Содержание
КС разъяснил, кто несет бремя ответственности за капремонт домов, где приватизирована часть квартир
Эксперты «АГ» по-разному оценили определение Суда. Одна из них поддержала правовую позицию КС, отметив принципиально новый подход к выявлению понятия нуждаемости дома в капремонте. Другой эксперт назвал выводы Суда противоречивыми. По мнению третьего, урегулировать ситуацию можно было бы значительно тоньше и справедливее, но Суд предпочел простое решение.
12 марта Конституционный Суд РФ вынес Определение № 557-О/2019 по запросу о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 190.1 «Особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения» ЖК РФ, с которым в КС обратилась группа депутатов Госдумы. По их мнению, оспариваемая норма противоречит Конституции РФ, допуская уменьшение объема публично-правовых обязательств в отношении граждан, приватизировавших квартиры в домах, требовавших на момент приватизации проведения капремонта.
Позиция заявителей
Так, условие о том, что бывший наймодатель (уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления) проводит капремонт в доме, включенном в перспективный и (или) годовой план, только на дату приватизации первого жилого помещения в нем, исключает обязанность государства проводить такой ремонт, если он потребовался на момент приватизации второй и последующих квартир. По мнению заявителей, это не только уменьшает объем публично-правовых обязательств, установленных ст. 16 Закона о приватизации жилищного фонда, но и порождает неравенство между собственниками, приватизировавшими свои квартиры до и после приватизации первого жилого помещения в таком доме.
Депутаты также отметили, что до внесения поправок в ст. 16 Закона обязанность бывших наймодателей по проведению капремонта не зависела от даты приватизации первой квартиры в доме. При этом из буквального толкования нормы следовало, что соответствующие публично-правовые обязательства возникали не в отношении дома, а в отношении каждого гражданина, имеющего право пользования жильем на условиях социального найма, притом что на момент приватизации такого жилого помещения дому требовался капремонт.
Между тем предусмотренный законодательством механизм, состоящий в том, что после утверждения региональной программы капремонта все собственники включенных в нее домов несут расходы на оплату соответствующих взносов, предполагает освобождение публично-правовых образований от обязательств по проведению капремонта перед лицами, приватизировавшими квартиры в домах, нуждающихся в нем, но не требовавших его проведения на момент приватизации первой квартиры.
КС не нашел неопределенности в оспариваемой норме
Отказывая в принятии жалобы к рассмотрению, Конституционный Суд указал, что, устанавливая порядок приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, законодатель учитывал его реальное техническое состояние.
В первоначальной редакции ст. 16 Закона о приватизации он предусмотрел, что приватизация квартир в домах, требующих капремонта, осуществляется, как правило, после проведения последнего наймодателем, а при согласии граждан за непроизведенный ремонт может выплачиваться компенсация.
Обязанность последующих капремонтов несут уже собственники жилья, в том числе граждане (Постановление КС от 12 апреля 2016 г. № 10-П, Определения от 19 октября 2010 г. № 1334-О-О, от 14 июля 2011 г. № 886-О-О и от 1 марта 2012 г. № 389-О-О).
Таким образом, подчеркивается в определении, сохранение за бывшими наймодателями обязанности по проведению капремонта нуждавшихся в нем домов является предусмотренным законом исключением из общего правила о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества.
КС отметил, что в соответствии с оспариваемой нормой возложение обязанности по проведению капремонта на орган государственной власти или местного самоуправления возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первой квартиры дом был включен в перспективный и (или) годовой план, однако капремонт проведен не был, а также при условии, что капремонт общего имущества после даты приватизации первой квартиры до даты включения дома в региональную программу по капремонту не проводился за счет бюджетных средств.
Таким образом, с момента приватизации первой квартиры в таком доме соответствующее публично-правовое образование перестает единолично нести бремя его содержания – последующие расходы возлагаются на него соразмерно доле в праве общей собственности на общее имущество.
При этом Суд подчеркнул, что процесс приватизации, начавшийся в 90-е гг. ХХ в., не ограничен определенным сроком и продолжается в настоящее время, естественный износ многоквартирных домов не приостанавливается и не прекращается, а необходимость проведения работ по их капремонту возникает неоднократно. Исходя из этого, сохранение обязанности за бывшим наймодателем по проведению капремонта домов, ранее входивших в государственный или муниципальный жилищный фонд, не должно трактоваться как возложение на него обязанности по капремонтам, потребность в которых будет возникать вплоть до завершения приватизации всех помещений в доме. При этом собственники приватизированных квартир в таких домах не освобождаются от расходов на содержание общего имущества, включая взносы на капремонт.
