Перепланировка в частном доме оформление: что нужно для получения разрешения

что нужно для получения разрешения

Многим владельцам частных домов кажется, что на их собственность не распространяются правила перепланировки, которые предусмотрены для собственников квартир и на приватной территории они могут проводить любые работы без риска вступить в конфликт с законом.

Действительно, пространства для перепланировки в частном доме гораздо больше, чем в квартирах, владельцы которых вынуждены учитывать интересы соседей. Однако это не означает, что в случае масштабной перестройки можно обойтись без обращения в контролирующие инстанции, в настоящей статье мы поговорим о том, как оформить перепланировку в частном доме.

Проектная документация: проект или эскиз

Перепланировка частного дома, как и квартиры, независимо от того, выполняется ли она силами владельца или с привлечением специалистов, должна начинаться с тщательной разработки проектной документации, в которой учтены все нюансы предполагаемых изменений. Важность создания проекта не поддается сомнениям, особенно если планируется хоть какое-то воздействие на плиты перекрытия или несущие конструкции. Стоит помнить, что следствием перестановки стен может стать частичное или полное разрушение конструкции здания. Проектную документацию надо готовить в случаях:

• изменений в несущих конструкциях;

• установки лестниц;

• монтажа нового оборудования;

• при обустройстве наружного остекления и капитальных фасадных работ.

Доверять подготовку проекта стоит только профессиональным проектным организациям, которые обладают свидетельствами СРО, иначе впоследствии могут возникнуть проблемы с согласованием.

Если при перепланировке несущие конструкции не задеваются, а нагрузка на плиты перекрытия не предполагается, контролирующие органы могут «дать добро» на перепланировку только на основании эскиза.

Что нужно для получения разрешения на перепланировку в частном доме

Процедура согласования перепланировки частного дома идентична процессу, связанному с узакониванием радикальных изменений при обустройстве жилья в многоквартирных домах. Это не удивительно, поскольку многие положения Жилищного Кодекса, регламентирующего правила перепланировки, ориентированы на все виды жилых строений.

Чтобы получить разрешительный документ, который сделает перепланировку легитимной, надо подать в местную администрацию заявление, к которому следует приложить технический план помещений. Кроме того, необходима выписка из домовой книги, а также свидетельство, которое подтверждает законное право пользования недвижимостью. Ну, и, собственно, потребуется сам проект.

Кстати, письменное согласие на перепланировку должен дать каждый из совладельцев недвижимого имущества.

Необходимы также разрешения коммунальщиков и санитарных органов, результаты экспертной оценки, где должно быть указание на соответствие дома имеющимся строительным нормативам. В некоторых случаях проверяющие могут также потребовать документы, подтверждающие право владения землей, на которой располагается дом, а значит, надо позаботиться об их наличии. Придется также сделать и приложить к заявлению детальные снимки наружных частей дома, а также фото внутренних помещений.

Контролирующий орган должен дать официальное подтверждение того, что при осуществлении перепланировки соблюдаются все строительные нормы и что в результате изменений жилье будет пригодным к дальнейшей безопасной эксплуатации. Органы местной власти, согласно законодательству имеют в распоряжении тридцать рабочих дней для принятия решения, и примерно на такой срок нужно рассчитывать, готовясь к проведению работ.

В каких случаях можно ждать отказа в разрешении?

Вероятность отказа тоже имеется, причины отрицательного решения должны быть подробно изложены в документе, который является официальным ответом на обращение за разрешением. Чаще всего контролирующие организации не дают разрешения на перепланировку если:

• в новом варианте обустройства дома появится риск пожарной опасности, ухудшатся технические и санитарные характеристики здания;

• следствием перепланировки станет ослабление несущих стен;

• предполагается реконструкция отапливаемых лоджий;

• велик риск сокращения службы дома или здание вообще станет непригодным для проживания.

Поводами для отказа могут быть неполный пакет документов, отсутствие экспертного заключения или некачественно составленный проект. Есть шанс на получение согласования после корректировки проекта с учетом названных причин для отказа. Собственно, при несогласии с таким решением властей можно подать иск в суд, однако нужно учитывать, что в случае неблагоприятного исхода мероприятия все судебные расходы несет истец.

Внутренние изменения, требующие согласования

Изменения во внутреннем пространстве частного дома, требующие обязательных согласований, определены как в Жилищном Кодексе, так и в других нормативных актах федерального и местного уровня. Наиболее распространенными являются следующие преобразования:

• переустройство жилых помещений и, в частности, разделение комнат;

• создание новых оконных и дверных проемов;

• перемещение в новое место кухни;

• установка лестниц;

• изменение места расположения и конфигурации санузла.

Пространства для разрешенных внутренних изменений в частном доме больше, чем в жилище многоквартирного здания, где, например, невозможно перенести кухню или расширить санитарный узел по собственному усмотрению. Однако каждое действие должно быть выверенным, запланированным и согласованным, и в качестве примера приведем некоторые нюансы, на которые стоит обратить внимание:

• 
  Очень часто при самостоятельной перепланировке не учитывается, что новые помещения нельзя оставлять неотапливаемыми, чего в домах без центрального отопления достичь не так просто, но если это допустить, могут возникнуть сложности с узакониванием такого переустройства.

• Если нужно создать проходное помещение, понадобится предварительно устранить перегородки и сделать новые оконные проемы. Если перегородка является частью оконной конструкции, необходимо установить стальную балку, на которую будет распределена основная нагрузка. Важно также позаботиться о монтаже специальных перемычек над новой дверью и оконными проемами.

• Если одна комната разделяется на две новой перегородкой с дверным проемом, надо, чтобы в документации было отражено, как именно это будет сделано. Без проблем и лишних вопросов согласовываются документы, где предполагается создание стены из гипсокартона на металлическом или деревянном каркасе, если стена не оказывает серьезной нагрузки на элементы фундамента.

Однако варианты внутренних работ может быть самыми разными, и в ряде случаев согласование не требуется. Без каких-либо разрешений и согласований можно выполнить любой косметический ремонт, сменить двери и окна, выполнить дополнительные работы по обустройству пола и потолка. Сложные работы, выполненные самовольно, в любом случае придется узаконить.

Нужно ли узаконить изменения во внешнем облике частного дома?

Внешние изменения, которые нельзя производить без согласования, касаются всевозможных пристроек и надстроек, установки ролл-ставней и других современных конструкций, сложных фасадных работ и разного рода архитектурных усовершенствований. Даже если речь идет о небольшом дачном домике, к которому решено пристроить крошечную веранду, необходимо оформление перепланировки.

Обязательно ли вообще оформлять перепланировку в частном доме?

Можно, конечно, жить с неузаконенной перепланировкой, но лишь до момента, когда придет время смены собственника или потребуется проведение иных операций с недвижимостью (дарение, передача в залог, оформление наследства, пр.). Например, при продаже или покупке жилья соответствие строений техническому плану проверяется обязательно.

Достаточно часто наблюдаются ситуации, когда люди много лет живут в перестроенном доме, даже не подозревая, что нарушили закон. Но потом приходит время проверки документов, и они сталкиваются с необходимостью платить существенный штраф, а то и вовсе возвращать строение в исходное состояние. Судебных тяжб в таких случаях избежать получается не всегда.

Как узаконить перепланировку частного дома в судебном порядке

Невзирая на многократные предупреждения об обязательном оформлении перепланировки, многие владельцы частных домов все же выполняют работы без разрешений и даже без каких-либо эскизов, а проблема с узакониванием возникает при попытке провести какую-либо сделку с жильем. Надо заметить, с каждым годом оформить перепланировку «задним числом» становится все сложнее.

Жилищным Кодексом (статья 29) предусмотрена возможность легализации проведенных работ в судебном порядке. Эта процедура пройдет относительно безболезненно, если перепланировка выполнена без нарушения нормативов, с согласия всех совладельцев дома  и с соблюдением интересов соседей.

Готовясь узаконить перепланировку в суде, стоит очень внимательно отнестись к подготовке документов, не упуская нюансов, а также приготовить деньги не только на погашение текущих издержек, но и на уплату штрафов, если изменения были проведены с нарушениями. Если все правила соблюдены, и суд принял положительное решение, это решение основанием для того, чтобы перепланировка была узаконена на всех уровнях.

Обращаемся в суд: порядок действий

Первым делом нужно лично обратиться в местную жилищную организацию и подать заявление, где указать, что в доме самовольно сделана перепланировка. Далее стоит подготовить исковое заявление в суд и отправиться в территориальный орган технической инвентаризации для получения документов, где во всех деталях прописана планировка дома. Необходим проект, который отражает текущую конфигурацию помещений или состояние строительных конструкций.

Если суд примет положительное решение, следующим этапом будет оформление новой кадастровой документации и регистрация объекта недвижимости. Затем пакет документов, включающий решение суда, подается в отделение Росреестра, и после внесения изменений в официальную базу данных, планировка является узаконенной.

Заключение

Штрафы за незаконную перепланировку частных домов немаленькие, а проходить процедуру согласования рано или поздно все равно придется. Поэтому при всей нелюбви к волоките и желании сэкономить на составлении проекта, лучше все же оформлять перепланировку своевременно. Это важно не только в ракурсе приведения документов в порядок для обеспечения возможности проводить различные сделки с недвижимостью, но и с точки зрения безопасности, так как даже незначительные, на первый взгляд, нарушения могут иметь очень неприятные последствия.

Игорь Василенко

Как сделать перепланировку в частном доме или квартире? Как узаконить, если уже сделана- Инструкция и Обзор +Виде

По существующему российскому законодательству, перепланировку и переустройство квартиры или дома необходимо отражать в техническом паспорте. В перепланировку квартиры и дома можно включить сооружение новых стен или разборку старых, также возможные изменения или удаления дверных и оконных проёмов. Перепланировка частного дома идет при изменении всех инженерных систем: электрических, технических, газовых или других систем.

Рассмотрим простой способ, как можно сделать перепланировку жилого каркасного дома.

Ниже, мы приведем список необходимых документов:

1. Технический паспорт-план и его копия, полученные в БТИ.
2. Выписка из домовой книги, выданную в домоуправлении.
3. В строительной фирме, которая выполняет перепланировку дома, нужно взять копию плана будущего дома.
4. Копия документов, подтверждающих ваше законное право на данное жилое помещение.
5. Письменное заявление.

Собрав нужный пакет документов, обратитесь в администрацию по месту вашего жительства, с целью получения официального разрешения на проведение данного типа работ.

После того, как вы собрали необходимый пакет документов, и ваш будущий проект дома не противоречит государственным нормам и правилам, то администрация одобрит ваш запрос.

После проведения определенных ремонтных работ и осуществления преображения, которое еще называют перепланировкой, вам нужно будет вызвать специалистов – техников из БТИ, которые документально зафиксируют все новые изменения и на этом основании выдадут вам новый технический паспорт дома.

Данный способ перепланировки квартиры или дома является законным, когда нет каких-либо судебных разбирательств. Хотя, часто бывают такие случаи, которые потребует определенного узаконивания произведённой перепланировки в суде. Например, вы сделали перепланировку квартиры, без зафиксированных в техническом паспорте изменениях, доставшаяся вам в наследство или вы сами сделали ремонт, но не знали о всех тонкостях данного дела и не уведомили об этом необходимые службы. Тогда вам придется узаконивать перепланировку в судебном порядке.

В каркасных домах, построенных по каркасно-рамочной технологии, возможна перепланировка комнат, так как все внутренние перегородки данного дома не являются несущими и выполнены в виде облегченных каркасных конструкций, которые можно легко монтировать и демонтировать. Но перепланировка будет недоступной в каркасно-щитовом доме, т.к. перегородки являются несущими стенами дома и это определенным образом ограничит дизайнерские идеи, которые могут возникнуть на этапе перепланировки. Данный недостаток каркасного дома незначительный и есть различные варианты его устранения.

После необходимой подготовки примерного плана перепланировки дома, нужно составить техническое задание для работников, которые помогут вам с ремонтом. Необходимо выполнить все замеры и составить детальную картину конечной перепланировки.

После этого, рабочие и специалисты занимаются составлением проекта, который включает в себя дизайнерское и декоративное оформление, 3д макет, особенности реконструкции и т. д. После проведения всех этих работ начинается рабочий процесс перепланировки дома.

Следует отметить, что одним из вариантов перепланировки каркасного дома служит дополнительная пристройка к уже имеющемуся дому. Подберите варианты типовых проектов домов и сделайте свой, также можно произвести дополнительное согласование с дизайнером и узаконить перепланировку.

Перепланировка в частном доме из кирпича

Пристройка к кирпичному дому

В кирпичных домах в качестве перекрытий выступают много-пустотные плиты, опирающиеся на продольные несущие стены. Внутренние перегородки дома производят из гипсокартоновых плит или кирпича.

Сносить их при перепланировке можно при условии определенных деталей. Если вы решили сломать перегородку из кирпича  и передвинуть ее на другое место, то со временем она может упасть.

Причина данной проблемы в том, что плиты перекрытия выдерживают только определенную нагрузку, которая меняется по разному в различных частях дома.

Кирпичные стены высотой 2,6м весят намного больше массы человека, поэтому панель не удержит вес тяжелой перегородки. С течением времени она начнет прогибаться, а в конечном итоге просто рухнет.

Чтобы избежать данной ситуации, при переносе стены используйте конструкции из гипсокартоновых плит, обработанными специальными звукоизолирующими строительными материалами.

Принимая решение о перепланировке старого дома, следует выбрать надежную строительную компанию, которая справиться с этой ответственной задачей.

Перепланировка и постройка дома – это разные вещи, поэтому при реконструкции дома оставьте работу профессионалам, и вы точно будете уверены в надежности перепланировки и отсутствия в будущем каких-либо аварийно-опасных ситуаций.

И конечно лучше обратиться к специалистам, или строительной фирме с которыми вы сможете заключить договор на разработку всего проекта, перепланировку и всех соответствующих работ.

Вам необходимо будет прописать точные сроки изготовления и качество перепланировки, а также штрафы, которые могут быть применимы в случае невыполнения обязательств по договору.

Перепланировка \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Перепланировка

Данный ресурс содержит подборки наиболее важных и актуальных документов по различным тематикам. Здесь вы найдете нормативные акты, статьи и консультации экспертов, формы документов по интересующим вас темам:

508 пп перепланировка

Административный регламент переустройство и перепланировка

Административный регламент Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

Акт о завершении перепланировки

АКТ приемки в эксплуатацию приемочной комиссией законченного капитальным ремонтом объекта

Акт приемочной комиссии о завершении переустройства

Акт приемочной комиссии перепланировка

Аренда перепланировка

Демонтаж остекления балкона

Документы для перепланировки квартиры

Документы для перепланировки нежилого помещения

Документы на перепланировку

Жк рф перепланировка

Завершение перепланировки

Запрещено при перепланировке

Заявление на перепланировку

Заявление на перепланировку нежилого помещения

Иск о самовольной перепланировке

Как оформить перепланировку квартиры

Как узаконить мансарду

Как узаконить перепланировку в частном доме

Как узаконить самовольную перепланировку

Как узаконить скважину

Какая перепланировка не требует согласования

Нарушение перепланировки

Незаконная перепланировка арендатором

Незаконная перепланировка жилого помещения

Незаконная перепланировка квартиры

Незаконное остекление балкона

Некапитальная перепланировка помещений

Несогласованная перепланировка

Несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

О признании перепланировки незаконной

О сохранении нежилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии

Об обязании демонтировать остекление балкона

Объединение двух квартир в одну

Объединение комнат в квартиру

Объединение комнат в коммунальной квартире

Остекление балконов

Остекление балконов санкт-петербург

Остекление террасы

Ответственность арендатора за перепланировку

Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения

Ответственность за самовольную перепланировку жилого помещения

Отказ в перепланировке

Отказ в согласовании перепланировки

Оформление перепланировки

Панорамное остекление

Перепланировка арендатором

Перепланировка арендуемого помещения

Перепланировка балкона

Перепланировка барнаул

Перепланировка в коммунальной квартире

Перепланировка в общежитии

Перепланировка в отдельно стоящем нежилом здании

Перепланировка в панельном доме

Перепланировка жилого помещения

Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме

Перепланировка жилого помещения в Санкт-Петербурге

Перепланировка жилого помещения нанимателем

Перепланировка и переустройство

Перепланировка и переустройство жилого дома

Перепланировка и переустройство квартиры

Перепланировка и реконструкция нежилого помещения

Перепланировка Ижевск

Перепланировка ижс

Перепланировка индивидуального жилого дома

Перепланировка ипотека

Перепланировка квартиры 2021

Перепланировка квартиры в многоквартирном доме

Перепланировка квартиры в москве

Перепланировка краснодар

Перепланировка кухни

Перепланировка лоджии

Перепланировка москва

Перепланировка не узаконена

Перепланировка нежилого

Перепланировка нежилого здания в санкт петербурге

Перепланировка нежилого помещения арендатором

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме

Перепланировка нежилого помещения в москве

Перепланировка нежилого помещения московская область

Перепланировка нежилого помещения санкт-петербург

Перепланировка нежилого помещения это

Перепланировка несущих стен

Перепланировка новосибирск

Перепланировка помещения в здании

Перепланировка помещения в многоквартирном доме

Перепланировка санпин

Перепланировка санузла

Перепланировка севастополь

Перепланировка северск

Перепланировка сро

Перепланировка Хабаровск

Перепланировка частного дома

Перепланировка частного жилого дома

Перепланировка челябинск

Перепланировка это

Переустройство и перепланировка

Переустройство и перепланировка индивидуального жилого дома

Переустройство и перепланировка нежилого помещения

Переустройство и перепланировка помещений

Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Покупка квартиры с перепланировкой

Понятие перепланировка нежилого помещения

Порядок перепланировки

Порядок перепланировки нежилого помещения

Порядок переустройства и перепланировки

Порядок узаконивания перепланировки

Последствия незаконной перепланировки

Проведение некапитальной перепланировки помещений

Проверка перепланировки

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Продажа квартиры с перепланировкой

Проект перепланировки

Проект перепланировки квартиры

Проект перепланировки нежилого помещения

Проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме

Разрешение на остекление балкона

Разрешение на перепланировку

Разрешение на перепланировку жилого дома

Регистрация перепланировки квартиры

Регистрация перепланировки нежилого помещения

Реконструкция и перепланировка

Решение о перепланировке

Решение о согласовании перепланировки

Самовольная перепланировка и переустройство

Самовольная перепланировка нежилого здания

Самовольная перепланировка помещения

Самовольное остекление балкона

Согласие банка на перепланировку

Согласие долевого собственника на аренду

Согласие на перепланировку

Согласие собственника жилья на домашний арест

Согласие собственника квартиры на юр адрес

Согласие собственника на домашний арест

Согласие собственника на залог

Согласие собственников мкд

Согласие собственников на перепланировку

Согласие собственников на размещение вывески

Согласие собственников на реконструкцию

Согласование перепланировки

Согласование перепланировки квартиры

Согласование перепланировки москва

Согласование перепланировки нежилого помещения

Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, выдача документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

Состав проекта перепланировки

Судебная практика перепланировка

Техническое заключение перепланировка

Требования к проекту переустройства и перепланировки

Узаконить балкон

Узаконить гараж

Узаконить перепланировку

Узаконить перепланировку квартиры

Узаконить перепланировку нежилого помещения

Узаконить перепланировку через суд

Узаконить постройку

Узаконить пристройку

Узаконить самовольную пристройку

Управляющая компания незаконная перепланировка

Установка кондиционеров согласие собственников

Форма акта приемочной комиссии перепланировка

Форма акта приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки

Штраф за незаконную перепланировку жилого помещения

Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения

Штраф за перепланировку нежилого помещения

Штраф за самовольную перепланировку квартиры

Эскиз перепланировки

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
• Справочная информация, календари, формы
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы
• Финансовые консультации
• Журналы издательства «Главная книга»
• Интернет-интервью
• Классика российского права
• Полезные ссылки и онлайн-сервисы
• Подписаться на рассылки
• Новостной информер КонсультантПлюс
• Новостные RSS-ленты
• Экспорт материалов
• Документы
• Подборки материалов

Грамотная перепланировка старого дома – фото и комментарии

Предлагаем ознакомиться с одним из вариантов решения вопроса, связанного с необходимостью расширения своих жилищных площадей и, соответственно, улучшения жилищных условий членов своей семьи.

Если вы проживаете в частном доме и обладаете таким помещением, как подвал или гараж, воспряньте духом и оглянитесь вокруг. Только так вы увидите, что вас окружают тысячи вариантов успешного решения данного вопроса.

Переоборудование гаража и других подобных конструктивных элементов своего дома под жилые комнаты – и есть тот способ, который позволит вам избавиться от проблемы нехватки необходимых жилых пространств.

Вход в помещение бывшего гаража, а в частности участок земли, находящийся перед данным элементом, замаскирован при помощи клумбы полукруглой формы, а также кирпичной трубой, которая является конструктивным продолжением такого элемента, как действующий камин.

Именно это изделие и было установлено в месте дверного проёма, и выполняет как практические функции, касающиеся отопления, так и эстетические, играя роль предмета интерьера.

Глядя на подобный образчик интерьера тяжело даже представить, что когда-то данное территория использовалась исключительно как гараж. Аудио и видеосистемы удачно скрыты в специальных нишах, большие окна наполняют все пространство светом и ощущением свободы, а камин, удачно скрывает месторасположение дверного проёма, предназначенного для въезда автомобиля.

Глядя на все это великолепие можно смело заявить, что такая элегантная гостиная не могла бы существовать без таких человеческих характеристик, как творческая смелость и неограниченность, а также отсутствие боязни принятия масштабных решений.

Одним из возможных способов внутреннего наполнения помещений, ставших результатом переоборудования гаражей и подвалов, является использование различных винтажных и антикварных вещей, приобретённых на распродажах и специализированных недорогих рынков.

Такой приём не только сэкономит ваши денежные средства, но и поможет создать неповторимый образ, визуальное качество которого превзойдёт все ваши ожидания. Журнальный столик и стулья, а также комод и аксессуары – предметы, которые прекрасно сочетаются в рамках одного тематического дизайнерского решения.

Помещение, полученное в результате модернизации гаража, можно использовать, в том числе, как место для приготовления и приёма пищи.

Просторная кухня, оборудованная в одном стилистическом направлении с общим дизайном всего дома и снабжённая просторным выходом на задний двор, является удачным решением, позволяющим в полной мере насладиться блюдами, подаваемыми на стол, а также общением с близкими вам людьми.

Нынешнее время предоставляет массу возможностей, касающихся оформления кухонь, расположенных в бывшем гараже. Классический стиль будет наиболее уместен и привлекателен для большинства людей, мечтающих о достойном воплощении в жизнь столь грандиозных задумок.

Мраморные столешницы, деревянный массивный стол, а также шкафчики для хранения кухонного имущества, отличающиеся отсутствием каких-либо излишеств – элементы, которые позволят создать универсальный образ, процесс применения которого отличается отсутствием всяких ограничений. Даже современная техника в виде духового шкафа, стиральной машины и других наименований кажется здесь уместной и гармонично сочетаемой.

Дополнительные двери, появившееся после заделки въездного проёма гаража, создают особый шик, наличие которого по достоинству будет оценено всеми вашими близкими. Цветовая гамма отличается упором на использование светлых тонов, которые и придают необходимый масштаб вместе с соответствующим визуальным восприятием.

Уютная спальня – ещё один вариант оформления дополнительных площадей, образовавшихся после модернизации вашего гаража. Большая кровать со специальным упором под балдахин прямоугольной формы, а также предметы декора и интерьера, удачно поддерживающие выбранную цветовую гамму – факторы, которые сделают ваше пребывание здесь приятным, а сон сладким и незабываемым.

Различные гравюры, расположенные на стене, и витражные журнальные столики – приём, который вы запросто можете использовать и в собственных домашних условиях. Растения в интерьере добавляют ему жизни и особого настроения.

Гостиная в гараже может быть превращена в особый уголок, где нет таких понятий как время и пространство. Ретростиль в интерьере и является той машиной времени, которая каждый раз будет переносить вас в прошлое.

Винтажные элементы мебели и декора, такие как комод, кресла, люстра и шторы, являются именно теми инструментами, которые и будут производить подобный эффект, сохраняя при этом уникальность полученного дизайна.

Если вы не нуждаетесь в дополнительных площадях, необходимых для проживания ваших близких, стоит задуматься о возможности оборудования особого помещения, где вы будете чувствовать особенно комфортно и уединённо.

Роскошная ванная комната, оборудованная согласно исключительно ваших требований, и будет являться тем островком спокойствия и приятного уединения, которое так необходимо при современном ритме жизни.

Антикварный комод, предназначенный для хранения одежды и парфюмерии, винтажная этажерка и другие элементы мебели, выполнение в классическом стиле, помогут наполнить данное помещение особым уютом и одухотворением.

Подобная спальня позволит уютно разместить не только гостей своего дома, но и членов своей семьи.

Обустройте дополнительный санузел, который прекрасно подойдёт вашим гостям. Зелёный цвет и соответствующее декорирование помещения различными бамбуковыми рамками, а также плетёными корзинками, позволит создать яркое настроение и зарядит энергией на весь день.

Лестница, выполненная в классической манере и сочетающая в своём образе такие цветовые оттенки, как чёрный, микс серебра и золота вместе с картинами, располагающимися на стене, создают особенный вид мимо которого невозможно пройти без внимания.

Гостиная. Цветовое оформление построено на контрасте чёрного и белого цветов – выглядит великолепно. Дополнительные элементы декора и роскошная мебель, подчёркивают индивидуальность стилистического содержания данного помещения и его высокую дизайнерскую составляющую.

Дом на 2 хозяина с разными входами

Содержание:

• 1 Юридическая сторона
• 2 Трудности натурального раздела
• 3 О перепланировке
• 4 Нюансы самостоятельного проектирования
• 5 Профессиональное проектирование

Вопрос о разделе земельного участка с наличием на нём жилого дома, находящегося в собственности двух хозяев, остаётся весьма актуальным для многих граждан и окружен множеством законодательных нюансов. Так, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, большая часть недвижимых объектов не может быть разделена. При этом земельные участки являются исключением.

Говоря о наличии жилого дома на территории, ответить однозначно нельзя, поскольку некоторые дома разделить можно, а некоторые делить в натуре запрещено. Для каждой индивидуальной ситуации будут действовать свои правила и без консультации опытного юриста разобраться может быть довольно сложно.

Одновременно с этим, без оформления раздела, любое недвижимое имущество может находиться в совладении или в долевой собственности. Это значит, что с юридической стороны раздел возможен. В любом случае, перед фактическим отделением потребуется пройти юридический этап, оформление документов и согласовать проект дома на два отдельных входа. До этого следует выделить долю каждого хозяина в конкретном размере, зафиксировав его документально.

Составляя проект дома с отдельными входами для двух равноправных хозяев, на саму землю, на которой объект построен, внимания не обращают, поскольку её фактический раздел будет происходить уже в зависимости от того, как будет поделён дом.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Юридическая сторона

Как уже упоминалось выше, любая недвижимость может находиться в собственности сразу нескольких человек. Когда речь идёт об обустройстве двух отдельных входов, затрагивается именно долевая, а не совместная собственность. В ином случае утвердить проект не получится.

Достаточно часто процесс переоформления осуществляется по причине супружеского развода, после которого был оформлен раздел общего имущества, которое было нажито совместно за период официального брака. На практике это самый распространённый пример образования у объекта двух владельцев. Семейный кодекс Российской Федерации рассматривает супружеский раздел в равных частях, если иное не было предусмотрено брачным договором или соглашением. То есть, и супругу, и супруге отходит ровно половина дома и, соответственно, половина земельного участка под ним. Сами же объекты недвижимости не прекращают существовать, как единое целое. Кадастровый номер и почтовый адрес не изменяется.

Впрочем, независимо от причин, по которым у дома имеется два хозяина, после того, как проект утверждён и планировка завершена, каждому из владельцев выдаётся отдельное свидетельство права собственности на дом и на землю.

Трудности натурального раздела

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает нормы, согласно которым определяются конкретные размеры долей каждого владельца недвижимого имущества и закрепляются документально. Это позволяет в дальнейшем пользоваться собственностью независимо от прочих владельцев, без получения их согласия и согласования. Однако в теории всё намного проще, чем может оказаться на практике. Это обусловлено тем, вместе с каждым владельцем могут проживать члены его семьи и достаточно часто возникают конфликты, которые мирным путём уладить не удаётся.

Кроме того, любой раздел имущества влечёт за собой и ряд административных последствий. По факту адрес и кадастровый номер недвижимости не меняется, а это значит, что объект остаётся единым целым. Это значит, что вопросы касательно регистрации новых граждан, проведения капитального ремонта, замены систем коммуникации, планировки и прочего могут становиться причинами для возникновения споров.

В связи с вышесказанным, некоторые собственники желают оформить свою долю недвижимости, как реальное жилое помещение, и делается это двумя способами:

• Заключая соглашение об эксплуатации дома и земельного участка;
• Выделяя долю дома и земли в натуре.

Несмотря на то, что каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, на практике не всегда они являются возможными.

О перепланировке

В большинстве случаев имеющиеся жилые дома не предусматривают двух отдельных входов и двух изолированных частей помещения внутри. Именно поэтому необходим проект перепланировки здания, который нужно утверждать в соответствующих инстанциях.

В России перепланировку сложно назвать простой и быстрой процедурой, поэтому нецелесообразно на начальных этапах торопиться и пытаться проскочить какие-либо пункты. Правительственные постановления регламентируют обязательно утверждать проект любой перепланировки, которая затрагивает несущую конструкцию дома, с рядом государственных инстанций и получать письменное разрешение каждой из них.

Когда проект утверждён и перепланировка завершена, это ещё не является завершающим этапом оформления. Необходимо подать заявление местным органам самоуправления для того, чтобы пришла специальная комиссия, проверила работу на отсутствие нарушений и зафиксировала, что перепланировка сделана именно такой, каким был проект. По решению комиссии выдаётся разрешение ввести дом в эксплуатацию.

Разрешение на перепланировку может и не потребоваться, но лишь в тех случаях, когда реконструкция дома на два входа не затронет его конструкцию и не потянет за собой существенных изменений в здании.

Нюансы самостоятельного проектирования

В целом проект дома с двумя отдельными входами составляется профессиональными архитекторами, в работу которых входит определение степени функциональности здания, с учётом количества проживающих в нём семей. Например, в личном коттедже предусмотрен задний вход, расположенный в любом удобном месте. Обычно, когда одноэтажный дом или здание с двумя, тремя этажами предусмотрено для проживания в нём двух отдельных семей, входы часто располагают рядом друг с другом.

Когда дом находится на стадии планирования или строительство его ещё не завершено, проект является обязательной частью. Он содержит в себе информацию о точном количестве и расположении всех комнат, прочих помещений, двух отдельных входов и прочие детали. Обычно проект создаётся с учётом того, чтобы каждой семье досталось одинаковое количество жилой площади. Создаётся он только после того, как все детали между хозяевами будут полностью согласованы.

При самостоятельном составлении документа, если у кого-либо из владельцев недвижимости имеются соответствующие знания, допускается создание проекта на специальном листе бумаги или с использованием программного комплекса.

Профессиональное проектирование

Когда проект дома на два входа составляет профессиональный квалифицированный архитектор, это делает его не только максимально функциональным, но и оптимальным для заказчика. Здесь всесторонне оцениваются его пожелания, которые сопоставляются с финансовыми возможностями и реальностью их воплощения. При этом можно отметить, что заказать подобные работы вполне доступно, особенно учитывая тот факт, что проект сразу же будет утверждён, и строительные работы можно будет проводить без длительного ожидания. При самостоятельном составлении документации довольно часто выдвигаются требования переделать и устранить недочёты.

Удобство при обращении к профессиональным архитекторам:

• Возможность составить проект дома на два отдельных входа с нуля;
• Возможность приобрести один из уже готовых проектов.

Удобно и то, что посмотреть проект можно на мониторе, в цвете и со всех сторон. Некоторые уже готовые планы дают возможность самостоятельно распределить пространство внутри здания, если это предусматривают технические характеристики. Кроме того, специалисты предоставляют свои услуги и по планированию двух отдельных входов в уже имеющемся здании.

https://www.youtube.com/watch?v=8PxAe14jy_YVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Проекты домов на две семьи Киев (https://www.youtube.com/watch?v=8PxAe14jy_Y)

Проектирование домов в Красногорске, заказать проект частного дома

Skip to content

Выполним проект частного дома из кирпича, газобетонного блока или пеноблока

Планируете построить новый дом, перепланировать или реконструировать старый? Вам потребуется грамотно выполненная проектная документация. Воспользуйтесь для ее разработки помощью профессиональных инженеров-проектировщиков. Специалисты нашей компании выполнят для вас проект частного дома любой сложности. Мы готовы спроектировать как новый объект с нуля, так и разработать проект для реконструкции или перепланировки дома. Документация будет подготовлена с учетом всех нормативных и технических требований.

Оставить заявку

на бесплатную консультацию

Прикрепить файл

Я согласен на Обработку данных

Этапы работы

Консультация по вопросам проектирования

Проконсультируем по вопросам создания проекта частного дома

Проведение оплаты

Поэтапная оплата услуг по созданию проекта дома для ИЖС или СНТ

Организация проведения изысканий

Проводим инженерно- геодезические изыскания грунта

Подготовка проекта частного дома

Разрабатываем проект документации в составе разделов АР, КР, РД, ПС и др.

Передача проекта заказчику

Комплект разработанной документации частного дома передается заказчику

Авторский надзор

Обследуем строительство частного дома с проведением авторского надзора

Как проходит проектирование частного дома в компании «Коммерсант»?

Порядок оказания услуги следующий:

• Вы обращаетесь к нам за первичной консультацией. Наши специалисты расспросят вас, какой проект перепланировки жилого дома, его строительства или реконструкции вам нужен, какие исходные документы и сведения у вас есть, запросят другую важную информацию. На основе ваших ответов рассчитывается стоимость подготовки проектной документации, определяются ее сроки.
• Мы подписываем с вами договор, в котором содержатся все сведения об оказываемой услуге. Вам нужно просто внести оплату и передать специалистам все необходимые сведения и документы. Остальные задачи возьмут на себя наши инженеры-проектировщики.
• Мы проводим изыскания. Осуществляются на участке строительства либо обмеры и осмотр строения, чтобы разработать  проект перепланировки частного дома.
• Наши сотрудники подготавливают все разделы проекта. Содержит архитектурные и конструктивные решения, проект инженерных сетей, рабочие чертежи  и т. д. Мы учитываем актуальную версию Постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87, все строительные правила и нормы, стандарты.
• Вы получаете готовый проект. При необходимости в него могут быть внесены изменения по вашим комментариям.

