Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – с чего начать. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – с чего начать

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости становится всё чаще встречаемым во многих юридических фирмах, и их количество, скорее всего, будет только увеличиваться.

Еще два года назад базой для расчета налога на недвижимое имущество служила балансовая стоимость, которая рассчитывалась по устаревшим схемам и не имела ничего общего с реальной ценой здания или земельного участка. Такая схема была, безусловно, выгодна налогоплательщикам, но совсем не выгодна госбюджету.

С 2013 года налог на недвижимость стали определять, исходя из кадастровой стоимости строений и земельных участков. И после очередного пересчета стоимости в 2015 году налогоплательщики начали жаловаться на необъективность Росреестра и чрезмерное завышение стоимости недвижимости.

Узнать кадастровую стоимость вашего участка земли вы можете с помощью интерактивной кадастровой карты на сайте Росреестра. Точная ссылка http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

Согласно п.3 ст.66 Земельного Кодекса РФ, в случаях определения стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Однако при массовых расчетах невозможно учесть все особенности, влияющие на рыночную привлекательность объекта. Это иногда приводит к тому, что кадастровая стоимость недвижимости отличается от рыночной.

Что делать, если вы не согласны с кадастровой стоимостью земельного участка?К примеру, считаете ее завышенной, и соответственно, не согласны с налогом, который вам ежегодно придется уплачивать за землю?

Если вы имеете документы, доказывающие реальную меньшую стоимость на момент оценки (на основании индивидуальных факторов вашего объекта недвижимости), можете оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость.

Закон говорит, что оспорить можно в срок не позднее пяти лет с момента внесения в гос. кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости. Впрочем, обычно она пересчитывается примерно раз в 3-5 лет.

Для решения спорных вопросов существуют специальные Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Обычно они организованы при территориальных Управлениях Росреестра вашего региона.

Какие документы надо предоставить в Комиссию?— Копии документов, устанавливающих ваше право собственности на земельный участок (или другой объект недвижимости), с кадастровой стоимостью которого вы не согласны. Копии надо обязательно заверить у нотариуса.

— Справка о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, с которой вы не согласны. Можно заказать ее получение, заполнив онлайн заявку на сайте Росреестра ЗДЕСЬ, указав для получения бумажный вариант по почте или в местном отделении Росреестра.Можно заказать получение кадастровой справки в электронном виде, но в этом случае результат вам придет в виде двух файлов xml-формата. В этом случае чтобы распечатать справку в «человекочитаемом» виде, надо использовать специальный сервис Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_vizualisation

— Документы, подтверждающие вашу точку зрения о другом значении кадастровой стоимости. Это может быть договор купли-продажи, в котором указана сумма, за которую был приобретен объект уже после того, как его условная рыночная стоимость была определена Росреестром. Но лучше — официальное заключение экспертов о стоимости данного объекта недвижимости (Оценка объекта), заказать его можно в юридических фирмах, занимающихся кадастровыми вопросами.Либо другие документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте (они описаны в ч. 16 ст. 24.18 Закона Об оценочной деятельности от 29.07.1998 N 135-ФЗ):

После подачи документов в Комиссию вам сообщат о дате проведения заседания по вашему вопросу (срок проведения – в течение одного месяца с даты подачи заявления).Вы имеете право присутствовать на ее заседании. В любом случае, вам официально сообщат о ее решение в течение пяти дней.Если решение будет вынесено положительное, то внесение результатов в государственный кадастр недвижимости обеспечивает Комиссия.

Если решение не в вашу пользу, то можно попробовать оспорить кадастровую стоимость земельного участка через суд. В этом случае к документу по оценке недвижимости надо приложить Экспертное заключение (оно заказывается дополнительно, стоит недешево).

Вы также имеете право для оспаривания кадастровой стоимости обратиться сразу в суд, это ваше право согласно законодательства.Хотя рекомендуется (ч. 3 ст. 24.18 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ) начинать отстаивание своих прав именно через Комиссии по согласованию.

den-dachnika.ru

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка и здания

Проведение оценки земли для внесения в кадастр регламентируется деятельностью органов власти на базе Земельного кодекса РФ, куда включен целый комплекс сравнительного, затратного и доходного подходов. Под кадастровой оценкой принято понимать целый комплекс административных и технических действий, в результате которых получают кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на дату оценивания. С помощью этой процедуры вычисляется рыночная стоимость конкретной территориальной единицы с учетом текущих цен на схожие земельные участки. Полученная в результате цифра не должна превышать уровня цен на рынке. Однако на сегодняшний день кадастровая стоимость не всегда соответствует нормативным правилам оценки. Довольно широкое распространение получили случаи, когда этот показатель заметно превосходит рыночную стоимость, что накладывает на собственника земли довольно тяжкое налоговое бремя.

В соответствии с законодательством, установленная кадастровая стоимость служит нормативом и подлежит обязательному использованию. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка производится исключительно в специальном порядке в полном соответствии с текущим законодательством.

Как это делается?

Когда речь идет о таком сложном процессе, следует обращаться в специализированное агентство, которое возьмет на себя все эти вопросы. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка обычно начинается с того, что проводится независимая оценка, а после этого клиенту предоставляется отчет о проведенном исследовании и полученных результатах. Стоимость такой услуги складывается из ряда факторов, в частности, составления отчета и получения экспертного заключения в СРО для документа, содержащего отчет об оценке земли.

Тяжесть налогового бремени

Соответственно Налоговому кодексу РФ, вычисление налоговой базы находится во взаимосвязи с кадастровой стоимостью участка земли, однако не стоит думать, что налогоплательщик облагается фактической налоговой нагрузкой, которая зависит исключительно от результата государственной оценки. В налоговом кодексе прописаны максимальные ставки налога на землю, который составляет 0,3% по отношению к земельным участкам:

- причисленным к территориям сельскохозяйственного назначения либо к землям, входящим в зоны сельхозназначения в населенных пунктах;

- занятых объектами инфраструктуры инженерных сетей ЖКХ и жилищным фондом, либо приобретенных для строительства жилья;

- приобретенных для личного садоводства, подсобного хозяйства, животноводства или огородничества, а также дачных хозяйств.

По отношению к прочим землям и участкам ставка составляет максимум 1,5% от кадастровой стоимости.

Сумма налога, который должны вносить налогоплательщики, вычисляется местными органами самоуправления. Как предписано статьей 387 НК РФ, представительными органами осуществляется определение налоговых ставок, а также порядка и срока их уплаты. В том числе для отдельных категорий налогоплательщиков устанавливается размер необлагаемой суммы. В НК также прописано, что налог должен устанавливаться с учетом возможности налогоплательщика в плане уплаты по факту.

Необходимость в оспаривании

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка иногда требуется, если неправильное определение цены привело к увеличению налоговой нагрузки. В последние годы многие владельцы участков и недвижимости обратили внимание на увеличение сумм налогов, которые требуется уплатить.

В связи с чем возросли обязательства по налогам? Для начала требуется вспомнить о том, как именно определяется сумма имущественного налога. Ее исчисление осуществляется по итогам налогового периода в виде произведения соответствующей ставки налога и базы, которая определяется на указанный период. Плательщик не может напрямую оказать воздействие на размер ставки, а вот в случае с налоговой базой ситуация совсем иная.

