Сдать в аренду коммерческую недвижимость: Как быстро и дорого сдать в аренду помещение без риелтора?

Содержание

Как быстро и дорого сдать в аренду помещение без риелтора?

KnowHow

Хотите сэкономить на услугах риелтора, выбрать надежного арендатора и сдать объект по хорошей ставке? Своими профессиональными секретами делится Руслан Сухий, профессиональный инвестор в коммерческую недвижимость и ведущий YouTube канала №1 о доходной недвижимости «Рентвед».

29.08.2019

23390

Как сдать коммерческое помещение?

Собственники коммерческой недвижимости могут самостоятельно разместить объявления об аренде и ждать звонка потенциального арендатора. Или могут обратиться в риэлтерское агентство и доверить поиск надежного арендатора профессионалам. А еще лучше – совместить первый и второй варианты для максимально быстрого результата.

Какие бывают риелторы?

«Ленивцы». Они находят объявление, откровенно плагиатят информацию и фото из него, размещают на своем ресурсе и ждут звонков от клиентов. Если находится заинтересованный человек, они ведут его к вам на объект и ждут «заслуженную» комиссию в случае успешного завершения сделки. Стандартно комиссия составляет 50% от месячной арендной платы.

«Рабочие пчелки». Они в обязательном порядке выезжают на объект, делают свои профессиональные фотографии, размещают объявления на популярных ресурсах, делают рассылку по собственной базе потенциальных клиентов. Эти риелторы постоянно мониторят рынок недвижимости, дают собственнику обратную связь – насколько ожидаемая арендная ставка отвечает реалиям рынка? Они помогают вести переговоры, подчеркивают сильные стороны объекта, участвуют в подготовке пакета документов. Стоимость услуг таких специалистов – минимум одна месячная арендная плата.

Кто будет платить?

Как правило, услуги риелтора оплачивает арендодатель, т.е. собственник коммерческой недвижимости. Некоторые агенты имеют эксклюзивный договор с сетевыми арендаторами, а это отличная возможность сдать помещение надежному бизнесу на долгий срок.

Как самому успешно сдать помещение в аренду?

1. Наведите идеальный порядок в помещении. Избавьтесь от строительного мусора, вещей прежнего арендатора.

2. Сделайте качественные фотографии – внутри и снаружи помещения. Подчеркните сильные стороны объекта: высокие потолки, подсобные помещения, наличие рядом метро, остановок общественного транспорта, пешеходный и автомобильный трафики.

3. Напишите продающее объявление. Используйте краткие формулировки, например: «Первая линия, отдельный вход, витрина». Укажите в тексте сильные стороны помещения – высоту потолков, витринное остекление, количество мокрых точек. Перечислите магазины, которые расположены рядом. Напишите, для кого подойдет помещение – для салона красоты, нотариальной конторы, детского центра и т.д.

Как определить рыночную арендную ставку: советы эксперта

• Для начала просмотрите объявления с предложением аренды в вашем районе. Если помещения не сдаются, зайдите в раздел «Продажа» — как правило, в объявлениях указывается ставка, по которой продаваемый объект сдается в аренду. Это и будет вашим ориентиром.

• В объявлении указывайте ставку чуть выше той, по которой хотите сдать недвижимость. Потенциальный арендатор будет обязательно торговаться, и у вас появится возможность немного уступить и сделать ему приятное.

• Разместите объявление на нескольких ресурсах и постоянно продвигайте его в ТОП. Не бойтесь расходов на рекламу – они намного ниже, чем недополученная аренда. Также можно разместить объявление «Аренда» с контактным номером телефона за витриной или в окне здания.

• Укажите, что вы собственник помещения. Если хотите сдавать самостоятельно, напишите в объявлении «Агентам не беспокоить». Но это не гарантия того, что вам перестанут звонить риелторы.

Вот основные моменты, которые помогут быстро и выгодно сдать помещение в аренду.

Материалы по теме

Советы юристов

Как себя обезопасить от недобросовестных арендаторов?

Риэлторы рассказали, как хозяева «защищаются» от арендаторов.

25.07

Исследования рынка

Аренда квартир – на пике

Первичная и вторичная недвижимость продолжают дорожать, что, в свою очередь, стимулирует рынок долгосрочной аренды. Во II квартале 2019 г. предложение выросло на 6,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и доля однокомнатных квартир, наиболее доступного по цене варианта, составила 55,9% – это максимум с мая 2015 г., отмечают аналитики «Авито Недвижимость».

24.07

Точка зрения

Офисная кухня: лайфхаки для арендатора

Артем Пантелеев, коммерческий директор «Гинт-М»

01.07

журнал CRE 16 (415)

Сентябрь 2

Очередной номер журнала CRE вышел из печати.
Журнал выпущен при поддержке:
ADG group

Лаврушинский

УК «Сити»

MD Facility Management

Raven Russia

Radius Group

O1 Standard

В НОМЕРЕ:

Актуально
БИЗНЕС ПОЛЮБИЛ ТИШИНУ
Депутаты закрепили термин «контрсанкционная информация» — что это означает для рынка?

Тема номера
ЗЕЛЁНЫЙ И УСТОЙЧИВЫЙ
Актуальна ли сегодня ESG-повестка?

Тенденции
КТО НА НОВЕНЬКОГО?
Станут ли бондовые склады «убийцами российского рете…

читать

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости по показателям прибыльности чаще всего превышает выгоду от открытия депозитного счёта в банке или сдачи в аренду жилой недвижимости. Кроме того, такое имущество сейчас представлено на рынке в самых разных форматах, начиная от офисов в больших комплексах и заканчивая отдельно стоящими зданиями, которые можно использовать для торговых или производственных нужд.

Главное — это надежные арендаторы и их заинтересованность в этой локации

Однако для того, чтобы стабильно получать доход, необходимо разобраться, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду максимально выгодно. Как выбрать арендатора? Как определиться с оптимальной схемой? Какие подводные камни учесть? Всё это важно принимать во внимание. Игнорирование разных нюансов может привести к тому, что вы заработаете меньше, чем могли бы получить. А в некоторых случаях возможны и потери, например, из-за длительного простоя помещения.

Поэтому перед принятием окончательного решения стоит собрать и проанализировать как можно больше информации. Тогда Ваша коммерческая недвижимость будет приносить больший доход и у Вас не возникнет никаких проблем.

Выбор схемы сдачи помещения в аренду

Коммерческую недвижимость можно сдавать разными способами. Ниже мы рассмотрели лишь малую часть из всех возможных вариантов:

долгосрочная сдача недвижимости в аренду. Этот вариант хорош тем, что у вас будет стабильный доход и можно спокойно планировать развитие бизнеса на определённый период. Простой минимален, риски тоже снижаются. Вы будете хорошо знать, что ожидать от арендаторов, а они — от вас. Всё будет идти по отлаженной схеме;
посуточная аренда. Можно организовать что-то вроде деловой зоны, в рамках которой вы будете предоставлять помещение индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам и другим лицам. Им всем требуется рабочее место, а на отдельный офис у начинающих предпринимателей часто не хватает средств. Благодаря посуточной аренде можно повысить уровень дохода. Плюс вам не придётся выстраивать отношения только с одним арендатором, что также уменьшает риски. Из недостатков: требуется больше времени и ресурсов на организацию всего процесса. Во-первых, необходимо подготовить помещение, приобрести мебель, провести беспроводной интернет. Во-вторых, обеспечить постоянный поток арендаторов. В-третьих, поддерживать порядок. К тому же уровень дохода сильно зависит от того, получится ли у вас привлечь к такому объекту достаточно внимания. Прибыль может сильно колебаться от месяца к месяцу;
почасовая аренда. Такой формат имеет смысл, если сдавать в аренду отдельные помещения. Например, конференц-зал, концертный зал, переговорную. Помещение будет долго простаивать, но за несколько часов принесёт ощутимую прибыль. В целом, общий уровень дохода не превышает те суммы, которые можно получить при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду;
комбинирование. Большой комплекс имеет смысл разбить на зоны. При этом что-то будет сдаваться в аренду на долгосрочной основе, а что-то — посуточно. Подобный формат при грамотном подходе позволяет извлечь из объекта максимальную прибыль и избежать просадки даже в период экономического кризиса. Но чтобы добиться успеха, нужно очень хорошо знать рынок коммерческой недвижимости. Кроме того, сдачей в аренду придётся постоянно заниматься. То есть перевести всё в получение пассивного дохода уже не выйдет. Последнее справедливо также для посуточной и почасовой сдаче в аренду.

Варианты есть разные. Вам необходимо отталкиваться от того, что востребовано и что подойдёт больше всего вам. Но если вы хотите тратить минимум времени на всё, то оптимальным вариантом будет именно сдача в долгосрочную аренду, либо передача недвижимости в доверительное управление.

Специфика сдачи в аренду разных объектов коммерческой недвижимости

При сдаче в аренду нужно учитывать особенности не только конкретной схемы, но и самого объекта. Ведь здесь тоже могут быть разные варианты:

помещение под офис или магазин в жилом доме в спальном районе. Доход — стабильный, зависит в первую очередь от размеров такого объекта, а также от того, где расположен сам дом. Главное — конечно же проходимость. Преимущество нередко появляется у угловых помещений. Также стоит учесть, можно ли использовать объект в том виде, в котором вы его собрались сдавать или же придётся переделывать что-то. Например, арендатор может захотеть увеличить витрины или добавить несколько отдельных входов. С этим нередко возникают проблемы, например, если здание — ветхое или вообще относится к историческому фонду. А ограничение в возможностях периодически сказывается на цене аренды. Но обычно местоположение перекрывает такие недостатки;
помещение под офис или магазин в торговом или деловом центре. Это довольно выгодный вариант для вложения средств, но в первую очередь при расположении на нижних этажах, а также если комплекс достаточно известен и популярен у местного населения;
помещение под магазин в ЖК. Основное отличие в данном случае заключается в том, что ничего переводить в нежилой фонд не нужно, можно купить такую собственность и начать сдавать в аренду сразу же. У предпринимателей подобные объекты пользуются стабильным спросом. Правда, многое зависит от общего количества жильцов. Если район только застраивается, то недвижимость какое-то время может простаивать или сдаваться по очень низким ценам;
подвальное помещение. Оно стоит дешевле, его проще купить, но и заработать на сдаче в аренду в ряде случаев не получится. Дело в том, что в таком помещении многие коммерческие объекты просто нельзя размещать;
отдельно стоящее здание. Довольно интересный вариант, особенно с учётом того, что такой объект в большинстве случаев можно спокойно переоборудовать под что угодно, начиная от всё того же офиса и заканчивая торговым помещением. Тем не менее изначальные вложения — на очень высоком уровне, что тоже стоит принимать во внимание.

От специфики объекта недвижимости зависит, сколько на нём получится заработать, какая схема будет оптимальной, на какую целевую аудиторию лучше всего ориентироваться. Это стоит учитывать и при выборе подходящей стратегии заработка на сдаче собственности в аренду.

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Телефон ^*

Сдача объекта собственником или через управляющую компанию

Следующий важный момент — это способ сдачи объекта. Вы можете лично заниматься всем в принципе. У вас есть возможность обратиться в агентство недвижимости и поручить ему решение отдельных вопросов или действовать совместно. Наконец, можно в принципе находиться в другом городе и делегировать всё агенту.

Собственникам чаще всего тяжело выпускать ситуацию из-под контроля. Однако ваша безопасность в таких вопросах зависит от того, как именно вы всё оформите. Если с агентством заключить договор, в котором будет жёстко зафиксированы права и обязанности сторон, ответственность агента за сохранность имущества при показах и за контроль его состояния при снятии показателей, например, со счётчиков, то проблем не будет. Обращайте внимание на репутацию агентства и отзывы от клиентов.

Договор доверительного управления собственностью

Как уже говорилось выше, владелец недвижимости может в принципе находиться в другом городе. Бывает и так, что у собственника просто нет времени на то, чтобы проконтролировать состояние своего имущества. Во всех этих случаях сдачу в аренду коммерческой недвижимости можно поручить управляющему. Он будет заниматься всем за определённое вознаграждение. Права и обязанности сторон, то есть взаимоотношения владельца и агента, прописываются в договоре доверительного управления. Именно там указывается размер вознаграждения, способ его передачи, порядок контроля сохранности имущества и другие нюансы.

К договору доверительного управления также надо добавить доверенность на агента. Если этого не сделать, то управляющий не сможет подписать от имени собственника договор о сдаче имущества в аренду с арендаторами. Впрочем, владелец может поручить все остальные моменты посреднику, а на заключение договора явиться лично. То есть вероятны разные схемы. Выбор оптимального решения в этом случае остаётся за владельцем.

Проверенная управляющая компания полностью контролирует сохранность вашего объекта

Выбор арендаторов

Понятно, что стабильность в получении дохода от сдачи имущества в аренду во многом зависит от надежности арендаторов. Поэтому их нужно тщательно подбирать и проверять, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Лучше на старте уделить время данному вопросу, чем потом заново искать новых арендаторов.

В первую очередь посмотрите учредительные документы, дату регистрации, наличие или отсутствие к таким лицам разных претензий. Сейчас есть возможность по ОГРН или ИНН собрать данные из открытых источников. Не будет лишним посмотреть упоминание в новостях. Чем больше данных Вы найдете, тем лучше.

Что нужно указать в договоре

В договоре между собственником и арендатором необходимо прописать всё, начиная от порядка оплаты и заканчивая способами контроля. Некоторые арендаторы соглашаются на ежемесячный визит. Другие предлагают отправку видеоотчётов. Вариантов может быть очень много, конкретика зависит и от того, к какому именно решению вы придёте, и от особенностей самого объекта недвижимости.

