Правила приобретения коммерческой недвижимости, которые надо знать. Покупка коммерческой недвижимости
особенности, порядок действий и рекомендации
Покупка коммерческой недвижимости требует чрезвычайно ответственного подхода. Всего одна ошибка или некорректность могут привести к серьезным негативным последствиям. Вне зависимости от сложности сделки, покупка коммерческой недвижимости в Москве требует особой внимательности и точного соблюдения определенных правил и алгоритма действий.
Как купить офис?
Наиболее выгодным методом инвестирования в недвижимость коммерческого типа в нашей стране на сегодняшний день считается приобретение объектов в столице и находящемся рядом регионе. Владелец помещения оказывается в выигрыше. Он может получить стабильную прибыль от сдачи объекта по договору аренды. Кроме того, на рынке сегодня можно найти большое количество успешных компаний, которые изъявляют желание приобрести офисные помещения. Их главным образом интересуют нежилые объекты, которые подходят для ведения коммерческой деятельности.
Поиск соответствующего помещения для размещения офиса может занять много времени. Однако, если вы наконец-то нашли подходящий объект, возникают новые вопросы. Как осуществляется покупка коммерческой недвижимости? Как правильно оформить договор? Какие особенности нужно учитывать при оформлении сделки? Об этом и многом другом и пойдет речь в данной статье.
Юридические тонкости: право собственности
К счастью, времена рейдерских захватов и других сценариев противозаконных действий уже давно прошли. Но вот люди, которые специализировались на подобной деятельности, работают и по сей день. Нередко их привлекают для решения различных вопросов. В периоды экономического кризиса риск махинаций как никогда высок, поэтому владельцам бизнеса стоит быть внимательными и бдительными.
Как происходит покупка коммерческой недвижимости? Подводные камни, которые могут вас ожидать при оформлении сделки, очень разнообразны. Особую осторожность стоит проявить в том случае, если вам известно, что продавец объекта находится в трудном финансовом положении. В современной юридической практике имеется множество примеров того, как первоначальный владелец помещения, оформляя договор покупки коммерческой недвижимости, оставлял лазейки, позволявшие сохранить право собственности. Такие нечистые на руку продавцы после решения финансовых вопросов за счет проведения сделки могли потребовать возврата объекта.
Таким образом, можно сделать вывод, что покупка–продажа коммерческой недвижимости будет успешна только в том случае, если сделка оформлена юридически чисто. Ключевыми факторами в данном вопросе является правильность и корректность составления договора. Только в этом случае вы сможете обезопасить себя от рисков, связанных с потерей имущества и предъявлением необоснованных финансовых претензий со стороны продавца. Именно поэтому для большинства покупателей наиболее важным аспектом является приобретение юридически чистого помещения.
Покупка коммерческой недвижимости на ИП (индивидуального предпринимателя) имеет много рисков, способных привести к длительным судебным тяжбам. В результате вы можете не только потратить время и силы, но и лишиться помещения.
Основные риски покупателя
Покупка коммерческой недвижимости может сопровождаться следующими рисками:
- продавец не обладает правом собственности на объект;
- права на помещение могут быть оспорены третьими лицами;
- права на объект недвижимости могут быть оформлены некорректно;
- виндикация объекта;
- покупка объекта может сопровождаться целым рядом дополнительных расходов;
- появление третьих лиц, требующих возврата долгов или возмещения убытков, связанных с использованием объекта.
Таким образом, если не уделять сделке должного внимания, подобное приобретение может привести к тяжелым финансовым последствиям. В особенности это касается тех случаев, когда берется кредит на покупку коммерческой недвижимости. Дело в том, что в крупных банках работают специально подготовленные специалисты, задача которых состоит в том, чтобы действовать в интересах организации. Отсутствие доскональной проверки сделки купли-продажи, несоблюдение основных правил безопасности и отсутствие главных юридических документов может привести к рейдерскому захвату приобретенной недвижимости.
Оформление сделок
Разработка документации в случае, когда осуществляется покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, выполняется на основе стандартных форм. Они могут не учитывать всех особенностей конкретного помещения. Большинство договоров оформляется с использованием типовых условий и общих фраз. Кроме того, покупатель может недостаточно хорошо продумать вероятные сценарии и план сделки. В результате покупка коммерческой недвижимости может завершиться сложностями при оформлении права собственности или судебными разбирательствами по какому-либо из описанных в договоре пунктов.
