Оценка рыночной стоимости квартиры: Калькулятор недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости: что это такое?

Говоря простым языком, оценка недвижимости – это установление той цены за объект, за которую его можно продать в актуальных условиях рынка. Профессионалы используют для вычисления такой суммы один или сразу несколько методов оценки. Обратите внимание – на рынке недвижимости оценку предлагают в том числе частники-риэлторы. Такая оценка, если у риэлтора нет заодно квалификации эксперта, не будет принята банками или государственными органами. Будьте аккуратны в выборе подрядчика для оценки.

Методы оценки

На актуальную стоимость недвижимости влияет огромное количество факторов. Профессиональный оценщик будет учитывать все факторы и вычислять итоговую стоимость, опираясь на специальные поправочные коэффициенты. В отчете такие коэффициенты появляются или исчезают в зависимости от состояния недвижимости, возраста здания, его местонахождения и даже наличия вокруг объектов социальное инфраструктуры.

Кроме того, эксперты, в зависимости от задачи, могут использоваться несколько методов оценки. Стандарты для каждого метода разные, так же как и порядок действий. Вот краткая информация о каждом методе.

Сравнительный метод

С помощью этого метода стоит оценивать стоимость квартиры или дома перед куплей-продажей. Смысл – исследуются аналогичные предложения на рынке, затем применяются специальные коэффициенты. Примерно так действуют риэлторские компании, а некоторым отличием – профессиональный оценщик будет принимать во внимание совершенные свежие сделки на рынке недвижимости, агентство – те сделки, которые прошли через их организацию и дружественные компании.

Плюсы	Минусы
Наиболее эффективный метод, в результате которого определяется максимально приближенная к реальности цена за объект недвижимости.	Оценка стоимости объекта недвижимости будет эффективной, только если на рынке есть достаточная конкуренция. Метод не сработает, если среди предложений нет аналогичных по площади и возрасту здания. Но в реальности такое случается крайне редко.

Затратный метод

Метод используется чаще для отдельных домов и коммерческих зданий, чем для квартир на вторичном рынке. Смысл – эксперт отвечает на вопрос, сколько денег нужно потратить, чтобы возвести аналогичный объект недвижимости на аналогичном участке.

Используются те же или максимально приближенные по цене/качеству материалы, учитываются среднерыночные цены. В расчет берется даже стоимость оплаты труда рабочих, которые будут класть кирпич или проводить другие строительные или ремонтные работы.

Такой метод – максимально затратный во времени, так как анализируется огромный массив данных.

Доходный метод

Так называемая стоимостная оценка подходит для расчета доходов от объекта недвижимости. Метод непопулярный, так как используется слишком много косвенных коэффициентов.

Смысл – эксперт выясняет, сколько денег можно заработать от использования объекта, если использовать его эффективно. Считается возможная прибыль от аренды на протяжении нескольких лет. Вычитаются расходы в виде налогов, пошлин, оплаты коммунальных услуг и прочего. Определяются возможные расходы на восстановительный ремонт от естественного старения.

Минусы метода:

• Невозможно знать реальную инфляцию;
• Не учитывается возможное разрушение или повреждение объекта от арендаторов.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Чтобы оценить недвижимость, вам нужно предоставить эксперту не только доступ на объект, но и определенный список документов. Это нужно в том числе для проверки помещения на наличие перепланировки.

Какие именно нужны документы для оценки зависит от конкретного случая. Так, для экспертизы на установление стоимости квартиры для ипотечного займа будет требоваться один пакет бумаг. Исследование рыночной стоимости земельного дома с участком потребует других документов.

Уточняйте точный список у менеджеров перед заказом самой оценки. В нашей компании такая консультация по телефону бесплатная.

Когда проводится экспертиза

Есть несколько ситуаций, когда вам потребуется экспертная оценка недвижимости. Большая часть таких ситуаций связано с необходимостью предоставить объективное, аргументированное заключение о цене в государственные органы, суды, банки.

• Популярнейшая ситуация – отчет оценщика нужен при получении кредита на жилье. Ипотечный займ без оценки эксперта не выдаст ни один банк, работающий по закону.
• Оценка квартиры нужна для страховки;
• Рыночная стоимость квартиры или долга нужна для вычисления налога или суммы госпошлины при получении наследства;
• Экспертный отчет предоставляется в суд на гражданские процессы о разделе имущества – например, при разводе;
• Нужна квалифицированная оценка кредита под залог недвижимости.

Если вы планируете продать недвижимость и хотите обратиться за оценкой стоимости вашего объекта, то лучше заказать профессиональную экспертизу от квалифицированного специалиста. В отличие от агентств недвижимости, оценщик учитывает всю информацию о сделках на рынке, а не только закрытые договора в отдельной компании или объединении.

