Покупка ипотечной квартиры- риски и особенности. Покупка в ипотеку ипотечной квартиры
риски и выгода для покупателя
Сегодня квартира в ипотеку, риски в процессе оформления которой будут описаны в статье, это единственная возможность приобрести жилье, если у заёмщика больше нет возможности для оплаты. Рассмотрим подробнее возможные «подводные камни».
Не каждый понимает, что на самом деле значит слово "ипотека". Как правило, под ипотекой понимают процедуру приобретения жилого помещения с помощью банковского учреждения, она предусматривает заключение договора, который обязывает заёмщика выплачивать регулярные суммы банку в качестве погашения ипотечной задолженности. Полноправным собственником заёмщик может стать только после полного погашения ипотеки, до этого момента приобретенная недвижимость находится в залоге у кредитора.
Плюсы и минусы, которые содержит сделка с покупкой квартиры в ипотеку
Плюсы:
- Возможность приобрести недвижимость, не имея собственных средств на стопроцентную оплату стоимости.
- Можно не особо страшиться афер со стороны продавца, внезапного возникновения прав третьего лица на владение квартирой, поскольку объект будет находиться в залоге у банка, который дополнительно все проверит.
Минусы:
- Некоторые сложности в процессе оформления ипотечной квартиры.
- Необходимость безоговорочно принимать все требования и условия банка.
- Банковые служащие вправе навещать жителей с целью проверки состояния жилья, пока длится действие ипотеки.
Специалисты рекомендуют:
- получить выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в жилище никто не зарегистрирован;
- следует обезопасить себя предварительным договором купли-продажи, чтобы продавец не смог изменить условия продажи;
- поинтересуйтесь, нет ли у банка льготных условий, например, сниженной процентной ставки, ускоренного оформления и минимального первоначального взноса;
- все договоры необходимо заверять у нотариуса - это дополнительная гарантия;
- зарегистрируйте договор в реестре до полной оплаты сделки.
Выгоды и риски приобретения новых квартир в ипотеку
Купив новую квартиру на первой стадии строительства дома, можно получить выгоды:
- Стоимость ежегодного ремонта первые годы будет невысокой.
- Цена такой квартиры будет ниже стоимости жилья во введённом в эксплуатацию доме.
- Основная часть выплат по ипотеке придётся на первые несколько лет.
От рисков также никто не застрахован:
- Покупая то, что не существует в реальности, а лишь начерчено в проекте застройщика, рискует каждый.
- Ожидание окончания строительства может затянуться, весь этот период придётся решить вопрос о месте проживания.
Банк, выдавший ипотечный кредит, может увеличить процентную ставку или повысить размер первоначального взноса с целью обезопасить себя от рисков, от невозврата кредита и от банкротства застройщика.
Невзирая на риск и на переплаты банку, владелец квартиры в ипотеку на первоначальной стадии строительства выиграет финансово, потому что цена жилья со временем лишь растёт. Через пару лет затраты окупятся.
Приобретение недвижимости, на которой есть обременение
Довольно распространённым видом сделки с недвижимостью выступает покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски приобретения жилья, которое находится в залоге у банка, очевидны, однако данная процедура имеет также свои преимущества.
В этом случае некий заёмщик в случае неспособности выплатить полную стоимость ипотечного кредита принимает решение продать квартиру, которая находится в залоге у банка (в ипотеке).
Есть несколько способов приобретения ипотечной квартиры:
- Покупка с получением ипотечного кредита на приобретение жилья.
- Покупка без привлечения заёмных денег.
Оба эти способа покупки квартиры в ипотеке - это риски покупателя. Это объясняет сниженную цену подобной недвижимости.
Первый способ требует наличие разрешения банка для продажи.
В случае оплаты менее половины долга, банк имеет право отказать. Подразумевается получение кредита в том же банке. Приобретение заложенной квартиры посредством кредита, взятого в другом финансовом учреждении, невозможно, поскольку банк не пойдёт на сделку.
По сути, в процессе покупки жилья с обременением в ипотеку осуществляется замена заёмщика. Недвижимость при этом остаётся в залоге у банка, однако покупателю разрешается прописаться в ней и жить.
Данный вариант сделки практически безопасен, поскольку финансовые потоки в руках банка.
Имеющиеся риски:
- если квартира продается из-за долгов собственника, регистрационные действия в случае иска к продавцу запрещаются.
Неблагоприятные обстоятельства могут послужить причиной срыва сделки, характеризующегося потерей покупателем уплаченных денег, а в худшем случае - обретением долга перед банком по собственному обязательству.
Избежать такого исхода, к счастью, можно. Для этого перед заключением договора у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП об отсутствии других обременений. При оплате лучше пользоваться депозитарной ячейкой или аккредитивом.
Второй способ сделки предполагает снятие обременения.