Как проверить чистоту сделки?
Этот вопрос сегодня интересует многих покупателей недвижимости. Если не выполнить доскональную проверку, то возникает вероятность того, что третьи лица будут предъявлять права на объект недвижимости. Для покупателя это приведет только к отрицательным последствиям: ему придется доказывать свои права в суде, что требует дополнительных затрат. Кроме того, если брался кредит на покупку коммерческой недвижимости, возникают более значительные проблемы с требованиями погашения банковской задолженности.
Юридический статус коммерческих помещений
В случае несоблюдения процедуры оформления сделки купли–продажи могут возникать различные конфликты с государственными органами, осуществляющими контроль. При недостаточно тщательной проработке всех деталей сделки, велика вероятность того, что покупателя просто обманут. В этом случае можно потерять не только объект недвижимости, но и деньги.
Чтобы свести к нулю вероятность негативных последствий, нужно тщательно проверить как сам объект, так и продавца. Постарайтесь как можно более точно расписать все условия договора, обязательно учитывая момент оформления сделки и период сразу после него. Заранее лучше разобрать все возможные последствия и определиться с предпочтительной стратегией поведения.
При недостаточной подготовке к совершению сделки ее основа может оказаться непрочной с юридической точки зрения. В этом случае велика вероятность провала. Так что, если вы приняли решение о приобретении объекта коммерческой недвижимости, важнейшим приоритетом для вас должна стать квалифицированная юридическая поддержка.
Скрытые риски
При приобретении коммерческой недвижимости покупатель может не иметь необходимых сведений о технических характеристиках объекта. Продавцы стараются не делать акцент на отрицательных моментах. В результате покупатель уже после оформления сделки может столкнуться с необходимостью значительных финансовых затрат, требующихся для приведения объекта недвижимости в надлежащее состояние. Например, при приобретении помещения в новостройке, покупатель может обнаружить некоторые дефекты, которые не были выявлены в результате первичного осмотра. Иногда даже бывают случаи несоответствия площади и планировки продаваемого помещения параметрам, указанным в официальной технической документации.
Экспертиза
Чтобы определить все параметры и характеристики объекта, необходимо провести техническую экспертизу. Имея на руках заключение экспертной комиссии, вы можете предъявлять вполне обоснованные требования к застройщику с просьбой исправить те или иные недостатки. В случае же, если застройщик отказывается ликвидировать огрехи, допущенные при строительстве, покупатель может обратиться в суд и отстаивать там свои права.
При приобретении коммерческой недвижимости в старых сооружениях следует обратить основное внимание на их износ. Ведь дефекты, которые кажутся незначительными на первый взгляд, могут привести к глобальным разрушениям. Чтобы определить техническое состояние объекта, нужно выполнить доскональный осмотр сооружения. Застройщики и агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы продать объект в кратчайший срок. Вряд ли они захотят сообщить покупателю обо всех особенностях помещения. Это вполне объяснимо, ведь если он узнает обо всех недостатках, то захочет уменьшить сумму сделки.
Чтобы не оказаться жертвой нечистого на руку продавца, важно не только уделить особое внимание явным недостаткам, но и сделать акцент даже на самых маленьких дефектах. Вы можете потребовать от продавца либо снизить стоимость объекта, либо бесплатно устранить все недостатки в заранее оговоренные сроки. Если же выявляются какие-то значительные нарушения, касающиеся качества объекта коммерческой недвижимости, покупатель может отказаться от выполнения обязательств, прописанных в договоре.
Завышенная стоимость
Как оценивается коммерческая недвижимость? Покупка с выгодой потребует тщательной оценки объекта.
- Доходный: постепенная окупаемость затраченных денежных средств в течение определенного промежутка времени.
- Сравнительный: объект сопоставляется со схожими помещениями, выставленными на продажу.
- Затратный: рассчитывается примерная сумма расходов, которую нужно будет затратить не приобретение аналогичного объекта.
Подобная оценка носит аналитический характер.
Как правильно оценить стоимость объекта?