Основные факторы, влияющие на цену недвижимости

Есть несколько факторов, напрямую влияющих на итоговую рыночную стоимость дома или квартиры.

• Месторасположение. Если окна квартиры выходят на шумную магистраль, применяется понижающий коэффициент. Если во двор или на зеленую зону – повышающий. Также и стоимость дома будет расти, если он расположен ближе к лесу. Если же окна коттеджа выходят на шоссе – цена будет ниже.
• Социальная инфраструктура. Оценщик учитывает, есть ли в шаговой доступности важные объекты городской инфраструктуры. Положительно на стоимости квартиры скажется поликлиника и детский сад в паре кварталов. Если же рядом много промышленных производств, а до школы нужно ехать полчаса – цена будет низкой.
• Транспорт. На итоговую сумму в экспертном заключении влияет транспортная доступность. Особенно актуально это для частных домов – наличие заасфальтированной дороги повышает ценник. В крупных городах наличие метро в шаговой доступности также влияет на сумму за объект.
• Если речь идет о квартире, то чем меньше площадь объекта, тем, как правило, выше стоимость квадрата жилья. Но все зависит от класса недвижимости – это утверждение не сработает в случае с элитной квартирой.
• Эксперт оценивает состояние квартиры или дома – если нужен ремонт, стоимость будет на несколько десятков процентов ниже, чем цена за аналогичный объект с качественной отделкой. В расчет берется не только состояние самой квартиры, но и состояние подъезда, а также благоустройство дворовой территории.
• Общая ситуация на рынке. Оценка квартиры проводится в соответствии с актуальными тенденциями на рынке жилья. Если экономика переживает спад, то спрос на жилье падает, и цена недвижимости будет ниже.

Помните, что в России проводить квалифицированную оценку могут только лицензированные оценщики.

Как проводится оценка

Оценка имущества проводится в несколько этапов. Будьте внимательны – если что-то осталось непонятным, обращайтесь к нашим менеджерам за консультацией – это бесплатно.

• Главный из этапов оценки – постановка задания эксперту. Созвонитесь с менеджером, расскажите о вашей ситуации. Нужно указать цель оценки. Обратите внимание, оценка дома и оценка дома с участком – это разные виды оценки. Уточните также, для какой организации делается оценка – для суда, для банка. Все это влияет на итоговый ценник за экспертизу.
• Встречайтесь с оценщиком на объекте. Передайте документы, подпишите договор. Эксперт сделает фотографии, внимательно осмотрит квартиру или дом.
• Этап анализа проходит без вашего участия. Эксперт найдет аналогичные предложения на рынке, узнает, реальные ли они. Проведет исследования уже закрытых сделок, посмотрит на историю продаж в районе и в доме.
• Подготовка отчета – специалист добавит в документ все наблюдения, аргументированно укажет стоимость объекта недвижимости. Экспертные отчеты нашей компании принимают любые государственные органы и банки.

Кто проводит оценку

Оценку недвижимости может проводить только квалифицированный эксперт-оценщик – тогда отчет будет принят в банке или в государственных органах. Если агентство недвижимости предлагает вам провести оценку объекта, уточните, есть ли у них государственная лицензия на такую деятельность, или под «оценкой» подразумевается субъективное мнение об относительной стоимости недвижимости.

Отличительные признаки профессиональной оценочной компании:

• Есть свидетельство об участии в СРО – это некоммерческое профессиональное объединение, которое регулирует действия оценщиков;
• Есть страхование гражданской ответственности самого эксперта;
• Эксперт заключает договор и не скрывает реквизиты организации. В договоре ясно прописано, что заказывается услуга по оценке недвижимости. Нет расплывчатых формулировок вроде «информационных» или «маркетинговых» услуг.
• Компания заботится о репутации, есть положительные отзывы реальных клиентов.

Как выглядит отчет об оценке недвижимости

Готовый отчет оценщика выглядит как стопка листов формата А4 – около 20-30 страниц. Каждая пронумерована, все подшиты в одну папку. На каждом листе подпись.

Основная часть – заключительная, в ней указывается рыночная стоимость объекта недвижимости.

В отчете также должны быть данные заказчика и исполнителя. В приложения – фотографии объекта.

Обратите внимание – к примеру, если заказывался отчет для получения ипотеки и предоставления документов в банк, в заключительной части должна быть указана как рыночная, так и ликвидная стоимость. Подробнее о видах стоимости читайте в разделе ниже.

Данные в отчете прописываются в соответствии с ГОСТами и требованиями нормативных документов. Указываются площадь, характеристики объекта, этажность, планировка и другие данные. Эксперт дополняет отчет данным о состоянии объекта, информацией о близости объекта к социальной инфраструктуре и о состоянии придомовой территории.

