Сдача в аренду нежилого помещения: Категории вопросов

Содержание

ИП сдает в аренду нежилое помещение — налогообложение

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

Договор аренды нежилого помещения

посмотреть

скачать

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.

При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.

Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.

Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.

Какой УСН выгоднее, читайте в нашей статье

Чем различаются два вида УСН, мы писали здесь

Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?

ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях как физическое лицо. То есть расчет суммы налога и уведомление о необходимости его уплаты направляют ИП налоговые органы.

ИП на УСН и ПСН вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:

административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания;
жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенногог строительства, жилые строения, садовые дома, хозстроения.

Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.

Подробнее о налоге на имущество при УСН мы писали здесь

Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.

Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:

ИП и юрлица;
физлица, не зарегистрированные как ИП.

В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:

На УСН:

исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
отчитываться по налогу в декларации.

На ПСН:

вести учет полученных доходов в КУДиР установленной формы;
своевременно уплатит налог.

При ПСН размер налога зависит от размера потенциально возможного к получению годового дохода, который в свою очередь может зависеть от размера сдаваемого помещения и от места его расположения. Данные критерии регулируют законы субъектов РФ.

Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно, если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ.

Сравнение двух систем налогообложения — УСН и ПСН — приведено в статье

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН

В случае если ИП ведет деятельность на ОСН, то он должен будет:

Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в книги учета.

В установленном порядке НДС принимается к вычету.

Узнать больше о специфике учета счетов-фактур плательщиком НДС вы можете в статьях:

«Книга продаж — образец заполнения»;
«Отражение в книге покупок корректировочного счета-фактуры».

В случае если ИП и его контрагент заключили договор о безвозмездной аренде в тех или иных целях, НДС тем не менее нужно уплатить, причем по рыночной цене аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).

Контрагент при этом принимает расчетную стоимость аренды в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

При безвозмездной аренде недвижимости физлицом у него возникает доход в натуральной форме. Если никаких иных выплат ИП указанномй физлицу не производит, то в обязанности ИП как налогового агента входит предоставить в налоговую расчет 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ о полученном физлицом доходе в натуральной форме и о невозможности удеражать НДФЛ.

В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.

При этом при поступлении денежных средств от физлица вне зависимости от способа (наличные или на расчетный счет) ИП должен будет пробить кассовый чек. Если ИП не имеет работников, то такая обязанность появляется у него с 01.07.2021 года.

***

ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме: УСН или ПСН. Доходы от данной детельности будут облагаться налогом в соотвествии с выбранным налоговым режимом.

Еще больше материалов в рубрике «ИП»

Особенности налогообложения аренды нежилых помещений

консультация

4 июня 2019 г.

Власов Артур Олегович

При сдаче в аренду нежилого помещения перед его владельцем неизбежно встает вопрос о налоговых последствиях, который рекомендуется решить заранее.

С точки зрения налогообложения, доход от сдачи нежилого помещения в аренду является одним из видов доходов от предпринимательской деятельности, а значит, должен облагаться налогами как и любой другой доход.

Правовое регулирование сдачи в аренду нежилых помещений

Сдача в аренду нежилых помещений осуществляется на основании договора, согласно которому собственник помещения передает нанимателю объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы, с которой затем и уплачивается налог.

Отношения по договору аренды регулируются Главой 34 Гражданского кодекса РФ. При заключении договора на срок менее 12 месяцев его государственная регистрация не требуется.

Как рассчитать налогооблагаемую базу

В зависимости от того, начисляется ли арендная плата в виде аванса — в начале месяца или по истечении текущего месяца, — наступают разные налоговые последствия:

НДС — исчисляется с суммы аванса и может быть принят к вычету по окончании месяца получения аванса. В случае отсутствия авансовых платежей налог начисляется в последний день каждого месяца в течение всего срока действия договора аренды.

Налог на прибыль: арендная плата может учитываться как выручка от реализации услуг либо как внереализационный доход.

В соответствии с позицией Минфина России (письмо от 07.02.2011 № 03−03−06/1/74) арендную плату следует отражать в составе выручки, если деятельность по сдаче имущества в аренду является основным видом деятельности и осуществляется на систематической основе. В других случаях ее относят к внереализационным доходам.

Отражение арендной платы в доходах

При применении арендодателем метода начисления аванс в доходы не включается.

В соответствии с пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ датой получения дохода от аренды является дата осуществления расчетов по договору либо последний день отчетного периода.

При кассовом методе в доходы включаются поступившие на расчетный счет денежные средства (авансовый платеж также включается в доходы).

Налоговые последствия учета периодических платежей по договору аренды

Договором аренды могут быть предусмотрены разные варианты расчетов за коммунальные услуги, которые:

входят в состав арендной платы;

компенсируются арендодателю отдельно от суммы арендной платы;

самостоятельно оплачиваются арендатором коммунальным службам.

В первом случае в расходах по налогу на прибыль учитываются все коммунальные услуги, НДС принимается к вычету со всей суммы потребленных услуг.

Во втором случае расчет НДС зависит от того, является ли предоставление коммунальных услуг реализацией для целей исчисления НДС и можно ли принять налог к вычету в части, которая относится к стоимости потребленных арендатором услуг.

Согласно разъяснениям контролирующих органов (письмо Минфина России от 31.12.2008 № 03−07−11/392, письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22−3/86@), арендатор должен компенсировать арендодателю коммунальные услуги с учетом НДС. В данном случае реализация услуг отсутствует, так как арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг, НДС не начисляется.

К вычету арендодателем принимается сумма налога в части услуг, потребленных самим арендодателем. НДС в части услуг, потребленных арендатором, предъявляется арендатору в качестве возмещения.

Судебная практика подтверждает право арендодателя принять НДС к вычету со всей стоимости коммунальных услуг (постановление ФАС СКО от 21.12.2009 №А63−8994/2004-С4−9, ФАС Центрального округа от 29.05.2009 №А23−3029/2008А-14−202).

Что касается налога на прибыль, арендодатель отражает только расходы на потребленные им коммунальные услуги. Возмещаемые суммы в доходах не отражаются ввиду отсутствия материальной выгоды. Если же в расходах учтена вся сумма коммунальных услуг, в т. ч. арендатора, то сумма к возмещению отражается как внереализационный доход.

Таким образом, для целей налогообложения в договоре аренды рекомендуется предусматривать включение стоимости коммунальных платежей в арендную плату.

Особенности уплаты налога

В зависимости от выбранного режима налогообложения производится начисление и уплата налога — для УСН — 6% с оборота или 15% при исчислении налога в виде разницы между доходами и расходами.

Декларацию по УСН, в соответствии со ст. 346.23 НК РФ, налогоплательщики представляют раз в год по истечении налогового периода. Ежеквартально налогоплательщиками рассчитываются и перечисляются авансовые платежи по налогу.

Для арендодателей на общей системе налогообложения действует общий порядок уплаты налогов.

В ст. 287 НК РФ определены сроки перечисления в бюджет налога на прибыль, включая авансовые платежи. Годовой налог уплачивается не позднее срока, установленного для подачи налоговых деклараций за год (п. 1 ст.287, п. 4 ст.289 НК РФ).

Риски при сдаче в аренду без выбора соответствующего режима налогообложения и статуса ИП

Чаще всего сделки по аренде нежилых помещений совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Сдачу в аренду нежилого помещения физическим лицом налоговые органы часто квалифицируют как предпринимательскую деятельность со ссылкой на п. 1 ст.2 Гражданского кодекса РФ, т. е. деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом.

Поэтому, во избежание проблем с налоговыми органами, необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с соответствующим видом деятельности (аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом).

Переход на упрощенную систему налогообложения со ставкой 6% позволит существенно сэкономить на размере исчисляемого налога с доходов от аренды и организационно оптимизировать порядок расчета и уплаты налога со сдачи в аренду нежилого помещения.

Дополнительные способы оптимизации размера налоговых платежей

При сдаче помещений в аренду немаловажно учитывать размер «скрытых налогов», дополнительно уплачиваемых арендодателем.

В соответствии с п. 2 ст. 375 Налогового кодекса РФ налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость — после принятия соответствующего закона субъекта Российской Федерации по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

С 1 января 2014 г. недвижимое имущество, предназначенное или фактически используемое для размещения торгово-офисных объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания, в Москве и Московской области стало облагаться налогом на имущество организаций исходя из его кадастровой стоимости.

С 1 января 2016 г. объектом налогообложения также стали жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.

Регионами ежегодно формируется перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налог на имущество организаций уплачивается от их кадастровой стоимости (постановление Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», распоряжение Министерства имущественных отношений Московской области от 24.11.2016 № 13ВР-1800 с ежегодными изменениями).

С 1 января 2018 г. в Москве и Московской области применяются новые результаты оценки кадастровой стоимости.

Также с 1 января 2015 г. на территории Москвы и Московской области вступил в действие порядок исчисления налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (Закон г. Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц», закон Московской области от 18.10.2014 № 126/2014-ОЗ).

Существует ряд способов, позволяющих снизить налогооблагаемую базу.

Для этого можно подготовить обращение в региональные исполнительные органы власти с соответствующим обоснованием (для исключения из перечня или применения льгот), что при грамотном юридическом сопровождении позволит снизить сумму налога в несколько раз.

Наиболее эффективным способом решения задачи по уменьшению налога является снижение кадастровой стоимости помещения, произвести которую в судебном порядке также помогут квалифицированные юристы.

Ознакомьтесь с полной инструкцией по снижению кадастровой стоимости.

Подписаться на блог

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ — СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Прочтите другие полезные материалы

сделки и договоры

Коронавирус и аренда: как режим повышенной готовности отразится на арендных отношениях

сделки и договоры

Изменение сметы и проекта в ходе работ

сделки и договоры

Договор строительного подряда — что нужно предусмотреть заказчику для своевременного начала работ

сделки и договоры

Договор строительного подряда — когда и как заключается

консультация

Обзор патентной системы налогообложения аренды нежилых помещений

консультация

Сдача в аренду нежилых помещений самозанятыми: налоги

сделки и договоры

Краткое руководство по заключению договора аренды нежилого помещения

сделки и договоры

Оформление аренды: договор и акт сдачи-приемки помещения

сделки и договоры

Права арендатора нежилого помещения

сделки и договоры

Расторжение договора аренды нежилого помещения арендатором

консультация

Особенности налогообложения аренды нежилых помещений

сделки и договоры

Аренда нежилого помещения у физлица: разбор основных рисков

сделки и договоры

Переуступка прав аренды нежилого помещения — детальный обзор

недвижимость

Оспаривание кадастровой стоимости в суде: как добиться результата

Как законно сдать коммерческое помещение в аренду

Советы

Обновлено: 14 сентября 2022

Один из вариантов заработать деньги — купить коммерческую недвижимость и сдавать
её в аренду. Однако
значительная часть сделок аренды нежилой недвижимости находится «в тени». В этой статье
мы расскажем, как
осуществлять «белую» аренду нежилых помещений.

Что такое нежилое помещение?

В отличие от жилых помещений, главное назначение которых — проживание граждан, нежилые
помещения предназначаются
преимущественно для коммерческих целей, по месту жительства в нежилых объектах не регистрируют.
В нежилых
зданиях чаще всего располагаются кафе, магазины, офисы и частные клиники. Собственник может перевести жилое
помещение в нежилое и наоборот, если он соблюдает нормы законодательства.

Какие налоги необходимо заплатить?

Приобретают и сдают нежилое помещение в аренду, чтобы вести предпринимательскую деятельность,
не только
юридические, но и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели. Перечень
подлежащих к уплате
налогов определяется статусом арендодателя как налогоплательщика и выбранной системой налогообложения.

Использование патента на арендную деятельность

Отдельные граждане в статусе ИП, которые соответствуют установленным законодательством критериям,
могут
воспользоваться патентной системой налогообложения (ПСН). ПСН вводят региональные органы власти на своей
территории, они же определяют конкретный перечень облагаемых видов деятельности и устанавливают
по ним размер
потенциально возможного годового дохода. Исходя из этого размера рассчитывается стоимость патента, которая
и
будет налогом при ПСН.

Патент выдаёт инспекция Федеральной налоговой службы в течение 5 рабочих дней со дня получения
заявки на патент.
Срок его действия варьируется в пределах от 1 до 12 месяцев в течение одного
календарного года.

Плюсы ПСН:

размер налога не зависит от фактического дохода: если удастся заработать больше, стоимость патента
не
изменится

не нужно сдавать декларацию по ПСН

патент можно купить на любое количество месяцев в пределах календарного года

не нужно оплачивать патент сразу

уплату части налогов заменяет оплата стоимости патента

Минусы этого инструмента в том, что он не подходит для профессиональных инвесторов
в недвижимость. Также, если
помещение, сдаваемое в аренду, было продано или договор аренды был прекращён по любым основаниям,
то стоимость
патента не возвращается.

Каков порядок оплаты патента для индивидуального предпринимателя?

Процедура оплаты налога при ПСН (стоимости патента) зависит от срока, на который он выдан:

1
До 6 месяцев: оплату производят в полном объёме в любое время
не позднее срока окончания действия патента.

2
Свыше 6 месяцев: треть суммы оплачивают в течение 90 календарных дней с момента
начала действия патента,
а оставшуюся часть —
не позднее срока его окончания.

Какие предусмотрены штрафы за неуплату налогов при передаче нежилого помещения в аренду?

Халатное отношение к уплате налогов — самое распространённое нарушение собственников
недвижимости. Если факт
сдачи имущества в аренду скрывался, это наказывается взысканием полной суммы подлежащих к уплате
налогов, а
также штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налогов. Если контролирующие органы докажут,
что арендодатель
не платил налоги умышленно, то размер штрафа увеличится до 40%.

Кроме того, за неуплату налогов в установленные законодательством сроки начисляют и взыскивают
пеню за каждый
календарный день просрочки. За неуплату налогов в крупном и особо крупном размере предусмотрена
также уголовная
ответственность, в отдельных случаях вплоть до лишения свободы сроком до 6 лет, если
налоговые органы установят,
что кто-то сдаёт в аренду нежилое помещение, не платя при этом налоги.

Как законно передать нежилое помещение в субаренду?

Если арендатор передаёт помещение в аренду другому физическому или юридическому лицу, это называется
субарендой.
Чтобы законно передать помещение со статусом нежилого в субаренду, арендатор с субарендатором
подписывают
соответствующий договор субаренды. Для этого в соответствии со статьёй 615 ГК РФ необходимо
согласие
собственника (арендодателя) помещения, оно может быть выражено арендодателем в договоре аренды.
Если же в нём
содержится запрет на субаренду, то передавать помещение в субаренду нельзя до внесения
соответствующих изменений
в договор и подписания с арендодателем дополнительного соглашения.

В договоре субаренды важно согласовать все условия, начиная с того, каким бизнесом будет заниматься
субарендатор, заканчивая характеристиками помещения и режимом его уборки. Например, можно указать,
в каком
соотношении поделятся расходы сторон на коммунальные услуги.

Договор субаренды согласно статье 615 ГК РФ не должен превышать срок договора аренды. При этом,
если арендатор
расторгает договор аренды досрочно, то по статье 618 ГК РФ субаренда также прекращается,
а субарендатор может
заключить новый договор уже с собственником помещения. Договор субаренды подлежит обязательной регистрации
в
Росреестре, если его срок превышает 1 год.

Расторгнуть договор субаренды можно как по соглашению сторон, так и через суд.

Возможные нарушения со стороны арендатора:

не даёт пользоваться переданным в субаренду помещением

переданное помещение не соответствует условиям договора субаренды

Возможные нарушения со стороны субарендатора:

пользуется переданным помещением, нарушая условия договора субаренды

задерживает внесение арендной платы

«Белая» сдача в аренду нежилого помещения не только оградит от проблем
с налоговой, но и позволит быстрее найти
надёжных арендаторов, а договор аренды станет главной защитой в спорных ситуациях.

О налогах, проверках, штрафах в нежилых помещениях

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес.

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Автор: Вера Лунькова

Источник: realty. rbc.ru

налоговый и бухгалтерский учет (особенности отражения при аренде нежилых помещений для производственных нужд)

Наталья Береснева, юрист

Наталья Троицкая, аудитор РФ

Группа компаний Телеком-Сервис ИТ

Осуществляя
предпринимательскую деятельность, практически
все организации сталкиваются с вопросами,
возникающими из договоров аренды
зданий, сооружений, помещений, заключенных в
связи с осуществлением производственной
деятельности.

Правовое
регулирование арендных отношений
осуществляется в первую очередь в соответствии с
Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).

Не
вдаваясь в гражданско-правовой аспект, в
настоящей статье будут рассмотрены особенности
и специфика бухгалтерского учета и
налогообложения арендных операций.

Итак, “по договору аренды здания
или сооружения арендодатель обязуется передать
во временное владение и пользование или во
временное пользование арендатору здание или
сооружение” (ст. 650 ГК РФ). Напомним, что вышедшее 1
июня 2000 г. информационное письмо Президиума
Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснило, что
нормы, регулирующие вопросы аренды зданий и
сооружений, в равной мере распространяются и на
нежилые помещения, находящиеся в здании.

Вопросы
регистрации договоров аренды, к счастью,
разрешены достаточно
определенно к настоящему времени: договоры аренды помещений,
заключенные на срок
менее года государственной регистрации не
подлежит. Также не подлежит государственной
регистрации и право аренды, вытекающее из
договоров, заключенных на срок менее года (см.
информационное письмо Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59).

В
договоре арендодатель и арендатор могут указать,
кто какие расходы несет по поддержанию
арендованного помещения в пригодном состоянии
(капитальный ремонт, текущий). Если же в договоре
нет подобных оговорок, в соответствии с ГК РФ (ст.
616) обязанности по капитальному ремонту
возлагаются на арендодателя, а по текущему – на
арендатора.

Кроме того в договоре стороны
могут оговорить обязанности
по оплате коммунальных услуг. Уточним,
что к коммунальным услугам относится отопление,
водоснабжение, канализация, газ, электроэнергия,
горячее водоснабжение (нагрев воды) и прочие (п. 11
письма Минфина России от 29.10.1993 № 118 “Об
отражении в бухгалтерском учете отдельных
операций в жилищно-коммунальном хозяйстве”).

Как увидим в дальнейшем,
порядок распределения обязанностей по
поддержанию арендованного имущества и несения
расходов по нему весьма важен с точки зрения
налогообложения, правильное оформление договора
в дальнейшем может существенно облегчить
бухгалтерам жизнь.

Учет
доходов и расходов по договору аренды

Учет
и налогообложение у арендодателя

Согласно
ПБУ 9/99 “Доходы организации” (далее ПБУ 9/99),
утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 32н, если предметом
(видом) деятельности организации является предоставление за
плату во временное пользование (временное
владение и пользование) своих активов по
договору аренды, выручкой считаются поступления,
получение которых связанно с этой деятельностью
(арендная плата). Соответственно, выручка
отражается на счете 46 “Реализация продукции
(работ, услуг)” по старому Плану счетов (счет 90
“Продажи” по новому Плану счетов).

Отражению
по кредиту счета 46 (90) подлежит выручка от аренды
и тогда,
когда в уставе организации не указано,
что она осуществляет сдачу в аренду помещений,
зданий, сооружений, иного имущества, но при этом
достигнут критерий существенности – ситуация,
при которой отношение
суммы, полученной от операций по сдаче в аренду, к сумме доходов от обычных
видов деятельности за соответствующий отчетный
период составляет не менее пяти процентов (см.
“Методические рекомендации о порядке
формирования показателей бухгалтерской
отчетности организаций”, утвержденные приказом
Минфина РФ от 28.06.2000 № 60н). Более того, критерий
существенности является единственным для установления порядка отражения тех или иных доходов в составе доходов от обычных видов деятельности
или в составе внереализационных (операционных
доходов). Налоговые органы зачастую
прибегают к использованию еще одного критерия, а
именно – “регулярность и систематичность”.
Однако ни “регулярный”, на “систематический”
характер сдачи имущества в аренду налоговое
законодательство не предусматривает как
критерий и основание для отнесения указанных
доходов в состав доходов от реализации (см.
Постановление Федерального
Арбитражного Суда по Московскому Округу от 26.12.2000 №КГ-440/5420-00). В целях
обобщения, назовем рассмотренный выше вариант
также видом деятельности.

Если
сдача в аренду не является видом деятельности
организации (в т. ч. критерий существенности не
достигнут) – в соответствии с ПБУ 9/99 доходы от
аренды являются для организации операционными
доходами. Их отражение осуществляется на счете 80
“Прибыли и убытки” (91 “Прочие доходы и
расходы”).