Процедура оценки может проводиться независимым экспертом, риелтором или самостоятельно продавцом. При осуществлении сделок с недвижимостью юридическими лицами обязательно привлекается независимый оценщик. Специалист после проделанной работы предоставляет подробный отчет, который будет являться официальным документом.
Риелтор после оценки недвижимого имущества не выдает никакого документа. Стоит также учитывать, что большинство риелторов, которые сегодня работают в нашей стране, не способны предоставить услугу столь высокого качества. Оценка будет адекватной только в том случае, если вы сотрудничаете с грамотным и квалифицированным специалистом.
Также оценку объекта недвижимости можно провести и собственными силами. Для этого достаточно немного разбираться в рыночных показателях и проанализировать другие предложения. Здесь главное - составить оценку на основе множества различных источников по купле–продаже объектов.
Основные факторы, влияющие на стоимость
Важным параметром является месторасположение объекта недвижимости. Престижность района оказывает большое влияние на стоимость помещения. Важное значение также имеет удобная инфраструктура и транспортная доступность. Чем точнее вы определите стоимость объекта, тем успешнее пройдет сделка.
Если вы собрались покупать коммерческую недвижимость, то обязательно перед оформлением сделки ознакомьтесь со всеми нюансами, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять свои деньги.
fb.ru
Покупка коммерческой недвижимости: правила, которые надо знать
Антон Кудряшов, Директор по коммерческим вопросам и развитию бизнеса компании Red Development, Москва
- Пошаговый алгоритм приобретения коммерческой недвижимости
- Приобретение коммерческой недвижимости со свидетельством собственности и без: плюсы и минусы
Вне зависимости от того, какую покупку вы планируете и с какой целью (это касается не только приобретения коммерческой недвижимости), вам предстоит сделать такие шаги.
ТОП-6 самых важных статей для руководителя:
Покупка коммерческой недвижимости: пошаговый алгоритм
1. Определение цели покупки. Первый вариант – приобретение с целью получения дохода, например для сдачи в аренду или последующей перепродажи. Второй вариант – покупка для себя (под офис, производство, склад и т. д.).
2. Выбор нужного типа недвижимости. Это может быть склад, производственная площадка, торговое помещение, офис. Также на этом этапе стоит определиться со статусом приобретаемой недвижимости. Возможны два варианта. Первый – приобретение коммерческой недвижимости со свидетельством собственности. В таком случае подписывается договор купли-продажи недвижимости. Второй вариант – приобретение коммерческой недвижимости, на которое свидетельство собственности еще не получено (строящиеся и не введенные в эксплуатацию объекты либо недавно построенные здания, находящиеся в стадии ввода в эксплуатацию). При покупке этой недвижимости подписывается договор соинвестирования или подобный ему.
3. Поиск помещения. На этом этапе определитесь, кто будет заниматься поиском. Лучше обратиться к профессиональным консультантам. Их услуги стоят 1–4% цены приобретаемой недвижимости.
4. Осмотр помещения и знакомство с документами. Стоит обратить внимание на соседние постройки, подъездные пути, близость метро. Важно оценить качество здания (как давно смонтированы коммуникации и инженерные системы и насколько они соответствуют современным стандартам, какая компания и когда строила или реконструировала объект). Также нужно узнать, какие компании располагаются рядом (стоматологический кабинет или, например, учебное заведение – не лучшие соседи для солидного офиса). Выясните, есть ли у здания управляющая компания и насколько она заслуживает доверия. Наконец, обратите внимание на объекты инфраструктуры в здании и по соседству. Изучите правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил права на помещение, и закажите свежие выписки из этих документов.
5. Приглашение эксперта. До заключения сделки по приобретению коммерческой недвижимости покупателю нужно привлечь юристов, которые специализируются именно в области купли-продажи коммерческой недвижимости. Нередко случается, что компании приглашают юристов, специализирующихся в других областях, и те за деньги клиента получают новый для себя опыт. При этом они тратят время обеих сторон сделки и деньги покупателя, который оплачивает услуги, на выяснение якобы важных нюансов и ознакомление с документами, не имеющими отношения к делу; юристы даже не могут внятно объяснить, зачем им эти документы и что из них можно узнать, – им просто нужно создать видимость бурной деятельности. Эксперты должны провести юридический due diligence документов на приобретаемый объект недвижимости и оценить, насколько помещение «чисто», а также внести в договор купли-продажи пункты, защищающие интересы покупателя.