Иное, как указано в документе, приводило бы к неправомерному перераспределению бремени содержания общего имущества, нарушало баланс публичных и частных интересов, а также конституционных принципов равенства, справедливости и соразмерности. Кроме того, это могло бы повлечь неосновательное обогащение собственников помещений, при приватизации которых нуждаемость в работах по капремонту отсутствовала.
Разграничение обязанности бывшего наймодателя по проведению капремонта нуждающихся домов и возлагаемого на собственников помещений бремени содержания общего имущества позволяет также определить объем соответствующих бюджетных средств. При этом, подчеркнул КС, публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капремонта не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику в доме, нуждающемся в капремонте на момент приватизации соответствующей квартиры.
Эксперты по-разному оценили позицию Суда
Адвокат АП Московской области Татьяна Серегина поддержала позицию КС.
«Определение можно назвать социально ориентированным, – пояснила она «АГ». – Суд справедливо обратил внимание на недопустимость неосновательного обогащения собственника каждого последующего помещения, при приватизации которого нуждаемость дома в работах по капремонту отсутствовала».
Как отметила эксперт, Конституционный Суд разъяснил, что введение оспариваемой нормы ЖК было продиктовано судебной практикой и исполнено последним с целью упорядочивания проведения капремонта именно в тех случаях, когда он изначально не был проведен (в период приватизации), либо не в полном объеме, – разумеется, с учетом условий, необходимых для его проведения.
Адвокат добавила, что определение содержит принципиально новый подход к выявлению понятия нуждаемости дома в проведении капремонта. Кроме того, Суд впервые упорядочил проведение капремонта многоквартирных домов, в которых он требовался ранее. «Определение сейчас является основным источником, разъясняющим положения ст.
190.1 ЖК», – подчеркнула она.
По мнению Татьяны Серегиной, хотя оспариваемая норма направлена на перспективное регулирование отношений по проведению капремонта в многоквартирном доме, в ее основу положен ретроспективный подход, поскольку все основные моменты обозначаются в прошлом. «Успешное сочетание двух подходов позволяет комплексно регулировать общественные отношения в данной сфере», – полагает она.
Адвокат АК № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов считает правовую позицию КС противоречивой. Он пояснил, что КС, с одной стороны, справедливо указал, что ответственность за содержание многоквартирного дома, в том числе по проведению капремонта, до первого факта приватизации помещения должен нести прежний наймодатель: «Данная позиция логична, так как весьма несправедливо перекладывать на плечи новых собственников результат длительного бездействия прежнего владельца, который не осуществлял надлежащего содержания общего имущества дома».
С другой стороны, отметил адвокат, позиция о том, что новый собственник все равно обязан уплачивать взносы на капремонт, в том числе в связи с тем, что «естественный износ многоквартирных домов не приостанавливается и не прекращается», представляется неубедительной. «Ссылка на нормы об обязательности оплаты налогов и сборов сомнительна, – полагает Александр Немов, – так как сам КС указывал, что взнос на капремонт не является аналогом обязательных платежей и налогов. Суд не пояснил, на что будут направлены средства, собираемые собственниками уже после проведения ремонта прежним наймодателем в рамках текущей программы».
По мнению адвоката, логичнее было бы временно освободить новых собственников от уплаты взносов – как минимум до проведения капремонта прежним владельцем, – и КС в данном вопросе защитил публичный интерес. «Определение закрывает спор о взносах на капремонт при досрочном осуществлении работ за счет бюджета, что упрощает жизнь региональным операторам», – резюмировал Александр Немов.
Партнер, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александр Латыев отметил, что КС, формально уклонившись от разрешения вопроса о конституционности оспариваемых положений, все-таки ответил на запрос депутатов, недвусмысленно указав, что считает спорную норму соответствующей Конституции. «Статья 190.1 появилась в ЖК только в 2017 г. и определяет, что в отношении домов, решение о включении которых в план капремонта было принято до приватизации первого помещения, обязанность прежнего собственника-наймодателя по проведению капитального ремонта сохраняется, а если такая необходимость возникла уже после приватизации хотя бы одного помещения, ремонт должен производиться за счет самих собственников», – пояснил он.