Что
касается расходов, связанных с содержанием
имущества, сданного в аренду, их отражение в
бухгалтерском учете также зависит от того,
является ли аренда отдельным видом деятельности
или нет.

Если
сдача имущества в аренду является видом
деятельности организации, то отражение
соответствующих расходов производится на счете
20 “Основное производство”.

В
случае, когда доходы от сдачи имущества в аренду
отражаются в составе операционных доходов,
необходимо обратить внимание на следующее:

В
соответствии с пунктом 2. 7. Инструкции МНС РФ от
15.06.2000 № 62 “О порядке исчисления и уплаты в
бюджет налога на прибыль предприятий и
организаций” доходы, получаемые от сдачи
имущества в аренду,
включаются в состав доходов от
внереализационных операций вместе с другими
доходами от операций, непосредственно не связанных с
производством продукции (работ, услуг) и ее
реализацией. Организациям при определении
конечного финансового результата, необходимо
учитывать то важное обстоятельство, что для
целей налогообложения доходы от
внереализационных (операционных) операций
должны уменьшаться на сумму расходов по этим
операциям.*

Отражение
в учете доходов и расходов по аренде, как и любых
иных финансово-хозяйственных операций, должно
производиться исходя из допущения временной
определенности фактов хозяйственной
деятельности (п. 6 ПБУ 1/98 “Учетная политика
организации”, утвержденного Приказом Минфина РФ
от 09.12.1998 № 60н; п.12 ПБУ 9/99, п.18 ПБУ 10/99 “Расходы
организаций (далее ПБУ 10/99), утвержденного
Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 33н). Необходимость
применения допущения временной определенности
при определении показателей по статье “Доходы и
расходы от внереализационных операций” также подтверждена в Письме ГНС РФ от 30.08.1996
№ ВГ-6-13/616 “По отдельным вопросам
учета и отчетности для целей налогообложения”.
При этом ГНС РФ указывает, что аналогичный
порядок следует применять и при налогообложении.

В
данном случае временная определенность для арендодателя обуславливается
зафиксированными в договоре аренды условиями о сроках, форме и порядке
расчетов по аренде. Соответственно, арендодатель
фактически должен отражать доходы
от аренды по мере
начисления (не зависимо от того, получена или нет оплата за соответствующий
период).

При
исчислении налога на прибыль
нужно иметь в виду следующее: возможно
два подхода при исчислении налога на прибыль.
Первый подход: учитывать для целей
налогообложения начисленный
внереализационный доход и не иметь при этом
никаких проблем с фискальными органами. Второй
подход: учитывать внереализационный
доход только после получения соответствующей
арендной платы. Подтвердим возможность второго подхода.

Согласно
пункту 2 статьи 2 Закона о налоге на прибыль валовая прибыль
представляет собой сумму прибыли (убытка) от
реализации продукции (работ, услуг), основных
фондов, иного имущества предприятия и доходов от
внереализационных операций, уменьшенных на
сумму расходов по этим операциям. Пунктом 6
статьи 2 этого закона определено, что в состав
доходов (расходов) от внереализационных операций
включаются доходы (расходы) от операций,
непосредственно не связанных с производством
продукции (работ, услуг) и ее реализацией. Далее,
пунктом 13 Положения о составе затрат
установлено, что конечный финансовый результат
(прибыль или убыток) слагается из финансового
результата от реализации продукции (работ,
услуг), основных средств и иного имущества
предприятия и доходов от внереализационных
операций, уменьшенных на сумму расходов по этим
операциям. При этом порядок определения
финансового результата от реализации продукции
(работ, услуг) и финансового результата от
реализации основных средств и доходов от
внереализационных операций различен. Так
выручка от реализации продукции (работ, услуг)
определяется исходя из избранной
налогоплательщиком учетной политики (по мере ее
оплаты либо по мере отгрузки продукции
(выполнения работ, услуг) и предъявления
покупателю (заказчику) расчетных документов).
Определение финансового результата по
внереализационным доходам (расходам) не ставится
в такую зависимость.

Следовательно,
исходя из содержащегося в статье 2 упомянутого
закона понятия объекта обложения налогом на
прибыль, в налоговую базу в составе
внереализационных доходов включаются только
реально полученные доходы.

Возможность
успешного применения изложенного
подхода при исчислении налога на прибыль можно
подтвердить и судебной практикой, например
Постановление Конституционного Суда РФ от 28.10.1999 №14-П, Постановление
ФАС по СЗО от 20.11.2000 г. №А56-8286/00.

В
отношении учета расходов, связанных с
содержанием имущества
сданного в аренду, отметим лишь
следующее: исходя из определения объекта
налогообложения налогом на прибыль указанные
расходы могут быть учтены только после включения в налоговую
базу соответствующего внереализационного дохода
(учета дохода по аренде).

В
отношении исчисления иных налогов, остановимся
коротко только на вопросах исчисления налога на
пользователей автомобильных
дорог. Если следовать положениям
(п.33.5) Инструкции МНС РФ от 04.04.2000 №59 “О порядке
исчисления и уплаты налогов, поступающих в
дорожные фонды”, независимо
от того, как отражается доход от сдачи имущества
в аренду – в составе доходов
по обычным видам деятельности на счете 46(90) или в
составе операционных доходов на счете 80(91),
данный доход для целей
обложения налогом на пользователей автомобильных дорог
рассматривается как выручка от “реализации
услуг по предоставлению в аренду имущества, в том
числе по договору лизинга (кроме имущества,
находящегося в государственной и муниципальной
собственности)”. Хотя с данным подходом налоговых органов нельзя
однозначно согласиться, поскольку, во-первых, предоставление имущества в
аренду и возмездное
оказание услуг имеют совершенно разную правовую
природу, во-вторых, в
случаях, когда аренда не является обычным видом
деятельности, как уже указывалось, доходы учитываются как
внереализационные.

Обратимся
к нормам статьи 5 Закона РФ от 18.10.1991 №1759-1 “О
дорожных фондах”. В соответствии со статьей 5
закона, объектом обложения налогом на пользователей
автомобильных дорог является сумма выручки от
реализации продукции (работ, услуг) и сумма
разницы между продажной и покупной ценами
товаров, реализованных в результате
заготовительной, снабженческо-сбытовой и
торговой деятельности. Ни статья 5 ни иные нормы
закона не указывают на
то, что для целей
исчисления налога на пользователей
автомобильных дорог передача имущества в аренду рассматривается как
реализация соответствующих услуг.

В
бухгалтерском учете показатель выручки от
реализации продукции (работ, услуг), учитываемой
на счете 46(90), приводится в строке 010 формы №2
“Отчет о прибылях и убытках”.

Между
тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 38 НК РФ
объектами налогообложения являются не только
операции по реализации товаров (работ, услуг) и
стоимость реализуемых товаров (выполненных
работ, оказанных услуг), но и доход.

Анализ
понятия “услуга”, данного в пункте 5 статьи 38 НК
РФ, позволяет сделать вывод о том, что сдача
имущества в аренду не подпадает под это понятие.

Сдача
имущества в аренду для целей налогообложения
может быть признана услугой только при наличии
прямого на то указания в конкретной норме по
конкретному налогу.

Как
следует из пункта 1 статьи 11 НК РФ, институты,
понятия и термины гражданского, семейного и
других отраслей законодательства Российской
Федерации, используемые в Налоговом кодексе РФ,
применяются в том значении, в каком они
используются в этих отраслях законодательства,
если иное не предусмотрено Налоговым кодексом.

Согласно
статье 779 “Договор возмездного оказания услуг”
главы 39 “Возмездное оказание услуг” ГК РФ под
услугой понимается совершение определенных
действий или осуществление определенной
деятельности. К таким действиям (деятельности)
отнесены услуги связи, медицинские,
ветеринарные, аудиторские, консультационные,
информационные услуги, услуги по обучению,
туристическому обслуживанию и иные.

Услугой
для целей налогообложения также признается
деятельность (пункт 5 статьи 38 НК РФ).

Сдача
имущества в аренду в ГК РФ рассматривается как
совершенно иной, самостоятельный вид
обязательств, наряду с куплей-продажей, меной,
дарением, рентой, подрядом и др.

Как
уже указывалось, согласно статье 606 ГК РФ по
договору аренды (имущественного найма)
арендодатель (наймодатель) обязуется
предоставить арендатору (нанимателю) имущество
за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование.

Очевидна
различная правовая природа и цели договора
возмездного оказания услуг и договора на сдачу
имущества в аренду.

При
возмездном оказании услуг организацией,
оказывающей услуги, должны быть совершены
обусловленные договором действия (деятельность)
и именно за выполнение этих действий
(деятельности) производится оплата.

При
сдаче имущества в аренду арендодатель передает
имущество во временное пользование, но
получаемая им плата — это плата за пользование
этим имуществом арендатором в течение
определенного в договоре периода времени, а не за
передачу имущества, то есть совершение
арендодателем действий (деятельности) по
передаче имущества.

Таким
образом, при отсутствии в законе о конкретном
налоге либо в части второй НК РФ нормы,
предусматривающей отнесение сдачи имущества в
аренду к услугам либо включение в
налогооблагаемую базу сумм арендной платы
(дохода от аренды имущества), признание передачи
имущества в аренду услугой, а сумм арендной платы
— выручкой от реализации услуг подзаконным актом
противоречит законодательству
о налогах. Следовательно опираясь
на законные основания можно сделать вывод о том,
что Инструкция расширительно определяет
объект налогообложения налогом
на пользователей автомобильных дорог и, как,
следствие, оснований для
обложения налогом на
пользователей автомобильных
дорог доходом от
предоставления имущества в аренду, учтенных в
составе операционных доходов
нет. При судебном разрешении
спора, в соответствии со статьей 11 АПК РФ,
арбитражный суд, установив при рассмотрении дела
несоответствие акта государственного органа,
органа местного самоуправления, иного органа
закону, в том числе издание его с превышением
полномочий, принимает решение в соответствии с
законом.

Учет
и налогообложение у арендатора

При
аренде помещений под производственные нужды
арендатор может отнести арендную плату на
себестоимость продукции в соответствии с пп. ч) п.
2 “Положения о составе затрат по
производству и реализации продукции (работ,
услуг), включаемых в себестоимость продукции
(работ, услуг), и о порядке формирования
финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли”
(далее Положение о
сотаве затрат), утвержденному
Постановлением Правительства от 05.08.1992 № 552.

При этом арендатору необходимо
иметь в виду следующее:

Затраты
арендатора по арендной плате (если это не аренда
у физического лица) учитываются, как правило, на
счете 26 “Общехозяйственные расходы”.

Аренда нежилых помещений у физических лиц, не
являющихся индивидуальными предпринимателями
для арендатора является операцией не выгодной.
Данный вывод основан на позиции
фискальных органов и, в частности,
изложенной в письме МНС РФ от 11. 04.2000 №
ВГ-6-02/271@, а также письме ГНИ
по г. Москве от 09.09.1998 №30-08/27466. Данной позиции может придерживаться и налогоплательщик, не
желающий отстаивать законность иной позиции в судебных инстанциях. Чем
обосновывают свою позицию мытари?

В соответствии с пп. е) и ч) пункта 2 Положения о составе затрат для целей исчисления
налога на прибыль, к
затратам на обслуживание производственного
процесса относятся расходы по поддержанию
основных производственных фондов в рабочем
состоянии (расходы на технический осмотр и уход,
на проведение текущего, среднего и капитального
ремонтов), а также плата за аренду отдельных
объектов основных производственных фондов.

Постановлениями
Президиума Высшего Арбитражного Суда от 27.02.1996 №
2299/95 и от 25.06.1996 № 3652/95 указано, что к основным
производственным фондам не относится имущество
физических лиц, не являющихся предпринимателями.

Учитывая
изложенное, расходы арендатора по арендной плате
и содержанию нежилого помещения, полученного в
аренду от физического лица, не являющегося
предпринимателем, не относятся на себестоимость
продукции (работ, услуг) арендатора, учитываемой
для целей налогообложения.

Однако
в настоящее время появились прецеденты
вынесения арбитражными судами решений, согласно
которым не имеет значения, кто является
арендодателем имущества: физическое лицо,
юридическое или индивидуальный предприниматель.

Действительно,
постановления Высшего Арбитражного Суда РФ №№
2299/95 и 3652/95 были вынесены на основании “Положения
по бухгалтерскому учету и отчетности в
Российской Федерации”, утвержденному Приказом
Минфина РФ от 20.03.1992 № 10 и “Положения
о порядке начисления амортизационных отчислений
по основным фондам в народном хозяйстве”,
утвержденного Госпланом СССР, Минфином СССР,
Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом
СССР и Госстроем СССР 29. 12.1990 №
ВГ-21-Д/144/17-24/4-73. В
настоящий момент действует “Положение по
бухгалтерскому учету и отчетности в Российской
Федерации”, утвержденное приказом Минфина РФ от
29.07.1998 № 34н, (в ред. Приказов Минфина РФ от 30.12.1999 №
107н, от 24.03.2000 № 31н).

Положение
№34н и ПБУ 6/01 “Учет основных средств” (в т.ч. и
ранее действовавшее ПБУ 6/98 от 03.09.1997 № 65н),
утвержденное Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н связывает отнесение
материально-вещественных ценностей к основным
производственным средствам с возможностью их
использования при осуществлении
предпринимательской деятельности в качестве
средств труда в течение длительного времени в
сфере материального производства и в
непроизводственной сфере.

При
этом ни в Законе Российской Федерации “О налоге
на прибыль предприятий и организаций”, ни в иных
законодательных актах о налогах нет прямого
указания на то, что арендованное имущество может
быть принято на учет как основное средство
только в случае, если это имущество учитывалось в
таком качестве у арендодателя — другого
налогоплательщика.

Законодательством
о налогах и сборах не обусловлена возможность
включения в расходы (отнесения на себестоимость
продукции, работ, услуг) затрат по поддержанию в
рабочем состоянии основных производственных
фондов тем, как данное средство учитывалось у
арендодателя — другого налогоплательщика.
Правовой статус арендодателя (юридическое или
физическое лицо, физическое лицо со статусом
предпринимателя или без такового) также не имеет
значения при проверке правомерности включения в
расходную часть затрат, связанных с извлечением
налогооблагаемого дохода. В связи с этим,
ограничение прав налогоплательщика в
зависимости от того, кто является арендодателем
не является правомерным. Данная позиция отражена
в постановлениях Федеральных арбитражных судов
по округам, в частности: постановления
Федерального арбитражного суда Северо-Западного
округа от 17. 04.2001 № А56-1887/01, от 27.03.2001 № А56-25466/00;
постановление Федерального Арбитражного суда
Уральского округа от 20.12.2000 №Ф09-1775/2000-АК.

Учет
коммунальных платежей

Арендодатель

При определении арендной платы
арендодатель учитывает свои расходы, которые он
несет при выполнении
своих обязательств по договору аренды. Это и
суммы амортизационных отчислений, и
коммунальные платежи и прочие расходы,
непосредственно связанные с оплатой и
содержанием имущества, сданного в аренду.

На практике распространено 2
варианта оплаты коммунальных платежей:
включение коммунальных платежей в арендную
плату; а также выставление сумм коммунальных
платежей, оплаты телефонных разговоров сверх
арендной платы, отдельной суммой.

Вариант 1. В договоре
между арендодателем и арендатором
предусматривается покрытие всех расходов
(включая и коммунальные платежи), связанных с
предоставленным в аренду имуществом,
установленной договором арендной
платой.

Если предоставление
имущества за плату во временное пользование
является для арендодателя видом деятельности, то
расходы арендодателя по уплате коммунальных
платежей, относящихся к имуществу, переданному в
аренду, относятся к расходам по обычным видам
деятельности и учитываются на счете 20.

В
случае, когда предоставление имущества в аренду
не является видом деятельности организации
арендодателя, указанные
расходы отражаются
как операционные расходы по дебету счета 80(91).

Вариант
2. Договором аренды предусмотрено возмещение
коммунальных платежей арендатором помимо
установленной договором суммы
арендной платы.

С
точки зрения налоговых органов отражение в
бухгалтерском учете арендодателя хозяйственных операций,
связанных с коммунальными платежами,
осуществляется с использованием счета 46 в
случае, если в соответствии с действующим
законодательством арендодатель вправе
выполнять функции по оказанию коммунальных
услуг (статьи 544, 545 Гражданского кодекса
Российской Федерации, пункт 4 Правил оказания
услуг телефонной связи, утвержденных
постановлением Правительства Российской
Федерации от 26.09.1997 № 1235). Указанный подход
изложен в письме ГНС РФ от 27.10.1998 № ШС-6-02/768 “Методических
рекомендациях по отдельным вопросам
налогообложения прибыли” и в письме ГНИ по г. Москве от 09.09.1998 № 30-08/27466.

Когда же арендодатель вправе
оказывать коммунальные услуги? Как известно,
отношения по энергоснабжению регулируются
статьями. 539-548 ГК РФ. При этом согласно ст. 548 п.
2 к отношениям, связанным
со снабжением через присоединенную сеть газом,
нефтью и нефтепродуктами, водой и другими
товарами, правила о договоре энергоснабжения
применяются, если иное не установлено законом,
иными правовыми актами или не вытекает из
существа обязательства.

Статья 545 ГК РФ допускает передачу
абонентом энергии, принятой им от
энергоснабжающей организации через
присоединенную сеть, другому лицу –субабоненту.
Данная передача возможна только
с согласия энергоснабжающей
организации.

Таким
образом, если арендодатель имеет право
подключать субабонентов, фактически,
он имеет право оказывать
коммунальные услуги. Данную деятельность вполне
резонно рассматривать как еще один вид
деятельности арендодателя. И если в отношении
самой аренды порой существует выбор: отражать
через 46 (90) счет или учитывать как операционный
доход, то коммунальные платежи, полученные от
арендатора – выручка от реализации коммунальных
услуг. Соответственно, в данном случае расходы по
коммунальным платежам самого арендодателя –
расходы по обычным видам деятельности.

На
самом деле ГК РФ не позволяет сделать
однозначный вывод, что происходит по сути при
передаче энергии субабоненту абонентом. Абонент
получает в собственность определенное
количество энергии, а затем передает ее
субабоненту в собственность? Ст. 545 говорит о
передаче энергии, принятой абонентом, но при этом
совершенно не ясно из контекста, происходит
перепродажа энергии или же арендодатель
выступает в роли агента (комиссионера).

Если
мы обратимся к Правилам пользования
электрической и тепловой энергией, утвержденным приказом Минэнерго СССР от
06.12.1981 № 310, и которые в
настоящий момент отменены приказом Минтопэнерго РФ
от 10.01.2000. № 2, то увидим, что в данных Правилах
все-таки передача субабоненту энергии
рассматривалась как перепродажа (п. 1.1.7., 1.1.3., 1.1.4).

Поскольку
налоговые органы рассматривают
получение оплаты за коммунальные услуги
арендодателем как плату за реализацию услуг,
вполне резонно встает вопрос о возможности
предоставлять арендодателем услуги по
энергоснабжению без соответствующей лицензии.

Согласно
старому Федеральному закону “О лицензировании
отдельных видов деятельности” от 25.09.1998 № 158-ФЗ,
действующему до вступления в силу нового
Федерального Закона РФ от 08. 08.2001
№ 128-ФЗ, лицензированию
подлежит деятельность по
обеспечению работоспособности электрических и
тепловых сетей. Согласно новому Закону данный
вид деятельности также лицензируется. Положение
о лицензировании деятельности по обеспечению
работоспособности электрических и тепловых
сетей утверждено постановлением Правительства
РФ от 05.04.2001 № 267. В Положении (п. 3) указано, что под
деятельностью по обеспечению работоспособности
электрических и тепловых сетей понимается
комплекс мероприятий по обеспечению такого
состояния объектов электрических и тепловых
сетей, при котором значения всех параметров,
характеризующих способность этих объектов
выполнять заданные функции, соответствуют
установленным нормам и правилам, а также
требованиям технической, проектной и
конструкторской документации. При этом в п. 4 дан
перечень работ, входящих в этот комплекс:
проектирование, монтаж, наладка оборудования,
зданий и сооружений электрических и (или)
тепловых сетей; диспетчерское управление, а
также сбор, передача и распределение
электрической и тепловой энергии.