Сколько действительна оценка объекта недвижимости

Согласно закону, срок действия экспертного отчета – шесть месяцев, если договором и ситуацией не предусмотрено иное.

Но судя по отзывам клиентов некоторых банков, часть менеджеров игнорируют требования закона и устанавливают свои, более короткие сроки оценки. Если такое происходит, стоит обратиться с жалобой в Центробанк.

Виды стоимости объекта недвижимости

Есть несколько видов стоимости, которую может установить эксперт. Обычный гражданин чаще сталкивается с двумя видами – рыночной и ликвидной, которые требуются для получения ипотечного кредита. Но есть еще несколько видов стоимости, о которых полезно знать.

Кадастровая стоимость

Вычисление этой стоимости актуально при начислении налога на квартиру. Сумма кадастровой стоимости – это цена квартиры по мнению государства. Число может отличаться от реальной стоимости в 5-10 раз, но чаще расхождения балансируют на уровне 20-30%.

Кадастровая стоимость рассчитывается по кадастровой карте, на которой учитывается некий коэффициент престижности микрорайона. Есть еще много слагаемый, которые используют кадастровые инженеры. Сумма указана в государственном реестре недвижимости.

Если вы не согласны с суммой налога на имущество, придется оспаривать величину кадастровой стоимости через суды. Здесь и пригодится оценка.

Ликвидационная стоимость

Актуальная для ипотечного кредита. Эта сумма, за которую объект можно продать в короткий срок. Обычно на несколько десятков процентов ниже рыночной. Размер дисконта – 20-30% от рыночной стоимости. Объективные сроки такой оценки актуальны только на момент получения отчета.

Инвентаризационная стоимость

Устаревшее понятие, которое все еще используют в государственных органах. Ранее использовалось при вычислении суммы налога. Устанавливается в органах БТИ в момент регистрации объекта недвижимости. Оценка актуальна только на момент регистрации, затем стоимость устаревает.

Балансовая стоимость

Эта цифра нужна юридическим лицам. Показатель прописывается в документации на организацию и используется в бухгалтерских операциях. Определяется чаще всего по формуле «Цена покупки минус износ». Чем дольше компания держит объект на балансе, тем меньше становится стоимость.

Инвестиционная стоимость

Фактически это синоним доходного метода исследования цена объекта недвижимости. Означает, сколько стоит недвижимость в инвестиционном проекте с учетом доходности предприятия. Чаще всего цифра нужна для вычисления доли одного из нескольких владельцев компании.

Помните, что оценкой недвижимости может заниматься только лицензированная оценочная компания. Обращайтесь к профессионалам.

что это, как определить, отличия от кадастровой

Рыночную цену жилья продавцу надо знать, чтобы не продешевить, а покупателю — чтобы не переплатить

Рыночная стоимость — отражение текущей ситуации на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий

(Фото: Марина Лысцева/ТАСС)

Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.

Эксперты в статье:

• Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
• Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.

adv.rbc.ru

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

Главная причина понимания рыночной стоимости — это получение максимальной выгоды при продаже

(Фото: Илья Щербаков/ТАСС)

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость;
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
• оформление права наследования на жилье;
• определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
• оформление договора дарения на недвижимость.

Читайте также: В России изменился расчет нормативной стоимости жилья

Зачем нужно знать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться при:

• покупке или продаже недвижимости;
• получении недвижимости по наследству;
• страховании недвижимости;
• оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
• решении спорных вопросов с недвижимостью;
• установлении стоимости имущества должника-банкрота;
• установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
• установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.

«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Читайте также: Оспорить кадастровую оценку будет сложнее: что меняет новая инициатива

Критерии оценки рыночной стоимости жилья

Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.

Общие критерии оценки рыночной стоимости:

• конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
• типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
• расположение жилья;
• транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
• экологическая обстановка;
• социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

• площадь квартиры, количество комнат;
• этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
• наличие лифта/лифтов;
• стандартная или индивидуальная планировка;
• техническое состояние, наличие современного ремонта;
• соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
• наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.

Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить

(Фото: Екатерина Кузьмина/RBC/TASS)

Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:

— Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.

Читайте также: В Москве вырастет кадастровая стоимость жилья. Что это значит

Этапы проведения оценки рыночной стоимости

• заключение договора о проведении оценки;
• выбор методов оценки;
• сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
• определение итоговой стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.

Основные подходы к оценке рыночной стоимости

Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.

Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.

Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.

В чем разница? – Forbes Advisor

Обновлено: 11 ноября 2022 г., 3:45

Примечание редактора. Мы получаем комиссию за партнерские ссылки на Forbes Advisor. Комиссии не влияют на мнения или оценки наших редакторов.

