Как сдать в аренду торговое, нежилое помещение? Советы риэлтора. Сдать в аренду помещение

Нюансы сдачи в аренду нежилого помещения :: BusinessMan.ru

Многие люди обладают разными нежилыми объектами недвижимости, которые не используются для каких-либо целей. Оптимальной возможностью считается их сдача в аренду, так как при таких условиях обеспечивается постоянный и высокий доход. Для этого арендодатель может выступать в качестве физлица, ИП или владельца бизнеса. Процедура сдачи в аренду нежилого помещения должна выполняться грамотно, для чего с арендаторами составляются официальные контракты. Учитывается необходимость уплаты налогов с полученных доходов.

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

• физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
• ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
• компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Правила сдачи объектов в аренду физлицами

Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:

• создание офиса;
• организация склада;
• формирование производственного предприятия;
• создание магазинов.

Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

• граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
• если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
• сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
• чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Какие требуются документы от физлица для заключения сделки?

Если реализуется сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, то гражданин должен заранее подготовить определенную документацию. К ней относятся такие бумаги:

• паспорт гражданина, являющегося собственником помещения;
• свидетельство о праве собственности, которое может заменяться новой выпиской из ЕГРН, где указывается непосредственный владелец объекта;
• технический паспорт;
• иные технические документы, выдаваемые собственнику работниками БТИ;
• выписка из Росреестра, подтверждающая, что на объекте отсутствуют какие-либо обременения, представленные арестом, залогом или иными ограничениями.

Допускается для участия в сделке привлекать представителя, но у него должна иметься нотариально заверенная доверенность.

Уплачиваются ли налоги физлицами?

Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности. Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.

Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан. Поэтому сдача в аренду физ. лицами нежилого помещения требует расчета и уплаты налога на доходы.

Для этого требуется ежегодно сдавать в ФНС декларацию 3-НДФЛ, где указываются все доходы гражданина от сдачи объекта в аренду. Дополнительно в этом документе приводится правильный размер НДФЛ. Поэтому с полученных сумм придется уплачивать 13 %. За счет такой высокой налоговой нагрузки граждане часто предпочитают оформлять ИП или открывать компанию, чтобы значительно снизить размер сбора, так как при использовании упрощенных режимов размер налога может уменьшаться до 6 % от всех доходов.

Нюансы для ИП

Многие граждане, являющиеся владельцами недвижимых объектов, которые они предпочитают сдавать в аренду, специально открывают для этих целей ИП. В этом случае они могут пользоваться упрощенными режимами при расчете размера налога. Сдача в аренду нежилого помещения ИП происходит при учете нюансов:

• обязательно фиксируется заключение контракта с арендаторами официальным соглашением, в котором прописывается срок действия договора, особенности недвижимости, стоимость аренды и другие важные особенности;
• если срок действия соглашения превышает год, то контракт регистрируется в Росреестре;
• за полученные доходы непременно уплачиваются налоги ИП, для чего предприниматель может выбрать патентную систему, УСН или ЕНВД;
• непосредственная передача средств должна фиксироваться, для чего составляются расписки, но наиболее часто осуществляется перевод денег на расчетный счет, поэтому доказать получение денег можно с помощью банковских выписок.

За счет использования упрощенных налоговых систем удается гражданам избежать уплаты значительного налога. Наиболее часто при сдаче в аренду нежилого помещения ИП выбирают ЕНВД, так как при использовании этого налога уплачивается ежеквартально одинаковая сумма. Налог в этом случае зависит от размера помещения, поэтому на него не влияет стоимость аренды.

Обязательно должна официально осуществляться сдача в аренду нежилых помещений ИП. Налогообложение зависит от выбранного режима, но при этом важно не только грамотно рассчитывать и своевременно уплачивать налоги, но и составлять декларации, необходимые для работников ФНС.

Какие требуются документы от ИП?

Если собственником нежилой недвижимости выступает предприниматель, то для составления контракта с арендатором должны подготавливаться документы:

• свидетельство о регистрации и постановке на учет;
• паспорт гражданина;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• технические бумаги на объект.

Правильно составленный договор непременно передается в ФНС совместно с декларацией, так как он выступает подтверждением ведения конкретной деятельности.

Специфика сдачи помещений компаниями

Нередко разные нежилые объекты принадлежат не частным лицам, а предприятиям. Фирмы нередко принимают решение о сдаче в аренду нежилого помещения. Процедура в этом случае обладает следующими особенностями:

• компания может не являться собственником объекта, так как может выступать в качестве посредника;
• с арендаторами составляется гражданский договор, к которому прикладывается разная документация от фирмы;
• организация с полученного дохода должна уплачивать налог, рассчитывающийся на основании применяемого налогового режима, причем компании могут совмещать сразу несколько систем, чтобы экономить средства на сборах.

Если предприятие не является непосредственным владельцем объекта, то оно может сдавать его в субаренду. При таких условиях требуется получить разрешение на эту деятельность от собственника.

Какие документы требуются от фирмы?

Если арендодателем выступает компания, то для составления договора требуется подготовить фирмой документацию:

• справка из ЕГРЮЛ;
• учредительная документация предприятия;
• правоустанавливающие бумаги на объект, подтверждающие, что у фирмы действительно имеются права на сдачу этого помещения в аренду;
• если передается объект в субаренду, то у компании должно иметься разрешение от владельца на такую деятельность;
• учредитель, являющийся владельцем бизнеса, может оформить доверенность на своего работника, в результате чего у него появляются соответствующие полномочия для осуществления сделки.

