Нежилая недвижимость: как коммерческая недвижимость стала самой востребованной на рынке

Содержание

Нежилое помещение

Определение коммерческой недвижимости: что же это такое?

Если выразиться упрощенно, коммерческая недвижимость (КН) – это все объекты, не предназначенные для постоянного проживания людей. Слово «постоянного» употреблено не случайно, поскольку помещения, используемые как гостиницы – т.е. для временного размещения людей – тоже относятся к объектам КН. Более полное определение гласит, что к этому разряду относятся:

  • помещения, здания.
  • Земельные участки.
  • Сооружения и прочие имущественные предметы, привязанные к месту, не имеющие возможности перемещения.

Кроме того, сюда же причисляются:

  • права обладания землей.
  • Права использования участков недр (полезные ископаемые, источники и т.д.).
  • Участки или отдельные водные бассейны.
  • Леса и т.д.

Таким образом, перечень объектов КН весьма широк, что обусловлено разносторонностью человеческой деятельности или направлений бизнеса. Соответственно, можно вывести достаточно верное определение:

Коммерческая недвижимость – это все объекты человеческой деятельности, служащие для получения прибыли от использования в той или иной сфере, а также не имеющие мобильности или возможности перемещения.

Внимание! Производятся многочисленные исследования юридической, экономической или социальной сущности понятия «коммерческая недвижимость», еще раз подтверждающие необходимость явления в жизни человеческого сообщества.

Законодательная база

Высокая плотность использования КН во многих вариантах – от сделок по купле-продаже до использования по прямому или другому назначению – вызывает необходимость существования обширной законодательной базы, охватывающей все возможные аспекты применения и эксплуатации.

Отсутствие такой базы вызвало бы хаос, а также множество нарушений, различные злоупотребления административного или уголовного характера.

Действия с объектами КН регулируются соответствующими статьями Градостроительного кодекса, Гражданского кодекса. В отношении использования и перевода жилых помещений в нежилые и наоборот имеются определенные разделы в Жилом или Гражданском кодексах.

Кроме того, в Гражданском кодексе имеется определение (трактовка) понятия «коммерческая недвижимость» как вещи или предметы, имеющие неразделимую связь с участком земли, которые невозможно переместить без причинения невосполнимого ущерба их предназначению.

Таким образом, смысл понятия существенно расширяется, включает в себя множество ранее неучитываемых в этом качестве элементов. Например, в разряд КН включаются различные природные образования, угодья, места для охоты, рыбной ловли и т.д., которые можно арендовать, приобрести или использовать для извлечения прибыли иным способом.

Вопросами приобретения и аренды КН занимается Гражданский кодекс, регулирующий все действия с объектами в соответствии с требованиями законодательства.

Дается подробный перечень имущества, которое может быть передано в постоянное (ч.2, §7) или временное пользование (гл. 34), порядок действий, дополнительные условия (нотариальное удостоверение сделки) и т.д.

Выделение участков под КН в черте города или городской территории находится в ведении Градостроительного кодекса, который осуществляет правовое регулирование связанных с этим вопросов.

Например, решаются вопросы получения разрешения на строительство, реконструкцию, перепланировку или иные действия с объектами КН на территории, подведомственной администрации населенного пункта.

Чем отличается жилое помещение от нежилого?

Разница между этими категориями в специфике использования, выполняемых функциях или задачах.

  1. Жилое помещение предназначается для постоянного проживания, соответствует определенным требованиям (в частности, наличие водопровода, канализации, прочих средств обеспечения жизнедеятельности технического характера), имеет обособленное (изолированное от прочих помещений) расположение и являющееся недвижимым имуществом.
  2. Нежилое помещение служит для различных целей, связанных с коммерческой или иной деятельностью для получения прибыли.

Отличие между жилым и нежилым помещениями заключается в основной задаче – в первом случае это – постоянное проживание, во втором – обслуживание потребностей, вспомогательная или хозяйственная деятельность.

В то же время, одно и то же помещение может относиться и к жилым помещениям, и к объектам КН, например, квартира в доходном доме. Таким же образом нежилое помещение может быть предназначаться для проживания людей, хоть и носящее временный характер (гостиницы, хостелы).

Пригодные для заселения квартиры в составе неприспособленного для этого здания

Здание, числящееся на балансе как нежилое, может иметь в своем составе жилые помещения. Согласно ст. 16 ЖК к жилым помещениям могут относиться:

  • комната.
  • Квартира.
  • Жилой дом или определенная его часть – этаж, комната, крыло здания.

Таким образом, возможность наличия помещений обеих категорий в составе одного здания имеется, это не противоречит Жилому кодексу.