Гетти

Стоимость вашего дома является важной частью вашей общей финансовой картины. Это может представлять собой значительную часть вашего собственного капитала, и именно так рассчитываются ежегодные налоги на недвижимость. Однако, если вы попытаетесь найти стоимость своего дома, вы можете найти разные цифры.

Это потому, что ваш дом оценивается по-разному, по разным причинам. Чаще всего у вас будет рыночная стоимость и оценочная стоимость, последняя из которых немного ниже. Но не волнуйтесь — обычно это хорошо.

Вот более пристальный взгляд на рыночную стоимость и оценочную стоимость, как они рассчитываются и что они значат для вас.

Что такое оценочная стоимость?

Оценочная стоимость дома обычно используется для целей налогообложения. Хотя домовладельцы обычно хотят, чтобы стоимость их недвижимости со временем росла, в данном случае лучше, когда стоимость дома ниже. Это потому, что чем выше оценочная стоимость, тем выше налог на недвижимость.

В зависимости от вашего местонахождения муниципальный или окружной налоговый инспектор оценит несколько факторов, в том числе любые улучшения, которые вы сделали, получаете ли вы какой-либо доход от собственности (например, от сдачи комнаты в аренду), стоимость замены дома если он был разрушен и за сколько продаются аналогичные дома в этом районе.

Как определить оценочную стоимость имущества

Если вы хотите рассчитать оценочную стоимость вашего имущества, у вас есть два варианта:

1. Используйте рыночную стоимость вашего дома и умножьте ее на ставку налогообложения (фиксированный процент — обычно от 80% до 90% — устанавливается местным правительством или правительством штата для определения налога на недвижимость).

Рыночная стоимость x Ставка оценки = Оценочная стоимость

Например, предположим, что рыночная стоимость вашего дома составляет 150 000 долларов, а ставка оценки для вашего округа составляет 80%. Это будет означать, что ваша оценочная стоимость составляет 120 000 долларов.

2. Используйте информацию, указанную в вашей налоговой квитанции, и ставку налога на недвижимость вашего округа.

(Счет по налогу на имущество x Ставка налога) x 100 = Оценочная стоимость

Например, если ваш счет по налогу на имущество составляет 2000 долларов США, а налоговая ставка составляет 1%, ваша оценочная стоимость составит 200000 долларов США.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость используется кредиторами, покупателями и продавцами для оценки соответствующей цены продажи с учетом текущих рыночных условий. По сути, это значение, которое оценщики пытаются получить, прежде чем применять оценочную ставку.

Простой способ представить себе рыночную стоимость таков: сколько потенциальный покупатель был бы готов потратить на конкретный дом и/или что был бы готов принять продавец, если бы он был продан сегодня?

Кредиторы часто нанимают профессиональных оценщиков жилья для оценки рыночной стоимости потенциальных претендентов на ипотеку или домовладельцев, которые хотят рефинансировать свою ипотеку.

Физические лица также могут приобрести оценку самостоятельно или нанять агента по недвижимости для проведения сравнительного анализа рынка. Вы можете сделать это, если думаете о продаже и хотите знать, за сколько выставить недвижимость на продажу, или присматриваетесь к дому для продажи и вам интересно, справедливая ли это цена.

Как определить справедливую рыночную стоимость

Рыночная стоимость определяется путем оценки нескольких факторов, в том числе:

• Общее состояние : Оценщик осмотрит внутреннюю и внешнюю часть дома и выявит любые повреждения.
• Привлекательность ограничения : Это относится к общей привлекательности имущества и его окружения, включая живопись, ландшафтный дизайн и другие эстетические элементы.
• Размер : Также учитываются такие факторы, как площадь в квадратных футах, количество спален и размер участка.
• Удобства : Если в вашей собственности есть определенные дополнительные удобства, такие как бассейн, основные бытовые приборы или некоторые энергосберегающие функции, они могут учитываться в общей стоимости.
• Сопоставимые объекты недвижимости : Оценщик будет смотреть, сколько объектов недвижимости с аналогичными характеристиками было продано в последнее время. Оценка должна относиться к одному и тому же принципу.
• Рынок покупателя или продавца : Общее состояние спроса и предложения на рынке также будет играть роль в стоимости вашего дома. Если на рынке будет избыток домов, стоимость упадет. С другой стороны, если спрос высок, стоимость может быть завышена.

Как оценочная стоимость и рыночная стоимость влияют на вас

У домовладельца есть множество причин знать свою рыночную стоимость. Например, если вы купили дом несколько лет назад, и его стоимость увеличилась, у вас больше собственного капитала. Вы можете использовать это, чтобы претендовать на рефинансирование или получить кредит собственного капитала.

