Содержание
Создание пространства для дополнительного жилья «недостающего среднего» в Вашингтоне, округ Колумбия, пригород
Сочетание типов жилья в The Bungalows on the Lake at Prairie Queen в Ла-Виста, Небраска. (Opticos Design)
В условиях растущей нехватки жилья в США, что приводит к росту цен на жилье и арендной платы, сообществам и застройщикам необходимо принять более широкую стратегию. Важной частью этого подхода будет точечная застройка, адаптивное повторное использование и изменения в правилах зонирования для поощрения строительства так называемых «недостающих средних» зданий с несколькими квартирами, которые молодые пары и семьи могут позволить себе приобрести, по словам выступавших на конференции. недавняя жилищная конференция в Университете Джорджа Мейсона в Арлингтоне, Вирджиния.
Мероприятие спонсировалось Ассоциацией риелторов Северной Вирджинии (NVAR) вместе с Центром регионального анализа GMU и Центром предпринимательства в сфере недвижимости.
Панель «Отсутствующее среднее» модерировал генеральный директор NVAR Райан Маклафлин, который в некотором роде указал на Арлингтон как на микрокосм общенациональной нехватки доступного жилья.
«Мы только что получили данные за сентябрь», — сказал Маклафлин. «Средняя цена продажи выросла примерно на четыре процента с начала года до 809 000 долларов США при низких запасах и проблемах с поставками». Работодатели, переезжающие в этот район, в том числе Amazon, которая строит там вторую штаб-квартиру, завершение которой запланировано на 2023 год, оказывают еще большее давление на рынок жилья.
Это уже происходит
Маклафлин назвал Бостон, Майами, Нью-Йорк, Сан-Франциско, Сан-Диего и Портленд, штат Орегон, одними из многих сообществ в США, которые сталкиваются с аналогичными стрессами. Даже возросшая строительная активность по всей стране не может удовлетворить спрос.
Эрик Марибойок, исполнительный директор Центра предпринимательства в сфере недвижимости, отметил, что нехватка жилья в Арлингтоне — это проблема, которая развивалась в течение последнего десятилетия, когда было произведено слишком мало единиц, чтобы удовлетворить спрос. И хотя проблема снабжения больше всего затронула жителей с низкими доходами, «на самом деле ее ощущают семьи с любым доходом по всем направлениям».
Марибойок сказал, что два из трех основных стратегических вариантов устранения дефицита в Арлингтоне имеют существенные недостатки. Строительство малоэтажных и среднеэтажных домов с деревянным каркасом дальше от устоявшихся бизнес-центров и жилых кварталов традиционно было наименее затратным вариантом, но этому препятствует нехватка оставшихся незастроенных земель в северной Вирджинии, а также существует риск По его словам, это усугубляет заторы на дорогах и делает поездки на работу более трудными.
В качестве альтернативы, строительство ориентированной на транзит застройки с высокой плотностью застройки поближе создаст меньше головной боли с дорожным движением, но земля стоит дорого, а бетонное строительство с подземной парковкой делает его более дорогостоящим, сказал Марибойок.
Нажмите, чтобы увеличить. Графика, демонстрирующая диапазон возможностей для отсутствующих средних типов жилья. (Opticos Design)
Несмотря на то, что эти подходы могут помочь в решении проблемы, Марибойок также выступает за развитие точечной застройки в качестве третьего стратегического направления.
Он предполагает заполнение, которое включает в себя адаптивное повторное использование, такое как преобразование устаревших офисных зданий в многоквартирные дома, а также добавление «более мягкой плотности» с дополнительными жилыми единицами на существующих объектах, а также меньшее жилье недостающего среднего.
Марибойок определил жилье «Отсутствующее среднее» как здания масштаба дома с несколькими единицами, совместимыми по размеру и форме с семейными домами, расположенными в пешеходном районе. (Термин был придуман Даниэлем Паролеком, основателем архитектурной и городской дизайнерской фирмы Opticos Design в Беркли, которая создала этот веб-сайт, посвященный этой концепции.)
