Содержание
Почему цены на жилую недвижимость в России не снижаются?
В начале апреля текущего года президент РФ Владимир Путин указал на «затоваривание» рынка недвижимости и призвал исправить ситуацию.
«На рынке недвижимости начинают возникать и определенные дисбалансы, происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки. Нужно, конечно, эти риски снижать», — сказал он во время совещания по экономическим вопросам.
Президент отметил, что следует поддерживать долгосрочное устойчивое развитие строительного сектора и спрос на жилье. Путин напомнил, что в стране действуют программы льготной и семейной ипотеки (со ставками 8% и 6%), по ним с начала года улучшили жилищные условия более 130 тыс. семей.
В прошлом году в России был установлен рекорд по объему ввода жилья: показатель составил 102,7 млн кв. м, что выше уровня 2021 года на 10 млн, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин со ссылкой на данные Росстата. Прирост фиксировали по строительству и многоквартирных домов, и частных.
В апреле «Дом.РФ» представил сведения по объемам нераспроданного жилья в России. По информации госкомпании, сейчас в стадии строительства находится 98 млн кв. м жилья. Из этого объема почти 42 млн кв. м не продано, еще около 28 млн кв. м в продажу не поступало (объем, который застройщики придерживают), продано 29 млн кв. м.
То есть общий объем нераспроданного жилья у российских девелоперов достигает почти 70 млн кв. м, отмечал «РБК Недвижимость». Для Москвы объем строящегося жилья на начало апреля составил 16,2 млн кв. м, из них около 10 млн кв. м были нераспроданными.
В обоих случаях это более 60% от общего количества возводимой недвижимости. В «Дом.РФ» отмечали, что объем непроданного жилья демонстрирует рост с середины прошлого года и в абсолютном выражении на 25% превышает средний уровень 2019–2021 годов (33,8 млн кв. м).
В этой связи министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин предложил девелоперам пересмотреть ценовую политику: «Некоторым застройщикам хочется задать вопрос — не хотите ли снизить цены немножко, чтобы продалось?»
Но некоторые застройщики стали даже намекать, что как бы сильно они не желали продавать жилье дешевле, по условиям договора с банком этого сделать не смогут.
Российские девелоперы рассказали «ИНФОРМЕРу», что цены на недвижимость не снижаются, так как застройщик за свой счет приобретает участок, оформляет разрешительную документацию, затем идет за кредитными деньгами.
Перед банком он защищает финансовую модель проекта, после чего стороны согласовывают условия договора.
Банк выдаст проектное финансирование, только если увидит в финансовой модели определенную прибыль. Поэтому в договоры часто включают пункт о том, что коэффициент LLCR (достаточная финансовая устойчивость проекта, или соотношение операционного дохода от реализации проекта к кредиту и накопленным процентам) должен быть выше 1,25.
Застройщик и банк договариваются об уровне цен, позволяющем наполнять эскроу-счета в соответствии с бизнес-планом. В этом случае каждый получит свою норму прибыльности. При этом в договоре устанавливается и второй параметр — ликвидационная стоимость. Это сумма, при которой квартиру можно продать быстро (берется расчетный срок экспозиции 1–2 месяца).
Обычно она меньше стартовой стоимости на 30%.
Если строительная компания решит снизить стоимость на жилье, то банк, оценивая риски изменившейся финансовой модели, осознает, что снижение стоимости квадратного метра означает, что на эскроу-счета поступит меньше денег от покупателей, чем рассчитывал девелопер и, вполне вероятно, уменьшится сумма проектного финансирования. Таким образом, обслуживать долг ему станет сложнее. И тогда, как поясняет другой инсайдер, кредитор может увеличить процент по займу.
Эксперты считают, что реалистичным выглядит сценарий замедления вывода новых проектов в продажу. Компании могут использовать различные маркетинговые инструменты для стимулирования спроса: акции, скидки, рассрочки и другие спецпредложения.
Заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, в свою очередь, отмечает, что следует строить во всех городах, где есть эта потребность, создавать качественные и комфортные условия для проживания наших граждан и не допускать отток населения из регионов.
«Доступное жилье считается не только через стоимость квадратного метра, а через механизм улучшения жилищных условий. Одним из основных условий являются доходы населения», — подчеркнул замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
На сегодняшний день цикл стройки составляет 2-3 года. Такие показатели достигнуты благодаря серьёзным реформам в отрасли и мерам, принимаемым для ее поддержки.