Если вы хотите продать свою недвижимость, важно выставить ее по цене, которая будет привлекательна для покупателей, но при этом обеспечит вам наилучшую возможную сделку. Кроме того, кредиторы не будут одобрять ипотечные кредиты на дома, которые переоценены, что затрудняет продажу дома по слишком высокой цене.

И если вы заинтересованы в покупке дома, вы хотите знать, что указанная цена справедлива для рынка. Например, если оценочная стоимость недвижимости составляет 150 000 долларов, но продавец указал ее за 300 000 долларов, вы можете использовать эту информацию, чтобы выяснить, почему существует такое несоответствие, и, возможно, договориться о более низкой цене.

Когда дело доходит до оценочной стоимости, вы можете задаться вопросом, что произойдет, если вы живете в районе, где рынок жилья горячий, а дома продаются намного дороже, чем они стоят. В конце концов, это не совсем справедливо по отношению к домовладельцам, которые не хотят продавать и застряли с растущим налоговым счетом.

Хорошей новостью является то, что во многих штатах и ​​муниципалитетах действуют законы, предотвращающие резкий скачок налога на недвижимость вместе с завышенной стоимостью недвижимости. В Калифорнии, например, где находятся многие из самых дорогих рынков жилья, ежегодное повышение оценки ограничено 2% до тех пор, пока недвижимость не будет перепродана.

Как оценить стоимость вашего дома

Оценка и рыночная стоимость вашего дома могут оказать большое влияние на ваши финансы. Итак, что вы можете сделать, если считаете, что оценочная стоимость вашего дома неверна? Вот три шага, которые нужно сделать.

1. Предоставьте собственное исследование

Вы не можете просто сказать оценщику, что, по вашему мнению, его оценка неверна, и ожидать, что он ее изменит. Чтобы получить повторную оценку, вам необходимо предоставить точку сравнения, которая показывает, что исходное значение отключено.

Например, если вы можете указать на другой дом в вашем районе, который очень похож на ваш и продается по цене выше, чем оценивается ваш дом, вам следует связаться со своим кредитором и попросить пересмотреть оценку.

2. Получение второго мнения

Если первоначальный оценщик не хочет уступать, вы можете нанять своего специалиста, чтобы он составил второе мнение. Это будет стоить вам от 300 до 450 долларов за типичный дом на одну семью. Если второй оценщик обнаружит расхождения с первой оценкой, ваш кредитор может принять другое значение. Однако это не гарантируется.

3. Оспорить свой счет по налогу на имущество

Если вы считаете, что ваш счет по налогу на имущество слишком высок, исходя из того, сколько, по вашему мнению, стоит ваш дом, вы можете его оспорить. По сути, это означает оспаривание оценочной стоимости. Для этого вам, вероятно, придется заплатить небольшой регистрационный сбор. Вы также можете нанять юриста, который поможет вам в этом процессе.

После того, как вы предоставите подробную информацию о текущем состоянии вашей собственности, комиссия рассмотрит вашу апелляцию. На то, чтобы узнать их решение, может уйти до нескольких месяцев. Если они одобрят вашу апелляцию, оценочная стоимость вашего дома будет снижена (ставка оценки останется прежней).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Кто несет основную ответственность за определение рыночной стоимости дома?

Профессиональный оценщик дома оценит рыночную стоимость дома, который вы хотите купить. Как правило, ваш ипотечный кредитор нанимает оценщика.

Каковы налоговые последствия продажи дома по цене ниже рыночной?

Налоговое управление США установило правила, согласно которым продажа недвижимости по цене ниже рыночной будет иметь последствия для федерального налога. Любая продажа или передача имущества по цене ниже рыночной рассматривается как продажа и дарение. Налог применяется независимо от того, предназначалась ли передача в качестве подарка.

Сколько сверх оценочной стоимости вы должны заплатить за дом?

Оценочная стоимость в основном используется для целей налога на имущество (т. е. для определения вашего налогового счета). Однако, если существует большой разрыв между оценочной стоимостью дома и его рыночной стоимостью, вы можете использовать эти знания, чтобы попытаться договориться о более низкой цене.

Связанный : Должны ли вы платить выше оценочной стоимости дома?

Является ли покупка дома у члена семьи по цене ниже рыночной хорошей идеей?

Дарение доли – это когда член семьи продает вам недвижимость по цене ниже рыночной. Разница между продажной ценой дома и его рыночной стоимостью становится даром капитала. Многие кредиторы позволяют считать подарок первоначальным взносом за дом.

Тем не менее, дарение капитала имеет ряд требований и дополнительные налоговые последствия. В соответствии с действующими правилами IRS максимальный размер дара в виде акций в год составляет 15 000 долларов США для одного человека или 30 000 долларов США для супружеской пары. После этого он становится налогооблагаемым доходом для продавца.

