к выбору офиса, не стесняйтесь задавать даже довольно щекотливые вопросы. Один не проясненный момент сегодня может вылиться в серию серьезных проблем завтра.
www.cian.ru
что это такое, отличия от жилой, виды, налогообложение
Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.
Понятие и объекты коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость (КН) — это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:
- торговые центры и магазины;
- гаражи, автомойки и автосалоны;
- рестораны и кафе;
- гостиницы и хостелы;
- бизнес центры и офисы и проч.
К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.
Отличия коммерческой недвижимости от жилой
Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:
- Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
- Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.
Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.
- Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
- Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.
Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.
5 групп коммерческой недвижимости
Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:
| Тип КН | Применение КН |
| Свободного назначения | К таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов. |
| Торговый | Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч. |
| Офисный | Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам. |
| Индустриальный | К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады. |
| Социальный | Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи. |
Стоимость
Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:
- площади;
- места расположения;
- состояния помещения;
- окружающей инфраструктуры.
Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.
При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).
Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.
Налогообложение
Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:
- Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.
Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.
- Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
- Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
- Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.
При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:
- категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
- характеру имущества, например, государственному или муниципальному.
В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.
Экспертиза коммерческой недвижимости
Такая процедура проводится в разных случаях, включая:
- оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
- осуществление приватизации;
- разрешение спорных моментов;
- передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
- сдача имущества в аренду или доверительное управление;
- оптимизация налогообложения;
- перераспределение долей между собственниками и проч.
Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.
Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:
- Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
- Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
- Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.
Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.
Видео: Рынок коммерческой недвижимости
Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:
Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.
2realtor.ru
Коммерческая недвижимость - это что такое?
Может быть, это будет странно, но на сегодняшний день не каждый сможет ответить на такой вроде как простой вопрос, что такое коммерческие объекты. Обычные словари не позволяют получить точное определение распространенного на сегодня понятия. Коммерческая недвижимость — это один из видов собственности, который может состоять из нескольких подвидов: офисной, складской и промышленной недвижимости, торговых объектов.
Такое определение, как «коммерческая недвижимость», вошло жизнь не так давно и все еще находится на стадии разработки. На сегодняшний день проекты, связанные с коммерческой недвижимостью, являются одними из наиболее прибыльных инвестиционных объектов.
Критерии привлекательности
Оценивая рынок коммерческой недвижимости, обращают внимание на основные критерии привлекательности объектов, а именно:
- Месторасположение — наиболее привлекательным вариантом является центр города с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой вокруг.
- Грамотно разработанный проект здания, в котором учтена парковка, кондиционирование воздуха и видеонаблюдение, доступ во двор и т. д.
- Современный интерьер помещений — наличие нескольких комнат, аккуратный косметический ремонт, удобное расположение межкомнатных перегородок, панорамные окна.
Прибыль от реализации различных объектов коммерческой недвижимости привлекает большое количество инвесторов, которые полностью основывают свой бизнес на этом типе объектов, сдавая в аренду огромные пространства, как мелким предпринимателям, так и крупным компаниям.
Выбор объекта коммерческой недвижимости
Самый важный вопрос, который следует уточнить перед покупкой коммерческой недвижимости, — это доход и риски. Прогноз желательно составить на 2-3 года вперед, потому что, согласно статистике, первый год тратиться на полное оформление помещений, второй — на строительные и ремонтные работы, а третий — на построение бизнеса.
Даже многие специалисты в области менеджмента и консалтинга не могут дать определенного ответа на вопрос о том, как проводить анализ коммерческой недвижимости, как прогнозировать риски и прибыльность. Это связано с тем, что необходимо учитывать слишком много нестабильных факторов: обменный курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическую ситуацию и т. д.
Если кратко сформулировать, есть три основных варианта обеспечения прибыльности бизнеса, а именно:
- 1 путь — улучшение коммерческой недвижимости, когда направленность текущего бизнеса не меняется. Например, владелец, купив офис класса С, реконструирует его в офисе класса А.
- 2 путь — перепрофилирование коммерческой недвижимости, в которой владелец полностью меняет профиль купленного помещения, например, вместо бара будет фитнес-центр.
- 3 путь — бизнес с нуля, когда владелец строит или полностью реконструирует помещения для дальнейшей организации бизнеса в нем, например, путем перевода жилых помещений в нежилые помещения с последующим лизингом в магазин или парикмахерскую.
