Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке. Переуступка квартиры

Покупка квартиры по переуступке прав: риски

Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.

Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.

Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы, оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре. В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

law03.ru

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

Если проблема жилья стоит особенно остро, вам, наверняка, знакомы многие способы ее решения: аренда, покупка квартиры, приобретение в ипотеку. И даже такое страшное слово, как «лизинг» не в состоянии вас испугать.

Однако все чаще можно услышать о таком выгодном способе как переуступка жилья. Что же это такое? В чем выгода, а в чем недостатки, если они, конечно, есть?

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

По ней передаются, как это часто бывает, не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Происходит это обычно следующим образом: некто принимает решение вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия и по очень выгодной цене получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует иные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и очень выгодно продать квартиру на вторичном рынке – это неплохая, но довольно затратная по времени схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

Однако перепродать недостроенный объект нельзя, зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Таким образом, дольщик остается в плюсе, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а тот, кто становится собственником квартиры по переуступке, значительно экономит.

Нужно отметить, что далеко не всегда продавцы так уж одержимы жаждой наживы. Разные жизненные обстоятельства, такие как, необходимость погашения кредитов могут также подтолкнуть к этому шагу. Обстоятельства действительно могут быть совершенно разными: развод, вступление в права наследования или просто переезд в другой город или страну.

Однако причиной продажи прав может быть недобросовестность застройщика. Естественно, в этом случае продавцы квартиры вряд ли скажут потенциальным покупателям о неутешительных перспективах строительства. Поэтому прежде чем заключить такой договор, нужно как можно лучше все разузнать о данном новострое, и постараться обезопасить себя от возможных рисков.

В каком-то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.

Это-то и является главным плюсом покупки квартиры по переуступке: стоимость жилья на стадии строительства значительно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Чем вы рискуете, покупая квартиру по переуступке

Однако все мы знаем про бесплатный сыр. Значит, само собой разумеется, что должны быть и минусы.

Поэтому, покупая, квартиру по переуступке, вы рискуете:

столкнуться с застройщиком на грани банкротства;
купить квартиру в доме, который в итоге не будет соответствовать плану;
купить «долгострой»;
натолкнуться на двойную переуступку.

Кроме того, необходимо удостовериться, что застройщик уведомлен о совершении переуступки. В противном случае, вы, как новый участник долевого строительства рискуете потерять возможность взыскания убытков или неустойки. К сожалению, существует даже вероятность признания договора уступки недействительным.

Что же делать, чтобы приобрести квартиру, а не проблемы?

Существует вполне определенный и четкий порядок приобретения квартиры от застройщика, поскольку важно ни на секунду не забывать, что продавец (цедент), не отвечает ни за качество, ни за сроки строительства: в самом худшем случае вам придется обращаться со всеми своими претензиями к компании-застройщику. Из этого следует, что покупая недвижимость у дольщика, следует провести все действия, предписанные покупателю на первичном рынке:

В первую очередь нужно выбрать надежную компанию-застройщика. Стоит отсеивать не только предложения с заоблачно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, которые могут тянуть за собой как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество. Не будет лишним почитать отзывы о застройщике, посетить предыдущие объекты, ознакомиться с документами, такими как:

учредительный документ строительной компании, а также ее устав;
дительный документ строительной компании, а также ее устав;
свидетельство о государственной регистрации;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли;
бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
проект на строительство, в котором должны быть указаны цель проекта, этап строительства и предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.

Во-вторых, нужно осмотреть местность, на которой расположена новостройка, к этому этапу нужно подойти с толком и расстановкой. Существенным плюсом в данном вопросе станет развитая инфраструктура и хороший район. Если здание находится на ранней стадии строительства и квартиру осмотреть не получится, необходимо ознакомиться с макетом.
Дальше нужно прийти в офис компании застройщика и уведомить их о продаже квартиры по переуступке права требования. Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.
Необходимо получить письменное согласие от компании-застройщика на продажу квартиры. Следует быть готовым к тому, что разрешение это обычно застройщик дает не безвозмездно – в среднем, это комиссия в размере 1-5% от стоимости объекта. Эти расходы чаще всего ложатся на покупателя, или же стороны могут разделить их между собой.
Раз уж вы на месте, не забудьте взять у компании-застройщика справку об отсутствии долга перед ними, в ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Если квартира была приобретена в рассрочку и еще до конца не оплачена, вам придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком.
Далее можно и подписать договор долевого участия, в котором должны быть прописаны все важнейшие детали: сроки, стоимость, гарантии. Поэтому стоит воспользоваться еще одной рекомендацией — заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса. Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.
После того, как дом достроен и сдан, вы, как покупатель должны принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недоделки, то фирма обязана их устранить в течение двух месяцев. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.
Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

заявление на регистрацию
документы об оплате госпошлины
договор долевого участия
акт приема-передачи жилья.
кадастровый паспорт.

Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру.

После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений. Будет лучше и безопаснее для всех, если окончательные денежные расчеты между цедентом и цессионарием произойдут после возвращения документа из регистрирующих органов.

Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.

Покупая квартиру по переуступке, в том числе, когда права передавались несколько раз, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.

sterium.com

Переуступка квартиры

Совершенно логично предположить, что если многие дольщики покупают квартиру в ещё только строящемся доме с большой скидкой по сравнению с апартаментами в уже сданном доме, то у них же можно эту ещё недостроенную квартиру купить, хотя и с гораздо меньшей разницей. И это действительно возможно. Такая операция на рынке недвижимости называется цессией, или переуступкой квартиры, и действительно в большинстве случаев выгодна для всех участвующих сторон.

Переуступка квартиры: зачем это надо

Во-первых, переуступка квартиры – это обычная операция перепродажи жилья, выгодная в первую очередь продавцу. Действительно, купив квартиру, которой на самом деле на момент покупки ещё и нет, в только-только начавшемся строиться доме, дольщик очень выгодно вложил деньги. Чуть позже, когда строительство уже приближается к окончанию, квартиры распродаются и риска заморозки стройки практически не существует, квартиры дорожают, но стоят всё же дешевле уже сданных в эксплуатацию. Их начинают активно скупать будущие жильцы, и дольщик попадает с подходящим товаром в условия высокого спроса.

Покупателям, разумеется, тоже хочется взять квартиру ещё до её сдачи в эксплуатацию, и иногда – в особо популярных объектах - квартир в продаже уже просто не остаётся. Тогда цессия для них – единственная возможность приобрести жильё в выбранном доме.

Кроме того, зачастую обстоятельства вынуждают дольщиков переуступать жильё: могут понадобиться деньги или по иным причинам срочно нужно избавиться от доли. В этой ситуации стоимость квартиры может быть значительно ниже таковой для других квартир этого же дома. При простом отказе от квартиры деньги дольщику может вернуть сам застройщик, но при этом всегда взимается немалый штраф.

А застройщик при правильно осуществлённой цессии получает небольшую комиссию, и для него эта операция также не убыточна.

Как происходит процесс переуступки квартиры

Следует всегда помнить, что провести цессию можно только до того момента, как квартиры будут сданы в эксплуатацию и будет осуществлена операция приёма-передачи между застройщиком и дольщиками.

Оформляется сделка точно так же, как и покупка квартиры, однако здесь имеются несколько немаловажных нюансов.

По закону одобрение застройщика на проведение операции переуступки прав на квартиру не требуется, но сам процесс цессии почти всегда оговаривается в договоре, да и во избежание любых недоразумений строительную компанию в любом случае лучше поставить в известность.

Если дольщик оплачивал квартиру по частям или тем более взял на покупку её ипотечный кредит, он обязан получить письменное одобрение сделки у застройщика. Фактически при этом долг с цедента – то есть продавца – переходит к цессионарию. Равно как и другие обязательства перед застройщиком. И застройщик должен быть от этом уведомлён.

Кроме того, при переуступке квартиры за цену, большую изначальной стоимости, заплаченной цедентом, последний обязан уплатить с такой сделки налог, что слегка уменьшит его доход.

По уже установившейся традиции, деньги цессионарий обычно передаёт цеденту через банковские ячейки, с выплатой средств после подписания договора. Такая система оплаты в последнее время считается наиболее безопасной и надёжной.

Возможные опасности при переуступке

Подводных камней при цессионной сделке достаточно много, и большинство из них аналогичны таковым же при обычной покупке квартиры.

Первая – возможность признания сделки недействительной. Такое может произойти, например, если не выплативший всю сумму стоимости квартиры цедент не уведомил застройщика о переуступке квартиры. В этом случае после сдачи в эксплуатацию квартира будет принадлежать именно цеденту – дольщику.

Сходная ситуация может возникнуть ещё раньше – когда цедент приобретал квартиру у застройщика, не получив предварительно разрешение супруги на эту сделку. В этом случае недействительными могут признать результаты первой сделки, и, следовательно, цессионный договор тоже не будет иметь силы.

Переуступка сегодня: падает ли популярность?

Тенденцию к наметившемуся в последнее время снижению популярности цессионных сделок не стоит считать результатом каких-либо их недостатков. Дело лишь в том, что в кризисный период страну накрыла волна переуступок, когда дольщики замороженных объектов в срочном порядке продавали жильё по бросовым ценам, опасаясь полной потери средств. Сегодня, при стабилизации строительства и уменьшении числа негативных ситуаций цессию проводят редко, несмотря на её финансовые достоинства: люди просто покупают себе жильё и не планируют его продавать.

А большое количество цессий, кстати, сыграло не последнюю роль в падении стоимости первичного жилья в соответствующий период.

Сегодня переуступка квартиры чаще всего рассматривается любыми игроками рынка недвижимости не как обычный торговый инструмент, а скорее как запасной вариант, позволяющий без потерь или даже с выгодой продать или купить жильё в ещё не построенном доме.

www.izhkv.ru

Покупка квартиры по переуступке прав — есть ли риск?