При этом, для того,чтобы такое сосуществование имело все основания, должны выполняться определенные технические и санитарные условия – наличие водопровода, канализации, доступ к санузлам и прочим помещениям общего пользования, обособленность помещения и т.п.

Одним словом, помещение должно быть функционально пригодным для проживания людей без каких-либо ограничений по санитарии, безопасности или иных условий проживания. Существование жилого помещения в нежилом здании возможно далеко не всегда, для этого существуют определенные условия, требования, выполнение которых обязательно.

Так, помимо самых насущных нужд – водоснабжение и канализация – список требований (СНиП) включает показатели.

  1. Уровень шума. По нормам, днем – максимум 55 дБ, ночью – 45 дБ.
  2. Вибрация. Не должна вызывать тревожащих, неприятных ощущений.
  3. Инсоляция. Суточный норматив для центральной зоны – 2 часа.
  4. Воздухообмен. Возможность проветривания без попадания внутрь жилья пыли, газов, летучих веществ и т.д.
  5. Микроклимат. Имеется в виду влажность, температура и т.п.
  6. Планировка. Жилье должно быть сосредоточено в одном месте, чтобы переход из одной комнаты в другую не осуществлялся по наружному пространству.
  7. Площадь. Учитывается соответствие нормам на человека.
  8. Пожарная безопасность.
  9. Общее состояние здания должно удовлетворять требования по эксплуатации.
  10. Кроме того, должен присутствовать отдельный вход (не через промышленный цех), удовлетворяться потребительские запросы проживающих в помещении людей.

Внимание! Для оформления помещения в качестве жилого или наоборот требуется осуществить перевод – комплекс реконструкционных и организационных мероприятий, производимых с целью выполнения всех требований и документального подтверждения статуса помещения.

Процедура перевода не проста и имеет свои особенности, поскольку потребуется собрать множество документов для обращения в Департамент управления имуществом или УФРС. Тем не менее, если все делать по возможности параллельно (технические работы и сбор необходимых документов), то процесс оформления укладывается во вполне обозримые сроки.

Расчет общей площади дома

Площадь нежилых помещений определяется суммированием площади всех частей. В нее не входит площадь террас, балконов, лоджий и других вспомогательных или технологических помещений. Основанием для подсчета служит технический паспорт или документ на право пользования, который содержит все технические данные.

Для нежилого здания, не имеющего жилых помещений, подсчет площади никакой сложности не составляет, но для многоквартирных домов, имеющих площади обеих категорий, определение величин площадей означает суммы платежей, налоговые нагрузки, прочие вопросы.

Здесь существуют свои тонкости – например, при расчете площади лестничной клетки частного дома следует учитывать площадь лестничного марша начиная от высоты над полом 1,6 м и выше. Часто бывает так, что техник из БТИ, производящий подсчет площадей, совершает ошибки, поэтому необходимо своевременно исправлять его расчеты, чтобы не пришлось впоследствии заниматься походами по инстанциям.

В целом

Общая площадь складывается из площадей всех нежилых, вспомогательных или технических помещений. При этом, учитываются понижающие коэффициенты, учитывающие плотность пользования:

  • для лоджий – 0,5;
  • для балконов или террас – 0,3.

Значения общих и прочих величин площадей указываются в документах, например, технический паспорт содержит все размеры.

По отдельным видам

Многоквартирный дом имеет два вида площадей:

  1. Жилая.
  2. Нежилая.

Жилая площадь пригодна для постоянного, круглогодичного проживания людей. Нежилая – это все вспомогательные или хозяйственные помещения, служащие для обеспечения жизненных процессов или обслуживания оборудования.

То есть, в составе нежилых помещений состоят чердаки, подвальные сооружения, лестничные клетки, гаражи, террасы, пристроенные веранды, автостоянки и прочие территории, не пригодные для непосредственного проживания, но необходимые для жизни.

Иногда для простоты помещения квалифицируются так: отапливаемые – относят к жилым, а неотапливаемые – к нежилым (вспомогательным). Такое деление условно, но достаточно точно отображает существующий принцип разграничения площадей. При любых условиях неотапливаемые помещения относятся к нежилым.

Важно! Такое разделение принято только для многоквартирных или частных домов (например больших апартаментов, строения дачного типа), где важен точный и корректный подсчет площадей для правильного расчета оплаты коммунальных платежей и налогообложения.

Недвижимость, которая состоит из отдельно расположенных нежилых объектов, жилых помещений обычно не содержит и оплата подсчитывается по единым тарифам.