Офисная недвижимость
Офис — это коммерческая недвижимость, с помощью которой возможно получать доход по всем направлениям. Например, выпускать конкретная услуга или продукт, которые будут использоваться в будущем, позволяя сформировать экономику отдельно взятого сегмента рынка.
Исходя из этого определения можно понять, что офисная недвижимость все-таки считается является востребованным видом коммерческой недвижимости в Москве и других крупных городах России. Для развития бизнеса люди постоянно должны покупать или сдавать в аренду офисы, а это означает, что стоимость офисной недвижимости будет неизменно увеличиваться, и все большие площади будут выделены для ее строительства.
Очень сложно дать четкое определение концепции офисной недвижимости, потому что при этом типе объектов можно иметь в виду практически любое предприятие.
Складская недвижимость
Склады, складские комплексы и помещения — это коммерческая недвижимость, которая является одним из самых молодых рынков в России. И тем не менее развитие этого типа бизнеса становится все более актуальным.
Склад — это помещение или несколько помещений, подготовленных для хранения определенных материальных ценностей. Аренда или покупка современно оборудованного склада теперь является важнейшей задачей для многих крупных компаний и мелких предпринимателей.
Торговая недвижимость
Торговые объекты — это коммерческая недвижимость, которая подготовлена для организации небольших оптовых и розничных продаж товаров и услуг. Коммерческие, а также развлекательные заведения находятся на пересечении рынка недвижимости и других сфер бизнеса в сочетании с торговым и развлекательным бизнесом. Торгово-развлекательный центр или торговый дом — эти объекты известны всем, однако правильная организованная система торгово-развлекательной платформы — это, несомненно, целая наука.
Производственная недвижимость
Промышленная недвижимость и производственные мощности — довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за застоя в производстве России он оставался не до конца изученным, недооцененным и невостребованным. Тем не менее с недавних пор производственные мощности возрождают свою значимость. Важными в этом сегменте являются технопарки, а также проблема реконструкции промышленных зон крупных компаний.
К объектам имущества коммерческого характера можно отнести промышленные здания (склады, строения, где производится управление мощностями) и даже земельные участки, которые используются или планируются быть использованными для промышленного строительства и формирования складов.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в коммерческих целях могут использоваться любые здания, помещения, площадки и земельные участки, не предназначенные для жилых помещений.
Проводя постоянный анализ области коммерческой недвижимости, можно определить потребности рынка, что позволит увеличить его капитализацию. Выбор высокодоходной коммерческой недвижимости — очень сложная задача. С ней может успешно справиться только профессиональный брокер или консалтинговый агент. Но стоит учитывать то, что цена на их услуги по-прежнему очень высокая.
www.nastroy.net
Покупка коммерческой недвижимости: правила, которые надо знать
Антон Кудряшов, Директор по коммерческим вопросам и развитию бизнеса компании Red Development, Москва
- Пошаговый алгоритм приобретения коммерческой недвижимости
- Приобретение коммерческой недвижимости со свидетельством собственности и без: плюсы и минусы
Вне зависимости от того, какую покупку вы планируете и с какой целью (это касается не только приобретения коммерческой недвижимости), вам предстоит сделать такие шаги.
ТОП-6 самых важных статей для руководителя:
Покупка коммерческой недвижимости: пошаговый алгоритм
1. Определение цели покупки. Первый вариант – приобретение с целью получения дохода, например для сдачи в аренду или последующей перепродажи. Второй вариант – покупка для себя (под офис, производство, склад и т. д.).
2. Выбор нужного типа недвижимости. Это может быть склад, производственная площадка, торговое помещение, офис. Также на этом этапе стоит определиться со статусом приобретаемой недвижимости. Возможны два варианта. Первый – приобретение коммерческой недвижимости со свидетельством собственности. В таком случае подписывается договор купли-продажи недвижимости. Второй вариант – приобретение коммерческой недвижимости, на которое свидетельство собственности еще не получено (строящиеся и не введенные в эксплуатацию объекты либо недавно построенные здания, находящиеся в стадии ввода в эксплуатацию). При покупке этой недвижимости подписывается договор соинвестирования или подобный ему.
3. Поиск помещения. На этом этапе определитесь, кто будет заниматься поиском. Лучше обратиться к профессиональным консультантам. Их услуги стоят 1–4% цены приобретаемой недвижимости.