По желанию наши специалисты также могут выполнить авторский надзор  – проконтролировать, чтобы строительные и ремонтные работы прошли точно по проекту.

Как рассчитывается цена на проект перепланировки частного дома или его строительства, реконструкции?

Стоимость проектирования частного жилого дома определяется рядом факторов, в число которых входят:

• Тип и характеристики объекта – разработать проект для садового домика будет дешевле, чем для большого коттеджа.
• Тип работ – строительство с нуля, реконструкция, переустройство готово объекта.
• Наличия плана участка, техпаспорта, результатов инженерных изысканий и других документов, на основе которых будет проводиться проектирование.

Срочности выполнения проектных работ и т. д.

Услуги и цены

Услуга

Стоимость

Срок исполнения

Проект частного дома до 100 кв.м.

от 35 000 р.

20-40 дней

Проект частного дома от 100 до 200 кв.м.

от 45 000 р.

20-40 дней

Проект частного дома от 200 до 300 кв.м.

от 55 000 р.

20-40 дней

Проект частного дома от 300 до 400 кв.м.

от 65 000 р.

30-40 дней

Проект частного дома от 400 кв.м.

от 75 000 р.

от 40 дней

Причины работать с нами

Все допуски СРО и лицензии

Имеем все необходимые строительные допуски и сертификаты

Умеем работать с чиновниками

Знаем все требования администрации г. Красногорск

Более 3000 согласований

Тысячи реализованных нами проектов

Свой штат сотрудников

Инженеры-проектировщики, конструкторы, дизайнеры и др. специалисты

Доступные цены на услуги

Оптимальные цены на услуги по проектированию и согласованию

100% результат работы

Полностью готовый комплект документов: новый технический паспорт и выписка из ЕГРН

Сертификаты и допуски

Допуск СРО 1

Допуск СРО 2

Свидетельство о регистрации

Реестр специалистов в НОПРИЗ

Примеры работ

Согласование отдельного входа в квартиру ЖК «FreeDom»

В соответствии с заданием заказчика была разработана проектная документация по устройству отдельного входа в квартиру со стороны общего крыльца в коттеджном поселке «FreeDom» в мкр. Опалиха г. Красногорск. Заказчиком было самостоятельно инициировано собрание собственников недвижимости с оформлением соответствующего протокола. Проект был создан по фактически выполненным работам. Архитектурные решения были одобрены горархитектурой и администрацией города. По итогам согласования были внесены соответствующие изменения в БТИ.

Согласование перепланировки 3 комнатной квартиры в ЖК RED HILLS

Заказчиком поставлена задача по выполнению архитектурной проектной документации перепланировки трехкомнатной квартиры в ЖК RED HILLS (Ред Хиллс) в Красногорске. Нами созданы проектные решения по улучшению технико-экономических показателей помещений данной квартиры. Планировка стала более современной, объемной. Полезная площадь помещений стала выше. Выполненная перепланировка была полностью согласована и узаконена.

Согласование перепланировки 2 комнатной квартиры ЖК «Опалиха О3»

В соответствии с техзаданием заказчика нами был разработан проект перепланировки 2 комнатной квартиры в ЖК «Опалиха О3» в микрорайоне Красногорска. По итого выбранного заказчиком планировочного решения, с целью комфортабельного проживания проектом были предусмотрены следующие планировочные изменения:

• создание зоны кухни- гостиной;
• устройство гардеробной комнаты;
• переустройство сантехнических приборов.

Согласование перепланировки 3х комнатной квартиры мкр. Красногорский

По представленному дизайн-проекту заказчика была разработка проектная документация в составе разделов: архитектурные решения и конструктивные решения по перепланировки трехкомнатной квартиры в мкр. Красногорский Нахабине.  Организация помещений стала более функциональной и полезной. Решения принятые в проекте, были полностью узаконены с переоформлением необходимых документов.

Согласование перепланировки 3 комнатной квартиры ЖК «Опалиха О3»

По поучению Заказчика нами были выполнены проектные и согласовательные работы по утверждению перепланировки 3 комнатной квартиры в ЖК «Опалиха О3» в части следующих ремонтно- строительных работ:

• объедение кухонной и жилой зон;
• изменение габаритов санузлов;
• устройство ниш, инсталляции;
• улучшение планировочной конфигурации.

Согласование перепланировки 2 комнатной квартиры в ЖК «АРТ»

По  поручению Заказчика были проведены проектные и согласительные работы по представленному дизайну интерьера 2 комнатной квартиры в ЖК «АРТ». Проектом перепланировки были предусмотрены следующие работы:

• создание большой зоны кухни-гостинной;
• организации комфортабельной жилой зоны и зоны кабинета;
• устройство и размещение сантехнических приборов;
• проектирование помещений кладовой и гардеробной.

Устройство и согласование перекрытия в помещении ЖК «Парковые аллеи»

Для увеличения полезной площади нежилого помещения по техническому заданию заказчика были проведены комплексные работы по архитектурно-планировочным решениям. Нами проведены следующие работы:

• спроектировано железобетонное перекрытие к существующей антресоли;
• изменена внутренняя планировочная конфигурация стен;
• смодулирована и устроена монолитная лестница;
• перемещены радиаторы отопления.

Согласование перепланировки 2 комнатной квартиры ЖК «Митино О2»

В соответствии с дизайн-проектом 2 комнатной квартиры в «ЖК Митино О2» нами разработан проект перепланировки с расширением проема на балкон путем установки энергоэффективных стеклопакетов, изменением конфигурации внутренних перегородок, переносом радиаторов отопления и сантехнических приборов. Данная перепланировка прошла согласование в административных органах г. Красногорска. Новая планировка стала более эффективной за счет:

• организации размещения кухни вдоль фронта оконного проема;
• оптимизации рабочего пространства;
• увеличения естественного света в связи с расширением проема.

Согласование перепланировки 3 комнатной квартиры в ЖК «Спасский мост»

В соответствии с техническим заданием на проектирование разработан проект перепланировки трехкомнатной квартиры в ЖК «Спасский мост».  В проекте учтен демонтаж подоконных блоков с устройством энергоэффективных стеклопакетов в оконном проеме на лоджии, организована гостиная зона, увеличены санузлы и переустроены сантехнические приборы. Проект прошел согласование в Администрации г. Красногорск и получено соответствующие решение. По результатам ремонтных и отделочных работ выполнены приемка квартиры комиссией, проведены обмеры БТИ и получен новый технический паспорт.

Частые вопросы

Перед началом перепланировки (пристройки или возведения перегородок и стен, помещений, монтажа  или демонтажа перекрытий, устройства проемов и т. д.)  необходимо разработать проект, по которому будут выполняться работы. Это нужно для получения разрешения на работы или их узаконивания через суд.  Чтобы разработать проект, нужно:

• Найти оригинальный техпаспорт дома или провести его обмеры.
• Разработать проектную документацию: текстовые описания, чертежи, расчеты.
• Составить планы и экспликации дома после перепланировки.
• Разработать проект размещения инженерных коммуникаций после перепланировки.
• Составить дополнительные схемы, планы, по которым будет проводиться перепланировка.

В состав проектной документации входят:

• Текстовый блок с описанием объекта, указанием исполнителя работ,  подробным планом перепланировки.
• Перечень нормативных документов, на основе которых выполняется перепланировка.
• Графический блок со схемами расположения всех перегородок, проемов, оборудования и других объектов до и после перепланировки.
• План проведения демонтажных и монтажных работ.

В среднем на разработку проектной документации уходит от 20 до 40 дней. Сроки зависят от исходных характеристик объекта, наличия необходимой документации, сложности перепланировки и других факторов.

С точки зрения закона (Градостроительный кодекс РФ, статья 48, часть 3), наличие проектной документации для строительства, реконструкции или перепланировки частного дома не является обязательным условием. Но мы все же рекомендуем разработать проект, чтобы:

• Правильно рассчитать нагрузки на фундамент, несущие конструкции, энергоэффективность материалов,  количество, расположение и назначение комнат. Это нужно, чтобы дом получился прочным, долговечным, безопасным, теплым, удобным
• Упростить процесс строительства, реконструкции или переустройства дома и снизить риск ошибок, которые могут быть допущены, если бригада будет работать без грамотной проектной документации.
• Заранее рассчитать стоимость работ и материалов и понять, потянете ли вы такую финансовую нагрузку.

На участке под ИЖС разрешается строить дома высотой не более 3 этажей или 2 этажей с мансардой. При этом в доме может быть цокольный (полуподвальный) этаж, но его не разрешается делать жилым.

Площадь дома в отношении к площади участка зависит от типа участка. Для участков ИЖС в Московской  области  этот показатель равен 40%. То есть, если у вас участок площадью 10 соток, то не более 4 соток на нем должно быть отдано под дом. На гаражи, сараи и другие вспомогательные объекты, не предназначенные для проживания, требование по проценту застройки не распространяется. Но важно, чтобы соблюдались требования по отступам от границ участка и других объектов.

Понимание перепланировки | Управление сообщества инвестиций и инфраструктуры

Руководство APA по политике реконструкции общественных зданий

Принято Комитетом по законодательству и политике 11 декабря 2002 г.
Принято собранием делегатов отделения 24 апреля 2004 г.
Утверждено Советом директоров 25 апреля 2004 г.

I. Введение

Перенаправление роста в центральные города страны, урбанизированные районы, внутренние пригороды и другие районы, уже обслуживаемые инфраструктурой и поддерживаемые городскими службами, является важным элементом видения Американской ассоциации планирования. Программы реконструкции местных органов власти предоставляют важные инструменты для достижения этой цели. Целью настоящего Руководства по политике является установление политик, которые повысят эффективность планировщиков и процесса планирования при формулировании и реализации политик и программ реконструкции. Реконструкция обычно включает в себя развитие или улучшение территории, которая была застроена когда-то в прошлом, но в настоящее время страдает от реальных или предполагаемых физических недостатков, таких как упадок или загрязнение окружающей среды, или предназначена для использования, которые устарели или стали неподходящими в результате изменения. социальные или рыночные условия.

A. Реконструкция Определение

Частный сектор может инициировать проекты реконструкции без какого-либо активного участия общественности, помимо традиционной регулирующей роли правительства. Однако в данном руководстве по политике термин «реконструкция» предназначен для описания одного или нескольких государственных действий, которые предпринимаются для стимулирования деятельности, когда частный рынок не обеспечивает достаточного капитала и экономической активности для достижения желаемого уровня улучшения. Это публичное действие обычно включает в себя одну или несколько мер, таких как прямые государственные инвестиции, капитальные ремонты, улучшение государственных услуг, техническую помощь, продвижение по службе, налоговые льготы и другие стимулы, включая инициативы по планированию, такие как изменение зонирования.

Государственные учреждения обычно предлагают комбинацию стимулов и реализуют программы реконструкции в соответствии с установленной законом системой создания, финансирования и эксплуатации районов реконструкции. ¹

II. Заявление о проблемах

Руководство по политике Американской ассоциации планирования по разумному росту способствует переориентации большей доли регионального роста на центральные города, урбанизированные районы, внутренние пригороды и другие районы, которые уже обслуживаются инфраструктурой и поддерживаются городскими службами. ² Программы реконструкции, проводимые местными органами власти, являются важным средством для достижения этой цели. Также неотъемлемым элементом «Умного роста», как определяет его АРА, является использование всестороннего планирования для руководства, проектирования и разработки программ развития, реконструкции и возрождения сообществ. Используя эту структуру, Американская ассоциация планирования определяет следующие вопросы как критические аспекты политики перепланировки, которые необходимо рассмотреть в этом руководстве по политике:

Повторное использование и перепланировка малоиспользуемой собственности: Хотя общественные действия, чаще всего связанные со старыми центральными городами, способствуют повторному использованию и развитию малоиспользуемых и пустующих участков, они также могут иметь решающее значение для сохранения экономической жизнеспособности развивающихся пригородных городов и даже сельских общин. Реконструкция и застройка могут быть единственными вариантами, доступными для городов, пытающихся реагировать на новые требования рынка и рост населения, и могут помочь старым городским и пригородным районам сохранить свою привлекательность в качестве мест для жизни и ведения бизнеса. Преобразование торговых коридоров и создание центров городской активности в зрелых пригородных зонах может быть достигнуто с помощью программ редевелопмента. Однако, в отличие от центральных городов, пригородным и сельским сообществам часто не хватает технических знаний, которые могут быть предоставлены организованным органом по реконструкции. В то время как многие организации, занимающиеся реконструкцией, сосредотачиваются на традиционной модели реконструкции городов, растет интерес и потребность в определении направления политики в области реконструкции сельской местности. APA и ее отделения признают, что сельские районы страны нуждаются и заслуживают инструментов и ресурсов для продвижения и реализации реконструкции в сельских общинах.

Тенденции в законодательстве: Тенденции в законодательстве штатов и прецедентном праве угрожают способности местных органов власти использовать реконструкцию в качестве инструмента для реализации целей государственной политики, включая продвижение разумного роста. Законодательные действия за последнее десятилетие ослабили власть агентств, расширили участие граждан, расширили возможности для судебного оспаривания, изменили формулы распределения налогов в штатах, где в качестве основного средства используется финансирование увеличения налогов (или распределения налогов), и изменили правила государственного финансирования проектов. Практика реконструкции также непоследовательна от штата к штату, и качество полученной реконструкции сильно различается по стране. Все большее число должностных лиц местных органов власти рассматривают реконструкцию как программу экономического развития, а не как катализатор возрождения сообщества, который является компонентом более крупного плана юрисдикции по росту и развитию. Отношение и практика, принижающие роль комплексного планирования, затрудняют обеспечение справедливого распределения затрат и выгод от реконструкции.

Сохранение роли планирования в практике перепланировки: APA, как представитель движения планирования, не всегда консультировалась с теми организациями, которые выполняют те же роли, что и сообщество чиновников, занимающихся жилищным строительством и перепланировкой. Когда планировщики остаются важным компонентом практики перепланировки, перепланировка может обеспечить важную связь между разработкой планов возрождения городских территорий и реализацией, необходимой для выполнения этих планов. Более того, агентства редевелопмента по всей стране остаются важным источником финансирования программ планирования и их реализации.

Уникальные места: В слишком многих случаях сообщества, гонящиеся за доходами от продаж и налога на недвижимость, не осознают роль реконструкции как инструмента для создания ощущения места, основанного на уникальных природных и культурных ценностях сообщества. Восприятие редевелопмента как инструмента экономического развития, а не как части комплексной стратегии содействия физическому возрождению и финансовым реинвестициям, имеет далеко идущие последствия для того, как функционирует процесс редевелопмента. С ростом исторического туризма в Соединенных Штатах сообщества все чаще обнаруживают, что исторические ресурсы, включая как застроенные, так и ландшафтные компоненты, обеспечивают критическую текстуру и контекст для районов реконструкции, которые улучшают экономическую и социальную жизнеспособность. Эффективное сохранение в проектах реконструкции, в которых повторно используются исторические постройки, обеспечивает ощутимые экономические и финансовые выгоды. Американская ассоциация планирования ранее приняла Руководство по национальной политике по этому вопросу (см.0115 Руководство по политике в отношении исторических и культурных ресурсов , с поправками и ратификацией 10 апреля 1997 г.).

Государственно-частное партнерство: Правительство и частный сектор обычно занимают разные и различимые сферы. Исходя из конституционной ответственности за защиту здоровья, безопасности и благосостояния посредством государственного законодательства, сообществам были предоставлены широкие полномочия. Эти полномочия направляют рост и изменения сообщества; защищать и регулировать использование частной собственности; владеть, содержать и использовать имущество для общественных нужд и целей; использовать выдающееся владение для приобретения собственности для общественного пользования и целей; и использовать налоговую власть в общественных целях. Владельцы частной собственности мотивированы экономическими, социальными и моральными факторами использовать свою собственность для ее наиболее подходящей и ценной цели.

Как правило, урбанизация сопровождалась расширением возможностей частного сектора и повышением ответственности государственного сектора, но было общее нежелание, чтобы общественность действовала таким образом, который либо конкурирует с частной деятельностью, либо без необходимости заменяет ее. Только тогда, когда будет продемонстрировано, что частные рынки неспособны к самокоррекции или действуют таким образом, чтобы способствовать общественному благу, государства, муниципалитеты или особые правительства должны действовать так, как если бы они заменяли частный сектор. Многие сообщества на своем опыте заметили, что частный сектор чаще всего более проворный, более способный принимать соответствующие решения о риске/вознаграждении и, в целом, более эффективен в качестве разработчиков или перестроек, чем государственный сектор. В то же время использование авторитета и власти общественности для того, чтобы действовать в наилучших интересах общества, может быть в некоторых обстоятельствах единственным средством, с помощью которого развитие или реконструкция могут преодолеть рыночные силы таким образом, чтобы наилучшим образом способствовать более широкому развитию. общественный интерес.

Принимая во внимание традиционно отличающиеся друг от друга наборы навыков и смешанный опыт успехов и неудач правительств, выступающих в роли перестроек, становится все более популярным, когда правительства действуют сообща с частными застройщиками, чтобы эффективно использовать лучшее, что могут предложить обе стороны. Эти консорциумы, чаще всего называемые государственно-частными партнерствами, стали важным средством реализации реконструкции. Такие государственно-частные партнерства обычно не признаются «товариществом» в соответствии с определением законов штатов, регулирующих регистрацию и ответственность, и их форма и функции широко варьируются. В некоторых случаях это формальные отношения, которые сопровождаются письменными соглашениями, определяющими роли, обязанности, обязанности и обязательства каждой стороны с течением времени. В других случаях они являются разовой передачей эстафетной палочки, продуктом действий правительства по сборке или подготовке собственности до желаемой частной деятельности по реконструкции с использованием или без использования запроса предложений (RFP) или аналогичных средств застройщика. выбор.

Эти партнерские отношения, в какой бы форме они ни принимались, занимают центральное место в значительной части общественных дебатов о целесообразности реконструкции. Государственные органы считают, что такие партнерства представляют собой наиболее законную, эффективную и успешную практику реализации общественных задач, общественных целей и общественных благ. Владельцы собственности, которые хотят продолжать использовать свою собственность в своих собственных целях, хотят, чтобы общественная и частная роли были разделены и различались, и считают использование государственной власти, государственных средств и государственной собственности для предполагаемой выгоды чужих частных интересов отвратительным. и неконституционным.

Есть некоторые вещи, которые общественность может делать лучше, чем частный сектор; Есть и другие вещи, которые частный сектор может делать лучше, чем государственный. Работая вместе, государственный и частный секторы могут добиться большего, чем работая по отдельности или с противоположными целями. Уникальный характер роста и развития сообщества в Соединенных Штатах является результатом баланса между общественными правами и обязанностями и правами и мотивами частной собственности. Чтобы планировщики могли успешно участвовать в этом процессе, им необходимо лучше понять, что побуждает частный сектор сотрудничать с государственным сектором.

Изменение определения упадка: Во многих случаях «упадок», который необходимо устранить, — это не гротескные условия жизни или пришедшие в упадок промышленные районы, которые, как предполагалось, должны были решить программы обновления городов в 1950-х и 1960-х годах. Скорее, это неэффективные или устаревшие способы землепользования или здания, существующие там, где рациональные частные инвестиции не могут преодолеть рыночные силы. В таких ситуациях изъятие инвестиций и упадок могут уже произойти или, как считается, могут произойти.

Американский словарь наследия английского языка , 4-е изд., предлагает, возможно, самое простое определение упадка: «Что-то, что препятствует росту, увядает надежды и амбиции или препятствует прогрессу и процветанию». В практике планирования и перепланировки упадок может относиться к этим нарушениям в физической структуре (здания, имущество, общественные улучшения и т. д.), в структуре сообщества и социальной структуре (жизнеспособность района, безопасность, общественное здравоохранение и благополучие и т. д.) или в экономика (стоимость имущества, налоговая база, устаревание объектов, база занятости и т. д.).

Хорошо известно, что существует множество событий, условий и причин, которые приводят к болезни. Одно или несколько из следующих положений обычно, но не всегда, появляются в законодательстве штата как определение или определение болезни и ее причин: ; ухудшение; дефектный дизайн или физическая конструкция; неадекватные коммунальные услуги; отсутствие вентиляции, света или санитарных условий; загрязнение опасными веществами; или ниже минимального кода;

Постоянная безработица или отсутствие разумной близости или реального доступа к работе.

Другие вопросы, которые диктуют необходимость в этом руководстве по политике, включают следующее:

Эффективность планирования реконструкции: Планирование не было столь эффективным, как нам хотелось бы, чтобы сохранить центральное место в экономическом двигателе. Одним из результатов было неспособность признать, что обстоятельства, которые приводят к фитофторозу, часто требуют более полного набора средств, чем предложения «экономической перестройки», которые просто изменяют существующие физические условия.

Этот сдвиг в практике перепланировки может объясняться несколькими факторами. Планировщики, которые в первые годы практики перепланировки были лидерами в определении масштабов и практики перепланировки, сегодня часто затмеваются специализированными организациями по перепланировке, которые могут иметь или не иметь максимально широкую перспективу. В то время как перепланировка стала важной специализацией в государственной практике, в стране существует несколько программ на получение степени, ориентированных конкретно на перепланировку городских и сельских районов.

Разрушение полномочий местных органов власти по реконструкции: Законопроекты, внесенные за последние пять лет в законодательные органы Аризоны и Калифорнии, например, стремились ограничить или отменить полномочия местных органов власти по продаже застройщикам списанной недвижимости. Частично это вызвано растущим общественным мнением о том, что законы о перепланировке используются в интересах богатых застройщиков, а не для продвижения общественного блага. Для исправления этого восприятия потребуются более прозрачные процессы, допускающие открытую конкуренцию за возможности участия в реконструкции.

Увеличение сложности финансирования реконструкции: Инструменты и методы реконструкции теперь требуют большой и сложной команды финансовых специалистов, андеррайтеров, финансовых аналитиков и других. В сознании некоторых людей первоначальные цели реконструкции — обеспечение безопасным, санитарным и доступным жильем, ликвидация упадка и оживление местной экономики — были заменены игрой с нулевой суммой. В этой игре сообщества соревнуются за все более мелкие доли розничной торговли, вкладывая ресурсы реконструкции в набор и привлечение розничной торговли. Законы о налогах и землепользовании в некоторых штатах поощряют игру с нулевой суммой в ущерб эффективному планированию, и многие агентства по реконструкции не хотят отказываться от того немногого, что они смогли приобрести.

Злоупотребление служебным положением: Те же процессуальные средства защиты, на которые мы рассчитываем для защиты прав отдельных владельцев собственности, также могут быть использованы для предотвращения законной реконструкции. Там, где уполномочивающее законодательство написано плохо или неверно истолковано, возможно, что злоупотребление полномочиями на перепланировку подрывает общественное мнение о законном использовании этих полномочий в других местах.

Социальная справедливость и экологическая справедливость: «Социальная справедливость» определена APA ( Planning & Community Equity, 1994 ) как «расширение возможностей для улучшения, доступных для наиболее нуждающихся сообществ, создание большего выбора для тех, у кого их мало». Мероприятия по реконструкции могут быть использованы для создания или использования лучших вариантов жилья, лучшего доступа к товарам и услугам и возможностей трудоустройства. Это было бы наиболее целесообразно сделать в сочетании с общей стратегией сообщества, которая увязывает такие услуги, как программы профессионального обучения с физическими улучшениями. Сообщества также могут использовать инструменты перепланировки, чтобы создать выбор в недостаточно обслуживаемых сообществах, где еще не сложились неблагоприятные условия, чтобы достичь лучшего баланса доступа и выбора на всей территории. Во всех случаях планировщики должны остерегаться мероприятий по реконструкции, которые не уважают существующую социальную и культурную структуру сообщества.

Реконструкция может дать возможность решить проблемы экологической справедливости. Однако без надлежащей оценки воздействия на окружающую среду перепланировка может иметь непропорционально неблагоприятные последствия для домохозяйств с низкими доходами, которые проживают в районах реализации проекта реконструкции или вблизи них. Исследовательский центр опасных веществ Мичиганского государственного университета определяет экологическую справедливость как «справедливое отношение к людям всех рас, культур, доходов и уровней образования в отношении разработки и обеспечения соблюдения экологических законов, правил и политики. Справедливое обращение подразумевает, что ни одно население не должно быть вынуждено нести непропорционально большую долю воздействия негативных последствий загрязнения из-за отсутствия политической или экономической силы». Сообщества, приверженные достижению экологической справедливости, планируют расположение и дизайн общественных благоустройства и проектов, которые могут иметь неблагоприятные экологические и эстетические последствия, таких как автомагистрали, промышленные предприятия и исправительные учреждения, чтобы гарантировать, что они не будут неравномерно влиять на районы со значительным количество неблагополучных домохозяйств.

III. General Policies

ПОЛИТИКА 1. APA и его разделы поддерживают принятие законодательства штата, требующего, чтобы зона реконструкции могла быть создана только в том случае, если орган местного самоуправления, осуществляющий реконструкцию, принял местный комплексный план, и план зоны реконструкции соответствует комплексному плану. в той мере, в какой план применяется к проекту реконструкции, и межправительственное сотрудничество для обеспечения того, чтобы действия специализированных агентств не противоречили принятым на местном уровне планам реконструкции.

Местный комплексный план, основанный на понимании широкого круга социальных, экономических и экологических проблем и условий, влияющих на местное население, обеспечит прочную основу для рациональных решений, касающихся долгосрочного физического развития. Как и конкретные планы и планы районов, план перепланировки территории должен соответствовать общему плану юрисдикции. Редевелопмент также следует признать инструментом, который местное самоуправление может использовать для реализации своего комплексного плана. Требование, чтобы план перепланировки соответствовал комплексному плану в качестве предварительного условия перепланировки, гарантирует, что выбор подходов и ресурсов перепланировки поможет реализовать и не противоречит целям и задачам комплексного плана для всего сообщества. Там, где нет всеобъемлющего плана, сам план реконструкции должен быть всеобъемлющим, долгосрочным, современным и сформулированным с участием общественности для достижения более широкого видения для всего сообщества.

Хотя в каждом штате и сообществе может быть свой подход к тому, что представляет собой комплексный план, и к степени соответствия этому плану, действия по перепланировке следует планировать в рамках одних и тех же общих рамок. Без ссылки на всеобъемлющие цели и задачи сообщества по его росту и развитию планы реконструкции рискуют потерять свою связь с важной общественной целью.

ПОЛИТИКА 2. Признавая, что управомочивающее законодательство в каждом штате должно разрабатываться с учетом возможностей и ограничений, связанных со всем сводом законов о землепользовании, APA и его главы считают, что существуют определенные основные предпосылки, которые должны лежать в основе и Поддерживаю все положения о перепланировке. Грамотно прописанное управомочивающее законодательство, регулирующее полномочия по перепланировке, и практика эффективной, справедливой перепланировки должны включать:

• Четко определенный процесс определения права на выделение территорий, в которых муниципалитет или другие органы власти имеют право участвовать в проектах реконструкции, включая как предотвращение, так и ликвидацию упадка, а также создание условий для государственно-частного партнерства.
• Средство выбора партнеров, которое является честным, открытым, беспристрастным, прозрачным (при этом защищает коммерческую тайну или другую конфиденциальную информацию) и продемонстрировало, что это лучший выбор для общественных интересов.
• Механизмы, предотвращающие использование партнерских отношений для подрыва обязанностей, возложенных на государственный орган, путем предоставления законодательным или прецедентным законам возможности обеспечивать надлежащую правовую процедуру, демонстрировать общественную цель и устанавливать связь между общественной целью реконструкции и средствами ее достижения эта цель.
• Гарантия того, что государственно-частные партнерства придерживаются утвержденных планов юрисдикции.
• Требования к четко определенным обязанностям и обязательствам государственных и частных партнеров.

Планировщики и сообщества озабочены не только устранением гнили, но и предотвращением гнили. Таким образом, уместно, чтобы законодательство любого штата определяло те условия, которые приводят к упадку (или характеризовали состояние «района», который может стать упадком, если его не остановить) и, возможно, отдельно те условия, которые могут характеризовать упадок.

Эффективное разрешительное законодательство наделит государственные органы полномочиями вмешиваться, чтобы предотвращать те условия, которые могут привести к упадку, и устранять упадок с взвешенной реакцией, которая отражает степень потенциального или существующего упадка. Более низкие уровни нарушения или дисфункции могут потребовать общественного вмешательства, но не обязательно требуют выдающегося домена, который будет зарезервирован для самых серьезных случаев. В таком эффективном разрешительном законодательстве может также указываться требование прямой корреляции между степенью государственного вмешательства и степенью общественного участия и публичного уведомления о процессах планирования и реализации.

ПОЛИТИКА 3. APA и его главы поддерживают принятие законодательства, разрешающего назначение представителя Комиссии по планированию в качестве постоянного члена или члена ex officio в совете управляющего агентства по реконструкции и поощряющего местные органы власти включать представителя комиссии по планированию в качестве постоянным членом правления агентства, когда такие назначения уже разрешены. В тех случаях, когда закон штата не требует наличия агентства по реконструкции в качестве предварительного условия, процесс должен предусматривать рассмотрение и рекомендацию органа, ответственного за функцию комплексного планирования, до принятия какой-либо программы реконструкции.

Государственные управомочивающие акты обычно позволяют законодательному органу местного самоуправления назначать себя руководящим советом агентства по благоустройству. В таких случаях тот же орган, который принимает решения о перепланировке, также несет ответственность за утверждение как комплексного, так и генерального плана сообщества. Однако в ряде более крупных юрисдикций правление агентства по реконструкции состоит из лиц, назначаемых законодательным органом. Включение назначенного члена Комиссии по планированию помогло бы гарантировать, что правление агентства осведомлено о соответствующих политиках комплексного плана, а их решения отражают более широкие вопросы и проблемы планирования. Когда орган, принимающий решения по реконструкции, отделен от городского совета или наблюдательного совета округа, государственный орган, принимающий решения по реконструкции, должен включать уполномоченного по планированию в качестве члена с правом голоса или совещательного голоса, чтобы гарантировать, что решения агентства по реконструкции отражают более широкие цели комплексного плана. .

ПОЛИТИКА 4. APA и его главы поощряют государственные и местные органы власти к организации, чтобы функции реконструкции и экономического развития были возложены на одно и то же агентство или департамент, который отвечает за всестороннее долгосрочное планирование, а также связан с планированием, жильем, и мероприятия по развитию сообщества в рамках скоординированного и многофункционального подхода. Когда невозможно возложить эти функции на одно и то же агентство, правительства штатов и местные органы власти должны использовать межведомственные комитеты, перекрестное обучение и другие подходы для содействия интеграции вопросов планирования, жилищного строительства и других аспектов развития сообщества в процесс реконструкции.

Когда-то агентства по перепланировке часто были напрямую связаны с агентствами по планированию; сегодня чисто финансовая и исполнительная власть, связанная с этими программами, и законы штата, которые их поддерживают, часто перекладывают всю власть на офис CAO, мэра или городского менеджера. Рекомендуется возлагать ответственность за перепланировку и экономическую ответственность на то же линейное агентство, которое отвечает за комплексное планирование. Там, где это невозможно, местные органы власти должны определить другие подходы для обеспечения координации, включая перекрестное обучение. Координация на уровне персонала и перекрестное обучение помогут обеспечить соответствие стратегий реконструкции политике комплексного плана, а также будут способствовать планированию, основанному на четком понимании экономических и рыночных вопросов.

ПОЛИТИКА 5. APA и его главы поощряют законодательство штатов, сохраняющее способность городов использовать инструменты и методы реконструкции, в том числе выдающиеся владения, когда это уместно, для достижения четко определенной общественной цели, принятой посредством инклюзивного общественного процесса.

Реконструкция – это надлежащее использование государственных ресурсов для достижения общественных целей. Набор инструментов реконструкции, доступных городам, включает мощный контроль над государственными фондами и частной землей, и их следует использовать разумным образом только тогда, когда это необходимо для достижения четко определенной общественной цели. Исправление неблагоприятных условий или превентивные меры для предупреждения ухудшения должны быть основными мотивирующими факторами для использования полномочий на реконструкцию, когда существуют условия, которые делают непрактичным или невозможным действие рыночных сил в общественных интересах. Вмешательство общественности для решения этих проблем должно соответствовать степени необходимости. Сообщества должны использовать инструменты, основанные на стимулах, для оказания помощи и расширения ценности и воздействия частных инвестиций, а не для вытеснения частных инвестиций в преодолении недостатков рынка. Стимулы следует использовать для укрепления и роста местной и региональной экономической базы, а не просто для того, чтобы переманить существующий бизнес из соседних сообществ. Насколько это возможно, сообщества должны выбирать стимулы в качестве своего основного инструмента реконструкции и полагаться на свои выдающиеся полномочия в качестве последнего средства, когда стимулы недостаточны для реализации планов реконструкции.

Эффективное разрешительное законодательство наделит государственные органы обязанностью вмешиваться там, где рынок не будет работать, чтобы предотвращать условия, которые могут привести к упадку, и устранять упадок с помощью взвешенной реакции, отражающей степень потенциального или существующего упадка. Более низкие уровни нарушения или дисфункции могут потребовать общественного вмешательства, но не обязательно требуют выдающегося домена, который будет зарезервирован для самых серьезных случаев. В таком эффективном разрешительном законодательстве может также указываться требование прямой корреляции между степенью государственного вмешательства и степенью общественного участия и публичного уведомления о процессах планирования и реализации.

ПОЛИТИКА 6. APA и ее разделы поощряют использование стратегий реконструкции, которые охватывают устойчивый, «разумный» рост, поскольку они:

• Сохраняют земельные ресурсы путем привлечения новых застроек для засыпки и заброшенных участков, а не преобразования сырьевого сельскохозяйственного сырья или незастроенная площадь;
• Использовать существующую инфраструктуру вместо того, чтобы строить дорогостоящую новую инфраструктуру;
• Повторное использование существующих ресурсов;
• Переработка материалов и конструкций;
• Экономия энергии и других невозобновляемых ресурсов;
• Адаптация существующих исторических или культурно значимых зданий для нового использования;
• Улучшение или восстановление природных систем, таких как русла рек, дренажные русла, водно-болотные угодья, реки, порты, качество окружающего воздуха и другие экологические характеристики;
• Принять принципы устойчивого планирования сообщества, провозглашенные в APA Руководство по планированию устойчивого развития ;
• Разработаны для обеспечения долгосрочной экономической устойчивости.
• Решение проблемы потенциального избытка земли под застройку.