Если
арендодатель реализует энергию, полученную от
энергоснабжающей организации, можно говорить о
передаче энергии, однако, никаких других работ он
не производит, специального оборудования для
распределения и передачи энергии нет. Тогда
говорить однозначно о необходимости
лицензирования нельзя. Все-таки, лицензирование
обоснованно, когда осуществляется
профессиональная деятельность в этой сфере.
Арендодатель этим не занимается. Он
предоставляет право пользоваться полученной
энергией арендатору постольку, поскольку это
необходимо в целях содержания арендованного
имущества.

Итак,
мы рассмотрели порядок отражения операций по
аренде у арендодателя с точки зрения позиции,
предложенной налоговыми органами, а именно
отражение полученных коммунальных платежей на 46
(90) счете.

Обоснуем
возможность иного подхода. Данный подход
заключается в том, чтобы рассматривать передачу
энергии субабоненту как ситуацию, когда с
согласия энергоснабжающей организации
арендодатель “выбывает” из договора с
энергоснабжающей организацией как
непосредственный потребитель энергии,
потребителем становится арендатор, а
арендодатель выступает посредником
(комиссионером, агентом) между
энергоснабжающей организацией и арендатором. Да,
через присоединенные сети арендодателя
происходит передача энергии, однако он не
становится ее потребителем, “собственником” и
потребителем становится арендатор. Арендодатель
— комиссионер действует от своего имени, но за
счет арендатора. Также он участвует в расчетах.
Грубо это можно сравнить с закупкой товара для
покупателя по договору комиссии (в данном случае
товаром является непосредственно энергия –
тепловая, электрическая, газ). А раз так, то и расчеты должны отражаться
как расчеты при договоре комиссии, а именно: по
кредиту счета 76 “Расчеты с разными дебиторами и
кредиторами” отражаются средства, полученные от
субабонента в счет снабжающей организации, по
дебету счета 76 – соответственно, сумма расходов
со снабжающей организацией. Кроме того, как уже упоминалось, и
налоговое и гражданское законодательство под
оказанием услуг подразумевают обусловленные
договором действия (деятельность). Арендодатель
же действий не производит, а является только
посредником между снабжающей организацией и арендатором потребителем в
части произведения
расчетов за энергоресурсы. То, что данный подход имеет право
на существование можно подтвердить и
арбитражной практикой, в частности, в качестве
примеров сошлемся на постановления Федеральных
Арбитражных судов по Северо-Западному Округу от
18.07.2000 №А56-639/00, от 23.10.2000 № А05-4338/00-258/11, по
Московскому Округу от 26.12.2000 №КГ-А40/5420-00.

Хотелось
бы отметить еще один
момент. Очень часто, когда речь идет о возмещении коммунальных платежей
сверх арендной платы, принято говорить, что арендная
плата формируется из двух составляющих –
постоянной и переменной. Переменная часть
формируется арендодателем на основании счетов,
выставленных энергоснабжающими организациями и
оператором связи. С точки зрения гражданского
законодательства стороны по своему усмотрению
могут установить порядок определения цены
договора. Но тогда не стоит говорить вообще о
коммунальных платежах, они лишь являются
критерием при определении переменной части, а
сформированная сумма есть не что иное, как
арендная плата и отражается либо на счет 46 (90)
либо на счете 80(91) – см. Вариант 1.

Что
касается услуг по
предоставлению связи
(телефонные переговоры), следует учитывать
следующее.

Согласно
ФЗ от 16 февраля 1995 г. № 15-ФЗ «О связи» (ст. 15)
деятельность физических и юридических лиц,
связанная с предоставлением услуг
связи, осуществляется на основании должным
образом полученной и оформленной для этой цели лицензии. Соответственно,
арендодатель может отражать полученную от
арендатора плату за телефонные переговоры через
46 (90) счет только при деятельности в области
предоставления услуг связи на основании
соответствующей лицензии, чего, как правило, нет
у арендодателя. Вообще говоря, аргументы против
отражения полученного от арендатора возмещения
за использование телефонной связи (оплата
переговоров) могут быть приведены те же, что и выше,
в части отражения
коммунальных услуг. Но, поскольку, налоговые органы в этом
вопросе прибегают к
“дополнительным” аргументам опровергнем и их.

В
письме Госналогслужбы РФ от 27.10.1998 № ШС-6-02/768
налоговые органы отсылают к пункту
4 Правил оказания услуг
телефонной связи, утвержденных постановлением
Правительства Российской Федерации от 26.09.1997 №
1235). Этот пункт гласит, что
Услуги телефонной связи оказываются на
основании договора об оказании услуг телефонной
связи, заключаемого между оператором связи и
абонентом (клиентом).

Права
и обязанности сторон по договору могут
передаваться другим лицам только в порядке,
установленном законодательством Российской
Федерации и настоящими Правилами. Что это за
порядок – пока не совсем понятно. В самих
Правилах указан порядок переоформления договора
только для граждан. Да и сами Правила были
приняты во исполнение Закона “О защите прав
потребителей” и оснований расширительного
применения в части регулирования отношений с субъектами
предпринимательской деятельности нет, тем более
данные правила не могут влиять ни на
формирование бухгалтерских регистров ни, тем
более, на налоговые правоотношения. Более того, плату за
телефонные разговоры отразить через 46 (90)счет арендодатель не может,
поскольку не имеет лицензии
и фактически в рамках арендных отношений
осуществляет “транзит” расчетов между арендатором и оператором связи.

На
практике проблема построения
между арендатором, арендодателем и
оператором связи часто разрешается следующим
образом: временно (на период действия договора
аренды помещения) переоформить договор на
предоставление услуг связи на арендатора, что
влечет дополнительные денежные затраты.

Арендатор

Говоря
о специфике отражения оплаты коммунальных
платежей у арендатора, можно сказать следующее:
Поскольку вопрос связан напрямую с уменьшением
налогооблагаемой базы по налогу на прибыль,
налоговые органы уделяют очень пристальное
внимание вопросу о возможности включения сумм
коммунальных платежей, выставленных в
возмещение соответствующих расходов
арендодателя в соответствии с условиями
договора аренды сверх арендной платы. Если
указанные платежи не выделяются отдельной
строкой (отдельным счетом), а входят в арендную
плату, то коммунальные платежи в составе
арендной платы включаются в себестоимость
продукции.

Если же счета на оплату
коммунальных платежей, платежей за телефонные
разговоры выставляются отдельно — у арендатора могут
возникать проблемы.

В
письме МНС РФ № ШС-6-02/768 указано:
“что же касается расходов организации -
арендатора по оплате коммунальных платежей, то
исходя из характера указанных расходов, как
затрат непосредственно связанных с
производством и реализацией продукции (работ,
услуг), они подлежат включению в себестоимость
продукции (работ, услуг) арендатора вне
зависимости от вида деятельности организации
арендодателя, определения в соответствии с
договором суммы арендной платы и при условии
заключения договоров на получение арендатором
коммунальных услуг в соответствии с действующим
законодательством Российской Федерации”.
Следуя указанному письму и ряду других,
налоговые органы принимали отнесение на затраты
коммунальных платежей арендатором только в том
случае, когда арендатор заключал напрямую
договоры с энергоснабжающими и др. подобными
организациями. В свою очередь эти организации не
особенно спешили заключать договоры с
арендаторами.

Однако,
если сопоставить часть письма, касающуюся
арендодателя, согласно которой арендодатель
отражает поступающие коммунальные платежи через
46 (90) счет, если у него есть право выполнять
функции по оказанию коммунальных услуг и часть,
которая говорит о возможности отнесения на
себестоимость затраты по оплате коммунальных
платежей, — приходим к вполне логичному выводу о
том, что если включить в договор аренды также
возможность получения арендатором коммунальных
услуг в соответствии со ст. 544 и 545 ГК РФ, мы тем
самым выполним требование налоговых органов,
заложенные в письме. У нас будет договор с
соответствующей организацией (арендодателем),
передающей услуги субабоненту!!!

Учитывая
положения ГК РФ, регулирующие обязательственное
право, а также специальные положения,
устанавливающие обязательность получения согласия
снабжающей организации на подключение
субабонента, подтвердить правомочность
выполнять функции по оказанию коммунальных
услуг арендодателем можно направлением
снабжающей организации уведомления о
подключении субабонента в соответствии с
договором аренды и предложения о порядке
предоставления услуг и проведения расчетов с
указанным абонентом-арендодателем. В указанный
документ включается условие о том, что
предложение считается принятым в случае
отсутствия возражения снабжающей организации.

В подтверждение
можно привести позицию, изложенную в
письмах УМНС по г.Москве от
27 декабря 2000 г. № 03-12/61590, от
21 апреля 2000 г. № 03-12/16517.

Позиция
такова: если по договору аренды помещения
предусмотрено предоставление арендодателем
арендатору права пользования в арендуемом
помещении услугами энерго-, тепло-, водоснабжения
и телефонной связью с возложением на арендатора
возмещения расходов арендодателя по оплате
услуг энерго-, тепло-, водоснабжения и телефонной
связи помимо арендной платы, арендатор может
отнести на себестоимость продукции (работ, услуг)
расходы по возмещению арендодателю затрат по
вышеуказанным услугам при подтверждении данных
расходов соответствующими первичными
документами — счетами арендодателя,
составленными на основании аналогичных
документов, выставленных энергоснабжающей
организацией и организацией — оператором связи в
отношении фактически занимаемых арендатором
помещений и используемых арендатором
теплоэнергосетей и телефонных линий”.

То
есть, чтобы отнести коммунальные платежи на
себестоимость, арендатору необходимо:

Указание в договоре о том, что
арендодатель предоставляет арендатору право
пользования энерго-, водо- и т.п. снабжением

Согласие энергоснабжающей
организации, данное арендодателю, на возможность
предоставления услуг субабоненту.

Счета
арендодателя, составленные на основании
аналогичных счетов, полученных от
ресурсоснабжающих организаций.

Надо
заметить, что хотя разъяснения в письме от 27.12.2000
г. были даны по запросу банка-арендатора, тем не менее, они носят
общий характер и вполне применимы ко всем
организациям-арендаторам. Указанные письма опубликованы в журналах
“Московский налоговый курьер”, № 11, 2000; № 5, 2001.

Позиция,
изложенная в письмах управления МНС РФ по г. Москве применима как
в случае, когда арендодатель является лицом,
оказывающим услуги, так и в случае, когда
рассматриваем его как посредника (комиссионера).

В
заключение выразим наше мнение и по этому
насущному для арендаторов вопросу.
По нашему мнению независимо от отсутствия или
наличия прямых договоров с энерго, тепло,
водоснабжающими организациями и предприятиями
связи, как того требуют ст.ст. 539, 545 ГК РФ, получено
или нет согласие соответствующих организаций на подключение
субабонента, основанием для отнесения данных
затрат на себестоимость в соответствии с
Положением о бухгалтерском учете и отчетности
являются первичные документы. Кроме того,
отсутствие прямых договоров со снабжающими
организациями и предприятиями связи, не являются
основанием для исключения данных затрат из
себестоимости продукции (работ, услуг)
арендатора, поскольку сам факт использования
арендованных площадей в процессе управления и
производства является основанием для включения
в себестоимость продукции (работ, услуг) затрат
по содержанию этих помещений, если эти затраты
фактически имели место. Требований о наличие соответствующих договоров
нормами Закона о налоге
на прибыль и Положения о
составе затрат не установлено. И, как всегда,
подтвердим свое требование арбитражными
решениями: Постановление ФАС Центрального
Округа от 25.11.1999
№А09-3086/9912, ФАС Московского Округа от 13.11.2000
№КА-А40/5134-00.

Текущий ремонт арендованного имущества

Как мы уже указывали, стороны в
договоре распределяют обязанности по ремонту
арендованного имущества. В случае отсутствия
таких указаний в договоре, по общему правилу
расходы по текущему ремонту арендованного
имущества несет арендатор (ст. 616 ГК РФ).

Таким образом, возможны следующие
варианты распределения расходов по текущему
ремонту зданий, сооружений, помещений.

Договором обязанность по ремонту
возложена на арендатора.

Расходы
по обычным видам деятельности в соответствии с
п.18 ПБУ 10/99 признаются в бухгалтерском учете в том
отчетном периоде, в котором они имели место,
независимо от времени фактической выплаты
денежных средств и иной формы осуществления
(допущение временной определенности фактов
хозяйственной деятельности) при выполнении
условий, приведенных в п.16 ПБУ 10/99.

Затраты
на ремонт арендованных основных средств,
производимые в соответствии с условиями
договора аренды за счет средств арендатора,
согласно п.78 Методических указаний по
бухгалтерскому учету основных средств,
утвержденных Приказом Минфина России от 20.07.1998 №
33н, и Инструкции по применению Плана счетов
отражаются в бухгалтерском учете по дебету счета
20 в суммах стоимости ремонтных работ и
истраченного материала.

Положением о составе затрат (пп. е) п. 2)
предусмотрено включение в себестоимость затрат по проведению технического осмотра и
ухода, на проведение текущего, среднего и
капитального ремонтов.

В
целях равномерного включения предстоящих
расходов на ремонт основных средств в издержки
производства или обращения отчетного периода
организация на основании п.72 Положения по
ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской
отчетности в Российской Федерации,
утвержденного Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 № 34н и п.77 вышеназванных
Методических указаний может создавать резерв
расходов на ремонт основных средств (в том числе
арендованных). При образовании резерва расходов
на ремонт основных средств в издержки
производства (обращения) включается сумма
отчислений, исчисленная исходя из сметной
стоимости ремонта. При инвентаризации резерва
расходов на ремонт основных средств (включая
арендованные объекты) излишне зарезервированные
суммы в конце года сторнируются.

При
недостатке сумм ремонтного фонда непредвиденные
расходы на ремонт можно учитывать по дебету
счета 20.

В договоре предусмотрено
осуществление текущего ремонта
арендодателем за свой счет.

В данном случае, если аренда
отражается на 46(90) счете, соответственно, расходы по ремонту
помещения, сдаваемого в аренду, – расходы по
обычным видам деятельности – отражение через
счет 20.

В случае,
когда для арендодателя доходы от аренды являются
операционными, соответственно
и расходы по текущему ремонту –
операционные расходы и учитываются на счет 80(91).

Итак, в
настоящей статье мы рассмотрели основные
проблемные моменты, возникающие при аренде
нежилых помещений для производственных нужд.

Конечно, на практике можно встретить и
другие вопросы, касающиеся аренды. О них мы
поговорим в наших последующих статьях.

* До вступления в силу главы 25
Налогового кодекса РФ, т.е. до 1 января 2002 года в
соответствии с нормами Закона “О налоге на
прибыль” объект налогообложения определяется
как валовая прибыль, т.е. сумма прибыли (убытка) от
реализации имущества организацией и доходов от
внереализационных операций, уменьшенных на
сумму расходов по ним, то есть необходимо наличие
непосредственной связи между доходами и
расходами. С 1 января 2002 г. в соответствии с
нормами ст. 247 НК РФ объектом налогообложения
признается прибыль, полученная
налогоплательщиком. Причем прибылью признается
доход, уменьшенный на величину расходов (о
наиболее существенных изменениях в
налогообложении прибыли см. статью “Налоговая
революция…” )

Коммерческая аренда: юридические документы и консультации

Коммерческая аренда: юридические документы и консультации — Rocket Lawyer

Получить наше приложение

Счет
ЗарегистрироватьсяВойти

Войти
Зарегистрироваться

Сдайте в аренду вашу коммерческую недвижимость, используя профессиональные юридические документы.

Trustpilot

Документы

Коммерческая аренда
Аренда коммерческой недвижимости с уверенностью
Соглашение об аренде помещений
Сдача помещений в аренду для проведения мероприятий любого типа
Аренда парковочного места
Аренда парковочного места
Договор аренды складского помещения
Установление условий аренды складского помещения
Аренда фермы
Заключение договора аренды фермы
Соглашение об аренде объекта
Сдача вашей недвижимости в аренду для проведения специальных мероприятий
Коммерческая субаренда
Субаренда коммерческой недвижимости
Аренда коммерческой недвижимости с правом выкупа
Сохраняйте гибкость в отношении вашей собственности
Triple Net Lease
Возложить на арендатора ответственность за расходы на недвижимость
Аренда ресторана
Оформление условий аренды ресторана
Аренда офисных помещений
Заключить договор аренды офисных помещений
Аренда торговых площадей
Сдача коммерческой недвижимости в аренду розничному торговцу
Аренда рекламного щита
Аренда места на вашем участке для размещения рекламного щита
Аренда склада
Сдача склада в аренду
Аренда производства
Аренда имущества производителю
Сдача в субаренду франчайзером
Сдача вашего коммерческого помещения в субаренду франчайзи
Аренда нефти
Предоставление прав на разведку нефти или добычу газа
Аренда газа
Аренда имущества для разведки нефти и газа

Часто задаваемые вопросы по аренде нежилых и коммерческих помещений

В чем преимущества долгосрочной коммерческой аренды?

В отличие от договоров аренды жилых помещений, которые часто заключаются только на год, многие договоры аренды нежилых помещений длятся много лет. Если вы сможете подписать ответственного делового арендатора на много лет, вы получите долгосрочный доход. Если бизнес представляет собой ресторан или торговое помещение, успех бизнеса может частично зависеть от местоположения, что может побудить их арендовать на более длительный срок. Если вам было трудно арендовать помещение на длительный срок, аренда по более низкой цене может оказаться более выгодной, чем дорогостоящая краткосрочная аренда в долгосрочной перспективе.
Вот еще несколько преимуществ долгосрочной коммерческой аренды:
- Не нужно делать ремонт так часто, как
- Арендатор может согласиться оплатить некоторые улучшения
- Арендатор может согласиться оплатить налоги на имущество, страховку и коммунальные услуги
- Если вы подаете заявку на финансирование, выгодны долгосрочные договоры аренды
- Вы можете увеличить арендную плату сверхурочно по мере роста бизнеса
Какой залог я должен брать за нежилую недвижимость?

Законные ограничения на гарантийные депозиты различаются в зависимости от штата и варьируются от суммы, эквивалентной арендной плате за один месяц, до неограниченной суммы. Если вы не уверены в том, какие законы применимы к вашей ситуации, спросите у юриста.
Должен ли я разрешать своим коммерческим арендаторам субаренду?

В некоторых случаях разумным ходом может быть коммерческая субаренда. Например, если у вас есть арендатор, дела которого идут неважно, вы можете получить выгоду, разрешив ему сдать недвижимость в субаренду другому предприятию. В этом случае ваш первоначальный арендатор по-прежнему будет нести ответственность за арендную плату и первоначальные условия аренды, но вы можете увеличить свои шансы на получение арендной платы от более прибыльного бизнеса. Вы также можете сэкономить деньги на судебных издержках, связанных с официальным выселением, если обанкротившаяся компания не может платить арендную плату. Другая ситуация, которая может быть полезной, — это если стратегический партнер хочет разделить пространство с вашим арендатором с целью увеличения доходов для обоих предприятий. Например, кофейня и пекарня могут захотеть арендовать ваше помещение вместе, чтобы помочь бизнесу друг друга. Вам придется решить, что имеет финансовый смысл для вас.
Должен ли я помогать оплачивать или финансировать перестройку здания?

Некоторые арендаторы могут захотеть изменить арендованное пространство. Сумма, которую вы решите инвестировать в обновления, часто зависит от характера ремонта и продолжительности аренды. Чем дольше срок аренды, тем больше у вас будет мотивации помочь с реконструкцией здания. Если вы решите помочь своим новым жильцам обновить здание, вы можете помочь им двумя способами. Вы можете помочь им напрямую, заплатив за ремонт самостоятельно, или вы можете получить скидку на аренду на несколько месяцев, чтобы помочь своим арендаторам оплатить обновление. При пятилетней аренде арендодатель может вычесть до шести месяцев арендной платы, чтобы помочь с ремонтом. В некоторых случаях вы можете захотеть добавить в договор аренды пункт, определяющий, как вы хотите, чтобы имущество было возвращено вам.
Какая страховка нужна для сдаваемого в аренду нежилого помещения?

Хотя вам необходимо иметь собственную страховку, вы также можете потребовать, чтобы ваши жильцы также имели соответствующую страховку. Как правило, арендаторы должны иметь достаточную страховку общей ответственности для покрытия своего имущества, ущерба и травм. Вы можете потребовать, как минимум, 1 000 000 долларов США за каждый инцидент, а также можете запросить специальное одобрение, в котором вы будете указаны в качестве дополнительного застрахованного лица. Вы также можете потребовать, чтобы у них была страховка для покрытия ущерба, который они могут понести в отношении вашего имущества. Хотя вы не можете управлять их бизнесом за них, вам может быть полезно поговорить с вашими коммерческими арендаторами о других видах страхования, которые могут помочь им сохранить платежеспособность их бизнеса, таких как страхование компенсации работникам и страхование от прерывания бизнеса. Успех их бизнеса помогает гарантировать, что вы получите свою арендную плату, поэтому помощь им в выяснении того, какая дополнительная страховка им может понадобиться, поможет вам обоим.