Ранее база расчета налогов для объектов недвижимости организаций вычислялась как среднегодовая стоимость, а теперь в законодательство были внесены определенные изменения, что привело к запрету на такой подход. Теперь для вычисления налоговой базы используется кадастровая стоимость имущества, которая утверждена в установленном порядке. Это используется по отношению к таким типам недвижимости организаций, которые признаются объектами налогообложения:

- торговые и административно-деловые, а также помещения внутри них;

- помещения нежилого фонда, предназначенные для размещения офисов, предприятий общественного питания, торговли, бытового обслуживания, либо фактически используемые для перечисленных целей;

- объекты недвижимости, принадлежащие иностранным организациям, которые не осуществляют деятельность на территории РФ посредством постоянных представительств, а также недвижимость иностранных компаний, которые не относятся к деятельности этих структур в РФ.

По отношению к земельным участкам определено, что для налогообложения требуется определить стоимость земли по кадастру. Именно поэтому для участков, находящихся в пределах муниципалитета, на территории которого практикуется земельный налог, в качестве налоговой базы выступает кадастровая стоимость имущества.

По отношению к недвижимому имуществу физических лиц – помещений и домов, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства, недвижимых комплексов, прочих сооружений, зданий и помещений, в том числе и недвижимости коммерческого характера – налог на имущество физических лиц рассчитывается в ином порядке, при этом его определяют исходя из кадастровой стоимости объекта, хотя ранее использовалась инвентаризационная. Этот же подход будет использоваться для расчета налога на строения жилого фонда, находящиеся на земельных участках, которые предоставлены для ведения дачного, личного подсобного хозяйства, а также садоводства, огородничества, строительства жилья индивидуального назначения.

Процесс оспаривания

В связи со всеми перечисленными обстоятельствами может потребоваться оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. Для начала нужно указать, что права лица, которые нарушены в результате несоответствия вписанной в государственный кадастр стоимости имущества реально имеющейся рыночной, можно защитить только посредством внесения коррекций в государственный кадастр.

Представим немного статистических данных. Практика оспаривания кадастровой стоимости говорит о том, что за девять месяцев 2014 года во все суды РФ подали более 12 тысяч исков, сопряженных со спорами о размере внесенной в государственный реестр кадастровой стоимости недвижимости относительно двадцати четырех тысяч объектов. В результате рассмотрения этих споров было удовлетворено примерно семь тысяч исков, а это составляет пять процентов от общего их количества, остальные находятся либо еще на рассмотрении, либо они получили отказ в удовлетворении. Все эти данные говорят только об одном – оспаривание кадастровой стоимости земли – это необходимое действие при ее неверном определении.

С точки зрения налогоплательщиков, важно видеть эффект от таких разбирательств. Положительные судебные решения, вынесенные в пользу истцов, привели к уменьшению налоговой базы примерно на 93,5%. Соответственно российскому законодательству, результаты перерасчета кадастровой стоимости разрешено оспаривать в суде по рассмотрению соответствующих споров:

- физическими лицами, если полученные результаты касаются их прав и обязанностей;

- юридическими лицами, если полученные результаты касаются их прав и обязанностей;

- органами местного самоуправления и государственной власти по отношению к объектам недвижимости, которые находятся в муниципальной или государственной собственности.

То есть комиссия по оспариванию кадастровой стоимости будет рассматривать заявления заинтересованных в этом лиц, собственников или арендаторов недвижимого имущества.

Оспаривание в досудебном порядке

Чтобы оспорить полученное определение стоимости в суде для физических лиц, не требуется предварительно обращаться в комиссию. Для юридических лиц пока нет однозначного алгоритма действий в данной ситуации. Судебное оспаривание кадастровой стоимости в данном случае может производиться заинтересованным лицом. Юридическим лицам рекомендуется обращаться в суд во вполне определенном случае. Если комиссия по оспариванию кадастровой стоимости отклонила заявление о пересмотре, можно обращаться в вышестоящую инстанцию, в частности, в суд. Получается, что для юридических лиц совершенно не обязательно придерживаться имеющегося досудебного порядка.

Если речь идет об обращении в комиссию, то требуется предоставить заявление исковое об оспаривании кадастровой стоимости с соответствующими документами, которые требуются для пересмотра. При каждом управлении Росреестра созданы и функционируют комиссии. Следует понимать, что оспаривание кадастровой стоимости недвижимости предполагает подачу заявления в срок не более пяти лет с момента внесения данных в государственный кадастр.

Если в качестве основания для подачи заявления служит недостоверность сведений о недвижимом объекте, используемых в процессе определения стоимости по кадастру, то у комиссии есть право принять одно из следующих решений:

- об отклонении заявления о пересмотре стоимости в том случае, если сведения об объекте недвижимости, используемые в процессе, были достоверными;

- о пересмотре результатов в случае применения недостоверных сведений, используемых в процессе расчета стоимости по кадастру.

Если оспаривание кадастровой стоимости земельного участка связано с установлением в отчете стоимости объекта на рынке, то комиссия примет такое решение: кадастровая стоимость будет считаться равной рыночной либо исковое заявление полностью отклоняется. В суде допускается оспаривать решения, принятые комиссией. В данном случае требования заявителей будут рассматриваться без учета решений, ранее принятых вышеупомянутой комиссией.

Судебный порядок

Стоит отметить, что на данный момент оспаривание кадастровой стоимости в суде происходит не так, как ранее. С шестого августа 2014 года такие дела перестали рассматриваться в подведомственных арбитражных судах, а оказались вотчиной судов общей юрисдикции, поэтому перешли на рассмотрение краевыми, областными, городскими и федеральными судами.

Ранее уже было упомянуто, что судебное оспаривание кадастровой стоимости теперь доступно лицам физическим и юридическим, а также органам власти. По таким спорам в качестве ответчиков выступают территориальные органы Росреестра и ФГБУ по субъектам РФ. Соответчиками или третьими лицами по подобным делам могут выступать органы исполнительной власти субъектов Федерации либо органы местного самоуправления, заказавшие работы по вычислению стоимости участка.

Оспаривание кадастровой стоимости здания может производиться на основании:

- внесение в реестр недостоверных данных об объекте, которые использовались в процессе определения стоимости по кадастру;

- установление по отношению к объекту недвижимости его стоимости на рынке на дату, соответственно которой производилось определение стоимости по кадастру (в этом случае определение стоимости объекта на рынке должно производиться на ту же дату, которая использовалась для определения стоимости по кадастру).

Пересмотр результатов оценки

Чтобы определиться с основаниями для перерасчета результатов, у заявителя есть право обратиться к заказчику работ в случае, когда определение стоимости объекта по кадастру связано с проведением государственной оценки либо в орган, на который возложены функции государственной оценки, если речь идет о вновь учтенных объектах недвижимости. Аналогичная ситуация касается и объектов, которые изменили свои качественные или количественные характеристики, из-за чего по новой вносятся в государственный реестр.

Если начинается оспаривание кадастровой стоимости здания, земельного участка или иного вида недвижимости, то за семь дней с момента поступления указанного запроса заявитель должен получить соответствующие сведения от заказчика работ и органа, на который были возложены задачи по определению кадастровой стоимости. Кроме того, у граждан есть право на обращение к услугам АИС фонда государственной кадастровой оценки.

Требования к ответчикам

- Оспаривание кадастровой стоимости участка или здания предполагает, что сведения в государственном кадастре будут признаны недостоверными.

- Обязанностью ответчика после этого будет внесение изменений в государственный кадастр.

