Расприватизация квартиры: Расприватизация квартиры – как это делается, деприватизация жилья – закон, документы и порядок действий

Расприватизация квартиры \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Расприватизация квартиры

Подборка наиболее важных документов по запросу Расприватизация квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Приватизация:
• Акционирование
• Бесплатная приватизация
• Деприватизация
• Документы для приватизации жилого помещения
• Документы для приватизации квартиры
• Ещё…

• Жилье:
• Акт приема передачи квартиры по договору дарения
• Акт приема передачи квартиры после ремонта
• Амортизация жилого фонда
• Амортизация квартир в бухгалтерском учете
• Апартаменты это
• Ещё…

Формы документов: Расприватизация квартиры

Судебная практика: Расприватизация квартиры

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения» ЖК РФ
(В. Н. Трофимов)Суд, анализируя ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, ст. ст. 1, 2, 9.1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», п. 1 ст. 235, ст. 246 ГК РФ, ст. 20 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о том, что законом предусматривается право граждан при наличии их волеизъявления передать приватизированное ими жилое помещение в государственную и муниципальную собственность на основании соответствующего договора с заключением на указанное жилое помещение договора социального найма. Реализация данного права гражданами не ставится в зависимость от волеизъявления соответствующих органов местного самоуправления и органов исполнительной власти и уполномоченных ими лиц. Вместе с тем в качестве необходимых условий для деприватизации жилого помещения в законе указано на необходимость установления того, что занимаемое гражданином жилое помещение приобретено им в собственность в порядке, предусмотренном Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а не по иным законным основаниям, данное жилое помещение является единственным местом жительства гражданина, не обременено обязательствами. По мнению суда, исходя из общих положений жилищного законодательства, деприватизация жилого помещении возможна при волеизъявлении всех лиц, участвующих в приватизации данного жилого помещения, и частичная передача какой-либо доли жилого помещения в государственную и муниципальную собственность невозможна.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расприватизация квартиры

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Отказ от приватизированной квартиры
(Шереметьева Н.В.)
(«Семейное и жилищное право», 2021, N 5)Избыточность определения, приведенного в ст. 9.1 Закона N 1541-1, не вызывает затруднений в правоприменении, но в отношении второго условия возникают проблемы. КС РФ рассматривались дела о том, что можно признать обременением для приватизированной квартиры, какие обязательства могут стать препятствием для реприватизации жилого помещения. Поводом для обращения в КС РФ выступал тот факт, что правоприменительные органы и суд рассматривали в качестве обременения права членов семьи собственника жилого помещения, так как права членов семьи, вселенных после приватизации жилья, препятствуют расприватизации жилья.

Нормативные акты: Расприватизация квартиры

Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1
(ред. от 11.06.2021)
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»Статья 9.1. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

условия, пошаговая инструкция © Геостарт

Рубрика:

Квартирный вопрос

Приватизация квартиры даёт пользователю неограниченные возможности по продаже или обмену своей жилплощади на другую, а также возможность передачи жилья в дар или по наследству. Впрочем, приватизация имеет и негативные стороны. В частности, для некоторых категорий граждан дополнительные платежи за собственное жилье могут быть весьма обременительными. К счастью, квартиру можно передать обратно в муниципальную или государственную собственность, другими словами, расприватизировать её.

Понятие расприватизации

Деприватизация (или расприватизация) — процесс, в ходе которого происходит возврат приватизированной недвижимости в собственность муниципалитета.

Собственник меняет свой статус на нанимателя и продолжает жить в квартире, но уже согласно условиям договора соцнайма. Другими словами, расприватизация является процессом, обратным приватизации.

Важно отметить, что в действующем законодательстве РФ отсутствует официальная трактовка данного термина. Это связано с тем, что соответствующий закон о деприватизации отсутствует и, соответственно, официальная терминология отсутствует. Тем не менее, это совершенно не мешает проведению процедуры, и она описывается во многих действующих нормативах ( РФ No1541-1 , No189-ФЗ . )

Также стоит отметить, что некоторые аналитики разделяют понятия расприватизации и деприватизации. В частности, под расприватизацией имеется ввиду принудительный возврат жилья, которое незаконно перешло в собственность пользователя. Тогда как под деприватизацией имеют в виду добровольный возврат недвижимости в собственность муниципалитета.

Во избежание путаницы, термины «расприватизация» и «деприватизация» являются взаимозаменяемыми в данной статье.

Плюсы и минусы для собственника

Расприватизация жилья имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В связи с отсутствием соответствующего закона, эксперты не до конца уверены в целесообразности данной процедуры. Это связано с тем, что права и интересы собственников не защищены должным образом. В полной мере говорить о конкретных преимуществах или недостатках деприватизации можно будет только после принятия соответствующего закона.

Тем не менее, на данном этапе аналитики выделяют следующие преимущества расприватизации:

• Снижение расходов на содержание недвижимости. В связи с тем, что муниципалитет несёт полную ответственность за ремонт и содержание жилплощади, проведя деприватизацию владелец освобождается от данной ответственности. Соответственно, расходы на содержание жилплощади лягут на государственный орган власти, что несомненно снизит нагрузку на бюджет жильца;
• Возможность получить квартиру с большей площадью. Учитывая, что государство реализует большое количество программ по предоставлению социального жилья, проведя деприватизацию семья может потенциально записаться на одну из них. Если она соответствует условиям государственной программы, велика вероятность получить квартиру с большей площадью;
• Защита от незаконного посягательства на жилье. Это особо важно для престарелых граждан, у которых нет родственников. Именно они чаще всего становятся жертвами мошенников и теряют жильё. Проведенная деприватизация избавит их от этой проблемы.

В свою очередь, среди негативных последствий расприватизации можно выделить следующие:

• После деприватизации невозможно провести повторную приватизацию, поскольку данное право даётся только один раз;
• Муниципальное жильё не может выступать в качестве залога. Это означает, что деприватизация может потенциально лишить пользователя возможности получить кредит большого размера;
• Потеря права собственности. Передача квартиры муниципалитету несет за собой запрет на свободное распоряжение жильём. Это означает, что квартиру нельзя будет подарить, продать или сдать в аренду.

Права на жильё после расприватизации

Наличие права на жильё после расприватизации является одним из основных вопросов, возникающих при отказе от собственнических прав в пользу муниципалитета.

Следует отметить, что при отказе от права собственности, бывший владелец сохраняет за собой пожизненное право проживания в квартире . С ним будет заключен договор соцнайма, который подтвердит его права на жилье.

Однако при деприватизации, жилец лишается львиной доли прав на пользование квартирой. Он больше не сможет самостоятельно распоряжаться жильём , так как в процессе расприватизации он утратит права собственности.

Жилец лишается права сдавать своё жильё в аренду. Если же пользователь пустит квартиранта, он будет признан нарушителем, и против него откроют административное судопроизводство, по итогу которого на него будет наложен штраф или с ним расторгнут договор соцнайма.

Условия проведения деприватизации

Согласно действующему законодательству РФ, для того чтобы отказаться от прав собственности на недвижимость владелец должен соответствовать двум критериям:

• Квартира, от права владения которой отказывается собственник, признана его единственным жильём;
• Владелец квартиры был официально признан малоимущим.

Если собственник, подходящий по данным параметрам решит воспользоваться возможностью расприватизации, муниципалитет будет обязан заключить с ним договор социального найма на соответствующую квартиру. При этом, особых условий к жилищу не выдвигается. Тем не менее, для избежания проблем с деприватизацией квартира должна соответствовать следующим параметрам:

• Квартира полностью освобождена от любых обязательств. Другими словами, она не была куплена в ипотеку, не является предметом залога и так далее;
• Собственник обладает другим жильём помимо квартиры, которую он передаёт в собственность муниципалитета;
• Отсутствие долгов по коммунальным услугам. Наличие задолженностей может стать причиной отказа в проведении данной процедуры.

Можно ли расприватизировать квартиру с несовершеннолетним?

В случае если в квартире проживает официально зарегистрированный ребёнок, расприватизация квартиры с несовершеннолетним будет возможна только с согласия органов опеки. Данный орган проверит, не несёт ли деприватизация негативных последствий для ребёнка. После этого будет принято решение о целесообразности проведения данной процедуры.

Долю квартиры

Для инициирования процедуры необходимо получить письменное разрешение всех собственников. Если хоть один из владельцев доли не согласен с предложенными условиями, провести данную процедуру будет невозможно.

Если же владелец получил соответствующее разрешение от всех остальных владельцев и собрал всю необходимую документацию, деприватизация доли в квартире будет проходить в общем порядке.

Без согласия собственника

По общему правилу, деприватизация без согласия собственника жилья невозможна. Единственным исключением являются те случаи, когда выясняется, что приватизация была проведена неправильно, или квартира перешла в собственность без наличия законных оснований. Квартира будет расприватизирована через суд, и собственник утратит свои права на обладание ей.

Стоит отметить, что в предложенной форме закона о деприватизации предполагается возможность проведения процедуры без согласия собственника в тех случаях, когда он был признан малоимущим.

Порядок осуществления расприватизации

Процедура расприватизации квартиры не представляет собой ничего сложного. Для осуществления данной процедуры необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и подать заявление о расприватизации вместе с соответствующим пакетом документов.