Задать вопрос юристу

Наши дежурные адвокаты готовы помочь вам.

Введите свой вопрос здесь
Осталось символов: 600

Ракетный юрист по вызову _® Адвокаты

Юридические справочники

Процесс коммерческого выселения
3 минуты чтения
Ключевые условия, которые должны быть включены в ваш коммерческий договор аренды
2 минуты чтения
Как оценить коммерческую недвижимость для вашего бизнеса
3 минуты чтения
Как оценить договор коммерческой аренды
3 минуты чтения
Могут ли арендодатели переоборудовать помещения общего пользования?
3 минуты чтения
Альтернативы коммерческому выселению
3 минуты чтения
Как купить или арендовать офисное помещение для вашего бизнеса
3 минуты чтения
Коммерческая аренда, наиболее затронутая COVID-19
4 минуты чтения
Что происходит, когда ваш арендатор подает заявление о банкротстве?
5 минут чтения
Каковы перспективы коммерческой аренды в 2021 году?
4 минуты чтения

Ищете что-то еще?

Поле ввода поискового запроса

Code of Virginia Code — Глава 14.

Аренда нежилых помещений

Создание отчета: Отметьте разделы, которые вы хотите отобразить в отчете, затем используйте кнопку «Создать отчет» внизу страницы, чтобы создать отчет . После создания отчета у вас будет возможность загрузить его в формате pdf, распечатать или отправить по электронной почте.

26.09.2022

Статья 1. Общие положения.

§ 55.1-1400. применимость; право расторгнуть договор аренды.

A. Как используется в этой главе, если контекст не требует иного значения, «аренда нежилого помещения» означает аренду любого недвижимого имущества для целей, отличных от использования в качестве жилья, включая деловые, промышленные или сельскохозяйственные цели.

B. Положения настоящей главы применяются ко всем договорам аренды нежилых помещений. Договор аренды или аренды регулирует отношения арендодателя и арендатора, если только такой договор аренды или аренды не содержит молчания, и в этом случае применяются положения настоящей главы. Право на выселение арендатора, чье право владения было прекращено в любой коммерческой или иной нежилой аренде в соответствии с настоящей главой, может быть осуществлено путем самостоятельного выселения без дальнейшего судебного разбирательства, если такое выселение не ведет к нарушению общественного порядка. Однако ничто в настоящей главе не должно истолковываться как исключающее прекращение любой коммерческой или иной нежилой аренды путем подачи иска о незаконном задержании, вынесения постановления о владении и выселения в соответствии с § 55.1-1416.

Кодекс 1919, § 5512; Кодекс 1950 г., § 55-217; 2017, с. 730; 2019, с. 712.

§ 55.1-1401. Назначение агента-резидента владельцем недвижимости-нерезидентом; обслуживание процесса и т. д., на такого агента или на Секретаря Содружества.

A. В данном разделе термин «собственник-нерезидент» означает любое физическое лицо или группу лиц-нерезидентов, которые владеют и арендуют коммерческую недвижимость в округе или городе Содружества.

B. Каждый владелец недвижимости-нерезидент должен назначить и постоянно поддерживать агента, который (i) если такой агент является физическим лицом, является резидентом Содружества, или если такой агент является корпорацией, компанией с ограниченной ответственностью, товариществом или другим юридическим лицом , уполномочен вести бизнес в Содружестве и (ii) имеет офис в Содружестве. Каждая аренда, заключенная владельцами недвижимости-нерезидентами или от их имени в отношении любого такого недвижимого имущества, должна конкретно указывать такого агента и адрес офиса агента для целей вручения любого процесса, уведомления, приказа или требования, требуемых или разрешенных законом для вручения. такой собственник-нерезидент.

C. Всякий раз, когда какой-либо собственник-нерезидент не может назначить или сохранить агента, как требуется в этом разделе, или когда его агент не может быть найден с разумной тщательностью, тогда Секретарь Содружества должен быть агентом собственника-нерезидента после кому может быть вручен любой процесс, уведомление, приказ или требование. Вручение может быть вручено Секретарю Содружества или любому из его сотрудников в его офисе, который должен немедленно отправить его заказным или заказным письмом на имя владельца собственности-нерезидента по его адресу, указанному в официальных налоговых отчетах, которые ведутся населенный пункт, где находится недвижимость.

D. Имя и служебный адрес агента, назначенного в соответствии с настоящим разделом, должны быть зарегистрированы в канцелярии секретаря суда, в котором регистрируются дела, в округе или городе, в котором находится имущество. Запись должна быть в той же книге, что и сертификаты вымышленных имен, как это предусмотрено в § 59.1-74, за что клерк имеет право на вознаграждение в размере 10 долларов США.

E. Ни один владелец собственности, не являющийся резидентом, не может подавать в суды Содружества иски в отношении имущества, для которого в соответствии с настоящим разделом требуется обозначение, до тех пор, пока такое обозначение не будет подано.

1973 г. , гр. 301, § 55-218.1; 1987, с. 360; 2006, с. 318; 2008, с. 119; 2019, cc. 365, 712.

§ 55.1-1402. Выдел при покупке части земли держателем ренты.

Когда держатель ренты покупает часть земли, из которой возникает рента, такая рента распределяется таким же образом, как если бы земля досталась ему по наследству, и когда держатель земли, которая является частью земли из которой рента выдает такую ренту или ее часть, рента, приобретенная таким образом, распределяется таким же образом, как если бы земля досталась ему по наследству.

Кодекс 1919, § 5547; Кодекс 1950 г., § 55-219; 2019, с. 712.

§ 55.1-1403. Совершенство залогового права или интереса к аренде, арендной плате и прибыли.

Запись в соответствии с § 55.1-600 в округе или городе, в котором находится недвижимое имущество, о любом акте, договоре доверительного управления или другом документе о предоставлении, передаче или уступке прав лица, предоставившего право, передающего лицо, цедент , залогодатель или арендодатель в аренде, арендной плате или прибыли, полученной от недвижимого имущества, описанного в таком документе, договоре доверительного управления или другом документе, должны полностью обеспечивать интересы правообладателя, получателя, правопреемника или залогодержателя в отношении цедента и всех третьим лицам без необходимости (i) направления уведомления цеденту или арендатору, (ii) вступления во владение недвижимым имуществом, (iii) конфискации арендной платы, (iv) обеспечения назначения управляющего или (v) принятия каких-либо другие позитивные действия. Арендатор имеет право платить цеденту до тех пор, пока арендатор не получит письменное уведомление о том, что арендная плата, причитающаяся или подлежащая уплате, была уступлена и что платеж должен быть произведен цессионарию.

1992 г., гр. 67, § 55-220.1; 1993, с. 427; 2019, с. 712.

§ 55.1-1404. Учет энергии, оборудование для распределения энергии, оборудование для учета канализации и воды, системы учета коммунальных услуг; сборы органов местного самоуправления.

A. Как используется в этом разделе:

«Здание» означает все отдельные единицы, обслуживаемые одним и тем же коммунальным счетчиком в здании, которое используется в качестве нежилого помещения, включая здание, используемое в качестве офисного или торгового здания. центра, как эти термины определены в § 56-245.2.

«Кемпинг» означает то же, что и этот термин, определенный в § 35.1-1.

«Оборудование для распределения энергии» означает то же, что и этот термин, определенный в § 56-245. 2.

«Оборудование для субсчета электроэнергии» имеет то же значение, что и «оборудование для субсчета» в § 56-245.2.

«Сборы местных органов власти» означают любые сборы или сборы местных органов власти, взимаемые со здания или кемпинга, включая ливневые стоки, переработку, вывоз мусора, испытания лифтов, испытания на пожарную безопасность или безопасность жизни.

«Система выставления счетов за коммунальные услуги на основе пропорций» означает программу, в которой используется математическая формула для распределения между жильцами здания или кемпинга фактических или ожидаемых счетов за воду, канализацию, электричество, нефть или природный газ, выставляемых зданию или кемпингу. собственник от стороннего поставщика коммунальных услуг. Разрешенные методы распределения могут включать формулы, основанные на площади, занятости, количестве спален или какой-либо другой конкретный метод, согласованный владельцем здания или кемпинга и арендатором в договоре аренды или аренды.

«Оборудование для измерения расхода воды и канализации» означает оборудование, используемое для измерения фактического использования воды или канализации в любой нежилой арендуемой единице, как определено в § 56-245.2, когда такое оборудование не принадлежит или не контролируется коммунальным предприятием или другим поставщиком воды или канализационная служба, которая обслуживает здание, в котором расположено нежилое арендное помещение, или кемпинг, где расположен кемпинг.

B. Оборудование для подсчета энергии, оборудование для распределения энергии, оборудование для подсчета воды и канализации или система выставления счетов за коммунальные услуги по коэффициенту могут использоваться в здании или кемпинге, если это четко указано в договоре аренды или аренды арендуемых помещений. Все оборудование для подсчета энергии и оборудование для распределения энергии должно соответствовать требованиям и стандартам, установленным и введенным в действие Комиссией государственной корпорации в соответствии с § 56-245. 3.

C. Если в каком-либо здании или кемпинге используется оборудование для подсчета энергии, оборудование для подсчета воды и канализации или оборудование для распределения энергии, владелец, управляющий или оператор здания или кемпинга должен выставить арендатору счет за электроэнергию, нефть, природный газ. или вода и канализация за тот же расчетный период, что и коммунальные услуги, обслуживающие здание или кемпинг, если иное прямо не предусмотрено договором аренды или аренды. Владелец, менеджер или оператор здания или кемпинга может взимать с арендатора дополнительную плату за обслуживание, включая ежемесячную плату за выставление счетов, плату за открытие счета или плату за выезд из счета, чтобы покрыть фактические расходы на административные расходы и счет, взимаемый с владельца, управляющего или оператора здания или кемпинга сторонним поставщиком таких услуг, при условии, что такие сборы согласованы между владельцем здания или кемпинга и арендатором в договоре аренды или аренды. Владелец здания или кемпинга может потребовать от арендатора уплаты штрафа за просрочку платежа в размере до 5 долларов США, если арендатор не произведет платеж в установленный срок, что должно быть не менее чем через 15 дней после даты отправки или доставки счета, отправленного в соответствии с настоящим раздел.

D. Если в каком-либо здании или кемпинге используется система выставления счетов за коммунальные услуги по коэффициенту, вместо увеличения арендной платы владелец, управляющий или оператор здания или кемпинга может использовать такую программу, которая использует математическую формулу для распределения, среди арендаторов в здании или кемпинге, фактические или ожидаемые счета за воду, канализацию, электричество, масло или природный газ, выставленные владельцу здания или кемпинга сторонним поставщиком коммунальных услуг. Владелец, менеджер или оператор здания или кемпинга может взимать с арендатора дополнительную плату за обслуживание, включая ежемесячную плату за выставление счетов, плату за открытие счета или плату за выезд из счета, чтобы покрыть фактические расходы на административные расходы и счета, взимаемые с владельца, управляющего или оператора здания или кемпинга сторонним поставщиком таких услуг, при условии, что такие платежи согласованы между владельцем здания или кемпинга и арендатором в договоре аренды или аренды. Владелец здания или кемпинга может потребовать от арендатора уплаты штрафа за просрочку платежа в размере до 5 долларов США, если арендатор не произведет платеж в установленный срок, что должно быть не менее чем через 15 дней после даты отправки или доставки счета, отправленного в соответствии с настоящим раздел.

E. Оборудование распределения энергии должно периодически проверяться владельцем, управляющим или оператором здания или кемпинга. По требованию арендатора владелец должен бесплатно протестировать оборудование распределения энергии. Проверка, проводимая бесплатно для арендатора, не может проводиться чаще, чем один раз в 24 месяца для одного и того же арендатора. Арендатор или назначенный им представитель могут присутствовать при проверке оборудования распределения энергии. Письменный отчет о результатах проверки должен быть предоставлен арендатору в течение 10 рабочих дней после завершения проверки.

F. Владелец любого здания или кемпинга должен вести надлежащий учет оборудования для подсчета энергии, оборудования для подсчета воды и канализации, оборудования для распределения энергии или системы выставления счетов за коммунальные услуги. Арендатор может проверять и копировать записи об арендованных помещениях в разумные рабочие часы в удобном месте в здании или на территории кемпинга. Владелец здания или кемпинга может наложить и взимать разумную плату за копирование документов, отражающую фактические затраты на материалы и трудозатраты на копирование, до предоставления копий документов арендатору.

G. Несмотря на любые принудительные действия, предпринятые Комиссией государственной корпорации в соответствии с ее полномочиями в соответствии с § 56-245.3, арендаторы и владельцы сохраняют любое частное право на иск, возникающее в результате любого нарушения договора аренды или условий аренды, требуемых в соответствии с настоящим разделом или § 56-245.3, если применимо, в той же степени, в какой такие действия могут быть поддержаны за нарушение других условий договора аренды или аренды в соответствии с настоящей главой, если применимо. Использование оборудования для подсчета энергии, оборудования для подсчета воды и канализации, оборудования для распределения энергии или системы выставления счетов за коммунальные услуги по соотношению не входит в юрисдикцию Министерства сельского хозяйства и бытового обслуживания в соответствии с Главой 56 (§ 3. 2-5600 и далее) Заголовка. 3.2.

H. Вместо увеличения арендной платы владелец, управляющий или оператор здания или кемпинга может использовать программу, которая использует математическую формулу для распределения фактических или ожидаемых сборов местных органов власти, выставляемых в счет владельцу здания или кемпинга, между арендаторов в таком здании или кемпинге, если это четко указано в договоре аренды или аренды арендованных помещений. Разрешенные методы распределения могут включать формулы, основанные на площади в квадратных футах, занятости, количестве спален или какой-либо другой конкретный метод, согласованный владельцем здания или кемпинга и арендатором в договоре аренды или аренды. Такой владелец, менеджер или оператор здания или кемпинга может также взимать с каждого арендатора дополнительную плату за обслуживание, включая ежемесячную плату за выставление счетов, плату за открытие счета или плату за выезд из счета, чтобы покрыть фактические расходы на административные расходы. для администрирования такой программы.

I. Ничто в этом разделе не должно толковаться как запрещающее владельцу, управляющему или оператору здания или кемпинга включать воду, канализацию, электричество, природный газ, масло или другие коммунальные услуги в размере арендной платы, как указано в договор аренды или аренды.

1992 г., с. 766, § 55-226.2; 2003, с. 355; 2005, с. 278; 2010, с. 550; 2012, с. 338; 2014, с. 501; 2015, с. 596; 2017, с. 730; 2019, с. 712.

§ 55.1-1405. Перечисление депозитов при покупке.

Нынешний владелец сдаваемого в аренду нежилого имущества должен передать любые гарантийные депозиты и любые начисленные проценты по депозитам, находящимся в его владении, новому владельцу во время передачи сдаваемого в аренду имущества. Если текущий владелец заключил письменное соглашение об управлении имуществом с управляющим агентом в соответствии с положениями подраздела E § 54.1-2135, текущий владелец должен направить письменное уведомление управляющему агенту с требованием выплаты таких гарантийных депозитов текущему собственником до расчета с новым собственником. После получения письменного уведомления управляющий агент должен передать гарантийный депозит текущему владельцу и направить письменное уведомление каждому арендатору о том, что его гарантийный депозит был передан новому владельцу в соответствии с настоящим разделом.

1984 г., гр. 281, § 55-507; 2017, cc. 63, 402; 2019, с. 712.

Статья 2. Уступки.

§ 55.1-1406. Грантополучатели и цессионарии имеют те же права в отношении арендаторов, что и арендодатели.

Получатель или правопреемник любой сданной в аренду земли или ее возврата, а также его наследники, личный представитель или правопреемники пользуются по отношению к арендатору и его наследникам, личному представителю или правопреемникам аналогичным преимуществом по иску или запись о любой конфискации или в связи с каким-либо соглашением или обещанием в аренде, которыми мог воспользоваться концедент, цедент или арендодатель или его наследники.

2017 г., гр. 730, § 55-217.1; 2019, с. 712.

§ 55. 1-1407. Арендаторы имеют такие же права по отношению к грантополучателям, как и по отношению к арендодателям.

Арендатор, его личный представитель или его правопреемники могут иметь против правообладателя или правопреемника возврата или любой части такого возврата, его наследников или его правопреемников аналогичное преимущество любого условия, соглашения или обещания в арендную плату, которую он мог бы иметь против самого арендодателя и его наследников и правопреемников, за исключением выгоды от какой-либо гарантии в деле или по закону.

Кодекс 1919, § 5513; Кодекс 1950 г., § 55-218; 2019, с. 712.

§ 55.1-1408. Какие полномочия передать грантополучателю или завещателю; когда атторнмент ненужный.

При переводе или завещании арендной платы в виде вознаграждения, с полномочиями в случае бедствия и повторного въезда, или любым из них, такие полномочия переходят к грантополучателю или завещателю без явных слов. Предоставление арендной платы или назначение арендной платы, возврат или оставшаяся часть являются действительными и действительными без предварительного уведомления арендатора, но ни один арендатор, который до уведомления о предоставлении ренты заплатил арендную плату лицу, предоставляющему право, не должен нести какой-либо ущерб в результате такой платеж.

Кодекс 1919, § 5514; Кодекс 1950 г., § 55-220; 2019, с. 712.

§ 55.1-1409. Когда доверенность недействительна.

Доверенность арендатора любому незнакомому человеку является недействительной, если только она не заключена с согласия арендодателя такого арендатора или во исполнение или вследствие решения или распоряжения суда.

Кодекс 1919, § 5515; Кодекс 1950 г., § 55-221; 2019, с. 712.

Статья 3. Обязанности арендодателя.

§ 55.1-1410. Уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения; уведомление об изменении назначения многоквартирного жилого дома.

A. Годовая аренда нежилого помещения, сдаваемого в аренду, может быть прекращена любой из сторон, направившей письменное уведомление за три месяца до окончания любого года аренды о своем намерении расторгнуть его. Помесячная аренда может быть расторгнута любой из сторон, направившей письменное уведомление за 30 дней до следующей даты выплаты арендной платы о своем намерении расторгнуть ее, если договором аренды не предусмотрен другой период уведомления. Письменное уведомление о расторжении должно быть направлено в соответствии с настоящей главой или договором аренды.

B. В дополнение к праву расторжения, изложенному в подразделе A, и независимо от условий аренды, арендодатель может расторгнуть договор аренды многоквартирного жилого дома в связи с ремонтом или изменением использования всего или любой части такого здания, которое содержит не менее четырех жилых единиц, после предварительного письменного уведомления арендатора за 120 дней. Изменения в использовании включают преобразование в гостиницу, мотель, апарт-отель или другое коммерческое использование, запланированное строительство, капитальный ремонт, снос или продажу покупателю по контракту, которому требуется пустующее здание. Это требование об уведомлении за 120 дней не может быть отменено, за исключением случаев помесячной аренды, которая может быть расторгнута арендодателем путем направления арендатору письменного уведомления за 30 дней до даты следующего платежа по арендной плате в соответствии с намерением арендодателя. расторгнуть договор аренды.

Письменное уведомление, требуемое в соответствии с настоящим разделом для расторжения договора аренды, не должно содержаться в соглашении об аренде или аренде, а должно быть оформлено в отдельном письменном виде.

Кодекс 1919, § 5516; Кодекс 1950 г., § 55-222; 1981, с. 155; 1986, с. 428; 1987, с. 473; 2004, с. 123; 2007, с. 634; 2013, с. 563; 2015, с. 596; 2017, с. 730; 2018, с. 221; 2019, с. 712.

§ 55.1-1411. Нежилые здания разрушены или лишены права собственности арендатора; обязательство платить арендную плату или ремонт; снижение арендной платы.