В договоре также можно прописать дополнительные обязанности, которые возникают у арендаторов. Например, установить пожарную сигнализацию или сделать ремонт. Но чтобы впоследствии с оценкой результата не возникло проблем, желательно прямо в тексте такого документа расписать критерии оценки и возможные санкции, если что-то будет не соблюдено.

Страховой депозит

Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему. В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным. Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса. В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.

Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.

Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.

Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.

Подводные камни при сдаче в аренду

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду можно столкнуться с рядом подводных камней:

неграмотно составленный для собственника договор, в результате чего расторгнуть его без ущерба не получится. Иногда у владельца не получается поднять арендную плату даже с учётом инфляции. Особенно часто такое бывает с крупными с сетевыми арендаторами, чьи юристы особо мотивированы выкручивать руки; поэтому текст договора надо изучать предельно внимательно.
недобросовестный риелтор. Если агентов плохо контролировать, а они сами не заботятся о своей репутации, возможны разные сомнительные схемы. Например, сдача недвижимости большему количеству лиц, чем было оговорено, повышенный износ собственности, увеличение риска порчи и прочее;
недобросовестные арендаторы. Они могут повредить имущества на большую сумму, чем вы от них получите за всё время. Избежать этого удастся, если придирчиво подойти к выбору арендаторов и к заключению с ними договора.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости позволяет получить хороший доход. Однако это в большинстве случаев — серьёзный риск. Выбор агентства, которому вы можете доверять, уменьшает опасность столкнутся со значительными неприятностями, а главное — увеличить доход и уменьшить время простоя помещения. Обращаясь к агентству по управлению недвижимостью, всегда думайте и выбирайте управляющую компанию внимательно.

Оставьте заявку и мы вам перезвоним!

Телефон ^*

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Великобритании. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

www.adv.rbc.ru

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Аренда коммерческой недвижимости в Екатеринбурге с фото – N1.RU Екатеринбург

Тип недвижимости

Екатеринбург

Пригород

Тип помещения

Цена, ₽/месяц

За все время

Сортировка по умолчанию

СпискомСписком

ТаблицейТаблицей

На картеНа карте

Универсальное помещение
Ленина проспект, 101 Показать на карте

Кировский район, Втузгородок

Екатеринбург

300 м²

320 000 /мес.

1 063 /м²

Универсальное помещение
Широкий переулок, 6 Показать на карте

Чкаловский район, Уктус

Екатеринбург

40 000 /мес.

587 /м²

Универсальное помещение
Крестинского, 35 Показать на карте

Ботаническая, 15 мин

Екатеринбург

38 000 /мес.

1 000 /м²

Офисное помещение
Аппаратная, 5в Показать на карте

Орджоникидзевский район, Эльмаш

Екатеринбург

8 715 /мес.

350 /м²

Офисное помещение
Аппаратная, 5в Показать на карте

Орджоникидзевский район, Эльмаш

Екатеринбург

10 745 /мес.

350 /м²

Торговые площади
Уральских рабочих, 43 Показать на карте

Проспект Космонавтов, 15 мин

Екатеринбург

200 м²

100 000 /мес.

500 /м²

Офисное помещение
Лукиных, 5 Показать на карте

Орджоникидзевский район, Уралмаш

Екатеринбург

351 м²

193 435 /мес.

550 /м²

Офисное помещение
Грибоедова, 13 Показать на карте

Чкаловский район, Химмаш

Екатеринбург

16 360 /мес.

400 /м²

Офисное помещение
Грибоедова, 13 Показать на карте

Чкаловский район, Химмаш

Екатеринбург

12 400 /мес.

405 /м²

Офисное помещение
Грибоедова, 13 Показать на карте

Чкаловский район, Химмаш

Екатеринбург

20 000 /мес.

405 /м²

Универсальное помещение
Луначарского, 31 Показать на карте

Уральская, 13 мин

Екатеринбург

201 м²

57 285 /мес.

285 /м²

Офисное помещение
Краснолесья, 12а Показать на карте

Ленинский район, Краснолесье

Екатеринбург

124 м²

81 120 /мес.

650 /м²

Торговые площади
Ленина проспект, 38а Показать на карте

Площадь 1905 года, 9 мин

Екатеринбург

202 м²

505 000 /мес.

2 500 /м²

Торговые площади
Сакко и Ванцетти, 99 Показать на карте

Площадь 1905 года, 10 мин

Екатеринбург

122 м²

305 000 /мес.

2 500 /м²

Складское помещение
Никольский переулок, 1 Показать на карте

Железнодорожный район, Старая Сортировка

Екатеринбург

1500 м²

450 000 /мес.

300 /м²

Торговые площади
Анучина, 6а Показать на карте

Березовский

50 022 /мес.

1 588 /м²

Офисное помещение
Шевченко, 9 Показать на карте

Динамо, 9 мин

Екатеринбург

29 340 /мес.

600 /м²

Торговые площади
Космонавтов проспект, 52 Показать на карте

Уралмаш, 5 мин

Екатеринбург

129 900 /мес.

1 367 /м²

Офисное помещение
Альпинистов, 77в Показать на карте

Чкаловский район, Химмаш

Екатеринбург

10 000 /мес.

282 /м²

Универсальное помещение
Мамина-Сибиряка, 101 Показать на карте

Динамо, 13 мин

Екатеринбург

147 м²

96 000 /мес.

649 /м²

Офисное помещение
Красноармейская, 78б Показать на карте

Геологическая, 13 мин

Екатеринбург

35 200 /мес.

550 /м²

Торговые площади
Карла Маркса, 66 Показать на карте

Октябрьский район, Центр

Екатеринбург

42 000 /мес.

724 /м²

Офисное помещение
Грибоедова, 32 корп. 20 Показать на карте

Чкаловский район, Химмаш

Екатеринбург

4 500 /мес.

250 /м²

Универсальное помещение
Шаумяна, 24 Показать на карте

Ленинский район, Автовокзал

Екатеринбург

64 890 /мес.

1 030 /м²

Универсальное помещение
Шаумяна, 24 Показать на карте

Ленинский район, Автовокзал

Екатеринбург

58 300 /мес.

1 100 /м²

Распечатать

Выгодно сдадим в аренду или поможем снять нежилые коммерческие помещения и площади в Нижнем Новгороде и области

Бесплатная оценка объекта

Поиск арендаторов и показы

Заключение договора аренды

Бесплатная консультация

Услуги агентства по сдаче в аренду нежилых коммерческих помещений

Помогаем собственникам сдать коммерческие площади в аренду с максимальной выгодой и получать стабильный доход. Проводим анализ объекта и рекомендуем конкурентную арендную ставку. Помогаем найти надёжного арендатора и составить грамотный договор аренды. Организуем техническое и сервисное обслуживание арендных площадей. Оказываем услуги управления арендными отношениями.

Услуги агентства по сдаче в аренду нежилых коммерческих помещений

Сдать своё помещение

Арендовать помещение

Управление арендой

Сдать своё помещение

Арендовать помещение

Управление арендой

Поможем выгодно сдать в аренду коммерческую недвижимость

Офисные помещения и здания

Торговые площади и объекты

Складские строения и комплексы

Производственные помещения

Готовый бизнес + помещение

Любые другие коммерческие площади

Поможем выгодно сдать в аренду коммерческую недвижимость

Офисные помещения и здания

Торговые площади и объекты

Складские строения и комплексы

Производственные помещения

Готовый бизнес + помещение

Любые другие коммерческие площади

Возьмём все заботы на себя!

Объективно оценим помещение и подскажем, какие улучшения помогут повысить арендную ставку

Определим оптимальный вариант использования помещения и подберём долгосрочного арендатора

Организуем показы и переговоры с арендаторами, составим договор, защищающий интересы арендодателя

Проверим арендатора, платёжеспособность и документы, используем собственную базу проверенных арендаторов

Сдать свой объект

Услуги агентства по сдаче в аренду коммерческой недвижимости

Бесплатный анализ объекта недвижимости

Оцениваем преимущества и недостатки объекта, предлагаем оптимальную стратегию сдачи в аренду

Рекомендации по предподготовке

Рекомендуем работы по улучшению объекта для повышения привлекательности и стоимости аренды

Фотосъёмка и реклама объекта

Проводим фотосъёмку помещений и размещаем рекламу объекта на профессиональных площадках

Показы и переговоры с покупателями

Сами проводим презентации и показы недвижимости. Ведём переговоры с потенциальными арендаторами

Подготовка полного пакета документов

Готовим пакет документов и составляем безопасный договор аренды. Вам не придётся этим заниматься

Оплата только после заключения сделки

Вы оплачиваете только результат. Не берём никаких предоплат до заключения договора аренды помещения

Услуги агентства по сдаче в аренду коммерческой недвижимости

Бесплатный анализ недвижимости

Оцениваем преимущества и недостатки объекта, предлагаем оптимальную стратегию сдачи в аренду

Рекомендации по предподготовке

Рекомендуем работы по улучшению объекта для повышения привлекательности и стоимости аренды

Фотосъёмка и реклама объекта

Проводим фотосъёмку помещений и размещаем рекламу объекта на профессиональных площадках

Показы и переговоры с покупателями

Сами проводим презентации и показы недвижимости. Ведём переговоры с потенциальными арендаторами

Подготовка пакета документов

Готовим пакет документов и составляем безопасный договор аренды. Вам не придётся этим заниматься

Оплата после заключения сделки

Вы оплачиваете только результат. Не берём никаких предоплат до заключения договора аренды помещения

Преимущества сдачи недвижимости в аренду с нашим агентством

Предоплата 0%

Оплата после подписания договора аренды

Безопасность сделки 100%

Проверяем арендаторов и пакет документов

Реклама объекта БЕСПЛАТНО!

При совершении сделки нашим агентством

Преимущества сдачи недвижимости в аренду с нашим агентством

Предоплата 0%

Оплата после подписания договора аренды

Безопасность сделки 100%

Проверяем арендаторов и пакет документов

Реклама объекта БЕСПЛАТНО!

При совершении сделки нашим агентством

Экономим ваше время и нервы!

НЕ НУЖНО отвечать на звонки и выезжать на показы

НЕ НУЖНО собирать документы и сочинять договор

Сдать свой объект

НЕ НУЖНО переживать, что вас обманут арендаторы

НЕ НУЖНО бояться, что сдадите объект невыгодно

Сдавать помещение в аренду с нами быстро, выгодно и безопасно!

Выгодно

В наших интересах максимальная выгода для клиента, тк от неё зависит наша репутация и %

Быстро

Собственная база надёжных арендаторов позволяет сдавать помещения в сжатые сроки

Безопасно

Все сделки с недвижимостью проходят тщательную проверку на юридическую чистоту

Бесплатная консультация

Сдавать помещение в аренду с нами быстро, выгодно и безопасно!

Выгодно

В наших интересах максимальная выгода для клиента, тк от неё зависит наша репутация и %

Быстро

Собственная база надёжных арендаторов позволяет сдавать помещения в сжатые сроки

Безопасно

Все сделки с недвижимостью проходят тщательную проверку на юридическую чистоту

Бесплатная консультация

Окажем услуги коммерческого управления недвижимостью

Анализ и стратегия развития объектов

Анализ помещений и маркетинговая концепция объекта

Управление арендными отношениями

Подбор арендаторов и контроль своевременных оплат

Техническое обслуживание

Обслуживание коммунальных и инженерных сетей

Клининговые и охранные услуги

Уборка помещений, видеонаблюдение и охрана объекта

Бухгалтерские и юридические услуги

Документооборот с контрагентами, сдача отчётности

Повышение доходности площадей

Улучшение объекта для увеличения дохода от аренды

Окажем услуги коммерческого управления недвижимостью

Анализ и стратегия развития объектов

Анализ помещений и маркетинговая концепция объекта

Управление арендными отношениями

Подбор арендаторов и контроль своевременных оплат

Техническое обслуживание

Обслуживание коммунальных и инженерных сетей

Клининговые и охранные услуги

Уборка помещений, видеонаблюдение и охрана объекта

Бухгалтерские и юридические услуги

Документооборот с контрагентами, сдача отчётности

Повышение доходности площадей

Улучшение объекта для увеличения дохода от аренды

Преимущества передачи нежилой недвижимости в управление

Рост доходности до 50%

За счёт оптимизации площадей и ставок

Экономия времени до 90%

Сами ищем арендаторов и ведём дела

Арендовано площадей 100%

В наших интересах максимальная выручка

Преимущества передачи нежилой недвижимости в управление

Рост доходности до 50%

За счёт оптимизации площадей и ставок

Экономия времени до 90%

Сами ищем арендаторов и ведём дела

Арендовано площадей 100%

В наших интересах максимальная выручка

Подробнее про управление

Бесплатная консультация

Цены на услуги по сдаче помещений для арендодателей

Поиск недвижимости для инвестирования

1,5 % от суммы сделки

Поиск арендатора и сопровождение

50 % от суммы первого месяца аренды

Юридическое сопровождение

20 000 р

Консультация агента по недвижимости

Бесплатно

Консультация юриста по недвижимости

1000 р

Срочный выкуп недвижимости

Индивидуальная цена

Цены на услуги по сдаче помещений для арендодателей

Поиск недвижимости для инвестиций

1,5 % от суммы сделки

Поиск арендатора и сопровождение

50 % от суммы первого месяца аренды

Юридическое сопровождение

20 000 р

Консультация агента по недвижимости

Бесплатно

Консультация юриста по недвижимости

1000 р

Срочный выкуп недвижимости

Индивидуальная цена

Поможем арендовать идеальное помещение под ваши задачи

Учтём расположение, назначение и технические возможности

Проверим помещение на юридическую чистоту и ограничения

Оценим конкурентные предложения и проведём разумный торг

Оставить заявку

Почему снимать помещение через агентство выгодно?