6. Изучение договора купли-продажи. Важные аспекты, на которые следует обратить внимание: как производится оплата, как происходит передача недвижимости, какие штрафные санкции предусмотрены для сторон договора в случае нарушения его условий, а также какие гарантии стороны дают друг другу и какова ответственность за их неисполнение.
7. Подписание договора. Перед заключением сделки договор лучше сшить, чтобы подписями и печатями оказались скреплены сразу все дополнения и приложения. Важно проверить полномочия сторон на совершение сделки, а также наличие всех требуемых одобрений, если договор подписывается с юридическим лицом, либо нотариально заверенное согласие супруга (супруги), если контрагент лицо физическое. На практике об этом документе забывают чаще всего, поэтому, например, наша компания, в первый раз отправляя список необходимых бумаг, всегда предупреждает, что надо непременно получить согласие супруга (супруги) на сделку.
8. Оплата. Ее механизм в особом описании не нуждается. Помните: в банке обязательно потребуют предоставить договор, по которому производится оплата, или хотя бы его копию.
9. Регистрация недвижимости. После подписания договор купли-продажи недвижимости направляют в Росреестр. Эта структура выдает покупателю свидетельство собственности на недвижимость и зарегистрированный договор ее купли-продажи.
Налоги с приобретения коммерческой недвижимости не платятся. Далее, если компания-собственник сама использует помещение, она платит только налог на недвижимость (он небольшой). Если же вы сдаете объект в аренду, предприятие должно платить также НДС и налог на прибыль, поскольку аренда приносит доход собственнику. Если помещение, как это часто бывает, оформлено на индивидуального предпринимателя или физическое лицо, то платится налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Приобретение коммерческой недвижимости со свидетельством собственности и без: плюсы и минусы
В числе преимуществ приобретения коммерческой недвижимости со свидетельством – очевидная юридическая надежность сделки. Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, и покупатель получает свидетельство собственности на приобретенный объект. Есть и ряд иных плюсов – например, возможность предложить приобретенное помещение как залог при получении кредита. Это, кстати, еще один из путей использования недвижимости наряду с размещением на купленных площадях собственной компании, сдачей помещений в аренду и перепродажей.
В случае со строящимися объектами, на которые права собственности еще не зарегистрированы, есть риски, связанные со сложностями при оформлении собственности или вводе объекта в эксплуатацию. Такие затруднения чреваты сдвигом сроков, в которые вы сможете начать использовать недвижимость. А среди плюсов этого варианта – цена: объекты, не введенные в эксплуатацию и потому не имеющие свидетельства собственности, продаются дешевле помещений, права на которые уже оформлены.
Говорит Генеральный Директор
Леонид Гуштуров, Генеральный Директор компании «Комкор» (торговая марка «Акадо Телеком»), Москва
Покупая коммерческую недвижимость, выбирайте объекты, на которых представлены несколько поставщиков услуг связи. Тогда Вы сможете получить адекватное ценовое предложение на телекоммуникационные услуги. Уточните, способны ли операторы, работающие на территории бизнес-центра, сохранить номера телефонов Вашей компании при переезде. Например, «Акадо Телеком», помимо номеров, может также перевести в новый офис IP-адреса и VPN-каналы предприятия. Если на объекте наш узел уже есть, эта операция выполняется в течение нескольких часов. Если же в здании нужно организовать новый узел, то, пока идут работы, мы обеспечиваем переадресацию телефонных звонков на имеющиеся стационарные и мобильные номера клиента. У нас есть опыт решения и более сложных задач. Скажем, при переезде головного офиса сотрудники обычно переводятся в новое здание в течение нескольких дней. В таких случаях «Акадо Телеком» поддерживает бесперебойную работу единой компьютерной и внутрикорпоративной телефонии, а также обеспечивает постоянный доступ всех специалистов к информационным системам компании.
