Квартиры от застройщиков: Новостройки Нижнего Новгорода — 40 жилых комплексов с ценами от застройщика

ГК «Первый Трест» — квартиры в новостройках от ведущего застройщика Уфы.

Сбросить параметры

Объекты

Список

Карта

Старт продаж

ЖК URBANIСA

Видовые квартиры

Центральная система кондиционирования

Панорамные окна

Квартиры с угловыми окнами

Высота потолков 3 м. (23-25 этажи в Литере 2)

Срок сдачи 1 кв. 2025 г.

ЖК URBANICA — новый уникальный проект для тех, кто стремится исследовать новые горизонты.

Старт продаж

C O N S U L

Панорамные окна

Система централизованного кондиционирования

Окно в ванной

Парадный вестибюль

Закрытый двор без машин

Срок сдачи 1 кв. 2025 г.

дом С O N S U L — создан для тех, кто хочет жить в историческом центре, но любит быть вдали от городского шума и суеты.

Старт продаж

особый дом «СЕНАТОР»

Высокие потолки от 3 до 4,6 м*

6 жилых этажей

Тихий центр города

Эксплуатируемая кровля

Центральная система кондиционирования

Срок сдачи 3 кв. 2023 г.

«Сенатор» – это концепция стабильности и равновесия на фоне стремительно меняющейся жизни.

Старт продаж

ЖК «Новатор»

Видовые квартиры

Спальня с ванной комнатой

Закрытый двор

Центральная система кондиционирования

Уникальная архитектура

Свободная планировка

Срок сдачи 1 кв. 2023 г.

ЖК «Новатор» — идеальный выбор для людей предпочитающих уникальные решения.

Старт продаж

ЖК Grand&Grand

Центр города

Видовые квартир

Квартиры с террасами

Закрытый двор

Теплый паркинг

Срок 3 кв. 2023 г.

ЖК Grand&Grand — грандиозный во всём!

Последние помещения

ЖК «Уфимский кремль»

Продуманные планировки

Деловой центр города

Видовые квартиры

Развитая инфраструктура

Срок сдачи Секции Е — 4 кв. 2021 г.

9 домов сдано

Станьте обладателем недвижимости класса комфорт плюс в самом сердце Уфы!

Дом сдан

Клубный дом «Соты»

Центр исторического города

Круглосуточное видеонаблюдение, охрана

Панорамное остекление фасада

Дом сдан в 2021 г.

Архитектурная звезда Уфы

Дом сдан

КИК «На Успенской»

Тихий центр города

Видовые квартиры

Продуманные планировки

Дом сдан в 2020 г.

Первый клубный квартал в Уфе. В тихом центре города.

Дом сдан

ЖК «Биосфера»

Дом сдан в 2021 г.

Дом сдан

ЖК «Биосфера Высота»

Дом сдан в 2022 г.

Месторасположение
Где угодноДемскийКалининскийКировскийЛенинскийОктябрьскийОрджоникидзевскийСоветскийСоветский район

Стоимость, ₽

---

ПоказатьСвернуть

Группа компаний «Первый Трест»

Современный мир не стоит на месте, он непрерывно развивается, и требует новых решений, изобретений, идей. Стремительно меняется не только облик улиц, городов, стран, но и восприятие пространства людьми. Каждый день, мы используем свой опыт в области архитектуры и строительства для создания новой городской среды, проживание в которой будет положительно влиять на каждого жителя. Наша большая цель сделать Уфу архитектурной столицей России. Осознавая высокую ответственность, мы неустанно совершенствуемся и ведем активную политику продвижения нашего города на федеральном уровне.

Одним из наших неизменных приоритетов является – инновационный подход в разработке и строительстве жилых комплексов и пространств. Каждый свой проект мы стремимся сделать максимально удобным для жильцов. Это находит свое отражение не только в проектировании внешнего и внутреннего пространства жилого комплекса, но и в использовании экологически чистых, высококачественных и прочных материалов. Нам важно, чтобы у каждого нашего дома было имя, история и лицо.  

Мы не просто строим дома, мы строим архитектурную столицу России.

Надежные дома

Более 1 000 профессиональных строителей, которые каждый день трудятся на наших объектах.

Выгодное партнерство

Эксклюзивные условия сотрудничества позволяют нам не только контролировать качество производства материалов, используемых на наших объектах, но и разрабатывать материалы уникальные по своим характеристикам.

Управляющая компания

Наши приоритеты — комфортная среда, безопасность и удобство во всем. Именно поэтому мы передаём жилые комплексы собственной управляющей компании. Ни одна проблема жителей наших домов не останется без внимания и будет решена в кратчайшие сроки!

Аккредитация

Жилые комплексы, строящиеся ГК «Первый Трест» аккредитованы в 22 ведущих банках страны.

Сданные дома ГК «Первый Трест»

Клубный дом «Соты»

Литер 4. Сдан в 2021 году.

ЖК «Уфимский кремль»

Литер 22 (секции А,Б,В). Сдан в 2019 году

ЖК «Уфимский кремль»

Литер 13. Сдан в 2017 году

ЖК «Уфимский кремль»

Литер 10. Сдан в 2015 году

ЖК «Уфимский кремль»

Литер 9. Сдан в 2015 году

ЖК «Уфимский кремль»

Литер 5. Сдан в 2015 году

ЖК «Уфимский кремль»

Литер 3. Сдан в 2015 году

КИК «На Успенской»

Никольский дом (Литер 3, секция В,Г,Д). Сдан в 2020 году.

КИК «На Успенской»

Никольский дом (Литер 3, секция А,Б). Сдан в 2020 году.

КИК «На Успенской»

Бекетовский дом (Литер 7). Сдан в 2017 году.

ЖК «Биосфера»

Литер 5 (секции А, Б, В и Г). Сдан в 2020 году.

ЖК «Биосфера»

Литер 5 (секции Д, Е и Ж). Сдан в 2021 году.

ЖК «Биосфера Высота»

Литер 9. Сдан в 2022 году.

ЖК «Искра»

Секции Д и Е. Сданы в 2016 году

ЖК «Искра»

Секции Ж и И. Сданы в 2017 году

Глазами наших жильцов

@anna__georgievna

@ elena_elena

@ elena_elena

@elena

@elena

@elena

@elena

@elena

@elena

Новости

12 сентября 2022 г.

Старт продаж квартир в новом доме Consul

5 сентября 2022 г.

156 дольщиков готовятся к новоселью. В ЖК «Уфимский Кремль» сдан уже 9 дом!

30 августа 2022 г.

Как продать квартиру, если собственник — ребёнок

23 августа 2022 г.

Последние 18 квартир с уникальными скидками! «Жаркая чёрная пятница» от ГК «Первый Трест».

Все новости

Новостройки от застройщика в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Setl City

Дворцовый фасад

Санкт-Петербург
, Санкт-Петербург, поселок Стрельна, проспект Буденного, участок 1

Проспект Ветеранов

II кв. 2025

Детские площадки

Уникальные квартиры

Зоны отдыха

Малоэтажные дома

Месторасположение

Сенат

Санкт-Петербург
, Санкт-Петербург, Кубинская улица

Московская

III кв. 2025

Зимний каток и SetlKids

Зоны отдыха

Лаунж-зоны

Авторская архитектура

Престижное расположение

Imperial Club

Санкт-Петербург
, СПб, ул. Масляный канал

Василеостровская

III кв. 2026

Astra Marine

Санкт-Петербург
, Санкт-Петербург, проспект Обуховской обороны

Елизаровская

II кв. 2025

Стадион и детская площадка

Собственная набережная

Близость метро

Своя инфраструктура

Вид на Неву

Univer City

Санкт-Петербург
, Колпинское шоссе

Купчино

I кв. 2025

Свой парк отдыха

Пешеходный променад

Закрытый двор

Скандинавские фасады

Малоэтажные дома

Amber club

Санкт-Петербург
, Санкт-Петербург, Уральская улица, кад. номер 78:06:0206601:1935

Приморская

II кв. 2025

Amber-cквер

Лаунж-зоны

Высокие потолки

Близость метро

Премиальные виды

Pulse Premier

Санкт-Петербург
, Октябрьская набережная

Пр.Большевиков

II кв. 2024

Высокие потолки

Современное благоустройство

Своя зона отдыха

10 мин до центра

Вид на Неву

Парадный ансамбль

Санкт-Петербург
, Пулковское шоссе

Московская

II кв. 2024

Уникальные квартиры

Детская площадка

Площадка для спорта

Стильные фасады

Рекреационные зоны

Стрижи в Невском 2

Санкт-Петербург
, Фарфоровская ул.

Ломоносовская

III кв. 2023

Парящие дворы

Удобный паркинг 2

Вид на парк

Экологичность

500 м до метро

Солнечный город. Резиденции

Санкт-Петербург
, Петергофское шоссе

Проспект Ветеранов

Сдан — I кв. 2024

Семейные секции

Энергоэффективность

Стильные фасады

Ландшафтный дизайн

Малоэтажные дома

GRAND VIEW

Санкт-Петербург
, Петровский пр., дом 26, Литера Ж

Крестовский Остров

III кв. 2023

Высокие потолки

Вид на реку

Подземный паркинг

Охрана

Приватная набережная

Автограф в центре

Санкт-Петербург
, Лиговский проспект, дом 236

Обводный Канал

IV кв. 2022

Детский клуб

Экопарк во дворе

Центр города

Высокие потолки

Семейные секции

Зеленый квартал на Пулковских высотах

Санкт-Петербург
, Пулковское шоссе, д.103, лит Р, уч.57, уч.56

Московская

Сдан — I кв. 2024

Высокие потолки

Малоэтажные дома

Подземный паркинг

Закрытый двор

Зеленая территория

Чистое небо

Санкт-Петербург
, Комендантский пр., уч. 1 и 2

Комендантский Проспект

Сдан — III кв. 2023

Спортивная площадка

Площадь Солнца

Своя зона отдыха

Благоустроенная территория

Просторный двор

Солнечный город

Кварталы счастливых людей

Санкт-Петербург
, Петергофское шоссе

Проспект Ветеранов

Сдан — III кв. 2023

Собственный парк

Пешеходный бульвар

Велосипедные дорожки

Невысокие дома

Закрытый двор

Панорама парк Сосновка

Санкт-Петербург
, Энгельса пр.

Удельная

Сдан — III кв. 2024

Своя инфраструктура

Окна на парк

Престижная локация

Семейные секции

Сквер у дома

Svetlana Park

Санкт-Петербург
, Манчестерская ул. / пр. Энгельса

Удельная

Сдан — II кв. 2023

Высокие потолки

Променад

Панорамные окна

500 м до парка

15 мин до метро

Притяжение

Санкт-Петербург
, Большой Сампсониевский проспект

Лесная

Сдан

Высокие потолки

Отельный сервис

Вид на Неву

Охрана

Двор без машин

Петровский Квартал на воде

Санкт-Петербург
, Петровский пр. 24

Спортивная

Сдан

Высокие потолки

Охрана

Панорамные окна

Зоны отдыха

Выход на набережную

The One

Он такой один

Санкт-Петербург
, Петровский пр., д.26, лит В

Крестовский Остров

Сдан

Высокие потолки

Панорамные окна

Дизайнерский холл

Зоны отдыха

Выход на набережную

Victory plaza

Санкт-Петербург
, Гастелло ул., д.7 лит А

Московская

Ожидается выход инспекторов СГСНиЭ

Riverside

Квартал высокого класса

Санкт-Петербург
, Ушаковская наб., д.3

Черная Речка

Сдан

Stockholm

Санкт-Петербург
, Приморский пр. , д.46

Старая Деревня

Сдан

Москва

Санкт-Петербург
, Костюшко ул./Варшавская ул.

Московская

Сдан

Дом у ратуши

Санкт-Петербург
, Дегтярный переулок, д.26

Чернышевская

Сдан

Спрос на квартиры в новостройках Москвы восстановился и превзошел прошлогодние показатели – новость, новости рынка недвижимости – ГдеЭтотДом.РУ

15 сентября 2022 г.

В августе 2022 количество зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве жилья на 7,5% превысило результат за аналогичный период прошлого года. Итог 8 месяцев сопоставим с прошлогодними показателями. Об этом рассказали в пресс-службе Управления Росреестра по Москве.

За последний месяц лета в сегменте первичной жилой недвижимости Москвы зарегистрировано 6 866 ДДУ, сообщили в Росреестре. Данная цифра оказалась на 7,5% выше той, что зафиксирована по итогам августа 2021-го (6 388 ДДУ). А вот предыдущему месяцу нынешний август немного уступил. Напомним, в июле 2022-го было зарегистрировано 8 218 договоров долевого участия в строительстве жилья – это стало рекордным июльским результатом за последние 3 года.

А вот в секторе коммерческой недвижимости и другого «нежилья» в новостройках (апартаменты, кладовки, машино-места и т.п.) все еще отмечается спад покупательской активности. Так, за август оформлено 2 505 ДДУ в строительстве «нежилья», что на 25,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Что касается совокупных итогов за первые 8 месяцев 2022-го, то цифры почти «дотянулись» до прошлогодних. Так, количество сделок по покупке квартир в новостройках Москвы от застройщиков всего на 1,4% уступает данным за январь – август 2021 года: 57 809 ДДУ в этом году против 58 642 ДДУ в прошлом. Однако, если сравнивать нынешние показатели с данными 2020 года, то очевиден существенный рост: количество регистраций увеличилось в 1,4 раза (41 729 ДДУ за 8 месяцев 2020 г.).

В сегменте нежилой недвижимости динамика все еще отрицательная: — 10%. За 8 месяцев 2022 года Росреестр оформил 26 703 ДДУ, а за тот же отрезок 2021 г. — 29 781 ДДУ.

«Общая статистика за восемь месяцев показывает рекордные показатели за всю историю регистраций сделок на первичном рынке – порог в 80 тысяч сделок в январе-августе был преодолен впервые в прошлом году и здесь тенденция сохранилась с небольшой разницей в 4% – свыше 84 тысяч ДДУ, — комментирует статистику руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов. — С учетом того, что в мае сокращение регистраций было по всем видам сделок, рынок новостроек первый отреагировал на меры поддержки отрасли и уже в июне вернулся к средним месячным показателям. А число сделок при покупке квартир в Москве в июле-августе и вовсе на 15% превысило аналогичный результат 2021 года».