Наиболее часто фирмы, обладающие значительными площадями, сдают их в аренду, так как не пользуются ими самостоятельно для каких-либо целей. Сдача в аренду нежилого помещения обеспечивает поступление значительного пассивного дохода, поэтому к этому способу получения заработка прибегают многие фирмы. При составлении соглашения с компанией непременно следует зарегистрировать его в Росреестре.

Сдача объектов в аренду муниципалитетом

Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.

При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:

• для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
• заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
• торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
• для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
• только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
• уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
• стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
• если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.

Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.

Правила составления договора

Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:

• указывается место и дата его составления;
• прописываются стороны, участвующие в сделке;
• если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
• если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
• прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
• перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
• указывается срок и стоимость аренды;
• допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
• приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
• указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
• приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
• перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
• вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.

Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.

Правила составления акта приема-передачи

Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.

Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.

В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:

• состояние напольных и настенных покрытий;
• наличие сантехнических приборов;
• места расположения и технические особенности коммуникаций.

Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.

Какие налоговые режимы используются арендодателем?

Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:

• УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
• Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
• ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
• ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.

Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.

Заключение

Сдача разных нежилых помещений в аренду считается выгодным процессом. Он может осуществляться частными лицами, ИП или компаниями. Фирмы могут вовсе не являться собственниками объектов, поэтому выступают только посредниками.

Процедура предоставления недвижимости в аренду предполагает грамотное оформление сделки, для чего между участниками непременно составляется официальный договор, регистрируемый в Росреестре.

businessman.ru

Как сдать в аренду помещение. Рекомендации собственникам по сдаче помещения

Сфера недвижимости может являться пассивным источником доходов для любого человека. Главным в этом деле служат упорство и уверенность в себе. Это может быть активный или же пассивный доход. Если Вы заинтересованы в таком виде заработка или же просто интересуетесь данным вопросом, Вам будет довольно полезно ознакомиться с материалом статьи.

Что же понимают под арендой?

Решить каким образом использовать помещение может исключительно его собственник. Можно оставить помещение для собственных нужд или же сдавать его во временное пользование другим лицам, которые будут это оплачивать. Под таким действием и понимают значение слова «аренда». Арендодателем становится в такой ситуации собственник, а арендатором – субъект, получающий помещение на определенный срок.

Различают прямую и вторичную (субаренда) аренды. Получить прибыль можно в обоих случаях. При этом право использовать помещение для субаренды имеет исключительно его собственник.

Какой вид недвижимости считают наиболее доходным?

Изначально следует оценить размеры возможного дохода от аренды. Ознакомившись с ориентировочными суммами, собственник должен решить нужно это ему или нет, а, уж, затем активно заниматься этим вопросом.

Существенное получение прибыли в сфере жилой недвижимости возможно только в том случае, если помещение будет рассматриваться в высоком ценовом диапазоне. В этой ситуации стоимость аренды должна быть выше среднестатистической цены. Благоприятными факторами для этого могут быть удобная локализация объекта по отношению к различной инфраструктуре и транспорту, в состоянии «после ремонта» и иметь готовую обстановку.

Сдача в арендную собственность коммерческой недвижимости считается более прибыльной, поскольку без отсутствия таковой ведение бизнеса практически невозможно. В такой ситуации рассматривают несколько видов помещений: торговую, а также, офисную или складскую недвижимость. В некоторых случаях для этого используют производственную площадь, однако вопросы ее содержания и технические характеристики усложняют процесс аренды.

Из чего же формируется стоимость аренды?

Методики, по которым осуществляют расчеты арендной стоимости, являются непростыми аналитическими измышлениями. Как правило, изучение рынка и разработка стоимости являются приоритетами специальных компаний, которые могут предоставить платные консультации. Большая же часть собственников предпочитает оглашать стоимость «навскидку», предварительно ознакомившись с предложениями аренды-продажи помещений приблизительно равных по условиям к своей недвижимости.

При этом факторы, имеющиеся преимущества приветствуются, а недостатки рассматриваются с целью вероятного улучшения условий.

После выяснения средней стоимости аренды в данном секторе и учитывая все положительные и отрицательные стороны своей недвижимости, а также пожелания клиентов, собственник может установить цену для помещения. Иногда берут за основу среднюю цену, с возможностью ее небольшого уменьшения либо увеличения.

Факторы, на которые нужно ориентироваться при выборе арендаторов:

1. Расположение помещения. Стоимость самой аренды может увеличиваться в зависимости от предполагаемой деятельности арендатора. Например, это могут быть окраины населенного пункта, спальные или же офисные районы.2. Наличие или отсутствие транспортной развязки. Прекрасным вариантом считается 5-ти минутное пешее расстояние до необходимого объекта.

3. Локализация здания по отношению к транспортной дороге. В этой ситуации наиболее выигрышными считаются помещения, находящиеся в непосредственной близости от магистрали. Здания на второй (частично видны с дороги) и третьей линии (полностью скрыты за домами) считаются менее желанными.