- Оценка для оспаривания кадастровой стоимости служит основанием для того, чтобы ответчик установил новое значение равным рыночной стоимости недвижимости.

- Орган государственного учета обязан вносить в государственный кадастр сведения о новой стоимости объекта недвижимости, равной его стоимости на рынке.

Используемая база

Оспаривание кадастровой стоимости земли предполагает, что процесс рассмотрения соответствует общим правилам искового процесса, в которые включены правила распределения доказательного бремени между ответчиком и истцом.

Если истец требует пересмотреть кадастровую стоимость и уравнять ее с рыночной, то он должен доказать, что на дату оценки его участка существовала иная стоимость на рынке.

Судом может быть вынесено решение о том, что кадастровая стоимость будет устанавливаться на ту дату, которая соответствует рыночной оценке. Основанием для определения рыночной стоимости является федеральный закон об оценочной деятельности посредством проведения оценщиком работ и составления отчета. Этот отчет станет одним из допустимых доказательств по проводимым спорам в суде, где он будет рассматриваться на факт соответствия законодательным требованиям и федеральным стандартам оценки.

Если основанием для подачи искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости является установленная по отношению к объекту рыночная стоимость, то требуется заказать заранее оценку у независимого эксперта. Ее будут проводить соответственно договору, который заключается между заказчиком и оценщиком. В результате получается отчет о рыночной стоимости, который требуется включить в исковое заявление о пересмотре стоимости по кадастру.

Результаты и решение

Суд обязан отразить полученные результаты оценки доказательств решения, в котором будут приведены мотивы для принятия доказательств в качестве средств обоснования судебных выводов. Остальные доказательства могут быть отвергнуты судом. А основания, соответственно которым некоторым доказательствам было отдано предпочтение, тоже должны быть обязательно отражены в итоговой документации.

Итак, если соблюден порядок оспаривания кадастровой стоимости, и в результате судебного рассмотрения было установлено, что содержащаяся в кадастре стоимость недвижимости, принадлежащей истцу, не соответствует текущей стоимости на рынке, определение которой производилось на ту же дату, то судом будут удовлетворены требования истца. В результате получения судебного решения будет установлена новая стоимость по кадастру. Теперь вам известно, как рассматриваются дела об оспаривании кадастровой стоимости.

fb.ru

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость участка земли выступает расчетной величиной, отражающей ценность соответствующей земли при существующем использовании участка.

Кадастровая стоимость используется при начислении собственнику участка обязательного земельного налога, вычислении платы за аренду земли, выкупной стоимости участка при его покупке из государственной либо муниципальной собственности. Кроме того, кадастровая земельная стоимость может потребоваться и в иных случаях, регламентированных российским законодательством.

Согласно земельному праву, каждый участок земли подлежит кадастровой оценке, проводимой не реже, чем каждые 5 лет, и утверждаемой постановлением муниципалитетов о кадастровой стоимости.

С 2013 года многие землевладельцы и арендаторы участков земли столкнулись с многократным повышением кадастровой стоимости их земли. В отдельных случаях даже оказалось, что кадастровая стоимость некоторых участков земли совсем не соответствует их реальной рыночной цене, и даже значительно превышает ее. Выход из такой ситуации, предлагаемый российским законодательством – оспаривание кадастровой стоимости участка, занесенной в сведения государственного кадастра.

Многие собственники земли заняли сейчас выжидательную позицию и не торопятся с оспариванием вновь установленной кадастровой стоимости, которая иногда существенно превышает реально существующую рыночную цену участка земли. Однако землевладельцам не стоит забывать, что пока в Росреестре не изменится занесенная кадастровая стоимость, налогоплательщики обязаны платить земельный налог в соответствии с вновь установленными показателями, которые стали выше в несколько раз.

Сегодня есть и такие землевладельцы, которые в декларациях ставят старые показатели и продолжают платить по-старому. Но и это не выход: налоговые органы, имеющие доступ к сведениям Росреестра, легко исправят неверную декларацию и доначислят не только неуплаченную сумму земельного налога, но и дополнительно взыщут пени.

Причины несовпадения рыночной и кадастровой стоимости участков земли

Многие собственники земли задаются вопросом, почему же кадастровая стоимость превышает рыночную цену земли. Причины такого несовпадения, как показала практика, состоят в следующем:

Может произойти неправильное отнесение участка земли к тому либо иному виду его разрешенного использования, а стоимостная разница между различными видами разрешенного использования земли может отличаться буквально в десятки раз.
Может сказаться неточность информативных сведений, используемых при кадастровой оценке. Специалист, проводящий оценку стоимости различных участков земли, ориентируется на информацию о цене существующих на рынке соответствующего региона предложений из открытых источников, а не на действительную цену сделки. Следовательно, чем выше ваши соседи-землевладельцы просят за свои земельные участки, тем выше будет оценена и кадастровая стоимость вашей земли. В будущем в открытых источниках могут появиться и более дешевые предложения на землю, но после проведенной оценки это уже не отразится на величине показателей кадастровой стоимости.
Возможны погрешности оценки из-за обобщения. Так, при вычислении кадастровой стоимости участков земли, как правило, применяется метод «общей» оценки, в результате которого нередко происходит игнорирование разных индивидуальных особенностей конкретного участка земли. Тем не менее, на рынке недвижимости различные индивидуальные характеристики участков зачастую весьма значительно влияют на их реальную рыночную стоимость. Такими индивидуальными факторами, понижающими реальную стоимость земли, к примеру, могут выступать сложная транспортная доступность участка, его гидрологические особенности, не совсем благоприятная правовая история, отсутствие необходимых коммуникаций и другие факторы. Конечно, при проведении оценки земельной кадастровой стоимости, согласно правилам, должны оцениваться рыночные предложения на аналогичную по размерам и индивидуальным характеристикам землю. Однако, на практике, учесть все возможные факторы оказывается не всегда реально, тем более, учитывая тот объем работ, который должны были проделать оценщики при расчете кадастровой стоимости всех участков земли на российской территории.

Как оспорить кадастровую стоимость земли?

Законодателем закреплено, что при проведении оценки кадастровой стоимости земельных участков, специалисты исходили из 3 пункта 66 статьи российского Земельного кодекса (данное положение действует с 22.10.2010 года). Указанная статья устанавливает, что кадастровая стоимость участков земли устанавливается равной их рыночной стоимости.

Соответственно, главными аргументами собственника земли при оспаривании кадастровой стоимости, занесенной в данные государственного кадастра, могут стать конкретные доказательства того, что рыночная стоимость соответствующего участка значительно отличается от того значения, которое было внесено в сведения Росреестра. Основным доказательством вышеуказанного факта выступает проведенная специализированной оценочной компанией по поручению землевладельца собственная рыночная оценка.

Рассмотрение споров о полученных в ходе оценки показателей кадастровой стоимости регулируется законом «Об оценочной деятельности в РФ», а конкретно 24.19 статьей названного нормативного документа. Там одним из оснований оспаривания сведений кадастра, касающихся проведенной оценки стоимости земли, названо установление в отношении участка земли либо иного объекта недвижимости его реальной рыночной цены. Причем рыночная стоимость соответствующего участка земли должна определяться на дату, по состоянию на которую ранее установили его кадастровую стоимость.

Законодатель допускает и административный, и судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости участков земли.