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ

регистрация
,
новостройки
,
купить квартиру
,
статистика

Выбираете новостройку?

Воспользуйтесь нашим онлайн-поиском, чтобы найти лучший вариант

Подобрать недвижимость

Другие материалы

В каких округах Москвы построили больше всего жилья с начала года?

15 сентября 2022 г.

Завершены фасадные работы в доме №6 ЖК Испанские кварталы

15 сентября 2022 г.

Льготной ипотеке добавят денег

15 сентября 2022 г.

В Ховрино откроется крупнейший фудкорт в составе нового ТЦ Discovery

15 сентября 2022 г.

Донстрой вывел в продажу новые квартиры на пятом Острове

15 сентября 2022 г.

Исправить ошибки в ЕГРН станет проще и быстрее

14 сентября 2022 г.

Девелопер СЗ Стадион Спартак вошёл в топ-10 застройщиков по объему ввода жилья в Москве

14 сентября 2022 г.

Компания MR Group представила арт-инсталляцию на ярмарке BLAZAR

14 сентября 2022 г.

ГК А101 и Лёрнити провели хакатон BugHack

14 сентября 2022 г.

Московская ипотека: между взносом и переплатой

14 сентября 2022 г.

ГК А101 и Пятерочка запускают совместную акцию

14 сентября 2022 г.

Ипотека возвращает позиции: количество договоров растет три месяца подряд

14 сентября 2022 г.

Что такое договор социального найма жилого помещения

14 сентября 2022 г.

Большие «старты»: в России активизировался вывод на рынок новых ЖК

13 сентября 2022 г.

Детский сад и школа откроются в ЖК Пригород Лесное в следующем году

13 сентября 2022 г.

Спрос на вторичные квартиры в Москве с весны вырос на треть

13 сентября 2022 г.

Все новости

Спецпредложения от застройщиков в сентябре

Оставьте телефон, и мы подберем для вас новостройки со скидками и акциями по вашим параметрам

Имя

Введите правильное имя

Телефон

Введите правильный телефон

Нажимая кнопку «Узнать об акциях», я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с

Политикой конфиденциальности

Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время

Особенности покупки квартиры у дольщика в новостройке

Сегодня, пожалуй, вряд ли можно найти человека, который никогда не слышал о долевом строительстве. Эта сфера нашей жизни одновременно и привлекает, и отталкивает потенциальных покупателей. Многие, наслушавшись громких историй о кинутых дольщиках и разорившихся строительных компаниях, вроде СУ 155, все еще опасаются вкладывать свои деньги в долевые проекты. Но, с другой стороны, где еще можно купить недвижимость по таким низким ценам? Поэтому долевое строительство постоянно пополняется все новыми и новыми участниками. Однако не все еще знают, что приобрести жилье можно не только у самого застройщика. В последние несколько лет очень распространенной является покупка квартиры у дольщика в новостройке. Но в таких сделках есть свои особенности, а также определенные риски.

Что значит приобретение недвижимости у дольщика

Схематично участие в долевом проекте можно обозначить так:

• инвестор подписывает договор ДДУ с застройщиком,
• после этого вносит одноразово или по частям нужную сумму,
• ждет, пока строительство дома завершится,
• принимает жилье у застройщика,
• оформляет на квартиру право собственности,
• после этого он становится владельцем недвижимости.

Однако инвестор далеко не всегда приобретает жилье для себя. Зачастую деньги вкладываются на первоначальном этапе стройки для получения прибыли, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость недвижимости возрастает. Дольщик находит заинтересованное лицо, которому и продается квартира.

Но здесь напрашивается вопрос: что значит квартира от дольщика, как можно продать то, что еще не существует? По сути, в этой сделке речь и не идет о продаже жилья, как такового. Ведь квартиры еще нет, как собственно и прав на нее тоже. А есть только договор ДДУ, дающий право дольщику требовать эту квартиру у застройщика, когда она будет полностью достроена. Вот собственно свои права дольщик и выставляет на продажу. Он их продает, а если выражаться юридическим языком переуступает другому лицу.

Особенности совершения сделки

Для тех, кто решил таким способом приобрести недвижимость, стоит учесть ряд ключевых моментов, характерных для данной сделки.

Во-первых, дольщик, решивший продать свои права на будущее жилье, должен их иметь. Как понять, что у продавца, есть права требования квартиры у застройщика? Проверить это достаточно просто – у инвестора должен быть на руках заключенный на его имя и зарегистрированный положенным образом договор ДДУ. Покупателю нужно понимать, что ни один другой договор (инвестирования, предварительный и др.) не гарантирует наличие прав на данный объект.

Во-вторых, продавец отвечает только за наличие права, но не несет никакой ответственности за любые действия или, наоборот, бездействие застройщика. После совершения сделки, покупатель не может предъявлять никакие претензии продавцу по поводу задержки строительства, плохого качества квартиры и т.д. За это отвечают только строители, им и нужно предъявлять свои претензии.

В-третьих, продажа квартиры дольщиками может производиться только в строго определенное время: после регистрации ДДУ, и до подписания передаточного акта. Из этого следует, что даже если у продавца есть заключенный ДДУ, но он не зарегистрирован в Росреестре, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями для покупателя.

В-четвертых, если прежний дольщик не расплатился полностью с застройщиком за будущую квартиру, то долг по оплате переходит на нового участника, если конечно, он согласен на это. Но в другом случае сделка не состоится. Между сторонами подписывается соглашение о переходе долга.

В-пятых, при наличии долгов обязательно требуется согласие застройщика на сделку. Если стоимость квартиры выплачена полностью, по закону согласие не нужно. Но здесь следует учесть, что в самом ДДУ может быть такое условие, тогда необходимо действовать в рамках договора. Кстати, практически всегда девелопер требует за свое согласие плату, примерно 1-3% от суммы договора. Если учитывать, что цена квартиры исчисляется миллионами, нетрудно посчитать, что сумма выходит весьма внушительная.

В-шестых, необходимо известить письменно строительную компанию о произошедшей сделке. Это, прежде всего, нужно покупателю, поскольку, если застройщик не в курсе смены участников в договоре, он может передать жилье прежнему дольщику.

Какие существуют риски

Отношения между прежним и новым дольщиком фиксируются в договоре уступки, который называется цессия. Он, так же как и ДДУ, должен регистрироваться в Росреестре. Все расчеты по договору должны производиться только после регистрации. Данная сделка не бескорыстна, покупатель преследует цель – заработать, поэтому цена уступки значительно выше, чем первоначальная стоимость ДДУ. Нужно понимать, что если в перспективе обстоятельства сложатся так, что придется расторгать договор с застройщиком, то новый дольщик сможет вернуть только цену ДДУ, остальную сумму ему никто возвращать не будет.

Несмотря на то, что 214 ФЗ избавил дольщиков от большинства рисков долевого строительства, но все-таки полностью их не исключил. Даже заключая договор переуступки на основании ДДУ, покупатель, который купил квартиру у дольщика, может столкнуться с достаточно неприятными моментами.

Например, у продавца может иметься непогашенная задолженность по периодическим платежам, о которой он умолчал при заключении соглашения. Этот долг автоматически переходит на нового участника, которому также нужно знать, что на неуплаченную сумму начисляются проценты, а при двухмесячной просрочке застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Еще один риск для покупателя – натолкнуться на долгострой или, что еще хуже, на банкротство застройщика. От этого не застрахован ни один дольщик, но практика показывает, что нередко квартиры по переуступке продаются именно в то время, когда у строительной компании стали появляться проблемы.

Прежний дольщик, разумеется, имеет более полную информацию о стройке, чем новый, поэтому, предчувствуя неладное, стремится выйти из проекта. Таких случаев немало, и чтобы не стать очередной жертвой, необходимо самому все проверить самым тщательным образом. Для этого есть официальный сайт строительной компании, где публикуются все документы застройщика, проектная документация, фотографии со стройки. Нужно проанализировать информацию, сопоставить фактический этап строительства с проектными документами, проверить документацию компании при личном посещении застройщика.

Заключение

Подводя итоги, можно сказать, что покупка квартиры по переуступке имеет как свои плюсы, так и минусы. Данная сделка позволяет покупателю приобрести жилье в доме, который привлекателен своим месторасположением, планировкой и другими аспектами, если все квартиры в нем уже раскуплены. Но вместе с тем нельзя забывать и о возможных рисках такой покупки.

В этом вопросе нельзя полагаться только на свою интуицию, необходима тщательная проверка компании-застройщика и покупателя, правовой анализ документации, а это уже работа для профессионалов. Ее вы можете доверить юридической компании «Хелп Консалтинг», которая поможет вам безопасно провести сделку. Для получения консультации или юридических услуг, оставьте свое сообщение в разделе «Контакты» или свяжитесь с нами по координатам.

Андрей Лихачев

Руководитель компании

9 лет опыта

Более 200 выигранных дел

Перейдут ли в собственность Севастополя 5% квартир в домах застройщиков?

Правительство Севастополя, согласно программе комплексного развития территории (КРТ), намерено передавать в собственность города 5% квартир в домах, возведенных частными строительными компаниями. Норму предполагается закрепить отдельным постановлением, проект которого размещен на сайте правительства.

«Градостроительный кодекс допускает включение обязательств застройщика передать в государственную собственность часть объектов, построенных им в рамках договора о КРТ», — отмечается в пояснительной записке.

Разработчики документа предлагают включить в региональное постановление «О порядке комплексного развития территорий в городе Севастополе» новый пункт, согласно которому на стадии заключения договора с застройщиком власти города смогут закрепить обязательства партнёра предоставить в государственную собственность не менее 5% жилых помещений в построенных им многоквартирных домах.

«Также установить, что площадь квартир, подлежащих передаче в государственную собственность Севастополя, должна составлять не менее 33 кв.м. и не более 72 кв.м., за исключением случаев, если иное не предусмотрено квартирографией многоквартирного дома, согласованной с департаментом капительного строительства города Севастополя», — говорится в документе.

Стоит напомнить читателям «ИНФОРМЕРа» о том, что постановление правительства Севастополя «О порядке комплексного развития территорий в городе Севастополе», предусматривающее как реновацию, так и освоение ранее незастроенных территорий, было утверждено 25 ноября 2021 года.

Тогда губернатор Севастополя Михаил Развожаев сказал, что комплексное развитие — это сложный и дорогостоящий вопрос, который, прежде всего, связан с освоением незастроенных городских территорий. Его конечная цель — создание необходимых условий для совершенствования транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, а также благоустройство города.

«Теперь при желании реализовать проект комплексной застройки будет четко регламентировано взаимодействие застройщика и города. Какие-то наши ветхие, аварийные кварталы будут подвергнуты КРТ, а люди получат качественные квартиры у застройщика в случае, если все будет соответствовать критериям, определенным постановлением. В любом случае это такой большой шаг, который упорядочивает деятельность по дальнейшему развитию города», — отмечал глава региона.

Принятым постановлением утвержден перечень критериев и требований, которые должны соблюдаться при комплексном развитии территории. В частности, среди критериев, которым должны соответствовать многоквартирные дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции: физический износ более 60%.

«Также в границы комплексного развития территории могут быть включены малоэтажные многоквартирные дома не выше четырех этажей, построенные до 1980 года. Они должны иметь деревянные перекрытия, или их стены должны содержать такие материалы, как дерево, кирпич, камень, железобетон.

Кроме того, в границы могут включаться бараки деревянные вне зависимости от этажности, а также многоквартирные дома, в которых отсутствует одна или несколько систем инженерно-технического обеспечения водоснабжения, водоотведения, кроме местных и индивидуальных систем», — сообщал директор департамента архитектуры и градостроительства Максим Жукалов, поясняя, какое жилье может попасть под реновацию.

Всего градостроительным кодексом установлено четыре вида комплексного развития территории: жилой застройки, нежилой застройки, не застроенной территории, а также развитие территории по инициативе правообладателя. Во всех случаях, кроме последнего, решение принимает правительство Севастополя при условии одобрения градостроительным советом.

При этом кварталы индивидуальной жилой застройки не могут быть предметом комплексной жилой застройки. Однако, при реализации КРТ жилой застройки, возможно изъятие объектов индивидуальной жилой застройки, расположенных в границах элемента планировочной структуры квартала, при условии их соответствия одному из критериев, устанавливаемых проектом: аварийность, непригодность для проживания, высокий процесс износа (60%) и полное отсутствие инженерных сетей, включая также отсутствие скважин, септиков и тому подобных устройств.

«Для принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки обязательным является проведение общих собраний собственников многоквартирных домов. Чтобы включить дом в границы комплексного развития, необходимо 2/3 голосов. Но для исключения дома из границ территории — только 1/3 голосов, — уточнял Максим Жукалов и дополнял, что решение о комплексном развитии жилой, нежилой застройки принимается правительством города при условии одобрения Градостроительным советом. — Нормами градостроительного кодекса предусмотрено опубликование проекта решения о комплексном развитии территории. Не только сети интернет, но и в местах массового скопления граждан и в иных местах, расположенных на территории, в отношении которых подготовлен проект решения».

По словам Михаила Развожаева, данное постановление поддержали в Заксобрании и уполномоченный по правам предпринимателей.

«Если дом попадает под комплексное развитие территории, то застройщик должен предоставить владельцу равнозначное помещение. Но в ходе строительства может увеличиться площадь помещений или количество комнат. В таком случае владелец может получить квартиру большей площади. Это может быть как за дополнительную плату, так и нет — на основании соглашения, заключаемого между собственником и застройщиком», — пояснял директор департамента капитального строительства Илларион Гапицонов.

В июле текущего года в интервью «ИНФОРМЕРу» директор департамента архитектуры и градостроительства Максим Жукалов рассказал о комплексном развитии территорий, в том числе и нежилой застройки.

По словам чиновника, во исполнение указанного закона департаментом разработаны порядок комплексного развития территорий (КРТ) в городе Севастополе (утвержден постановлением Правительства Севастополя от 25.11.2021 № 590-ПП) и порядок заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости на территории города Севастополя (утвержден постановлением Правительства Севастополя от 20.12.2021 № 661-ПП).

Законодательством предусмотрено 4 вида КРТ: жилой застройки, нежилой застройки, застроенной территории и КРТ по инициативе правообладателей.