4. Этажность размещения недвижимости и всего здания. В первую очередь рассматриваются варианты, расположенные на первых этажах. Более высокие этажи предпочтительно занимают мелкие компании, у которых платежеспособность несколько ниже. Верхние этажи ценны исключительно при наличии эскалатора или же лифта.

5. Наличие парковки, которой могут воспользоваться как сотрудники, так и клиенты, также, берется во внимание.

6. Наличие каких-либо соседей. В данной ситуации могут рассматриваться якорные арендаторы, способные привлечь достаточно большой поток клиентов, которые параллельно могут воспользоваться услугами или же сервисом Вашей компании. В качестве примера «якорей» можно привести такие крупные компании, как Детский Мир, Эльдорадо, различные супермаркеты. Иногда одинаковые магазины располагаются под одной крышей в разных концах населенного пункта, ввиду их удачного взаимодополнения.

7. Следует обращать внимание на внутреннюю отделку недвижимости. В некоторых ситуациях она не принципиальна, поскольку предполагается переделка под себя.

8. Наличие пространства для рекламной вывески компании.

9. Наличие стационарной телефонной связи, а также, интернет-провайдера.

10. Приветствуется место для приема пищи, а также, санузел.

11. При аренде площадей для склада или торговли необходимо учитывать технические параметры помещения, к которым относят высоту, мощность электрических сетей, освещенность, пространство для осуществления погрузки-разгрузки. Это зависит от запросов арендатора.

Мы перечислили лишь небольшую часть важных моментов, поскольку охватить все факторы не представляется возможным.

Каковы же Ваши действия как собственника?

При наличии недвижимости пригодной для аренды, Вашей задачей является поиск арендатора и дальнейшее составление договора. Как же можно стать арендодателем? Первый вариант довольно прост – недвижимость нужно приобрести. Это можно сделать сразу либо взять для покупки помещения кредит в банке.

Наличие бизнес-плана по освоению коммерческой недвижимости может значительно упростить получение кредита в банке. Он представляет собой своеобразный ориентировочный расчет в виде предполагаемой ежемесячной прибыли и приблизительных сроков возврата денег, взятых взаймы. Как правило, денежный кредит предоставляют под залог любой недвижимости, собственником которой Вы являетесь. Это может в некоторой степени перекрыть стоимость требуемого займа. Не лишними будут и договора о заручительстве. В одном договоре должны быть упомянуты факты будущего приобретения недвижимости и поручительство собственника об ожидании полной выплаты. Во втором договоре необходимо указать на то, что арендатор соглашается взять недвижимость в аренду. Составление данных договоров может стать гарантией не только для банка, но и персонально для Вас.

Кроме договора о намерении целесообразно внести определенную предварительную плату, которая дополнительно гарантирует вероятность отказа. В такой ситуации потребуется предварительная оплата как собственнику недвижимости за его гарантию ожидания, так и потенциальному арендатору, который таким образом подтвердит твердость своего решения взять помещение в аренду. Расторжение договора не сопровождается возвращением предварительных взносов, но учитывается при заключении сделки, как часть общей суммы при приобретении либо аренде.

Самыми трудоемкими и затратными для Вас, как собственника, являются этапы приобретения недвижимости и выбора потенциального арендатора. Для облегчения этих задач можно воспользоваться услугами риэлтерских компаний. В их функции войдет подбор помещения с последующей его покупкой и поиск арендаторов.

Следующим вариантом стать собственником коммерческого помещения является приобретение или же сдача своей недвижимости, расположенной на первом этаже здания, которое образует первую либо вторую линию. В такой ситуации целесообразно затратить определенные финансы на перевод недвижимости в нежилой фонд. В перспективе такие действия оправдают.

Процесс поиска арендатора

Является весьма трудоемким этапом, поскольку необходимо иметь на это достаточно много времени и сил. Для упрощения задачи можно нанять риэлтера, который будет показывать недвижимость и отвечать на вопросы арендаторов. Сдать, собственно как и арендовать коммерческую недвижимость можно в компании www.pegasrealty.ru.

Как правило, услуги такого помощника требуют дополнительных денег. Поэтому, следует учитывать стаж профессиональной деятельности риэлтера, длительность существования компании, в которой он работает, а также, определить сроки поисков арендаторов. Ориентировочным периодом для поиска считают 3 месяца.

Желание найти арендаторов самостоятельно должно сопровождаться некоторыми действиями:1. Необходимо разместить номер своего телефона на окнах помещения.2. Дать объявление на сайтах, занимающихся недвижимостью.3. Следует разослать информацию по агентствам, якобы со стороны арендатора. В этом случае агенты невольно прорекламируют Вашу недвижимость.

Определить платежеспособность потенциального арендатора можно по успеху его бизнеса. Для этого следует поинтересоваться длительностью его бизнеса, количеством торговых точек. Иногда имеет смысл пообщаться с другими собственниками, предоставляющими им недвижимость в аренду.

Проще всего в выборе – ориентироваться на запросы арендаторов. Лучшими кандидатами считаются банки, готовые платить цену на порядок выше заданной. Следующими по платежеспособности можно считать брендовые фирмы или сетевые компании, вне зависимости от направления их деятельности.

Не стоит связываться с бизнесменом, только начинающим свое дело. В этом случае велика вероятность возобновления поисков арендатора через определенный срок.