4. Осмотр помещения и знакомство с документами. Стоит обратить внимание на соседние постройки, подъездные пути, близость метро. Важно оценить качество здания (как давно смонтированы коммуникации и инженерные системы и насколько они соответствуют современным стандартам, какая компания и когда строила или реконструировала объект). Также нужно узнать, какие компании располагаются рядом (стоматологический кабинет или, например, учебное заведение – не лучшие соседи для солидного офиса). Выясните, есть ли у здания управляющая компания и насколько она заслуживает доверия. Наконец, обратите внимание на объекты инфраструктуры в здании и по соседству. Изучите правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил права на помещение, и закажите свежие выписки из этих документов.
5. Приглашение эксперта. До заключения сделки по приобретению коммерческой недвижимости покупателю нужно привлечь юристов, которые специализируются именно в области купли-продажи коммерческой недвижимости. Нередко случается, что компании приглашают юристов, специализирующихся в других областях, и те за деньги клиента получают новый для себя опыт. При этом они тратят время обеих сторон сделки и деньги покупателя, который оплачивает услуги, на выяснение якобы важных нюансов и ознакомление с документами, не имеющими отношения к делу; юристы даже не могут внятно объяснить, зачем им эти документы и что из них можно узнать, – им просто нужно создать видимость бурной деятельности. Эксперты должны провести юридический due diligence документов на приобретаемый объект недвижимости и оценить, насколько помещение «чисто», а также внести в договор купли-продажи пункты, защищающие интересы покупателя.
6. Изучение договора купли-продажи. Важные аспекты, на которые следует обратить внимание: как производится оплата, как происходит передача недвижимости, какие штрафные санкции предусмотрены для сторон договора в случае нарушения его условий, а также какие гарантии стороны дают друг другу и какова ответственность за их неисполнение.
7. Подписание договора. Перед заключением сделки договор лучше сшить, чтобы подписями и печатями оказались скреплены сразу все дополнения и приложения. Важно проверить полномочия сторон на совершение сделки, а также наличие всех требуемых одобрений, если договор подписывается с юридическим лицом, либо нотариально заверенное согласие супруга (супруги), если контрагент лицо физическое. На практике об этом документе забывают чаще всего, поэтому, например, наша компания, в первый раз отправляя список необходимых бумаг, всегда предупреждает, что надо непременно получить согласие супруга (супруги) на сделку.
8. Оплата. Ее механизм в особом описании не нуждается. Помните: в банке обязательно потребуют предоставить договор, по которому производится оплата, или хотя бы его копию.
9. Регистрация недвижимости. После подписания договор купли-продажи недвижимости направляют в Росреестр. Эта структура выдает покупателю свидетельство собственности на недвижимость и зарегистрированный договор ее купли-продажи.
Налоги с приобретения коммерческой недвижимости не платятся. Далее, если компания-собственник сама использует помещение, она платит только налог на недвижимость (он небольшой). Если же вы сдаете объект в аренду, предприятие должно платить также НДС и налог на прибыль, поскольку аренда приносит доход собственнику. Если помещение, как это часто бывает, оформлено на индивидуального предпринимателя или физическое лицо, то платится налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Приобретение коммерческой недвижимости со свидетельством собственности и без: плюсы и минусы
В числе преимуществ приобретения коммерческой недвижимости со свидетельством – очевидная юридическая надежность сделки. Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, и покупатель получает свидетельство собственности на приобретенный объект. Есть и ряд иных плюсов – например, возможность предложить приобретенное помещение как залог при получении кредита. Это, кстати, еще один из путей использования недвижимости наряду с размещением на купленных площадях собственной компании, сдачей помещений в аренду и перепродажей.
В случае со строящимися объектами, на которые права собственности еще не зарегистрированы, есть риски, связанные со сложностями при оформлении собственности или вводе объекта в эксплуатацию. Такие затруднения чреваты сдвигом сроков, в которые вы сможете начать использовать недвижимость. А среди плюсов этого варианта – цена: объекты, не введенные в эксплуатацию и потому не имеющие свидетельства собственности, продаются дешевле помещений, права на которые уже оформлены.