Площадки реконструкции, как правило, заполняют, уже находятся в пределах возможностей городских служб и имеют существующую инфраструктуру. Преодоление несостоятельности рынка для более эффективного развития этих участков позволяет использовать ограниченные ресурсы правительства и обеспечивает жизнеспособную альтернативу второстепенной застройке. Мероприятия и программы реконструкции должны быть элементом устойчивой экономической политики, а не руководствоваться краткосрочными или преходящими потребностями. Это требует, чтобы деятельность по реконструкции была разработана для достижения комплексных и долгосрочных экономических целей сообщества. Умные экономические стратегии должны также учитывать региональные проблемы и последствия. С этой целью программы редевелопмента следует использовать для преодоления недостатков рынка, а не для нанесения ущерба окружающим юрисдикциям. Например, стимулы не должны использоваться для переманивания бизнеса из соседних сообществ.

ПОЛИТИКА 7. APA и ее отделения считают, что проектировщики должны лучше понимать процесс перепланировки и должны играть активную роль в обеспечении того, чтобы перепланировка основывалась на надлежащей практике планирования. С этой целью APA должна:

• Содействовать эффективному планированию реконструкции посредством своих публикаций, спонсируемых исследований и материалов;
• Выявление лучших практик реконструкции, которые представляют собой новые или прогрессивные модели взаимодействия с населением, планирования и экономики реконструкции, устойчивых практик и технологий, а также эффективной реализации;
• Поощрять и поддерживать усилия сообществ и отделений APA штата по активному отслеживанию и участию в разработке нового законодательства о перепланировке, чтобы гарантировать, что законодательные меры основаны на достоверной информации о том, как происходит планирование перепланировки;
• Поддержите разработку курсов для аспирантов, на которых планировщики обучаются правильно формулировать и реализовывать программы реконструкции в соответствии с принципами, изложенными в данном политическом руководстве.
• Поддерживайте непрерывное образование и работу с избранными членами совета по планированию и уполномоченными.

Во многих штатах законодательные органы ежегодно вносят изменения в устав, часто не предоставляя адекватной возможности для участия профессиональных планировщиков и организаций, которые поощряют участие общественности в программах планирования и реконструкции. Обучение проектировщиков принципам и практике перепланировки поможет им стать более эффективными участниками.

ПОЛИТИКА 8. APA и ее отделения должны тесно сотрудничать с другими организациями, участвующими в практике и политике реконструкции, для определения законодательных моделей, отражающих принципы и политики, отраженные в этом политическом руководстве, и для координации эффективных мер реагирования на законодательные инициативы, противоречащие наши общие цели.

APA и ее члены могут получить выгоду от сотрудничества с Национальной ассоциацией должностных лиц по жилищному строительству и реконструкции, Национальной ассоциацией жилищного строительства и реконструкции, Национальной ассоциацией организаций по развитию, государственными ассоциациями агентств по благоустройству и аналогичными государственными и национальными организациями по благоустройству. Поступая таким образом, они могут определить и отстаивать общую повестку дня, которая продвигает и поддерживает общественные действия по реконструкции в соответствии с политикой, изложенной в этом руководстве.

ПОЛИТИКА 9. APA и ее отделения считают, что надлежащая практика реконструкции требует, чтобы общественность имела достаточные и соответствующие возможности узнать, как эффективная реконструкция улучшает жизнь сообщества. APA поддерживает разработку медиа-стратегий и образовательных программ, которые демонстрируют успехи в планировании реконструкции, расширении прав и возможностей граждан, эффективной реализации и улучшении качества жизни в результате реконструкции.

Негативное отношение, которое некоторые граждане и их избранные представители выражают к понятию участия государственных органов в процессе благоустройства, отчасти является следствием недостаточных возможностей участия граждан в принятии решений по благоустройству. Мы твердо верим, что реализация стратегий, предлагаемых в этом политическом руководстве для поощрения участия общественности и улучшения информирования общественности, послужит поддержке дальнейшего использования реконструкции в качестве надлежащего вложения ресурсов государственных учреждений.

ПОЛИТИКА 10. APA и его отделения поддерживают принятие законодательства штата, которое требует инклюзивного и информативного общественного уведомления и процесса участия общественности для обеспечения открытых и совместных программ реконструкции. APA и его отделения поддерживают включение граждан, владельцев собственности и предприятий в планы реконструкции.

Открытый и инклюзивный процесс участия общественности должен быть частью любого планирования реконструкции. Информирование и вовлечение общественности, особенно тех владельцев недвижимости и жителей, которые больше всего пострадали, имеет важное значение для любого успешного проекта реконструкции. Широкое участие общественности предотвратит частые обвинения в секретных маневрах правительства и фаворитизме застройщиков, которые часто мешают программам реконструкции. В программах редевелопмента участвуют самые разные заинтересованные стороны, не все из которых находятся на территории редевелопмента. Следует позаботиться о том, чтобы сбалансировать различные потребности и планы этих различных групп. Помощь перемещенным жителям и владельцам бизнеса должна учитываться во всех проектах реконструкции.

ПОЛИТИКА 11. APA и его отделения поощряют местные органы планирования к разработке последовательных методов планирования и стандартов для программ реконструкции для поддержки принятия решений.

Планировщики должны стремиться поддерживать согласованные профессиональные методы и стандарты планирования с течением времени при выполнении задач реконструкции. Последовательность в формулировке общественной цели, последовательность в определении упадка и последовательность в обозначении областей реконструкции должны помочь в опровержении проблем с законностью общественных действий. В тех случаях, когда деятельность по реконструкции направляется агентствами, отдельными от отделов планирования, планировщики должны быть полностью вовлечены и поддерживать действия по реконструкции. Планировщики должны искать возможности для разработки политики и постановлений, которые способствуют, а не препятствуют реконструкции.

ПОЛИТИКА 12. APA и его отделения поощряют межправительственное и межведомственное сотрудничество и бюджетное сотрудничество для уменьшения конфликтов при планировании и реализации реконструкции.

IV. Особая политика

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 1. APA и ее отделения поддерживают финансово ответственный подход к реконструкции, который гарантирует, что сумма государственного или налогового финансирования, направляемая на проекты реконструкции, может быть продемонстрирована для достижения ее экономических, жилищных целей и целей искоренения гнили без чрезмерных уменьшение способности других налоговых органов обслуживать своих потребителей. С этой целью APA и ее отделения поддерживают законодательство штата и местное законодательство, которое:

• Устанавливает разумные ограничения на сумму налоговой надбавки, которая может быть начислена на территорию проекта реконструкции в течение определенного периода времени;
• Устанавливает разумные стандарты деятельности для обеспечения того, чтобы средства на реконструкцию использовались в течение определенного периода времени и в порядке, предусмотренном планом реконструкции;
• Предоставляет адекватные возможности другим государственным органам для получения начисленных налогов после завершения проекта реконструкции или истечения установленного законом срока;
• Обеспечивает достаточные гарантии и защиту в случае отказа от участия частных лиц, получающих налоговые льготы.

Представители общественности — и другие государственные учреждения, затронутые созданием органа по реконструкции, — имеют право ожидать, что их средства на реконструкцию будут использованы разумно и в соответствии с соответствующим планом на уровне сообщества. В то же время нельзя безосновательно лишать агентства по перепланировке ресурсов для выполнения своей миссии: эффективной перепланировки.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 2. APA и ее отделения поддерживают использование программ реконструкции для расширения возможностей наиболее нуждающихся сообществ, отвечающих требованиям интеграции, недискриминации, социальной и экономической справедливости. Такие программы могут включать обязательное выделение средств на перепланировку жилья по цене ниже рыночной (BMR) или создание рабочих мест для безработных/неполностью занятых жителей проектной территории. Планы также должны защищать от мероприятий по реконструкции, которые не учитывают и не уважают существующую социальную и культурную структуру, а также способствуют сохранению рабочих мест и сводят к минимуму перемещение существующих жителей и предприятий. Перепланировка под жилье должна соответствовать принятой жилищной политике АПА.

APA стремится содействовать большей социальной справедливости, которую она определяет как «расширение возможностей для улучшения, доступных для наиболее нуждающихся сообществ, предоставляя больше возможностей для тех, у кого их мало». ( Planning & Community Equity , 1994.) Планировщики должны стремиться к тому, чтобы мероприятия по реконструкции использовались для расширения возможностей для тех сообществ, которые больше всего в них нуждаются. Этого можно достичь с помощью программ реконструкции для создания или использования лучших вариантов жилья, лучшего доступа к товарам и услугам и возможностей трудоустройства в рамках общей стратегии сообщества, которая сочетает такие услуги, как программы профессионального обучения, с физическими улучшениями. Планировщики должны оценивать программы реконструкции, чтобы защититься от мероприятий по реконструкции, которые не учитывают существующую социальную и культурную структуру сообщества.

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 3. APA и ее отделения поддерживают подходы к перепланировке, которые признают ценность исторических и культурных ресурсов, а также археологических и палеонтологических ресурсов и включают их в дизайн проекта перепланировки. Эти инструменты включают, но не ограничиваются:

• Адаптивное повторное использование исторических построек в качестве альтернативы сносу и новому строительству, которое сохраняет культурно и исторически значимые ресурсы сообщества;
• Использование налоговых льгот на сохранение исторического наследия, а также государственных и местных стимулов для поощрения сохранения важнейших исторических ресурсов;
• Включение культурных ресурсов и ландшафтов в дизайн проекта путем защиты сооружений, представляющих архитектурную или историческую ценность, установления сервитутов для защиты определенных частей ресурсов, достойных охраны, и поощрения совместимого проектирования нового строительства;
• Адаптация стратегий выдачи разрешений, снижения платы и рационализации для содействия сохранению культурных ресурсов в проектных районах реконструкции;
• Включение паблик-арта и интерпретирующих выставок в дизайн проекта, где они могут принести экономическую, эстетическую и культурную пользу.

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 4. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают адекватное финансирование федеральных и государственных программ, которые предоставляют помощь сообществам в реконструкции сообщества, включая поддержку возрождения кварталов путем предоставления финансирования для развития и восстановления городских парков.

Конгресс санкционировал широкий спектр программ, которые предлагают критически необходимые ресурсы для государственных и местных органов власти, направленные на стимулирование реконструкции. Такие программы включают, помимо прочего, программу блочных грантов на развитие сообщества, гранты на перепланировку и рекультивацию заброшенных участков, помощь муниципальной инфраструктуре (включая возобновляемые кредитные средства для водной инфраструктуры), а также гранты Управления экономического развития на проекты и планирование. Слишком часто эти программы недостаточно финансируются в процессе ассигнований. Федеральные инвестиции в реконструкцию местных районов обеспечивают преимущества не только для улучшения качества жизни на местах, но и для улучшения финансового состояния за счет сильной налоговой базы.

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 5. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают политику, направленную на обеспечение того, чтобы федеральные и государственные программы помощи в реконструкции способствовали интеграции местной реконструкции и комплексного планирования.

Федеральная политика часто выступает в качестве мощного стимула для действий на уровне штата и на местном уровне. Программы, финансируемые из федерального бюджета, которые предоставляют помощь правительствам штатов и местным органам власти в реконструкции, должны специально поощрять связь с разработкой и координацию с комплексным планированием. Проекты реконструкции, интегрированные в комплексный план, предлагают важные преимущества, такие как повышение финансовой эффективности и более активное участие граждан. Дискреционные и конкурсные программы федеральных грантов, направленные на реконструкцию, должны использовать координацию планов в качестве явного критерия отбора. Кроме того, федеральная политика должна изучить возможности планирования технической помощи и наращивания потенциала сообществ, занимающихся реконструкцией.

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 6. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают принятие и сохранение федеральных и государственных налоговых льгот для повторного использования и восстановления исторических и других существующих построек.

Текущая федеральная налоговая политика предусматривает два ключевых стимула для реабилитации, имеющих решающее значение для многих местных усилий по реконструкции. Налоговый кредит в размере 20% предоставляется для восстановления исторических построек для повторного коммерческого использования, а налоговый кредит в размере 10% предоставляется для неисторических построек, построенных до 19 года. 36. Эти две налоговые льготы обеспечивают ценный и значительный стимул для восстановления зданий и направления инвестиций на главные улицы и старые районы. Конгрессу следует сохранить эти стимулы и изучить возможности для дополнительных налоговых льгот, направленных на поддержку местных проектов реконструкции, включая налоговые льготы для восстановления жилых и смешанных помещений. (См. также Руководство APA по историческим и культурным ресурсам , правила 2 и 3.)

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 7. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают политику штата и федерального правительства в области инвестиций и управления недвижимостью, которая способствует повышению уровня жизни на местном уровне, жизнеспособности центра города и реконструкции районов, а также препятствует разрастанию территорий. Такая политика включает в себя принятие решений о размещении и проектировании в соответствии с местным планированием, поддержание федеральных объектов в центре города и исторических районах, оценку воздействия на разрастание и перепланировку при принятии решений и надлежащее управление федеральной недвижимостью, включая координацию с местными муниципалитетами в отношении пустующей или заброшенной собственности. .

Федеральное правительство остается крупнейшим землевладельцем страны; влияние управления федеральной собственностью на силу и жизнеспособность местных районов и сообществ является значительным. Федеральное правительство должно принять политику в отношении недвижимости, чтобы гарантировать, что его политика сделает его хорошим соседом для местных сообществ и, где это возможно, поддержать усилия местных жителей по возрождению и разумному росту. (См. также руководства APA по политике «Умного роста» [Политика A.9] и «Исторические и культурные ресурсы».)

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 8. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают законодательство штата и федеральное законодательство, поддерживающее перепланировку заброшенных участков в соответствии с положениями руководств по политике APA по этим вопросам.

V. Администрация

Берлинер, Дана. Общественная власть, личная выгода. Вашингтон, округ Колумбия: Институт юстиции. 2003 г. http://ij.org/report/public-power-private-gain.

Брофи, Пол С. и Дженнифер С. Вей. «Захват городских активов: десять шагов к городской земельной реформе». Вашингтон, округ Колумбия: Институт Брукингса. Октябрь 2002 г.

Буксбаум, Питер А. «Старое вино в новых бутылках: рассказы о реконструкции города, пригорода и штата». Последние изменения в законодательстве о землепользовании, планировании и зонировании. Городской юрист , Vol. 30, № 3. Лето 1998 г.

Кэллис, Дэвид Л. «Что такое общественная цель?» Гавайский барный журнал. июнь 2002 г.

Каннер, Гидеон. «Достигает ли маятник« общественного пользования »конца своего колебания?» Труды Американского юридического института — Института землепользования Американской ассоциации заливов, Сан-Франциско. 22-24 августа 2002 г.

Мек, Стюарт, Эд. Руководство по развитию умных законодательных органов, Vol. II. Чикаго: Американская ассоциация планирования. 2002.

Нью-Джерси, штат. Коды реабилитации. Доступно по следующему веб-адресу: www.state.nj.us/dca/divisions/codes/codreg/pdf_regs/njac_5_23_6.pdf.

Целевая группа по процветанию сельских районов Северной Каролины. Заключительный отчет Целевой группы по процветанию сельских районов.

Кампания «Встань за сельскую Америку». Неурожайная щедрость: использование потенциала развития сельских сообществ. http://alleganydatareserve.org/images/upload/UnharvestedBounty.pdf.

Штумпф, Джери Э. «Городские возможности, искоренение упадка и ускорение экономического развития в Пенсильвании в 21 веке: отчет Генеральной ассамблее Пенсильвании в соответствии с резолюцией 91 Палаты представителей Комитета по городским делам». Март 1996 г.

Тауб, Теодор К. «Обновление информации о перепланировке: выдающееся достояние, финансируемое общественными целями и разработчиками, эксперимент в Клируотере». Труды Американского юридического института — Института землепользования Американской ассоциации юристов, Сан-Франциско. 22-24 августа 2002 г.

Notes

1. Stuart Meck, ed., Growing Smart Legislative Guidebook, Vol. II (Чикаго: Американская ассоциация планирования, 2002 г.), стр. 14–29.

2. Американская ассоциация планирования, Руководство по политике разумного роста , принятое 15 апреля 2002 г.

Правда о застройщиках: как они эксплуатируют органы планирования и разрушают наши города | Oliver Wainwright

«Я всегда говорил, что никогда не следует доверять недвижимость банку или застройщику, — говорит Питер Риз. Бывший главный планировщик лондонского Сити должен был знать о таких вещах, поскольку руководил результатами обоих. За последние 30 лет он возвел целый зверинец их памятников, от Огурца и Сырорезки до Рации и Башни Цапли, за это время он стал свидетелем значительного сдвига в балансе сил. «Когда я пришел на работу в 19В 80-е годы Лондон находился под контролем крупных банков», — говорит он. «Но теперь это крупные строители домов. Мы перешли от банка Барклая к управлению домами Беркли».

Оставленные без присмотра, банки эффектным образом сошли с рельсов, впустив деньги в великий ипотечный мираж. И теперь застройщикам разрешили последовать их примеру. Подпитываемые ослепительным богатством инвесторов из России, Китая и Ближнего Востока, к которым они обратились, когда банки прекратили кредитование, их стероидные схемы наносят непоправимый вред нашим городам.

По всей стране — и особенно в перегретом Лондоне, где стратосферная стоимость земли порождает соответственно раздутые застройки — власти позволяют постоянно пренебрегать политикой планирования, отменять квоты на доступное жилье, нарушать ограничения по высоте, бесконечно попирать интересы жителей. Места становятся все более жалкими и разделенными, поскольку общественные активы безжалостно распродаются, целые муниципальные поместья сглаживаются, чтобы освободить место для бункеров роскошных сейфов в небе. Мы заменяем дома инвестиционными единицами, которые будут продаваться за границей и никогда не будут заселены, заменяя вакансию сообществом. Чем больше мы строим, тем больше наши города пустеют, создавая мертвые полосы городов-зомби, где свет может даже никогда не включаться.

Девелоперы оправились от краха с более масштабными планами, чем когда-либо прежде, приобретая обширные участки земли с намерением работать, как великие поместья прошлого. Обрамленные приятной терминологией «долгосрочного управления» и «добавления стоимости», они просто имитируют эти аристократические вотчины, превращая город в сеть приватизированных анклавов. К семьям землевладельцев Гросвенор, Портман и Кадоган присоединилось целое поколение корпоративных гигантов, таких как ленд-лиз, CapCo и Ballymore. Последний наблюдает за преобразованием «Девяти вязов» стоимостью 2 миллиарда фунтов стерлингов в зону строгого режима с роскошными квартирами вокруг нового американского посольства, которое, по-видимому, «черпает вдохновение из привлекательных жилых и коммерческих комплексов, которые со временем развивались в таких городах, как Нью-Йорк и Бостон». ». CapCo строит свое королевство стоимостью 8 миллиардов фунтов стерлингов на участке Эрлс-Корт площадью 30 гектаров, в то время как Ленд-лиз правит Слоном и замком, Арджент меняет Кинг-Кросс, а большая часть Виктории теперь контролируется Land Securities. Список можно продолжить.

Вид на реконструируемый район «Девять вязов», который обойдется в 2 миллиарда фунтов стерлингов в роскошные квартиры. Фото: Дэн Китвуд/Getty Images

Их сопровождала, а зачастую и перебивала, международная сила развития нового типа, подпитываемая несметными богатствами суверенных фондов благосостояния, национальных пенсионных фондов и фонтанирующим потоком нефтедолларов. К катарцам, выручившим «Осколок» и скупившим Олимпийскую деревню, присоединились растущие аппетиты малайзийских и китайских инвесторов. Малазийский консорциум SP Setia приобрел электростанцию ​​Battersea за значительно большую сумму, чем могли собрать его конкуренты, в то время как недавний захват супермаркетов недвижимости в Китае включает такие объекты, как Wandsworth’s Ram Brewery и сделку на 1 млрд фунтов стерлингов для Royal Docks. Эти раздутые земельные сделки с иностранными покупателями, готовыми платить сверх шансов, порождают новую форму не менее крупных и эксклюзивных застроек.

Банкиры столкнулись с нашим коллективным гневом, но как насчет разработчиков? Экономика переживает периоды взлетов и падений, весело перескакивая через пузыри и кризисы, но города, построенные из бетона и стали, обычно остаются на месте. С тем, что мы делаем сейчас, нам всем придется жить еще очень долго. Беззакония банковского краха были запутанно раскрыты, но преднамеренное разрушение мест, где мы живем и работаем, остается чем-то вроде загадки. Мы можем разглагольствовать и злиться на уродливые дополнения к горизонту, но как насчет механизмов, которые позволяют этому происходить? Как это произошло?

Основная причина заключается в том, что выдача разрешения на строительство в Великобритании сводится к фаустовскому пакту. Если дьявол кроется в деталях, то речь идет о разделе 106 Закона о городском и сельском планировании 1990 г. , пункте, который формализовал «выгоду от планирования», делая в интересах местных властей позволять планам необоснованно раздуваться в надежда снять сливки с прибыли разработчиков на общественное благо.

Введенные в качестве оборотного налога на новую застройку, соглашения по Разделу 106 влекут за собой финансовый взнос в местный орган власти, предназначенный для компенсации воздействия схемы на местную территорию. Воздействие сотен новых домов может быть смягчено деньгами на дополнительные школьные места или мерами по снижению дорожного движения. На практике, поскольку бюджеты муниципальных советов были так жестоко урезаны, Раздел 106 стал основным средством финансирования основных общественных услуг, от социального жилья до общественных парков, от медицинских центров до автомагистралей, от школ до игровых площадок. Чем крупнее схема, тем крупнее награда, что ведет к ситуации, близкой к узаконенному взяточничеству или вымогательству, в зависимости от того, на какой стороне сделки вы находитесь. Значительно завышенная плотность и несколько дополнительных этажей на башне могут быть политически оправданы общественными интересами, если это означает, что на улице будет посажено несколько деревьев.

Недавняя сделка с недвижимостью в Китае включает в себя инвестиции в размере 1 миллиарда фунтов стерлингов в лондонские Королевские доки. Фотография: HayesDavidson

«Руководители совета будут позволять схемам развиваться настолько, насколько они могут, прежде чем они получат политический отпор со стороны членов совета», — говорит один из офицеров по планированию из лондонского района, пострадавшего от недавней волны башен. . «А худшие схемы случаются, когда вообще нет политического сопротивления».

Эта система слишком открыта политическому давлению, учитывая, что любого офицера, который советует против новой застройки, можно удобно представить как «противника роста», безжалостно препятствуя обещанной приливной волне новых общественных удобств, захлестнувших город. р-н. Основываясь на переговорах и усмотрении, результат полностью зависит от способности отдельного сотрудника по планированию выжать как можно более выгодную сделку, битва, которая слишком часто заканчивается в пользу разработчика.

Результаты такого неудачного торга можно увидеть в лондонских горячих точках «возрождения», таких как Элефант и Замок, где совет пытается превратить оклеветанную кашу на кольцевой развязке в «захватывающее место назначения». 37-этажная башня One the Elephant с мерцающими золотыми плавниками, поднимающимися в небо, обещает «установить новые стандарты современной лондонской жизни». Это один из флагманских проектов австралийского девелопера по ленд-лизу в преобразовании района стоимостью 3 миллиарда фунтов стерлингов. Но присмотритесь, и кажется, что новые стандарты, которые он устанавливает, заключают в себе впечатляющую способность вообще избегать предоставления доступного жилья. Такое жилье второго класса, конечно, потребует собственного входа и прохода через «плохую дверь», и, согласно отчету совета: «Стоимость строительства увеличится с введением дополнительного лифта, а также отдельных механизмов доступа и обслуживания. ”

В обход требования Southwark о доступном жилье на 35% — что означало бы около 100 квартир — по ленд-лизу вместо этого было выделено 3,5 млн фунтов стерлингов на строительство общественного развлекательного центра по соседству, строительство которого обойдется в 20 млн фунтов стерлингов. Вы можете подумать, что это триумф общественного блага, пока не поймете, что эквивалентная стоимость строительства 100 доступных квартир составила бы около 10 миллионов фунтов стерлингов, что в три раза больше, чем заплатил разработчик. Группа давления 35 Percent, которая выступает за введение в действие общерайонной политики 35% доступного жилья в Elephant and Castle, оценивает, что в шести крупнейших схемах в этом районе застройщики избегали платить 265 миллионов фунтов стерлингов за доступное жилье за ​​пределами территории. тарифные платежи, предусмотренные полисом. А из 4282 строящихся домов только 79будет сдаваться в социальную аренду (т.е. управляться зарегистрированными провайдерами для людей с низкими доходами).

Видео : вид местного бизнеса на планируемый новый стадион «Тоттенхэм Хотспур». Guardian

Та же самая история повторяется в другом конце города, где Харинги ожидает знаменательного прибытия нового футбольного стадиона «Тоттенхэм Хотспур» стоимостью 400 миллионов фунтов стерлингов. На этом выпуклом материнском корабле было обещано построить 200 новых домов, половина из которых будет «доступной по цене», а также множество общественных благ в этом районе. Но, опять же, доступный компонент был загадочным образом отменен, заменен 285 квартирами для исключительно частной продажи, в то время как вклад по Разделу 106 был уменьшен с согласованных 16 миллионов фунтов стерлингов до всего лишь 477 000 фунтов стерлингов — символический вклад в улучшение транспорта.

Эта система породила целую индустрию уклонения от S106, с консультантами, созданными специально для того, чтобы помочь застройщикам не платить за доступное жилье на всех уровнях застройки. Section 106 Management, созданная юристом, ставшим разработчиком Робином Ферби, является одной из таких компаний, которая предлагает услуги мелким разработчикам, обещая «установить прибыльность вашего проекта и тем самым выявить невыполнимые обязательства по Разделу 106». На его веб-сайте представлен список тематических исследований, в которых с гордостью показано, как много они помогли разработчикам увернуться, и хвастаются разрешениями на строительство, полученными «без какого-либо вклада в доступное жилье», сэкономив «десятки, если не сотни тысяч фунтов».

Так что же это означает, когда застройщик ссылается на бедность? «Если маржа прибыли по вашей схеме опускается ниже 17,5% из-за платежей по Разделу 106, вам следует поговорить с нами», — говорится на веб-сайте. Другие консультанты обещают гарантировать норму прибыли в размере 20% и выше, прежде чем любые взносы по Разделу 106 даже будут рассмотрены. Если схема объявлена ​​«нежизнеспособной», это просто означает, что «мы не получаем наши 20% прибыли, так зачем нам беспокоиться».

Сила политики по привлечению доступного жилья еще больше ослабла после введения в 2010 году сбора за коммунальную инфраструктуру (CIL). разработчики уровень уверенности в том, какой вклад они должны внести в улучшение инфраструктуры. Но на самом деле это послужило еще одним предлогом для уклонения от обязательств по статье 106. Еще одно изменение в законе о городском планировании в прошлом году сделало соглашения по разделу 106 подлежащими пересмотру, что позволяет пересматривать и обжаловать все существующие обязательства в ошибочной попытке способствовать росту, что просто облегчает разработчикам уклоняться от своих обещаний, как это произошло. в Тоттенхэме и других местах.

«Неудивительно, что разработчики теперь еще более заинтересованы в пересмотре S106 после того, как они получили разрешение на проектирование, обнаружив, что они не могут согласовать CIL», — говорит Питер Рис. «В большинстве случаев им удается доказать, что они больше не могут позволить себе платить за доступное жилье, о котором они договорились, — оно просто больше не жизнеспособно». Один офицер по планированию лаконично выразился: «Никогда не было худшего времени, чтобы дать согласие на схемы с точки зрения обеспечения общественной пользы».

Во всех случаях то, как разработчики доказывают, что они могут позволить себе платить, сводится к темному искусству «жизнеспособности». Серебряная пуля приложений планирования, оценка жизнеспособности объясняет, через непроницаемые страницы электронных таблиц и привередливых приложений, как именно проект складывается в финансовом отношении. В тщательно сформулированных подпунктах в нем говорится, почему невозможно предоставить доступное жилье, почему башни, конечно же, должны быть такой высоты, почему не могут быть включены магазины на первом этаже или хирургия, почему отсутствует рабочее пространство. вопроса; действительно, почему немыслимо, чтобы схема была сконфигурирована в какой-либо другой форме. Представленная как точная наука, жизнеспособность не имеет ничего подобного; это форма бюрократической алхимии, фигуры, играющие с заклинаниями электронных таблиц, которые могут вызвать любой желаемый результат.

Лондонское здание Cheesegrater находится в авангарде запланированного кластера высоких башен лондонского Сити. Фотография: Оли Скарфф/Getty Images

«У советов просто нет опыта, чтобы оспаривать отчеты о жизнеспособности», — говорит один старший специалист по планированию. «Мы не можем возражать». Вместо этого они могут поручить оценку жизнеспособности тем же консультантам, которые работают на разработчиков, чтобы определить, является ли отчет точным, но не для того, чтобы предложить альтернативу. Цифры вполне могут совпадать, но это не значит, что схема не может быть разработана по-другому, что по-прежнему гарантировало бы 20% прибыли разработчика.

«Достаточно немного изменить одну из переменных, чтобы получить совершенно другой результат», — говорит один консультант по планированию. «Вы можете очень легко перейти от чего-то невероятно жизнеспособного к совершенно нежизнеспособному, слегка подправив что-то. Если планировщик этого не понимает, у него ничего не получится».

Факты свидетельствуют о том, что это слишком часто имеет место, судя по количеству отчетов сотрудников по планированию, которые старательно заключают схему, которая была бы просто нежизнеспособной, если бы она была обязана выполнять цели политики. Поскольку расчеты часто не разглашаются по соображениям коммерческой конфиденциальности, советы вынуждены слепо принимать цифры разработчиков как истину де-факто в последней инстанции, позволяя грубо нарушать собственную политику.

«Я никогда не был уверен в отчетах о жизнеспособности, которые я получал», — говорит один из офицеров по планированию, описывая, как крупные консалтинговые компании в сфере недвижимости действуют как нечто вроде клики, когда одна опасается оспаривать чужие цифры. «Каждый консультант, консультирующий местный орган власти, надеется завтра дать совет застройщику. Если они запустят крупную схему развития, их просто больше не возьмут на работу».

Относительно новая сфера деятельности, жизнеспособность которой получила все большее значение в связи с введением в 2012 году государственной национальной политики планирования, которая сократила 1300 страниц политики до 65, как часть триумфального костра бюрократии коалиции. NPPF ввел «презумпцию в пользу устойчивого развития», что звучит достаточно безобидно, но, как указывает Рис, «определение «устойчивого» не имеет ничего общего с экологическими проблемами или энергетикой вообще. Это означает одно: коммерчески жизнеспособно».

Защищенные от общественного контроля, оценки жизнеспособности справедливо подверглись критике за то, что они омрачают подотчетность и прозрачность того, что должно быть установленным законом публичным процессом. Их конфиденциальность тщательно охраняется, чтобы сохранить коммерческую тайну разработчиков, но когда речь идет о продаже государственных активов, все большее давление требует раскрытия книг.

Поместье Хейгейт в Саутварке должно быть заменено перепланировкой с гораздо меньшим количеством сдаваемых в аренду домов. Фотография: Дэн Китвуд/Getty Images

Одно из таких дел недавно закончилось победой участников жилищной кампании, когда после двух лет боев, завершившихся трибуналом, Совету Саутварка было приказано раскрыть оценку жизнеспособности, произведенную ленд-лизом в отношении спорной реконструкции поместья Хейгейт. В рамках 15-летнего проекта более 1200 домов, в основном сдаваемых в аренду, в послевоенном районе будут заменены более чем 2300 единицами, только 25% из которых будут классифицироваться как доступные, и всего 79 квартир для социальной аренды. Многим арендаторам были выставлены обязательные заказы на покупку настолько дешево, что они были вынуждены переехать в дальние районы Лондона, их приличных размеров квартиры с двумя спальнями оцениваются менее чем в 150 000 фунтов стерлингов, в то время как новые дома в «Парке слонов» будут проданы. по ценам, достигающим 420 000 фунтов стерлингов за квартиру с одной спальней.

Цифры, объясняющие, почему это был единственный возможный способ развития участка, были надежно заперты в оценке жизнеспособности, которую Саутварк изо всех сил старался сохранить в секрете. Район особенно стремился держать финансовые детали в секрете, так как он случайно раскрыл, что продал весь участок площадью девять гектаров всего за 50 миллионов фунтов стерлингов, потратив 44 миллиона фунтов стерлингов на выселение жителей, при этом общая стоимость застройки оценивается в 990 миллионов фунтов стерлингов.

«Без конфиденциальной коммерческой информации застройщики могли бы просто отказаться работать с советами, оставив районы без жилья и восстановления, в которых мы все нуждаемся», — говорит представитель Совета Саутварка. Район подал судебный иск против решения Управления Комиссара по информации в прошлом году, предписывающего совету раскрыть все подробности отчета о жизнеспособности, после того как в запросе о свободе информации было отказано. Саутварк утверждал, что полное раскрытие «нанесет ущерб возрождению», в то время как ленд-лиз в своей защите, граничащей с фарсом, ссылался на право человека на «мирное пользование своим имуществом», утверждая, что раскрытие информации об оценке жизнеспособности будет равносильно «неоправданному вмешательству в этот процесс». удовольствие».

Трибунал пришел к выводу, что информация должна быть раскрыта, заявив, что «важность … местного населения, имеющего доступ к информации, позволяющей им участвовать в процессе планирования, перевешивает общественный интерес в сохранении остальных прав ленд-лиза». Это создает обнадеживающий прецедент для групп кампании, борющихся с аналогичными ситуациями в других местах, от полуострова Гринвич до Эрлс-Корт, где комиссар по информации поддержал дальнейшее раскрытие оценок жизнеспособности гигантских схем регенерации.

Масштабная модель Лондона на международной выставке недвижимости Mipim в этом году в Каннах, Франция. Фото: Валери Аш/AFP/Getty Images

Решение по Хейгейту было принято после тщательного изучения дружественных отношений совета Саутварка с ленд-лизом после сообщений в Private Eye о привилегиях, которыми пользуется Питер Джон, лидер лейбористов района, за счет Австралийский великан. От пары билетов на церемонию открытия Олимпийских игр за 1600 фунтов стерлингов до поездки на роскошную ярмарку недвижимости Mipim в Каннах за 1250 фунтов стерлингов — эти спонсируемые мероприятия, как сообщается, присоединились к длинному списку билетов на выпускные балы и ужинов в Ivy в прошлом году, оплаченных за не менее чем 10 другими компаниями.