«Это не ново», — сказал Марибойок. «Во многих наших старых городах есть старые районы, которые демонстрируют формы недостающего среднего [жилья], такие как дуплексы, триплексы и так далее». Эти блоки были построены до появления в последние десятилетия ограничительных законов о зонировании. Тем не менее, есть относительно недавние примеры застройки пригородов, такие как запланированный поселок Кентлендс, построенный в 19 веке.
90-е годы в Гейтерсберге, штат Мэриленд.
«За последние 10 лет эта стратегия возродилась, поскольку проблемы с жильем продолжают расти в наших крупных городах», — сказал Марибойок.
What’s Work
Сандра Вуд, главный планировщик Бюро планирования и устойчивого развития города Портленд, штат Орегон, описала различные шаги, с помощью которых этот город поощрял развитие застройки недостающей середины. Например, в 2020 году город принял постановление, разрешающее изменение зонирования территорий, где ранее разрешалось строительство только домов на одну семью. Этот закон был расширен в июне 2022 года, чтобы разрешить дополнительные типы жилья, такие как группы коттеджей с общим открытым пространством, в соответствии с новым законом штата.
Портленд также ввел скользящую шкалу для регулирования соотношения жилой площади к площади застройки с долей участка, которую разрешено заполнять сооружению, в зависимости от количества квартир. Кроме того, Портленд отменил требования к парковке.
Строительство большего количества относительно небольших единиц жилья является эффективным способом снижения стоимости жилья, отчасти потому, что стоимость земли может быть покрыта несколькими единицами жилья, сказал Вуд.
Поскольку в течение первого года реализации с августа 2021 г. по август 2022 г. 196 объектов были реконструированы или разработаны впервые. По словам Вуда, почти в половине случаев — 45 процентов — застройщики предпочитали строить здания из двух-четырех квартир. Это привело к созданию примерно на 200 квартир больше, чем было бы в городе, если бы ограничение зонирования, позволяющее строить только дома на одну семью, сохранялось.
В Арлингтоне официальные лица взвешивают возможность принятия законодательства, аналогичного тому, что сделал Портленд.
Между тем, нехватка жилья, по прогнозам, усугубится. Мишель Крокер, исполнительный директор Альянса доступного жилья в Северной Вирджинии, процитировала отчет 2019 года.Столичный совет правительств изучает прогнозы о том, что к 2030 году региону Вашингтона, округ Колумбия, необходимо добавить не менее 230 000 новых единиц жилья, чтобы удовлетворить спрос.
«Я считаю, что эти цифры увеличились еще больше», — сказала она.
Чарльз Тейлор, менеджер по закупкам компании Classic Cottages, занимающейся жилищным строительством в Арлингтоне, отметил, что предложенный Арлингтоном закон также упростит процесс регулирования. Жилье
Missing Middle позволит застройщику взять много и построить четыре единицы, которые можно продать по 500 000 или 600 000 долларов за штуку, вместо одного дома, который можно продать за 2 миллиона долларов. «Это хорошо с точки зрения бизнеса, потому что гораздо больше людей могут позволить себе дом за 500 000 или 600 000 долларов», — сказал Тейлор. «Также хорошо дать еще нескольким людям возможность купить дом», — сказал он.
Тейлор сказал, что застройщики Missing Middle, вероятно, построят парковку, даже если она не требуется, особенно если здания не находятся рядом с остановками общественного транспорта.
Многие подходы
ADU являются еще одной частью многоаспектной стратегии решения проблемы нехватки жилья, заявили участники дискуссии.