Говорит Генеральный Директор
Леонид Гуштуров, Генеральный Директор компании «Комкор» (торговая марка «Акадо Телеком»), Москва
Покупая коммерческую недвижимость, выбирайте объекты, на которых представлены несколько поставщиков услуг связи. Тогда Вы сможете получить адекватное ценовое предложение на телекоммуникационные услуги. Уточните, способны ли операторы, работающие на территории бизнес-центра, сохранить номера телефонов Вашей компании при переезде. Например, «Акадо Телеком», помимо номеров, может также перевести в новый офис IP-адреса и VPN-каналы предприятия. Если на объекте наш узел уже есть, эта операция выполняется в течение нескольких часов. Если же в здании нужно организовать новый узел, то, пока идут работы, мы обеспечиваем переадресацию телефонных звонков на имеющиеся стационарные и мобильные номера клиента. У нас есть опыт решения и более сложных задач. Скажем, при переезде головного офиса сотрудники обычно переводятся в новое здание в течение нескольких дней. В таких случаях «Акадо Телеком» поддерживает бесперебойную работу единой компьютерной и внутрикорпоративной телефонии, а также обеспечивает постоянный доступ всех специалистов к информационным системам компании.
Копирование материала без согласования допустимо при наличии dofollow-ссылки на эту страницу
www.gd.ru
покупка коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость считается проверенным и крайне выгодным инвестиционным инструментом с точки зрения стабильной прибыли и надежности вложения. Это могут быть здания, сооружения, объекты, земельные угодья, участки, обособленные водные объекты, леса, насаждения и даже воздушные и морские суда. Словом, любые объекты нежилого фонда, функциональное значение которых определяется коммерческой выгодой. Продажа недвижимости, и хорошая прибыль, получаемая от сдачи в аренду помещений коммерческой недвижимости вызывает закономерный интерес множества предприимчивых инвесторов, многие из которых выстраивают свою бизнес-модель именно на сдаче в аренду нескольких объектов, получая на выходе впечатляющий доход в сочетании с вложением высокой надежности. Аренда коммерческой недвижимости пользуется высоким спросом. Однако, покупка недвижимости имеет существенный, и пожалуй, ключевой недостаток, а именно – крайне высокий порог входа в эти «двери», поэтому клиентами этого рынка чаще являются представители крупных Компаний. Приобретение торговых площадей и офисов имеет смысл в крупных городах, ближе к центру. Купить недвижимость в пунктах с населением низкой концентрации – все равно, что инвестировать в протез. Производственные и складские помещения могут быть приобретены напротив, подальше от центра. Территориальная разница местонахождения объекта существенно сказывается на его цене. Однако, здесь нужно учитывать затраты на транспортировку, с которыми поможет определиться служба логистики. Критерии выбора объекта недвижимости:
Месторасположение. Это не обязательно должен быть центр города. Почти любая недвижимость в центре хороша по умолчанию и это не новость. Больший интерес вызывают объекты, с просматриваемой перспективой развития инфраструктуры близлежащей территории. Возле объекта может быть запланирована прокладка новой транспортной развязки, торгового центра, стадиона и других социально значимых объектов. Такое «соседство» в будущем однозначно увеличит стоимость приобретенного вами объекта.
Текущее удобство расположения и внутренняя структура. Не лишне осмотреться на предмет наличия автостоянки или места возможного обустройства парковочной зоны. Есть ли удобный подъезд для машин, имеется ли выход во двор, оборудован ли объект системами видеонаблюдения. Обратите внимание какие «соседи» вас окружают: может быть рядом находится завод по изготовлению покрышек или этажом выше живет бабушка-диверсант, которая ненавидит всех предпринимателей. Стоит также выяснить моменты относительно возможных перебоев электроэнергии и воды. Разузнайте, что было на этом месте до вас. Схожая деятельность позволит привлечь ранее имеющуюся базу клиентов к торговой точке.
Цена. Конечно же, вопрос цены в приоритете. На стоимость коммерческой недвижимости влияет ее местонахождение, вид коммерческой недвижимости (об этом ниже), транспортная развязка, наличие парковки, состояние здания («бодрый новострой» или «ветхая вторичка»), возможность установки торгового оборудования или монтажа оборудования производственного, а также возможность перепланировки объекта. Это также может быть залоговое имущество по бросовой цене, или имущество продаваемое ниже своей стоимости ввиду необходимости срочного погашения кредита. Оплата услуг оценки объекта, риэлторские комиссионные, получение справок по возможному обременению и страховка сделки могут быть включены в стоимость объекта недвижимости, а могут рассматриваться отдельно. Эти моменты оговариваются частным порядком. Внимательно следите, чтобы в договоре купли-продажи был недвусмысленно указан статус приобретаемого помещения, иначе вы рискуете приобрести объект, который впоследствии окажется памятником архитектуры, не подлежащим видоизменению. А изменение профиля объекта недвижимости, обусловленное потребностью рынка, может понадобиться для увеличения его стоимости. Стоимость объекта коммерческой недвижимости производится экспертным агентством, которое оценивает недвижимость на основании имеющихся документов при выезде на объект. Стоимость зависит от функционального назначения недвижимости.