После рассмотрения заявления и проверки документов, муниципалитет начинает процедуру расприватизации жилья, которая длится от двух до шести месяцев. В данный срок также входит составление и регистрация договора соцнайма. По истечении установленного срока, квартира перейдёт в управление муниципалитетом, а с бывшим владельцем заключат договор соцнайма.

Если условия выполняются неправильно или их очередность нарушена, процедура расприватизации будет отменена.

Сбор документов

Для того чтобы передать квартиру в собственность муниципалитета, потребуется заполнить заявление установленного образца, бланк которого можно получить у сотрудников Департамента жилищной политики. Помимо заявления также необходимо предоставить пакет следующих бумаг:

• Документы, подтверждающие личность всех совершеннолетних участников приватизации;
• Оригиналы правоустанавливающих документов на жилье;
• Справка об отсутствии обременения;
• Техпаспорт квартиры;
• Справка о гражданах, зарегистрированных и проживающих на жилплощади;
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
• Выписка из ЕГРП и из домовой книги.

Обращение в местную администрацию

Расприватизацией квартиры занимается отдел Департамента Жилищной политики в администрации населенного пункта.

В случае если речь идёт о расприватизации в судебном порядке, исковое заявление необходимо направить в суд, курирующий район или населенный пункт по месту расположения спорной недвижимости.

Заключение договора о расприватизации

Договор о расприватизации не имеет строгой формы. Тем не менее, для его признания необходимо указать следующую информацию:

• Полное наименование органа, в который направляется документ;
• Суть ходатайства. Здесь указывается просьба о передаче квартиры муниципалитету и заключении договора социального найма;
• Сведения о квартире. В данном пункте указывается тип жилого помещения и его адрес;
• Основания получения права собственности;
• Состав собственников с указанием степени родства с заявителем;
• Перечь приложенных документов;
• Подпись, дата.

Стоит отметить, что исковое заявление о расприватизации оформляется по похожей схеме.

Подписание договора социального найма

Для заключения договора соцнайма необходимо обратиться в отделение Департамента Жилищной политики и составить заявление о заключении договора соцнайма.

В заявлении указывается:

• Адрес жилого помещения;
• ФИО граждан, которых наниматель включает в договор;
• Основание для предоставления жилого помещения;
• Название организации, предоставившей жилое помещение;
• Документ, являющийся основанием для вселения в помещение.

Одновременно с заявлением, необходимо будет предоставить следующий пакет документов:

• Паспорт заявителя;
• Решение о предоставлении жилого помещения;
• Копии документов, удостоверяющих личность членов семьи заявителя;
• Документы, подтверждающие родственные отношения между жильцами.

Срок проверки и регистрации договора социального найма составляет 30 рабочих дней. Впрочем, он может увеличиться, если появится необходимость предоставить дополнительные документы. По окончании процедуры жилец получит выписку из книги регистрации с указанием даты принятия документов.

Расприватизация через суд

Расприватизация в судебном порядке происходит в случаях, когда приватизация проводилась с нарушениями , либо в тех случаях, когда приватизируемая недвижимость перешла в собственность владельца без наличия законных оснований. В подобных случаях, суд признаёт процедуру приватизации ничтожной и отменяет её действие.

Естественно, для принятия положительного решения в суде истцу необходимо предоставить весомые аргументы и доказательства в пользу того, что приватизация была проведена с нарушениями действительных норм законодательной базы.

Возможные трудности

Основные проблемы при расприватизации квартиры возникают из-за отсутствия чётких указаний в действующем законодательстве РФ. Чаще всего они возникают в случае, если жильё находится в аварийном состоянии или подлежит сносу .

Помимо этого, проблемы могут возникнуть если в квартире имеется неоформленная документально перепланировка. Процесс также может усложниться, если один из собственников находится заграницей или он умер.

Также стоит отметить, что большое значение уделяется соблюдению условий процедуры и её порядку. Если хотя бы одно условие не было выполнено или был нарушен порядок процедуры, её будет невозможно осуществить.

Расприватизация квартиры через суд. Сроки расприватизации квартиры

Расприватизация квартиры через суд – это признание договора о передаче жилого помещения в собственность недействительным. Закон устанавливает определенные правила этой процедуры. Рассмотрим подробнее процедуру расприватизации квартиры.

Общие сведения

Добровольная передача жилья муниципалитету называется деприватизацией. Это можно сделать в любое время по личному желанию владельца. Если договор о переходе права собственности на жилье был заключен с нарушениями, то квартиру приватизируют принудительно.

Основания для расприватизации

Договор может быть признан недействительным, если лицо не имело права участвовать в такой сделке. Следует отметить, что граждане, однажды осуществившие приватизацию, не могут провести ее повторно. Отсюда следует, что люди, передавшие жилье обратно в государственную собственность, не могут оформить свое право на что-то другое. Кроме того, законом установлены правила, по которым осуществляется приватизация квартиры с несовершеннолетним (инвалидом). Эти лица не вправе самостоятельно заключать договор, если:

• Форма сделки не соблюдена, и договор не содержит ее существенных условий.
• Отсутствует согласие или отказ всех лиц старше 18 лет, проживающих в помещении.
• Согласия с органами опеки и попечительства нет.

Также договор будет считаться ничтожным, если приватизировано жилое помещение, которое по закону не может быть передано в собственность.

Важно! Многие граждане проживают в аварийных домах, общежитиях, служебных квартирах, военных городках. Такие помещения не могут быть переданы в собственность. Исключение составляет жилищный фонд, находящийся в ведении совхозов, агропредприятий и УСЗН.

Расприватизация квартиры: причины

Процедура возврата жилья в собственность муниципалитета может быть обусловлена:

• Отсутствием средств на содержание жилья.
• Желанием обеспечить безопасность. Например, от действий мошенников может пострадать одинокий пенсионер.

Расприватизация квартиры может быть связана с переселением граждан из непригодных для проживания помещений. В этой ситуации бывшие владельцы могут получить равноценную улучшенную площадь.

Отрицательные стороны процедуры

Расприватизация квартиры имеет ряд недостатков. В частности, гражданин лишается имущества. Если квартира деприватизирована, ее нельзя ни продать, ни купить. Кроме того, есть сложности с регистрацией или выпиской людей из помещения. Собственник по своему усмотрению имеет право удалить кого-либо из реестра. Для этого нужно написать заявление, соответствующее форме ГУВМ МВД. А вот наниматель жилплощади, бывший собственник, может сделать выписку/регистрацию только в предусмотренных законом случаях и в судебном порядке.

Ход процесса деприватизации

Для деприватизации квартиры необходимо подать соответствующее заявление в уполномоченные органы. Вместе с ним предоставляется договор о переходе права собственности на помещение. В целом пакет документов аналогичен представленному на приватизацию. После подачи заявления в двухмесячный срок будет заключен договор о возврате жилья государству. Этот документ должен быть зарегистрирован в ФРС. В целом сроки приватизации квартиры составляют три месяца.

Отказ в деприватизации

В некоторых случаях в деприватизации может быть отказано. В частности, это тот случай, когда:

• Нет согласия всех собственников.
• На дом наложены залоговые права (он находится в залоге или выступает залогом по кредиту в банке).
• Помещение не признается единственным местом жительства гражданина.

Также следует знать, что помещение, которое находится в доме под снос, не подлежит приватизации. При наличии детей в возрасте до 18 лет могут возникнуть трудности с получением разрешения органов опеки и попечительства.

Пакет документов

Для приватизации необходимо предоставить:

• Согласие всех существующих владельцев.
• Права собственности: договор передачи дома, свидетельство о регистрации прав (оригиналы).
• Выписка из ЕГРП об отсутствии залогов (ограничений).
• Свидетельство о регистрации БТИ (поэтажный план, параметры жилого помещения).
• Выписка из книги прав собственности на жилье (на дату заселения).

В некоторых случаях может потребоваться дополнительная информация. Наиболее точный перечень необходимых документов можно узнать непосредственно в уполномоченном органе.

Последствия деприватизации

В случае признания договора приватизации недействительным собственник становится арендатором, а квартира переходит в государственную или муниципальную собственность. В случае, если помещение было продано или обменяно, участники совершенных сделок возвращаются в исходное положение. Во избежание подобных проблем при покупке приватизированной квартиры необходимо внимательно изучить документы. В частности, обратите внимание на проживавших в нем людей: были ли среди них недееспособные или лица моложе 18 лет, когда именно помещение было передано в собственность и т.д. Вы также должны убедиться, что до этого не было совершено никаких транзакций, которые могут быть признаны недействительными.

Кто может подать иск о деприватизации

Иск о признании договора недействительным может быть предъявлен в суд:

• Участники приватизации.
• В этом заинтересованные третьи лица (родственники одного из владельцев).
• Попечители или опекуны.
• Фискальные органы.
• Орган опеки и попечительства, который выступает в защиту интересов недееспособного (несовершеннолетнего).
• Органы государственной власти и местного самоуправления.

Важно! На практике бывают ситуации, когда часть квартиры деприватизируется. Это происходит при неправильном распределении частей помещения между собственниками. Эта приватизация также осуществляется через суд.