Девелоперы вступают в постель с местными властями, как правило, за закрытыми дверями, но в Mipim демонстративное дружелюбие гордо демонстрировалось вдоль набережной Круазет на всеобщее обозрение. После заголовков, порицающих государственные деньги, потраченные на советы, присутствовавшие на пропитанной шампанским вечеринке, их частные «партнеры по развитию» были более чем готовы вмешаться и оплатить счет. Присутствие района на Mipim стоит до 500 000 фунтов стерлингов, и девелоперы с радостью платят за блестящие модели городов, выставочные стенды и яхты, где мэры раздают торты с их логотипами. В этом году в нем приняли участие более 20 местных органов власти, а застройщики спонсировали все, от коктейльной вечеринки «Кройдон на пляже» до целого «манчестерского бара», где отношения между государством и частным сектором могли быть укреплены безудержной выпивкой.

«Районы могут гордиться тем, что они здесь не за счет населения», — говорит участник жилищной кампании Джейк Фриланд, который в этом году провел акцию протеста в Каннах. «Но именно в этом проблема. Они в карманах инвесторов, и они пришли сюда, чтобы продать наш город».

Разработчики уже давно устраивают вечеринки и финансируют зарубежные поездки, чтобы смазать свои планы с помощью системы, но поиск разрешений теперь распространяется на сам процесс законодательного планирования посредством увеличения количества сделок, известных как соглашения о планировании. Введенные для того, чтобы помочь ускорить реализацию крупных и громоздких схем через систему, PPA видят, что заявитель платит за новую специальную должность в группе планирования совета, чтобы сосредоточиться исключительно на своем заявлении, гарантируя более быстрый оборот и лучшее «индивидуальное» обслуживание.

Capital and Counties Properties (Capco) заплатила более 2 млн фунтов стерлингов совету Хаммерсмита и Фулхэма в рамках PPA для оценки реконструкции Earls Court стоимостью 8 млрд фунтов стерлингов, в то время как аналогичные сделки были достигнуты для планов Westfield и Hammerson на 1 млрд фунтов стерлингов по строительству еще одного мега-торгового центра. в Кройдоне, а также реконструкция Кингс-Кросс, на которую Арджент потратил 2 миллиарда фунтов стерлингов.

Планы реконструкции Earls Court стоимостью 8 миллиардов фунтов стерлингов простираются на площади 30 гектаров. Фотография: Джо Блейсон

«Нет ничего плохого в планировании соглашений о производительности, — говорит один из специалистов по планированию. «Это все равно, что позволить людям путешествовать клубным классом. Вы платите за лучший сервис». Вопрос о том, должно ли планирование клубного класса предлагаться официальной государственной службой, остается под вопросом, но у разработчиков нет сомнений в том, что они бросают деньги властям, выдавая столько заявок и сборов, сколько необходимо для завершения проекта. «Мы платим огромные суммы денег за то, чтобы все решалось быстро», — говорит директор одной крупной девелоперской компании. «Мы платим планировщику зарплату, покрываем расходы на его адвокатов и все такое, но мы не ожидаем льготного режима. Это не взятка».

В соответствии с программой локализма коалиции, колеса для вторжения частного сектора в государственное планирование были дополнительно смазаны с введением планов соседства. Представленные как средство расширения прав и возможностей сообществ, они на самом деле оставили дверь широко открытой для хитрых разработчиков, чтобы они могли въехать, провести несколько утренних чаепитий сообщества с фломастерами и стикерами, а также разработать план в своих интересах. От тех, кто разрабатывает план, не требуется даже проживать по соседству, и, хотя им нужно 50% голосов «за» на референдуме, нет обязательной минимальной явки.

Но такая тактика потребует хотя бы поверхностного взаимодействия с сообществом и советом, что многие разработчики все чаще предпочитают вообще обходить стороной. С момента введения НПФ резко возросло количество заявок на планирование, выигранных в апелляционном порядке, поскольку многие заявители предпочитают обращаться прямо в инспекцию, осознавая новую «презумпцию в пользу» развития.

Вместо того, чтобы быть последним средством, после провала переговоров с местными властями, процесс планирования через апелляцию сам по себе стал тактикой. Один разработчик особенно откровенен в этом вопросе: «Решения по планированию так или иначе часто являются результатом политических споров в комитете», — говорит он. «Зачем вам тратить месяцы на переговоры о чем-то, чтобы привлечь на свою сторону сотрудника по планированию, когда они не могут гарантировать выполнение в комитете по планированию?» При рассмотрении апелляции все сводится к битве между юристами по планированию, решение часто определяется тем, кто может позволить себе лучшее представительство. Когда юридическая команда Rolls Royce частного застройщика встречается с дрожащим судебным приставом из выхолощенного государственного сектора, нетрудно догадаться, чем все закончится.

Девелоперы с большими амбициями предпочитают обходиться с местными властями другим способом, идя прямо наверх и играя на «звонок» — размахивая своими схемами под носом у мэра Лондона или госсекретаря. . Такая ситуация сложилась в Маунт-Плезант на севере Лондона, где Royal Mail Group предложила схему, похожую на крепость, на 700 квартир, из которых только 12% будут доступны по цене. Участок находится на границе между Камденом и Ислингтоном, оба из которых имеют цель построить доступное жилье на 50%. Борис Джонсон разжег местную ярость, когда в начале этого года он призвал план, чтобы его группа планирования определила его, назвав его «красивым дизайном… и прекрасным местом для жизни», прежде чем местные районы даже отказались от него.

Королевская почтовая группа предложила проект крепости из 700 квартир на своем участке в Маунт-Плезант. Фотография: Matt Dunham/AP

«Неудивительно, что мэр заявил об этом, — говорит Дункан Боуи, преподаватель планирования в Вестминстерском университете. «Процесс планирования мэрии полностью основан на достижении максимального количества единиц жилья на любом заданном участке с целью продажи на международном рынке. Общелондонская цель строительства 42 000 новых единиц в год основана на большом количестве застроек с очень высокой плотностью, которые даже не соответствуют собственной политике мэра в отношении плотности».

То же самое произошло в Convoys Wharf в Дептфорде, где мэр предложил предложение стоимостью 1 миллиард фунтов стерлингов на 3500 квартир (из которых только 15% будут доступны по цене) в виде трех башен высотой до 40 этажей. после того, как разработчик из Гонконга написал бурное письмо с жалобами на задержки в планировании. Схема была одобрена в апреле вопреки советам местных властей и крикам групп наследия.

«Это обычная практика — играть роль мэра вне района», — говорит один старший специалист по планированию. «Недавно у нас был один чрезвычайно крупный план, который мы потратили месяцы, пытаясь укротить, затем у нас была встреча с группой планирования GLA, и их первым ответом было: «Почему бы не сделать его выше?» , GLA весело штампует все, что попадается на пути, однако большинство этих схем никак не помогают справиться с жилищным кризисом, учитывая, что доля «доступных» домов, которые они включают, по-прежнему недосягаема для большинства, до 80% населения. рыночная аренда.

«Застройщики быстро осознали тот факт, что, даже если они не могут добиться одобрения схем от местных властей, они могут получить их через мэра или правительство», — говорит Питер Рис. «Больше лучше. И они знают, что с радостью позволят строить башни за пределами обозначенных кластеров».

Нажмите здесь, чтобы увидеть нашу интерактивную диаграмму того, как меняется Воксхолл

В качестве заместителя премьер-министра Джон Прескотт лично утвердил как Осколок, так и Башню Воксхолл, последнее вопреки решению инспектора по планированию и после строгих предупреждений его советников что это «может создать прецедент для беспорядочного разбрасывания очень высоких зданий по всему Лондону». Как они были правы. Поскольку 50-этажная шахта уже была на горизонте, совет был не в состоянии отказаться от дальнейших устремлений ввысь. GLA, стремящаяся казаться «стратегической», быстро объявила этот район «кластером», манящим за собой заросли башен и открывающим шлюзы для зарождающегося Дубая на Темзе. Стена стеклянных пней начинает расползаться вдоль реки от Уондсворта и Баттерси до Найн Элмс и Воксхолл — и дальше.

«Это полное фиаско», — говорит Марк Бреарли, профессор Cass Cities и бывший директор по дизайну в Лондоне. «Это результат того, что на самом деле не уделяют особого внимания планам и довольно спокойно относятся к переговорам о наилучшем результате, а также не возлагают слишком много обязательств на разработчиков. В результате ничего не висит вместе, ничто не имеет смысла на уровне земли. Как часть города это фарс».

Аналогичная стремительная форма урбанизма появляется по всему Лондону, от Сити-роуд до Стратфорд-Хай-стрит. Многие из самых злостных нарушителей являются результатом нашей скользкой двухэтапной системы планирования, в которой можно дать общее разрешение, в то время как дальнейшие детали откладываются до более позднего применения «зарезервированных вопросов». В системе, полностью основанной на переговорах, это честный способ позволить разработчикам прощупать почву и посмотреть, что им сойдет с рук, прежде чем тратить деньги на детальную работу. Тем не менее, это также позволяет важнейшим элементам, таким как использование первого этажа, расположение входов, характер материалов и даже масса и объем, просачиваться сквозь сеть, позволяя разбавлять дизайн до бледных имитаций того, что было согласовано. И руки у местной власти безнадежно связаны.

«После получения разрешения на схему нам очень трудно отказаться от схемы в дальнейшем», — говорит один из офицеров. В «Международном квартале» Стратфорд-Сити, который является частью обещанного трофея олимпийского наследия, согласованные предложения по башне недавно получили значительное количество дополнительных этажей. Точно так же в Уондсворте предложенная пара башен резко выросла и потеряла запланированное сочетание использования, полностью вернувшись к элитным квартирам.

Согласованные условия безжалостно пересматриваются на этапе зарезервированных вопросов. Хорошие архитекторы нанимаются для того, чтобы выиграть эскизное проектирование, а затем их бросают в пользу более дешевой альтернативы; высококачественные материалы заменяются хрупкими пластиковыми панелями — все во имя жизнеспособности.

Как и в случае с банковским кризисом, проблема неудачной городской застройки долгое время поощрялась системой, которая открыта для эксплуатации и слишком восприимчива к небрежному регулированию. Но это также не то, что можно легко исправить. «В очернении разработчиков или проектировщиков не так уж много смысла, — говорит Брирли. «Создание городов несовершенно и грязно, и так было тысячи лет. Но мы должны быть в состоянии добиться большего».

Предложение по «этапу 3» реконструкции электростанции Баттерси от архитектурных фирм Gehry Partners и Foster + Partners. Фотография: Gehry Partners

По его мнению, это сводится к тому факту, что система планирования в Великобритании чрезмерно зависит от индивидуальных переговоров между частным застройщиком и государственным служащим, которые обычно далеки от равных условий. «Это делает очень непрозрачную и запутанную систему, которая опирается на людей, очень опытных в брокерских сделках», — добавляет Бриарли. «И эти люди, как правило, селятся там, где они заработают больше денег. Люди, ведущие переговоры от имени общественности, просто недостаточно опытны».

Один из бывших офицеров по планированию откровенно говорит о дисбалансе в нашей конфронтационной системе. «Если вы вложите достаточно ресурсов в приложение для планирования, вам удастся утомить всех», — говорит он. «Документация становится все более и более обширной, телефонные звонки становятся все более частыми и агрессивными, письма — все более спорными. Вес вещей просто отбрасывает всех в сторону, и естественная склонность состоит в том, чтобы сказать: «О да, ладно, с меня хватит этого» и просто пропустить это. Это как война на истощение».

И это война, в которой сторона, представляющая общественные интересы, систематически лишается опыта. Число архитекторов, занятых в государственном секторе, за последние 30 лет сократилось с более чем 60% до менее 10%, в то время как планировщики были переведены в разряд офицеров третьего и четвертого уровня, а некоторые районы вообще заключили контракт на оказание услуг. В рамках обзора Фаррелла по архитектуре и искусственной среде менеджером по регенерации GLA Финном Уильямсом была предложена инициатива «Сначала планируй» по модели Teach First, чтобы попытаться привлечь лучших выпускников к планированию. Но она сталкивается с тяжелой борьбой за то, чтобы преодолеть годы забвения и преобразовать систему, которая по своей сути является антиплановой.

«По сей день наша система планирования работает неправильно, — говорит Риз. «Он развился, чтобы защитить сельскую местность от посягательств городов, а не для того, чтобы сделать города лучше. Речь идет не о создании великих мест, а о защите немест». И в процессе это позволило нашим городам поглотить себя и стать теми неместами, которые оно намеревалось защищать.

Запуганные и подорванные органы планирования остались кастрированными и беззубыми, лишенными навыков и власти, необходимых им для регулирования, и лишенными пространственного воображения для фактического планирования мест. Как просто выразился один домостроитель: «Система созрела для того, чтобы проницательные разработчики могли прогнать бульдозер насквозь». И они будут продолжать делать это с преувеличенным ликованием, выжимая жизнь из наших городов и пожиная плоды на руинах, пока не появится что-то, что сможет их остановить.

Подробнее о дебатах Лондона Skyline

Закон о справедливости владения недвижимостью: защита прав частной собственности

Права собственности. Дело против Сити оф Нью-Лондон шокировало всю нацию, когда утвердило решение государственных чиновников конфисковать частные дома, принадлежащие выдающимся владениям, чтобы освободить место для частных проектов реконструкции. В ответ законодатели по обе стороны политического прохода начали принимать новые законы штатов, направленные на защиту владельцев собственности от государственных изъятий.

Несмотря на эти усилия по реформированию, правительства нашли множество лазеек, позволяющих им злоупотреблять владельцами собственности, осуждая землю или изменяя правила, регулирующие использование собственности владельцами, связывая их с ипотекой, налогами, потенциальной ответственностью, если кто-то поскальзывается и падает на недвижимость, часто сводя на нет рыночную стоимость собственности. Спустя десять лет после Kelo большинство федеральных судов и судов штатов по-прежнему мало что делают для защиты землевладельцев, когда правительство объявляет их собственность «порченой» или лишает ее права использовать ее по своему усмотрению.

В ответ на необузданные злоупотребления, которые сохраняются даже после реформ Кело после , Институт Голдуотера разработал передовую инициативу по ограничению власти правительства по прямому захвату земли через выдающиеся владения или с помощью более коварного метода чрезмерное регулирование. Закон ¹  (1) гарантирует, что правительство может осуждать частную собственность только для действительно общественного использования, а не для помощи застройщикам или продвижения политических программ, и (2) требует, чтобы правительство платило владельцам, когда его правила снижают стоимость их собственности, фактически не обеспечивая общественное здоровье и безопасность. Закон представляет собой принципиальное практическое решение, обеспечивающее справедливый баланс: он позволяет правительству запрещать использование собственности, которое угрожает общественному здоровью или безопасности, но также запрещает чиновникам навязывать владельцам собственности законопроект, когда ограничения на землепользование выходят за рамки необходимого для защищать общественность.

В 2006 году избиратели Аризоны одобрили вариант Закона с перевесом 2:1. На сегодняшний день это самая надежная защита прав собственности в стране. За десятилетие своего действия успех Закона дал понять чиновникам, что они не могут ожидать захвата собственности аризонцев, не заплатив за нее, и не могут перепланировать районы, чтобы служить интересам политически влиятельных застройщиков за счет дома и небольших домов. владельцы бизнеса. Теперь, опираясь на этот успех, Закон о справедливости владения недвижимостью можно использовать для защиты граждан в других 49 странах.состояния.

ПРОБЛЕМНОЕ СОСТОЯНИЕ ПРАВ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ СЕГОДНЯ

Почти десять лет назад Верховный суд США вынес одно из самых спорных решений в своей истории, Кело против города Нью-Лондон , ²  государственные чиновники захватили частные дома через выдающиеся владения, чтобы освободить место для масштабного проекта реконструкции в интересах влиятельных частных застройщиков. Это решение вызвало возмущение во всем политическом спектре. В ответ американцы стремились защитить свои права собственности посредством реформ на уровне штатов. В то время как некоторые из этих усилий были успешными, большинству мешали лазейки или неэффективная работа с процедурными деталями, в результате чего права собственности оставались уязвимыми как никогда. ³

Аризона была другой. В 2006 году избиратели этого штата подавляющим большинством голосов одобрили Закон о защите прав частной собственности, ⁴ , который на сегодняшний день является самой надежной защитой прав собственности в стране. Хотя противники реформы предупреждали, что закон ограничит способность правительства защищать граждан и лишит налогоплательщиков средств, предназначенных для богатых землевладельцев, оказалось, что верно обратное. Закон доказал свою заметную историю успеха — он повысил эффективность правительства и закрепил право жителей Аризоны на их имущество, и ни один из предсказываемых оппонентами хаоса. Закон является отличной моделью для государств, которые хотят обеспечить значимую защиту одного из самых важных прав человека: права собственности.

Конфискация имущества

Выдающееся владение — право правительства конфисковывать частную собственность для общественного пользования в обмен на оплату, которую правительство считает «справедливой компенсацией», — исторически использовалось для строительства дорог, каналов, почтовых отделений или военных баз. К сожалению, эта власть была расширена до такой степени, что правительства штатов и местные органы власти сегодня регулярно приговаривают имущество людей к передаче его частным компаниям во имя «создания рабочих мест» или увеличения налоговых поступлений.

Это было оправданием, которое дал один город Аризоны, когда он решил конфисковать Bailey’s Brake Service, семейный бизнес, который обслуживал сотни клиентов в пригороде Феникса Меса с 1970-х годов. Рэнди Бейли купил магазин у своего отца в 1995 году, намереваясь продолжить семейное наследие. Но у города были другие планы: он хотел использовать выдающееся владение, чтобы снести его магазин и передать землю — вместе с субсидией в размере 2 миллионов долларов — частному строительному магазину, который хотел переехать на территорию Бейли. Бейли оспорил приговор в суде, утверждая, что он нарушает федеральную конституцию и конституцию Аризоны, обе из которых разрешают использование выдающегося домена только в течение 9 лет.0115 общественное использование , например, на автомагистралях, а не для частного использования, например, в хозяйственных магазинах. После вынесения решения по федеральному делу Kelo официальные лица Mesa утверждали, что увеличение налоговых поступлений, которые будет генерировать хозяйственный магазин, было «общественной пользой», которая оправдывала изъятие, и суд первой инстанции согласился. Но Апелляционный суд Аризоны отменил это решение. Он единогласно постановил, что в соответствии с конституцией штата «требование «общественного использования» выполняется только тогда, когда общественные блага и характеристики предполагаемого использования существенно преобладают над частным характером этого использования». ⁵  Отбор собственности у одного частного лица для передачи другому не отвечает всем требованиям, даже если это может принести некоторую общую «пользу» обществу. Верховный суд штата дело не рассматривал.

Хотя Рэнди Бэйли выиграл битву и сохранил свою собственность, осталась большая лазейка, поскольку права собственности все еще были уязвимы для необоснованных обозначений «болезни». Во многих штатах, в том числе в Аризоне в то время, правительство может конфисковать неповрежденную собственность просто потому, что она расположена рядом с небезопасным районом или поврежденной собственностью. Расплывчатые юридические определения также означали, что упадок был взором смотрящего.

В соседней Калифорнии, например, юридическое определение «упадка» сформулировано настолько широко, что почти любое имущество в штате может быть подвергнуто осуждению в любое время. Должностные лица сообщества могут объявить район упадком всякий раз, когда они принимают резолюцию, провозглашающую наличие либо «физического», либо «экономического» упадка. Но эти термины определяются расплывчатыми принципами, в том числе: «[f]актеры, которые . . . существенно препятствуют экономически целесообразному использованию. . . зданий. . . [включая] нестандартный дизайн, несоответствующий размер с учетом нынешних стандартов и рыночных условий, [или] отсутствие парковки», «смежные или близлежащие виды использования, несовместимые друг с другом и препятствующие экономическому развитию . . . территории проекта», а также «наличие разделенных участков неправильной формы и формы и неадекватного размера для надлежащей полезности и развития, которые находятся в нескольких владениях». ⁶

В штате Огайо город Лейквуд объявил опрятный район среднего класса «ущербным», чтобы освободить место для строительства роскошного кондоминиума. Городские стандарты для определения того, когда район был «упадком», включали такие вопросы, как наличие в домах гаражей на две машины и центрального кондиционирования воздуха. ⁷

Такие двусмысленные правила позволяют местным органам власти объявить практически все, что угодно. Эта проблема усугубляется тем фактом, что в большинстве штатов не требуется, чтобы само имущество было испорчено, прежде чем оно может быть осуждено. Законы большинства штатов о «перепланировке» позволяют местным чиновникам декларировать целых район загублен, даже если он включает в себя благоустроенные дома или успешные предприятия. Более того, определение болезни производится не в судебном порядке, где применяются юридические правила доказывания, а путем административного голосования местных властей. В большинстве штатов такое голосование не может быть позже оспорено в суде, за исключением самых крайних обстоятельств, и владельцы собственности всегда несут бремя опровержения существования упадка. Это было бы достаточно сложно, так как невозможно доказать отрицательный результат, но в некоторых штатах используется так называемый тест «существенных доказательств», который еще больше усложняет эту задачу. Хотя само название подразумевает, что правительство должно предъявить существенное количество доказательств, чтобы объявить собственность порчей, тест «существенных доказательств» на самом деле означает, что суды должны вынести решение в пользу правительства, если есть любые доказательства в поддержку заявления правительства о порче. ⁸  Такое крайнее почтение к городским властям означает, что практически ни одно обозначение чумы никогда не оказывается необоснованным.

Наконец, законы штатов обычно предвзято относятся к правительству, когда речь идет о типах «доказательств», на которые могут полагаться чиновники, когда объявляют район разрушенным. ⁹  В некоторых городах используются так называемые обследования ветрового стекла, что означает, что консультант, нанятый городом, проезжает по окрестностям, а затем представляет отчет со списком факторов, подтверждающих объявление болезни. ¹⁰  В одном из калифорнийских случаев официальные лица объявили большую часть Фресно зараженной на основании обследования ветрового стекла, которое показало, что некоторые здания в этом районе были построены в то время, когда широко использовалась свинцовая краска, но которое даже не показало, что на зданиях была обнаружена любая настоящая свинцовая краска. ¹¹  Тем не менее, объявление города о порче не может быть отменено, если владелец собственности не докажет, что нет никаких доказательств, подтверждающих это. ¹²

Выдающееся владение почти полностью регулируется законом штата: федеральное правительство редко предпринимает собственные проекты по борьбе с эпидемией, и законы каждого штата обычно диктуют процесс осуждения. ¹³  После разногласий по делу Bailey многие жители Аризоны опасались, что Верховный суд штата может пойти по пути решения по делу Kelo и сократить и без того ограниченную защиту, которой они пользовались в соответствии с законодательством штата. У них были веские основания для беспокойства, учитывая, что этот суд практически не предоставил защиты владельцам собственности, у которых земля была отнята не напрямую через выдающиеся владения, а косвенным методом «регулирующих» изъятий.

Получение имущественных прав посредством Постановления

В то время как в случае выдающихся владений правительство получает полное право собственности на собственность человека, правительство также может конфисковать собственность посредством постановлений, запрещающих владельцам использовать, продавать или строить на своей земле. Такие ограничения мешают людям преследовать цель, ради которой они купили недвижимость, тем самым лишая их права собственности точно так же, как это происходит в случае выдающегося осуждения домена, но поскольку правительство технически не берет на себя титул на землю, судьи часто считают, что владельцы не имеют права на какую-либо «справедливую компенсацию». Поэтому людям запрещено пользоваться своей собственностью, но они привязаны к покупной цене, налогам, платежам по кредиту и возможной ответственности, если кто-то пострадает на земле. Тем не менее, такие правила часто снижают стоимость собственности, а это означает, что владелец также не может ее продать. В 1870-х годах Верховный суд США предупредил, что разрешение правительству уклоняться от требования о справедливой компенсации с помощью уловки, оставляющей владельца в техническом владении и лишающего его прав на использование земли, «извратило бы конституционное положение. . . и сделать его авторитетом для вторжения в частное право под предлогом общественного блага, на что не было оснований в законах». ¹⁴  К сожалению, с тех пор решения государственных и федеральных судов позволили правительству сделать именно это.

Суды Аризоны были столь же виновны, как и в любом штате, когда дело дошло до этих нормативных взысканий. До принятия Закона о защите прав частной собственности граждане редко могли получить справедливую компенсацию, которую обещает им их конституция, если только ограничение собственности полностью не уничтожало рыночную стоимость их земли. Когда Кент и Джудит Уандерс обратились за разрешением на застройку своей собственности в округе Пима, местный совет по регулированию потребовал, чтобы они выделили 45 акров земли в качестве среды обитания для сохранения местных растений. Поскольку это посвящение открытому пространству уничтожило «всего» 30 процентов стоимости их собственности, и они «не были лишены все экономически выгодное использование [своей] земли», суд постановил, что Чудеса не пострадали от каких-либо изъятий и не имеют права ни на что. ¹⁵  Следуя федеральным прецедентам и прецедентам штатов, которые с 1970-х годов фактически устранили конституционную защиту от нормативных взысканий, суд постановил, что почти любое государственное ограничение на использование собственности, которое не было полностью уничтожено, освобождалось от требования о компенсации. Только когда владелец собственности мог доказать, что правительство регулировало его собственность настолько жестко, что «исключало ее использование в течение 9 лет».0115 любой цели, к которой оно разумно приспособлено», правительство должно было заплатить за то, что оно отняло. ¹⁶

Прекращение совместной экономики

     Рассмотрите лишь один из многих способов, которыми правила землепользования подавляют экономические возможности, нарушая права домовладельцев: ограничения на краткосрочную аренду. Появление так называемой экономики совместного потребления открыло новые возможности для владельцев недвижимости зарабатывать деньги и улучшать местную экономику, а также предоставлять потребителям более широкий выбор и более низкие цены. В частности, Airbnb и VRBO.com открыли новую эру для отдыхающих и тех, кто ищет места, где можно провести ночь, выходные или дольше. Чтобы понять, насколько глубока эта революция, учтите, что одна только Airbnb предлагает больше номеров, чем крупные международные гостиничные сети, такие как Hilton и Marriott 9.0140 17  и составляет от 8 до 17 процентов предложений по краткосрочной аренде только в Нью-Йорке. ¹⁸  Поскольку дорогие отели больше не являются единственным вариантом, краткосрочная аренда приводит людей в новые места и побуждает их покровительствовать местной экономике и окунуться в местную атмосферу. В 2013 году посетители долины Коачелла в Калифорнии забронировали более четверти миллиона ночей в краткосрочной аренде жилья, вложив более 272 миллионов долларов в местную экономику и создав 2500 рабочих мест. ¹⁹

К сожалению, регулирующие органы не приветствуют эти инновации с распростертыми объятиями, а вытесняют их из бизнеса. Властные отели и шумные соседи успешно призывают города запретить владельцам собственности предлагать свои дома путешественникам, несмотря на то, что эти ограничения не имеют никакого отношения к законным функциям правительства по защите здоровья и безопасности людей. От Нью-Йорка ²⁰ до Санта-Моники, ²¹ , места с оживленной туристической экономикой спешат запретить домовладельцам предлагать путешественникам комнаты в своих домах. Гонолулу, где уже запрещена аренда менее 30 дней, рассматривает возможность повышения штрафов до 10 000 долларов в день для домовладельцев, предлагающих краткосрочную аренду. ²²  Другие города вводят обременительные ограничения, но не полный запрет. Rancho Mirage, Калифорния, требует, чтобы по крайней мере одному жильцу было 30 лет, таким образом дискриминируя законных взрослых, которые моложе. ²³  Нэшвилл, штат Теннесси, ограничивает количество объектов недвижимости, которые могут быть «сданы в краткосрочную аренду без участия владельца», до 3 процентов, что означает, что такие владельцы недвижимости, как Пи Джей и Рэйчел Андерсон — молодая пара, часто путешествующая по Работа Пи Джей и те, кто сдает свой дом на время своего отсутствия, чтобы пополнить свой доход, не повезло, как и Линдси Вон, которая купила недвижимость в надежде, что доход от аренды поможет финансировать обучение ее детей в колледже. ²⁴

Эти ограничения отражают растущую веру в то, что регулирующие органы должны осуществлять микроуправление частной собственностью человека, несмотря на то, что они часто больше заинтересованы в обслуживании особых интересов, таких как гостиничный бизнес, чем в уважении прав собственности. владельцы. Такие усилия не только наносят ущерб туризму, но и снижают стоимость недвижимости, повышают стоимость проезда и проживания и вытесняют предпринимателей из бизнеса. К сожалению, в большинстве штатов не удается защитить ничего не подозревающих владельцев собственности и предпринимателей от этих экстремальных правил.

В 2008 году в городе Седона, популярном туристическом центре Аризоны, аренда жилой недвижимости на срок менее 30 дней была признана преступлением , наказуемым тюремным заключением на срок до шести месяцев и штрафом в размере 2500 долларов. Удивительно, но определение «арендной платы» в постановлении было настолько широким, что этот термин мог применяться к покупке таймшера, заключению контракта на ремонт дома и даже найму няни. ²⁵  Другие города Аризоны идут по стопам Седоны. В 2012 году Гленн Одегард купил столетний дом в историческом Джероме, старом шахтерском городке Аризоны, известном как «Самый вертикальный город Америки» из-за его крутых улиц и высоты 5200 футов над уровнем моря. Основанный в 1876 году, Джером был бурно развивающимся городом с населением 15 000 человек в 19 веке.20-х годов, но с момента закрытия шахты в 1953 году население сократилось примерно до 450 человек. Оставшиеся жители поддерживают город, превращая его в туристическое направление с турами-призраками, художественными галереями, ночлегами и завтраками, ресторанами, барами и магазины.

Гленн попытался внести свой вклад в это восстановление, реанимировав дом, который был заброшен и пустовал в течение 60 лет после того, как оползень засыпал его камнями и грязью. Намереваясь предложить его в аренду на время отпуска, Гленн с любовью восстановил ветхий дом до его первоначального исторического состояния. Его успешные усилия принесли дому особенность в Arizona Highways и место в туре по историческому дому и зданию Джерома. Тем не менее, несмотря на выдачу соответствующих разрешений и первоначальное одобрение ремонта дома Гленна, городские власти постановили, что он больше не может использовать дом для сдачи в аренду на время отпуска. В соответствии с недавно объявленным городским запретом Гленну и другим домовладельцам грозит штраф в размере 300 долларов и до 90 дней тюремного заключения за каждый день, когда они разрешают останавливаться платным гостям. Его «награда» за вложение своего времени, денег и труда должна была считаться вне закона.

К сожалению, суды штатов регулярно поддерживают запреты на аренду на время отпуска, исходя из теории, что «сохранение характера и целостности жилых кварталов» и «обеспечение доступного жилья для постоянных жителей» (путем принудительного снижения стоимости жилья на ) являются законными целями правительства. могут преследовать путем ограничения права частной собственности. Поскольку владельцы по-прежнему могут сдавать свою недвижимость на длительный срок и сами жить в домах, запреты на краткосрочную аренду для отпуска обычно не разрушают 0115 вся экономическая стоимость дома , а это означает, что в соответствии с законодательством большинства штатов владельцы не имеют права на какую-либо компенсацию, независимо от того, во что им обходится ограничение. ²⁶

Хотя понятно, что соседи не хотят шумных арендаторов по соседству или чрезмерного движения на их улицах, эти проблемы уже решаются существующими городскими постановлениями, запрещающими шум и другие неудобства. Отвлечение ценных ресурсов на соблюдение краткосрочных запретов на аренду и урегулирование мелких споров между соседями вместо обеспечения соблюдения уже существующих законов о недобросовестных действиях не делает ничего для улучшения районов. ²⁷  Законы о краткосрочной аренде более эффективны для создания барьеров в стиле «Не на моем заднем дворе», которые наказывают жителей за то, что они позволяют гостям пользоваться своими домами, чем для обеспечения справедливого отношения ко всем домовладельцам. Значимые меры защиты прав собственности, такие как Закон о справедливом владении недвижимостью, побуждают города сосредоточиться на соблюдении законных правил против шума и пробок на дорогах вместо введения новых ограничений, которые только повышают стоимость жизни, наносят ущерб местному бизнесу и нарушают права собственники недвижимости.

THE PROPERTY OWNERSHIP FAIRNESS ACT

В ответ на безудержные нарушения прав собственности, которые продолжаются даже после волны реформ после Kelo , Институт Голдуотера разработал передовую инициативу, которая ограничивает власть правительства по захвату земли прямо через выдающийся домен или через техническую лазейку чрезмерного регулирования. Закон (1) гарантирует, что правительство может использовать частную собственность только для действительно общественных целей, а не для помощи застройщикам или продвижения политических программ, и (2) требует, чтобы правительство выплачивало компенсацию владельцам, когда правила, которые не служат целям общественного здравоохранения и безопасности, снижают стоимость их имущества. Основанный на опыте Аризоны, но учитывающий уроки, извлеченные за десятилетие, прошедшее с момента его принятия, типовой Закон о справедливости владения недвижимостью Голдуотера предлагает принципиальное практическое решение, которое уважает права собственности, но при этом учитывает необходимость правил, защищающих общественность.

Eminent Domain Reform

Для защиты от изъятий в стиле Kelo или Bailey Закон прямо заявляет, что фраза «общественное использование» «не включает общественные выгоды от экономического развития, включая увеличение налоговая база, налоговые поступления, занятость или общее экономическое состояние». Это означает, что местные чиновники могут объявить собственность поврежденной — и, следовательно, объектом осуждения — только тогда, когда эта собственность небезопасна или заброшена, а не тогда, когда они надеются заменить существующие дома или предприятия торговыми центрами, которые увеличат налоговые поступления.

Но Закон предлагает дополнительную защиту. Во-первых, вместо того, чтобы возлагать бремя доказывания на гражданина, пытающегося сохранить свою собственность, Закон возлагает ответственность на правительство, пытающееся ее забрать. Это означает, что должностные лица должны доказать, что осуждение необходимо для устранения общественной опасности. Кроме того, правительство должно доказать этот факт «четкими и убедительными» доказательствами, а не гораздо более низким стандартом «существенных» доказательств. Это очень важно, потому что меняет предвзятое правило «уважения», которое во многих случаях, включая Kelo — требует от судей смотреть в другую сторону, когда правительство злоупотребляет своими выдающимися полномочиями.

Закон также требует от правительства доказать, что оно должно осудить каждый объект собственности, прежде чем принимать меры, а не осуждать целые районы на основании плохого состояния некоторых объектов, как это принято в большинстве штатов. В качестве дополнительной защиты от конфискации домов, чтобы освободить место для дорогих торговых центров, если правительство захватывает основное место жительства человека, оно должно заплатить владельцу достаточно, чтобы купить сопоставимый дом.

Наконец, чтобы не допустить, чтобы правительство занизило владельцев собственности или запугало их перспективой найма дорогостоящих адвокатов, Закон требует, чтобы правительство оплачивало гонорары владельцев собственности адвокатам, если суд установит, что изъятие было не для законное общественное использование или что правительство предложило менее чем справедливую компенсацию. Он также запрещает суду принуждать владельцев собственности платить государственные гонорары адвокатам.