Покупка проходит по схеме:
- Покупателем оплачивается задаток, которым покрывается оставшаяся сумма задолженности перед банковским учреждением.
- Банком снимается обременение с жилья, а это позволяет собственнику произвести продажу недвижимости.
- Заключается договор о купле-продаже, покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартиры.
Риски:
- можно потерять оплаченный продавцу аванс.
Иная ситуация, если залоговую недвижимость реализует сам банк. Как ни крути, а приобретение ипотечной квартиры у банка - это наиболее безопасный способ.
Сопровождение сделки банком гарантирует надёжную защиту от мошенничества. Возможно добиться некоторых уступок в процессе сделки. Такая процедура сразу же привлекает своими преимуществами:
- стоимость ипотечной недвижимости гораздо ниже рыночной. Чаще всего подобное жилье изымается у заёмщика, который не способен платить, и банк старается как можно быстрее продать объект, чтобы уменьшить убытки;
- участие банка полностью исключает риск афер и мошенничества со стороны продающего лица.
Как купить ипотечную квартиру без риска? Грамотный подход поможет при совершении сделки по приобретению недвижимости с обременением. Сделать процесс безопасным помогут опытные риелторы хорошо зарекомендованных компаний недвижимости. Также можно проконсультироваться у юриста.
Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция, условия, расходы
Решая проблему собственного жилья, многие оформляют ипотеку. От других видов кредитования ипотека отличается тем, что приобретенная квартира будет находиться в залоге у банка до полной выплаты займа и процентов по нему.
Покупка квартиры в ипотеку – непростая процедура со своими нюансами.
Необходимые документы
Необходимые для оформления ипотеки документы могут незначительно варьироваться в зависимости от требований конкретного банка, но основной список остается неизменным:
- Копия паспорта.
- Справка о доходах (2-НДФЛ или по форме конкретного банка).
- Документы о дополнительных доходах, если таковые присутствуют (например, договор аренды).
- Копия трудовой книжки, заверенная у нотариуса.
- СНИЛС.
- Если заемщик мужского пола – военный билет.
- Свидетельства о рождении детей.
- Справка о постановке на учет в налоговой инспекции и присвоении ИНН.
- Документы по имеющимся или ранее погашенным займам.
- Разрешение органов опеки, если владельцем квартиры, передаваемой в залог банку, станет выступать несовершеннолетнее лицо.
- В зависимости от семейного положения потребуется один из этих документов – нотариально заверенное согласие супруга (или супруги) заемщика на передачу купленной квартиры в банковский залог; брачный договор с прописанным в нем раздельным владением имуществом; нотариально заверенное заявление от заемщика о том, что на момент оформления права собственности на приобретаемую квартиру он не состоит в официальных брачных отношениях.
С готовым пакетом документов необходимо обратиться в выбранный банк, где кредитный специалист поможет составить заявку на одобрение сделки. Процесс рассмотрения заявки и вынесение решения может занимать от трех дней до двух недель в зависимости от загруженности работы банка.
Поиск жилья
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64.
Если по заявке вынесено положительное решение, нужно начинать поиск подходящей квартиры. При ипотеке на выбор недвижимости наложены определенные ограничения. Все зависит от того, где будет приобретаться жилье – у застройщика или на вторичном рынке.
При покупке квартиры на первичном рынке лучше выбирать застройщиков, с которыми сотрудничает банк. Это поможет минимизировать проблемы при выборе жилья. Если же заемщик предпочитает самостоятельно выбирать квартиру, застройщики должны отвечать следующим требованиям:
- срок работы на рынке строительства – не менее пяти лет;
- задержки при сдаче готовых объектов – не более года;
- наличие не менее двух объектов многоквартирной застройки, введенных в эксплуатацию;
- соответствие всем оценочным нормативам финансовой устойчивости;
- отсутствие решения о ликвидации компании или начавшейся процедуры банкротства.
Это основные требования к застройщику, но, в зависимости от политики конкретного банка, могут выдвигаться и дополнительные.
В случае, когда речь идет о покупке жилья на вторичном рынке, квартира должна отвечать следующим требованиям:
- Юридическая чистота. Если в квартире ранее проживало лицо, которое может вновь получить право на проживание (пропавший без вести и т.д.), то банк, скорее всего, не одобрит ипотеку.
- Расположение. Жилье должно находиться в зоне, определенной ипотечной программой. Банки неохотно идут на сделки, если недвижимость находится за пределами больших населенных пунктов.
- Состояние. Квартира не должна находиться в старом доме, быть в аварийном или ветхом состоянии, должна соответствовать всем санитарным нормам, иметь канализацию, отопление, водоотведение.
Оценка требуется для расчета суммы ипотечного займа и от ее итогов зависит, на какой кредит может рассчитывать заемщик. Оценщик производит осмотр объекта недвижимости, после чего составляет отчет.