Малоимущие граждане

В соответствии с Федеральным законом, данная категория лиц имеет право на передачу принадлежащего им на праве собственности жилья муниципалитету или государству. Уполномоченные органы, в свою очередь, обязаны принять такие помещения и заключить договоры социального найма с прежними собственниками. Однако даже в этом случае должны быть соблюдены определенные условия. Во-первых, приватизированная квартира должна быть единственным постоянным местом жительства. Кроме того, вы должны быть свободны от обязательств. Например, если покупка помещения совершена по кредитному договору, оно может быть деприватизировано только после оплаты обязательства. Это же положение распространяется и на оплату коммунальных услуг.

Проведение процедуры в Москве

В столице деприватизация проводится в соответствии с Законом о передаче приватизированного жилья в собственность города. Данным нормативным актом устанавливаются правила возврата жилого помещения, приобретенного бездумно. Для приватизации необходимо обратиться в органы государственной власти по месту жительства. В течение одного месяца со дня подачи соответствующего заявления с бывшими собственниками заключается договор социального найма. Нужно сказать, что документ должен быть подписан всеми владельцами.

В противном случае, добровольная приватизация невозможна. В договоре социального найма перечислены все родственники прежнего собственника, имевшие право владеть помещением. Люди, не являющиеся членами семьи, сохраняют право пользования жилым помещением, в соответствии с договором, заключенным при переезде. Исковое заявление о признании договора о приватизации квартиры недействительным может быть подано в суд в течение трех лет со дня регистрации договора. Если этот период пропущен, его можно восстановить. Но при этом суд должен признать уважительной причину бездействия.

Почему приватизация стала решением проблемы государственного жилья – Большой Большой Вашингтон

Снос государственного жилищного комплекса Прюитт-Айгоу в Сент-Луисе, штат Миссури. Изображение общественного достояния.

Государственное жилье началось как государственная система сноса трущоб и замены их жильем, доступным для людей из семей с самым низким доходом в США. Но после десятилетий сокращения федеральных инвестиций, создавших трущобы из государственного жилья, политика повернулась к приватизации государственного жилья, от субсидирования частных единиц жилья к сносу и замене государственного жилья перепланировкой для лиц с разным доходом.

Вот как государственный сектор переложил ответственность за предоставление «достойного дома и подходящей среды обитания» для малообеспеченных семей обратно на частный сектор.

Сокращение инвестиций и износ ставят под сомнение компетентность государственного сектора в области жилищного строительства

Приватизация государственного жилья не стала решением du jour в одночасье, но получила широкое признание как правильное решение, особенно в отношении многих государственных развитию позволили пойти на убыль.

Из-за непоследовательно применяемых стандартов и недостаточно финансируемого обслуживания, органы государственного жилищного строительства (PHA), местные агентства, которые владеют и контролируют развитие портфелей государственного жилья, способствовали поведению владельцев трущоб со стороны общественных менеджеров, и эти сообщества неуклонно ухудшались.

В то время как отложенное техническое обслуживание и изъятие федеральных инвестиций ясно показывают, что государственное жилье не обязательно должно быть неудачным экспериментом, правительственные чиновники и большая часть американского общества списали его как таковое, и внимание снова обращается к частному сектору. чтобы компенсировать зияющие финансовые пробелы и способствовать улучшению результатов для домохозяйств с низкими доходами.

Один из последних проектов вертикального жилья в Чикаго. Изображение Teemu008, лицензия Creative Commons.

Стремление к деконцентрации бедности

В течение первого десятилетия существования системы государственного жилья необходимость реформ стала очевидной. До того, как списки очередников были закрыты, государственное жилье стало образцом концентрированной бедности, и как резиденты, так и нерезиденты задавались вопросом, не ухудшает ли государственное жилье положение его жителей. Географический район характеризуется концентрированной бедностью, когда большая часть домохозяйств имеет более низкий доход или находится за чертой бедности.

Наряду с созданием Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) Закон о жилье 1965 года положил начало новой эре государственного жилья, когда федеральные и местные власти начали пробовать новые подходы к жилищному строительству, многие из которых оправдывались под прикрытием деконцентрации низких -доходные домохозяйства. Этот закон включал одну из первых итераций прямых жилищных субсидий с Программой надбавок к арендной плате, которая предоставила потенциальным жителям государственного жилья возможность вместо этого частично покрывать свою арендную плату в частных квартирах. (Жилищное управление округа Колумбия создало местную версию этой программы в 2007 г.)

Чикаго стал первым испытательным полигоном для этого толчка к жилищным субсидиям, поскольку урегулирование серии судебных исков в 1966 году против городского управления жилищного строительства и HUD привело к созданию десять лет спустя Программы жилищного строительства Gautreaux Assisted, которая предоставила жилищные ваучеры тысячам семей. До урегулирования HUD начал тестировать концепцию жилищных пособий в рамках Экспериментальной программы жилищных пособий (EHAP) 1970-х годов.

До завершения EHAP и без надлежащей оценки система была внедрена по всей стране в 1974 с созданием Секции 8, которая субсидировала строительство и ремонт жилья для малоимущих, а также предлагала домохозяйствам сертификаты для поиска частных квартир по ценам, принятым HUD на рынке, и субсидировала разницу, превышающую 25% дохода домохозяйства.

Импульс к Разделу 8 ускорился во время президентской администрации Ричарда Никсона, когда он раскритиковал работу федерального правительства в качестве поставщика жилья и выступал за помощь ваучерами как средство предоставления домохозяйствам с низким доходом вариантов. «Этот план даст беднякам свободу и ответственность делать собственный выбор в отношении жилья — и в конечном итоге он выведет федеральное правительство из жилищного бизнеса», — сказал Никсон в 1973 обращение к Конгрессу.

После того, как Секция 8 была создана, появилось больше исследований о бедах концентрированной бедности. Большая часть этой работы была вдохновлена ​​​​введением «теории экологических систем» Ури Бронфенбреннера в 1979 году, в которой рассматривается влияние окружающей среды и сообщества на психологическое развитие детей.

Результаты исследований, проведенных в 1980-х — начале 2000-х годов и позже, сосредоточились на том, как негативное влияние на детей оказывает взросление в бедных районах, подтолкнув разговор к деконцентрации бедности и поощрению сообществ со смешанным доходом.

Положения раздела 8 о строительстве и реконструкции были отменены в 1983 году, а система ваучеров была расширена, в результате чего арендная плата арендаторов была ограничена 30% от дохода в будущем. Они были объединены в систему ваучеров, наиболее известную как Раздел 8 или Программу ваучеров на выбор жилья, в 1998 году как часть Закона о качественном жилье и ответственности за работу (QHWRA).

Закон был, в некотором роде, федеральным признанием вины за неудачи в сфере государственного жилья и последним гвоздем в гроб отказа от этой системы.

«Конгресс считает, что 1) существует потребность в доступном жилье; 2) правительство инвестировало более 90 миллиардов долларов в арендное жилье для малоимущих; 3) проблемы с государственным жильем; 4) усугубил проблемы федеральный способ надзора за муниципальным жильем; и 5) реформа государственного жилья отвечает интересам малообеспеченных», — говорится в кратком изложении Закона.

С ростом инвестиций в ваучеры также были предприняты преднамеренные усилия по полному отказу от государственного жилья. Эти усилия были кодифицированы в 1995, когда Конгресс отменил требование заменять любые снесенные или выброшенные единицы один на один, а с принятием QHWRA появилась поправка Faircloth, которая запрещала HUD финансировать строительство любых новых единиц государственного жилья. (Законопроект, принятый в Палате представителей в июне, включая положение об отмене поправки Faircloth, хотя законопроект не был внесен в Сенат.)

преуспеть в перемещении этих жителей в здания и сообщества смешанного дохода. Что касается домохозяйств, получивших ваучерную помощь, в 2010 году 15% домохозяйств с детьми в государственном жилье переехали в районы с низким уровнем бедности по сравнению с 18%, которые переехали в районы с крайней бедностью.

Первая разработка DC HOPE VI. Изображение от Payton Chung, лицензия Creative Commons.

Новые программы HUD предлагали альтернативы государственному жилью

QHWRA включала гораздо более амбициозные меры реформы государственного жилья, чем консолидация и расширение программы ваучеров; это также предоставило больше свободы PHA, потребовало, чтобы PHA использовали подход «смешанного дохода» к приему жителей в каждое сообщество, установили сроки для федерального финансирования, которое должно быть потрачено на ремонт или строительство, и создало больше возможностей для распоряжения единицами государственного жилья и преобразование государственного жилья в субсидируемое жилье.

Но, пожалуй, самым известным экспериментом была НАДЕЖДА VI (Жилищные возможности для людей повсюду), которая позволила АГЖС добиваться сноса «сильно ветхого» государственного жилья и замены его новыми застройками для лиц со смешанным доходом, тем временем выдавая существующим домохозяйствам ваучеры. .

Созданная в 1992 году программа добилась большего успеха в избавлении от государственного жилья, чем в улучшении условий жизни жителей государственного жилья. Городской институт сообщил в 2004 году, что 49828 домохозяйств были перемещены, но для этих домохозяйств было построено только 21 000 новых квартир.

Стремление к приватизации государственного жилья

На федеральном уровне вышеупомянутые программы заложили основу для государственного финансирования приватизационных инициатив и сигнализируют о переносе ответственности за наиболее уязвимые слои жилищного общества с государственного сектора обратно на частный сектор, который только ускорился в последние годы. В период с 1989 по 2017 год количество домохозяйств, получающих помощь HUD, увеличилось с 4,07 миллиона до 4,54 миллиона, но доля домохозяйств в государственном жилье снизилась с 33,4 до 21,3%.