Как купить квартиру по переуступке прав? Какими законами регулируется такая покупка? Что нужно держать во внимании при покупке по переуступке?

В данном материале мы рассмотрим вопросы приобретения квартиры по переуступке прав, а также существующие при этом риски и подводные камни.

Как оформить переуступку прав на квартиру

Вариантов оформления переуступки прав при купле-продаже квартиры всего два. Это:

Переуступка прав по предварительному договору купли-продажи.
Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве жилья.

В первом случае мы заключаем предварительный договор купли-продажи. Какое право переуступается в данном случае? Происходит всего лишь переуступка права требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры.

Предварительный договор не подразумевает передачи денег и права на квартиру, его не нужно регистрировать в Росреестре, по нему просто происходит предварительная договоренность о том, кто будет иметь право на заключение основного договора купли-продажи квартиры впоследствии.

С момента заключения предварительного договора происходит уступка права совершить покупку или продажу, которая действует до момента заключения основного договора.

Этот момент активно используется мошенниками по такой схеме: поскольку предварительный договор не регистрируется, мошенники заключают несколько предварительных договоров с будущими приобретателями квартир, таким образом, квартира «перепродается» несколько раз. После того, как покупатели перечисляют деньги, продавец перестает отвечать на звонки. Такого мошенничества нет только при переуступке прав по договору долевого участия в строительстве.

Во втором случае, при покупке квартиры по переуступке прав, находящуюся в долевом строительстве, перед уступкой прав должны быть совершены полностью все взаимные расчеты по договору долевого участия в строительстве. Если этого не сделать, то все несовершенные взаиморасчеты берет на себя новый владелец уступаемых прав.

Договор уступки прав на долевую квартиру может быть заключен только до подписания застройщиком и новым хозяином квартиры акта приема-передачи жилья. В этом случае такой договор переуступки обязательно проходит государственную регистрацию.

Переуступка права долевого участия в строительстве

По договору переуступки прав новому владельцу квартиры переходят ровно те права, которые были у прежнего владельца, не больше и не меньше. Именно поэтому так важно описать эти права в самом договоре максимально подробно.

Описывается все: какие документы передаются, какие права и по какому договору переуступаются, на каких условиях и т.п.

В долевом строительстве оформление уступки прав происходит или после окончательного погашения долга перед застройщиком, или уступка производится переводом долга на новое лицо.

Поскольку в такой сделке затрагиваются права кредитора-застройщика, без его согласия на переуступку прав договор подписан быть не может.

Что остается у покупателя после подписания договора переуступки?

Основной договор, права по которому переуступаются.
Согласие застройщика на переуступку прав и, если квартира была приобретена в кредит, дополнительное согласие банка на переуступку.
Подтверждающий взаимные расчеты между сторонами договора документ.
Договор покупки квартиры по переуступке прав.
Акт приема-передачи всех документов.

Договор переуступки прав более выгоден именно в этом втором варианте, при переуступке прав на квартиру в долевом строительстве, так как по этому договору покупатель получает защиту по Федеральному закону 214-ФЗ от 30.12.2004.

Однако есть и отрицательный момент, который заключается в том, что при расторжении данного договора долевого участия покупатель рискует получить назад не ту сумму, которую он уплатил по переуступке прав, а ту, которая имеется в договоре долевого участия и которая была там прописана на начальном этапе строительства, соответственно, она будет сильно меньше реальной стоимости квартиры.

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке прав

Договор переуступки прав, или договор цессии, широко используется именно в схеме приобретения квартиры в строящемся доме по переуступке прав с последующей продажей их по договору цессии. Рассмотрим все плюсы и минусы такой схемы.

Как мы уже упоминали, возможность заключения договора переуступки возникает с момента регистрации договора участия в долевом строительстве и заканчивается в момент подписания Акта приема-передачи готовой квартиры.

Договор переуступки заключается с целью заработать денег, продав квартиру за более высокую цену, чем она была куплена, или, если обнаружились критические недостатки данного дома, с целью сбыть с рук проблемную квартиру.

После подписания договора переуступки прав новый владелец жилья решает все возникающие с квартирой вопросы напрямую с застройщиком, старый собственник их уже не касается.

Согласно закону переуступка прав происходит при соблюдении следующих условий:

При полной выплате всей цены договора долевого строительства прежним владельцем.
При наличии согласия застройщика на переуступку прав, это условие действует только если оно прописано в договоре долевого строительства.
При наличии согласия банка, выдавшего ипотечный кредит, если квартира приобретена по ипотеке.

Если же данные условия не соблюдены, всю ответственность за это перед застройщиком, согласно ст. 390 Гражданского кодекса должен понести продавец квартиры, который уступает свои права. В этом случае собственник должен вернуть сумму, полученную по договору уступки прав, а также проценты за пользование этими деньгами и убытки покупателя.

Договор переуступки прав при долевом строительстве обязательно проходит государственную регистрацию. О переуступке прав должен быть уведомлен застройщик, в письменной форме.