В настоящее время реализация комплексного развития запланирована в отношении 5 территорий общей площадью 502 га, из них 3 территории – в районах «Молочная балка», «Северный», «7-й километр» – по инициативе правообладателей, 2 территории – в районе ул. Шабалина, 2 и «5-й километр» — КРТ нежилой застройки. Общий градостроительный потенциал территорий составляет около 2 800 000 кв.м жилой площади.

КРТ нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; либо объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных Правительством Севастополя; либо объекты капитального строительства, признанные самовольными постройками.

Также КРТ нежилой застройки возможно в отношении территории, включающей участки, виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ. Но это основание для КРТ будет работать после утверждения ПЗЗ.

На сегодняшний день в Севастополе принято решение о реализации КРТ нежилой застройки в районе 5-го км Балаклавского шоссе, в связи с тем, что расположенные в границах территории комплексного развития объекты капитального строительства, принадлежащие правообладателю, включены в утвержденную постановлением Правительства Севастополя адресную программу сноса объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), расположенных в границах существующих, образуемых и (или) изменяемых земельных участков, в отношении которых утвержденной документацией по планировке территории предполагается изъятие для государственных нужд.

Изъятие объектов предусмотрено с целью строительства транспортной развязки на пересечении пр. Генерала Острякова (5 км) — подъезд к Максимова дача в соответствии с документацией по планировке территории линейного объекта, утвержденной приказом департамента.

Проект решения о КРТ и приложенный к нему мастер-план одобрены на заседании Градостроительного Совета при Правительстве Севастополя, состоявшемся 3 июня текущего года. Площадь территории комплексного развития составляет чуть больше 2,5 га.

Прядок заключения договора о КРТ по инициативе правообладателей земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в 2021 году утвержден постановлением Правительства Севастополя № 661-ПП. Для реализации такой возможности, в первую очередь, мы в утверждаемых правилах землепользования и застройки устанавливаем территории, в границах которых предусматривается осуществление КРТ.

При этом все правообладатели земельных участков в границах этой территории должны заключить между собой соглашение, определив обязательства, возникающие в связи с реализацией мероприятий по КРТ, порядок и условия распределения между собой расходов на осуществление таких мероприятий, а также ответственность за нарушение обязательств, подготовить архитектурно–градостроительную концепцию и обратиться в департамент.

Департамент анализирует проект на соответствие нормативам, установленному ПЗЗ градостроительному регламенту и рассматривает вопрос, связанный с заключением договора.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «БИЗНЕС Крым» https://t.me/businesskrim, чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

NOVOSELIE DEVELOPMENT. Комфорт-класс. Кирпичные дома. Квартиры от 3,1 млн. руб. Ипотека 0% первый взнос!

Заказать
звонок

Введите контактные данные – вы получите sms с подтверждением записи

Спасибо

Ваша заявка принята!

Не корректное Имя

Заполните поле Телефон

Записаться на
экскурсию

Введите контактные данные – вы получите sms с подтверждением записи

Спасибо

Заявка отправлена!

Не корректное Имя

Заполните поле Телефон

Забронировать
квартиру

Спасибо

Заявка отправлена!

Не корректное Имя

Заполните поле Телефон

Забронировать
помещение

Спасибо

Заявка отправлена!

Не корректное Имя

Заполните поле Телефон

Узнать
цену

Спасибо

Заявка отправлена!

Не корректное Имя

Заполните поле Телефон

Ипотека

Подать заявку на расчет ипотеки

Спасибо

Заявка отправлена!

Не корректное Имя

Заполните поле Телефон

ДВОР-ПАРК В ЖК УЮТНЫЙ

В КАЖДОЕ ВРЕМЯ ГОДА
ДВОР В «ЖК УЮТНЫЙ» 
ИМЕЕТ СВОЙ ЦВЕТ

Растения посажены согласно дендроплану

— Двор-парк будет радовать даже зимой

— Наслаждайтесь уголком природы у себя во дворе круглый год!

Подробнее

Ипотека 0. 01% на весь срок

Теперь ипотека на квартиры в нашем проекте «ЖК Уютный» стала еще доступнее.

98% одобрения заявок!

Все подробности по телефону: 309-77-77. Звоните!

Подробнее

ЖК Уютный

Последние квартиры

ЖК УЮТНЫЙ (1-2 лот).

Дом сдан.

Настоящий комфорт-класс.

Подробнее

Ипотека 0% первый взнос

Ипотека на квартиры в ЖК Новоселье стала еще доступнее!

Предложение распространяется на ЖК Уютный 2-3, ЖК Дуэт.

98% одобрения заявок!

Подробнее

ЖК Новоселье

ДОМА ИЗ КИРПИЧА

КВАРТИРЫ СЕМЕЙНЫХ ФОРМАТОВ

ДЕТСКИЕ ПЛОЩАДКИ KOMPAN

САМЫЙ ШИРОКИЙ И САМЫЙ ЗЕЛЕНЫЙ ДВОР В НОВОСЕЛЬЕ

Подробнее

Комфортная среда

Проект с самой низкой плотностью застройки

Однородная среда.

Кирпичные дома.

Ландшафтный дизайн.

25 мин. до любой точки
в центре города.

Подробнее

ЖК Уютный 1 лот. СДАН

• 1 очередь
  Корпус 1. Сдан

ЖК Уютный 2 лот. Получен ЗОС

• 2 очередь
  Корпус 2. 3 квартал 2022

ЖК Уютный 3 лот. Витражное остекление.

• 3 очередь
  Корпус 3. 3 квартал 2023

ЖК Уютный 4 лот. Свайное поле

• 4 очередь
  Корпус 4. 1 кв. 2024

Строительная готовность: 7 из 8 этажей

• 1 очередь
  Корпус 1. 2 квартал 2023

• 2 очередь
  Корпус 2. 2 квартал 2023

Новости
Смотреть все

10.09.2022ДВОР-ПАРК В ЖК УЮТНЫЙ

Закончены работы по доведению до совершенства ландшафтного дизайна в ЖК Уютный 1 и 2 лот.

Наши специалисты сделали все, чтобы жители могли наслаждаться природным ландшафтом во дворе круглый год.

06.09.2022ЖК Уютный-2. Получен ЗОС

Отличная новость! Заключение о Соответствии проектной декларации ЖК Уютный-2! Ждём Акт ввода!

25.08.2022В наших объектах ипотека 0% ПЕРВЫЙ ВЗНОС

В «ЖК УЮТНЫЙ», И В «ЖК ДУЭТ» ТЕПЕРЬ ДОСТУПНА ПРОГРАММА: «ИПОТЕКА 0% ПЕРВЫЙ ВЗНОС».

Также стала доступна ипотека со ставками 0,1% и 0,01% НА ВЕСЬ СРОК от ПРОМСВЯЗЬБАНК.

ПОЛУЧИТЬ ОДОБРЕНИЕ

15.08.2022«ЖК Уютный-4» получил аккредитацию ведущих банков

В «ЖК УЮТНЫЙ, 4 лот» теперь доступна ипотека со сниженной ставкой от банков ВТБ, СБЕР, Открытие, Росбанк.

ПОЛУЧИТЬ ОДОБРЕНИЕ

Ипотека онлайн

Подобрать

Отправьте заявку онлайн сразу в несколько банков и сократите время оформления ипотеки

Видео

Смотреть все

ЖК Новоселье. Все приедут вовремя!

НОВОСЕЛЬЕ — ДЫШИ СВОБОДНО, ЖИВИ — КОМФОРТНО!

В Новоселье пробок нет. И не будет!

АВГУСТ’2022. ЖК Уютный летом

АВГУСТ’2022. Вечер в ЖК Уютный

@novoselie_gk

@valja_mars

@dzen_dena

Жизнь в Новоселье

Смотреть все

@pole_polechka

@novoselie_gk

@dzen_zhenja

@tena_zolotko

НМХК | Список разработчиков 2019

1	4	Альянс Жилой	6935	5170	Брюс Уорд и В. Джей Хименц	Феникс	АЗ
Исторические данные Регионы деятельности
2	3	Вуд Партнерс	5796	5191	Джо Кио	Атланта	Г. А.
Исторические данные Регионы деятельности
3	1	Партнеры по недвижимости Greystar	5758	5651	Роберт А. Фейт	Чарльстон	СК
Исторические данные Регионы деятельности
4	2	Жилой комплекс Милл-Крик	4860	5293	Уильям С. Макдональд	Даллас	ТХ
Исторические данные Регионы деятельности					MacDonald»/>
5	5	Линкольн Проперти Компани	4626	5002	Тим Бирн	Даллас	ТХ
Исторические данные Регионы деятельности
6	7	LMC, компания Lennar	4585	3742	Тодд Фаррелл	Шарлотта	НЗ
Исторические данные Регионы деятельности
7	6	Жилой дом Trammell Crow	4105	3863	Кеннет Дж. Валач	Даллас	ТХ
Исторические данные Регионы деятельности
8	9	ЙПИ	3577	2832	Марк Брайант	Ирвинг	ТХ
Исторические данные Регионы деятельности
9		Группа NRP	3463	1892	Дж. Дэвид Хеллер	Кливленд	ОХ
Исторические данные Регионы деятельности
10	16	Компании Бейнбридж	3165	2240	Ричард Шехтер	Веллингтон	FL
Исторические данные Регионы деятельности
11		Нортвуд Равин	3016	2244	Дэвид Рэвин	Шарлотта	НЗ
Исторические данные Регионы деятельности
12		Компания Вольф	2811	1358	Джей Петкунас	Скоттсдейл	АЗ
Исторические данные Регионы деятельности
13	23	ЛДГ Девелопмент	2800	2027	Крис Дишингер/Марк Лехнер	Луисвилл	Ки
Исторические данные Регионы деятельности
14		Жилье в квартире братьев Толл	2786	734	Чарльз Эллиотт	Хоршам	ПА
Исторические данные Регионы деятельности
15		Форе Проперти Компани	2689	1684	Джонатан Фор	Лас Вегас	НВ
Исторические данные Регионы деятельности
16		Fairfield Residential LLC	2622	1567	Грегори Р. Пинкалла	Сан Диего	СА
Исторические данные Регионы деятельности
17	15	Ганновер	2591	2313	Брандт Боуден	Хьюстон	ТХ
Исторические данные Регионы деятельности
18	10	Компания развития Майклза	2547	2768	Джон Дж. О’Доннелл	Марлтон	Нью-Джерси
Исторические данные Регионы деятельности
19		Доминиум	2509	1174	Пол Суин и Арманд Брахман	Плимут	МН
Исторические данные Регионы деятельности
20	25	Picerne Real Estate Group	2371	1955	Дэвид Р. Писерн	Феникс	АЗ
Исторические данные Регионы деятельности
21		Родственная группа	2339	1129	Хорхе Перес	Майами	FL
Исторические данные Регионы деятельности
22	11	Уличные фонари Жилой	2239	2607	Дуг Чеснат и Том Бейкуэлл	Даллас	ТХ
Исторические данные Регионы деятельности
23	12	«> Сообщества AvalonBay, Inc.	2154	2600	Тимоти Дж. Нотон	Арлингтон	ВА
Исторические данные Регионы деятельности
24		Леон Капитал Групп, ООО	2137	225	Фернандо Де Леон	Даллас	ТХ
Исторические данные Регионы деятельности			909:25
25	18	ЗОМ Живой	2088	2207	Грег Т. Уэст	Орландо	FL
Исторические данные Регионы деятельности

Кто входит в первую десятку застройщиков многоквартирных домов в США? — Multifamily.Loans

Обновленный контент : ознакомьтесь с нашим рейтингом 10 лучших застройщиков многоквартирных домов за 2022 год.

Только в 2018 году было добавлено более 300 000 многоквартирных домов, поэтому отрасль многоквартирных домов стабильно растет. И независимо от того, являетесь ли вы инвестором в многоквартирную недвижимость, брокером или сами застройщиком, важно понимать общую картину рынка. Это означает, что вы должны быть знакомы со всеми основными игроками в игре.

В начале этого года Национальный совет по многоквартирному жилью (NMHC) составил список из 25 крупнейших застройщиков квартир в США. Мы выбрали 10 лучших разработчиков из этого списка и предоставили дополнительную информацию о каждом из них, чтобы помочь вам лучше понять состояние отрасли на сегодняшний день.

Greystar Real Estate Partners

Профиль компании: Базирующаяся в Чарльстоне, Южная Каролина, компания Greystar стала ведущим застройщиком квартир в США в 2018 году.В 90-х годах генеральный директор Боб Фейт превратил фирму из небольшой компании по управлению недвижимостью в международную организацию с более чем 14 000 сотрудников. Помимо развития и управления недвижимостью в Соединенных Штатах, Greystar успешно расширилась до Европы, Латинской Америки и Китая. По состоянию на середину 2018 года Greystar управляла внушительными активами на сумму 26 миллиардов долларов и управляла почти 500 000 жилых единиц по всему миру.

Веб-сайт: www.greystar.com

2018 Единиц: 5,651

Руководство: Роберт А. Фейт, председатель и главный исполнительный директор

Mill Creek Residential

Профиль компании: Будучи вторым по величине застройщиком квартир в 2018 году, Mill Creek Residential запустил более 5000 квартир в сообществах по всей стране, с особым акцентом на запад, юго-запад, северо-восток. Рост Mill Creek особенно впечатляет, учитывая тот факт, что фирма была основана в 2011 году, всего 8 лет назад.

Веб-сайт: www.millcreekplaces.com

2018 Начало работы подразделения: 5 293

Руководство: Уильям К. Макдональд, председатель и главный исполнительный директор

Wood Partners

, Atlanta

3

Partners — еще один относительно новый игрок в сфере многоквартирных домов, основанный чуть менее двух десятилетий назад. На сегодняшний день компания имеет 20 офисов по всей территории Соединенных Штатов в таких городах, как Нью-Йорк, Бостон, Чикаго, Орландо и Вашингтон, округ Колумбия. В первом квартале 2019 года, компания открыла новые многоквартирные дома в таких городах, как Хьюстон, Даллас и Лейквуд, штат Колорадо.