По мнению эксперта, КС справедливо указал, что приватизация жилья в России продолжается по сей день: «Так что связывать момент, с которым прекращается обязанность прежнего собственника по проведению капремонта, с приватизацией последнего помещения в доме, – как, видимо, предлагали заявители, – означает фактически увековечивать эту обязанность».
С другой стороны, отметил Александр Латыев, нельзя не признать чрезвычайной произвольности момента, установленного оспариваемой нормой: приватизация первого помещения не зависит от волеизъявления других собственников помещений в том же доме, которых может быть несравнимо больше, чем тех, кто приватизировал свои помещения. «Приватизация жилья в России представляла собой ярчайший пример несправедливого и во многом случайного распределения государственной (в основном) собственности между гражданами, – пояснил он. – Те, кто получил хорошее жилье, пока оно строилось за общенародные деньги, смог бесплатно его приватизировать. Те же, кто по различным причинам не успел этого сделать, вынуждены были довольствоваться тем, что осталось, – комнатами в коммуналках, общежитиях, помещениями в аварийных домах. Можно долго обсуждать предпосылки того, почему кому-то повезло, а кому-то нет, но задачей жилищной приватизации являлось создать класс собственников здесь и сейчас, для решения которой, наверное, не было лучшего инструмента, чем такая – пусть и несправедливая – приватизация».
Оспариваемая норма, полагает эксперт, поддерживает эту несправедливость: «Если кому-то не повезло жить в доме, требовавшем капремонта, но в котором кто-то из соседей поторопился приватизировать квартиру, то надеяться на ремонт за счет государства ему уже не стоит. Притом что дом, возможно, был построен очень давно, и львиная доля его износа пришлась на время, когда частной собственности на квартиры не существовало. Учет периода накопления износа игнорируется указанной статьей ЖК».
По мнению Александра Латыева, урегулировать ситуацию можно было бы значительно тоньше и справедливее, но для этого следовало полностью изменить отношение к такому ремонту: вместо понимания его как публично-правовой обязанности прежнего нанимателя стоило вспомнить, что ранее КС в Постановлении № 10-П указал, что взносы за капремонт есть проявление частно-правового бремени собственника, предусмотренного ст. 210 ГК.
«Если так, стоило бы признать, что поскольку в части помещений, которые не приватизированы до сих пор, обязанность вносить взносы на ремонт по-прежнему возложена на публичного собственника, то и в отношении ранее приватизированных помещений следует применять те же подходы: публичный прежний собственник должен нести расходы на капремонт исходя из того, сколько времени в его собственности оставались помещения в конкретном доме», – указал эксперт.
Такое решение, считает Александр Латыев, было бы несравнимо сложнее и требовало индивидуального подхода к каждому случаю. «Однако не секрет, что универсальные абстрактные решения, как в ст. 190.1 ЖК, как правило, простые, но от того же грубы и зачастую несправедливы, – подытожил он. – Чему отдать приоритет – простоте или справедливости, – предлагали ответить Суду. Он же уклонился от ответа, но ясно дал понять, что здесь ему ближе простота».
Право на льготу по капремонту
Как уже сообщала наша газета (номер от 1 июня), с апреля текущего года вступил в силу Закон Чувашской Республики «О социальной поддержке отдельных категорий граждан по уплате взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме». Претендовать на льготу имеют право 70- и 80-летние собственники, одиноко проживающие и неработающие, либо проживающие в составе семьи, состоящей из неработающих граждан пенсионного возраста. Размер компенсации дифференцируется в зависимости от достигнутого возраста:
70-летним возмещают 50 проц.
расходов по уплате взносов на капитальный ремонт, 80-летним – 100 проц.
Как показывает редакционная почта, у пожилых собственников квартир возникает много вопросов о деталях получения данной льготы. Ответить на них традиционно (теперь уже) согласилась руководитель Центра предоставления мер социальной поддержки Минтруда Чувашии Ирина ДРОЗДОВА.
ПЛАТИТ ХОЗЯИН
Квартира не приватизирована, нужно ли платить за капремонт?
Михаил Николаевич, Чебоксары.
Нет. Взнос за капитальный ремонт осуществляют только собственники жилых помещений в многоквартирном доме.
***
ТОЛЬКО ЗА ОДНУ КВАРТИРУ
Мне 81 год, я проживаю один, собственник. Но у меня в собственности есть еще одна квартира. Компенсация на уплату взносов на капитальный ремонт будет предоставляться на обе квартиры?