Коммерческая недвижимость бывает разного назначения:
Недвижимость свободного назначения. К недвижимости свободного назначения относятся отели, кафе, рестораны, спорткомплексы и прочие объекты, имеющие прямое отношение к сфере обслуживания людей.
Розничная торговля. Предназначена для организации мест оптовой и розничной продажи товаров и услуг. К объектам розничной торговли относятся различные магазины, торгово-развлекательные центры, автосалоны, аптеки, павильоны, киоски, автосалоны.
Офисная недвижимость. Пожалуй, наиболее востребованный вид недвижимости, предназначенный для ведения бизнеса. Это помещения и кабинеты в офисных зданиях, в торговых и деловых центрах.
Производственная недвижимость. Производственные помещения, промышленные предприятия и складские комплексы, которые подходят для хранение габаритных изделий или больших партий товаров, актуальны и широко востребованы предпринимателями.
Социальная недвижимость. Оздоровительные и медицинские центры, бассейны, боулинг-центры, аэропорты, вокзалы и другие социально значимые для населения объекты.
Нежилой фонд. Отдельным пунктом следует указать квартиры, чердачные и подвальные помещения выведенные из состава жилого фонда. При выводе из жилого фонда требуется указывать цель вывода. Т.е. предполагается ли помещение офисного назначения, складское помещение, помещение свободного назначения, под торговые цели и т.д.
Риски при покупке коммерческой недвижимости:
1 В обязательном порядке необходимо убедиться, что вы приобретаете объект капитального строительства, внимательно изучить правоустанавливающие документы и выяснить не был ли переоформлен объект из не капитального в капитальное строительство. Такие объекты суды часто признают незаконными.
Объект, расположенный на земельном участке, не оформленный в собственность, а используемый на правах аренды может быть в одностороннем порядке демонтирован властями без права компенсации. Т.е. органы власти могут попросту не продлить вам договор аренды и вы будете вынуждены снести свой магазин, павильон, или другую недвижимость.
2 Продавец недвижимости после продажи объекта может отозвать заявление о регистрации перехода права собственности и выиграть таким образом время для повторной продажи имущества по доверенности. Выигранного времени хватает на 3–4 повторные перепродажи.3 Есть отличная возможность потерять и недвижимость и деньги, если объект был продан неуполномоченным лицом. В суде сделка будет признана ничтожной, а стороны будут обязаны вернуть друг другу деньги и объект. Однако вернуть получится только указанную в договоре официальную сумму (в случае покупки «черным» налом). Требуйте, чтобы документы подписывал лично (а не по доверенности) собственник объекта, в вашем присутствии и при предъявлении паспорта.4 Недвижимость может находиться в обременении или под арестом. Может быть оформлен кредит под коммерческую недвижимость, когда объект становится залоговым обеспечением под полученный кредит. Продажа обремененного имущества возможна при согласии банка выдавшего кредит. С вами могут заключить договор купли-продажи, когда право собственности на объект еще не зарегистрировано, или же прибегнуть к временному снятию обременений. 5 Вам может достаться объект, который местные органы власти решили снести, чтобы построить на этом месте новые дороги или дома. Собственник узнаёт об этом и быстренько распродается, а вы рискуете получить скромную компенсацию после сноса. 6 Вы можете встретиться с неожиданными сложностями при переоформлении документов на коммуникации. Если прежний собственник по каким то причинам откажет в содействии или выяснится, что какие-то документы по объекту недвижимости содержат ошибки, то переоформление лицевых счетов на коммунальные и эксплуатационные расходы затянется на неопределенный срок, и как следствие, вы столкнетесь с ограничением на использование коммуникаций.
Для разных видов деятельности предусмотрены разные объемы оказываемых эксплуатационных услуг, и зачастую случается так, что услуги эти по независящим причинам не могут быть оказаны, и необходимые для бизнеса коммуникации не могут быть подведены.