Оформление кредитного договора
Перед подписанием кредитного договора нужно внимательно прочитать его, изучить возможные скрытые проценты и иные обременения. Часто скрытые проценты маскируются под комиссии за обналичивание средств или обслуживание счета, или под различные обязательные депозиты.
Также нужно проверить договор на наличие пункта об изменении размера процентов. Нередко банки прописывают такую возможность в одностороннем порядке, при котором согласие заемщика не требуется. Главный минус в том, что при неблагоприятной экономической ситуации банк может увеличить процент, и размер ипотечного займа станет для заемщика неприемлемым. Поэтому рекомендуется заключать тот кредитный договор, в котором есть пункт об изменении размера процентов только по обоюдному согласию банка и заемщика.
Важный нюанс – возможность досрочного погашения ипотеки. Такое право дано заемщику на законодательном уровне. Однако некоторые банки, не желая упускать выгоду, прописывают в кредитном договоре дополнительные платежи при досрочном погашении долга.Согласно федеральному законодательству, квартира, которая является банковским залогом, должна быть обязательно застрахована. Однако банк может настоять и на других видах страхования – жизни, здоровья, риска невозврата кредита и т.д.
Оформление сделки купли-продажи
Это последний этап приобретения квартиры в ипотеку, который имеет свою особенность при ключевом моменте – передачи денег продавцу.
Подписывается стандартный договор купли-продажи, при этом покупатель должен внести аванс продавцу и предоставить банку доказательство передачи денежных средств (расписка, платежное поручение).
После оформления договора все документы передаются в Росреестр для регистрации права собственности. При регистрации на квартиру накладывается обременение (залог), которое будет снято только после полного расчета заемщика с банком.
Затем производится окончательные расчет с продавцом, на его счет банком переводится вся недостающая сумма. Подобная схема обусловлена тем, что очень часто банки согласны оформить ипотеку только при условии выдачи заемных средств после первоначальной регистрации сделки. А поскольку оформление купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона, то он ничем не рискует.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
zakonometr.ru
Покупка ипотечной квартиры- риски и особенности
Опасности покупки ипотечной квартиры
Определимся- ипотечная квартира, это квартира, находящаяся в залоге у банка, банк является ее хозяином и стало быть может распорядиться ею как хочет. Однако ситуация с покупкой ипотечной квартиры может развернуться совсем неожиданным образом- когда у первого покупателя этой квартиры найдутся деньги для платежей и хороший адвокат.
Есть и еще одна опасность покупки ипотечной квартиры- когда она продается без согласия ипотечного банка при наличии задолженности ипотеке. Еще десять лет назад работала преступная схема, по которой мошенники получали ипотечные кредиты и оформляли залог на недвижимость.
После этого документы подделывались и квартира продавалась. Сегодня продать такую квартиру нельзя- в Росреестре такие квартиры "открыжены" и, чтобы продать ипотечную квартиру, нужно получить согласие банка и снять квартиру с учета в Росреестре.
В случае, когда мошенникам с помощью поддельных документов и недобросовестных чиновников удается продать заложенную квартиру, суды обычно встают на сторону ипотечных банков, а не обманутых покупателей- по мнению суда покупатель должен был проявлять "разумную осторожность".
Чтобы выяснить, соблюдены ли все формальности при продаже ипотечной квартиры, нужно явиться в Росреестр и в ипотечный банк- картина полностью проясниться.
То есть ипотечная квартира- действительно проблемная вещь, но только для ипотечного банка. Покупая у банка ипотечную квартиру по правилам, покупатель гарантирован сразу с двух сторон- со стороны ипотечного банка, который продает ему эту квартиру и со стороны страховой кампании, которая страхует сделку.
Как продаются ипотечные квартиры
1. Продажа ипотечных квартир в ходе исполнительного производства
Обычно это не выгодный вариант- цена на квартиру здесь завышена собственно из- за стадии исполнительного производства. Причина этого в том, что в цену включают массу дополнительных поборов:
- Все штрафы
- Все проценты
- Все расходы на обслуживание ссуды
- Сборы судебного исполнителя.
Поэтому такие квартиры нужно покупать крайне осторожно, иначе вы кроме ипотечного банка и застройщика будете кормить еще и судебных приставов.
2. Продажа ипотечных квартир под контролем банка
Во первых убедитесь, что квартиру продает именно ипотечный банк, который является ее владельцем. Для этого нужно лично прибыть в банк и поговорить об этом с сотрудниками банка, отвечающими за продажу заложенных квартир. Это обычно служба безопасности банка или начальник отдела по ипотеке.