Геннадий Петрович, Чебоксары.
Законом определено, что компенсация предоставляется гражданину только на одно жилое помещение.
Так что вам в размере 100 проц. с учетом республиканского стандарта нормативной площади жилья будут возмещаться расходы по уплате взноса на капремонт только на одну квартиру, в которой вы имеете постоянную регистрацию и проживаете.
***
ВЫ УЖЕ НЕ СОБСТВЕННИК
Нам с мужем по 87 лет, живем вдвоем. Так как нам много лет, оформили дарственную на квартиру на дочь, живущую в другом городе. Положена ли нам компенсация на капремонт?
Мальвина Павловна, Чебоксары.
Это естественно, что пожилые супруги, достигнув определенного возраста, оформляют дарственные, переписывают имущество на наследников. Но по закону компенсация предоставляется только собственнику жилья, который несет бремя по содержанию своей квартиры. А в данном случае собственником квартиры является ваша дочь, и, по сути, оплачивать капремонт должна она. Поэтому компенсация на капремонт вам не положена.
***
ЕСЛИ ВНУЧКА НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНА
Мне 74 года, являюсь собственником 1/2 площади квартиры, проживаю одна, а 1/2 площади квартиры принадлежит внучке.
Положена ли мне компенсация расходов на капитальный ремонт?
Мария Петровна, Цивильск.
Если внучка, являющаяся собственником доли квартиры, не зарегистрирована и не проживает в данной квартире, то вам на вашу долю квартиры положена 50-процентная компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт.
***
ТОЛЬКО С 1 АПРЕЛЯ 2016 ГОДА
Мне 89 лет, проживаю одна, собственник. Плачу взносы за капремонт с декабря 2014 года. Закон о компенсации взносов вступил в силу с апреля 2016 года. Значит ли это, что взносы будут возвращать с этого времени? А что будет с теми деньгами, которые мы платили до этого времени? Их не вернут?
Таисия Андреевна, Чебоксары.
Согласно Закону Чувашской Республики «О социальной поддержке отдельных категорий граждан по уплате взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме» компенсация предоставляется гражданам с 1 апреля 2016 года.
***
КАЖДОМУ СУПРУГУ
Мы с супругом (ему 81 год, мне 76 лет) оба являемся собственниками жилого помещения – по 1/2 доли у каждого.
Кому в нашем случае положена компенсация?
Ангелина Степановна, Новочебоксарск.
В случае совместного проживания в семье двух человек, имеющих право на компенсацию, назначение и выплата компенсации производится каждому из них.
***
ДОСТИГШИМ ПЕНСИОННОГО ВОЗРАСТА
Мы в 2-комнатной квартире живем втроем, нам (мне и мужу) по 72 года, дочери нет еще 50, но она получает пенсию по инвалидности. Имеем ли мы право на компенсацию на капремонт?
Антонина Александровна, Новочебоксарск.
Право на компенсацию вы не имеете, поскольку согласно Закону компенсация за капитальный ремонт в размере 50 проц. предусмотрена лишь для одиноко проживающих неработающих собственников жилых помещений, достигших возраста 70 лет, а также проживающих в семьях, состоящих только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста. Ваша дочь, несмотря на то, что является получателем пенсии по инвалидности, не достигла пенсионного возраста (55 лет).
***
КАК УЧАСТНИКУ ВЕЛИКОЙ ОТЕЧЕСТВЕННОЙ
Я участник войны, мне 88 лет, являюсь собственником жилого помещения. Как я буду получать компенсацию – как участник ВОВ или достигший 80-летнего возраста?
Илья Михайлович, Чебоксары.
Если гражданин имеет право на компенсацию и одновременно на меры социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг по нескольким основаниям, льгота ему предоставляется по одному из оснований, по выбору.
Вам выгодно получать компенсацию как участнику Великой Отечественной войны. В августе 2016 года вам будет сделан перерасчет компенсации за жилищно-коммунальные услуги, в том числе и на капитальный ремонт, исходя из фактических платежей с 1 февраля текущего года.
***
ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ КОМПЕНСАЦИИ ПО ВЗНОСУ НА КАПРЕМОНТ:
? квартира (или ее доля) должны находиться в собственности гражданина, имеющего право на льготу, а не в собственности членов его семьи.
Это подтверждается документом о регистрации права собственности льготника;
? адрес жилого помещения, находящегося в собственности (полной или долевой) льготника должен совпадать с местом его проживания, по которому ему производится начисление компенсации.