Выплата налогов и легализация прибыли

Скрывать сведения о доходе от сдачи недвижимости нецелесообразно, поскольку арендатору выгодно указывать оплату собственнику, дабы сократить сумму налога. Договор в какой-то степени гарантирует своевременную выплату денег. Желательно заранее определиться с тактикой Вашей работы.

При сдаче недвижимости в качестве физического лица имеется ряд отрицательных нюансов, усложняющих данное действие:

1. Налог в этом случае составит 13% от полной стоимости арендной суммы.2. Арендаторы с отличной репутацией не будут иметь дело с физ.лицами.

В такой ситуации имеет смысл подумать об открытии ООО либо ИП. При этом второй вариант является менее затратным и выгодным, к тому же закрыть ИП можно в любое время. ООО не способно сдавать Вашу недвижимость.

Обязательным условием является открытие расчетного счета в банке.

Получение прибыли от арендованной недвижимости

Итак, договор составлен, и арендатор пользуется Вашей недвижимостью. С тем или иным вопросом Вы будете контактировать друг с другом. Решать поставленные проблемы желательно весьма оперативно. Рекомендуем следующие способы:1. Управление нужно взять в свои руки.2. Нанять одного человека для управления, обеспечить его заработной платой и соцпакетом. ИП это достаточно легко сделать.3. Можно заключить договор, по которому будет управлять сервейинговая компания.

Принимать решение о более выгодном и удобном варианте только Вам.

Необходимо упомянуть и субаренду. Заниматься двойной арендой все же не стоит, в том случае, если Вы не работаете в сфере недвижимости, иначе существует вероятность расторжения договора с Вами и заключения его непосредственно с субарендатором. Возможность получения высокой прибыли в данной ситуации довольно невелика.

Обращение в управляющую компанию может иметь свои положительные моменты. Например, целесообразно обратиться к ним до приобретения недвижимости и поисков арендаторов. В этой ситуации они возьмут эту деятельность на себя, а вознаграждением может служить возможность управления Вашей недвижимостью и получение стабильного дохода.

www.stroysmi.ru

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно (самому) в 2018

Имея в собственности свободное нежилое помещение, глупо не сдавать его внаем тем, кому он действительно необходимо.

Ведь люди ищут свободные квадратные метры для организации своего крупного или мелкого бизнеса, а оно у вас простаивает, не принося пользу ни себе, ни другим.

Но можно ли самому, без всяких посредников заняться сдачей его в аренду, и что необходимо знать любому будущему арендодателю?

Реально ли

Конечно, если у вас есть хотя бы базовые юридические знания и навыки делопроизводства, проблем с самостоятельной сдачей свободного помещения может и не возникнуть.

Но как быть с налогами? Ведь в любом случае арендная плата будет считаться вашей прибылью, а все полученные доходы не только от предпринимательской, и другой деятельности подлежат налогообложению.

Это необходимо помнить, чтобы контролирующие органы не могли вас привлечь к административной или даже уголовной ответственности.

И если вы простое физическое лицо, то лучше всего оформить этот вид деятельности как ИП, и применить упрощенное налогообложение.

В этом случае вы будете законопослушный гражданин, и уже привлечь вас к ответственности за нелегальную коммерческую деятельность уже никто не сможет.

Но если вы желаете работать по теневой схеме, то все равно правда может выплыть наружу – ведь арендатор сдает отчетность и налоговикам, и в пенсионный и социальный фонды делает отчисления.

А электронный документооборот между государственными органами быстро выявит нелегала, и придется платить большие штрафы, а то быть привлеченным к уголовной ответственности.

Рисковать в таком проверяемом деле лучше не стоит, и все правоотношения оформлять официально.

Правила

Конечно, точно сказать про то, как правильно сдавать то или иное помещение, не сможет, наверное, никто, но все-таки существуют некие стандарты, которых следует придерживаться:

• определить арендную ставку. Для этого можно воспользоваться подобными помещениями о сдаче внаем на аналогичные площади в средствах информации, на досках объявлений, в интернете. Есть множество сайтов и рекламных изданий, которые публикуют объявления с предложением аренды. Но если вы все решили делать сами, то придется откликаться на каждое предложение и проводить показы, а на это требуется свободное время. Каждый потенциальный наниматель также заинтересован в выгодной для него цене, и не все готовы переплачивать, если другой владелец предлагает более выгодную цену. Да и во многом стоимость будет зависеть от местоположения объекта нежилой недвижимости, транспортной доступности, развитости инфраструктуры и др. факторов. Но если вы считаете, что ваше помещение отличается от других предложений в лучшую сторону, например, в нем сделан качественный ремонт, то можно и повысить цену аренды.
• если потенциальный наниматель назначил встречу, то не следует опаздывать или ее переносить – это дурной тон, и вас могут не понять и снять другое помещение. Во время переговоров можно даже немного уступить в цене, если вы заинтересованы в арендаторе. На все возникающие вопросы давайте честные ответы, ничего не утаивайте, ведь если есть недочеты, то они в любом случае проявятся в процессе эксплуатации. Если кроме самого помещения вы намерены сдать и имеющееся оборудование, то следует поинтересоваться у будущего арендатора его мнением, может случиться и так, что оно ему не нужно, и придется его складировать где-нибудь. Предоставьте для ознакомления всю имеющуюся у вас документацию на объект нежилой недвижимости, это будет лишним фактом доверия к вам как к владельцу квадратных метров.
• и если наниматель собирается работать и в ночное время, не ставьте ему жестких условий и запретов, ведь ночью доставка товаров обходится дешевле, да и интернет работает быстрее. Все эти тонкости следует заранее обговорить, многие поставщики услуг даже снижают свои расценки, если потребление проходит именно по ночам.
• сами договорные отношения должны быть оформлены только в письменной форме, и пройти обязательную регистрацию. В них обязательно предусмотрите срок ваших отношений с нанимателем, и установите конкретную стоимость аренды.
• можно предварительно подготовить шаблон договора, в котором прописаны все условия по использованию вашего помещения третьим лицом. В нем можно отдельно оговорить возмещение конкретно нанесенного ущерба помещению или оборудованию, прописать работы по его улучшению и способы компенсации, установить конкретные права и обязанности каждой стороны сделки.