Никакое обязательство или обещание арендатора нежилого имущества платить арендную плату, или что он сохранит или оставит помещение в хорошем состоянии, не имеют силы, если здания в помещении полностью уничтожены пожаром или иным образом или частично, без вины или небрежности с его стороны, или если он лишен владения помещением врагом общества, обязать его произвести такую плату или отремонтировать или снова возвести такие здания, если нет других слов, указывающих на это. быть намерением сторон, что он должен быть так связан. Но в случае такого разрушения арендная плата должна быть разумно уменьшена на то время, которое может пройти до тех пор, пока на территории снова не появятся здания, представляющие для арендатора такую же ценность для его целей, как и то, что могло быть разрушено таким образом, и, в случае в случае такого лишения владения подобное сокращение до восстановления ему владения помещением.

Кодекс 1919, § 5180; Кодекс 1950 г., § 55-226; 2017, с. 730; 2019, с. 712.

§ 55.1-1412. Системы безопасности для нежилого арендного имущества.

Ни один арендодатель помещений, используемых в нежилых целях, не имеет права необоснованно отказывать или задерживать согласие арендатора на установку систем безопасности в таких помещениях.

1981 г., с. 81, § 55-226.1; 2019, с. 712.

Статья 4. Средства правовой защиты арендодателя.

§ 55.1-1413. Последствия отказа арендатора нежилого арендного имущества освободить помещение по истечении срока.

Арендатор нежилого помещения, сдаваемого в аренду из года в год, из месяца в месяц или на другой определенный срок, не может, просто потому, что он не освободит помещение по истечении срока аренды, считаться арендатором для другого срок, когда такой отказ не является следствием его умысла, небрежности или другой предотвратимой причины, но такой арендатор несет ответственность перед арендодателем за использование и занятие помещения, а также за любые убытки или ущерб, понесенные арендодателем из-за такого несоблюдения отказаться от владения в установленный срок.

Кодекс 1919, § 5517; Кодекс 1950 г., § 55-223; 2017, с. 730; 2019, с. 712.

§ 55.1-1414. Отказ от сдаваемого в аренду нежилого помещения.

Если какой-либо арендатор, с которого причитается арендная плата и не уплачивается, отказывается от нежилого сдаваемого в аренду имущества и оставляет такое помещение незанятым, и если личного имущества арендатора, находящегося в бедственном положении, недостаточно для погашения причитающейся арендной платы, арендодатель или его агент могут опубликовать письменное уведомление на видном месте помещения, требующее от арендатора уплаты арендной платы в течение 10 дней с даты такого уведомления, в случае ежемесячного арендатора, или в течение одного месяца с даты такого уведомления, в случае годовой арендатор. Если причитающаяся арендная плата не уплачена в срок, указанный в уведомлении, арендодатель получает право владения помещением и может войти в помещение, а право такого арендатора на владение помещением прекращается, но арендодатель может взыскать арендная плата до такого прекращения.

Кодекс 1919, § 5518; Кодекс 1950 г., § 55-224; 2017, с. 730; 2019, с. 712.

§ 55.1-1415. Неуплата определенной арендной платы после уведомления за пять дней лишает права владения.

Если какой-либо арендатор или арендатор сдаваемого в аренду нежилого имущества, который не выполняет свои обязательства по уплате арендной платы, продолжает оставаться неплатежеспособным через пять дней после получения письменного уведомления, требующего владения помещением или уплаты арендной платы, такой арендатор или арендатор утрачивает свою право владения жилым помещением. В таком случае владение ответчиком может, по выбору арендодателя или арендодателя, быть признано незаконным, и он может приступить к восстановлению владения помещением.

Право на выселение арендатора, чье право владения было прекращено в любой нежилой аренде в соответствии с настоящей главой, может осуществляться путем самостоятельного выселения без дальнейшего судебного разбирательства, если такое выселение не ведет к нарушению общественного порядка. Тем не менее, ничто в этом разделе не должно истолковываться как исключающее прекращение аренды любого нежилого помещения путем подачи иска о незаконном задержании, как это предусмотрено статьей 13 (§ 8.01-124 и последующие) главы 3 раздела 8.01, вынесением постановления о владение и выселение в соответствии с § 55.1-1416.

Кодекс 1919, § 5448; Кодекс 1950 г., § 55-225; 2008, с. 489; 2018, с. 221; 2019, с. 712.

§ 55.1-1416. Полномочия шерифов на хранение и продажу личного имущества, вывезенного из нежилых помещений; восстановление владения собственником; распоряжения или продажи.

Несмотря на положения § 8.01-156, когда личное имущество вывозится из любого нежилого арендуемого имущества в соответствии с действиями незаконного задержания или выселения, или в соответствии с любым другим действием, в котором личное имущество вывозится из помещения с целью восстановления такое помещение лицу, имеющему право на такое помещение, шериф должен наблюдать за вывозом такого личного имущества, которое должно быть помещено в общественное место. Наниматель имеет право убрать свое личное имущество с общего пользования в течение 24 часов после выселения. По истечении 24-часового периода после выселения арендодатель должен вывезти или распорядиться любым таким личным имуществом, оставшимся в общественном месте.

По требованию арендодателя любое личное имущество, изъятое в соответствии с настоящим разделом, должно быть помещено в место хранения, указанное арендодателем, которым может быть арендованное или арендованное помещение. Арендатор имеет право вывезти свое личное имущество из места хранения, указанного арендодателем, в разумные сроки в течение 24 часов после выселения из помещения или в такие другие разумные сроки до тех пор, пока арендодатель не распорядится имуществом, как предусмотрено в этом разделе. В течение этого 24-часового периода и до тех пор, пока арендодатель не распорядится оставшимся личным имуществом арендатора, арендодатель и шериф не несут никакой ответственности за утрату такого личного имущества. Если арендодатель не предоставляет арендатору разумного доступа для вывоза его личного имущества, как это предусмотрено в этом разделе, арендатор имеет право на судебный запрет и другие средства судебной защиты, которые могут быть предусмотрены законом.

Любое имущество, оставшееся на складе арендодателя по истечении 24-часового периода после выселения, может быть распоряжено арендодателем по своему усмотрению. Если арендодатель получает какие-либо средства от какой-либо продажи такого оставшегося имущества, арендодатель должен перечислить такие средства на счет арендатора и применить эти средства к любым суммам, причитающимся арендодателю от арендатора, включая разумные расходы, понесенные арендодателем в процесс выселения, описанный в этом разделе, или разумные расходы, понесенные арендодателем при продаже или хранении такого имущества. Если какие-либо средства остаются после подачи заявки, оставшиеся средства должны рассматриваться как гарантийный депозит в соответствии с применимым законодательством.

Уведомление, отправленное шерифом с указанием даты и времени выселения в соответствии с § 8.01-470, должно содержать уведомление арендатора о правах, предоставляемых арендаторам в соответствии с настоящим разделом, и должно включать в себя копию настоящего закона. прилагается к настоящему уведомлению или является его частью.

Ничто в настоящем разделе не затрагивает право арендодателя на принудительное взыскание незавершенного или окончательного залога арендодателя в отношении личного имущества арендатора в нежилом помещении, сданном в аренду такому арендатору, или право арендодателя на взыскание, взыскание и наложить арест на такое личное имущество в порядке, установленном законом.

2001 г., гр. 222, § 55-237.1; 2006, cc. 91, 129; 2016, с. 744; 2017, с. 730; 2019, с. 712.

§ 55.1-1417. Кто может взыскать арендную плату или владение.

Несмотря на любое постановление суда об обратном, (i) любое лицо, имеющее лицензию в соответствии с положениями § 54.1-2106.1, (ii) любой управляющий недвижимостью или управляющий агент арендодателя, как определено в § 55.1-1200, в соответствии с письменным соглашение об управлении имуществом, или директорами, или менеджером, генеральным партнером или доверенным лицом товарищества, ассоциации, корпорации, компании с ограниченной ответственностью, товарищества с ограниченной ответственностью, профессиональной корпорации, профессиональной компании с ограниченной ответственностью, зарегистрированного товарищества с ограниченной ответственностью, зарегистрированного ограниченного товарищество с ограниченной ответственностью, бизнес-траст или семейный траст подписывать состязательные бумаги в качестве агента коммерческого субъекта, может получить решение (а) о владении в общем окружном суде округа или города, в котором находится помещение или его часть. или (b) арендной платы или возмещения убытков, включая фактические убытки за нарушение договора аренды, или окончательной арендной платы и возмещения убытков в соответствии с § 8.01-128, в любом окружном суде общей юрисдикции, где место проведения p Roper в соответствии с главой 5 (§ 8.01-257 и след.) Раздела 8.01, против любого ответчика, если лицо, добивающееся вынесения такого решения, имело договорное соглашение с арендодателем на управление помещениями, для которых причитается арендная плата или владение, и может подготовить, выполнить, подать и вручить другим сторонам в любом окружном суде ордер на долг, предложение о вызове в суд, приказ о выселении, приказ о выселении или судебный приказ о выселении, вытекающий из отношений между арендодателем и арендатором. Однако деятельность любого такого лица в суде ограничивается положениями § 16.1-88.03. Однако ничто не должно истолковываться как препятствие для лица, не являющегося юристом, требовать судебной защиты в соответствии с законом или уставом, когда такое лицо, не являющееся юристом, находится перед судом по одному из действий, указанных в настоящем документе.

1983 г., гр. 8, § 55-246.1; 1989, с. 612; 1998, с. 452; 2003, cc. 665, 667; 2004, cc. 338, 365; 2010, с. 550; 2013, с. 563; 2015, с. 190; 2018, с. 221; 2019, cc. 180, 477, 700, 712.

Статья 5. Прочие положения.

§ 55.1-1418. Средство правовой защиты, когда арендная плата должна быть оплачена не деньгами.

Когда имущество арестовано или арестовано за арендную плату, зарезервированную в виде доли урожая или чем-либо иным, чем деньги, взыскатель ренты должен уведомить арендатора за 10 дней, после чего взыскатель может обратиться в суд, в который арест подлежит возврату, или окружной суд округа или города, в котором возникла беда, установить денежную стоимость зарезервированной арендной платы и распорядиться о продаже арестованных или арестованных товаров. Арендатор может выдвигать те же возражения, что и в отношении ходатайства о конфискации предстоящего залога, предоставленного в качестве арендной платы, а также может оспаривать стоимость того, что было зарезервировано для арендной платы. Суд устанавливает либо своим собственным решением, либо, если того требует одна из сторон, вердиктом присяжных, привлеченных к ответственности без формального состязательного процесса, размер ответственности арендатора по арендной плате и стоимость такой арендной платы в деньгах и если арендатору было вручено уведомление, вынесет против него решение о сумме, установленной таким образом. Он также должен распорядиться о продаже арестованного или арестованного имущества или такого его количества, которое может быть необходимо, для выплаты установленной таким образом суммы. Сотрудник, которому поручено исполнение такого ордера или приложения, должен вернуть такой ордер или приложение в канцелярию суда, показав, как он выполнил такой ордер или приложение. Если товаров, предназначенных для продажи, окажется недостаточно для уплаты установленной таким образом суммы ренты, по судебному решению может быть наложено взыскание, как и в случае других судебных решений, которое может быть обращено на такое имущество, которое подлежало бы взысканию в соответствии с вынесенным исполнением. о судебном решении по иску о взыскании арендной платы.

Кодекс 1919, § 5529; Кодекс 1950 г., § 55-238; 2019, с. 712.

§ 55.1-1419. Процедуры по установлению права повторного въезда; суждение.

Любое лицо, имеющее право на повторный въезд на землю по причине просроченной выплаты арендной платы или по причине нарушения какого-либо договора или условия, может подать заявление о выселении арендатора, находящегося во владении, если таковой имеется, или, если владение свободно, путем размещения объявления на входной двери здания или в любом другом печально известном месте в помещении, и такая услуга должна быть вместо требования и повторного входа. После доказательства суду письменными показаниями в случае вынесения заочного решения или доказательством в суде, что заявленная арендная плата была причитающейся и в помещении не было достаточных повреждений, или что соглашение или условие были нарушены до вручения декларации. и что истец имел право повторно въехать, он должен восстановить судебное решение и казнить такие земли.

Кодекс 1919, § 5530; Кодекс 1950 г., § 55-239; 2019, с. 712.

§ 55.1-1420. Когда подсудимый лишен помощи.

Если ответчик по делу, поданному в соответствии с § 55.1-1419, или другое лицо от его имени не уплатит задолженность по арендной плате с процентами и расходами, а также не подаст жалобу на возмещение такой конфискации, в течение 12 месяцев после исполнения казнен, он лишается всякого права на возвращение таких земель или владений.

Кодекс 1919, § 5531; Код 1950, § 55-240; 2019, с. 712.

§ 55.1-1421. Как доверительный управляющий или залогодержатель освобождается от конфискации.

Любой залогодержатель или доверительный управляющий землей, в отношении которого возбуждено дело в соответствии с § 55.1-1419, может в течение 12 месяцев после исполнения исполнительного листа выплатить арендную плату и всю задолженность с процентами и расходами или подать иск об освобождении от такой конфискации; и после этого может быть освобожден от него на тех же условиях, на которые имел бы право владелец таких земель или многоквартирных домов.

Кодекс 1919, § 5532; Кодекс 1950 г., § 55-241; 2019, с. 712.

§ 55.1-1422. Как владелец освобожден в суде.

Если владелец земель, в отношении которых возбуждено дело, возбужденное в соответствии с § 55-1419, или любое лицо, имеющее право или требование на такую землю, подает в течение надлежащего срока свою жалобу о судебной помощи, он не должен иметь или продолжать действие судебного запрета против судебное разбирательство по поводу выдворения, если только в течение 30 дней после полного и точного ответа, поданного истцом в выдворении, он не представит в суд или не внесет в банк на территории Содружества в кредит дела такие деньги, как истец в изгнании, в своих ответах клянется, что будет причитаться и просрочено, сверх всех справедливых пособий, а также расходов, облагаемых налогом в иске, оставаться там до слушания дела или быть выплаченным истцу по хорошему обеспечение в соответствии с решением суда. Если жалоба подана в надлежащий срок, а после исполнения исполнена, истец отвечает не более чем за то, что он действительно и добросовестно, без обмана, обмана или умышленной небрежности сделал из помещения с момента его въезда. в фактическое владение помещением, и если оно меньше подлежащей уплате арендной платы, то владение не может быть восстановлено до тех пор, пока истцу не будет выплачен остаток арендной платы за то время, когда он таким образом владел землями.

Кодекс 1919, § 5533; Кодекс 1950 г., § 55-242; 2019, с. 712.

§ 55.1-1423. Как судебное решение о конфискации предотвращено.

Если какая-либо сторона, имеющая право или требование на землю, являющуюся предметом судебного разбирательства, поданного в соответствии с § 55.1-1419, в любое время до судебного разбирательства по такому отчуждению выплачивает стороне, имеющей право на такую арендную плату, или его адвокату, или платит в суда, всю арендную плату и задолженность, а также любые разумные гонорары адвокатов и штрафы за просрочку платежа, указанные в письменном соглашении об аренде, проценты и расходы, все дальнейшие разбирательства по выдворению прекращаются. Если лицо, претендующее на землю, освобождается от ответственности, оно имеет право владеть землей так же, как и до начала разбирательства, без новой аренды или передачи. Если стороны оспаривают размер арендной платы и других причитающихся платежей, суд должен собрать доказательства по этому вопросу и принять решение о проведении торгов, оплате или возмещении любых соответствующих сумм.

Кодекс 1919, § 5534; Кодекс 1950 г., § 55-243; 1992, с. 427; 1998, с. 269; 2010, с. 793; 2012, с. 788; 2013, с. 563; 2019, с. 712.

§ 55.1-1424. Когда возбуждено дело о повторном въезде.

Производство по делу о выселении не может быть возбуждено до истечения срока повторного въезда в помещение, указанного в договоре аренды.

Кодекс 1919, § 5535; Кодекс 1950 г., § 55-244; 2019, с. 712.

§ 55.1-1425. Письменный акт о возвращении должен быть возвращен и зарегистрирован, а свидетельство о возвращении опубликовано.

При фактическом повторном въезде сторона, которой или для которого производится повторный въезд, должна вернуть письменный акт о повторном въезде, заверенный шерифом или другим уполномоченным должностным лицом, секретарю окружного суда округа или города, в котором земли или многоквартирные дома расположены. Секретарь регистрирует письменный акт о повторном вступлении в книгу документов и вручает стороне, производящей повторный въезд, свидетельство, в котором излагается существо такого письменного акта. Такое свидетельство публикуется не реже одного раза в неделю в течение двух месяцев подряд в газете, издаваемой в таком округе или городе или ближайшем к нему. Такая публикация должна быть подтверждена аффидевитом к удовлетворению клерка, который должен зарегистрировать такой аффидевит в книге документов. Такой аффидевит должен содержать ссылку на книгу и страницу, на которой был записан первоначальный письменный акт о повторном въезде. Секретарь возвращает оригинал акта о повторном въезде стороне, имеющей на него право. Письменный акт о повторном въезде, если он зарегистрирован, и протокол такого письменного акта или должным образом заверенная копия такого протокола во всех случаях являются доказательством содержащихся в нем фактов.

Кодекс 1919, § 5536; Кодекс 1950 г., § 55-245; 2014, с. 330; 2019, с. 712.

§ 55.1-1426. Плата клерка.

Секретарю выплачивается плата за регистрацию, выдачу сертификата и отметку о публикации в соответствии с требованиями § 55.1-1425, сбор, указанный в подразделе A 2 § 17.1-275, и он должен взимать и учитывать один и тот же налог при каждом таком действии. повторного въезда, предлагаемого для записи, как это взимается по закону с актов передачи.

Кодекс 1919, § 5537; Кодекс 1950 г., § 55-246; 1994, с. 432; 2019, с. 712.

§ 55.1-1427. Как лицо, имеющее право на землю, может быть возвращено в свое владение.

Если лицо, имеющее право на земли, являющиеся предметом судебного разбирательства, поданного в соответствии с § 55.1-1419, во время повторного въезда или предъявления претензии на такие земли, не платит арендную плату и всю задолженность, с процентами и всеми разумными понесенными расходами. о таком повторном въезде в течение одного года с первого дня публикации в соответствии с § 55.1-1425 он навсегда лишается всех прав на земли. Если какая-либо сторона, имеющая право владения, уплачивает арендную плату и задолженность с процентами и расходами в соответствии с настоящим разделом стороне, осуществляющей повторный въезд, в установленный срок, она восстанавливается в своем владении, как если бы повторный въезд был не было сделано.

Кодекс 1919, § 5538; Кодекс 1950 г., § 55-247; 2019, с. 712.

§ 55.1-1428. Ограничение действия против лица во владении повторным въездом.

Ни одно лицо, которое или которое вместе со своим предшественником в титуле, на которого он претендует, владело землями в силу повторного въезда сроком на два года, не может быть нарушено в них в судебном порядке или иным образом за какой-либо дефект разбирательства в таком вступлении.

Кодекс 1919, § 5539; Кодекс 1950 г., § 55-248; 2019, с. 712.

Проверка договора аренды нежилого помещения

Состав:

Аренда нежилого помещения
Возможные проблемы при аренде нежилого помещения
Как индивидуализировать помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости?
Как индивидуализировать помещение, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости?
Проверка договора аренды нежилого помещения
Продление или перезаключение договора аренды нежилого помещения
Расторжение договора аренды нежилого помещения
Распространенные ошибки договоров аренды
Субаренда и в чем ее опасность.

Аренда нежилых помещений

Для заключения договора аренды нежилых помещений существенными условиями являются:

предмет договора.
размер арендной платы.

Если стороны при заключении договора не пришли к соглашению о существенных условиях, суд может признать договор недействительным. При этом стороны не могут ссылаться на недействительность договора, если они подтвердили ее своими действиями. Таким образом, арендатор, принявший помещение от арендодателя и уплативший арендную плату, лишается права заявлять о недостижении соглашения.

Возможные проблемы с арендой нежилого помещения

Во избежание проблем в будущем лучше перед подписанием договора проверить договор аренды нежилого помещения. Только квалифицированный юрист сможет указать на слабые и спорные моменты в тексте документа. Однако и сторонам договора полезно знать, на что обращать внимание.

Итак, важно индивидуализировать предмет договора, то есть описать и определить нежилые помещения, которые сдаются в аренду. Укажите, что он передается платно и только на время.

Как индивидуализировать помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости?

Необходимую информацию вы найдете на правительственном сайте (Росреестр) благодаря службе справочной информации об объектах недвижимости. На этом же сайте можно заказать выписку из реестра государственного имущества (ЕГРН) в электронном виде, где также будут отражены все необходимые сведения.