Веб -сайт: www.woodpartners.com

2018 Блок. , Alliance Residential управляет портфелем недвижимости стоимостью 20 миллиардов долларов и специализируется на инвестициях, управлении активами и недвижимостью. Фирма также специализируется на покупке REO, продаже доверенных лиц по банкротству, управлении рисками, рекапитализации, управлении арендой и маркетинговых услугах. В настоящее время Alliance насчитывает более 3500 сотрудников и региональных офисов по всей стране и активно разрабатывает или управляет проектами в 20 штатах.

Website: www.allresco.com

2018 Unit Starts: 5,170

Leadership: Bruce Ward, Chairman and CEO and V. Jay Hiemenz, President and COO

Lincoln Property Company

Company Профиль: С 1965 года Lincoln Property Company занимается развитием многоквартирных домов по всей территории Соединенных Штатов. Фирма, базирующаяся в Далласе, штат Техас, специализируется на различных областях, включая строительство и восстановление недвижимости, управление окружающей средой, а также подбор персонала по управлению недвижимостью на национальном, региональном и местном уровнях для владельцев недвижимости и инвесторов. В отличие от многих других застройщиков из этого списка, Lincoln также уделяет большое внимание военному жилью и в настоящее время имеет жилые комплексы военного назначения в 10 штатах.

Веб -сайт: www.lincolnapts.com

2018 Блок стартает: 5,002

Лидерство: Tim Byrne, президент и CEO

Trammell Crow Listerial

973

3. Trammell Crow Company, одной из крупнейших девелоперских фирм в США. Компания со штаб-квартирой в Далласе, штат Техас, имеет более чем сорокалетний опыт в области развития многоквартирных домов и управления недвижимостью, и построила более четверти миллиона многоквартирных домов в Соединенных Штатах

Website: http://www.tcr.com/

2018 Unit Starts: 3,863

Leadership: Kenneth J. Valach, President and CEO

LMC

Company Profile: LMC Residential, дочерняя компания Lennar, одного из крупнейших в стране строительных компаний, занимается строительством высококачественных многоквартирных домов по всей территории Соединенных Штатов. В целом LMC фокусируется на развитии сообществ на крупных и растущих рынках недвижимости, включая Аризону, Калифорнию, Флориду, Нью-Йорк, Северную Каролину, Техас, Джорджию и Нью-Джерси.

Веб -сайт: www.livelmc.com

2018 БЛАД: 3742

Leadership: Todd Farrell, Президент и CEO

HOLIDALTERS.

, Inc. была основана в 1979 году и с тех пор стала крупным игроком в сфере строительства квартир, розничной торговли и гостиничного бизнеса. Фирма, базирующаяся в Меномони-Фолс, штат Висконсин, занималась строительством объектов недвижимости в 24 штатах, в том числе в 79.жилых комплексов и более 14 миллионов квадратных футов коммерческой и промышленной собственности.

Веб -сайт: www.cproperties.com

2018 Блок: 3,140

Лидерство: James H. Schloemer, CEO

JPI

974 James H. Schloemer, CEO

JPI

974. разработала более 340 жилых комплексов по всей территории Соединенных Штатов, в общей сложности более 100 000 квартир. Компания гордится тем, что является вертикально интегрированной, с собственным подразделением по управлению строительством, которое выступает в качестве генерального подрядчика по всем девелоперским проектам. JPI также специализируется на управлении активами и капитализации проектов, поддерживая долгосрочные отношения с различными национальными кредиторами CRE и крупными банками.

Веб -сайт: http://jpi.com/

2018 Блок старт: 2832

Лидерство: Марк Бриант, управляющий партнер и президент

Организация. Из застройщиков в этом списке Организация Майклса уделяет значительное внимание как рыночному, так и доступному жилищному строительству. Более четырех десятилетий фирма сотрудничает с городами, университетами и общественными группами, чтобы увеличить предложение жилья для тех, кто в нем больше всего нуждается. Компания, базирующаяся в Марлтоне, штат Нью-Джерси, создала около 400 сообществ и на сегодняшний день управляет более чем 50 000 единиц по всей территории Соединенных Штатов.

Веб -сайт: https://tmo.com/

2018 БОЛЬШЕ СТАРЫ: 2768

Лидерство: Джон Дж. О’Доннелл, CEO

974 декабрь 3111666. 311166666666666666666666666666666666666666/666666666. 31116. 3111666666666666. 311166666666666666666. 3111666666666666666666. 311166666666666.
Многосемейные кредиты/
Комментарий

Многоквартирные инвестиции, строительство многоквартирных домов

Многоквартирные инвестиции, кредиты на коммерческое строительство, застройщики многоквартирных домов, девелоперы доступного жилья, лучшие застройщики многоквартирных домов

многоквартирные кредиты

Самое полное в стране решение по финансированию многоквартирных домов и коммерческой недвижимости… шеф-повар по финансированию недвижимости; смешивая местные кредитные союзы с рынками капитала, немного Fannie Mae ^® , щепотку Freddie Mac ^® и региональные банки. Для пустыни, краудфандингового мезонинного финансирования и привилегированного капитала хедж-фонда. Попробуй.

«Почему застройщики строят только элитное жилье?»

Остановите меня, если вы слышали это раньше: «Застройщики в моем городе строят только элитное жилье. Они не строят ничего, что могут себе позволить обычные люди».

Это обычная жалоба в напряженных дебатах о росте и развитии во многих городах Северной Америки. Иногда наблюдение делается просто для того, чтобы привлечь внимание к потребности в жилье, доступном для людей с любым доходом.

Однако его также можно использовать в качестве аргумента против жилищного строительства по рыночным ценам. «Это не поможет тем, кто действительно нуждается в помощи», — говорят те, кто выступает за сохранение строгих местных ограничений на использование, высоту и интенсивность развития, тем, кто хотел бы ослабить эти ограничения. уже могут позволить себе хорошие дома выиграют от нового строительства, зачем рисковать репутацией вашего района, стабильностью и качеством жизни только для того, чтобы позволить застройщикам заработать больше денег?0028

Представление о том, что выгоды от развития достаются только богатым, может породить своего рода пораженчество среди сторонников доступного жилья. Те, кто мог бы получить выгоду от дополнительных инвестиций в свои районы, не будут заинтересованы в том, чтобы выступить и решительно отстаивать это, если они не думают, что они будут бенефициарами.

Однако слишком часто наблюдение «Девелоперы строят только элитное жилье» отражает непонимание описываемой ситуации. Почему разработчики в вашем сообществе строят в первую очередь для верхнего сегмента рынка?

Если ваша внутренняя реакция «Жадность!» пожалуйста, читайте дальше. Да, разработчики занимаются бизнесом, чтобы получать прибыль, и их нелегко убедить действовать вопреки этой цели. Но настоящие вопросы, связанные с тем, что, когда и для кого строится, гораздо сложнее.

Нам нужно более глубокое понимание этих проблем, чтобы мы могли вести более сложные разговоры о том, что с ними делать.

Вот пять причин, по которым местные застройщики могут в первую очередь строить дома, которые вы и ваши соседи не можете себе позволить.

1. Новое строительство стоит дорого

Нижний предел цен на жилье в конечном счете определяется фактическими затратами на строительство нового жилья. Fannie Mae сообщила, что в 2017 году средняя стоимость многоквартирных домов составляла 192 доллара за квадратный фут. Это напрямую переводится в ежемесячную арендную плату: в зависимости от ваших предположений (а их много), минимальная приемлемая арендная плата за квартиру среднего размера в этом доме может может легко превысить 1500 долларов в месяц или даже 2000 долларов.

Новое строительство дорогое, и точка. Чтобы застройщику вообще было выгодно строить это строительство, ему, вероятно, придется взимать определенную сумму с новых арендаторов. (Источник: Джонни Санфиллиппо)

Аналогичная математика применима к домам на одну семью: по данным Национальной ассоциации домостроителей, средняя стоимость строительства дома на одну семью в 2015 году составляла 289 долларов. 415 долларов, или 103 доллара за квадратный фут. Даже если земля ничего не стоит и застройщик не получает прибыли, это уже недоступно для многих потенциальных покупателей.

Это не новое наблюдение, что стоимость строительства сама по себе ставит новое жилье вне бюджета домохозяйств с низкими доходами. То же самое было и в другие эпохи. Так как же эти домохозяйства вообще могут позволить себе жилье?

Ответ: фильтрация . По мере старения здания оно часто становится более доступным. Эстетика немного устарела; место нуждается в уходе; район, который когда-то был процветающим, теперь стал менее привлекательным. Таким образом, старое жилье имеет тенденцию «отфильтровываться» до уровня с более низким доходом: богатые покупают новые вещи.

Подумайте, кто покупает новые автомобили, а не подержанные. Это не так уж и отличается. Тем не менее, как отмечает Джо Кортрайт, «кризис доступных автомобилей в Америке не вызывает возмущения», потому что в Америке много доступных автомобилей, а не доступных совершенно новых автомобилей.

И все же многие считают фильтрацию магическим мышлением. «О, так вы говорите, что мы можем построить жилье для богатых, а оно каким-то образом дойдет до бедных?» Я понимаю, почему эта идея вызывает сильное сопротивление. Это часто включает в себя сложную цепь причин и следствий, и поэтому может показаться символом веры.

Скептики правы: на уровне района или на уровне отдельных домов фильтрация не действует как неумолимое правило. Различные вещи могут разорвать цепочку фильтрации. Может произойти джентрификация: ранее заброшенный район становится желанным, что приводит к быстрому увеличению стоимости собственности в этих конкретных кварталах. Смягчение рынка жилья может высвободить скрытый спрос: кто-то, кто жил с соседями по комнате, может решить получить собственное жилье, или кто-то, кто решил не переезжать в определенный город, теперь может решить, что все-таки может позволить себе внести изменения. Этот повышенный спрос может удержать арендную плату от резкого падения.

Фильтрация — это очень длительный процесс, и не каждый дом сможет стать доступным для рабочего класса. Но это не значит, что это не настоящее явление.

Большинство из нас живет в отфильтрованном жилье. Скорее всего, лишь небольшая часть всех зданий в вашем городе была построена в этом году или даже в этом десятилетии. Нереально ожидать, что новое строительство решит наши проблемы с доступным жильем, когда на новое строительство приходится крошечная доля существующих домов.

Вместо этого нам нужно исследовать силы, которые определяют цену как уже существующих, так и новых домов. Главной из этих сил является взаимодействие спроса и предложения.

2. Спрос и предложение не в порядке

Давайте разберемся с этим: в девяти случаях из десяти слово «роскошь» на самом деле просто маркетинговый термин. Большинство домов, продаваемых как «роскошные», на самом деле не являются роскошными в любом значимом смысле этого слова. Конечно, если у вас есть личный лифт, домашний кинотеатр или шестнадцать спален, ваш дом может быть роскошным. Однако для большинства из нас «роскошные» дома — это совершенно обычные дома, за которые некоторые покупатели и арендаторы, если рынок достаточно горячий, могут быть готовы платить роскошные цены.

Простой мысленный эксперимент демонстрирует это: представьте, что вы можете перебросить по воздуху милый викторианский дом из Сан-Франциско в Восточный Балтимор. Будет ли он по-прежнему требовать арендной платы в Сан-Франциско? Конечно нет.

(Слева: Сан-Франциско. Источник: Архив изображений IIR через Flickr. Справа: Балтимор. Источник: Wikimedia Commons)

Поймите, когда вы говорите о «роскошном жилье», вы на самом деле говорите о роскошных местах . Если вы построите почти что-нибудь в Трайбеке, Беверли-Хиллз или Бэк-Бэй, кто-то заплатит за это большие деньги.

Что делает место роскошным? Дефицит. Это когда относительно небольшое количество людей может жить там, по сравнению с количеством людей, которые хотели бы , как , жить там.

Термин «нехватка жилья» часто используется и приводит к путанице в этих вопросах. Как может возникнуть острая нехватка жилья? Конечно, если бы они были, мы бы увидели огромные армии бездомных, бродящих по улицам, верно?

Трудно дать количественную оценку нехватки жилья, потому что в конечном итоге количество домохозяйств, проживающих в данном районе, будет примерно равно количеству жилья единиц в том же районе. То есть большинству людей будет где жить. Эти числа почти никогда не будут сильно рассинхронизированы друг с другом. Однако эта грубая эквивалентность скрывает домохозяйства, которые полностью перемещены из этого района или в первую очередь воздерживаются от переезда туда.

Лучшим способом измерения баланса спроса и предложения является уровень вакантных площадей. Высокая вакантность означает, что имеется больше доступных единиц жилья, чем существует краткосрочный спрос на эти единицы. В результате дома пустуют. В такой среде арендодатели сталкиваются с стимулами для снижения арендной платы или предложения других сделок, чтобы заполучить арендаторов в квартиры.

С другой стороны, в среде с низким уровнем вакантных площадей арендодатели и продавцы могут повышать свои запрашиваемые цены, поскольку у них, вероятно, будет много потенциальных покупателей или арендаторов, конкурирующих за один и тот же дом.

Нажмите, чтобы увеличить. (Источник данных: Ежеквартальный отчет Marquette Advisors Apartment TRENDS)

Эксперты считают нормальную норму вакантных площадей где-то около 5%, и есть данные, свидетельствующие о том, что уровень вакантных площадей сильно коррелирует со скоростью увеличения арендной платы с течением времени. Взгляните на этот график, основанный на данных об аренде в Миннеаполисе.

На диаграмме видно, что, когда уровень вакантных площадей в районе городов-побратимов был высоким, арендная плата оставалась стабильной или росла примерно на уровне инфляции (около 2%). С другой стороны, когда уровень вакантных площадей был низким, средняя арендная плата росла намного быстрее из года в год.

Является ли влияние вакансий на арендную плату точной наукой? Конечно нет. Будут ли результаты предсказуемы в масштабе одного района или улицы? Нет. Рынки — это сложные системы с множеством взаимосвязанных циклов обратной связи.

Но даже сложные системы имеют в своей основе математическую логику. Если людей, которые хотят жить в каком-то месте, больше, чем мест, где они могут жить, кто-то проиграет в этой игре «музыкальные стулья». Институт Sightline в Сиэтле снял это видео «Жестокие музыкальные стулья», которое ярко и убедительно иллюстрирует аналогию.