Обычно ли оценочная стоимость выше рыночной?

Поскольку оценочная стоимость – это то, что подсчитал оценщик, а рыночная стоимость – это то, сколько покупатели жилья готовы потратить, она зависит от рынка жилья в данный момент.

Например, если на продажу выставлено большее количество домов, но число покупателей жилья уменьшается, рыночная стоимость упадет, а оценочная стоимость, скорее всего, останется прежней.

Помощь в принятии разумных решений в отношении ипотеки и недвижимости

Получите рейтинг лучших ипотечных кредиторов от Forbes Advisor, советы о том, где найти самые низкие ставки по ипотеке или рефинансированию, а также другие советы по покупке и продаже недвижимости.

Была ли эта статья полезна?

Оцените эту статью

★
★
★
★
★

Пожалуйста, оцените статью

Пожалуйста, введите действительный адрес электронной почты

Комментарии

Мы хотели бы услышать от вас, пожалуйста, оставьте свои комментарии.

Неверный адрес электронной почты

Спасибо за отзыв!

Что-то пошло не так. Пожалуйста, повторите попытку позже.

Еще от

Информация, представленная на Forbes Advisor, предназначена только для образовательных целей. Ваше финансовое положение уникально, и продукты и услуги, которые мы рассматриваем, могут не подходить для ваших обстоятельств. Мы не предлагаем финансовые консультации, консультационные или брокерские услуги, а также не рекомендуем и не советуем отдельным лицам покупать или продавать определенные акции или ценные бумаги. Информация о производительности могла измениться с момента публикации. Прошлые показатели не свидетельствуют о будущих результатах.

Forbes Advisor придерживается строгих стандартов редакционной честности. Насколько нам известно, весь контент является точным на дату публикации, хотя содержащиеся здесь предложения могут быть недоступны. Высказанные мнения принадлежат только автору и не были предоставлены, одобрены или иным образом одобрены нашими партнерами.

Кейси Бонд — опытный писатель и редактор по личным финансам. Помимо Forbes, ее работы появились на HuffPost, Business Insider, Yahoo! Finance, MSN, The Motley Fool, US News & World Report, TheStreet и другие. Кейси также является сертифицированным консультантом по личным финансам. Подпишитесь на нее в Твиттере @CaseyLynnBond.

Редакция Forbes Advisor независима и объективна. Чтобы поддержать нашу отчетную работу и продолжать предоставлять этот контент бесплатно нашим читателям, мы получаем компенсацию от компаний, размещающих рекламу на сайте Forbes Advisor. Эта компенсация происходит из двух основных источников. Сначала мы предоставляем рекламодателям платные места для представления своих предложений. Компенсация, которую мы получаем за эти места размещения, влияет на то, как и где предложения рекламодателей появляются на сайте. Этот сайт не включает все компании или продукты, доступные на рынке. Во-вторых, мы также размещаем ссылки на предложения рекламодателей в некоторых наших статьях; эти «партнерские ссылки» могут приносить доход нашему сайту, когда вы нажимаете на них. Вознаграждение, которое мы получаем от рекламодателей, не влияет на рекомендации или советы, которые наша редакционная команда дает в наших статьях, или иным образом влияет на какой-либо редакционный контент в Forbes Advisor. Несмотря на то, что мы прилагаем все усилия, чтобы предоставить точную и актуальную информацию, которая, по нашему мнению, будет для вас актуальной, Forbes Advisor не гарантирует и не может гарантировать, что любая предоставленная информация является полной, и не делает никаких заявлений или гарантий в связи с ней, а также ее точностью или применимостью. . Вот список наших партнеров, которые предлагают продукты, на которые у нас есть партнерские ссылки.

Вы уверены, что хотите оставить свой выбор?

Как оценить рыночную стоимость имущества | Малый бизнес

Когда дело доходит до покупки или продажи недвижимости для вашего бизнеса, отправной точкой является определение ее стоимости. Это кажется достаточно простым — вы, конечно, видите, что ранее продавалось в вашем районе, и используете это как отправную точку? К сожалению, оценка имущества, особенно коммерческой недвижимости, не так проста. Если бы это было так, не было бы нужды в профессиональных оценщиках в этой сфере.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — это профессиональное мнение о том, за сколько недвижимость будет продаваться на расстоянии вытянутой руки, т. е. независимому покупателю, без каких-либо уступок или откатов, основанное на местном рынке недвижимости, спросе и предложении, а также о других аналогичных объектах. продажи в этом районе, а также особенности и преимущества собственности.

Это не то же самое, что рыночная цена собственности, которая может быть больше или меньше рыночной стоимости. Это потому, что цена — это то, за что продавец соглашается продать недвижимость. Это может быть то же самое, что и рыночная стоимость, или продавец может согласиться на более низкую цену за недвижимость, потому что, например, ему нужна быстрая продажа.