Однако обращение в административном порядке возможно лишь в шестимесячный период после момента фиксации в Росреестре кадастровой стоимости земли. Если этот срок землевладельцем не пропущен, он вправе подать в территориальный филиал Федеральной кадастровой палаты российского Росреестра соответствующее заявление об оспаривании земельной кадастровой стоимости.

Если же вышеуказанный полугодовой срок пропущен либо кадастровая палата вынесла по каким-то причинам отказ в понижении кадастровой стоимости участка земли, для оспаривания землевладельцу потребуется обращаться в суд. Для этого необходимо подготовить иск, требующий признать кадастровую земельную стоимость соответствующего участка тождественной его рыночной стоимости. В рассматриваемом случае ответчиком будет выступать кадастровая палата.

Разумеется, собственнику земли, заявляющему исковое требование, также придется предоставить достаточные доказательства того, что ранее проведенная оценка кадастровой стоимости не соответствует действительности. Для этого, прежде всего, ему необходимо будет предварительно заказать проведение независимыми оценщиками определения рыночной стоимости участка земли.

Стоит учесть, что проводить подобные оценки вправе только специализированные оценочные компании, специалисты которых имеют соответствующее разрешение. Заказывать оценку рыночной земельной стоимости необходимо на дату осуществления кадастровой оценки.

Оценочная компания, осуществившая необходимое исследование рынка земли, в обязательном порядке выдает по результатам своей оценки экспертное заключение. Именно это заключение землевладелец и должен представить судье (или сотрудникам кадастровой палаты) при оспаривании кадастровой стоимости своего участка земли.

При отсутствии у заявителя, пытающегося оспорить сведения кадастровой оценки, такого экспертного заключения, составленного по всем нормативным правилам, любые отчеты оценщиков и заявления самого собственника участка не могут считаться судом либо российскими кадастровыми органами достаточными доказательствами установления реальной рыночной цены данного участка земли.

К иску (либо к заявлению в органы кадастра) землевладелец должен приложить документацию:

копию кадастрового паспорта соответствующего объекта недвижимости;
копию своего правоустанавливающего документа на землю;
экспертное заключение о проведенной оценке (разумеется, положительное).

При судебном оспаривании кадастровых сведения, касающихся стоимости участка земли, истцу-землевладельцу также потребуется оплатить госпошлину и приложить к вышеперечисленной документации соответствующую платежную квитанцию.

Если суд в порядке проведенного судопроизводства установил, что рыночная стоимость участка земли, указанного в исковом требовании, не соответствует сведениям российского государственного кадастра, он выносит соответствующее решение в пользу истца-землевладельца.

Данное решение судьи должно стать основанием для внесения органами кадастрового учета установленных изменений в сведения Росреестра с момента вступления в силу соответствующего судебного акта. В частности, сотрудники кадастровой палаты должны занести определенную судом стоимость соответствующей земли в качестве новой земельной кадастровой стоимости в данные государственного кадастра недвижимости.

infonedvizhimost.com

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Земельный вопрос всегда был на одном из первых мест в вопросах недвижимости. Приобретая землю, владелец не только получает права пользования, но и обязанности перед государством. Не каждый человек наблюдает за постоянными изменениями и введениями новых законов. Некоторые нормативные акты и вовсе никогда не были рассмотрены простыми гражданами, тем не менее, незнание законов порождает массу проблем. Кадастровая стоимость земельного надела, используемого собственником на правах владения или найма, является расчетной величиной, которая показывает реальную стоимость эксплуатируемой площади.

Определение величины кадастровой цены нужно для вычисления земельного налога, стоимости аренды, выкупной цены участка при покупке земли у государства, а также для продажи недвижимости.

Само оспаривание кадастровой стоимости земельного участка было особо популярно в 2013 г. Основанием для многочисленных судебных разбирательств послужило многократное завышение стоимости согласно экспертной оценке. Напомним, что подобная оценка проводится каждые 5 лет, поэтому неактуальные данные и неправильная экспертиза может привести к увеличению размера налога. В данной статье рассмотрим порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка — это сумма, которая рассчитана по результатам осуществления плановой государственной экспертной оценки земли учитывая ее размещение и использование. На величину стоимости земли еще влияет развитие региона и его промышленной деятельности в целом, а также текущее состояние на рынке недвижимости. Любое несоответствие данных может вызвать погрешность расчета.

Для разрешения вопроса: как оспорить кадастровую стоимость земельного участка, в 2015 году вступил в силу Кодекс административного судопроизводства, согласно которому установлен алгоритм оспаривания экспертизы.

Важно! Регулирование вопросов, касающихся купли-продажи, сдачи в аренду, кадастровой оценки, использования и других операций связанных с земельными участками осуществляется согласно Земельному и Гражданскому кодексам. Однако некоторые аспекты могут затрагивать пункты других правовых областей.

Для того чтобы грамотно разрешить проблему и узнать как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно лучше для начала проконсультироваться с юристом. Только специалист знает все тонкости земельного права и сможет найти лазейки в законе.

Важно! Закон предусматривает 2 вида оспаривания кадастровой стоимости участка: в судебном и внесудебном порядке. Однако, в первом варианте нужно обратиться в комиссию по рассмотрению споров не позднее шести месяцев с момента оценки. Оспорить оценочную стоимость в суде можно на протяжении пяти лет с момента оглашения результатов.

Узнать о размере кадастровой стоимости можно несколькими способами:

Найти информацию в разделе «Получение сведений из ГКН» на портале Росреестра.
Обратиться в представительство Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Прежде чем обратиться в суд собственник, который не согласен с оценкой должен направить заявление в комиссию по рассмотрению споров касаемо переоценки кадастровой стоимости земельных участков.Кроме соответствующего заявления нужно предоставить результат оценки стоимости участка согласно рыночной цене.

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости проводится компетентными государственными органами. Пересмотру подлежат заявления, в которых кадастровая стоимость превышает рыночную на 30%. Если стоимостной показатель ниже или находится в пределах 30%, то в разрешении спора могут отказать. Причин для отказа может быть несколько: недостоверность данных, неполный пакет документов, неправомерность действий истца и другие обстоятельства.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Итак, как уже было отмечено, пред обращением в суд собственник может обратиться в комиссию. Для обращения пишется заявление, где указываются паспортные данные собственника, адрес участка и причины, по которым он не согласен с оценкой.

Кроме того, нужно предоставить следующие документы:

Справка о кадастровой стоимости.
Копия справки (заверяется нотариусом) подтверждающая, что заявитель собственник недвижимости (если участок приватизирован).
Документы, доказывающие недостоверность оценки, это может быть результат запроса из органа государственного кадастрового учета, данный документ должен содержать полные сведения об участке.
Отчет о рыночной стоимости участка.
Экспертное заключение (подготавливается экспертами из специализированной организации оценщиков), подтверждающее разницу между рыночной стоимости и кадастровой.
В случае, когда комиссия ответила отрицательно, гражданин имеет право подать судебный иск.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде:

Заявление о подаче иска (ответчик — кадастровая палата). Перед подачей необходимо сделать несколько копий, для ответчиков.
Кадастровый паспорт земли.
Документы на участок (договор купли-продажи, аренды и т.д.).
Документы, указывающие, что прав заявителя нарушены.
Документы, доказывающие несоответствие сведений об участке, которые применялись для расчета кадастровой стоимости.
Экспертное заключение оценщика (оценкой занимаются специализированные предприятия имеющие государственную лицензию).
Копия заключения комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости.
Квитанция об оплате госпошлины.