Если раньше застройщики конкурировали между собой ценой квадратного метра, то сегодня — качеством проектов. Он также отметил, что нельзя допустить несоблюдение ковенант, так как это может привести к приостановке выдачи проектного финансирования и увеличению сроков реализации проектов.
Никита Стасишин уточнил, что поправки в законодательство в части возможности привлечения денежных средств граждан подрядными организациями на счета эскроу для строительства индивидуальных жилых домов, в том числе с использованием домокомплектов промышленного производства, позволит банкам получить качественный предмет залога и выдать льготный кредит.
В случае снижения темпов продаж на рынке жилой недвижимости и снижения объёма выдачи по льготным ипотечным программам Минстрой России будет прорабатывать дополнительные меры поддержки как граждан, так и застройщиков жилья.
Почему в России и в Питере такое дорогое жилье
о данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), на середину 2019 года примерно 10 млн россиян не имеет собственных квартир и живет в съемных. Почти половина из них не планирует покупку недвижимости в ближайшие несколько лет. Кто-то считает нецелесообразным привязываться к конкретному городу, но для большинства покупать жилье дорого. Почему в России, в том числе и в Питере, дорогие квартиры, читайте в статье.
Большинство россиян считают, что жилье стоит очень дорого
Как складывается стоимость квартиры
Чтобы понять, почему жилье стоит дорого, разберемся с ценообразованием. Есть 3 способа определения стоимости недвижимости:
Доходный — цену объекта определяют исходя из того, какую прибыль он принесет в перспективе.
Как правило, так оценивают коммерческую и апарт-недвижимость.
Затратный — в стоимость включают расходы на строительство (себестоимость) и желаемую прибыль от продажи. Этот метод чаще всего используют для оценки первичной недвижимости.
Метод сравнительных продаж — продавец квартиры ориентируется на те цены, которые уже сложились. Этот способ популярен для рынка вторички.
Нас интересуют только затратный способ и метод сравнения. Рассмотрим, как они работают в российской действительности, и почему у нас купить недвижимость дороже, чем, например, в Европе.
Почему в России дорогие квартиры в новостройках
Условно мы выделили 2 группы факторов, которые влияют на себестоимость первичного жилья: очевидные и неочевидные или специфические для страны. К первой группе относятся расходы на покупку земельного участка, согласование проектной документации с администрацией, кредитные выплаты, если девелопер брал займ на строительство, затраты на наем рабочих и стройку. Больше половины стройматериалов импортные, поэтому учитывается курс валют и цены на нефть.
В России новостройки нельзя назвать доступным жильем
Перечисленные составляющие не уникальны для России, они также входят в себестоимость любого заграничного жилья. Что же делает наши квартиры дорогим:
- Бюрократия. Многочисленные экспертизы, штрафы и предписания — отдельная статья расходов при любом строительстве. С одной стороны, контроль должен быть как гарантия того, что подрядчик следует нормативам. С другой, в России есть тенденция к злоупотреблению проверками.
- Рынок первичной недвижимости слабо чувствителен к спросу. Это не значит, что спрос никак не влияет на ценообразование, но у крупных девелоперов есть возможность привлекать для строительства средства с других объектов, либо вообще из иных сфер деятельности, а не долевые ресурсы. Поэтому даже при снижении потребительской заинтересованности цены на новостройки не падают.
Законодательство иногда тоже косвенно может вызвать увеличение цены. Например, с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.
N 214-ФЗ. Теперь девелопер не может использовать средства дольщиков, пока дом не будет сдан.
Инициатива направлена на защиту прав будущих собственников, но вынуждает мелких застройщиков брать новые кредиты, а следовательно, повышать цену жилья. В подобной ситуации, как мы уже сказали, только девелоперы с большим капиталом могут использовать собственные ресурсы для строительства.
Почему в России дорогое вторичное жилье
Цены на вторичку определяют собственники, исходя из общей рыночной ситуации. Но здесь тоже есть причины, из-за которых жилье дорожает. Качество дома, его расположение планировка квартиры и наличие обременений в виде ипотеки могут существенно повысить цену объекта.
Не стоит забывать о психологии продавцов. Немногие готовы отказаться от возможности получить побольше денег от продажи, поэтому, как правило, недвижимость выводят на рынок с высокой ценой. Снижают ее только в случае застоя.
Любой собственник хочет продать квартиру как можно дороже
Дорогое жилье и ипотека
Большая часть россиян покупает жилое имущество в ипотеку.