Реформа регуляторных сборов

В дополнение к выдающейся реформе доменных имен Закон о справедливости владения недвижимостью требует, чтобы государственные и местные органы власти выплачивали компенсацию владельцам, когда их правила снижают стоимость собственности способами, не оправданными потребностями общественной безопасности. Закон предусматривает, что если правительство ограничивает «существующие права на использование, раздел, продажу или владение частной недвижимостью» и это ограничение снижает справедливую рыночную стоимость собственности, правительство должно выплатить владельцу справедливую компенсацию, за исключением случаев, когда ограничение осуществление надлежащих полномочий правительства для защиты широкой общественности. Другими словами, в то время как владельцам может быть запрещено заниматься загрязнением окружающей среды, поддерживать опасные условия на своей собственности или использовать свою землю способами, нарушающими права их соседей, им не может быть запрещено строить или ремонтировать дома или заниматься законным бизнесом, а также могут ли они быть вынуждены использовать свою землю так, как они этого не хотят, если только правительство не заплатит им за то, что они лишили их прав собственности.

Одной из первых попыток защитить людей от регулятивных мер была принятая в штате Орегон Мера 37 в 2004 году. Хотя изначально она была популярна среди избирателей, она оказалась безуспешной и была отменена лишь три года спустя, отчасти потому, что имела обратную силу. Пострадавшим владельцам собственности было разрешено подавать иски о взысканиях с регулирующих органов, имевших место до вступления в силу закона. В результате всего за три года после принятия меры было подано более 6800 исков на общую сумму более 19 миллиардов долларов. ²⁸  Конечно, причиной такого большого количества претензий было то, что правительственные чиновники брали слишком много у слишком многих людей. Но поток претензий — и развязанная им сложная сеть судебных исков — по понятным причинам напугал налогоплательщиков.

Закон о справедливости владения собственностью тщательно разработан, чтобы избежать этой проблемы обратной силы: он применяется только к ограничениям существующих прав на использование и только к законам, принятым после того, как владелец собственности приобрел землю. Кроме того, владелец собственности не имеет права на компенсацию за ограничения в землепользовании, если только они не0115 непосредственно регулируют землю — что-то, что Мера 37 оставила неясным. Кроме того, закон не накладывает ограничений на законные полномочия полиции штата: он не обязан компенсировать владельцам постановления, относящиеся к общественному здоровью и безопасности, или которые уменьшают общественные неудобства, или которые на законных основаниях ограничивают бизнес, ориентированный на наркотики или взрослых, или которые устанавливают такие объекты коммунального хозяйства, как гидротехнические сооружения. Но в то время как эти исключения позволяют правительству выполнять свои надлежащие функции защитника общественной безопасности, они тщательно разработаны, чтобы не дать бюрократам использовать их как лазейки. Конечно, если ни одно из этих исключений не применимо, правительство может по-прежнему ограничивать права владельца собственности — ничто в Законе не запрещает правительству каким-либо образом регулировать собственность — до тех пор, пока оно оплачивает расходы, которые оно налагает на владельцев.

Силы, выступающие за регулирование, иногда выступают против компенсации за регулирующие сборы на том основании, что правительство часто ограничивает то, как люди используют собственность, поэтому нет смысла требовать оплаты за такие ограничения. ²⁹  Судья Оливер Венделл Холмс сформулировал этот аргумент лаконично, написав, что «правительство вряд ли могло бы существовать, если бы в некоторой степени стоимость, связанная с собственностью, не могла быть уменьшена без оплаты за каждое такое изменение». ³⁰  Но это смешивает два принципиально разных вида законов: те, которые защищают права личности, например, законы против воровства или мошенничества, и те, которые приносят пользу обществу. Законы, защищающие права личности, принимаются полицией правительства. Они могут в каком-то смысле снизить стоимость объекта собственности, но правительству не нужно платить за эти сокращения, потому что ограниченная деятельность изначально была неправильной. Правительство не обязано выплачивать компенсацию грабителю, когда полицейский отбирает у него ружье, или платить людям, когда оно запрещает им осквернять имущество соседей, потому что эти вещи не лишают владельца чего-либо, на что он имел право делать в первую очередь. место. Но законы, которые выходят за этот предел и ограничивают законное использование собственности, например, законы, запрещающие людям снимать комнаты в своих домах или вынуждающие владельцев собственности предоставлять населению такие вещи, как парки или места обитания диких животных, за которые в противном случае заплатили бы налоговые доллары — другое дело. Эти законы do лишать владельцев того, что принадлежит им по праву, чтобы принести пользу обществу. Таким образом, они аналогичны осуждению выдающихся доменов, и к ним должно применяться такое же требование справедливой компенсации.

Некоторые возражают против выплаты компенсаций собственникам за регулятивные сборы на том основании, что такая компенсация просто слишком дорога. Действительно, Верховный суд США заявил в деле 2002 года, что требование компенсации за множество различных способов, которыми правительство отбирает собственность людей, «превратит государственное регулирование в роскошь, которую могут себе позволить немногие правительства». ³¹  Но тот факт, что человек — или правительство — не может позволить себе платить за то, что ему нужно, не является веской причиной для освобождения его от конституционной обязанности по справедливой компенсации. Наоборот, это хороший повод для правительства проявить больше сдержанности. В конце концов, затраты на регулирование всегда в конечном итоге ложатся на кого-то . Если правительство платит владельцам за то, что они забрали их собственность, то налогоплательщики несут бремя. Если нет, то это бремя ложится на собственников, потерявших свое имущество. ³²  Но, как также признал Верховный суд, причина, по которой требуется справедливая компенсация, заключается в том, что несправедливо и несправедливо принуждать отдельных владельцев собственности платить полную стоимость общественных бремен, которые «должны нести общество в целом». ». ³³  Когда расходы на предоставление общественных благ — будь то среда обитания диких животных или район без аренды на время отпуска — ложатся на одного человека или небольшую группу, тогда общественность должна компенсировать владельцам их убытки. ³⁴

Подача иска о справедливой компенсации

Закон о справедливости владения недвижимостью включает простой процесс подачи иска о компенсации, предназначенный для того, чтобы позволить правительству и собственникам вести переговоры об урегулировании без обращения в суд. В течение трех лет с момента первого применения ограничения на использование имущества владелец должен направить правительству простое письмо с требованием справедливой компенсации. Никакого неуклюжего и трудоемкого административного процесса проверки не требуется. Вместо этого у правительства 90 дней, чтобы решить, восстановить ли права собственности, отменив ограничения на землепользование, или заплатить владельцу за лишение этих прав. Если правительство решит не применять ограничение, этот отказ может быть передан последующим владельцам собственности. Если правительство либо отклонит письмо с претензией, либо не предпримет никаких действий в течение трех месяцев, владелец может обратиться в суд с требованием о компенсации. И поскольку правительство должно оплачивать юридические счета успешного владельца собственности, у бюрократов есть стимул сотрудничать и разрешать споры, прежде чем обращаться в суд.

Закон был разработан, чтобы дать возможность частным лицам подавать иски без необходимости нанимать адвоката. Снижение затрат и бремени предъявления иска увеличивает вероятность урегулирования без длительных и дорогостоящих судебных процессов и помогает предотвратить эксплуатацию правительствами владельцев собственности, которые не знают закона. Таким образом, Закон представляет собой существенное улучшение по сравнению с усилиями некоторых штатов по защите людей от регулятивных взысканий, поскольку большинство штатов мало что сделали для облегчения сложного процесса подачи исков. Закон Харриса во Флориде, например, включает то, что суды этого штата назвали «сложными предварительными требованиями». ³⁵  Акт Харриса разрешает компенсацию только в случае возражений против действий правительства, ³⁶  это означает, что владельцы собственности не могут получить компенсацию за сокращение прав собственности в результате повсеместного регулирования, которое снижает стоимость собственности всех владельцев. в равной степени. ³⁷

Возмещение за частичное изъятие

Закон о справедливости владения недвижимостью также решает проблему частичного изъятия, известную как «проблема соответствующего земельного участка», которая долгое время мучила владельцев собственности. Проблема возникает, когда ограничение землепользования лишает владельца части стоимости имущества, например, 10 процентов. Вот вопрос: должен ли суд трактовать это как полное изъятие 10 процентов, что по федеральному закону означало бы причитающуюся компенсацию, или как лишь небольшое уменьшение стоимости всего, и в этом случае собственник имеет право на ничего такого? Многие государственные и федеральные суды пошли по второму пути. В некоторых вопиющих случаях суды толковали «собственность» не только с точки зрения физических размеров, но и с точки зрения время , означающее, что «временный» запрет на право пользования имуществом — даже если он длился десятилетиями — не давал бы собственнику права на какую-либо компенсацию, потому что собственнику было бы разрешено каким-либо образом использовать его, если бы запрет был когда-либо поднимался. ³⁸

Этот Закон предотвращает такой несправедливый результат, определяя «справедливую компенсацию» как «денежную сумму, равную уменьшению справедливой рыночной стоимости». Таким образом, если постановление лишает владельца 10 процентов стоимости имущества, владелец должен получить компенсацию за эти 10 процентов убытков. Закон не делает исключений в отношении времени, и, поскольку он дает правительству возможность отменить ограничение, снижается вероятность того, что владельцы могут потерять свою собственность из-за «временных» запретов.

Боковая панель: Обзор PPRPA

• Ограничивает использование государством выдающегося домена случаями, когда (1) использование выдающегося домена разрешено законом штата, (2) осуждение необходимо для такого использования и (3) использование действительно публичный (как это определено Законом).
• Возлагает на правительство бремя доказывания порчи с помощью реальных доказательств и требует, чтобы суды принимали подлинное решение по этому вопросу, а не подчинялись правительству.
• Требует, чтобы правительство купило владельцу сопоставимый дом, если оно берет дом для расчистки трущоб или реконструкции.
• Требует, чтобы правительство платило владельцам, когда правила, которые не защищают здоровье и безопасность населения, лишают права собственности и снижают стоимость их земли.
• Устанавливает быстрый и простой процесс рассмотрения претензий, который позволяет разрешать претензии регулирующих органов без необходимости привлечения адвокатов или судебных исков.
• Требует от правительства оплаты адвокатских и судебных издержек владельцев, когда они успешно оспаривают неправомерное использование выдающегося домена или правила.
• Запрещает правительству оценивать гонорары адвокатов и расходы владельцев собственности.

ДЕСЯТИЛЕТИЕ УСПЕХА

За то короткое время, что версия Закона в Аризоне была принята, владельцы собственности штата получили более надежную защиту своих прав. Ниже приведены некоторые примеры успеха закона.

Ремонт Майка Гудмана в Тусоне

Перед Майком Гудманом стояла задача оживить центр города Тусон и район рядом с Аризонским университетом. Он купил ветхие постройки, чтобы заменить их высококлассным современным жильем, способным вместить больше людей. Его ремонт был построен в соответствии со стандартами, которые превышали требования города к зонированию, а его работа повысила стоимость местной недвижимости и помогла удовлетворить спрос на жилье, вызванный университетом.

Но у городского совета, выступающего против развития, были другие планы. После того, как Гудман купил землю, получил необходимые разрешения и начал строительство, совет принял постановление о запрете сноса, которое заставило всех владельцев собственности, желающих удалить старые постройки со своей собственности, пройти через море бюрократии. Владельцы должны были провести «исторические исследования воздействия» и удовлетворить длинный контрольный список расплывчатых, субъективных критериев, прежде чем они могли получить разрешение. Городские власти даже утверждали, что могут распорядиться о продаже недвижимости другому покупателю. Этот византийский процесс применялся ко всем «историческим» объектам, к которым, по определению города, относятся любые строения старше 45 лет. Во имя «сохранения исторического наследия» городские власти ограничили права собственности, снизили стоимость недвижимости и разрушили планы по благоустройству ветхих районов Тусона. Недавно принятый в Аризоне Закон о защите собственности вот-вот подвергнется испытанию.

Когда дело было передано в суд, судья упрекнул Tucson в попытке обойти требования закона, спрятав свои ограничения в городском строительном кодексе, вместо того, чтобы открыто признать, что было введено новое ограничение. Невозмутимый город повторно принял постановление, на этот раз включив закон в правила зонирования и назвав его законом о здоровье и безопасности, чтобы потребовать освобождения от требования компенсации PPRPA. Но другой судья тоже отказался согласиться с этим. Заявив, что Тусон не может игнорировать «общественный интерес к законам, требующим компенсации за частичное регулирование», суд постановил, что такие владельцы, как Гудман, имеют право на компенсацию за лишение города их прав собственности. ³⁹  Если бы городу было позволено уклоняться от требований Закона, средства защиты, одобренные избирателями — «часть больших усилий и движения в пользу индивидуальных прав» — стали бы «излишними и устаревшими».

Правительственные чиновники часто жалуются на затраты, связанные с компенсацией владельцам собственности нормативных издержек, которые они налагают. Но регулирование всегда обходится кому-то дорого. До принятия закона Аризоны эти расходы несли отдельные владельцы собственности, которые, не имея правовых инструментов, с помощью которых можно было бы защитить себя, просто лишались стоимости своей собственности без компенсации всякий раз, когда правительственные чиновники придумывали «лучшее» представление о том, как собственность человека должен быть использован. Например, постановления о «сохранении исторического наследия» вынуждали владельцев собственности поддерживать старые здания, которые они предпочли бы заменить или отремонтировать, чтобы предоставить населению «живописный» район, при этом расходы оплачивались не населением, а извне. из собственных карманов собственников. Закон перекладывает эти расходы туда, где они должны быть, — на правительство, которое в первую очередь навязывает их. Хотя оплата не требуется, когда правила защищают здоровье и безопасность населения, любое ограничение, которое идет дальше, должно оплачиваться государством. Это дает законодателям выбор: если они считают, что постановление о сохранении исторического наследия или требования к среде обитания диких животных достаточно важны, они согласятся компенсировать владельцам эти обязательства. Если нет, то это еще одна причина, по которой отдельных владельцев не следует заставлять самим оплачивать эти общественные расходы. Требование к законодателям взвешивать затраты и выгоды от регулирующего бремени, которое они налагают, помогает препятствовать чрезмерному регулированию и злоупотреблениям.

Более взвешенное принятие решений правительством

Закон Аризоны, обеспечив разумное взвешивание выборными должностными лицами реальных затрат и выгод от их правил землепользования, а не просто притворяясь, что ограничения в отношении собственности не требуют затрат, помог обеспечить более эффективное управление принятие решения. Рассмотрим два случая, в которых риск ответственности помог защитить интересы как владельцев собственности, так и налогоплательщиков от злоупотреблений правительства.

Всего через два года после принятия Закона округ Марикопа, действуя в соответствии с законом штата, ограничивающим застройку вблизи базы ВВС Люк, ввел мораторий на выдачу разрешений на строительство недвижимости в этом районе. Мораторий оказал разрушительное воздействие на стоимость недвижимости: стоимость недавно зонированных пустующих жилых участков упала на 95 процентов, в то время как стоимость существующих домов уменьшилась вдвое. ⁴⁰  Собственникам недвижимости внезапно запретили ремонтировать свою недвижимость, запрещали устанавливать бассейны во дворах, устанавливать солнечные батареи на крышах, проводить срочный ремонт электрики и сантехники. О строительстве новых домов не могло быть и речи. Ветерану ВВС Роберту Ландерсу сказали, что он не может установить лечебный спа, который прописал ему врач, чтобы помочь ему восстановиться после операции. В результате моратория более 175 владельцев недвижимости подали иски о компенсации почти на 20 миллионов долларов. Округ, столкнувшись с реальными затратами, которые были наложены его законодательством, отменил замораживание разрешений. ⁴¹

С другой стороны, когда общественность проявляет достаточный интерес к сохранению исторического наследия, Закон о справедливости владения недвижимостью может гарантировать наиболее эффективное обслуживание общественных эстетических ценностей. Аризона по праву гордится множеством архитектурных шедевров, построенных Фрэнком Ллойдом Райтом, который сделал Феникс своим зимним домом в течение последних двух десятилетий своей жизни. В 1952 году он построил дом для своего сына и невестки — дом Дэвида и Глэдис Райт площадью 2500 квадратных футов, спрятанный в самом сердце городского района Аркадия. Дом имеет фирменный спиралевидный вид известного архитектора музея Гуггенхайма в Нью-Йорке. Поскольку Райты считали дом своим основным местом жительства до конца своей жизни, он хорошо использовался и был относительно неизвестен.

Все изменилось, когда в 2008 году Глэдис скончалась, а ее внуки продали дом. Он пустовал в течение нескольких лет, прежде чем застройщик купил недвижимость за 1,8 миллиона долларов с планами снести дом и разделить участок. Прежде чем закрыть сделку, застройщик запросил и получил разрешение правительства, но когда энтузиасты Райта потребовали, чтобы город сохранил дом, чиновники аннулировали разрешение на снос. Соседи призвали их объявить объект достопримечательностью, тем самым заморозив застройку как минимум на три года. ⁴²

Изменение правил в середине игры несправедливо мешает владельцам недвижимости преследовать цель, для которой они купили недвижимость, и привязывает их к ипотеке, налогам и часто к резкому падению стоимости недвижимости. Закон Аризоны о защите прав собственности гарантировал застройщику оплату стоимости, утраченной в результате моратория. Но по мере того, как борьба за дом Райтов усиливалась, этот вопрос привлек внимание Строительной консервации Фрэнка Ллойда Райта, которая учредила некоммерческую организацию для покупки, восстановления и обслуживания дома в образовательных целях. ⁴³  Вместо того, чтобы заставить владельца собственности оплачивать расходы, связанные с отказом от своих инвестиционных планов или содержанием собственности, которую он не мог использовать, и вместо того, чтобы заставлять налогоплательщиков финансировать желания защитников природы, закон Аризоны создал стимул, который позволил поклонникам Райта которые хотели спасти дом и думали, что это того стоит, сами оплачивали счет. Застройщик ушел целым и невредимым, и сегодня в доме идет реставрация.

Злоупотребление полномочиями по зонированию для контроля личного выбора

Закон о справедливом владении недвижимостью может даже защитить общественность от попыток правительства навязать предпочитаемые им социальные ценности широкой публике. Например, округ Пима в Аризоне был одним из 44 муниципалитетов, получивших федеральные «стимулирующие» деньги для решения проблемы ожирения в пределах своих границ. Округ Пима лоббировал свою долю, пообещав использовать 15,8 миллиона долларов для реализации комплексной схемы ограничений в отношении ресторанов, рабочих мест и школ, направленных на уменьшение талии жителей. Возможно, самой вопиющей целью плана было так называемое «зонирование ожирения» — попытка микроуправления тем, что люди едят, путем ограничения количества ресторанов быстрого питания, разрешенных в данной области.

Такие ограничения оказались популярными среди некоторых градостроителей, которые стремятся использовать регулирующие полномочия не для защиты людей от опасных или мошеннических методов ведения бизнеса, а для того, чтобы навязать обществу выбор здоровья и образа жизни. Лос-Анджелес, например, запретил строительство новых ресторанов быстрого питания в некоторых районах с низким доходом, хотя отказ от доступной еды не помогает семьям с низким доходом питаться лучше. Детройт запретил некоторым ресторанам, работающим на вынос, и ресторанам, работающим на вынос, работать в пределах 500 футов от школы. Федеральные центры по контролю за заболеваниями даже опубликовали рекомендации для местных властей, которые следует использовать при разработке ограничений зонирования, которые «поддерживают здоровое питание и активный образ жизни», среди прочего, «изменив места, где продаются нездоровые конкурирующие продукты», «ограничив ] реклама менее здоровой пищи» или использование «подходов к успокоению дорожного движения (например, лежачих полицейских и транспортных кругов)», чтобы побудить людей ходить пешком, а не водить машину. ⁴⁴

Возможно, больше всего в примере с округом Пима вызывает недоумение тот факт, что план борьбы с ожирением должен был финансироваться за счет федеральных стимулирующих средств во имя «создания рабочих мест». Но такие изменения зонирования приведут к закрытию местных предприятий, ограничат выбор потребителей и приведут к значительному снижению стоимости собственности, зонированной для коммерческого использования. Уничтожение предприятий и лишение прав собственности не способствуют развитию экономики. Вместо этого «зонирование ожирения» просто перераспределяет ресурсы налогоплательщиков, чтобы навязывать диетические решения, которые бюрократы считают предпочтительными, со всеми издержками, которые несут граждане и бизнес в виде более высоких цен на продукты и меньшей свободы выбора. Но благодаря Закону Аризоны о защите прав собственности план Пимы по зонированию ожирения потребовал бы, чтобы округ выплатил компенсацию владельцам ресторанов и других предприятий, пострадавшим от таких ограничений. После того, как план был разоблачен и возникла угроза судебного иска, округ решил, что не стоит выплачивать компенсацию пострадавшим владельцам собственности, и отказался от своих схем зонирования ожирения. ⁴⁵

ИЗВЛЕЧЕННЫЕ УРОКИ

Теперь, когда должностным лицам Аризоны запрещено перекладывать расходы, связанные с их регулированием, на отдельных владельцев собственности, некоторые из них ищут способы обойти закон. Ниже приведены несколько извлеченных уроков, которые политики в других штатах могут использовать при разработке значимых реформ для обеспечения надежной защиты прав частной собственности. Формулировка типового законопроекта, представленная в Приложении, включает в себя все эти уроки, но директивным органам следует позаботиться о проверке формулировки на предмет ее соответствия законам и практике своих штатов.

Исключение для общественной безопасности

     Поскольку Закон не требует компенсации за правила землепользования, которые защищают общественную безопасность и здоровье, некоторые города пытались втиснуть свои ограничения прав собственности в это исключение. Например, когда чиновники в Седоне пытались запретить краткосрочную аренду жилья для отпуска, они стремились уклониться от обязанности выплатить компенсацию, утверждая, что запрет защищает общественную безопасность. Когда их призвали в судебном процессе объяснить, как, они не представили никаких доказательств, а вместо этого заявили, что они им не нужны, потому что их заявления о том, что запрет защищает общественную безопасность, должно было быть достаточно. По их словам, такие заявления «не подлежат пересмотру судами». ⁴⁶

К счастью, Апелляционный суд Аризоны отклонил этот аргумент. Когда правительство ограничивает права собственности и утверждает, что это необходимо для защиты общества, оно несет бремя «установления с помощью преобладающих доказательств» того, что применяется исключение для общественной безопасности. ⁴⁷  Это решение имело большое значение, поскольку во многих других штатах, а также в федеральных судах обычно владельцы собственности должны нести бремя доказывания того, что ограничения их прав являются неконституционными. Часто это невозможно, учитывая, что правительство обычно может полагаться на простые предположения, чтобы предположить, что, возможно, если бы оно не ограничивало право пользования собственностью, общественность могла бы каким-то образом пострадать. Этот подход, называемый «проверкой на рациональное основание», обычно помогает отразить попытки владельцев собственности защитить свои права в суде.

В деле Седоны судьи Аризоны отвергли эту почтительную теорию. Если бы простого утверждения правительства было достаточно, чтобы применить исключение «общественной безопасности», правительство могло бы просто «заклинать язык установленного законом исключения, чтобы продемонстрировать, что оно основано на реальных фактах», и аннулировать инициативу по защите прав собственности. ⁴⁸  Хотя суды штата еще не определили, насколько близко регулирование собственности должно служить проблеме общественного здравоохранения, прежде чем оно будет освобождено, ясно, что Закон требует реалистичного судебного пересмотра, когда должностные лица заявляют об исключении общественной безопасности, чтобы гарантировать, что это это не просто предлог. Как правило, правительству легко доказать, что закон о землепользовании четко и непосредственно защищает здоровье и безопасность населения, если это правда. В деле Sedona суд привел пример законов, запрещающих людям накапливать отходы в своих дворах, которые, очевидно, связаны со здоровьем и безопасностью, поскольку предотвращают «насекомых, грызунов, змей и огонь». ⁴⁹  Также постановления о затоплении имеют «здравую и очевидную связь» с предотвращением чрезвычайных ситуаций и защитой жизни и имущества. ⁵⁰  С другой стороны, суд отметил, что «связь между запретом на краткосрочное проживание и общественным здравоохранением» не была «самоочевидной». ⁵¹  Если чиновники не хотели платить владельцам собственности за ограничение их прав, они были обязаны продемонстрировать — реальными доказательствами — что ограничение этих прав каким-то значимым образом защищает здоровье и безопасность населения. Они не могли этого сделать. Несмотря на расплывчатые ссылки на «мир, безопасность и общее благополучие жителей», городские записи показали, что власти ввели запрет на аренду, чтобы защитить «городской характер» и «живописную красоту» города, а не для предотвращения каких-либо общественных опасностей. . ⁵²  Все жалобы, полученные от жителей, касались общих недовольств придорожной парковкой или дорожным движением или соседей, выражающих желание жить в «маленьком городке», где «вы знаете почти всех». Эти жители призвали город запретить краткосрочную аренду, чтобы сохранить «тихий, дружелюбный, семейный» район, а не для защиты общественной безопасности. ⁵³  Таким образом, суд отказался слепо принять иск города о том, что запрет на аренду был освобожден от требования о компенсации. ⁵⁴

Еще более диковинными были попытки чиновников Джерома приспособить свой запрет на краткосрочную аренду к исключению «общественной безопасности». Они утверждали с явной серьезностью, что запрет на краткосрочную аренду защитит пешеходов из других городов, которые могут не знать о выбоинах на улицах, и поддержит санитарию, потому что нерезиденты могут не знать, когда день вывоза мусора. Они даже утверждали, что запрет обеспечит достаточное количество жилья на длительный срок, чтобы побудить граждан баллотироваться на должности в городском правительстве. ⁵⁵

Эти вопросы в настоящее время являются предметом судебного разбирательства в рамках судебного процесса Института Голдуотера, McDonald v. Jerome . ⁵⁶  Хотя суды Аризоны заявили, что города должны на самом деле доказать то, что они содействуют охране здоровья и безопасности, если они требуют освобождения от своих обязательств платить за снижение стоимости собственности, суды все же должны решить, сколько доказательств необходимо, чтобы показать, что реальная общественная — существует ли проблема со здоровьем, и действительно ли данное регулирование решает эту проблему. Политики в других штатах, стремящиеся провести реформы для защиты прав частной собственности, должны позаботиться о включении формулировок, гарантирующих, что суды рассматривают действия правительства, ограничивающие права собственности, и делают это независимо, со скептическим взглядом, вместо того, чтобы полагаться на заявления правительства об общественных мотивах. . В противном случае защита прав частной собственности может оказаться беззубой.

Процедурные препятствия

Даже при наличии надежной защиты прав собственности, такой как Закон о справедливости владения недвижимостью, владельцы могут найти процесс получения компенсации обременительным. Иногда юридические процедуры могут быть настолько сложными, что фактически лишают владельцев собственности защиты. Когда бизнесмен из Флагстаффа Пол Тернер купил свою собственность, чтобы управлять небольшим инженерным бизнесом, он намеревался увеличить свой доход, построив на этом участке небольшой многоквартирный дом. Однако после того, как он получил необходимые разрешения и заложил фундамент для нового здания, город принял постановление, запрещающее застройку его собственности в соответствии с планом.

Постановление урезало стоимость его имущества, поэтому Тернер подал иск о компенсации и выполнил все необходимые предварительные требования, включая письменное уведомление города о том, что его новые правила уменьшили стоимость его имущества. Закон Аризоны требует этого шага, чтобы дать правительству и собственникам возможность работать вместе, чтобы избежать обращения в суд. Получив претензионное письмо, государство может восстановить права собственности гражданина, согласиться на выплату компенсации или отказать в удовлетворении иска как необоснованном. Но в случае с Тернер город просто проигнорировал заявление. Это означало, что после 90 дней претензия автоматически считается отклоненной. Но когда Тернер нанял адвоката и подал иск, город преследовал его по техническим причинам, убеждая суды воздвигать новые процессуальные препятствия на этом пути. Задержки пошли на пользу городу, потому что Тернер подал иск в течение последних 90 дней трехлетнего срока давности, предусмотренного законом. Таким образом, к тому времени, когда 90-дневный период истек, город ждал достаточно долго, чтобы Тернеру было отказано в его дне в суде. К сожалению, лазейка, созданная городом, остается в книгах и сегодня, фактически сокращая срок давности Закона Аризоны на целых три месяца. ⁵⁷  Штаты, рассматривающие возможность принятия Закона о справедливом владении имуществом, должны позаботиться о том, чтобы с самого начала учесть потенциальную возможность того, что правительство в конце концов обойдет требование компенсации.

Отказ от прав

Будучи больше не в состоянии перекладывать расходы по регулированию на плечи отдельных лиц и семей, правительства сначала отреагировали на Закон, изыскивая способы обойти закон и избежать выплаты справедливой компенсации. Одна из наиболее распространенных тактик заключалась в том, чтобы потребовать от владельцев собственности, желающих получить разрешение на застройку или использование, отказаться от своих прав собственности в обмен на такие разрешения. Сообщение: Хотите превратить свой навес в более безопасный гараж? Хотите построить дополнительную спальню для вашей растущей семьи? Разрешение предоставлено — до тех пор, пока вы отказываетесь от своего права требовать компенсацию и позволяете правительству налагать девальвирующие ограничения по своему усмотрению. Иногда эти отказы даже претендуют на «управление землей», лишая будущих собственников права предъявлять такие претензии.

Отказ от прав может быть действительным, если правительство пытается запретить владельцу собственности запрашивать изменение зонирования, а затем заявлять, что реклассификация уменьшила его права собственности. И в некоторых ограниченных обстоятельствах правительство может потребовать, чтобы владелец собственности отказался от чего-либо в обмен на разрешение на землепользование. ⁵⁸  Но чем шире отказ, тем больше вероятность того, что он нарушает Конституцию. Государство не может ставить необоснованные условия при получении разрешения на застройку или заставлять людей отказываться от своих конституционных прав в обмен на разрешение на использование принадлежащей им собственности. ⁵⁹  Тем не менее, некоторые города Аризоны пытались сделать именно это, требуя от владельцев собственности, запрашивающих разрешение на зонирование, отказаться от всех настоящих или будущих требований о компенсации, вытекающих из любого последующего закона о землепользовании, который «относится к или [является] ] в соответствии с» запросом. ⁶⁰  Опять же, политики, рассматривающие возможность принятия Закона о справедливом владении недвижимостью, должны указать, что правительство не может обусловливать способность владельца использовать свою собственность готовностью отказаться от права на справедливую компенсацию.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Реформа регулятивных сборов является вопросом фундаментальной справедливости — стоимость общественных желаний не должна возлагаться только на владельцев собственности, но должна оплачиваться сообществом. Когда правительство забирает собственность гражданина, оно должно выплачивать справедливую компенсацию — независимо от того, является ли изъятие явным, посредством выдающихся владений, или косвенным, посредством регулятивных изъятий. Закон о справедливости владения недвижимостью устанавливает справедливый баланс, позволяя городам и сообществам выполнять свою работу, которую они должны выполнять, — защищать общественную безопасность — и даже идти дальше и регулировать собственность по эстетическим или общественным соображениям, если они этого не делают. придерживаться владельцев собственности с законопроектом. Он предотвращает злоупотребление выдающимся владением и обеспечивает справедливый и эффективный процесс для людей, чья собственность используется для законного общественного использования. Он защищает основное право человека на частную собственность, соблюдая при этом необходимость правил, защищающих всех.

После десятилетия успеха (и извлеченных уроков) в Аризоне, Типовой закон о справедливости владения недвижимостью может защитить домовладельцев и в других 49 штатах. Сегодня, спустя десять лет после того, как в Аризоне была принята его собственная версия, мы можем открыть новую эру общенациональной защиты прав собственности, справедливости и верховенства закона.

MRSC — Развитие точечной застройки

На этой странице представлен обзор точечной застройки для местных органов власти в штате Вашингтон, включая информацию о вариантах точечной застройки, примеры планов и постановлений, соответствующие законодательные акты и рекомендуемые ресурсы.

Обзор

Застройка – это процесс застройки пустующих или малоиспользуемых участков в существующих городских районах, которые уже в значительной степени застроены. Большинство сообществ имеют значительные незанятые земли в черте города, которые по разным причинам остались без внимания в ходе обычной урбанизации. Сообщества по всей стране все больше осознают, что рассредоточенные модели роста, которые формировали американские сообщества в течение последних нескольких десятилетий, не могут быть устойчивыми. Это в сочетании с сокращением предложения земли вызвало новый интерес к возможностям точечной застройки как в центральных, так и в пригородных городах.

Успешная застройка может увеличить плотность застройки, что позволит улучшить транспорт и расширить спектр удобств района. Проекты заполнения могут помочь увеличить разнообразие доступных типов жилья за счет продвижения жилья малого и среднего размера. Этот масштаб жилья, от дуплексов до квартир средней этажности, иногда называют недостающим средним жильем, потому что его часто упускают из виду в пользу дома на одну семью или многоэтажной застройки. В юрисдикциях используются различные стратегии для продвижения точечной застройки, в том числе устранение препятствий для застройки небольших городских участков, создание программ поощрения застройки и обеспечение большего разнообразия типов жилья. Эти стратегии часто сочетаются с рекомендациями по проектированию, чтобы гарантировать, что новая застройка соответствует или улучшает физический характер сообщества.

Все больше и больше населенных пунктов в Вашингтоне анализируют потенциал потенциальных мест застройки как для размещения нового роста, так и в качестве альтернативы застройке.

Типы точечной застройки

Точечная застройка может быть очень маленькой по масштабу, например, дом на одну семью на пустыре в застроенном квартале. Это также может произойти в гораздо большем масштабе, например, в виде целого квартала или даже перепланировки сотен акров (как в случае перепланировки территории бывшего аэропорта Стэплтон в Денвере в многофункциональный поселок Стэплтон площадью 4700 акров). Различные типы застройки могут быть подходящими в разных областях в зависимости от окружающего контекста и целей сообщества для будущего роста.

Ниже приводится список различных вариантов застройки с упором в первую очередь на малые и средние проекты застройки, с дополнительной информацией о каждом типе в следующих разделах: жилых домов, а также сделать их потенциально более доступными

Застройка малых участков – застройка малых участков поощряется за счет выделения зон, которые смягчают правила застройки, такие как минимальный размер участков и требования к отступам.

Реконструкция серого поля. Серое поле относится к старому, заброшенному или малоиспользуемому имуществу, используемому для розничной торговли или коммерческих покупок, например, торговому центру. Эти свойства обычно не связаны с экологическими проблемами, но могут потребовать замены или улучшения старой инфраструктуры.