Если интересы собственника представляет доверенное лицо, то плюс ко всему нужна нотариально заверенная доверенность на право ведения дела.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Государством разрешено обращаться в суд для оспаривания кадастровой стоимости участка без обращения в комиссию. Однако, специалисты советуют предварительно обращаться для разрешения ситуации именно в комиссию по разрешению споров. Во-первых, это будет дополнительный плюс в суде, во-вторых, вы будете иметь в наличии все документы.

Длительность рассмотрения дела в комиссии занимает один календарный месяц с момента обращения, о результатах, заявителя должны оповестить в течение пяти дней.

Длительность рассмотрения дела в суде по сроку длится до двух месяцев. К тому же заявитель имеет право присутствовать как в суде, так и на комиссионном собрании и самостоятельно защищать свои интересы.

Важно! Если суд постановил снизить кадастровую стоимость, то изменения вступят в силу лишь с 1 января будущего года. Перерасчета уже начисленных платежей не будет.

Алгоритм действий в зависимости от срока проведения переоценки может отличаться, при этом практически всегда конечной инстанцией будет суд.

Оспаривать назначенную стоимость можно и нужно, потому как не всегда оценка государственной комиссии бывает достоверна. Судебное решение полностью зависит от предоставленных документов. Для того чтобы тщательно подготовиться и не вызвать сомнений в суде нужно обратиться к юристам. Практика показывает, что ведущие специалисты более компетентны, к тому же процент выигрыша подобных дел с наличием правозащитника больше чем без него.

Если суд постановил уменьшить размер кадастровой стоимости, то истец обязан передать копию судебного заключения в Кадастровую палату для внесения изменений.

Иногда причиной повышения цен является то, что при расчете была учтена средняя стоимость земельных соседствующих участков, но при этом она выше рыночной. В таких случаях закон всегда признает правоту заявителя.

Совокупная длительность сбора документов и рассмотрения судебного иска занимает немало времени. Особенно сложно приходиться гражданам, которые ранее не сталкивались с подобными вопросами. Растраты на сбор всех необходимых документов не будут существенными. Практически все копии должны быть заверены нотариально, что повлечет внеплановый расход средств.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

как оспорить и судебная практика по оспариванию

Понятие кадастровой стоимости земли впервые было применено в 2000 году. Ранее использовали нормативную цену.

Новый показатель можно считать более объективным, поскольку при его исчислении учитывался также размер потенциального дохода от участка, если речь шла о коммерческой земле, например, сельскохозяйственной.

Что такое кадастровая стоимость и на что она влияет?

Кадастровой стоимость считается та стоимость недвижимости, – земли, зданий, квартир – которая указана в кадастре недвижимости.

Определяется она по итогам оценки, которую вправе проводить сертифицированные специалисты. Кадастровая стоимость, по сути — это стоимость земли, установленная государством.

При определении учитывается множество факторов:

насыщенность земли отравляющими компонентами;
месторасположение участка;
плодородие;
залегание вод и иных ресурсов.

Операции с участком обретают юридическую силу только после установления кадастровой стоимости.

Она влияет на такие факторы:

Основания для изменения стоимости

Земельные участки проходят переоценку раз в пятилетку, в результате которой может измениться и кадастровая стоимость. Выше она может стать, если в этот период времени участок был благоустроен, возросла его реальная цена.

Изменение стоимости, указанной в Росреестре, невозможно по одному только желанию собственника.

Такая процедура проводится в случаях, установленных законом:

Изменение общей площади участка, уточнение его границ после составления межевого плана.
Слияние или разделение участков.
Изменение категории земли, ее целевого назначения.
Изменение вида разрешенного пользования.
Смена статуса владельца участка.

Изменение стоимости возможно и после вынесения судебного решения. Так, всего две инстанции в состоянии изменить ее размер:

комиссия при Росреестре;
арбитражный суд.

Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в сторону снижения для собственника крайне актуально, поскольку порой ему приходится платить необоснованно высокий налог с земельного участка.

С 2007 года, когда начала проводиться массовая оценка участков, налог для многих владельцев вырос в десятки раз. С тех пор начала формироваться судебная практика разрешения таких споров, когда тысячи землевладельцев занялись оспариванием кадастровой стоимости их земельных участков в суде.

Практика показала, что суды зачастую стоят на страже интересов государства:

в 72% случаев суд не меняет стоимость участка, внесенную в реестр;
в 28% дел владельцы добиваются уменьшения стоимости.

Чем подтвердить необходимость изменения стоимости земли?

Собственник может действовать самостоятельно при изменении стоимости. Также его интересы в судебной или административной инстанции может представлять доверенное лицо. В качестве последнего чаще всего действует платный юрист, нанятый владельцем.

При административном порядке изменения стоимости потребуются такие документы:

заявление;
выписка, содержащая сведения о площади и границах участка;
свидетельство на право собственности;
заключение эксперта, подтверждающее рыночную стоимость земли;
документы об изменениях площади, собственника и так далее.

Подтвердить необходимость изменения стоимости можно такими документами:

Если данные об участке не соответствуют действительности, например, в реестре в результате предыдущей оценки указана большая площадь, необходимо заключение кадастрового инженера о реальной площади надела. Это заключение выдается в виде межевого плана.
Если изменилась реальная рыночная цена участка вследствие ухудшения состояния земли, например, ее загрязнения также потребуется проведение экспертизы. Чаще всего такую экспертизу проводит сотрудник института почвоведения.
Если у землевладения сменился собственник, это подтверждается свидетельством.

Подтверждающие документы потребуются в случае, когда несколько участков были объединены или один надел разделен на нескольких владельцев.

Процедура оспаривания

Рассмотрение споров относительно земельных участков регламентируется законом «Об оценочной деятельности».

Основной причиной для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков признана необходимость установления фактической рыночной цены участка. Причем реальная цена устанавливается не на день обращения, а на дату проведения кадастровой оценки.

Административное оспаривание можно провести в течение полугода с момента внесения записи в ЕГРП. В этом случае процедура осуществляется специальной комиссией при Росреестре, которая и рассматривает документы собственника участка.

Причем физическим лицам разрешено миновать комиссию и сразу же обращаться в суд, а для организаций первым этапом обжалования всегда будет комиссия.

Если срок пропущен, обжаловать стоимость можно в суде. Собственник готовит иск самостоятельно или с привлечением юристов. Ответчиком будет являться кадастровая палата.

Кроме иска, потребуются документы:

свидетельство на право собственности;
паспорт;
квитанция об оплате пошлины;
кадастровый паспорт;
независимое экспертное заключение о реальной цене надела.

Независимая оценка проводится только сертифицированными специалистами, причем «задним числом»: на день, когда проводилась кадастровая оценка.

Обращаться в суд можно только с положительным ответом оценщиков, в котором указана реально меньшая стоимость участка, нежели в Росреестре.

Принятое судом положительное решение вступает в силу в течение пяти дней. С этой даты в реестр заносятся обновленные сведения, а при начислении налога используется новая кадастровая стоимость.

Что делать в случае принятия решения не в вашу пользу?

На административном этапе разрешения спора (в комиссии) высшей инстанцией все равно является суд.

Если собственник – юрлицо или гражданин – получит отказ в комиссии, обжаловать оный он может в суде. Но там будет обжаловаться не отказ комиссии, а собственно кадастровая стоимость земельного участка.