Частично это снижение было связано с репозиционированием, которое долгое время было стратегией HUD по преобразованию единиц государственного жилья с помощью ваучерных субсидий, последний раз с демонстрацией помощи в аренде жилья (RAD) в 2011 году. Перепозиционирование обычно переопределяет использование или класс конкретной застройки, но когда речь идет о государственном жилье, оно по существу включает удаление единиц из традиционного государственного жилищного фонда.

RAD позволяет PHA использовать финансирование из частного сектора для восстановления или замены существующих единиц и сводит федеральное финансирование к долгосрочным субсидиям. К 2018 году RAD преобразовала более 100 000 единиц государственного жилья в жилье, субсидируемое Разделом 8.

Это только росло как снежный ком: в 2018 году Управление HUD по государственному и индийскому жилью проинформировало PHA о том, что HUD хочет «переместить» 105 000 единиц государственного жилья к октябрю 2019 года, отметив, что «в 2010 году HUD по консервативной оценке потребностей в капитале государственного жилья составляет почти 26 миллиардов долларов, и мы считаем, что эта цифра продолжает расти примерно на 3,5 миллиарда долларов каждый год».

Хотя многие критикуют приватизацию государственного жилья как приемлемое решение, десятилетия отложенного или лоскутного ремонта наряду с хроническим недофинансированием оставили некоторые сообщества без вариантов. В нашей следующей статье мы поговорим о том, как проходила приватизация государственного жилья в округе.

SPECIAL FEATURE ON THE PRIVATIZATION OF PUBLIC HOUSING IN BOSTON – Dig Bos

BY CHRIS FARAONE

with research and reporting by ZACK HUFFMAN

New rules

“Sidewalks, входы, подъезды, лестницы, лифты или холлы не должны блокироваться Жильцом или использоваться для каких-либо целей, кроме как для входа и выхода».

Новые правила для апартаментов Lenox Street в Роксбери вступили в силу в марте прошлого года, менее чем через две недели после начала долгожданного ремонта в 285-квартирном жилом комплексе.

Другое положение гласило: «Жильцам и гостям не разрешается играть или слоняться без дела в общественных залах, на лестницах, дорожках или в любых внешних благоустроенных зонах».

И «Жильцу не разрешается сажать овощи или цветы без разрешения Арендодателя».

Обновленные правила Lenox исходили не от руководства Бостонского жилищного управления (BHA), которое исторически контролировало помещения, а скорее от новых управляющих недвижимостью в Beacon Communities. В 2020 году компания Beacon завершила ремонт соседних апартаментов Camden на сумму 23 миллиона долларов, а в 2021 году частная фирма по недвижимости взяла на себя управление почти 300 дополнительными квартирами при финансировании почти на 125 миллионов долларов от Bank of America, который в настоящее время является основным инвестором Lenox. — и сочетание федеральных и государственных налоговых льгот и фондов развития.

«Этот проект и работа, которую мы недавно закончили в соседнем Камдене, являются инвестициями в жизнь и будущее семей Lenox», — сказал тогда покидающий свой пост мэр Марти Уолш. «Я горжусь работой по улучшению домов и жизни стольких людей».

В ответ на вопросы к этой статье представитель Beacon написал: «Мы работаем с партнерами в государственном и частном секторах, ориентируясь в сложных финансовых договоренностях и находя способы сохранить и модернизировать как можно больше доступных домов для обслуживания наших сообществ. ” Что касается новых правил Lenox, они добавили: «Наши домашние правила были разработаны в течение нескольких месяцев совместной работы с рабочей группой жителей и другими заинтересованными сторонами, чтобы обеспечить положительный опыт для всех жителей. Кроме того, наша команда по взаимодействию с общественностью неустанно работает над тем, чтобы предоставлять жителям услуги, начиная от образовательных программ для молодежи, занятий фитнесом, мероприятий для жителей и т. д., помогая развивать важное чувство общности». ( Прочтите полное заявление Beacon здесь .)

Спросите людей, которые жили в государственном жилье в Бостоне в какой-то момент в течение последних 50 или около того лет, и они подробно объяснят, почему такой капитальный ремонт запоздал. Многие из конструкций восьмидесятилетние по архитектуре и не имеют надлежащего паллиативного ухода; такие застройки, как легендарные кирпичи Банкер-Хилл в Чарлстауне, являются одними из первых экспериментов в области государственного жилья в Америке, большинство из которых были возведены известковым раствором между мировыми войнами.

Годы забвения с тех пор оставили многие из этих институциональных реликвий окончательно заброшенными, от подвалов, заполненных тараканами, пробивающимися через каждую трубу и щель, до регуляторов температуры и окон, которые не закрываются в экстремальную погоду. В 2017 году, последнем году, за который доступны данные Системы оценки государственного жилья Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD), общий BHA набрал «стандартные» 76 баллов из 100. Тенденции наряду с анекдотами от людей, живущих в этих застройках, указывают на то, что с тех пор ситуация, вероятно, ухудшилась, поскольку в этом отчете отмечается снижение среднего показателя на 85 из 100 баллов по всем 70 объектам BHA в 2014 году. (Представитель BHA сказал: «BHA активно решает рабочие задачи на всех своих жилых объектах, в том числе на тех, которые находятся в процессе реконструкции. Эта работа является постоянной и продолжается ». Прочитайте полный ответ BHA на эту статью здесь. )

С таким количеством ветшающих многоквартирных домов может показаться, что те, кто живет в разрушенных проектах Хаба, всегда приветствовали бы улучшения любыми доступными средствами. Но через город от Ленокса и Камдена, спрятавшись за I-93, где Дорчестер сливается с Южным Бостоном, некоторые жители домов Мэри Эллен МакКормак (MEM), первого проекта государственного жилья в Новой Англии (ранее известного как Деревня Олд-Харбор), двойственное, даже скептическое отношение к частным организациям, принимающим на себя управленческие обязанности от администраторов BHA (главный администратор органа назначается мэром Бостона, но действует независимо, в тандеме с обширной сетью постоянных советников и групп арендаторов). Они слышали о новых правилах в таких местах, как Ленокс, которые не позволяют людям собираться вместе и, следовательно, создавать такое взаимное окружение, на которое многие полагались, чтобы выжить в бедности и других суровых условиях.

«Посмотрите на мой холодильник. Посмотри на мою печку». Резидент MEM и мать близнецов Шерфина Мерси обратилась к жителям, участвовавшим в демонстрации возле офиса BHA McCormack прошлой осенью. Люди собрались, чтобы привлечь внимание к приватизации и ветхости, которая преобладает, пока жители ждут разрушительного бала и последующего восстановления района. Мерси громко лоббировала меры с тех пор, как узнала, что у одного из ее сыновей опасный уровень свинца в крови, вероятно, из-за облупившейся краски в ее квартире, которая, по ее словам, отслаивается, как кожа ящерицы. Ее табличка гласила: «Борьба за доступное жилье. Мы не хотим быть бездомными».

Мерси продолжила: «У меня в холодильнике есть металлическая чаша для [сбора капающей] воды. Моя плита, даже не пытайся ее включить, потому что она дымит. Когда дело дойдет до бабах , тогда они что-то сделают. Когда кто-то умирает и получает травму, тогда он что-то сделает.

«Они здесь не живут, им все равно».

Она повернулась к административному кабинету, где работники ВНА задернули жалюзи за черными стальными оконными решетками.

«Был бы ты поместил своих детей сюда?»

Мерси покачала головой.

«Я так не думаю».
Прошлой осенью жители устроили демонстрацию в домах Маккормака

Задолженность по квартплате

В 2022 году бюрократия, занимающаяся производством каннабиса и университетами Лиги плюща, исправит последствия постоянной расистской политики для цветных людей. Тем не менее сектор государственного жилья остается карательным. Например, в соответствии с политикой, установленной федеральным Законом о расширении жилищных возможностей 1996 года или Законом НАДЕЖДА, лица с определенными уголовными судимостями не могут участвовать в большинстве жилищных программ, финансируемых государством. Это уже тот случай, когда проекты полностью публичны и находятся в ведении жилищных органов; новая оболочка указов частного управления, состязаний общественных защитников, является предписанием для ужесточения ограничений.

Заявленное намерение закона HOPE, как и программы HOPE VI, запущенной при президенте Джордже Буше-старшем. Буш четырьмя годами ранее и позднее «эволюционировал» при президенте Билле Клинтоне, чтобы «сосредоточиться на более широкой трансформации государственного жилья», заключался в «изменении физической формы государственного жилья» с помощью, среди прочего, инструментов, порожденных так называемым новым урбанизмом среди реальных монополистов и их политических марионеток в 90-х, «создание положительных стимулов для самодостаточности жителей и комплексных услуг, которые расширяют возможности жителей». На практике внешние, а также государственные проверки показывают, что, хотя HOPE VI и аналогичные подходы, такие как Демонстрация помощи в аренде (RAD), которая «позволяет государственным жилищным агентствам использовать государственный и частный долг и собственный капитал для реинвестирования в государственное жилье», несомненно, принесли некоторые плоды, были и кислые результаты. В реальном мире это означает бездомность, перемещенные семьи или что-то похуже. (BHA не согласен с этой характеристикой. Представитель сказал: «Город и HUD ограничивают сборы, которые частные застройщики могут взимать в проектах реконструкции», и «BHA имеет уникальный и наглядный опыт обеспечения семей жильем во время и после перепланировки» Прочитайте их полное заявление здесь .)