Указать в договоре аренды нежилого помещения:

адрес.
Площадь в квадратных метрах.
цель.
комнатный, этажный.
номер комнаты на плане этажа.

Во избежание споров о согласовании объекта приложите к договору свежую выписку из ЕГРН и технический план помещения. На графической части плана отображается расположение помещений – такое требование вы найдете в статье 24 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества.

Как индивидуализировать помещение, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости?

Это немного сложнее, так как такое имущество не стоит на кадастровом учете, и получить выписку невозможно. Для индивидуализации такого помещения укажите в договоре:

индивидуальные характеристики здания, в котором находится помещение.
индивидуальные характеристики номера.

Другими словами, опишите его местоположение и укажите район. Вы можете сделать описание границ помещения в текстовом виде или подготовить графическое изображение (схему, план). Главное, чтобы было понятно, какую часть здания арендодатель передал в пользование арендатору.

Даже при отсутствии сведений о части объекта аренды в государственном кадастре недвижимости такое описание, подписанное сторонами, позволит зарегистрировать договор аренды нежилого помещения.

Проверка договора аренды нежилого помещения

Это трудоемкая процедура, требующая подготовки и глубоких знаний предмета. Профессиональную проверку договора аренды нежилого помещения может провести только опытный юрист.

Экспертиза проходит в несколько последовательных этапов:

Проверка прав собственности, наличие обременений. Для этого эксперт заказывает выписку из ЕГРН.
Проверка статуса юридического лица или индивидуального предпринимателя через официальный сервис ФНС России.
Определение наличия у арендодателя юридических споров, наличия долгов.
Изучение плана помещения, уточнение метража, сверка с обмерами и документами. Проверка расположения стен и комнат на соответствие плану.
Распределение пожарных рисков и ответственности за оборудование в договоре.
Уточнение потенциально спорных моментов, например, можно ли в одностороннем порядке поднять арендную плату, предусмотрены ли арендные каникулы, дано ли согласие на вывеску, есть ли счетчики и так далее.
Проверка по пунктам, касающимся ответственности за содержание придомовой территории, запрет на возмещение неотделимых улучшений.
Уточнение условий оплаты при одностороннем отказе от договора. Если стороны предусмотрели возможность расторжения договора в одностороннем порядке.
Определение того, кто зарегистрирует договор, позаботится об оплате пошлин и посещении государственного органа (МФЦ).

Продление или перезаключение договора аренды нежилого помещения

На практике под перезаключением договора понимается подписание нового документа с теми же или измененными условиями. Продление договора аренды на тот же срок и на тех же условиях имеет место, если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Продление — продление срока договора аренды нежилого помещения. Возможен только до истечения первоначального срока его действия: по соглашению сторон или автоматически при наличии соответствующего пункта в самом документе.

Если договор аренды является договором присоединения, то это происходит путем подписания арендодателем проекта договора, подготовленного арендатором. В типовом проекте договора остается только договориться о самом договоре и прописать размер арендной платы, реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут различаться в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

При этом в каждом конкретном случае наниматель может по согласованию с наймодателем изменить отдельные условия типового договора. Например, если арендатор настаивает на включении в договор неустойки в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В любом случае при составлении договора аренды и на этапе согласования его условий с арендатором юристу арендодателя необходимо проверить три основных вопроса. А именно, соответствует ли текст договора:

законодательство.
уже достигнуты договоренности с арендатором.
оптимальное распределение прав и обязанностей между сторонами с точки зрения арендодателя.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Гражданским законодательством предусмотрены следующие права сторон.

расторжение договора по соглашению сторон или по заявлению одной из сторон в судебном порядке.
отказ от договора (его исполнения), если договор заключен на неопределенный срок или это право предусмотрено договором.

В этом случае договором аренды могут быть установлены и иные основания для досрочного расторжения договора.

Следует отметить следующее. Во-первых, типовой договор не содержит конкретных условий использования предмета аренды, поскольку назначение сдаваемого в аренду нежилого помещения может быть различным: от коммерческого до офисного.

Во-вторых, во многих нормах ГК РФ, регулирующих правоотношения сторон по договору аренды, указано, что положение статьи имеет силу, если иное не предусмотрено договором. То есть законодатель предоставляет сторонам исключительное право при заключении договора устанавливать именно те условия, которыми они в дальнейшем будут руководствоваться по обоюдному согласию. И это обстоятельство необходимо учитывать.

Типичные ошибки договоров аренды

Первая ошибка – игнорирование существенных условий договора. Например, неуполномоченное лицо может подписать соглашение. Либо одна из сторон не имеет права собственности на объект. Было бы серьезной ошибкой не указать срок договора, порядок его изменения, продления, расторжения. Условия оплаты, штрафы и пени должны быть четко указаны в тексте.

Договор аренды имеет четкие требования, в случае игнорирования которых он может считаться незаключенным. Подписанный договор должен соответствовать требованиям законодательства и делового оборота.

Вторая распространенная ошибка: отсутствует полное описание предмета договора и не указываются его отдельные данные. В этом случае невозможно установить предмет аренды, а значит, договор легко оспорить.

Третья ошибка — отсутствие актов приемки. На практике при отсутствии приемки и передачи (возврата) объекта договор считается действительным (даже если сроки договора истекли).

Четвертая ошибка: попытка расторгнуть договор в одностороннем порядке, если это не предусмотрено самим документом. В соответствии с действующим законодательством, если в договоре аренды не указана возможность одностороннего отказа от исполнения с предварительным письменным уведомлением, то такие договоры расторгаются только в судебном порядке.

Также не следует полагать, что при наличии штрафных санкций за досрочное расторжение договора в виде обеспечительных платежей с этим ничего нельзя поделать. На самом деле эти штрафы можно оспорить, если вы уведомили арендодателя о расторжении договора за 3 месяца (в зависимости от условий договора).

Было бы ошибкой не соблюдать претензионный порядок разрешения споров. Если это условие присутствует в договоре, то оно является обязательным для сторон, заключивших договор. В противном случае суд оставит иск без рассмотрения.

Также было бы ошибкой полагать, что обращаться к юристу нужно только после возникновения спора. Если вы обращаетесь за консультацией и юридическим анализом сделки до ее заключения, то обезопасьте себя от навязываемых и невыгодных условий аренды.

Субаренда и в чем ее опасность.

Риск досрочного расторжения договора субаренды намного выше, чем в случае аренды. Таким образом, условия, при которых субарендатор будет вынужден вернуть полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в договоре субаренды. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды.

Кроме того, субарендатор серьезно зависит от честности первоначального арендатора. Риск негативных последствий в этом случае несет не только субарендатор, вынужденный возвратить полученное имущество, но и арендатор, на которого в связи с этим может возлагаться обязанность по возмещению убытков партнера по сделке.

Для обеспечения интересов обеих сторон необходимо сопоставить основания досрочного расторжения договора субаренды с аналогичными нормами в исходном договоре аренды. Если в договоре субаренды предусмотрен тот же или больший перечень оснований, риск того, что субаренда вернет имущество без учета этих требований, снижается.

Важным риском договора аренды является то, что прекращение его действия влечет за собой прекращение договора субаренды. Однако субарендатор имеет право заключить договор аренды, но фактически это неосуществимо при отказе собственника. Поэтому субарендатор, вкладывающий деньги в помещение, получающий лицензии на определенное помещение, подвергается большому риску, в этих случаях лучше выбирать прямой договор аренды.

Также необходимо проверить запрет в договоре аренды на заключение договоров субаренды, так как заключение договора вопреки этому запрету влечет его недействительность. Кроме того, необходимо проверить соблюдение условий договора субаренды, так как несоблюдение этих требований также может повлечь за собой негативные последствия.

Кроме того, важно проверить соответствие порядка заключения договора аренды основному, так как его несоблюдение может привести к ничтожности, а оно, в свою очередь, влечет ничтожность договора субаренды.

КОДЕКС ИМУЩЕСТВА ГЛАВА 93. КОММЕРЧЕСКАЯ АРЕНДА

КОД СОБСТВЕННОСТИ

РАЗДЕЛ 8. АРЕНДОДАТЕЛЬ И АРЕНДАТОР

ГЛАВА 93. КОММЕРЧЕСКАЯ АРЕНДА

Разд. 93.001. ПРИМЕНЕНИЕ ГЛАВЫ. (a) Настоящая глава применяется только к отношениям между арендодателями и арендаторами коммерческой арендуемой недвижимости.

(b) Для целей настоящей главы «коммерческая сдаваемая в аренду недвижимость» означает сдаваемую в аренду недвижимость, не подпадающую под действие Главы 9. 2.

Добавлено Деяниями 1989 г., 71-й лег., гл. 687, гл. 2, эфф. 1 сентября 1989 г.; Деяния 1989 г., 71-й лег., гл. 689, гл. 2, эфф. 1 сентября 1989 г.

сек. 93.002. ПРЕРЫВАНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ, ПЕРЕМЕЩЕНИЕ ИМУЩЕСТВА И ИСКЛЮЧЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОГО АРЕНДАТОРА. (a) Арендодатель или агент арендодателя не может прерывать или вызывать прерывание коммунальных услуг, оплачиваемых непосредственно коммунальной компании арендатором, за исключением случаев, когда прерывание является результатом добросовестного ремонта, строительства или чрезвычайной ситуации.

(b) Арендодатель не имеет права удалять дверь, окно или крышку чердачного люка либо замок, защелку, петлю, штифт петли, дверную ручку или другой механизм, соединенный с дверью, окном или крышкой чердачного люка, из помещений, сдаваемых в аренду арендатору или вывозить мебель, приспособления или приборы, предоставленные арендодателем, из помещений, сдаваемых в аренду арендатору, за исключением случаев, когда арендодатель вывозит предмет для добросовестного ремонта или замены. Если арендодатель удаляет какой-либо из предметов, перечисленных в этом подразделе, для добросовестного ремонта или замены, ремонт или замена должны быть выполнены незамедлительно.

(c) Арендодатель не может преднамеренно препятствовать входу арендатора в арендованное помещение, кроме как в судебном порядке, за исключением случаев, когда запрет является следствием:

(1) добросовестного ремонта, строительства или чрезвычайной ситуации;

(2) вывоз содержимого помещений, покинутых арендатором; или

(3) замена дверных замков арендатора, который просрочил оплату хотя бы части арендной платы.

(d) Предполагается, что арендатор покинул помещение, если товары, оборудование или иное имущество в количестве, достаточном для указания вероятного намерения покинуть помещение, вывозится или было вывезено из помещения и не входит в обычную деятельность арендатора.

(e) Арендодатель может вывозить и хранить любое имущество арендатора, оставшееся в заброшенном помещении. В дополнение к другим правам арендодателя, арендодатель может распоряжаться хранимым имуществом, если арендатор не предъявляет права на имущество в течение 60 дней после даты хранения имущества. Арендодатель должен доставить заказным письмом арендатору по последнему известному адресу арендатора уведомление о том, что арендодатель может распоряжаться имуществом арендатора, если арендатор не потребует права собственности в течение 60 дней после даты хранения имущества.

(f) Если арендодатель или агент арендодателя меняет дверной замок арендатора, который не вносит арендную плату, арендодатель или агент должны разместить письменное уведомление на входной двери арендатора с указанием имени и адреса или номера телефона физическое лицо или компания, от которой можно получить новый ключ. Новый ключ необходимо предоставлять только в обычные часы работы арендатора и только в том случае, если арендатор оплачивает просроченную арендную плату.

(g) Если арендодатель или представитель арендодателя нарушает этот раздел, арендатор может:

(1) восстановить владение помещением или расторгнуть договор аренды; и

(2) взыскать с арендодателя сумму, равную сумме фактических убытков арендатора, арендной платы за один месяц или 500 долларов США, в зависимости от того, что больше, разумных гонораров адвоката и судебных издержек, за вычетом просроченной арендной платы или других сумм, на которые арендатор несет ответственность перед арендодателем.

(h) Аренда заменяет этот раздел в случае любого конфликта.

Добавлено Деяниями 1989 г., 71-й лег., гл. 689, разд. 2, эфф. 1 сентября 1989 г. Изменено Законами 1993 г., Закон 73, гл. 44, сек. 1, эфф. 1 сентября 1993 г.

сек. 93.003. ПРАВО КОММЕРЧЕСКОГО АРЕНДАТОРА НА ПОВТОРНЫЙ ВХОД ПОСЛЕ НЕЗАКОННОЙ БЛОКИРОВКИ. (a) Если арендодатель не пускает арендатора в арендованные помещения в нарушение раздела 93.002, арендатор может вернуть себе право владения помещением в соответствии с положениями настоящего раздела.

(b) Арендатор должен подать в суд по месту нахождения сдаваемых в аренду помещений иск под присягой о повторном въезде, указав факты предполагаемого незаконного локаута со стороны арендодателя или его представителя. Арендатор также должен устно под присягой сообщить суду о фактах предполагаемого незаконного локаута.

(c) Если арендатор выполнил положения Подраздела (b) и если судья обоснованно полагает, что имел место незаконный локаут, суд может выдать ex parte судебный приказ о повторном въезде, который дает арендатору право на немедленное и временное владение недвижимым имуществом. помещения до окончательного слушания по заявлению арендатора под присягой о повторном въезде.

(d) Судебный приказ о повторном въезде должен быть вручен либо арендодателю, либо управляющей компании арендодателя, управляющему помещением или сборщику арендной платы таким же образом, как судебный приказ о владении в случае принудительного задержания. Шериф или констебль могут применить разумную силу при исполнении приказа о повторном въезде в соответствии с этим разделом.

(e) Арендодатель имеет право на слушание поданной под присягой жалобы арендатора на повторный въезд. Приказ о повторном въезде должен уведомлять арендодателя о праве на слушание. Слушание должно проводиться не ранее чем в первый день и не позднее чем на седьмой день после даты, когда арендодатель требует проведения слушания.

(f) Если арендодатель не потребует слушания по жалобе арендатора на повторный въезд до восьмого дня после даты вручения приказа о повторном въезде арендодателю в соответствии с пунктом (d), решение о возмещении судебных издержек может быть вынесено. вынесено против арендодателя.

(g) Сторона может обжаловать решение суда на слушании по жалобе под присягой о повторном въезде таким же образом, как сторона может обжаловать решение по иску о принудительном задержании.

(h) Если выдан приказ о владении, он заменяет приказ о повторном въезде.

(i) Если арендодатель или лицо, которому вручается судебный приказ о повторном въезде, не выполняет его немедленно или позже не подчиняется судебному приказу, неисполнение является основанием для неуважения суда к арендодателю или лицу, в отношении которого выдан судебный приказ. был вручен в соответствии с разделом 21.002 Кодекса правительства. В случае неисполнения судебного приказа жилец или адвокат жильца может подать в суд, в котором находится на рассмотрении иск о повторном въезде, письменные показания с указанием имени лица, не подчинившегося судебному приказу, и описания действий или бездействия, представляющих собой неповиновение. По получении аффидевита судья должен издать приказ о доказательстве, предписывая лицу явиться в назначенный день и указать причину, по которой он не должен быть осужден за неуважение к суду. Если судья обнаружит, после рассмотрения доказательств на слушании, что лицо прямо или косвенно не подчинилось судебному приказу, судья может поместить это лицо в тюрьму без залога до тех пор, пока это лицо не очистится от неуважения таким образом и в форме, как судья может направить. Если лицо не подчинилось судебному приказу до получения приказа о представлении оснований, но выполнило предписание после получения приказа, судья может признать лицо неуважительным и назначить наказание в соответствии с разделом 21.002 (c) Правительственного кодекса.

(j) Этот раздел не влияет на право арендатора подать отдельный иск в соответствии с Разделом 93.002.

(k) Если недобросовестный арендатор подает под присягой жалобу на повторный въезд, в результате чего арендодателю или его агенту вручается судебный приказ о повторном въезде, арендодатель может в отдельном иске взыскать с арендатора сумму, равную фактической ущерб, арендная плата за один месяц или 500 долларов США, в зависимости от того, что больше, разумные гонорары адвокатов и судебные издержки за вычетом любых сумм, за которые арендодатель несет ответственность перед арендатором.

(l) Плата за подачу жалобы под присягой на повторный въезд такая же, как и за подачу гражданского иска в суд. Плата за вручение исполнительного листа на въезд такая же, как и за вручение исполнительного листа на владение. Плата за вручение судебного приказа такая же, как и за вручение гражданского приказа. Правосудие может отсрочить оплату сборов арендатора за регистрацию и расходов на обслуживание в связи с поданной под присягой жалобой на повторный въезд и судебным приказом о повторном въезде. Судебные издержки могут быть освобождены только в том случае, если арендатор подпишет заявление под присягой.

(м) Этот раздел не затрагивает права арендодателя или арендатора в отношении насильственного задержания или насильственного проникновения и действия задержанного.

Добавлено Деяниями 1989 г., 71-й лег., гл. 687, гл. 2, эфф. 1 сентября 1989 г. Изменено Законами 2001 г., Закон 77, гл. 595, гл. 1, эфф. 11 июня 2001 г.

сек. 93.004. ГАРАНТИЙНЫЙ ЗАЛОГ. Гарантийный депозит — это любой денежный аванс, кроме депозита заявки на аренду или авансового платежа по арендной плате, который предназначен, прежде всего, для обеспечения выполнения обязательств по договору аренды коммерческой недвижимости.

Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.005. ОБЯЗАТЕЛЬСТВО ПО ВОЗВРАТУ ЗАЛОГА. (a) Арендодатель должен вернуть арендатору гарантийный депозит не позднее 60-го дня после даты, когда арендатор сдает помещение, и уведомляет арендодателя или его агента об адресе арендатора для пересылки в соответствии с Разделом 93.009.

(b) Требование арендатора о залоговом депозите имеет приоритет над требованием любого кредитора арендодателя, включая управляющего в деле о банкротстве.

Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. Изменено Законами 2003 г., Закон 78, гл. 1143, гл. 1, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 93.006. УДЕРЖАНИЕ ЗАЛОГА; БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ. (a) Перед возвратом залога арендодатель может вычесть из залога убытки и расходы, за которые арендатор несет юридическую ответственность по договору аренды, или убытки и расходы, возникшие в результате нарушения условий договора аренды.

(b) Арендодатель не может удерживать какую-либо часть залога для покрытия нормального износа. В этом подразделе «нормальный износ» означает ухудшение состояния в результате использования коммерческих помещений по назначению, включая поломку или неисправность в связи с возрастом или ухудшением состояния, но этот термин не включает ухудшение состояния в результате небрежности, небрежности, несчастного случая, или злоупотребление помещением, оборудованием или движимым имуществом арендатором или гостем или приглашенным арендатором.

(c) Если арендодатель удерживает весь или часть залога в соответствии с настоящим разделом, арендодатель должен передать арендатору остаток залога, если таковой имеется, вместе с письменным описанием и подробным списком всех вычетов. Арендодатель не обязан предоставлять арендатору описание и подробный список вычетов, если:

(1) арендатор должен арендную плату, когда арендатор отказывается от владения помещением; и

(2) нет разногласий по поводу суммы причитающейся арендной платы.

Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.007. ПРЕКРАЩЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ ВЛАДЕЛЬЦА. (a) Если интерес владельца в помещении прекращается в результате продажи, уступки, смерти, назначения управляющего, банкротства или иным образом, новый владелец несет ответственность за возврат залогового депозита в соответствии с настоящей главой с даты права собственности до помещение приобретается независимо от того, дано ли подтверждение арендатору в соответствии с Подпунктом (b).

(b) Лицо, которое больше не владеет долей в сдаваемых в аренду помещениях, продолжает нести ответственность за гарантийный депозит, полученный в то время, когда это лицо было владельцем, до тех пор, пока новый владелец не предоставит арендатору подписанное заявление, подтверждающее, что новый владелец получил и ответственность за залог арендатора и указание точной суммы залога в долларах. Сумма залога больше:

(1) сумма, предусмотренная в договоре аренды арендатора; или

(2) сумма, указанная в сертификате возражения, подготовленном владельцем во время заключения договора аренды или подготовленном новым владельцем во время передачи коммерческой недвижимости.

(c) Подраздел (a) не применяется к держателю залога по ипотеке недвижимости, который приобретает право собственности путем обращения взыскания.

Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.008. ЗАПИСИ. Арендодатель должен вести точный учет всех гарантийных депозитов.

Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.009. АДРЕС АРЕНДАТОРА. (a) Арендодатель не обязан возвращать арендатору залог или давать арендатору письменное описание убытков и расходов до тех пор, пока арендатор не предоставит арендодателю письменное заявление с указанием адреса арендатора для пересылки залога.