Жилая застройка

Точечная застройка служит полезным способом увеличить количество вариантов жилья, а также сделать их потенциально более доступными. Это может включать в себя добавление к свойствам, на которых есть существующие строения, или строительство многоквартирных домов на неосвоенных землях. В любом случае, диверсификация жилищного фонда за счет ADU и отсутствующих вариантов среднего жилья также может решить задачи и задачи ориентированной на транзит и малоэтажной застройки.

Вспомогательные жилые единицы (ADU)

ADU — это небольшая автономная жилая единица, расположенная на том же участке, что и существующий дом на одну семью. В нем есть все основные удобства, необходимые для повседневной жизни независимо от основного дома, такие как кухня, спальная зона и ванная комната. Как следует из термина «аксессуар», ADU обычно определяются как меньшие по размеру и заметности, чем основное место жительства на участке. ADU может быть создан как отдельная единица внутри существующего дома (например, на чердаке или в подвале), пристройка к дому (например, отдельная квартира с отдельным входом) или в отдельном строении на участке (например, как переоборудованный гараж).

Для получения дополнительной информации см. нашу страницу, посвященную дополнительным жилым помещениям.

Отсутствующее среднее жилье

Отсутствующее среднее жилье относится к домам, которые находятся в спектре зданий между домами на одну семью и многоквартирными домами с высокой плотностью застройки.

Для получения дополнительной информации см. нашу страницу об отсутствующем среднем корпусе.

Жилые помещения

Жилые помещения содержат одну или несколько жилых единиц, пристроенных или отделенных от нежилого помещения. Гибкое нежилое или рабочее пространство может иметь большую высоту и фасад в виде витрины. Варианты «живой работы» — отличное решение для объединения рабочих мест и жилья для повышения плотности и облегчения экономической деятельности. Поскольку все больше людей решают постоянно работать из дома, рабочие здания могут оказаться растущим вариантом для инвестиций.

Для получения дополнительной информации см. раздел на нашей странице «Отсутствующее среднее жилье», посвященное зданиям, работающим на дому.

Мелкая застройка

Ряд населенных пунктов установили несколько зон для небольших участков с уменьшенными требованиями к минимальному размеру участка, что, как правило, снижает стоимость земли, связанной с каждым жилым домом, и позволяет застраивать большее количество квартир на акр. Другие местные правила предусматривают пристроенные дома, дуплексы на угловых участках, коттеджи или групповые дома или другие более гибкие механизмы, которые могут предотвратить потерю потенциальных квартир из-за ограничений, таких как ручей, или могут позволить небольшое увеличение квартир без отказа. ощущение открытого пространства.

Примеры кодов

• Kirkland  Муниципальный код, гл. 22.28.042 – Разрешение на строительство малоучастных домов на одну семью в отдельных зонах
• University Place Муниципальный код Ch. 19.53 – Стандарты и рекомендации по малосерийной разработке

Многофункциональная застройка

Многофункциональная застройка является важным компонентом успешного развития, ориентированного на транзит, традиционной застройки кварталов и схем разумного роста/развития пригодных для жизни сообществ. Комплексы смешанного использования включают в себя дополнительные виды использования, такие как жилое, торговое, коммерческое, занятое, гражданское и развлекательное использование в непосредственной близости — иногда в одном здании. Проблемы совместимости решаются с помощью стандартов производительности, инструментов перехода, тщательной планировки площадки и проектирования зданий, а не путем разделения пользователей на зоны с одним использованием.

Когда самые разные виды использования расположены в непосредственной близости друг от друга, ходьба и езда на велосипеде становятся практичными средствами передвижения. Чтобы развитие смешанного использования было успешным, различные виды землепользования должны находиться в удобной пешей доступности друг от друга (одна четверть мили, 5-10 минут), и должны быть прямые, безопасные и удобные связи между видами использования. Жильцы многофункциональных комплексов могут удовлетворять многие повседневные нужды без необходимости ездить куда-то еще. Развитие смешанного использования обеспечивает удобный доступ между работой, домом и другими видами использования и услугами. Кроме того, застройка смешанного использования может способствовать жизнеспособности и интересу жителей, дополнительным клиентам для местных предприятий и разнообразию вариантов жилья.

Примеры руководств по проектированию, лучших практик и отчетов

• Антиохия (Калифорния) : Руководство по проектированию смешанного использования. В этом руководстве содержатся четкие и полезные рекомендации по проектированию, строительству, анализу и утверждению застроек смешанного использования
• Программа Oregon Transportation and Growth Management (TGM) : Справочник по кодам разработки коммерческого и смешанного использования — это подробное руководство включает политики, передовой опыт и модельный код. Хотя это немного старше, это все еще очень полезное руководство.
• Ассоциация развития коммерческой недвижимости (NAIOP) : Эмпирическое исследование эффективности многофункциональной застройки (2011 г. ) — определяет проблемы, текущее состояние и ключевые факторы успеха многофункциональной застройки. Премия Ares 2011 за лучшую исследовательскую работу.

Примеры кодов

• Округ Кларк Code Sec. 40.230.020 и Приложение A: Стандарты проектирования смешанного использования
• Иссакуа Муниципальный код Сек. 18.07.370 – Жилые комплексы смешанного назначения
• Puyallup Муниципальный код Ch. 21.31 – Зоны смешанного использования
• Сумнер Муниципальный код Гл. 18.26 – Планируемая разработка смешанного использования (PMUD)
• Thurston County Code Ch. 21.23 – Коридор смешанного использования с высокой плотностью движения и гл. 21.22 — Коридор средней плотности смешанного использования (Lacey UGA)
• Тумуотер Муниципальный код Гл. 18.20 – Район зоны смешанного использования

Транзитно-ориентированное развитие

TOD предназначен для увеличения числа жителей, сотрудников и потенциальных пассажиров общественного транспорта, имеющих удобный доступ к общественному транспорту. Дополняющее сочетание видов использования, деятельности и услуг, расположенных в непосредственной близости друг от друга, позволяет жителям TOD ездить на работу, выполнять поручения, отдыхать и удовлетворять основные потребности, не нуждаясь в машине. Разнообразные варианты жилья средней и высокой плотности, расположенные в нескольких минутах ходьбы от центральной транзитной станции или транзитного коридора (около 1/4 мили, 10 минут), как правило, являются частью комплекса.

Для получения дополнительной информации см. нашу страницу о развитии, ориентированном на транзит.

Реконструкция существующего месторождения

Этот тип развития может быть затруднен из-за необходимости экологической оценки и связанных с этим потенциальных вопросов ответственности. Владелец недвижимости может счесть более выгодным оставить собственность заброшенной, потому что застройка или продажа могут потребовать дорогостоящей очистки или вызвать судебный процесс, но это меняется. Законы и политика штата и федеральные законы и политика в области охраны окружающей среды за последние несколько лет решили некоторые из этих проблем и теперь сосредоточены на том, как превратить заброшенные месторождения в возможности для инвестиций.

В 2013 году Законодательное собрание штата Вашингтон внесло существенные изменения в Типовой закон о контроле за токсичными веществами (MTCA), чтобы облегчить очистку и реконструкцию старых месторождений. Изменения, представляющие интерес для местных органов власти, включают предоставление типовых средств правовой защиты для облегчения развития участков с низким уровнем риска и наделение местных органов власти полномочиями по созданию зон возможностей реконструкции, где будут доступны дополнительные инструменты и ресурсы, такие как возобновляемый кредитный фонд. Пример эффективной реализации программы развития заброшенных месторождений местных органов власти можно увидеть в Программе заброшенных месторождений Спокан. Примечательно, что Спокан является домом для первой и третьей зон возможностей реконструкции заброшенных месторождений (ROZ) в Вашингтоне.

Законы и правила

• Агентство по охране окружающей среды США (EPA) : Законы и правила действующих месторождений
• Департамент экологии штата Вашингтон
  • Программа очистки от токсичных веществ
  • Программа добровольной очистки — информация, включая законы и правила, для отдельных лиц или организаций, которые хотят самостоятельно очистить сайты

Редевелопмент Грейфилд

Серое поле относится к старому, заброшенному или малоиспользуемому имуществу, используемому для розничной торговли или коммерческих покупок, например к торговому центру. Развитие этих объектов обычно не связано с экологическими проблемами, характерными для развития старых месторождений, но может потребовать замены или улучшения старой инфраструктуры. Развитие серых месторождений может быть выгодным в основном потому, что инфраструктуру (фундамент, водопровод, канализацию, электричество) можно спасти. Серые поля часто превращаются в объекты смешанного использования, которые также ориентированы на транзит.

Примеры кодов

• Порт Таунсенд Муниципальный код Глава 17.18 – районы смешанного использования; и Ч. 17.40 – Разработки смешанного использования
• Ванкувер Муниципальный код Ch. 20.430 — Коммерческие и смешанные районы

Ресурсы

• Чикагское столичное агентство по планированию : Модернизация серых месторождений/пригородов – Стратегии и тематические исследования по разработке серых месторождений
• Конгресс нового урбанизма : Исследование регионального торгового центра Greyfield (2001 г. ) — Первоначальный анализ свойств Greyfield и рыночных возможностей
• Конгресс нового урбанизма и Агентство по охране окружающей среды США : Malls Into Mainstreets (2005 г.) – Полное руководство по моделям развития серых полей, возможностям и другой информации

Стимулы для точечной застройки

Если сообщества хотят преуспеть в поощрении точечной застройки, им необходимо распознать и преодолеть препятствия на пути такой застройки. Сопротивление соседей, проблемы с финансированием, негибкие строительные нормы и правила застройки, длительные процессы получения разрешений, некачественная инфраструктура и другие условия, возможно, необходимо решить, чтобы привлечь точечную застройку.

В этом разделе приведены примеры того, как города в Вашингтоне и других местах меняют свою политику и предлагают стимулы для поощрения точечной застройки.

Примеры поощрения за застройку

Штат Вашингтон

• Bellingham Постановление № 2015-12-048 (2015 г. ) – Устанавливает программу стимулирования застройки, которая снижает плату за застройку системы и плату за разрешения на застройку в целевых районах
• Everett Потенциальные меры по засыпке (2013 г.) – описывает 20 потенциальных стратегий засыпки, включая стимулы для частных собраний на земле

За пределами штата Вашингтон

• Округ Майами-Дейд (Флорида) Руководство по инициативе Infill Housing (2017 г.) и Требования к застройщику Infill Housing — Обеспечивает стимулы для поощрения застройщиков к строительству доступного жилья и реконструкции пустующего, ветхого или заброшенного имущества в городских кварталах. . Округ Майами-Дейд определил целевые области заполнения, и установленная программа заполнения предлагает стимулы, включая освобождение от залоговых прав округа, возмещение платы за воздействие, ссуды под низкие проценты, ускоренный процесс получения разрешения на строительство и многое другое.
• Сан-Диего (Калифорния) Ускоренная программа для доступного / встроенного жилья и экологически чистых зданий (2022 г. ) — позволяет ускорить оформление разрешений на строительство доступного сплошного жилья, состоящего из 10 или более предлагаемых квартир и расположенного в обозначенных урбанизированных районах

.

Примеры общих кодов заполнения

• Spokane Стратегии загородного дома – Включает пересмотренные разделы кодов, относящиеся к заполнению, и сводку изменений.
• Султан Единый кодекс развития Гл. 16.34 – Предлагает простой пример стандартов для небольшого города по застройке жилых районов 
• Такома Муниципальный код Ch. 13.05 – Включает дополнительные положения для малоэтажной индивидуальной жилой застройки, ADU и коттеджного жилья

.

• Ванкувер Муниципальный код Ch. 20.920 – соответствует стандартам разработки заполнения

.

Соответствующие законы

• Гл. 36.70A RCW – Закон об управлении ростом
• RCW 43.21C.299 – Застройка – Категорические исключения из главы (SEPA)
• Гл. 35.100 RCW — коммерческие районы в центре города и по соседству (финансирование повышения налога с продаж и использования)

Рекомендуемые ресурсы

• Портленд (Орегон) : Инструментарий по проектированию засыпки — жилая застройка средней плотности (2008 г.) — это исключительно полезное руководство и набор инструментов, содержащий широкий спектр стратегий для контекстно-зависимой застройки застройки, прототипов проектов, которые разрешить ускоренное утверждение, детали технического дизайна и подборку политик дизайна района Портленда.
• Ассоциация правительств района залива Монтерей (Калифорния) (AMBAG): Инструментарий для разработки заполнения (2016 г.) — содержит примеры 11 различных типов конфигураций заполнения заполнения
• Центр исследований городской политики: Руководство по стандартам и политике застройки (пересмотренный проект) (2007 г.) — очень подробное руководство и типовое постановление с комментариями; также описывает проблемы и предлагает лучшие решения из успешных программ в других местах
• Гарвардский университет, : Исправление структуры района — Практические проблемы развития точечного жилья для CDC (2007 г. ) — Охватывает методы оценки потенциала точечного застройки, рыночные соображения, типологии точечного жилья и другую полезную информацию  
• Институт политики Линкольна : Нежный заполнитель — Быстро развивающиеся города освобождают место для узких домов, квартир для бабушек и другого доступного жилья (2018 г.) — исследует усилия по заполнению в Портленде, Орегон, Боулдере, Колорадо, и Кембридже, Массачусетс
• Opticos Design: Missing Middle Housing — предоставляет множество полезных ресурсов для типов жилья разного размера, от дуплексов до квартир во дворе
• Агентство по охране окружающей среды США : Привлечение застройки в бедствующих сообществах 30 Стратегии (2015 г.) — Описываются стратегии продвижения засыпки, такие как ускорение выдачи разрешений и создание новых механизмов финансирования для проектов засыпки

Статья 21 – Постановление о комплексном зонировании

Распечатать статью целиком

21.

1 Назначение

Целью этой статьи является рассмотрение улучшений на участке, отличном от основного здания. Это включает в себя соответствующие требования к общественным объектам, стандарты экологической эффективности, правила наружного освещения, вспомогательные конструкции и использование, разрешенные вторжения в требуемые дворы и временное использование.

21.2 Адекватные требования к общественным объектам

Земля, предлагаемая для застройки, должна быть надлежащим образом обеспечена необходимыми общественными объектами и службами. Земля не будет одобрена для застройки до тех пор, пока не будут созданы адекватные общественные объекты или не будут обеспечены объекты водоснабжения, водоотведения, дренажные сооружения и транспортные средства, необходимые для обслуживания предлагаемой застройки, независимо от того, расположены ли такие объекты на территории, на которую наносится покрытие, или за ее пределами. сайта. Эта политика может быть определена и дополнена другими постановлениями города.

A. Соответствие планам

Предлагаемые общественные улучшения должны соответствовать Генеральному плану и всем применимым планам общественных сооружений и капитальных улучшений.

B. Вода

Все участки с покрытием должны быть подключены к общественной системе водоснабжения или должным образом разрешены для обеспечения водой для медицинских и аварийных целей, включая надлежащую противопожарную защиту.

C. Сточные воды

Все участки с покрытием должны обслуживаться утвержденными средствами сбора и очистки сточных вод.

D. Улицы

Все улицы должны обеспечивать безопасную, удобную и функциональную систему движения транспортных средств и пешеходов и должны быть надлежащим образом связаны с планом главных улиц города. Все улицы должны соответствовать характеристикам движения и воздействиям предлагаемой застройки.

E. Дренаж

Улучшения дренажа должны учитывать возможный сток из верхних дренажных зон и должны предотвращать перегрузку дренажной системы нижнего бьефа. Городские власти могут потребовать поэтапного развития, использования методов контроля, таких как удержание, задержание или насосные системы, и/или строительство улучшенных дренажных систем за пределами участка, чтобы смягчить воздействие предлагаемого развития. Все участки должны соответствовать требованиям Кодекса постановлений по управлению ливневыми стоками.

F. Поэтапное развитие

Город может потребовать поэтапного развития или улучшения для поддержания текущего уровня обслуживания существующих общественных услуг и объектов или по другим причинам, основанным на поддержании здоровья, безопасности и общего благополучия жителей города.

G. Полные улицы

В соответствии с разделом 146-36 Городского кодекса все планирование, проектирование, финансирование, эксплуатация и техническое обслуживание городской транспортной системы должны соответствовать городской политике в отношении полных улиц.

H. Положения о подразделении

Все подразделения должны соответствовать Положениям о подразделении города Нового Орлеана. В случае возникновения противоречий с настоящим Постановлением Директор по безопасности и разрешениям должен определить, каким правилам следует следовать.

I. Водно-болотные угодья

Любая застройка участков, расположенных или частично расположенных на территории, подпадающей под действие Закона об управлении прибрежными ресурсами от 1978 года, требует Разрешения на использование прибрежных зон в соответствии с Городским кодексом.

Принят Приказом. 27 683 MCS, §4, 6 марта 2018 г., Протокол зонирования 086-17

21.3 Стандарты экологической эффективности

Все виды использования должны осуществляться в соответствии со стандартами производительности или их эквивалентами, которые были приняты или могут время от времени приниматься или изменяться Департаментом качества окружающей среды штата Луизиана (LDEQ) в соответствии с Пересмотренным Уставом Луизиана. Все виды использования должны эксплуатироваться в соответствии со стандартами производительности, описанными в этом разделе ниже. В дополнение к этим стандартам производительности все виды использования должны быть построены, поддерживаться и эксплуатироваться таким образом, чтобы предотвратить негативное воздействие на использование и пребывание в прилегающих помещениях, включая воздействие от излучения или создания шума, вибрации, запаха, радиации, пожара, взрывоопасности. или блики. Ничто в этом разделе не предназначено для изменения, изменения, модификации или отмены каких-либо полномочий, предоставленных исключительно какой-либо государственной комиссии. Эти стандарты не распространяются на строительные площадки.

A. Шум

Никакая деятельность или использование не должны производиться таким образом, чтобы уровень звука, измеренный на другом объекте, превышал уровень, разрешенный Департаментом здравоохранения и любыми федеральными или государственными нормами с поправками от время от времени. Эти ограничения не распространяются на шумы, создаваемые сигналами безопасности или предупреждающими устройствами, а также движущимися источниками, такими как автомобили, железные дороги и самолеты. Этот раздел не распространяется на шумы, которые не находятся под непосредственным контролем владельца или жильца имущества.

B. Вибрация

В общем, это означает, что человек с нормальной чувствительностью не чувствует никаких вибраций ни в одной точке участка, на котором находится объект использования, и должен соблюдать все применимые федеральные, государственные и местные законы. Вибрации от транспортных средств, покидающих площадку, таких как грузовики, поезда, самолеты и вертолеты, не подпадают под действие этого правила.

C. Пыль и загрязнение воздуха

Пыль и другие виды загрязнения воздуха, переносимые ветром из таких источников, как складские помещения, дворы, дороги, транспортное оборудование и т.п. в пределах границ участка, должны поддерживаться в как минимум с помощью соответствующего ландшафта, экранирования, укрытия, мощения, ограждения, увлажнения, сбора или других приемлемых средств. Все виды деятельности, вызывающие пыль и другие виды загрязнения воздуха, должны соответствовать всем применимым федеральным, государственным и местным законам.

D. Регулируемые материалы

Хранение, обработка или транспортировка регулируемых материалов должны соответствовать всем федеральным, государственным и местным нормам.

E. Опасность возгорания и взрыва

Материалы, представляющие потенциальную опасность возгорания и взрыва, должны транспортироваться, храниться и использоваться только в соответствии со всеми применимыми федеральными, государственными и местными нормами.

F. Надлежащий дренаж

Эксплуатация любого использования в любом районе должна обеспечивать надлежащий дренаж ливневых вод с участка и должна быть спроектирована таким образом, чтобы не допускать перегрузки пропускной способности дренажной системы, включая требования Кодекса постановлений.

G. Борьба с мусором 

Все нежилые помещения должны представить план борьбы с мусором в Департамент санитарии для рассмотрения и утверждения.

H. Обломки

Сохранение и удаление всего мусора, связанного со строительством и сносом, образовавшегося в результате разрешенных проектов, должно соответствовать Разделу 103 Международного строительного кодекса с поправками, внесенными городом Новый Орлеан.

Принят Приказом. 27 683 MCS, §4, 6 марта 2018 г., Протокол зонирования 086-17

21.4 Использование земли и сооружений

21.4.A Количество основных зданий на участке

1. Допускается более одного (1) основного здания на участок в районах, указанных в Таблице 21-1: Несколько основных строений.

2. Во всех округах, где на одном участке разрешено строительство более одного (1) главного здания, каждое основное здание должно соответствовать всем требованиям округа в отношении дворов и объемов, как если бы оно было основным зданием на отдельном участке.

3. Все участки должны соответствовать максимальной плотности, разрешенной базовым районом зонирования или наложенным районом, в зависимости от обстоятельств.

4.  В округах HU-RD1 и HU-RD2 может быть разрешено наличие более одного (1) основного здания на участке при условии, что историческая аутентификация может подтвердить историческое существование более одного (1) основного здания на участке. такого участка, и при условии, что такая информация может быть должным образом задокументирована в Департамент безопасности и разрешений и, когда это применимо, в Комиссию по достопримечательностям исторических районов. Все такие здания и принадлежности требуют одобрения Департамента безопасности и разрешений и, если применимо, Комиссии по достопримечательностям исторических районов.

5.  Если использование разрешено базовым районом зонирования, институциональное использование может иметь более одного главного здания на участке, независимо от классификации зонирования.

Принят Приказом. № 27,371, §4, 28 апреля 2017 г., Протокол зонирования 125/16

21.4.B Все виды деятельности в пределах закрытого строения

Во всех районах вся деятельность должна осуществляться полностью в закрытом помещении, за исключением следующих видов деятельности и видов использования:

1. Внеуличная парковка и погрузка в соответствии со статьей 22.

2. Предприятия на открытом воздухе , а также те предприятия с обязательным компонентом на открытом воздухе, включая, помимо прочего, сельское хозяйство, общественные рынки, уличные развлечения, уличные амфитеатры, рестораны и бары с местами для сидения на открытом воздухе, автомойки, подрядчики и открытые складские помещения, питомники, крупные розничные продажи. , обслуживание и аренда, тяжелое и морское производство, пристани для яхт, морское использование, морские терминалы, грузовые терминалы и аналогичные виды использования. Тем не менее, открытый компонент этих предприятий может быть ограничен или запрещен в рамках условного разрешения на использование, в зависимости от обстоятельств.

3. Разрешенные наружные складские помещения, а также наружные торговые и выставочные площади.

4. Любое временное использование, указанное в Разделе 21.8, на открытом воздухе.

Принят Приказом. 27,599 MCS, §2, 21 ноября 2017 г., Акт зонирования 071-17

21.4.C Фасад на общественной или частной улице

Все участки должны выходить на общественную или частную улицу.

21.4.D Применимость требований к навалу и складам

Все сооружения, возведенные после даты вступления в силу настоящего Постановления, должны соответствовать требованиям к объему и площади для района зонирования, в котором расположено сооружение. Никакая существующая структура не может быть расширена, изменена, реконструирована или перемещена таким образом, который противоречит требованиям района зонирования, в котором расположена структура, если отклонение не одобрено Советом по корректировке зонирования. Постройки, которые юридически не соответствуют требованиям по объему и площади, могут быть сохранены, структурно изменены или увеличены в кубическом объеме, при условии, что такое изменение или увеличение кубатуры не приведет к дальнейшему увеличению степени несоответствия или разрешению увеличения количества жилые единицы.

21.4.E Применимость ограничений использования

Ни одно сооружение или земля не могут быть использованы для каких-либо иных целей, кроме как разрешенных в качестве разрешенного или условного использования в районе зонирования, в котором расположено такое строение или земля, за исключением случаев, когда разрешено дополнительное использование в рамках планируемой застройки. Строения или земля также могут использоваться для временного или вспомогательного использования в соответствии с требованиями настоящего Постановления.

21.4.F УЧАСТКИ С НЕСКОЛЬКИМИ НАЗНАЧЕНИЯМИ РАЙОНОВ

В случае участков с несколькими районами зонирования правила зонирования, действующие на каждой части участка, должны регулировать эту часть участка.

Принят Приказом. 29126, 8-12-22, ZD016/22

21.4.G Вид на препятствие

Площадь расчистки участка на пересечении двух (2) улиц определяется как треугольная площадь углового участка, измеряемая в двадцати (20) футах от точки пересечения двух (2) улиц, измеренная вдоль линии или края бордюра тротуара, где нет бордюров. Зона расчистки участка не должна быть загромождена каким-либо знаком, стеной, забором, живой изгородью, кустарником или другой вспомогательной структурой или ландшафтом, высота которых превышает двадцать четыре (24) дюйма. Деревья могут содержаться на этой территории до тех пор, пока в пределах тридцати шести (36) дюймов от земли, если измерять от земли до самой нижней листвы, нет листвы. В случае, если уровень участка выше, чем уровень улицы, высота стены, забора, живой изгороди или куста должна быть уменьшена таким образом, чтобы площадь расчистки участка не превышала уровень на двадцать четыре (24) дюйма. улицы. (См. Рисунок 21-1: Просмотр препятствия)

РИСУНОК 21-1: ПРЕПЯТСТВИЕ ДЛЯ ОБЗОРА

Принято по заказу. 29126, 8-12-22, ZD016/22

21.5 Наружное освещение

21.5.A Легкое нарушение границ и отвлечение внимания

1. Никакое внешнее освещение не должно отражать окружающее пространство или жилые помещения. Кроме того, никакое наружное освещение не может использоваться каким-либо образом, который может помешать безопасному движению автотранспорта по улицам общего пользования. Уровень освещенности не должен превышать половины (0,5) фут-свечи на линии жилой собственности и одной (1) фут-свечи на любой линии нежилой собственности или общественной полосы отчуждения.

2.  В частности, запрещены следующие виды незаконного проникновения:

а. Любой свет, не предназначенный для освещения проезжей части, создающий прямые или отраженные блики, которые могут мешать водителю автомобиля.

б. Любой свет, который можно спутать или истолковать как устройство управления дорожным движением, за исключением случаев, разрешенных правительством штата, федеральным или местным правительством.

21.5.B Неэкранированное освещение

Использование незащищенного освещения, в том числе ламп накаливания, подвешенных или натянутых на столбы, провода или любые другие виды опор, запрещено, кроме как на временной основе в местах проведения разрешенных карнавалов, ярмарок или подобных мероприятий, и только в тех случаях, когда такие происходят мероприятия.

21.5.C Высота фонарных столбов и осветительных приборов, установленных на зданиях

Максимальная высота фонарных столбов на частной территории, например, на внеуличных парковках, указана ниже, если иное прямо не разрешено настоящим Постановлением. Максимальная высота измеряется от уровня основания до нижней части светильника. Эти стандарты не распространяются на общественное освещение полосы отвода.

21.5.C.1 Нежилое использование

а. Осветительные столбы и монтируемые на зданиях светильники должны быть спроектированы с полностью экранированными светильниками. Такие столбы или крепления ограничены максимальной высотой восемнадцати (18) футов, за исключением промышленного использования в районах промышленных центров. Для промышленного использования в промышленных центрах такие столбы или крепления должны иметь максимальную высоту семьдесят пять (75) футов, если промышленная собственность не примыкает к жилому району. Когда промышленное использование в промышленных центрах примыкает к жилому району, высота всех фонарных столбов и установленных на здании светильников не должна превышать пятидесяти (50) футов, но может превышать пятьдесят (50) футов, если они отстоят на один (1) фут для каждого футов выше пятидесяти (50) футов до семидесяти пяти (75) футов.

б. Высота фонарных столбов для мест отдыха на открытом воздухе, в том числе тех, которые являются частью учебных заведений, не должна превышать шестидесяти (60) футов.

в. Освещение, установленное на нежилой конструкции, ограничено максимальной высотой пятнадцати (15) футов, измеренной от высоты первого этажа.

Принят Приказом. 28095 МКС, сек. 1, 23 мая 2019 г., ЗД 28/19; Техническое исправление № 6, 12-17-18

21.5.C.2 Использование в жилых помещениях

а. Фонарные столбы для домов на одну и две семьи, включая любые вспомогательные конструкции или использование на участке, не должны превышать восьми (8) футов в высоту.

б. Высота фонарных столбов для многоквартирных домов и таунхаусов, включая любые вспомогательные конструкции или виды использования на участке, не должна превышать двенадцать (12) футов.

в. Освещение под потолком для жилого дома может быть установлено на максимальной высоте пятнадцати (15) футов, измеренной от высоты первого этажа.

21.6 Вспомогательные конструкции и их использование

21.6.A Общее применение

1. Все вспомогательные конструкции и способы их использования регулируются требованиями настоящего Раздела и правилами о разрешенных посягательствах, изложенными в Разделе 21.7 ниже. Дополнительные вспомогательные конструкции, не регламентированные в этом разделе, могут регулироваться в Разделе 21.7.

2. Только те вспомогательные конструкции, которые разрешены настоящим разделом или разделом 21.7, могут вторгаться в требуемые дворы.

3. Общая площадь всех отдельно стоящих вспомогательных сооружений, расположенных на требуемом заднем дворе, не должна превышать сорока процентов (40%) требуемой площади заднего двора.

4. В обязательном внутреннем боковом дворе разрешается размещать только одну (1) отдельно стоящую вспомогательную конструкцию.

5. Вспомогательные строения разрешены в зоне застройки, если это прямо не запрещено данным разделом. В таких случаях ограничение обозначается формулировкой «разрешено размещать только в…» или аналогичной формулировкой, а также обозначением разрешенной верфи или верфей. При указании такого ограничения по местонахождению указанный двор включает в себя площадь между основной стеной здания, расположенной параллельно такому двору, и линией участка, которая будет включать минимальную требуемую площадь двора.

6. Когда отдельные вспомогательные конструкции расположены в пределах требуемого двора, максимальная высота конструкций ограничена четырнадцатью (14) футами, если иное не разрешено или не ограничено настоящим Постановлением. Когда отдельно стоящие вспомогательные постройки расположены в пределах разрешенной застраиваемой площади, они подлежат максимальной высоте нижележащего зонирующего района.

7. Отдельные вспомогательные конструкции должны располагаться на расстоянии не менее трех (3) футов от любой линии участка, если иное не разрешено или не ограничено настоящим Постановлением. Тем не менее, в Историческом центре и Исторических городских кварталах отдельная вспомогательная структура может быть построена на внутренней стороне или задней линии участка при условии, что на соседнем участке нет существующей постройки, расположенной на или в трех (3) футах от общего интерьера. боковые или задние линии участка. Стена вспомогательного строения, построенного на границе участка, должна соответствовать всем нормам пожарной безопасности и иметь желоба для отвода воды с прилегающего участка.

8. В случае углового участка, когда вспомогательная конструкция расположена на заднем дворе, а задний двор примыкает к внутренней стороне и/или переднему двору участка, вспомогательная конструкция должна располагаться в трех (3) футах от задней линии участка и, кроме того, не может располагаться перед передней или боковой линией застройки примыкающего строения. В таком случае вспомогательная конструкция может вторгаться в угловой боковой двор, но не может располагаться перед передней или угловой линией застройки примыкающей конструкции. Фасадная или угловая линия здания не включает в себя архитектурных особенностей фасада. (См. Рисунок 21-2: Вспомогательная конструкция на отступе углового участка)

9. Никакое отдельно стоящее вспомогательное строение не может быть построено до строительства основного здания, к которому оно примыкает.

10. Нельзя использовать отдельно стоящую вспомогательную постройку для жилья.

11. Любая дополнительная конструкция, которая больше не используется, считается заброшенной, и владелец должен удалить дополнительную конструкцию. Город может обеспечить и обеспечить удаление с помощью своего существующего регулирующего органа.

РИСУНОК 21-2: ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ КОНСТРУКЦИЯ НА УГЛОВОМ УЧАСТОКЕ

21.6.B Пандус для доступа

1. Разрешены пандусы в обязательном переднем, боковом или заднем дворе.

а. Пандусы в пределах переднего двора должны быть спроектированы таким образом, чтобы свести к минимуму вторжение в требуемый передний двор.

б. Пандусы могут расширяться или выступать в требуемый задний двор без ограничений.

2. Над пандусом и площадкой может быть предусмотрена защита от непогоды при условии, что расстояние между тентом или навесом и любой линией участка составляет два (2) фута.

21.6.C Любительское (HAM) радиооборудование

1. Башни, которые поддерживают исключительно радиолюбительское (HAM) оборудование и соответствуют всем применимым стандартам производительности, разрешается располагать только на заднем дворе и должны располагаться в десяти (10) футах от всех линий участков. Башни не могут превышать максимальную высоту здания в соответствующем районе.

2. Антенна может быть установлена ​​на земле, в здании или на крыше. Должны быть предприняты все усилия для установки радиоантенн в местах, которые не видны с соседних участков или с полосы отчуждения, за исключением переулков.

3. Если заявитель подает заявку на отклонение для антенны или вышки, превышающей ограничение по высоте, заявитель должен предоставить доказательства того, что более высокая вышка и/или антенна необходимы для успешного использования в любительской радиосвязи. Кроме того, заявитель должен представить доказательства того, что вышка и/или антенна не представляют опасности для птиц (т. е. минимальная вероятность столкновения с птицами). Такая башня и/или антенна должны соответствовать всем применимым стандартам качества. В рамках заявки заявитель должен представить план развития, показывающий предполагаемое расположение башни и/или антенны, а также ее связь с основным зданием и любыми дополнительными вспомогательными сооружениями.

21.6.D Пасека

1. Разрешается располагать пасеки только на задних дворах, и они должны располагаться не менее чем в пяти (5) футах от всех линий участков и в десяти (10) футах от любого жилища.

2. На лот допускается одна (1) пчелиная семья. Дополнительная пчелиная семья разрешается на каждые две тысячи (2000) квадратных футов площади участка сверх первой тысячи пятисот (1500) квадратных футов.

3. Все пчелиные семьи должны содержаться в съемных рамочных ульях в исправном и пригодном для использования состоянии.

4. Если какая-либо колония расположена в пределах двадцати пяти (25) футов от любой линии участка, если измерять от ближайшей точки улья до границы участка, требуется ограждение пролетного пути высотой не менее шести (6) футов, состоящее из густая растительность, забор, сплошная стена или их комбинация, расположенные параллельно границе участка и простирающиеся на десять (10) футов за пределы колонии в каждом направлении, чтобы заставить пчел летать на высоте не менее шести (6) футов над уровнем земли над границами собственности в непосредственной близости от пасеки.

5. Должен быть обеспечен удобный источник воды, доступный для пчел в любое время года.

6.  В любом случае, когда семья проявляет необычные агрессивные характеристики, жаля или пытаясь ужалить без должной провокации, или проявляет необычную склонность к роению, пчеловод должен незамедлительно пересадить семью.