В то время как базирующаяся в Массачусетсе компания Beacon приобрела дома Lenox и Camden, WinnResidential, дочерняя компания бостонской WinnCompanies, будет контролировать управление недвижимостью в MEM. И, в отличие от Lenox, финансирование MEM поступает не от Bank of America или какого-либо другого учреждения, которое сыграло свою роль в катастрофе на ипотечном рынке и фондовом рынке в 2008 году, а скорее от Трастовой корпорации жилищных инвестиций AFL-CIO, членские профсоюзы которой будут участие в строительстве примерно 1370 новых единиц жилья для замены нынешних 1016 жилых домов. Город Бостон также выделил 50 миллионов долларов финансирования. Это своего рода роман между государством, частным сектором и рабочими, который волнует политиков и вызывает веселые пресс-релизы. Тем не менее, многие арендаторы и активисты опасаются, что изменения в MEM будут следовать схеме бесчисленных сопоставимых предыдущих партнерств, от Лос-Анджелеса до Нью-Йорка, где давние арендаторы выселяются организациями, которые подчиняются владельцам и заинтересованным сторонам, а не муниципальным агентствам с гарантированной защитой арендаторов.

«Говорят, что вы можете вернуться [в жилищный проект после его реконструкции], если у вас хорошая репутация, но многие люди задолжали за аренду», — сказал Алонсо Эспиноса, организатор Объединенного фронта против перемещенных лиц. вышеупомянутая демонстрация в MEM прошлой осенью. UFAD сопротивляется приватизации государственного жилищного фонда во многих городах, включая Хаб, обращая внимание на опасное и ужасное состояние многих зданий в течение того, что часто бывает годами неопределенности и неопределенности в процессе планирования. Например, у MEM было финансирование и генеральный застройщик для «переориентации участка площадью 27 акров в Саути» в 2017 году. Тем временем заказы на ремонт остаются невыполненными агентством, которое, как признал глава BHA по СМИ и взаимодействию в электронном письме от октября прошлого года, полученном для этой истории, «просто [не] хватает доступных квартир для размещения всех домохозяйств с неотложными потребностями в нашем списке ожидания».

Перед офисом BHA в Маккормаке Эспиноса из UFAD добавил: «И , почему [жители MEM] должны заплатить за аренду? Потому что они тратят кучу денег на ремонт собственной квартиры, потому что BHA этого не сделает. Меняли диваны, одежду, испорченную наводнением, крысами, тараканами. BHA не подходит для того, чтобы чинить вещи, но они хороши для рассылки уведомлений, в которых говорится, что вы должны заплатить арендную плату.

«Когда компании захватят власть и BHA скажет, что защитит вас, вы действительно думаете, что люди поверят, что BHA собирается защитить их от частной компании, когда они скажут: Вы должны вернуть арендную плату. Мы больше не хотим, чтобы вы здесь были, ?

На бумаге Уинн обещает: «Все 1016 единиц доступного жилья будут заменены»; «Арендная плата арендатора будет по-прежнему устанавливаться в размере, регулируемом HUD (т. е. 30% дохода семьи)»; «Все существующие жильцы будут иметь право вернуться в новостройку без переосвидетельствования»; «Жильцы не будут оплачивать какие-либо расходы, связанные с переездом».

В ответ на вопросы для этой статьи Эд Кафассо, представитель WinnCompanies, написал: «Что касается общего плана, подавляющее большинство арендаторов, некоммерческих организаций, членов сообщества и заинтересованных — перепланировка блока противоположна желаемому результату. Передовой опыт городского развития за последние 50 лет очевиден: отдельные, изолированные, несмешанные застройки не могут обеспечить долгосрочное качество жизни, техническое обслуживание, безопасность и восходящую мобильность застройки со смешанными доходами. Мы не можем повторить грехи прошлого. Новые разработки должны включать в себя сочетание доходов, когда это возможно, чтобы быть настоящим общественным достоянием. BHA, как организация государственного сектора, единственной компетенцией которой является жилье для малоимущих, не может быть владельцем и застройщиком застройки со смешанным доходом так же эффективно, как государственно-частное партнерство. Это главная причина для этой передовой модели реконструкции. Наше предложение позволяет частному сектору финансировать единицы по рыночной ставке; помогает перекрестно субсидировать реконструкцию малообеспеченных квартир, чтобы каждый арендатор мог оставаться на месте в течение длительного времени; финансирует социальные программы; и избегает простого повторения нынешней неудачной экономической модели крупномасштабных, физически изолированных сообществ только с низкими доходами». ( Прочтите все ответы WinnCompanies на наши вопросы здесь. )

Эспиноса видел пункты списка, но все еще сомневается.

«Если вы посмотрите на соглашения, которые [города] подписывают с частными застройщиками, там есть всякие лазейки, всякие оговорки. … Эти обещания стоят меньше, чем листки бумаги, на которых они иногда написаны. Это афера, которая работает с 70-х годов, и она становится только хуже и интенсивнее».

Деревня Олд-Харбор

Присмотритесь, и вы увидите явное запустение. Но на первый взгляд, с некоторых солнечных ракурсов, дома Маккормака обладают неповторимым шармом и даже яркостью по сравнению с некоторыми другими застройками, находящимися в таком же состоянии заброшенности. Несколько крыльцов, окон и дворов украшены к праздникам, а общественные сады, за которыми в основном ухаживают жители американцев азиатского происхождения, добавляют красок и дают урожай до первых зимних заморозков. Кости зданий, квартиры, разбитые рядными домами, кажутся крепкими. У многих квартир даже новые окна, но за их пределами не так много надежды или обещания. Немногочисленные уклончивые признаки красоты — разрозненный декор дверей, обширная растительность, многочисленные фрески — исходят от жителей. По утрам в теплые погодные месяцы и даже когда наступают холодные фронты и оттаивают, дворы заполнены людьми, которые сажают, копают и собирают — действия, которые, особенно если они выполняются в группах, могут подвергнуться нападению, когда государственное жилье станет частным.

Помимо любых ярких моментов, краткий исторический обзор показывает, что проблемы, возникшие в начале создания МЭМ в 40-х и 50-х годах, усиливались и усугублялись на протяжении десятилетий. В своей статье о Маккормаке Общество историков архитектуры резюмирует: «Результат длительного спорного периода развития Деревня Олд-Харбор [имя MEM] изначально планировалась в конце 1930-х годов как проект расчистки трущоб на близлежащих землях». но «когда общественный резонанс по поводу использования выдающегося домена и справедливой цены на недвижимость остановил первоначальный проект», он был перемещен на его нынешнее место, которое в то время было пустырем.

Раннее фото деревни Олд-Харбор, первого названия домов Маккормаков, в стадии разработки | Фото из архива BPL

Архитектурный архив отмечает первоначальную привлекательность и демографические данные «1106 квартир, в основном в трех- или четырехэтажных кирпичных зданиях, облегченных полосами известняка между первыми двумя уровнями и балконами, украшенными скрещенными якорями и звезды», а также «152 рядных дома, призванных вызвать в памяти прибрежную деревню Новой Англии, с дифференцированными дверными проемами и верандами, выходящими на благоустроенные четырехугольники или улицы». Как не должно удивлять тех, кто знаком с политическим прошлым района, «эти единицы первоначально предоставляли высококачественное жилье группе политически хорошо связанных, почти бедных жителей Южного Бостона».

Традиции умирают в Саути и Дорчестере, а МЭМ — Брюс Уиллис среди проектов. В 1995 году следователи HUD опубликовали отчет о тогдашнем мэре Томе Менино, показывающий, что 152 таунхауса Маккормака в течение полувека использовались только для белых. Федералы даже предоставили доказательства того, что имела место «преднамеренная дискриминация». В своей книге 2007 года «От пуритан к проектам » Лоуренс Дж. Вейл, профессор городского дизайна и планирования Форда в Массачусетском технологическом институте, проследил сокращение финансирования и технического обслуживания до этой эпохи:0003

К середине 1990-х годов, когда чиновники штата и федеральные чиновники приступили к новым раундам сокращения финансирования государственного жилья, институциональное восстановление BHA… казалось, осталось в прошлом. Несмотря на то, что в проектах государственного жилья в Бостоне по-прежнему участвовали тысячи белых, получавших государственную помощь, и тысячи небелых, получавших оплачиваемую работу, расовая напряженность пронизывала каждое обсуждение выбора арендаторов и их распределения. В обществе, которому по-прежнему не нравится расовая интеграция, арендаторы государственного жилья несут основную тяжесть инициатив государственной политики, получая при этом лишь некоторые из предполагаемых преимуществ.