(b) Арендатор не теряет права на возмещение залога или права на получение описания убытков и сборов за непредоставление арендодателю адреса для пересылки.

Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.010. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА УДЕРЖАНИЕ АРЕНДЫ ЗА ПОСЛЕДНИЙ МЕСЯЦ. (a) Арендатор не может удерживать оплату какой-либо части арендной платы за последний месяц на том основании, что гарантийный депозит является обеспечением невыплаченной арендной платы.

(b) Предполагается, что арендатор, нарушивший этот раздел, действовал недобросовестно. Арендатор, недобросовестно нарушивший этот раздел, несет ответственность перед арендодателем в размере трехкратной суммы неправомерно удержанной арендной платы и разумных гонораров арендодателя за услуги адвоката по иску о возмещении арендной платы.

Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.011. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ. (a) Арендодатель, который недобросовестно удерживает гарантийный залог в нарушение настоящей главы, несет ответственность в размере суммы, равной сумме в 100 долларов США, что в три раза превышает сумму неправомерно удержанного залога, а также разумные гонорары арендатора за услуги адвоката, понесенные в ходе судебного разбирательства. взыскать депозит по истечении срока, установленного для возврата депозита.

(b) Арендодатель, который недобросовестно не предоставляет письменное описание и подробный список убытков и сборов в нарушение настоящей главы:

(1) лишается права удерживать любую часть залога или подавать иск против арендатора за ущерб, причиненный жилому помещению; и

(2) несет ответственность за разумные гонорары арендатора адвокату в иске о возврате депозита.

(c) В иске, поданном арендатором в соответствии с настоящей главой, арендодатель несет бремя доказывания того, что удержание любой части залогового депозита было разумным.

(d) Предполагается, что арендодатель, который не возвращает залог или не предоставляет письменное описание и подробный список вычетов на 60-й день или ранее после даты, когда арендатор отказывается от владения, считается недобросовестным.

Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. Изменено Законами 2003 г., Закон 78, гл. 1143, гл. 2, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 93.012. ОЦЕНКА ОПЛАТЫ. (a) Арендодатель не может взимать плату, за исключением платы за арендную плату или за физический ущерб арендованному помещению, с арендатора, если сумма платы или метод расчета платы не указаны в договоре аренды, экспонат или приложение, являющееся частью договора аренды, или поправкой к договору аренды.

(b) Этот раздел не затрагивает права арендодателя на оценку суммы обвинения или получение средств правовой защиты, предусмотренных законом или общим правом.

(c) Этот раздел не затрагивает договорное право арендодателя, являющегося государственным учреждением, созданным в соответствии с подглавой D главы 22 Транспортного кодекса, муниципалитеты которого являются густонаселенными муниципалитетами с самоуправлением, оценивать расходы по аренде для полной компенсации государственное учреждение для операционных расходов государственного учреждения.

Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1397, сек. 1, эфф. 1 сентября 2002 г. Перенумерован из Кодекса собственности, гл. 93.004 по Актам 2003 г., 78-я лег., гл. 1275, сек. 2(119), эфф. 1 сентября 2003 г.

Внесены изменения:

Законы 2009 г., 81-я лег., Р.С., гл. 71 (HB 1382), гл. 1, эфф. 20 мая 2009 г.

сек. 93.013. НЕКОТОРЫЕ НЕЗАКОННЫЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОМЕЩЕНИЙ; ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА ВЛАДЕНИЯ АРЕНДАТОРА. (a) Несмотря на положение в договоре об аренде об обратном, право владения арендатора прекращается, и арендодатель имеет право восстановить владение арендованным помещением, если арендатор использует помещение или разрешает использовать помещение для целей проституция согласно статье 43.02 Уголовного кодекса, склонение к проституции согласно статье 43.021 Уголовного кодекса, пропаганда проституции согласно статье 43.03 Уголовного кодекса, пропаганда проституции при отягчающих обстоятельствах согласно статье 43.04 Уголовного кодекса, принуждение к проституции согласно статье 43. 04 Уголовного кодекса в соответствии с разделом 43.05 Уголовного кодекса или торговлей людьми в соответствии с разделом 20A.02 Уголовного кодекса.

(b) Арендодатель, который обоснованно полагает, что арендатор использует арендованные помещения или разрешает использовать арендованные помещения для целей, описанных в Подразделе (a), может подать иск о принудительном задержании в соответствии с Главой 24, требуя владения помещением и невыплаты арендная плата, включая арендную плату за любой период проживания после прекращения права владения арендатором.

(c) Невзирая на раздел 24.005 или 91.001 или любой другой закон или положение договора об аренде об обратном, арендодатель не требуется для целей принудительного задержания, санкционированного данным разделом:

(1) направить уведомление о предполагаемом выселении или расторжении договора до подачи уведомления об освобождении; или

(2), чтобы уведомить арендатора об освобождении более чем за три дня до подачи иска.

(d) Иск, находящийся на рассмотрении, поданный генеральным прокурором или окружным, окружным или городским прокурором в соответствии с главой 125 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты, в котором утверждается, что в арендованных помещениях сохраняются обычные неудобства в отношении описанной деятельности в соответствии с Подпунктом (а) является доказательством prima facie того, что право владения арендатора прекращено, и арендодатель имеет право восстановить владение помещением в соответствии с Подпунктом (а).

(e) Окончательное, не подлежащее обжалованию определение суда в соответствии с главой 125 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты о том, что в арендованных помещениях сохраняется общественное неудобство в связи с деятельностью, описанной в подразделе (а), создает неопровержимую презумпцию того, что право владения арендатора прекратилось, и арендодатель имеет право восстановить владение помещением в соответствии с пунктом (а).

Добавлен Деян 2017, 85 лег. , Р.С., Гл. 858 (HB 2552), гл. 19, эфф. 1 сентября 2017 г.

Внесены изменения:

Акты 2021 г., 87 лег., Р.С., гл. 807 (HB 1540), гл. 57, эфф. 1 сентября 2021 г.

Амортизация и изменения в использовании недвижимого имущества

Редактор: Алан Вонг, дипломированный бухгалтер
собственности с валовыми поступлениями от жилья или
нежилых помещений следует учитывать правила бухгалтерского учета
на амортизацию. В этом пункте обсуждается различие
между жилой и нежилой недвижимостью,
амортизация и применение изменения в использовании
правила, если сдаваемое в аренду имущество изменяется с
жилого назначения в нежилое или наоборот.

Проверка жилой единицы и валовой выручки

Сек. 168(e)(2) определяет сдаваемую в аренду жилую недвижимость как
любое здание или сооружение, из которых 80% или более
валовой доход от аренды за налоговый год получен от жилья
единицы. Нежилое недвижимое имущество находится в ст. 1250
недвижимость, которая не является сдаваемым в аренду жилым помещением или
не имеет классовой жизни менее 27,5 лет.

При определении того, соответствует ли недвижимость
Тест 80% валовой выручки, чтобы квалифицироваться как аренда жилья
собственности, налогоплательщики могут включать в валовой доход от аренды
стоимость аренды любой части здания,
они занимают. Для гостиниц, мотелей и др.
заведений, тест на 80% валовой выручки
не учитывается, если более 50% жилых единиц
используется на «временной основе».

Для целей
определение сдаваемого в аренду жилого помещения, «жилой единицы»
означает дом или квартиру, используемые для проживания
помещения в здании или сооружении, но не
не включает помещение в гостинице, мотеле или другом
предприятие, в котором более 50% единиц
используется на временной основе. Бывший рег. сек.
1.167(k)-3(c)(1) и (2), которые были удалены в 1993 г.,
при условии, что жилое помещение использовалось на временной основе.
основе, если в течение более половины дней, в течение которых
помещение было занято на условиях аренды в течение
налогового года налогоплательщика, оно было занято арендатором или
ряд арендаторов, каждый из которых занимал квартиру в течение
менее 30 дней. Если жилое помещение занято
при условии субаренды налогоплательщик обратил внимание на
субарендатором, чтобы определить, была ли жилая единица
используется на временной основе.

Определение
жилых единиц указывает, что в соответствии с правом
обстоятельства, имущество, такое как дома престарелых,
дома престарелых и общежития колледжей могут квалифицироваться как
жилая арендная недвижимость, пока они не работают
в нарушение требования переходного базиса. Это предполагает
определение 1993 года «переходного базиса» все еще применяется,
поскольку термин все еще появляется в гл. 168(е)(2)(А)(ii)(I),
который определяет «жилую единицу». В CCM 201147025
Офис главного юрисконсульта процитировал Рег. сек.
1.167(k)-3(c)(1) и (2) при определении того, что
средства для проживания налогоплательщика, квалифицированные как
жилая недвижимость. Предполагая, что загородный дом
с учетом временных правил, дом для отпуска
классифицируется как сдаваемое в аренду жилое помещение, если
тест валового дохода от аренды выполнен, и он сдается в аренду каждому
арендатор более 30 дней более 50% дней
в налоговом году сдается в аренду; в противном случае дом отдыха
классифицируется как нежилая недвижимость.

Методы амортизации, периоды и
Конвенции

Сек. 167(а) разрешает амортизацию
вычет за истощение и износ
имущество, используемое в торговле или бизнесе или предназначенное для
производство дохода. сек. 168 излагает методы,
периоды и соглашения, в соответствии с которыми налогоплательщик может
амортизировать материальное имущество в порядке, установленном гл.
167(а).

В случае аренды жилья
и нежилой недвижимости, гл. 168 (б) (3) штаты
применимым методом амортизации является
метод прямой линии. сек. 168(с) говорится, что
применимый период восстановления составляет 27,5 лет для жилых
аренда недвижимости и 39лет для нежилого реального
имущество. Применимое соглашение, которое следует использовать для обоих
жилая арендная недвижимость и нежилая недвижимость
собственности в сек. 168 (d) — соглашение середины месяца.

Некоторое имущество, указанное в гл. 168(г) (осязаемый
имущество, которое в течение налогового года используется преимущественно
за пределами Соединенных Штатов и некоторые другие объекты)
амортизируется по альтернативной системе начисления амортизации
(ОБЪЯВЛЕНИЯ). Жилая арендная недвижимость и нежилая
недвижимое имущество, на которое распространяется действие ADS, амортизируется с использованием
прямолинейный метод, восстановительный период 40 лет,
и соглашение середины месяца.

Изменения в использовании

Поскольку брутто
проверка дохода от аренды проводится «за налогооблагаемый год», 80%
тест необходимо пересчитывать ежегодно. Разница в
нормы амортизации для сдаваемой в аренду жилой недвижимости по сравнению с
нежилая недвижимость может быть значительной.

Пример: В январе 2010 г. налогоплательщик
X помещен в
обслуживать здание в штате Нью-Йорк, отвечающее
Тест 80% валовой выручки и жилая единица
требования и не имели временных арендаторов.
Таким образом, свойство соответствовало определению
сдаваемое в аренду жилое имущество и амортизировалось с использованием
прямолинейным методом с годовой ставкой
примерно 3,6364% (12 месяцев ÷ [12 месяцев × 27,5
годы]). (годовая норма амортизации различна в
первый и последний год размещения недвижимости в
служба из-за применения середины месяца
конвенция.)
В 2011 году имущество не соответствует
тест 80% валовой выручки и, таким образом, больше не
квалифицируется как сдаваемое в аренду жилое помещение. Следовательно,
так как недвижимость теперь является нежилой недвижимостью
имущество амортизируется прямолинейным
метод по годовой ставке примерно 2,5641% (12
месяцев ÷ [12 месяцев × 39 лет]). (Ежегодный
норма амортизации в первом и последнем случае разная.
года объект введен в эксплуатацию в связи с
применение соглашения середины месяца.)

Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду,
обесценился примерно на 30% (1 – [2,5641 ÷
3,6364]) быстрее, чем нежилая недвижимость.
разница может составить значительную прибыль на
инвестиции за счет экономии на налогах, но это также может быть большим
выдача после проверки.

Рег. сек. 1.168(и)-4
приведены правила определения амортизационных отчислений
надбавка за имущество MACRS при изменении использования в
руки того же налогоплательщика. Используйте изменения, когда
собственность превращается из личной собственности в коммерческую
или использования для получения дохода, и наоборот, и когда
изменение в использовании приводит к другому периоду восстановления
и/или метод начисления амортизации. Надбавка за
амортизация по данному разделу составляет
Амортизационные отчисления, разрешенные в соответствии с п. 167(а).

Изменение использования свойства MACRS происходит, когда
основное использование имущества MACRS в налоговом году
отличается от показателя непосредственно предшествующего налогового года.
Основное использование свойства MACRS может быть определено в
любой разумный способ, который последовательно применяется. Если
основное использование изменений свойств MACRS,
Амортизационные отчисления за год изменения составляют
определяется так, как если бы использование изменилось в первый
день года смены.

При изменении использования
приводит к более короткому периоду восстановления и/или
способ начисления амортизации, более ускоренный, чем
метод, использовавшийся до изменения использования, налогоплательщик
два варианта: (1) налогоплательщик может вычислить
Амортизационные отчисления с использованием более коротких и/или более
метод ускоренной амортизации в год изменения
в использовании произошло, или (2) налогоплательщик может выбрать
продолжить определение амортизационных отчислений по мере
хотя изменения в использовании не произошло. Эти варианты
предоставить возможность планирования в соответствии с потребностями налогоплательщика
для более или менее ускоренных амортизационных отчислений.
Например, налогоплательщик с чрезмерным чистым операционным убытком
переходящие остатки могут быть не в состоянии использовать максимум
Амортизационные отчисления разрешены и могут быть использованы
более длительный и менее ускоренный метод амортизации.

Если изменение использования приводит к более длительному восстановлению
период и/или менее ускоренный метод амортизации, чем
перед изменением использования налогоплательщик должен рассчитать
Амортизационные отчисления с использованием более длинного и/или менее
метод ускоренной амортизации в год изменения
в использовании произошло.

Изменение в расчете
Амортизационные отчисления в год изменения
имущество, подпадающее под рег. сек. 1.168(i)-4 не является
изменение метода учета в соответствии с гл. 446(е). К
провести выборы или не принять во внимание выборы,
налогоплательщику необходимо только заполнить форму 4562, Амортизация и
Амортизация (включая информацию о листинговых
Имущество), в год изменения. Тем не менее
правила согласно пп. 446(e) и 481 применяются, если
налогоплательщик не учитывает амортизационные отчисления
в порядке, установленном пп. сек. 1.168(i)-4 или
отменяет выбор, чтобы игнорировать изменение в использовании. Если
сек. 446(e) и 481 применяются, налогоплательщик должен подать
a Форма 3115, Заявление о внесении изменений в
Метод учетной записи, чтобы запросить автоматический
сдача.

Имущество, затронутое изменением в использовании
правила не подлежат специальной амортизации
отчисления в год изменения, если иное не разрешено
в разд. 168(k) (амортизирующая премия), гл. 179 (выборы
списывать на расходы определенные амортизируемые бизнес-активы
(как правило, не относится к жилым и
нежилое помещение)) и гл. 1400L (налоговые льготы
для собственности в зоне свободы Нью-Йорка). Кроме того, для
целях определения того, является ли середина
соглашение применяется к другому свойству MACRS, помещенному в
эксплуатации в течение года, имущество, изменяющееся в использовании,
не учитываются.

Рег. сек. 1.168(и)-4
также обсуждает применимость и варианты использования
таблицы амортизации при расчете, правила
рассчитать новую амортизационную скидку и активы
с учетом АДС.

Стоимость
Выделение

В рамках бывшего инвестиционного налогового кредита
(ITC) правила в Регламентах. сек. 1.48-1(c), в интерпретации
Налоговый суд в Hospital Corp.
Америка, 109Т.К. 21 (1997), предметы в здании
которые квалифицируются как материальное личное имущество, могут быть
отдельно амортизируются согласно MACRS как личное имущество.
Кроме того, суд постановил, что если элемент здания
не является личной собственностью в соответствии с прежними правилами ITC, это
считается структурным компонентом и не может быть
амортизируется отдельно. Таким образом, разделение затрат
исследование выявления структурных компонентов конкретных
единиц в здании, чтобы максимизировать амортизацию не будет
быть полезным владельцу(ам) здания, которое
арендаторы, которые используют отдельные и идентифицируемые единицы для
деловые цели и другие подразделения в качестве их
непереходные жилые помещения.

Под
временные положения в ТД 9564, которые применяются к налоговой
лет, начинающихся 1 января 2012 г. или позднее, налогоплательщик может
удалить структурный компонент здания и использовать любой
разумный метод распределения стоимости компонента
выбывает в отношении более крупного актива, т.
строительство.

Заключение

Многие налоговые
клиенты практикующих владеют одним или несколькими арендуемыми объектами
к которым применяются вышеуказанные правила. Налоговикам нужно
постоянно общаться с теми клиентами, которые владеют
арендная недвижимость как с жилыми, так и с
нежилые квитанции и проверить, является ли имущество
изменилось использование и влияние изменения на
налоговые декларации клиентов.

Заметки редактора

Алан Вонг — старший менеджер Holtz Rubenstein.
Reminick LLP, DFK International/США, в Нью-Йорке
Город.

Для получения дополнительной информации об этих элементах,
свяжитесь с г-ном Вонгом по телефону 212-697-6900, доб. 986 или [email protected].

Если не указано иное, авторы являются членами
или связанные с DFK International/США.

Бесплатный шаблон договора коммерческой аренды — Word

Обновлено 26 августа 2022 г.

Договор коммерческой аренды позволяет арендодателю сдавать в аренду помещения для торговых, офисных или промышленных целей. Годовая арендная плата арендатора основана на цене за квадратный фут ($/SF) плюс любые расходы на тройную прибыль (NNN).

Срок коммерческой аренды обычно составляет 3-10 лет с возможностью продления по заранее установленным ставкам.

По штатам

Содержание

Договоры коммерческой аренды: По штатам
Договоров коммерческой аренды: по типу (12)
- Стенд (салон)
- Кабинка (массаж)
- Коворкинг
- Событие объекта
- Гараж (Парковка)
- Брутто
- Модифицированный брутто
- Из месяца в месяц
- Офис
- Процент (%)
- Субаренда
- Тройная сеть (NNN)
Что такое коммерческая аренда?
Типы коммерческих помещений (3)
- Промышленный
- Офис
- Розничная торговля
Как сдать в аренду коммерческую площадь (11)
Обязательные статьи
Прочие условия аренды
Образец

По типу (12)

Кабина (салон) Договор аренды – Арендатор платит владельцу бизнеса, обычно салона, за использование кабины или зоны для стрижки/окрашивания волос, массажа, косметики , или гвозди.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Соглашение об аренде кабинета (массажа) – Для терапевта, который хочет арендовать комнату или совместное использование помещения в спа-центре.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Соглашение о совместном рабочем пространстве – для офисных помещений, которые совместно используются многими арендаторами. Обычно нет выделенного места.

Загрузка: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Соглашение об аренде помещений для проведения мероприятий — Соглашение об аренде помещений для проведения мероприятий.

Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Договор аренды гаража (паркинга) – Площадь, которая будет использоваться для стоянки транспортного средства.

Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Договор аренды брутто – Арендатор платит только базовую сумму арендной платы, а арендодатель несет ответственность за все расходы на недвижимость.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Модифицированный договор аренды на общую сумму . Арендатор платит базовую сумму арендной платы, а расходы на недвижимость распределяются между арендодателем и арендатором.

Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Помесячная аренда – Для коммерческих арендаторов, арендующих на 30-дневный период.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Соглашение об аренде офиса — для профессиональных помещений, не предназначенных для розничной торговли.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Процент (%) Арендная плата Договор аренды – Арендатор платит базовую сумму арендной платы и процент (%) от своих продаж.

Загрузка: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Договор субаренды – Соглашение, позволяющее нынешнему арендатору, арендующему коммерческую недвижимость, передать помещение другому арендатору.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Соглашение об аренде Triple-Net (NNN) – Арендатор уплачивает арендодателю согласованную сумму в дополнение ко всем расходам, кроме имущества, включая, но не ограничивается налогами, обслуживанием мест общего пользования (CAM) и налогами на недвижимость, взимаемыми округом и / или городом / поселком.

Загрузка: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Что такое

Коммерческая аренда ?

Коммерческая аренда заключается между арендодателем и арендатором, стремящимся арендовать помещение для деловых целей. Годовая арендная плата рассчитывается как цена за квадратный фут ($/SF) полезной площади с ежемесячной оплатой 1/12.