7 Эксплуатационные компании могут навязать абсолютно не нужные услуги новому собственнику или же в разы завысить по ним стоимость на предоставление. Вас могут обязать сделать капремонт, выставить счета на оплату мест общего пользования, или навязать услуги охраны по стоимости равные оплате услуг охраны президента.Как видите продажа коммерческой недвижимости, и покупка недвижимости имеет множество технических моментов. В большинстве случаев покупатели рассчитывают на порядочность продавцов и не предпринимают меры предосторожности, направленные на проверку юридической чистоты сделки, и очень зря, поскольку в любых вопросах, касающихся больших денег мелочей не бывает.
nesoridengami.ru
Помощь в выборе коммерческого помещения: покупки или аренды
Один из самых востребованных сегментов рынка недвижимости в нашей стране – коммерческая недвижимость. Тысячи квадратных метров постоянно сдаются в аренду и приобретаются владельцами бизнесов, а инвесторы ищут наиболее выгодные варианты для вложения денежных средств.
Понятие коммерческая недвижимость объединяет в себе различные офисные помещения, магазины и другие торговые площади, площади в новостройках, отведенные под коммерческое использование, производственные и складские помещения и т.д.
Независимо от того, для каких целей Вы ищете недвижимость: чтобы арендовать или купить, вложить денежные средства, Вы должны очень внимательно подойти к выбору.
Разделы статьи:
Критерии выбора коммерческого помещения
Важно учитывать некоторые критерии при выборе коммерческого помещения. Ведь недвижимость будет приносить Вам деньги или работать на имидж компании только в том случае, если она отвечает ряду определенных требований, о которых и поговорим.
Месторасположение недвижимости
Первый критерий, с которого следует начать – месторасположение недвижимости. Для коммерческих помещений разных типов важно наличие различной инфраструктуры.
Так, например, если Вас интересует аренда или покупка недвижимости под офис, позаботьтесь о наличии поблизости обустроенных парковок. Не помешает близость остановок общественного транспорта, наличие продуктовых магазинов и кафе.
Аренда торговых площадей подразумевает наличие большого пешеходного трафика, помещение должно быть в зоне видимости и легкодоступно. Для производственных помещений нередко требуется проходящий рядом железнодорожный путь.
При выборе места обращайте также внимание на престижность района и расположение недвижимости, от этого зависит платежеспособность потребителей, а также лиц, которые будут арендовать Ваши помещения.
Размеры помещения и востребованность на рынке
Выбрав помещение, проанализируйте его востребованность на рынке. По статистике, помещения небольшого размера сдаются гораздо проще и быстрее, чем их собратья, которые могут похвастаться очень большими площадями.
Кроме того, если Вы располагаете достаточно большой суммой, которую готовы инвестировать в недвижимость, лучше всего приобрести несколько маленьких помещений, чем одно большое.
В том случае, если со сдачей в аренду большого помещения могут произойти затруднения, хотя бы одно из нескольких небольших помещений Вы сможете сдать в любой ситуации.
Обратите внимание на строящиеся объекты коммерческой недвижимости. Это одна из возможностей сделать самые выгодные инвестиции. Если купить недвижимость в самом начале строительства, а сразу после сдачи объекта продать, можно сделать прибыль в размере 20-30% от стоимости.
Чем выгодны помещения в новостройках
Кроме того, даже если Вас не интересует продажа недвижимости, помещения в новом офисном здании сдавать гораздо выгоднее и спрос на них выше.
При этом, рассматривая рынок новостроек, не забывайте наводить справки о застройщике. Самое главное удостовериться в его добропорядочности, проверить проектную документацию, правоустанавливающие документы на землю, разрешения на строительство и т.д.
Почитайте отзывы, сделайте так, чтобы у Вас сложилось полное впечатление о репутации застройщика, и вы были уверены, что можете ему доверять.
Не забывайте о том, что приобретаемое Вами коммерческое помещение должно быть конкурентоспособным, иначе оно вряд ли будет приносить прибыль.
Чтобы убедиться в этом, тщательно изучите конкурентную обстановку.
Расчет коэффициент прибыльности объекта
Лучше всего выбирать здание небольшого размера, или небольшое помещение, расположенное в крупном и оживленном районе города. Убедитесь также, что поблизости нет места для строительства новых коммерческих площадей, иначе новостройка может серьёзно повлиять на прибыльность Ваших вложений.