Дела такого рода рассматриваются судами общей юрисдикции вне зависимости от статуса собственника. В судебные инстанции обращаются чаще всего для уменьшения стоимости.

Если же расчет ее верен, но в кадастровом паспорте допущены ошибки, спор урегулируется на уровне комиссии.

Судебное решение также можно обжаловать в высшей инстанции. Но, как правило, это не дает результата.

Если проведенная оценка земельного участка указывает на то, что кадастровая стоимость равна фактической, обращение в суды не принесет положительного результата собственнику.

На практике за переоценкой стоимости участка обращаются чаще владельцы коммерческой недвижимости – юрлица и предприниматели.

Для физлиц затраты на адвокатов, представляющих интересы в суде, проведение экспертной оценки может стоить больше, нежели ожидаемый эффект от уменьшения кадастровой стоимости.

Ставка в 0,3% для большинства участков физлиц при начислении земельного сбора не является заоблачной суммой.

Если же дело касается больших по площади земель, используемых в коммерческой деятельности, сумма налога достаточно внушительна. Путем ее пересмотра организации пытаются уменьшить налоговое бремя.

Видео: Способы изменения кадастровой оценки земли и арендных платежей за нее

В видеосюжете разбирается вопрос расчета кадастровой стоимости участков земли и способы ее изменения.

Разъясняется, каким образом можно изменить результаты государственной оценки земель в сторону уменьшения, для чего это нужно и как это повлияет на размер земельного налога и арендные платежи за пользование земельными участками.

terrafaq.ru

порядок, документы для заявления в суд

‭

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка производят чаще всего для того, чтобы иметь возможность сократить финансовые затраты владельцев наделов. Реже прибегают к такой процедуре в ситуации, когда владельцу необходимо доказать, что указанная рыночная стоимость земельного надела больше или меньше указанной в документе.

Согласно законодательству Российской Федерации выступить в роли заявителя в вопросе пересчета стоимости земли имеют возможность не только физические лица, но и предприятия всех форм собственности. И не обязательно быть правообладателем участка.

Процедура оспаривания проводится в досудебном и в судебном порядке. В первом случае заявитель обращается исключительно в орган, выдавший ошибочное заключение о рыночной стоимости надела, а во втором – в суд. Миновать обращение в первичную инстанцию нельзя, но если данное действие не принесло ожидаемого результата, то есть комиссия не изменила своего первоначального решения в отношении требований заявителя, то обращение за юридическим решением вопроса неминуемо.

В таком случае одной стороной спора выступит лицо, инициировавшее процесс, а в качестве ответчика – государственное предприятие, которое выдало заключение о стоимости земельного надела. Если в процессе судебного разбирательства оказывается правой сторона истца (что бывает довольно часто в судебной практике), то ответчик обязан принять новую стоимость и выдать об этом заключение, а также в обязательном порядке внести изменения в сведения, хранящиеся в государственном реестре.

Как заключение оценочной комиссии (при досудебном решении вопроса), так и постановление суда дают право производить расчеты не только в пользу государства, взимающего и контролирующего правильность начисления и уплаты земельного налога, но и в пользу владельца. Последний, кстати, имеет право на основании заключения оценщика увеличить, например, арендную плату. Этим же правом по законодательству пользуются и муниципалитеты, когда выставляют арендаторам повышенные суммы за пользование землей.

Что такое кадастровая оценка земельного участка?

Что такое кадастровая оценка земельного участка? Оценка земли – это определение реальной стоимости ограниченного надела, которую производят специалисты сертифицированных центров по вопросам землепользования. Данные о реальной цене участка являются ключевыми показателями, значение которых применяется для:

подсчета суммы ежегодного налога за пользование земельными ресурсами;
формирования размера госпошлин, которые необходимо будет уплатить в пользу государства при продаже надела или передаче участка на законных основаниях в аренду;
определения суммы налога, взимаемого с граждан при реализации процедуры наследования или дарения.

Кроме того следует отметить, что расчет стоимости всех без исключения участков земли производится с интервалом в пять лет. Данное действие закреплено в законодательстве, и основывается это требование на скачках инфляции. При этом важно обратить внимание и тот факт, что оценочная стоимость земли актуальна на протяжении пяти лет с момента внесения корректировок. Если в течение этого срока гражданин или юрлицо усомнилось в правильности ранее произведенных расчетов, то оно вправе претендовать на проведение дополнительной процедуры и выявления настоящей стоимости земли.

Порядок оспаривания стоимости земли

Порядок оспаривания ранее установленной (архивной) стоимости земли производится в соответствии с процедурой, описанной в Земельном кодексе. Именно поэтому процесс идентичен в любом уголке страны.

Среди основных положений оговаривается то, что и в судебном, и в досудебном порядке заявителю придется сделать следующие шаги:

Для проведения дополнительной процедуры заявителю следует обратиться к независимому эксперту, который имеет право производить оценку движимого и недвижимого имущества, а также земельных ресурсов.
Написать заявление в орган, распоряжающийся землей, или в суд и изложить суть проблемы. Заявителю обязательно следует указать свои контактные, а также все имеющиеся данные относительно участка.
Собрать документы, необходимые комиссии или судопроизводителю для проверки достоверности факта нарушения. Кроме того следует подготовить копии, заверить их подлинность нотариально, после чего направить второй стороне.
К заявлению истцу следует также приложить свой экземпляр копий и оригиналы документов, после чего дождаться рассмотрения отправленного запроса.

Что касается срока, в течение которого должны быть обработаны предоставленные документы, следует сказать, что законодательством на процедуру отведено тридцать дней. После рассмотрения поданного заявления комиссией истец и ответчик доказывают свою позицию на заседании специально созванной комиссии или в суде.

О дне и времени заседания орган судопроизводства или представитель земельного департамента уведомляет заявителя лично. Время и дата могут быть отмечены на расписке о приеме заявления или оглашены дополнительно (заказным письмом).

Документы для подачи заявления в судебном порядке

Документы, необходимые для подачи заявления об оспаривании данных оценки земельных участков в судебном порядке, утверждены законодательно. Все требования действуют на территории Федерации и не могут быть изменены территориальными положениями.

Обратите внимание и на то, что вопросы по переоценке стоимости земли по итогам прошедшего года рассматриваются исключительно в судах общей практики.

Для обращения в них истцу следует подготовить оригиналы и копии, заверенные нотариусом, снятые с:

документа о праве собственности на землю или же договора временного пользования;
кадастровой справки о проведении оценочной стоимости земли с указанием самой стоимости;
документа о регистрации лица в Росреестре;
справку о внесении земельного участка в госреестр.

Также подают в комиссию оригиналы и обычные копии:

квитанций об уплате земельного налога с сумой из расчета первичной стоимости надела;
документ об уплате госпошлины за проведение экспертной оценки;
отчет эксперта, который стоит на стороне истца и провел дополнительную процедуру оценки надела.

Для того чтобы независимый оценщик смог произвести расчеты правильно, владелец земельного участка вправе затребовать у представителей земельного комитета:

методику, которой они руководствовались при работе;
таблицу примененных коэффициентов;
значения показателей, использованных при проведении анализа.

Важно знать, что все справки, в которых указана стоимость земли, принимаются органами не позже чем через неделю после выдачи (датой отсчета является указанная на штампе).