Больше возможностей, меньше рисков

Экономия времени и нервов

Не нужно отвечать на бесконечные звонки агентов, ездить на холостые показы и постоянно переживать

Отсутствие финансовых рисков

С нами нет риска нарваться на мошенников и потерять свои деньги. Мы проверим документы и договор аренды

Рациональный подбор объекта

При выборе объекта всплывает множество нюансов, которые могут стать ограничениями. Мы их все учтём

Без сюрпризов и подводных камней

Мы проверим право собственности, разрешённый вид использования, состояние всех сетей и коммуникаций

Снизим стоимость аренды

Промониторим конкурентные предложения, определим адекватную ставку аренды и договоримся по цене

Оплата только за результат

Вы ничем не рискуете, тк не вносите никаких предоплат за наши услуги до факта подписания договора аренды

Почему снимать помещение через агентство выгодно?

Больше возможностей, меньше рисков

Экономия времени и нервов

Не нужно отвечать на бесконечные звонки агентов, ездить на холостые показы и постоянно переживать

Отсутствие финансовых рисков

С нами нет риска нарваться на мошенников и потерять свои деньги. Мы проверим документы и договор аренды

Рациональный подбор объекта

При выборе объекта всплывает множество нюансов, которые могут стать ограничениями. Мы их все учтём

Без подводных камней

Мы проверим право собственности, разрешённый вид использования, состояние всех сетей и коммуникаций

Снизим стоимость аренды

Промониторим конкурентные предложения, определим адекватную ставку аренды и договоримся по цене

Оплата только за результат

Вы ничем не рискуете, тк не вносите никаких предоплат за наши услуги до факта подписания договора аренды

Снять нежилое помещение в Нижнем Новгороде

Максимально комфортные сделки с жилой недвижимостью

Без предоплаты

Никаких предоплат до закрытия сделки с недвижимостью

Без рисков

Все объекты проверяются на юридическую чистоту

Без хлопот

Соберем пакет документов и оформим вашу сделку

Бесплатная консультация

Максимально комфортные сделки с жилой недвижимостью

Без предоплаты

Никаких предоплат до закрытия сделки с недвижимостью

Без рисков

Все объекты проверяются на юридическую чистоту

Без хлопот

Соберем пакет документов и оформим вашу сделку

Бесплатная консультация

29500+

лет на рынке недвижимости

м. кв. площадей в управлении

арендаторов на наших объектах

Наш опыт работает на вас

Click to order

Запись на просмотр объекта

Ваше имя

Ваш телефон

Нажимая «Отправить», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и даёте право на обработку персональных данных

Предложить свой объект

Профессиональная продажа коммерческой недвижимости

в Нижнем Новгороде и Нижегородской области

как сделать это быстро и самостоятельно и каков срок действия договора сдачи в аренду нежилого помещения от собственника

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Сдача в аренду коммерческого объекта – дело несложное, а главное, прибыльное. При правильном подходе и знании основных этапов процесса заключить сделку не составит особого труда.

Самое главное – определиться с ценой, найти клиента и грамотно оформить договор.

Рассмотрим все этапы сделки.

Определение стоимости

При самостоятельном ведении сделки определение стоимости аренды часто бывает не объективным.

Каждому собственнику хочется получить наибольшую выгоду.

Но слишком высокая цена может отпугнуть потенциальных арендаторов, а слишком низкая вызвать сомнения. Обычно за оценкой стоимости собственники обращаются к специалистам – риэлтору или оценщику.

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно? Обойтись можно и без помощи профессионалов. Чтобы самостоятельно определить цену, необходимо изучить похожие предложения конкурентов. Это даст возможность понять общую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и правильно оценить свое помещение.

ВАЖНО: Арендатор снимает коммерческий объект с целью получения дохода, поэтому при оценке стоимости важно учесть примерную возможную прибыль, которую он может получить.

На цену влияют такие факторы, как:

площадь;
планировка;
состояние ремонта;
наличие мебели, интернета и прочего оснащения;
расположение;
наличие парковки;
доступность для клиентов бизнеса;
проходимость.

После учета этих пунктов и мониторинга предложений конкурентов, можно объективно дать оценку своему объекту.

Поиск клиента

Сдача коммерческой недвижимости в аренду от собственника предполагает поиск потенциальных арендаторов.

Прежде, чем это делать необходимо составить коммерческое предложение или объявление.

В нем нужно подробно указать все характеристики недвижимости: площадь, этаж, локация, инфраструктура, техническое состояние и оснащение. Акцентировать внимание в объявлении лучше на достоинствах.

При этом важно указать и недостатки помещения, чтобы при просмотре не поставить себя в неловкое положение и не спугнуть клиента.

Рассмотрим подробнее способы поиска потенциальных арендаторов.

Поиск по знакомым. Самый простой способ найти заинтересованного в вашем предложении человека – спросить знакомых и родственников. Зачастую владельцы недвижимости вращаются в бизнес-кругах, а значит, это упрощает задачу быстро сдать свой объект.
Размещение объявления на специализированных интернет-ресурсах, например, Avito. Плюс этого способа в том, что ваше предложение увидят сотни, а то и тысячи заинтересованных лиц. Чтобы как можно скорее найти арендатора, потребуется написать хорошее подробное объявление, расписав в нем все плюсы и минусы помещения.
Объявление должно обязательно сопровождаться несколькими фотографиями.
Так потенциальному клиенту будет легче принять решение, стоит ли его рассматривать или нет.
Рассылка предложение по электронной почте. Бары, рестораны, магазины, салоны и прочие организации и заведения нередко ищут помещения для переезда или открытия еще одной точки. Узнать электронную почту владельцев бизнесов, которые могут заинтересоваться, можно на официальных сайтах их компаний.

Презентация и подписание документа

Правильная презентация своего владения – залог быстрого заключения сделки.

Во время показа помещения старайтесь рассказать больше информации о нем, акцентируя внимание на плюсах и возможной прибыли, которую будет приносить объект клиенту.

Заключение договора – последний, но самый важный и ответственный шаг в сделке. Правильно составленный и оформленный документ защитит собственника от недобросовестного съемщика. Что должно быть в нем указано:

личные данные съемщика и владельца;
адрес, площадь и технические характеристики;
регистрационные данные;
срок сдачи;
размер оплаты и порядок ее перечисления;

ВАЖНО: По закону владелец не имеет права повышать плату чаще одного раза в год. Поэтому в договоре необходимо указать максимальный размер возможного повышения арендной платы и срок, за который съемщик будет предупрежден об этом.

В документе важно подробно описать права и обязанности сторон и указать характер ответственности за нарушения каждого пункта. Нелишним будет дополнить соглашение описью имущества, имеющейся в помещении. После расторжения договора владелец сможет получить денежную компенсацию, если мебель или техника были испорчены съемщиком.

Самые быстрые способы сдать в аренду нежилое помещение

Как быстро сдать коммерческую недвижимость?

Тем, кто не хочет тратить личное время на поиски клиентов, переговоры и показы, лучше обратиться к риэлтору.

Он проведет оценку объекта, установит правильную рыночную стоимость, сделает привлекательные фотографии, составит грамотное объявление и сам займется презентацией вашей собственности.

Однако даже в работе с агентами есть свои нюансы. Как правило, риэлторы работают за комиссию от суммы сдачи или продажи недвижимости.

Гонорар в виде процента обычно берется с соискателей, а не владельцев.

Однако не каждый соискатель будет готов к сотрудничеству с агентом, которому придется платить деньги.

Поэтому если собственнику нужно срочно найти съемщика, то он может взять уплату комиссии на себя. Такое часто практикуется в случае, если у собственника много объектов или он хочет сдать элитную недвижимость.

Деньги, заплаченные агенту, пойдут не только ему в карман, но и на необходимые расходы – фото, видеопрезентация, реклама и пр.

Еще один быстрый способ сдать нежилое здание или офис – снизить стоимость. При этом необязательно сдавать его за бесценок, достаточно понизить оплату на 10%. Тогда ваше предложение будет конкурентноспособным.

Сроки аренды

Срок действия договора аренды нежилого помещения — важный пункт. Он бывает трех видов.

Долгосрочный – год или более.
Краткосрочный – менее года.
На неопределенный срок.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, ст.610, п. 2., если в договоре не прописан срок, то он считается заключенный на неопределенное время. В этом случае каждая сторона имеет право в любой момент его расторгнуть, предупредив за три месяца о своем решении.

Краткосрочный договор заключается на срок не более года. Как продлить договор аренды нежилого помещения? Продление происходит автоматически на неопределенный срок, если обе стороны все устраивает.

При этом повторное заключение соглашения не требуется. В некоторых случаях владелец может настоять на заключении нового документа, чтобы изменить условия или оплату. Такое возможно только с согласия съемщика.

Долгосрочный договор подлежит регистрации в ФРС. Продление такого договора аренды нежилого помещения происходит так же, как и краткосрочный – автоматически, с теми же условиями, правами и обязанностями сторон, или заключается новый документ с измененными требованиями.

Досрочное расторжение договора найма на определенный срок возможно как со стороны собственника, так и со стороны съемщика.

Такие вопросы решаются в судебном порядке или по обоюдному согласию обеих лиц.

Знание важных нюансов и возможностей при сдаче в аренду коммерческой недвижимости поможет заключить выгодную и безопасную сделку, приносящую регулярный пассивный доход.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (800) 302-66-73 (бесплатный звонок по всей России)

Как арендовать коммерческую недвижимость: полное руководство

Аренда коммерческой недвижимости — это соглашение, которое позволяет бизнесу арендовать коммерческую недвижимость у арендодателя. Коммерческая аренда бывает трех основных форм: аренда с полным спектром услуг, чистая аренда и модифицированная валовая аренда. Процесс определения, переговоров и подписания договора коммерческой аренды является длительным. Знание необходимых шагов, подробно рассмотренных в этой статье, поможет владельцам бизнеса принять более взвешенное решение.

1. Коммерческая недвижимость: аренда vs покупка

Во-первых, имеет смысл решить, покупать или арендовать коммерческую недвижимость. Бывают случаи, когда покупка коммерческой недвижимости оказывается выгодной. В частности, преимущества покупки коммерческой недвижимости по сравнению с арендой включают в себя:

Фонд здания: Вы можете использовать этот капитал в качестве залога для дополнительных расширений.
Владение дорожающим активом : Объекты коммерческой недвижимости могут со временем расти в цене, возможно, принося прибыль в случае продажи. Однако активы также могут обесцениваться, что делает их инвестициями с риском, который необходимо учитывать.
Амортизация здания: Вы можете указать ежегодную амортизацию в налоговой декларации.
Денежный поток: Коммерческие помещения обычно требуют, чтобы предприятия, занимаемые владельцами, занимали 51% здания. Однако оставшуюся площадь можно сдавать в аренду и получать доход от аренды.

Нередки случаи продажи коммерческих зданий, что может оставить арендаторов в беде. Если вы сдаете в аренду помещение, которое было продано другому арендодателю, возможно, вас выгонят из вашего помещения — это будет выделено в пункте о расторжении договора аренды. Если у вас есть собственное пространство, вас никогда не выгонят.

При аренде арендаторы избегают первоначального взноса по коммерческому кредиту, размер которого может варьироваться от 10% до 25% от покупной цены недвижимости. Вместо этого они платят возвращаемый депозит, который может равняться шестимесячной арендной плате. Кроме того, арендные платежи могут быть вычтены, что снижает налоговую нагрузку.

В отличие от этого, владельцы недвижимости могут амортизировать актив только в течение срока его полезного использования. Владельцы также могут вычесть процентные платежи и комиссионные сборы, если коммерческая недвижимость финансируется.

Владение может быть более стабильным, чем аренда. Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, прочитайте нашу статью о лучших кредитах на коммерческую недвижимость.

2. Установите параметры вашей коммерческой недвижимости

Если вы решите арендовать, следующим шагом будет установка параметров вашей недвижимости, поскольку существует широкий спектр коммерческой недвижимости, доступной для бизнеса всех типов. Эти параметры помогут вам ограничить поиск коммерческими помещениями, которые соответствуют вашим потребностям. В частности, вам нужно понять следующее:

Идеальный пул клиентов или сотрудников
Зонирование коммерческой недвижимости
Желаемый размер
Максимальный бюджет
Доступность

Давайте рассмотрим каждый из них более подробно:

Идеальный клиент или пул сотрудников

Понимание своего идеального клиента является наиболее важным параметром собственности, если вы представляете бизнес, стремящийся привлечь физических посетителей в свое заведение. Рестораны, торговые точки и подобные виды бизнеса являются хорошими примерами. Эти предприятия должны знать, где находятся их идеальные клиенты. Ресторан быстрого питания может арендовать коммерческое помещение в зоне, доступной для людей, предпочитающих быстрое питание. В качестве альтернативы, ресторан со звездой Мишлен может выбрать другое место в более богатом районе.

Если вы ищете офисное помещение, вам нужно найти коммерческое помещение, удобное для ваших сотрудников. Вы можете провести аналогичный анализ и найти область, которая густонаселена или легко доступна для вашего идеального пула сотрудников.

Зонирование коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость зонируется для конкретного использования. Например, склад — это коммерческая недвижимость, предназначенная для промышленного использования. Другое коммерческое зонирование включает зоны отдыха, офисы, магазины и рестораны. Тип зонирования диктует тип бизнеса, который может работать вне коммерческого здания. Убедитесь, что вы понимаете местные законы о зонировании, а также тип зонирования, необходимый вашему бизнесу.