Если договор покупки квартиры по переуступке прав заключается менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве прежнего хозяина жилья, к тому же по слишком низкой цене, то эта сделка может быть признана подозрительной. Законодательство о банкротстве позволяет в таком случае оспорить такую переуступку прав.

Как оформить переуступку прав «задним» числом

Время, которое можно использовать для заключения договора о переуступке – это промежуток между заключением договора о долевом строительстве и вплоть до подписания акта приема-передачи квартиры.

Но бывают случаи, когда после акта приема-передачи и до оформления права собственности на квартиру проходит длительное время, до 2 лет. Если бы можно было за это время передать квартиру по договору переуступки прав – но уже нельзя, срок прошел.

Что делать? Договор на прошедшую дату заключить невозможно, ведь этот договор регистрируется. Единственный выход – это поменять дату в акте приема-передачи по взаимной договоренности с застройщиком.

Однако при уступке по предварительному договору, который не регистрируется, можно просто поменять дату основного договора, при условии, что он еще не зарегистрирован в реестре.

Переуступка прав затрагивает прямые интересы участников сделки – застройщика и банк, выдавший кредит на ипотеку. То есть, при выдвижении этими участниками своих требований к договору переуступки, они должны быть выполнены в любом случае, поскольку без согласия данных лиц сделка не состоится.

Заключение договора переуступки прав в некоторых случаях способно сработать в ваших интересах, чтобы купить или продать жилье до оформления его в собственность.Риски в таком мероприятии конечно есть, поэтому оценивайте застройщика, знакомьтесь с документацией на дом, постарайтесь выяснить положение продавца. Чем больше вы знаете, тем прочнее ваша позиция.

www.papajurist.ru

Нюансы переуступки прав на квартиру в новостройке

Привет, всем читателям www.habrealty.ru!

Сегодня разберем, что такое переуступка прав на квартиру в новостройке, как распространенная схема, для тех, кто решил купить квартиру в новостройке.

Мы уже разбирали:

О том, как не стать обманутым дольщиком здесь https://www.habrealty.ru/dolevoe/kak-ne-stat-obmanutyim-dolshhikom.html

а так же

Как заключить ДДУ https://www.habrealty.ru/dolevoe/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.html

Теперь продолжим тему, только уже по несколько иным нюансам. Довольно часто те, кто желает купить квартиру в новостройке, смотрят объявления о продаже, либо идут в офис к застройщику.

Как я уже отметил, если вы решили купить квартиру в новостройке, у вас есть два варианта: купить ее непосредственно у застройщика или с помощью переуступки прав собственности на новостройку.

Однако, в большинстве случаев все ликвидные и бюджетные квартиры (а это 1-2 комнатные) все раскуплены еще на т.н. «стадии котлована». В этом случае приходится «шерстить» объявления и искать, говоря современным языком, инвесторов, реализующих квартиры по переуступке прав собственности на новостройку.

Кстати, про инвестиции в недвижимость читайте здесь

Во втором случае вы приобретаете квартиру у того лица, которое заключило договор на строительство квартиры с застройщиком. И пока правоустанавливающие документы еще не готовы, вы можете совершить такую сделку, заплатив оговоренную сумму инвестору.

Как оформляется переуступка права на квартиру подробнее

Плюсы и минусы переуступки прав на квартиру в новостройке

В использовании данной схемы есть свои положительные и отрицательные моменты. Положительным моментом является то, что переуступка прав на квартиру в новостройке часто обходится дешевле, чем покупка квартиры напрямую у застройщика или покупка квартиры, на которую уже оформлены документы.

Отрицательным моментом является то, что все проблемы и риски, связанные с застройщиком, с момента утверждения договора переуступки прав собственности на новостройку, являются проблемами нового собственника. Для минимизации рисков рекомендуем тщательно изучить содержание договора и задать все необходимые вопросы о ходе строительства.

Покупателю, решившему купить квартиру в новостройке, следует иметь ввиду, что при оформлении сделки переуступки, непременно должен указываться тип исходного договора, который предполагает переход права собственности. Также сделку могут аннулировать, если в договоре не будет указана сумма сделки и порядок оплаты.

Рекомендую ознакомиться с разрешительной документацией на выполнение работ застройщиком. Договор в обязательном порядке нужно заверить у нотариуса и по завершению сделки оповестить застройщика о совершении переуступки прав на квартиру в новостройке. Здесь полезно посмотреть материал предыдущей статьи, в которой рассказано, какие нововведения ввел закон о долевом строительстве.

Купить квартиру в новостройке – не поле перейти! Если сомневаетесь в чем-то – обратитесь к юристу и пусть он проверит лишний раз все сомнительные пункты договора, а вы будете спокойны за свое будущее имущество.

Для того, чтобы бесплатно задать вопрос юристу, просто откройте вкладку «Специалисты»

Роль застройщика в переуступке прав на квартиру в новостройке

Законодательно не закреплено обязательное согласование такой сделки с застройщиком, однако, как показывает практика, все же лучше заручиться его согласием.