21.6.E Аквапоника

1. Объекты аквапоники разрешается располагать только на задних дворах и должны располагаться не менее чем в десяти (10) футах от любой линии участка.

2. Все помещения для аквапоники должны располагаться в закрытых сооружениях, предназначенных для содержания и выращивания рыбы, а также иметь достаточное пространство и тень.

21.6.F Втулки для велосипедных рам

1. Пункты проката дополнительных велосипедов могут располагаться на объектах в любом нежилом районе.

2. Должны быть доступны узлы проката дополнительных велосипедов с прилегающей полосы отвода общего пользования. Никакой вспомогательный узел проката велосипедов не должен располагаться за барьером, преградой, экраном или другим элементом, который скрывает объект от посторонних глаз или препятствует доступу общественности к объекту.

21.6.G Лодочные доки, пирсы и причалы

1. Проекция лодочных доков, причалов и пирсов на водные пути за пределы линии водного пути, границ участков или установленных линий переборок, а также размещение швартовных свай или буев ограничены применимыми постановлениями города и регулирующих органов.

2. Гроны (буны), дамбы, переборки, сваи, волнорезы и другие подобные конструкции должны возводиться и обслуживаться в соответствии с применимыми местоположениями и строительными стандартами города и других регулирующих органов.

21.6.H Навес для автомобиля

1. Навес для машины, пристроенный к основному зданию или в виде отдельной конструкции, может быть построен в требуемой внутренней части и на заднем дворе в соответствии с требованиями Раздела 21.6.A.

2. Навес для машины может быть пристроен к закрытому вспомогательному зданию при условии, что ни одна из стен такого вспомогательного здания не находится менее чем в сорока (40) футах от передней линии участка, а стена или открытая сторона навеса расположена не менее чем в трех (3) ) футов от внутренней боковой линии участка. (См. Рисунок 21-3: Навес)

3. Каждая часть выступа такого навеса должна находиться не менее чем в двух (2) футах от внутренней боковой линии участка. Длина навеса не может превышать сорок (40) футов.

4. Высота любого навеса для машины в требуемом дворе не может превышать четырнадцать (14) футов.

5. Навес для машины, пристроенный к основному зданию или отделенный от него, не должен быть огорожен на любом внутреннем или угловом боковом дворе.

РИСУНОК 21-3: НАВЕС ДЛЯ АВТОМОБИЛЯ

21.6.I Курятник

1. Курятники и загоны должны соответствовать следующим стандартам:

а. Курятники и загоны разрешается располагать только на заднем дворе и должны располагаться не менее чем в десяти (10) футах от всех линий участков и в десяти (10) футах от любого жилья.

б. Помещение должно содержаться в исправном состоянии, содержаться в чистоте и санитарном состоянии, без вредителей, неприятных запахов и веществ. Объект не должен создавать неудобств или беспокоить жителей соседей шумом, запахом, ущербом или угрозой для здоровья населения.

в. Курятник и загон должны быть спроектированы таким образом, чтобы здоровье и благополучие животного не подвергались опасности из-за способа содержания или содержания.

д. Курятник и выгул должны быть надлежащим образом освещены и проветрены.

2.  Никто не может содержать более шести (6) кур на каком-либо участке одновременно.

3. Разведение цыплят на территории не ведет к коммерческой деятельности.

4. Петухи не допускаются. Однако, если пол цыпленка не может быть определен при вылуплении, цыпленок любого пола может находиться на участке не более шести (6) месяцев.

5. Цыплята всегда должны содержаться в курятниках и огороженных загонах. Куры должны содержаться в курятниках от заката до рассвета

6. Запрещается хранить куриный помет в пределах двадцати (20) футов от любой линии участка. Весь куриный помет должен быть вывезен с территории и надлежащим образом утилизирован.

7. Забой цыплят на месте запрещен.

21.

6.J Коллективная альтернативная энергетическая система

1. Разрешается совместное использование местной альтернативной энергетической системы, такой как солнечная, ветровая или геотермальная, владельцам собственности или районной организации, ассоциации домовладельцев или кампусу.

2. Объекты могут совместно использовать систему альтернативного энергоснабжения, включая разрешение на установку оборудования на всех объектах. Все владельцы должны согласиться с такой договоренностью, и соглашение регистрируется как «коллективное альтернативное энергетическое обслуживание» на каждой съемочной площадке, и всем участникам предоставляется доступ для обслуживания оборудования. План управления должен быть представлен, а сервитут зарегистрирован.

3. Коллективные альтернативные энергетические системы должны быть построены в соответствии со стандартами дополнительного использования для конкретного типа используемой энергетической системы, как описано в этом разделе.

4. В качестве альтернативы коллективная альтернативная энергетическая система может быть построена на участке, которым управляет и владеет ассоциация домовладельцев, учреждение или аналогичная организация. Должен быть представлен план управления.

21.6.К Колумбарий

Колумбарий разрешен в качестве вспомогательного сооружения к местам отправления культа, расположенным на участке площадью не менее двадцати тысяч (20 000) квадратных футов.

21.6.L Ловушки для крабов

Во всех жилых районах, за исключением района R-RE, разрешается использовать не более десяти (10) ловушек для крабов для рекреационного использования жильцами дома. Ограничений по количеству ловушек для крабов в Р-РЭ и других районах нет.

21.6.M Зарядная станция для электромобилей

Зарядка электромобилей разрешена в качестве аксессуара на всех стоянках и сооружениях, а также на заправочных станциях. Зарядная станция для электромобилей должна учитываться как необходимое парковочное место для транспортных средств, и на нее распространяются ограничения двора для парковки вне улицы в соответствующих районах.

Принят Приказом. 27,238 MCS, §1, 20 января 2017 г., Протокол зонирования 110-16

21.6.N Ограждения и стены

21.6.N.1 Общие требования к ограждению

Если иное не ограничено пунктами 2 и 3 ниже, все заборы и стены подчиняются следующим правилам.

а. Если иное не разрешено или ограничено настоящим Постановлением, забор или стена могут быть расположены в любом дворе, но не могут превышать восьми (8) футов в высоту, за исключением национальных исторических районов, где забор или стена не могут превышать семь (7) футов. в высоту. Заборы перед дворами должны быть открытыми.

б. Если иное не разрешено или ограничено настоящим Постановлением, вдоль границы между жилым, коммерческим или районом смешанного использования и промышленным районом может быть возведен забор или стена высотой не более десяти (10) футов.

в. Высота заборов или стен вдоль общих границ собственности в требуемых боковых или задних дворах измеряется от уровня земли. Если градация примыкающих участков различается, высота забора или стены должна измеряться от наивысшего уклона на границе участка с любой стороны участка. Ни в коем случае общая высота забора не должна превышать десяти (10) футов. Разрешение на строительство требуется для всех заборов и стен, высота которых превышает восемь (8) футов, за исключением национальных исторических районов, где требуется разрешение на строительство для всех заборов и стен, высота которых превышает семь (7) футов. (См. Рисунок 21-4: Ограждения с перепадом высот)

РИСУНОК 21-4: ОГРАЖДЕНИЯ С ПЕРЕПАДОМ УРОВНЯ

Принят 09 октября 2015 г., Протокол зонирования 053-15, Орд. 26,605 MCS

21.6.N.2 Требования к высоте и материалам в районах S-LRS2 и S-LRD1

а. Максимальная высота забора или стены в районе озера Виста в округах S-LRS2 и S-LRD1 составляет:

я. Передний двор: полтора (1,5) фута

II. Боковой двор — от передней линии здания до передней линии собственности: полтора (1,5) фута

III. Боковой двор — от передней линии здания до задней границы участка: пять (5) футов

IV. Задний двор: пять (5) футов

б. Заборы и стены в районе озера Виста в округах S-LRS2 и S-LRD1 должны быть построены из следующих материалов: железа, дерева, проволоки, кирпича, камня или любой их комбинации.

21.6.N.3 Требования к ограждениям в исторических районах

Заборы в исторических районах регулируются правилами исторического района.

21.6.N.4 Требования к высоте в районе Лейк-Террас, который ограничен озером Пончартрейн, выходным каналом Лондон-авеню, бульваром Роберта Э. Ли и Байу-Сент-Джон, в пригородном районе для одной семьи S-RS

Максимальная высота забора или стены в районе Лейк-Террас, который ограничен озером Пончартрейн, выходным каналом Лондон-авеню, бульваром Роберта Э. Ли и Байу-Сент-Джон в пригородном жилом районе S-RS для одной семьи выглядит следующим образом:

и. Передний двор: Полтора (1,5) фута.

ii. Боковой двор — от передней линии здания до передней линии участка: полтора (1,5) фута.

III. Боковой двор — от передней линии здания до задней линии участка: пять (5) футов.

iv. Задний двор — пять (5) футов

Принято Орд. 28440 MCS, 6 августа 2020 г., ZD 32/20

21.6.O Особенности плоской крыши

1. Дополнительные элементы плоской крыши, такие как зеленые крыши, настилы на крыше, бассейны на крыше, сады на крыше и системы сбора ливневых стоков, разрешены ниже парапета любого здания с плоской крышей или части здания с плоской крышей и исключены. из расчета высоты и общей площади пола при условии соблюдения следующих стандартов:

а. Должна быть представлена ​​документация, демонстрирующая, что крыша может выдержать дополнительную нагрузку растений, почвы и удерживаемой воды, и что для выживания растений будет обеспечена достаточная глубина почвы.

Все посадочные материалы и почвы должны быть хорошего качества и соответствовать последнему изданию Американского стандарта для питомников (ASNS) или его эквиваленту в отношении минимально приемлемой формы, качества и размера выбранных видов. Растительность должна поддерживаться в хорошем состоянии, иметь здоровый, аккуратный и упорядоченный вид и не содержать сорняков, мусора и мусора в течение всего срока эксплуатации здания. Оросительные системы, если они предусмотрены, должны поддерживаться в хорошем рабочем состоянии для улучшения здоровья растительного материала и сохранения воды.

б. На крыше достаточно места для будущих установок, таких как механическое оборудование, которое предотвратит неблагоприятные воздействия.

в. Террасы или патио на крыше должны быть удалены на пять (5) футов от всех краев здания.

д. Ограждения должны быть отодвинуты не менее чем на пять (5) футов от края здания.

2. В центральном деловом районе и подрайонах RIV-3 Bywater и RIV-4 Riverfront Overlay, в дополнение к дополнительным элементам плоской крыши, указанным выше, разрешены машинные отделения лифтов, ванные комнаты, лестничные переборки и вестибюли лифтов. на любом здании с плоской крышей или части здания с плоской крышей и исключаются из расчета высоты, этажей и общей площади пола при условии соблюдения следующих стандартов:

а. Машинные помещения лифта не должны превышать минимального размера, необходимого для размещения и обслуживания оборудования, как указано изготовителем оборудования. Лифтовые вестибюли должны иметь площадь не более тридцати шести (36) квадратных футов на каждое отверстие лифта. В совокупности машинные отделения лифтов, лестничные переборки, вестибюли лифтов и санузлы не должны превышать пятнадцати процентов (15%) площади плоской крыши, на которой они расположены.

б. Лифтовые машинные отделения и лифтовые вестибюли должны быть ограничены высотой четырнадцати (14) футов от поверхности крыши.

в. Лифтовые машинные отделения и лифтовые вестибюли должны быть отнесены от любого края здания, выходящего на соседнюю улицу, на расстояние не менее их соответствующей высоты.

3. Любое из следующего, если оно расположено на крыше, должно быть включено в расчет высоты и этажности здания:

a. Закрытые жилые помещения

б. Навесы

c. Беседки

d. Решетки

e. Теневые конструкции.

21.6.P Гаражи, пристроенные и отдельно стоящие

Следующие стандарты проектирования применяются ко всем жилым гаражам. Пристроенные гаражи не считаются вспомогательным сооружением (т. е. являются частью основного строения), но на них распространяются правила этого раздела для пристроенных гаражей. Гаражи должны быть построены таким образом, чтобы они были доступны для автомобилей, и иметь соответствующий доступ к бордюру или переулку в соответствии со стандартами Департамента общественных работ.

Принят Приказом. 29126, 8-12-22, ЗД016/22

21.6.P.1 Пристроенные гаражи

а. Пристроенные гаражи с фронтальной загрузкой не должны составлять более двадцати двух (22) футов в ширину гаражных ворот или пятидесяти процентов (50%) ширины переднего фасада дома, измеренного вдоль линии здания, обращенной к улице, в зависимости от того, что больше. (См. Рисунок 21-5: Проект гаража)

б. Окна, двери и отделка кровли той части гаража, которая выходит на улицу, должны включать в себя архитектурные детали, выражающие образ жилого дома.

в. Гаражные проемы, окна, колонны, наличники, декоративные панели и цвет должны преуменьшать визуальное воздействие гаража на здание в целом.

д. Пристроенные гаражи в жилом районе S-LRS1 Lakeview для одной семьи должны соответствовать стандартам проектирования участка, указанным в Разделе 13.3.B.1.b.

РИСУНОК 21-5: КОНСТРУКЦИЯ ГАРАЖА

Проект пристроенного гаража

21.6.P.2 Отдельные гаражи

а. Отдельный гараж разрешен в требуемой внутренней стороне или заднем дворе.

б. Высота отдельного гаража в требуемом дворе не должна превышать шестнадцати (16) футов.

в. Площадь над парковочными местами для транспортных средств в отдельно стоящем гараже может быть использована для хранения, но не жилого помещения. Кухни и спальни запрещены.

д. Отдельный гараж ограничен девятью сотнями (900) квадратных футов площади.

е. Отдельный гараж может быть построен в требуемой внутренней части и заднем дворе, при условии соблюдения требований Раздела 21.6.A. (См. рис. 21-5A)

ф. Отдельные гаражи должны соответствовать архитектуре и дизайну основного здания. Последовательность дизайна включает в себя использование той же палитры материалов, что и основное здание, кровля, уклон крыши, отделка и цвета.

грамм. Отдельные гаражи должны располагаться на расстоянии не менее пяти (5) футов от основного строения на участке. Расстояние измеряется от наружных стен конструкций.

час Пристроенные гаражи в жилом районе S-LRS1 Lakeview для одной семьи должны соответствовать стандартам проектирования участка, указанным в Разделе 13.3.B.1.b.

РИСУНОК 21-5A: КОНСТРУКЦИЯ ОТДЕЛЬНОГО ГАРАЖА

Отдельно стоящий гараж

21.

6.Q Беседка

1. В обязательном заднем дворе разрешено размещение беседок.

2. Платформа беседки должна быть не выше четырех (4) футов над землей. Площадь беседки ограничена сто двадцатью (120) квадратными футами.

3. Беседка должна быть отнесена как минимум на три (3) фута от всех линий участка и на шесть (6) футов от любой основной постройки.

21.6.R Домашняя работа

Домашнее занятие является дополнительным использованием и подчиняется следующим требованиям.

1. Домашнее занятие должно осуществляться полностью внутри жилища и должно быть явно побочным и второстепенным по отношению к использованию жилища в жилых целях. Никакая домашняя работа не может осуществляться во вспомогательной структуре.

2. Домашнее занятие ограничено пятнадцатью процентами (15%) площади жилого помещения.

3. Домашнее занятие не может быть установлено до того, как член(ы) семьи, осуществляющий домашнее занятие, вступит во владение и будет проживать в жилище.

4.  Никто, кроме проживающего в жилом помещении, не может быть нанят в рамках работы по дому.

5. Автомобильное движение и парковка на улице не должны увеличиваться сверх того, что обычно происходит при использовании в жилых помещениях.

6. Запрещается получать, продавать или отправлять товары на территории или из нее, за исключением обычной почты США и/или службы экспресс-доставки, характерной для доставки в жилые районы. Доставка другими видами транспорта не допускается.

7. Домашние занятия не должны создавать шум, твердые отходы, вибрацию, блики, дым, запахи или электрические помехи, кроме того, что обычно происходит в жилых помещениях. Запрещается хранить или выставлять напоказ материалы, товары, инвентарь или тяжелое оборудование. Никакое механическое оборудование не допускается, за исключением того, которое обычно используется для бытовых или бытовых целей.

8. Запрещается выставлять, хранить или продавать какие-либо запасы, товары или продукты на территории.

9. Не допускаются никакие внешние изменения, которые изменяют жилой характер основного здания. Отдельный вход с внешней стороны здания в жилое помещение запрещается.

10. Допускается использование знака домашнего присутствия в соответствии со статьей 24. Дополнительные знаки запрещены.

11. Любые виды обслуживания и ремонта автомобилей, такси или другого транспорта, а также салоны красоты запрещены для занятий на дому.

12. Детские сады не считаются домашним занятием.

13. Для всех домашних занятий требуется профессиональная лицензия.

21.6.S Машины для хранения льда и пропана

Машины для хранения льда и пропана могут располагаться снаружи строения в соответствии с разделом. Все другие торговые автоматы, такие как видеопрокат и автоматы для обмена сдачи, должны быть расположены внутри основного здания.

1. Машины для хранения льда и пропана разрешены для коммерческого использования общей площадью две тысячи пятьсот (2500) квадратных футов или более. Однако в районе S-LB2 машины для хранения льда и пропана разрешены только для коммерческого использования общей площадью не менее пяти тысяч квадратных футов.

2. Машины для хранения льда и пропана должны быть размещены снаружи основного здания и не должны вторгаться в какую-либо общественную полосу отчуждения или обязательный двор, если это не разрешено в пункте 3 ниже.

3.  Отдельно стоящие льдохранилища разрешены для коммерческого использования в коммерческом центре и районах университетского городка. Отдельно стоящая машина для хранения льда запрещена в требуемом переднем дворе. Отдельно стоящие машины для хранения льда могут располагаться в требуемой угловой стороне, внутренней стороне или заднем дворе, но должны находиться в трех (3) футах от любой линии участка. Отдельно стоящая машина для хранения льда не может быть расположена на требуемом парковочном месте.

4. Машины для хранения льда и пропана должны быть размещены таким образом, чтобы клиенты, имеющие доступ к этим установкам, не блокировали полосу отчуждения.

5. Машины для хранения льда и пропана не должны превышать девяти (9) футов в высоту, пяти (5) футов в ширину и шести (6) футов в длину.

6. Единственным разрешенным знаком является слово «ICE» или «PROPANE», в зависимости от обстоятельств. Размер знака ограничен площадью одного (1) квадратного фута.

7. Цвет этих единиц должен быть ненавязчивым. Машины для хранения льда или пропана, размещенные снаружи основного здания, могут быть только стального серого или нейтрального тона. Отдельно стоящие льдохранилища должны соответствовать архитектуре и дизайну основного здания. Последовательность дизайна включает в себя использование той же палитры строительных материалов, что и основное здание, отделка и цвета.

8. Территория вокруг машин для хранения льда и пропана должна быть очищена от любого мусора, мусора или других материалов.

21.6.T Механическое оборудование

1. Наземное или настенное механическое оборудование (с вертикальным зазором менее 7 футов), включая, помимо прочего, блоки отопления, вентиляции, геотермальной энергии и кондиционирования воздуха (HVAC), оборудование для бассейнов, и резервные электрические генераторы, могут располагаться на внутренней стороне или заднем дворе и должны располагаться не менее чем в двух (2) футах от внутренней стороны или задней границы участка. Это расстояние в два (2) фута должно оставаться открытым для неба.

2. Настенное механическое оборудование с вертикальным зазором 7 футов или более может располагаться во внутреннем или заднем дворе и должно находиться на расстоянии не менее 18 дюймов от границы участка.

3. Запрещено использование наземного механического оборудования в переднем или угловом дворе. Отказы механического оборудования в этом разделе относятся только к механическому оборудованию в требуемых внутренних и задних дворах и не применяются, если нет требований к дворам.

4. Однако любое существующее наземное механическое оборудование, которое не соответствует требованиям к местоположению на дату принятия настоящего Постановления, считается юридически соответствующим и может быть заменено и отремонтировано.

5. Все утвержденное наземное механическое оборудование, включая, помимо прочего, установки ОВКВ, должно быть экранировано, если оно хорошо видно с полосы отчуждения, за исключением переулков. Защитными материалами могут быть кирпичная кладка, дерево или ландшафт, и они должны эффективно экранировать механическое оборудование, чтобы ни одна его часть не была хорошо видна с этой полосы отчуждения. Цвет и фактура каменной стены должны быть совместимы с цветом и фактурой основного здания на участке. Если наземное механическое оборудование закрыто существующей конструкцией, забором или пейзажем таким образом, что его трудно увидеть с этой полосы отчуждения, считается, что оно соответствует этим требованиям.

6. Наземное механическое оборудование должно быть сконструировано выше уровня базового этажа (BFE), когда это применимо. Если оборудование будет сконструировано так, что оно будет выше забора во внутреннем дворе, оно не может быть расположено во внутреннем дворе.

7. Любое механическое оборудование, установленное на крыше, должно быть отодвинуто не менее чем на шесть (6) футов от любой стены здания, чтобы обеспечить безопасный доступ к крыше, и не должно быть видно с полосы отвода.

Принят Приказом. 29126, 8-12-22, ZD016/22

21.6.U Использование аксессуаров для многоквартирных домов

В многоквартирных домах разрешены следующие типы вспомогательных конструкций и их использование:

1. Офис площадью не более двух процентов (2%) от общей площади здания, расположенный в главном здании для административных целей. Когда такой многоквартирный дом предназначен для постоянного вспомогательного жилья, как это определено в этом Постановлении, он освобождается от этого ограничения на максимальную площадь офиса.

2. Монетные торговые автоматы, такие как конфеты, табак, лед, безалкогольные напитки и всякая всячина, внутри здания с десятью (10) или более жилыми единицами.

3. Предприятие розничной торговли без розничной продажи расфасованных алкогольных напитков, действующее в основном для удобства жителей многоквартирного дома, состоящего из пятидесяти (50) или более жилых единиц.

4.  Для многоквартирных домов, состоящих из ста (100) и более квартир, предприятия розничной торговли, предприятия бытового обслуживания и рестораны разрешены только для жителей и их гостей. Такие коммерческие площади не должны превышать десять процентов (10%) общей площади здания.

21.6.V ЗАРЕЗЕРВИРОВАН

Принят Приказом. 29126, 8-12-22, ZD016/22

21.6.W На открытом воздухе для столовой и курения

Если иное не запрещено городскими постановлениями, места для сидения на открытом воздухе разрешены в качестве аксессуара для бара или ресторана (всех типов) и предприятий розничной торговли, которые продают продукты питания, такие как гастроном, пекарня или бакалея, но должны соответствовать следующим стандарты:

1. Сиденья на открытом воздухе не должны мешать проходу пешеходов или парковке.

2. Размещение на открытом воздухе разрешено в обязательной зоне двора, за исключением любой обязательной зоны двора, примыкающей к жилому району.

3. Должна быть обеспечена четкая граница между любой общественной полосой отвода и зоной отдыха на открытом воздухе с использованием элементов ландшафта и архитектуры, таких как каменная стена, забор, цветочные горшки или тумбы.

4. Если площадки для отдыха на открытом воздухе вымощены, покрытие должно быть водопроницаемым.

5. Когда требуется возвести строение на линии пристройки, строение может иметь до пятидесяти процентов (50%) или шестидесяти (60) погонных футов переднего фасада, в зависимости от того, что меньше, обозначенного как наружное. размещение в пределах максимального отступа не более двадцати пяти (25) футов от требуемой линии сборки. (См. Рисунок 21-6: Исключение для столовой на открытом воздухе)

6. Любые зоны отдыха на открытом воздухе, расположенные в пределах общественной полосы отчуждения, требуют одобрения Разрешения на использование тротуара от Департамента безопасности и разрешений и должны рассматриваться временное пользование в соответствии со стандартами раздела 21. 8.

7. Зоны отдыха на открытом воздухе включены в расчет требований к парковке, где это применимо. Временные уличные кафе не должны учитываться при расчете потребности в парковке.

РИСУНОК 21-6: ИСКЛЮЧЕНИЕ ДЛЯ СИДЕНИЙ НА УЛИЦЕ

Принято по заказу. 27 599 MCS, §2, 21 ноября 2017 г., Протокол зонирования 071-17; Орд. 29126, 8-12-22, ZD016/22

21.6.X Наружная торговля и демонстрация, а также наружное хранение

21.6.X.1 Наружная торговля и демонстрация

Предприятиям розничной торговли и автосалонам, крупным, разрешена продажа и демонстрация товаров на открытом воздухе как владельцем магазина, так и его арендатором за пределами магазина и в пределах одной и той же партии. Любому законно существующему предприятию розничной торговли или автосалону разрешается выставлять и продавать свои товары на открытом воздухе при соблюдении следующих условий:

а. Торгово-выставочные площади не должны препятствовать движению пешеходов и транспортных средств. В требуемом дворе не допускается наличие торговых и выставочных площадей.

б. Необязательная парковка не может быть использована в качестве наружной торговой и выставочной площади.

в. Продажа и демонстрация автомобильных запчастей, таких как шины, на открытом воздухе запрещены.

д. Дополнительные торговые автоматы для коммерческого использования, такие как автоматы для хранения льда и пропана и торговые автоматы с DVD, регулируются параграфом L выше.

эл. Наружные выставочные площади могут быть расположены в пределах полосы отвода для общего пользования после утверждения Разрешения на использование тротуара от Департамента безопасности и разрешений и должны рассматриваться как временное использование в соответствии со стандартами Раздела 21.8.

Принят Приказом. 27 599 MCS, §2, 21 ноября 2017 г., Протокол зонирования 071-17; Техническая коррекция №7, 12-17-18; Орд. 29126, 8-12-22, ZD016/22

21.6.X.2 Наружное хранение

Следующие виды использования разрешены для хранения на открытом воздухе: питомник, включая выращивание растений на открытом воздухе, крупные продажи, сдача в аренду и сервисное обслуживание, организация по продаже и аренде автомобилей, предприятие по эксплуатации автомобилей, обслуживание и ремонт автомобилей, мелкий или крупный, легкий , тяжелое и морское производство, открытые складские площадки и складские площадки подрядчиков. Эти виды использования разрешены для хранения на открытом воздухе в соответствии со следующими положениями:

а. Запрещается хранить вещи на открытом воздухе в местах общего пользования или в местах, препятствующих движению пешеходов или транспортных средств. Хранение на открытом воздухе в требуемом дворе не допускается.

б. Вся производственная, монтажная, ремонтная или рабочая деятельность должна осуществляться внутри закрытого здания. Это не относится к промышленным предприятиям тяжелой или морской промышленности, которые обычно проводятся на открытом воздухе или имеют наружный компонент.

в. Необязательная парковочная площадка не может быть использована в качестве наружного хранилища.

д. Никакие материалы, хранящиеся или выставленные на открытом воздухе, не могут иметь высоту, превышающую требуемую высоту экранирования, за исключением хранения строительного оборудования.

е. Все наружные хранилища должны соответствовать требованиям к экранированию, изложенным в статье 23.

21.6.Y Pigeon Loft

1. Разрешается выращивать, содержать и содержать голубей в некоммерческих целях.

2. На одну партию допускается не более двадцати (20) голубей старше шестнадцати (16) недель. Если в помещении также содержатся голуби в возрасте до шестнадцати (16) недель, допускается не более пятидесяти (50) голубей.

3.  Голубятни, включая загон для мух, разрешается располагать только на заднем дворе и должны находиться не менее чем в десяти (10) футах от всех линий участков или жилых помещений. Голубиные лофты разрешены на крышах только в многоквартирных домах высотой более четырех (4) этажей и с разрешения владельца собственности. При размещении на крыше голубятня должна быть удалена на десять (10) футов от каждой стены здания.

4.  Голуби должны находиться на чердаке все время, за исключением случаев, когда их выпускают для необходимых упражнений, тренировок или гоночных полетов, при этом не более пятидесяти процентов (50%) выпускают в любой (1) раз. Домашним голубям не разрешается задерживаться на чужой собственности таким образом, чтобы причинить ущерб или иным образом помешать полному наслаждению и использованию собственности.

5. Голубиный чердак, включая загон для мух, должен иметь площадь не менее полутора (1,5) квадратных футов на одного голубя и не более двухсот сорока (240) квадратных футов общей площади. Часть голубятни, обозначенная как загон для мух, должна быть построена таким образом, чтобы она была обращена к дому владельца.

6. Все голуби должны быть окольцованы и идентифицированы окольцовыванием.

7. Должны применяться методы управления и санитарии для предотвращения запахов и вредителей.

21.6.Z Пул Хаус/Кабана

1. Строительство бассейна должно быть завершено до или одновременно с завершением строительства домика у бассейна/кабана.

2. На участке разрешено размещение только одного (1) домика у бассейна.

3. Общая площадь домика у бассейна/кабана ограничена восемью сотнями (800) квадратных футов требуемой площади заднего двора. Домик у бассейна/кабана в пределах требуемого двора ограничен высотой шестнадцати (16) футов и одним (1) этажом, и на него распространяются требования по отступам.

4. Дом у бассейна/домик у бассейна разрешен в требуемом заднем дворе с учетом ограничений зоны охвата.

5. Кухня и кухонные принадлежности запрещены. Однако может быть предусмотрен мокрый стержень со следующими характеристиками:

a. Счетная площадь.

б. Холодильник

c. Прилавок может включать в себя барную раковину.

д. Прилавок может включать в себя верхнюю часть шкафа.

эл. В барной зоне не разрешается пользоваться кухонными принадлежностями.

6. В домике у бассейна/кабане могут быть ванные комнаты.

7. Использование домика у бассейна/домика в качестве временного спального места или жилого помещения запрещено.

Принят Приказом. 29126, 8-12-22, ZD016/22

21.6.AA Крыльца, ступени и крыльца

1. Открытые крыльца, в том числе пристроенные ступени, ступени и крыльца разрешены во всех обязательных дворах. Некрытые веранды, включая пристроенные ступени, а также ступени и крыльца могут выходить на расстояние до шести (6) футов в требуемый передний двор, а также в требуемый угловой или внутренний двор, но должны быть расположены как минимум в двух (2) футах от любого боковая линия участка.

2. Однако, когда существующее жилое помещение находится на возвышении, боковые ступени и пороги могут выходить на всю ширину угловой стороны или внутреннего двора, если они соответствуют следующим стандартам:

а. Существующая площадь жилого дома сохранена. Это не включает в себя соответствующие задние дополнения без расширения боковых стенок за пределы существующей площади основания.

б. Ступени, ведущие к боковой двери в боковом дворе, спроектированы как сквозные лестницы, причем ступени доступны как спереди, так и сзади участка. (См. Рисунок 21-7: Сквозные лестницы)

3. В пределах Исторических основных районов ступени и крыльца могут пересекать полосу отчуждения в соответствии с установленной схемой застройки. Для этого типа посягательств требуется долгосрочное предоставление сервитута от Департамента управления имуществом.

4. Максимальная высота открытых крыльцов, ступеней и крыльца ограничена пятью (5) футами над землей или базовой отметкой затопления, если конструкция приподнята, в зависимости от того, что больше.

РИСУНОК 21-7: ПРОХОДНЫЕ ЛЕСТНИЦЫ

21.6.BB Станции ожидания общественного транспорта

1. Станции ожидания для транзитных пассажиров, расположенные в пределах полосы отчуждения, должны соответствовать положениям Кодекса города.

2. Станции ожидания для транзитных пассажиров, расположенные на территории частной собственности, должны соответствовать Стандартам ADA для доступного дизайна 9.0116 .

Принят Приказом. № 27,707, §2, 2 апреля 2018 г., Zoning Docket 001/18

21.6.CC Спутниковые параболические антенны

21.6.CC.1 Общие требования

а. Спутниковые параболические антенны должны быть стационарно установлены на здании, в земле или на фундаменте, и их нельзя устанавливать на переносных или передвижных конструкциях.

б. В зависимости от эксплуатационных требований цвет тарелки должен быть нейтрального цвета, например, белого или серого, и как можно лучше сочетаться с окружающей средой. На самой спутниковой антенне не допускаются никакие дополнительные знаки или реклама, кроме логотипов поставщика услуг спутниковой антенны или производителя антенны.

в. Кабели и линии, обслуживающие наземные антенны спутниковой антенны, должны располагаться под землей.

д. Соблюдение всех федеральных, государственных и местных правил требуется при строительстве, установке и эксплуатации спутниковых параболических антенн.

е. Все открытые поверхности антенны должны содержаться в чистоте, а все опоры должны быть окрашены для сохранения ухоженного внешнего вида. Антенны, которые больше не используются, должны быть удалены.

21.6.CC.2 Небольшие спутниковые параболические антенны (диаметром менее одного метра)

Небольшие спутниковые параболические антенны диаметром один (1) метр или менее подпадают под общие требования пункта 1 выше. Должны быть предприняты все усилия для установки небольших спутниковых антенн в местах, которые не видны с соседних участков или с полосы отчуждения.

21.6.CC.3 Большие спутниковые параболические антенны (диаметром один метр и более)

21.

6.CC.3.a Жилые районы

я. Большие спутниковые тарелки разрешается размещать только на заднем дворе, и они должны быть отнесены от всех линий участков на расстояние, по крайней мере равное высоте тарелки, но ни в коем случае не менее пяти (5) футов от любой линия лота.

II. Общая высота большой спутниковой антенны ограничена двенадцатью (12) футами.

III. Большая спутниковая параболическая антенна должна быть расположена и экранирована таким образом, чтобы ее нельзя было увидеть с общественных улиц или прилегающих территорий. Экранирование включает в себя заборы, растительные материалы и/или земляные насыпи, расположенные так, чтобы скрыть стороны и заднюю часть антенны и ее опорной конструкции. На момент установки растения должны быть не менее пяти (5) футов в высоту.

21.6.CC.3.b Нежилые районы

я. Большие спутниковые тарелки разрешается размещать только в заднем или внутреннем дворе, и они должны быть отнесены от всех линий участка на расстояние, по крайней мере равное высоте тарелки, но ни в коем случае не менее пяти (5) футов от любой линии участка.

II. Установка на крыше разрешается только в том случае, если спутниковая параболическая антенна соответствует общей массе и местоположению здания и должна быть экранирована архитектурным элементом. Видимая часть тарелки не должна составлять более двадцати пяти процентов (25%) соответствующей высоты или ширины экрана.

III. Установленная на земле спутниковая параболическая антенна должна обеспечивать экранирование, в том числе ограждение, насыпь или ландшафт для достижения следующих целей:

(a) Все наземное вспомогательное оборудование и нижняя часть опорной конструкции должны быть полностью экранированы.

(b) Там, где это возможно, деревья должны быть установлены сбоку и сзади антенны и на высоте/возвышении, равной самой высокой части тарелки.