Для этого вы можете проверить в местной торговой палате или Google либо свой почтовый индекс плюс правила зонирования, либо ваш город плюс правила зонирования. Мы даем вам пример зонирования коммерческой недвижимости, когда мы обсуждаем коммерческие требования и лучшие практики для зонирования вывески витрины.

Желаемый размер

Доступные варианты коммерческой аренды в значительной степени зависят от размера и планировки необходимого вам помещения. Чтобы рассчитать размер, определите количество клиентов или размер вашей рабочей силы, чтобы получить необходимые квадратные метры.

Например, ресторанам и торговым точкам обычно требуется в среднем 15 квадратных футов на одного посетителя. Между тем, в офисах обычно требуется от 100 до 150 квадратных футов полезной рабочей площади на одного сотрудника. Умножьте желаемое количество клиентов или сотрудников на соответствующую площадь в квадратных футах, чтобы получить необходимый размер коммерческого помещения.

Максимальный бюджет

Еще одна вещь, которую вам нужно определить, это ваш месячный бюджет. Это поможет вам ограничить поиск теми помещениями, которые доступны по цене. Ваш бюджет во многом зависит от размера и эффективности вашего бизнеса.

Начните с определения средней цены за квадратный фут в вашем районе. Цена за квадратный фут обычно рассчитывается путем деления годовой суммы аренды на общую арендуемую площадь в квадратных футах. Вы можете узнать среднюю цену для своего района, введя свой почтовый индекс в каталог коммерческой недвижимости LoopNet, доступной для аренды.

Как только вы найдете среднюю цену за квадратный фут, умножьте ее на площадь, необходимую для вашего бизнеса. Это должно дать вам ваш ожидаемый годовой бюджет для вашей коммерческой аренды. Разделите это на 12, чтобы найти ожидаемую ежемесячную арендную плату.

Затем вам необходимо сложить ожидаемые коммунальные платежи и плату за обслуживание мест общего пользования (CAM) и включить их в расчет максимального бюджета. Хорошее эмпирическое правило заключается в том, что коммунальные услуги в среднем составляют около 2 долларов за квадратный фут в год, а плата за CAM будет составлять от 20% до 30% вашего годового арендного платежа.

Вы также захотите включить расходы на любые ожидаемые пристройки или ежегодное повышение арендной платы. Примеры надстроек включают кухонное оборудование в ресторане или стационарные полки и стены в торговом заведении. Стоимость наращивания во многом зависит от типа бизнеса, но можно заставить арендодателя покрыть некоторые расходы. При повышении арендной платы ожидайте, что ваш арендный платеж может увеличиться на 3% в год.

Если вы можете поддерживать бюджет аренды на уровне менее 10% от ожидаемого годового валового дохода, вы должны быть в состоянии управлять ежемесячными арендными платежами и связанными с ними сборами.

Доступность

Доступность также является важным параметром для предприятий розничной торговли и ресторанов. Эти предприятия захотят иметь подходящую парковку для своих клиентов. Кроме того, они захотят выбрать место с большим количеством пешеходов и транспортных средств и соответствовать Закону об американцах с ограниченными возможностями (ADA).

3. Найдите брокера по коммерческой недвижимости

Большинство операций по аренде коммерческой недвижимости осуществляются через брокеров. Как правило, участвуют два типа брокеров коммерческой недвижимости: агенты по листингу и брокеры по аренде.

Агенты по продаже недвижимости нанимаются арендодателем для выставления на продажу своей коммерческой недвижимости. Агенты по листингу получают комиссию, обычно выплачиваемую арендодателем, в размере от 3% до 6% от общей суммы аренды. Агент по листингу обязан действовать в интересах арендодателя.

Брокеры-арендаторы представляют интересы арендаторов. Тем не менее, брокеры-арендаторы также обычно получают процент от общей комиссии, уплачиваемой арендодателем, известную как вознаграждение брокера-арендатора. Брокер арендатора, представляя арендатора, не всегда обязан действовать в интересах арендатора. В зависимости от договоренности арендатор-брокер может выступать в большей степени как объективная третья сторона.

Когда использовать Tenant Broker

Арендатор не обязан использовать брокера. Однако брокеры арендаторов обычно могут помочь арендатору в следующем:

Списки доступного недвижимого имущества
Точные рыночные цены и сопоставимые данные
Знание местных рыночных условий
Переговоры
Доступ к вариантам финансирования

Эта услуга обычно бесплатна для арендатора, поскольку арендодатель обычно оплачивает комиссию арендатора. В результате рекомендуется нанять брокера по аренде и попросить его помочь вам найти подходящие места для аренды.

Как найти коммерческого брокера

Брокеров-арендаторов можно найти в Интернете или через личную сеть. Одним из примеров веб-сайта является The Broker List, на котором есть указатель доступных для поиска профилей брокеров. Вы можете искать по имени, компании или почтовому индексу. Кроме того, вы можете найти брокера, обратившись в свою профессиональную сеть.

Вот несколько вопросов, которые следует задать при выборе коммерческого брокера:

Каков опыт работы брокера с вашими конкретными коммерческими потребностями?
Каков размер практики брокера по недвижимости?
Как брокер получает компенсацию?
Какова фидуциарная обязанность брокера?
Знает ли брокер местный рынок?

В частности, вам нужно найти брокера, обладающего правильным сочетанием опыта и внимания. После того, как вы определили брокера, которому доверяете, вы, вероятно, подпишете письменный контракт. Этот контракт обычно предусматривает, что рабочие отношения являются либо исключительными, либо неисключительными.

Эксклюзивное соглашение с коммерческим брокером

Эксклюзивное соглашение заключается в том, что арендатор работает исключительно с одним брокером на срок до одного года. В это время арендатор не может работать с другим брокером. Комиссия, равная небольшой части ожидаемого арендного вознаграждения арендатора, согласовывается между арендатором и брокером и выплачивается только в том случае, если арендодатель не выплачивает вознаграждение арендатору.

Неисключительное соглашение с коммерческим брокером

Неисключительное соглашение существует в двух формах:

Право представлять: Право представлять неисключительное соглашение аналогично эксклюзивному соглашению, за исключением того, что арендатору разрешено общаться с другими брокерами. Арендатор по-прежнему платит комиссию, как и при эксклюзивном соглашении.
Не за компенсацию: Это соглашение не имеет обязательной силы, и комиссионные не обсуждаются. Это дает брокеру право говорить от вашего имени и планировать листинги для вас. Хотя это обеспечивает гибкость, соглашение налагает на брокера-арендатора меньшую фидуциарную обязанность.

Как работать без брокера

Помните, что подписание договора с арендатором не является обязательным. Хотя арендатор-брокер полезен, всегда есть небольшой шанс, что вам придется платить комиссию.

Если вы также хотите самостоятельно искать объекты коммерческой недвижимости, вы можете найти эти списки на таких веб-сайтах, как Служба листинга коммерческой недвижимости или LoopNet.

Если вы решите искать самостоятельно, вам придется искать новые объявления, настраивать пошаговые инструкции и договариваться об аренде без помощи опытного брокера. Единственным преимуществом отказа от использования брокера является отсутствие возможности платить комиссию. В противном случае, вероятно, лучше всего использовать арендного брокера.

4. Понимание различных типов коммерческой аренды

Существует три основных типа коммерческой аренды, при этом затраты и сборы оцениваются по-разному в зависимости от типа аренды.

Аренда с полным спектром услуг

Аренда с полным спектром услуг является наиболее распространенным типом коммерческой аренды офисных зданий. Арендодатель несет ответственность за оплату расходов, связанных с недвижимостью, включая налоги на имущество и страхование, ремонт и техническое обслуживание, а также коммунальные услуги и услуги по уборке. В этом случае арендодатель берет на себя ответственность за содержание имущества. Также нет скрытых затрат, и предприятия могут прогнозировать свои ежемесячные и годовые арендные платежи.

Чистая аренда

Чистая аренда заключается в том, что арендодатель взимает более низкую годовую арендную плату по сравнению с арендой с полным спектром услуг. Однако арендодатели могут также включать ежемесячные «обычные расходы», которые включают такие вещи, как налоги на имущество, страхование имущества и предметы обслуживания мест общего пользования (CAMS). Чистая аренда может быть одинарной, двойной или тройной чистой арендой.

Однократная чистая аренда: Арендатор платит арендную плату плюс пропорциональную долю налога на имущество здания.
Двойная чистая аренда: Арендатор оплачивает часть страховки имущества в дополнение к арендной плате и налогам на имущество.
Тройная чистая аренда: Арендатор платит пропорциональную долю налога на имущество, страхование имущества и CAMS. Тройная чистая аренда является наиболее удобной для арендодателя и наиболее распространена в ресторанах и торговых точках.

Хотя базовая арендная плата ниже для арендатора с чистой арендой, арендатор также несет ответственность за ежемесячные расходы, связанные с содержанием имущества. Эти расходы обычно добавляются к базовой арендной плате ежемесячно.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда представляет собой компромисс между арендой с полным спектром услуг и чистой арендой. Арендатор может оплачивать свою часть налогов на имущество, страхование имущества и CAMS, но он платит их единовременно вместе с арендной платой.

Таким образом, арендная плата по модифицированной валовой аренде является фиксированной, и нет никаких скрытых затрат или непредвиденных расходов. Если какой-либо из налогов, страховки или CAMS увеличивается, арендная плата остается прежней. Коммунальные услуги и услуги по уборке покрываются арендодателем по модифицированной валовой аренде.

5. Найдите подходящую коммерческую недвижимость

При рассмотрении различных списков коммерческой недвижимости, убедитесь, что вы оценили следующее в дополнение к параметрам вашей недвижимости: идеальная рабочая сила. Вам нужно найти место с достаточным пешеходным и автомобильным трафиком, а также подходящую парковку для клиентов или сотрудников.

Удобства и услуги: Вы захотите ознакомиться со всем спектром удобств, предлагаемых коммерческим помещением. Эти удобства и услуги могут включать в себя такие вещи, как общие комнаты, бесплатный Wi-Fi, погрузочные площадки и доки, рестораны, открытые площадки, канализация и коммунальные услуги, охрана на месте и многое другое. Зонирование вашего бизнеса часто будет диктовать тип удобств и услуг, которые вам нужны.

История арендодателя: Это важно понимать, поскольку договоры коммерческой аренды обычно заключаются на несколько лет. Арендодатель, которого вы выберете, скорее всего, будет диктовать договор аренды, изменения к договору, увеличение арендной платы и многое другое.

Якорные арендаторы: Некоторые многоквартирные коммерческие объекты имеют якорных арендаторов, таких как Wal-Mart, Target или другие крупные сети розничной торговли. Если якорный арендатор уйдет, арендодатель может иметь возможность расторгнуть договор аренды на законных основаниях. Убедитесь, что вы знаете о якорных арендаторах, прежде чем подписывать договор аренды.

Проведение нескольких обходов

Вы и ваш брокер должны определить несколько коммерческих помещений для просмотра. Это поможет вам лучше понять среднюю цену и даст вам преимущество в процессе переговоров. Во время поиска вы также захотите сравнить арендную плату, чтобы убедиться, что вы не выходите за рамки бюджета. Эмпирическое правило заключается в том, что вы должны рассмотреть как минимум четыре коммерческих объекта до подписания договора аренды.

Осмотры проводятся с вашим брокером, а иногда и с брокером арендодателя. С коммерческими помещениями, которые требуют арендной платы, привлечение лицензированного подрядчика также является хорошей идеей. Пристройки могут быть полностью или частично покрыты арендодателем. В этом случае важно, чтобы вы получили точную смету ремонта и договорились о включении в аренду.

Кроме того, имейте в виду, что творческий брокер может разработать другие варианты, которые могут предложить такие преимущества, как совместная аренда и гибкость сроков аренды.

6. Переговоры об условиях коммерческой аренды

После того, как вы рассмотрели варианты коммерческой недвижимости и связанные с ней договоры аренды, пришло время выбрать одно или несколько коммерческих помещений и договориться об аренде. При официальном вступлении в процесс переговоров о коммерческой аренде вы должны начать с запроса условий в письменной форме. Этот запрос может исходить от вас или вашего брокера, а условия предоставляются брокером арендодателя.

Оттуда вы захотите написать деловое письмо о намерениях (LOI), которое представляет ваше предложение или встречное предложение. LOI — это ваш шанс объяснить арендодателю, почему вы станете отличным арендатором и выгодны на рынке коммерческой недвижимости с высоким спросом.

Ваш LOI должен включать:

Заявление о намерении арендовать
Описание вашего бизнеса
Количество лет в бизнесе
Перечень товаров и услуг, включая цены
Предлагаемые вами условия

Условия могут быть либо такими же, как условия, предложенные брокером арендодателя, либо встречным предложением, сделанным вами или вашим брокером. Условия включают стоимость аренды и тип аренды, но они также включают более тонкие условия. Вы можете отказаться от любого из этих условий аренды. Если это встречное предложение, начинается процесс переговоров.