Если физическое лицо не присутствует на заседании лично и поручает участие другому человеку, то у последнего должна быть на руках официальная (нотариально заверенная) доверенность с указанием того, какие действия и в течение какого времени он может производить от лица доверителя.

Применение измененной оценочной стоимости

Применение справедливой оценочной стоимости, достигнутой в ходе разбирательства в судебном или ином порядке, начинается с момента внесения изменений в государственный реестр. Об этом обязательно следует знать и помнить заявителям, так как именно из-за неправильного толкования этого положения закона, когда датой «новой» стоимости считают дату судебного решения, например, возникают споры, а в отдельных случаях и налагаются штрафы.

Примите во внимание тот факт, что новые ставки применяются с момента пересмотра кадастровой стоимости земли. Если заявитель претендовал на то, что стоимость земли ранее была установлена неправильно, а затем доказал это, то новая (справедливая) стоимость не применяется для корректировки уже уплаченных сумм.

Излишне уплаченные денежные средства заявителя по законодательству должны быть засчитаны в счет будущих платежей с целью снижения расходов при погашении земельного налога. Но на практике оказывается, что заявитель не может вернуть «плюсы», а ставка, рассчитанная исходя из новой цены земельного надела, применяется лишь с начала года, в котором заявитель обратился за перерасчетом.

В конце статьи об оспаривании кадастровой стоимости земли хочется сказать о том, что все процедуры, необходимые для восстановления справедливости, оказываются на платной основе, а все затраты ложатся на плечи заявителя и не возмещаются последнему впоследствии.

Остались вопросы, проконсультируйтесь у юриста

(бесплатно, круглосуточно, без выходных):

mfc-list.info

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Новые правила оспаривания кадастровой стоимости. Земельного участка существенно изменились. Теперь споры об установлении кадастровой стоимости стали подведомственны судам общей юрисдикции. Более того, прежде чем обратиться в суд, необходимо соблюсти досудебный порядок разрешения спора. То есть, вначале необходимо обратиться в специальную комиссию, созданную Росреестром, иначе суд оставит иск без рассмотрения.

И так эта категория споров передана в ведение судов общей юрисдикции. Однако формулировки поправок допускают неоднозначное толкование, из-за чего у некоторых юристов до сих пор нет уверенности в правильности такого понимания новых норм. Кроме того, если раньше попытки изменения кадастровой стоимости в досудебном порядке (в специальных комиссиях) использовались по желанию, то теперь они стали для компаний обязательными — обратиться в суд можно только после попытки решить проблему в комиссии. Это новое правило тоже привело к появлению некоторых неоднозначных вопросов.В частности, в каких случаях компания может требовать пересмотра кадастровой стоимости в связи с тем, что сведения об объекте недвижимости были недостоверными?

О недостоверных сведениях об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости речь идет тогда, когда неправильно был определен вид разрешенного использования земельного участка или удельный показатель его кадастровой стоимости.

Подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости

Правила подведомственности дел об оспаривании компаниями результатов определения кадастровой стоимости установлены в статье 24.18 ФЗ РФ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» . Ранее в законе было прямо указано, что такую категорию дел рассматривают арбитражные суды. ФЗ РФ от 04.06.14 № 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ исключил из текста этой нормы слово «арбитражный». Теперь в законе указано, что оспорить результаты кадастровой стоимости можно в суде, но не конкретизировано, в каком — арбитражном или общей юрисдикции.

Новая формулировка ч.1 ст.24.18 Закона № 135-ФЗ многим юристам показалась двусмысленной. Дело в том, что термин «суд» может быть как собирательным (обозначать и суд общей юрисдикции, и арбитражный суд), так и вполне конкретным — обозначать только суд общей юрисдикции. В то же время закон № 143-ФЗ внес изменения еще и в ГПК РФ. Эти поправки определили подсудность требований об оспаривании кадастровой стоимости (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Некоторые суды даже разместили на своем сайте официальную информацию о том, что они больше не рассматривают споры о кадастровой стоимости. Кроме того, по некоторым сведениям недавно всем арбитражным судам было разослано письмо заместителя председателя ВС РФ, где подтверждается, что споры о результатах определения кадастровой стоимости исключены из компетенции арбитражных судов.

Исключительная подведомственность.

Можно предположить, что через норму о подсудности законодатель одновременно определил и исключительную подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости судам общей юрисдикции (независимо от того, оценки какой недвижимости касается спор — принадлежащей физическим лицам или субъектам предпринимательской деятельности). В пользу правильности этого предположения свидетельствуют следующие доводы. В АПК РФ дела об оспаривании кадастровой стоимости никогда прямо не упоминались. Арбитражные суды принимали их к рассмотрению на основании общих норм о подведомственности. Согласно этим нормам, экономические споры и иные дела с участием государственных органов и органов местного самоуправления (а интересующая нас категория споров всегда проходит с участием органов кадастровой оценки — Росреестра) относятся к компетенции арбитражных судов только в случаях, прямо предусмотренных самим АПК РФ или иными ФЗ. Поскольку непосредственно в самом АПК РФ дела об оспаривании кадастровой стоимости не упоминаются, к подведомственности арбитражных судов эти дела относил только закон № 135-ФЗ . Но в его новой редакции арбитражные суды больше прямо не упоминаются.

Таким образом, после вступления в силу поправок в закон № 135-ФЗ и в ГПК РФ не осталось норм, которые относят дела об оспаривании кадастровой стоимости к подведомственности арбитражных судов. Этот вывод подтверждает и арбитражная практика. С момента вступления изменений в силу арбитражные суды перестали принимать к производству иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, а если поначалу иск все-таки «проскочил», прекращают производство по делу по неподведомственности спора арбитражным судам.

Круг дел об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

Нет ясности, какие именно дела подпадают под данную категорию споров. Как известно, изменить кадастровую стоимость в судебном порядке можно с помощью разных требований (в зависимости от конкретной ситуации). Помимо исковых требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (которые однозначно относятся к делам об оспаривании кадастровой стоимости) бывают еще и неисковые требования о признании недействительными акта государственной кадастровой оценки (если он принят с формальными нарушениями), а также обжалование действий органов кадастрового учета (Росреестра), если они допустили техническую ошибку при установлении кадастровой стоимости (например, в кадастр по ошибке попала не та информация, которая содержится в отчете об оценке). Кроме того, особый случай — когда кадастровая стоимость оказывается завышенной из-за недостоверности сведений об объекте недвижимости (в частности, о его назначении). В таких ситуациях компании иногда пытаются обжаловать действия Росреестра, хотя, по мнению арбитражных судов, в данном случае применяется исковой порядок. И по смыслу статьи 24.18 закона № 135-ФЗ эта категория споров тоже относится к делам об оспаривании результатов определения кадастровой оценки.

Теперь, когда досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости стал обязательным, значительно увеличился срок, в течение которого можно обратиться в специальную комиссию. Он составляет пять лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Акты государственной кадастровой оценки арбитражные суды считают нормативными правовыми актами, поэтому дела об их оспаривании были подведомственны судам общей юрисдикции и раньше еще до внесения поправок в названный закон. Следовательно, с точки зрения подведомственности этой категории дел новая редакция закона № 135-ФЗ ничего не изменила. А вот что касается дел об обжаловании действий государственного органа, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, то их подведомственность арбитражным судам прямо закреплена в АПК РФ (п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ), и никаких изъятий в части оспаривания именно действий Росреестра по установлению кадастровой стоимости в кодексе не установлено.