Главное, чтобы были точно определены сроки найма и стоимость арендной ставки, и стороны пришли бы к обоюдному соглашению.

Как оформить

Любое оформление правоотношений проводится только в письменной форме, поэтому договор составляется в трех экземплярах – по одному для каждого участника сделки, и для прохождения регистрации.

В этом сложном вопросе лучше все-таки обратиться к юристам, они составят отвечающий сегодняшним требованиям договор, отметят все важные позиции и условия и согласуют их со сторонами сделки.

Готовый и согласованный договор должен пройти обязательную регистрацию, это требование будут обязательным.

В договоре должны присутствовать пункты:

• характеристика сдаваемого внаем помещения, с указанием точного адреса и месторасположения;
• данные о сторонах соглашения;
• сведения о ставке арендной платы;
• срок действия соглашения;
• оговорка о приеме и передаче имущества на правах найма;
• возмещение ущерба, условия для компенсационных выплат;
• возможное проведение улучшений за счет арендатора и способ компенсации;
• условия по оплате потребляемых коммунальных услуг;
• способы разрешения конфликтных ситуаций;
• эксплуатационные правила и отдельные рекомендации по использованию объекта недвижимости;
• обязанность арендатора по оборке прилегающей территории;
• условия для использования рекламных щитов или конструкций;
• возможность увеличения стоимости аренды при наступлении определенных обстоятельств;
• досрочное расторжение сделки и ее порядок.

К договору обязательно прикладывается акт приемки/сдачи и помещения, и находящегося в нем оборудования.

Риски сдачи в аренду нежилого помещения самостоятельно

Бизнес на аренде помещений порой огорчает и арендодателя, и нанимателя. Это может происходит из-за торопливости сторон, которые забыли прописать в соглашении важные пункты договоренностей. А разногласия порой могут разбираться даже в судебном порядке.

Перечислим некоторые риски арендатора:

• переданное помещение не отвечает обещанным требованиям, и непригодно для той хозяйственной деятельности, для которой его снимали. Поэтому при осмотре следует все важные моменты зафиксировать, например, плохую связь, низкий уровень температуры в отопительной системе, отключение водоснабжения во время рабочего процесса;
• в случае долгосрочных отношений арендодатель обязан самостоятельно производить все ремонтные работы, в том числе и делать капитальный ремонт. Но многие арендаторы так и не могут дождаться этого обязательного действия со стороны арендодателя;
• дополнительные требования владельца помещения, например, впустить на арендуемую вами площадь еще одного арендатора.

Но и владельца есть список своих рисков:

• плата за наем поступает с опозданием или вовсе отсутствует;
• при расторжении договора наниматель сдает обратно помещение не в надлежащем виде, и не собирается ничего изменять.

Поэтому все разногласия должны найти способ решения еще на этапе заключения договора найма помещения.

Плюсы и минусы

Если все делать без участия агента по недвижимости, то арендатор сможет значительно сэкономить на его услугах. Этот факт, бесспорно, можно отнести к явным преимуществам.

Владелец может сам установить свои условия использование помещения, не прибегая к опытному риэлтору, у которого уже заготовлены шаблоны, а них могут отсутствовать важные пункты соглашений.

Но кроме материальной выгоды, арендодатель рискует неправильно оформить арендные отношения, то есть составить неверный договор, по которому сами права собственности могут перейти арендатору после определенного срока его действия.

Ну а проблемы с нецелевым использованием помещения, сдаваемого по договору найма, головная боль многих арендодателей.

Ведь именно он будет отвечать перед законом, если, например, в нем откроется казино или публичный дом. И все оговорки о том, что он не знал, не будут оправданием для правоохранительных органов, поскольку владелец просто обязан переодически проверять работу своего арендатора.

Видео: Аренда нежилых помещений — подводные камни, договор аренды помещения, офиса, склада

kvartirkapro.ru

Сдача в аренду торгового коммерческого помещения: советы

Один из довольно удачных и прибыльных вариантов инвестирования – покупка коммерческой недвижимости и сдача её в аренду. Таким способом можно обеспечить себе достойный и стабильный пассивный доход.

Как никто другой, инвестируя деньги таким способом, Вы будете заинтересованы в том, чтобы как можно более выгодно сдать такое помещение в аренду. В первую очередь, то насколько выгодно Вы сможете сдать коммерческое помещение, будет зависеть от количества вариантов его использования. Чем их больше – тем лучше. Вероятность того, что сдать помещение не удастся, особенно в кризисные времена – будет стремиться к нулю.