НАЗНАЧЕНИЕ КОМПЕНСАЦИИ ВЗНОСОВ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ НОСИТ ЗАЯВИТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР.
Чтобы ее начислили, следует обратиться в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) или органы социальной защиты населения по месту жительства, написать заявление и представить следующие документы: паспорт, при желании – трудовую книжку, свидетельство о праве собственности на квартиру, справку о составе семьи.
КОМПЕНСАЦИЯ РАСХОДОВ НА КАПРЕМОНТ ПОЖИЛЫМ ПЕНСИОНЕРАМ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ ПРИ ОТСУТСТВИИ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО ОПЛАТЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ.
Собственники жилья, имеющие право на эту меру соцподдержки, обязаны ежемесячно в полном объеме платить взнос на капремонт.
Суммы положенной им компенсации будут предоставляться любым из двух удобных для них способов: через почтовое отделение связи либо на лицевой счет пенсионера, открытый в кредитном учреждении (банке).
Может ли NYCHA действительно попасть в частные руки?
В прошлом месяце Законодательное собрание штата приняло законопроект, который позволит Жилищному управлению города Нью-Йорка, в ведении которого находится около 170 000 городских квартир государственного жилья, сдавать в аренду до 25 000 из этих квартир недавно созданной общественно-полезной корпорации. Эта организация, Public Housing Preservation Trust, могла затем занять миллиарды долларов в частных долларах для ремонта на более чем 300 участках NYCHA по всему городу, большинство из которых восходит к 1950-х годов и остро нуждается в ремонте. По оценкам NYCHA, для выполнения этой задачи требуется 40 миллиардов долларов.
Впервые предложенный два года назад, этот план позволит жильцам каждого кампуса NYCHA проголосовать за то, хотят ли они участвовать в доверительном управлении, и, если они это сделают, переместит этот участок из Раздела 9, традиционной федеральной программы государственного жилья, в Раздел 8, который предоставляет арендаторам арендные ваучеры для обеспечения потока доходов, который будет использоваться в качестве поддержки для займа частных денег на ремонт.
Земля и здания по-прежнему будут принадлежать NYCHA.
Чиновники приветствовали этот план как единственный способ модернизировать жилые помещения NYCHA, чье федеральное финансирование сократилось за последние несколько десятилетий. План президента Джо Байдена «Восстановить лучше, чем было» дал бы NYCHA миллиарды на финансирование ремонта, но умер в Конгрессе, возглавляемом демократами, что заставило борцов за доверие указать, что Конгресс просто не может рассчитывать на поддержку NYCHA.
«На протяжении десятилетий жильцам NYCHA обещали ремонт за ремонтом, которые так и не были реализованы», — сказал мэр Нью-Йорка Эрик Адамс в пресс-релизе о доверительном управлении. «Мы, наконец, выполним эти обещания и предложим жильцам NYCHA достойное и безопасное, высококачественное и доступное жилье, которого они заслуживают».
Председатель и главный исполнительный директор NYCHA Грег Расс назвал переход траста «знаменательным событием в истории государственного жилья, (которое) дает NYCHA возможность привлечь миллиарды долларов капитальных средств для инвестирования в свою недвижимость, а жильцам — право голоса в будущее их домов».
Идея о том, что частные деньги являются единственной надеждой на массовое обновление NYCHA, настолько широко распространена, что законопроект, стоящий за трастом, был поддержан антикорпоративным прогрессивным сенатором штата Джулией Салазар, в чьем районе расположено много участков NYCHA, и которая вмешалась в качестве последней -минутный спонсор законопроекта после того, как сенатор штата Брайан Кавана отказался от спонсорства, сославшись на оппозицию арендатора. Еще одним сторонником был представитель Бронкса Ричи Торрес, который сказал, что траст «имеет преимущества ремонта без затрат на приватизацию» и что «У NYCHA нет (других) хороших вариантов».
Это мнение поддержали и другие. «Было бы неплохо, если бы там были большие банки государственных денег, — сказал Николас Даген Блум, профессор городского планирования Хантер-колледжа, — но федеральное правительство в основном вышло из бизнеса государственного жилья — и существует реальный риск». что… проекты NYCHA станут непригодными для жизни в ближайшие несколько лет».