Отношение застройщиков к переуступке прав на квартиру в новостройке весьма неоднозначно. По закону они не имеют права ограничивать возможности заключать такие договора, но в реальности часто поступают противоположным образом.

Одни устанавливают договором обязательство первоначального покупателя об уведомлении застройщика до совершения такой сделки и полную оплату при регистрации договора.

Другие четко запрещают переуступку права собственности на новостройку, но в жизни застройщики крайне редко идут на такие меры. Рекомендую привлекать застройщика в качестве третьей стороны при оформлении сделки.

Это даст возможность проверить наличие и правильность оформления документов застройщика и одновременно узнать реальное положение дел по оплате первоначальных взносов продавцом.

Налоги и переуступка прав собственности на новостройку

Важно знать, что при заключении сделки переуступки права собственности на новостройку, у продавца возникает база для расчета и уплаты налога.

Причем, для расчета берется разница между двумя суммами: суммы первоначальной покупки и суммы, за которую переуступают квартиру, т.е. на доход, который получает переуступающий право требования квартиры у застройщика.

Однако в процессе предварительных переговоров стороны часто договариваются обоюдно нести эти расходы. Бывают случаи уплаты налога новым собственником.

Для того, чтобы иметь возможность воспользоваться налоговыми вычетами, в договоре непременно должна быть прописана полная стоимость квартиры. Это также позволит избежать недоразумений в случае предъявления в будущем претензий к инвестору.

Либо есть еще ситуации, когда покупатель, который очень хочет купить квартиру в новостройке, соглашается провести в договоре по переуступке прав на квартиру в новостройке, по изначальной цене, но заплатив гораздо большую сумму инвестору.

Эта схема очень рискованная для покупателя, поэтому решаться на нее или нет – дело лично каждого. Инвестор, в этом случае, не приобретает никакой выгоды, и, соответственно, освобождается от уплаты налогов.

Что обязательно предусмотреть

Перед заключением договора по переуступке прав на квартиру в новостройке необходимо узнать, как производилась оплата взносов первоначальным инвестором, не заложена ли квартира банку.

В случае, если квартира заложена по кредиту, следует переоформить кредит на нового собственника и снять все обременения. Специалисты советуют завершать все финансовые отношения уже после государственной регистрации сделки.

После завершения сделки у покупателя должны в обязательном порядке быть следующие документы: сам договор уступки, согласие застройщика, а также акт передачи первоначального договора и оригиналов документов, подтверждающих оплаты по нему, и соответственно сами эти документы.

От чего ДДУ не защищает подробнее здесь

Актуальность покупки квартир по договору переуступки права собственности на новостройку будет достаточно высокой в ближайшие годы. И это связано не только с желанием инвесторов извлекать прибыль из такого рода сделок. Множество сделок совершаются из-за изменения жизненных обстоятельств у первоначальных покупателей.

На этом у меня все. Теперь вы знаете, как купить квартиру по переуступке прав на квартиру в новостройке.

Успешных вам сделок!

www.habrealty.ru

Переуступка квартиры в новостройке - что это, налоги и покупка квартиры по переуступке

Приобретение квартиры происходит не всегда от застройщика к покупателю напрямую. Как правило, строящееся жилье перепродается.

Инвесторы вкладывают деньги в строительство недвижимости, при этом они считаются собственниками, после чего свое право владения они могут передать третьему лицу. Переуступка осуществляется еще до сдачи дома в эксплуатацию.

Первоначальный инвестор имеет возможность купить квартиру у застройщика, а после, передать за другую плату физическому лицу. Именно этот процесс и носит название переуступки прав на недвижимость.

Переуступка квартиры в новостройке – это процесс сделки по передаче первичных прав на покупку квартиры у застройщика третьему лицу.

Описание

Переуступка носит еще одно название, цессия. Если рассматривать схему подробнее, то стоит отметить, что:

Передается не только право владения, но и все обязанности, которые устанавливаются инвестором.
Главными участниками процесса являются цедент – продавец и цессионарий – покупатель. Застройщик также указывается, но он может не участвовать непосредственно в самой сделке.
Цедент передает цессионарию права и обязанности, а это означает, что после заключения сделки все вопросы покупателя будут решаться уже не с цедентом.
Важным условием цессии есть то, что он должен заключаться до того, как недвижимость будет введена в эксплуатацию.

Область применения

Область применения переуступки прав на недвижимость очень широкая.

Рассмотрим самые распространенные области:

Чаще всего, цессия заключается для приобретения жилья для личного проживания. Такая ситуация может возникнуть, если в новостройке не осталось свободных квартир и единственным способом осталось приобрести ее по переуступке.
Область применения процесса связана с инвестициями и сделками на первичном рынке, вследствие чего одна сторона получает выгодное предложение и прибыль.

Как оформляется?