Соответственно, теперь возникает вопрос о том, можно ли отнести такие виды споров к категории дел «об оспаривании результатов определения кадастровой оценки», названных в статье 24.18 закона № 135-ФЗ и пункте 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ, и если да, то как преодолевается конкуренция норм Арбитражного и Гражданского процессуальных кодексов. Проще говоря, могут ли компании по-прежнему обжаловать действия Росреестра по установлению кадастровой стоимости в арбитражных судах.

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.11 № 12651/11 было вынесено по спору, который возник из-за того, что Росреестр неправильно определил вид использования принадлежащего компании земельного участка, что в итоге повлияло и на его кадастровую стоимость. Компания пыталась оспорить действия госоргана по неправильному определению кадастровой стоимости. Президиум ВАС уточнил, что такие споры затрагивают интересы правообладателей и в сфере гражданского оборота, поэтому должны рассматриваться по общим правилам искового производства, а не по правилам обжалования незаконных действий госорганов.

Судебная практика пока не дает ответа на этот вопрос. Все-таки изменение кадастровой стоимости в судебном порядке через обжалование действий Росреестра — это не массовый метод, а достаточно редкие случаи. Так как после вступления в силу поправок в законе № 135-ФЗ и Гражданском процессуальном кодексе прошло еще довольно мало времени, судебная практика по таким спорам не успела накопиться в таком количестве, чтобы можно было прийти к каким-то общим выводам. Но один свежий пример позволяет сделать некоторые предположения. В этом примере заявитель оспаривал действия Росреестра, который, по его мнению, неправильно определил вид разрешенного использования земельного участка. Арбитражный суд, во-первых, посчитал, что такое требование должно быть рассмотрено в исковом порядке, а не в порядке обжалования действий госоргана. Во-вторых, суд расценил это требование как оспаривание результатов кадастровой оценки, неподведомственное арбитражным судам (определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.14 по делу № А53-19076/14).

Таким образом, можно прийти к выводу, что арбитражные суды теперь будут рассматривать жалобы на действия Росреестра лишь в таких случаях, когда госорган допустил явную техническую ошибку (перенес в кадастр не ту стоимость, которая была указана в отчете оценщика). В более сложных случаях (как в приведенном выше примере) необходимо использовать исковой порядок и обращаться в суд общей юрисдикции.

Обязательность досудебного порядка

Помимо изменения правил подведомственности для юридических лиц введен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Перед обращением в суд компания должна направить соответствующее заявление в комиссию при территориальном органе Росреестра (ч. 28 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ в редакции закона № 143-ФЗ). Порядок распространяется на два вида дел, связанных с кадастровой стоимостью: когда требования заключаются в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и когда требования об изменении кадастровой стоимости основаны на том, что она была определена на основании недостоверных сведений об объекте недвижимости (в том числе о целевом назначении этого объекта).

В таких случаях арбитражные суды возвращают исковые заявления только по причине несоблюдения досудебного порядка и ни словом не упоминают, что такой спор теперь в принципе неподведомствен арбитражным судам.

Вероятно, для многих эта норма осталась незамеченной, в результате чего в свежей судебной практике можно найти немало определений арбитражных судов об оставлении без рассмотрения заявлений компаний об оспаривании кадастровой стоимости из-за того, что компании предварительно не обратились в досудебную комиссию.

При этом в ч. 29 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом будущего судебного разбирательства. Это значит, что суд должен будет изучить вопрос по существу, а не ограничиваться исследованием причин и законности принятия отказного решения комиссией.

Не исключено, что на практике компании будут пытаться обойти обязательное обращение в комиссию. Учитывая, что для физических лиц досудебный порядок не обязателен (ч. 3 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ), компании скорее всего будут использовать, например, практику заключения краткосрочных договоров аренды земельного участка с дружественными физлицами, определяя в них формулу расчета арендной платы в процентах (как вариант — 0,01 процента) от кадастровой стоимости. Поскольку итоговая величина арендной платы будет зависеть от размера кадастровой стоимости, физлицо-арендатор приобретет формальное основание для оспаривания кадастровой стоимости и сможет сделать это напрямую в суде, минуя комиссию.

Дата, с которой применяется пересмотренная кадастровая стоимость

Может ли оспорить кадастровую стоимость арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, если арендная плата установлена в процентах от кадастровой стоимости?

Новая редакция закона № 135-ФЗ не дает однозначного ответа на этот вопрос. Как и прежняя редакция, она позволяет обращаться с таким требованием к любым заинтересованным лицам, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости. Не так давно Президиум ВАС в постановлении от 11.02.14 № 13839/13 прямо отнес к таким заинтересованным лицам арендаторов, а также некоторых других несобственников и указал, что этот перечень является открытым. Но воспримут ли такое широкое толкование и суды общей юрисдикции, пока не ясно.

Вопрос о ретроспективной силе рыночной стоимости возник давно — сразу после того, как Президиум ВАС РФ в надзорном постановлении от 28.06.11 № 913/11 подтвердил саму возможность требовать в суде установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Суть этого вопроса в том, можно ли применять утвержденную судом новую рыночную стоимость (которая, как правило, значительно меньше изначальной кадастровой стоимости) к прежним периодам? Положительный ответ на этот вопрос позволил бы компаниям-собственникам требовать назад переплату по налогу на имущество или земельному налогу, а компаниям-арендаторам — переплату по арендной плате, размер которой привязан к кадастровой стоимости.

Арбитражные суды пришли к общему выводу о том, что у новой кадастровой стоимости нет обратной силы. При этом суды ссылались на то самое постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 , хотя напрямую в нем вопрос о ретроспективности изменения кадастровой стоимости рассмотрен не был. Так нижестоящие суды расценили вывод Президиума ВАС РФ о том, что при рассмотрении иска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной вопрос достоверности изначального определения кадастровой стоимости не является предметом спора. Если развивать этот вывод дальше, то получается, что установление судом новой кадастровой стоимости в размере рыночной не означает, что Росреестр должен был изначально установить кадастровую стоимость в таком размере и что он допустил ошибку.

Правда, многие специалисты всегда считали данную позицию некорректной, поскольку изменение кадастровой стоимости на рыночную стоимость как раз и является не чем иным, как способом устранения статистической ошибки. Значит, землепользователь должен иметь право устранить негативные последствия, которые повлекла для него эта ошибка.

В новой редакции закона № 135-ФЗ данный вопрос был решен компромиссным способом. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда новая рыночная стоимость может применяться с 1 января того года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (ч. 5 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ). По сути, законодатель ввел частичную ретроспективность. Однако формулировка этой новой нормы не позволяет четко определить, о каком заявлении идет речь — о заявлении в комиссию или в суд. Решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Например, если заявление в комиссию будет подано в 2014 году, а обращение в суд в связи с отказным решением комиссии состоится уже в 2015 году, то компании важно понимать, с 1 января какого года она может применять новую кадастровую стоимость, установленную судом, — с 1 января 2014 года или с 1 января 2015 года. Остается ждать примеров судебного толкования этой нормы.

В случае исправления технической ошибки в сведениях о величине кадастровой стоимости новые данные применяются полностью ретроспективно — с даты, когда в государственный кадастр недвижимости были внесены ошибочные сведения (ч. 4 ст. 24.20 закона № 135-ФЗ).

pershickow.ru