Копирование материала без согласования допустимо при наличии dofollow-ссылки на эту страницу
www.gd.ru
покупка коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость считается проверенным и крайне выгодным инвестиционным инструментом с точки зрения стабильной прибыли и надежности вложения. Это могут быть здания, сооружения, объекты, земельные угодья, участки, обособленные водные объекты, леса, насаждения и даже воздушные и морские суда. Словом, любые объекты нежилого фонда, функциональное значение которых определяется коммерческой выгодой. Продажа недвижимости, и хорошая прибыль, получаемая от сдачи в аренду помещений коммерческой недвижимости вызывает закономерный интерес множества предприимчивых инвесторов, многие из которых выстраивают свою бизнес-модель именно на сдаче в аренду нескольких объектов, получая на выходе впечатляющий доход в сочетании с вложением высокой надежности. Аренда коммерческой недвижимости пользуется высоким спросом. Однако, покупка недвижимости имеет существенный, и пожалуй, ключевой недостаток, а именно – крайне высокий порог входа в эти «двери», поэтому клиентами этого рынка чаще являются представители крупных Компаний. Приобретение торговых площадей и офисов имеет смысл в крупных городах, ближе к центру. Купить недвижимость в пунктах с населением низкой концентрации – все равно, что инвестировать в протез. Производственные и складские помещения могут быть приобретены напротив, подальше от центра. Территориальная разница местонахождения объекта существенно сказывается на его цене. Однако, здесь нужно учитывать затраты на транспортировку, с которыми поможет определиться служба логистики. Критерии выбора объекта недвижимости:
Месторасположение. Это не обязательно должен быть центр города. Почти любая недвижимость в центре хороша по умолчанию и это не новость. Больший интерес вызывают объекты, с просматриваемой перспективой развития инфраструктуры близлежащей территории. Возле объекта может быть запланирована прокладка новой транспортной развязки, торгового центра, стадиона и других социально значимых объектов. Такое «соседство» в будущем однозначно увеличит стоимость приобретенного вами объекта.
Текущее удобство расположения и внутренняя структура. Не лишне осмотреться на предмет наличия автостоянки или места возможного обустройства парковочной зоны. Есть ли удобный подъезд для машин, имеется ли выход во двор, оборудован ли объект системами видеонаблюдения. Обратите внимание какие «соседи» вас окружают: может быть рядом находится завод по изготовлению покрышек или этажом выше живет бабушка-диверсант, которая ненавидит всех предпринимателей. Стоит также выяснить моменты относительно возможных перебоев электроэнергии и воды. Разузнайте, что было на этом месте до вас. Схожая деятельность позволит привлечь ранее имеющуюся базу клиентов к торговой точке.
Цена. Конечно же, вопрос цены в приоритете. На стоимость коммерческой недвижимости влияет ее местонахождение, вид коммерческой недвижимости (об этом ниже), транспортная развязка, наличие парковки, состояние здания («бодрый новострой» или «ветхая вторичка»), возможность установки торгового оборудования или монтажа оборудования производственного, а также возможность перепланировки объекта. Это также может быть залоговое имущество по бросовой цене, или имущество продаваемое ниже своей стоимости ввиду необходимости срочного погашения кредита. Оплата услуг оценки объекта, риэлторские комиссионные, получение справок по возможному обременению и страховка сделки могут быть включены в стоимость объекта недвижимости, а могут рассматриваться отдельно. Эти моменты оговариваются частным порядком. Внимательно следите, чтобы в договоре купли-продажи был недвусмысленно указан статус приобретаемого помещения, иначе вы рискуете приобрести объект, который впоследствии окажется памятником архитектуры, не подлежащим видоизменению. А изменение профиля объекта недвижимости, обусловленное потребностью рынка, может понадобиться для увеличения его стоимости. Стоимость объекта коммерческой недвижимости производится экспертным агентством, которое оценивает недвижимость на основании имеющихся документов при выезде на объект. Стоимость зависит от функционального назначения недвижимости.
Коммерческая недвижимость бывает разного назначения:
Недвижимость свободного назначения. К недвижимости свободного назначения относятся отели, кафе, рестораны, спорткомплексы и прочие объекты, имеющие прямое отношение к сфере обслуживания людей.