Высокие ипотечные ставки — еще один фактор, который в несколько раз увеличивает итоговую стоимость и вторички, и новостроек. Для сравнения приведем средний размер ставки по кредиту в разных странах (по данным на конец 2019 года).
страна
средняя ставка по ипотеке (%)
Япония
1,2
Швейцария
1,4
Финляндия
1,5
Швеция
1,8
Германия
1,9
США
5
Россия
9,9Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat. Duis aute irure dolor in reprehenderit in voluptate velit esse cillum dolore eu fugiat nulla pariatur. Excepteur sint occaecat cupidatat non proident, sunt in culpa qui officia deserunt mollit anim id est laborum.Label
Мы не будем описывать причины высоких годовых: они связаны с инфляцией и экономическим развитием страны.
Для потенциальных покупателей подобная ставка означает лишь одно: жилье стоит дорого.
Для многих жилье недоступной из-за высоких ставок по ипотеке
Почему так дорого стоят квартиры в СПб
Причины высоких цен на жилье в Санкт-Петербурге те же, что и в России. Добавьте к этому близость к Москве и статус культурной столицы. Питер всегда привлекал иногородних, а если есть приток населения, то спрос на жилье растет, а следовательно, и цены.
Ценовой скачок был сделан в начале 2019 года: испугавшись, что после поправок 214-ФЗ стоимость первичного жилья повысится, люди начали ее покупать. Рынок новостроек и вторички на активность петербуржцев отреагировал повышением цен. Получился некий замкнутый круг: ожидание подорожания спровоцировало спрос и… подорожание. В среднем в течение 2019 года цены на жилье в СПб выросли на 9,5%.
Самой дорогой локацией города является Крестовский остров. Его изначально застраивали элитными домами и объектами бизнес-класса.
Самое дорогое жилье в Санкт-Петербурге — на Крестовском острове
Когда речь идет об эксклюзивной недвижимости, на цену влияют больше не рыночные, а психологические факторы.
Покупатели готовы платить за:
- Удобство. Важны транспортная доступность и возможность пешком дойти до центра и достопримечательностей.
- Эстетику. Красивый вид из окна и архитектура соседних домов могут увеличить стоимость жилья в несколько раз.
- Однородное социальное окружение. Чем дороже жилье, тем больше вероятность, что соседи будут из того же класса, что и собственники.
- Хорошую экологию. Обилие парков и садов превращает локацию в оазис посреди мегаполиса. Квартира становится компромиссом между загородным коттеджем и жильем в деловом центре.
Всем этим критериям отвечает недвижимость на Крестовском острове, поэтому она дорогая. В остальных районах Санкт-Петербурга элитные квартиры могут соседствовать с коммуналками, кладбищами или промзоной. Такое расположение снижает их цену.
При оценке стоимости элитного жилья учитывают экономические и психологические факторы
Как видите, есть и объективные, и специфические для России причины, по которым жилье стоит дорого.
Конечно, «дорогой-дешевый» — субъективная оценка. Для кого-то стоимость покажется высокой, для других — приемлемой. Но реалии таковы, что большинство россиян не могут самостоятельно купить квартиру и вынуждены брать ипотеку. С учетом кредита переплата будет больше 20%. На таких условиях российское жилье нельзя назвать доступным.
Замки на продажу в России и русские дворцы
6 Свойства
Сортировать по:
Цена по умолчанию OrderPrice — от низкой до высокойPrice — от высокой к низкой Рекомендуемые объявления FirstDate — от старых к новымDate — от новых к старым
Продается
Роскошь
- 18 000 000 $
- 5 Спальни
- 21530
Кв. Футов
Продается
Роскошь
- 12 500 000 долларов США
- 26900
кв. фут
Продается
- Свяжитесь по цене
- 23293
кв.
фут
футПродается
- 21500
кв. фут
Роскошь
- Цена
- 5 Спальни
- 5 Ванные комнаты
- 13400
кв.м
- Цена по запросу
- 7 Спальни
- 9 Ванные комнаты
- 15200
Кв. Футов
Самые красивые дворцы России 901 11
Какая площадь пола сделает вас счастливым? Подойдут ли 300, 1 500 или, может быть, 6 000 квадратных футов? В Москве законная минимальная площадь на человека составляет 60 квадратных футов, но на самом деле многие москвичи жаждут гораздо больше места, особенно когда речь идет о их загородных домах.
Мы составили список топ-5 самых больших дворцов России, которые сейчас выставлены на продажу. Их величие и великолепие завораживают.
Однако их цена быстро возвращает человека на Землю. Итак, приступим.