21.6.DD Солнечная энергетическая система: частная

21.6.DD.1 Общие требования

Установка и строительство системы солнечной энергии регулируется следующими стандартами разработки и проектирования:

а. Солнечная панель может быть встроенной или отдельно стоящей.

б. Солнечные панели должны быть размещены так, чтобы концентрированное солнечное излучение или блики не направлялись на близлежащие объекты недвижимости или дороги.

в. Все электрические соединения с сетью должны соответствовать Национальному электротехническому кодексу. До выдачи разрешения на строительство заявки на солнечные панели, подключенные к сети, должны включать копию утвержденного соглашения о присоединении с местным коммунальным предприятием или письмо от местного коммунального предприятия, в котором указывается, что соглашение о присоединении не требуется.

д. На панелях разрешается печатать/впечатывать только информацию о производителе и оборудовании, предупреждающие знаки или информацию о владельце.

21.6.DD.2 Системы, монтируемые в зданиях

а. Монтируемая на здании система может быть установлена ​​на крыше или стене основного здания или вспомогательного строения. (См. Рисунок 21-8: Солнечные панели, установленные на здании)

б. На зданиях со скатной крышей максимальная высота солнечной панели может составлять восемнадцать (18) дюймов. Солнечные панели на скатной крыше следует размещать в месте, наименее заметном с улицы; однако это не запрещает установку солнечных панелей на крыше, которая может быть видна, когда эта экспозиция, особенно южная экспозиция, является наиболее жизнеспособным местом. В этих случаях солнечные панели должны быть интегрированы в конструкцию в качестве архитектурного элемента, как описано в пункте d ниже.

в. В зданиях с плоской крышей максимальная высота системы солнечных панелей ограничена шестью (6) футами над поверхностью крыши.

д. Солнечные панели могут выступать из фасада здания следующим образом.

я. Может выступать до двух (2) футов от фасада.

II. Может вторгаться в требуемый боковой или задний двор, но не ближе чем на пять (5) футов к боковой или задней линии участка.

РИСУНОК 21-8: НАСТРОЕННЫЕ СОЛНЕЧНЫЕ ПАНЕЛИ

21.6.DD.3 Автономные системы

Отдельно стоящую систему разрешается размещать только на внутренней стороне и заднем дворе, и она должна быть удалена как минимум на пять (5) футов от любой линии участка.

21.6.DD.4 Совместное размещение

Солнечные панели могут быть размещены совместно на башнях связи, а также на стоянках и столбах уличного освещения, и в этом случае применяются требования к высоте и отступу для указанной башни/столба.

21.6.EE Плавательные бассейны

1. Плавательные бассейны разрешается располагать только в пределах необходимого заднего или внутреннего бокового двора.

2. Плавательные бассейны должны находиться на расстоянии не менее двух (2) футов от любой линии участка или четырех (4) футов от внешней стены любого соседнего здания, в зависимости от того, что больше.

3. Должны быть предусмотрены соответствующие поручни для входа и выхода из бассейна.

4. Каждый бассейн должен быть защищен защитным ограждением или барьером высотой не менее шести (6) футов. Проходное пространство шириной не менее трех (3) футов должно быть предусмотрено с двух (2) сторон или на пятидесяти процентах (50%) внешней поверхности бассейна, в зависимости от того, что больше, между стенами бассейна и защитными ограждениями или барьерными стенами.

Принят Приказом. 29126, 8-12-22, ZD016/22

21.6.FF Сортировочная площадка грузовых автомобилей

1. Разрешается использование сортировочных станций для грузовых автомобилей в качестве дополнительного использования для следующих основных целей:

а. Арена

б. Конференц-центр

в. Выставочный комплекс

д. Легкая промышленность в Центре промышленных районов

е. Тяжелое производство в Центре промышленных районов

ф. Морское производство в Центре промышленных районов

грамм. Ипподром

час Стадион

2. На участке должна быть расположена сортировочная станция для грузовых автомобилей, которая обслуживает место, где расположена станция.

3. Запрещается движение грузовиков по дорогам общего пользования.

21.6.GG Водяное сооружение

1. Водные объекты не должны быть предназначены для плавания, перехода вброд или отдыха.

2. Максимальная глубина водных объектов ограничена восемнадцатью (18) дюймами.

3. Максимальный размер одного объекта-контейнера ограничен сто (100) квадратных футов. Максимальный размер объекта с несколькими контейнерами ограничен общей суммой в двести пятьдесят (250) квадратных футов.

4. Водный объект должен располагаться не менее чем в трех (3) футах от всех линий участков.

5. Для водных объектов используются оборотные системы водоснабжения.

6. Оборотная вода должна использоваться в качестве источника воды для декоративных водных объектов, если таковые имеются.

21.6.HH Ветряные турбины: частные

К частным ветряным установкам предъявляются следующие требования.

1. На частные ветряные турбины распространяются следующие ограничения по высоте:

а. Максимальная высота любой наземной ветряной турбины составляет шестьдесят пять (65) футов или двадцать (20) футов над линией деревьев, в зависимости от того, что больше.

б. Максимальная высота любой ветряной турбины, установленной на конструкции, на пятнадцать (15) футов превышает максимально допустимую высоту для такой конструкции. Однако максимальная высота любой ветряной турбины, установленной на жилом доме на одну или две семьи, является пределом высоты применимого района зонирования.

в. Максимальная высота — это общая высота турбинной системы, включая башню, и максимальная высота лопастей турбины по вертикали. Таким образом, максимальная высота рассчитывается путем измерения длины опоры при максимальном вертикальном вращении до основания башни. Максимальная высота любой наземной ветроэнергетической системы измеряется от уклона до длины опоры при максимальном вертикальном вращении.

д. Никакая часть открытых лопастей турбины (ветряная турбина с вертикальным доступом) не может находиться в пределах двадцати (20) футов от земли. Незакрытые лопасти турбины (ветряная турбина с горизонтальным доступом) могут находиться в пределах десяти (10) футов от земли.

2. Наземные ветрогенераторы разрешается размещать только на заднем дворе. Никакая часть конструкции ветровой системы, включая анкерные растяжки, не может выступать ближе, чем на десять (10) футов к границам собственности на месте установки. Башня системы должна отстоять от всех линий участков на высоту, равную высоте системы. На этой территории не должно быть основных построек.

3. Все ветряные турбины должны быть оборудованы ручными (электронными или механическими) и автоматическими регуляторами скорости для ограничения скорости вращения лопастей в пределах проектных пределов ветроэнергетической системы.

4. Ветряные турбины не должны превышать шестидесяти (60) дБА, измеренных на линии лота. Однако уровень может быть превышен во время краткосрочных событий, таких как перебои в подаче электроэнергии и/или сильные ураганы.

5. Ветряные турбины должны быть одобрены программой сертификации малых ветров, признанной Американской ассоциацией ветроэнергетики (AWEA) или Министерством энергетики США. Не сертифицированные бытовые ветряные турбины должны представить описание характеристик безопасности турбины, подготовленное зарегистрированным инженером-механиком, директору Департамента безопасности и разрешений как часть разрешения на строительство.

6. Ветряные турбины должны соответствовать применимым правилам FAA, включая все необходимые разрешения для установки вблизи аэропортов.

7. Заявки на получение разрешения на строительство ветряных энергетических систем должны сопровождаться линейным чертежом электрических компонентов с достаточной детализацией, чтобы можно было определить, соответствует ли способ установки всем электротехническим нормам и правилам.

21.6.II САРАЙК

1. На требуемом заднем дворе разрешается сооружение навеса или вспомогательного строения с учетом ограничений площади охвата.

2. Кухни и помещения для приготовления пищи запрещены.

3. В сарае может быть ванная комната и/или раковина.

4. Использование сарая в качестве жилого помещения запрещено.

Принят Приказом. 29126, 8-12-22, ZD016/22

21.7 Разрешенные посягательства на обязательные дворы

Посягательством является расширение или размещение любой пристроенной или отдельно стоящей вспомогательной конструкции или архитектурного элемента в требуемом дворе. Если иное не разрешено или ограничено настоящим разделом или разделом 21.6, разрешенные посягательства регулируются общими положениями раздела 21.6.A. Дополнительные ограничения в отношении определенных разрешенных посягательств, включая дополнительные требования к двору и правила насыпных грузов, а также дополнительные разрешенные вспомогательные конструкции, можно найти в Разделе 21. 6 (Дополнительные конструкции и их использование) выше, а на них можно ссылаться в следующей таблице. Разрешенные посягательства указаны в Таблице 21-2: Разрешенные посягательства на требуемые дворы.

Принят Приказом. 29126, 8-12-22, ZD016/22

21.8 Временное использование

Этот раздел регулирует временное использование частной собственности. Временное использование, которое происходит на общественной полосе отвода, регулируется применимыми правилами Городского кодекса.

21.8.A Заявление на получение разрешения на временное использование

1. Любое лицо, фирма или корпорация, желающие получить разрешение на временное использование в соответствии с требованиями настоящего Постановления, должны подать заявление по форме, предоставленной городом, директору Департамента безопасности и разрешений, который может выдать временное разрешение. разрешение на использование. Если иное не предусмотрено настоящим разделом, для всех видов временного использования требуется разрешение на временное использование.

2. Директор Департамента безопасности и разрешений рассматривает и утверждает разрешения на временное пользование. Директор должен определить, соответствует ли предлагаемое использование требованиям настоящего раздела и настоящего Постановления. Если это не разрешено настоящим разделом, каждое временное использование или строение должны соответствовать основным требованиям района зонирования, в котором они расположены.

3. Каждое временное использование должно соответствовать настоящему Указу и всем местным правилам. Директор Департамента безопасности и разрешений может налагать дополнительные условия в рамках утверждения разрешения на временное использование для достижения целей настоящего Постановления и защиты общественного здоровья, безопасности и благополучия. В любом районе не допускается временное использование, если это окажет значительное негативное воздействие на любое прилегающее имущество или на территорию в целом.

4. Кроме того, директор Департамента безопасности и разрешений может потребовать профессиональную лицензию для временного использования.

21.8.B Общие положения

Каждое временное использование должно соответствовать всем требованиям, перечисленным ниже.

1. Запрещается временное использование, которое создает или может создать угрозу здоровью, безопасности и благополучию населения на территории или за ее пределами.

2. Каждое временное использование должно осуществляться в соответствии с такими ограничениями и условиями, которые может потребовать пожарная служба. По требованию города оператор временного пользования нанимает соответствующий персонал охраны.

3. Временное использование не разрешается, если дополнительный транспортный поток, который, как разумно ожидается, будет вызван таким использованием, окажет неоправданное вредное воздействие на близлежащие улицы и виды использования. Никакое временное использование не может блокировать полосы движения для инвалидов или пожарные.

4. Не допускается временное использование, которое необоснованно уменьшило бы количество парковочных мест, доступных для использования в связи с постоянным использованием или использованием, расположенным на рассматриваемом участке. Директор Департамента безопасности и разрешений может произвести оценку общего количества парковочных мест, которые разумно потребуются в связи с предлагаемым временным использованием, исходя из конкретного использования, его интенсивности и наличия других парковочных мест в область. Директор Департамента безопасности и разрешений одобрит временное использование только при наличии таких парковочных мест.

5. Временное использование не допускается, если оно противоречит другому ранее разрешенному временному использованию на тот же период времени.

21.8.C Разрешенное временное использование

.

Таблица 21-3: Разрешенные временные виды использования

Таблица 21-3: Разрешенные временные виды использования
РАЗРЕШЕННОЕ ВРЕМЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ	ОКРУГ	ВРЕМЯ РАМКА	ЧАСОВ РАБОТЫ	СТАНДАРТЫ ВРЕМЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Карнавал/Цирк	Нежилое помещение			Раздел 21. 8.C.1
Прицепы для подрядчиков, контейнеры для строительных отходов и модели объектов недвижимости (временные)	Разрешено в любом зональном районе при использовании в сочетании со строительными работами на том же участке, где действует разрешение на строительство			Раздел 21.8.C.9
Фермерские рынки (временные)	Любой зональный округ	Максимум одно (1) мероприятие в неделю на помещение	с 7:00 до 20:00	Раздел 21.8.C.3
Продажа гаражей/дворов	Любой зональный округ	Максимум три (3) дня подряд с не более чем тремя (3) последовательными распродажами в течение любого двенадцати (12) месяца.		Раздел 21.8.C.5
Праздничные распродажи (временные)	Любой зональный округ	Максимум сорок пять (45) дней		Раздел 21.8.C.2
Мобильные тележки для еды	Нежилое помещение		С воскресенья по четверг: с 6:00 до 22:00; Пятница и суббота: с 6:00 до 12:00	Раздел 21. 8.C.4
Развлекательные мероприятия на открытом воздухе (временные)	Открытое пространство – общественная или частная собственность	Максимум три (3) дня подряд на одно событие, максимум восемь (8) событий за календарный год		Раздел 21.8.C.7
Автостоянки (временные)		Продолжительность события, а также дополнительные два (2) дня до и два (2) дня после особого события		Раздел 21.8.C.10
	Любой зональный округ, в котором разрешены специальные мероприятия
Парклеты	Парклеты запрещены на Вье-Карре, который определяется как ограниченный и включающий центральную часть Канал-стрит, речную сторону Норт-Рампарт-стрит, верхнюю часть Эспланад-авеню и реку Миссисипи. За пределами Vieux Carré действуют следующие ограничения по зонированию.   Парклеты запрещены на Журнал-стрит от пересечения с Вашингтон-авеню (в центре города) до пересечения с Луизиана-авеню (в центре города).   Для ресторана парковочные места разрешены только для мест, где: (1) любой тип ресторана является разрешенным для использования в соответствии с применимым зонированием; 2) обе стороны улицы от угла до угла находятся в пределах нежилого зонирования.   Что касается бара, парклеты разрешены только в местах, где: (1) использование бара разрешено в соответствии с применимым зонированием или условно используется для использования в качестве бара; 2) обе стороны улицы от угла до угла находятся в пределах нежилого зонирования.   Parklets разрешено использовать в качестве аксессуара только для следующих типов заведений, которые продают продукты питания и/или напитки для потребления в помещении: ресторан любого типа и бар.	Действительно один (1) год; может продлеваться ежегодно.	В соответствии с разделом 146-597 Городского кодекса размещение в Парклете не должно начинаться ранее 8:00, а еда и/или напитки не должны предоставляться в Парклете после 22:00.   Обладатель разрешения Parklet не должен использовать Parklet для деловых целей в нерабочее время.   Столы, стулья и другие компоненты Парклета должны быть аккуратно сложены и расставлены в конце каждого рабочего дня, не позднее 22:30.	Раздел 21.8.C.16
Открытые рынки (временно)	Любой зональный округ	Максимум одно (1) мероприятие в неделю на помещение	с 7:00 до 20:00	Раздел 21.8.C.6
Обзорные стенды (временные)	Частная собственность в любом зональном районе вдоль парадных маршрутов	Карнавальный сезон		Раздел 21.8.C.11
Использование на тротуарах (уличные кафе, А-образные вывески, уличные витрины)	Любой район зонирования, в котором разрешены следующие виды использования: Вывески и дисплеи на тротуарах — все разрешенные виды коммерческого использования. Уличные кафе – рестораны (всех типов), бары и предприятия розничной торговли, предлагающие еду	Действительно один (1) год; может продлеваться ежегодно	Тротуарные вывески и дисплеи: в рабочее время Уличные кафе: не ранее 8:00 и не позднее 22:00 или 12:00, если они расположены в центральном деловом районе .	Раздел 21.8.C.15
Подставка для снобола	Любой зональный район, где разрешены рестораны	с 1 апреля по 31 октября		Раздел 21.8.C.8
Контейнеры для хранения (временные)	Любой зональный округ	Жилой: максимум четырнадцать (14) дней; Нежилое помещение: максимум семьдесят два (72) часа		Раздел 21.8.C.12
Телекоммуникационная ячейка на колесах (COW) (временная)	Любой зональный округ	Объявление чрезвычайной ситуации: максимум девяносто (90) дни; Мероприятие сообщества: максимум девяносто (90) дней		Раздел 21.8.C.13

Принят Приказом. № 27 209, §1, 7 декабря 2016 г., Протокол зонирования 61/16; Орд. 27 599 MCS, §2, 21 ноября 2017 г., Протокол зонирования 071-17; Техническая корректировка №8 и №9, 12-17-18; Заказ. № 28,156, §15, 8 августа 2019 г., Протоколы зонирования 26/19 и 27/19; Орд. 29118, 8-4-22, ЗД 21/22

21.8.C.1 Карнавал/Цирк

Карнавалы/цирки разрешены в любом нежилом зонированном районе и должны оцениваться на основе достаточности размера участка, условий для парковки, доступности транспорта и отсутствия чрезмерного неблагоприятного воздействия, включая шум, на другие объекты. Эти виды использования не обязаны соответствовать требованиям настоящего Постановления к окружным дворам и высоте. Концессионер, ответственный за любое такое использование, должен:

а. Предоставьте заблаговременно план площадки с указанием подходящих путей въезда и выезда для автомобилей экстренных служб без тупиковых проходов.

б. Соблюдайте все местные правила.

в. Предоставить контейнеры для мусора в количестве и местах, требуемых городом. Все контейнеры должны быть надлежащим образом обслужены.

д. Обеспечить тщательную уборку территории по завершении мероприятия.

е. Предоставьте доказательства того, что все развлекательные устройства были проверены соответствующими органами.

ф. Получив письменное уведомление от города, немедленно прекратите использование любого развлекательного устройства или конструкции, которые, по мнению властей города, представляют угрозу общественной безопасности.

21.8.C.2 Праздничные распродажи (временные)

Участки для праздничных продаж, такие как распродажа рождественских елок и тыкв, разрешены как часть нежилого использования в любом районе зонирования и должны оцениваться на основе адекватного размера участка, условий для парковки, доступа для движения и отсутствия неправомерного неблагоприятного воздействия на другие объекты. Это использование ограничено сорока пятью (45) днями.

21.8.C.3 Фермерские рынки (временно)

а. Продажа продуктов питания для потребления на территории или за ее пределами потребует лицензирования города и одобрения Департамента здравоохранения.

б. Продажа огнестрельного оружия, товаров для взрослых и устройств сексуального характера запрещена

в. Розничная продажа расфасованных алкогольных напитков допускается только в том случае, если такое использование разрешено в качестве разрешенного использования в зонировании, в котором расположен фермерский рынок.

д. Часы работы ограничены с 7:00 до 20:00, при этом часы работы фермерского рынка, открытые для публики, не должны превышать пяти (5) полных часов, не считая времени на установку и демонтаж.

е. Для утверждения и получения разрешений требуется установленная программа борьбы с мусором.

1. Ограничения по размеру должны соответствовать ограничениям по размеру розничных продаж в базовом районе зонирования, если это применимо.

2. Помещения фермерского рынка не могут выступать за пределы полосы отвода.

3. Фермерские рынки ограничены одним (1) мероприятием в помещении в неделю.

21.8.C.4 Мобильный продовольственный грузовик

Эти стандарты регулируют передвижные грузовики с едой, расположенные на частной территории. Применяются следующие стандарты:

а. Мобильные фудтраки разрешены в любом нежилом зонировании.

б. Если оператор мобильного продовольственного грузовика не является владельцем участка, на котором будет находиться грузовик или прицеп, письменное разрешение владельца собственности должно быть представлено как часть заявления на получение разрешения на временное использование.

в. Все передвижные грузовики с едой должны быть зарегистрированы в штате Луизиана. Любой водитель мобильного грузовика с едой должен иметь действующие водительские права штата Луизиана.

д. Все мобильные продавцы продуктов питания должны соблюдать все другие применимые условия и требования, установленные законом, а также все применимые законы и правила здравоохранения города и штата. Все налоговые декларации и другие отчеты, требуемые Городским кодексом, должны предоставляться в соответствующие городские департаменты по мере необходимости.

е. Ни один мобильный продавец продуктов питания не имеет права продавать товары, товары или другие товары, кроме продуктов питания.

ф. Продажа алкогольных напитков запрещена.

грамм. Часы работы мобильного грузовика с едой должны быть между 6:00 и 20:00, если более поздний час закрытия не утвержден как часть разрешения на временное использование.

час В рабочее время владелец разрешения должен предоставить урну для мусора на месте для использования клиентами и должен постоянно следить за тем, чтобы на территории не было мусора и мусора. Корзина для мусора должна быть достаточно большой, чтобы вместить весь образующийся мусор. Мобильные продавцы продуктов питания несут ответственность за уборку всех отходов и мусора на территории и в радиусе пятидесяти (50) футов.

я. Ни один передвижной поставщик продуктов питания не должен использовать какой-либо звуковой сигнал, систему усиления звука или другое звуковое устройство или музыкальную систему, которые можно услышать за пределами мобильного грузовика с едой, когда такой грузовик с едой работает на месте.

Дж. Сиденья на открытом воздухе могут быть предоставлены на месте, но никакие сиденья не могут быть установлены на постоянной основе и должны быть удалены, когда еда не подается и когда передвижной грузовик с едой отсутствует на месте.

к. Постоянное подключение к водопроводу или канализации запрещено. Электроснабжение может быть обеспечено только временным обслуживанием или другим подключением, обеспечиваемым электроэнергетической компанией или бортовым генератором. Сброс в городскую раздельную систему ливневой канализации (МС4) запрещен.

л. Услуга проезда запрещена.

м. Мобильный продовольственный грузовик ограничен знаками, прикрепленными к внешней стороне грузовика или прицепа, которые должны быть установлены вровень с грузовиком или прицепом с максимальным выступом в шесть (6) дюймов, и одним (1) знаком с А-образной рамой. Знаки могут идентифицировать только название продукта, процесс продукта и/или имя поставщика.

н. Мобильный грузовик с едой, расположенный на вспомогательной внеуличной парковке, которая работает в те же часы, что и основное использование, может занимать не более десяти процентов (10%) парковочных мест на такой стоянке, включая автомобиль, места для сидения. площади и мусорные баки.

о. В районах нежилого зонирования, если основное использование закрыто или парковочные места на стоянке не являются вспомогательными и не обеспечивают необходимых парковочных мест для другого использования, мобильные фудтраки могут работать пять (5) дней в неделю, требуя четыре (4) места на грузовик в соответствии со стандартами Раздела 21.8, Временное использование, 21.8.C.4 и их разрешение на временное использование. При размещении на пустыре требуется одна тысяча (1000) квадратных футов на грузовик.

21.8.C.5 Продажа гаражей/дворов

Продажа гаражей/дворов разрешена в любом районе зонирования, но только в том случае, если они ограничены личным имуществом или предметами декоративно-прикладного искусства, сделанными владельцем или жильцом жилой единицы, в которой проводится продажа. Такое использование ограничено периодом, не превышающим трех (3) дней подряд и не более трех (3) продаж с одного и того же места жительства в течение любого двенадцати (12) месяца.

21.8.C.6 Открытые рынки (временно)

а. Часы работы ограничены с 7:00 до 20:00, если иное не продлено положениями наложенного зонирования.

б. Все ограничения по размеру должны соответствовать ограничениям по размеру розничных продаж в зональном районе, если это применимо.

в. Никакая часть общественного рынка не может нарушать полосу отвода или располагаться таким образом, чтобы покупатели занимали тротуар или полосу отвода.

д. Продажа продуктов питания для потребления на территории или за ее пределами требует лицензирования города и одобрения Департамента здравоохранения.

эл. Продажа огнестрельного оружия, товаров для взрослых и устройств сексуальной ориентации запрещена.

ф. Розничная продажа упакованных алкогольных напитков разрешена только в том случае, если такое использование разрешено в качестве разрешенного использования в зональном районе, в котором расположен публичный рынок, или когда это разрешено в процессе условного использования, если такое использование является условным использованием в зональном районе. где находится общественный рынок.

г. Публичные рынки ограничены одним (1) мероприятием в помещении в неделю.

21.8.C.7 Временные развлекательные мероприятия на открытом воздухе

Временное развлекательное мероприятие, такое как исполнение живой музыки, ревю или спектакль на открытом воздухе, может быть разрешено на общественной или частной территории. К этому временному использованию применяются следующие стандарты. Сюда не входят временные стенды для просмотра, которые регулируются отдельно.

а. План управления требуется для рассмотрения директором по безопасности и разрешениям как часть заявки на получение разрешения на временное использование, который демонстрирует следующее:

я. Присутствие менеджера на месте во время мероприятия.

II. Общая планировка площадок для выступлений, помещений для посетителей, таких как зоны отдыха и туалеты, а также всех точек входа и выхода на площадку.

III. Предусмотрена переработка и вывоз мусора.

IV. Дни и часы работы, включая время установки и демонтажа.

v. Описание мер по борьбе с массовыми беспорядками и мер безопасности.

б. Временные развлекательные мероприятия на открытом воздухе ограничены восемью (8) мероприятиями в течение календарного года и максимальной продолжительностью три (3) дня для каждого мероприятия.

21.8.C.8 Подставка для снобола

Киоски для игры в снобол разрешены в любом районе, где разрешено использование любого ресторана. Постоянное сидение запрещено. Стойки для игры в снобол ограничены максимальной площадью в триста (300) квадратных футов. Стойки для игры в снобол могут работать сезонно с 1 апреля по 31 октября.

21.8.C.9 Временные прицепы для подрядчиков, контейнеры для строительных отходов и модели объектов недвижимости

а. Временные трейлеры подрядчиков, используемые в связи со строительными работами, разрешены, когда временные объекты расположены на той же площадке, что и застройка, и разрешение на строительство действительно. Однако временные объекты могут быть расположены на прилегающем участке при условии, что классификация зонирования прилегающего участка такая же или менее ограничительная, чем классификация зонирования разрабатываемого участка. Временные объекты подлежат демонтажу после завершения или отказа от такого строительства или через два (2) года с даты возведения временных объектов, в зависимости от того, что наступит раньше.

б. Контейнеры для строительного мусора, используемые в связи со строительными работами, разрешены, если контейнеры расположены на той же площадке, что и застройка, и пока действует разрешение на строительство. Контейнеры для строительного мусора должны быть удалены после завершения или отказа от такого строительства. Контейнеры для строительного мусора должны находиться полностью на частной территории и не должны блокировать какие-либо средства доступа к площадке. На контейнеры для строительного мусора, расположенные на дорогах общего пользования, распространяются положения Городского кодекса.

в. Типовые единицы недвижимости, в том числе временные офисы недвижимости, для продажи улучшенных или неулучшенных участков в жилой застройке разрешены в течение двух (2) лет с даты их возведения. Тем не менее, временные офисы могут продолжаться по истечении двух (2) лет до тех пор, пока застройщик не будет владеть десятью (10) участками или менее в подразделении, при условии, что свидетельство о вводе в эксплуатацию будет получено каждый год, и застройщик подтвердит право собственности на более десяти (10) лотов на момент подачи заявки. Сертификат действителен в течение 1 (одного) года с даты выдачи, даже если количество лотов, принадлежащих застройщику, уменьшится до десяти (10) или менее лотов в течение этого периода времени.

21.8.C.10 Временные стоянки

Временные парковки разрешены в любом районе для проведения особых мероприятий и, помимо работы во время проведения особого мероприятия, могут использоваться только за два (2) дня до и два (2) дня после проведения особого мероприятия. Временные автостоянки оцениваются на основе достаточности размера участка, условий для парковки, доступности для движения транспорта и отсутствия чрезмерного неблагоприятного воздействия, включая шум, на другие объекты. План площадки с указанием подходящих путей въезда и выезда для всех транспортных средств должен быть представлен до начала мероприятия. Тупиковые проходы не допускаются. Временные стоянки не требуют асфальтирования.

21.8.C.11 Временные стенды для проверки

Временные смотровые площадки, расположенные на частной территории, допускаются при наличии разрешения на временное использование при соблюдении следующих стандартов. Временные смотровые площадки, расположенные в полосе отчуждения, подчиняются нормам Кодекса города.

а. Временные смотровые нормативы допускаются только в сезон карнавального шествия и должны располагаться на маршруте карнавального шествия.

б. На один лот допускается не более одного (1) рецензирующего стенда, который должен быть полностью расположен на лоте.

в. Временные смотровые площадки не должны мешать проезду в пределах полосы отчуждения.

21.8.C.12 Контейнеры для временного хранения

а. Контейнеры для временного хранения разрешены в любом районе зонирования при использовании для погрузки или разгрузки. Контейнеры разрешается размещать на объекте в течение периода, не превышающего четырнадцать (14) дней для жилых помещений и семьдесят два (72) часа для нежилых помещений или при наличии действующего разрешения на строительство. Разрешение на временное использование не требуется.

б. Контейнеры временного хранения, используемые для постоянного хранения, запрещены. Контейнеры нельзя постоянно прикреплять к земле, обслуживать постоянными коммуникациями или штабелировать на площадке. Использование транспортных контейнеров в качестве тары временного хранения запрещается.

21.8.C.13 Временная телекоммуникационная ячейка на колесах (COW)

а. Временная телекоммуникационная ячейка на колесах (COW) может быть размещена в любом районе зонирования максимум на девяносто (девяносто)0) дней после объявления чрезвычайного положения городом или штатом. Этот срок в девяносто (90) дней может быть продлен городским советом. Разрешение на временное пользование не требуется.

б. Временная телекоммуникационная ячейка на колесах (COW) может быть размещена в любом районе зонирования на срок не более девяноста (90) дней для обслуживания мероприятий, таких как, помимо прочего, Марди Гра, Фестиваль французского квартала, Суперкубок, Финал четырех. , Sugar Bowl и Фестиваль джаза и наследия в Новом Орлеане. Требуется разрешение на временное использование.

21.8.C.15 Использование тротуара

Временное использование тротуаров, где это разрешено, включая знаки в форме буквы А, уличные кафе и уличные витрины, регулируется следующими стандартами:

a. Использование тротуаров не разрешается без утверждения Разрешения на использование тротуаров Департаментом безопасности и разрешений.

б. Использование тротуаров должно соответствовать правилам, изложенным в главе 146, статье VI Городского кодекса.

в. Использование тротуаров ограничено теми участками, ширина которых достаточна для обеспечения свободного пути движения в соответствии с разделом 145-536 Городского кодекса. Получатель разрешения должен постоянно следить за тем, чтобы на пути движения не было препятствий.

д. Знаки в форме буквы А разрешены в качестве дополнения к разрешенному коммерческому использованию и подпадают под действие стандартов Раздела 24.9.B.6.

эл. Витрины на тротуарах разрешены в качестве дополнения к разрешенному коммерческому использованию и регулируются следующими стандартами:

и. Дисплеи ограничены зоной, непосредственно примыкающей к обслуживаемому бизнесу, и не могут выступать перед соседним бизнесом или пустырем.

ii. Дисплеи не должны блокировать вход или выход на территорию.

III. Показы ограничены часами работы компании, которой они принадлежат.

ф. Уличные кафе разрешены в качестве дополнения к лицензированным ресторанам (всех типов), барам, предприятиям розничной торговли, продающим продукты питания, и другим подобным предприятиям, которые продают продукты питания и напитки для потребления на месте, и подпадают под следующие стандарты. Тротуарные кафе запрещены для баров, не соответствующих закону, в районах жилого зонирования, за исключением тех, которые находятся в районе наложения жилого разнообразия RDO.

Принят Приказом. 27 599 MCS, §2, 21 ноября 2017 г., Протокол зонирования 071-17; Орд. 29126, 8-12-22, ZD016/22

21.8.C.16 Стандарты использования временных парклетов

1. Программа выдачи разрешений Parklet находится в ведении Департамента безопасности и разрешений.

2. Дизайн паркетной доски подлежит административной проверке исполнительным директором Комиссии по городскому планированию (CPC), включая рассмотрение Консультативным комитетом по дизайну (DAC). Представление обзора проекта должно включать 1) существующий план состояния с фотографиями; 2) план концептуального дизайна с письменным описанием замысла проекта и прецедентными изображениями, а также предлагаемой схемой движения, которая уравновешивает потребности всех пользователей, путешествующих по полосе отчуждения; 3) план участка; и 4) лист материалов и цветные фасады или визуализации.

3. Паркетные конструкции в соответствии с утвержденным городом стандартизированным дизайном паркетных площадок, который может быть обнародован городом, считаются соответствующими проекту и освобождаются от проверки проекта CPC.

4. Процесс проверки проекта CPC должен включать в себя, что, когда недвижимость расположена в историческом районе Вье-Карре или в исторических районах Комиссии по достопримечательностям исторических районов, проводятся консультации с персоналом соответствующей Комиссии.

5. Общие рекомендации по проектированию.

и. Повысить визуальное и эстетическое качество городской среды. Дизайн должен быть инклюзивным и безопасным. Приветствуется парковка велосипедов и использование местных ландшафтных материалов.

ii. Обеспечьте совместимость с сохранением общей городской структуры, характера дизайна уличного ландшафта, масштаба и удобства для пешеходов нежилых и многофункциональных коридоров и уличных ландшафтов.

III. Обеспечьте совместимость с городской программой Complete Streets, которая уравновешивает потребности всех пользователей, путешествующих по полосе отвода, включая людей, идущих пешком, ездящих на велосипеде, водителей и пользующихся общественным транспортом.

6. Заведение может управлять только уличным кафе или паркетом, но не тем и другим одновременно.

7. Места имеют право на использование парклета только после одобрения директора Департамента общественных работ, который должен рассмотреть вопрос о том, окажет ли парклет необоснованное влияние на пробки на дорогах, близлежащую деловую активность, доступную парковку на улице и общественная безопасность.

8. Время работы парковок ограничено часами, указанными в таблице 21-3, в соответствии с разделом 146-59 Кодекса города.7. Владелец разрешения Parklet не должен использовать Parklet в коммерческих целях в нерабочее время.

9. Информация о разрешении на парковку должна быть размещена в соответствии со статьей 146-595 Кодекса города.

10. Рекламные вывески в парклете запрещены.

11. Парклеты разрешено использовать в качестве аксессуаров только для следующих типов заведений, которые продают продукты питания и / или напитки для потребления на месте: ресторан любого типа и бар.

я. Для ресторана парклеты разрешены только в местах, где: (1) ресторан любого типа разрешено использовать в соответствии с применимым зонированием; 2) обе стороны улицы от угла до угла входят в районы нежилого зонирования; и (3) ограничение скорости на улице составляет 30 миль в час или меньше.

ii. Что касается бара, парклеты разрешены только в местах, где: (1) использование бара разрешено в соответствии с применимым зонированием или условно используется для использования в качестве бара; 2) обе стороны улицы от угла до угла входят в районы нежилого зонирования; и (3) ограничение скорости на улице составляет 30 миль в час или меньше.