Способы расчетов в сделках с недвижимостью. Недвижимость расчеты
Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость
Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.
Не смотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения показателей окупаемости и доходности.
Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:
Кроме стоимости объекта и валовых поступлений от аренды в расчетах окупаемости и доходности важно учитывать следующие переменные:
Ставка дисконтирования
Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:
где
i – процентная ставка;
n – номер периода.
Индексация ставки аренды
Условия по индексации ставки — обязательный пункт любого договора аренды. Обычно повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.
Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи
К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт, услуги управляющей компании по обслуживанию помещения. Данные статьи расходов как правило не оплачиваются арендатором, и способны значительно сократить чистый доход получаемый от объекта недвижимости.
Особенно это актуально для офисных помещений в составе бизнес центров, где эксплуатационные расходы могут достигать 20 % от суммы арендных платежей.
Налог на доходы и прочие налоговые отчисления
Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.
Процент простоя
Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.
Горизонт инвестирования
Горизонт инвестирования влияет на значение средней доходности за выбранный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.
Таким образом доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:
где OPi – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; Ki – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VCi – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.
Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPVi(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPVi(OP)) по формуле:
где Ni – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPVi(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.
Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.
Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:
Вам могут быть полезны другие статьи о методологии оценки недвижимости, как объекта инвестиции: «Рассрочка или скидка. Что выбрать при покупке коммерческой недвижимости в новостройке», а также «Инвестиции в недвижимость. Комплексная оценка объекта недвижимости»
dmitriypushin.ru
Расчет строительство дома, расчет стоимости дома, расчет материала онлайн| Zamer-doma.ru
Меня зовут Игорь Галицкий, я 13 лет прожил в Израиле и приобрел бесценный опыт, ведя свой бизнес в области строительства. Сейчас, правда, мы уже перебрались в Россию и соответственно, строительный бизнес остался в прошлом.
Сегодня я расскажу историю создания данного проекта, нашего сайта строительных калькуляторов онлайн.
Мечты сбываются, когда ты не только мечтаешьЯ и моя жена Эльвира постоянно думали о своем собственном жилье, это была как навязчивая идея, которая не дает тебе покоя — иметь свою недвижимость.В результате, мы остановили свой выбор на покупке земельного участка и строительстве частного дома для круглогодичного проживания. Как я уже говорил, мы уже живем в России, поэтому всегда хотели сбежать от пыльного, шумного и суетливого города поближе к природе. И наконец, в августе месяце 2014 года, мы купили участок в 100 км. от Москвы с уже подведенной водой и светом к границе участка.
Как быстро построить частный дом своими руками
Мы точно решили не обращаться ни в какие строительные компании, так как в итоге это получается намного дороже, обычно это в 2-3 раза дороже, чем строить своими силами. Но, как мы знаем, построить дом одному человеку практически не реально. Поэтому самый оптимальный выход, чтобы построить качественный дом и при этом с минимальными возможными вложениями это нанимать частные, мелкие бригады по рекомендации и контролировать качество и сроки выполнения работ. Не маловажный плюс такого подхода в том, что я полностью контролирую качество используемых стройматериалов и их расход, так как обычно, строительные компании и бригады еще пытаются «навариться» на используемых строительных материалах.
Настало время расчетов строительных материалов на ЗамерДома.ру
После приятного события — покупки земельного участка, мы начали судорожно делать расчеты по затратам на строительство дома и строительные материалы. Считали расходы на подготовительные земельные работы, пытались рассчитать различные виды фундаментов, что выгоднее, где сэкономить, без потери в качестве. Сначала делали расчет ленточного фундамента, потом все же остановились на столбчатом фундаменте с ростверком, он более экономичный и по срокам возведения более быстрый, а так же по характеристикам идеально подходит под тип почвы нашего участка. Долго обсуждали, какой дом строить, деревянный дом или каменный дом, а так же рассматривали вариант каркасного дома. Снова приступили к расчетам стен дома, из чего выгоднее и быстрее строить, не забывая учесть чтобы дом был теплым, не требовал высоких затрат по отоплению. В общем, договорились строить каменный дом на 160 кв. м. с учетом мансарды, но быстровозводимый из пеноблоков и без тяжелых плит перекрытий. Возводиться блочный дом достаточно быстро, если хорошо утеплить, то гарантия теплого дома обеспечена. Расчеты пытались делать в ручную, но по времени выходило очень долго.
Эврика! Внезапно нас осенило в кофейне
Обратились к интернету, поискали там калькуляторы расчета строительных материалов. Заметили, что часто эти калькуляторы не понятные, не знаешь, что они имеют ввиду при вводе параметров, слишком мелкий текст или результат расчетов загружается, а где его искать не ясно и так далее, в итоге они попросту не удобные, что затрудняло наши расчеты. И однажды, мы с женой сидели в кофейне, пили кофе, мечтали о будущем доме и нас осенило! Как было бы замечательно для таких как мы, простых смертных, создать сайт с онлайн калькуляторами расчета строительных материалов со всеми необходимыми расчетами по строительству.