Терри Л. Клоуэр, директор Центра регионального анализа, сказал, что для решения проблемы доступности могут также потребоваться изменения в государственной политике, которые побудили бы ипотечных кредиторов учитывать поток доходов от наличия дополнительной жилой единицы на заднем дворе дома. «Количество тех, кто может позволить себе быть там, резко возрастает, если они могут получать 1000 долларов в месяц за чистую арендную плату», — сказал Клоуэр.
Тейлор отметил, что получение финансирования для ADU является серьезным препятствием для их создания.
«Люди хотят их делать, но они не могут заставить банки финансировать эти вещи, потому что [банки] не понимают, как их оценивать», — сказал Тейлор. «Трудно найти компы, потому что их не так много».
Mansion Global Daily: рост стоимости пригородов, девелоперы в Гонконге видят падение прибыли и многое другое
По Mansion Global Staff
| 
000Z»> Первоначально опубликовано 25 августа 2022 г.
|
Особняк Глобал
Город в пригород — это не экономный ход, как это было раньше
Типичная арендная плата в США в пригородах почти сравнялась с городским уровнем. Подробнее
ПО НОМЕРАМ
В ТЕНДЕНЦИИ СЕГОДНЯ
СПЕЦИАЛЬНЫЙ ОТЧЕТ
Житель Квинсленда: желанные и исторические дома Брисбена, Австралия
Популярные, часто одноэтажные, деревянные дома известны своими гофрированными железными крышами и большими верандами. Подробнее
СПИСОК ДНЯ
Английское поместье в нескольких минутах от знаменитого фестиваля Гластонбери
Исторический дом расположен на 8 акрах в Сомерсете. Подробнее
НАЛОГОВЫЕ РАЗГОВОРЫ
Как выглядит налоговый счет за следующий год для домовладельцев Чикаго?
Повышение городских налогов связано с инфляцией, что могло означать резкий рост в 2023 году.
Подробнее
НОВОСТИ
Стоимость строительства в США вырастет в этом году на 14,1% консультант CBRE. Проблемы с цепочками поставок, война на Украине и нехватка рабочей силы являются причиной всплеска, самого большого с 2007 года, когда CBRE начала отслеживать данные. Однако фирма прогнозирует, что затраты значительно снизятся к 2023 году, и прогнозирует увеличение на 4,3% в следующем году и на 2,9%.% в 2024 году. «Строительная отрасль процветает благодаря предсказуемости, но в этом году мы продолжаем бороться с многочисленными проблемами и нестабильностью, что усложняет оценку и управление затратами», — сказал в отчете Николас Макнамара, директор по консультированию по затратам CBRE. World Property Journal
Дом на набережной в пригороде Сиднея выставлен на продажу за 17 миллионов австралийских долларов
Дом на набережной с пятью спальнями и четырьмя ванными комнатами в Каммерее, Новый Южный Уэльс, Австралия — пригороде к северу от Сиднея — появился на рынке с ориентировочная цена 17 миллионов австралийских долларов (11,85 миллионов долларов США).
Согласно списку, дизайн четырехэтажного дома, созданный архитектором Брайаном Мейерсоном в 2017 году, позволяет любоваться видом на гавань со всех сторон. «[Нынешним владельцам] понравился идеальный северный вид и то, что их лодка была пришвартована впереди, что обеспечивает прямой доступ к гавани Сиднея в любое время», — сказал Майкл Паллиер из Sotheby’s International Realty в Дабл-Бей. Realestate.com.au
В Абу-Даби запущен новый семейный комплекс
Новый комплекс в Абу-Даби будет сосредоточен вокруг семейного и развлекательного парка, согласно объявлению его застройщика, компании Aldar Properties. Проект, получивший название Yas Park Gate, будет создан на острове Яс площадью почти 10 квадратных миль и будет включать 508 жилых домов и парк площадью более 28 акров. Стоимость проекта оценивается в 1,15 млрд дирхамов ОАЭ (313,14 млн долларов США), а строительство начнется в начале 2023 года. Заселение запланировано на первый квартал 2026 года. Продажи начнутся 1 сентября.