Помещение может быть предназначено под магазин, офис, склад, предприятие общественного питания и для других целей. Кроме того, на возможности по сдаче окажут значительное влияние размеры помещения и его месторасположение. Это те факторы, на которые нужно обратить внимание ещё при покупке.

Что касается сдачи а аренду, первое, что необходимо сделать – провести полный анализ помещения, выявить все его сильные и слабые стороны, разобраться для какой категории бизнеса Ваше предложение будет наиболее интересным.

Разделы статьи:

Основные принципы аренды

Главное, помнить два основных принципа.

Первый принцип – начать с тщательного мониторинга рынка и объективно оценить свою конкурентоспособность. Изучите стоимость аналогичных предложений аренды, расположенных в том же или похожем районе города.

Взвесьте все плюсы и минусы конкретно Вашего предложения, поставьте себя на место потенциального арендатора и с помощью этих приемов определите наиболее адекватную стоимость для сдачи Вашего помещения.

Кроме того, Вы можете обратиться в агентство, которое даст рекомендации по поводу стоимости аренды и грамотно оценит недвижимость.

Как правило, эта услуга бесплатна и ни к чему Вас не обязывает, однако очень полезна, оценить объективно свою собственность нередко бывает достаточно сложно.

Второй принцип касается поиска арендатора для своего объекта. Вы можете сделать это самостоятельно.

Сейчас практически не ограничены возможности по поиску арендаторов в интернете, на различных рекламных площадках и сайтах, принадлежащих агентствам недвижимости.

Кроме того, не худший способ сдать недвижимость знакомым предпринимателям, причин сомневаться в добросовестности которых, просто нет.

Аренда торгово-офисного помещения сейчас один из наиболее востребованных сегментов на рынке недвижимости, поэтому остаться без арендатора крайне сложно. Но проделать достаточно большой объем работы по поиску подходящего именно Вам арендатора – всё же придется.

Если Вы ограничены во времени или просто не хотите заниматься достаточно рутинной работой по поиску арендатора, можете переложить эту функцию на агентство недвижимости.

Как правило, агентства имеют собственную базу заинтересованных субъектов рынка, грамотно проверяют всех, с кем работают и готовы работать в сжатые сроки на результат.

Услуги агентства не бесплатны, но они полностью себя окупают, поскольку высвобождают значительную часть Вашего времени.

Здесь правда, не стоит забывать о том, что на показах и при обсуждении существенных условий договора с арендатором Вам всё же лучше присутствовать, поскольку это позволит избежать в будущем различных неприятных ситуаций.

Пошаговая инструкция

Чтобы сдать в аренду коммерческое помещение нужно выполнить всего несколько последовательных шагов.

Шаг 1 – Выбор площадки для рекламы

Начать нужно с того, чтобы определиться с тем, кто будет заинтересован именно Вашего помещения. Какой уровень бизнеса: малый, средний, крупный, и какое направление деятельности соответствуют назначению Вашего помещения.

Проанализировав эти факторы, Вы легко определитесь с тем,  на каких рекламных площадках «обитает» интересующая Вас целевая аудитория и можете смело размещать там объявление об аренде, например, торгово-офисных помещений.

Шаг 2 – Оценка помещения

Здесь необходимо провести тщательный анализ факторов, которые окажут влияние на стоимость аренды. Вы можете доверить это профессионалам, как уже говорилось выше, либо провести оценку самостоятельно.

При этом учитывайте, что значительное влияние оказывает расположение помещения, транспортная доступность, близость метро и остановок общественного транспорта. Инфраструктура района: наличие рядом магазинов, кафе, парковочных мест также будет плюсом к повышению стоимости.

На стоимость аренды окажут влияние и внутренние характеристики: наличие телефонных линий и выделенного интернета, состояние помещения, ремонт.

Хорошая система кондиционирования, отопления, сигнализация, наличие мебели, минимум перегородок, отдельный вход – хорошие бонусы, которые будут интересны многим арендаторам.

 Оцените все достоинства и недостатки, присущие Вашему помещению и, исходя из всех перечисленных факторов, придите к ожидаемой цене. Она же поможет Вам определиться с бюджетом, который Вы готовы потратить на рекламу или услуги агентства.

Шаг 3 – Составление и размещение объявления

Чтобы быстро и выгодно сдать в аренду помещение нужно подготовить грамотное продающее объявление, которое подчеркнет все выгоды арендатора от сотрудничества с Вами. Хорошие фотографии, если есть что показать, наличие схемы планировки – огромный плюс к объявлению.

После того, как всё готово, размещайте объявление на ресурсах, которые интересны Вашим потенциальным арендаторам. Это могут быть печатные СМИ, доски объявлений, сайты агентств недвижимости, профессиональные бизнес – форумы, социальные сети и др.

Чем больше объявлений, тем лучше – это возможность более широкого обхвата аудитории.

Шаг 4 – Переговоры и показы недвижимости

Будьте готовы потратить на телефонные переговоры достаточно большое количество времени. Кроме того, придется встречаться с арендаторами, отвечать на их вопросы, рассказывать о достоинствах Вашего предложения.

На показах также будьте готовы подтвердить свое право распоряжаться помещением: возьмите с собой документы, на основании которых Вы осуществляете данное право, как правило, это свидетельство о праве собственности.