Если делать, то как говориться делать СДЛ — Сайт Для Дюдей
Думали над названием сайта и остановили свой выбор на Zamer-doma.ru, получилось тематическое, простое и запоминающимся название сайта. Начали обсуждать с женой, что обязательно нужно сделать на данном онлайн сервисе Замер-дома.ру. Конечно же, это возможность рассчитать стройматериалы абсолютно бесплатно, так чтобы все строительные калькуляторы были доступны бесплатно. Сделать возможность начать расчеты с самого начала строительства, то есть с расчетов земельных работ, рассчитать количество бетона на фундамент, рассчитать количество арматуры, рассчитать материалы на стены, рассчитать материалы на крышу и кровлю и даже внутреннюю отделку, такую как расчет кафеля или плитки, расчет гипсокартона и профиля, расчет тротуарной плитки, расчет лестниц на второй этаж дом, т.е. все возможные строительные калькуляторы собрать в одном месте. При этом учесть, чтобы сайт был максимально удобным, простым и интуитивно понятным в использовании. Чтобы этот ресурс был народным, массовым, чтобы каждый, кому необходимо сделать расчеты стройматериалов мог это делать без ограничений в любое удобное время и без специальных знаний в строительстве. Мы старались, чтобы каждый строительный калькулятор онлайн действительно был удобным для вас, сейчас нужно только ввести свои параметры, свои исходные данные, которые подробно описаны, что это за исходные данные и где их взять, а также нарисованы справа от калькуляторов пояснительные чертежи к ним. В результате, вы получите полный итоговый расчет стройматериалов плюс чертеж по вашим параметрам, который вы сможете сохранить к себе на компьютер и распечатать, когда это будет необходимо.
В результате, пришло ваше время наслаждаться расчетами бесплатного сервиса
Мы постарались вложить в него свою душу, время, знания, опыт. Мы очень надеемся, что создали действительно полезный и нужный сайт для вас, а также надеемся, что вы полюбите наш бесплатный сервис, как полюбили его мы, и будете постоянно, снова и снова обращаться к нему за помощью! Приятных вам расчетов! ;)
zamer-doma.ru
Денежные расчеты при совершении сделок
Какие способы расчета существуют при покупке продаже недвижимости?
Способа расчета универсального для всех не существует, поэтому лучше сразу этот важный вопрос оговорить с другой стороной сделки, что бы в последствии у вас не возникли разногласия и сделка может не состоятся.
Покупатель получает право собственности с момента государственной регистрации перехода права собственности, до государственной регистрации вы по закону не собственник, поэтому выбирайте порядок расчета с продавцом исходя из данной нормы закона.
Подача документов на государственную регистрацию еще не дает вам каких либо гарантий в том, что недвижимость станет вашей.
Вы можете получить уведомление о приостановлении регистрации по разным основаниям: ошибка в договоре, не хватает каких либо справок или документов, документы поданные на регистрацию не прошли правовую экспертизу, имеются притязания третьих лиц на имущество, наложен арест либо ограничения на имущество и т.д., причин может быть множество.
Рассмотрим наиболее применяемые схемы расчетов.
1. Расчет наличными.
Покупатель перед подписанием договора передал деньги продавцу.
Продавцу очень хорошо, нет никаких рисков, кроме тех как перемещеться с денежной суммой до места их потенциального хранения.
Покупатель - одни риски: нет ни денег, ни квартиры, а произойдет регистрация или нет неизвестно. Причем не важно, до подписания договора или после подписания он отдал деньги продавцу.
2. Безналичный расчет путем перевода денежных средств со счета на счет, после подачи документов на регистрацию или до подачи документов на регистрацию, особой разницы нет. В общем то же самое что и при наличном расчете. Гарантий покупателю нет.
3. Расчет после регистрации права за покупателем с обременением в пользу продавца. Вы подаете документы на регистрацию, расчет не производите (может за исключением суммы аванса или задатка, либо первоначального взноса), происходит регистрация права покупателя с залогом в пользу продавца, покупатель - собственник, но распоряжаться недвижимостью не может, производиться расчет с продавцом и подаете заявление о снятии обременения. То же можно сделать не налагая обременения.
Для покупателя полная гарантия.
Для продавца могут возникнуть проблемы если покупатель не рассчитается или рассчитается с просрочкой оговоренных сроков.
4. Сделка в два этапа: на первом этапе подаются документы на регистрацию договора (как правило на этом этапе расчет не производится), после получения зарегистрированного договора (документы прошли государственную правовую экспертизу) происходит расчет между сторонами и подаются заявления о переходе права собственности.
Данный вид сделки пожалуй самый идеальный и равнозначный с точки зрения юридической чистоты в случае сомнений для обеих сторон, существенным минусом данной сделки является ее продолжительность во времени, она занимает около месяца времени.
5. Банковская ячейка: надежный способ расчетов, но влечет определенные неудобства в связи с открытием, оформлением. Расчет получается наличный, деньги не проверяются на подлинность.
6. Банковский аккредитив: открытие сторонами блокированного счета, с которого до получения свидетельства о праве собственности ни одна из сторон не сможет снять деньги. Очень удобный и надежный способ, но слишком мало банков, которые предоставляют такую услугу.
Это основные и наиболее используемые виды расчетов, хотя это не весь перечень возможных схем.