Общие условия коммерческой аренды

Коммерческая аренда часто имеет схожие условия аренды. Хотя структура платежей может различаться, все договоры аренды включают такие вещи, как обязательный залог и срок аренды. В частности, вы должны понимать следующие условия аренды:

Пункт об использовании	Это определяет тип бизнеса, который может использовать помещение. Например, одни помещения зонированы под торговлю, а другие — под офисы.
Длина	Коммерческая аренда обычно составляет от 3 до 10 лет. Краткосрочная аренда может быть выгодной, потому что она обеспечивает гибкость бизнеса и снижает любые будущие финансовые затраты.
Право переуступки	Если договор аренды подлежит переуступке, это означает, что вы можете сдать имущество в субаренду или продать бизнес с учетом аренды в будущем.
Капитальные расходы	Подробная информация о том, кто несет ответственность за ремонт, техническое обслуживание и другие расходы, связанные с недвижимостью. Чистая аренда возложит это на арендатора; при аренде с полным спектром услуг это возлагается на арендодателя.
Арендная плата и повышение	Арендные договоры будут предусматривать ежемесячную и годовую арендную плату, а также любые будущие повышения или увеличения арендной платы. Большинство повышения арендной платы составляет в среднем 3% в год.
Депозит	Как правило, до 6 месяцев арендной платы депозит защищает арендодателя от арендатора-правонарушителя или арендатора, который причиняет чрезмерный ущерб имуществу.
Кредиты на строительство	Они представляют собой возможность арендатора улучшать арендованное коммерческое помещение за счет арендодателя. Кредиты на застройку обычно снижают арендную плату, возмещают расходы арендаторам или заставляют арендодателя платить из своего кармана.
Пункт о прекращении действия	Это позволяет любой из сторон расторгнуть соглашение при определенных условиях.
Снижение арендной платы	Если коммерческая недвижимость повреждена, арендатор будет платить уменьшенную сумму арендной платы до тех пор, пока повреждение не будет устранено.
Совокупный резерв	Если в здании много свободных мест, арендодатель может оценить, какими были бы переменные операционные расходы, если бы здание было полностью занято, и взимать с арендаторов соответствующую пропорцию. долю этой стоимости.

Bottom Line

Аренда коммерческой недвижимости — это долгосрочный договор аренды между арендодателем коммерческого помещения и предприятием. Изучение того, где вы хотите арендовать помещение, поиск подходящего брокера, который поможет вам, и обсуждение наилучших условий будут иметь большое значение для того, чтобы помочь вам получить наилучшую возможную аренду для вашего бизнеса.

Что нужно знать перед подписанием договора коммерческой аренды

Исследование является ключом к подписанию правильного договора аренды бизнеса. В частности, посмотрите на владельца здания, арендодателя, законы о зонировании, экологические ожидания и законы о неудобствах.
Знайте, сколько вам нужно платить, что именно вы покрываете и насколько ваша арендная плата будет увеличиваться каждый год. Некоторые договоры аренды включают дополнительные платежи (например, коммунальные услуги, страховку или техническое обслуживание), в то время как другие объединяют все ваши расходы в одну ежемесячную единовременную сумму.
Уточните детали того, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка права аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять его на себя, и субаренда.
Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которые хотят арендовать коммерческое помещение и хотят убедиться, что понимают договор.

Подписание договора аренды является важным шагом для любого нового владельца бизнеса. Открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса. Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда могут потребоваться годы, чтобы найти помещение, которое вы ищете.

Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете переехать и сосредоточиться на управлении своим бизнесом. Но, как и большинство юридических соглашений, договор аренды бизнеса является важным документом, требующим изучения.

«Вы должны много планировать, когда перемещаетесь из одного помещения в другое», — сказал Уолтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера. «Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, залоге, сроке аренды и использовании помещения. «Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.

Неудивительно, что мелкий шрифт в договоре коммерческой аренды очень важен. Перед подписанием договора аренды необходимо предпринять два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными законами, включенными в договор аренды бизнеса.

Этапы исследования включают в себя проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов о зонировании и получение общего представления о районе. Прежде чем подписать договор аренды, убедитесь, что вы понимаете структуру платежей, свой личный риск, структуру передачи, желаемую арендодателем ставку удержания и любые неприятные положения в вашей аренде. Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичная практика коммерческой аренды зависит от штата.

Коммерческая аренда по сравнению с арендой жилья

Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость для ведения бизнеса из этого места. Нишанк Кханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязывающим договором между арендодателем и арендатором.

«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно является офисным помещением, в обмен на деньги», — сказал Ханна Business News Daily. «Коммерческая аренда обычно длится от трех до пяти лет, создавая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

Хотя это может показаться очень похожим на аренду жилья, между арендой жилья и коммерческой арендой есть несколько важных различий. Во-первых, хотя в обоих случаях арендодатель сдает помещение арендатору в обмен на деньги, аренда жилья не может использоваться в коммерческих целях.

Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Ханна. «Они, как правило, более продолжительны и предлагают большую гибкость, когда речь идет об условиях переговоров, чем договоры аренды жилья».

Еще одно отличие состоит в том, что арендаторы по договору аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налога на имущество, в то время как по договору коммерческой аренды арендатор обычно платит хотя бы часть налога на имущество.

Ключевой вывод: Коммерческая и жилая аренда похожи, но есть некоторые важные различия, в том числе продолжительность аренды и кто платит налоги на недвижимость.

Элементы договора коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды является договором, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы быть действительным и подлежащим исполнению. По словам Кханна, как минимум информация об арендной плате, залоге, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

«Категория «прочие расходы» является особенно важной, и ее следует тщательно изучить», прежде чем подписать контракт, — сказал Кханна. «Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание подпадают под категорию «прочие расходы». Эти дополнительные расходы могут быстро привести к большим накладным расходам».

Кханна также отметил, что владельцы малого бизнеса должны знать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях контракт на исключительное использование может быть особенно выгодным.

«Например, начинающей пивоварне было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на сдачу в аренду площади на местном рынке, чтобы уменьшить возможности для конкурирующих продаж», — сказал Кханна. «Без эксклюзивного разрешения другая пивоварня может арендовать помещение на рынке и попытаться завоевать бизнес у того же пула клиентов, что значительно сократит прибыль первой пивоварни».

Знаете ли вы: Существует несколько основных элементов коммерческой аренды, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и продолжительность аренды.

Изучение района, арендодателя и сведений об аренде

Прежде чем подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование. При расследовании обязательно выполните следующие действия.

1. Изучите местность.

При поиске новой недвижимости, если вы продаете продукт или услугу населению, проанализируйте район и получите хорошее представление о своей потенциальной клиентуре. Расположение означает все для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы выбираете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для вашего бизнеса. Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если конец вашей текущей аренды не за горами.

2. Узнайте больше о арендодателе и владельце здания.

Гумерселл также сказал, что одним из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускают из виду, является получение дополнительной информации о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш прямой арендодатель может не быть истинным владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и владельце здания. Вы вступаете в совместное деловое партнерство, поэтому убедитесь, что у вас есть представление о том, кто они, каково их финансовое положение и хорошо ли они выполняют свои платежи.

В некоторых штатах, например, если арендодатель не в состоянии произвести свои платежи владельцу здания или не в состоянии произвести ипотечные платежи в банк, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания — даже если бизнес был вовремя с каждым платежом. Это всего лишь один пример того, как отношения между арендодателем, арендатором и владельцем здания могут испортиться. Гумерселл сказал, что предприятия могут проводить поиск в публичных записях, чтобы узнать больше о арендодателе. Вы также можете запросить документы, связанные с обществом с ограниченной ответственностью арендодателя или юридическим лицом, чтобы узнать больше о том, является ли оно идеальным партнером для вашего бизнеса.

3. Изучение законов о зонировании.

Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы о зонировании. Хотя ваш арендодатель может выделить ваше помещение, скажем, под ресторан, вы должны убедиться, что цели арендодателя соответствуют законам вашего муниципалитета. Существуют сценарии, в которых арендодатель или владелец здания может подумать, что они могут сдать свое помещение в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе. Совместив эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес может работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города, в котором вы работаете.

4. Узнайте о законах о вреде и окружающей среде.

Одним из наиболее важных аспектов подписания договора аренды является возможность управлять своим бизнесом на полную мощность, как только вы откроете свои двери. Многие договоры аренды имеют обширные пункты по шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что, когда она подписывала договор аренды ресторана, ей пришлось договариваться об «условии о неприятных запахах».

— Строительные правила запрещают неприятные запахи, — сказала она. «Является ли запах неприятным, субъективно, поэтому я сделал исключение для запахов, обычных для ресторана».

Также важно изучить основные законы об охране окружающей среды, касающиеся собственности, прежде чем что-либо подписывать, сказал Гамерселл. Арендодатели часто игнорируют эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.

Совет: Прежде чем подписать договор аренды, проведите комплексную проверку имущества. Обязательно изучите местность, арендодателя, законы о зонировании в этом районе и любые другие неприятные и экологические законы, которым подчиняется недвижимость.

Есть несколько ключевых моментов, которые следует учитывать при рассмотрении условий аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды. Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться каждый год, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы оставаться в бизнесе в этом новом пространстве.

Условия аренды тоже очень важны. Сравните краткосрочную и долгосрочную аренду. Долгосрочная аренда может быть отличной инвестицией, если вы открываете бизнес в развивающемся или развивающемся районе, тогда как краткосрочная аренда дает вам возможность перемещаться или закрывать свой бизнес, если он не работает. ты надеялся.

Что касается структуры и срока платежа, убедитесь, что вы точно понимаете, на что вы рассчитываете каждый месяц. Узнайте у своего потенциального арендодателя, как оплачиваются следующие расходы:

Страхование
Налоги на недвижимость
Техническое обслуживание (как интерьер, так и экстерьер)
Ремонт
Безопасность
Парковка
Local Nuisance Законы (шум или аромат)
(вода, газ, электрическая)
9). можете ли вы изменить внутреннюю или внешнюю часть вашего пространства)

После того, как вы установили некоторые базовые цены и временные структуры, пришло время погрузиться в некоторые менее очевидные детали. Хотя ваш договор аренды, скорее всего, будет варьироваться в зависимости от штата, вот несколько хороших примеров законов, о которых следует знать перед подписанием договора аренды:

Структура передачи. Уточните, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи аренды: уступка аренды и субаренда. Уступка аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда — это когда текущий арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает платеж от нового арендатора и переводит эти деньги арендодателю. В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, чтобы работать.
Воздействие на человека. В некоторых случаях от вас может потребоваться подписать личные гарантии при подписании договора коммерческой аренды. Эти соглашения означают, что вы лично несете ответственность за аспекты аренды, даже если ваш бизнес не выполняет свои обязательства. Работайте с юрисконсультом, чтобы договориться об этом аспекте вашего контракта. Если возможно, вы хотите, чтобы ваша организация или юридический бизнес брали на себя риск при подписании договора аренды бизнеса.
Остаточная арендная плата. Остаточная арендная плата — это увеличение арендной платы, когда арендатор остается после истечения срока аренды. Трудно найти договор аренды, и иногда, когда предприятия перемещают помещения, они остаются дольше, чем позволяет их текущая аренда, пока создается новая. Во многие контракты арендодатели включают пункт, в котором говорится, что в этих случаях предприятия несут ответственность за до 250% своей обычной арендной платы в месяц. Таким образом, если вы останетесь дольше отведенного времени, это может стоить вам десятков тысяч долларов. Гумерселл рекомендовал обсудить этот аспект примерно до 125%.
Соглашение о ненарушении. Во многих случаях, если арендодатель не выплачивает ипотечный кредит на имущество, ваш бизнес все равно будет выселен, даже если вы производите все свои платежи. По словам Гумерселла, с соглашением о ненарушении порядка, если это произойдет, вам будет разрешено остаться и продолжать платить любой организации, которая приняла здание у вашего домовладельца.

Обо всем можно договориться

Несмотря на то, что это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, существует множество аспектов аренды, о которых можно договориться. Работайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

«Если договор аренды жилого помещения имеет фиксированный срок, договор коммерческой аренды часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. «Коммерческая аренда также имеет меньшую правовую защиту, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

Совет: Не стесняйтесь обсуждать условия аренды. Многие аспекты контракта, особенно продолжительность срока, являются предметом переговоров.

Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые условия, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает все возможные условия, которые вы можете встретить в договоре коммерческой аренды, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

Сумма арендной платы/базовая арендная плата. Эта сумма рассчитывается на основе квадратных метров помещения. Убедитесь, что номер, который использует арендодатель, действительно представляет собой полезную площадь. Эта рента не зависит от дохода.

Полезные квадратные футы. Это относится к объему пространства, фактически зарезервированного для бизнеса в качестве арендатора в случае общих пространств.

Повышение арендной платы. Арендная плата обычно увеличивается в процентах от общей арендной платы, и она может меняться из года в год. Вы можете договориться с арендодателем об ограничении повышения арендной платы.

Залог. Это сумма, необходимая для удержания места до завершения оформления документов. Сумма должна быть указана как заранее, так и в договоре аренды.

Срок аренды. Продолжительность коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

Улучшения. В этой части договора коммерческой аренды указаны типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за расходы. Многие аспекты этого раздела могут быть предметом переговоров.

Итог. Перед подписанием пунктирной линии убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и согласны с ними.

Предоставление в аренду. Это пункт, в котором говорится, что арендодатель передает имущество арендатору после того, как все условия (например, уплата залога) будут выполнены и арендатор примет имущество от арендодателя.

Дата начала. Это дата, когда арендатор вступает во владение имуществом, чаще всего именуемая как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и обслуживание арендуемого имущества.

Добавочный номер. Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

Плата за просрочку платежа. Если арендатор опаздывает с оплатой арендной платы, с него взимается штраф за просрочку платежа, указанный в договоре коммерческой аренды. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

Налоги. В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на имущество, налоги на недвижимость), и кто несет ответственность за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как оспаривание налогов (арендатор может оспорить сумму налога на имущество или налог на недвижимость, которую он несет ответственность за уплату), уплата обязательных налогов (обычно арендатор платит за все обычные начисления, которые являются обязательными). , и чрезвычайные, которые по выбору) и Изменение метода налогообложения.

Обязательство по ремонту. В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан производить, например дефекты, дефекты, неисправности или отклонения в материалах, которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации имущества. В нем также указаны ремонтные работы, за которые несут ответственность арендаторы.

Разрешения. Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для улучшения или ремонта арендуемого помещения.