К 2010-м годам никто у власти не хотел и не мог представить выход из леса без частного вертолета, болтающегося на корпоративной лестнице. В 2014 году BHA представило «Пятилетний план агентства, в котором описывается текущий финансовый и операционный контекст Управления и определяются стратегические приоритеты». долгосрочный». В рамках стратегии власти запросили «предложения от квалифицированных девелоперских фирм по оптимизации стоимости участков BHA в престижных районах как средство сохранения или расширения существующих доступных единиц». Объявление продолжилось: «Власти изучают стратегии сохранения… которые избегают перемещения жителей с низкими доходами при одновременном повышении устойчивости операций».

В 2017 году BHA выбрала Winn из четырех конкурирующих претендентов, чтобы выровнять и переосмыслить MEM. Согласно пресс-релизу компании, «Предлагаемая реконструкция будет проходить в четыре этапа… [и] предусматривает в общей сложности около 3000 новых единиц, включая замену всех существующих единиц, создание единиц для рабочей силы (со средним доходом), а также квартиры по рыночной цене и кондоминиумы домовладения. … Кроме того, — обещалось в объявлении, — все объекты, независимо от уровня доступности, будут одинакового качества и равномерно интегрированы между вновь построенными зданиями». Согласно июньскому 2021 г. письму о намерениях от Winn в Бостонское агентство планирования и развития (BPDA), на первом этапе будет построено «примерно 1370 жилых единиц со смешанным доходом, включая 572 доступных по цене квартир, до 200 квартир со средним доходом (при наличии финансирования). ) и примерно 600 единиц рыночной ставки». Представитель BHA пояснил: «В будущем будут этапы для решения оставшихся 430+ единиц государственного жилья, чтобы в целом была замена 1: 1 [доступных единиц]». ( Прочитайте полный ответ BHA на эту статью здесь .)

Первая фаза строительства должна начаться в начале 2023 года. Это означает, что на данный момент жители застряли в недостаточно обслуживаемых зданиях. Данные HUD за 2018 год показывают, что MEM едва прошел последний физический осмотр с оценкой 60 из 100 по сравнению с 90 четырьмя годами ранее. С 2014 года, когда BHA впервые запросило предложения, до момента выбора этих партнеров дела McCormack ухудшились во всех мыслимых областях, от финансовых до физических.

Один арендатор описал подвалы под зданиями MEM как колонии тараканов. Они проживают со своей семьей на первом этаже и говорят (подтверждая фотокамерой, полной грубых фотографий), что вредители постоянно пробивают трещины в их стенах. Рассказывая об этой истории прошлой осенью возле офиса BHA, обслуживающего MEM, они кричали через улицу разнорабочему, который недавно латал дыру под их кухонной раковиной.

«Я звонил тебе несколько дней. Вы проделали ужасную работу; ты починил мою раковину, но ты оставил дыру в моей стене, и ты знаешь, что живет по ту сторону ее.

С момента выбора Winn в 2017 году для перестройки MEM было проведено более двух десятков публичных собраний, исторических обновлений общества и бесчисленных шагов в медленном процессе утверждения и лицензирования. Также значительный вклад внесли члены сообщества, а именно те, кто был назначен в Целевую группу MEM. Группа помогала планировать и задавала трудные вопросы до, во время и, скорее всего, после заключительного открытого периода комментариев, который закончился 14 января. Житель, который руководит местной некоммерческой организацией «Круглый стол: доверенные слуги», умолял застройщиков подумать о городском сельском хозяйстве и доступе к продовольствию, и был впечатлен, услышав в ответ, что они планируют разместить приподнятые грядки во дворах и на нижних крышах.

Один из членов рабочей группы MEM, который анонимно говорил для этой статьи, сказал, что их опыт работы с Винн в целом был положительным, и что они ждут наилучшего возможного результата. Но для многих, кто в настоящее время живет в Маккормаке, трудно видеть будущее, пока они ерзают среди тварей, которые стали более наглыми с тех пор, как начались небольшие раскопки.

Пандемия только усложнила общение.

«Я ничего не слышал [о] предстоящей реконструкции Мэри Эллен МакКормак с тех пор, как в нашу жизнь вошел Covid», — написал один из комментаторов в разделе отзывов на сайте проекта Winn. «Я инвалид, и у меня много опасений по поводу переезда».

Отвечая на вопрос об этом конкретном комментарии, Эд Кафассо, представитель WinnCompanies, написал:
«Мы признаем трудности, вызванные задержкой реконструкции, особенно для жителей с ограниченными возможностями. Хорошей новостью является то, что предлагаемые новые здания значительно улучшат доступность, приведя все строения в соответствие с современными стандартами. Лифты и прачечные будут включены в каждое здание, что станет огромным улучшением по сравнению с тем, с чем сталкиваются жители сейчас».

Бывший секретарь HUD при президенте Дональде Трампе Бен Карсон упростил для частных застройщиков и городов процесс приватизации государственного жилого фонда | Фото через Белый дом Flickr

Общенациональный банк поддержки

В марте 2017 года кандидатура президента Дональда Трампа на пост министра жилищного строительства и городского развития Бена Карсона-старшего была утверждена Сенатом США. Менее чем через четыре месяца Бен Карсон-младший, соучредитель Interprise Partners, частной инвестиционной компании с «опытом инвестирования в бизнес меньшинств», отправил электронное письмо Линн Паттон, одному из региональных администраторов своего отца в HUD, с одним из многих запросов. он сделает из отдела.

Линн, я хочу представить вам Лоуренса Кертиса, управляющего партнера Winn Companies. Они встречались с секретарем раньше, и у них более 100 тысяч многоквартирных домов… Я хотел посмотреть, сможем ли мы запланировать звонок в начале следующей недели. … Я думаю, что Winn Co станет ценным дополнением к обсуждениям за круглым столом. Есть свободные места на завтра или вторник?

Паттон, скандальная фигура в социальных сетях и заядлый чирлидер Трампа, позже будет оштрафована и уволена с федеральной службы за нарушение правил того, что государственные служащие могут делать в рамках политических кампаний. Спор возник из-за трюка, в котором Паттон, назначенный сотрудник HUD, переехала в государственное жилье в Нью-Йорке на месяц, чтобы якобы разоблачить «крупнейший жилищный кризис в стране», «самые бесчеловечные условия», которые она считала « гуманитарный кризис».

«Очевидно, что смещение разговора с федерального сокращения инвестиций и сосредоточение внимания на местном управлении имеет политические преимущества», — сказал Николас Даген Блум, профессор городских дел и жилищной политики Нью-Йоркского технологического института, в интервью Washington Post .

«Блум сказал, что шаг Паттона может подтолкнуть Нью-Йорк к общенациональной тенденции приватизации государственного жилья», — добавило сообщение Post , отметив, что тогдашний мэр Нью-Йорка Билл Де Блазио уже был на борту и передал управление 60 000 государственных единиц частных фирм к 2028 г.

Однако перед этим амбициозным набегом на управление в стиле реалити-шоу Паттон менее чем за день ответила сыну своего босса и его коллеге из Винна: расписание. … Спасибо всем! С нетерпением жду этого!

С тех пор электронные письма, обнаруженные беспристрастной некоммерческой организацией American Oversight, показывают: «Министр жилищного строительства и городского развития Бен Карсон разрешил членам своей семьи участвовать в деятельности департамента таким образом, чтобы это могло принести им пользу». Карсон-младший, чья Interprise «обеспечивает капитальную и стратегическую поддержку в качестве активной холдинговой компании» в Среднеатлантическом регионе, пытался связать Паттона и партнера Winn Кертиса, чтобы обсудить «более 100 тысяч многоквартирных домов… в Балтиморе».

Паттон не продержалась в HUD, и деятельность, связанная с ее уловкой в ​​​​Нью-Йорке, была признана нарушением закона Хэтча, но ее стремление к приватизации затянулось, породив гиперактивную версию прибыльных передач, ранее популяризированных при президенте Бараке Обаме. . И хотя понятно, что проницательная компания будет использовать поддержку Карсона-младшего, чтобы получить доступ к новой администрации, Уинн уже был в том же положении, что и Флинн, с помощью Паттона или без него. Задолго до прихода Трампа и Карсона-старшего бостонский жилищный гигант тесно сотрудничал с заместителями Обамы. В одной из договоренностей 2013 года Уинн стал партнером HUD в рамках президентского конкурса Better Buildings Challenge, в рамках которого компания «взяла на себя обязательство сократить потребление энергии в своем портфолио на 20% или более в течение 10 лет», что вызвало множество положительных отзывов в прессе.

В своем родном городе Уинн даже имеет подтвержденный послужной список, связанный с его работой над развитием Главной миссии в Мишн-Хилл; этот проект был классно реконструирован с помощью раннего гранта HOPE VI, и теперь он проходит еще один этап модернизации за счет государственных налоговых льгот, предоставленных в 2020 году. Он также был преобразован из обычного государственного жилья в федеральную программу RAD, что дает Winn гораздо больше гибкости финансирует будущие улучшения.

В то время, когда официальные лица говорят, что у государства больше нет лишних долларов и что это частные решения или nada , Winn и ему подобные обычно появляются как нечто среднее между меньшим из двух зол и властелином, надеждой и спасителем субсидируемого сектора. Как отметил в 2014 году независимый городской онлайн-журнал Next City: «Несмотря на то, что отсрочка ремонта причиняет жителям всей страны трудности, стало политически ядовитым разговором предлагать удовлетворять капитальные потребности местных жилищных властей за счет прямых федеральных ассигнований».