Розничная торговля. Предназначена для организации мест оптовой и розничной продажи товаров и услуг. К объектам розничной торговли относятся различные магазины, торгово-развлекательные центры, автосалоны, аптеки, павильоны, киоски, автосалоны.
Офисная недвижимость. Пожалуй, наиболее востребованный вид недвижимости, предназначенный для ведения бизнеса. Это помещения и кабинеты в офисных зданиях, в торговых и деловых центрах.
Производственная недвижимость. Производственные помещения, промышленные предприятия и складские комплексы, которые подходят для хранение габаритных изделий или больших партий товаров, актуальны и широко востребованы предпринимателями.
Социальная недвижимость. Оздоровительные и медицинские центры, бассейны, боулинг-центры, аэропорты, вокзалы и другие социально значимые для населения объекты.
Нежилой фонд. Отдельным пунктом следует указать квартиры, чердачные и подвальные помещения выведенные из состава жилого фонда. При выводе из жилого фонда требуется указывать цель вывода. Т.е. предполагается ли помещение офисного назначения, складское помещение, помещение свободного назначения, под торговые цели и т.д.
Риски при покупке коммерческой недвижимости:
1 В обязательном порядке необходимо убедиться, что вы приобретаете объект капитального строительства, внимательно изучить правоустанавливающие документы и выяснить не был ли переоформлен объект из не капитального в капитальное строительство. Такие объекты суды часто признают незаконными.
Объект, расположенный на земельном участке, не оформленный в собственность, а используемый на правах аренды может быть в одностороннем порядке демонтирован властями без права компенсации. Т.е. органы власти могут попросту не продлить вам договор аренды и вы будете вынуждены снести свой магазин, павильон, или другую недвижимость.
2 Продавец недвижимости после продажи объекта может отозвать заявление о регистрации перехода права собственности и выиграть таким образом время для повторной продажи имущества по доверенности. Выигранного времени хватает на 3–4 повторные перепродажи.3 Есть отличная возможность потерять и недвижимость и деньги, если объект был продан неуполномоченным лицом. В суде сделка будет признана ничтожной, а стороны будут обязаны вернуть друг другу деньги и объект. Однако вернуть получится только указанную в договоре официальную сумму (в случае покупки «черным» налом). Требуйте, чтобы документы подписывал лично (а не по доверенности) собственник объекта, в вашем присутствии и при предъявлении паспорта.4 Недвижимость может находиться в обременении или под арестом. Может быть оформлен кредит под коммерческую недвижимость, когда объект становится залоговым обеспечением под полученный кредит. Продажа обремененного имущества возможна при согласии банка выдавшего кредит. С вами могут заключить договор купли-продажи, когда право собственности на объект еще не зарегистрировано, или же прибегнуть к временному снятию обременений. 5 Вам может достаться объект, который местные органы власти решили снести, чтобы построить на этом месте новые дороги или дома. Собственник узнаёт об этом и быстренько распродается, а вы рискуете получить скромную компенсацию после сноса. 6 Вы можете встретиться с неожиданными сложностями при переоформлении документов на коммуникации. Если прежний собственник по каким то причинам откажет в содействии или выяснится, что какие-то документы по объекту недвижимости содержат ошибки, то переоформление лицевых счетов на коммунальные и эксплуатационные расходы затянется на неопределенный срок, и как следствие, вы столкнетесь с ограничением на использование коммуникаций.
Для разных видов деятельности предусмотрены разные объемы оказываемых эксплуатационных услуг, и зачастую случается так, что услуги эти по независящим причинам не могут быть оказаны, и необходимые для бизнеса коммуникации не могут быть подведены.
7 Эксплуатационные компании могут навязать абсолютно не нужные услуги новому собственнику или же в разы завысить по ним стоимость на предоставление. Вас могут обязать сделать капремонт, выставить счета на оплату мест общего пользования, или навязать услуги охраны по стоимости равные оплате услуг охраны президента.Как видите продажа коммерческой недвижимости, и покупка недвижимости имеет множество технических моментов. В большинстве случаев покупатели рассчитывают на порядочность продавцов и не предпринимают меры предосторожности, направленные на проверку юридической чистоты сделки, и очень зря, поскольку в любых вопросах, касающихся больших денег мелочей не бывает.
nesoridengami.ru