Нужно выяснить:
- Каков порядок зачисления денег для полного погашения кредита
- Стоимость квартиры с разбивкой на составляющие- все сборы и проценты
- Зарегистрирован ли кто- то в квартире
- Всю документальную часть оформления квартиры
- Когда будет снято обременения с квартиры
Как продать ипотечную квартиру с помощью банка
Поиском покупателя на заложенную в банка квартиру занимается банк. Нужно помнить, что банку главное- это вернуть собственные средства и поэтому он не будет искать "самое- самое" предложение о покупке. Действия такие:
- Обратиться в ипотечный банк- продать квартиру и погасить кредит досрочно.
- Теперь банк должен найти покупателя
- Готовится предварительное соглашение- его подписывают продавец с покупателем и заверяют его у нотариуса.
- Банк организует расчеты- через ячейку или по безналичному расчету
- Покупатель перечисляет стоимость квартиры
- Продавец с покупателем заключают договор купли-продажи в Регпалате и после этого получает доступ к деньгам в депозитной ячейке.
Как продать ипотечную квартиру самостоятельно
1. Начать нужно с извещения своего банка о желании продать ипотечную квартиру. Нужно довести до банка- почему продается квартира- финансовые затруднения, переезд в другой регион, болезнь, увольнение и т.п. 2. Теперь нужно найти покупателя на квартиру, который готов заплатить за квартиру с обременением еще до заключения договора купли-продажи.
3. Сняться с регистрационного учета в квартире.
4. Оформить договор задатка с покупателем. Задаток должен быть равен сумме долга по ипотеке. Договор задатка нужно оформить у нотариуса. Здесь нужно указать, что продавец обязан продать ипотечную квартиру после снятия обременения с квартиры в Регистрационной палате.
В этом договоре задатка надо указать:
- Срок продажи квартиры
- Срок снятия обременения с заложенной квартиры
- Сумму сделки и порядок расчетов. Обычно продажная цена покупаемой квартиры делится на две части: первая часть идет продавцу, вторая- ипотечному банку. Эти суммы кладутся в две депозитные ячейки. До заключения основного договора купли-продажи квартиры взять их может только покупатель. А уже после сделки купли-продажи и получения покупателем свидетельства право собственности на квартиру открываются обе ячейки- из одной деньги получает банк, из второй- продавец.
Теперь банк должен выдать закладную на квартиру и справку о снятии задолженности.
Снимаем обременение с заложенной квартиры
Для этого в Регпалату нужно предоставить следующие документы:
- Паспорт собственника
- Заявление на снятие обременения с заложенной квартиры
- Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру
- Справку из банка о погашении задолженности
- Ззакладную на квартиру.
www.msknov.ru
Покупка квартиры в ипотеку
Покупка собственной квартиры – в настоящий момент это то, к чему стремиться практически каждый человек в нашей стране. Приобретение собственной недвижимости – это как залог безопасности и надежности, гарантии счастливого будущего и отсутствия проблем с проживанием. Но, как это не редко бывает в последнее время, порой ситуация складывается таким образом, что человек проживает и работает в одном городе, и хочет приобрести квартиру именно тут, а прописан совсем в другом регионе (например у родителей). Как правило, еще в недавнем прошлом такая ситуация могла бы послужить отказом в выдаче ипотечного кредитования клиенту, но на сегодняшний день проблема решается достаточно просто. Взять ипотеку в Екатеринбурге, даже если прописан заемщик в другом регионе, не составит труда при соблюдении нескольких важных условий:
- Постоянное и официальное место работы в городе не менее полу года.
- Проживание в городе, где будет приобретаться квартира, не менее полу года.
- Хорошая кредитная история.
- Возможность внесения первоначального взноса по ипотечному кредитованию.
- Наличие поручителей.
- Достаточный уровень дохода.
Как не сложно заметить, получение ипотеки в другом городе отличается только отсутствием прописки и временем проживания в месте приобретения. Такое предложение – это замечательная возможность для клиента банка обзавестись собственной недвижимость, и наконец-то получить регистрацию и прописку в том городе, в котором хочется жить.
Преимущества покупки квартиры по программе ипотечного кредитования
- Возможность отдавать заемные средства банку не единоразовым платежом, а равномерными частями в течение определенного периода времени. Как правило, сумма ежемесячного платежа не отличается от ежемесячной оплаты съемной квартиры, потому лучше платить за собственную квартиру, чем за чужую.
- В настоящий момент в некоторых банках предоставляются акции и скидки, которые позволяют снизить процент по программе ипотечного кредитования.
- В ипотеку можно приобрести совершенно любую жилую площадь, как на первичном, так и на вторичном рынке.
- Существует такое ипотечное кредитование, которое предоставляет клиенту возможность досрочного погашения кредита. Как правило, такие ситуации возникают в тот момент, когда человек продает старую квартиру, и имеет возможность погасить задолженность полностью, а не вносить платежи частями.
31.07.2018
mstud.org