«При вывозе более 300 000 единиц государственного жилищного фонда из 1990 до 2010 года из-за хронического недофинансирования, — писал писатель и исследователь урбанистики Алексис Стивенс в том же отчете Next City о секретаре HUD Обамы Хулиане Кастро и RAD, «любимой новой программе» департамента в то время, — тот факт, что только более хорошо расположенные здания с арендаторами с более стабильным доходом могут быть выбраны для преобразования RAD, что может означать продолжающийся спад числа самых неблагополучных мест».

Для более чем 175 000 переоборудований RAD по всей стране и еще более 60 000 квартир, подлежащих переоборудованию в рамках инициатив, одобренных в настоящее время в каждом штате Аляски, местные жилищные органы передают контроль над единицами государственного жилья частным компаниям, в то время как арендаторы переходят от сниженной арендной платы, которая они платят жилищному управлению ваучерами, которыми они могут расплачиваться с частной фирмой. Сторонники приватизации указывают на ограждения гражданских прав, включенные в RAD; критики утверждают, что ваучеры имеют меньшую защиту от рыночных сил и сомнительных арендодателей, чем прежние договоренности, и протестуют против ограничений программы в местах, где может не быть адекватных коммерческих или розничных возможностей для привлечения денег и партнеров.

В благополучном Бостоне, где существует острая потребность в доступном жилье, как бы его ни определяли, нет недостатка в механизмах, с помощью которых общественные участки могут перейти в частные руки. Есть даже место для сделок, на которые RAD не распространяется, благодаря демократической и республиканской администрациям, одинаково агрессивно ослабляющим правила, касающиеся сноса и реконструкции проектов. При Обаме местные жилищные власти должны были продемонстрировать, что квартиры не подлежат ремонту, чтобы разрушить их и заменить. Бен Карсон-старший вместе со своим сыном мчался по той же дороге на бульдозере. В свой последний день в HUD в январе 2021 года уходящий секретарь выпустил служебную записку, в которой стандарты еще больше снизились. По сути, теперь легче оправдать снос и заработать миллионы на ваучерах, получая при этом доступ к местным, государственным и федеральным налоговым льготам и другим льготам для покрытия расходов на ремонт и модернизацию.

На момент написания этой статьи муниципалитеты Массы переоборудовали около 10% общего фонда государственного жилья штата, или более 1700 единиц, большинство из которых находится в Бостоне, и еще почти 2000 единиц переоборудования в запасе. И это только с учетом проектов RAD, среди которых самые разные — от крупных проектов до меньшего здания в Лоуэр-Миллс для пожилых жителей. Тем временем в рамках программы HOPE VI BHA «за последние 15 лет реализовала проекты реконструкции государственного жилья со смешанным финансированием на сумму более трех четвертей миллиарда долларов, в результате чего было построено более 2300 единиц жилья».

Кто-то может сказать, что так задумано. С тех пор, как тогдашний мэр Марти Уолш объявил в 2014 году о намерении города создать 53 000 новых единиц жилья к 2030 году, программы, которые помогают Бостону двигаться к этой цели, были с энтузиазмом восприняты. Один приватизированный проект, такой как MEM, может добавить сотни новых единиц одним маневром; для сравнения, за весь 2021 год BPDA одобрило 6643 единицы нового жилья, из которых чуть более 35% из них имеют ограничения по доходу.

В саге о Маккормаке представлены многие силы и аспекты, способствующие распространению этих тенденций от штата залив до района залива. В то же время переход Уинна в MEM был всего лишь рябью в одной волне надвигающегося океана приватизации.

Генеральный директор WinnCompanies Гилберт Винн встречается с жителями Маккормака | Фото с сайта courbanize.com

Play to Winn

Для тех, кто сопротивляется приватизации McCormack, да и вообще для всех, Winn — грозный враг. Помимо влиятельных союзников от Карсон-Бич до бывшего госсекретаря Карсона, компания завоевала выдающуюся репутацию благодаря тому, что кажется сочетанием умных связей с общественностью, очевидной благотворительности и абсолютной широты охвата и деятельности. Winn неизменно возглавляет NAHMA Affordable 100, ежегодный список «крупнейших компаний по управлению доступной многоквартирной недвижимостью, оцениваемых по количеству субсидируемых единиц», в то время как на протяжении всей пандемии компания предпринимала похвальные шаги, чтобы «сократить финансовые выселения вдвое на 2025 г. по всему портфелю квартир компании».

По собственному признанию, Winn «помогла более чем 15 000 нуждающихся домохозяйств, которым в обычных условиях пришлось бы столкнуться с процедурой выселения, остаться в своих домах… благодаря сочетанию мероприятий, которые включают в себя обсуждение реалистичных и ответственных планов платежей, оказание индивидуальной помощи для получения средств на помощь в аренде и пересчета арендных обязательств на основе лучшего понимания расходов домохозяйств для субсидируемых арендаторов».

В ноябре 2020 года компания также присоединилась к 52 другим владельцам и операторам жилья, подписав «Обязательство о выселении» губернатора Чарли Бейкера, чтобы «обеспечить безопасное жилье более 57 000 арендаторов и семей». Но подобно тому, как это объявление было раскритиковано группами по защите прав на жилье за ​​то, что оно является слабой заменой реальной защиты арендаторов и моратория на зубы, Winn подверглась критике за некоторые из своих наиболее противоречивых практик, скрытых за доброжелательным имиджем. Как они отмечают, бывший генеральный директор компании Артур Винн признал себя виновным в нарушениях финансирования предвыборной кампании в 2011 году. -небесный проект в Бэк-Бэй, который так и не был реализован.

Такие группы, как UFAD, и группы арендаторов в других городах, где они работают, также осуждают некоторые методы управления Winn. Как сообщает Bloomberg, компания использует программное обеспечение для упрощения процедуры выселения; «судебные документы показывают, как WinnResidential всего за два дня в декабре 2014 года использовала уведомления о кликах, чтобы начать выселение более 70 жильцов одного жилого комплекса в Аннаполисе [Мэриленд]».

«Это компьютерная программа, которая идентифицирует людей, которых они хотят выгнать», — сказал Райан Костелло, организатор UFAD. Он осудил городских лидеров за то, что они фактически отказались от государственного жилья и переложили ответственность на тщательно подобранные корпорации.

Отвечая на вопросы по этой статье, представитель Управления жилищного строительства Бостона сказал, что, хотя «BHA не несет повседневных управленческих обязанностей, BHA сохраняет право собственности на лежащую в основе землю, а предприятие по реконструкции вступает в долгосрочное аренда земли с КНБК. Аренда земли устанавливает ключевые требования, которым должна соответствовать разработка, включая постоянную доступность и другие программные требования». ( Прочтите все ответы BHA на наши вопросы здесь. )

UFAD планирует держать слово BHA, Winn и других, даже если мало кто за пределами проектов обращает на это внимание.

«Мы создаем движение здесь, в Маккормаке, мы создаем его в Бромли-Хит [квартиры на Ямайка-Плейн], мы создаем его по всему городу и по всей стране, чтобы дать отпор приватизации и остановить эти продажи и привести в порядок [эти здания] по-настоящему», — сказал Костелло. «Часть стратегии [Бостона] заключалась в том, чтобы сказать, что единственный способ починить их — это продать их, но это полная чушь».

Используя базовые расчеты с обратной стороны салфетки, Костелло прав. Рассмотрим апартаменты Lenox в Роксбери. Сообщается, что государственные льготы и исторические федеральные налоговые льготы, среди других денежных средств, составляют более 100 миллионов долларов на работу, проделанную над этим проектом. Разделенное на 285 квартир в комплексе, получается более 350 000 долларов за квартиру. Но вместо того, чтобы перейти к инициативам или программам в области собственности, которые, как было доказано, лучше обеспечивают долгосрочное жилье для жителей, воронка вернется к Bank of America. Или в случае с Маккормаком, Уинном и трестом АФТ-КПП.

Общая картина намного сложнее, и туман нормализации может затуманить ситуацию, но вещи начинают проясняться в свете прошлых прецедентов. Государственное жилье в Бостоне всегда предназначалось для того, чтобы выкорчевать бедняков, чтобы кто-то — политики, застройщики и любой другой капиталистический винтик в гигантской машине массового развития — мог проглотить кучу государственных денег.

В своей книге 2007 года об истории государственного жилья в Бостоне профессор Массачусетского технологического института Лоуренс Дж. Вейл цитирует редакционную статью 1939 года в давно ушедшем South Boston Tribune за мнение о том, что «концепция государственного жилья свела на нет широко распространенные преимущества практики частного строительства и способствовала созданию жадных союзов между архитекторами, подрядчиками и поставщиками материалов в сговоре с политиками, которые знают, как «заботиться о Местная газета рассуждала: «Та же сумма денег, которая была потрачена в Южном Бостоне на жилищный проект, позволила бы модернизировать каждый дом в Южном Бостоне, так что все 70 000 человек, а не избранные, могли бы наслаждаться лучшие условия жизни, чем они знали».