Ну и главное, что необходимо рассчитать – это коэффициент прибыльности объекта. Он рассчитывается на основе стоимости объекта, размеров его площади, и стоимости аренды.
Прибыль с одного квадратного метра помещения должна Вас устраивать и быть как минимум привлекательной, при этом, чем меньше будет стоимость того же квадратного метра, тем лучше.
Следующее, о чем Вы должны договориться с продавцом – это цена. Изучите аналогичные предложения на рынке, достоинства и недостатки помещения, которое собираетесь приобрести.
Вам, как и любому покупателю, выгодно купить как можно дешевле, продавец же будет преследовать свою цель – продать по наиболее выгодной для него цене. Важно прийти к компромиссу, окончательная стоимость должна устраивать обе стороны.
Проверка документации коммерческой недвижимости
Следующим шагом необходимо очень внимательно изучить документы на недвижимость. Именно на этом этапе есть шанс попасть в ловушку мошенников и остаться как без денег, так и без имущества.
Вы должны самостоятельно, либо с помощью независимого юриста изучить документы продавца на недвижимость, удостовериться в том, что он является законным собственником, имеющим все основания распоряжаться объектом.
У него в наличии должны быть все документы, и что немаловажно, они должны быть правильно оформлены.
Требуйте предоставления Вам:
- Сведений о государственной регистрации;
- Технической документации из БТИ;
- Договора на аренду земли, либо документа, удостоверяющего право собственности на землю.
После проверки всех документов и подготовки недостающих, можете переходить к заключению договора купли-продажи или аренды помещения с собственником.
Похожие статьи:
У вас есть вопрос юридического характера?
Звуковая функция ограничена 200 символами
prodatkvartiry.ru
Покупка коммерческой недвижимости выгодно: секреты вложений
Сегодня один из самых выгодных способов инвестирования – вложение средств в коммерческую недвижимость. Предпринимательская сфера постоянно развивается и появляется огромное число новых компаний и организаций, занимающихся различной деятельностью и практически каждой необходимо помещение, в котором они могли бы осуществлять свою деятельность. При этом, не все фирмы заинтересованы в покупке недвижимости, многие – предпочитают арендовать заветные площади. Именно поэтому коммерческая недвижимость может стать не только источником достойного, но и вполне стабильного, постоянного дохода.
Самый важный критерий, на который стоит ориентироваться при инвестировании – это доходность. Чтобы не остаться в минусе, а получать хороший доход от вложенных средств, очень важно грамотно выбрать объект недвижимости, правильно провести сделку и распорядиться своим имуществом.
Разделы статьи:
Этапы выгодной покупки коммерческой недвижимости
На самом деле, весь процесс состоит всего из нескольких шагов:
- Во-первых, Вам следует четко понять какой объект недвижимости, и с какой целью Вы хотели бы приобрести.
- Далее, найти подходящую недвижимость в существующем многообразии предложений.
- В третьих, подготовить все необходимые документы и правильно составить договор. Не забыть, всё внимательно проверить!
- Последний этап – грамотно оформить сделку и зарегистрировать право собственности на вновь приобретенный объект недвижимости.
Каждый из шагов содержит определенные нюансы, давайте разберемся, на что следует обратить особое внимание на всех этапах.
Выбор коммерческого помещения для покупки
Первое, что нужно учитывать будущему собственнику – это цель приобретения недвижимости.
Если вы приобретаете помещение под вполне определенный бизнес – ресторан, офис, склад, магазин и т.д. – оно должно соответствовать особенностям именно этой сферы и выбирать его нужно по критериям, которые окажут непосредственное влияние на окупаемость и доходность.
Если Вы собираетесь сдавать приобретаемое помещение в аренду, либо же его перепродать, то обращать внимание нужно будет на совершенно другой комплекс факторов, которые вместе составляют ликвидность объекта.
Кроме того, если Вы собираетесь при покупке привлекать ипотечные или лизинговые средства, выбирая недвижимость, придется ориентироваться не только на свои запросы, но и на требования, которые может предъявить помещениям кредитная организация или лизинговая компания.
Что касается поиска конкретного объекта для покупки, то здесь Вы вообще ничем не ограничены. Огромное количество предложений по продаже можно найти на просторах Всемирной паутины. Кроме того, существует множество печатных изданий, которые публикуют актуальные предложения.
Будьте готовы потратить много времени на проверку информации, приведенной в этих источниках.