Фото недвижимости, наиболее подходящей для предпринимательской деятельности

Объекты КН и спрос на них в России

Объекты коммерческой недвижимости – это собирательное название огромного множества помещений, зданий, сооружений, отдельных или находящихся в составе других строений, находящихся в собственности и являющихся недвижимостью. Кроме того к числу объектов КН можно подключить участки земли, на которых может осуществляться какая-либо коммерческая или производственная деятельность, направленная на извлечение прибыли.

В числе объектов КН рассматриваются также определенные площади лесов, участки побережья рек или озер, где имеется возможность для рыбалки или охоты. Также сюда включаются недра и полезные ископаемые, источники и т.п.

Наиболее распространенным пониманием КН является помещение под торговые или производственные нужды, под офисы или же приспособленные для оказания услуг. Необходимо учитывать некоторые обстоятельства, сопутствующие объектам КН: подавляющее большинство таких построек имеют довольно солидный возраст, что особенно касается регионов. Во всяком случае – все они относятся ко вторичному рынку недвижимости.

Это связано, в первую очередь, со слабым развитием строительного рынка, особенно в сфере промышленного строительства. Падение производства вызвало снижение спроса на соответствующую недвижимость, которая частично была переоборудована под другие нужды, частично – под жилье, а какая-то часть превратилась в неликвиды и не рассматривается как удачное вложение средств.

  • В последнее время отмечается рост интереса к объектам производственного характера.
  • Кроме того, развивается спрос на офисные помещения, поскольку число компаний постоянно возрастает, что вызывает потребность в наличии помещений для их базирования.
  • Также активизируется развлекательное направление, создавая определенный спрос на рынке недвижимости. Развитие торгово-развлекательных центров – яркое тому подтверждение.
  • Складские помещения не менее востребованы, особенно приспособленные под хранение больших объемов продовольственных товаров. Рост интереса стимулируется тем, что по правилам торговли отсутствие склада налагает физическим и юридическим лицам запрет на деятельность, что спровоцировало массовый спрос на складские площади.

Эти категории вызывают наибольший спрос на рынке недвижимости РФ.

Коммерческая недвижимость, в наиболее распространенном понимании этого термина, становится все более востребованным товаром на рынке недвижимости.

Спрос на объекты КН постоянно растет, превышая предложение, причем, параллельно со спросом растут и цены, что требует все большего фонда денежных средств, необходимых для удачных инвестиций.

Однако в реальности не все так, как можно представить на картинке. Недостаточное строительство последних двух десятилетий значительно ограничило выбор помещений, что способствует увеличению цен на имеющиеся здания, сооружения и отдельные помещения. Расширяется и само понимание термина, ранее включавшего в себя лишь постройки той или иной степени готовности к производительной или торговой деятельности.

Сегодня под КН понимается гораздо более широкий круг объектов, необязательно являющихся постройками или помещениями – например, участки земли, недра и т.п. Это значит, что подобный рост выводит КН на новый, более высокий уровень значимости в человеческой деятельности, увеличивает его ответственность и необходимость.

Многообразие и многоплановость этого сегмента рынка значительно изменили отношение к предлагаемому товару, проявили его ценность для всех видов деловой инициативы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 
+7 (800) 302-66-73 (бесплатный звонок по всей России)

что это такое, отличия от жилой, виды, налогообложение

Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

Содержание

  1. Понятие и объекты коммерческой недвижимости
  2. Отличия коммерческой недвижимости от жилой
  3. 5 групп коммерческой недвижимости
  4. Стоимость
  5. Налогообложение
  6. Экспертиза коммерческой недвижимости
  7. Видео: Рынок коммерческой недвижимости

Понятие и объекты коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

  • торговые центры и магазины;
  • гаражи, автомойки и автосалоны;
  • рестораны и кафе;
  • гостиницы и хостелы;
  • бизнес центры и офисы и проч.

К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

  • Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
  • Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

  • Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
  • Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

5 групп коммерческой недвижимости

Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

Тип КНПрименение КН
Свободного назначенияК таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
ТорговыйИз названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
ОфисныйОчевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
ИндустриальныйК этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
СоциальныйТакой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

Стоимость

Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

  • площади;
  • места расположения;
  • состояния помещения;
  • окружающей инфраструктуры.

Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

Налогообложение

Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

  • Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

  • Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
  • Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
  • Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

  • категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
  • характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

  • оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
  • осуществление приватизации;
  • разрешение спорных моментов;
  • передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
  • сдача имущества в аренду или доверительное управление;
  • оптимизация налогообложения;
  • перераспределение долей между собственниками и проч.

Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

  • Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
  • Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
  • Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

Видео: Рынок коммерческой недвижимости

Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:

Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.

НЕЖИЛОЕ определение | Кембриджский словарь английского языка

Примеры нежилых помещений

нежилых помещений

Оценочные значения для не — жилых свойств представляли более смешанный сценарий.

Из Денвер Пост