Шаг 5 – Заключение договора аренды

С арендатором, который более других будет заинтересован взять помещение в аренду, будет разумным более детально обсудить условия.

Существенные условия – это порядок оплаты аренды, срок аренды и возможности его продления или досрочного прекращения, обоюдные права и обязанности. Обсудите также ответственность за причинение вреда помещению.

Типовой текст договора можно легко найти в интернете, однако, в каждой конкретной ситуации он требует детальной проработки и включения дополнительных необходимых условий.

Чтобы дополнительно обезопасить себя от недобросовестных арендаторов подумайте о нотариальной заверке договора. Это будет гарантией того, что Вы сможете удовлетворить свои требования через суд.

В дальнейшем, после подписания договора и начала сотрудничества от Вас потребуется только контролировать своевременность поступления платежей. Кроме того, не забывайте проверять состояние самого помещения, чтобы вовремя реагировать на ущерб, который может быть причинен.

 

Похожие статьи:

У вас есть вопрос юридического характера?

 

 

 

 

 

Звуковая функция ограничена 200 символами

prodatkvartiry.ru

преимущества и недостатки разных вариантов

Чтобы начать собственный торговый бизнес, требуется решить немало различных вопросов. Одним из них является поиск подходящего для размещения магазина помещения. При этом чаще всего площади под магазин не покупаются, а берутся в аренды. Где лучше и как правильно взять в аренду помещение под магазин, расскажем далее.

Аренда площадей в торговом центре

Особенности аренды в торговом центре. Фото № 1

Одним из вариантов размещения торговой точки является аренда в торговом центре. Большинство торговых комплексов находится в новых современных зданиях. Торговые комплексы посещает много покупателей, особенно если здание расположено в центре или ином оживленном районе города.

Собираясь, получить площади в таком центре нужно учитывать следующее.

1. Арендовать даже небольшие помещения в крупных торговых центрах дорогое удовольствие. Поэтому далеко не каждому арендатору это по карману. Поэтому лицам, только начинающим свое дело, лучше рассмотреть другие варианты.
2. При заключении сделок придется принимать условия, предлагаемые собственником помещения и владельцами центра. Это касается времени работы, оформления магазина и других моментов работы торгового центра. Новому владельцу обычно предлагается на подпись стандартный договор.
3. Во многих торговых комплексах более выгодные условия по аренде предлагаются крупным сетям или известным маркам для долгосрочного сотрудничества.

Если предложенные условия устраивают претендента, то перед подписанием бумаг следует внимательно изучить сам объект, документацию на него, полномочия контрагента на заключение этой сделки.

Площади в продовольственных магазинах

Довольно часто можно встретить объявления о предоставлении площадей под торговлю в продовольственных магазинах. Плюсом этого варианта является то, что получить в пользование можно любые площади даже небольшой уголок. Следовательно, и цена за их аренду не будет слишком высокой.

При этом торговать в таких магазинах только продуктами необязательно. В продуктовых универмагах часто располагаются точки продажи газет и других печатных изданий. Заключение сделки в таком месте предполагает большую свободу действия для арендатора.

Однако существуют и определенные риски. Если торговля ведется не в отдельном помещении, то возрастает угроза кражи товаров. Здесь у мелких воришек больше шансов стянуть какую-нибудь мелочь с прилавка.

Аренда отдельного помещения

Особенности аренды отдельного помещения. Фото № 2

При приобретении прав пользования автономным помещением также есть свои плюсы и недостатки. На отдельной площади всегда можно проявить собственную фантазию. Оформление магазинчика, время его работы, другие моменты функционирования магазина можно определять самостоятельно.

Кроме того, в отличие от площадей в другом магазине сохранность товара лучше обеспечена. Однако и расходы за поддержание нормального состояния этого помещения лягут на самого арендатора.

Ему придется позаботиться о наличии заметной вывески, оформлении витрин, уборке прилегающей территории. Да и поток клиентов в отдельном магазине может быть не такой большой. Здесь все будет зависеть от того, насколько удачно расположен магазинчик, а также как активно он рекламируется.

Покупка права аренды

Предложений на рынке коммерческой недвижимости достаточно много. При этом приобрести площади в аренду под магазин можно не только у собственников. Часто встречаются случаи уступки арендаторами своих прав по уже заключенным с собственником помещений сделкам.

С юридической точки зрения покупка аренды по заключенному договору является переуступкой полученных по сделке прав. В этом случае происходит смена прежнего арендатора новым. С момента переуступки бывший владелец помещения теряет на него все права.

С одной стороны, это неплохая возможность получить подходящие помещение на согласованных сторонами сделки ранее условиях.

С другой, у этого способа приобретения прав на помещение имеются и минусы.

• Для совершения сделки требуется согласие арендодателя. Отсутствие согласования с арендодателем повлияет на действительность сделки.
• Арендатору придется автоматически согласиться со всеми условиями заключенного ранее договора. Смысл покупать аренду по чужому договору имеется, только если полностью устраивают его условия.
• Велики шансы столкнуться с недобросовестностью прежних владельцев помещения. В итоге после покупки арендных прав придется решать проблемы, не обговоренные при совершении сделки.

Процедура аренды

Как взять в аренду помещение или здание под магазин? Фото № 3

Для того, чтобы получить в свое пользование помещение для размещения магазина, нужно пройти определенную процедуру.