Если фильтрация — это волшебное мышление, то что может быть волшебнее, чем вера в то, что если мы перестанем добавлять больше стульев, богатые, которые легко могут выиграть в игре «Размещение музыкальных стульев», просто уйдут от нее, оставив достаточно стульев (т. дома) для остальных из нас?

3. Зонирование вашего города ограничивает строительство менее дорогого жилья

Ограничивая то, где и где можно строить, правила зонирования и другие правила землепользования вполне могут ограничить общее количество новых домов в данном районе, городе, или даже в регионе до гораздо меньшего количества, чем в противном случае мог бы обеспечить рынок. Рик Джейкобус в этой фантастической статье 2017 года в Shelterforce объясняет, как это приводит к феномену «только роскоши», сравнивая разработчиков с производителями автомобилей:

Так что нет, проблема не в жадности. Индустрия разработки… ведет себя именно так, как мы ожидаем, что любая отрасль отреагирует на искусственное ограничение объема производства. То же самое произошло бы и в автомобильной промышленности: если бы мы ограничили выпуск Toyota всего 100 000 автомобилей в год, они вполне могли бы оставить себе Lexus и отказаться от Camry, даже несмотря на то, что в больших объемах Camry более прибыльна.

Если бы стоимость земли можно было поддерживать на низком уровне — либо за счет покупки маргинальной дешевой земли, либо за счет покупки дорогой городской земли, но распределяя ее стоимость на большое количество домов, — застройщики вполне могли бы счесть выгодным построить «Камри» со средним доходом. жилье в масштабе. Но первый вариант, расширение на окраине пригорода, является разорительным с финансовой точки зрения для наших сообществ, в основном из-за колоссального несоответствия между новой общественной инфраструктурой, которая понадобится этим домам в пригороде, и налогом, фактически полученным от нового пригородного строительства. И второй вариант, строительство большего количества домов на том же участке земли, часто невозможен, потому что кодекс зонирования говорит, что это невозможно.

Одним из следствий этого является распространение сноса домов на одну семью в желаемых городских кварталах. Если земля ценная, и все, что вы можете построить на ней, это дом на одну семью, почему бы не построить очень дорогой дом на одну семью? Sightline задокументировал распространение больших домов в Портленде, которые не добавляли в город никакого чистого нового жилья, но были самой прибыльной вещью, которую застройщикам разрешалось строить на своих участках.

Вот почему предложение в проекте комплексного плана Миннеаполиса разрешить строительство дуплексов, триплексов и четырехквартирных домов во всех жилых кварталах является такой многообещающей идеей. Дома на одну семью в самых тонких районах города, особенно вокруг Цепи озер в его юго-западном углу, уже сносят, чтобы построить более крупные дома на одну семью. Что, если бы некоторые из них вместо этого были снесены, чтобы построить триплексы или четырехквартирные дома?

Эти единицы не будут дешевыми, но они будут сравнительно доступными, и это может иметь довольно прямой эффект фильтрации. По мере того, как люди переезжают в богатые районы, которые в противном случае могли бы жить в соседних районах, в которых преобладает средний класс, будет меньше конкуренции за дома в этих районах среднего класса и меньше повышательного ценового давления.

Использование аргумента о том, что новопостроенные четырехквартирные дома будут недоступны для жителей с низкими доходами, в качестве аргумента против разрешения их вообще, является абсолютно ошибочным.

4. Другие правила увеличивают стоимость строительства

Новое строительство могло бы быть еще дешевле, если бы его стоимость ограничивалась только землей и строительством. Но множество других факторов увеличивает стоимость разработки, и некоторые из них являются результатом действующих из лучших побуждений местных правил.

Многие строительные нормы, например, требуют спринклеров пожаротушения в жилых домах. Это чаще всего встречается в многоквартирных домах, но в Калифорнии, Мэриленде и Вашингтоне, округ Колумбия, они требуются во всех домах. Эти требования могут добавить шестизначную сумму к стоимости проекта. Тем не менее, в старых зданиях, не оборудованных современными спринклерными системами, не наблюдается эпидемии пожаров. Регулирование спринклеров, само по себе, легко защитить по соображениям безопасности; с другой стороны, его стоимость в виде недостроенного жилья, которое могло бы быть, труднее подсчитать и с ним бороться.

Парковочные минимумы являются одним из основных регулирующих факторов, увеличивающих стоимость нового строительства. (Источник изображения: Викисклад)

В большинстве городов есть минимальные парковочные места для жилой застройки. Эти требования приводят к ненужному строительству расточительного количества парковок, что может значительно увеличить стоимость проекта (которая передается арендаторам в виде их арендной платы).

В некоторых городах застройщики требуют использовать дорогие материалы для фасадов многоквартирных домов, чтобы повысить визуальный и архитектурный интерес. Другие требуют выделения земли или денег для различных общественных приоритетов в качестве условия определенных одобрений. Третьи имеют обширные требования к управлению ливневыми стоками, которые могут сделать городское заполнение в средах, где может не быть много места для газона или удерживающего пруда, непомерно дорогим и сложным. Опять же, дело не в том, что любая из этих вещей равна 9.1196 априори нежелательно. Дело в том, что компромисс может нанести непропорционально большой ущерб рынку доступной аренды.

Еще одной скрытой стоимостью разработки могут быть временные задержки, связанные с процессами проверки местными органами власти. Эти задержки и сопутствующая им неопределенность влекут за собой вполне реальные денежные затраты для застройщиков, которым приходится контролировать свою землю (и, таким образом, платить налоги на нее, а также проценты по любым кредитам, используемым для финансирования ее покупки), в то время как предлагаемые ими проекты реализуют свою реализацию. путь через конвейер утверждения.

Одним из важных результатов всех вышеперечисленных факторов является предоставление привилегий крупным разработчикам по сравнению с мелкими, а тем, кто обладает опытом (и денежными резервами) для управления сложным процессом регулирования, по сравнению с теми, кто только осваивает азы и не может наймите модного юриста по землепользованию. Это, в свою очередь, является фактором, способствующим проблеме номер пять:

5. В вашем городе трудно строить недостающее среднее жилье

Стоимость разработки не увеличивается в линейной зависимости от размера здания и не увеличивается с количеством содержащихся в нем единиц жилья. Это больше похоже на ступенчатую функцию: есть определенные точки, где стоимость резко возрастает, потому что должны использоваться другие материалы или методы строительства или применяются другие правила. (Например, Закон об американцах-инвалидах требует наличия дорогих лифтов в многоквартирных домах, но исключает здания, имеющие менее трех этажей и/или менее 3000 квадратных футов на этаж.)

Жилье

«Недостающее среднее», как и здания выше, заполняет жизненно важный пробел между домами на одну семью и большими многоквартирными комплексами. (Источник: Джонни Санфиллиппо)

Жилье

Missing Middle — здания, содержащие от 2 до 19 квартир, — может быть приятным местом, когда речь идет о стоимости строительства. В частности, от дуплексов до четырехквартирных домов строятся почти так же, как дома на одну семью, но стоимость земли распределяется между несколькими домохозяйствами. Вспомогательное жилое помещение (ADU) построить даже дешевле, чем дуплекс или четырехквартирный дом. Не случайно непропорционально большая часть существующего в Америке «естественного» (т. е. без субсидий) доступного жилья принимает формы «недостающего среднего».

К сожалению, во многих районах мы довольно систематически объявляем «Потерянную середину» вне закона. Дома на одну семью — это единственное, что можно построить на 80% земли, отведенной под жилую застройку, в Сиэтле, 53% даже в удобном для сдачи в аренду Сан-Франциско и 50% в Филадельфии, если назвать лишь несколько городов. В пригородах обычно более 90% земли отведено исключительно под жилые дома на одну семью.

Это приводит к тому, что многоквартирные дома чаще всего принимают форму больших жилых комплексов за пределами таких районов для одной семьи, где застройщик может собрать большой прилегающий участок земли. Эти огромные здания дороже строить как в расчете на квадратный фут, так и в целом.

Сильные города, альтернатива роскоши или разорению

Есть ли надежда? Если вы хотите, чтобы на рынке появилось новое жилье для среднего класса, а не только для обеспеченных, возможно ли это? В любом месте?

Оказывается, есть прецеденты поддержания доступного жилья в больших, благополучных, востребованных городах, и каждый из них интересно выглядит непохожим на другие и, кажется, предлагает свои уроки. Здесь Sightline рассказывает о нескольких историях успеха.

Мы в Strong Towns скептически относимся к стандартным ответам и универсальным решениям. Это не означает полного агностицизма: существуют неопровержимые математические реалии, которые говорят нам, что дорогие города должны строить больше, а не меньше новых домов. В противном случае игра «Жилые музыкальные стулья» будет иметь предсказуемый результат.

Но чирлидинг «Строй, детка, строй» может быть слишком упрощенным ответом, особенно если в процессе зонирования очень целевых районов с высокой плотностью населения для поощрения большего строительства ваш город в конечном итоге приглашает спекуляция землевладельцами в надежде на непредвиденную прибыль. (Такие спекуляции повышают цены на землю и снижают ее доступность.)

Подход «Сильные города» к доступности жилья будет сосредоточен на том, чтобы позволить рыночным сигналам снова работать в каждом районе : места, в которых мы живем, должны иметь возможность меняться, развиваться и, да, расти, если они являются успешными местами, где больше людей хочу быть. Противоядием от разрушительных последствий больших изменений являются постепенные изменения. Всегда должен быть доступен следующий шаг застройки — от одноквартирного дома к дуплексу, от дуплекса к малоквартирному дому, от малоквартирного дома к более крупному многоквартирному дому.

Проблема только роскоши в значительной степени зависит от того факта, что мы устранили постепенные изменения в большинстве уголков наших городов. Районы, состоящие из домов на одну семью, объявлены почти полностью закрытыми для застройки. Таким образом, в остальных областях мы обеспечиваем, чтобы интенсивный неудовлетворенный рыночный спрос концентрировался, как пожарный шланг, и чтобы развитие осуществлялось в основном в больших масштабах (гигантские жилые комплексы) и неоправданно дорогими способами.

Недаром «там строят только элитное жилье». Мы сделали это довольно трудно позволить себе делать что-нибудь еще.

Herriges, Жилье, Стоимость застройки, Top StoryDaniel Herriges 25 июля 2018 г. рынок жилья, развитие, доступное жилье, джентрификация, отсутствие середины, выделение страницы

0 лайков

Многоквартирные застройщики оттачивают горизонтальные квартиры в качестве следующей модели Build-to-Rent. Район: Горизонтальный жилой комплекс.

Первое такое сообщество строится сейчас в Дейтона-Бич на пересечении I-95 и бульвара LGPA. Базирующаяся в Алабаме компания Capstone Communities и ее собственный генеральный подрядчик в декабре заложили фундамент коттеджей в Дейтона-Бич и доставят первые блоки к концу года.

Горизонтальные квартиры отличаются от подразделений BFR  , находящихся в разработке D.R. Horton  в Апопке и  American Homes 4Rent в Сент-Клауде . В этих случаях районы спроектированы как традиционные подразделения на одну семью с отдельными участками, которые будут принадлежать и управляться либо застройщиком, либо институциональным инвестором.

В горизонтальных многоквартирных домах районы строятся на одном участке — как коммерческий многоквартирный комплекс. Жилые единицы, как правило, меньше, но у них есть частные дворы и удобства, очень похожие на те, что можно найти в самых высококлассных жилых комплексах.

«Мы видели, как концепция коттеджного типа доказала свою высокую эффективность в многочисленных студенческих общежитиях, которые мы построили и управляем по всей стране», — сказал Джон Акен, исполнительный вице-президент по развитию Capstone Communities. «Поскольку мы начали внедрять эту концепцию строительства в аренду в многоквартирном секторе, она представляет собой привлекательный вариант жилья для людей на переходном этапе жизни — будь то переезд в новый город, подготовка в конечном итоге к покупке дома или сокращение размеров. ”

Сообщества BFR сегодня являются одной из самых быстрорастущих тенденций в сегменте многоквартирной недвижимости. Большинство сообществ BFR состоят из одноэтажных коттеджей и частных дворов с доступом к высококлассным удобствам, подобным квартирам.

Компания Capstone специализировалась на студенческом общежитии до запуска своих первых двух горизонтальных квартир или коттеджей в Алабаме. Фирма впервые попыталась выйти на рынок Флориды в 2020 году  , когда она заключила контракт на покупку 24 акров в районе DRI Four Corners Town Center в Давенпорте.

После закрытия COVID-19 Capstone не смогла закрыть сделку и ушла. Компания переключила свое внимание на Дайтону, и теперь участок Four Corners находится по контракту с Pulte Homes.

Акен сообщил GrowthSpotter , что компания все еще присматривается к рынку Центральной Флориды. «Мы по-прежнему очень заинтересованы в рынке Центральной Флориды и верим в долгосрочный потенциал роста этого района», — сказал он.

Некоторые из крупнейших игроков отрасли считают Центральную Флориду главной целью роста. NexMetro Communities , которая более десяти лет занимается строительством роскошных арендованных домов на юго-западе США, в прошлом году открыла подразделение в Центральной Флориде и запустит свой первый проект на рынке Тампы.

Нью-йоркская компания Lexin Capital , которая только что заплатила 70 миллионов долларов за недавно построенный жилой комплекс в Киссимми, изучает участки в регионе и ищет партнеров для строительства горизонтальных квартир.

«Нам нравится эта модель — сейчас мы строим ее в Фениксе», — сказал генеральный директор Метин Негрин. «Мы хотели бы сделать от пяти до десяти таких в Тампе и Орландо, если сможем найти землю».

Директора многоквартирного дома EDEN Multifamily из Южной Флориды Джей Джейкобсон и Джей Массирман объединили свои усилия с руководителем America’s Capital Partners Серджио Сокольски для запуска EDEN Living, новой фирмы по горизонтальному строительству квартир, которая охватит штат Флорида, а затем расширится до другие крупные рынки на юго-востоке.

Джейкобсон сказал, что у фирмы есть пять контрактных площадок во Флориде, в том числе по крайней мере одна в Центральной Флориде, где она построит 1000 единиц в этом календарном году. Он сказал, что их цель — повторить успех NexMetro на Западе и изменить его.