Перенесемся в 2022 год, и мэрия и муниципальный жилищный орган Southie Tribune , однажды оспариваемый, выбросил полотенце. Отвечая на вопросы к этой статье, представитель BHA заявил, что власти «будут управлять процессом переселения, предоставляя временное жилье для переселения всем домохозяйствам и обеспечивая всем нынешним домохозяйствам право на возвращение во вновь построенное жилье при перепланировке», а также «управляет процессом переселения и оплачивает все связанные с этим расходы, включая расходы на возвращение в новые квартиры». Все важные функции, чтобы быть уверенным. Тем не менее, теперь они являются посредниками между налоговыми долларами и инвестиционными интересами, которые все чаще получают эти средства через субсидированные ваучеры, в противном случае исключенные из уравнения. На их место приходят новые землеройные машины и встряхиватели, такие как Уинн и Жилищный инвестиционный фонд AFL-CIO, бромансы, продвигающие проект Маккормака, с первыми, занимающимися развитием и управлением арендаторами, а последними, финансирующими и размахивающими молотками.

Трудовой фонд базируется в Вашингтоне, округ Колумбия, но имеет тесные связи с Содружеством. В дополнение к привязанности коалиции из 12,5 миллионов человек к бывшему мэру Бостона, главе профсоюза и нынешнему министру труда США Марти Уолшу, Стивен Койл, который был генеральным директором инвестиционного подразделения федерации труда, когда была заключена сделка с Маккормаком, ранее служил семи лет в качестве директора Управления реконструкции Бостона (с тех пор переименованного в BPDA). С 2009 по 2017 год, до объявления о поддержке капитального ремонта MEM в размере 1,6 миллиарда долларов, траст AFL-CIO уже инвестировал около 400 миллионов долларов в жилищное строительство в Бостоне.

В 2017 году главный операционный директор треста заявил: «В рамках проектов было создано 3300 рабочих мест в профсоюзах строителей, а выпускники программы Building Pathways BHA получили возможность начать карьеру в строительной отрасли в Бостонской строительной отрасли. Реконструкция сообщества Мэри Эллен МакКормак создаст аналогичные возможности».

Изображение Логана Уэя в реконструированном жилом комплексе McCormack | Изображение через WinnCompanies

Новые проекты, старый подход

Принимая во внимание текущую статистику, достопримечательности и возражения жителей, трудно сказать, много ли изменилось с 2004 года, когда исследователи из Urban Institute и Brookings Institution подробно изучили первое десятилетие государственного жилья в рамках HOPE VI. Оглядываясь назад, исследователи утверждают, что эта программа была мостом, соединяющим Колумбия-Пойнт в Дорчестере, где превращение в Харбор-Пойнт в результате государственно-частного партнерства в 80-х годах считается катализатором общенационального приватизационного бума к будущему. снесены бульдозерами дома MEM в пяти минутах ходьбы 40 лет спустя. Оценивая огромное влияние HOPE VI, вашингтонские аналитические центры перестраховывались, представив несколько конкретных выводов.

«Две из самых больших оставшихся областей разногласий касаются сноса такого большого количества субсидируемого жилья и надлежащего нацеливания на ограниченные ресурсы доступного жилья, в частности, следует ли и как обслуживать наиболее проблемные домохозяйства», — обнаружили Брукингс и Городской институт. «Эти дебаты касаются фундаментальных ценностей и отражают различные взгляды на соответствующую роль федерального правительства в оказании помощи нуждающимся домохозяйствам».

Немногое пошло по пути всестороннего анализа, в основном из-за явного отсутствия наблюдателей, политической воли и мер подотчетности. Спустя шесть лет после того, как федеральное правительство предоставило местным властям право передавать жилой фонд частным подрядчикам и управляющим компаниям в рамках программы RAD, в 2018 году Счетная палата правительства сообщила Конгрессу, что ни одна из участвующих сторон не вела записи, которые показывали бы, было ли преобразование работали, или на кого они не работали.

«Возможности HUD точно оценивать заемные средства частного сектора ограничены», — обнаружило GAO. «HUD не использует систематически свои системы данных для отслеживания влияния преобразования RAD на домохозяйства-резиденты (например, изменения в арендной плате и доходе или переезде) или мониторинга использования всех защитных мер для жителей».

Что касается защиты арендаторов, GAO обнаружило, что, несмотря на «контракты программы с владельцами недвижимости, содержащие положения, призванные помочь обеспечить долгосрочную доступность доступных квартир, эти положения не были проверены».

Это знакомая история, что подтверждается тем, что потребовались десятилетия, чтобы раскрыть влияние так называемой политики обновления городов 1950-х и 60-х годов, которая положила начало развитию, которое мы знаем сегодня. Но хотя только годы дадут достаточно данных для оценки этих последних преобразований из государственных в частные, жители часто готовы оценивать на лету. Как сказал репортерам в 1963 году один наблюдатель за прежним преобразованием Lenox: «Эти так называемые «расчистки трущоб», насколько многие могут видеть, являются…« большой чушью ». на холоде, так как арендная плата слишком высока для них, чтобы платить ».

A New American Project was produced by the Boston Institute for Nonprofit Journalism for distribution through its MassWire service and supported by a grant from the Фонд журналистских расследований .

Приватизация государственного жилья с помощью RAD | Центр эффективного управления

Национальная инициатива Демонстрация помощи в аренде жилья (RAD) привела к приватизации государственного жилья по всей стране. Города, включая Сан-Франциско и Чикаго, планируют передать на частный рынок 3000 и 11000 единиц соответственно.

В стране, где в среднем на каждые 100 домохозяйств с крайне низкими доходами, желающих арендовать жилье, приходится всего 29 единиц доступного и доступного жилья для сдачи в аренду, некоторые защитники жилищного строительства весьма скептически относятся к приватизации, которая привела к сокращению количества государственного жилья. единиц, доступных, принося пользу коммерческим управляющим недвижимостью.

Сторонники приватизационной инициативы говорят, что план принесет необходимое финансирование, для помощи в ремонте и улучшении государственных жилищных комплексов. На национальном уровне более 20 миллиардов долларов дополнительных расходов на ремонт необходимы для поддержания структуры государственного жилья.

Однако во многих случаях часть финансирования таких ремонтных работ под частным управлением в конечном счете по-прежнему будет поступать из государственной казны в виде налоговых льгот, а не прямых расходов, что идентично влияет на государственные балансы.

Жителям приватизированных жилых единиц через два года будут предоставлены жилищные ваучеры «Выбор жилья» (раздел 8) – альтернативная форма жилищной поддержки, – которые они могут использовать, чтобы остаться в своих нынешних домах или переехать в другие субсидируемые жилые помещения.

Ваучерная программа Housing Choice получила высокую оценку за ее гибкость и выбор, который она предоставляет уязвимым домохозяйствам. Тем не менее, программа отделяет право собственности на государственное жилье от надзора, требуя от жилищных властей вести дела с множеством частных домовладельцев. В соответствии с такими договоренностями Жилищное управление по-прежнему несет ответственность за надзор за частными арендодателями, гарантируя, что предоставляемое жилье соответствует, по крайней мере, минимальным стандартам безопасности и гигиены труда.

Хотя программа «Выбор жилья» наряду с другими программами предлагает альтернативы традиционным структурам государственного жилья, очевидное недостаточное финансирование существующих структур государственного жилья и недостатки предыдущих приватизационных сделок заставили многих сторонников скептически относиться к приватизации государственного жилья. серебряная пуля в долгосрочной перспективе.

Балтимор — один из городов, который нуждается как в дополнительных долларах для ремонта государственного жилья, так и в дополнительном жилье для уязвимых слоев населения, включая пожилых людей, инвалидов и семьи с низким доходом. Балтимору исполнится примерно 9 лет.0370 40 процентов государственного жилья, включая 22 государственного жилищного комплекса, передано частным предприятиям.

В настоящее время город предлагает около 10 700 единиц жилья, поддерживая только часть из 27 978 домохозяйств , подавших заявки в конце 2013 года. Ожидается, что приватизация приведет к дальнейшему сокращению доступных единиц государственного жилья.

Без тщательного планирования предложение жилья для уязвимых домохозяйств может резко сократиться или стать более дорогим. Члены сообщества и группы защиты интересов выразили обеспокоенность тем, что условия контракта в Балтиморе были изменены без публичного ввода .

Тенденция к приватизации государственного жилья является частью более широкой тенденции: штаты и населенные пункты все туже и туже завязывают свои пояса, прямые расходы на программы испарились, а поддержка сообществ все больше зависит от налоговых льгот.

Поддержка доступного жилья с середины 1990-х годов перешла от расходов к налоговым расходам. На приведенной ниже диаграмме, представленной Ингрид Гулд Эллен из Нью-Йоркского университета и Центра недвижимости и городской политики Фурмана во время выступления в Центре налоговой политики, показаны увеличение значения Раздела 8 жилья , так как количество единиц традиционного государственного жилья уменьшилось.

Синяя линия показывает увеличение и уменьшение числа единиц государственного жилья по мере ухудшения инфраструктуры, сокращения расходов и распродажи строений. Напротив, зеленая и оранжевая линии представляют собой предоставление налоговых кредитов на жилье с низким доходом (LIHTC) частным инвесторам в доступное жилье и жилье на основе Раздела 8, которое платит арендодателям за предоставление доступного жилья уязвимым домохозяйствам.

Тенденция, как видно, заключается в переходе от традиционного государственного жилья к приватизированным схемам, в которых коммерческий сектор стимулируется налоговыми субсидиями на предоставление жилья.