1. Первым этапом будет поиск подходящего варианта. При этом важно исходить не только из размера и цены помещения, но и специфики будущей торговли. Ведь ее успешность во многом зависит от удачно выбранного места. Магазин должен быть заметен потенциальным покупателям. Нужно обеспечить свободный проход к магазину, предусмотрена возможность парковки.
2. Определившись с критериями будущего магазина, можно осматривать отвечающие им варианты. Важно изучить документацию на помещение, оценить визуально его состояние, узнать как можно больше информации об объекте до заключения сделки.
3. Следующим этапом является оформление договора. Здесь следует быть предельно внимательным. Лучше для составления документа или оценки предложенного контрагентом варианта воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Это позволит избежать многих проблем при реализации сделки в будущем.
4. При сроке договора равном году или больше, требуется его регистрация. Желая избежать необходимости посещения Росреестра, стороны часто заключают сделки нам меньший срок с последующей пролонгацией.

Нюансы

Выбирая помещение для будущего магазина нужно учитывать несколько важных моментов.

• Первый касается характеристик самого объекта. Перед началом аренды следует оценить состояние помещения, наличие нужных коммуникаций, удобство расположения, «проходимость», возможность свободного подхода и подъезда к отдельному помещению.
• Далее требуется изучить юридическую составляющую вопроса. Стоит выяснить, не находится ли помещение в залоге, числятся ли за ним долги. Нужно проверить имеет ли лицо, ведущее переговоры о сделке, права на ее заключение.
• На третьем этапе надо оценить предлагаемый к заключению договор. Арендаторам часто предлагается заключать типовые стандартные договоры. Однако, лучше включить в него все необходимые для нормального сотрудничества сторон условия. Рекомендуется детально прописывать в договорах вопросы субаренды, ремонта помещений, судьбы произведенных улучшений, оплаты жилищно-коммунальных услуг, увеличения платы за аренду, основания для расторжения, пролонгации договора, выкупа помещения.

Решив открыть собственную торговую точку, придется озадачиться поиском подходящего помещения, оформления нужных бумаг. Для успешности будущего бизнеса стоит подходить к решению этих вопросов обдуманно.

Важно правильно выбрать помещение, продумать оформление снаружи и внутри, обеспечить свободный доступ в магазин. Стоит проверить полномочия арендодателя перед заключением сделки, грамотно составить договор.

О том почему арендовать помещение лучше, чем покупать, вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также Телефоны для консультации 14 Янв 2018      kasjanenko         14       Поделитесь записью

pravozhil.com

Как отразить сдачу помещения в аренду 🚩 Аренда

Автор КакПросто!

Одной из областей бухгалтерского учета являются арендные операции. Нередко у специалистов возникают вопросы при оформлении сделок по аренде. Для этого нужно учитывать особые нюансы работы со счетами предприятия.

Статьи по теме:

Инструкция

Обозначьте арендную плату как выручку от сдачи помещения во временное пользование. Сумму получаемой арендной платы в этом случае нужно отразить путем открытия дебета по счету 62 и кредита по субсчету 1 счета 90. Обратите внимание, что на аренду помещения также начисляется НДС в соответствии с выставленным счетом-фактурой на дебет по субсчету 90.3 («Продажи. НДС») и кредит по субсчету 68 («Расчеты по НДС»). Спишите в корреспонденции по счету 90 расходы арендодателя на кредит счета 26. НДС при этом начисляются на произведенные расходы. Данный налоговый вычет отнесите к операции по открытию дебета через субсчет 68 («Расчеты по НДС») и кредита через счет 19 («НДС по приобретенным ценностям»). Как только арендатор произведет оплату аренды помещения, сформируйте дебет по счету 50 или 51, а также кредит по счету 62 в зависимости от того, каким методом осуществлялась оплата.

Отнесите арендную плату к внереализованным доходам. Сумма арендной платы в данном случае следует отразить как дебет счета 62 и кредит счета 91.1. При этом обязательно нужно списать расходы арендодателя и начисленные НДС через дебет счета 91.1, указав соответствующий счет корреспонденции. Выполните проводку поступившей арендной платы по счетам 50, 51 и 62.

Используйте счет под номером 98 («Доходы будущих периодов») для учета разового платежа по аренде помещения на весь период действия арендного договора. Предоплату отразите как кредит счета 62 и дебет счета 51. Далее нужно составить бухгалтерскую справку, отразив в ней полученную предоплату как доходы будущих периодов. Используйте дебет счета 98 для списания необходимых сумм.

Предложение от нашего партнера

Полезный совет

Если вы выступаете как арендатор, проводите уплату аренды через счета 20 («Основное производство») и 97 («Расходы будущих периодов»). Информацию об открытых счетах должен предоставлять арендодатель.

Совет полезен?

Распечатать

Как отразить сдачу помещения в аренду

Похожие советы

www.kakprosto.ru

---

• 
  Самый чистый город россии
• 
  Жк родник
• 
  Посуточно снять
• 
  2 столицы жк
• 
  Северный вагай
• 
  Жк кварта
• 
  Снт чернобылец электроэнергия
• 
  Снять коммерческую недвижимость
• 
  Авито шипуново шипуновского района
• 
  Жк жемчужина
• 
  Как оплачивать