Стоит помнить, что этот процесс обязательно регулируется Гражданским Кодексом и в нем выделяется всего 2 вида переуступки:

Если есть предварительный документ купли-продажи. В этом случае права переходят покупателю. Дополнительно составляется предварительный документ, но купля-продажа по нему не состоится, так как необходимо составить основной договор.
Когда имеется договор долевого участия в строительстве. Здесь все предельно просто, так как имеется собственность. Застройщик не может помещать владельцу доли переуступить свои права, а сам инвестор имеет право не согласовывать сделку цессии с ним.

Необходимые документы

Особое внимание стоит уделить документам, которые необходимо тщательно изучить:

Обратить внимание на тип, по которому будет осуществляться переуступка.
Необходимо получить согласие застройщика.
Обязательно должны быть четко прописаны права и обязанности, которые передаются от цедента цессионарию.
Также, имеется пакет отдельных документов.

Покупатель должен получить на руки такой пакет документации:

Главный договор и дополнительные соглашения к нему.
Официальное подтверждение расчета одной стороны с другой.
Письменное, заверенное согласие застройщика, если был оформлен кредит, то еще дополнительно согласие от банка.
Дополнительные документы, связанные с перепиской, с инвестором или надзорными органами.
Акт, который будет свидетельствовать о передаче недвижимости.

Образец договора

Цессия заключается по бланку, в котором должны быть внесены не только личные данные сторон, но и их статус. Если имеется третье лицо, которое предъявлять какие-то требования, то оно должно быть внесено в документ.

Дополнительно составляются:

Соглашение, в котором будет указано, что все заинтересованные стороны уведомлены.
Трехсторонний договор со всеми правами и обязанностями.

В тексте надо обратить внимание, чтобы освещались такие моменты:

Место заключения документа и дата.
Паспортные данные обеих сторон.
Дата регистрации.
Описание недвижимости.
Права и обязательства сторон друг перед другом.
Указывается сумма соглашения.
Личные подписи сторон.

Скачать образец договора цессии (в формате Word).

Процесс оформления

Сам процесс оформления имеет множество нюансов, на которые стоит обратить внимание:

Право кредитора переходит к новому кредитору в таком же объеме, в котором оно существовало до этого момента и на тех самых условиях. Поэтому обязанности должны быть четко прописаны.
Необходимо указывать сроки, стоимость уступки, а также дополнительные условия, если таковые имеются.
Компания должна принимать участие в процессе, так как от него требуется письменное согласие.
Застройщиком может устанавливаться плата за выдачу его согласия, но все проводиться на официальном уровне.

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав

Покупку квартиры по уступке можно осуществить через первичного инвестора, для этого с ним заключается передаточный акт самого владельца стройки еще до того, как будет проведена купля-продажа. Если инвестор является владельцем доли и полностью выплатил долг перед владельцем стройки, то он может самостоятельно передать все свои обязанности.

Покупатель обязан проверить:

платежные поручения;
квитанции;
проверить указанную сумму с суммой, которая была проведена через банк;

Важно учитывать моменты, по которым сделка будет признана недействительной:

Дольщик не выплатил долг и не указал это в договоре.
Если в основном договоре обязательно надо было получить согласие, но его не получили.
Если банк не дал своего согласия и квартира была приобретена в ипотеку.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, бухгалтерским учетом и декларацией проекта.

Особенности сделки

Главной особенностью сделки по уступке считается оплата налога. Согласно закону, он платится цедентом.
Указывается настоящая сумма сделки.
Квартира не должна быть обремененной.
Договор может заключаться сразу с несколькими цессионариями, но это в том случае, если она состоит из нескольких комнат.

Преимущества и недостатки сделки

Преимущества:

Использовать этот процесс можно с целью получения прибыли.
Такой выход можно использовать для того, чтобы осуществить свои личные пожелания.
Такие квартиры можно купить дешевле у инвестора.

Недостатки:

Это большой риск.
Не всегда удается объективно оценить обстоятельства.
После заключения купли-продажи продавец не несет никаких обязательств, поэтому все вопросы придется решать с владельцем строительства.

Оформление задним числом

Цессию оформить нельзя, когда уже будет подписан акт приема-сдачи жилья. Но как правило, весь этот процесс занимает большое количество времени, иногда истекает год, прежде, чем все официальные моменты будут завершены.

Иногда в таком случае можно пойти на хитрость и оформить документы задним числом. Если он предварительный, то можно просто изменить дату основного договора. Естественно, если он не прошел регистрацию в государственных органах.

Налоги

Этот вид облагается налогом, который должен оплатить дольщик. Налог рассчитывается из всей суммы. Но часто стороны договариваются брать все расходы по налогам пополам, но взамен инвестор должен будет уступить в первоначальной стоимости жилья.

Эти моменты должны быть обязательно включены в договор, поэтому прежде, чем он подпишется, его стоит внимательно изучить профессионалу, и в случае чего он сможет внести видоизменения.

Риски

Чтобы процесс прошел удачно, стоит обратиться за помощью к профессионалу, который точно знает какие документы должны быть в наличии, и как правильно их необходимо заполнять.