«Эти ребята очень хороши в том, что они делают и чего они достигли, и поэтому они как бы устанавливают стандарт для класса активов», — сказал Джейкобсон GrowthSpotter . «Я думаю, что мы передаем это следующему поколению. Второе поколение будет немного более изысканным продуктом. Мы проектируем наш продукт немного по-другому. Мы группируем квартиры в так называемые кластеры по пять квартир, но у каждого есть свой отдельный вход — ни подъездов, ни лестниц, никого над вами, никого внизу, никого рядом с вами».

Джейкобсон ожидает, что все национальные строители жилья начнут формировать свои собственные подразделения BFR во Флориде, что сделает конкуренцию за подходящие участки жесткой.

«Этот продукт очень, очень чувствителен к стоимости, потому что плотность намного ниже», — сказал он. «Мы создаем продукт, когда смешиваем несколько двухэтажных таунхаусов с одноэтажным горизонтальным продуктом. Мы строим от 14 до 15 единиц в акрах плотности. И, вы знаете, типичная 3-этажная квартира с парковкой на пешеходной дорожке стоит от 24 до 28 квартир на акр. Так что стоимость земли становится очень, очень чувствительной».

Разработчики могут строить с меньшей плотностью, потому что они взимают повышенную арендную плату за горизонтальный продукт. Арендаторы будут платить больше за приватность, огороженный двор и дополнительные окна. По словам эксперта по рынку John Burns Real Estate Consultants, концепции BFR обеспечивают надбавку к арендной ставке примерно на 20-30% по сравнению с традиционными многоквартирными квартирами из-за их дизайна и удобств.

Тем не менее, эта категория продуктов настолько нова для региона, что многие проекты, которые были предложены в прошлом году, не были реализованы из-за правил зонирования и платы за воздействие.

Президент Avex Homes Эрик Маркс хотел представить горизонтальные квартиры в прошлом году  на участке, заключенном по контракту в округе Оцеола, но не смог заставить его работать. На встрече в июне прошлого года с Комитетом по обзору развития чиновники по планированию сказали ему, что не будут ослаблять стандарты округа на односемейное подразделение для арендованных сообществ. Это означало бы более высокие требования к парковке и более высокие сборы за воздействие, чем жилой комплекс. И внутренние дороги должны быть построены в соответствии со стандартами округа, в отличие от подъездных путей в жилом комплексе.

После встречи Маркс решил отказаться от идеи SFR и перейти к традиционному бесплатному подразделению.

«Я думаю, что это, вероятно, нецелесообразно в этом месте», — сказал он. «Главное — это плата за воздействие. Это просто невыполнимо. Вы либо получаете подразделение, в котором слишком много парковочных мест для арендуемого сообщества, либо вы выбираете меньшие единицы, чтобы уменьшить парковку, но вы не можете взимать достаточную арендную плату за квартиру с 2 спальнями, чтобы оправдать сборы в размере 34 000 долларов за лот. ”

Он по-прежнему привержен концепции и может представить ее в Avalon Park Daytona Beach. «Независимо от того, делаем ли мы там или кто-то другой, я думаю, что там будет компонент Build-for-Rent», — сказал Маркс.

Акен сказал, что Capstone столкнулась с подобными проблемами и нашла способы их обойти.

«Коттеджи обычно не вписываются в классическое определение одной семьи или многоквартирного дома, потому что они сдаются в аренду отдельными домами на одном большом участке (вместо одного участка на дом)», — сказал он. «При этом многие юрисдикции понимают и поддерживают такой тип развития и поэтому готовы работать с нами. Это может означать либо изменение их существующего кода, либо предоставление нам возможности продвигаться вперед в качестве запланированной разработки модулей, предоставляя разработчикам больше гибкости».

(Источник)

Руководство для начинающих по развитию многоквартирного дома (советы и принципы)

Какие первые шаги необходимо предпринять для строительства многоквартирного дома?

В этой статье объясняются основные тонкости строительства многоквартирных домов и рассматриваются различные типы многоквартирных домов, которые вы можете построить. Кроме того, мы подробно рассмотрим, как работает весь процесс разработки, от концепции до завершения. Вы узнаете, как построить многоквартирный дом от начала до конца!

Давайте погрузимся!

Что такое квартира?

Квартиры являются самым популярным жилым помещением, особенно в городах. Но что значит квартира? Фраза относится к любой жилой единице в здании. Это уединенная жилая зона среди нескольких других в одном здании. Это может быть что угодно, от дома на одну семью до таунхауса, большого жилого дома или даже высотного кондоминиума.

Какие существуют типы застройки квартир?

Квартирные комплексы бывают двух типов: городские и дачные. Размещение и размер этих квартир могут варьироваться в зависимости от целевого рынка, но основные элементы будут идентичными.

Многоквартирный комплекс — это просто структура с пятью или более единицами жилья на разных этажах, и ее можно дополнительно классифицировать следующим образом:

• Малоэтажный:  Система с двумя-тремя этажами и без лифтов.
• Средняя этажность:  От трех до восьми этажей с лифтами.
• Высотное:  Система, имеющая более восьми этажей и лифты.

Малоэтажные квартиры

Как правило, малоэтажные жилые комплексы находятся в пригородах, где регулирование плотности менее строгое, чем в центре города. Их также называют трехэтажными, потому что в них нет лифта. Дисциплина структурной системы малоэтажных многоквартирных домов менее строгая, чем в зданиях средней или высокой этажности, что обеспечивает большую гибкость проектирования. Кроме того, строительные нормы и правила значительно мягче, особенно в отношении противопожарной защиты. Парковка часто доступна «на уровне» на уровне земли, что дешевле, чем парковка в подвале.

Квартиры средней этажности

Здания до восьми этажей известны как квартиры средней этажности. Вы можете определить высоту по длине пожарной лестницы, которая составляет 24 метра. Любое здание выше этой высоты требует разбрызгивателей, что увеличивает затраты застройщика. Эти постройки от пяти до восьми этажей строятся в пригородах недалеко от центрального делового района или на площадках TOD. Квартира в среднеэтажном доме менее гибкая, чем квартира в малоэтажном, из-за больших нагрузок.

Квартиры в многоэтажках

Конструктивная система, состоящая в основном из бетона или стального каркаса, ограничивает проект высотного многоквартирного дома, и вертикальный лифт играет важную роль. Полное повторение высотной квартиры требует высокого уровня архитектурной строгости, а это означает, что, за некоторыми исключениями, все уровни квартир идентичны.

Вы найдете такие жилые комплексы с высокой плотностью застройки в центральном деловом районе, предлагающие большую площадь участка и меньше ограничений на парковку. От квартир-студий до пентхаусов на верхних этажах, высотные квартиры часто предлагают широкий выбор помещений. Многофункциональная застройка может также включать многоэтажные квартиры с торговыми, коммерческими или ресторанными помещениями на первом и втором этажах.

Вы многое упускаете, если еще не подписались на наш канал YouTube

Какие существуют типы квартир?

Квартиры могут быть классифицированы или спроектированы в следующие сегменты, в зависимости от их местоположения и требований рынка:

Пентхаусы

Обычно расположены на верхнем этаже и обычно занимают весь верхний этаж.

Элитные апартаменты

Имея не менее двух спален, две ванные комнаты, кабинет и площадь более 150 квадратных метров, этот дизайн понравится руководителям.

Квартиры с тремя спальнями

Эти здания в основном предназначены для растущих семей, внутренняя площадь от 100 до 150 квадратных метров.

Квартиры с двумя спальнями

Для одиноких и супружеских пар, с одной или двумя ванными комнатами и внутренней площадью от 70 до 90 квадратных метров.

Квартиры с одной спальней

Квартиры площадью от 50 до 65 квадратных метров предназначены в основном для одиноких и молодых пар.

Квартиры-студии

Часто называемые спальнями, предназначены для одиноких, которые хотят жить одни, и имеют минимальную площадь 40 квадратных метров.

Парковочные места для этих различных типов квартир зависят от двух факторов: во-первых, требований местного совета и, во-вторых, соображений рынка. Если в районе многоквартирного дома нет надлежащего общественного транспорта, может потребоваться как минимум одно парковочное место на квартиру. Если участок находится рядом с транспортным узлом, парковку будет проще найти.

Набор единиц будет зависеть от рыночных и демографических исследований разработчика и команды. Согласно законодательству нескольких местных советов, квартиры с одной спальней должны составлять не менее 20% новых проектов квартир.

Начните работу в области развития недвижимости — зарегистрируйтесь на бесплатный онлайн-курс по развитию недвижимости .

Спрос на квартиры

Несколько факторов повлияли на типы домов, добавленных в жилищный фонд за последнее десятилетие. Изменения в возрастной структуре населения, составе и размере домохозяйств и семей, а также потребность в более дешевом жилье и жилье ближе к центрам занятости — все это повлияло на потребность в большем разнообразии стилей жилья. Если вы все еще не уверены в развитии квартир, обратите внимание на статистику RealPage, спрос на квартиры в США в 2021 году превышает предыдущий максимум на 66%.

Политика правительства в области планирования

В течение этого времени правительство и градостроители поддерживали и поощряли новые варианты жилья, эффективно повышая доступность различных типов жилья с более высокой плотностью населения. Другие факторы, влияющие на это политическое стремление к созданию жилья с более высокой плотностью, включают рост стоимости земли в городских центрах, расходы на инфраструктуру, связанные с развитием загородной территории, и экологические опасения по поводу разрастания городов. Разрастание городов требует дополнительной дорожной инфраструктуры и общественного транспорта, что дорого обходится правительству и налогоплательщикам и делает его неустойчивым.

Увеличение стоимости земли в пригороде

Помимо стоимости необработанной земли , раздел земли в настоящее время стоит от 60 000 до 100 000 долларов за лот. Разработчикам сложнее поглощать непредвиденные расходы из-за таких препятствий, как сложность системы государственного планирования, неясные временные рамки и непредсказуемые расходы. Отсутствие прозрачности процессов, несогласованные требования к планированию в районах местного самоуправления и отсутствие доверия между местными советами стали серьезными препятствиями на пути переговоров по системе планирования. Это также существенно повлияло на затраты на разработку, переложенные на покупателей жилья.

Изменение образа жизни

Жизнь быстро меняется. Домохозяйства сокращаются, и люди работают дольше, рожают детей позже и имеют меньше времени для других занятий. Эти изменения подразумевают, что близость к кафе, магазинам, транспорту и другим удобствам жизни важнее, чем наличие большого заднего двора для собаки и дополнительных спален для детей. Кроме того, после того, как их дети уехали, бэби-бумеры все чаще стремятся продать свои большие дома с четырьмя спальнями с высокими эксплуатационными расходами и переехать в меньшие, не требующие особого ухода квартиры рядом с удобствами, магазинами и кафе.

Доступность

Согласно отчету о доступности жилья Австралийского института здравоохранения и социального обеспечения, доступность сдаваемой в аренду квартиры увеличилась в различных столицах, что привело к снижению средней арендной платы для квартир в черте города. В период с первого по третий квартал 2020 года средняя арендная плата на севере и западе Мельбурна упала примерно на 5%. В Сиднее произошло десятипроцентное падение. По мере роста спроса на новостройки, которые обеспечивают роскошную жизнь по низким ценам (решая проблему растущего населения Австралии), застройщики строят небольшие квартиры, чтобы они оставались доступными, что приводит к повышению интереса к жилым домам.

Инвесторы

Инвесторы покупают квартиры рядом с удобствами в связи с увеличением рынка аренды. Отрицательное заемное капитал и снижение налога на прирост капитала являются одними из многих преимуществ, которые стимулируют инвестиции в жилье: каждый седьмой налогоплательщик в настоящее время владеет одной или несколькими инвестиционными объектами недвижимости. Инвесторы из других стран способствуют спросу в нескольких дорогих странах.

Рекомендуемое чтение — Стратегии инвестирования в недвижимость

Преимущества, недостатки и проблемы многоквартирной застройки

По сравнению с другими формами застройки многоквартирная застройка имеет следующие преимущества:

• более эффективное использование земли.
• Высокая прибыль в качестве вознаграждения за предпринимательскую деятельность
• Из-за повторяющейся конструкции требуется меньшая сложность.
• Различные размеры и бюджеты, от одной до трех спален, доступны для удовлетворения широкого круга покупателей.
• Из-за расположения и достопримечательностей существует большой рынок аренды.
• При удачном расположении и хорошем дизайне существует хороший рынок перепродажи.
• Долгосрочное инвестирование требует достаточно постоянных финансовых потоков.
• Амортизация списывается быстро, и здесь есть много налоговых убежищ.

Большие многоквартирные комплексы могут иметь преимущества перед меньшими многоквартирными домами с точки зрения более низких эксплуатационных расходов на единицу (из-за эффекта масштаба) и простоты сдачи в аренду благодаря дополнительным удобствам (бассейны, теннисные корты). В отчете CNBC говорится, что заполняемость квартир в США достигла нового рекорда — 9 человек.7,5%. Ставка примерно на 250 базисных пунктов выше долгосрочной нормы примерно в 95%.

Развитие квартир, с другой стороны, может иметь некоторые недостатки:

• Отсутствие полного анализа рынка , например, потребностей потребителей
• Неспособность потребителей платить ожидаемые цены продажи или арендную плату
• Конкуренция со стороны других проекты, как существующие, так и находящиеся на стадии планирования
• Неподходящее место или район
• Возражение сообщества против многоквартирного дома
• Проект сталкивается с проблемами финансирования из-за отсутствия у разработчика послужного списка или опыта.
• Увеличение времени, таланта и финансовых потребностей
• Воздействие правительственных постановлений
• Нет долгосрочных арендаторов и крупных арендаторов для финансирования проекта.

Застройщик должен преодолеть следующие препятствия, чтобы добиться успеха в многоквартирных домах:

• Получение достаточного оборотного капитала
• Подготовка к долгосрочным обязательствам
• Строительство или заключение контрактов для получения специализированных знаний в области финансов и управления активами
• Получение широкого понимания рынка жилья в краткосрочной и долгосрочной перспективе
• Управление обширной командой разработчиков, включающей как сотрудников, так и подрядчиков
• Борьба с общественным и политическим сопротивлением
• Доступность жизнеспособных и рентабельных строительных площадок
• Признание и соблюдение сложных законов и правил

Обязательно к прочтению —  Подготовьтесь к своему первому проекту по развитию недвижимости .