Отказ жильцов, несмотря на принятие законопроекта
Но если чиновники и политики называют траст единственным вариантом выживания NYCHA, некоторые жильцы администрации не хотят, чтобы это произошло в любом случае. Сколько именно, трудно определить; вполне вероятно, что многие жильцы NYCHA даже не слышали о доверительном управлении. Сторонники траста неоднократно заявляли, что закон был создан при участии арендаторов, что отражено в пункте о том, что каждый кампус должен проголосовать за вступление в траст, и что общее количество единиц, которые должны быть переданы в траст, составляет 25 000, по сравнению с первоначальным проектом Расса. попросите 110 000 единиц.
Тем не менее девять из 10 членов Общегородского совета президентов, лидеров арендаторов, представляющих всех жителей NYCHA, проголосовали против траста. Рамона Феррейра, которая живет в NYCHA Mitchel Houses в Южном Бронксе и возглавляет антиприватизационную секцию Save Section 9, этой весной опросила бруклинские Marcy Houses и Stuyvesant Gardens и обнаружила, что более 75% жителей не слышали о трастовом фонде.
Более того, когда им объяснили, что такое траст, она сказала: «Жильцам он не понравился. Сторонники скажут, что его поддерживает весь кампус, хотя на самом деле это только президенты ассоциаций арендаторов». Она считает, что на президентов оказывали давление, чтобы они поддержали это.
Самым большим аргументом оппозиции было заявление о том, что закон не гарантирует, что если кампус NYCHA не выполнит обязательства по доверительному управлению, то город или штат вмешаются, чтобы убедиться, что он не попадет в частные руки. Сторонники доверия отрицали, что это произойдет. «Закон о доверительном управлении запрещает закладывать плату за собственность в качестве залога», — говорится в заявлении NYCHA для City & State. «В законе о доверительном управлении также закреплено, что права, защита и арендная плата для малоимущих должны оставаться в силе в отношении этой собственности. Ни при каком сценарии здания не могут быть проданы, стать рыночными или изменить права или средства защиты жителей».
Но Паула Сигал, юрист группы арендаторов «Жильцы за сохранение государственного жилья», которая выступает против траста, сказала, что ««платное владение» — это юридические слова, которые означают ПОЛНУЮ собственность. Траст никогда не будет владеть комиссионными. У него будет только арендная плата, но арендная плата — это право собственности, которое может быть передано в залог — например, как принадлежит Крайслер-билдинг».
Она сказала, что закон должен быть изменен с «гонорарного владения» на «любое право собственности». Кроме того, добавила она, придется удалить целый раздел законопроекта, в котором говорится, что траст сможет закладывать «долю в… жилищных объектах в качестве средства защиты от… дефолта», а также удалить формулировки, которые ни город или штат будут обязаны устранить это нарушение.
Существуют разногласия по поводу вероятности дефолта траста. «Вероятность того, что 8-й раздел перестанет выплачиваться, или что штат или город не вмешаются, чтобы рефинансировать эти проекты, где живет так много людей, невелики», — сказал Блум.
«Разве они действительно допустят дефолт государственного учреждения? Даже когда многие из этих крупных проектов столкнулись с дефолтом в 1970-х годах, государство вмешалось».
16 июня губернатор Кэти Хоукул подписала закон о создании Фонда сохранения государственного жилья. / Дон Поллард/Офис губернатора Кэти Хоукул
Тем не менее, если это правда, «тогда почему город или штат не гарантировали вмешательство в случае дефолта?» — спросил Маркиз Дженкинс, давний житель NYCHA Bracetti Plaza в Ист-Виллидж и один из основателей Residents to Preserve Public Housing
Другим поводом для беспокойства противников было то, что NYCHA, которое должно опубликовать осенью подробные инструкции для голосования по каждому кампусу, не установит достаточно высокий кворум, чтобы действительно отражать данный объект. Дженкинс считал, что это должно быть 80%, и что голосованию должно предшествовать проведение в каждом кампусе оценки финансовых потребностей, которая рассматривает текущий бюджет на ремонт с учетом дефицита — и с учетом того, сколько траст хочет занять.
«Если на строительство доступно всего 100 миллионов долларов, — сказал он, — тогда жители должны быть вооружены выбором, например: «Мы хотим отдать предпочтение крышам, а с участком — позже». Тем не менее, он сказал, что он сомневался, что NYCHA будет полностью прозрачным.