В отличие от аренды жилья, арендодатели иногда взимают с арендатора дополнительные расходы, такие как обслуживание мест общего пользования (CAM) , налоги на недвижимость и страхование (в зависимости от типа коммерческой аренды).

(Видео)

Типы коммерческого пространства (3)

Существуют три (3) Основные категории коммерческой недвижимости:

1. Промышленное пространство

76 1. Промышленное пространство

76. склады и фабрики, часто расположенные за пределами городов. Основные промышленные объекты будут находиться рядом с основными транспортными путями и будут соответствовать нормам для производственных целей. Наиболее распространенные типы промышленной собственности включают тяжелое производство, легкую сборку, гибкий склад, склад для сыпучих материалов и научно-исследовательские центры.

2. Офис

Связанная с офисом недвижимость включает большое количество зданий, используемых для деловых операций. Они могут быть в центре города или на окраинах городов и пригородов. Эти свойства имеют три категории в зависимости от качества строительства и местоположения (класс A, класс B и класс C).

3. Торговая недвижимость

Торговая недвижимость идеально подходит для большинства торговых центров, ресторанов и небольших магазинов. Эти свойства могут немного усложнить аренду в зависимости от размера здания. Чем больше здание, например торговый центр, тем больше вероятность того, что несколько арендаторов будут сдавать площади для себя. Это часто будет включать дополнительные условия для согласования того, как пространство будет заблокировано для разных арендаторов или если одно предприятие будет иметь исключительные права на собственность.

Как арендовать коммерческую площадь (11 шагов)

Сколько свободного места?
Установить цену за квадратный фут ($/SF)
Тип аренды: брутто или Triple-Net (NNN)
Наймите агента или продайте себя
Список собственности
Переговоры об аренде
Провести проверку кредитоспособности
Одобрить или отклонить арендатора
Определить залог
Написать договор аренды
Занятие

Шаг 1. Сколько свободного места?

Чтобы выяснить, сколько доступно для использования, вам нужно будет измерить и рассчитать квадратные метры. Это можно сделать, умножив Длина и Ширина внутреннего полезного пространства.

Шаг 2. Установите цену за квадратный фут ($/SF)

Выберите ежемесячную арендную плату, которую вы хотели бы взимать с нового арендатора. В отличие от жилой недвижимости, коммерческая аренда описывается как цена за квадратный фут ($/SF). При попытке подсчитать сумму аренды рекомендуется установить цену, близкую к той, которую просят другие в вашем районе.

Шаг 3 – Тип аренды: брутто или тройной нетто (NNN)

При выборе того, что взимать с арендатора, главный вопрос, который они задают, заключается в том, включает ли сумма арендной платы страховку , налоги на недвижимость и/или обслуживание имущества. Это очень важно и должно отображаться при маркетинге недвижимости.

Общая сумма аренды – Арендатор платит только ежемесячную сумму, указанную в договоре аренды. Арендодатель будет платить налоги на недвижимость, страховку и содержание имущества.

Triple (NNN) Lease . Арендатор ежемесячно уплачивает сумму, указанную в договоре аренды, а также налоги на недвижимость, страховку и содержание имущества.

Шаг 4 – Наймите агента или продайте себя сами

Теперь вам нужно внести недвижимость в список. Это позволяет другим компаниям и частным лицам, которые ищут недвижимость, знать о наличии. Поэтому вам нужно будет решить, хотите ли вы продавать недвижимость самостоятельно или заплатить агенту по недвижимости за продажу недвижимости от вашего имени.

Каждый агент по недвижимости взимает свои собственные ставки, хотя в отрасли принято взимать от 4 до 6% от общей суммы аренды. 50% комиссии оплачивается при заключении договора аренды, а остальные 50% оплачиваются при заселении арендатором. Таким образом, если аренда на 5 лет составляет 1000 долларов в месяц, гонорар агенту составит 2500 долларов (50 000 долларов, умноженные на 5% = 2500 долларов).

Популярные компании по коммерческой недвижимости

CBRE Group
ДжЛЛ
Кушман и Уэйкфилд

Шаг 5. Перечислите имущество

Если имущество находится в ведении агента, вам, вероятно, не придется беспокоиться о перечисленном имуществе. Если вы решите продавать недвижимость самостоятельно, вам придется использовать возможности Интернета в качестве единственного источника для того, чтобы занять место.

При добавлении вашей собственности лучше всего иметь красивые изображения интерьера и экстерьера, а также любых мест общего пользования. Также важно написать все удобства, парковку, воду/канализация и любую другую информацию, необходимую для нужд потенциального арендатора.

Популярные коммерческие веб-сайты

LoopNet.com
Craigslist.org
CityFeet.com
OfficeList.com (для офисных помещений только )

Шаг 6 – Переговоры об аренде

При работе с потенциальным арендатором лучше понять его потребности и прийти к соглашению. Таким образом, вам и вашему агенту (если таковой имеется) может быть хорошей идеей проявить творческий подход к арендатору при заключении сделки, которая устроит обе стороны.

Пример — Взимать с арендатора процент (%) арендной платы от их продаж, а не более высокую ежемесячную сумму. Поэтому, если арендатор зарабатывает деньги, вы также выигрываете.

Шаг 7. Проведите проверку кредитоспособности

Если вы не имеете дело с устоявшейся компанией, скорее всего, вы будете иметь дело с предпринимателем или малым бизнесом. Поэтому вам нужно будет провести фон и проверку кредитоспособности, чтобы увидеть их финансовое положение.

Независимо от того, проверяете ли вы компанию или частное лицо, лучше всего использовать веб-сайт Experian.

Выполните проверку кредитоспособности Business (Experian) — это покажет кредитную историю компании с такими подробностями, как скорость окупаемости своих поставщиков и годовой объем продаж. Стоимость составляет от 39,95 до 49,95 долларов США в зависимости от выбранного плана. Посмотреть образец бизнес-отчета. Оценка будет от 0 до 100, при этом любая оценка выше 80 будет кредитоспособной.

Выполнение индивидуального задания Проверка кредитоспособности (Experian). Лучше всего также провести проверку кредитоспособности владельца бизнеса, чтобы узнать о доходах и наличии у него каких-либо финансовых обязательств, которые могут быть отделены от бизнеса. Стоимость $14,95 для потенциального арендатора. Просмотрите образец индивидуального отчета.

Шаг 8. Утверждение или отклонение арендатора

Настало время арендодателю принять решение о том, утвердить или отклонить арендатора. В случае отклонения арендатор должен быть проинформирован письмом об отказе арендатора.

Личная гарантия. Если бизнес арендатора не заслуживает доверия, арендодатель должен рассмотреть вопрос о том, чтобы арендатор подписал личную гарантию, которая обязывает владельца компании арендовать. Таким образом, если арендатор не выполняет свои обязательства, ответственность будет нести активы человека, а не только бизнес.

Шаг 9 – Определение залога

После утверждения арендатором арендодателем залог должен быть известен арендатору. В сфере жилой недвижимости существуют законы штата, ограничивающие сумму, которую арендодатель может требовать от арендатора. В коммерческой недвижимости насчитывается не ограничивает сумму, которую арендодатель хотел бы взимать с арендатора.

Арендодатель обычно требует арендную плату в размере 2–3 месяцев на случай, если арендатор перестанет платить ежемесячную арендную плату, или для защиты от любого ущерба, который арендатор может причинить во время пребывания в собственности.

Шаг 10 – Напишите договор аренды

Воспользуйтесь услугами юриста или сами составьте договор аренды. Обязательно соберите всю информацию об имуществе и арендаторе и заключите договор. После заполнения документ должен быть подписан с арендатором и арендодателем в присутствии нотариуса.

Таким образом, подписи будут признаны действительными, а соглашение, скорее всего, останется в силе в суде, если его законность когда-либо будет поставлена под сомнение.

Шаг 11 – Заселение

После внесения залога и подписания договора аренды арендатор должен заселиться. Это означает, что арендатор может начать использовать помещение в соответствии с условиями договора аренды. Обе стороны будут нести ответственность за свои указанные обязанности до конца срока аренды.

Сертификат Estoppel — может быть запрошен арендодателем после подписания договора аренды для подтверждения существования договора аренды между арендатором и арендодателем.

Обязательные пункты

Закон об американцах-инвалидах (42 Кодекса США, § 12183) — также известный как «ADA», требует, чтобы любые коммерческие арендаторы, которые предлагают «общественное жилье» (например, ресторан, розничный магазин и т. ) или чтобы не менее пятнадцати (15) сотрудников соблюдали все правила доступа для инвалидов. Это правило распространяется только на недвижимость, которая не строилась или не ремонтировалась с 19 года.92.

В соответствии со статьей 42 Кодекса США § 12183, если Арендатор использует Помещения в качестве общественных помещений (например, рестораны, торговые центры, офисные здания) или в нем работает более 15 сотрудников, Помещения должны обеспечивать размещение и доступ для лиц с ограниченными возможностями. который равен или аналогичен тому, что доступен для широкой публики. Владельцы, операторы, арендодатели и арендаторы коммерческой недвижимости несут ответственность за соблюдение требований ADA. Если Помещения не соответствуют Закону об американцах-инвалидах, ответственность за любые модификации или строительные работы возлагается на Арендодателя.

Hazard Waste (42 Кодекса США, § 6901) — вынуждает арендатора подписать в письменной форме, что он будет соблюдать любые федеральные, государственные или местные законы в отношении удаления опасных отходов.

«Означает любые и все федеральные, государственные или местные законы, постановления, правила, декреты, приказы, постановления или судебные решения, касающиеся опасных веществ, опасных материалов, опасных отходов, токсичных веществ, условий окружающей среды на, под, или о Помещениях, Здании или Имуществе, или состоянии почвы и грунтовых вод, включая, помимо прочего, Закон о комплексном реагировании на окружающую среду, компенсации и ответственности от 1980 (CERCLA), Закон о сохранении и восстановлении ресурсов (RCRA), Закон о транспортировке опасных материалов, любой другой закон или юридическое требование, касающееся опасных или токсичных веществ, а также любые поправки к вышеизложенному».

Другие условия аренды

Кроме того, помимо ежемесячной арендной платы, могут быть другие области аренды, о которых стороны могут захотеть договориться, например: чтобы иметь возможность оставаться в собственности в течение длительного периода, они могут запросить «Возможность продления» аренды. Это дает им право продлить аренду за определенную арендную плату, если они хотят.

Опцион на покупку — Используйте, если арендатор желает приобрести недвижимость по указанной цене в течение срока аренды.

Первое (1-е) право на отказ . Если недвижимость выставлена на продажу и заключен договор с покупателем, это дает арендатору возможность приобрести недвижимость по той же цене. Арендатору обычно предоставляется 30 или 60 дней для обеспечения финансирования, если он решит приобрести недвижимость.

Образец

ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОЙ АРЕНДЫ

1. СТОРОНЫ . Настоящее Соглашение о коммерческой аренде («Договор») заключено [ДАТА] между:

Арендодателем : [ИМЯ АРЕНДАТОРА] с почтовым адресом [АДРЕС] («Арендодатель»), который соглашается сдать Помещения в аренду :

Арендатор : [ИМЯ АРЕНДАТОРА], с почтовым адресом [АДРЕС] («Арендатор»), который соглашается арендовать Помещения на следующих условиях:

Вместе Арендодатель и Арендатор именуются « Стороны. »

2. ОПИСАНИЕ АРЕНДУЕМЫХ ПОМЕЩЕНИЙ . Арендодатель соглашается сдать в аренду Арендатору следующее описанное помещение:

Адрес : [АДРЕС]
Квадратные футы : [#] SF
Тип помещения : [ВВОД ТИПА] (торговая, офисная, промышленная и т. д.)
Другое Описание : [ОПИСАНИЕ]

В дальнейшем именуемое «Помещения».

3. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ АРЕНДУЕМЫХ ПОМЕЩЕНИЙ . Арендатор соглашается использовать Помещения для: (отметьте одно)

☐ — Все цели законны.

☐ – Только для следующих целей: [ВВЕДИТЕ ЦЕЛЬ]. Любое изменение вышеуказанного назначения Помещений допускается только с предварительного письменного согласия Арендодателя.

4. СРОК АРЕНДЫ . Срок действия настоящего Соглашения составляет [СРОК], начинающийся [ДАТА НАЧАЛА] и заканчивающийся в полночь [КОНЕЦ СРОК] («Первоначальный срок»).

5. ЗАЛОГ . Арендатор: (отметьте один)

☐ – Депозит не требуется . Депозит не требуется для успешного выполнения настоящего Соглашения Арендатором («Гарантийный депозит»).

☐ – Требуется внести депозит . Арендатор обязан заплатить [СУММА] долларов США и подлежит уплате до наступления Срока действия или при подписании настоящего Соглашения («Гарантийный депозит»). Гарантийный депозит хранится Арендодателем на условном депонировании на отдельном банковском счете в качестве обеспечения успешного выполнения условий настоящего Соглашения. Гарантийный депозит не может быть использован для оплаты Арендной платы за последний месяц без письменного разрешения Арендодателя.

6. АРЕНДА . Арендатор обязуется ежемесячно выплачивать [СУММА] долларов США, при этом первый платеж подлежит уплате при вступлении в силу настоящего Соглашения, а затем каждый ежемесячный платеж, подлежащий уплате в [#] день каждого месяца («Дата платежа») после Первоначального срока ( «Базовая арендная плата»). Базовая арендная плата также применяется к любому пропорциональному периоду, когда Арендатор занимает Помещения менее одного (1) месяца.

а.) Арендная плата в процентах . В дополнение к Базовой арендной плате Арендатор должен: (отметьте один вариант)

☐ – Не требуется для осуществления платежей, связанных с продажами или доходами Арендатора («Арендная плата в процентах»).

☐ – Требуется оплатить [#]% от [ТИПА ПРОДАЖ] (валовые продажи, чистые продажи и т. д.). Такой платеж должен производиться с квитанцией и подтверждением расчета и оплачиваться каждый: (отметьте один)

☐ Ежемесячно
☐ Ежеквартально
☐ Ежегодно

Базовая арендная плата и Процентная арендная плата вместе именуются «Аренда».

7. ПЛАТА ЗА ЗАДЕРЖКУ . Если Арендная плата не была выплачена в Срок оплаты, должно быть: (отметьте один)

☐ – Без платы за просрочку платежа . Арендатор не несет ответственности за уплату штрафа за просрочку платежа по настоящему Соглашению.

☐ – Плата за просрочку платежа . Если Арендная плата не будет выплачена в течение [#] дней с Даты оплаты, Арендодатель взимает штраф следующим образом: (отметьте один вариант)

☐ – Фиксированная плата . Плата за просрочку платежа составляет [СУММА] $ и применяется каждый ☐ случай ☐ день, пока Арендная плата не будет выплачена в полном объеме.
☐ – На основе процентов . Плата за просрочку платежа равна сумме причитающейся арендной платы с накоплением процентов по ставке [#]% годовых и применяется каждый ☐ случай ☐ день до полной выплаты арендной платы.

Все просроченные платежи, связанные с арендной платой, должны быть в первую очередь применены к штрафу за просрочку платежа, а все оставшиеся суммы — к невыплаченным суммам арендной платы.

8. РАСХОДЫ . Помимо Арендной платы Стороны несут следующие расходы, связанные с Помещением:

Обязанности арендодателя : [Обязанности арендодателя]

Обязанности арендатора : [Обязанности арендатора]

Обязанности : [Актуальные обязанности]. Арендатор может: (отметьте одно)

☐ – Не продлевать настоящее Соглашение .

☐ – Продлить действие настоящего Соглашения . Арендатор может иметь возможность продлевать настоящее Соглашение в общей сложности на [#] периодов продления, каждый из которых составляет [#] года (лет) [#] месяцев (месяцев), что может быть осуществлено путем направления письменного уведомления Арендодатель не менее чем за 60 дней до истечения срока действия настоящего Соглашения или периода продления после него («Периоды продления»).

Арендная плата за каждый Период продления: (отметьте один вариант)

☐ – Не увеличивается.
☐ — Повышение, рассчитанное путем умножения арендной платы на годовое изменение индекса потребительских цен (ИПЦ), публикуемого Бюро трудовой статистики в соответствии с самой последней публикацией до даты начала периода действия опциона.
☐ – Увеличение на [#]%
☐ – Увеличение на [СУММА] $

Начальный срок и любые упомянутые периоды продления совместно именуются «Срок действия».

10. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДА . Арендатор должен быть: (отметьте один)

☐ – Разрешено вносить улучшения в арендованное имущество . Арендатору разрешается производить улучшения арендованного имущества без письменного согласия Арендодателя.

☐ – Не разрешается вносить улучшения в арендованное имущество . Арендатору не разрешается производить улучшения арендованного имущества без письменного согласия Арендодателя.

11. ПРИМЕНИМОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО . Настоящее Соглашение регулируется законодательством штата [ПРИМЕНИМОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО].

12. УВЕДОМЛЕНИЯ . Платежи и уведомления следует направлять по следующему адресу:

Арендодатель

Имя: [ИМЯ]
Адрес: [АДРЕС]
Телефон: [ТЕЛЕФОН]
Эл.

Имя: [ИМЯ]
Адрес: [АДРЕС]
Телефон: [ТЕЛЕФОН]
Электронная почта: [ЭЛЕКТРОННАЯ ПОЧТА]

В УДОСТОВЕРЕНИЕ ЧЕГО Стороны выразили согласие с условиями настоящего Соглашения своими подписи ниже в указанные даты.

ИП сдает в аренду нежилое помещение — налогообложение

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН

Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

Особенности налогообложения аренды нежилых помещений

Подписаться на блог

Прочтите другие полезные материалы

Как законно сдать коммерческое помещение в аренду

Что такое нежилое помещение?

Какие налоги необходимо заплатить?

Использование патента на арендную деятельность

Плюсы ПСН:

Каков порядок оплаты патента для индивидуального предпринимателя?

Какие предусмотрены штрафы за неуплату налогов при передаче нежилого помещения в аренду?

Как законно передать нежилое помещение в субаренду?

Возможные нарушения со стороны арендатора:

Возможные нарушения со стороны субарендатора:

О налогах, проверках, штрафах в нежилых помещениях

Налоги

Штрафы

Проверки

Сash is the king

налоговый и бухгалтерский учет (особенности отражения при аренде нежилых помещений для производственных нужд)

Учет и налогообложение у арендатора

Арендатор

Текущий ремонт арендованного имущества

Коммерческая аренда: юридические документы и консультации

Сдайте в аренду вашу коммерческую недвижимость, используя профессиональные юридические документы.

Документы

Коммерческая аренда

Соглашение об аренде помещений

Аренда парковочного места

Договор аренды складского помещения

Аренда фермы

Соглашение об аренде объекта

Коммерческая субаренда

Аренда коммерческой недвижимости с правом выкупа

Triple Net Lease

Аренда ресторана

Аренда офисных помещений

Аренда торговых площадей

Аренда рекламного щита

Аренда склада

Аренда производства

Сдача в субаренду франчайзером

Аренда нефти

Аренда газа

В чем преимущества долгосрочной коммерческой аренды?

Какой залог я должен брать за нежилую недвижимость?

Должен ли я разрешать своим коммерческим арендаторам субаренду?

Должен ли я помогать оплачивать или финансировать перестройку здания?

Какая страховка нужна для сдаваемого в аренду нежилого помещения?

Задать вопрос юристу

Юридические справочники

Ищете что-то еще?

Code of Virginia Code — Глава 14.

Статья 1. Общие положения.

Статья 2. Уступки.

Статья 3. Обязанности арендодателя.

Статья 4. Средства правовой защиты арендодателя.

Статья 5. Прочие положения.

Проверка договора аренды нежилого помещения

Состав:

Аренда нежилых помещений

Возможные проблемы с арендой нежилого помещения

Как индивидуализировать помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости?

Как индивидуализировать помещение, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости?

Проверка договора аренды нежилого помещения

Продление или перезаключение договора аренды нежилого помещения

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Типичные ошибки договоров аренды

Субаренда и в чем ее опасность.

КОДЕКС ИМУЩЕСТВА ГЛАВА 93. КОММЕРЧЕСКАЯ АРЕНДА

Амортизация и изменения в использовании недвижимого имущества

Проверка жилой единицы и валовой выручки

Методы амортизации, периоды и Конвенции

Изменения в использовании

Учет
и налогообложение у арендатора

Методы амортизации, периоды и
Конвенции

Стоимость
Выделение