Ковенанты. Эти условия различны для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, в соглашении может быть указано, что арендатор обязан платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

Возмещение ущерба арендатором. Этот пункт по существу снимает с арендодателя любую ответственность в случае травм, убытков, требований или ущерба, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий или бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.

Снижение/корректировка арендной платы. В этом разделе указывается, будет ли арендная плата корректироваться или отменяться в случае повреждения имущества в результате пожара или другого стихийного бедствия.

Осуждение. Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если сдаваемое в аренду имущество будет отобрано у арендодателя государственным учреждением для общественного пользования либо путем осуждения, либо в виде выдающегося владения.

Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любой момент аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене. Этот пункт не является обязательным, но включить его не помешает. В пункте также может быть указано, что арендатор не имеет права приобретать имущество в течение срока аренды. В любом случае, хорошо иметь его в письменном виде.

Ключевой вывод: Существует ряд условий аренды, с которыми вам следует ознакомиться, в том числе полезная площадь в квадратных футах, дата начала аренды, предоставление аренды, соглашения и снижение арендной платы.

Часто задаваемые вопросы по коммерческой аренде

Коммерческая аренда может быть сложной. Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса об аренде коммерческих помещений и ответы на них.

Что такое типичный залог коммерческой аренды?

Арендный депозит обычно включает в себя гарантийный депозит и арендную плату за два месяца. Средняя стоимость составляет около 4000 долларов, согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне.

Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Коммунальные нужды офисного комплекса в небоскребе сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников. Чтобы упростить весь спектр существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разбиты на три категории. Общая арендная плата покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее всеобъемлюща и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированная аренда может быть либо валовой, либо чистой, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.

Когда следует покупать или арендовать коммерческую недвижимость?

В долгосрочной перспективе владение коммерческой недвижимостью, как правило, более экономично, чем аренда. Аренда по-прежнему популярна, потому что многие предприятия не могут вкладывать значительную часть своего капитала в коммерческую недвижимость. Если бизнес может позволить себе вложить активы в коммерческую недвижимость, покупка — лучший вариант. Если нет, то лизинг является выходом.

Какой срок типичной коммерческой аренды?

Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет. Это гарантирует арендодателям достаточный доход от аренды, чтобы окупить свои инвестиции. Аренда часто является предметом переговоров, но для коммерческой аренды арендодатели часто разрешают настройку помещения для сдачи в аренду. Это означает, что арендодатели вкладывают гораздо больше денег в коммерческую недвижимость, чем в жилую недвижимость.

Покупка и аренда коммерческой недвижимости: плюсы и минусы каждой из них

Многие предприятия работают в коммерческих помещениях, будь то витрины, фабрики или офисы. Если вы запускаете новый бизнес или расширяете существующий, вам придется решить, арендовать или покупать коммерческую недвижимость.

При покупке недвижимости вы можете либо заплатить наличными авансом, либо профинансировать ее с помощью кредита. При аренде вы арендуете недвижимость на определенный срок, после чего вы должны пересмотреть условия, если хотите продолжать ее использовать. При выборе правильной стратегии для вашего бизнеса учитываются несколько факторов, в том числе отток денежных средств, текущие расходы, налоговые последствия, стоимость имущества, собственный капитал и многое другое.

Плюсы и минусы покупки коммерческой недвижимости
Плюсы и минусы аренды коммерческой недвижимости
Когда следует покупать или арендовать коммерческую недвижимость?

Плюсы и минусы покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость сохраняет свою ценность с течением времени, пока за ней правильно ухаживают — это долгосрочный актив. Вот некоторые преимущества и недостатки покупки части коммерческой недвижимости.

Equity in the property builds over time	Upfront down payment required
Asset value appreciates over time	Difficulty qualifying for financing
Potential for rental income	Prepayment penalties on loans
Налоговые льготы по процентам, амортизации и расходам, не связанным с ипотекой	Обязательное страхование ответственности
Контроль над имуществом	Потенциальная потеря ликвидности или капитала

Плюсы покупки

Долевой капитал: Если вы заплатите все наличными, вы сразу станете владельцем 100% собственности. Если вы берете кредит, ваш первоначальный взнос и ежемесячные платежи создают капитал в собственности. Если вы рефинансируете или продаете недвижимость, ваш собственный капитал представляет собой разницу между справедливой рыночной стоимостью недвижимости и остатком кредита, и он помогает увеличить общую стоимость вашего бизнеса.

Увеличивающийся актив: Владение коммерческой недвижимостью позволяет вам получать прибыль от прироста капитала — увеличения стоимости вашей собственности с течением времени. Скорость прироста зависит от уровня инфляции, местных условий спроса и предложения, процентных ставок и других факторов.

Доход от аренды: Как правило, бизнес по покупке коммерческой недвижимости занимает не менее 51% ее. Это связано с тем, что кредиторы классифицируют недвижимость как инвестиционную собственность, когда доля собственности составляет 50% или менее — фактор, который затрудняет получение кредита. Если у вас есть оставшееся пространство, вы можете сдать его в аренду арендаторам и создать дополнительный источник дохода. Например, если вы покупаете небольшое здание, вы можете сдать первый этаж в аренду розничному продавцу, ресторану, туристическому агентству или другому предприятию.

Налоговые льготы: Вы можете вычесть проценты и амортизацию вашей коммерческой недвижимости в качестве налоговых льгот.

Управление: Когда вы владеете недвижимостью, вы имеете над ней контроль (в рамках ограничений по зонированию), а это значит, что вам не нужно договариваться с арендодателем, если вы хотите перепланировать пространство. Вы также будете вносить фиксированные ежемесячные платежи по ипотеке вместо арендной платы, которую можно изменить по истечении срока аренды.

Минусы покупки

Предварительные расходы: Как правило, вам необходимо внести первоначальный взнос в размере от 10% до 40% от стоимости имущества, а также оплатить расходы на закрытие, а также сборы за оформление и оценку. Например, при покупке недвижимости стоимостью 1 миллион долларов вы можете рассчитывать на то, что вам придется заплатить от 100 000 до 400 000 долларов из своего кармана в качестве первоначального взноса и других сборов.

Трудности с получением финансирования: У вас могут возникнуть проблемы с получением кредита на коммерческую недвижимость с разумной процентной ставкой, если вы или ваш бизнес не можете получить одобрение на получение банковского финансирования. В то время как лучшие кредиты на коммерческую недвижимость могут иметь процентные ставки ниже 4%, кредиты, сделанные кредиторами с твердыми деньгами, могут иметь ставки 10% и более. В этом случае выгоднее будет арендовать.

Штрафы за досрочное погашение: Многие кредиты на коммерческую недвижимость предусматривают высокие сборы за досрочное погашение или другие штрафы, характерные для коммерческой недвижимости, в виде сохранения доходности или списания средств, если вы досрочно погасите остаток кредита.

Ответственность: Вы несете ответственность, если кто-то пострадал на вашей собственности, что означает, что вам придется заплатить за полис страхования гражданской ответственности, чтобы защитить себя от судебных исков. Если вы сдаете часть имущества в аренду, вы несете ответственность за управление имуществом, что потребует дополнительной страховки и содержания имущества. Кроме того, многие кредиты могут потребовать личной гарантии, что делает вас лично ответственным за погашение кредита, если ваш бизнес не может.

Потеря ликвидности или капитала: Всегда есть вероятность того, что стоимость вашей собственности снизится, и вы можете понести убытки, если решите продать, что является недостатком. Кроме того, у вас могут возникнуть проблемы с ликвидностью, так как ваши деньги будут привязаны к собственности. Чтобы вернуть свои деньги, вам придется продать или сделать частичное рефинансирование с обналичкой. Более того, деньги, вложенные в собственность, можно было бы использовать для других целей, если бы вы вместо этого сдали ее в аренду.

Плюсы и минусы аренды коммерческой недвижимости

Срок коммерческой аренды обычно составляет от 5 до 10 лет. Вы можете пользоваться имуществом во время аренды с учетом любых ограничений, встроенных в договор аренды.

Доступ к большей ликвидности	Нет капитала и не выгод от оценки
Фиксированные ежемесячные расходы	Невозможные налоговые доход
. оставить имущество	Нет контроля над помещением

Плюсы аренды

Больше ликвидности: Вы теряете значительно меньше денег, потому что вам не нужно вносить первоначальный взнос, чтобы въехать в помещение. Тем не менее, вы должны быть готовы заплатить авансовые платежи за услуги адвоката, брокера, предварительную проверку и гарантийный депозит.

Фиксированная ежемесячная стоимость: При аренде вам, как правило, не придется платить за какое-либо существенное техническое обслуживание, ремонт или содержание имущества, хотя от вас могут потребовать оплаты мелкого ремонта. Вместо этого вы будете точно знать, сколько вам нужно платить каждый месяц, не беспокоясь о непредвиденных и дорогостоящих затратах на ремонт.

Налоговые льготы: Вы можете вычесть следующие расходы по мере их возникновения: арендные платежи, страхование имущества, налоги на имущество (в зависимости от типа аренды), коммунальные услуги и техническое обслуживание. Вы можете вычесть весь арендный платеж, в отличие от вычета только процентов по ипотеке.

Больше гибкости: Получить право на аренду зачастую проще, чем на получение кредита на коммерческую недвижимость, поэтому у вас есть больше возможностей, когда дело доходит до выбора помещения. Вы также можете переехать, когда срок аренды истек, не продавая недвижимость. Возможно, вы сможете позволить себе арендовать недвижимость, которая слишком дорога для покупки, что может помочь вам занять выгодное или стратегическое положение.

Минусы лизинга

Отсутствие собственного капитала или прироста стоимости: Вы не накапливаете собственный капитал при аренде, хотя в некоторых договорах есть функция аренды коммерческой недвижимости, которая позволяет вам использовать часть арендной платы, которую вы уже заплатили за покупку недвижимости. Без собственного капитала вы не получите выгоду от прироста капитала.

Отсутствие пассивного дохода: Вы не являетесь арендодателем и поэтому не можете взимать арендную плату с других, теряя вторичный доход, который вы могли бы получить от владения недвижимостью.

Арендная плата дорогая: Ваши ежемесячные арендные платежи обычно превышают платежи по ипотеке за ту же недвижимость. Типичный договор аренды с тройной сеткой возлагает на арендаторов ответственность за ежемесячное страхование розничной торговли, налоги на имущество, коммунальные услуги и расходы на техническое обслуживание. При добавлении к арендной плате ваши расходы увеличиваются, хотя расходы после уплаты налогов зависят от ситуации.

Нет контроля: В договоре аренды могут быть ограничения и даже оговорки о досрочном расторжении, которые лишают арендатора возможности контролировать арендуемое помещение. Вы не можете контролировать повышение арендной платы по истечении срока аренды, и если вы прекращаете свою деятельность, вы должны продолжать платить арендную плату, иначе вам грозят штрафы.

Когда следует покупать или арендовать коммерческую недвижимость?

Как правило, покупка имеет больше смысла, если у вас достаточно наличных денег для первоначального взноса и шестимесячных платежей по ипотеке, не вызывая кассового кризиса в вашем бизнесе. Покупка может быть хорошим вариантом, если вы:

Хотите сдать в аренду часть площади, чтобы получить вторичный источник дохода
План по созданию капитала в собственности
Хотите реорганизовать пространство так, как считаете нужным

С другой стороны, лизинг может быть правильным ответом, если вы хотите:

Возможность выехать по окончании срока аренды
Чтобы не связывать свои деньги с первоначальным взносом
Дополнительные налоговые вычеты по лизинговым расходам
Свобода от ответственности за содержание имущества, в зависимости от вашей аренды
Работать в пространстве слишком дорого для покупки

Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, вам следует в первую очередь рассмотреть кредит, гарантированный Управлением по делам малого бизнеса (SBA). SBA предлагает две кредитные программы, которые можно использовать для коммерческой недвижимости: кредиты 7 (a) и кредиты 504. В то время как ссуды 7(a) являются ссудами общего назначения, ссуды 504 специально предназначены для покупки или рефинансирования коммерческой недвижимости.

Что такое валовая аренда коммерческой недвижимости?

Когда вы вступаете в фазу переговоров по коммерческой аренде, вам придется быстро выучить много новой лексики, чтобы понять контракт. В то время как жаргон, используемый при аренде коммерческой недвижимости для любого типа коммерческой недвижимости, может быть сложным, знание того, что означают эти фразы, может дать бесценную информацию о характере аренды. Это также может помочь вам избежать невыгодных условий аренды.

Одна из самых важных вещей, которые нужно знать о любой аренде, — это тип этой аренды. Возьмем, к примеру, валовую аренду. Что такое валовая аренда коммерческой недвижимости? Почему вы должны рассмотреть один? И что вам нужно знать об этих договорах аренды, прежде чем заключать их?

Читайте дальше, чтобы узнать о тонкостях валовой коммерческой аренды.

Что такое полная аренда?

При валовой коммерческой аренде арендаторы вносят единый платеж своему арендодателю. Арендная плата выплачивается как для того, чтобы занимать пространство, так и для покрытия некоторых других расходов, связанных с недвижимостью. Этот тип коммерческой аренды наиболее распространен в офисных зданиях и торговых комплексах с несколькими арендаторами.

При полной аренде с полным обслуживанием (именно это люди обычно имеют в виду, когда говорят «брутто-аренда») почти все расходы включены. Тем не менее, другие типы валовой аренды могут оставить вас с почти такой же ответственностью, как и при тройной чистой аренде (в которой вы обещаете оплатить 90 840 все 90 841 расходы на имущество). Имея это в виду, очень важно внимательно прочитать договор аренды. Тем не менее, для целей этой статьи мы предполагаем, что вы рассматриваете валовую аренду с полным спектром услуг в будущем.