6 Основные факторы успешного строительства квартиры

#1 Правильный выбор проекта и местоположения

Размер строительного объекта и его расположение являются важными факторами при выборе квартиры. Предполагаемый масштаб проекта зависит от имеющихся денежных средств, рыночного спроса, отношения кредиторов, ограничений площадки и способности разработчика идти на риск и управлять операциями при различных размерах проекта.

Выбор места может зависеть от возможности или личных предпочтений. Если условия справедливы и место кажется практичным, опытные разработчики часто используют доступный вариант. Когда вы выбираете, это хорошая идея, чтобы взвесить ваши варианты, прежде чем принять решение о местоположении. Идеальное место должно быть достаточно большим, чтобы реализовать проект соответствующего размера, и находиться в районе или районе, который понравится потенциальным покупателям, готовым заплатить цену. Кроме того, на участке многоквартирной застройки должны быть предусмотрены следующие особенности:

• Высокий уровень видимости
• Оптимальные почвенные условия
• Отличный дренаж
• Доступность услуг.
• Приятная обстановка и окружение 
• Правильный выход и въезд
• Особые удобства
• Общественный транспорт и магазины Доступ к закусочным и развлекательным заведениям
• Доступны общественные парки и другие общественные объекты.

В течение разумного периода времени требуемое зонирование должно быть выполнено или доступно. Экологические или другие ограничения развития не должны быть чрезмерно жесткими. Сайт должен быть доступен на условиях, дающих застройщику максимальную свободу для изучения местоположения, прежде чем вкладывать значительные суммы денег, предпочтительно по опционному соглашению, которое вы можете продлить при необходимости.

Остаточная стоимость земли и рентабельность: победитель

#2 Ответственность застройщика

и доступные ресурсы. Они должны знать о двух существенных внешних препятствиях для достижения своих целей: наличии подходящих площадок для застройки и своих финансовых ресурсах. Поскольку большинство многоквартирных домов требуют больше капитала и времени, чем небольшие виллы, застройщики могут выбирать одну из трех ролей в зависимости от своего финансового положения.

Со-разработчик

Эта структура требует минимального личного участия и времени. Это отличное место для старта нового застройщика, который хочет узнать о строительстве квартир от опытного профессионала с подтвержденным послужным списком. Он делегировал большую часть повседневных задач разработки опытному программисту. Сотрудничая в качестве соразработчика, неопытный разработчик может внести в проект один или несколько из следующих ресурсов:

• Комбинация наличных и авансовых средств на развитие
• Долевой капитал для покупки земли.
• A solid financial balance sheet
• A wide range of business experience and contacts
• Enduring ties with other possible investors

Sole developer with a proven track record

The experienced  property developer  с послужным списком работает независимо в этой парадигме разработки, но их часто окружают независимые и информированные консультанты, с которыми они работали ранее. На этого разработчика возложены следующие обязанности:

• Поиск земли и оценка жизнеспособности проекта
• Сотрудничество с группой авторитетных консультантов
• Организация всех финансовых аспектов
• Сотрудничество с потенциальными инвесторами и тихими инвесторами
• Забота обо всех экономических требованиях и требованиях движения денежных средств 2 915 Управление проектом от имени инвесторов

Выделенный разработчик с собственным опытом

Застройщик в этой модели должен обладать обширными техническими знаниями и опытом в области налогообложения, финансов, права и строительства. Концепция также требует постоянной разработки квартир, чтобы оправдать высокие административные расходы. Этот застройщик является частной или государственной корпорацией, которая сделала строительство квартир долгосрочным бизнесом. Этот разработчик:

• Выявляет и приобретает потенциальные проекты развития
• Имеет группу проектирования и оценки
• У него есть строительный отдел, который занимается всеми работами
• Имеет финансовый отдел, который использует фонд или синдикат для привлечения акционерного капитала от инвесторов.

Как финансировать ваш проект развития недвижимости?

И другие книги по
Финансы развития недвижимости

Включает 5 подробных электронных книг

✓ Финансирование развития недвижимости: легко финансировать ваш проект? (26 страниц)
✓ 10 крупных (финансовых) ошибок инвесторов при инвестировании в недвижимость (58 страниц)
✓ 10 вариантов финансирования вашего следующего девелоперского проекта (29 страниц)
✓ Что такое долевое финансирование и как оно работает? (42 страницы)
✓ Инвестиции в недвижимость Финансы — Полное руководство

Бесплатная загрузкаМгновенный доступ

#3 Проверить профиль покупателя

хотя бы один.

Корпоративный рынок

Корпорация или межгосударственная компания, как правило, готовы платить гораздо более высокую цену или арендную плату за квартиру, которую они хотят, потому что это все равно будет дешевле, чем проживание в гостинице для сотрудника. Для привлекательности на корпоративном рынке квартира должна представлять собой современный дом с комплексной охраной, расположенный в нескольких минутах ходьбы от места работы жильцов и полностью обслуживаемый. Оптимальный размер для этого рынка находится в центральном деловом районе, в нескольких минутах ходьбы от их рабочего места.

Профессионалы в городе

Профессионалы в городе все чаще предпочитают жить рядом со своим рабочим местом. Эти люди предпочитают городской образ жизни, который включает в себя кафе, высококачественные рестораны и бурную ночную жизнь, а не жилье. Качество отделки имеет большее значение, чем доступное пространство, и расположение также имеет решающее значение. Компетентные застройщики будут строить как можно ближе к основным офисным зданиям и объектам городской инфраструктуры.

Аренда на ограниченный срок

При краткосрочной аренде или краткосрочном размещении арендная плата намного выше, чем при долгосрочной аренде жилья для туристов и деловых путешественников. Чтобы привлечь таких арендаторов, здание должно быть полностью меблировано и содержаться в хорошем состоянии. План застройщика при создании таких квартир будет заключаться в том, чтобы либо удерживать недвижимость в качестве долгосрочной инвестиции, либо продавать определенные квартиры, чтобы компенсировать часть своих финансовых затрат, сохраняя при этом остальные.

Связанное Чтение:  Почему инвесторы, покупающие и удерживающие, терпят неудачу в развитии недвижимости .

Покупатели, предпочитающие определенный образ жизни

Молодые специалисты, супружеские пары на пенсии и пустующие дети ценят идею проживания в здании, отвечающем их особым потребностям. Удобства общего пользования, такие как тренажерный зал, бассейн, видовые террасы и услуги консьержа, помогут создать стиль жизни.

Рынок индивидуальных жителей

Незамужние или разведенные люди, которые живут одни, ищут квартиры с одной спальней, квартиры-студии, квартиры в стиле лофт или квартиры в стиле спальни. Стиль здания не важен, но цена и арендная плата должны быть разумными, поблизости должны быть рестораны и развлечения.

Инвесторы

Инвесторы могут приобрести квартиру на короткий или длительный срок. Когда дело доходит до первого, инвестор обычно выкупает план в надежде перепродать объект по более высокой цене после его завершения. Долгосрочный инвестор покупает как часть своего портфеля недвижимости   или покупать и арендовать в течение длительного времени, пока они в конце концов не займут здание в старости.

Во многих отношениях спрос покупателей на квартиры зависит от тех же экономических, денежных и потребительских факторов, которые влияют на спрос на дома для одной семьи. Тем не менее, есть некоторые существенные различия между характеристиками квартиры и покупателя жилья:

• Расстояние до дома становится все более важным для покупателей квартир.
• Доступ к общественному транспорту имеет более важное значение для покупателей квартир.
• Покупатели квартир более мобильны и готовы переехать в более привлекательные, новые или популярные объекты.
• Расстояния вблизи магазинов, мест отдыха и культурных мероприятий имеют решающее значение для покупателей квартир.
• Покупателей квартир больше волнуют удобства и возраст дома.
• Во время рецессии заработная плата покупателей квартир особенно чувствительна.
• Покупатели квартир в основном в возрасте от 40 до 50 лет.

#4 Аспекты дизайна и планирования

Архитектор застройщика должен знать следующие факторы проектирования, чтобы гарантировать рентабельность и привлекательность жилого комплекса.

Максимальное использование полезной площади участка

Пригодные для жизни квадратные метры на площадь участка — это полезная площадь участка. Например, если площадь участка 1000 квадратных метров, а коэффициент участка равен 1, можно построить жилую площадь 2000 квадратных метров. В полезную площадь не входят общественные коридоры, лестничные клетки, лифты, механические и электрические помещения, кладовые, балконы. Хотя желательно максимизировать доступное соотношение графика, это не всегда так. Например, на некоторых рынках может потребоваться как минимум одно парковочное место для каждой квартиры, даже если это не является муниципальным требованием, что приводит к появлению второго, более дорогого многоуровневого парковочного места.

Дизайн экстерьера

Чтобы оставаться конкурентоспособным на рынке, дизайн объекта должен соответствовать или превосходить окружающие объекты. Внешняя отделка фасада, такая как каменные и стеклянные балюстрады, может помочь привлечь покупателей, создав точку отличия, в то время как вы можете компенсировать дополнительные расходы в цене продажи. Вы должны использовать материал, не требующий особого ухода или не требующий особого ухода, потому что обслуживание многоуровневого здания может быть дорогостоящим в долгосрочной перспективе.

Размер квартиры

Измерьте размер каждой квартиры в жилой недвижимости, чтобы убедиться, что она соответствует требованиям рынка. На современном рынке однокомнатные квартиры площадью 100 квадратных метров недостижимы. По финансовым причинам происходит переход от квартир с тремя спальнями к квартирам с двумя спальнями и двумя ванными, с двумя спальнями и одной ванной комнатой и с одной спальней и одной ванной комнатой. Проверьте, соответствует ли ассортимент единиц каждого размера текущему рыночному спросу. Возникнет потенциальная маркетинговая проблема, если недвижимость будет предлагать только квартиры с двумя спальнями на рынке, требующем одну спальню.

Рекомендуемая литература —  Преодолеть свой страх перед застройкой

Сохранение энергии

Учитывая высокую потребность в энергии для застройки и энергосистемы, застройщики оценят потребность в энергии для застройки,

используемые стратегии сохранения. Например, следует учитывать ориентацию на солнце, изоляцию стен, двойное остекление, солнечные батареи и низковольтные осветительные приборы. Прежде чем указать, проверьте энергоэффективность приборов, чтобы убедиться, что они находятся в хорошем рабочем состоянии.

Безопасность

Люди, переезжающие в многоквартирные дома, беспокоятся о своей безопасности. Вход снаружи через окна или балконы менее вероятен, чем в двух- или трехэтажном комплексе таунхаусов, поскольку большинство квартир находятся значительно выше уровня земли. Однако, поскольку общественные места, такие как подземные парковки, вестибюли, лифты и коридоры, являются анонимной средой, вероятность того, что злоумышленники останутся незамеченными, по мере роста населения здания.

Рассмотрите решения для обеспечения безопасности в общественных местах и ​​на парковках, такие как электронные системы ключей с видео- или голосовым доступом и кабельное телевидение (CCTV). Сотрудники службы безопасности также могут патрулировать или ограничивать вход в здание, в зависимости от угроз безопасности в этом районе, а также масштаба и стоимости застройки.

Шум

Большинство многоквартирных домов расположены в шумных районах, например, на основных транспортных маршрутах. Транспортный шум является стандартным компонентом их среды. В то время как большинство жителей привыкли к такому уровню шума, шум от соседних соседей был бы нежелательным. Сведите к минимуму передачу шума между блоками благодаря конструкции и выбору материалов. Вы также можете запланировать снижение внешнего шума за счет двойного остекления. В местах с высоким уровнем шума инженер-акустик поможет найти решение.

Конфиденциальность

В многоквартирных домах конфиденциальность жильцов жизненно важна. При проектировании застройки архитектор должен обеспечить уединение каждой квартиры, разместив окна или балконы вдали от спален, ванных комнат, жилых зон или открытых пространств соседей. Если это невозможно из-за конструктивных ограничений, можно стратегически установить защитные экраны или непрозрачное остекление.

Балконы

Жильцы надземных квартир не имеют доступа к земле; таким образом, балкон становится их единственным личным жилым пространством на открытом воздухе. Внутренние дворики должны быть достаточно большими, чтобы вместить столы и стулья, а также внешнюю обстановку. Обеспечьте балкон размером 3,5 метра на 1,8 метра как минимум. Некоторые местные органы власти установили, что каждая единица должна иметь минимальную площадь 10 квадратных метров.

Вестибюли и коридоры

Подъемные вестибюли, коридоры и туннели к различным квартирам могут как положительно, так и отрицательно повлиять на застройку новых квартир. Эти места должны быть достаточно освещены и проветрены, особенно при естественном освещении. Общественные места, которые темны и грязны, уродливы и нездоровы.

Объекты общего пользования

Количество и тип объектов общего пользования, предусмотренных в многоквартирном комплексе, зависит от размера здания, типа и образа жизни жильцов. Вы можете включить бассейн, тренажерный зал и спа. Тем не менее, следует уделить большое внимание проектированию этих удобств, поскольку они являются дорогостоящими объектами для строительства и обслуживания в долгосрочной перспективе, что увеличивает сборы со слоев.

Эксклюзивность

Квартиры, построенные в конкурентоспособном месте, должны предлагать покупателям что-то уникальное, чтобы дать им маркетинговое преимущество. Это может быть что-то столь же простое, как уникальный архитектурный стиль, улучшенные социальные объекты, виды или перспективы, или самое современное техническое оборудование или приспособления. Хотя для разработчиков важно максимизировать количество модулей в новом проекте, они не должны жертвовать качеством в процессе.

Мытье окон

Мытье окон снаружи в жилых домах более высоких этажей затруднено, если только они не выходят на балкон или не имеют площадки для чистки. На этапах планирования подумайте о том, как кто-то будет мыть окна. Есть поворотные окна со специально сконструированными отверстиями для очистки внешней области.

#5 Принципы застройки квартир

В моих предыдущих статьях вы найдете принципы развития для офисной застройки , виллы и необработанной земли . Тем не менее, стоит отметить и повторить те принципы, характерные для квартирных застроек, поскольку риск и приверженность этому типу застройки более значительны, чем другие жилые проекты.