Три разных метода оценки

Существует также гораздо более длинное определение рыночной стоимости, и оно зависит от типа используемого метода оценки. В Соединенных Штатах существует три основных метода оценки: подход для сравнения продаж , подход по затратам и подход по доходу . Часть работы оценщика заключается в том, чтобы знать, какой метод использовать для данной собственности в данном месте.

Прежде чем мы рассмотрим три подхода, имейте в виду, что хороший процент от стоимости недвижимости составляет субъективный . Решение о том, сколько стоит недвижимость, — это больше искусство, чем наука, и некоторые части процесса могут быть немного трудными для понимания. Вы можете попросить трех разных оценщиков оценить одно и то же имущество и получить три разных ответа.

Это особенно верно для коммерческой недвижимости, где дефицит может играть роль в оценке собственности. В некоторых случаях оценки могут отличаться на десятки тысяч долларов!

Оценка дома с использованием метода сравнения продаж

Подход сравнения продаж является наиболее часто используемым методом для определения стоимости жилой недвижимости, хотя он также подходит для оценки некоторых видов коммерческой недвижимости. При таком подходе стоимость объекта основывается на том, по какой цене аналогичные объекты недавно были проданы на том же рынке. Эти свойства называются «сопоставимыми» или «сравнениями» — отсюда и термин «подход сравнения продаж ».

Вот как это работает:

1. Обратите внимание на свойства свойства

2. Начните с перечисления характеристик и преимуществ недвижимости, например:

3. • Площадь в квадратных футах.
   • Размер партии.
   • Местоположение.
   • Возраст.
   • Номера спален и ванных комнат (если жилые).
   • Если это коммерческое помещение, наилучшее использование имущества (например, офис, магазин, склад).
   • Общее состояние (хорошее, среднее, плохое).

   • Гаражи, бассейны, апгрейды

     –

     все, что отличает это свойство от других свойств в сообществе.

4. Найти сопоставимые объекты недвижимости

5. Следующим шагом является поиск продажных цен не менее трех объектов недвижимости, сопоставимых с объектом исследования. Это означает, что они должны совместно использовать некоторые или, в идеале, все функции, перечисленные вами. Запишите любые другие характеристики, такие как меньшая площадь в квадратных футах — эта информация понадобится вам позже.

6. Если у вас есть доступ к сервису множественных списков, вы можете легко получить список композиций. Вы ищете недвижимость, которая была продана за последние трех-шести месяцев – рынки недвижимости меняются так быстро, что старые цены продажи устаревают. Обратите внимание на адрес вашей сопоставимой недвижимости. Расположение является ключевым элементом в оценке недвижимости из-за таких факторов, как транспорт и качество школы, поэтому вы ищете недвижимость в том же районе и, в идеале, в пределах нескольких улиц от объекта недвижимости.

7. Если у вас нет доступа к MLS, вы можете найти большую часть этой информации на Zillow; вам просто нужно немного больше копать.

8. Расчет эталонной цены

9. После того, как вы нашли сопоставимые объекты, выполните быстрый расчет, чтобы получить эталонную оценку оцениваемого имущества. Например, если вы найдете три сопоставимых объекта недвижимости, которые были проданы за 450 000, 480 000 и 435 000 долларов соответственно, вы возьмете среднее значение этих цифр — 455 000 долларов.

10. Другой вариант — узнать цену за квадратный фут (ppsf), что полезно, если ваши композиции больше или меньше вашей собственности. Например, предположим, что недвижимость за 450 000 долларов составляет 2 000 квадратных футов (225 долларов в секунду), недвижимость за 480 000 долларов — 2 200 квадратных футов (218 долларов в секунду), а недвижимость за 435 000 долларов — 1 950 квадратных футов (223 доллара в секунду). Средний ppsf составляет 222 доллара. Для предмета собственности площадью 2300 квадратных футов это будет равняться базовой оценке в размере 510 600 долларов США.

11. Немного прибавить, немного вычесть

12. Как объяснялось ранее, оценка собственности — это больше искусство, чем наука, и именно здесь оценка становится субъективной. Физические характеристики представляют собой наиболее очевидные различия между двумя сопоставимыми объектами недвижимости: один может быть в лучшем состоянии, чем другой, или у одного может быть гараж, а у другого его нет. Поэтому вам необходимо скорректировать цену вверх или вниз, чтобы учесть качество, состояние, дизайн и специальные функции.

13. Например, если недвижимость на соседней улице была продана недавно, но из нее открывается вид, а из объекта недвижимости открывается вид на кирпичную стену, возможно, вам придется уменьшить базовую стоимость объекта недвижимости. Это элементарно, но это лучшее, что вы можете сделать без опытного взгляда профессионального оценщика.