Каждому продавцу интересно как можно быстрее и выгоднее продать недвижимость, поэтому часто достоинства бывают приукрашены, а недостатки тщательно скрывают.
Приготовьтесь сделать много звонков, настройтесь на ведение грамотных переговоров.
Ну и, ничто не даст более полной картины, чем непосредственный осмотр объекта, который Вас заинтересует.
Если Вы хотите в кратчайшие сроки найти подходящий объект и совершить безопасную сделку – обращайтесь к посредникам.
Грамотные специалисты помогут Вам определиться с лучшим вариантом помещения, большую часть работы по просмотрам и обзвонам возьмут на себя, проверят документы и подготовят сделку.
Что касается экономической выгоды – лучше всего приобретать помещения небольшого размера, их, как правило, проще сдать в аренду, а если хватит средств, и Вы можете позволить себе несколько помещений, то и «простоя», если какое-либо из помещений сдать не удастся, не возникнет.
Из существующих вариантов небольших помещений наибольшей популярностью пользуются павильоны и квартиры на первых этажах.
Не забывайте, что место, где находится коммерческое помещение, должно быть достаточно оживленным и людным.
При этом, Вы можете купить квартиру, которая относится к жилому фонду, а уже после покупки перевести её в нежилой. Обратите внимание, что нужно учитывать возможность сделать в неё отдельный вход и необходимую перепланировку.
Как альтернативу нередко рассматривают возможность покупки подвальных помещений. Здесь следует не забывать о существующих ограничениях, например, в подвале нельзя оборудовать продуктовый магазин. Офис без естественного освещения – также довольно странное решение. Однако, такие объекты обходятся гораздо дешевле, чем на первых этажах зданий.
Наиболее оптимальный вариант – купить коммерческие помещения в новостройке. Такая недвижимость не обременена большой юридической историей, не требует больших вложений, особенно если покупать её в начале строительства и нередко сразу же оборудуется всем необходимым, например, тем же отдельным входом.
Чтобы всегда оставаться в плюсе, приобретайте помещения, которые можно использовать в различных целях.
Подготовка договора купли-продажи нежилых помещений
Как и в любом договоре, предусматривающем передачу прав на объект недвижимости, договор купли-продажи на коммерческое помещение должен содержать полное и подробное описание самого объекта, сроки и порядок расчетов по сделке.
Кроме того, важно проверить, а также указать в договоре на основании каких документов продавец владеет недвижимостью.
Убедитесь, что помещение не реконструировалась и в его планировку не вносились изменения без необходимых на то разрешений. В этом Вам поможет техническая документация: фактический план помещения и план, регламентирующийся в документах, должны совпадать.
Если Вы приобретаете отдельно расположенный объект недвижимости, очень важно понять, на каких правах продавец пользуется земельным участком, на котором расположен объект. При покупке объекта, права на участок перейдут Вам в том же объеме, в каком они были у продавца.
Этапы проведения сделки
Первый этап – это подписание предварительного договора, который будет выступать гарантией заключения основного договора и соблюдения всех предусмотренных им условий.
После этого, проверяются полномочия продавца и все документы, юридическая чистота сделки и объекта недвижимости. Убедитесь, что недвижимость не является объектом, на который претендуют третьи лица, и что она не имеет обременений в виде залога или аренды.
Если, например, помещение, которое Вы приобретаете, арендует третье лицо, и оно заинтересовано в продлении договора аренды, Вам с продавцом необходимо договорить на каких условиях будет осуществляться передача арендных платежей с момента перехода права собственности и уведомить об этом арендатора.
В том случае, если помещение обременено залогом, продать его можно только на основании письменного согласия залогодержателя, иначе сделка может быть признана недействительной.
После того, как Вы проверили все нюансы и убедились в чистоте сделки и также подлинности всех документов, можно заключать договор купли-продажи.
Договор покупки на коммерческое помещение должен быть оформлен в письменной форме, а исполнение обязательств по договору: передача денежных средств и передача коммерческого помещения, должно быть зафиксировано в соответствующем акте.
Далее необходимо зарегистрировать договор в отделении Росреестра и перерегистрировать права на недвижимое имущество.
В подтверждение Вашего права Вам будет выдано свидетельство о регистрации.
Похожие статьи:
У вас есть вопрос юридического характера?
Звуковая функция ограничена 200 символами
prodatkvartiry.ru