На вопрос, насколько высоким NYCHA установит кворум на кампус, агентство ответило по электронной почте: «Законодательство о трастах гласит, что в течение 60 дней с даты вступления в силу подписанного законопроекта NYCHA опубликует набор предлагаемых требований, касающихся жильцов. процесс голосования, и что будет период общественного обсуждения, а также публичные слушания, на которых жильцы NYCHA и все группы могут внести свой вклад до того, как будет установлен окончательный процесс голосования. В законодательстве также говорится, что для процесса голосования требуется минимальный процент арендаторов, зарегистрированных в жилищном комплексе, для участия в процессе голосования, чтобы процесс голосования был действительным.
Эти руководящие принципы и положения будут доработаны в рамках совместного и прозрачного процесса с участием заинтересованных сторон. Разжигание страха и распространение дезинформации будет препятствовать законному праву жителей на участие».
Опасается возможного прецедента в случае дефолта. провалится – и частное управление может привести к выселению в случае неуплаты квартплаты. Осенью NYCHA сообщило The New York Times, что 42% арендаторов из-за безработицы из-за COVID-19 просрочили арендную плату.
Дженкинс указал на отчет Хьюман Райтс Вотч ранее в этом году, который обнаружил, что по крайней мере в двух кампусах NYCHA увеличилось количество выселений после того, как они перешли под частное управление в рамках программы PACT. Программа сдает в аренду здания и землю NYCHA частным и некоммерческим партнерам по застройке, которые затем выполняют ремонт, обеспечивают управление участком, а также социальные и общественные услуги, используя федеральное финансирование по Разделу 8.
В законе было ясно одно: если недвижимость NYCHA попадет в частные руки, они будут обязаны содержать ее в качестве жилья для жителей Нью-Йорка с низким доходом. «Но они по-прежнему будут новыми владельцами», — сказал Сигал, и, следовательно, потенциально мог управлять ими, как они пожелают9.0003
На данный момент, когда доверие заключено в Олбани, оппоненты заявили, что на следующей законодательной сессии они сосредоточатся на исключении формулировок закона, оставляющих открытой возможность частной конфискации. Дженкинс сказал, что ему интересно, будет ли Салазар призывать законодателей сделать это. Он также вслух задавался вопросом, будет ли Салазар призывать их сократить максимальную сумму облигаций, которую траст может выпустить, с 10 миллиардов долларов до 5 миллиардов долларов или с 200 000 до 100 000 долларов за единицу, тем самым снизив риск. (На данный момент NYCHA заявило, что средний капитал, необходимый на единицу жилья, составляет примерно 225 000 долларов США.)
Персонал Салазар сказал, что она не может ответить на эти вопросы, когда городские власти связались с вами.
Независимо от того, что произойдет с трастом — если все, некоторые или ни один из кампусов NYCHA присоединятся к нему, если ему удастся профинансировать хотя бы часть капитального ремонта NYCHA или если он не выполнит своих обязательств — ясно одно: для арендаторов, это тяжелая битва за то, чтобы их дома полностью находились в государственной собственности и содержались исключительно за государственные деньги.
«Это необоснованный страх» того, что частные инвестиции упадут NYCHA, сказал Блум. «Это очень маловероятно. Деньги будут заимствованы под будущие платежи по 8-му разделу, а не под фактическую арендную плату, а 8-й раздел очень популярен с политической точки зрения».
Но, возможно, страх, даже если он преувеличен, более естественен для тех, кто, как Феррейра, фактически полагается на NYCHA как на единственный источник доступного жилья в очень недоступном городе. Она сказала, что она и ее коллеги из Save Section 9 отправились в Вашингтон, округ Колумбия, в середине июня, чтобы встретиться с такими политически разнообразными представителями Нью-Йорка, как член палаты представителей от Демократической партии Александрия Окасио-Кортес и член палаты представителей от Республиканской партии Статен-Айленда Николь Маллиотакис.
Они попросили обоих наложить мораторий на любую приватизацию NYCHA.
На данный момент это может показаться журавлем в небе, но Феррейра полон решимости. «Мы хотим убедиться, что наши избранные в округе Колумбия понимают, каким было первоначальное обещание государственного жилья, — сказала она, — и какие шаги нам нужно сделать, чтобы вернуться в нужное русло».
Военные США планируют опубликовать Билль о правах арендаторов | Статья
ВАШИНГТОН — Все четыре военных службы Министерства обороны США готовят совместный Билль о правах арендаторов, чтобы обеспечить военнослужащим и их семьям безопасные, качественные дома и общины, а также четкие права при проживании в них. Он призван повысить подотчетность приватизированных жилищных компаний за счет передачи дополнительных надзорных полномочий местным военачальникам.