Договор цессии может быть связан с такими рисками:

Он может быть признан недействительным. В таком случае очень сложно что-то доказать, так как претензии надо предъявлять не продавцу, а застройщику.
Застройщик является банкротом. Чаще всего в таких случаях, предлагают жилье по низкой стоимости.
Есть вероятность попасть в руки к мошенникам, которые могут перепродавать жилье не только одной стороне, но и еще нескольким лицам. В таком случае выиграет первоначальный покупатель.

Только в случае обращения к знающим и опытным специалистам вы можете быть уверенными, что не попадете в непредвиденную ситуацию.

consultplace.ru

Покупка квартиры по переуступке: риски, оформление, договор

Покупка квартиры по переуступке – это вид гражданско-правового действия (цессии), на основании договора перехода прав на недвижимость.

Отличается от обычных имущественных сделок слабой правоспособностью объекта, что не допускает выставлять её на торги стандартным способом.

Обычно подобная необходимость продиктована недостатком правоустанавливающей документации на квартиру. Это происходит в процессе строительства здания, в котором она планируется, но до момента введения дома в эксплуатацию.

Процедура характеризуется переходом права на объект в том виде, в котором им наделён владелец и не допускает выхода за предоставленные ему, юридические рамки.

Это означает, что если владение квартирой ограничивается документальным подтверждением сдачи новостройки в обозначенный период, то на торги выставляется не будущее жильё, а участие в долевом строительстве. Соответственно, покупатель принимает не только отчуждаемые в его сторону права, но и риски, которые сопровождают новостройку (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).

В то же время, такое приобретение допускает экономию значительной доли финансовых вложений в жильё, при условии добросовестности и рентабельности компании застройщика.

Риски покупки квартиры по переуступке

Имущественная сделка на основании договора цессии предусматривает три вида перехода прав:

Условия ДДУ зависят от гарантий, предоставляемых застройщиком. Не выполнение таковых в случае банкротства фирмы или по другим причинам, допускающим замораживание строительства на неопределённый срок, отразится на благосостоянии инвестора цессионария.

Возврат или признание договора не действительным при развитии факторов риска, недопустим. На этот счёт в положениях соглашения даются соответствующие указания.

Составление ПДКП предваряет действия непосредственной контрактной сделки. Оно даёт гарантии на неприкосновенность выбранного для покупки объекта.

Цессионарию отчуждается лишь право управления имущественной сделкой. Иных вещных прав на квартиру такой договор не предусматривает.

Недопустимо взимать на его основании полную сумму средств за квартиру, так как он не допускает владения имуществом. Не состоявшаяся сделка будет признана ничтожной. Но ситуации, в которых происходит оплата стоимости жилья по ПДКП, многочисленны. Последствия повлекут утрату денег без приобретения квартиры.

Впоследствии полученная финансовая брешь некомпетентного и доверчивого покупателя может восстановиться только по решению суда. Но при некоторых условиях, которые входят в методическую организацию мошеннических схем, деньги утратятся.

Риски могут опираться и на вполне законное взимание аванса за приобретение квартиры.

Иногда после заключения ПДКП покупателям выставляются неприемлемые условия или в их сторону производят действия, срывающие сделку. В таком случае утратиться может только сумма предоплаты. При умелой организации судебного процесса, допускается возврат аванса.

Иногда мошенниками оказываются, компании партнёры застройщика или его дочерние компании, которыми управляет он сам. Тогда взимается предварительная оплата в счёт стоимости квартиры с нескольких клиентов (см. Двойные продажи квартир). Так как ПДКП нигде не регистрируется, проследить такие действия на определённом этапе практически невозможно. В нужный для них момент мошенники исчезают, что не допускает впоследствии возместить нанесённый ими материальный ущерб.

Оформление покупки квартиры по переуступке

Во избежание рисков следует оформить договор только после составления и оформления основного ДДУ. Так как он регистрируется в учётных записях государственного кадастра недвижимости (ГКН), недобросовестный умысел практически исключён.

Оформление договора требует оповещения застройщика, так как до возведения многоэтажного дома, он остаётся первым правообладателем строящейся недвижимости. По сути, именно он передаёт цессионарию разрешение на распоряжение недвижимостью.

Уведомление производится в письменном виде, под роспись. После составления основного договора цессии, застройщик удостоверяет его наряду со сторонами имущественной сделки.

Правила не допускают использовать обозначенную процедуру после сдачи здания в эксплуатацию. Если цессия остановилась на правообладателе, подписавшем акт приёмки квартиры, ему придётся ожидать свидетельство о собственности, которое допускает квартиру к полноценному участию в имущественных сделках.

Если договор оформляется на пай в ЖСК, дополнительно требуется получение согласия потенциальных или реальных жильцов кооператива, принятого на общем собрании большинством голосов.

Согласие прилагается к договору цессии.

Удостоверение перехода прав не требует нотариального вмешательства. По усмотрению сторон, допустимо удостоверить бумаги у нотариуса. Это даст дополнительные гарантии чистоты сделки и позволит свести риски к минимуму.