Дворец в деревне Жуковка Московской области сегодня открывает нашу ярмарку тщеславия. Эта резиденция имеет общую площадь 11 483 кв. Футов (3 500 м²) и может похвастаться собственным спа-комплексом с сауной, хаммамом, массажным кабинетом и 24-ярдовым (22-метровым) бассейном. Вы можете владеть всем этим за 290,4 миллиона долларов США.
Если вы искали замки для продажи в России, вам обязательно понравится наш следующий экспонат. Эта резиденция имеет такую же площадь, как и предыдущая, — 13 123 кв. футов (4 000 м²), но она значительно дороже — 80 миллионов долларов США. Расположенный в поселке Кальчуга в 11 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, он стилизован под настоящий средневековый замок с башенками, воротами и прочими атрибутами. На прилегающей территории есть несколько частных озер и обширная прогулочная зона.
Следующий выставленный на продажу дворец площадью 5 500 м² расположен в охраняемом поселке Успенский лес в 21 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе.
Владелец этой резиденции поставил на ней ценник в 60 миллионов долларов США. Он выполнен в стиле хай-тек, дополнен панорамным остеклением и акцентной неоновой подсветкой.
Далее давайте взглянем на настоящую русскую усадьбу, состоящую из нескольких зданий общей площадью 6 000 м². Поместье расположено на земельном участке площадью 13 акров (5,3 га). Его постройки включают главный дворец площадью 11 483 кв. футов (3 500 м²), гостевой коттедж площадью 3 900 м².37 кв. футов (1 200 м²) и спа-центр площадью 2 624 кв. футов (800 м²). На территории усадьбы есть два искусственных озера, сад и вертолетная площадка. Эта недвижимость мечты стоит 25 миллионов долларов США.
Наш последний экспонат – загородная усадьба в стиле ар-деко, расположенная в известном поселке Николина Гора. Общая площадь этого дворца составляет 5 905 кв. футов (1 800 м²). На крыше дворца есть веранда с лужайкой. На первом этаже находится большой бассейн с форсунками сопротивления, а также спа-зона с баром и несколько помещений для персонала.
На втором этаже расположены кладовая, гардеробная, кабинет, гостиная с камином, столовая, кухня, спальня и холл. На третьем этаже четыре спальни с гардеробными и кабинет. Под домом находится подземный паркинг на 10 машиномест. Прилегающий участок благоустроен, имеет пруд, каскадный водопад, большую летнюю веранду с камином и кухней, прогулочную зону. Поместье продается за 20 миллионов долларов США.
Предупреждение FinCEN о потенциальных инвестициях в коммерческую недвижимость США со стороны российской элиты, олигархов и их доверенных лиц, находящихся под санкциями
Немедленный выпуск
«Благодаря международному давлению и экономическим ограничениям, которые более 30 стран наложили на Россию за ее жестокую войну против Украины, у российской элиты, находящейся под санкциями, остается все меньше возможностей для перемещения и сокрытия своего нечестно нажитого богатства», — говорится в заявлении FinCEN Acting. Режиссер Химамули Дас. «FinCEN стремится раскрыть каналы, которые российские элиты, олигархи и их доверенные лица могут использовать для перемещения или сокрытия средств. Сегодня мы выявляем тревожные флажки и типологии в сделках с коммерческой недвижимостью, которые финансовые учреждения могут использовать для сохранения бдительности при отслеживании, выявлении и сообщении о подозрительной деятельности, которая может свидетельствовать об уклонении от санкций российской элитой, олигархами и их доверенными лицами, находящимися под санкциями».
По оценке FinCEN, находящиеся под санкциями российские элиты и их доверенные лица, вероятно, пытаются уклониться от санкций, используя уязвимости на рынке коммерческой недвижимости США. Сделки с коммерческой недвижимостью обычно включают в себя очень сложные методы финансирования и непрозрачные структуры собственности, которые снижают прозрачность таким образом, что могут позволить злоумышленникам скрывать незаконные средства в инвестициях в коммерческую недвижимость. Кроме того, относительная стабильность рынка коммерческой недвижимости США и высокая стоимость коммерческой недвижимости могут предоставить незаконным субъектам возможность получать стабильный доход и хранить большие суммы богатства.
Сегодняшнее предупреждение, основанное на предупреждении FinCEN от марта 2022 года о недвижимости, предметах роскоши и других дорогостоящих активах, связанных с санкциями России и элиты, является четвертым предупреждением FinCEN о потенциальной незаконной финансовой деятельности России после вторжения России в Украину в феврале.