Все три служебных секретаря лично видели и анализировали проблемы в жилищных единицах, и Билль о правах жильцов призван помочь решить их, защищая и расширяя права и возможности военнослужащих и их семей.
Билль о правах арендаторов будет обеспечиваться путем пересмотра договоров аренды с приватизированными жилищными компаниями. Билли о правах будут реализованы в ближайшие недели.
###
(ДАЛЕЕ ПРОЕКТ)
ИНИЦИАТИВА ПО ПРИВАТИЗАЦИИ ВОЕННОГО ЖИЛЬЯ БИЛЬ О ПРАВАХ
Все жители приватизированного военного жилья пользуются защитой в соответствии с договором аренды и федеральным, государственным и местным законом о арендодателе и арендаторе жилых помещений. Кроме того, каждый военнослужащий и члены его семьи, проживающие в приватизированном жилье, имеют следующие права:
1. Безопасные и здоровые дома и сообщества.
Жители имеют право проживать в безопасных домах и общинах; соответствовать санитарным и экологическим стандартам; иметь рабочие приспособления, приборы и коммуникации; и иметь в хорошем состоянии места общего пользования и удобства.
2. Адвокат по жилищным вопросам.
Жильцы имеют право на адвоката по жилищным вопросам, назначенного Командной цепочкой установки, для предоставления консультаций и поддержки жильцам и отстаивания прав жильцов перед арендодателем.
3. Профессиональные услуги по управлению имуществом.
Жильцы имеют право на услуги по управлению недвижимостью, которые соответствуют отраслевым стандартам или превосходят их и предоставляются профессионально подготовленным, отзывчивым и вежливым персоналом по обслуживанию клиентов и техническому обслуживанию.
4. Оперативные сообщения.
Жильцы имеют право на несколько удобных способов прямой связи с домовладельцем и обслуживающим персоналом, а также на получение честных, прямых и оперативных сообщений в любое время.
5. Оперативный ремонт.
Жильцы имеют право на оперативный и профессиональный ремонт и должны быть проинформированы о требуемых сроках такого ремонта в соответствии с применимыми договорами о приватизации жилья при подаче заявки на ремонт. Если запрошенный ремонт необходим для решения неотложной проблемы жизни, здоровья и безопасности, жильцы имеют право на безотлагательное переселение в подходящее жилье или другое жилье бесплатно для жильцов до тех пор, пока ремонт не будет завершен.
Если ремонт для жизни, здоровья и безопасности не будет завершен в течение 30 календарных дней, Жителю будет предложено бесплатно переехать в альтернативное место жительства на объекте или в близлежащем местном сообществе.
6. Разрешение споров, посредничество и арбитраж.
Жильцы имеют право на то, чтобы споры между арендодателем и арендатором, касающиеся ремонта, требований о возмещении ущерба и арендной платы, разрешались нейтральным лицом, принимающим решения. Решение в пользу резидента должно включать определение любого уменьшения арендной платы, причитающегося арендодателю, которое должно быть выплачено или зачтено резиденту в соответствии с применимыми законами и правилами штата.
7. Удержание BAH.
Арендные платежи, производимые резидентом, участвующим в споре, который рассматривается нейтральным лицом, принимающим решения, должны быть отделены и не использоваться собственником или управляющим недвижимостью до тех пор, пока не будет принято решение арбитра по спорному вопросу, что может привести к возврат денег жильцу или оплата арендной платы.
8. Процедуры въезда и выезда.
Жильцы имеют право получить полную информацию от Арендодателя обо всех правах и обязанностях, связанных с арендой, до подписания договора аренды, а также на 30-дневный контрольный анализ этих обязанностей. У жильцов есть право, возможность и достаточное время для подготовки и присутствия как при въезде, так и при выезде, а также для подачи необходимых документов.
9. Конфиденциальность.
Жильцы имеют право на разумное заблаговременное уведомление о любом проникновении арендодателя в сдаваемые в аренду помещения, за исключением случаев крайней необходимости.
10. Предсказуемая арендная плата.
Жильцы имеют право на четко определенные условия аренды в договоре аренды. Помимо ежегодной корректировки BAH, жильцы имеют право на письменное уведомление до любой корректировки арендной платы.
11. Сборы.
Жители имеют право не платить невозвратные платежи и не допускать произвольного удержания арендной платы.