Оценка земли с использованием затратного подхода

Затратный подход начинается с расчета стоимости восстановления объекта недвижимости либо в виде точная копия существующего здания или для строительства аналогичного здания с сопоставимыми характеристиками и удобствами, но с использованием современных строительных материалов.

Затем оценщик вычитает сумму начисленной амортизации, которая представляет собой снижение стоимости имущества с течением времени в результате устаревания или износа. Теория здесь заключается в том, что никто не будет платить за существующую собственность больше, чем будет стоить построить такую ​​же собственность с нуля.

Затратный подход предпочтительнее в новом строительстве или для оценки недвижимости специального назначения, когда нет достаточного количества аналогичных объектов для сравнения. Если вы оцениваете коммерческую недвижимость, промышленную собственность или пустую землю, то это может быть наиболее надежным подходом.

Вот как это делается:

1. Оцените стоимость земли, представляя ее свободной

2. Прямое сравнение является наиболее распространенным методом оценки стоимости свободной земли – по какой цене недавно были проданы другие участки? Например, используйте оценочную стоимость земли в 50 000 долларов.

3. Оцените стоимость строительства здания

4. В идеале вы суммируете стоимость всех отдельных строительных компонентов, таких как крыша, каркас и водопровод. Однако это упражнение довольно утомительно, и его лучше оставить специалистам по оценке затрат. Работать с единовременной сметой за квадратный метр проще – здесь вам может помочь телефонный звонок архитектору или строительной компании.

5. Например, если строительство склада площадью 2000 квадратных футов обходится строительной компании в 100 000 долларов, ставка составит 50 долларов за квадратный фут. Умножьте эту ставку на площадь застройки объекта недвижимости, чтобы получить стоимость строительства. Например, предположим, что ваш склад составляет 5000 квадратных футов. Ориентировочная стоимость строительства составит 250 000 долларов США (5 000 x 50).

6. Вычесть сумму амортизации

7. Амортизация представляет собой потерю стоимости по мере старения имущества с течением времени либо из-за износа, либо из-за потери полезности — современный офис будет оснащен современными средствами связи, например, тогда как 40-летнее здание может и не быть. Простейшим методом амортизации является метод срока службы , который оценивает срок полезного использования имущества. Например, если возраст объекта составляет 10 лет, а срок его полезного использования составляет 40 лет, стоимость строительства должна амортизироваться на 25 процентов. В этом примере у вас остается стоимость строительства 187 500 долларов.

8. Найдите значение

9. Наконец, добавьте стоимость земли к остаточной стоимости строительства здания. Здесь стоимость недвижимости составляет 50 000 долларов США + 187 500 долларов США = 237 500 долларов США.

Доходный подход для сдаваемых в аренду зданий

Если рассматриваемое имущество сдается в аренду и приносит доход, у вас есть возможность оценить его с использованием доходного подхода. Этот метод использует доход от аренды имущества или потенциальный доход, чтобы обосновать его рыночную стоимость. Многоквартирные дома и дуплексы являются примерами объектов недвижимости, которые можно оценить с помощью доходного подхода.

Этот метод немного усложняется, и о том, как это сделать, написаны целые книги.

Вот сокращенная версия:

1. Определение чистого годового дохода от собственности

2. Чистый годовой доход представляет собой доход от аренды от арендаторов и арендаторов. Если здание пустое или частично пустое, вам придется оценить эту цифру. Обязательно учитывать вакансии . Например, в многоквартирном жилом комплексе вы можете предположить, что 20 процентов квартир будут пустовать по крайней мере один месяц в году, чтобы обеспечить текучесть арендаторов. Таким образом, фактический доход от аренды будет ниже, чем заявленная цифра, которая предполагает, что здание всегда полностью занято.

3. В этом примере представьте, что вы оцениваете жилой комплекс, доход от аренды которого составляет 500 000 долларов в год.

4. Найдите чистый операционный доход

5. Чистый операционный доход равен доходу от собственности за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов, таких как техническое обслуживание, коммунальные услуги, налоги на имущество, деятельность по сбору платежей и вознаграждение управляющего имуществом. В этом примере расходы составляют до 100 000 долларов. Следовательно, NOI составляет 400 000 долларов.

6. Определение предельной ставки собственности

7. Капитализация или «максимальная» ставка — это норма прибыли, которую вы ожидаете получить от собственности на основе дохода от аренды. Формула ставки капитализации: NOI, деленное на стоимость имущества . Здесь вы не знаете стоимость имущества, поскольку именно ее вы пытаетесь вычислить. Поэтому вам придется работать в обратном направлении и начинать с ставки капитализации или доходности, которую вы хотите получить для своих инвестиций.