7 фактов, которые необходимо знать

о валовой коммерческой аренде

1.

Ваши расходы по валовой аренде могут варьироваться может варьироваться от контракта к контракту. Техническое обслуживание, налоги, коммунальные услуги и страхование могут быть включены. Прежде чем подписать валовой коммерческий договор аренды, вам необходимо тщательно проверить, какие расходы включены, а какие нет. В противном случае вы можете столкнуться с тем же уровнем ответственности за расходы на недвижимость, что и при тройной аренде.

2. Полная аренда упрощает платежи

Некоторые компании предпочитают валовую аренду, потому что они упрощают бухгалтерский учет, позволяя оплачивать все расходы, связанные с занятием помещения, одним чеком. Это может быть особенно выгодно для крупных компаний, которые имеют значительные портфели коммерческой аренды.

3. Ставки арендной платы могут меняться от месяца к месяцу

Хотя это и не является обычным явлением, некоторые валовые коммерческие договоры аренды предоставляют арендодателю право ежемесячно изменять арендную плату для покрытия определенных переменных расходов, обычно коммунальных услуг. При таком типе аренды ваша арендная плата может быть выше в летние месяцы, когда вы чаще используете кондиционер. Этот тип пункта уменьшает преимущества наличия валовой коммерческой аренды, поэтому разумно попытаться договориться об его удалении, прежде чем подписывать.

4. Ваша арендная плата может увеличиваться в течение срока действия договора аренды

Чаще всего валовая коммерческая аренда позволяет арендодателям повышать арендную плату через определенные промежутки времени для покрытия растущих расходов. В некоторых случаях увеличение связано с фактическими затратами и будет увеличиваться только тогда, когда расходы вырастут. Повышение может также происходить регулярно на фиксированную сумму или следовать за движениями стороннего индикатора, такого как индекс потребительских цен.

5. Расходы на проживание не зависят от вас

Одним из недостатков валовой коммерческой аренды является то, что после подписания вы обычно не можете контролировать расходы на аренду. Например, если вы платите фиксированную ставку за коммунальные услуги, установка светодиодных светильников или интеллектуального термостата для экономии энергии не снизит стоимость вашей арендной платы, если вы не пересмотрите договор с арендодателем.

6. Общая аренда помогает планировать будущее

Положительным аспектом полной аренды является то, что она может упростить составление бюджета и прогнозирование. Вы будете платить фиксированную арендную ставку с течением времени и можете легко учитывать расходы.

7. Полная аренда требует, чтобы вы платили только за свою площадь

Еще одна вещь, которая часто нравится арендаторам в полной аренде, заключается в том, что они несут ответственность только за оплату коммунальных услуг, обслуживания и других расходов, связанных с площадью, которую они занимают. . Затраты на остальную часть здания покрываются арендодателем.

Почему вам следует рассмотреть возможность заключения договора аренды на общую сумму

В эпоху, когда арендодатели перешли к передаче расходов на содержание здания арендаторам через структуры с тройной чистой арендной платой, может показаться, что трудно найти арендную плату на основе полной суммы. Однако некоторые арендодатели понимают, что валовая аренда желательна для их клиентов, то есть арендаторов, в то время как другие никогда не отказывались от нее. В то время как валовая структура аренды может показаться более дорогой на первый взгляд, на самом деле есть веские причины выбрать ее, если у вас есть такая возможность.

Потому что это прозрачно и (в некоторой степени) предсказуемо

Одна из лучших сторон аренды помещений с полным спектром услуг заключается в том, что вы знаете, на что собираетесь потратиться. Ваша арендная плата — это ваша арендная плата. И, за исключением каких-либо остановок расходов или резервов базового года, вы знаете, как они изменятся с течением времени. Если расходы на коммунальные услуги вырастут, ремонт зданий резко возрастет или налоги на недвижимость будут переоценены, все эти потенциально дорогостоящие проблемы станут проблемой арендодателя, а не вашей. Сочетание валовой аренды с предварительно определенным увеличением также позволяет вам получить долгосрочную информацию о ваших затратах на аренду.

Потому что это может быть выгоднее

Иногда полная аренда оказывается выгоднее. Одна из маркетинговых проблем валовой аренды заключается в том, что она выглядит дороже чистой. В конце концов, вы бы предпочли платить 21 доллар за квадратный фут за аренду, чем 33 доллара, верно? Однако, если арендная плата в размере 33 долларов США является валовой, а 21 доллар США представляет собой тройную чистую аренду в здании с 13 долларами США на CAM и другие расходы, валовая аренда на самом деле дешевле. Кстати, это не редкость.

Кроме того, валовая аренда часто (но не всегда) предлагается менее искушенными арендодателями. Хотя работа с мамой и владельцем дома может иметь свои проблемы, это также может означать, что они оценивают свое здание ниже рыночной цены. Ваш представитель арендатора может помочь вам определить такие ситуации, если вам посчастливится с ними столкнуться.

Потому что это единственный вариант

Лучшая причина для выбора структуры арендной платы на условиях брутто может состоять в том, что у вас нет выбора. Если вы найдете помещение, которое соответствует вашим потребностям, в здании, которое работает для вашего бизнеса, по общей стоимости, которая соответствует вашему бюджету, действительно ли структура аренды так важна? В конечном счете, если арендодатель настаивает на валовой структуре аренды, молчаливое согласие на эту просьбу может помочь вам договориться о более выгодной сделке по другим деловым вопросам. это также может быть единственным способом получить идеальное пространство.

Что такое модифицированная валовая аренда?

Существует более одного типа валовой аренды. Полная аренда брутто-услуг, как указано выше, может быть выгодной, и есть много причин для ее получения. Однако существуют также модифицированные валовые арендные платежи (MGL), которые следует учитывать.

Модифицированная валовая аренда обычно находится где-то между валовой арендой с полным обслуживанием и арендой с тройной нетто.

Понимание модифицированной валовой аренды

Индустрия коммерческой недвижимости обычно делит затраты, связанные с эксплуатацией здания, на три основных группы: налоги, страхование и операционные расходы . Эта последняя категория очень широка и включает в себя коммунальные услуги, счета за которые выставляются зданию в целом, ремонт и техническое обслуживание , управление, услуги по контракту и практически все, что арендодатель тратит на недвижимость.

В соответствии с BOMA (Ассоциация владельцев и управляющих зданиями) модифицированная валовая аренда — это аренда, при которой арендодатель и арендатор делят эти расходы. Например, вы можете оплачивать операционные расходы, а арендодатель оплачивает налоги и страховку. Иногда эту аренду также называют единой чистой арендой (в отличие от тройной чистой аренды, когда вы платите за все три).

Когда измененная общая сумма аренды неясна

Хотя определение BOMA относительно простое и ясное, фактическое использование этого термина в отрасли может сбивать с толку. Вы можете столкнуться с арендодателем, который назовет вам полную арендную плату за обслуживание с ограничением расходов и назовет ее модифицированной валовой арендой.

В этой структуре вы платите единую арендную плату за квартиру, но если расходы на здание (эксплуатационные или иные — так что вы должны читать мелкий шрифт) превышают определенную сумму на квадратный фут, вы оплачиваете разницу. Или ваш арендодатель может просто рассчитать модифицированную валовую аренду не так, как другие арендодатели.

Аналогичным образом, для одного здания может быть указана модифицированная арендная плата с учетом всех расходов. Другой дом, расположенный дальше по улице, может иметь более низкую измененную валовую арендную плату, но добавить дополнительные сборы или расходы. Еще одно здание может иметь низкую арендную плату и низкие возмещения, потому что оно сконфигурировано таким образом, что многие коммунальные услуги и другие расходы оплачиваются непосредственно вам поставщиком услуг.

Как видите, характер модифицированной валовой аренды означает, что ее трудно сравнивать с другими договорами аренды или даже с другими модифицированными валовыми арендными платежами. При аренде с полным обслуживанием арендодатель платит за все. С тройной чистой арендой вы платите за все. Модифицированные брутто-арендные ставки на самом деле просто означают, что вы должны прочитать все мелким шрифтом.

7 Что нужно знать об модифицированных валовых договорах аренды

Учитывая, насколько запутанными могут быть MGL, важно знать несколько ключевых моментов о таких договорах аренды, прежде чем вступать в них. Вот семь ключевых моментов, которые необходимо знать о модифицированной валовой аренде:

1. Промежуточная аренда

Лучший способ понять модифицированную валовую аренду — это то, что это промежуточный вариант аренды. При полной аренде с полным спектром услуг вы платите арендную плату, а арендодатель оплачивает почти все остальное. В тройном чистом здании вы платите арендную плату и свою долю эксплуатационных расходов здания. При модифицированной валовой аренде вы платите арендную плату, оплачиваете часть операционных расходов, налогов и страховки, а ваш арендодатель оплачивает часть операционные расходы , налоги и страхование. Это между!

2. MGL более распространены в отношении промышленной собственности

Модифицированная валовая аренда настолько распространена в промышленном мире, что существует особый тип модифицированной валовой аренды, называемый «промышленной валовой арендой». В то время как любой тип собственности может быть изменен валовой, не удивляйтесь, если вам не предложат модифицированную валовую аренду офисной или торговой недвижимости.

3. Арендная плата КАЖЕТСЯ дешевле, чем полная аренда

При аренде тройной сети вы всегда должны проверять плату за CAM. С другой стороны, измененная валовая арендная плата обычно намного ближе к валовой арендной плате за полный комплекс услуг. Это означает, что важно выяснить, каковы будут ваши обязательства по расходам, чтобы избежать дорогостоящего сюрприза. Представитель арендатора знает, чтобы проверить это для вас.

4. Модифицированная брутто-аренда не всегда является модифицированной брутто-арендой

В зависимости от вашего рынка модифицированная брутто-аренда может называться по-другому. Как упоминалось ранее, одинарная чистая, двойная чистая и промышленная валовая аренда подпадают под общую категорию модифицированной валовой аренды.

5. Проверка наличия счетчиков

В общей площади с полным спектром услуг электроэнергия обычно включена в арендную плату. В тройном чистом пространстве вы не только не включите его в арендную плату, но также вероятно, что у вас будет собственный счетчик, и вам придется оплачивать этот счет напрямую. Нередко вы сами оплачиваете счета за газ и воду. Что произойдет с измененной валовой арендной платой, трудно предсказать, поэтому держите ухо востро и поговорите со своим арендодателем.

6. Вы ДОЛЖНЫ читать мелкий шрифт

Измененная валовая аренда непредсказуема. Когда вы слышите, что помещение переделывается целиком, вы ни в чем не можете быть уверены, кроме того, что вам придется заплатить как минимум или часть стоимости здания вместе с арендной платой. Единственный способ понять, сколько на самом деле будет стоить ваше помещение, — внимательно изучить документы об аренде и иметь хорошее представление о физической конфигурации помещения, его состоянии, коммунальных услугах и других характеристиках.

7. Вам нужна помощь

Учитывая все сложности измененного арендного договора, лучший способ справиться с ним — это пригласить квалифицированного представителя арендатора, который будет работать с вами на протяжении всего процесса поиска помещения и согласования условий аренды. арендовать. Это всегда хорошая идея иметь представителя арендатора, но, поскольку действительное понимание последствий данной аренды может потребовать больших знаний, работа со специализированным брокером по коммерческой недвижимости может сэкономить вам деньги, время и разочарование.

У вас есть вопросы по валовой аренде коммерческой недвижимости?

Если у вас есть какие-либо вопросы о валовой коммерческой аренде или MGL, обратитесь к команде iOptimize Realty сегодня! Мы здесь, чтобы ответить на ваши вопросы и помочь вам получить лучшее предложение по вашей коммерческой недвижимости.

Мета: Что такое валовая аренда коммерческой недвижимости? Почему вы должны рассмотреть один? Получите ответы от команды iOptimize!

Вот еще несколько статей, которые, как мы думаем, вам понравятся:

Сколько стоит представитель арендатора?

8 советов по управлению сделками с коммерческой арендой

9 причин, по которым вам нужен представитель арендатора на вашей стороне

Подпишитесь на наш блог, чтобы получать дополнительные советы по CRE!!

5 различных типов аренды коммерческой недвижимости с объяснением

На первый взгляд, прогнозирование стоимости аренды помещения в коммерческом здании может показаться довольно простым. После того, как вы и ваша команда решите арендовать коммерческое помещение, вы договариваетесь о стоимости и условиях, подписываете договор аренды и въезжаете в помещение.

На самом деле, полное понимание коммерческой аренды требует внимания к деталям и помощи от брокера по аренде. Кто будет нести ответственность за уплату налога на недвижимость и страховку — вы или арендодатель? Кто будет платить за коммунальные услуги? Кто покроет расходы на содержание? Чтобы найти ответы на эти важные вопросы, вам нужно точно знать, какой вид коммерческой аренды вы подписываете.

Арендодатель может использовать один из нескольких различных типов аренды коммерческой недвижимости при сдаче в аренду офисных помещений. Понимание различий между каждым типом бизнес-аренды сделает вас умнее во время переговоров и поможет вашей компании лучше планировать ежемесячные расходы.

Давайте рассмотрим различные типы аренды коммерческой недвижимости, чтобы вы знали, чего ожидать в отношении стоимости и как заключать соглашение. Типичные схемы для каждого типа аренды перечислены ниже, но важно отметить, что, хотя каждая категория аренды дает представление об ожидаемых расходах арендатора, это только ощущение — абсолютных правил не существует. Каждая аренда подлежит обсуждению, поэтому тщательный анализ договора аренды с вашим брокером по аренде и адвокатом — единственный способ узнать наверняка, какие расходы входят в вашу компетенцию.