Покупка земли

Застройщик должен провести анализ остаточной земли перед покупкой потенциального участка под застройку. Этот земельный анализ должен включать определение того, сколько квартир может разместиться на этом участке, и средней цены продажи квартиры в этом районе, а также вычет прибыли от риска, гонораров за профессиональные услуги, затрат на строительство, маркетинга и процентов, среди прочего.

Приобретение участка

При сканировании участка разработчик должен искать следующую информацию:

• Проверить подъезд и выезд для транспортных средств, чтобы убедиться, что они безопасны. Подумайте, как будет работать сбор мусора, так как большие мусоровозы требуют много места для сбора.
• Изучите состояние почвы, в основном, если кто-то ранее использовал землю в промышленных целях. Могут потребоваться экологические и восстановительные работы.
• Взгляните на градиент сайта. Наклонный участок может быть выгоден для проекта квартиры, так как вы можете использовать нижние этажи для парковки под строением.
• Изучите плату за головные работы. Стоимость будет расти по мере увеличения плотности и количества людей, потребляющих коммунальные услуги, особенно если объект находится далеко от существующих коммуникаций.

В приведенном выше списке перечислены некоторые потенциальные места, которые следует учитывать. Разработчик должен пойти на сайт с консультантами, чтобы увидеть любые дальнейшие проблемы. Вы можете воспользоваться помощью моего подробное руководство по приобретению сайта .

Выбор команды

Работа с более широкой командой консультантов, таких как юристы, бухгалтеры, архитекторы и специалисты по финансированию и структурированию сделок, является обычным явлением в проектах по развитию многоквартирных домов. Застройщику потребуется сотрудничество специалистов в области проектирования, строительства, юриспруденции, управления недвижимостью и финансирования.

Долгосрочный успех более вероятен с способными сотрудниками, которые хорошо работают вместе. Работа, связанная с возведением этого типа жилой застройки, довольно сложна, и даже самые опытные застройщики признают, что легких путей не бывает, и будут обращаться за профессиональной помощью к лучшим консультантам. Хорошие консультанты:

• Известная в своем районе, на региональном или национальном уровне
• Фирма с большим капиталом и опытом
• Ранее успешная в своих разработках

Рекомендуемая литература — Недвижимость Армия из 23 профессионалов

Предварительное технико-экономическое обоснование

Ранее я рассматривал комплексное руководство по технико-экономическому обоснованию   , которые вы должны использовать при строительстве квартир. Важнейшие соображения для предварительного технико-экономического обоснования застройки квартир должны включать расходы, уникальные для местоположения проекта квартиры. Эти расходы могут включать:

• Местные стандарты здравоохранения, зонирования, строительства и охраны окружающей среды.
• Для улучшения существующей инфраструктуры потребуется участие разработчика.
• Ограничения на удаление отходов
• Требования к техническому обслуживанию лифтов
• Спринклерные системы и другое противопожарное оборудование.
• Сертификаты владения и соответствия здания
• Налоги и лицензии на ведение бизнеса
• Стоимость дополнительного страхования ответственности

Кроме того, тщательно рассчитайте денежные потоки на этапе разработки. Чтобы определить максимальную утечку денежных средств, вы должны вычислять ее ежемесячно, с начала проекта до расчетов по продажам. Наличие в бюджете достаточных резервов может помочь снизить долгосрочный финансовый риск. Банки и инвесторы часто требуют обслуживания долга и операционных расходов за шесть месяцев в качестве оперативных резервов. В результате анализ денежных потоков должен учитывать этот резерв или непредвиденные обстоятельства.

Узнайте  , как отслеживать бюджет проекта в режиме реального времени .

Финансы

При предварительной продаже до стоимости долга банки и кредиторы будут финансировать от 75 до 80 процентов TDC (общая стоимость разработки) или от 65 процентов до 60 конечная стоимость. Поскольку все больше застройщиков выходят на рынок квартир и растет спрос на инновационное финансирование, доступны варианты финансирования, которые помогают застройщику сохранить большую часть доходов или ускорить процесс предварительной продажи.

Рекомендуемая литература —  Как легко финансировать свой проект

Мезонинное финансирование — это вариант для разработчиков, которые уверены в своей идее, но не хотят нанимать партнеров-инвесторов или разбавлять свою долю участия. Вы можете использовать мезонинное финансирование в качестве второго ипотечного кредита после старшего долга. С другой стороны, мезонинное финансирование имеет более высокие процентные ставки и первоначальные затраты. Девелопер, желающий использовать мезонинный капитал, должен сравнить это финансирование с собственным капиталом инвестора.

Существуют финансовые и страховые компании, предназначенные для обеспечения требований перепродажи на предпродажном рынке. Хотя плата за этот проект относительно высока, он поможет в процессе разработки .

Архитекторы и строители

Контроль качества при строительстве квартир является еще одним важным вопросом развития, помимо заключения контракта с фиксированной ценой. Покупатели могут отличить хорошее качество от плохого. Первые клиенты могут быть самым эффективным маркетинговым инструментом для разработчиков. В результате выбор самого дешевого застройщика или строителя с плохой репутацией в отношении качественной работы может иметь катастрофические последствия для проекта и будущей карьеры разработчика.

Отделка является наиболее важным аспектом контроля качества квартиры, поскольку именно ее воспринимают потребители в первую очередь. Важность внимания к деталям является приоритетом. Команда застройщика должна проводить регулярные проверки качества на протяжении всего процесса строительства и уделять этому больше внимания на протяжении всего процесса отделки.

Продвижение проекта

Предположим, условием финансирования строительства является то, что застройщик должен получить определенную долю предварительных продаж до того, как банк выпустит наличные для проекта. В этом случае разработчик должен нанять лучшую команду по маркетингу проекта. Разработчик должен найти профессионального маркетолога проекта с обширным отраслевым опытом, который может разработать маркетинговую стратегию и команду для предварительной продажи разработки. Большинство проектных маркетологов предпочли бы единственный в своем роде мандат или контракт. Наличие соглашения отлично подходит для небольшого проекта, но разработчику следует искать как минимум две организации, чтобы создать конкурентную среду для более крупного проекта.

Поскольку многие покупатели квартир моложе, очень важно узнать о послужном списке маркетолога проекта, базе данных инвесторов или покупателей, а также о том, используют ли они все новейшие платформы маркетинговых технологий, такие как Facebook и блоги.

МЕГАКОНТРОЛЬНЫЕ СПИСКИ РАСХОДОВ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Сквозные контрольные списки затрат на девелопмент
Включает как постоянные, так и косвенные затраты, а также подробные затраты на строительство и ремонт жилья, так что вы ничего не пропустите.

Заключительные слова

Строительство квартир требует много усилий и усилий, но оно также может быть выгодным, когда время и рыночные условия подходят. Привлекательные процентные ставки, рынок пожилых бэби-бумеров, требующий меньшего содержания, но больше роскоши, и быстро развивающаяся экономика — все это текущие рыночные факторы, которые благоприятствуют развитию квартир. Успешные многоквартирные дома имеют вид на набережную и легкий доступ к удобствам.

Хотя спрос на загородные дома в будущем останется устойчивым, в наших городах четко прослеживается тенденция к квартирному проживанию. Некоторые люди по-прежнему хотят переехать на окраину города, чтобы купить дом с участком, но многие предпочитают жить рядом с работой, что обычно означает проживание в квартире. Из-за этого устойчивого и растущего спроса квартиры представляют собой отличные инвестиции, обеспечивая более высокий рост капитала и арендной платы, чем дома на окраинах, и эта тенденция, вероятно, сохранится.

Дайте мне знать, если я пропустил какие-либо важные соображения по поводу строительства квартиры. Присоединяйтесь к моим курсам структурированного развития недвижимости , чтобы стать успешным застройщиком.

Часто задаваемые вопросы

Выгодно ли владеть многоквартирным домом?

Многоквартирные дома обычно продаются на основе их коэффициента капитализации, который умножает их доход. Вы должны продать свое здание с прибылью, если вы увеличите доход за счет повышения арендной платы или сокращения расходов.

Квартиры растут в цене?

Да. Квартиры растут в цене быстрее, чем другая недвижимость, как это было в последние несколько лет, с ошеломляющим 60-процентным приростом общей стоимости.

Более 600 новых квартир в загородном стиле планируется построить в Колорадо-Спрингс | Контент для подписчиков

Гигант в сфере недвижимости из Техаса, который развивает проекты по всему миру, и калифорнийская компания с сильным присутствием на переднем крае планируют построить жилые комплексы в загородном стиле в Колорадо-Спрингс, которые добавят почти 625 квартир в быстрорастущих частях города.

Эти проекты являются еще одним признаком того, что застройщики квартир и инвесторы сосредотачиваются на Колорадо-Спрингс из-за его быстрого роста населения, желаемого качества жизни, высокого спроса на многоквартирное жилье и резкого увеличения числа жителей Денвера, переезжающих на юг в поисках менее дорогого жилья.

Эти тенденции, в свою очередь, приводят к низкой доле вакантных площадей и рекордно высокой арендной плате, что также привлекает девелоперов и инвесторов.

«Все эти факторы очень важны для застройщиков квартир, которые видят постоянные и, возможно, неизведанные возможности в Колорадо-Спрингс», — сказал Дуг Картер, опытный брокер по коммерческой недвижимости из SVN/Denver Commercial, который является соавтором отраслевого отчета Apartment Insights.

Контент для подписчиков

В Колорадо-Спрингс запланировано строительство еще одного дома для одной семьи, построенного для сдачи в аренду

• .
  [email protected]

Хьюстонская компания Hines, глобальная инвестиционная компания в сфере недвижимости с 65-летней историей, представленная в 27 странах за счет владения и развития офисных, промышленных, торговых и жилищных проектов, планирует построить семь зданий на 275 квартир. сообщество на дальней северо-восточной стороне Спрингса, согласно предложению, представленному городским властям.

Hines, глобальная инвестиционная компания в сфере недвижимости со штаб-квартирой в Хьюстоне, разработала проект апартаментов Raleigh at Sloan’s Lake из 251 квартиры в районе Денвера. Компания предложила строительство жилого комплекса на 275 квартир на северо-востоке Колорадо-Спрингс, на бульварах Бриаргейт и Гранд-Кордера. ФОТО ВЕБ-САЙТА HINES

Проект, который будет называться Retreat at Mountainside, будет построен почти на 10 акрах к юго-западу от бульваров Бриаргейт и Гранд-Кордера, как показано в предложении.

Retreat at Mountainside станет первым проектом Hines в Колорадо-Спрингс, хотя и не первой сделкой с местной недвижимостью. В 2019 году компания заплатила 93,2 миллиона долларов за покупку магазинов Promenade Shops на северной стороне в торговом центре Briargate, к юго-востоку от бульваров Briargate и Voyager, как показывают земельные записи округа Эль-Пасо.

Hines также работает в штате с 19 лет.83, когда она построила 52-этажное офисное здание Wells Fargo Center в центре Денвера, а затем 40-этажное офисное здание Optiv, также в центре города, среди других проектов.

Продажные цены на 2 жилых комплекса в Колорадо-Спрингс удвоились менее чем за 5 лет. электронная почта, в ответ на вопросы газеты. «Кроме того, Колорадо-Спрингс выиграл от роста образа жизни «работа из любого места», который мы все наблюдали за последние несколько лет. Мы увидели возможность в жилом пространстве разработать лучший на рынке продукт, который представляет Наследие качества Hines».

Проект из 203 квартир, разработанный калифорнийской компанией по недвижимости Sares Regis Group под названием The Wright, недавно открылся в Centennial. Сейчас Сарес Реджис планирует строительство жилого комплекса на 348 квартир к юго-востоку от Вудмен-роуд и Могавк-драйв на восточной окраине Колорадо-Спрингс. ЛЮБОЕ ИЗОБРАЖЕНИЕ

Участок проекта понравился Hines, поскольку он является частью быстроразвивающегося района с видом на горы и хорошим доступом к другим частям города, заявили в компании.

Владение магазинами Promenade Shops в Бриаргейте в течение трех лет позволило компании «еще больше отточить свое место под брендом Hines в Колорадо-Спрингс», говорится в электронном письме компании. «Hines известна тем, что строит и владеет недвижимостью высочайшего качества в лучшем месте на рынке, и этот (квартирный) участок идеально соответствует этому тезису».

Удобства комплекса Retreat at Mountainside включают здание клуба, бассейн, дворы и парк для собак. В некоторых зданиях также будут лифты и закрытые коридоры, которые отапливаются и кондиционируются, говорится в сообщении компании.

В лучшем случае Hines заявила, что планирует начать строительство в этом году и открыть свои первые квартиры к концу 2023 года. Компания планирует взимать арендную плату по рыночным ставкам; Согласно отчету Университета Денвера, в четвертом квартале 2021 года местная арендная плата составляла в среднем чуть более 1470 долларов в месяц.

Контент для подписчиков

Крупнейший жилой комплекс Колорадо-Спрингс скоро снова вырастет

• Рич Ладен
  [email protected]

Между тем, Sares RegisGroup из Ньюпорт-Бич, Калифорния, девелопер жилой и коммерческой недвижимости с почти 30-летним стажем, планирует построить жилой комплекс из семи зданий и 348 квартир на 14 акрах к юго-востоку от Вудмен-роуд и Могавк-драйв. предложение, которое компания представила городским властям. Участок находится за пределами Спрингс, и компания попросит город аннексировать собственность.

Неназванный проект квартиры станет первым в Спрингс для компании Sares Regis, которая работает в Колорадо уже более 20 лет.

Компания недавно открыла жилой комплекс на 203 квартиры в Сентенниал, планирует проект на 380 квартир в центре Денвера и владеет землей за пределами Боулдера, сказал Тед Фезерстоун, вице-президент компании по развитию. Sares Regis также разработала несколько жилых, офисных и промышленных проектов в Калифорнии, как показано на ее веб-сайте.

«Нам нравится Колорадо-Спрингс по той же причине, по которой многие другие любят Колорадо-Спрингс», — сказал Фезерстоун. «Это прекрасное место для жизни, здесь много возможностей, много рабочих мест, большой рост рабочих мест, много людей переезжает, и им нужно жилье. И те, кто есть сегодня, и те, кто приезжает. хочу быть частью этого».

Бассейн и терраса, летняя кухня, место для костра, площадка для собак, игровая площадка и открытое пространство входят в число удобств проекта, как показано в предложении Sares Regis.