После составления, подписания сторонами и удостоверения договора застройщиком, его требуется зарегистрировать в кадастровых записях учёта местного отделении ГКН. Только после регистрации он вступает в силу, а имущественный объект юридически закрепляется за вновь возникшим правообладателем.

Переуступка прав на квартиру в новостройке

При проведении взаиморасчётов застройщик передаёт инвестору свои права. В таком случае так же составляется договор цессии.

Застройщик выступает в роли цедента, а инвестор – цессионария. После этого, инвестор может проводить переуступку без удостоверительной подписи застройщика. Он становится единственным правообладателем пакета документации на строящееся жильё. Если полный расчёт не произведён, при переуступке цедентами являются застройщик и инвестор. Инициатива инвестора регламентируется разрешением застройщика.

Если здание возведено и введено в эксплуатацию, оформление сделок по переуступке не производится.

Иногда владельцам приходится ожидать нерегламентированное время, пока застройщик обеспечит их свидетельствами о собственности. После получения таковых допустимо продать недвижимость стандартным способом.

Иногда возникают ситуации, требующие сделки именно в этот период. Эти случаи провоцируют формирование процедуры цессии задним числом, до проведения приёмки здания.

Такие действия создают прецедент незаконности контракта, так как сделка проводится через регистрационную палату. Если регистрация не проведена, возникнут непреодолимые препятствия для признания законности, проведённой переуступки.

Договор переуступки квартиры

При заключении целесообразно составить предварительный экземпляр, который требуется сверить с основным договором, по которому заключается цессия.

Соглашение не приобретает самостоятельной юридической силы и не может заключаться автономно.

Его действие регламентировано влиянием основного документа, приложением к которому он является.

Иногда один объект, дойдя до статуса новостройки, переходит от одного правообладателя – к другому неоднократно.

В таких случаях, все составляемые приложения требуется прилагать полным комплектом, формирующим титульную цепочку преемников цессионариев.

Составление предварительного экземпляра цессионарного приложения требует сверки по основным позициям, в числе которых:

По какому типу договора переуступается право. Если он имеет вид предварительного, переуступка не допускается.
Если в тексте основного документа указан запрет на переход права в течение всего периода возведения здания, цессия будет незаконной. Прописанное в положениях согласие на допустимость подобных сделок, разрешает использование процедуры передачи. Если в отношении цессии нет особых указаний, сделку допустимо проводить, заверив приложение подписью и печатью застройщика.
Выверка юридических полномочий цедента, которые передаются цессионарию соразмерно.

К обозначенному соглашению о передаче прав прилагается пакет документации. В него включают относящиеся к ДДУ справки, акты и приложения.

Пакет документации передаётся актом приёма-передачи, скреплённым подписью сторон.

Включение обязательных условий при переуступке квартиры

В договор требуется включить определённые положения, которыми регламентированы гражданско-правовые отношения лиц, вступивших в процедуру передачи имущества или вещных прав на него.

К таковым относится:

Дата, время и место составления.
Сведения о ДДУ или ином основании, допускающем цессионарную передачу.
Определение сторон, участвующих в соглашении.
Предмет договора, определяющий процедуру перехода прав от одного лица к другому и пакет документации, который определяется предметом передачи.
Характеристики жилья, которое получит в перспективе заинтересованное лицо по передаваемой документации.
Перечень переуступаемых прав и ответственного отношения. Вновь возникшие в результате сделки права и обязанности. Интересы третьих лиц, которые требуется соблюдать.
Условия, при которых будет передана документация.
Санкции за нарушения при исполнении установленных положений. Допустимость взимания штрафов, пени и т.д.
Условия проведения взаиморасчётов. Санкции за несвоевременное предоставление оплаты (см. Неустойка по договору долевого участия).
Действия в ситуации форс-мажора и при обстоятельствах неодолимой силы.
Случаи, допускающие расторжение составленного контракта.
Ответственность застройщика за предоставление квартиры, что регламентировано статьёй 390 ГК РФ.

Перечень данных положений требуется в стандартных видах документации контрактного типа и ориентирован на соглашение по переуступке.

Иные сведения или условия, поставляемые контрагентам, вносятся по усмотрению.

Нюансы

Потенциальная судьба строящегося здания – ответственность застройщика. Покупателю требуется проверить документацию правового обеспечения строительства. Цеденту данная ответственность не вменяется.

Если квартира оформлена в ипотеку, требуется согласовать переуступку с банком, инвестирующим долевое участие лица в строительстве здания. В данной ситуации требуется перезаключение ипотечного кредитования или выплата инвестированных банком средств. Если ипотека, по словам цедента, не оформлялась, целесообразно проверить данную информацию у застройщика.

Если переуступка произведена менее чем за год до банкротства компании застройщика, следует возбудить гражданский иск в отношении лица, переуступившего документацию. Иногда подобные схемы носят мошеннический характер. Во избежание таковых, не стоит пренебрегать дополнительной проверкой.

Дополнительные гарантии стороны получат, если удостоверят контракт нотариально.

myestate.club