Подписание договора аренды с полным спектром услуг (также называемого арендой с полным обслуживанием) означает, что вы несете ответственность за уплату базовой арендной платы. Как правило, арендодатель берет на себя дополнительные расходы на строительство, включая плату за обслуживание, страховку и налоги на недвижимость. Как правило, это приводит к относительно высоким арендным ставкам, но как арендатор вы получаете только один счет, покрывающий все необходимые офисные расходы. Это облегчает жизнь арендаторам, которые хотят не вовлекаться в повседневную работу офиса.

Однако при некоторых валовых арендных договорах с полным спектром услуг некоторые арендаторы по-прежнему должны оплачивать свою пропорциональную долю операционных расходов сверх базового года. Это ограничивает сумму, которую арендодатель должен платить за расходы арендатора сверх определенной суммы. Несмотря на это, обязательно внимательно и тщательно изучите свой общий арендный договор, чтобы понять, присутствуют ли в соглашении какие-либо условия, такие как дополнительные расходы.

Чистая аренда относится к категории аренды коммерческой недвижимости. Чистая аренда обычно предусматривает, что арендаторы оплачивают пропорциональную долю эксплуатационных расходов здания: сборы за содержание мест общего пользования (называемые CAM), налоги на имущество и страхование. Типы чистой аренды включают тройную, двойную и одинарную. Каждый тип чистой аренды имеет свой уровень финансовых обязательств, которые арендодатель передает арендатору.

В сфере коммерческой недвижимости арендодатели обычно рассчитывают пропорциональную долю операционных расходов каждого арендатора следующим образом: они берут общие эксплуатационные расходы на квадратный фут для всех арендуемых площадей в здании. Затем они делят эту сумму между арендаторами в зависимости от процента здания, занимаемого каждым арендатором.

Тройная чистая аренда по существу противоположна валовой аренде. Арендатор (вы) соглашаетесь оплачивать не только арендную плату и коммунальные услуги, но и все эксплуатационные расходы коммерческой недвижимости, такие как плата за обслуживание, страхование здания и налоги на имущество. Обычно при тройной чистой аренде арендная плата снижается, поскольку арендатор берет на себя ответственность за операционные расходы. Аренда NNN часто является более долгосрочной и предусматривает уступки в отношении повышения арендной платы, прописанные в договоре аренды.

Для некоторых арендаторов плата за обслуживание выше ожидаемой, что заставляет их пытаться пересмотреть или расторгнуть договор аренды. Арендодатели, выкупающие преимущественное право, будут использовать «обязательную» чистую аренду, которая не может быть прекращена до истечения срока ее действия, а также не может быть обновлена стоимость аренды.

Двойная нетто-аренда требует, чтобы арендатор оплачивал арендную плату и коммунальные услуги, а также налоги на имущество и страхование здания. Тем не менее, арендодатель оплачивает непосредственно расходы на техническое обслуживание здания. Как и в других случаях чистой аренды, базовая арендная плата обычно ниже, поскольку арендатор несет ответственность за дополнительные расходы.

Единая чистая аренда предусматривает, что арендаторы платят арендную плату и коммунальные услуги, а также налоги на недвижимость. Арендодатель заботится о страховании здания и расходах на содержание. Будьте осторожны, чтобы не перепутать одиночную чистую аренду с чистой арендой. Чистая аренда относится к категории аренды, включая одинарную, двойную и тройную аренду.

Модифицированная валовая аренда занимает промежуточное положение между валовой арендой и тройной чистой арендой. Как правило, модифицированная валовая аренда означает, что арендатор оплачивает базовую арендную плату, коммунальные услуги и часть эксплуатационных расходов.

Детали варьируются от контракта к контракту. В некоторых модифицированных валовых договорах аренды арендаторы платят только базовую арендную плату и коммунальные услуги за первый год, но в каждый дополнительный год оплачивают пропорциональную долю эксплуатационных расходов здания. Их доля расходов, вероятно, будет зависеть от доли здания, которое они занимают. Например, арендатор, занимающий 50% здания, будет нести 50% своих эксплуатационных расходов.

Иногда термины «абсолютная аренда NNN» и «тройная чистая аренда» взаимозаменяемы. Однако они не одинаковы. Обычно тройная чистая аренда требует, чтобы арендаторы оплачивали некоторые или все расходы на ремонт здания (например, структурный ремонт или ремонт крыши), но в некоторых случаях арендодатель помогает с этими расходами.

И наоборот, абсолютная аренда NNN освобождает арендодателя от любой ответственности за расходы на здание в любом случае. Это означает, что арендатор должен покрывать все расходы на строительство, включая техническое обслуживание или ремонт крыши и конструкции здания. По сути, арендатор владеет зданием, не приобретая его. Эта аренда обычно применяется только к арендаторам с национальным или региональным присутствием и отличной кредитной историей и является долгосрочной. Базовая арендная плата для абсолютной аренды NNN обычно намного ниже, чем для других типов аренды.

Процентная аренда требует, чтобы арендаторы платили базовую арендную плату в дополнение к проценту от валовых продаж бизнеса (после того, как объем продаж превышает пороговое значение). Арендодатели часто просят семь процентов. Будьте осторожны, если просят 10 или 12 процентов. Торговые центры обычно имеют такие виды аренды коммерческой недвижимости.

Эти категории аренды коммерческой недвижимости не представляют собой абсолютных правил, хотя они могут дать вам общее представление о том, какие расходы и условия следует ожидать для каждой из них. Помните: каждый контракт индивидуален, и каждый контракт подлежит обсуждению. Прочитайте мелкий шрифт и просмотрите его с вашим консультантом по коммерческой недвижимости и вашим адвокатом перед подписанием.

Типы коммерческой аренды	Арендатор платит	арендодатель оплачивает	Определение функций
Полный сервис/валовая аренда	rendition + Contimants	All Opporting Operating Explise 909.
Чистая аренда	Аренда, коммунальные услуги + некоторые эксплуатационные расходы здания	Остальные операционные расходы (если применимо)	3 типа чистой аренды: Тройной/»NNN», Двойной/»NN», Одиночный /»Н»
Тройная чистая аренда («NNN»)	Арендная плата, коммунальные услуги + пропорциональная доля эксплуатационных расходов здания (например, плата за обслуживание, страхование, налоги на имущество)	Техническое обслуживание и ремонт основного здания	Принципиально противоположен валовой аренде . Предоставляет арендаторам больший контроль над своими помещениями
Двойная чистая аренда («NN»)	Арендная плата, коммунальные услуги + пропорциональная доля налога на имущество и страховки	Обслуживание здания	Популярный тип аренды офисов
Единая чистая аренда («N»)	Арендная плата, коммунальные услуги + пропорциональная доля налога на имущество	Страхование и техническое обслуживание зданий	Менее распространенный тип аренды офисов
Арендная плата, коммунальные услуги + часть эксплуатационных расходов здания	Остальные эксплуатационные расходы здания	Модифицированная валовая аренда сильно различается
Абсолютная аренда	Арендная плата, коммунальные платежи + все расходы по строительству, включая структурный ремонт	Ничего	Используется редко. For larger creditworthy tenants
Percentage Lease	Rent, utilities + percentage of sales	Typically, some or all of the operating costs	Primary use is retail

SquareFoot — это новый вид коммерческой недвижимости. Наша простая в использовании технология и отзывчивая команда профессионалов в сфере недвижимости обеспечивают самый прозрачный и гибкий опыт на рынке. Свяжитесь с нами, чтобы начать поиск сегодня.

MyEListing — бесплатный онлайн-ресурс для поиска и размещения предложений о продаже и аренде коммерческой недвижимости. Мы самые большие и самые
комплексный бесплатный сайт с объявлениями о коммерческой недвижимости, который поможет вам продать вашу коммерческую недвижимость или найти следующую покупку коммерческой недвижимости.

Большинство веб-сайтов по продаже коммерческой недвижимости взимают с агентов по недвижимости и других участников бизнеса тысячи долларов за активность в своей деятельности.
местный рынок. В MyEListing мы представляем обширный бесплатный онлайн-ресурс для размещения и поиска коммерческой недвижимости бесплатно для
Агенты по недвижимости или те, кто хочет купить или арендовать коммерческую недвижимость.

По мере приближения сезона голубей землевладельцы могут зарабатывать деньги, разрешая охоту на своей территории. Вот как сделать вашу землю более привлекательной для голубей и что вы можете заработать…. ниже среднего по стране, Алабама представляет серьезные возможности для инвесторов в промышленную недвижимость в 2022 году….

MyEListing — это бесплатный и безопасный онлайн-ресурс для поиска и размещения предложений о продаже и аренде коммерческой недвижимости. Мы являемся крупнейшим и наиболее полным бесплатным сайтом с объявлениями о коммерческой недвижимости, который поможет вам продать вашу коммерческую недвижимость или найти следующую покупку коммерческой недвижимости.

Большинство веб-сайтов по продаже коммерческой недвижимости взимают с агентов по недвижимости и других участников бизнеса тысячи долларов за активность на местном рынке. В MyEListing мы представляем обширный бесплатный онлайн-ресурс для размещения и поиска коммерческой недвижимости бесплатно для агентов по недвижимости или тех, кто хочет купить или арендовать коммерческую недвижимость. Годовая плата или плата за использование отсутствуют. Там не будет никаких скрытых или неожиданных комиссий или расходов. MyEListing позволяет бесплатно размещать и просматривать коммерческую недвижимость.

MyEListing был основан группой агентов по коммерческой недвижимости, которые разочаровались, наблюдая, как агенты выкладывают тысячи долларов, чтобы быть активными участниками других веб-сайтов по продаже коммерческой недвижимости. Нет никаких обязательств. Нет никакого подвоха и никакого риска присоединиться и начать размещать коммерческую недвижимость на MyEListing.

Агенты по недвижимости, размещающие списки коммерческой недвижимости на MyEListing, и те, кто хочет приобрести коммерческую недвижимость, могут воспользоваться этой бесплатной услугой, не беспокоясь о том, что их информация будет продана или передана другим лицам.

MyEListing не заинтересован в продаже или использовании вашей информации или данных для чего-либо, кроме как помочь вам добиться успеха в бизнесе коммерческой недвижимости . Все, что мы делаем, это предоставляем комплексное бесплатное онлайн-пространство для размещения и просмотра списков коммерческой недвижимости США для агентов и покупателей.

MyEListing безопасен. Нет сборов, сборов или других финансовых обязательств, связанных с размещением и просмотром списков коммерческой недвижимости на MyEListing. Мы даже не можем предложить гарантию возврата денег, потому что комиссия за возврат не взимается. Для получения дополнительной информации свяжитесь с MyEListing сегодня.

Как быстро и дорого сдать в аренду помещение без риелтора?

Поделиться

Материалы по теме

Как себя обезопасить от недобросовестных арендаторов?

Аренда квартир – на пике

Офисная кухня: лайфхаки для арендатора

журнал CRE 16 (415)

Популярное

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (26 сентября — 2 октября)

AliExpress отказалась от части будущих складов

ПЭК открыл филиал в Таджикистане

Radius построит еще один склад в «Южных Вратах»

Плечевой пояс

В Краснодаре появится высокотехнологичный БЦ

Офисы, ретейл, инвестиции, управление – однозначных ответов нет: Итоги вторых дебатов

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Выбор схемы сдачи помещения в аренду

Специфика сдачи в аренду разных объектов коммерческой недвижимости

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Сдача объекта собственником или через управляющую компанию

Договор доверительного управления собственностью

Проверенная управляющая компания полностью контролирует сохранность вашего объекта

Выбор арендаторов

Что нужно указать в договоре

Страховой депозит

Подводные камни при сдаче в аренду

Оставьте заявку и мы вам перезвоним!

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Налоги

Штрафы

Проверки

Сash is the king

Аренда коммерческой недвижимости в Екатеринбурге с фото – N1.RU Екатеринбург

Выгодно сдадим в аренду или поможем снять нежилые коммерческие помещения и площади в Нижнем Новгороде и области

Услуги агентства по сдаче в аренду нежилых коммерческих помещений

Возьмём все заботы на себя!

Экономим ваше время и нервы!

Поможем арендовать идеальное помещение под ваши задачи

Снять нежилое помещение в Нижнем Новгороде

Снять нежилое помещение в Нижнем Новгороде

как сделать это быстро и самостоятельно и каков срок действия договора сдачи в аренду нежилого помещения от собственника

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Определение стоимости

Поиск клиента

Презентация и подписание документа

Самые быстрые способы сдать в аренду нежилое помещение

Сроки аренды

Как арендовать коммерческую недвижимость: полное руководство

1. Коммерческая недвижимость: аренда vs покупка

2. Установите параметры вашей коммерческой недвижимости

Идеальный клиент или пул сотрудников

Зонирование коммерческой недвижимости

Желаемый размер

Максимальный бюджет

Доступность

3. Найдите брокера по коммерческой недвижимости

Когда использовать Tenant Broker

Как найти коммерческого брокера

Эксклюзивное соглашение с коммерческим брокером

Неисключительное соглашение с коммерческим брокером

Как работать без брокера

4. Понимание различных типов коммерческой аренды

Аренда с полным спектром услуг

Чистая аренда

Модифицированная валовая аренда

5. Найдите подходящую коммерческую недвижимость

Проведение нескольких обходов

6. Переговоры об условиях коммерческой аренды

Общие условия коммерческой аренды

Bottom Line

Что нужно знать перед подписанием договора коммерческой аренды

Коммерческая аренда по сравнению с арендой жилья

Элементы договора коммерческой аренды

Изучение района, арендодателя и сведений об аренде

1. Изучите местность.

2. Узнайте больше о арендодателе и владельце здания.

3. Изучение законов о зонировании.

4. Узнайте о законах о вреде и окружающей среде.

Обо всем можно договориться